Définition du pré-programme - 5 mars 2007

A. EVALUATION GLOBALE DE LA DEMANDE

PAR SECTEUR D’ACTIVITÉ
B. ORIENTATIONS D’AMÉNAGEMENT

1. ORGANISATION SPATIALE GÉNÉRALE

2. FONCTIONNEMENT TECHNIQUE

3. PAYSAGE ET ENVIRONNEMENT

4. URBANISME ET ARCHITECTURE

Syndicat Mixte Pôles Ouest

ETUDES DE DÉFINITION SIMULTANÉES POUR L’AMÉNAGEMENT D’UN PÔLE DE DÉVELOPPEMENT
À L’OUEST DE L’AGGLOMÉRATION CHARTRAINE
Groupement Ville Ouverte : Ville Ouverte/Laurent Charré - Atelier P. Chemetov - Ville Ouverte/Sarah Sainsaulieu - Katalyse - OTHUI
a A - EVALUATION GLOBALE DE LA DEMANDE PAR SECTEUR D’ACTIVITÉ
Présentation rapide de la méthode d’évaluation
b de la demande de foncier pour le Pôle Ouest

(1) Demande endogène

(issue de la métropole chartraine)
Autres critères pris en compte pour
Besoin lié à la croissance des activités cœurs de l’évaluation de la demande totale :
Besoin correspondant aux déménagements /
cible et acceptables
(création d’entreprise/établissement + extension
extensions sur nouveau site Part de marché du Pôle Ouest au sein de
sur le Pôle Ouest) la métropole chartraine

Pour chaque filière intéressante, Nombre d’emplois sectoriels

nombre actuel d’emplois
Rythme de déménagement moyen
Taux de croissance et niveau de
productivité de chaque filière Taux de réoccupation des locaux

Durée de commercialisation du Pôle Ouest : 15 ans � [(1) + (2)] x (autres critères) = surface

1
commercialisable à prévoir pour le Pôle
Ouest pendant la durée de
(2) Demande exogène commercialisation prévue
Évaluation de l’attractivité de la métropole pour chaque type d’implantation en fonction d’une dizaine

2
de critères – différents pour chaque type d’implantation -

3
� Méthode d’évaluation développée par KATALYSE appuyée sur de nombreuses références en études de faisabilité de Zones d’Activités dont les critères sont
régulièrement mis à jour – outil par ailleurs développé sur la base de l’expertise de KATALYSE en matière de foncier et d’immobilier d’entreprise et de
missions de développement économique de territoires

K ATALYSE
ETUDESCOMMUNAUTÉ
DE DÉFINITION SIMULTANÉES
D’AGGLOMÉRATION DE CHARTRESPOURMÉTROPOLE
L’AMÉNAGEMENT/ KATALYSE –D’UN PÔLE
« Études DE DÉVELOPPEMENT
de définition simultanées pour l’aménagement d’un pôle
de développement à l’ouest de l’Agglomération Chartraine » - Première évaluation du dimensionnement du Pôle Ouest –

4
À L’OUESTDocument-support
DE L’AGGLOMÉRATION CHARTRAINE
de la réunion du 5 mars 2007 – 01/03/2007 - page 2
CONSEILLERS D’ENTREPRISE

Groupement Ville Ouverte : Ville Ouverte/Laurent Charré - Atelier P. Chemetov - Ville Ouverte/Sarah Sainsaulieu - Katalyse - OTHUI
a
Méthodologie d’analyse
b du potentiel d’implantations endogènes sur le Pôle Ouest
Paramètres-clés (hypothèses de calcul) :
� Taux de croissance des secteurs
Nombre d’emplois
créés à loger en
� Rythme de déménagement des entreprises
fonction de la � Taux de réoccupation des locaux
croissance

A Nombre d’emplois de
A’
source endogène à
Croissance A’’ loger et reloger au
égale à 0
B’ terme de 15 ans sur
le Pôle Ouest
B’’

1
Nombre d’emplois à reloger en
fonction de l’évolution des
besoins de l’entreprise

Temps

2
B
A Nombre d’emplois à reloger dû à l’évolution naturelle des besoins des secteurs
Nombre d’emplois à loger dû à la croissance nette des secteurs économiques
en matière d’implantation
A’ : emplois à reloger en bâtiments neufs B’ : emplois à reloger en bâtiments neufs (% de B)
A’’ : emplois à reloger en bâtiments d’occasion B’’ : emplois à reloger en bâtiments d’occasion (% de B)

3
K ATALYSE
COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DE CHARTRES MÉTROPOLE / KATALYSE – « Études de définition simultanées pour l’aménagement d’un pôle
de développement à l’ouest de l’Agglomération Chartraine » - Première évaluation du dimensionnement du Pôle Ouest –

4 CONSEILLERS D’ENTREPRISE
Document-support de la réunion du 5 mars 2007 – 01/03/2007 - page 3
a
Dimensionnement du Pôle Ouest :
b Principaux critères d’évaluation
� 3 secteurs d’activités ou filières cibles : BTP, agroalimentaires et services aux entreprises
• BTP = reflet de la politique volontariste de Chartes Métropole de répondre aux besoins de cette filière-phare en
proposant des solutions d’implantations sur le Pôle Ouest
• Agro-alimentaire = axe notamment du développement local de la filière Agro-ressources
- Complémentarités / concurrence vis à vis d’Auneau à analyser précisément en phase fermée
• Services aux entreprises = logique de constitution d’un véritable pôle cohérent de développement économique à
l’ouest de la Métropole
- Pourra comprendre entre autres des activités en liens avec la Cosmetic Valley
• Les activités industrielles liées à la Cosmetic Valley seront localisées en priorité sur le Pôle Ouest (évaluation contenue
à ce stade dans les « autres secteurs d’activité » - une analyse précise de ce type d’établissements sera réalisée lors de la phase fermée de l’intervention)
• Les activités logistiques sont à ce stade exclues de l’évaluation (objet d’une étude précise dans la Phase fermée)
� Priorité donnée aux activités-phares ci-dessus reflétées dans le critère d’évaluation « part de marché du Pôle
Ouest au sein de la Métropole »
- Ex. : d’après KATALYSE, 90 % des activités BTP en demande d’implantation dans les 15 ans à venir se localiseront sur le Pôle

1
Ouest
� Certains critères d’évaluation, reflets de la politique de développement économique de Chartres
Métropole et / ou des caractéristiques du site
• COS pour les activités industrielles = 0,3

2 • Espaces importants laissés aux espaces communs (voiries, espaces verts, etc.) : part de 30 % dans la surface
totale de la Zone d’Activités
� Autres critères plus classiques :
• Taux de réoccupation des locaux
3 • Surface occupée par emploi (ex. : 65 m² SHON par emploi industriel)

K ATALYSE
COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DE CHARTRES MÉTROPOLE / KATALYSE – « Études de définition simultanées pour l’aménagement d’un pôle
de développement à l’ouest de l’Agglomération Chartraine » - Première évaluation du dimensionnement du Pôle Ouest –

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a Dimensionnement du Pôle Ouest :
b évaluation globale de la demande par secteur d’activité
Secteurs d’activités cibles AUTRES SECTEURS
D’ACTIVITÉS
Espaces communs compris (dont activités industrielles
(espaces verts, voiries…) SERVICES AUX
BTP AGRO-ALIMENTAIRE liées à la Cosmetic Valley et
ENTREPRISES
hors activités logistiques)

29 à 37 ha 8 à 11 ha 11 à 13 ha 116 à 132 ha
Surfaces à destination
d’entreprises endogènes
164 à 193 ha
Surfaces à destination
d’entreprises exogènes 16 à 20 ha
(très grands établissements exclus)

Sous-Total 180 à 213 ha sur 15 ans

Projets particuliers Pôle commercial : 30 ha Services maintenance SNCF : 2,5 ha

1 Total 212,5 à 245,5 ha

� Une demande de foncier pour le Pôle Ouest estimée à environ 230 ha (espaces communs
compris) sur 15 années de commercialisation (premières estimations)
2 • Les activités logistiques sont exclues à ce stade de l’évaluation ; face au potentiel foncier global
du pôle (plus de 500 ha), cette filière pourrait apparaître comme complément de
commercialisation intéressant (sans en faire un cœur de cible et sous réserve de l’exploitation

3
efficace des atouts de desserte du site)

K ATALYSE
COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DE CHARTRES MÉTROPOLE / KATALYSE – « Études de définition simultanées pour l’aménagement d’un pôle
de développement à l’ouest de l’Agglomération Chartraine » - Première évaluation du dimensionnement du Pôle Ouest –

4 CONSEILLERS D’ENTREPRISE
Document-support de la réunion du 5 mars 2007 – 01/03/2007 - page 5
a
Pistes de réflexion complémentaires
b (facteurs de modification du dimensionnement du Pôle Ouest)
� Des « équipements » (non compris dans la première évaluation, à valider dans les approfondissements de la phase fermée) à
développer afin de renforcer le positionnement économique du Pôle Ouest
• Centre de formation professionnelle sur des métiers industriels
• Ateliers-relais et / ou pépinière d’entreprises généralistes, notamment à destination
de l’artisanat (outils de captation de ce type de structures sur le Pôle – ces petites
entreprises industrielles pouvant à terme trouver une solution d’implantation plus
pérenne sur le Pôle Ouest)

� L’éco-construction, cœur-de-cible complémentaire

• Le positionnement éco-construction peut constituer un cœur-de-cible pertinent dans
la mesure où il est vecteur d’image et est doté d’un fort potentiel de développement
1 • Cohérence avec les activités agro-alimentaires et BTP
• Axe stratégique en devenir pour le territoire
� Logistique, complément des activités à accueillir
2 • Analyse spécifique à mener en phase fermée
• Exclure la « logistique lourde », mais donner une possibilité d’implantation aux
activités de transport en lien avec les cœurs-de-cible (ex. : activités de la Cosmetic
3 Valley)

K ATALYSE
COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DE CHARTRES MÉTROPOLE / KATALYSE – « Études de définition simultanées pour l’aménagement d’un pôle
de développement à l’ouest de l’Agglomération Chartraine » - Première évaluation du dimensionnement du Pôle Ouest –

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a B - ORIENTATIONS D’AMÉNAGEMENT
b
INTRODUCTION
Les pôles de développement ouest constituent un enjeu stratégique pour l’agglomération chartraine
et l’aire du schéma directeur à plus d’un titre :
- Pôles d’équilibre nécessaires au sein de l’agglomération par rapport au jardin d’entreprises à
l’est,
- Pôles indispensables à la cohérence du Scot dans sa logique de limitation de l’étalement
urbain des zones d’habitat (transfert d’activités internes à la rocade et libération de foncier
pour des opérations de logements),
- Nécessité d’une approche très qualitative au regard de l’importance des surfaces concernées
1 et de leur localisation en entrée de ville.

2 A ces divers titres, la réussite de l’opération Pôles ouest suppose de viser l’exemplarité sur certains
paramètres essentiels constitutifs des futurs aménagements :
- Organisation spatiale générale,
3 - Fonctionnement technique,
- Paysage et environnement,
4 - Urbanisme et d’architecture.
a 1. ORGANISATION SPATIALE GÉNÉRALE

b La future organisation spatiale des pôles ouest doit répondre à quelques impératifs :
- Densité,
- Clarté et souplesse,
- Sectorisation,
- Pôle de vie et services.

a. Densité :
La localisation du site sur des franges encore agricoles de l’agglomération pose d’abord la question
de l’économie générale de l’espace et de la densité. Maître d’ouvrage et maîtres d’œuvre mais
1 aussi entreprises sont ici comptables de l’espace pour les générations futures.
A l’échelle de l’ensemble du site mais aussi de chaque parcelle à construire, les aménagements
devront donc s’inscrire dans une logique de densification et d’affectation ciblée des sols selon
2 des modalités diverses : préservation des activités agricoles éventuellement redéfinies, élévation
du Cos, mutualisation des stationnements, etc.
3
4
a
b

b. Clarté et souplesse :
L’opération d’aménagement des pôles ouest s’inscrit dans un horizon de 10 à 15 ans. Ce temps
long suppose de s’appuyer sur des principes d’aménagement clairs et identifiés, capables de
1 guider maîtrise d’ouvrage et maîtres d’œuvre.
Toutefois, ces principes devront conserver un degré suffisant de négociation pour répondre aux
contraintes et aux opportunités susceptibles d’apparaître au fil des phases d’aménagement.
2
3
4
a
b

c. Programmation et sectorisation :
La pré-programmation économique identifie certaines filières susceptibles de s’implanter sur le site.
Certaines d’entre elles réclament une organisation en pôles (pôle commercial nécessairement à
1 l’intérieur de la rocade, pôle de vie/services), d’autres des localisations privilégiées (BTP, tertiaire)
sans pour autant devoir s’organiser strictement en pôles.
De fait, une telle organisation en pôles pourrait générer des contraintes d’aménagement et de
2 commercialisation dans le temps, incompatibles avec la souplesse requise. Il est donc préférable
d’envisager une logique souple de sectorisation non exclusive, sauf pour certaines activités cibles
3 qui seraient exclues de certains secteurs (par exemple, le BTP et la logistique, potentiellement
nuisibles en terme d’image, seraient localisés en fond de zone).

4
a
b

d. Pôle de vie et services :

Tout secteur d’activités d’une telle ampleur se doit maintenant d’offrir un certain nombre de services
aux entreprises (poste, restaurants, crèches, etc.) de préférence regroupés en un pôle de vie et
1 d’animation. Cette notion de services peut être étendue aux espaces offerts pour la détente des
employés (espaces verts, sports, promenades, etc.).
Mais, dans une perspective d’ouverture du site à la ville en évitant sa désertification de fin de
2 semaine, un espace aux fonctions plus larges pourrait être réservé à l’usage des employés comme
de l’ensemble des citadins sous forme d’un parc équipé (parcours sportifs, terrains de sports,
3 etc.) s’inscrivant dans les logiques d’aménagement paysager qualitatif du site.

4
a 2. FONCTIONNEMENT TECHNIQUE

b La future organisation spatiale des pôles ouest doit répondre à certaines problématiques :
- Desserte viaire,
- Desserte transports en commun,
- Desserte voie ferrée,
- Réseaux EU et EP.

1
2
3
4
a
LES INFRASTRUCTURES VIAIRES
b
Rappel des éléments du diagnostic :
La fréquentation des infrastructures
routières :
Une voie de contournement ouest très pas-
sante (y compris PL), encombrée aux heures
de pointe (giratoires).
Fréquentation de la Rn 23 équivalente à celle
de la Rn 10 (sauf PL).

1 Les liaisons vers Amilly :

Un risque évident d’engendrer un trafic parti-
culièrement nuisible vers Amilly de véhicules
2 provenant de la Zone d’Activités qui se dirige-
raient alors vers la Rn23 sans avoir à emprun-
ter la rocade.
3 A l’inverse, l’éventualité d’introduire, au sein
de la zone, des déplacements pendulaires
4 exogènes à Pôle Ouest.
a
b

Les préconisations du Scot :

Une attention toute particulière à porter à
1 l’aménagement des grandes radiales.
Accompagner les extentions urbaines de voies
parallèles à la voie de contournement.
2 Conforter le rôle urbain de la voie de contour-
nement.
3
4
a
b
a. Desserte viaire :
Le diagnostic a montré le relatif enclavement du site, au nord de la voie ferrée comme au sud,
et un dimensionnement probablement inadapté à terme de certains ouvrages. Ces contraintes
peuvent limiter le développement souhaitable des pôles ouest.
Pour échapper à ces contraintes et améliorer les dessertes, plusieurs aménagements peuvent
être envisagés à plus ou moins long terme :
- Passage inférieur nord-sud sous la voie ferrée Paris-Brest pour relier la Rd 923 à la Rd 24,
voire la Rd 939,
- Accès par un giratoire supplémentaire entre l’actuel giratoire du Vallier et le pont franchissant
1 la voie ferrée,
- Création d’un giratoire sur la rocade au sud du pôle commercial (au droit de la vallée de
2 Luisant) pour en améliorer les accès,
- Aménagement de plusieurs piquages sous une forme à définir sur la Rd 24,
- Aménagement des giratoires existants.
3
4
a
b

1
2
3
4
a
b

LES TRANSPORTS
EN COMMUNS URBAINS

1 Le Scot n’encourage pas la dilution

des lignes de bus régulières. Toutefois,
il avance l’idée de développement de
2 lignes secondaires (navettes) ou d’une
amélioration dans l’offre de Tad, tout
spécialement en direction des zones
3 d’activités périphériques.

4
a
b
b. Desserte transports en commun :
Même si la desserte en transports en commun n’est pas un critère déterminant d’implantation
des entreprises (à l’exception du foncier/immobilier de bureau), une offre significative doit être
étudiée afin de réduire le plus possible les déplacements automobiles individuels dans l’intérêt
fonctionnel et environnemental de l’agglomération. En attendant le futur Pdu, le Scot affiche
d’ailleurs un objectif de desserte des zones d’activités par des lignes de bus.
Sur le site, différentes possibilités sont offertes :
- La création d’un nouvel arrêt sur la ligne Sncf Paris-Brest au droit du site en complément de
l’arrêt d’Amilly.
1 - La création de nouveaux arrêts sur deux itinéraires Transbeauce (quatre lignes) qui concernent
le site.
2 - La prolongation en service secondaire de quatre lignes de Transport en Commun Urbain par
des navettes et/ou par un transport à la demande.

3
4
a
b

1
2
3
4
a
b

LES INFRASTRUCTURES
FERROVIAIRES

Les préconisations du Scot :

• désenclavement ferroviaire de Chartres en
améliorant les liaisons vers Orléans, Bourges
1 et Tours.
• développement et amélioration du fonction-
nement du pôle intermodal de la gare de
2 Chartres.
• identification de la commune d’Amilly com-
3 me un potentiel pôle d’échanges intermodal.

4
a
b
c. Desserte voie ferrée :
Outre la re-localisation du service maintenance Sncf sur 2,5 ha, des emprise suffisantes
devront être réservées pour créer un pôle multimodal aux dimensions adaptées au site et à
son activité et/ou une desserte fine à la parcelle afin d’être en mesure d’offrir une véritable, et
maintenant indispensable, alternative au transport routier.

1
2
3
4
a
b

1
2
3
4
a
b
d. Réseaux EU et EP :
En ce qui concerne les réseaux d’eaux usées, la localisation de la future station d’épuration pose
la question de l’orientation des réseaux de collecte. En effet, il serait incohérent d’un point de
vue technique de rejeter les eaux usées dans les collecteurs actuels menant à la vallée de l’Eure
puis de les relever alors même, qu’à vol d’oiseau, la station d’épuration n’est pas si éloignée. Il
serait préférable d’envisager de mettre en place le plus tôt possible des collecteurs conduisant
directement à la station en s’appuyant le plus possible sur des voies existantes.
Deux itinéraires sont possibles :
- soit la rocade et la Rd 939 avec des problèmes prévisibles de gêne à la circulation,
1 - soit la Rd 24 puis la Rd 121.5 avec une difficulté de phasage des travaux nécessairement préalables.
D’un point de vue technique, les principes de collecte des eaux pluviales ne doivent pas mixer
2 deux systèmes en juxtaposant des secteurs de collecte à ciel ouvert (fossés, noues, bassins) et
d’autres secteurs de collecte enterrée (canalisations). Les exigences environnementales (voir
chapitre suivant) plaident pour un système à ciel ouvert alternatif mais il faudra être capable de
3 généraliser ce principe sur la totalité du site.
Par ailleurs, il semble indispensable d’étudier l’optimisation et le réemploi de l’énergie dégagée à
4 travers le centre d’incinération.
a 3. PAYSAGE ET ENVIRONNEMENT

b a. Exigences paysagères :
L’insertion, tant paysagère qu’urbaine, d’un pôle d’activités d’une telle dimension aux portes de la
ville implique un haut niveau d’exigences paysagères. Plus généralement, il en va de l’attractivité
et de la réussite même de l’opération.
Cette exigence qualitative doit au minimum s’appuyer quelques principes communs :
- Intégration du cône de vue majeur sur la cathédrale des abords de la Rd 923 (forte limitation
des hauteurs du bâti), prise en compte d’un cône sur les abords de la Rd 939 (hors périmètre
strict) et mise en scène sélective de fenêtres de vue depuis le site.
- Préservation de l’espace agricole en maintenant des secteurs aisément exploitables et en
1 intégrant les évolutions prévisibles de l’activité agricole.
- Enfouissement de la ligne HT.

2 - Inscription des aménagements dans les logiques du plan vert : liaisons douces et continuités
paysagères.
- Mise en place d’aménagements paysagers qui répondent à l’identité historique du paysage
3 local.

4
a
b
Le pôle commercial s’inscrit sur un site nouveau, en bordure de rocade mais aussi
en entrée ouest de l’agglomération. A l’image du l’entrée est de l’agglomération et
du pôle commercial carrefour (autour de la Rn10), l’aménagement de l’entrée ouest
doit faire l’objet d’un grand soin et d’exigences, en limitant l’effet vitrine, pour éviter
l’accumulation d’enseignes. A cette occasion, l’aménagement paysager de la rocade
doit se faire sur une profondeur suffisante.
Enfin, à travers l’aménagement d’un site à l’altimétrie assez régulière, nous soulignons
l’importance du modelage des horizons, qu’ils soient construits ou plantés.
1
Un cahier des charges paysagères devra encadrer l’aménagement des parcelles en
2 cohérence avec les aménagements publics.

3
4
a
b

1
2
3
4
a
b b. Exigences environnementales :
La dimension environnementale construit une thématique transversale qui irrigue et renvoie à
l’ensemble des éléments constitutifs du projet : desserte VF et transports en commun, densité,
réseaux, paysage, architecture, etc.
Au-delà de la pétition de principe (préservation de la ressource en eau, du paysage, etc.), il s’agit
de définir les outils et les techniques efficaces d’une préservation globale de l’environnement.
Or, en matière d’aménagement, les outils existants ne sont pas nécessairement adaptés. Dans
le cas d’opérations nouvelles, les chartes environnementales préalables ne permettent pas, par
définition, l’association des entreprises, association qui constitue pourtant l’intérêt essentiel de ces
1 chartes. Les certifications Iso 14001, Iso 9001 et Emas II d’un parc d’activités ne portent que sur
un référentiel particulier (gestion des eaux pluviales par exemple) et non sur l’opération globale
et les retours d’expérience montrent que, sur la dizaine de parcs certifiés, il est impossible de
2 mesurer l’impact concret d’ensemble de la certification. Seul un SME (système de management
environnemental) appuyé sur une charte évolutive et une structure d’animation paraît adapté.

3 C’est donc bien plus par une approche environnementale, préalable et globale, au niveau de la
conception, intégrant des règlements de zone et des cahiers des charges de cession, que
des objectifs environnementaux pourront être efficacement pris en compte, relayée ensuite par
4 un SME.
a 4. URBANISME ET ARCHITECTURE

b a. Exigence qualitative :
A l’évidence, la qualité urbaine et architecturale de l’opération ainsi que sa cohérence d’ensemble
constituent une condition essentielle de son insertion et, de là, de sa réussite globale. Un cahier
des charges urbaines et architecturales, associé au cahier des charges paysagères, devra
être élaboré, puis traduit dans un ou des règlements de zone et des cahiers des charges de
cession.

b. Exigence environnementale :
Un niveau d’exigence reste à définir. En effet, seule la démarche HQE (il n’existe pas de label)
1 permet de définir des objectifs clairs et précis. Mais cette démarche, complètement mise en
œuvre, entraîne un surcoût de construction de l’ordre de 10%. Il serait donc, a priori, difficile
d’imposer cette démarche à des entreprises, ce qui n’exclut pas des actions d’incitation et de
2 sensibilisation (dans le cadre d’un SME par exemple). La maîtrise d’ouvrage devrait se positionner
sur ce point.
3
4
CONCLUSION
Finalement, l’une des principales difficultés attenantes au projet tient à son
échelle : 20 ans, 500 hectares...
En effet, quelles seront les besoins, les demandes et les pratiques urbaines
dans vingt ans, dans la perspective de la lutte contre les gaz à effet de serre ?
Comment aménager alors une telle surface ? Doit-on délocaliser les activités
BTP et les services de maintenance de la Sncf ?
On s’interrogera aussi, sur l’usage futur des hypermarchés, leur participation
au mode et à la qualité de vie défendus par Chartres Métropole.
Par ailleurs, il semble indispensable d’étudier l’optimisation et le réemploi de l’énergie
dégagée à travers le centre d’incinération.