COSTOS DEL PROYECTO

6.1. COSTOS TOTAL DEL PROYECTO

El cuadro se muestra el costo total del proyecto incluyendo el financiamiento y la incidencia de cada cuenta en el costo:

Nota: Los egresos incluyen IGV y el TC=2.90 soles por dlar americano. Como se observa en el cuadro, el terreno y la construccin representan el 90% de los costos.

6.2. COSTO TOTAL DEL PROYECTO/M2

Se muestran dos ratios de costos/m2:

Nota: El costo incluye financiamiento

6.3. COSTO DE CONSTRUCCIN

El costo de construccin (ms IGV)/m2 de AT incluyendo gastos generales y utilidad es de US$ 444/m2. Adicionalmente se mostrarn los costos de construccin a manera de Cronograma Valorizado. Al cronograma valorizado de obra se le ha aadido hitos importantes tales como la obtencin de la licencia de obra, el inicio y fin del casco y los acabados. Asimismo, se ha colocado los hitos que marcaran el ritmo de la construccin que normalmente son los vaciados de los techos. Tal como se muestra en el cronograma cada dos semanas se espera vaciar un techo. Nota: Durante los dos primeros meses de construccin (mes quinto y sexto del proyecto) solo se realizarn los trabajos preliminares, las obras provisiones y una parte del movimiento de tierra ya que slo se cuenta con la licencia automtica.

INGRESOS DEL PROYECTO

Para fijar el precio de un producto se debe tener en cuenta ciertos factores tales como el costo del producto, la oferta y el precio de los competidores. As mientras los costos establecen el lmite inferior para el precio que la empresa puede cobrar por su producto el mercado establecer el lmite superior.

7.1. PRECIOS DE MERCADO

Utilizando la informacin presentada en el Captulo 3: Estudio de Mercado se ha calculado el precio promedio de la competencia/ m2 techado de departamento:

Nota: El precio incluye IGV. En relacin a los productos que se ofrecen, stos son bastante similares con respecto a la distribucin y acabados. Es comn que el precio de venta del departamento incluya por lo menos 1 estacionamiento y en algunos casos depsito.

7.2. PRECIO DE VENTA

Se ha colocado un precio de US$ 940/m2 a los departamentos 102, 202, 301,302 y 402 que no tienen terraza. Al dplex 101 le ha aumentado el precio (US$950/m2) al igual que al flat 500 (US$960).

FINANCIAMIENTO
Los proyectos pueden financiarse mediante recursos propios, a travs del financiamiento bancario, a travs de otros inversionistas o mediante alguna combinacin de ellos. En este caso el Proyecto Cosmos se trabajar con recursos propios y con financiamiento bancario. 8.1. FINANCIAMIENTO BANCARIO Los requisitos que exigen las entidades financieras para la evaluacin del crdito promotor comprenden los siguientes aspectos:

8.1.1. Evaluacin Tcnica Econmica y Legal de la Empresa Promotora y/o Constructora del Proyecto Inmobiliario: Documentacin de la Empresa El banco revisar los registros pblicos de la empresa: la constitucin y los poderes. Experiencia en el Negocio El banco tomara importancia la experiencia demostrable de proyectos similares ejecutados por la empresa. Evaluacin Econmica Financiera de la Empresa El banco solicitara los balances y estados de ganancias y prdidas. En ellos podr comprobar las deudas a corto y largo plazo, la liquidez, el monto del patrimonio y la probable morosidad en el pago de sus deudas. 8.1.2. Evaluacin Tcnica del Proyecto Inmobiliario El banco contrata a costo del cliente una empresa consultora que evala el proyecto en sus aspectos tcnicos, econmicos y legales. La documentacin para el estudio comprende: Memoria Descriptiva del Proyecto Aspectos normativos (Parmetro Urbansticos y Edif.) Anteproyecto Cuadro de Acabados Presupuesto de Obra reas y Precios por Unidad Inmobiliaria Flujo de caja proyectado y Ganancias y Prdidas Anlisis de competencia de la zona Documentos del Terreno: Partida Registral del Inmueble, HR, PU

8.1.3. Condiciones del Prstamo Luego de la evaluacin, la consultora sugiere al banco las condiciones del prstamo, cmo: Monto a Financiar Forma de Desembolso del Prstamo: En este caso, el desembolso se dar en armadas previa verificacin del avance. Garantas: El banco exigir como garanta la hipoteca del Terreno donde se desarrollar el proyecto. Aporte del Promotor: El banco exige un aporte mnimo de aprox. el 15% por parte del promotor. Adems, para que el banco desembolse la primera armada de dinero se deber cumplir con: Porcentaje de Preventas El banco pide un porcentaje de preventas para iniciar el desembolso del prstamo. Este valor est vara entre el 15 y 30% de preventas de acuerdo a la calificacin que d el banco al promotor inmobiliario.

Obtencin de la Licencia de Obra 8.2. ESQUEMA DE FINANCIAMIENTO DEL PROYECTO Se asume que el proyecto se trabajar con: El aporte propio Las cuotas iniciales de las preventas Y el resto de la inversin necesaria para culminar la construccin se financiar con el banco. De esta manera se asegura el trmino de la construccin del edificio sin tomar en cuenta el flujo de las ventas. El ingreso de las ventas se utilizar para pagar el prstamo. Como se puede apreciar en el captulo 6: Costos del Proyecto, se requiere aproximadamente US$ 828,000 para cubrir la inversin del proyecto (sin gastos financieros y sin IGV por pagar). Esta necesidad de inversin se cubrira de la siguiente forma: Aporte La empresa aportar aproximadamente US$ 252,000 de sus propios recursos en efectivo, los cuales cubrirn los costos de la compra del terreno, el desarrollo proyecto y el trmite para la obtencin de la licencia de obra. El aporte propio representa el 252/828=30% de la inversin. Pre-ventas Se comenzar la construccin con el equivalente a 2 pre ventas (2/7=29%). Las 2 preventas totalizan un monto de US$ 261,000 que generaran US$ 52,200 de cuotas iniciales y US$ 208,800 de desembolsos hipotecarios puente que se desembolsaran al final de la construccin y seran medio de pago para el crdito promotor. Las cuotas iniciales de las pre-ventas equivalen al 52/828=6% de la inversin. Crdito Promotor Se requerir como mximo US$ 517,000 de crdito promotor que representara el 517/828=62% de la inversin y el 517/529=98% del costo de construccin. Ventas El ingreso de las ventas cubrira el 2% restante de la inversin.

COSTOS DEL PROYECTO

COSTO TOTAL DEL PROYECTO

COSTO TOTAL DEL PROYECTO POR M2

COSTO DE CONSTRUCCIN

INGRESOS DEL PROYECTO PRECIOS DE MERCADO PRECIO DE VENTA

FINANCIAMIENTO

FINANCIAMIENTO BANCARIO

ESQUEMA DEL FINANCIAMIENTO DEL PROYECTO

Evaluacin Tcnica Econmica y Legal de la Empresa Promotora y/o Constructora del Proyecto Inmobiliario

Evaluacin Tcnica del Proyecto Inmobiliario

Condiciones del Prstamo

Aporte

Documentacin de la Empresa

MONTO A FINANCIAR Pre-venta Forma de Desembolso del Prstamo

Experiencia en el Negocio Garantas

Crdito Promotor

Evaluacin Econmica Financiera de la Empresa

Aportes del Promotor

Ventas

Obtencin de la Licencia de Obra

Porcentaje de Preventas