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A reforma do sistema registral imobilirio brasileiro Srgio Jacomino* Cartrios s existem no Brasil?

Essa pergunta me formulada rotineiramente sempre que me apresento como registrador imobilirio e dirigente do Instituto de Registro Imobilirio do Brasil - Irib. Para um determinado setor da sociedade, os Cartrios de Registro de Imveis so pouco mais do que arquivos pblicos, na verdade grandes depsitos de papel, poeira e carimbos. O preconceito foi tomando conta da instituio e pouco a pouco fomos nos esquecendo das matrizes histricas que fundaram o Registro no pas razes econmico-sociais que impulsionaram o registro hipotecrio na primeira metade do sculo XIX. Hoje, parafraseando o poeta, perguntamo-nos: existirmos, a que ser que se destina? Tive ocasio de apresentar, num importante seminrio sobre o novo cdigo civil brasileiro evento promovido pela Abecip, em 2003 , uma sntese dos debates parlamentares que empolgaram o parlamento no Brasil Imprio e que culminaram com o advento do Regulamento Hipotecrio de 1846. No eixo daquelas discusses se encontrava um elemento que nos parece ainda hoje muito caro ao mercado imobilirio: segurana jurdica. Como os registros de imveis podem se constituir em verdadeiros alicerces de um bom sistema de crdito imobilirio? Como construir uma infra-estrutura de assinalao de direitos e publicidade daquelas vicissitudes jurdicas que afetam diretamente o bem imvel objeto de transaes? No me pejo em declarar que o sistema registral brasileiro vem cumprindo eficazmente, h mais de 150 anos, esse importante papel de publicidade e consagrao de direitos imobilirios. Basta observar que simplesmente impossvel pensar em garantias reais e a hipoteca o direito real de garantia arquetpico sem cogitar um bom sistema de publicidade imobiliria. A ns, cidados do sculo XXI, simplesmente impossvel interagir no mercado sem informao informao clara, qualificada, segura, alm de tudo avalizada pelo prprio Estado. A alternativa que se tem a essa infra-estrutura de assinalao, consagrao e publicidade de direitos reais a via da jurisdicionalizao das relaes contratuais que tm por objeto bens imveis. E todos ns sabemos o quo inadequada essa via para uma sociedade complexa, dinmica e que aspira desenvolver-se economicamente. Inadequada e cara, socialmente falando, diga-se de passagem, especialmente se atentarmos para uma esclarecida econometria do processo judicial, sabedores dos custos inerentes pesada mquina judiciria. Se bem o sistema registral continua a prestar seus relevantes servios sociedade brasileira, preciso, contudo, evoluir. Dar curso s reformas que so reclamadas pela sociedade brasileira quando o tema, afinal das contas, a segurana jurdica preventiva. preciso reconhecer que os processos de registro mantiveram-se quase inclumes no curso de mais de um sculo. Desde 1846, quando se criou o registro hipotecrio brasileiro, concebeu-se um sistema de fixao da informao em livros cujas referncias bsicas projetaram-se na legislao superveniente e esto entranhadas na prxis cartorria. Mesmo 1

o sistema de matrcula, inaugurado em 1976, mantm a marca indelvel dos livros fundirios e de indicadores que foram concebidos no bojo das reformas do sculo XIX. De l para c, a informao migrou lentamente dos livros fundirios e povoou as matrculas, operando nesse caso uma transformao meramente morfolgica que no atingiu em pleno a medula do sistema. Somente recentemente, com o advento de reformas legais pontuais (e a retificao consensual de registro paradigmtica nesse sentido) se comea a pensar seriamente em dar curso a mais amplas reformas de molde a recapacitar tecnologicamente os registros imobilirios brasileiros. Os registros imobilirios ptrios como de resto a prpria sociedade brasileira apresenta um grau de assimetrias profundo, coexistindo micro-sistemas que podem ser reputados modelares em grandes centros urbanos, como So Paulo, por exemplo, e sistemas estatizados que so ineficientes, caros e inseguros. E no o so nica e to-somente por serem estatizados que os servios prestados diretamente pelo Estado um dia, Oxal!, havero de ser igualmente modelares mas por no existir, no mbito da administrao pblica, a clara percepo da grandeza e da importncia econmica e social do Registro. Ao menos como o vem os operadores do mercado e em regra os prprios registradores imobilirios. preciso avanar, portanto. preciso diminuir as assimetrias e os desnveis evidentes na prestao desse importante servio. preciso encarar a necessidade de uma reforma infraestrutural. E a informatizao do Registro Predial hoje um imperativo para a sobrevivncia dessa instituio. Ao longo dos anos os registros foram criando sistemas auxiliares que tornaram a informao juridicamente relevante facilmente recupervel e cognoscvel. De tal maneira isso ocorreu que hoje possvel uma modelagem de um flio real eletrnico para o qual a informao registral poderia migrar sem grandes traumas. Flio real eletrnico um nome que parece um tanto quanto pretensioso, mas adequado e justificvel por suas razes tradicionais, afinal flio = folha e real = coisa, imvel; portanto matrcula imobiliria eletrnica. Mas a informatizao do registro no poder ocorrer sem que se defina claramente um marco legal. E essa referncia tanto ou mais importante por pretender radicalizar a idia de blindagem dos direitos que so objeto da publicidade registral, cujo suporte informtico , como no poderia deixar de ser, um instrumento coadjuvante, tornando mais claros, precisos, rpidos e seguros os meios de consagrao, fixao e obteno da informao juridicamente relevante. Esse desafio o registro toma a si, mas no se perde no solipsismo de laivos idealistas, julgando que os fundamentos jurdicos de uma instituio essencialmente jurdica so suficientes para justific-la plenamente. Imperam no Registro razes de ordem econmica e social, fato que no passou despercebido ao escrutnio do Prncipe do Direito das Coisas, Lafayette, que em 1877 j verberava que os fundamentos do registro hipotecrio no so jurdicos... so econmicos!

Por essa razo no se pode lanar a uma empresa dessa envergadura sem buscar firme apoio nos makers e players do mercado imobilirio, sem promover um amplo debate que envolva as foras criativas do mercado. Pois assim que, concretizando os termos de um convnio firmado a 6 de dezembro de 2002 com a Abecip Associao Brasileira das Empresas de Crdito Imobilirio e Poupana, por seu presidente do Comit Executivo, Dcio Tenerello e por incentivo de nosso tradicional interlocutor Dr. Carlos Eduardo Duarte Fleury, Superintendente, o Instituto de Registro Imobilirio do Brasil se lana a uma empresa ambiciosa e de longo alcance: remodelar o sistema registral brasileiro, fixando claros balizamentos jurdicos e legais para o fortalecimento dos direitos reais e do crdito imobilirio. E no se pense que o foco esteja remarcado por preocupaes que uma crtica ligeira qualificaria de neoliberais com todos os equvocos que a expresso pode conter. Na verdade, as preocupaes que nos mobilizam so de carter econmico e social e bastaria acenar com os milhes de crditos imobilirios com garantia hipotecria que foram concedidos ao longo de dcadas no mbito de programas como o BNH e o SFH para justificar a necessidade de reformas, tendo em vista os desafios que esto postos para a plena consumao do Sistema de Financiamento Imobilirio - SFI. Estamos falando de moradias e de superao dos graves problemas habitacionais que o pas enfrenta. Dar maior agilidade e segurana ao Registro, dotar o sistema registral de instrumentos para interagir com as entidades de crdito imobilirio pela via telemtica, usando os recursos da infra-estrutura de chaves pblicas (PKI - public key infrastructure) para trnsito de documentos firmados eletronicamente; prover acesso informao registral pela Internet; proporcionar a modelagem de mecanismos de preveno de transaes em curso com o disparo de avisos eletrnicos de intercorrncia de ttulos contraditrios; consumao do flio real eletrnico (FRE); consagrao da f pblica registral e radicalizao da idia (j perfeitamente delineada nas reformas do Cdigo de Processo Civil) de inopobilidade de ttulos inscritos (que quer dizer: o que no se ache registrado no pode ser oposto aos ttulos e direitos inscritos), enfim, h um agenda complexa e vez estimulante que nos envolver a todos, atores diretamente envolvidos na garantia e segurana do trfico jurdico-imobilirio. O Registro cumpre uma importante misso: sua atribuio a transubstanciao de direitos. Afinal, o direito nasce com o registro; de sua engenharia jurdica surgem os direitos reais de garantia que sero tanto ou mais eficazes, seus efeitos mais ou menos fortes, os custos transacionais mais ou menos expressivos, quanto mais importncia se d ao Sistema Registral brasileiro. Srgio Jacomino registrador imobilirio em So Paulo, Capital, e Presidente do Instituto de Registro Imobilirio do Brasil (IRIB). Publicado originalmente na Revista do SFI Publicao oficial da ABECIP - Edio 19, ano 9, 2005.