Pusat Pengembangan Kompetensi Manajemen

Badan Pengembangan Sumber Daya Manusia

Kementerian Pekerjaan Umum

Jalan Sapta Taruna Raya No. 26 Komplek PU, Pasar Jumat Jakarta Selatan
Telpon. (021) 7511875

Judul Modul:
“Pengantar Studi Kelayakan Proyek Infrastruktur”

Tim Pengarah Substansi:

1. Ir. Moeh. Adam, M.M.
2. R.J. Catherine Sihombing, [Link], [Link].
3. Dr. Drs. FX. Hermawan K., [Link].

Penulis Modul:
Ir. Harris Hasudungan Batubara, [Link]. Sc

i
 KATA PENGANTAR

Ungkapan puji syukur kita panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa, yang
telah melimpahkan rahmat dan hidayah Nya sehingga perbaikan/pemutakhiran
modul Studi Kelayakan Proyek Infrastruktur (PSKPI) dapat diselesaikan dengan baik.

Kami mengucapkan terimakasih kepada pihak-pihak yang terlibat dalam

penyelesaian pemutakhiran modul Studi Kelayakan Proyek Infrastruktur (SKPI) ini,
khususnya kepada penulis, dan pihak lain baik yang terlibat langsung, maupun pihak
lain yang memberi masukan sehingga modul Studi Kelayakan Proyek Infrastruktur
(SKPI) ini dapat diselesaikan sesuai dengan waktu yang telah direncanakan.

Kami menyadari bahwa modul ini masih jauh dari sempurna, masih terdapat
kekurangan, baik pada substansi, tata bahasa, maupun penyajiannya. Untuk itu,
kami sangat mengharapkan masukan berupa kritik, saran guna penyempurnaan
modul ini di masa yang akan datang. Semoga modul ini bermanfaat bagi kita,
khususnya bagi peserta Pelatihan Studi Kelayakan Proyek Infrastruktur (SKPI).

Jakarta, 25 November 2024

Kepala Pusat Pengembangan
Kompetensi Manajemen

Ir. Moeh. Adam, MM.

NIP. 196503031992031002

ii
 DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR ......................................................................................................... ii

DAFTAR ISI ...................................................................................................................... iii
DAFTAR TABEL .............................................................................................................. vi
DAFTAR GAMBAR ......................................................................................................... vii
PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL ........................................................................... viii
A. Deskripsi .................................................................................................................. viii
B. Peta Kedudukan Modul Pengantar Studi Kelayakan Proyek Infrastruktur ............. viii
C. Persyaratan................................................................................................................ ix
D. Metode Pembelajaran ............................................................................................... ix
E. Alat Bantu/Media Pembelajaran ................................................................................ x
BAB I PENDAHULUAN ................................................................................................... 1
1.1 Latar Belakang........................................................................................................... 1
1.2 Deskripsi Singkat ....................................................................................................... 7
1.3 Standar Komptensi Mata Pelatihan........................................................................... 7
1.4 Materi Pokok .............................................................................................................. 7
BAB II PENGERTIAN STUDI KELAYAKAN INFRASTRUKTUR .................................. 9
2.1 Pengertian Infrastruktur, dan Proyek ...................................................................... 10
2.1.1 Pengertian Infrastruktur ................................................................................. 10
2.1.2 Jenis-jenis Infrastruktur: ................................................................................. 12
2.1.3 Manfaat Infrastruktur: ..................................................................................... 12
2.2 Pengertian Proyek ................................................................................................... 14
2.2.1 Pengertian Proyek (Project) menurut beberapa ahli: .................................... 14
2.2.2 Karakteristik proyek:....................................................................................... 15
2.3 Pengertian Studi Kelayakan dan Manfaatnya ......................................................... 16

iii
 2.3.1 Pengertian Studi Kelayakan........................................................................... 16
2.3.2 Manfaat Studi Kelayakan ............................................................................... 18
2.4 Isu dan Tantangan dalam Penyediaan Infrastruktur ............................................... 19
2.4.1 Isu dan Tantangan Penyediaan Infrastruktur Pelayanan Dasar ................... 19
2.4.2 Isu dan Tantangan Pengembangan Infrastruktur Ekonomi .......................... 22
2.4.3 Isu dan Tantangan Pengembangan Infrastruktur Perkotaan ........................ 25
2.5 Kedudukan Studi Kelayakan Proyek Infrastruktur dalam Perencanaan ................ 28
2.5.1 Tahap Penyediaan/Pengadaan Infrastruktur ................................................. 28
2.5.2 Evaluasi Layanan Eksisting ........................................................................... 30
2.6 Rangkuman .............................................................................................................. 39
2.7 Penilaian / Evaluasi .................................................................................................. 41
BAB III ASPEK-ASPEK YANG PERLU DIANALISIS DALAM STUDI KELAYAKAN
INFRASTRUKTUR ........................................................................................... 42
3.1 Kelayakan Teknis ..................................................................................................... 43
3.2 Kelayakan Lingkungan dan Sosial ........................................................................... 44
3.3 Kelayakan Ekonomi .................................................................................................. 46
3.4 Tingkat Pengembalian Ekonomi/Economic ............................................................. 50
3.5 Kelayakan Finansial ................................................................................................. 50
3.6 Analisis Sensitivitas ................................................................................................. 53
3.7 Rangkuman ............................................................................................................. 54
3.8 Penilaian / Evaluasi ................................................................................................. 55
BAB IV SUMBER DAN POLA PEMBIAYAAN PROYEK INFRASTRUKTUR ........... 56
4.1 Pola Pendanaan & Pembiayaan Pemerintah ......................................................... 58
4.2 Pola Pendanaan & Pembiayaan BUMN/D .............................................................. 66
4.3 Pola Pendanaan Off Balance Sheet Dengan Skema Pembayaran Ketersediaan
Layanan (Availibiity Payment) ................................................................................. 66
4.4 Pola Pendanaan Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha (KPBU) .............. 67
4.5 Pembiayaan Investasi Non Anggaran Pemerintah (PINA) ..................................... 71
4.6 Rangkuman ............................................................................................................. 73

iv
4.7 Penilaian/Evaluasi ................................................................................................... 77
BAB V PENUTUP ........................................................................................................... 78
5.1 Simpulan .................................................................................................................. 78
5.2 Studi Kelayakan ....................................................................................................... 79
5.3 Aspek yang perlu dinalisis dalam Studi Kelayakan ................................................ 79
5.4 Sumber dan Pola Pembiayaan Proyek Infrastruktur .............................................. 80
DAFTAR PUSTAKA ....................................................................................................... 81

v
 DAFTAR TABEL

Tabel 2.1. Tahapan Kegiatan pada Studi Kelayakan............................................38

Tabel 3.1. Perbedaan Analisis Kelayakan Ekonomi dan Finansial.......................50

Tabel 4.1. Perbedaan SBSN/SUKUK Negara dengan Obligasi Negara/SUN......63

Tabel 4.2. Sumber dan Pola Pendanaan & Pembiayaan Infrastruktur.................74

vi
 DAFTAR GAMBAR

Gambar 1. Kedudukan Modul Pengantar Studi Kelayakan Proyek Infrastruktur........viii

Gambar 1.1 Target Visium Kementerian PUPR 2020 – 2024 dan 2030.....................4

Gambar 2.1. Permukiman Kumuh Perkotaan.............................................................20

Gambar 2.2. Pengelolaan Sampah..............................................................................22

Gambar 2.3. Kondisi Jalan Nasional............................................................................24

Gambar 2.4. Kondisi Jalan Daerah..............................................................................24

Gambar 2.5. Akses untuk Memperoleh air minum/bersih yang layak di

Perkotaan.....................................................................................................................25

Gambar 2.6. Pengelolaan air limbah domestik Perkotaan..........................................26

Gambar 2.7. Alur Penyelenggaraan Proyek Infrastruktur...........................................34

Gambar 2.8. Skema Perencanaan..............................................................................38

vii
 PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL

A. Deskripsi

Pelatihan Studi Kelayakan Proyek Infrastruktur terdiri dari 5 (lima) mata

pelatihan. Salah satu mata pelatihannya adalah Pengantar Studi Kelayakan
Proyek Infrastruktur. Modul Pengantar Studi Kelayakan Proyek Infrastruktur
menguraikan tentang pengertian proyek, pengertian infrastruktur, pengertian
Studi Kelayakan serta tujuannya, dan aspek aspek penting yang perlu dianalisis,
serta sumber dan pola pembiayaan proyek infrastruktur, yang dilaksanakan
secara ceramah, tanya jawab, serta evaluasi.

Peserta pelatihan disarankan agar mempelajari keseluruhan isi modul ini dengan
cara yang berurutan, serta menjawab soal-soal latihan yang terkandung
didalamnya. Setiap kegiatan belajar dilengkapi dengan soal latihan atau evaluasi
yang menjadi alat ukur bagi peserta untuk mengetahui tingkat pemahamannya
setelah mempelajari materi dalam modul ini.

B. Peta Kedudukan Modul Pengantar Studi Kelayakan Proyek Infrastruktur

Gambar 1. Kedudukan modul Pengantar Studi Kelayakan Proyek Infrastruktur

viii
C. Persyaratan

Kualifikasi peserta pelatihan Kelayakan Proyek Penyediaan Infrstruktur adalah

ASN bidang Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR), berpendidikan
minimal Sarjana Strata Satu (S1) semua jurusan.

Modul Pengantar Studi Kelayakan Proyek Infrastruktur yang telah diperoleh oleh
para peserta, disarankan untuk dipelajari terlebih dahlu secara mandiri sebelum
mengikuti pelatihan. Sehingga peserta pelatihan memiliki pengetahuan awal.
Pemahaman awal materi Pengantar Studi Kelayakan ini bermafaat bagi peserta
untuk dapat terlibat secara aktif pada sesi, diskusi, tanya/jawab pada waktu
berlagsungnya pelatihan.

D. Metode Pembelajaran

Metode pembelajaran materi Pengantar Studi Kelayakan Proyek Infrastruktur ini,

disampaikan dengan ceramah, diskusi, tanya/jawab aktif dari para peserta
pelatihan. Waktu pelatihan, termasuk evaluasi selama 270 menit (6 JP @ 45
menit). Untuk mengetahui tingkat pemahaman peserta terhadap materi pelatihan,
sebelum akhir waktu pelatihan akan dilakukan evaluasi/pendalaman.

ix
 E. Alat Bantu/Media Pembelajaran

Para peserta pelatihan dapat menggunakan media pembelajaran untuk

menunjang tercapainya tujuan pembelajaran baik pada waktu belajar mandiri,
maupun pada waktu mengikuti pelatihan, antara lain:

Belajar mandiri: modul Pengantar Studi Kelayakan Proyek Infrastruktur, bahan

tayang pengajar, peraturan yang berhubungan dengan Studi Kelayakan.

Waktu pelatihan: komputer, laser pointer, bahan tayang, modul/bahan ajar, dan
media pendukung lainnya yang disesuaikan dengan lokasi pelatihan.

x
 BAB I
PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Pembangunan Nasional merupakan serangkaian usaha pembangunan

berkelanjutan, yang meliputi pembangunan seluruh kehidupan masyarakat,
bangsa, dan negara. Pembangunan Nasional juga dapat diartikan sebagai
upaya untuk meningkatkan seluruh aspek kehidupan masyarakat, bangsa,
dan negara, yang sekaligus merupakan proses pembangunan keseluruhan
sistem penyelenggaraan negara untuk mewujudkan tujuan nasional.

Pelaksanaan pembangunan nasional ini melibatkan segala aspek kehidupan

bangsa, seperti aspek politik, ekonomi, sosial budaya, dan pertahanan
keamanan secara terencana, menyeluruh, terarah, terpadu, bertahap dan
berkelanjutan.

Pembangunan nasional dilakukan untuk mewujudkan tujuan nasional

sebagaimana diamanatkan dalam Pembukaan UUD 1945 alinea IV, yaitu:
Meindungi segenap bangsa Indonesia dan seluruh tumpah darah Indonesia,
memajukan kesejahteraan umum, mencerdaskan kehidupan bangsa, dan ikut
melaksanakan ketertiban dunia yang berdasarkan kemerdekaan, perdamaian
abadi, dan keadilan sosial.

Tujuan Pembangunan Nasional yaitu mewujudkan masyarakat adil dan

makmur yang merata material dan spiritual berdasarkan Pancasila dan
Undang-Undang Dasar 1945 dalam wadah negara Kesatuan Republik
Indonesia yang merdeka, berdaulat, bersatu, dan berkedaulatan rakyat dalam
suasana perikehidupan bangsa yang aman, tenteram, tertib, dan dinamis
dalam lingkungan pergaulan dunia yang merdeka, bersahabat, dan damai.

Pengantar Study Kelayakan Proyek Infrastruktur 1

1
 Untuk mewujudkan tujuan Pembangunan Nasional tersebut, Pemerintah saat
ini sedang menyelesaikan rancangan Rencana Pembangunan Jangka
Menengah Nasional untuk periode 2025 – 2029 (RPJMN 2025 – 2029)

Prioritas Pembangunan dalam Rancangan Teknokratik RPJMN 2025 – 2029

dalam rangkan menuju “Negara Nusantara Berdaulat, Maju, dan
Berkelanjutan” (Indonesia Emas 2045) adalah Penguatan Fondasi
Transformasi bidang:

1. Sosial,
2. Ekonomi,
3. Tata Kelola,
4. Supremasi Hukum, Stabilitas dan Kepemimpinan Indonesia, serta
5. Ketahanan Sosial Budaya dan Ekologi.

Dalam Penguatan Fondasi Transformasi bidang Ekonomi, prioritas yang akan

dilakukan antara lain:

1. Perkotaan merupakan pusat pertumbuhan ekonomi,

2. Intergrasi infrastruktur konektivitas dengan kawasan pertumbuhan
ekonomi,
3. Penurunan biaya logistik,
4. Akses bagi masyarakat untuk memperoleh hunian layak dan
terjangkau.

Dalam bidang Ketahanan Sosial Budaya dan Ekologi salah satu reformasi
yang akan dilakukan adalah Reformasi pengelolaan sampah terintegrasi dari
hulu ke hilir, Perbaikan kualitas lingkungan hidup, serta Ketahanan air.

Untuk mendukung prioritas yang terdapat dalam Rancangan Teknokratik

RPJMN 2025 – 2029 tersebut, perlu dilakukan:

1. Pengembangan wilayah untuk mengurangi kesenjangan dan

meningkatkan pemerataan pembangunan,

2 2 Pengantar Study Kelayakan Proyek Infrastruktur

2
 2. Pembangunan infrastruktur yang berkelanjutan untuk mendukung
pengembangan ekonomi dan pelayanan dasar. Pembangunan
Infrastruktur merupakan salah satu pilihan strategis dalam rangka
mempercepat pertumbuhan dan pemerataan. Perhatian pemerintah
dalam bidang Infrastruktur beberapa tahun terakhir telah berdampak pada
peningkatan kuantitas dan kualitas infrastruktur di Indonesia. Namun,
daya saing infrastruktur Indonesia masih perlu terus ditingkatkan.
Peningkatan daya saing infrastruktur ini dapat dilakukan melalui
penyediaan infrastruktur yang tepat sasaran, mendukung pertumbuhan
ekonomi, serta infrastruktur yang berhasil guna dan berdaya guna.

Kementerian Pekerajan Umum dan Perumahan Rakyat, melalui Peraturan

Menteri PUPR No. 23 Tahun 2020, tentang Rancana Strategis Kementerian
Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Tahun 2020 – 2024, telah
metetapkan sasaran pembangunan PUPR berupa Visium Kementerian
Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat 2030 untuk mendukung visi
Indonesia Emas 2045 yang utamanya berhubungan dengan:

1. Bendungan multifungsi;
2. Kemantapan Jalan; dan
3. Hunian Cerdas.

Secara rinci rencana kerja Tahun 2025 – 2030 Kementerian Pekerjaan

Umum dan Perumahan Rakyat untuk mendukung terwujudnya Indonesia
Emas Tahun 2045, dapat dilihat pada gambar 1.1, yang meliputi
pembangunan infrastruktur PUPR seperti:

1. Bendungan multifungsi untuk memenuhi kapasitas tampung 120

m3/kapita/tahun.
2. Kondisi Jaringan Jalan: Kondisi Jalan Mantap 99%;
Pembangunan Jalan Tol 2.000 Km; Pembangunan Jalan Baru
3.000 Km; Pembangunan Jembatan Baru/Fly Over 70.000 m.

Pengantar Study Kelayakan Proyek Infrastruktur 3

3
 3. 100% Pelayanan Air Minum, menurunkan luas permukiman
kumuh perkotaan 4,4% (menjadi 0 ha), dan 100% Pelayanan
Sanitasi.
4. Zero Backlog
Gambar rumahVisium
1.2 Target bagi Tahun
MBR 2020
3 juta unit,dan
– 2024 dicapai
2030 melalui

pembangunan sebesar 4,88 juta unit.

SUMBER DAYA PENYEDIAAN

BINA MARGA CIPTA KARYA
AIR PERUMAHAN

5 jt Backlog MBR
Jalan Mantap 97% 88% Air
Pembangunan
Kapasitas Jalan Tol 1.500 Km Minum
3,9 juta unit
VISIUM Tampung Jalan Baru 2.500 Km 17.000 ha Bendungan
Anggaran Rp.780 T
2020- 2024 68,11 m3/c/th Jembatan Baru/FO Kumuh memenuhi
20%-30% kapasitas 100%
Anggaran 60.000 M 85% Sanitasi
APBN/APBD tampung 120 SMART LIVING
Rp.577 T Anggaran Rp.330 T Anggaran m3/kapita/
70%-80% (Hunian Cerdas)
Investasi Rp.243 T Rp.128 T tahun
Swasta/Masyarakat

3 jt Backlog MBR Jalan 99% mantap

Jalan Mantap 99% dengan
100% Air Pembangunan
Kapasitas Jalan Tol 2.000 Km memanfaatkan
Minum 4,88 juta unit material lokal dan
VISIUM Tampung Jalan Baru 3.000 Km
0 ha Kumuh Anggaran Rp.1.220 T menggunakan
2030 120 m3/c/th Jembatan Baru/FO
100% Sanitasi 20%-30% teknologi recycle
Anggaran 70.000 M
Anggaran APBN/APBD
Rp.1.423 T Anggaran Rp.448 T
Rp.170 T 70%-80%
Investasi Rp.390 T
Swasta/Masyarakat

Gambar 1.1. Target Visium Kementerian PUPR 2020 – 2024 dan 2030

Tantangan utama yang menghambat penyediaan Infrastruktur di Indonesia:

1. Belum terintegrasinya pembangunan infrastruktur dengan pusat-pusat

pertumbuhan ekonomi. Kondisi ini tercermin dari salah satu prioritas
Rancangan Teknokratik RPJMN 2025 – 2029, yang menggaris bawahi
bahwa perkotaan merupakan pusat pertumbuhan ekonomi. Pusat-
pusat pertumbuhan ekonomi perlu didukung dengan penyediaan
infrastruktur. Tingginya urbanisasi di Indonesia berdampak pada
tingginya kepadatan kota, baik pada aspek populasi maupun pada
aspek pemanfaatan lahan (konurbasi). Peningkatan konurbasi dapat
mendorong produktivitas secara ekonomi, namun di sisi lain akan
dapat menimbulkan permasalahan seperti kawasan kumuh, hunian
tidak layak, kemacetan lalu lintas, dan lain lain. Infrastruktur
transportasi umum/massal, penataan kawasan, penyediaan hunian
layak huni, merupakan upaya yang dapat dilakukan untuk mengurangi
permasalahan tersebut. Hanya saja, biaya investasi untuk penyediaan

4 4 Pengantar Study Kelayakan Proyek Infrastruktur

4
 infrastruktur transportasi umum, penataan kawasan, penyediaan
hunian layak huni, umumnya tidak sedikit. Bila pengembalian biaya
investasi dibebankan pada pengguna, dinilai terlalu mahal dan bahkan
belum tentu masyarakat mempunyai kemampuan untuk itu.
Pemerintah harus menyediakan dana atau subsidi agar masyarakat
pengguna mampu.

2. Kemampuan fiskal untuk pembangunan infrastruktur masih terbatas,

Kondisi fiskal saat ini mencerminkan bahwa Pemerintah belum mampu
untuk sepenuhnya menyediakan pembiayaan bagi pembangunan
infrastruktur. Di sisi lain, kubutuhan akan infrastruktur semakin hari
semakin meningkat. Kondisi ini merupakan hal yang tidak dapat
dihindari. Pemerintah dihadapkan pada tantangan yang secara
fundamental yang harus dipenuhi. Mengandalkan pendanaan yang
berasal dari pemerintah tidaklah cukup untuk memenuhi kebutuhan
infrastruktur yang terus meningkat. Pendanaan Pemerintah, sumber
pembiayaan utamanya dari pajak yang dipungut. Rasio penerimaan
pajak Pemerintah Indonesia relatif lebih rendah jika dibandingkan
dengan negara-negara tetangganya di kawasan. Akibat rendahnya
rasio pajak saat ini, sulit untuk merealisasikan target capaian investasi
infrastruktur oleh pemerintah sendiri. Diperlukan pendekatan alternatif
agar dapat meningkatkan pendanaan proyek infrastruktur dengan
melibatkan Badan Usaha, atau pemanfaatan sumber-sumber
pembiayaan lainnya.

3. Kelayakan proyek, merupakan instrumen untuk menilai layak tidaknya

suatu proyek infrastruktur diwujudkan, merupakan hal penting yang
harus dilakukan terlebih dahulu untuk menentukan layak atau tidaknya
sebuah gagasan bangunan infrastruktur untuk dilanjutkan. Sering kali
asumsi-asumsi yang digunakan untuk melakukan analisis kelayakan ini
tidak tepat atau under estimate, dan bahkan over estimate. Kelayakan
teknis, Lingkungan dan Sosial, Ekonomi, dan Finansial perlu
dipertimbangkan sebelum keputusan diambil. Bagaimana caranya
Pengantar Study Kelayakan Proyek Infrastruktur 5
5
 untuk melakukan analisis, serta asumsi-asumsi apa saja yang perlu
diakomondir, akan diuraikan lebih mendalam pada mata pelatihan
selanjutnya. Apabila suatu proyek infrastruktur secara analisis tidak
layak, sebaiknya rencana proyek tersebut tidak perlu untuk dilanjutkan.
Apabila dilanjutkan dapat mengakibatkan kerugian bukan saja dalam
bidang ekonomi, tetapi juga dapat berdampak pada lingkungan hidup
dan sosial masyarakat.

4. Ego sektoral dalam penyediaan infrastruktur, dapat menyebabkan

perencanaan penyediaan infrastruktur yang tidak baik, tidak
terintegrasi dengan pusat-pusat pertumbuhan ekonomi, sehingga
menimbulkan permasalahan seperti: peningkatan biaya proyek (project
costs), tidak berfungsinya proyek, rusaknya lingkungan hidup,
terganggunya tatanan kehidupan sosial masyarakat, dan terlambatnya
penyelesaian proyek.

Proyek infrastruktur memiliki tantangan tersendiri. Umumnya melibatkan

banyak pemangku kepentingan (stake holder). Diatur oleh beberapa
lembaga pemerintahan, banyaknya peraturan yang terkait, dan bahkan
antara satu peraturan dengan peraturan lain ada yang tidak sejalan. Untuk
mengatasi tantangan ini, pemerintah pusat maupun daerah, serta stake
holder lainnya dihadapkan pada inefisiensi, mengeluarkan banyak sumber
daya untuk penyediaan infrastruktur. Di sisi lain, kurang baiknya koordinasi
para stake holder pada tahap perencanaan, dapat menyebabkan tingginya
biaya proyek (project cost) dan realisasi pembangunan infrastruktur
terlambat (programme over-runs). Keselarasan antar level pemerintah dan
lembaga negara lainnya pada aspek kebijakan infrastruktur merupakan
aspek penting dalam meningkatkan efisiensi dan efektivitas penyediaan
infrastruktur.

6 6 Pengantar Study Kelayakan Proyek Infrastruktur

6
1.2 Deskripsi Singkat

Mata pelatihan ini membahas secara umum materi yang terkait Ruang
Lingkup Studi Kelayakan, seperti: pengertian proyek, pengertian
infrastruktur, pengertian studi kelayakan proyek infrastruktur, posisi studi
kelayakan dalam perencanaan proyek infrastruktur, aspek-aspek yang perlu
dianalisis dalam studi kelayakan proyek infrastruktur, serta sumber dan pola
pendanaan proyek infrastruktur, yang dilakukan melalui ceramah,
tanya/jawab, serta diskusi.

1.3 Standar Komptensi Mata Pelatihan

Setelah mengikuti pembelajaran, peserta pelatihan diharapkan mampu

memahami Pengantar Studi Kelayakan Proyek Infrastruktur

1.4 Materi Pokok

Modul Pengantar Studi Kelayakan Proyek Infrastruktur terdiri dari 3 (tiga)

materi pokok yang meliputi:

1. Pengertian Studi Kelayakan Proyek Infrastruktur:

a. Pengertian Infrastruktur dan Proyek,

b. Pengertian Studi Kelayakan dan Tujuannya,

c. Isu dan Tantangan dalam Penyediaan Infrastruktur, dan

d. Kedudukan Studi Kelayakan Proyek Infrastruktur dalam

Perencanaan.

Pengantar Study Kelayakan Proyek Infrastruktur 7

7
 2. Aspek-aspek yang perlu dianalisis dalam Studi Kelayakan
Proyek Infrastruktur:

a. Aspek Teknis,

b. Aspek Lingkungan dan Sosial,

c. Aspek Ekonomi, dan

d. Aspek Finansial.

3. Sumber dan Pola Pembiayaan Proyek Infrastruktur:

a. Pendanaan Pemerintah,

b. Pendanaan BUNM/D,

c. Pendanaan off balace sheet,

d. Pendanaan Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU),

dan

e. Pembiayaan Investasi Non Anggaran Pemerintah (PINA)

8 8 Pengantar Study Kelayakan Proyek Infrastruktur

8
 BAB II
PENGERTIAN STUDI KELAYAKAN INFRASTRUKTUR

A. Indikator Keberhasilan
Setelah mengikuti pelatihan ini, peserta mampu memahami Pengertian
Studi Kelayakan Proyek Infrastruktur

Infrastruktur memegang peranan penting dalam menunjang kegiatan

perekonomian masyarakat. Pembangunan infrastruktur ekonomi seperti jalan,
irigasi, transportasi dan energi dapat mendorong pertumbuhan ekonomi.
Infrastruktur yang berkualitas membantu meningkatkan produktivitas sektor-
sektor ekonomi utama, seperti pertanian, perdagangan, industri manufaktur,
dan sektor jasa. Jaringan transportasi yang baik memungkinkan kelancaran
pergerakan barang dan manusia, mengurangi biaya logistik dan meningkatkan
daya saing usaha (Septiana 2024). Beberapa penelitian menunjukkan adanya
hubungan elastisitas antara investasi bidang infrastruktur dan pertumbunan
ekonomi, insfrastruktur dapat menjadi mesin penggerak roda aktivitas ekonomi.

Walaupun infrastruktur memiliki hubungan elastisitas dengan pertubuhan

ekonomi, sebelum pembangunan insfrastruktur dilaksanakan, perlu dilakukan
kajian kelayakan terlebih dahulu untuk mengetahui layak tidaknya suatu
bengunan infrastruktur tersebut diwujudkan. Ada beberapa faktor yang perlu
dipertimbangkan sebelum gagasan pembangunan infrastruktur diwujudkan.
Pertimbangan tersebut meliputi:

1. Besarnya dana/Sumber daya yang digunakan/diinvestasikan,

2. Tingkat ketidak pastian yang tinggi dari proyek infrastruktur,
3. Kompleksitas elemen-elemen yang mempengaruhi proyek infrastruktur,
4. Ruang lingkup proyek infrastruktur yang luas, dan
5. Kepentingan penyandang dana (investor,lembaga, pemerintah):

9
9
 a. Investor:

i. Pihak yang menanamkan dana dalam suatu proyek. Sebagai

pemilik perusahaan atau pemegang saham, mengutamakan
tingkat pengembalian investasi dan prospek usaha, keuntungan.
ii. Adanya hubungan yang positif antara keuangan dengan tingkat
risiko.

b. Kreditor/Bank:

Mengutamakan cash flow, jangka waktu pengembalian investasi

serta risiko investasi,

c. Pemerintah:

i. Berkepentingan pada manfaat proyek bagi perekonomian

nasional,
ii. Apakah proyek tersebut dapat membantu menghemat devisa,
menambah devisa dan atau memperluas kesempatan kerja,
iii. Manfaat proyek terutama ditujukan untuk penanggulangan
masalah masalah yang sedang dihadapi oleh bangsa,
masyarakat.

2.1 Pengertian Infrastruktur, dan Proyek

2.1.1 Pengertian Infrastruktur

Infrastruktur merupakan fasilitas teknis, fisik, sistem, perangkat keras, dan

lunak yang diperlukan untuk melakukan pelayanan kepada masyarakat dan
mendukung jaringan struktur agar pertumbuhan ekonomi dan sosial
masyarakat dapat berjalan dengan baik (Perpres 38/2015).

Infrastruktur dapat juga diartikan sebagai bangunan fisik seperti fasilitas

umum: jalan raya, pelabuhan, sekolah, rumah sakit, pengolahan limbah, air
bersih, bandar udara, yang mendukung kegiatan ekonomi, dan sosial.
10 10 Pengantar Study Kelayakan Proyek Infrastruktur
Menurut N. Gregory Mankiw (2003), dalam ilmu ekonomi, infrastruktur
merupakan sebuah wujud modal publik atau public capital yang terdiri dari
jembatan, jalan umum, sistem saluran pembuangan, yang investasinya
dilakukan oleh pemerintah maupun badan usaha.

Neil S. Grigg (2000) mengartikan infrastruktur sebagai sebuah sistem fisik

yang menyediakan sarana pengairan, drainase, transportasi, bangunan
gedung, dan fasilitas fisik yang diperlukan untuk dapat memenuhi berbagai
keperluan dasar manusia, baik kebutuhan ekonomi maupun kebutuhan
sosial.

Sementara menurut Robert J. Kodoatie (2005), infrastruktur adalah suatu

sistem yang menunjang sistem ekonomi dan sosial yang sekaligus menjadi
perantara sistem lingkungan. Dimana sistem tersebut dapat digunakan
sebagai salah satu dasar dalam membuat kebijakan.

Sistem infrastruktur didefinisikan sebagai fasilitas atau struktur dasar,

peralatan, instalasi yang dibangun dan yang dibutuhkan untuk berfungsinya
sistem sosial dan sistem ekonomi masyarakat (Grigg, 2000). Sistem
infrastruktur merupakan pendukung utama sistem sosial dan sistem
ekonomi dalam kehidupan masyarakat.

Disini, infrastruktur berperan penting sebagai mediator antara sistem

ekonomi, dalam tatanan kehidupan sosial manusia, dan lingkungan. Untuk
itu penyediaan infrastruktur harus harmonis dengan lingkungan kehidupan.
Harmonisasi ini agar tetap terjaga dengan baik dalam arti infrastruktur tidak
kekurangan, tapi juga tidak berlebihan. Daya dukung lingkungan perlu
mendapat perhatian, karena aktivitas proyek dapat merusak lingkungan,
yang pada akhirnya berdampak juga kepada manusia dan makhluk hidup
lainnya.

1
1 11
 2.1.2 Jenis-jenis Infrastruktur:

i. Infrastruktur Keras: merupakan infrastruktur yang bisa kita lihat dari segi
fisik secara nyata. Bisanya jenis infrastruktur ini mencakup jalan raya,
pelabuhan bandara, saluran irigasi, dan jenis fasilitas umum lainnya.

ii. Infrastruktur Keras Non Fisik: merupakan upaya yang dilakukan untuk
mendukung sarana dan prasarana sosial ekonomi masyarakat, seperti:
penyediaan air bersih, jaringan telekomunikasi, pasokan daya listrik,
pasokan energi, dll.

iii. Infrastruktur Lunak: merupakan semua hal yang berperan sebagai

pendukung kelancaran kegiatan ekonomi, sosial masyarakat, yang
secara fisik tidak terlihat nyata, seperti: peraturan perundang undangan,
pelayanan publik, penerapan etika kerja, dll.

2.1.3 Manfaat Infrastruktur:

a. Bidang Sosial: sebagai sarana komunikasi dan transportasi. Sebagai

contoh, apabila sebuah kawasan tidak terhubung dengan infrastruktur,
baik infrastruktur keras fisik, maupun infrastruktur keras non fisik,
masyarakat dalam kawasan tersebut akan terisolasi. tidak dapat
melakukan aktivitas sosial, ekonomi dengan masyarakat di kawasan
lain.

b. Bidang Ekonomi: merupakan sarana dan prasarana untuk melakukan

aktivitas perdagangan, penghubung antara pusat produksi dan pusat
pemasaran.

c. Pengelompokan Infrastruktur menurut Peraturan Presiden Nomor 38

Tahun 2015:

iv. infrastruktur transportasi;

v. infrastruktur jalan;
12 12 Pengantar Study Kelayakan Proyek Infrastruktur
 vi. infrastruktur sumber daya air dan irigasi;

vii. infrastruktur air minum;

viii. infrastruktur sistem pengelolaan air limbah terpusat;

ix. infrastruktur sistem pengelolaan air limbah setempat;

x. infrastruktur sistem pengelolaan persampahan;

xi. infrastruktur telekomunikasi dan informatika;

xii. infrastruktur ketenagalistrikan;

xiii. infrastruktur minyak dan gas bumi dan energi terbarukan;

xiv. infrastruktur konservasi energi;

xv. infrastruktur fasilitas perkotaan;

xvi. infrastruktur fasilitas pendidikan;

xvii. infrastruktur fasilitas sarana dan prasarana olahraga, serta

kesenian;

xviii. infrastruktur kawasan;

xix. infrastruktur pariwisata;

xx. infrastruktur kesehatan;

xxi. infrastruktur lembaga pemasyarakatan; dan

xxii. infrastruktur perumahan rakyat

1
3 13
 2.2 Pengertian Proyek

Proyek diartikan sebagai sebuah kegiatan pekerjaan yang dilaksanakan atas

dasar permintaan dari seorang pebisnis atau pemilik pekerjaan yang ingin
mencapai suatu tujuan tertentu. Dapat dikerjakan sendiri (swakelola) atau
dilaksanakan oleh penyedia jasa sesuai dengan keinginan dari pemilik dengan
spesifikasi dan kualitas tertentu yang disepakati. Dalam hal dikerjakan oleh
penyedia jasa pekerjaan konstruksi, pemilik dan pelaksana proyek memiliki
kesetaraan sesuai dengan hak dan kewajiban masing-masih pihak, dengan
batasan waktu yang telah disetujui bersama, yang diikat dengan sebuah
perjanjian.

2.2.1 Pengertian Proyek (Project) menurut beberapa ahli:

i. Merupakan gabungan dari sumber-sumber daya seperti manusia

material, peralatan, dan modal/ biaya yang dihimpun dalam suatu
wadah organisasi sementara untuk mencapai sasaran dan tujuan
(Husen 2009).

ii. Proyek adalah usaha yang kompleks, tidak rutin, yang dibatasi oleh
waktu, anggaran, sumber daya, dan spesifikasi kinerja yang dirancang
untuk memenuhi kebutuhan pelanggan (Larson, 2006).

iii. Merupakan upaya atau aktivitas yang diorganisasikan untuk mencapai

tujuan, sasaran dan harapan-harapan penting dengan menggunakan
anggaran dana serta sumber daya yang tersedia, yang harus
diselesaikan dalam jangka waktu tertentu (Nurhayati, 2010).

iv. Pengertian Proyek menurut Heizer dan Render (2006), sederetan

tugas yang diarahkan kepada suatu hasil utama.

v. Project Management Body of Knowledge (PMBOK) Edisi ke-4, Proyek

adalah usaha sementara dengan awal dan akhir dan harus digunakan
untuk menciptakan produk, layanan atau hasil yang unik.
14 14 Pengantar Study Kelayakan Proyek Infrastruktur
 vi. Pengertian Proyek menurut Soeharto 1999, adalah suatu kegiatan
sementara yang berlangsung dalam jangka waktu terbatas, dengan
alokasi sumber daya tertentu dan dimaksudkan untuk
melaksanakan tugas dan sasaran yang telah digariskan dengan
tegas.

2.2.2 Karakteristik proyek:

i. Memiliki tujuan yang khusus, produk akhir atau hasil kerja akhir,

ii. Jumlah biaya, sasaran, jadwal, serta kriteria mutu dalam proses mencapai
tujuan yang telah ditentukan,

iii. Bersifat sementara, dalam arti umurnya dibatasi oleh selesainya tugas.

iv. Awal mulai dan akhir pekerjaan ditentukan dengan jelas.

v. Non rutin, tidak berulang. Jenis dan intensitas kegiatan berubah sepanjang
proyek berlangsung.

1
5 15
2.3 Pengertian Studi Kelayakan dan Manfaatnya

2.3.1 Pengertian Studi Kelayakan

Studi kelayakan proyek merupakan kajian yang bersifat menyeluruh dan

mencoba menyoroti segala aspek kelayakan proyek atau investasi
(Soeharto, 1999). Bertujuan untuk mempelajari usulan suatu proyek atau
usulan investasi dari segala segi secara profesional agar sesuai dengan
rencana. Sehingga apabila suatu usulan proyek diterima dan dilaksanakan,
akan memperoleh hasil sebagaimana yang diharapkan. Beberapa para ahli
mengartikan Studi Kelayakan sebagai berikut:

a. Studi kelayakan suatu proyek adalah penelitian tentang dapat tidaknya

suatu proyek (biasanya merupakan proyek investasi) dilaksanakan
dengan berhasil. Mengkaji kelayakan suatu proyek bertujuan untuk
mempelajari usulan suatu proyek dari segala segi secara profesional
agar nantinya setelah diterima dan dilaksanakan betul-betul dapat
mencapai hasil sesuai rencana (Husnan, 2000)
b. Menurut Umar (2003), studi kelayakan proyek bisnis adalah suatu
penelitian tentang layak atau tidaknya suatu investasi dilaksanakan.
Hasil kelayakan merupakan perkiraan suatu bisnis menghasilkan
keuntungan yang layak bila telah dioperasikan. Perkiraan keberhasilan
mungkin dapat ditafsirkan berbeda-beda sesuai dengan pihak yang
menjalankan tujuan bisnis. Layak tidaknya suatu proyek dapat di
analisis dengan beberapa aspek sehingga muncul kesimpulan layak
tidaknya suatu proyek.
c. Studi Kelayakan merupakan kegiatan untuk menilai sejauh mana
manfaat yang dapat diperoleh dalam melaksanakan suatu gagasan
kegiatan, usaha/proyek, yang merupakan bahan pertimbangan dalam
mengambil suatu keputusan, apakah menerima atau menolak gagasan
usaha /proyek yang direncanakan. Pengertian layak dalam penilaian
ini adalah kemungkinan usaha/proyek yang digagas akan

16 16 Pengantar Study Kelayakan Proyek Infrastruktur

 manghasilkan manfaat, baik dalam arti ekonomi, finansial, lingkungan
dan sosial. Layaknya suatu gagasan usaha/proyek dalam arti manfaat
sosial tidak selalu otomatis menghasilkan manfaat dalam konteks
finansial. Hal ini, tergantung dari segi penilaian yang dilakukan (Yacob
Ibrahim, 2009).

Kelayakan adalah hasil serangkaian penelitian yang dilakukan secara

mendalam untuk menentukan apakah proyek yang akan dijalankan ini
memberikan manfaat yang lebih besar dibandingkan dengan biaya yang
dikeluarkan. Untuk menentukan layak tidaknya suatu proyek dapat ditinjau
dari berbagai aspek. Setiap aspek agar dapat dikatakan layak harus memiliki
suatu standar nilai tertentu, namun keputusan penilaian tidak hanya
dilakukan pada satu aspek saja. Penilaian untuk menentukan kelayakan
harus didasarkan kepada seluruh aspek yang akan dinilai. Ukuran kelayakan
masing-masing jenis usaha berbeda, akan tetapi aspek yang digunakan
untuk menyatakan layak tidaknya suatu proyek tetap sama.

Penilaian disini tidak lain adalah untuk memberikan rekomendasi apakah

sebaiknya proyek yang bersangkutan layak dikerjakan atau sebaiknya
ditunda dulu. Mengingat di masa mendatang penuh dengan ketidakpastian,
maka studi yang dilakukan tentunya akan melibatkan berbagai aspek dan
membutuhkan pertimbangan-pertimbangan tertentu untuk memutuskannya.
Ini menunjukkan bahwa dalam melakukan studi kelayakan akan melibatkan
tim gabungan dari berbagai ahli sesuai dengan bidangnya masing-masing
seperti ekonom, hukum, ahli lingkungan dan sosial, akuntan, perekayasa
teknologi, dan sebagainya.

Jika proyek yang dilakukan merupakan proyek investasi yang berorientasi

laba, maka studi kelayakan proyek adalah dalam rangka menilai layak
tidaknya proyek investasi yang dilakukan dapat memberikan keuntungan
secara ekonomis dan finansial. Tetapi jika proyek tersebut merupakan
proyek investasi yang tidak berorientasi laba seperti proyek investasi untuk
1
7 17
 lembaga-lembaga sosial maka studi kelayakan proyek yang dilakukan
adalah untuk menilai layak atau tidaknya proyek tersebut dikerjakan tanpa
mempertimbangkan keuntungan secara ekonomis.

2.3.2 Manfaat Studi Kelayakan

Tujuan studi kelayakan proyek adalah untuk mengkaji sejauh mana

kelayakan suatu proyek yang akan dilaksanakan, sehingga sumberdaya
yang terbatas dapat dialokasikan secara efisien, efektif dan tepat. Gagasan
proyek yang layak saja yang dapat dipilih untuk diwujudkan sehingga
proyek tersebut dapat dipertanggung jawabkan secara teknis, lingkungan
dan sosial, ekonomi, dan finansial.

Disamping itu, berdasar pada besarnya dana/sumber daya yang

diinvestasikan dalam proyek, dimana semakin kompleks komponen-
komponen sebuah proyek, ketidakpastian semakin tinggi, risiko semakin
besar. Untuk itu perlu dilakukan sebuah kajian untuk menilai layak tidaknya
suatu gagasan proyek untuk diteruskan.

Studi Kelayakan dibuat berdasarkan permintaan pihak atau Lembaga

tertentu seperti: Investor, Kreditor/Bank, Pemerintah. Dimana masing-
masing pihak memiliki kepentingan masing-masing sesuai dengan peran
dan tujuan bisnisnya.

Investor berkepentingan sebagai pihak yang akan menanamkan dana

mereka pada suatu proyek sebagai pemilik atau sebagai pemegang saham
yang mengutamakan prospek usaha tersebut dari sisi keuntungan yang
dihubungkan dengan risiko investasi.

Pihak Kreditor/Bank akan mengutamakan kelancaran arus uang (cashflow),

risiko investasi, dan jangka waktu pengembalian kredit.

18 18 Pengantar Study Kelayakan Proyek Infrastruktur

 Sementara Pemerintah lebih berkepentingan dengan manfaat proyek
tersebut bagi perekonomian masyarakat/nasional. Apakah keberadaan
proyek tersebut akan membantu menghemat devisa, menambah devisa,
atau memperluas kesempatan kerja. Selain itu manfaat suatu proyek
apakah dapat menanggulangi masalah lingkungan, sosial, atau masalah
lain yang sedang dihadapi masyarakat, bangsa.

2.4 Isu dan Tantangan dalam Penyediaan Infrastruktur

2.4.1 Isu dan Tantangan Penyediaan Infrastruktur Pelayanan Dasar

a. Keterbatasan akses perumahan dan permukiman yang layak, aman, dan

terjangkau:

Perumahan dan permukiman merupakan kebutuhan dasar manusia yang

dijamin dalam Pasal 28 (h) Undang-Undang Dasar 1945, namun
dukungan Pemerintah, Pemerintah Daerah dan Dunia Usaha untuk
pemenuhan kebutuhan tersebut masih terbatas. Utamanya dalam
penyediaan akses masyarakat terhadap hunian layak dan terjangkau.
Meskipun tingkat kepemilikan rumah cukup tinggi dalam dasawarsa
terakhir, namun masih terdapat masyarakat yang menempati hunian tidak
layak dan permukiman kumuh, sebagai mana terlihat pada gambar 2.1.

1
9 19
 Gambar 2.1 Permukiman Kumuh Perkotaan

Pada sisi permintaan, akses masyarakat terhadap pembiayaan

perumahan masih perlu ditingkatkan terutama untuk menjangkau
masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Salah satu tantangan dalam perluasan akses tersebut adalah belum

mapannya pasar pembiayaan primer dan sekunder perumahan.
Kebijakan pemerintah dalam pemberian kemudahan dan bantuan belum
berjalan optimal dan berkelanjutan karena sangat tergantung pada
ketersediaan anggaran pemerintah. Pada sisi lainnya jumlah bantuan
yang diberikan belum proporsional dengan besar pendapatan penerima
yang beragam.

Pada sisi pasokan, lokasi rumah yang terjangkau bagi masyarakat

berpenghasilan menengah ke bawah cenderung tersebar serta jauh dari
pusat kota sehingga menyebabkan tumbuhnya wilayah perkotaan yang
tidak terstruktur (urban sprawl), biaya transportasi ke tempat kerja tinggi.
Kondisi tersebut disebabkan oleh manajemen lahan untuk perumahan
yang belum efektif serta tidak terintegrasinya perumahan dengan sistem
transportasi publik dan infrastruktur dasar permukiman. Di samping itu,
pembinaan dan pengawasan di bidang perumahan dan kawasan
permukiman perlu ditingkatkan untuk menjamin keandalan dan tertib

20 20 Pengantar Study Kelayakan Proyek Infrastruktur

 bangunan dalam rangka mengurangi risiko terhadap bencana, serta
mencegah tumbuhnya permukiman kumuh.

b. Belum optimalnya peningkatan Akses air minum layak dan aman:

Tata Kelola dan kelembagaan penyediaan air minum masih lemah.

Masyarakat yang mendapat akses air minum masih terbatas, sehingga
eksploitasi air tanah masih tinggi, baik melalui sumur-sumur dangkal
maupum sumur dalam. Sesuai dengan Tujuan Pembangunan
Berkelanjutan (TPB) akses air minum untuk masyarakat harus memenuhi
kriteria sebagai air minum aman, yaitu berasal dari sumber air yang layak,
berada di dalam atau di halaman rumah, dapat diakses setiap saat bila
dibutuhkan, dan kualitasnya memenuhi standar kesehatan. Pada saat ini
diperkirakan masih sangat sedikit rumah tangga yang memenuhi keempat
kriteria tersebut.

c. Belum optimalnya peningkatan akses layanan sanitasi layak dan aman:

Persentase perilaku Buang Air Besar Sembarangan (BABS) di tempat

terbuka masih cukup tinggi, khususnya didaerah kumuh perkotaan, dan
perdesaan. Sementara itu, operasionalisasi Instalasi Pengolahan Air
Limbah Skala Kota belum optimal yang ditandai dengan masih terdapat
36,3 persen kapasitas IPAL yang masih dapat dimanfaatkan. Sistem
Pengelolaan Air Limbah Domestik (SPALD) setempat juga menghadapi
tantangan yang sama, yang salah satunya terlihat dari rendahnya jumlah
Instalasi Pengolahan Lumpur Tinja (IPLT) yang beroperasi secara
optimal.

Akses rumah tangga terhadap pengelolaan sampah domestik di

perkotaan juga menjadi tantangan tersendiri. Hal ini disebabkan oleh
masih rendahnya penerapan prinsip pengurangan sampah dan
terbatasnya infrastruktur reduksi sampah, seperti Tempat Pengolahan
Sampah Terpadu (TPST) dan tempat pengelolaan sampah Reuse,
2
1 21
 Reduce, Recycle (TPS 3R), sebagai ilustrasi permasalahan sampah ini,
terlihat pada gambar 2.2 dibawah ini.

Gambar 2.2. Permasalahan Sampah

d. Pengelolaan air tanah dan air baku di Indonesia masih diliputi beberapa
tantangan mendasar:

Tingkat layanan penyediaan air baku yang masih rendah, permasalahan

kuantitas dan kualitas air (3T: Too much, Too little, Too dirty), dan
permasalahan pemanfaatan teknologi untuk menjamin kuantitas dan
kualitas air baku yang aman dan layak secara berkelanjutan.

2.4.2 Isu dan Tantangan Pengembangan Infrastruktur Ekonomi

Belum memadainya kualitas prasarana jalan serta masih kurangnya

ketersediaan jaringan jalan untuk mendukung pengembangan kawasan/
wilayah.

22 22 Pengantar Study Kelayakan Proyek Infrastruktur

Jaringan jalan sebagai moda utama angkutan penumpang dan logistik,
dihadapkan pada tantangan belum memadainya kualitas prasarana jalan
serta masih kurangnya ketersediaan jaringan jalan untuk mendukung
pengembangan kawasan/wilayah. Menurut sumber data yang diperoleh
dari Kementerian PUPR Tahun 2022 dan dari Badan Pusat Statistik
Tahun 2023, total panjang jaringan jalan di Indonesia saat ini 546.500 km
lebih, yang terdiri dari jalan nasional sepanjang lebih kurang 47.600 km,
dan jalan daerah (provinsi dan kabupaten/kota) sepanjang 498.900 km.
Dari aspek kualitas, terdapat ketimpangan antara jalan nasional dengan
jalan daerah. Secara presentase, panjang jalan nasional sekitar 8,7% dari
seluruh jaringan jalan yang ada, dengan kondisi kemantapan mencapai
94%, sementara jalan daerah dengan proporsi 91,3% dari seluruh
jaringan jalan, kondisi mantap jalan provinsi sekitar 63,5%, dan 53,6%
jalan kabupaten/kota. Sebagai ilustrasi, perbandingan kondisi jalan
nasional dan jalan daerah dapat dilihat pada gambar 2.3 dan gambar 2.4.

Kualitas jalan yang ada juga belum ditunjang sepenuhnya dengan

penyediaan bangunan pelengkap dan perlengkapan jalan yang memadai,
terutama drainase, rambu-rambu.

Gambar 2.3. Kondisi Jalan Nasional

2
3 23
 Pada sisi lain, ketersediaan jaringan jalan yang ada belum memadai dalam
mendukung pengembangan kawasan/wilayah, baik untuk mendukung
pertumbuhan ekonomi maupun pemerataan pembangunan. Kurangnya
ketersediaan jalan pada jalur logistik terlihat dari kinerja waktu tempuh
pada jalan lintas utama pulau yang baru mencapai 2,3 jam per 100 km.
Ketersediaan jalan tol pada jalur utama logistik masih terbatas di sepanjang
jalur Pantura Jawa, dan beberapa ruas di luar pulau Jawa. Ketersediaan
jaringan jalan untuk mendukung pengembangan kawasan industri maupun
pariwisata juga masih terbatas. Ketersediaan jaringan jalan pada daerah
tertinggal, terluar dan terdepan (3T), juga masih belum memadai untuk
mendukung aksesibilitas masyarakat.

24 24 Pengantar Study Kelayakan Proyek Infrastruktur

 Gambar 2.4. Kondisi Jalan Daerah

2.4.3 Isu dan Tantangan Pengembangan Infrastruktur Perkotaan

Penyediaan infrastruktur layanan air minum dan sanitasi di perkotaan

masih lemah. Tingkat pelayanan air minum layak di kawasan perkotaan
baru mencapai 51,54 persen, termasuk di dalamnya cakupan layanan
akses air minum perpipaan yang baru mencapai 29,30 persen, masih
banyak masyarakat yang tinggal di perkotaan belum memiliki akses untuk
mendaptkan air minum/air bersih yang layak, sebagaimana terlihat dalam
gambar 2.5.

Gambar 2.5. Akses untuk memperoleh air minum/bersih

yang layak di perkotaan.

2
5 25
 Begitu juga halnya dengan layanan air limbah domestik yang layak di
perkotaan masih terbatas, masih terdapat masyarakat yang Buang Air
Besar Sembarangan (BABS) di tempat terbuka (khususnya di kawasan
kumuh), dan rumah tangga yang memiliki toilet namun tidak memiliki
tangka Septic (pembuangan langsung ke
kolam/sawah/sungai/danau/laut/kebun). Permasalahan tersebut dapat
menimbulkan penurunan kualitas lingkungan permukiman, penurunan
kualitas air, dan penyakit.

Di sisi lain, rendahnya akses air limbah yang aman di perkotaan

disebabkan oleh pemanfaatan Instalasi Pengolahan Air Limbah Skala
Kota dan penyediaan layanan pengolaan lumpur tinja yang belum optimal,
pengolahan air limbah masih dilakukan secara manual, sebagaimana
terlihat pada gambar 2.6 dibawah ini.

Gambar 2.6. Pengelolaan air limbah perkotaan

Perlu upaya dan kerja keras dalam percepatan pembangunan penyediaan

air minum/air bersih, dan air limbah khususnya di perkotaan sebagai
salah satu pusat kegiatan ekonomi.

26 26 Pengantar Study Kelayakan Proyek Infrastruktur

Pesatnya pertumbuhan penduduk akibat pertumbuhan alami dan
urbanisasi menyebabkan peningkatan kebutuhan hunian di perkotaan.
Namun, belum optimalnya sistem penyediaan perumahan bagi
masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah telah menyebabkan
berkembangnya perumahan dan permukiman yang tidak layak, tidak
teratur, bahkan ilegal. Untuk menangani Kawasan permukiman kumuh di
perkotaan dibutuhkan upaya pemugaran, peremajaan, dan permukiman
kembali. Pada daerah tertentu, dibutuhkan konsolidasi tanah vertikal yang
terintegrasi dengan sistem transportasi publik.

2
7 27
 2.5 Kedudukan Studi Kelayakan Proyek Infrastruktur dalam Perencanaan

2.5.1 Tahap Penyediaan/Pengadaan Infrastruktur

Secara umum penyediaan/pengadaan infrastruktur dapat diartikan

sebagai upaya yang dilakukan untuk mewujudkan gagasan, dalam
menjawab kebutuhan infrastruktur, yang dilakukan secara sistematis,
menyeluruh, mulai dari awal, sampai dengan infrastruktur tersebut
terwujud. Mengamati permasalahan dan tantangan dalam penyediaan
infrastruktur, sebagaimana diuraikan pada bab II, bagian C
sebelumnya, perlu dilakukan tahapan-tahapan terstruktur, yang ditinjau
dari manajemen proyek, agar infrastruktur yang akan disediakan
menghasilkan manfaat. Adapun tahapan yang dimaksud adalah:

a. Tahap Perencanaan (Planning)

Perencanaan adalah tahapan awal dalam rencana perwujudan

sebuah proyek. Pada tahap ini, analisis kebutuhan, tujuan,
pengembangan konsep, dan perumusan rencana umum, rencana
induk, atau pra studi kelayakan diformulasikan.

Dalam penyusunan analisis kebutuhan proyek, tahap pertama yang

harus dilakukan adalah memastikan proyek sudah tercantum dalam
dokumen perencanaan pemerintah. Yang dimaksud dengan
dokumen perencanaan pemerintah meliputi, Rencana
Pembangunan Jangka Menengah Nasional/ Daerah (RPJMN/D)
dan/atau Rencana Strategis Kementerian/Lembaga, Rencana Kerja
Pemerintah Daerah (RENSTRA), Rencana Bisnis Badan Usaha
Milik Negara/Daerah (BUMN/D).

28 28 Pengantar Study Kelayakan Proyek Infrastruktur

Dalam menetapkan tujuan proyek, seyogyanya dilakukan dengan
menggunakan kriteria Specific, Measurable, Attainable, Realistic,
Timely (SMART), sehingga tujuan proyek dapat diformulasikan
secara terukur, spesifik pada area tertentu, bidang/infrastruktur
tertentu, terjangkau, dapat di capai/di hasilkan dengan
menggunakan sumber daya yang tersedia sesuai dengan kurun
waktu dan mutu yang telah direncanakan.

Selanjutnya dalam tahapan ini, perlu dilakukan analisis

biaya, analisis risiko, dan pemilihan lokasi yang yang lebih detail
dan tepat. Analisis biaya, analisis risiko, dan pemilihan lokasi yang
lebih tepat ini merupakan bagian dari aspek-aspek yang perlu
dipertimbangkan dalam Studi Kelayakan Proyek Infrastruktur.

Perbedaan utama antara rencana umum, rencana induk, pra studi

kelayakan dan studi kelayakan adalah pada penggunaan data.
Pada studi kelayakan Sebagian besar data yang digunakan adalah
data primer, yang diperoleh melalui survei. Sementara pada
rencana umum, rencana induk, pra studi kelayakan, data yang
digunakan adalah data sekunder, atau data yang tersedia. Data
sekunder ini dapat diperoleh antara lain dari studi-studi terdahulu,
data dari Biro Pusat Statistik, atau sumber data lainnya yang dapat
dipercaya.

Dalam konteks penyediaan infrastruktur, tentunya kita tidak hanya

mengutamakan bangunan fisiknya saja. Sebagaimana telah
diuraikan pada bagian sebelumnya, infrastruktur itu terdiri dari
bangunan fisik dan non fisik (infrastruktur keras, infrastruktur keras
non fisik, dan infrastrutur lunak). Sehingga perlu dipertimbangkan
layanan seperti apa yang akan dihasilkan dengan penyediaan
infrastruktur. Untuk itu, pengertian-pengertian dibawah ini perlu
dipahami terlebih dahulu. 2
9 29
 b. Layanan

Penyediaan infrastruktur tidak semata-mata hanya pengadaan aset,

namun lebih penting dari itu adalah penyediaan layanan bagi
masyarakat. Pada beberapa kasus, terutama untuk proyek-proyek
yang belum tercantum dalam dokumen perencanaan pemerintah,
layanan pada umumnya belum terdefinisikan baik. Sementara itu,
pengertian layanan yang akan dihasilkan sangatlah penting karena
akan menentukan tahapan berikutnya, termasuk merumuskan
ruang lingkup proyek yang tepat. Beberapa referensi, regulasi, dan
standar-standar teknis dapat digunakan untuk kepentingan
pendefinisian ini. Sebagai contoh, untuk pelayanan dasar yaitu
pelayanan publik untuk memenuhi kebutuhan dasar warga negara,
Peraturan Pemerintah No. 02 Tahun 2018 tentang Standar
Pelayanan Minimal (SPM) dapat dijadikan acuan. Pelayanan dasar
yang diberikan harus memenuhi mutu pelayanan dasar yang
dipersyaratkan.

2.5.2 Evaluasi Layanan Eksisting

Evaluasi layanan eksisting dapat dilakukan atau diperoleh dari berbagai

sumber data, dan dokumen yang berasal dari hasil konsultasi publik, laporan
evaluasi kinerja Instansi Pemerintah, survei lapangan, dan data kinerja
BUMN/D yang relevan.

a. Penetapan Target Layanan

Setelah melakukan evaluasi terhadap layanan eksisting, kesenjangan

atau gap antara standar pelayanan minimum dan layanan eksisting
dapat diketahui. penyediaan infrastruktur yang direncanankan harus
dapat setidaknya menutup gap/kesenjangan antara layanan yang ada
dengan standar pelayanan minimal.

30 30 Pengantar Study Kelayakan Proyek Infrastruktur

b. Analisis Kesenjangan Layanan

Berdasarkan output pada tahapan evaluasi layanan eksisting dan

penetapan target layanan dapat dihitung gap antara layanaan eksisting
dan target layanan. Kesenjangan inilah yang harus ditutup dengan
Proyek. Kesenjangan ini bersifat time-based sesuai dengan target
layanan.

Pada umumnya target layanan dibuat dalam beberapa opsi, dan opsi
yang paling menguntungkanlah yang terpilih untuk dilanjutkan. Informasi
ini bermanfaat juga untuk menentukan waktu pelaksanaan dan ruang
lingkup Proyek selanjutnya.

c. Analisis Kerangka Opsi

Dalam analisis ini, beberapa alternatif opsi yang dibuat pada tahap
sebelumnya dianalisis, dan dipilih satu alternatif opsi yang paling
mengutungkan (with project), atau ditolak (without project). Kriteria yang
dapat digunakan untuk analisis kerangka opsi ini, meliputi:

• Ruang lingkup proyek (cakupan potensi layanan);

• Solusi layanan (solusi teknis yang mungkin dilakukan);

• Kelayakan secara teknis, Kelayakan Lingkungan dan Sosial,

Kelayakan Ekonomi, Kelayakan FInansial;

• Implementasi (kapan layanan dapat dilaksanakan dan bagaimana

tahapannya);

• Sumbar Pendanaan dan Pembiayaan Proyek.

3
1 31
 d. Kesesuaian Proyek untuk mengatasi Kesenjangan

Tahapan ini merupakan tahapan terakhir Analisis Kebutuhan sebelum

melangkah pada tahap perancangan (design). Setelah tujuan proyek
terdefinisi, gagasan proyek dapat dilanjutkan karena telah memenuhi
kerangka opsi untuk menutup kesenjangan layanan. Kegiatan
selanjutnya adalah melakukan Studi Kelayakan.

Keluaran (output) Studi Kelayakan, merupakan kelayakan gagasan

proyek dari aspek teknis, lingkungan dan sosial, ekonomi, dan
finansial. Disamping kelayakan, keluaran pada tahapan ini juga berupa
gambar pra desain (preliminary design/basic design), yang mencakup
kriteria desain, skematik desain, rencana tapak, potongan, denah,
gambar situasi/site plan tata ruang, estimasi biaya secara general.
Tahap selanjutnya yang perlu dilakukan adalah Perancangan (design).

e. Tahap Perancangan (Design)

Tahap perancangan atau ada juga yang menyebutnya dengan tahap

pengembangan Desain (Design Development). Detail Desain (Detail
Design) merupakan tahap pengembangan dari pra desain sebelumnya.
Pada tahapan ini, data yang digunakan adalah data primer, yang dapat
diperoleh dari survei untuk melakukan perhitungan-perhitungan, serta
menghasilkan secara lebih detail hal-hal sebagai berikut:

i. Perhitungan-perhitungan detail (struktural maupun non struktural)

secara terperinci.

ii. Gambar detail (gambar arsitektur, struktur, elektrikal, mekanikal,

utilitas, dan sebagainya).

iii. Spesifikasi yang digunakan,

iv. Daftar kuantitas,

32 32 Pengantar Study Kelayakan Proyek Infrastruktur
 v. Estimasi biaya konstruksi,

vi. Dokumen lelang (Syarat-syarat umum & khusus)

vii. Tahap Pelelangan/Tender (Procurement).

Tahapan pelelangan/tender dilakukan apabila gagasan proyek tersebut

tidak dilakukan secara swakelola, tetapi melalui penyedia jasa. Tujuan
dilakukannya kegiatan untuk untuk memilih penyedia jasa
konstruksi/konsultasi yang paling menguntungkan bagi pengguna jasa,
pemilik proyek.

f. Tahap Pelaksanaan (Construction)

Tujuan dari tahap pelaksanaan adalah untuk mewujudkan bangunan

yang dibutuhkan oleh pengguna jasa/pemilik proyek. Kegiatan yang
dilakukan pada tahap ini adalah merencanakan, mengendalikan, dan
mengkoordinasikan, semua aktivitas pelaksanaan konstruksi di
lapangan. Perencanaan dan pengendalian aktivitas konstruksi meliputi:

i. Perencanaan dan pengendalian mutu, dan keselamatan kerja,

ii. Perencanaan dan pengendalian jadwal waktu pelaksanaan,

iii. Perencanaan dan pengendalian organisasai lapangan,

iv. Perencanaan dan pengendalian tenaga kerja,

v. Perencanaan dan pengendalian peralatan dan material.

Sedangkan koordinasi seluruh operasi di lapangan meliputi:

i. Mengkoordinasikan seluruh kegiatan pembangunan, baik untuk

bangunan sementara maupun bangunan permanen, serta semua
fasilitas dan perlengkapan yang terpasang.

3
3 33
 ii. Mengkoordinasikan para pemangku kepentingan (stake holder), Sub –
Kontraktor.

g. Kedudukan Studi Kelayakan Infrastruktur dalam Perencanaan

Studi Kelayakan, ditinjau dari manajemen proyek, sebagaimana telah

diuraikan sebelumnya dilakukan pada tahap perencanaan (planning).
Pada tahap ini, analisis kebutuhan proyek, tujuan proyek,
pengembangan konsep, dan perumusan rencana umum, rencana induk,
atau pra studi kelayakan diformulasikan, dan diikuti dengan melakukan
kajian studi kelayakan.

Apabila ditinjau dari aspek yang lebih luas, studi kelayakan dilakukan
pada tahap pemograman, yang juga termasuk dalam rumpun
perencanaan, sebagaimana dapat dilihat pada Gambar 2.7. di bawah
ini.

I. Perencanaan (Planning) II. Pelelangan III. Perancangan IV. Pelaksanaan

/Tender (Design) (Construction)
1 2 (Procurement)
3
Rencana Umum/
Pemograman Penganggaran Pelelangan/
Rencana Induk Pelaksanaan
Pelaksanaan
Tender jasa
Konsultansi Pekerjaan
konsultansi &
Konstruksi Konstruksi
Konstruksi

Gambar 2.7. Alur Penyelenggaraan Proyek Infrastruktur

Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat, melalui

Peraturan menteri PUPR No. 09 Tahun 2021, mengatur tentang
penyelenggaraan konstruksi yang berkelanjutan, yang berlaku bagi unit
organisasi teknis yang menyelenggarakan pembangunan bangunan
gedung dan/atau bangunan sipil dan menggunakan sumber pendanaan
keuangan negara, dan masyarakat jasa konstruksi, yaitu bagian dari
masyarakat yang mempunyai kepentingan dan/atau kegiatan yang
berhubungan dengan jasa konstruksi.

34 34 Pengantar Study Kelayakan Proyek Infrastruktur

Dalam peraturan ini disebutkan bahwa bangunan konstruksi
berkelanjutan adalah bangunan konstruksi yang menerapkan prinsip
keberlanjutan, yang melaksanakan rangkaian kegiatan yang diperlukan
untuk menciptakan suatu fasilitas fisik yang memenuhi tujuan ekonomi,
sosial, dan lingkungan pada saat ini dan pada masa yang akan datang.
Konstruksi berkelanjutan memiliki 3 (tiga) pilar:

i. Secara ekonomi layak, dan dapat meningkatkan kesejahteraan

masyarakat.

ii. Menjaga pelestarian lingkungan, dan

iii. Mengurangi disparitas sosial masyarakat.

Penyelenggaraan konstruksi berkelanjutan oleh unit organisasi teknis

dan/atau masyarakat jasa konstruksi dilakukan melalui tahapan
perencanaan umum, tahap pemograman, tahap pelaksanaan
konsultansi kontruksi, dan pelaksanaan pekerjaan kontruksi. secara
garis besar, penyelenggaraan konstruksi berkelanjutan oleh unit
organisasi teknis dan/atau masyarakat jasa konstruksi dilakukan melalui
tahapan sebagaimana pada gambar 2.7. alur penyelenggaraan proyek
infrastrktur diatas.

Pada gambar 2.7, terlihat bahwa dalam tahapan perencanaan, terdapat

3 (tiga) kegiatan utama yang perlu dilakukan, yaitu:

a. Perencanaan Umum/Rencana Induk.

Perencanaan Umum adalah perencanaan berbasis kewilayahan

yang memperhatikan kondisi alam dan tata ruang, kondisi sosial
dan ekonomi, serta daya dukung dan daya tampung suatu wilayah.

3
5 35
 Perencanaan Umum untuk Konstruksi Berkelanjutan yang
pendanaannya bersumber dari keuangan negara dilakukan oleh
Unit Organisasi Teknis melalui tahapan:

i. Identifikasi dan kesamaan visi keberlanjutan pada semua

pihak yang berkepentingan;

ii. Penetapan target rencana penyelenggaraan Konstruksi

Berkelanjutan dalam rencana strategis Unit Organisasi
Teknis;

iii. Penyusunan dokumen perencanaan melalui koordinasi

dengan unit perencana terkait untuk menyelaraskan rencana
Bangunan Konstruksi Berkelanjutan dengan rencana induk
dan/atau rencana pembangunan; dan

iv. Penyusunan laporan Perencanaan Umum.

Perencanaan Umum untuk Konstruksi Berkelanjutan yang

pendanaannya bersumber dari nonkeuangan negara oleh
Masyarakat Jasa Konstruksi dilakukan dengan berkoordinasi
dengan unit perencana terkait untuk menyelaraskan rencana
Bangunan Konstruksi Berkelanjutan dengan rencana induk dan/atau
rencana pembangunan yang dituangkan dalam dokumen
perencanaan dan laporan perencanaan umum.

a. Pemograman

Pemrograman adalah perencanaan awal untuk menetapkan

tujuan, strategi, langkah yang harus dilakukan, jadwal, serta
kebutuhan sumber daya, terutama pendanaan untuk
mewujudkan suatu bangunan gedung dan/atau bangunan sipil.

36 36 Pengantar Study Kelayakan Proyek Infrastruktur

 Tahapan dalam menyusun pemograman meliputi:

i. Identifikasi dan kesamaan visi keberlanjutan pada semua

pihak yang berkepentingan;

ii. Penetapan bangunan Konstruksi Berkelanjutan dan

predikatnya;

iii. Penetapan metode penyelenggaraan proyek yang sesuai

dengan konstruksi berkelanjutan;

iv. Perhitungan kebutuhan pembiayaan bangunan Konstruksi

Berkelanjutan berdasarkan tingkat pencapaian kinerja;

v. Pelaksanaan studi kelayakan;

vi. Penyusunan dokumen program; dan

vii. Penyusunan laporan pemrograman.

b. Penganggaran

Kegiatan ini pada dasarnya dimaksudkan untuk

mengalokasikan dana pada rencana proyek. Sebelum
pengalokasian dana dilakukan, dokumen pemograman perlu
diperiksa, dan menginventarisasi apakah usulan pendanaan
proyek sudah memenuhi kriteria kesiapan (readiness criteria).
Kriteria kesiapan, secara garis besar terdiri dari:

i. Tersedianya dokumen Studi Kelayakan,

ii. Tersedianya dokumen kajian Lingkungan dan Sosial,

iii. Tersedianya Lahan untuk pembangunan infrastruktur.

3
7 37
 Secara Skematik, proses pelaksanaan kegiatan pada tahap
perencanaan (planning) dapat dilihat pada gambar 2.8, dan
tahapan kegiatan yang perlu dilakukan pada pelaksanaan Studi
Kelayakan dapat dilihat pada tabel 2.1.

Kebijakan

1
melakukan Identifikasi d a n koordinasi t u j u a n ,
lingkup, d a n target penyelenggaraan Konstruksi
Berkelanjutan kepada seluruh pihak yang
terlibat (Perencanaan Umum)

2
Pemograman

a. menetapkan Konstruksi Bangunan

Berkelanjutan dan Predikatnya

b. menetapkan metode penyelenggaraan

proyek (project delivery system) yang
sesuai Konstruksi Berkelanjutan

c. menghitung kebutuhan pembiayaan

Bangunan Konstruksi Berkelanjutan
berdasarkan tingkat pencapaian
kinerja

d. melaksanakan Studi Kelayakan

e. menyususn dokumen program

f. menyususn laporan pemograman

3
Penganggaran

Gambar 2.8. Skema Perencanaan (planning)

38 38 Pengantar Study Kelayakan Proyek Infrastruktur

 Tabel 2.1. Tahapan Kegiatan dalam Studi Kelayakan
1) Persiapan Adminstratif
2) Persiapan Teknis:
1. Tahap Persiapan a. Kajian Kebijakan Penataan Ruang
b. Kajian Kebijakan Sektoral
c. Kajian Pengadaan Tanah (bila ada pengadaan tanah)
Pengumpulan data primer dan sekunder
1) Data Sekunder:
a. Data Peta (Peta dasar, peta jalan, peta guna lahan, peta polar uang dan
struktur ruang dll)
b. Data Bukan Peta (Data Prov Dalam Angka, data potensi daerah, data
rawan bencana dll
2) Data Primer:
a. Data Pengukuran ((Topografil, geoteknik, hidrolik, drainase dll)
b. Data Permintaan (ATP, WTP dll)
2. Tahap c. Data Sosial Budaya
pelaksanaan d. Data Lalu lintas
Analisis Data terkait:
1) Aspek Teknis
2) Aspek Lingkungan Sosial
3) Aspek Ekonomi
4) Aspek Finansial
KPBU: perlu ditambah aspek (Hukum dan kelembagaan, Resiko, bentuk Kerjasama,
Kajian Kebutuhan Dukungan Pemerintah Dan/Atau Penjaminan Infrastruktur,
Kajian Mengenai Hal-Hal Yang Perlu ditindaklanjuti
3. Tahap Berdasarkan data dan analisis data disusun laporan berdasarkan aspek teknis,
penyusunan laporan lingkungan dan social, ekonomi dan keuangan

2.6 Rangkuman

Perekonomian, kehidupan sosial masyarakat akan sulit berkembang apabila

tidak dilengkapi dengan penyediaan Infrastruktur yang baik. Untuk mewujudkan
penyediaan infrastruktur, dimulai dari suatu gagasan proyek infrastruktur.

Infrastruktur diartikan sebagai suatu sistem fisik yang menyediakan sarana

pengairan, drainase, transportasi, bangunan gedung, dan fasilitas fisik yang
diperlukan agar dapat memenuhi berbagai keperluan dasar manusia, baik
kebutuhan ekonomi maupun kebutuhan sosial (Neil S. Grigg, 2000).

Sementara, proyek merupakan kumpulan kegiatan/aktivitas/usaha yang

kompleks, unik/tidak rutin, yang dibatasi oleh waktu, anggaran, sumber daya,
dan spesifikasi, yang dirancang untuk memenuhi kebutuhan
pemilik/investor/pelanggan.

3
9 39
 Berbagai tantangan yang dihadapi pemerintah dalam penyediaan
infrastruktur, mulai dari tantangan untuk penyediaan infrastruktur pelayanan
dasar, seperti penyediaan: perumahan layak huni, air minum, sanitasi,
pengolahan sampah, pengolahan limbah, dan tantangan untuk penyediaan
infrastruktur ekonomi, serta infrastruktur perkotaan.

Untuk mengatasi tantangan tersebut, pemerintah dihadapkan pada situasi

untuk memilih, proyek mana yang harus didahulukan untuk memenuhi
kebutuhan masyarakat tersebut, serta infrastruktur yang di sediakan itu benar-
benar sesuai dengan kebutuhan untuk meningkatkan pelayanan.

Salah satu upaya yang dapat dilakukan adalah melakukan suatu kajian yang
umum dikenal dengan Studi Kelayakan. Studi Kelayakan merupakan upaya
untuk menilai sejauh mana manfaat yang diperoleh dari suatu gagasan
proyek, yang nantinya dapat digunakan sebagai bahan pertimbangan untuk
mengambil keputusan apakah gagasan tersebut layak untuk dilanjutkan ke
penyediaannya atau tidak.

Apabila gagasan proyek terebut diterima, perlu dilakukan langkah-langkah

untuk perwujudannya melalui tahap perencanaan, tahap perancangan, tahap
pelelangan, dan tahap pelaksanaan.

Studi Kelayakan dilakukan pada tahap perancangan, dan keluarannya

(output) merupakan kelayakan teknis, lingkungan dan sosial, ekonomi, dan
finansial. Disamping kelayakan, studi ini juga akan membuat rekomendasi
gambar pra desain (preliminary design/basic design), yang mencakup kriteria
desain, skematik desain, rencana tapak, potongan, denah, gambar situasi/site
plan tata ruang, estimasi biaya secara umum.

40 40 Pengantar Study Kelayakan Proyek Infrastruktur

2.7 Penilaian / Evaluasi

1. Coba jelaskan apa manfaat Studi Kelayakan.

2. Jelaskan dimana posisi Studi Kelayakan dalam perencanaan.

3. Apa saja hal-hal yang dapat diperoleh dari hasil Studi Kelayakan.

4. Sebutkan tantangan utama yang dihadapi pemerintah dalam penyediaan

infrastruktur perkotaan.

5. Sebutkan dan jelaskan pilar utama dalam kontruksi berkelanjutan.

4
1 41
 BAB III
ASPEK-ASPEK YANG PERLU DIANALISIS DALAM
STUDI KELAYAKAN INFRASTRUKTUR

A. Kompetensi dasar
Setelah mengikuti pelatihan ini, peserta mampu memahami aspek-aspek yang perlu
dianalisis dalam Studi Kelayakan Proyek Infrastruktur

Perhatian pemerintah di bidang infrastruktur pada beberapa tahun terakhir telah

berdampak pada peningkatan kuantitas dan kualitas infrastruktur di Indonesia.
Namun demikian, daya saing infrastruktur Indonesia masih perlu terus
ditingkatkan. The Global Competitiveness Report tahun 2019 menempatkan posisi
daya saing infrastruktur Indonesia di posisi 72 dari 141 negara, masih tertinggal
jika dibandingkan negara ASEAN lainnya, seperti Singapura, Malaysia, dan
Thailand. Menurut World Competitiveness Rankin Result yang dilakukan oleh
lembaga International Institute for Manajemen Development (IMD), Tahun 2023,
Indonesia menempati ranking ke 51 dari 64 negara yang di survey. Walaupun
menurut penelitian IMD dari Tahun 2021, Tahun 2022, dan Tahun 2023, peringkat
infrastruktur Indonesia mengalami kenaikan, dari urutan ke 57 pada tahun 2021,
naik menjadi urutan ke 52 Tahun 2022, beberapa hal yang berkaitan dengan
penyediaan infrastruktur masih perlu ditingkatkan. Infrastruktur Indonesia masih
memerlukan percepatan antara lain untuk penggerak ekonomi, pemerataan
pelayanan dasar di seluruh Indonesia, dan pembangunan infrastruktur untuk
menopang perkembangan berbagai kota seiring dengan urbanisasi di Indonesia.

Penyelenggaraan infrastruktur, khususnya pembangunan infrastruktur Pekerjaan

Umum dan Perumahan Rakyat, perlu berlandaskan prinsip pembangunan
berkelanjutan yang memperhatikan daya dukung agar hasil pembangunan selain
dapat dimanfaatkan untuk generasi sekarang juga dapat diwariskan pada generasi
mendatang. Infrastruktur yang dimaksud adalah infrastruktur yang secara teknis,

42
42 42
 lingkungan dan sosial, serta ekonomi layak untuk dibangun, dan dapat
meningkatkan kesejahteraan masyarakat, mengurangi disparitas sosial
masyarakat, serta pembangunannya memperhatikan kelestarian lingkungan.

3.1 Kelayakan Teknis

Dimaksudkan untuk mengetahui tingkat kelayakan proyek dari aspek teknis dari
sudut pandang teknologi, lokasi, sumberdaya, ekonomi, kelembagaan, sosial, dan
lingkungan. Hal ini penting dan utama dilakukan untuk menjamin keberlanjutan
proyek/investasi, serta dilakukan pada tahap perencanaan. Kita tidak
mengharapkan terjadi suatu hal yang tidak diharapkan pada waktu pelaksanaan
konstruksi, setelah bangunan terwujud, maupun pada masa operasi dan
pemeliharaan. Hal yang tidak diharapkan tersebut seperti: kecelakaan, kegagalan
konstruksi, bangunan tidak laik fungsi, ambruk, biaya pelaksanaan membengkak,
waktu pelaksanaan tidak tepat waktu, timbul masalah sosial di masyarakat, timbul
masalah lingkungan/bencana.

Untuk itu faktor-faktor yang perlu dikaji pada kajian teknis antara lain seperti:

1. Tata ruang, peraturan, spesifikasi, yang berhubungan dengan infrastruktur

yang akan dibangun,

2. Faktor lingkungan, sosial budaya, pada lokasi rencana tapak serta area yang
akan terpengaruh dengan adanya bangunan infrastruktur,

3. Potensi bencana/risiko pada area lokasi, yaitu bencana/risiko yang mungkin

terjadi akibat adanya bangunan infrastruktur, maupun akibat eksploitasi alam
pada masa konstruksi,

4. Goelogi, geoteknik, topografi, klimatologi, hidrologi,

5. Kesesuaian lokasi dengan peruntukan (tataruang), serta ketersediaan lahan,

43
43
 6. Dan lainnya, sesuai dengan karakteristik proyek infrastruktur yang akan
dibangun.

Apabila faktor-faktor/data pendukung sebagaimana disebut diatas belum tersedia,

perlu dilakukan survey untuk melengkapi, sehingga kajian teknis dapat
menghasilkan rekomendasi dan keluaran (output).

Rekomendasi dari kajian ini adalah layak tidak layaknya gagasan sebuah proyek
untuk dilanjutkan. Disamping itu keluaran berikutnya adalah gambar desain awal
(basic design), teknologi yang digunakan, spesifikasi, daftar kuantitas, estimasi
biaya, metoda pelaksanaan secara umum (termasuk manajemen keselamatan
konstruksi), mitigasi risiko.

3.2 Kelayakan Lingkungan dan Sosial

Dimaksudkan untuk mengindentifikasi risiko dan memitigasi dampak lingkungan

dan sosial yang diakibatkan adanya kegiatan untuk mewujudkan proyek baik pada
tahap pra konstruksi, konstruksi dan paska konstruksi. Paramenter-perameter
yang perlu dilakukan, diperhatikan, dikaji dan di estimasi dalam kajian ini, antara
lain:

a. Karakteristik lingkungan dari lokasi tapak proyek (rona awal lingkungan);

b. Kesesuaian lokasi rencana proyek dengan rencana tata ruang;

c. Kondisi awal lingkungan sosial,

d. Potensi dampak lingkungan dan sosial yang dapat timbul akibat aktifitas
proyek;

e. Rencana pengelolaan dampak sebagai upaya mitigasi dampak yang

berpotensi terjadi dari proyek;

44
44 44
f. Perkiraan biaya yang diperlukan untuk memitigasi dampak lingkungan, dan
sosial

g. Perkiraan biaya yang diperlukan untuk perizinan yang berkaitan dengan

pengelolaan dan perlindungan lingkungan;

h. Konsultasi publik dengan semua pemangku kepentingan yang mungkin akan

terdampak;

i. Menentukan lembaga yang bertanggung jawab untuk pembebasan tanah;

j. Menentukan pihak-pihak yang terdampak oleh proyek dan kompensasi yang

akan diperlukan, jika diperlukan;

k. Menentukan rencana pelatihan dalam rangka melaksanakan program

perlindungan sosial untuk meningkatkan kapasitas masyarakat yang
terdampak.

l. Menyiapkan rencana dan jadwal untuk melaksanakan program kepatuhan

lingkungan sebagaimana dipersyaratkan peraturan yang berlaku.

m. jika diperlukan, dan dibutuhkan, kajian ini juga dapat meliputi bahasan yang
terkait pengadaan tanah dan pemukiman kembali.

45
45
3.3 Kelayakan Ekonomi

Analisis ekonomi dalam studi kelayakan dimaksudkan untuk mengetahui tingkat

kelayakan proyek dari aspek ekonomi. Aspek ekonomi adalah tinjauan investasi
dari sudut pandang pemerintah atau masyarakat yang merasakan manfaat dari
terwujudnya suatu infrastruktur. Tujuan Analisis kelayakan ekonomi untuk memilih
penyediaan infrastruktur yang paling tepat. Ketepatan tersebut ditentukan
berdasarkan meningkatnya kehidupan ekonomi dan sosial masyarakat yang dapat
dihasilkan, dibandingkan dengan alternatif penyediaan infrastruktur lainnya, atau
tanpa membangun infrastruktur tersebut.

Dengan adanya kajian studi kelayakan dari aspek ekonomi, pemerintah dapat
mengetahui apakah suatu proyek infrastruktur yang akan dibangun dapat
memberikan manfaat yang lebih besar daripada biaya yang akan dikeluarkan atau
sebaliknya.

Parameter-parameter yang sering digunakan dalam penentuan kelayakan

ekonomi adalah: Economic Net Present Value (ENPV), Benefit Cost Ratio (BCR),
Cost Efectiveness Analysis (CEA), dan Economic Internal Rate of Return (EIRR).

1. Nilai Ekonomi Sekarang Bersih/Economic Net Present Value (ENPV)

adalah tingkat imbal hasil ekonomi yang dihitung dengan membandingkan

besaran hasil kuantifikasi manfaat ekonomi-sosial yang diterima oleh
masyarakat dan pemerintah dari suatu proyek terhadap biaya ekonomi
proyek.

NPV adalah selisih antara nilai sekarang arus kas masuk dan nilai sekarang
arus kas keluar selama periode waktu tertentu. NPV digunakan
dalam perencanaan investasi untuk menganalisis keuntungan suatu rencana
investasi atau proyek.

46
46 46
 NPV merupakan hasil perhitungan yang mencari nilai saat ini dari aliran
pembayaran masa depan dengan menggunakan tingkat diskonto (suku
bunga) yang tepat. Secara umum, proyek dengan NPV positif layak untuk
dilaksanakan, sedangkan proyek dengan NPV negatif tidak layak untuk
dilaksanakan.

Manfaat perhitungan NPV untuk investasi adalah sebagai berikut:

i. Memperhitungkan waktu nilai uang

NPV mempertimbangkan waktu nilai uang, yaitu fakta bahwa uang

sekarang lebih berharga daripada uang di masa depan. Ini
memungkinkan untuk memperhitungkan kesempatan/ opportunity dari
dana yang akan diinvestasikan yang mencerminkan tingkat pengembalian
yang diharapkan dari investasi tersebut.

ii. Menghindari risiko

NPV membantu untuk menghindari risiko investasi, dengan

mempertimbangkan semua arus kas yang diharapkan di masa depan dan
kemudian menghitung nilai sekarang.

iii. Membandingkan rencana investasi

NPV juga dapat digunakan untuk membandingkan beberapa rencana

investasi, serta untuk membuat keputusan investasi mana yang akan
diambil, dan paling menguntungkan. Dengan menghitung NPV untuk
setiap investasi yang dipertimbangkan, pemilik proyek/investor dapat
memilih investasi yang memberikan nilai sekarang tertinggi untuk
diwujudkan.

47
47
 Rumus yang digunakan dalam perhitungan Net Present Value:

dimana:
C₀ = biaya awal
investasi
Cᵢ = arus kas pada
tahun i
r = tingkat diskonto (suku bunga)

Perhitungan NPV dilandaskan pada asumsi, dan estimasi arus kas di

masa depan, sehingga hasilnya tidak selalu akurat dan pasti. Oleh
karena itu, keputusan untuk melakukan investasi pada suatu gagasan
proyek harus mempertimbangkan semua faktor yang mempengaruhi
investasi dan tidak hanya bergantung pada perhitungan NPV saja.

2. Rasio manfaat biaya/Benefit Cost Ratio (B/C)

merupakan metode perhitungan yang membandingkan antara biaya investasi

dengan manfaat sebuah proyek. Dimana ‘B’ merupakan benefit atau
keuntungan, sementara ‘C’ merupakan cost atau biaya.
Secara matematis, B/C dihitung dengan membagi nilai sekarang dari manfaat
dengan nilai sekarang dari biaya. Atau perbandingan antara nilai ekivalen dari
benefit (manfaat) dengan nilai ekivalen dari cost (biaya) pada suatu titik waktu
yang sama, misalnya present worth (sekarang), future worth (yang akan
datang) ataupun annual worth (tahunan).
Jika hasil perhitungan B/C lebih besar dari 1 (satu), berarti manfaat yang
diharapkan melebihi biaya yang dikeluarkan, dan proyek tersebut dianggap
layak untuk diinvestasikan. Sebaliknya, jika B/C kurang dari 1 (satu),
mengindikasikan bahwa biaya proyek melebihi manfaat yang dihasilkan, dan
gagasan proyek tersebut dianggap tidak layak untuk diteruskan.

Di sini, variabel yang berperan penting adalah benefit atau manfaat, yang
merupakan asumsi. Semakin besar manfaat sebuah proyek untuk suatu

48
48 48
besaran biaya tertentu, maka B/C akan semakin besar. Variabel lain adalah
biaya, baik capital expenditures (CAPEX) maupun operating expenses
(OPEX). Semakin besar biaya sebuah proyek untuk suatu besaran manfaat
tertentu, maka B/C akan semakin kecil. Serta semakin kecil niai B/C berarti
nilai manfaat proyek infrastruktur yang diterima masyarakat semakin kecil.

Disamping itu, analisis B/C juga penting dalam pengambilan keputusan

investasi suatu proyek sebagaimana diuraikan berikut:

i. Evaluasi Kelayakan Proyek

B/C membantu dalam mengevaluasi kelayakan suatu proyek dengan

memberikan gambaran yang jelas apakah manfaat yang akan dihasilkan
dapat melebihi investasi/biaya yang dikeluarkan.

ii. Instrumen prioritisasi Investasi

Hasil perhitungan B/C juga dapat digunakan untuk membandingkan

beberapa alternatif investasi. Bila ada beberapa gagasan proyek yang
akan diwujudkan, sementara kita dihadapkan pada keterbatasan sumber
daya, dan kita diminta untuk memilih proyek prioritas harus diwujudkan,
B/C merupakan salah satu cara yang dapat digunakan sebagai instrument
prioritisasi.

Gagasan proyek dengan B/C yang lebih tinggi dianggap lebih

menguntungkan, dan lebih layak untuk inevestasi terlebih dahulu
disbanding dengan gagasan proyek dengan B/C yang lebih rendah.

49
49
3.4 Tingkat Pengembalian Ekonomi/Economic

Internal Rate of Return (EIRR): adalah tingkat imbal hasil ekonomi proyek yang
dilakukan dengan membandingkan manfaat ekonomi-sosial dan biaya ekonomi
proyek. Nilai EIRR ini sangat penting diketahui untuk melihat sejauh mana
kemampuan proyek ini dapat dibiayai dengan melihat nilai tingkat diskonto (suku
bunga) pinjaman yang berlaku.

EIRR adalah tingkat diskonto (suku bunga) yang menjadikan nilai NPV sama
dengan nol. Rumus yang digunakan untuk menghitung EIRR, sama dengan
rumus NPV, dengan membuat nilai NPV sama dengan 0 (nol). Secara umum,
semakin tinggi nilai EIRR, semakin layak suatu rencana investasi untuk dilakukan.

EIRR dapat juga digunakan untuk menentukan peringkat/prioritisasi beberapa

gagasan proyek. Ketika kita dihadapkan untuk membandingkan dan memilih satu
dari beberapa gagasan proyek dengan karakteristik yang sama, gagasan proyek
dengan EIRR tertinggi dapat dianggap sebagai rencana yang terbaik.

3.5 Kelayakan Finansial

Berbeda dengan kelayakan ekonomi, kelayakan finansial adalah landasan untuk

menentukan besarnya sumber daya finansial yang diperlukan untuk mendanai
proyek tertentu, dan laba yang diharapkan oleh pemilik badan usaha maupun
pemegang saham. Kebutuhan finansial dan pengembalian/laba (return) dapat
berbeda pada satu investor/badan usaha dengan badan usaha lain.
Pengembalian ini tergantung pada keinginan (expectation) pemilik/pemegang
saham badan usaha terhadap pemilihan alternatif usaha baru/investasi baru.

Perbedaan analisis kelayakan ekonomi dan finansial dapat dilihat pada Tabel 3.1,
dimana perbedaan tersebut meliputi sudut pandang, tujuan, kriteria dan lainnya.

50
50 50
 Tabel 3.1. Perbedaan Analisis Ekonomi dan Analisis Finansial

No. Aspek Analisis Ekonomi Analisis Finansial

1. Sudut Pandang Pemerintah Badan Usaha
Pengembalian dan
2. Tujuan Efesiensi Ekonomi
Keuntungan Investasi
FNPV, FIRR Pay Back
3. Kriteria ENPV, BCR, EIRR Period (PP), Sensitivity
Analysis
Proyek badan usaha yang
Proyek untuk sifatnya profit oriented
4. Aplikasi masyarakat, dilakukan
oleh Pemerintah Termasuk juga proyek
Kerjasama KPBU
Komponen
Langsung dan tidak Langsung kepada proyek
5. Biaya dan
langsung (return) Analisis finansial
Manfaat

Parameter-parameter yang umum dikaji/dianalisis dalam kelayakan finansial

antara lain:

1. Financial Net Present Value (FNPV) : sama dengan pengertian NPV pada
kelayakan ekonomi, yaitu nilai saat ini dari selisih antara pendapatan dan
biaya selama jangka waktu proyek pada tingkat diskonto (suku bunga) sesuai
dengan keinginan pemilik/pemegang saham investor/badan usaha.

Rumus yang dipakai untuk menghitung NPV pada kelayakan finansial sama
dengan rumus yang digunakan untuk menghitung kelayakan ekonomi.
Perbedaan utama antara analisis NPV pada kelayakan ekonomi dan
kelayakan finansial terletak pada besaran suku bunga yang digunakan untuk
menghasilkan nilai NPV. Tingkat diskonto (suku bunga) yang digunakan pada
analisis kelayakan finansial merupakan suatu nilai logis sesuai dengan
keinginan investor/pemegang saham.

51
51
 Proyek dengan FNPV positif layak untuk dilaksanakan, sedangkan proyek
dengan FNPV negatif tidak layak untuk dilaksanakan

2. Financial Internal Rate of Return (FIRR): merupakan tingkat imbal hasil

keuangan suatu proyek yang dilakukan dengan membandingkan pendapatan
dan biaya proyek dengan mempertimbangkan besarnya faktor nilai uang di
masa depan.
Financial Internal Rate of Return (FIRR) adalah tingkat diskonto (suku bunga)
maksimum yang dapat dihasilkan melalui penyelenggaraan suatu
proyek/bisnis dengan menggunakan sumberdaya perusahaan/badan usaha.
Formula yang digunakan untuk menghitung FIRR adalah formula untuk
menghitung NPV sebagaimana telah diuraikan pada pembahasan kelayakan
ekonomi. Untuk menghitung tingkat diskonto (suku bunga) yang dapat
dihasilkan, nilai NPV di buat sama dengan 0 (nol).

3. Waktu pengembalian investasi/Pay Back Period (PP): untuk menghitung

jangka waktu pengembalian investasi yang digunakan oleh investor/badan
usaha untuk membiayai sebuah proyek. Payback period adalah suatu
periode yang menunjukkan berapa lama modal yang ditanamkan dalam
proyek tersebut dapat dikembalikan melaluialiran kas masuk.

Periode pengembalian investasi dapat tidak memperhitungkan nilai waktu

uang. PP ditentukan dengan menghitung jumlah tahun yang diperlukan untuk
mengembalikan dana yang diinvestasikan. Misalnya, jika diperlukan waktu
lima tahun untuk mengembalikan biaya suatu investasi, maka periode
pengembaliannya adalah lima tahun.

Payback period yang lebih panjang, membutuhkan waktu lebih lama untuk
mengembalikan investasi. Apabila semua hal lain dianggap sama (cateris
paribus), umumnya investor/badan usaha akan lebih tertarik bila sebuah
investasi PP nya lebih pendek. Semakin panjang periode pengembalian

52
52 52
 investasi, semakin besar ketidak pastian yang mungkin akan terjadi (risiko).
Semakin pendek periode pengembalian investasi, semakin kecil risiko
investasinya. Semakin cepat suatu perusahaan dapat memperoleh kembali
investasinya, semakin kecil risiko perusahaan terhadap potensi kerugian
dalam usahanya.

Perhitungan payback period sangatlah sederhana, sebagaimana dapat dilihat

pada persamaan di dibawah. Parameter-parameter dalam rumus di bawah ini
tidak memperhitungkan nilai waktu uang, dampak inflasi, atau kompleksitas
investasi yang mungkin memiliki arus kas yang tidak seimbang dari waktu ke
waktu.

Biaya Investasi
Periode Pengembalian Investasi (PP) =
Arus Kas Tahunan Rata-rata

3.6 Analisis Sensitivitas

Analisis sensitivitas adalah suatu analisa untuk dapat melihat pengaruh -

pengaruh yang akan terjadi akibat keadaan yang berubah-ubah (Gittinger
1986).

Analisis ini merupakan suatu metode ekonomi teknik yang berguna

mengetahui sejauh mana perubahan asumsi pada parameter investasi yang
telah disusun dan ditetapkan sebelumnya dapat berubah akibat adanya
ketidak pastian selama umur investasi (life cycle investment).

Perubahan ini dapat berpengaruh secara signifikan pada keputusan yang

akan diambil, dan juga dapat digunakan sebagai instrument penguji
keputusan. Untuk mencari seberapa besar ketidaktepatan penggunaan

53
53
 asumsi yang dapat ditoleransi sehingga mengakibatkan berubahnya
keputusan awal.

Analisis sensitivitas bertujuan untuk melihat apa yang akan terjadi dengan
hasil analisis kelayakan proyek, apabila terjadi perubahan asumsi dalam
perhitungan cost atau benefit akibat kenaikan/ penurunan biaya konstruksi,
pendapatan, biaya operasional, biaya pemeliharaan, dan perubahan suku
bunga.

3.7 Rangkuman

Penyelenggaraan infrastruktur, perlu berlandaskan prinsip pembangunan

berkelanjutan yang memperhatikan daya dukung dan daya tamping Kawasan.
Infrastruktur dibangun selain dapat dimanfaatkan untuk generasi sekarang
juga dapat diwariskan pada generasi mendatang. Infrastruktur yang dimaksud
adalah infrastruktur yang secara teknis, lingkungan dan sosial, serta ekonomi
layak untuk dibangun, dan dapat meningkatkan kesejahteraan masyarakat,
mengurangi disparitas sosial masyarakat, serta pembangunannya
memperhatikan kelestarian lingkungan.

Untuk menyelenggarakan pembangunan berkelanjutan, perlu melakukan

kajian kelayakan terlebih dahulu pada tahap perencanaan. Kajian ini ditinjau
dari beberapa aspek seperti:

1. Aspek Teknis: untuk menentukan kelayakan teknis dari sudut pandang

teknologi, lokasi, sumberdaya, ekonomi, kelembagaan, sosial, dan
lingkungan.

2. Aspek Lingkungan dan Sosial: dimaksudkan untuk mengindentifikasi

risiko, dan memitigasi dampak lingkungan dan sosial yang diakibatkan

54
54 54
 adanya aktivitas proyek baik pada tahap pra konstruksi, konstruksi dan
paska konstruksi.

3. Aspek Ekonomi: untuk mengetahui tingkat kelayakan proyek dari aspek

ekonomi. Aspek ekonomi adalah tinjauan investasi dari sudut pandang
pemerintah atau masyarakat yang merasakan manfaat dari terwujudnya
suatu infrastruktur. Parameter yang digunakan dalam analisis ekonomi,
meliputi Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR) dan
Economic Internal Rate of Return (EIRR).

4. Aspek Finansial: untuk menentukan besarnya sumber daya finansial yang

diperlukan untuk mendanai proyek tertentu, dan laba yang diharapkan
oleh badan usaha atau pemegang saham. Parameter yang digunakan
dalam analisis finansial, meliputi Financial Net Present Value (FNPV),
Financial Internal Rate of Return (FIRR), Pay Back Period (PP),
Sensitivity Analysis.

3.8 Penilaian / Evaluasi

a. Coba jelaskan mengapa kajian aspek teknis merupakan hal terpenting dalam
Studi Kelayakan Proyek Infrastruktur?

b. Coba jelaskan perbedaan utama antara analisis Internal Rate of Return

(IRR), pada aspek ekonomi dan aspek finasial,

c. Coba jelaskan tujuan dilakukannya analisis sensitivitas pada suatu proyek.

55
55
 BAB IV
SUMBER DAN POLA PEMBIAYAAN
PROYEK INFRASTRUKTUR

A. Kompetensi dasar:
Setelah mengikuti pelatihan ini, peserta mampu memahami Sumber dan Pola
Pembiayaan Proyek Infrastruktur

Arahan pembangunan nasional dalam rangka menuju Indonesia Emas 2045 “Negara
Nusantara Berdaulat, Maju, dan Berkelanjutan” adalah Penguatan Fondasi
Transformasi bidang Sosial, Ekonomi, Tata Kelola, Supremasi Hukum, Stabilitas dan
Kepemimpinan Indonesia, serta Ketahanan Sosial Budaya dan Ekologi.

Untuk menjadikan Negara Nusantara Berdaulat, Maju, dan Berkelanjutan, perlu

diwujudkan bangsa yang berdaya saing, yang dapat menjadikan Indonesia sebagai
negara yang siap dalam menghadapi tantangan globalisasi dan mampu
memanfaatkan peluang yang ada untuk meningkatkan pertumbuhan ekonomi. Salah
satu faktor kunci dalam mencapai pertumbuhan ekonomi yang tinggi adalah
pembangunan infrastruktur.

Pembangunan infrastruktur membutuhkan pendanaan/pembiayaan yang besar,

jangka panjang, dan mengandung risiko investasi. Hal ini menjadi tantangan besar
dalam pembangunan infrastruktur di Indonesia.

Sebelum lanjut pada pembahasan selanjutnya, perlu dipahami terlebih dahulu

perbedaan antara istilah pendanaan dan pembiayaan, Umumnya, pendanaan
(funding) dan pembiayaan (financing), merupakan istilah yang sering digunakan
dalam dunia keuangan. Secara sepintas, kedua istilah tersebut memiliki makna yang
sama, tetapi sebenarnya ada perbedaan antara kedua istilah ini.

56
56 56
Pendanaan adalah uang yang disediakan oleh perusahaan, sektor pemerintah untuk
tujuan tertentu, sedangkan, pembiayaan adalah proses menerima modal atau uang,
dan biasanya disediakan oleh lembaga keuangan, seperti, bank atau lembaga
pinjaman lainnya pendanaan suatu proyek/bisnis.

Pembiayaan merupakan pendanaan yang diberikan oleh suatu pihak kepada pihak
lain untuk mendukung investasi yang telah direncanakan, baik dilakukan sendiri
maupun pihak lain.

Anggaran pemerintah untuk pendanaan infrastruktur yang diperoleh pembiayaannya

melalui pajak dan sumber pendapatan lainnya, maupun melalui pembiayaan dari
lembaga keuangan, lembaga donor, baik yang berasal dari dalam maupun luar
negeri. Pada tahun anggaran 2024, alokasi anggaran infrastruktur sebesar Rp. 423,4
triliun (2,03% dari PDB Indonesia 2023). Sementara alokasi anggaran Kementerian
PUPR tahun 2024, sebesar Rp. 147,3 triliun (0,705% dari PDB Indonesia tahun
2023), yang akan digunakan, utamanya untuk mendanai pembangunan rumah susun
masyarakat berpenghasilan rendah, sistem penyediaan air minum, pembangunan
dan pemeliharaan jaringan irigasi, pembangunan baru jalan dan jembatan, serta
rehabilitasi dan pemeliharaan jalan dan jembatan.

Kebutuhan investasi infrastruktur bidang PUPR untuk menuju Indonesia Emas 2045,
sesuai dengan Visium PUPR 2030 adalah sebesar Rp.3.651 triliun. Apabila
diasumsikan bahwa kemampuan pemerintah untuk menyediakan dana
pembangunan infrastruktur PUPR sama dengan periode 2020 – 2024, yaitu hanya
lebih kurang 30% (Rp. 1.095,3 triliun), maka untuk periode 2025 – 2030, terdapat gap
penganggaran sebesar Rp.2.555,7 triliun. Gap penganggaran ini perlu disediakan
dengan menggali sumber alternatif pembiayaan lainnya. Sumber pembiayaan lainnya
dapat berasal dari Badan Usaha Milik Pemerintah/Daerah (BUMN/BUMD), Swasta.

57
57
 Sumber dan Pola Pembiayaan Proyek Infrastrutur:

4.1 Pola Pendanaan & Pembiayaan Pemerintah

1. Pendanaan Pemerintah Pusat dengan Mekanisme APBN

Perekonomian suatu negara, tidak selalu bisa berjalan mulus sesuai

perencanaan yang telah disusun. Berbagai faktor baik internal maupun
eksternal dapat membuat perekonomian berfluktuasi. Untuk mengantisipasi
fluktuasi yang berlebihan, dikenal dua kebijakan Pemerintah, yaitu kebijakan
fiskal dan kebijakan moneter.

Kebijakan fiskal merupakan penetapan kebijakan pajak yang dipungut,

pembayaran trasfer, pembelian barang dan jasa pemerintah, serta ukuran
defisit dan pembiayaan anggaran/pengeluaran. Kebijakan ini dilakukan dalam
rangka mempertahankan pertumbuhan ekonomi, kesempatan kerja, dan
menekan angka inflasi (Samuelson, 2005). Secara sederhana kebijakan fiskal
adalah kebijakan yang dilakukan Pemerintah untuk mengendalikan
perekonomian dengan mengubah-ubah anggaran penerimaan dan
pengeluaran pemerintah (Rahardja, 2018).

Sarana yang digunakan oleh Pemerintah dalam menjalankan fungsi fiskalnya

adalah Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN).

Dalam pengelolaan stabilitas ekonomi secara makro, pemerintah juga

menetapkan kebijakan moneter, dimana kebijakan moneter merupakan sistem
kontrol bank sentral terhadap besaran moneter, seperti jumlah uang yang
beredar,uang primer, kredit perbankan, dan suku bunga. Dalam perjalanannya
kebijakan fiskal dan kebijakan moneter akan saling berinteraksi dan saling
mempengaruhi satu dengan lainnya. Sehingga setiap perubahan yang terjadi
pada variabel-variabel ekonomi makro akan berpengaruh pada APBN.

58
58 58
Dalam pelaksanaannya, APBN menjalankan tiga fungsi utama yaitu fungsi
alokasi, distribusi dan stabilitas.

Dalam fungsi alokasi, APBN digunakan untuk mengatur penggunaan

pendapatan negara untuk dibelanjakan pada pos-pos belanja negara seperti
pendidikan, kesehatan, perlindungan sosial, transfer daerah maupun
pembangunan infrastruktur dengan memperhatikan target prioritas
pembangunan tahun berjalan.

Dalam menjalankan fungsi distribusi, APBN diharapkan dapat menciptakan

pemerataan untuk menurunkan ketimpangan pendapatan antar wilayah di
Indonesia yang biasa diukur dengan koefisien Gini.

Sedangkan dalam fungsi stabilitas, APBN merupakan instrumen bagi

Pemerintah dalam menjaga stabilitas perekonomian dalam hal terjadi
guncangan ekonomi.

Tantangan APBN dalam menjalankan fungsi-fungsinya saat ini menjadi sangat

berat mengingat kondisi perekonomian global yang belum stabil sehingga
mempengaruhi capaian penerimaan negara, namun disisi lain kebutuhan
belanja Pemerintah semakin meningkat dalam rangka mencapai target
pertumbuhan ekonomi, terutama untuk memenuhi kebutuhan pembiayaan
penyediaan infrastruktur. Saat ini masih terdapat gap yang cukup besar antara
pendapatan dan kebutuhan dana untuk pembangunan.

Untuk menutup gap antara penerimaan dan belanja, Pemerintah menggunakan

instrumen pembiayaan melalui utang yang diarahkan untuk belanja produktif
seperti pembiayaan pembangunan infrastruktur, pendidikan, kesehatan, dan
perlindungan sosial, serta belanja produktif lainnya.

59
59
 Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) adalah rencana keuangan
tahunan pemerintah yang disetujui oleh Dewan Perwakilan Rakyat (DPR).
APBN merupakan ”Anggaran pendapatan dan belanja negara sebagai wujud
dari pengelolaan keuangan negara ditetapkan setiap tahun dengan undang-
undang dan dilaksanakan secara terbuka dan bertanggungjawab untuk
sebesar-besarnya kemakmuran rakyat” (Pasal 23 Ayat 1 UUD 1945
Perubahan).

2. Pembiayaan Melalui Skema Pinjaman Hibah Luar Negeri (PHLN)

Dalam rangka membiayai kegiatan prioritas, pemerintah dapat mengadakan

pinjaman dan/atau menerima hibah baik yang berasal dari dalam negeri
maupun dari luar negeri. Pinjaman dan/atau hibah dimaksud, disamping untuk
memenuhi kebutuhan anggaran pembangunan (APBN), juga dapat diterus-
pinjamkan kepada Daerah atau BUMN. Pinjaman luar negeri perlu
disesuaikan dengan kemampuan perekonomian nasional, karena dapat
menimbulkan beban Anggaran Pendapatan Belanja Negara/Daerah tahun-
tahun berikutnya.

a. Prosedur Perencanaan dan Pengadaan PHLN

Dalam rangka perencanaan Pinjaman dan/atau Hibah Luar Negeri,

Presiden menetapkan Rencana Kebutuhan Pinjaman Luar Negeri
selama 5 (lima) tahun, berdasarkan usulan Menteri Keuangan dan
Menteri Perencanaan yang disusun sesuai dengan prioritas bidang
pembangunan berdasarkan RPJMN.

Kementerian Negara/Lembaga, mengajukan usulan kegiatan prioritas

yang dibiayai dengan pinjaman dan/atau hibah luar negeri kepada
Menteri Perencanaan. Usulan ini termasuk kegiatan yang

60
60 60
 pembiayaannya akan diterushibahkan kepada Pemerintah Daerah
atau sebagai penyertaan modal negara kepada BUMN. Adapun
Pemerintah Daerah dan BUMN mengajukan usulan kegiatan
investasi untuk mendapatkan penerusan pinjaman luar negeri dari
Pemerintah kepada Menteri Perencanaan. Usulan.

3. Pembiayaan melalui Skema Penerbitan Surat Utang Negara (SUN) dan Surat
Berharga Syariah Negara

a. Skema Peneribitan Surat Utang Negara (SUN)

Untuk menutupi kekurangan dana untuk pembangunan, pemerintah

juga dapat menerbitkan surat utang negara dan surat berharga negara.

Sejak tahun 2005 Surat Berharga Negara (SBN) menjadi instrumen

utama dalam upaya untuk menutup defisit APBN, SBN yang selama ini
digunakan adalah Surat Utang Negara (SUN) yang terdiri dari Obligasi
Negara dan Surat Perbendaharaan Negara, serta Surat Berharga
Syariah Negara (SBSN) atau Sukuk Negara.

SUN merupakan surat pengakuan utang baik dalam mata uang rupiah
maupun valuta asing yang dijamin pembayaran bunga dan pokoknya
oleh Negara Republik Indonesia, sesuai dengan masa berlakunya.
Dasar hukum penerbitan SUN adalah UU No. 24 tahun 2002 tentang
Surat Utang Negara, selain UU dasar hukum lainnya terdapat
beberapa peraturan Menteri Keuangan, seperti Keputusan Menteri
Keuangan Nomor 66/KMK.01/2003, Peraturan Menkeu Nomor
209/PMK.08/2009, Peraturan Menteri Keuangan Nomor
50/PMK.08/2008, selain itu juga beberapa peraturan Bank Indonesia
(BI).

61
61
 Manfaat penerbitan SUN, antara lain: Pertama, Sebagai Instrumen
Fiskal, dimana SUN diharapkan dapat menggali potensi sumber
pembiayaan APBN yang lebih besar dari investor pasar modal. Kedua,
Sebagai Instrumen Investasi, SUN menyediakan alternatif investasi
yang relatif bebas risiko gagal bayar dan memberikan peluang bagi
investor dan pelaku pasar untuk melakukan diversifikasi portofolionya
guna memperkecil risiko investasi. Selain itu, investor SUN memiliki
potential capital gain dalam transaksi perdagangan di pasar sekunder.
Potential capital gain ialah potensi keuntungan akibat lebih besarnya
harga jual obligasi dibandingkan harga belinya. Ketiga, Sebagai
Instrumen Pasar Keuangan, SUN dapat memperkuat stabilitas sistem
keuangan dan dapat dijadikan acuan (benchmark) bagi penentuan nilai
instrumen keuangan lainnya.

b. Pembiayaan dengan Skema Penerbitan Surat Berharga Syariah

Negara (SBSN)

Surat Berharga Syariah Negara (SBSN) atau yang disebut dengan

Sukuk Negara, merupakan instrument pembiayaan APBN lainnya.
Sukuk Negara sebagaimana yang tercantum dalam Undang-undang RI
Nomor 19 Tahun 2008 tentang Surat Berharga Syariah Negara
(SBSN) atau disebut Sukuk Negara, merupakan surat berharga negara
yang diterbitkan berdasarkan prinsip syariah, baik dalam mata uang
rupiah maupun valuta asing.

Tujuan dari penerbitan Sukuk Negara adalah untuk membiayai

Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN), termasuk
membiayai pembangunan proyek (seperti proyek infrastruktur, sektor
energi, telekomunikasi, perhubungan, pertanian, industry manufaktur,
dan perumahan rakyat).

62
62 62
Penerbitan Sukuk Negara berdasarkan prinsip syariah, merupakan
alternaif investasi bagi investor yang ingin danannya dikelola secara
syariah, serta dapat turut memperkaya efek syariah yang
diperdagangkan di pasar modal. Selanjutnya, manfaat penerbitan
SBSN ini dapat menciptakan benchmark instrumen keuangan syariah
baik di pasar keuangan syariah domestik maupun internasional.

Sukuk negara dapat membiayai pembangunan proyek infrastruktur

serta mengoptimalkan pemanfaatan Barang Milik Negara (BMN).

Sukuk Negara sebagai mana efek pada pasar modal lainnya juga
memiliki risiko seperti instrumen pembiayaan pasar modal lainnya.

Perbedaan antara Sukuk Negara dengan Obligasi Negara (SUN) dapat

dilihat pada tabel 4.1 berikut:

Tabel 4.1. Perbedaan Sukuk Negara/SBSN

dengan Obligasi Negara/SUN
Uraian Sukuk Negara/SBSN Obligasi Negara/SUN

Surat Berharga yang diterbitkan Surat Berharga yang

berdasarkan prinsip syariah, sebagai bukti merupakan surat
Prinsip dasar kepemilikan/penyertaan pengakuan utang tanpa
terhadap Aset SBSN syarat dari penerbit

Memerlukan underlying asset sebagai dasar

Underlying Asset Umumnya tidak ada
penerbitan

Memerlukan Fatwa/Opini Syariah untuk

Fatwa atau Opini
menjamin kesesuaian sukuk dengan prinsip Tidak ada
Syariah
syariah

Sumber pembiayaan APBN, termasuk Sumber pembiayaan

Penggunaan Dana
Pembiayaan proyek pemerintah APBN

Return Imbalan, bagi hasil, margin, capital gain Bunga, capital gain

Undang-Undang n o . 19 thn 2008 ttg Surat Undang-Undang N o . 24

Dasar Hukum thn 2002 ttg Surat Utang
Berharga Syariah Negara
Negara

63
63
 [Link] dan Pembiayaan dengan Mekanisme APBD & Surat Utang daerah.

a. Pendanaan dan Pembiayaan Dengan Mekanisme APBD

Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (APBD) merupakan rencana

keuangan pemerintah daerah selama periode satu tahun yang ditetapkan
melalui Peraturan Daerah.

APBD terdiri dari tiga komponen utama yaitu pendapatan daerah, belanja
daerah, dan pembiayaan daerah. Pendapatan/pembiayaan daerah
berasal dari: pos Pendapatan Asli Daerah (PAD), pos Dana Perimbangan,
dan pos lain-lain pendapatan daerah yang sah.

Di dalam Pos PAD ada komponen Pajak Daerah dan Retribusi Daerah
yang merupakan sumber pendapatan utama dari pemerintah daerah.
Selanjutnya, dana perimbangan merupakan dana yang diperoleh
Pemerintah Daerah dari Pemerintah Pusat. Selain sumber pendapatan
yang diperoleh dari Pemerintah Pusat, pemerintah daerah juga
memperoleh pendapatan dari daerah lain yang berupa komponen dana
bagi hasil pajak dari Provinsi dan Pemda lainnya yang ada di dalam pos
lain-lain pendapatan daerah yang sah.

Komponen belanja daerah ditujukan utamanya untuk pelayanan publik,

yang terdiri dari 4 (empat) pos, yaitu: pos belanja pegawai, pos belanja
barang dan jasa, pos belanja modal, dan pos belanja lainnya.

Melalui komponen belanja daerah tersebut, pemerintah daerah dapat

mendanai penyediaan infrastruktur yang sesuai dengan kewenangannya.

Dalam pendanaan APBD, dimungkinkan juga terjadi defisit anggaran

sebagaimana yang mungkin terjadi pada APBN. Defisit daerah dapat
ditutup dengan Sisa Lebih Penghitungan Anggaran (SiLPA) Tahun
64
64 64
 Anggaran sebelumnya atau dengan melakukan pinjaman daerah atau
obligasi daerah.

b. Pendanaan dan Pembiayaan dengan Obligasi Daerah

Obligasi Daerah adalah salah satu sumber pinjaman daerah jangka

menengah dan/atau jangka panjang yang bersumber dari Masyarakat.
Surat utang daerah atau obligasi daerah merupakan salah satu alternatif
memenuhi kebutuhan pembiayaan infrastruktur bagi pemerintah daerah.
Penerbitan obligasi daerah hanya dapat dilakukan di pasar modal
domestik dan dalam mata uang Rupiah. Obligasi Daerah merupakan efek
yang diterbitkan oleh pemerintah daerah dan tidak dijamin oleh
pemerintah. Pemerintah daerah dapat menerbitkan obligasi daerah hanya
untuk membiayai kegiatan investasi sektor publik yang menghasilkan
penerimaan dan memberikan manfaat bagi masyarakat yang menjadi
urusan pemerintah daerah.

65
65
 4.2 Pola Pendanaan & Pembiayaan BUMN/D

Sumber pembiayaan lainnya yang dapat digunakan unutk penyediaan infrastrutur

adalah pembiayaan yang berasal dari BUMN/D. Akan tetapi, karena
BUMN/BUMD adalah badan usaha yang akhir-akhir ini kepemilikannya bukan
hanya dikuasai sepenuhnya oleh pemerintah, sudah banyak BUMN yang saham
kepemilikannya sudah diperjual belikan di pasar modal. Sebagai konsekuensi
kepemilikan tersebut, BUMN/D yang telah tercatat di pasar modal, orientasi
bisnisnya keuntungan.

BUMN/D dapat berpartisipasi, atau bekerja sama dengan Pemerintah

membangun/menyediakan infrastruktur. BUMN/D yang kepemilikan sahamnya
tidak sepenuhnya dikuasai oleh Pemerintah, kelayakan proyek infrastruktur,
khususnya kelayakan finansial merupakan faktor penting yang harus perhatikan
sebelum mengikut sertakannya dalam penyediaan infrastruktur.

4.3 Pola Pendanaan Off Balance Sheet Dengan Skema

Pembayaran Ketersediaan Layanan (Availibiity Payment)

Pendanaan off Balance Sheet, merupakan salah satu upaya Pemerintah untuk
menutupi kekurangan pendanaan pembangunan infrastruktur melalui kersama
dengan badan usaha atau yang telah dikenal dengan skema Kerja Sama
Pemerintah dengan Badan Usaha (KPBU). Pola pendanaan ini diatur dalam
Peraturan Menteri Keuangan No. 260 Tahun 2016 tentang Tata Cara
Pembayaran Ketersediaan Layanan Pada Proyek Kerjasama Pemerintah
Dengan Badan Usaha Dalam Penyediaan Infrastruktur.

Skema ini merupakan pembayaran secara berkala oleh menteri/kepala

lembaga/kepala daerah kepada Badan Usaha Pelaksana atas tersedianya
layanan Infrastruktur yang sesuai dengan kualitas dan/atau kriteria sebagaimana

66
66 66
 ditentukan dalam perjanjian. Pembayaran dilakukan setelah proyek infrastruktur
mulai beroperasi.

Pemerintah akan membayar Badan Usaha atas investasi yang telah dikeluarkan
seperti, biaya operasional, biaya pemeliharaan selama masa konsesi, serta
keuntungan berdasarkan perhitungan dari studi kelayakan, dan rencana bisnis.
Setelah jangka waktu kerja sama/masa konsesi selesai, seluruh aset akan
menjadi milik Pemerintah.

Jika dibandingan dengan Pengadaan Konvensional, Skema AP memiliki

beberapa keunggulan, seperti: Pemerintah tidak terbebani dengan biaya
konstruksi di tahap awal, mengalihkan risiko konstruksi, operasi dan
pemeliharaan ke Badan Usaha yang dianggap lebih kompeten dalam
pengelolaannya.

4.4 Pola Pendanaan Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha (KPBU)

KPBU merupakan kerja sama antara pemerintah dan Badan Usaha dalam
Penyediaan Infrastruktur untuk kepentingan umum dengan mengacu pada
spesifikasi yang telah ditetapkan sebelumnya oleh Menteri, yang sebagian atau
seluruhnya menggunakan sumber daya Badan Usaha dengan memperhatikan
pembagian risiko di antara para pihak (Permen PUPR No.2 Tahun 2021).

Skema pembiayaan penyediaan infrastruktur melalui Kerjasama Pemerintah

dengan Badan Usaha yang dimaksud disini adalah kerjasama yang
pengembalian investasinya melalui pembayaran oleh pengguna layanan.
Berbeda dengan Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha dengan skema
ketersediaan layanan, dimana pengembalian investasinya dilakukan oleh
Pemerintah secara berkala. Tujuan dilakukannya Kerjasama ini untuk:

67
67
 a. Mencukupi kebutuhan pendanaan secara berkelanjutan dalam Penyediaan
Infrastruktur melalui pengerahan dana Badan Usaha;

b. Mewujudkan Penyediaan Infrastruktur yang berkualitas, efektif, efisien, tepat

sasaran, dan tepat waktu;

c. Menciptakan iklim investasi yang mendorong keikutsertaan Badan Usaha

dalam Penyediaan Infrastruktur berdasarkan prinsip usaha secara sehat;

d. Mendorong digunakannya prinsip pengguna membayar pelayanan yang

diterima, atau dalam hal tertentu mempertimbangkan kemampuan
membayar pengguna; dan/atau

e. Memberikan kepastian pengembalian investasi Badan Usaha dalam

Penyediaan Infrastruktur melalui mekanisme pembayaran secara berkala
oleh pemerintah kepada Badan Usaha.

Skema KPBU ini dapat mengurangi risiko yang ditanggung oleh Pemerintah
dalam penyediaan infrastruktur, seperti: risiko konstruksi, membengkaknya
biaya proyek (cost over run), maupun keterlambatan penyelesaian proyek (time
over run), risiko operasi dan pemeliharaan. Disamping itu, KPBU juga
diharapkan dapat meningkatkan kualitas layanan publik karena Badan Usaha
yang terlibat, dianggap memiliki keahlian dalam bidangnya, serta mendorong
inovasi

Terdapat 3 opsi sumber pembiayaan untuk suatu proyek infrastruktur

yaitu: government financing, corporate financing, dan project financing. Dimana
KPBU sebagai skema dalam penyediaan layanan infrastruktur merupakan
salah satu contoh penerapan project financing. Pembiayaan dilakukan oleh
Badan Usaha Pelaksana (BUP). BUP merupakan entitas yang didedikasikan
khusus untuk suatu proyek KPBU, dan merupakan gabungan dari beberapa

68
68 68
badan usaha. Pembiayaan pada project financing pada umumnya bersumber
dari utang dan ekuitas, dengan proporsi utang yang mendominasi, antara 70
hingga 80% dari biaya proyek (Delmon 2021). Disamping melalui ekuitas dan
hutang, badan usaha, juga dapat memperoleh pendanaan dari saham (bagi
perusahaan terbuka).

Ada beberapa skema yang dapat dilakukan dalam pengembalian investasi

seperti:

1. User charge atau user fees payment merupakan skema dalam proyek
KPBU di mana pengembalian investasi diperoleh Badan Usaha melalui
pungutan atas pemakaian layanan oleh pengguna. Proyek infrastruktur
yang biasanya dilaksanakan memakai skema user charge adalah
proyek yang menghasilkan pendapatan (revenue), atau layak secara
finansial.

2. Availability payment (AP), atau Pembayaran Ketersediaan Layanan,

pengembalian investasi berasal dari Pemerintah yang dilakukan secara
periodik kepada Badan Usaha berdasarkan pada ketersediaan layanan
sesuai dengan indikator kinerja yang telah disepakati dalam perjanjian
KPBU.

Untuk mendorong partisipasi badan usaha dalam penyediaan infrastruktur,

Pemerintah mengeluarkan beberapa kebijakan dan regulasi yang diharapkan
dapat memberikan insentif kepada Badan Usaha dan pemilik
proyek/Penanggung Jawab Proyek Kerjasama (PJPK), seperti: penyediaan
Fasilitas Penyiapan Proyek dan Pendampingan Transaksi (Project
Development Facility, PDF), Dana Dukungan Kelayakan/Viability Gap Fund
(VGF), Penjaminan, dukungan pendanaan lahan untuk proyek strategis
melalui Lembaga Manajemen Aset Negara (LMAN), dan penjaminan
infrastruktur melalui PT. Penjaimnan Infrastruktur Indonesia (PT. PII).
69
69
 Project Development Facility (PDF), fasilitas yang disiapkan oleh pemerintah
yang meliputi dua lingkup yaitu fasilitas penyiapan proyek dan
pendampingan transaksi. fasilitas penyiapan proyek berupa kajian prastudi
kelayakan beserta semua dokumen pendukung lain termasuk perizinan,
dokumen legal dan peraturan yang diperlukan. Sementara lingkup
pendampingan transaksi merupakan kegiatan yang dilakukan oleh
Pemerintah untuk mendampingi proses transaksi hingga tercapainya
perolehan pembiayaan dengan output berupa beberapa dokumen legal yang
telah ditandatangani.

Dukungan Kelayakan atau Viability Gap Fund (VGF) adalah Dukungan

Pemerintah dalam bentuk kontribusi sebagian biaya konstruksi yang
diberikan secara tunai pada proyek KPBU. Proyek KPBU yang dapat
diberikan dukungan kelayakan harus memiliki kriteria sebagai berikut:

1. Sudah memenuhi kelayakan ekonomi namun belum memiliki

kelayakan finansial;

2. Menerapkan prinsip penggunan membayar (user charge principle);

3. Memiliki total biaya investasi tidak kurang dari Rp.100 milyar rupiah;

4. Proyek dilaksanakan oleh badan usaha yang diperoleh melalui

proses lelang yang terbuka dan kompetitif;

5. Memiliki skema pengalihan aset dan/atau pengelolaannya dari

Badan Usaha kepada PJPK pada akhir periode kerja sama;

6. Sudah menyusun prastudi kelayakan yang komprehensif

diantaranya mencantumkan pembagian risiiko yang optimal;
menyimpulkan bahwa proyek layak secara teknis, hukum,
lingkungan, dan sosial; serta menunjukkan bahwa proyek kerja
70
70 70
 sama menjadi layak secara finansial dengan adanya dukungan
tersebut.

Penjaminan infrastruktur merupakan pemberian jaminan atas kewajiban

finansial PJPK untuk membayar kompensasi kepada badan usaha saat
terjadi risiko infrastruktur – sesuai dengan alokasi yang disepakati dalam
perjanjian KPBU – yang menjadi tanggung jawab PJPK

4.5 Pembiayaan Investasi Non Anggaran Pemerintah (PINA)

PINA merupakan pembiayaan investasi non anggaran pemerintah yang

menggalang sumber pembiayaan alternatif dalam penyediaan infrastruktur yang
memiliki nilai komersial tinggi, dan berdampak untuk meningkatkan
perekonomian Indonesia. Pelaksanaan penggunaan PINA difasilitasi oleh
Kementerian Perencanaan Pembangunan Nasional/Bappenas.

Umumnya pengembalian modal proyek infrastruktur membutuhkan waktu

Panjang sehingga investasi yang ditanamkan tentunya memanfaatkan dana
jangka Panjang. Beberapa sumber dana jangka Panjang yang berpotensi dapat
digunakan untuk PINA antara lain:

1. Penanaman Modal, merupakan segala bentuk kegiatan menanam modal,

baik oleh penanam modal dalam negeri maupun penanam modal asing
untuk melakukan usaha di wilayah negara Republik Indonesia.

2. Dana Kelolaan, merupakan dana yang dikelola oleh sebuah perusahaan

investasi untuk sejumlah investor.

3. Perbankan, merupakan badan usaha yang menghimpun dana dari

masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada
masyarakat dalam bentuk kredit dan atau bentuk lainnya.

71
71
 4. Pasar Modal, merupakan kegiatan yang terkait dengan penawaran dan
perdagangan efek. Efek yang diperjualbelikan dapat berupa saham,
obligasi, reksadana atau produk derivatif lainnya.

5. Perusahaan Asuransi, merupakan perusahaan yang memberikan jasa

pertanggungan risiko, memberikan penggantian karena kerugian,
kerusakan, biaya yang timbul, kehilangan keuntungan, atau tanggung
jawab hukum kepada pihak ketiga yang mungkin diderita tertanggung atau
pemegang polis karena terjadinya suatu peristiwa. Pemegang Polis
diwajibkan untuk membayar premi sesuai dengan perjanjian.

6. Lembaga Pembiayaan, merupakan badan usaha yang melakukan kegiatan

pembiayaan dalam bentuk penyediaan dana atau barang modal.

7. Lembaga Jasa Keuangan lain, termasuk pergadaian, lembaga penjaminan,

lembaga pembiayaan ekspor indonesia, perusahaan pembiayaan sekunder
perumahan, dan lembaga yang menyelenggarakan pengelolaan dana
masyarakat yang bersifat wajib, meliputi penyelenggara program jaminan
sosial, pensiun, dan kesejahteraan.

8. Pembiayaan Lain yang Sah.

72
72 72
4.6 Rangkuman

Pengertian pendanaan dan pembiayaan sepintas terkesan memiliki makna yang

sama, tetapi kedua istilah ini memiliki perbedaan. Pendanaan (funding) dan
pembiayaan (financing), merupakan istilah yang sering digunakan dalam dunia
keuangan.

Pendanaan adalah uang yang disediakan oleh perusahaan, sektor pemerintah

untuk tujuan tertentu (investasi), sedangkan, pembiayaan merupakan pendanaan
yang diberikan oleh suatu pihak kepada pihak lain untuk mendukung investasi
yang telah direncanakan.

Sebagai contoh, Anggaran pemerintah untuk pendanaan infrastruktur diperoleh

pembiayaannya melalui pajak dan sumber pendapatan lainnya, maupun melalui
pembiayaan dari lembaga keuangan, lembaga donor, baik yang berasal dari
dalam maupun luar negeri. Demikian juga halnya dengan badan usaha/investor
untuk mendanai investasinya, sumber pembiayaannya dapat melalui modal
sendiri, saham, pinjaman, atau sumber pembiayaan lainnya.

Untuk memenuhi kebutuhan infrastruktur di Indonesia menuju Indonesia Emas

2045, membutuhkan dana yang cukup besar. Pemerintah belum mampu
menanggung sepenuhnya kebutuhan dana tersebut. Masih terdapat gap yang
cukup besar antara dana yang dibutuhkan dan kemampuan untuk menyediakan
dananya. Gap ini dapat ditutup dengan melibatkan badanusaha/investor untuk
bekerjasama dengan pemerintah dalam penyediaan infrastruktur melalui pola
sumber pendanaan/pembiayaan yang dapat dimanfaatkan.

73
73
 Sumber dan Pola pendanaan/pembiayaan infrastruktur tersedia saat ini:

1. Pemerintah

a. Pemerintah Pusat, pendanaan melalui APBN, sumber

pembiayaannya:

i. Pajak, Retribusi, Pendapatan Negara Bukan Pajak (PNBP),

ii. Hibah dan Pinjaman Luar Negeri,

iii. Penerbitan Obligasi Negara/Surat Hutang Negara (SUN),

iv. Penerbitan Sukuk/Surat Berharga Syariah Negara (SBSN).

b. Pemerintah daerah, pendanaan melalui APBD, sumber

pembiayannya:

i. Pendapatan Asli Daerah (PAD),

ii. Dana Perimbangan,

iii. Penerimaan lain-lain, dan

iv. Penerbitan Obligasi Daerah.

2. Badan Usaha Milik Negara/Daerah (BUMN/D), sumber pembiayaannya:

i. Modal Sendiri,

ii. Saham,

iii. Penyertaan Modal Pemerintah,

iv. Penerbitan Obligasi.

74
74 74
3. Pembayaran Ketersediaan Layanan/ Availability Payment (AP):

Pembayaran secara berkala oleh menteri/kepala lembaga/kepala daerah

kepada badan usaha pelaksana atas tersedianya layanan infrastruktur
yang sesuai dengan kualitas dan/atau kriteria sebagaimana ditentukan
dalam perjanjian. Pembayaran dilakukan setelah proyek infrastruktur
mulai beroperasi.

4. Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha (KPBU):

i. Modal Sendiri,

ii. Saham,

iii. Penyertaan Modal Pemerintah untuk BUMN/D,

iv. Penerbitan Obligasi/Kredit Bank/Lembaga Keuangan.

5. Pembiayaan Investasi Non Anggaran Pemerintah:

Menggalang sumber pembiayaan alternatif dalam penyediaan

infrastruktur yang memiliki nilai komersial tinggi, dan berdampak untuk
meningkatkan perekonomian. Sumber pembiayaan yang berpotensi untuk
dilibatkan dalam skema ini adalah dana jangka panjang, seperti: asuransi,
dana pensiun, dana lembaga pembiayaan, dana jangka panjang
perbankan, penanaman modal, pasar modal, dan lain-lain.

75
75
 Tabel 4.2. Sumber dan Pola Pendanaan & Pembiayaan Infrastruktur

Pendanaan Pembiayaan Keterangan

Anggaran Pemerintah Pusat
a. APBN untuk Infrastruktur
b. APBD/Obligasi Anggaran Pemerintah Daerah
Daerah untuk Infrastruktur
Pemerintah Pinjaman berdasarkan nilai
A. Pemerintah
Pusat/Daerah c. PHLN mata uang luar dari mitra
pembangunan
Penerbitan Obligasi dan SBSN
d. SUN/SBSN berdasarkan kredit rating
Negara
Pembiayaan dari arus kas atau
Cadangan kas dan kass Operasional
kas operasional
Penerbitan surat utang /
Surat Utang Obligasi Perusahaan obligasi berdasarkan kredit
B. BUMN/D
rating perusahaan
Pinjaman langsung [Link]
Pinjaman langsung BUMN/D Pembangunan dan
P erbankan untuk BUMN/D
Ekuitas investor + Jaminan
Availability Payment Pemerintah Pusat
C. Off Balance tahun jamak Pemerintah Pusat
Sheet Ekuitas investor + Jaminan
Availability Payment Pemerintah Daerah
tahun jamak Pemerintah Daerah
Badan Usaha dengan jaminan Ekuitas Investor dengan
D. KPBU Pemerintah (baik Inisiatif Pemerintah proyek finance + VGF dan
maupun inisiatif Badan Usaha) jaminan Pemerintah
E. Investasi Mekanisme fasilitasi project financing, untuk pendanaan proyek
Non pembangunan dengan memanfaatkan dana jangka panjang yang
Anggaran bersumber dari non-anggaran pemerintah yang pelaksanaannya
Pemerintah didorong, dan difasilitasi dibawah koordinasi Kementerian
(PINA) PPN/Bappenas

76
76 76
4.7 Penilaian/Evaluasi

1. Coba uraikan perbedaan antara pembiayaan dan pendanaan.

2. Coba jelaskan mengapa Pemerintah membutuhkan pembiayaan alternatif

untuk penyediaan infrastruktur, selain pendanaan yang berasal dari
Pemerintah.

3. Uraiakan secara singkat apa yang dimaksud dengan pembiayaan melalui

skema off balace sheet, dengan skema ketersediaan layanan.

4. Coba jelaskan perbedaan pengembalian investasi antara skema

Availability Payment dengan User Charge Payment.

77
77
 BAB V
PENUTUP

5.1 Simpulan

Pembangunan infrastruktur merupakan salah satu pilihan strategis dalam rangka

mempercepat pertumbuhan dan pemerataan ekonomi Indonesia. Namun dalam
mewujudkan penyediaan infrastruktur, serta dalam rangka mewujudkan
pembangunan nasional dihadapkan tantangan dan kendala. Tantangan terbesar
yang dihadapi pemerintah saat ini, begitu banyaknya infrastruktur yang harus di
bangun, direhabilitasi, serta direvitalisasi, sementara kemampuan pemerintah
terbatas.

Kendala terbesar di bidang pendanaan dan pembiayaan. Sebagai gambaran,

proporsi pendanaan dari pemerintah (APBN) sekitar 30%, selebihnya diharapkan
berasal dari Pemerintah Daerah, Badan Usaha Milik Nasional/Daerah (BUMN/D),
dan dari badan usaha swasta dalam bentuk Kerjasama Pemerintah dengan Badan
Usaha (KPBU).

Untuk itu sebelum menentukan infrastruktur mana yang perlu dibangun terlebih
dahulu, perlu dilakukan kajian. Kajian ini nantinya dapat memberikan gambaran
layak tidaknya infrastruktur tersebut dibangun. Disamping layak tidaknya, kajian ini
juga dapat digunakan sebagai instrumen untuk memprioritisasi atau untuk
menentukan infrastruktur mana yang terlebih dahulu dibangun bila kita dihadapkan
pada beberapa pilihan infrastruktur yang akan di bangun.

Salah satu kajian yang umum digunakan untuk keperluan tersebut kita kenal
dengan istilah Studi Kelayakan.

78 78
5.2 Studi Kelayakan

Studi kelayakan pada rencana pembangunan infrastruktur merupakan kajian

yang bersifat menyeluruh dan mencoba menyoroti segala aspek kelayakan
proyek atau investasi.

Tujuan studi kelayakan proyek adalah untuk mengkaji sejauh mana

kelayakan suatu proyek yang akan dilaksanakan, sehingga sumberdaya yang
terbatas dapat dialokasikan secara efisien, efektif dan tepat. Gagasan proyek
yang layak saja yang dapat dipilih untuk diwujudkan sehingga proyek tersebut
dapat dipertanggung jawabkan secara teknis, lingkungan dan sosial, ekonomi,
dan finansial.

5.3 Aspek yang perlu dinalisis dalam Studi Kelayakan

1. Kelayakan Teknis

Dimaksudkan untuk mengetahui tingkat kelayakan proyek dari aspek teknis

dari sudut pandang teknologi, lokasi, sumberdaya, ekonomi, kelembagaan,
sosial, dan lingkungan. Hal ini penting dan utama dilakukan untuk menjamin
keberlanjutan proyek/investasi, serta dilakukan pada tahap perencanaan.

2. Kelayakan Lingkungan dan Sosial

Untuk mengindentifikasi risiko, dan memitigasi dampak lingkungan dan

sosial yang diakibatkan adanya aktivitas proyek baik pada tahap pra
konstruksi, konstruksi dan paska konstruksi.

3. Kelayakan Ekonomi

Untuk mengetahui tingkat kelayakan proyek dari aspek ekonomi. Aspek

ekonomi adalah tinjauan investasi dari sudut pandang pemerintah atau
masyarakat yang merasakan manfaat dari terwujudnya suatu infrastruktur.
Parameter yang digunakan dalam analisis ekonomi, meliputi Net Present
79
79
 Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR) dan Economic Internal Rate of
Return (EIRR)

4. Kelayakan Finansial

Untuk menentukan besarnya sumber daya finansial yang diperlukan untuk

mendanai proyek tertentu, dan laba yang diharapkan oleh badan usaha atau
pemegang saham. Parameter yang digunakan dalam analisis finansial,
meliputi Financial Net Present Value (FNPV), Financial Internal Rate of
Return (FIRR), Pay Back Period (PP), Sensitivity Analysis.

5.4 Sumber dan Pola Pembiayaan Proyek Infrastruktur

Dalam rangka menghadapi tantangan, khususnya yang berhubungan dengan

pendanaan dan pembiayaan, perencana harus dapat memanfaatkan sumber-
sumber pembiayaan yang potensial yang dapat digunakan sebagai modal untuk
mendanai pembangunan infrastruktur.

Sumber- sumber yang potensial untuk digunakan antara lain:

 Pendanaan yang berasal dari Pemerintah Pusat dengan Mekanisme

APBN

 Pembiayaan Melalui Skema Pinjaman Hibah Luar Negeri (PHLN)

 Pembiayaan Melalui Skema Penerbitan Surat Utang Negara (SUN) dan

Surat Berharga Syariah Negara

 Pendanaan dan Pembiayaan dari Pemerintah Daerah dengan Mekanisme

APBD & Surat Utang daerah.

 Pendanaan melalui Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha (KPBU)

 Pembiayaan melalui Investasi Non Anggaran Pemerintah (PINA)

80 80
 DAFTAR PUSTAKA

 Departemen Pekerjaan Umum, Pedoman Konstruksi dan Bangunan,

”Pra Studi Kelayakan Proyek Jalan dan Jembatan”, Pd T-18-2005-B
 Erivianto, W. I. 2002. Manajemen Proyek Konstruksi, Penerbit Andi,
Yogyakarta
 Heizer, J. dan Render, B. (2006). Manajemen Operasi, Edisi 7.
Jakarta: Salemba Empat.
 HM Yacob Ibrahim Study Kelayakan Bisnis -Edisi Revisi Jakarta,
Rineka Cipta 2009
 Husen, Abrar, 2009, Manajemen Proyek (Perencanaan Penjadwalan
dan Pengendalian Proyek), Penerbit: Andi Yogyakarta.
 Husnan, Suad and Suwarsono Muhammad. (2000). Studi Kelayakan
Proyek. Edisi Keempat, Penerbit UPP AMP YKPN, Yogyakarta.
 International Institute for Management Development (IMD) Center,
World Competitiveness Ranking 2023 Result, 2023
 Jeffrey Delmon. 2021. “Private Sector Investment in Infrastructure”.
Penerbit: Kluwer Law International, Belanda.
 Kementerian Perencanaan Pembangunan Nasional/ Badan
Perencanaan Pembangunan Nasinal (BAPPENAS), bahan tayang
“Konsep Rancangan Teknokratik RPJMN Tahun 2025 – 2029, 2023.
 Keputusan Menteri Keuangan Nomor 66/KMK.01/2003 tentang
Penunjukan Bank Indonesia Sebagai Agen Untuk Melaksanakan
Lelang Surat Utang Negara di Pasar Perdana.
 Larson, E. W., & Gray, C. (2006). Manajemen Proyek - Proses
Manajerial. Yogyakarta: Andi.
 Nurhayati. (2010). Manajemen Proyek. Cetakan Pertama, Graha Ilmu.
Yogyakarta
 Peraturan Presiden Nomor 38 Tahun 2015 tentang Kerjasama
Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur.
 Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 9
Tahun 2021 tentang Pedoman Penyelenggaraan Konstruksi
Berkelanjutan.
 Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 23
Tahun 2020 tentang Rencana Strategis Kementerian Pekerjaan Umum
dan Perumahan Rakyat Tahun 2020 – 2024.
 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 209/PMK.08/2009 tentang Lelang
Pembelian Kembali Surat Utang Negara.
 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 50/PMK.08/2008 tentang Lelang
Surat Utang Negara di Pasar Perdana.

81
81
  Peraturan Menteri Keuangan Nomor 260/PMK.08/2016 tentang
Tatacara Pembayaran Ketersediaan Layanan Pada Proyek Kerjasama
Pemerintah Dengan Badan Usaha Rangka Penyediaan Infrastruktur.
 Pusdiklat SDA dan Konstruksi, Modul 4, Pelatihan Pembiayaan
Infrastruktur:”Sumber dan Pola Pembiayaan Infrastruktur”, BPSDM
PUPR, 2017.
 Rahardja, P., & Manurung, M. (2018). Teori Ekonomi Makro. Jakarta:
Lembaga Penerbit Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia.
 Raimon Porta, dkk, ”Mengapa Kajian Teknis Menjadi Kunci Dalam
Tahap Kelayakan Proyek Infrastruktur?”, [Link]
[Link]/sostenibilidad/en /why-are-technical-studies-key-in-
the-feasibility-stage-of-infrastructure-projects/, Inter-American
Development Bank (IDB), 2023
 Rosyida Fauziyah, “Pengertian Infrastruktur: Jenis. Fungsi, Manfaat
dan Peranannya”, Gramedia Blog, ekonomi,
[Link]
 Samuelson, Paul A. & Nordhaus William D. (2005). Ekonomi. Jakarta:
Erlangga.
 Septiana, dkk, ”Analisis Peran Infrastruktur Dalam Pertumbuhan
Ekonomi Pembangunan di Kota Pelembang”, Jurnal Publikasi Ekonomi
dan Akuntansi (JUPEA), Vol. 4, No. 1, Januari 2024.
 Soeharto, Iman. (1999). Manajemen Proyek: Dari Konseptual Sampai
Operasional. Jilid 1. Jakarta: Erlangga.
 Tim Kementerian Keuangan,”Informasi APBN 2024: Mempercepat
Transformasi Ekonomi yang Inklusif dan Berkelanjutan”, tahun 2024.
 UU no. 19 tahun 2008 tentang Surat Berharga Syariah Negara
(SBSN).
 UU no. 24 tahun 2002 tentang Surat Utang Negara.

82 82
83
83