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Mtodo de Valoracin de Reposicin Nuevo Mercado y Ross Heidcke

Mtodo de Valoracin de Reposicin Nuevo Mercado y Ross Heidcke

Indice del Avalo


01.00.- Introduccin 01.01.- Antecedentes 01.02.- Metodologa de Avalo Empleado 01.03.- Certificacin de Imparcialidad 01.04.- Definiciones 01.05.- Situacin Legal de la Propiedad o Bien Inmueble 01.06.- Propsito del Avalo. 02.0.- Anlisis del Bien Inmueble 03.0.- Avalo Valoracin del Inmueble y Mejoras. Cdigo Catastral : 03.01- Avalo del Terreno. 03.02- Avalo del Inmueble u Obra Civil. 4.00.- Valor del Bien - Inmueble. 05.00.- Conclusiones. 06.00.- Anexos 06.01.- Planos 06.02.- Fotografas

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01.00.- INTRODUCCIN
El siguiente trabajo es un avalo de una propiedad utilizando todas las tcnicas valuatorias e ingenieriles y estadsticas aceptadas por la Cich - Asova (

Asociacin de Valuadores ) y Canabirh .


El objetivo principal del trabajo es dar una buena aproximacin al costo real de la propiedad. Incluye informacin tambin del estado legal del inmueble.

01.01.- Antecedentes del Avalo.


01.00.- El avalo se ubica en Colonia Alameda 01.01.- El Objetivo del avalu es determinar el Valor Neto de Reposicin del Inmueble visitado el 04 de Septiembre del 2012 01.02.- El Propsito del Avalo es Venta de la Propiedad 01.03.- El Avalo realizado se refiere a : 01.03.01.- Terreno 01.03.02.- Edificacin del Inmueble 01.03.03.- Obras Complementarias o Mejoras Realizadas

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01.02.- Metodologa del Avalo Realizado.


El avalo del Bien Inmueble realizado se llev a cabo considerando la siguiente metodologa : a.- El Bien Inmueble Terreno Propiedad ( Edificacin Construida ) considerando el banco de datos personal, visitas, fotos tomadas del sitio, planos del sitio o zona, informacin de la zona, y dems datos necesarios, as como valorndose precios catastrales y comerciales, que se analizo y comparo con el bien inmueble a valorar. b.El Bien Inmueble Terreno Propiedad ( Edificacin Construida ), se valor tomando el

Mtodo de Valoracin de Reposicin Nuevo ( VRN ), el cual consiste en determinar o Estimar lo que costara hoy da construir la misma en condiciones similares y restarle la depreciacin, considerando la edad, la vida til total estimada y el estado de conservacin ( Mtodo de Ross Heidecke ). c.- La Vida til Estimada del Bien ( VUT ) se determina de la escritura de la propiedad (EDAD) d.- Se considero la Depreciacin por edad del Bien Inmueble ( DEP ) , la vida til total estimada y estado de conservacin ( Mtodo de Ross Heidke ) . e.- Se Obtiene de esta manera el Valor Neto de Reposicin ( VNR ). f.- Y la Vida til Remanente del Bien Inmueble VUR = ( VUT x ( VNR / VRN )) g.- Se consideraron valores de edificaciones o construcciones en el mercado a costos del presente. Mtodo Valuatorio Empleado.- Mtodo de Costo de Reposicin Nuevo Mercado y Aplicacin del Mtodo de Ross - Heidecke El Modelo empleado es una combinacin de los Mtodos de Costo de Reposicin de la Construccin Mercado con el mtodo de depreciacin Ross y la tabla de correccin Heidecke. Nota: Las hojas de clculo se enlazan, y sus frmulas estn bien definidas.

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01.03.- Certificacin de Imparcialidad.

Certificado de Imparcialidad
Los Avalos realizados por mi persona es el producto de mtodos universalmente aceptados; por la Comisin Nacional de Banca y Seguros, Asociacin Valuadores de Honduras ASOVA, Canabirh y el Cich, que no ha sido influido por ninguna persona o tiene alguna intencin o sentimiento personal que pueda alterar dichos procedimientos; o algn inters directo e indirecto con el bien valuado: que no existen lazos familiares de ninguna ndole ni con el propietario u otra persona interesada en el mismo; que no ha exagerado ni omitido conscientemente algn detalle o importante que pueda influir en el resultado del Informe Tcnico; que no ha condicionado sus Honorarios Profesionales a la determinacin de un Valor Predeterminado, o un valor dirigido a que se favorezca la causa de una de las partes. Su dictamen este externado a lo observado, en el sitio, sin suprimir, ni engrandecer hechos, datos u opiniones que estn en contra de su cliente y mi capacidad. Por lo tanto el presente informe certifica que el valuador se vaso en los observado por el mismo y los Valores del Bien Inmueble son estimados NO ES UN PRESUPUESTO. Algo muy importante en la realizacin de esta avalo. Se tomo muy en consideracin tres cosas y se le hizo saber a la persona que solicito el avalo y es : 01.- El Avalo de Necesidad. Que consiste en la venta del bien por un precio muy por debajo del que fue Valuado y en la necesidad que tenga en ese momento el propietario del Bien Inmueble. 02.- El Avalo de Mercado. Que consiste en el valor del precio de la vara 2 o manzana en la zona en el Momento en que fue realizado el avalo mismo. 03.- El Avalo de oportunidad. Que consiste en la oportunidad de venta con un valor superior al Valuado en este Avalo

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01.04. Definiciones.

Valor de Reposicin : El Valor de cotizacin o estimado de una construccin igual o equivalente al existente, ms los gastos en que se incurrira en la actualidad por la edificacin de la obra civil, permisos y seguros. Valor Neto de Reposicin : El valor que tienen las edificaciones en la fecha en que se efecta el avalu y se determina a partir del Valor de Reposicin Nuevo ( VRN ), corregido por los factores de depreciacin debidos a la vida til estimada, edad y estado de conservacin de la edificacin. Vida til Total Estimada ( VUT ). La Vida que se estima para las edificaciones segn su estructura y que es calculada de acuerdo a la vida para cada uno de sus elementos que la constituyen ( Obra civil y Elctrica ), ponderada. Sin embargo por el estado de conservacin de las edificaciones pueden alargar su existencia por el remanente de vida de sus partes vitales ( Obra civil y estructural ). Vida til Remanente ( VUR ). La Vida estimada entre la fecha en que se practico el avalo y la fecha en que se considero que el bien dejar de cumplir con su objetivo. La Vida til remanente se obtiene multiplicando la VUT por el coeficiente que resulta entre le VNR y el VRN. Edad. : Edad de la Edificacin Factor de Depreciacin : Es el factor de depreciacin siguiendo la metodologa de Ross Heidecki que se considera la edad del bien, la vida til estimada de conservacin.

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01.05.- Situacin Legal. DATOS GENERALES

DEL BIEN INMUEBLE

ITEM 01.01 01.02 01.03 01.04 01.05 01.06 01.07 01.08

DESCRIPCION DE LA SITUACION LEGAL PROPSITO DEL AVALO VENTA DE LA PROPIEDAD FAUSTO LEONEL CASTRO SRA
MARCOS EVANGELISTA MEZA

SOLICITANTE DE AVALO PROPIETARIO DEL AVALO TIPO DE AVAUO DEL INMUEBLE

TERRENO Y VIVIENDA

FECHA DE AVALUO REALIZADO 04 DE SEPTIEMBRE DE 2012 REGISTRO DE LA PROPIEDAD


NMERO

VER ESCRITURA

INSCRITA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD, HIPOTECAS Y ANOTACIONES BAJO EL NUMERO DE : DEL LIBRO DE REGISTRO DE PROPIEDAD HIPOTECAS PREVENTIVAS Y ANOTACIONES
TOMO NMERO VER ESCRITURA

01.09

SE DE

PRESENTO EN EL REGISRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE Y MERCANTIL CON EL ASIENTO DE LA CIUDAD DE

NMERO

01.10 01.11 01.12

DEL LIBRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE MERCANTIL PRESENTADO A LAS REGISTRO DE AESIENTO : HORAS MINUTOS VER ESCRITURA

NMERO DE FOLIO

01.13 01.14 01.15

POSEE UN REGISTRO CATASTRAL

NE - 054001002
VER ESCRITURA

Y ASIENTO CON FECHA DE ADQUISICIN DE LA FECHA DIRECCION DEL BIEN INMUEBLE

COLONIA ALAMEDA

01.05.01.- OBSERVACIONES : ____________________________________________________________

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01.06.- LOCALIZACIN Y UBICACIN DEL BIEN INMUEBLE


ITEM

DESCRIPCION MUNICIPIO

VIVIENDA UBICADA EN LOS SUBURBIOS DE SAN PEDRO SULA SAN PEDRO SULA COLONIA ALAMEDA CALLE PRINCIPAL CALLE AVENIDA

01.02.-

UBICACIN DIRECCION BARRIO :

03.-

DEPARTAMENTO

CORTES, HONDURAS OBSERVACIONES EN EL S ITIO CATASTRO ESCRITURA EN EL SITIO OBSERVACIONES 15.75 15.75 16.10 OLMEDA EMILIA CHAVEZ 15.60 15.60 16.10 MARIA MARINA MIRANDA PERDOMO 9.20 9.20 10.00 COL. LOS NARANJOS 9.04 9.40 10.00 CALLE PRINCIPAL AREA MEDIDA TERRENO EN EL SITIO X MTRS.2 162.47 VARAS 2 233.02

COLINDANCIAS 01.02.03.04.NORTE SUR ESTE OESTE MTRS. MTRS. MTRS. MTRS.

AREA MEDIDA TERRENO POR CATASTRO X MTRS.2 145.60 VARAS 2 208.828256

AREA MEDIDA TERRENO POR ESCRITURA X MTRS.2 VARAS 2 145.77 209.070802

AREA MEDIDA VIVIENDA POR CATASTRO X MTRS.2 VARAS 2 NOOBTENIDO ASPECTOS LEGALES 01.02.03.04.ANOTACIONES GRAVAMENES IMPUESTOS VALOR DE EXCENSION

AREA MEDIDA VIVIENDA POR ESCRITURA MTRS.2 VARAS 2 NO ESCRITO

AREA MEDIDA VIVIENDA EN EL SITIO MTRS.2 VARAS 2 61.50 88.20699

SE DEBEN LOS AOS 2010, 2011 Y 2012

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01.07.- Propsito del Avalo.


ITEM DESCRIPCION PROPOSITO DEL AVALU
02.0.03.0.05.0.11.0.Anlisis de Riesgos Ambiental Arrendamiento. Compra Venta del Bien Inmueble Determinacin de Prdidas en Siniestros.

SELECCCIN
Aplica Aplica Aplica Aplica

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URBANAS

02.00.- ANLISIS DEL BIEN INMUEBLE. DATOS GENERALES DE LA ZONA. ENTORNO DEL BIEN INMUEBLE

CARACTERSTICAS

02.01.- Clasificacin y Poblacin de La Zona. Item 01.02.03.04.Descripcin De La Zona Urbana Comercial Habitacional Semi Urbana Calificacin Vivienda Terreno Calificacin Demogrfica Densa Escasa Normal Nula

Edificio

X X

X X

X X

02.02.- Ubicacin de Bien Inmueble : Item Descripcin De Poblacin Residencial Privada Calificacin Urbana Semi Urbana Bosque 01.X Rural Montaa Playa

02.03.- Tipo de Vivienda Item 01.02.Descripcin De Vivienda Vivienda Aislada Vivienda Semi - Aislada Descripcin de Tipo de la Propiedad o Inmueble Bueno Regular Malo Descripcin Ver Fotos X Ver Fotos

02.04 Colindancias o Construcciones cercanas por la Zona al Bien Inmueble Item Descripcin De Colindancias Norte Sur Este Oeste Medidas En Mtrs. Colindancias Encontradas en el Sitio Escritura Observadas Sra. Olmeda Emilia Chavez Sr. Fausto Leonel Castro Residencial Los Naranjos Sr. Fernando Umaa Ver Ver Ver Ver Fotos Fotos Fotos Fotos

Escritura 15.75 15.60 9.20 9.40

Tomadas en el Sito 16.10 16.10 10.00 10.00

01.02.03.04.-

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02.05.- Acceso o Comunicacin por La Zona o Ubicacin del Bien Inmueble. Item 01.02.04.06.07.08.10.Descripcin De Acceso Concreto Asfalto Autopista Calle Avenida Boulevard Acceso de Tierra Descripcin del Acceso Regular Malo Ninguna

Aplica

Bueno X X

X X X X

Descripcin Ver Fotos Ver Fotos Ver Fotos Ver Fotos Ver Fotos Ver Fotos Ver Fotos

02.06. Riesgo Natural en el Bien Inmueble en las Zonas Aledaas Item Descripcin De Inundaciones Riesgo en Zonas Aledaas Cercano Adjunto Lejano -100 Mtrs. +100 +/- 250 Mtrs Mtrs. X

Ninguno

01.03.-

Ros - Quebradas Drenaje del Bien

02.07. Topografa del Bien Inmueble. Item 01.Descripcin De Topografa Propiedad Plana Topografa del Bien Inmueble Regular Malo Descripcin Ver Fotos de Topografa

Bueno X

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02.08.- Desarrollo Urbano Existente y Servicios Pblicos en La Zona. Item 01.02.03.04.05.06.07.08.09.10.11.12.13.14.15.16.17.18.Descripcin Servicios Pblicos Agua Potable Agua Negra Agua Pluvial Acceso Pavimentado Telfono en la Zona o Propiedad Internet en la Zona o Propiedad Iglesias - Capillas Parques De Esparcimientos o Deportivos Comercial ( Pulperas o Centros Comerciales ) Habitacional Cable TV en la Zona o Propiedad Accesos a Red de Celulares e Internet Electricidad Cisterna / Pozo en Propiedad Transporte Pblico Buses Transporte Pblico Taxis Transporte Pblico - Mot taxis Sistemas Contra Incendio ( Hidrantes ) Descripcin de Servicios Regular Malo Ninguno X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

Bueno

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02.09. Acceso y Ubicacin del Bien Inmueble Ite m Descripcin De Ubicacin Del Bien Inmueble Vehicular Media Calle Un Frente Calle Acceso del Bien Inmueble Bueno Regular Malo Medios de Transporte Descripcin Taxis Moto Vehicular DE ACCESO Taxis X X X Ver Fotos X Ver Fotos Ver Fotos Ver Fotos

Buses

01.05.06.05.-

X X

X X X

02.10. Desarrollo Urbano de la Zona del Bien Inmueble a Futuro. Item Descripcin De Ubicacin Acceso del Bien Inmueble Bueno Regular Malo Medios de Transporte Disponibles Buses Taxis Moto Vehicular Taxis

01.02.03.04.05.06.07.08.09.10.11.12.-

Urbana Comercial Habitacional Semi Urbana Industrial Apartamentos Residencial Privada Iglesias Capillas Parques Canchas Deportivas Educativas Otros

X X X X X X X X

X X X X X X X X

X X X X X X X X

X X X X X X X X

X X X X X X X X

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02.11. Construcciones en la Cercana. Item 01.02.03.04.05.06.07.08.10.12.13.14.Descripcin De Construcciones Iglesias Escuelas Centro Comerciales Autopistas Bulevares Fabricas Restaurantes Agencias Bancarias Transporte Pblico Buses Rutas Transporte Pblico Taxis -- Rutas Centros Deportivos Otros ( Viviendas ) Cantidad 1 +1 +1 2 2 +1 +1 1 +1 +1 + Cerca -500 Mtrs X X X Cercana -100Mtrs Lejano +500Mtrs

X X X

X X X X X X X X

02.12.- Descripcin y Contaminacin Ambiental de la Zona. Y Causada por : Descripcin : La vivienda es propensa a inundaciones ya que se encuentra cercana a un rio y en el cauce y bordo del ro existen asentamientos humanos que de suceder el siniestro caucaran problemas en las vas y vecindad. 02.13. Clasificacin y Riesgo Social del Bien Inmueble. ( Si Aplica Ver Mapa Adjunto - Anexos ) Item Clasificacin Clasificacin Social Social Buena Media Baja Moderada Riesgo Social del Bien Inmueble Robo de Inseguridad Cercana Vehculos Social Bordos Propiedad ( Maras ) NULA X X X

01.02.-

Alta Medio Alto

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02.15.- Area del Terreno y Vivienda Segn Escritura y Levantamiento en el Sitio ( Si Aplica ) Item Orientacin Colindancias Del del Terreno Terreno (Vecindario) 01.Norte Sra. Olmeda Emilia Chavez Sr. Fausto Leonel Castro Residencial Los Naranjos Sr. Fernando Umaa Colindancias de Vivienda (Vecindario) Solar Baldio Longitud En Metros Escritura 15.75 Longitud En Mtrs En el Sitio 16.10 Descripcin Ver Fotos

02.03.04.05.06.07.08.09.-

Sur Este Oeste

Propiedad Area Sra. Marcos Meza Area de Salon de Belleza Area Fausto Castro

Sr. Fausto Leonel 15.60 Castro Residencial Los 9.20 Naranjos Sr. Fernando 9.40 Umaa A r e a Segn Escritura Terreno Vivienda Mtrs.2 Mtrs.2 145.77 No Escrito No Obtenido No Escrito

16.10 10.00 10.00 A r e a Medido en el Sitio Terreno Vivienda Mtrs.2 Mtrs.2 162.47 61.50 16.92 147.08 23.5828

Las medidas fueron obtenidas en el sitio por levantamiento de cinta. 02.16.- Superficie til de la Vivienda Vrs. Terreno medido en el sitio. ITEM DESCRIPCION DEL AREA AREA TOMADA EN % ESCRITURA 100 85 % 25 % Ninguna 0.00 AREA TOMADA EN SITIO %

01.0 02.0 03.0 04.0 05.0 06.0 07.0 08.0

Terreno Bien Inmueble Area Techada Area Descubierta ( No Techada - Abierta ) Area Construida Area til ( Nuevas Construcciones ) Relacin Frente Fondo 1 : X Nivel de la Vivienda contra Nivel de la calle

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02.18.- Estado y Acabados de la Vivienda Medido u Obervados en el Sitio ITEM AREA DE LA VIVIENDA CERRADA Y ABIERTA AREA EN MTRS MEDIDO EN EL SITIO MTRS.2

B = Bueno

R = Regular

M = Malo

E = Economico

ACABADOS POR AMBIENTE


Pintura Del C i e l o
Estado fsico del ambiente

( BUENO = B , REGULAR = R, MALO = M ) LLAVN = LL, PINTURA = PINTURA


Paredes Repello y Pintura P i s o Pared
Mejor Acabado Pintura

Falso

TECHO EXTERIOR
LAMINA DE ZINC

MUEBLES DE AMBIENTES

Pared Cermica Mueble de Cocina

Ventana

Puerta Y Cerrajera Puerta Llavn Pin tura .


Lampara

Sistema Elctrico

Sistema Hidrulico Ceramica Sanitarios Ducha Puerta Ducha R R Jacuzzi Agua Potable Iluminacin

Comentarios Ver Fotos de Ambientes

Cocina Desayunador

Acabado

Dormitorio

ASBESTO

ALUZINC

Sanitario

Cisterna

AREA 01.02.03.04.05.06.07.08.09.10.Vivienda Porch Sala Comedor Cocina Sanitario Dormitorio # - 01 Dormitorio # - 02 Pasillo Total
61.50 10.8317 13.1376 8.064 9.072 2.772 8.3538 8.1918 1.078 61.50

Cielo

E B B B B B B B B B B B R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R B B B B B B B B R R R R R R R R B B B B B B B B R R R R R R R R

E R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R

61.50

11.12.13.-

Obras Adcionales Saln Cerco + Porton Muro Lateral

16.92 26.80 43.148

B B B

R R R

B B B

R R

Drenaje R R

Francesa

Cocina

Celosas

Tomas

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ITEM

Pintura Del C i e l o

Estado fsico del ambiente

Falso

AREA DE LA VIVIENDA CERRADA Y ABIERTA

AREA EN MTRS MEDIDO EN EL SITIO MTRS.2

ACABADOS POR AMBIENTE


TECHO EXTERIOR
LAMINA DE ZINC MUEBLES DE AMBIENTES

( BUENO = B , REGULAR = R, MALO = M ) LLAVN = LL, PINTURA = PINTURA


Paredes Repello y Pintura P i s o Pared
Pintura

Pared Cermica Mueble de Cocina

Venta na

Puerta Y Cerrajera Puerta Pin tura .


Lampara

Sistema Elctrico
Agua Potable

Sistema Hidrulico Ceramica Sanitarios Ducha Puerta Ducha R R Iluminacin Jacuzzi

Comentarios Ver Fotos de Ambientes

Cocina Desayunador

Acabado

Dormitorio

ASBESTO

ALUZINC

Sanitario

Mejor Acabados Celosas

AREA 01.02.03.04.05.Obras Anexas Dormitorio Bodega Sanitario T o t a l ==


23.5828 13.9392 7.5756 2.068 235828 23.5828

Cielo

E B B B R R R R R R R R R R R r R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R

Cisterna Drenaje R

Francesa

Cocina

Tomas

Llavn

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02.20.- Datos del Terreno o Vivienda. Descripcin : La propiedad esta ubicada en la parte baja de un bordo aledao, la distribucin

arquitectnica de la vivienda no es la muy adecuada, ya que se aprecia rajaduras en el servicio sanitario, ya que fue construido sin elementos estrucutrales, la vivienda a sufrido remodelaciones en la vivienda como ser la instalacin de sistema de aire acondicionado, cable Tv e Internet, las ventanas presentan balcones como medida de seguridad y los llavines son muy buenos, pero las puertas ya presentan un deterioro. La estructura del cielo falso es de panelyt, tambin ya presenta un deterioro por el transcurso del tiempo, pero todava no hay goteras. Tambien no presenta un espacio til para futuras construcciones ya que el existente fue ocupado por un saln de belleza y el garaje de la vivienda.. Y la vivienda tampoco no puede sufrir remodelaciones para un segundo nivel, ya que fue fue construida por un albail.

02.21.- Observaciones al Desarrollo Existente de la Zona. Y a futuro.

Descripcin : La propiedad esta ubicada en una zona sub urbana de la ciudad, teniendo en la cercana un asentamiento humando en los bordos cerca de la propiedad, este asentamiento en su momento causa problemas, de exisitir un desborde del ro adjunto causara grandes problemas a este asentamiento y a la poblacin aledaa.

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02.22- Caractersticas o Descripcin del Bien Inmueble ( Encontrados Actuales )

ITEM
01.02.0.03.0.04.0.05.0.06.0.07.0.08.0.09.0-

CARACTERISTICAS
Propsito del Avalo Destino del Avalo Calidad de la Construccin / Arquitectura Calidad del Proyecto Estado de Conservacin del Bien Inmueble Edad del Terreno - segn escritura

DESCRIPCION DEL AMBIENTE


Venta de la Propiedad Venta Regular Regular Regula 12 aos 20 Aos 20 Aos

Edad de la Construccin - segn escritura Vida til total estimada Vida til remanente

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02.23.- Observaciones al Bien Inmueble. Aspectos Tomados en Consideracin del Bien Inmueble

ITEM 01.02.03.04.05.06.07.08.09.-

DESCRIPCION Ubicacin del Bien Inmueble Edad del Bien Inmueble ( Aos ) Estado de Conservacin. Segn 2.17 a 2.10 Acabados del Bien Inmueble. Segn 2.18 a 2.19 Entorno del Bien Inmueble. Segn 2.20 y 2.21 Entorno Scocial Actual y Futuro del Bien Inmueble Aspectos Sociales, Comercial y Educativos Accesos y Transporte al Bien Inmueble Seguridad e Inseguridad en el Bien Inmueble. Seguridad en la Propiedad ( Cercas Elctricas Etc. )

OBSERVACIONES Excelente

VALOR % 10

Regular Regular Regular Muy Bueno a Bajo Muy Buenos Excelente Ninguno

5 5 5 5 9 10 0

10.11.12.13.14.15.-

Superficie Util o Futuras Construcciones en el Bien Posibles edificaciones que se pueden dar en la propiedad. Precio del Mercado Actual a Futuro de la Propiedad Ubicacin de la propiedad Valen Cambios y mejoras a la Propiedad Servicios y Comodidades del entorno ?. Total

Ninguno Ninguno Muy Bajo Excelente Excelente Excelentes

0 0 5 10 5 10 79

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02.24.-- Valoracin de la Propiedad

Aspectos ah considerar tomados en cuenta en la valoracin de la propiedad. En la siguiente tabla se muestra en una Escala de Uno a Diez Item Descripcin
01.0 02.0 03.0 Estado de la Propiedad ( Mantenimiento y Acabados ) Seguridad e Inseguridad de la Zona Distribucin Arquitectnica y Acabados de la Vivienda 04.0 05.0 06.0 07.0 08.0 09.0 10.0 11.0 Disponibilidad de Area Util Espacios o Areas Futuras en la Propiedad a Construir Acceso y Vas de Comunicacin a la Propiedad Cercanas a Centros Comerciales y Educativos Iluminacin Elctrica y Natural en la Propiedad Disponibilidad de Areas Verdes y Jardines Seguridad en la Propiedad ( Cercas Elctricas Etc. ) Total = 0 0 10 10 7 5 0 50%

Calificacin Observaciones
8 5 5

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03.0.- Avalo Valoracin del Inmueble y Mejoras. Cdigo Catastral :


03.01- Avalo del Terreno.

NE 054001002 Propietario : Marcos Evangelista Meza

Item

Descripcin de La Propiedad

Area del Terreno x Catastro

Area del Terreno x Escritura

Area del Terreno Medido en El Sitio

Valor Unitario ( Lps. / Mtrs.2 ) Catastral

Valor Unitario ( Lps. / Mtrs.2 ) Comercial

Coeficiente Motivo o De Causa del Depreciacin Coeficiente Esta Bueno

Valor Ajustado ( Lps./Mtrs.2 ) Catastral

Valor Ajustado ( Lps./Mtrs.2 Comercial

En Mtrs.2 Terreno Total => 145.60

En Varas2 208.82

En Mtrs.2 145.77

En Varas2 209.07

En Mtrs.2 162.47

En Varas2 233.024

En Mtrs.2 238.1868

En En Mtrs.2 En Varas2 Varas2 166.076 1,000.00 1,434.26

1.00

Bueno

34,680.00

162,470.00

03.02- Avalo del Inmueble u Obra Civil. Item Descripcin del Bien Inmueble Area del Bien Inmueble ( Segn Escritura ) Mtrs.2 Area del Bien Inmueble ( Segn Catastro ) Mtrs.2 Area Medida En el Sitio Mtrs.2 Valor Unitario ( Lps. / Mtrs.2 Catastral Valor Unitario ( Lps. / Mtrs.2 Comercial VRN Actual Estimado En Lps Catastral Comercial VUT En Aos De Tabla de Ross Heidcke Edad Probable Del Bien (VNR / VRN ) Factor de Depreciacin Ross - Heidke VNR Actual Estimado Depreciado En Lps. Catastral Comercial VUR ( Vida til Remanente ) En Aos

01.02.03.04.05.06.-

Vivienda Salon de Belleza Muro Derecho Muro Frontal Portn Vehicular Total Valor Terreno Valor Vivienda Valor Total

61.50 1,177.398374 16.92 43.148 16.08 18.224

3,000.00 2,500.00 850.00 975.00 850.00

184,500.00 42,300.00 36,675.80 15,276.00 15,490.40

+10

20

0.80 1.00 1.00 0.98 0.98

72,410.00

147,600.00 42,300.00 36,675.80 14,970.48 15,180.592 256,726.87 162,470.00 256,726.87 419,196.87

20 20 20 20 20

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03.01- Avalo del Terreno. Terreno Solar Contiguo. Propietario Fausto Leonel castro Item Descripcin de La Propiedad Area del Terreno x Catastro Area del Terreno x Escritura Area del Terreno Medido en El Sitio Valor Unitario ( Lps. / Mtrs.2 ) Catastral Valor Unitario ( Lps. / Mtrs.2 ) Comercial Coeficiente Motivo o De Causa del Depreciacin Coeficiente Esta Bueno Valor Ajustado ( Lps./Mtrs.2 ) Catastral Valor Ajustado ( Lps./Mtrs.2 Comercial

En Mtrs.2 135.00 Total =>

En Varas2 193.6251

En Mtrs.2

En Varas2

En Mtrs.2 147.09

En Varas2 210.95

En Mtrs.2 300.00

En En Mtrs.2 En Varas2 Varas2 209.167 1,000.00 1,434.26

40,500.00

147,090.00

03.02- Avalo del Inmueble u Obra Civil. Item Descripcin del Bien Inmueble Area del Bien Inmueble ( Segn Escritura ) Mtrs.2 Area del Bien Inmueble ( Segn Catastro ) Mtrs.2 Area Medida En el Sitio Mtrs.2 Valor Unitario ( Lps. / Mtrs.2 Catastral Valor Unitario ( Lps. / Mtrs.2 Comercial VRN Actual Estimado En Lps Catastral Comercial VUT En Aos De Tabla de Ross Heidcke Edad Probable Del Bien (VNR / VRN ) Factor de Depreciacin Ross - Heidke VNR Actual Estimado Depreciado En Lps. Catastral Comercial VUR ( Vida til Remanente ) En Aos

01.02.03.04.05.06.-

Apartamento Muro Trasero Muro Frontal Portn Vehicular Total

23.5828 1,177.398374

24.12 13.936 12.864

3,000.00 950.00 975.00 850.00

70,748.40 22,914.00 13,587.60 10,934.40

+10

20

0.98 1.00 0.98 0.98

12,290.00

82,539.80 22,914.00 13,315.85 10,186.51 128,956.16

20 20 20 20

Valor Terreno Valor Vivienda Valor Total

147,090.00 128,956.15 276,046.16

Mtodo de Valoracin de Reposicin Nuevo Mercado y Ross Heidcke

4.00.- Valor del Bien - Inmueble.


( Descripcin del Valor del Bien Inmueble ). El Avalo es una opinin del Valuador basado el valor de una propiedad con fines definidos en el 2.23 de este avalo. En concordancia con los factores de oferta y demanda del momento y adems en base a las condiciones topogrficas y geolgicas del terreno, su ubicacin con respecto a las zonas de desarrollo, el tipo de construccin y estratos sociales, comerciales y residenciales ubicados en el sector, a las facilidades de acceso y a otros servicios pblicos bsicos, la calidad de la construccin y duracin probable de la misma, as como a la seguridad de la zona y de las instalaciones, observados por el perito Valuador, considero que el precio del inmueble es el siguiente : Ite m Descripcin Unidad Area por Escritura /Catastra l
145.77

Area Medido En el Sitio


162.47 61.50

Valor Unitario Catastral


237.90

Valor Unitario Comercial En Lps


1,000.00 4,174.42

Valor Catastral En Lps


34.680.00

Valor Comercial En Lps


162,470.00

01. Valor del Terreno 02. Valor de Vivienda + Obras Complementarias Total

Mtrs.2 Mtrs.2

256,726.87 419,196.87

Algo muy importante en la realizacin de esta avalo. Se tomo muy en consideracin tres cosas y se le hizo saber a la persona que solicito el avalo y es : 01.- El Avalo de Necesidad. Que consiste en la venta del bien por un precio muy por debajo del que fue Valuado y en la necesidad que tenga en ese momento el propietario del Bien Inmueble. 02.- El Avalo de Mercado. Que consiste en el valor del precio de la vara 2 o manzana en la zona en el Momento en que fue realizado el avalo mismo. 03.- El Avalo de oportunidad. Que consiste en la oportunidad de venta con un valor superior al Valuado en este Avalo

Mtodo de Valoracin de Reposicin Nuevo Mercado y Ross Heidcke

4.00.- Valor del Bien - Inmueble.


( Descripcin del Valor del Bien Inmueble ). El Avalo es una opinin del Valuador basado el valor de una propiedad con fines definidos en el 2.23 de este avalo. En concordancia con los factores de oferta y demanda del momento y adems en base a las condiciones topogrficas y geolgicas del terreno, su ubicacin con respecto a las zonas de desarrollo, el tipo de construccin y estratos sociales, comerciales y residenciales ubicados en el sector, a las facilidades de acceso y a otros servicios pblicos bsicos, la calidad de la construccin y duracin probable de la misma, as como a la seguridad de la zona y de las instalaciones, observados por el perito Valuador, considero que el precio del inmueble es el siguiente : Ite m Descripcin Unidad Area por Escritura /Catastra l
135.00

Area Medido En el Sitio


147.09 23.5828

Valor Unitario Catastral

Valor Unitario Comercial En Lps


1,000.00 5,468.22

Valor Catastral En Lps


40,500.00

Valor Comercial En Lps


147,090.00

01. Valor del Terreno 02. Valor de Vivienda + Obras Complementarias Total

Mtrs.2 Mtrs.2

128,956.15 276,046.16

Algo muy importante en la realizacin de esta avalo. Se tomo muy en consideracin tres cosas y se le hizo saber a la persona que solicito el avalo y es : 01.- El Avalo de Necesidad. Que consiste en la venta del bien por un precio muy por debajo del que fue Valuado y en la necesidad que tenga en ese momento el propietario del Bien Inmueble. 02.- El Avalo de Mercado. Que consiste en el valor del precio de la vara 2 o manzana en la zona en el Momento en que fue realizado el avalo mismo. 03.- El Avalo de oportunidad. Que consiste en la oportunidad de venta con un valor superior al Valuado en este Avalo

Mtodo de Valoracin de Reposicin Nuevo Mercado y Ross Heidcke

05.00.- Conclusiones.
Descripcin del Bien Inmueble, Edad - Mantenimiento Acabados y Ubicacin :
La propiedad esta bien ubicada con respecto a la zona, pero adolece de estar cerca de un bordo del ro que en su momento puede desbordarse y de un asentamiento humano de personas non gratas. La Vivienda pose una mala distribucin arquitecotonica y de acabados regulares.

Caractersticas de la Zona : La caracterstica de la zona es propensa a inundaciones, de


suceder esto el asentamiento humano ser causa de un gran problema a los habitantes de la vecindad.

Comunicacin o Acceso al Bien Inmueble : La comunicacin y al acceso a la propiedad


es excelente

Caractersticas del Factor de Seguridad e Inseguridad del Bien Inmueble y la Zona : La zona es segura para las personas que viven ah, pero no asi para personas
circundantes o que circulen. Vea los anexos.

El Bien Inmueble es apto para remodelaciones o expansin futura o alquiler : La


propiedad es apta para remodelaciones interiores, pero muy poco estructurales o remodelaciones a futuro, no existe espacio en el patio

Mtodo de Valoracin de Reposicin Nuevo Mercado y Ross Heidcke

Estimada Sr(a). Marcos Evangelista Meza. Le informo que el avalo realizado ubicado en el Sector Colonia

Alameda, Sector NE de su propiedad del Terreno y Vivienda que usted dignamente solicito realizado el da _04_ de Septiembre_ del 2012 por mi persona. Tiene una Valor Neto de Reposicin mostrado en la tabla descrita abajo.

Ite m

Descripcin

Unidad

Area por Escritura /Catastra l


145.77

Area Medido En el Sitio


162.47 61.50

Valor Unitario Catastral


237.90

Valor Unitario Comercial En Lps


1,000.00 4,174.42

Valor Catastral En Lps


34.680.00

Valor Comercial En Lps


162,470.00

01. Valor del Terreno 02. Valor de Vivienda + Obras Complementarias Total

Mtrs.2 Mtrs.2

256,726.87 419,196.87

Mtodo de Valoracin de Reposicin Nuevo Mercado y Ross Heidcke

Estimada Sr(a). Fausto Leonel Castro Le informo que el avalo realizado ubicado en el Sector Colonia

Alameda, Sector NE de su propiedad del Terreno y Vivienda que usted dignamente solicito realizado el da _04_ de Septiembre_ del 2012 por mi persona. Tiene una Valor Neto de Reposicin mostrado en la tabla descrita abajo.

Ite m

Descripcin

Unidad

Area por Escritura /Catastra l


135.00

Area Medido En el Sitio


147.09 23.5828

Valor Unitario Catastral

Valor Unitario Comercial En Lps


1,000.00 5,468.22

Valor Catastral En Lps


40,500.00

Valor Comercial En Lps


147,090.00

01. Valor del Terreno 02. Valor de Vivienda + Obras Complementarias Total

Mtrs.2 Mtrs.2

128,956.15 276,046.16

Mtodo de Valoracin de Reposicin Nuevo Mercado y Ross Heidcke

Constancia de Avalo
Por medio de la presente nota hago constar que el Ingeniero Carlos Valladares Tbora, ha desarrollado el avalo de mi propiedad en ubicado en la _____________________________________, en el sector de __________________________________________, en la Ciudad de ____________________________, siguiendo todos los procedimientos que exige la Banca y Seguros de Honduras, el criterio seguido en este avalo son metodologas y capacitaciones valatorias impartidas por la Cich - Asova y Canabirh, el mtodo aplicado fue el de Reposicin Nuevo Mercado y el de Ross Heidecki. Por lo que se extiende la presente nota, el da de ____ del mes de __________________ del Aos Dos mil ________.

Nombre del Solicitante del Avalo Nmero de Identidad ____ 19__ - _____