AVALO INMOBILIARIO

EXP.- 5910

I.- ANTECEDENTES
Institucin que practica el avalo: Solicitante del Avalo: Appraisal Mxico & Latinamerica, S. A. de C. V. Banco Santander Serfn, S. A. de C. V. Institucin de Banca Mltiple Grupo Financiero Santander Serfn, Div. Fiduciaria en su carcter de Fiduciario de los Fideicomisos 2000-1A ("A"), 2000-1B ("B") Y 137-3 ("F-70") Ing. Alberto Alvarez Valdes Especialidad en Valuacin de Inmuebles 1643364 7 de Abril de 2006 7 de Abril de 2006 Departamento Habitacional No.6, Condominio "Gaviotas"

Valuador : Especialidad : Cdula Profesional: Fecha del Avalo : Fecha de Inspeccin : Inmueble que se Vala: Ubicacin del Inmueble: Calle : Colonia : Delegacin Municipio : Cdigo Postal : Estado : Rgimen de Propiedad. Propietario del Inmueble

Circunvalacion del Robalo No. 819, Modulo E Fraccionamiento Las Gaviotas, Seccion El Manglar

Puerto Vallarta
Jalisco Privada Banco Santander Serfn, S. A. de C. V. Institucin de Banca Mltiple Grupo Financiero Santander Serfn, Div. Fiduciaria en su carcter de Fiduciario de los Fideicomisos 2000-1A ("A"), 2000-1B ("B") Y 137-3 ("F-70") Determinacin del valor mnimo de venta Propsito de Compra-Venta No proporcionada No proporcionada Datos obtenidos dentro del expediente correspondiente a esta propiedad, facilitado por el cliente

Objeto del Avalo : Propsito del Avalo: Cuenta Catastral : N de Cuenta del Agua: Datos de escritura:

II.- CARACTERSTICAS URBANAS

Clasificacin de la Zona: Tipos de construccin dominante : ndice de saturacin en la zona : Densidad de poblacin: Estrato socioeconmico: Contaminacin ambiental : Uso del suelo : Vas de Acceso e Importancia de las mismas:
Habitacional de 3er orden Casas Habitacin de un nivel de tipo moderno de mediana y econmica calidad 85% Normal Bajo Generada por transito vehicular, existencia de granja porcicola en colidancia posterior

Habitacional
Calle los Arbolitos (importancia secuandaria)

Prolongacion 20 de noviembre (de primera importancia) Av. Rio Santiago (de primera importancia) Servicios pblicos:
Energa elctrica: Agua Potable: Drenaje Sanitario: Alumbrado Pblico: Pavimento: Si tiene Si tiene Si tiene Si tiene De asfalto y terracerias Banquetas: Guarniciones: Transporte: Telfono: Si tiene Si tiene Si tiene Si tiene

Equipamiento Urbano:

Preescolar: Primaria: Secundaria: Preparatoria: Profesional:

Si tiene Si tiene En la zona En la zona En la zona

Tienda de Autoservicio: Bancos: Iglesias: Gasolineras Hoteles:

En la zona En la zona Si tiene En la zona En la zona

III.- TERRENO
Calles Transversales Limtrofes Medidas y colindancias del terreno segn: Al Norte en Al Sur en Al Oriente en Al Poniente en Arriba: Abajo:
ST %IND

Acera con frente al Norte con Calle Fertilizantes entre calles los rbolitos y Calle Jaime Sordo, Al sur calle Amonio, Al oriente calle Jaime Sordo y al Poniente calle Los Arbolitos

Segn Escrituras Notara No. 9. insc.30918 a fojas 49, tomo 455 de Escrituras Pblicas
6.00 6.003 17.47 17.20

Mts Mts Mts Mts

Con Calle Fertilizante Con Calle Juan Morales Con el Lote No. 21 Con el Lote No. 19

Superficie del Terreno Porcentaje de Indiviso

21.25 M2. 100%

Topografa y Configuracin: Nmero de frentes: Caractersticas Panormicas: Densidad Habitacional: Intensidad de construccin: Calidad del Suelo: Relacin construccin terreno:
RCT 0.10 0.51 1.01 2.01

Terreno de forma regular y topografa plana Uno del terreno Casas Habitacion de una planta 248.00 Hab/Ha Se estima 0.75 en una planta y hasta 2.25 m. en tres niveles Buena Superficie de construccin entre superficie de terreno Calificacin 0.50 85 Regular 1.00 90 Bueno 2.00 95 Muy Bueno 3.00 100 Excelente ninguna

Sujeto

3.33

Servidumbre y/o Restricciones:

Croquis de ubicacin:

CALLE COLONI MUNICIPIO ESTADO

IV.- DESCRIPCIN GENERAL DEL INMUEBLE

Uso actual:
La propiedad consiste en un departamento perteneciente a un Condominio denominado "Las Gaviotas", condominio desarrollado en varios niveles y cuenta con la siguiente distribucion : se supone Estancia-Comedor, cocina, un bao , 2 recmaras, patio de servicio asi como el derecho de uso exclusivo del area de lavar y un cajon de estacionamiento. No se pudo tener acceso al inmueble por lo que los datos del mismo son obtenidos del expediente ya citado y corroborados en nuestra visita fsica slo al exterior de la propiedad en estudio. El inmueble se observ desocupado al momento de la visita

Tipos de construccin apreciados :

Tipo T-I Uso Calidad Descripcin Superficie 70.75

Departamento Habitacional Habitacional Mderna-Econmica

SC=

70.75

Nmero de niveles :

4
TIPO I

De la Casa

Edad aproximada de la construccin ( aos ): Vida til total de la construccin ( aos ): Vida til remanente ( aos ): Estado de conservacin : Calidad del proyecto : Unidades rentables o susceptibles a rentarse :

30 60 30

Regular por falta de mantenimiento Adecuado a su uso Una la casa habitacion

V.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN

Todo los elementos de la construccin son supuestos (No se tuvo acceso al inmueble) A).- OBRA NEGRA O GRUESA: Cimientos: Estructura: Muros: Entrepisos: Techos: Azoteas: Bardas: B).- REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES: Aplanados interiores: Aplanados exteriores: Plafones: Lambrines: Pisos: Zoclos: Escaleras: Pintura: Recubrimientos especiales: C).- CARPINTERA: Puertas: Closets: Pisos: Lambrines y plafones: D).- INSTALACIONES HIDRULICAS Y SANITARIAS: Hidrulica: Sanitaria: Muebles de bao: Muebles de cocina: E).- INSTALACIONES ELCTRICAS: F).- HERRERA: Ventanera y/o cancelera: G).- VIDRIERA: H).- CERRAJERA: I).- FACHADA: Se supone Red hidraulica con tuberia de cobre. Oculta Se supone Ramales y bajas de PVC. Blancos Calidad Economica, Calentador Gas Semi automatico, Tinaco AC. 400 lts No hay Se supone Ocultas y entubadas con poliducto y accesorios de plastico material nacional Perfil de fierro tubular cal 20 Perfil de fierro tubular cal 20 Se supone Vidrio medio doble y especial en bao. Del pais, Economica Aplanados en Mortero C.A, Pintura vinilica. Detalle de remate de tabique tipo pecho de paloma Puertas tipo tambor en bastidor de madera y hoja de fibracel tipo Tablatex. No hay. No hay. No hay. De Mortero-cemento-arena De Mortero-cemento-arena y aparentes Tirol de marmolina sobre mezcla Azulejos de calidad econmica de 11X11 cms en areas humedas de bao y cocina Mosaico de pasta 30X30 cms De pasta idem a piso No hay. Vinilica en muros y Esmalte en herreria. No hay. Se supone Zapatas corridas de mamposteria de piedra. Se supone Muros de carga de 14 cms de espesor se supone con Tabique de la Region de 14 cms. de espesor. Se supone No hay. Se supone de Losa de concreto armado. Se supone terrado y enladrillado se supone de 14 cms de espesor de tabique de barro recocido, acabado aparente

J).- INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:

Instalaciones especiales: Elementos Accesorios: Obras complementarias:

No hay. No hay. No hay.

VI.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALO

VI.1.NORMATIVIDAD: El presente avalo ha sido practicado de acuerdo con lo dispuesto en la circular 1462 de la Comisin 'Nacional Bancaria y de Valores. ENFOQUES APLICADOS EN LA VALUACIN: En el presente avalo se consideran los siguientes mtodos tradicionales de valuacin, que son: Avalo fsico (Enfoque de Costos) En este mtodo se suman los costos de reposicin (nuevos y netos) de los distintos componentes de construccin, obras e instalaciones complementarias) para dar un valor total y el terreno se vala a Valor Comercial. Se calcula tanto 'el VRN como el VNR de cada componente y este ltimo valor corresponde al fsico.

VI.2.-

VI.2.1.-

Toma como referencia valores para obra civil del catlogo de precios unitarios generados por cotizaciones de materiales y mano de obra en trminos generales.

VI.2.2.-

Avalo por capitalizacin de rentas (Enfoque de Ingresos) En este mtodo se vala el inmueble como unidad generadora de ingresos para el propietario, se estiman egresos e ingresos netos atribuibles a la operacin del inmueble durante un plazo conveniente, y se convierten en valor de tasa de capitalizacin pertinentes. Avalo por valores de mercado del espacio inmobiliario (Enfoque de Mercado) En este mtodo se vala por comparacin con los precios en el mercado de inmuebles similares.

VI.2.3.-

NOTA : No se pudo tener acceso al interior de la propiedad en estudio. Se observ abandonada al momento de la visita NOTA : La Investigacin de mercado se tom de inmuebles similares en Mexicali, ya que en San Luis Ro Colorado no se encontro mercado para comparar.

VII.- APLICACIN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO

Sujeto SC ST PU NEG UDC UDM CSP EC PRO RCT 70.75 M2 21.25 M2 6,663.82 80 75 80 85 80 100 Regular Intermedia Regular Regular Adecuado Excelente Superficie de construccin Superficie de terreno Precio unitario de la oferta o venta Negociacin de la oferta Ubicacin dentro de la colonia Ubicacin dentro de la manzana (dos frentes opuestos) Calidad de servicios pblicos Estado de conservacin Proyecto 2.90 Relacin construccin - terreno

Comparables

DEPARTAMENTO UBICADO EN CALLE CIRCUNVALACION ROBALO No. 819,F-1, COLONIA, MPIO.PUERTO VALLARTA, ESTADO DE JALISCO FUENTE SRA. ZAYRA FONSECA; .- 29 35 436 OFERTA $560,000.00 SC 70.00 m ST 21.00 m PU $8,000.00 NEG 0.90 10% negociacion
UDC UDM CSP EC PRO RCT 80 75 80 Regular Intermedia Regular Bueno Adecuado Excelente

90 80 100 2.99 DEPARTAMENTO UBICADO EN CALZADA DE LAS TORRES No. 106,FRACC.LOS SAUCES COL ARALIAS PUERTO VALLARTA, JAL. FUENTE CENTURY 21 OFERTA $355,200.00 SC 55.00 m ST 16.50 m PU $6,458.18 NEG 0.90 10% negociacion UDC 75 Regular UDM 75 Intermedia CSP 80 Regular EC 90 Bueno PRO 80 Adecuado RCT 100 Excelente 2.99 DEPARTAMENTO UBICADO EN CALLE FRANCIA NO. 160 E-12 COL VERSALLES PUERTO VALLARTA, JAL. FUENTE CENTURY 21 OFERTA $355,200.00 SC 49.00 m ST 15.00 m PU $7,248.98 NEG 0.90 10% negociacion UDC 80 Regular UDM 75 Intermedia CSP 80 Regular EC 80 Regular PRO 80 Adecuado RCT 100 Excelente 2.99
SC 70.75 70.00 55.00 49.00 ST 21.25 70.00 55.00 49.00 $ $ $ PU 8,000.00 6,458.18 7,248.98 NEG 0.90 0.90 0.90 UDC 80 1.00 1.07 1.00 UDM 75 1.00 1.00 1.00 CSP 80 1.00 1.00 1.00 EC 85 0.94 0.94 1.06 PRO 80 1.00 1.00 1.00 RCT 100 1.00 1.00 1.00 F.R. 0.85 0.91 0.96 $ $ $ Valor 6,800.00 5,855.42 6,931.84 6,663.82 6,663.82

NUM SUJETO C1 C2 C3

Valor Homologado= $ Valor unitario de mercado = $

Descripcin

Tipo

rea vendible

Valor Unitario

Importe

DEPARTAMENTO

70.75

$6,663.82

$471,465.15

Resultado por enfoque comparativo de mercado: Valor redondeado:

m pz m3 m3 m

$471,465.15 $471,000.00

VIII.- APLICACIN DEL ENFOQUE DE COSTOS

TERRENO Sujeto ST PU NEG UDC UDM CSP FA TOP FOR Comparables $ 21.25 M2. 1,438.74 Superficie de terreno Precio unitario de la oferta o venta Negociacin de la oferta Ubicacin dentro de la colonia Ubicacin dentro de la manzana (dos frentes opuestos) Calidad de servicios pblicos Factor de rea Topografa Forma

80 75 80 100 90 90

Regular Intermedia Regular Igual Plano Regular

TERRENO DE USO HABITACIONAL UBICADO EN LA CALLE DE PAVO REAL No. 112, COL. ARALIAS, PUERTO VALLARTA, JAL. FUENTE SR. JAIME GARCIA, TEL 22 24 479 OFERTA $182,000.00 ST 140.00 M PU $1,300.00 NEG 0.90 10% negociacion UDC 80 Regular UDM 75 Intermedia CSP 80 Regular FA 100 Igual TOP 90 Plano FOR 90 Regular TERRENO DE USO HABITACIONAL UBICADO EN LA CALLE DE PEZ VOLADOR Y GAVIOTAS, PUERTO VALLARTA, JAL. FUENTE SR. ALEJANDRO DE LA TORRE ; TEL.- 333 59 90 91 OFERTA $823,000.00 ST 358.00 M PU $2,298.88 NEG 0.90 10% negociacion UDC 80 Regular UDM 75 Intermedia CSP 80 Regular FA 110 Premio TOP 90 Plano FOR 90 Regular TERRENO DE USO HABITACIONAL UBICADO EN LA CALLE DE ALDANACA No. 39, COLONIA GUSTAVO DIAZ ORDAZ, MPIO PUERTO VALLARTA, JALISCO. FUENTE SRA. RAMON MUJICA, TEL.- 292 29 36 OFERTA $740,000.00 ST 615.00 M PU $ 1,203.25 NEG 0.90 10% negociacion UDC 80 Regular UDM 75 Intermedia CSP 80 Regular FA 130 Premio TOP 90 Plano FOR 90 Regular

Homologacin No. SUJETO 1 2 3

SC

ST 21.25 M2. 140.00 358.00 615.00

PU $ $1,300.00 $2,298.88 $ 1,203.25

NEG 0.90 0.90 0.90

UDC 80 1.00 1.00 1.00

UDM 75 1.00 1.00 1.00

CSP 80 1.00 1.00 1.00

FA 100 1.00 1.10 1.30

TOP 90 1.00 1.00 1.00

FOR 90 1.00 1.00 1.00

FR 0.90 0.99 1.17

VALOR 1,170.00 2,275.89 1,407.80 1,438.74 1,438.74

Valor Homologado= $ Valor unitario de mercado = $

a) Terreno
Lote Tipo Predominante: Superficie total= No existe Valores de Calle o de Zona: 1,438.74 $/m

21.25 m

Tipo 1

Superficie m 21.25

Valor Unitario $/m2 $1,438.74

Coeficiente de eficiencia Motivo del coeficiente 1.000 Integro

Valor resultante $/m2 $1,438.74

Valor Total $ m.n. $30,573.22

Suma Indiviso

21.25 100.00%

Suma Suma (a)=

$30,573.22 $30,573.22

Valor Unitario Medio de Terreno:

b) Construcciones Tipo I Descripcin

DEPARTAMENTO

Superficie 70.75

VRN $9,000.00 $2,400.00

DEMERITO 0.45 0.00

VNR $ 4,950.00 $ 2,400.00

EE 30 00

VUT 60 60 Suma (b)

Fco 0.90 1.00

Valor $315,191.25

Suma

70.75

$315,191.25

c) Elementos Accesorios e Instalaciones Especiales (slo en condominios)

Terreno de 495.00 m, ubicado en calle Jess Cecnova, Col. Hroes

Tipo I

Descripcin
8 % sobre el valor de las construcciones

Superficie

VRN
0.00

DEMERITO 0.45 0.00

$ $

VNR -

EE 30 00

VUT 60 60 Suma (c)

Fco 1.00 1.00

Valor $25,215.30 $0.00 $25,215.30

Suma d) Obra Complementaria Tipo 1 Descripcin

TANQUE GAS ESTACIONARIO

0.00

Cantidad

VRN

DEMERITO 0.48

VNR $0.00

EE 21

VUT 40

Fco 0.85

Valor $0.00

Suma

Suma

$0.00

SIMBOLOGA VRN VNR EE Fco VUT

Valor de Reposicin Nuevo (unitario) Valor Neto de Reposicin (unitario) Edad Efectiva Factor de conservacin Vida til Total

Terreno Construcciones Accesorios e Instalaciones Obra Complementaria Resultado del enfoque de costos (a+b+c+d) Valor fsico directo

$30,573.22 $315,191.25 $25,215.30 $0.00 $370,979.77 $370,979.77

VALOR FSICO DIRECTO

$371,000.00

DEPRECIACIN DE LNEA RECTA

EN DONDE:

E = EDAD VPT = VIDA PROBABLE TOTAL

D=

0.10VPT+0.90(VPT-E) VPT

m pz m3 m3 m

IX.- APLICACIN DEL ENFOQUE DE INGRESOS

Sujeto SC ST PU NEG UDC UDM CSP EC PRO RCT 70.75 M2 21.25 M2 Superficie de construccin Superficie de terreno Precio unitario de la oferta o venta Negociacin de la oferta Ubicacin dentro de la colonia Ubicacin dentro de la manzana Calidad de servicios pblicos Estado de conservacin Proyecto 2.99 Relacin construccin - terreno

80 75 80 90 85 100

Regular Intermedia Regular Bueno Adecuado Excelente

Comparables

DEPARTAMENTO, UBICADA EN CALLE RUISEOR 414-9, COL. LOS SAUCES, MPIO DE PUERTO VALLARTA, JALISCO FUENTE SR. MARCOS HERNANDEZ; TEL.- 322 33 471 SC 60.00 M ST 18.00 M PU $53.33 $3,200.00 MENSUAL
NEG UDC UDM CSP EC PRO RCT

80 75 75 80 85 100

Regular Intermedia Regular Regular Adecuado Excelente

2.99

DEPARTAMENTO, UBICADA EN CALLE FRANCIA 160 C-, COL. VERSALLES, MPIO DE PUERTO VALLARTA, JALISCO FUENTE SRA. YOLANDA JUAREZ; TEL.CEL - 044 322 30 36 13843 SC 60.00 M ST 18.00 M
PU NEG UDC UDM CSP EC PRO RCT $ 42.50 RENTA MENSUAL Regular Intermedia Regular Bueno Adecuado Excelente $ 2,550.00

80 75 80 90 85 100

2.99

NUM SUJETO C1 C2

SC 70.75 60.00 60.00

ST 21.25 18.00 18.00

PU $53.33 $42.50

NEG 1.00 1.00

UDC 80 1.00 1.00

UDM 75 1.00 1.00

CSP 80 1.07 1.00

EC 90 1.13 1.00

PRO 85 1.00 1.00

RCT 100 1.00 1.00

F.R. 1.20 1.00 $ $

Valor 64.00 42.50 48.95 49.00

Valor Homologado= $ Valor unitario Ingresos = $

TIPO I TOTAL DEPARTAMENTO

Uso o destino del rea

rea (m) 70.75 70.75

V.U. ($/M) $49.00 $49.00

Renta Bruta Mensual $3,466.75 $3,466.75

Renta Bruta mensual (R.B.M.) Renta Bruta Anual Potencial ( R.B.A.) VACOS Renta Bruta Anual Potencial Efectiva ( R.B.A.) ANLISIS DE DEDUCCIONES 1. ADMINISTRACIN 2. CONSERVACIN, 3. PREDIAL 4. SEGURO 5. DEPRECIACIN FISCAL 6. SUMA DEDUCCIONES FISCALES 7. DEDUCCIN OPCIONAL 8. DEDUCCIN MAYOR 9. UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS 10 IMPUESTO SOBRE LA RENTA, 11 P.T.U. 12 SUMA DE DEDUCCIONES 13 INGRESO NETO ANUAL

$ $ 3.00% Sobre la renta anual potencial Potencial menos vacos Sobre la renta bruta anual efectiva Sobre el valor construccin Sobre la renta bruta anual efectiva Sobre el valor construccin Sobre el valor construccin SUMA DE 1 A 5 35% USO COMERCIAL O HABITACIONAL Sobre suma deducciones Tomar la mayor de 6 o 7 Renta efectiva anual menos deduccin mayor Fsicas 10% Morales 35% Sobre utilidad antes de impuestos 0% Sobre utilidad antes de impuestos Sumar 1, 2, 3, 4, 10 y 11 Renta bruta anual menos suma de deducciones CADA 3 AOS 5.00% 3.00% 1.00% 1.50% 5.00%

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

3,466.75 41,601.00 1,248.03 40,352.97 2,017.65 3,151.91 403.53 4,727.87 15,759.56 26,060.52 9,121.18 26,060.52 14,292.45 1,429.24 11,730.20 29,870.80

TASA DE CAPITALIZACIN La tasa de capitalizacin resulta de sumar la tasa real, la tasa de liquidez y la tasa de recuperacin La tasa de real se obtiene de los instrumentos a un ao La tasa de liquidez se obtiene de instrumentos a corto plazo La tasa de recuperacin se obtiene de la Vida til Remanente del Inmueble TASA DE CAPITALIZACIN, ENFOQUE FINANCIERO TASA DE CAPITALIZACIN, ENFOQUE MERCADO TASA DE CAPITALIZACIN, SELECCIONADA

VUR =

30

7.00% 1.10% 3.33% 11.43% 6.34% 6.50%

FUENTE Peridico Financiero Peridico Financiero Valor Fsico Anual

11-ago-05 11-ago-05

Resultado del enfoque de ingresos: $ Valor Redondeado: $

459,550.70 459,550.70

10

X.- RESUMEN

Resultados por enfoque: Comparativo de mercado (Valor comparativo de Mercado) Costos (Valor Fsico o Directo) Ingresos (Valor de Capitalizacin de Rentas) Valor Comercial =
$ 471,000.00

$ 371,000.00 $ 459,550.70
$ 471,000.00

$ 471,000.00 $ 371,000.00 $ 459,550.70

1
Comparativo de mercado (Valor comparativo de Mercado) Costos (Valor Fsico o Directo) Ingresos (Valor de Capitalizacin de Rentas)

XI.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN

Declaraciones: Los valores y conclusiones asentados en este informe estn limitados nicamente por los antecedentes, caractersticas, descripcin y consideraciones en l indicados y representa nuestra opinin imparcial como profesionales de la valuacin.

Declaramos que no tenemos ningn inters personal, presente o futuro en la propiedad valuada. Los datos de superficie de terreno y construccin han sido tomados de la informacin contenida en el expediente del inmueble, proporcionada por la Institucin. Aunque se ha hecho visita al inmueble no se ha efectuado ninguna medicin fsica considerando la informacin proporcionada como cierta y correcta a menos que existan diferencias evidentes las cuales en caso de encontrarse, se anotarn pertinentemente.

El valor del inmueble estar representado directamente por el Enfoque de Mercado ya que es el que refleja una mayor realidad de la situacin del valor para este tipo de bienes dentro de un mercado de oferta y demanda.

No es propsito del presente avalu verificar la probable existencia de gravmenes, reserva de dominio, adeudos fiscales o de cualquier otro tipo que pudiera afectar el bien que se vala, a menos que expresamente sean declarados por el solicitante y/o propietario del mismo, por lo que no asumimos responsabilidad alguna por informacin omitida en la solicitud del avalu.

En la inspeccin ocular del bien motivo del presente avalo, no es posible detectar todos los vicios ocultos que pudieran existir en la propiedad, los considerados son el resultado de la observacin o por informe expreso del cliente.

Para la asignacin del valor mnimo de venta, se ha considerado como base la calificacin otorgada al inmueble en base a los siguientes aspectos de mercado: *Perspectivas de la zona *Valor caracterstico de la zona *Caractersticas del entorno *Disponibilidad del bien en el mercado *Demanda del bien en el mercado

El factor de descuento aplicado es variable y depende bsicamente del tipo de bien, as como las condiciones particulares de oferta y demanda que afecten al mismo en la zona de afluencia de su ubicacin. (Ver hoja resumen de calificacin).

11

XII.- CONCLUSIN

Valor Comercial en Nmeros Redondos : CUATROCIENTOS SETENTA Y UN MIL PESOS 00/100 M.N.

$ 7 de Abril de 2006

471,000.00

Esta cantidad representa el valor comercial al da :

Valores de referencia para el proceso. Valor de Mnimo de Venta en Nmeros Redondos :

$
CUATROCIENTOS MIL PESOS 00/100 M.N.

400,000.00

Esta cantidad representa el valor de Liquidacin al da :

7 de Abril de 2006

XIII.- VALOR REFERIDO (En su caso)

Fecha a referir :

Factor :

Valor $

ndice anterior : ndice actual :

Appraisal Mxico & Latinamerica, S. A. de C. V.

Guillermo Espinosa Rivera Director de Proyecto/Ced. Prof. 1645490 Especialidad en Valuacin de Inmuebles

Ing. Alberto Alvarez Valdes Valuador / Ced. Prof. 1643364

Arq. Luis E. Lpez de los ngeles Revisor/Ced. Prof.- 2607423

12