Cortesía de Francisco Ochoa Ochoa

NUEVA LEY SOBRE SERVIDUMBRES PETROLERAS Y SU

APLICACIÓN POR ANALOGÍA A LA VALORACIÓN DE PREDIOS A
SER ADQUIRIDOS POR EL ESTADO
Por: Francisco Ochoa Ochoa

31 de Enero del 2009

Recién fue aprobada por el Congreso de la República de Colombia la Ley 1.274 del
5 de enero de 2009 que establece el procedimiento para el avalúo de las
servidumbres petroleras.

En buena hora, se legisla en Colombia sobre la forma como se deben tasar las
servidumbres. Es quizá el primer intento de crear una doctrina sobre cómo se
deben realizar los avalúos de esta compleja figura jurídica.

El disponer de unas claras reglas de juego permitirá equilibrio y justicia entre

propietario y explorador petrolero, asegurando que se pague lo justo al dueño del
predio y evitando al mismo tiempo demoras injustificadas que retrasan de
manera perjudicial el proceso de explotación económica del subsuelo.

Nuestra legislación sobre servidumbres rige desde el año de 1886 y está

contenida en el Código Civil.

En este Código no se da ningún indicio ni orientación acerca de la forma como se

deben tasar o pagar los derechos de paso (i.e. servidumbres). Tan solo en uno de
sus artículos se hace mención a que se pagará el valor de la faja ocupada y un 10%
más, procedimiento sobresimplificado y un tanto erróneo para la tasación de las
servidumbres.
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Las empresas públicas que continuamente imponen servidumbres de paso para la

instalación de sus redes de energía, acueducto, gas, alcantarillado, oleoductos,
etc., determinan a su antojo los valores a pagar y, afortunadamente para ellas,
pero lamentablemente para los propietarios de los predios, los valores
propuestos son aceptados por estos últimos, quienes desconocen los derechos
que les otorga la ley y tienen, en un alto porcentaje de los casos, la concepción de
que las servidumbres para el paso de redes de servicios públicos son obligatorias
(lo cual es cierto) y que también es obligatorio aceptar la propuesta económica
que le presente la empresa de servicios públicos (concepto errado).

Afortunadamente, la nueva ley citada abre la posibilidad de adelantar un proceso

de negociación entre las partes. Si no se logra un acuerdo entre ellos con respecto
al valor a pagar por la servidumbre, se puede y debe acudir a un juez, quien
designará a su vez un perito avaluador a partir de la lista de auxiliares de la
justicia; este perito deberá emitir concepto (i. e. deberá fijar un valor a la
servidumbre) dentro de los quince días siguientes a su nombramiento.

Vale la pena citar de manera textual lo que manifiesta la ley acerca del criterio
con el cual este perito debe adelantar su trabajo:

Para efectos del avalúo el perito tendrá en cuenta las condiciones

objetivas de afectación que se puedan presentar de acuerdo con el
impacto que la servidumbre genere sobre el predio, atendiendo la
indemnización integral de todos los daños y perjuicios, sin perjuicio
de las reclamaciones posteriores que pueda presentar el propietario,
poseedor u ocupante de los predios afectados por daños ocasionados
a los mismos durante el ejercicio de las servidumbres. No se tendrán
en cuenta las características y posibles rendimientos del proyecto
petrolero, ni la potencial abundancia o riqueza del subsuelo, como
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tampoco la capacidad económica del contratista u operador. La
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ocupación parcial del predio dará lugar al reconocimiento y pago de

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una indemnización en cuantía proporcional al uso de la parte

afectada, a menos que dicha ocupación afecte el valor y el uso de las
zonas no afectadas.

Vale destacar tres elementos muy importantes:

1. El avalúo debe ser integral, abarcando todos los daños y perjuicios

causados, sin perjuicio de las reclamaciones posteriores que pueda
presentar el propietario por daños durante el ejercicio de la servidumbre.

Este artículo está desarrollando el principio de la reparación integral del

daño, que constituye un principio general del derecho, el cual consiste en
que el causante del daño debe repararlo de manera íntegra a la persona
afectada, pues sólo de esta manera se garantiza la aplicación de una
verdadera justicia.

Por eso, el valor a tasar no puede limitarse a una cantidad relacionada

únicamente con el precio del terreno, pues, de ser así, estaría dejándose
por fuera la compensación de los otros daños ocasionados como
consecuencia de la imposición de la servidumbre (e. g. en muchos casos el
daño causado por el paso de una servidumbre consiste en la destrucción de
fuentes de agua, lo que ocasiona un gran deterioro en el valor comercial del
resto del terreno).

Lo que ha ocurrido normalmente es que la entidad (por lo general una

empresa prestadora de servicios públicos) pide el avalúo solicitando solo la
determinación del valor de la faja de tierra y omitiendo de manera
intencional la tasación de daños y perjuicios; ante la falta de conocimiento
sobre sus derechos, el propietario se siente obligado y termina por aceptar
el valor propuesto por la entidad. En caso que el propietario pretendiera
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una indemnización por los daños y perjuicios sufridos a causa de la
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servidumbre, debía recurrir a una demanda ante la instancia judicial

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correspondiente. Con este procedimiento se buscaba ante todo

desestimular al propietario a reclamar el justo pago, quien por lo general
optaba por desistir de su reclamación ante las demoras, costos y riesgo que
podía implicar un proceso jurídico. Así, el propietario terminaba aceptando
a regañadientes lo que le ofrecían, aunque no fuera el justo valor. .

Existen varios casos en los cuales se aplica la misma estrategia por parte del
Estado y sus agentes; uno de los más frecuentes es el relacionado con la
adquisición de predios para los fines previstos en la Ley 388 de 1997 y
Decreto 1.420 de 1998. Cuando se requiere desarrollar una obra pública, la
entidad pública se limita a solicitar simplemente el avalúo comercial del
terreno y las edificaciones a adquirir, ignorando los perjuicios colaterales
causados (i. e. daño emergente y lucro cesante) y obligando al ciudadano a
aceptar la propuesta de compra dentro de los treinta días siguientes a la
notificación de la misma.

Esta propuesta, al igual que en el caso de las servidumbres, generalmente

contiene sólo el valor comercial del terreno y la parte de las construcciones
afectadas. Si el propietario pretende que se le reconozcan daños y
perjuicios adicionales reales causados, estos le son ignorados
olímpicamente y para reclamarlos se le obliga a acudir a las instancias
judiciales; este proceso de reclamación tarda muchísimo, con lo cual se
desestimula a los propietarios afectados a reclamar.

La gran importancia de la nueva ley es que ratifica lo que ha venido

diciendo la jurisprudencia constitucional, al igual que un importante sector
de la doctrina, en el sentido en que en la negociación de fajas de terreno,
ya sea para la construcción de obras públicas o para la imposición de
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servidumbres, la compensación a pagar no puede limitarse al simple
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precio de la tierra o de la faja afectada, sino que debe ser suficiente para
compensar integralmente el daño ocasionado.
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Ante la negativa de algunas entidades estatales a reconocer la existencia

de este principio, esta norma resulta ser una gran ayuda para ratificar el
argumento expuesto; además, podrá alegarse su aplicación analógica o
interpretación extensiva para ratificar la necesidad de que a los
propietarios de predios involucrados en negociaciones con el Estado les
sean compensados integralmente los daños causados por dicha
negociación forzosa.

Con base en el principio elemental de la analogía contenido en la legislación

Colombiana, se puede deducir que el criterio de la integralidad del avalúo
es aplicable no solo en la tasación de servidumbres, sino también en el
caso de la valoración de bienes que serán adquiridos dentro de los casos
contemplados por el decreto 1.420 de 1998, de los cuales se destacan los
más frecuentes:

• Adquisición de inmuebles:
• por enajenación forzosa.
• por enajenación voluntaria.
• A través del proceso de expropiación por vía judicial.
• A través del proceso de expropiación por vía
administrativa.
• Determinación del efecto plusvalía.
• Determinación del monto de la compensación en tratamientos de
conservación.
• Pago de la participación en plusvalía por transferencia de una porción
del predio objeto de la misma.
• Determinación de la compensación por afectación por obra pública. 5
Surge de lo anterior una clara conclusión: el valor de los avalúos para
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adquisición de predios e imposición de servidumbres de paso no puede

limitarse simplemente al pago de un valor relacionado con la faja de
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terreno. El valor real a pagar (y a tasar por parte de quienes realizan estos
avalúos para el Estado) debe abarcar el valor comercial real de los
inmuebles más todos los perjuicios colaterales (i. e. daño emergente y
lucro cesante) que se originen, sin necesidad de obligar a los propietarios
de los inmuebles a recurrir a las instancias judiciales para reclamarlos.

Es conveniente que Estado, avaluadores y ciudadanos conozcan los

derechos y obligaciones que les corresponde según la ley para así evitar
que los estrados judiciales aumenten el ya suficientemente alto número de
procesos para juzgar. También para que el Estado solicite los avalúos como
en justicia deben hacerse y para que los avaluadores los elaboren con un
criterio de justicia.

2. El valor a pagar (y a avaluar) no podrá tener en cuenta las características y

posibles rendimientos del proyecto petrolero (o de que se trate), ni la
potencial abundancia o riqueza del subsuelo, como tampoco la capacidad
económica del contratista u operador.

3. Dentro de la indemnización a calcular, cabe incluir los potenciales daños

causados en el resto del predio. Reza textualmente la ley lo siguiente: “La
ocupación parcial del predio dará lugar al reconocimiento y pago de una
indemnización en cuantía proporcional al uso de la parte afectada, a menos
que dicha ocupación afecte el valor y el uso de las zonas no afectadas.”

Lo anterior significa que si la presencia de una red de oleoducto (o de

servicios públicos) afecta o desvaloriza el resto del predio, este daño o
menor valor en el área restante debe ser resarcido por la entidad pública
que impone la servidumbre.
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Sirva como ejemplo un caso en el cual el paso de la red produce la

desaparición de una fuente de agua de la cual se surtía el ganado que
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ocupaba el área de potreros restantes. Antes del paso de la red estos

potreros tenían aguas vivas propias; después del paso de la red los potreros
quedaron sin agua. Surgen tres preguntas: ¿Qué causa originó la pérdida
de la fuente de agua? ¿Vale lo mismo un terreno para ganadería con agua
que sin ella? ¿Quién debe asumir el pago de la pérdida de valor?

A partir del análisis anterior se puede notar que el alcance de la nueva ley sobre
servidumbre de hidrocarburos es enorme y va mucho más allá del alcance
enunciado en la propia Ley, especialmente si se entiende la filosofía de
indemnización integral que contiene y si se aplica el principio jurídico de la
analogía.

Conviene que las entidades del Estado y la ciudadanía se documenten e ilustren

debidamente sobre las alcances de esta nueva norma. Su conocimiento y una
adecuada asesoría profesional permitirán una relación más justa y equitativa
entre las partes.

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