PONTFICIA UNIVERSIDADE CATLICA DE SO PAULO PUC SP

DIREITO REAL DE AQUISIO PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Jeferson Gonalves Ferreira Turma MA8

So Paulo 29 de novembro de 2012

DIREITO REAL DE AQUISIO PROMESSA DE COMPRA E VENDA

A promessa ou o compromisso de compra e venda o contrato, irrevogvel e irretratvel, atravs do qual o promitente (ou compromitente) vendedor obriga-se a vender ao promissrio (ou compromissrio) comprador determinado previamente, imvel, pelo preo, a condies e modos no estabelecidos momento do outorgando-lhe escritura definitiva

adimplemento da obrigao. Dessa forma o promissrio comprador, ao pagar o preo e satisfazer todas as condies estipulados no contrato de promessa de compra e venda, adquire direito real sobre o imvel, podendo reclamar a outorga da escritura definitiva, ou sua adjudicao compulsria, na hiptese de haver recusa por parte do promitente vendedor ou de terceiros. Anteriormente, mas especificamente, no artigo 1.088 do revogado Cdigo Civil de 1916, permitia que o promitente vendedor, antes de celebrado o contrato definitivo, se arrependesse. No tinha, dessa forma, o promissrio comprador nenhum direito sobre o imvel, visto que o contrato gerava apenas direitos obrigacionais entre as partes, resolvendo-se por indenizao e/ou perdas e danos. A fim de evitar abusos, com o uso desse meio para enriquecimento sem causa por parte do promitente vender, o Decreto Lei n 58/37 conferiu ao promissrio comprador direito real sobre o lote compromissado, bem como a Lei n 6.766/79, no seu artigo 25, deu ao instituto a caracterstica de irretratabilidade, e reafirmando-o como direito real oponvel a terceiros. Com o advento do Cdigo Civil de 2002, nos artigos 1.417 e 1.418, consagrou a promessa irretratvel de compra e venda, desde que, devidamente registrada em competente Cartrio de Registro de Imveis, como um direito real aquisio de imvel rural ou urbano, loteado ou no.

Assim,

com

essas

inovaes

os

promissrios

compradores

adquiriram o direito real sobre o imvel comprado, o direito adjudicao compulsria desde que adimplentes e desde que tenham os seus contratos registrados no Cartrio de Registro de Imveis, na forma da lei, com a ressalva que, constitudos em mora, sem posterior adimplemento da dvida tero rescindido seus contratos. Para compreender o modelo da promessa de compra e venda, devemos analis-la tanto sob o ngulo de uma relao obrigacional como ainda de uma relao de direito real, mas especificamente um direito real de aquisio. Cabe lembrar que o cdigo no incluiu a promessa de compra e venda no rol de contratos tpicos, uma vez que esse apresenta linhas gerais delineadas na seo que trata do contrato preliminar (artigos 462 a 466 CCB/02), cuja principal espcie justamente a promessa de compra e venda. Dentro da esfera obrigacional, admite-se que o promissrio comprador se vincule a uma obrigao de dar, caracterizada pelo pagamento de valores sucessivos, a fim de satisfazer integralmente a quantia ajustada com o promitente vendedor, que em contrapartida, assume uma obrigao de fazer, de natureza obrigacional, consistente na cooperao para a formao do contrato definitivo pela outorga de escritura definitiva de compra e venda em prol do promissrio comprador ao tempo da quitao. Assim, quando integralizado o pagamento do preo, o promissrio comprador intimar o promitente vendedor a outorgar-lhe escritura (realizar a prestao prometida de contratar) e, s depois de esgotado o prazo legal para faz-lo, buscar a adjudicao compulsria por sentena, valendo como ttulo para registro. Em contrapartida, a promessa de compra e venda como direito real aquisio surge quando o instrumento pblico ou particular da promessa objeto de registro no Cartrio de Registro de Imveis (exigncia feita pelo artigo 1.417 CCB/02), dando ao direito do promissrio alcance a terceiros estranhos a relao contratual. A oponibilidade absoluta do direito real gera sequela e torna

ineficaz em face daquele, as alienaes e oneraes posteriores ao registro do contrato preliminar, efeito esse que decorre exclusivamente do em Cartrio de Registro de Imveis, antes e independentemente do pagamento do preo. O registro da promessa de compra e venda gera direito real aquisio, em carter erga omnes, porm a pretenso ora descrita s poder ser exercitada pelo promissrio comprador aps o pagamento integral do preo. Isto , antes do adimplemento integral s h um direito eventual, que no impede eventual alienao do bem pelo promitente vendedor a um terceiro, pois ainda guarda consigoa titularidade do bem. A falta de registro faria com que, mesmo pago o preo, o promissrio comprador no mais pudesse reaver o imvel de terceiro. De fato, se o promitente vendedor alienasse o imvel prometido venda em detrimento ao direito obrigacional do promissrio comprador, obstaculizar-se-ia o seu direito execuo especfica do contrato, pois nenhuma sentena poderia substituir a vontade do promitente vendedor se ele j no mais se encontrasse na titularidade do imvel ao tempo da quitao da promessa, restando apenas ao promissrio o direito a indenizao por perdas e danos resultantes do inadimplemento do contratante em sua obrigao de fazer.

Bibliografia:

GOMES, Orlando. Direitos Reais. 19 edio. Rio de Janeiro. Editora Forense 2007.

MONTEIRO, Washigton de Barros. Curso de Direito Civil Direito das Coisas. 38 edio. So Paulo. Editora Saraiva. Volume 3.

SOBRENOME, PRENOME abreviado. Ttulo: subttulo (se houver). Edio (se houver). Local de publicao: Editora, data de publicao da obra. N de pginas ou volume. (Coleo ou srie)

Do que se infere que esse novo contrato aproxima-se do pr-contrato ou contrato preliminar de venda, porque seu resultado prtico adiar a transferncia do domnio do bem compromissado at que o preo seja totalmente pago, DIFERENCIANDO-SE DELE PORQUANTO D LUGAR ADJUDICAO COMPULSRIA. (maria helena diniz)