Attention : Cette fiche na pas pour objet de fixer administrativement la valeur des biens.

Elle ne doit pas tre assimile une instruction administrative. Elle propose les principales mthodes dvaluation susceptibles dtre utilises et gnralement admises par les experts privs ou publics. Elle pourra tre complte par la consultation douvrages spcialiss dans lvaluation de tel ou tel bien.

Les principales mthodes dvaluation

Trois dentre elles ont un champ dapplication tendu la majorit des types dimmeubles : lvaluation par comparaison ; lvaluation par le revenu ; lvaluation daprs la valeur antrieure. ___________________________________________________________________________________________

La mthode dvaluation par comparaison

Ds lors quil sagit de rechercher quel prix pourrait se ngocier un immeuble sil tait mis en vente, cette mthode est sans conteste la mieux approprie, puisquelle sappuie sur les donnes relles du march immobilier. Elle consiste, en effet, apprcier la valeur vnale du bien laide de termes de comparaison constitus par les ventes portant sur des immeubles identiques ou tout au moins similaires. Cest la mthode la plus couramment employe par ladministration et par les experts privs et les juridictions qui ont connatre des problmes touchant la valeur des immeubles. Sa mise en uvre suppose une tude de march destine recenser les ventes les plus significatives que lon a coutume dappeler termes de comparaison et qui doivent permettre de procder lvaluation proprement dite du bien dont la valeur est recherche.

La mise en uvre de la mthode.________________________________________________

Elle comprend trois phases distinctes : la recherche des ventes de biens de mme nature ; la slection des termes de rfrences significatifs ; lanalyse des prix dclars.

1. La recherche des ventes des biens de mme nature. Elle sera guide par des critres, lis la nature du bien et lactivit du march, au rang desquels figurent principalement : lidentification plus ou moins fine de la catgorie de biens sur laquelle doit porter ltude ; la dlimitation du secteur gographique de recherche ; ltendue de la priode sur laquelle seront menes les investigations de lvaluateur. Il est vident que les notions que recouvrent ces trois critres seront dautant plus larges quil sagira dimmeubles peu courants et compris dans un march peu actif. Mais lvaluation devra toujours veiller la fiabilit des ventes retenues comme rfrence. Ainsi, pour les biens rares, lvaluation restera crdible en tendant les recherches lensemble du territoire et en les faisant porter sur une priode de 2 ou 3 ans, condition de prendre pour termes de comparaison des biens ayant exactement la mme spcificit (htels de grand luxe par exemple). Par contre, lexpertise restera sujette caution si elle sappuie sur des ventes rcentes de biens situs dans une aire gographique restreinte (canton ou commune) mais ne prsentant pas les caractristiques exactes de la catgorie du bien valuer.

Compte tenu de la spcificit de chaque bien, les modalits de la recherche des termes de comparaison peuvent tre schmatises partir de deux axes perpendiculaires reprsentant : lun, le champ gographique des recherches, et lautre, la priode de recherches, ces critres pouvant varier de faon importante selon lactivit du march ou le degr de raret du bien.

SCHEMA DE LESPACE DE COMPARAISON POUR DES BIENS DE CATEGORIE COURANTE HYPOTHESE DUN MARCHE ACTIF
Priode Limite du champ gographique en fonction de la spcificit des biens

2 ans

Limite danciennet relative des ventes

1 an

6 mois

3 mois

1 mois

Champ gographique Rue Commune Quartier Canton Dpart. Rgion France

ESPACE DE COMPARAISON

SCHEMA DE LESPACE DE COMPARAISON POUR DES BIENS DE CATEGORIE COURANTE HYPOTHESE DUN MARCHE PEU ACTIF
Priode Limite du champ gographique en fonction de la spcificit des biens

2 ans

Limite danciennet relative des ventes

1 an

6 mois

3 mois

1 mois

Champ gographique Rue Commune Quartier Canton Dpart. Rgion France

ESPACE DE COMPARAISON

SCHEMA DE LESPACE DE COMPARAISON POUR DES BIENS RARES HYPOTHESE DUN MARCHE PEU ACTIF
Priode

2 ans Limite danciennet relative des ventes

1 an

6 mois

Limite du champ gographique en fonction de la spcificit des biens 3 mois

1 mois

Champ gographique Rue Commune Quartier Canton Dpart. Rgion France

ESPACE DE COMPARAISON

2. La slection des termes de rfrences. Deux immeubles peuvent tre de mme nature sans pour autant tre comparables (pavillon neuf dot dun confort moderne et pavillon ancien sans confort, par exemple). Il convient ds lors de procder une slection des ventes les plus significatives, cest--dire celles qui portent sur les immeubles ayant avec le bien valuer le maximum de points communs au plan : des caractristiques physiques et juridiques ; et de lenvironnement conomique. Le besoin dune telle slection sera dailleurs ressenti dune faon dautant plus pressante que le march sera actif et, partant, que le nombre des ventes releves sera important. La recherche des caractristiques des biens est, ce titre, primordiale. 3. Lanalyse des prix dclars. Aprs avoir compar les immeubles entre eux, il convient danalyser les prix dclars pour tenter den dduire avec le maximum de certitude possible la valeur vnale recherche. Pour cela deux mthodes sont possibles : La comparaison directe : Elle consiste dduire directement la valeur du bien des prix dclars. Elle est applicable : en cas de similitude suffisante entre les biens pris pour termes de comparaison et le bien estimer ; ou lorsque le prix global a une signification conomique particulire, telle la valeur du lot pour les terrains btir situs dans un mme lotissement ou des lotissements semblables. La comparaison indirecte par lintermdiaire de prix unitaires. Susceptible dtre utilise dans la majorit des cas, elle consiste choisir une unit de mesure, gnralement de superficie, adapte au type de bien en cause et rduire les prix exprims dans les actes des valeurs unitaires, sur lesquelles portera lanalyse. Les units les plus couramment utilises sont regroupes ci-dessous par nature de bien :

terrains nus : - terrains btir : le mtre carr ; lare (encore usit dans certaines rgions) ; la charge foncire par mtre carr constructible ;

- terrains usage agricole :

lhectare ; lare ; le mtre carr pour certaines cultures spcialises de faible tendue.

Immeubles btis : - maisons individuelles : mtre carr de superficie dveloppe pondre hors uvre (SDPHO), terrain intgr ou non selon les cas ; mtre carr de surface utile (ou habitable). Cette unit est peu utilise pour les maisons individuelles car son emploi exige que chaque immeuble dispose dune superficie comparable de locaux annexes non retenus pour le dcompte de la surface utile (garages, caves, sous-sols, etc.). 5

- appartements : le mtre carr de surface utile ou habitable. Il convient dapporter une attention particulire au nombre de parkings ou de boxes vendus avec les appartements; - immeubles de rapport : le mtre carr de superficie dveloppe pondre hors uvre, terrain intgr. Remarque. Que lvaluation seffectue par les mthodes de comparaison directe ou indirecte, lvaluateur se trouve gnralement devant une fourchette de prix assez large. Il lui appartient alors dinterprter les diffrences observes de faon dgager les valeurs dominantes, cest--dire les valeurs auxquelles ou autour desquelles se ralisent la majorit des transactions. Il convient pour y parvenir de prendre en compte non seulement linfluence des diffrents facteurs de la valeur sur les prix dclars, mais aussi les circonstances propres chaque affaire. Il en est ainsi du degr de sincrit qui peut tre attach au prix dclar en considration par exemple :

de la nature de lacte (adjudication, cession entre parents des degrs divers, etc), ou de la personnalit de lacqureur (collectivits, tablissements ou organismes publics ou parapublics).

En ce qui concerne les adjudications, il convient de noter que les prix obtenus peuvent tre, soit anormalement levs, soit anormalement bas en raison dun intrt de convenance propre un adjudicataire ou, encore, du peu de publicit donne une affaire. Lobjectif de cette ultime analyse est de permettre dappliquer au bien estimer la base unitaire la mieux adapte ses caractristiques propres. Ds lors que cette base est dtermine, la phase dvaluation proprement dite prsente peu de difficult pratique.

Apprciation gnrale de la mthode. ____________________________________________

Outre la ncessit dtre en prsence dun march suffisamment actif pour permettre de dgager une valeur dominante pour un type de bien donn, la mise en uvre de cette mthode est parfois dlicate. Toute la difficult tant de dterminer le degr danalogie des immeubles comparer, le principal cueil de lvaluation par comparaison est de conduire des rapprochements artificiels, reposant sur une dformation des termes de rfrence, surtout lorsque, le march immobilier tant peu abondant, les ventes significatives sont rares. Le risque est donc grand dtendre la comparaison des biens prsentant plus de diffrences que de ressemblances, des biens loigns dans lespace, emprunts des marchs locaux diffrents ou encore des biens ayant fait lobjet de ventes trop loignes dans le temps. Des corrections et des rajustements sont alors indispensables. Ils peuvent donner lieu des apprciations subjectives de lvaluateur. En effet, mme parfaitement conduite, lvaluation ne fournit pas toujours des bases suffisamment concordantes pour lever toute hsitation. ___________________________________________________________________________________________

La mthode dvaluation par le revenu

Elle consiste dterminer la valeur vnale dun bien en appliquant au revenu quil procure son propritaire un coefficient de capitalisation convenablement choisi. Sa mise en uvre exige : la connaissance du revenu de limmeuble valuer ; la recherche du taux de capitalisation adapt au type de cet immeuble. Cest la dtermination de ce taux qui pose le plus de problmes, car elle ncessite, dune part, une tude de march qui permettra dapprcier la valeur des immeubles lous comparables et, dautre part, la recherche du revenu de chacun de ces mmes immeubles. Au surplus, les diffrents taux, obtenus en calculant le pourcentage des revenus par rapport la valeur vnale des biens auxquels ils sappliquent, sont susceptibles dentrer dans une fourchette trs large et dans laquelle il sera difficile de faire un choix pertinent. Il faut, en effet, ne pas perdre de vue que le fait de retenir un taux de 4 % plutt quun taux de 3 % entrane une diminution du capital de 25 %. Or il est courant que lcart entre les taux soit bien suprieur un point. 6

Bien entendu, cette mthode ne peut tre employe que pour valuer des biens lous et, partant, elle ne permet daboutir qu des valeurs immeubles occups . Elle trouvera donc surtout sappliquer lorsquil sagira dvaluer des immeubles btis et, notamment, des immeubles de rapport. ___________________________________________________________________________________________

La mthode dvaluation daprs la valeur antrieure

Cette mthode dite galement valuation par les origines de proprits consiste dterminer la valeur vnale actuelle dun immeuble en partant dun prix exprim, ou dune valuation attribue cet immeuble loccasion dune mutation ou dans un acte juridique antrieur. Ce prix ou cette valuation est affect dun coefficient de rajustement destin exprimer lvolution de la valeur de limmeuble depuis la mutation ou lacte pris pour rfrence. Pour que cette mthode puisse tre utilise avec efficacit, il est ncessaire que certaines conditions se trouvent remplies :

il faut, tout dabord, que lon ait pu relever, diverses poques choisies comme poques de rfrence, un nombre suffisant de termes de comparaison susceptibles de faire ressortir une volution des prix qui soit significative et, par suite, un coefficient valable de rajustement. Cette mthode suppose donc un march immobilier actif, mais, contrairement la mthode par comparaison, elle nexige pas que les termes de comparaison portent sur des immeubles dune spcificit trs proche de celle qui caractrise limmeuble valuer : il suffit quils concernent une grande catgorie de biens (maisons individuelles par exemple).

par ailleurs, il est indispensable que limmeuble valuer et les termes de comparaison retenus naient pas subi, depuis la vente dorigine, de transformations sensibles en ce qui concerne leurs caractristiques physiques, juridiques ou conomiques. Cest ainsi par exemple que les biens dont la situation locative, la constructibilit, la desserte par les transports en commun (phnomne trs sensible en rgion Ile-de-France) auraient t modifies, devraient tre systmatiquement carts.

En labsence de tout indice de rfrence fiable traduisant lvolution des marchs fonciers locaux, cette mthode est actuellement peu utilise par les experts privs et les juridictions. Pour viter les alas inhrents cette mthode, on ne doit pas manquer de prendre en compte, le cas chant : les modifications, affectant la consistance ou lusage du bien, intervenues depuis la dernire vente et susceptibles davoir une rpercussion importante sur sa valeur ; ventuellement, linsuffisance, par rapport au march immobilier de lpoque, du prix antrieurement dclar, sauf prendre le risque daboutir une valuation elle-mme minore, quel que soit, par ailleurs, le soin apport la dtermination du coefficient dactualisation. Ces deux dernires mthodes, peu fiables, ne doivent tre utilises qu dfaut de termes de comparaison suffisamment nombreux et probants, la mthode dvaluation par comparaison tant de loin la meilleure.