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ENSAYO SOBRE EL USO DEL SUELO DEL LIBRO V DEL CODIGO ADMINISTRATIVO DEL ESTADO DE MEXICO De acuerdo a nuestro

ejercicio profesional, es nuestra obligacin el conocer y aplicar los aspectos que se mencionan en el Libro Quinto del Cdigo Administrativo del Estado de Mxico principalmente a lo referido al uso del suelo y todos sus aspectos particulares en cuento a conjuntos urbanos, subdivisiones, fusiones y lotificacin en condominio, ya que al elaborar un proyecto arquitectnico, debemos de tomar en cuenta la normatividad que corresponda a cada proyecto. Al respecto habremos de ver el contenido de las reformas al Libro Quinto que con fecha 1 de Septiembre de 2011 mediante decreto N 336 fue reformado, el cual se refiere al objeto y la finalidad, fijando las bases para planear, ordenar, regular, controlar, vigilar y fomentar el ordenamiento territorial de los asentamientos humanos y del desarrollo urbano de los centros de poblacin as como fijar las bases para planear, ordenar, regular, controlar, vigilar y fomentar el ordenamiento territorial de los asentamientos humanos y el desarrollo urbano de los centros de poblacin en la entidad. Art. 5.1 Las disposiciones de este Libro tienen como finalidad mejorar el nivel y calidad de vida de la poblacin urbana y rural de la entidad, mediante la adecuada distribucin en el territorio estatal de la poblacin y sus actividades. As como la relacin armnica entre la ciudad y el campo, para garantizar un desarrollo urbano sustentable que, a la vez de satisfacer el crecimiento urbano, proteja las tierras agropecuarias y forestales, y distribuya equitativamente los beneficios y cargas del proceso de urbanizacin; para garantizar el derecho constitucional de toda persona de disfrutar de una vivienda digna y decorosa. Para efectos de este Libro se consideran causas de utilidad pblica: La fundacin, conservacin, mejoramiento y crecimiento de los centros de poblacin, ejecucin de los planes de desarrollo urbano y sus programas; constitucin de reservas territoriales para el desarrollo urbano y la vivienda; regularizacin de la tenencia de la tierra; ejecucin de programas de vivienda social progresiva, de inters social y popular; ejecucin de obras de infraestructura, equipamiento y servicios urbanos; y la proteccin del patrimonio histrico, artstico y cultural. Art. 5.2 Para la aplicacin de este Libro, el Captulo Segundo las Autoridades son: el Gobernador del Estado, la Secretara de Desarrollo Urbano y Obras Pblicas y los municipios. Corresponde a la Legislatura del Estado decretar la fundacin de los nuevos centros de poblacin que el desarrollo urbano requiera, as como celebrar foros de consulta popular en materia de asentamientos humanos. Son atribuciones del Gobernador del
I. Allende # 201 Desp. 202, Col Centro, Toluca, Mxico Tel. (722) 215-98-50 ;Fax. 214-79-37 R.F.C. SAIA-380912136 Cdula Prof. N 133237; CINC N 32772; Perito en la D.G.O.P. N 024 E-mail: ambiarq@yahoo.com.mx ; ambiarq38@gmail.com

Estado: planear, regular, controlar, vigilar y fomentar el ordenamiento territorial de los asentamientos humanos y el desarrollo urbano de los centros de poblacin. Arts. 5.7 5.10 En el Captulo Tercero nos habla del Consejo Consultivo Estatal de Desarrollo Urbano el cual es un rgano de asesora, consulta y participacin social en asuntos materia de desarrollo urbano de inters estatal, que estar presidido por el Gobernador del Estado y le corresponde promover la participacin social en el proceso de elaboracin del Plan Estatal de Desarrollo Urbano, los planes regionales de desarrollo urbano y los parciales que deriven de stos, recabando sus opiniones y propuestas formular propuestas en materia de planeacin, regulacin e inversin para el desarrollo urbano de la entidad, promover medidas de ordenacin sustentable del territorio. Arts. 5.11 5.12 En el Captulo Cuarto nos habla de la Comisin Estatal de Desarrollo Urbano y Vivienda lo cual es un rgano tcnico de coordinacin interinstitucional, que tiene por objeto promover el desarrollo urbano ordenado de los centros de poblacin y alentar la produccin formal de vivienda en la entidad esta Comisin esta integrada por el Secretario de Desarrollo Urbano y Obras Pblicas quien la presidir, cuando el Gobernador asista a las sesiones l las presidir y el Secretario fungir como Secretario Tcnico y tambin se integra con las dependencias y organismos que concurren en las actividades relacionadas con su objeto y que determine la reglamentacin de este libro y contar con la intervencin de los municipios respectivos, cuando se traten asuntos de su mbito territorial de competencia, como corresponde a esta comisin constituirse en foro de anlisis y consulta respecto a; congruencia con los planes de desarrollo urbano, programas y acciones de inversiones, desregulacin, homologacin normativa, desgravacin, simplificacin de la gestin urbana; dar seguimiento a la ejecucin de obras de urbanizacin, infraestructura y equipamiento urbano de los conjuntos urbanos; proponer la adopcin de medidas de mejora de los procesos de administracin y operacin urbana y produccin de vivienda, simplificacin acciones de desarrollo urbano y proyectos de inversin y financiamiento para el desarrollo urbano. Corresponde a la Comisin Estatal de Desarrollo Urbano y Vivienda: coordinar acciones con dependencias y organismos de la administracin pblica federal, estatal y municipal en materia de desarrollo urbano y vivienda. Arts. 5.13 5.15 En el Ttulo Segundo de la Planeacin Urbana, el Captulo Primero del Sistema Estatal de Planes de Desarrollo Urbano, habla de la planeacin y regulacin del ordenamiento territorial de los asentamientos humanos y el desarrollo urbano de los centros de poblacin para lograr una distribucin equilibrada y sustentable de la poblacin y de las actividades econmicas en el territorio estatal. Y es el conjunto de instrumentos tcnicos y normativos que formulan las autoridades estatales y municipales, con la participacin de la sociedad.

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Los ciudadanos del Estado, en los trminos de este Libro y su reglamentacin, tienen derecho de participar en la formulacin de propuestas en los procesos de elaboracin de los planes de desarrollo urbano, as como coadyuvar con las autoridades estatales y municipales en la vigilancia de la normatividad prevista en ellos. La planeacin y regulacin del ordenamiento territorial se levar a cabo a travs del Sistema Estatal de Planes de Desarrollo Urbano el que nos dir que debern ser congruentes con las polticas, estrategias y objetivos previstos en el Plan Estatal de Desarrollo Urbano, es decir que los Planes Municipales, parciales y regionales debern observar una congruencia coincidiendo tanto a nivel estatal como metropolitano como lo marca la Legislatura del Estado. El sistema estatal de planes de desarrollo urbano, est integrado por: El Plan Estatal de Desarrollo Urbano, los planes regionales de desarrollo urbano, los planes municipales de desarrollo urbano, los planes de centros de poblacin y los planes parciales. El Estado y los municipios, en el mbito de sus respectivas competencias, fomentarn, promovern y buscarn desgravar la produccin de vivienda, orientando prioritariamente sus acciones y programas a la vivienda de los tipos social progresiva, de inters social y popular, para beneficiar a la poblacin de menores recursos econmicos. Los planes de desarrollo urbano tendrn carcter integral y contendrn la estructura, terminologa y dems elementos que establezca la reglamentacin de este Libro. La elaboracin, aprobacin, publicacin, registro y modificaciones de los Planes de Desarrollo Urbano, debern ser publicados en el peridico oficial Gaceta de Gobierno a travs de la Secretaria, a partir de lo cual surtirn efectos jurdicos sin perjuicio de los planes de competencia municipal que sern publicados por el rgano oficial del municipio respectivo, teniendo carcter obligatorio para las autoridades y particulares. Arts. 5.16 5.21 En el Captulo Segundo del Ordenamiento Territorial de los Asentamientos Humanos, nos dice que la planeacin y regulacin del ordenamiento territorial se sustentar en las polticas de impulso, consolidacin y control, clasificando el suelo en: reas aptas y no aptas para el desarrollo urbano y sern de observancia obligatoria en la formulacin y ejecucin de los planes de desarrollo urbano, asi como en la planeacin, programacin y presupuestacin de las acciones, inversiones y obra pblica del estado y municipios. Arts. 5.22 y 5.23 En el Captulo Tercero de los Planes Municipales de Desarrollo Urbano, la Seccin Primera, habla de la Zonificacin de las reas urbanizables, no urbanizables del territorio municipal, as como de los aprovechamientos, normas de uso, conservacin, mantenimiento, derechos de va y zonas de restricciones de inmuebles de dominio pblico y las polticas y estrategias de ordenamiento territorial de los asentamientos humanos o de desarrollo urbano, as mismo para las reas no urbanizables determinan los instrumentos jurdicos o administrativos y las condiciones climatolgicas, hidrolgicas, geolgicas, ambientales o de riesgo que no permitan su urbanizacin. Art. 5.24
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En la Seccin Segunda, de las Normas de Uso y Aprovechamiento del Suelo, habr de considerar, los usos y destinos permitidos y no permitidos, la densidad, el coeficiente de ocupacin, el frente y superficie mnima de los lotes, la altura mxima de edificacin, requerimiento de estacionamiento, restricciones de construccin y las dems que determine la reglamentacin de este Libro. Art. 5.25 La Seccin Tercera de la Conservacin, Mejoramiento y Crecimiento de los Centros de Poblacin. Las acciones de conservacin, mejoramiento y crecimiento de los centros de poblacin sern previstas conforme a los criterios de crecimiento hacia reas de menor inversin, se evitar el crecimiento hacia reas de alto o mediano aprovechamiento agrcola, forestal, pecuario o industrial o zonas de alto riesgo; obtener un mayor aprovechamiento del suelo; la articulacin de la regularizacin de la tenencia de la tierra; lo relacionado con la infraestructura, esto es la dotacin de servicios y dotacin de equipamiento urbano; de la proteccin al ambiente considerando los criterios de regulacin y restauracin ambiental de los asentamientos humanos, previstos en la Ley General del Equilibrio Ecolgico y Proteccin al Ambiente y el Cdigo para la Biodiversidad del Estado de Mxico, protegiendo y aprovechando los recursos naturales con que se cuenta, el aprovechamiento de los predios, la forestacin de espacios abiertos pblicos o privados, la prevencin de las reas aptas para la recoleccin, tratamiento y disposicin final de residuos slidos. En relacin a la conservacin del patrimonio histrico, artstico y cultural constituido por los inmuebles vinculados a la historia local o nacional, se identificarn los sitios y edificios que signifiquen para la comunidad un testimonio valioso en su historia y cultura, obligando a los propietarios su conservacin mantenimiento y buen estado. En referencia a los asentamientos humanos irregulares su existencia o gestacin deber ser denunciada ante las autoridades para evitar su uso o venta pudiendo la autoridad instrumentar y ejecutar los operativos de desalojo inmediato para evitar su consolidacin. Ninguna licencia de construccin permite y/o acredita operacin y funcionamiento de comercios o servicios que deban regirse por otro ordenamiento (bares, restaurante-bar, discotecas o centros de espectculos), deben ubicarse en las zonas con el uso del suelo correspondiente y aprobado por los cabildos y no se podrn ubicar en un radio meno a 200 metros de centros escolares o de salud, tener las medidas de seguridad necesarias y vigentes, sin colindar con casa habitacin y ser inscritos en los registros municipales correspondientes a este tipo de establecimientos. Art. 5.26 El Captulo Cuarto de las Conurbaciones y Zonas Metropolitanas, al estado y municipios debe corresponder la planeacin y regulacin de manera conjunta y coordinada el desarrollo urbano de las conurbaciones y zonas metropolitanas, la celebracin de convenios el tener un rgano permanente de coordinacin, que permita la elaboracin de planes parciales o regionales segn el caso, la integracin de un fondo para financiamiento as como la congruencia y homologacin de los mismos y se publicara en el peridico oficial y las gacetas correspondientes para su aprobacin, ordenacin y regulacin siempre y cuando no conlleven a la renuncia o alteracin de las atribuciones constitucionales del estado y municipios sobre su territorio. Art. 5.27 5.30
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El Titulo Tercero de la Administracin del Desarrollo Urbano, Captulo Primero de los Instrumentos Estatales de Control del Desarrollo Urbano, Seccin Primera del Dictamen de Congruencia, los planes municipales o los parciales que deriven de estos que carezcan de dictamen de congruencia sern nulos y no surtirn efecto legal alguno. Art. 5.31 y 5.32 Seccin Segunda de la Constancia de Viabilidad, los interesados en la realizacin de conjuntos urbanos, subdivisiones y condominios habitacionales de diez o mas viviendas, un coeficiente de utilizacin de tres mil metros cuadrados o ms situados en reas urbanas o urbanizables, su localizacin en zonas ejidales o comunales y tener ms de diez viviendas en un predio o lote debern solicitar ante la Secretara una vez teniendo la opinin tcnica favorable de la comisin la constancia de viabilidad y tendr vigencia de un ao pudiendo prorrogarse por un ao mas. Art. 5.33 y 5.34 De la Seccin Tercera del Dictamen de Impacto regional, los interesados debern obtener de la Secretara el dictamen de impacto regional segn los usos del suelo diferentes al habitacional y de mas de tres mil metros cuadrados de coeficiente ocupacional, u ocupen mas de seis mil metros cuadrados de superficie; las gaseras, gasoneras, gasolinerias y otras relacionadas con combustibles; los helipuertos, aerdromos civiles, aeropuertos y los que seale el plan municipal de desarrollo urbano correspondiente, tambin lo requerirn los cambios de uso del suelo, de densidad, coeficiente de ocupacin, utilizacin del suelo y de altura de edificaciones y que este previsto en el plan municipal de desarrollo urbano o del parcial respectivo, teniendo una duracin de un ao pudiendo prorrogarse una sola vez. Art. 5.35 y 5.36 La Seccin Cuarta de los Conjuntos Urbanos, estos requerirn autorizacin de la Secretara de conformidad con lo establecido en este Libro y su reglamentacin y sern de tipo: Habitacional en todas sus modalidades, la autorizacin de los conjuntos deber respetar los lineamientos marcados en este libro y los que establezca su reglamentacin al respecto, los recursos econmicos obtenidos por motivo de la ejecucin de garantas, sern destinados por la Secretara o el ayuntamiento correspondiente a la ejecucin de las obras pendientes de ejecutar por el titular de la autorizacin. Art. 5.37 y 5.38 Seccin Quinta de la Subdivisin y Fusin, se requerir autorizacin de conformidad a las disposiciones reglamentarias establecidas en el presente Libro, las subdivisiones diez viviendas o ms o impliquen usos diferentes al habitacional y de mas de tres mil metros cuadrados de construccin solo podrn ser autorizadas den reas urbanas o urbanizables de conformidad a la tipologa prevista para conjunto urbanos. La autorizacin quedar sujeta a los lineamientos que se establecen para los conjuntos urbanos con excepcin de ceder superficies para vas pblicas.
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Solo procedern en reas urbanas y urbanizables cuando los lotes tengan frente o queden frente a va pblica, contar con servicios pblicos, por la apertura, prolongacin o ampliacin de calles, cuando provengan de decretos, inmatriculaciones u otras figuras jurdicas por determinacin de lmites estatales o municipales. La dimensin mnima ser la que marque el plan municipal de desarrollo urbano cuando exceda de tres mil metros cuadrados o ms el titular del predio quedar obligado a ceder reas de donacin para equipamiento urbano. La reglamentacin de este Libro establecer la exencin de obligaciones cuando sea por apertura o prolongacin de vas pblicas o redes de infraestructura, cuando provenga de decretos expropiatorios, cuando no se dediquen a fines urbanos, por determinacin de limites estatales o municipales, las que deriven de programas de regularizacin de tenencia de la tierra, las que recaigan en propiedades privadas para obras de urbanizacin y equipamiento urbano de carcter pblico, las de carcter patrimonial solicitadas por autoridades federales, estatales o municipales. Las fusiones no procedern cuando alguno de los predios este en rea no urbanizable, cuando se pretenda incorporar predios colindantes a conjuntos urbano o areas privativas de condominios autorizados, cuando tenga usos incompatibles entre s. Se darn facilidades para las fusiones siempre y cuando se realicen an reas no urbanizables o fuera de los limites de centros de poblacin y sin fines urbanos, las derivadas de programas de regularizacin de tenencia de la tierra, las que recaigan en propiedades privadas para obras de urbanizacin y equipamiento de carcter pblico y las solicitadas respecto a su patrimonio histrico por autoridades federales, estatales o municipales. Se dejar constancia del uso del suelo resultante en las autorizaciones de subdivisin y fusin. Arts. 5.42-5.45 La Seccin Sexta de la relotificacin, dice que la relotificacion para conjuntos urbano, subdivisiones y lotificaciones requerirn autorizacin de la Secretara e inscripcin de los acuerdos respectivos en el instituto de la funcin registral conforme lo establece el presente Libro y sus disposiciones reglamentarias, no proceder cuando se pretenda incrementar la superficie vendible, el nmero de lotes o disminuir las reas de donacin originalmente autorizadas. En las autorizaciones se dejar constancia del uso del suelo de los lotes y reas privativas resultantes de coeficiente de ocupacin y utilizacin del suelo. Arts. 5.46 5.48 La Seccin Sptima de los Condominios, los condominios horizontales, verticales y mixtos requerirn autorizacin previa a la constitucin de dicho rgimen e inscripcin de los acuerdos respectivos en el instituto de la funcin registral conforme lo establece el presente Libro y sus disposiciones reglamentarias, los condominios que implique ocho o ms viviendas o ms de tres mil metros cuadrados de construccin sern autorizados en reas urbanas o urbanizables segn la tipologa prevista en los conjuntos urbanos, se aplicarn los mismos lineamientos de los conjuntos urbanos para su autorizacin Art. 5.38, a excepcin de la obligacin de ceder superficies de terreno para vas pblicas, en los condominios horizontales, verticales y mixtos habitacionales, sociales progresivos, de inters social y
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popular, as como en los horizontales y mixtos de tipo medio, residencial y residencial alto el numero de viviendas ser de sesenta por cada predio o lote resultante de la subdivisin o conjunto urbano y en los verticales ser de ciento veinte por cada uno, el tramite y resolucin de los condominios se sujetar a lo dispuesto en la reglamentacin de este Libro. Art. 5.49 5. 52 La Seccin Octava del Plano de Lotificacin de las Zonas de Urbanizacin Ejidal o Comunal, requerir aprobacin previa del plano de lotificacin por parte de la Secretara, para tal efecto la asamblea de ejidatarios y comuneros respectiva se sujetar a las disposiciones marcadas en este Libro. Art. 5.53 Captulo Segundo de los Instrumentos Municipales de Control del Desarrollo Urbano, Seccin Primera de la Cdula Informativa de Zonificacin; Los interesados en conocer el uso del suelo, , densidad, coeficiente de ocupacin y utilizacin, la altura y las restricciones de carcter federal estatal y municipal para un predio y que establezca el plan municipal de desarrollo urbano la podrn solicitar a la autoridad competente y esta no constituir autorizacin alguna y ser meramente de carcter informativo y vigente mientras el Plan no se modifique. Art. 5.54 En la Seccin Segunda de la Licencia del Uso del Suelo. Se refiere al uso y aprovechamiento con fines urbanos y la edificacin en cualquier predio, y la requerir de acuerdo a lo siguiente: tramite ante la autoridad competente por el interesado, su objeto es autorizar las normas para el uso y aprovechamiento de acuerdo al plan municipal de desarrollo urbano aplicable, contendr el dictamen de impacto regional en los caso previstos por este Libro, ser vigente por un ao y prorrogada por otro una sola vez no constituir autorizacin para construir obras o realizacin de otras actividades y no se requerir licencia para los lotes resultantes de conjuntos urbanos, subdivisiones o condominios autorizados siempre y cuando su uso este comprendido en la autorizacin respectiva. Art. 5.55 y 5.56 La Seccin Tercera de los Cambios de Uso y Aprovechamiento del Suelo. Los interesados en realizar cambios en el uso del suelo, densidad, coeficiente de ocupacin y utilizacin, la altura no constituir modificaciones al respectivo plan municipal de desarrollo urbano y lo podrn solicitar a la autoridad cuando concurran los siguientes supuestos: cuando se ubique en un rea urbana o urbanizable, cuando sea compatible con los usos o aprovechamientos previstos en la zona y no altere ni las caractersticas ni imagen de la estructura urbana, que se recabe la opinin favorable de la Comisin de Planeacin del desarrollo Municipal y cuando los cambios a usos del suelo de impacto regional se requerir de dictamen y dems requisitos que establezca la reglamentacin de este Libro. Art. 5.37

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Del Ttulo Cuarto del Sistema estatal de Informacin del Desarrollo Urbano que tendr por objeto recabar, organizar y aplicar los procesos de planeacin, regulacin, control y evaluacin del desarrollo urbano relacionada con los asentamientos humanos y los centros de poblacin, recibiendo informacin de las autoridades estatales y municipales la informacin y documentacin certificada de las autorizaciones de manera mensual. Art. 5.58 - 5.60 El Ttulo Quinto se refiere a las medidas de seguridad, infracciones y sanciones que la Ley prev para todo lo relacionado con este Libro siendo a travs del estado o Municipio correspondiente que as lo seale. Arts. 5.61 5.64 El libro quinto es como un instrumento que nos permite saber los lineamientos y la normatividad que marca la Ley en este caso a travs del Cdigo Administrativo y su Reglamentacin correspondiente y que se debe consultar para aquellos que pretendemos realizar acciones que tengan que ver con los Asentamientos Humanos y los Usos del Suelo que el Gobierno del Estado de Mxico a travs de la Secretara de Desarrollo Urbano dictamina, pues se establecen los diferentes pasos a seguir para una correcta aplicacin de la Ley.

ARQ. ALFREDO SANCHEZ INIESTRA

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