PODER JUDICIRIO

TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO 1 CMARA DE DIREITO PRIVADO

Registro: 2012.0000629436

ACRDO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelao n 013683381.2007.8.26.0001, da Comarca de So Paulo, em que apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SO PAULO - BANCOOP, so apelados SAMIR PEREIRA ACIOLI, PAULO HENRIQUE DOS SANTOS, SELMA FRANCISCA DOS SANTOS, MARCELO NUNES, ALESSANDRA MARCOLINO NUNES, ELAINE CRISTINA FERRI DE LIMA, RICARDO DI PRIMA, VALDOMIRO PEREIRA LIMA, LUIZ ROBERTO ALVES, ELIANA ALVES FERREIRA, MARCELA MEDEIROS DE SOUZA e VALMIRLENE MEYRE FERREIRA DA SILVA.

ACORDAM, em 1 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo.

O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores RUI CASCALDI (Presidente) e ELLIOT AKEL.

So Paulo, 27 de novembro de 2012.

PAULO EDUARDO RAZUK RELATOR ASSINATURA ELETRNICA

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Apelao: Comarca: Juzo de origem: Juiz prolator: Processo: Apelante: Apelado:

0136833-81.2007.8.26.0001 So Paulo Frum Regional de Santana 5 Vara Cvel Maurcio Campos da Silva Velho 0136833-81.2007.8.26.0001 Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo Bancoop Samir Pereira Acioli (e outros)

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Unidades adquiridas de cooperativa habitacional Resduo calculado a ttulo de apurao final do empreendimento Quantia vultosa, apurada unilateralmente pela cooperativa, aps considervel tempo decorrido da aparente quitao do preo entabulado no contrato Ausncia de demonstrao do emprego dos valores na obra ou da participao do cooperado na assembleia que deliberara a respeito Abusividade manifesta Nulidade da clusula contratual em que se fundamenta a cobrana Precedentes Procedncia do pedido de inexigibilidade dos valores e entrega de termos de quitao aos adquirentes Reforma da sentena para afastar a condenao da cooperativa a efetuar a construo da rea de lazer e das sessenta vagas de estacionamento, ressalvada a possibilidade de o pedido ser formulado pelo condomnio, que detm legitimidade para tanto, em ao autnoma Sucumbncia recproca Apelo provido em parte.

VOTO N 25552
A sentena de fls. 546/548, cujo relatrio adotado, julgou procedente em parte ao declaratria de nulidade de clusula contratual c.c. preceito cominatrio e pedido de tutela antecipada, fundada em compromisso de compra e venda de imvel. Apela a r, postulando a reforma da sentena para o fim de afastar a declarao de inexigibilidade da cobrana
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e a outorga do termo de quitao, assim como para que no seja obrigada a concluir as obras inacabadas. O contrariado. o relatrio. Os apelados so compromissrios apelo foi preparado, recebido e

compradores de unidades habitacionais no empreendimento denominado Condomnio Conjunto dos Bancrios Horto Florestal, na cidade de So

Paulo, cuja incorporao e construo incumbia cooperativa apelante. O negcio entabulado previa a entrega das obras de forma escalonada, de forma que a primeira fase deveria ser entregue at o final de fevereiro de 2001 e a ltima fase at setembro de 2004 (clusula 8, fls. 84). Ao final das obras, a posse das unidades foi transferida aos apelados. Ocorre que, cerca de trs anos depois do prazo de entrega da ltima fase, a apelante passou a exigir dos apelados valor referente a parcelas de apurao final do empreendimento (fls. 22). De incio, convm pontuar que a apelante, conquanto intitulada cooperativa, no tem natureza nem caractersticas prprias de uma. verdadeira incorporadora e construtora de imveis, razo pela qual se sujeita s disposies do Cdigo de Defesa do Consumidor. No outro, alis, o entendimento da jurisprudncia. No sentido:
Cooperativa habitacional. Descaracterizao da

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cooperativa. Disfarce de compromisso de venda e compra da casa prpria. Prazos longos de entrega, a critrio exclusivo da cooperativa. Abusividade, com rompimento do equilbrio do contrato. Recurso provido. (TJSP, apelao cvel n 106.944-4, 4 Cmara de Direito Privado rel. Desembargador Narciso Orlandi).

Nessa esteira que, havendo adimplido (ao menos aparentemente) o preo de aquisio das unidades compromissadas venda, os apelados viram-se supervenientemente cobrados de elevado resduo, apurado unilateralmente pela apelante. Conquanto at haja notcia da realizao de assembleia para demonstrar a existncia desse resduo, no h indcios da participao dos apelados e nem tampouco dos mecanismos utilizados para calcul-lo, pro rata, em relao a cada adquirente. O que se tem, na prtica, situao aberrante, em que tempo aps supostamente haverem quitado o seu imvel, os apelados viram-se s voltas com cobrana de elevado valor, calculado unilateralmente pela apelante, a ttulo de apurao final do empreendimento. evidente que em empreendimentos realizados a preo de custo, no dado cooperativa prever, de antemo, na poca da celebrao do contrato, o preo exato de cada unidade compromissada venda. Dispunha a cooperativa, entretanto, de muitos outros mecanismos contratuais lcitos e no abusivos para enfrentar a possibilidade de flutuao dos custos da construo ao longo do tempo a contratao de seguro, por exemplo.
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Da forma como prevista, a apurao superveniente do saldo devedor, ao exclusivo talante da cooperativa, termina por manter os cooperados vinculados por prazo indefinido, sem ser-lhes dado obter a quitao da unidade que tencionam adquirir. Ressalte-se, como j mencionado, que a origem e o detalhamento do saldo em questo no foram demonstrados a contento pela cooperativa. Em termos mais simples, no h notcia de como se apurou o vultoso valor cobrado dos apelados, e nem do efetivo emprego de tais recursos em proveito dos cooperados. No sentido:
COOPERATIVA HABITACIONAL - Cobrana de apurao final do custo do empreendimento. Inadmissibilidade. Aderentes que no participaram da realizao do rateio final de responsabilidade. Assemblia omissa quanto ao valor do saldo residual. Valores calculados de forma unilateral Embora exista a previso de cobrana do resduo relacionado ao custo final da obra, no houve demonstrao dos gastos. Sentena de improcedncia incorretamente prolatada, apelo provido em parte para declarar a quitao dos valores pagos, determinar a outorga dos instrumentos definitivos de transmisso da propriedade. Invertidos os nus do sucumbimento, mantida apenas a no obrigatoriedade de registro da incorporao, j que esta juridicamente no existe Cabendo averbao da construo no Registro Imobilirio, assim que finalizada (TJSP, 8 Cmara de Direito Privado, Apelao n. 9143706-44.2007.8.26.0000, Rel. Des. Luiz Ambra, j. 3.10.11). Declaratria - Obrigao de fazer - Ao ajuizada em face de cooperativa habitacional, visando a instituio de condomnio edilcio,

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reconhecimento de inexigibilidade de resduo, desconsiderao da personalidade jurdica e a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor Pagamentos de todas as parcelas contratuais, previstas no quadro-resumo do termo de adeso ao empreendimento - Impossibilidade da cooperativa, muito tempo aps a entrega das obras, pleitear elevado saldo residual sem comprovao cabal do descompasso entre o custo do empreendimento e do preo pago pelos adquirentes - Violao ao princpio da boa-f objetiva, mediante comportamento contraditrio e inrcia por deixar os cooperados em situao de eterna insegurana Relao de consumo caracterizada a ensejar a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor Custas e Honorrios advocatcios suportados pela r - Recurso desprovido da r e provido recurso do autor (TJSP, 4 Cmara de Direito Privado, Apelao n. 0341220-90.2009.8.26.0000, Rel. Des. Fbio Quadros, j. 22.9.11).

Especificamente nesta 1 Cmara de Direito Privado, tambm h precedentes em semelhante sentido:

COOPERATIVA HABITACIONAL - Aquisio de imvel pelo sistema de autofinanciamento Cobrana de dbito a ttulo de "reforo de caixa" Possibilidade prevista em contrato, desde que vinculada a aumento de custo - Hiptese no comprovada - Inexistncia de demonstrativo aprovado em assemblia, rgo soberano de deliberao sobre a administrao da cooperativa Art. 38 da Lei n 5.764/71 - Dvida inexigvel Prestaes pactuadas quitadas - Fato incontroverso Outorga de escritura definitiva determinada Perdas e danos sequer especificadas - Indenizao indevida - Repetio em dobro do indbito Inadmissibilidade - Hiptese condicionada a dolo ou culpa, no ocorrida - Sucumbncia recproca Recurso provido em parte (Apelao n. 914509819.2007.8.26.0000, Rel. Des. Rui Cascaldi, j. 26.4.11).

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CONTRATO - Compromisso de compra e venda de imvel - Construo a preo de custo - Saldo residual - Falta de aprovao das contas em assembleia conforme determina o estatuto da cooperativa - Inexigibilidade da cobrana - Matria de mrito que no se confunde com falta de documento indispensvel propositura da demanda - Aprovao superveniente no configurada - Ratificao dos fundamentos da sentena (art. 252, do RITJSP/2009) - Recurso desprovido (Apelao n. 011624349.2008.8.26.0001, Rel. Des. Luiz Antonio de Godoy, j. 10.5.11).

Desse modo, deve ser reconhecida a nulidade da clusula 16 do contrato, em que se fundamenta o pedido de pagamento da diferena apurada pela apelante, de forma que fica mantida a procedncia do pedido de inexigibilidade dos valores cobrados e entrega de termos de quitao aos apelados. No que diz respeito ao pedido concluso das obras inacabadas, relativas rea de lazer e ausncia de sessenta vagas de garagem, a legitimidade ativa pertence ao condomnio, visto que diz respeito a reas comuns, de interesse de todos os condminos, no podendo os apelados postular em nome prprio direito que no exclusivo deles. No sentido, por analogia ao presente caso:
Ao "ex empto" - Falta de algumas vagas de garagem em condomnio edilcio - Violao do memorial de incorporao, do instrumento de instituio e especificao e do Cdigo de Obras e Edificaes - Responsabilidade da incorporadora Legitimidade ativa do condomnio Defeito de construo em rea comum - Vagas

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indeterminadas - Indenizao correspondente desvalorizao do edifcio e dos apartamentos Existncia de algumas vagas com dimenses inferiores s mnimas previstas em lei Uso difcil, mesmo com manobrista - Indenizao devida pela impossibilidade de uso pleno - Ao procedente Apelao provida. (TJSP Apel. 906859809.2007.8.26.0000 10 Cmara de Direito Privado Rel. Guilherme Santini Teodoro j. 18.10.2011).

Assim, a sentena merece reforma apenas para afastar a condenao da apelante a efetuar a construo da rea de lazer e das sessenta vagas de estacionamento, conforme memorial descritivo do empreendimento, ressalvada a possibilidade de o pedido ser formulado pelo condomnio, em ao autnoma. Recproca a sucumbncia, cada parte arcar com metade das custas e despesas processuais e com os honorrios de seus patronos. Posto isso, dou provimento em parte ao apelo. PAULO EDUARDO RAZUK Relator

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