Anda di halaman 1dari 38

PENERAPAN UNSUR PERENCANAAN KOTA

TATA GUNA LAHAN

STUDI KASUS

PERENCANAAN KOTA

RTA 3223

DISUSUN

O

L

E

H

SHERLY CHANDRA

100406024

sherly_chandra92@yahoo.com

O L E H SHERLY CHANDRA 100406024 sherly_chandra92@yahoo.com FAKULTAS TEKNIK DEPARTEMEN ARSITEKTUR UNIVERSITAS SUMATERA

FAKULTAS TEKNIK

DEPARTEMEN ARSITEKTUR

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

2012

ABSTRAK

Kota dalam perjalanannya selalu tumbuh dan berkembang, dan salah satu penyebabnya adalah adanya pertumbuhan ekonomi dan pertambahan penduduk. Perkembangan ini tentu membutuhkan lahan yang tidak sedikit, hingga pada akhirnya dapat terjadi perubahan tata guna lahan.

Peningkatan pembangunan sebuah kota diikuti dengan meningkatnya tuntutan akan lahan yang sesuai dengan kebutuhan guna menampung aktivitas masyarakat, diantaranya lahan untuk permukiman, perdagangan dan jasa. Hal ini menyebabkan bertambahnya lahan terbangun.

Dengan pertumbuhan penduduk yang saat ini relatif tinggi menyebabkan perkembangan guna lahan serta tingginya kebutuhan pelayanan perkotaan bagi masyarakatnya.

Dengan mengingat hampir semua kegiatan pembangunan memang mengambil tempat di atas tanah, dan bahwa dalam rangka implementasi RTRW diperlukan pengaturan penggunaan dan pemanfaatan tanah yang tidak terpisahkan satu sama lain, maka Pemerintah telah menerbitkan PP No.16/2004 tentang Penatagunaan Tanah dalam rangka melaksanakan Pasal 16 ayat (2) UU No.24/1992 yang menyatakan perlu adanya ketentuan mengenai pola pengelolaan tata guna tanah.

Kata Kunci: Tata guna tanah, Perkotaan

BAB I. PENDAHULUAN

1.1 LATAR BELAKANG

Di era globalisasi saat ini, pertumbuhan penduduk meningkat pesat. Penduduk di dunia terus bertambah seiring berjalannya waktu. Jumlah penduduk di Medan,sebagai contoh, pada tahun 2011 telah mencapai angka 2.949.830 jiwa dengan luas wilayah 265,10 km 2 . Sementara pada tahun 2001, jumlah penduduknya hanya mencapai 1.926.052 jiwa. Terlihat bahwa dalam kurun waktu 10 tahun, jumlah penduduk di Medan, ibukota provinsi Sumatera Utara, mengalami peningkatan jumlah penduduk yang cukup signifikan, yaitu sebesar lebih kurang satu juta jiwa.

Seiring meningkatnya jumlah penduduk, maka meningkat pula kebutuhan akan papan. Oleh karena itu, diperlukan lahan untuk permukiman. Lahan tidak hanya diperlukan untuk menyediakan kebutuhan untuk permukiman. Diperlukan pula lahan untuk sektor perdagangan, industri, dan lainnya.

Dengan pertumbuhan penduduk rata-rata sebesar 5,36% per tahun, faktor penduduk menjadi salah satu kontribusi terbesar bagi terbentuknya aktivitas perkotaan. Untuk menampung aktivitas penduduk tersebut, dibutuhkan lahan yang tidak sedikit. Hal ini pada akhirnya menyebabkan terjadinya persaingan lahan kota yang luasannya terbatas.

Dengan demikian, maka diperlukan suatu kebijaksanaan dalam mengelola lahan yang terbatas ini. Oleh karenanya, pengaturan penggunaan lahan dapat memberikan pilihan terbaik dalam mengalokasikan fungsi tertentu. Sehingga secara umum dapat memberikan gambaran keseluruhan bagaimana daerah-daerah pada suatu kawasan tersebut seharusnya berfungsi.

1.2 PERUMUSAN MASALAH

Berikut adalah rumusan masalah dari studi penerapan unsur tata guna lahan:

1. Bagaimanakah penerapan unsur tata guna lahan di kota-kota yang sedang berkembang?

2. Bagaimana pengklasifikasian tata guna lahan?

3. Bagaimana pola tata guna lahan?

4. Apa konsep penggunaan lahan?

1.3

PEMBATASAN MASALAH

Masalah dibatasi pada hal-hal sebagai berikut:

1. Lokasi terbatas pada kota-kota berkembang

2. Masalah tata guna lahan yang dibahas terutama di perkotaan

1.4 MANFAAT DAN TUJUAN

Manfaat dan tujuan dilakukannya studi penerapan unsur perencanaan: tata guna lahan adalah sebagai berikut:

1. Mengetahui konsep dalam perencanaan tata guna lahan

2. Mengetahui penerapan unsur tata guna lahan di kota yang bersangkutan

3. Mengetahui rencana pengaturan tata guna lahan di kota yang bersangkutan

4. Mengetahui perbandingan penerapan unsur tata guna lahan di beberapa kota

5. Sebagai pembelajaran unsur perencanaan kota

BAB II. TEORI UNSUR PERENCANAAN KOTA

2.1 UNSUR-UNSUR PERENCANAAN KOTA Beberapa unsur-unsur yang berpengaruh dalam melakukan perencanaan kota, antara lain adalah sebagai berikut:

1.

Transportasi

2.

Pejalan kaki (pedestrian)

3.

Tata guna lahan (land use)

4.

Perumahan

5.

Kawasan komersil

6.

Industri

7.

Wisata/ Rekreasi

8.

Utilitas kota

9.

Konservasi biodiversity

10. Urban environment

11. Dan sebagainya

Adapun unsur yang akan dibahas adalah tata guna lahan (land use).

2.2 LAHAN

2.2.1 PENGERTIAN GUNA LAHAN

Lahan merupakan sumber daya alam yang sangat. penting bagi kehidupan manusia. Dikatakan sebagai sumber daya alam yang penting karena lahan tersebut merupakan tempat manusia melakukan segala aktivitasnya.

Pengertian lahan dapat ditinjau dari beberapa segi, seperti dari degi fisik geografi dan segi ekonomi. Ditinjau dari segi fisik geografi, lahan adalah tempat dimana sebuah hunian mempunyai kualitas fisik yang penting dalam penggunaannya. Sementara ditinjau dari segi ekonomi lahan adalah suatu sumber daya alam yang mempunyai peranan penting dalam produksi (Lichrield dan Drabkin, 1980).

Beberapa sifat atau karakteristik lahan yang dikemukakan oleh Sujarto (1985) dan Drabkin (1980) adalah sebagai berikut:

1.

Secara fisik, lahan merupakan aset ekonomi yang tidak dipengaruhi oleh kemungkinan penurunan nilai dan harga, dan tidak terpengaruhi oleh waktu, Lahan juga merupakan aset yang terbatas dan tidak bertambah besar kecuali melalui reklamasi.

2. Perbedaan antara lahan tidak terbangun dan lahan terbangun adalah lahan tidak terbangun tidak akan dipengaruhi oleh kemungkinan penurunan nilai, sedangkan lahan terbangun nilainya cenderung turun karena penurunan nilai struktur bangunan yang ada di atasnya. Tetapi penurunan nilai struktur bangunan juga dapat meningkatkan nilai lahannya karena adanya harapan peningkatan fungsi penggunaan lahan tersebut selanjutnya.

3. Lahan tidak dapat dipindahkan tetapi sebagai substitusinya intensitas penggunaan lahan dapat ditingkatkan. Sehingga faktor lokasi untuk setiap jenis penggunaan lahan tidak sama.

4. Lahan tidak hanya berfungsi untuk tujuan produksi tetapi juga sebagai investasi jangka panjang (long-ferm investment) atau tabungan. Keterbatasan lahan dan sifatnya yang secara fisik tidak terdepresiasi membuat lahan menguntungkan sebagai tabungan. Selain itu investasi lahan berbeda dengan investasi barang ekonomi yang lain, dimana biaya perawatannya (maintenance cost) hanya meliputi pajak dan interest charges. Biaya ini relatif jauh lebih kecil dibandingkan dengan keuntiungan yang akan diperoleh dari penjualan lahan tersebut.

Penggunaan lahan adalah suatu proses yang berkelanjutan dalam pemanfaatan lahan bagi maksud-maksud pembangunan secara optimal dan efisien (Sugandhy, 1989) selain itu penggunaan lahan dapat diartikan pula suatu aktivitas manusia pada lahan yang langsung berhubungan dengan lokasi dan kondisi lahan (Soegino, 1987). Penggunaan lahan dapat diartikan juga sebagai wujud atau bentuk usaha kegiatan, pemanfaatan suatu bidang tanah pada suatu waktu (Jayadinata, 1992).

2.2.2 JENIS PENGGUNAAN LAHAN

Lahan kota terbagi menjadi lahan terbangun dan lahan tak terbangun. Lahan Terbangun terdiri dari dari perumahan, industri, perdagangan, jasa dan perkantoran. Sedangkan lahan tak terbangun terbagi menjadi lahan tak terbangun yang digunakan untuk aktivitas kota (kuburan, rekreasi, transportasi, ruang terbuka) dan lahan tak terbangun non aktivitas kota (pertanian, perkebunan, area perairan, produksi dan penambangan sumber daya alam). Untuk mengetahui penggunaan lahan di suatu, wilayah, maka perlu diketahui komponen komponen penggunaan lahannya.

Berdasarkan jenis pengguna lahan dan aktivitas yang dilakukan di atas lahan tersebut, maka dapat diketahui komponen-komponen pembentuk guna lahan (Chapin dan Kaiser,

1979).

Menurut Maurice Yeates, komponen penggunaan lahan suatu wilayah terdiri atas (Yeates,

1980):

1. Permukiman

2. Industri

3. Komersial

4. Jalan

5. Tanah publik

6. Tanah kosong

Menurut Hartshorne, komponen penggunaan lahan dapat dibedakan menjadi (Hartshorne,

1980):

1. Private Uses, penggunaan lahan untuk kelompok ini adalah penggunaan lahan permukiman, komersial, dan industri. 2. Public Uses, penggunaan lahan untuk kelompok ini adalah penggunaan lahan rekreasi dan pendidikan. 3. Jalan

Sedangkan menurut Lean dan Goodall, 1976), komponen penggunaan lahan dibedakan menjadi sebagai berikut:

1. Penggunaan lahan yang menguntungkan Penggunaan lahan yang menguntungkan tergantung pada penggunaan lahan yang tidak menguntungkan. Hal ini disebabkan guna lahan yang tidak menguntungkan tidak dapat bersaing secara bersamaan dengan lahan untuk ftmgsi yang menguntungkan. Komponen penggunaan lahan ini meliputi penggunaan lahan untuk pertokoan, perumahan, industri, kantor dan bisnis. Tetapi keberadaan. guna lahan ini tidak lepas dari kelengkapan penggunaan lahan lainnya yang cenderung tidak menguntungkan, yaitu penggunaan lahan untuk sekolah, rumah sakit, taman, tempat pembuangan sampah, dan sarana prasarana. Pengadaan sarana dan prasarana yang lengkap merupakan suatu contoh bagaimana. guna lahan yang menguntungkan dari suatu lokasi dapat mempengaruhi guna lahan yang lain.

Jika lahan digunakan untuk suatu tujuan dengan membangun kelengkapan untuk guna.lahan disekitarnya, maka hal ini dapat meningkatkan nilai keuntungan secara umum, dan meningkatkan nilai lahan. Dengan demikian akan memungkinkan beberapa guna lahan bekerja sama meningkatkan keuntungannya dengan berlokasi dekat pada salah satu guna lahan.

2. Penggunaan lahan yang tidak menguntungkan Komponen penggunaan lahan ini meliputi penggunaan lahan untuk jalan, taman, pendidikan dan kantor pemerintahan.

Dari uraian diatas dapat diketahui bahwa guna lahan yang menguntungkan mempunyai keterkaitan yang besar dengan guna lahan yang tidak menguntungkan. Guna lahan utama yang dapat dikaitkan dengan fungsi perumahan adalah guna lahan komersial, guna lahan industri, dan guna lahan publik maupun semi publik (Chajin dan Kaiser, 1979).

Adapun penjelasan masing masing guna lahan tersebut adalah:

1. Guna lahan komersial Fungsi komersial dapat dikombinasikan dengan perumahan melalui percampuran secara vertikal. Guna lahan komersial yang harus dihindari dari perumahan adalah perdagangan grosir dan perusahaan besar.

2. Guna lahan industri Keberadaan industri tidak saja dapat inemberikan kesempatan kerja namun juga memberikan nilai tambah melalui landscape dan bangunan yang megah yang ditampilkannya. Jenis industri yang harus dihindari dari perumahan adalah industri pengolahan minyak, industri kimia, pabrik baja dan industri pengolahan hasil tambang.

3. Guna lahan publik maupun semi publik Guna lahan ini meliputi guna lahan untuk pemadam kebakaran, tempat ibadah, sekolah, area rekreasi, kuburan, rumah sakit, terminal dan lain-lain.

2.2.3 PERUBAHAN GUNA LAHAN

Pengertian perubahan guna lahan secara umum menyangkut transformasi dalam pengalokasian sumber daya lahan dari satu penggunaan ke penggunaan lainnya. Namun dalam kajian land economics, pengertiannya difokuskan pada proses dialih gunakannya lahan dari lahan pertanian atau perdesaan ke penggunaan non pertanian atau perkotaan.

Perubahan guna lahan ini melibatkan baik reorganisasi struktur fisik kota secara internal maupun ekspansinya ke arah luar (Pierce, 1981). Perubahan guna lahan ini dapat tejadi karena ada beberapa faktor yang menjadi penyebab.

Ada empat proses utama yang menyebabkan terjadinya perubahan guna lahan, yaitu (Bourne. 1982):

1. Perluasan batas kota

2. Peremajaan di pusat kota

3. Perluasan jaringan infrastruktur

4. Tumbuh dan hilangnya pernusatan aktivitas tertentu

Menurut Chapin, Kaiser, dan Godschalk perubaban guna lahan juga dapat terjadi karena pengaruh perencanaan guna lahan setempat yang merupakan rencana dan kebijakan guna lahan untuk masa mendatang, proyek pembangunan, program perbaikan pendapatan, dan partisipasi dalam proses pengambilan keputusan dan pemecahan masalah dari pemerintah daerah.

Perubahan guna lahan juga terjadi karena kegagalan mempertermukan aspek dan politis dalam suatu manajemen perubahan guna lahan.

Menurut Chapin, 1996, perubahan guna lahan adalah interaksi yang disebabkan oleh tiga komponen pembentuk guna lahan, yaitu sistem pembangunan, sistem aktivitas dan sistem lingkungan hidup. Didalam sistem aktivitas, konteks perekonomian aktivitas perkotaan dapat dikelompokkan menjadi kegiatan produksi dan konsumsi. Kegiatan produksi membutuhkan lahan untuk berlokasi dimana akan mendukung aktivitas produksi diatas. Sedangkan pada kegiatan konsumsi membutuhkan lahan untuk berlokasi dalam rangka pemenuhan kepuasan.

2.3TATA GUNA LAHAN (LAND USE)

2.3.1 DEFINISI TATA GUNA LAHAN/TANAH (LAND USE)

Tanah (land) adalah sumber daya alam yang sangat penting bagi kehidupan manusia. Yang dimaksud dengan tata guna lahan/tanah (land use) adalah pengaturan penggunaan tanah (tata:

pengaturan). Hakekat dari tata guna tanah, yaitu bagaimana menata lahan sesuai dengan peruntukannya (Johara, 1999).

Tata guna tanah/lahan adalah pengaturan dan penggunaan yang meliputi penggunaan di permukaan bumi di daratan dan permukaan bumi di lautan. Adapun definisi tata guna tanah perkotaan adalah pembagian dalam ruang dari peran kota; kawasan tempat tinggal, kawasan tempat bekerja dan rekreasi. (Jayadinata, 1999:10).

Menurut Sadyohutomo (2006), dalam Ely (2006), istilah tata guna tanah juga berarti aturan atau pengaturan tanah agar diperoleh tatanan penggunaan yang diinginkan. Keinginan tersebut merupakan tujuan (goal) yang secara normatif diformulasikan dalam bentuk azas - azas tata guna tanah yang disingkat LOSS (Lestari, Optimal, Serasi, dan Seimbang), yang artinya penggunaan tanah yang ada telah sesuai dengan yang diharapkan.

Tata guna tanah biasanya dihubungkan dengan penatagunaan tanah, yang muncul setelah terbitnya Keputusan Presiden No. 26 Tahun 1988 tentang Badan Pertanahan Nasional, dimana yang dimaksud dengan penatagunaan tanah adalah rangkaian kegiatan merencanakan, melaksanakan dan mengendalikan tata guna tanah ( Soemadi 1994, dalam Ely 2006).

Jika ditinjau dari konteks perancangan kota maka pengertian pola penggunaan tanah (land use) adalah sebagai berikut (Danisworo 1991, dalam Ernawati 2005):

1. Mikro land use yaitu peruntukkan tanah pada suatu tempat yang secara langsung disesuaikan dengan masalah-masalah yang terkait dan bagaimana seharusnya daerah atau zona dikembangkan.

2. Land use Menurut Hamid Shirvani, yaitu ketentuan mengenai tata guna tanah dapat disesuaikan langsung dengan masalah bagaimana seharusnya suatu daerah dikembangkan.

3. Land use planning Menurut R.Tjahyono, yaitu proses alokasi sumber daya yang dilakukan sedemikian rupa sehingga manfaatnya dapat di rasakan seluruh masyarakat kota secara luas.

Menurut Koestoer (2001), dalam Ely (2006), tata guna tanah di kota biasanya mempunyai pola yang teratur dan mudah diduga. Nilai tanah dapat menentukan pola tata gunanya. Semakin tinggi dan baik nilai tanah cenderung menunjukkan pemiliknya hendak mengembangkannya untuk keuntungan paling tinggi. Tata guna tanah di kota besar digolongkan kedalam lahan pemukiman, ruang transportasi, lahan komersial dan industri, serta lahan milik umum.

2.3.2

PENGGUNAAN LAHAN

Penggunaan lahan adalah suatu aktivitas manusia pada lahan yang langsung berhubungan dengan lokasi dan kondisi lahan (Soegino, 1987:24). Penggunaan lahan adalah suatu proses yang berkelanjutan dalam pemanfaatan lahan bagi maksud-maksud pembangunan secara optimal dan efisien (Sugandhy, 1989:1). Jayadinata mengatakan bahwa penggunaan lahan adalah wujud atau bentuk usaha kegiatan pemanfaatan suatu bidang tanah pada satu waktu. Guna lahan (land use) menurut Edy Darmawan (2003:12) adalah pengaturan penggunaan lahan untuk menentukan pilihan terbaik dalam bentuk pengalokasian fungsi tertentu, sehingga dapat memberikan gambaran secara keseluruhan bagaimana daerah pada suatu kawasan tersebut seharusnya berfungsi. Pemanfaatan lahan di kota selalu dihubungkan dengan penilaian yang bertumpu pada ekonomis atau tidaknya jika sebidang tanah dimanfaatkan baik untuk rumah tinggal maupun melakukan usaha di atas tanah tersebut.

2.3.3 PEMBAGIAN TATA GUNA LAHAN (LAND USE)

Tata guna lahan (land use) terbagi menjadi dua bagian, yaitu:

1. Kawasan Terbangun Meliputi fasilitas pendidikan, fasilitas kesehatan, fasilitas peribadatan, fasilitas perumahan fasilitas perkantoran, fasilitas rekreasi dan olah raga, fasilitas perdagangan dan jasa serta fasilitas umum.

2. Kawasan Terbuka/tak terbangun

a. RTH (Ruang Terbuka Hijau) adalah ruang dalam kota atau wilayah yang lebih luas baik dalam bentuk areal memanjang/ jalur maupun dalam bentuk lain, dimana dalam penggunaanya lebih bersifat terbuka yang pada dasarnya tanpa bangunan dan pemanfaatannya lebih bersifat pengisian hijau tanaman atau tumbuhan.

b. Daerah konservasi adalah daerah yang maengandung arti perlindungan sumberdaya alam dan tanah tebuka serta pelestarian daerah perkotaan. Kawasan lindung diatur dalam keppres RI Nomor 32 tahun 1990.

2.3.4 TATA GUNA LAHAN PERKOTAAN

Kota secara umum merupakan ganungan dari dua komponen utama, yaitu: aktivitas dan ruang sebagai wadahnya (Syarifuddin, 2007: 1). Selanjutnya, Bintarto (Sarbini, 2008: 9) mengemukakan bahwa “Kota adalah suatu sistem jaringan kehidupan manusia dengan kepadatan penduduk yang tinggi, strata sosial ekonomi yang heterogen, dan corak kehidupan yang materialistik.”

Kota memiliki berbagai prasarana yang lengkap dalam upaya pemenuhan kebutuhan untuk mendukung aktivitas masyarakat yang ada di dalamnya sebagaimana Jayadinata (1999: 124) mengemukakan bahwa: “ Dalam pengertian yang lebih umum, kota adalah tempat yang mempunyai prasarana kota yaitu bangunan-bangunan besar, banyak bangunan perkantoran, jalan yang lebar, pasar yang luas beserta pertokoannya, jaringan kabel listrik dan jaringan pipa air minum dan sebagainya.”

Dari berbagai pengertian di atas, dapat disimpulkan bahwa kota adalah suatu lingkungan dengan prasarana lengkap yang ditujukan untuk memenuhi berbagai aktivitas dan corak kehidupan yang heterogen.

Pengertian tentang kawasan perkotaan menurut UU No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, yaitu: “Kawasan Perkotaan adalah kawasan yang mempunyai kegiatan utama bukan pertanian dengan susunan fungsi kawasan sebagai tempat permukiman perkotaan, pemusatan dan pendistribusian pelayanan jasa pemerintahan, pelayanan sosial dan kegiatan ekonomi.

Tata guna lahan perkotaan adalah suatu istilah yang digunakan untuk menunjukan pembagian dalam ruang dari peran kota: kawasan tempat tinggal, kawasan tempat bekerja dan kawasan rekreasi (Jayadinata, 1999: 125).

Menurut Undang-Undang Bina Marga secara umum suatu tata guna lahan dibagi dalam 5 unsur, yaitu sebagai berikut:

1. Wisma Unsur ini merupakan bagian ruang kota yang dipergunakan untuk tempat berlindung terhadap alam sekelilingnya untuk melakukan kegiatan sosial dalam komunitas/keluarga.

Unsur ini merupakan syarat yang utama bagi eksistensi suatu kota, karena unsur ini mewadahi aktifitas perkotaan dan merupakan jaminan bagi kehidupan masyarakatnya.

3. Marga Unsur ini merupakan bagian ruang perkotaan dan faslitas kota yang berfungsi menyelenggarakan hubungan suatu tempat dengan tempat lainnya di dalam kota (hubungan internal) serta hubungan antara kota-kota itu dengan kota-kota atau daerah lain (hubungan eksternal). Di dalamnya termasuk jaringan jalan, terminal, parkir, jaringan telekomunikasi dan energi.

4. Suka Unsur ini berfungsi untuk memenuhi kebutuhan penduduk kota akan fasilitas-fasilitas hiburan, rekreasi, olahraga, pertamanan, kebudayaan dan kesenian.

5. Penyempurna Elemen ini merupakan bagian penting bagi kota tetapi belum secara tepat tercakup ke dalam empat unsur sebelumnya. Di dalamnya termasuk fasilitas kesehatan, pendidikan, keagamaan, dan pemakaman kota.

2.3.5 PENGERTIAN POLA TATA GUNA LAHAN

Dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia pola mempunyai arti yaitu model, susunan, cara bagaimana sesuatu disusun atau dibangun. Dengan demikian pola tata guna lahan adalah model susunan tata guna lahan dalam konteks keruangan suatu kota, dalam penggunaan media atau lahan untuk fungsi kota.

Tiap kota di negara maju maupun negara berkembang mempunyai pola tata guna lahan atau pola keruangan kota yang tidak sama. Perbedaan pola keruangan ini menurut Bintarto (1977:56) disebabkan oleh: luas daerah kota, unsur topografi, faktor sosial, faktor budaya, faktor politik dan faktor ekonomi. Dan pada garis besarnya, pola keruangan kota dibagi menjadi 2 (dua), yakni: inti kota (core the city) dan selaput kota (intergruments), dimana pada kedua daerah tersebut masih dapat dijumpai daerah-daerah kosong (interstices).

2.3.6 POLA TATA GUNA LAHAN

Dalam pola tata guna tanah perkotaan yang berhubungan dengan nilai ekonomi, terdapat beberapa teori sebagai berikut (Johara, 1999):

1. Teori Jalur Sepusat atau Teori Konsentrik ( Concentric Zone Theory)

Dikemukakan oleh E.W. Burgess. Teori ini membagi lima zone penggunaan lahan dalam kawasan perkotaan yaitu: kawasan pusat kota; kawasan transisi untuk komersial dan industri; kawasan perumahan buruh yang berpendapatan rendah; kawasan perumahan buruh yang berpendapatan sedang; kawasan yang menampung erkembangan baru dan di sepanjang jalan besar menuju kawasan ini terdapat masyarakat berpenghasilan menengah dan atas.

ini terdapat masyarakat berpenghasilan menengah dan atas. Gambar : Teori Jalur Sepusat (Sumber : Johara, 1999)

Gambar : Teori Jalur Sepusat (Sumber : Johara, 1999)

a. Pada lingkaran dalam terletak pusat kota (central business district atau CBD) yang terdiri atas bangunanbangunan kantor, hotel, bank, bioskop, pasar dan toko pusat perbelanjaan (1).

b. Pada lingkaran tengah pertama terdapat jalur alih yang terdiri atas rumah - rumah sewaan, kawasan industry dan perumahan buruh (2).

c. Pada lingkaran tengah kedua terletak jalur wisma buruh, yaitu kawasan perumahan untuk tenaga kerja pabrik (3).

d. Pada lingkaran luar terdapat jalur madyawisma, yaitu kawasan perumahan yang luas untuk tenaga kerja halus dan kaum madya (middle class) (4).

e. Di luar lingkaran terdapat jalur pedagang, dimana sepanjang jalan besar terdapat perumahan masyarakat golongan madya dan golongan atas atau masyarakat upakota/ suburb (5).

2. Teori Sektor (Sector Theory) Konsep yang dikemukakan Humer Hoyt ini menyatakan bahwa kota-kota tidak tumbuh di dalam zone konsentrik saja, tetapi juga di sektor-sektor lain sejenis perkembangannya,

sehingga daerah perumahan dapat berkembang keluar sepanjang ada hubungan

transportasinya.

Susunan zone penggunaan lahan dalam teori ini adalah: pusat kota berada di dalam lingkaran pusat; pada sektor tertentu terdapat pula kawasan industri ringan dan kawasan perdagangan; perumahan buruh yang dekat dengan pusat kota dan sektor bagian sebelahnya; perumahan golongan menengah ditempatkan agak jauh dari pusat kota dan sektor industri dan perdagangan; perumahan golongan atas diletakkan lebih jauh lagi dari pusat kota.

golongan atas diletakkan lebih jauh lagi dari pusat kota. Gambar: Teori Sektor (Sumber : Johara, 1999)

Gambar: Teori Sektor (Sumber : Johara, 1999)

a. Pada lingkaran pusat terdapat pusat kota atau CBD (1).

b. Pada sektor tertentu terdapat kawasan industri ringan dan kawasan perdagangan (2).

c. Dekat pusat kota dan dekat sektor (2), pada bagian sebelahnya terdapat sektor murbawisma, yaitu kawasan tempat tinggal kaum murba atau kaum buruh (3).

d. Agak jauh dari pusat kota dan sektor industri serta perdagangan, terletak sektor madyawisma (4).

e. Lebih jauh lagi terdapat sektor adiwisma, kawasan tempat tinggal golongan atas (5).

3. Teori Pusat Lipat Ganda Menurut R. D. McKenzie, teori pusat lipat ganda atau teori banyak pusat ini didasarkan pada pengamatan lingkungan sekitar yang sering terdapat suatu kesamaan pusat dalam bentuk pola guna lahan kota daripada satu titik pusat yang dikemukakan pada teori sebelumnya. Dalam teori ini pula McKenzie menerangkan bahwa kota meliputi pusat kota,

kawasan kegiatan ekonomi, kawasan hunian dan pusat lainnya. Teori banyak pusat ini selanjutnya dikembangkan oleh Chancy Harris dan Edward Ullman yang kemudian membagi kawasan kota menjadi beberapa penggunaan lahan. Teori ini umumnya berlaku untuk kota-kota yang agak besar.

Teori ini umumnya berlaku untuk kota-kota yang agak besar. Kota terdiri atas: Gambar: Teori Pusat Lipat

Kota terdiri atas:

Gambar: Teori Pusat Lipat Ganda (Sumber : Johara, 1999)

a.

Pusat kota atau CBD (1).

b.

Kawasan niaga dan industri ringan (2).

b.

Kawasan murbawisma, tempat tinggal berkualitas rendah (3).

c.

Kawasan madyawisma, tempat tinggal berkualitas menengah (4).

d.

Kawasan adiwisma, tempat tinggal berkualitas tinggi (5).

e.

Pusat industri berat (6).

f.

Pusat niaga atau perbelanjaan lain di pinggiran (7).

g.

Upakota, untuk kawasan madyawisma dan adiwisma (8).

h.

Upakota (suburb) untuk kawasan industry (9).

Edy

Darmawan

mengatakan

bahwa

pembagian

ruang

kota

dalam

zoning

mempunyai beberapa keuntungan dan kelemahan.

kawasan

Beberapa keuntungan dalam penataan penggunaan lahan menjadi kelompok fungsional adalah:

1. Menjamin keamanan dan kenyaman atas terjadinya dampak negatif karena adanya saling pengaruh antar zone.

2.

Memudahkan penataan, perencanaan dan penggunaan lahan secara mikro yang ditentukan oleh kesamaan fungsi dan karakter pada setiap zone-nya.

3.

Memudahkan implementasi dalam pengawasan dan kontrol pelaksanaannya.

Beberapa kelemahan dari pembagian kelompok kawasan ini adalah:

1.

Karena pembagian zone yang sudah sesuai dengan fungsinya, pencapaian dari satu tempat ke tempat lain menjadi jauh dan memerlukan waktu yang lama.

2.

Dibutuhkan sarana prasarana transportasi yang besar dan kemungkinan terjadi kepadatan lalu lintas pada peak hours.

3.

Timbulnya kesenjangan keramaian dan sepinya kegiatan di kawasan tertentu, sehingga ditemukan kawasan mati pada jam-jam tertentu.

4.

Kepadatan zone yang tak seimbang menyebabkan pemanfaatan lahan tidak optimal.

2.4

KLASIFIKASI PENGGUNAAN LAHAN

Penggunaan lahan baik di perdesaan maupun di perkotaan memiliki derajat kompleksitas yang berbeda yang didukung oleh beberapa faktor, seperti: objek-objek bentangan alam, bentang budaya, ekosistem, sistem produksi dan sebagainya. Oleh karena itu, dalam rangka inventarisasi perlu dilakukan penggolongan atau pengelompokan atau klasifikasi.

Nelson (Sitorus, 2004: 32) menyatakan bahwa “klasifikasi pada dasarnya adalah pengelompokan objek tertentu yang sama atau sejenis dan pemisahan objek yang berbeda.” Tujuan dari klasifikasi adalah untuk menentukan kriteria dari klasifikasi dimana sistem klasifikasi tersebut disusun menyesuaikan dengan kebutuhan manusia (Ritoharoyo, 2002: 18).

Suatu sistem klasifikasi diperlukan untuk membagi kondisi di lapangan menjadi lebih khusus dalam unit-unit. Sistem klasifikasi yang baik adalah jika kelas-kelas diberikan batasan secara tegas, namun dalam kenyataan sering terlihat tidak tegas tetapi terdapat keterangan yang mampu menjelaskan. Klasifikasi penggunaan lahan di Indonesia cukup banyak dan setiap pakar penggunaan lahan mengembangkan klasifikasinya sendiri yang berakibat tidak adanya sistem klasifikasi yang baku di Indonesia (Febrianto, 2007: 26).

Klasifikasi penggunaan lahan telah banyak dilakukan oleh banyak peneliti, diantaranya adalah sistem klasifikasi menurut United States Geological Surveys (USGS) dan sistem klasifikasi menurut National Land Use Database (NLUD).

Sistem klasifikasi lahan USGS menyajikan kategori penggunaan lahan dan penutupan lahan yang lebih rinci, yaitu tingkat I, tingkat II dan tingkat III. Klasifikasi USGS di tingkat I menerangkan tentang penutup permukaan, tingkat II menerangkan tata guna tanah secara umum dan tingkat III menerangkan tentang tata guna tanah yang spesifik.

Adapun klasifikasi penggunaan lahan dalam aplikasi penginderaan jauh United States Geological Surveys (USGS), adalah sebagai berikut:

TINGKAT I

TINGKAT II

 

1. Pemukiman

2. Perdagangan dan jasa

3. Industri

Lahan perkotaan

4. Transportasi, komunikasi dan fasilitas umum

5. Komplek industri dan perdagangan

6. Perkotaan campuran dan lahan terbangun

7. Lahan terbangun lainnya

 

1. Tanaman semusim dan padang rumput

Lahan pertanian

2. Daerah buah-buahan, bibit dan tanaman hias

3. Tempat penggembalaan

4. Lahan pertanian lain

 

1. Lahan hutan gugur daun musiman

Lahan hutan

2. Lahan hutan yang selalu hijau

3. Lahan hutan campuran

 

1. Sungai

Perairan

2. Danau

3. Reservoir

4. Teluk dan muara

Lahan basah

1. Lahan hutan basah

2. Lahan basah bukan hutan

Lahan gundul

1. Dataran garam

2. Gisik

 

3. Daerah berpasir bukan gisik

4. Batuan singkapan gundul

5. Tambang terbuka, pertambangan dan tambang kecil

6. Daerah peralihan

7. Daerah gundul

 

1. Padang lumut, semak dan belukar

Padang lumut

2. Padang lumut tanah gundul

3. Padang lumut tanah basah

4. Padang lumut tanah campuran

Es atau salju abadi

1. Lapang salju abadi

2. Glasier

DoE (1986) dalam Kivell (2003: 47) mengklasifikasikan penggunaan lahan ke dalam dua divisi, 10 kelompok dan 24 kategori, seperti yang terlihat dalam tabel berikut:

DIVISI

KELOMPOK

KATEGORI

 

Pertanian

Lahan pertanian

Bangunan pertanian

 

Hutan

Hutan, lahan terbuka dan perairan darat

Padang rumput

Pedesaan

Tanah alami dan semi alami

 

Perairan darat

Barang tambang dan landfill

Barang tambang

Lahan pembuangan

Tempat rekreasi

Tempat rekreasi

Lahan lainnya

Lahan lainnya

 

Permukiman

Permukiman

Lembaga

Transportasi dan fasilitas umum

Jalan dan jalan raya

Transportasi lainnya

Perkotaan

 

Fasilitas umum

 

Industri

Industri dan komersial

Perkantoran

Gosir

Gudang

Pelayanan umum

Sarana komunitas

Sarana rekreasi

 

Lahan yang telah berkembang

Lahan kosong

Lahan perkotaan yang belum dikembangkan

Lahan sengketa

Menurut Kep. Menag/BKPN No. 1 Tahun 1997, komponen penggunaan lahan di suatu wilayah meliputi:

1. Perumahan Penggunaan lahan untuk perumahan ini masih dirinci dalam penggunaan lahan untuk perumahan teratur, perumahan tidak teratur, perumahan bertingkat dan kuburan/ makam.

2. Industri dan pergudangan Penggunaan lahan untuk industri dan pergudangan masih dirinci dalam penggunaan lahan untuk industri pertanian, industri non pertanian dan pergudangan.

3. Jasa Penggunaan lahan untuk jasa terdiri dari jasa pemerintahan, jasa pendidikan, jasa kesehatan, jasa peribadatan dan jasa pelayanan umum.

4. Komersial Penggunaan lahan untuk tanah komersial terdiri dari pasar, perdagangan umum, akomodasi dan rekreasi, lembaga usaha dan prasarana transpor.

5. Taman Penggunaan lahan untuk taman yang dimaksud disini adalah taman kota.

6. Tanah tidak ada bangunan Penggunaan lahan untuk lahan ini adalah tanah kosong, pertanian lahan basah, pertanian tanah kering, peternakan, perikanan dan hutan.

7. Lain-lain Penggunaan lain-lain yang dimaksud adalah jalan, sungai, saluran, rawa dan waduk.

kepentingan dari pengguna menjadikan klasifikasi penggunaan lahan sulit

ditentukan. Hal ini dikarenakan pengguna memerlukan informasi penggunaan lahan yang

spesifik baik dari aspek penekanan kategoriataupun skala peta yang diinginkan.

Perbedaan

Berdasarkan alasan tersebut, Suharyadi mencoba membangun klasifikasi baru yang diadopsi dari berbagai pustakan yang telah ada, yakni sebagai berikut:

TINGKAT I

TINGKAT II

TINGKAT III

LIPUTAN LAHAN YANG TERKAIT

   

1. Kompleks

Rumah/ gedung

perumahan

Permukaan yang

Permukiman kota

2. Kampung

diperkeras

3. Kawasan rumah

Permukaan yang

tinggal lainnya

tidak diperkeras

   

Rumah/gedung

Instalasi bukan

1. Kawasan perdagangan

2. Kawasan jasa

3. Kawasan industri

rumah/ gedung

Perdagangan, jasa dan industri

Permukaan yang

diperkeras

 

Permukaan yang

Kawasan

permukiman dan fungsi kekotaan lainnya

tidak diperkeras

   

Rumah/gedung

Instalasi bukan

rumah/ gedung

 

Kelembagaan

Permukaan yang

diperkeras

Permukaan yang

tidak diperkeras

   

Instalasi bukan

1. Jalan

rumah/ gedung

Transportasi,

komunikasi dan

2. Rel kereta api

3. Area parker

Permukaan yang

diperkeras

utilitas

4. Terminal

5. stasiun

Permukaan yang

tidak diperkeras

Sistem klasifikasi penggunaan lahan tidak akan ada yang sempurna dan universal. Hal ini dikarenakan sebuah sistem klasifikasi akan mengacu pada bentuk penggunaan lahan daerah tertentu, sehingga jika diterapkan untuk daerah lain kemungkinan terjadinya

ketidakcocokan akan ada. Klasifikasi bertujuan untuk pengelompokan atau membuat segmentasi mengenai kenampakan-kenampakan yang homogeny (Puspitosari, 2007: 20).

Klasifikasi yang digunakan dalam penelitian itu merupakan klasifikasi berdasarkan interpretasi visual pada citra, dimana pengenalan penggunaan lahan sampai pada tahap fungsi dari lahan tersebut yang kemudian langsung dilakukan pemberian batas penggunaan lahan langsung pada monitor computer (digitizing on screen).

2.5 KONSEP PENGGUNAAN LAHAN

Penggunaan lahan pada suatu kota umumnya berbentuk tertentu dan pola perkembangannya dapat diestimasikan. Keputusan-keputusan pembangunan kota biasanya berkembang bebas, tetapi diupayakan sesuai dengan perencanaan penggunaan lahan. Motif ekonomi adalah motif utama dalam pembentukanstruktur penggunaan tanah suatu kota dengan timbulnya pusat-pusat bisnis yangstrategis. Selain motif bisnis terdapat pula motif politik, bentuk fisik kota, sepertitopografi, drainase. Meskipun struktur kota tampak tidak beraturan, namun kalaudilihat secara seksama memiliki keteraturan pola tertentu. Bangunan-bangunanfisik membentuk zona-zona intern kota. Teori-teori struktur kota yang adadigunakan mengkaji bentuk-bentuk penggunaan lahan yang biasanya terdiri dari penggunaan tanah untuk perumahan, bisnis, industri, pertanian dan jasa

(Koestoer,2001:33).

2.6 PERAN TATA GUNA LAHAN

Posisi penatagunaan tanah juga semakin jelas seperti yang termaktub dalam Pasal 33 UU No.26/2007 Tentang Penataan Ruang, dimana pemanfaatan ruang mengacu pada rencana tata ruang yang dilaksanakan dengan penatagunaan tanah, penatagunaan air, dan penatagunaan udara. Pada hakekatnya, tanah sebagai unsur yang paling dominan dalam penataan ruang, telah dilandasi dengan PP, memiliki peran yang paling strategis dalam mewujudkan penataan ruang. Namun demikian, penatagunaan tanah belum begitu dilibatkan dalam proses penyusunan, implementasi maupun pengawasan penataan ruang. Menurut saya, proses penataan ruang di Indonesia saat ini memang pada level yang bervariasi. Namun demikian, secara umum dapat dilihat bahwa, penataan ruang masih bergerak dilevel dasar, yaitu proses euphoria penyusunan tata ruang. Hal ini terbukti dari banyaknya tata ruang yang tidak dilaksanakan di lapangan. Seharusnyalah, mulai sekarang, kita bersama-sama harus lebih memikirkan juga bagaimana implementing di lapangan.

Penatagunaan tanah memiliki dua peran utama dalam mewujudkan rencana tata ruang guna kepentingan masyarakat secara adil. Pertama, peran secara makro, penatagunaan tanah bersama-sama dengan instansi lain baik pusat maupun daerah, bekerja sama untuk merumuskan kebijakan dalam perencanaan, pelaksanaan, dan pengawasan penataan ruang. Hal ini terwujud dalam pembentukan Badan Koordinasi Penataan Ruang Nasional (BKPRN) maupun didaerah (BKPRD). Perlu diketahui bahwa sampai dengan hari ini, penatagunaan tanah yang diemban oleh Badan Pertanahan Nasional (Direktorat Penatagunaan Tanah), masih merupakan instansi vertikal. Kondisi ini lebih memudahkan kontrol maupun koordinasi antara penatagunaan tanah nasional maupun daerah. Selain itu penatagunaan tanah juga bertugas untuk menyusun neraca penatagunaan tanah. Di dalam neraca ini terdapat evalusai kesesuaian RTRW dengan penggunaan tanah saat ini, serta ketersediaan tanah untuk pembangunan didasarkan pada RTRW, penggunaan, dan penguasaan tanah. Neraca ini tentunya sangat berguna dalam revisi dan evaluasi RTRW.

Peran penatagunaan tanah di level mikro adalah implementing penatagunaan tanah dalam pada administrasi pertanahan. Di sini peran penatagunaan tanah semakin jelas, dimana secara langsung dalam administrasi pertanahan, penatagunaan tanah dapat terlibat langsung dalam proses administrasi pertanahan. Proses-proses administrasi pertanahan mulai dari penerbitan hak, pemindahan hak, pelepasan hak, dan lain-lain, kesemuanya harus mengacu pada rencana tata ruang wilayah. Dalam penyelenggaraan penatagunaan tanah, dapat ditempuh melalui penataan kembali, upaya kemitraan, dan penyerahan dan pelepasan hak atas tanah kepada negara. Dalam hal pembinaan dan pengendalian penatagunaan tanah dapat ditempuh melalui pemberian insentif dan disinsentif.

2.7

AKSESIBILITAS

Menurut Black (1981) aksesibilitas adalah suatu ukuran kenyamanan atau kemudahan lokasi tata guna lahan berinteraksi satu dengan yang lain, dan mudah atau sulitnya lokasi tersebut dicapai melalui sistem jaringan transportasi. Pernyataan mudah atau sulit merupakan hal yang sangat subyektif dan kualitatif, mudah bagi seseorang belum tentu mudah bagi orang yang lain, begitu pula dengan pernyataan sulit, oleh karena itu diperlukan kinerja kualitatif yang dapat menyatakan aksesibilitas.

Menurut Black and Conroy (1977) aksesibilitas zona dipengaruhi oleh proporsi orang menggunakan moda tertentu. Ukuran fisik aksesibilitas menerangkan struktur perkotaan secara spesial tanpa melihat adanya perbedaan yng disebabkan oleh keragaman moda

transprtasi yang tersedia, misalnya mobil dan angkutan umum. Mobil mempunyai aksesibilitas yang lebih baik dari angkutan umum atau berjalan kaki. Banyak orang didaerah pemukiman mempunyai akses yang baik dengan mobil atau sepeda motor dan banyak juga yang tergantung kepada angkutan umum dan jalan.

Pengukuran sikap seseorang atas suatu obyek dipengaruhi oleh stimuli. Sebagai stimuli adalah peubah-peubah bebasnya (Sudibyo, 1993). Metode pengukuran sikap diukur dalam mempersepsi sesuatu obyek. Sikap adalah respon psikologis seseorang atas faktor yang berasal dari suatu obyek, respon tersebut menunjukkan kecenderungan mudah atau sulit. Dengan demikian maka pengukuran aksesibilitas transportasi dari seseorang merupakan pengukuran sikap orang tersebut terhadap kondisi aksesibilitas transportasinya.

Ukuran fisik aksesibilitas menerangkan struktur perkotaan secara spasial tanpa melihat adanya perbedaan yang disebabkan oleh keragaman moda transportasi yang tersedia misalnya dengan berjalan kaki, berkendaraan pribadi atau angkutan umum. Banyak orang di daerah pemukiman baik mempunyai akses yang baik dengan mobil atau sepeda motor atau kendaraan pribadi, tetapi banyak pula yang bergantung pada angkutan umum atau berjalan kaki. Jadi aksesibilitas zona asal dipengaruhi oleh proporsi orang yang menggunakan moda tertentu, dan harga ini dijumlahkan untuk semua moda transportasi yang ada untuk mendapatkan aksesibilitas zona (Tamin, 1997).

Menurut Black, 1978, jumlah atau jenis lalu lintas yang dihasilkan oleh setiap tata guna lahan merupakan hasil dari fungsi parameter sosial dan ekonomi. Jenis tata guna lahan yang berbeda (pemukiman, pendidikan, komersil) mempunyai ciri bangkitan lalu lintas yang berbeda seperti jumlah lalulintas, jenis lalu lintas (pejalan kaki, truk, mobil), lalu lintas pada waktu tertentu (kantor menghasilkan arus lalu lintas pada pagi hari, sedangkan pertokoan menghasilkan arus lal ulintas sepanjang hari).

Menurut Wells, 1975 bangkitan pergerakan memperlihatkan banyaknya lalu lintas yang dibangkitkan oleh setiap tata guna lahan, sedangkan sebaran menunjukkan kemana dan darimana lalu lintas tersebut.

Tarikan pergerakan adalah jumlah pergerakan yang tertarik ke suatu tata guna lahan atau zona tarikan pergerakan (Tamin, 2000). Tarikan pergerakan dapat berupa tarikan lalu

lintas yang mencakup lalu lintas yang menuju atau tiba ke suatu lokasi. Pergerakan lalu lintas merupakan fungsi tata guna lahan yang menghasilkan arus lalu lintas.

Menurut Tamin, 1997 pergerakan lalu lintas dalam suatu daerah kajian tertentu dipengaruhi oleh dua jenis zona, yaitu: Zona Eksternal dan Zona Internal. Zona Eksternal adalah Zona yang berada diluar daerah Kajian yang dianggap sedikit memberi pengaruh dalam pergerakan lalu lintas dalam suatu daerah kajian tertentu. Zona internal adalah adalah zona yang berada di dalam daerah kajian yang dianggap berpengaruh besar terhadap pergerakan arus lalu lintas dalam suatu daerah kajian tertentu.

Adapun suatu daerah kajian transportasi dibatasi oleh daerah kajian disekelilinganay (Garis Kordon) dan semua informasi transportasi yang bergerak didalamnya harus diketahui. Di dalam batasannya, daerah kajian dibagi menjadi subdaerah yang disebut zona

yang masing-masing diwakili oleh pusat zona. Pusat Zona dianggap sebagai awal pergerakan lalulintas dari zona tersebut dan akhir pergerakan lalulintas yang menuju zona

tersebut.

Menurut IHT and DTp 1987 dalam Tamin, 1997 kriteria utama yang perlu diperhatikan dalam pembentukan Zona Transportasi adalah sebagai berikut:

a. Ukuran zona harus konsisten dengan kepadatan jaringan yang akan dimodel. Biasanya ukuran zona semakin membesar jika semakin jauh dari pusat kota.

b. Ukuran zona harus lebih besar dari yang seharusnya untuk memungkinkan arus lalu lintas dibebankan ke atas jaringan jalan dengan ketepatatan yang disyaratkan.

c. Batas zona harus dibuat sedemikian rupa sehingga konsisten dengan jenis pola pengembangan untuk setiap zona, misalnya pemukiman, industri dan perkantoran.

d. Batas zona harus sesuai dengan batas sensus, batas administrasi daerah dan batas zona yang digunakan oleh daerah kajian.

e. Batas zona harus sesuai dengan batas daerah yang digunakan dalam pengumpulan data.

BAB III. STUDI KASUS

3.1 STUDI KASUS 1: JOHOR SELATAN Keberadaan Johor Selatan sebagai salah satu pusat pengembangan ekonomi di Malaysia menjadi salah satu kawasan yang harus diperhitungkan dalam pengembangan Kawasan Ekonomi Khusus Indonesia (KEKI), khususnya Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas (KPBPB) Batam-Bintan-Karimun. Dari satu sisi pengembangan kawasan Johor Selatan ini, dalam keterkaitan regional antara Malaysia, Indonesia, dan Singapura dapat dipertimbangkan sebagai peluang dalam pengembangan ekonomi, sebagaimana telah diwujudkannya konsep pengembangan IMS GT (Indonesia, Malaysia, Singapura - Growth Triangle). Namun dari sisi persaingan pasar global, Johor Selatan melalui perencanaan yang komprehensif baik itu fisik, ekonomi, dan sosialnya, dapat menjadi salah satu pesaing terdekat bagi Indonesia khususnya bagi KPBPB Batam-Bintan-Karimun. Johor Selatan yang terletak di Negara Bagian Johor dengan Ibukotanya Johor Bahru; seperti halnya Singapura dan Batam-Bintan-Karimun memiliki posisi strategis karena berada pada lalu lintas pelayaran internasional yang sibuk. Posisi ini telah menjadikannya wilayah perkotaan kedua terpenting secara ekonomi di Malaysia setelah Kuala Lumpur akibat pertumbuhan dari sektor industri elektronik, logistik, makanan dan pertanian, pariwisata, serta industri minyak dan petrokimia. Selain itu, kedekatannya dengan internasional hub dan pasar Singapura, Indonesia, Cina dan India, makin memperkuat posisi Johor Selatan ini. Rencana pengembangan Johor Selatan South Johor Economic Region (SJER), sebagai Southern Belt Economic Zone (SBEZ) ini dituangkan dalam Comprehensive Development Plan (CDP) yang disusun dari tahun 2005 sampai dengan 2006 oleh Khazanah. CDP ini terdiri dari Rencana Fisik/spasial, Sosial Ekonomi, Komersialisasi, dan Regulasi. Dalam rangka pembelajaran untuk meningkatkan daya saing KEKI secara umum serta KPBPB Batam-Bintan-Karimun secara khusus, maka ada baiknya kita melihat strategi dan kebijakan pengembangannya serta insentif yang ditawarkan untuk menarik minat para investor di Johor Selatan ini.

3.1.1 Kedudukan SJER dalam Rencana Pembangunan Malaysia Johor Bahru, sebagai bagian dari kawasan SJER dalam hirarki pusat-pusat kota yang ditetapkan pada National Physical Plan Malaysia 2005-2020, ditempatkan pada posisi kedua setelah Kualalumpur bersama-sama Penang dan Kuantan sebagai pusat utama investasi internasional dan lokal. Pada Ninth Malaysia Plan 2006-2010, SJER ditempatkan sebagai pusat pengembangan Semenanjung Malaysia dan salah satu kawasan yang menjadi katalis utama pertumbuhan dan memiliki dampak pembangunan yang tinggi. Pada Draft Johor State

Structure Plan 2006-2020, SJER ditetapkan sebagai zona perdagangan internasional, serta pusat bisnis dan jasa.

3.1.2 Visi dan Tujuan Pembangunan

Visi SJER adalah: “A Strong, Sustainable Conurbation of International Standing” Untuk mencapai visi tersebut, terdapat 5 pilar strategis yang didasari oleh 3 prinsip pembangunan SJER. Sasaran yang ingin dicapai adalah pertumbuhan pendapatan nasional sebesar 8 % per tahun, PDB sebesar 93,3 milyar $US, pertumbuhan pendapatan perkapita sebesar 3,8 %, pendapatan perkapita sebesar 31.100 $US, tambahan 817.500 lapangan kerja. Selain itu, diharapkan SJER akan memberikan manfaat dalam hal peningkatan kualitas hidup, perlindungan lingkunan, pembelajaran dan pengetahuan, ikatan sosial, pendapatan dan distribusi pendapatan yang lebih baik.

pendapatan dan distribusi pendapatan yang lebih baik. 3.1.3 Kondisi Umum SJER SJER yang terletak di selatan

3.1.3 Kondisi Umum SJER

pendapatan yang lebih baik. 3.1.3 Kondisi Umum SJER SJER yang terletak di selatan Johor memiliki luas

SJER yang terletak di selatan Johor memiliki luas 221.634,1 hektar, terdiri atas seluruh distrik Johor Bahru, Mukim Jeram Batu, Mukim Sungai Karang, Mukim Serkat dan Pulau Kukup di Mukim Ayer Masin, dan Pontian. Tingkat urbanisasi di Johor Baru mencapai 69,1 %, lebih tinggi dari rata-rata tingkat urbansasi nasioal sebesar 65,4%. 70% dari industri manufaktur di Wilayah Johor terletak pada SJER ini, di mana pusat utama kegiatan ekonomi terletak di Kota Johor Bahru, Pasir Gudang, Tanjung Langsat, dan Senai-Kulai, dengan kegiatan utama jasa dan industri manufaktur. Pada tahun 2005, wilayah terbangun SJER saat itu baru mencapai 15,35% dari total kawasan, di mana permukiman meliputi 4,74%, fasilitas umum 1,77%, industri 1,97%, dan komersial sebesar 0,59%. Adapun kawasan non terbangun yang meliputi 84,65%, sebagian besar lahannya (58,2%) merupakan lahan pertanian. Isu utama pembangunan SJER adalah

keseimbangan pertumbuhan dan pembangunan dengan tetap melindungi alam dan lingkungan terutama pada kawasan-kawasan resapan air.

3.1.4 Prinsip-Prinsip Utama Perancangan Pembangunan Fisik Guna mendukung pencapaian visi, maka Grand Scenario kerangka dan arah rencana pembangunan SJER yang ditetapkan oleh Pemerintah Malaysia adalah Liveability dan Sustainability , dimana prinsip-prinsip yang digunakan yaitu :

Equity, kesempatan yang sama bagi masyarakat lokal dan stakeholder

Quality of Life, melalui peningkatan kemampuan ekonomi masyarakat dan kesempatan kerja

Safety and Comfort, di mana penekanan kualitas lingkungan terbangun yang dapat meningkatkan standar hidup.

Protect and Manage Natural Environment, melalui pengelolaan lingkungan alam dan perlindungan sumber daya alam sebagai dasar bagi standard hidup yang tinggi.

Culture and Divesity, dibangun melalui lingkungan budaya yang kuat, beragam seni, dan budaya masyarakat.

Partnership, melalui kolaborasi dan kerjasama antar pemerintah lokal, organisasi non pemerintah, sektor swasta, dan masyarakat.

organisasi non pemerintah, sektor swasta, dan masyarakat. Berdasarkan prinsip-prinsip tersebut, serta visi SJER untuk

Berdasarkan prinsip-prinsip tersebut, serta visi SJER untuk menyiapkan standar hidup yang tinggi bagi masyarakatnya, CDP menyeimbangkan tiga elemen: pertumbuhan ekonomi, kualitas lingkungan, serta pembangunan sosial dan masyarakatnya, untuk mencapai SJER sebagai pusat pertumbuhan kelas dunia.

3.1.5 Strategi Pembangunan Fisik/spasial SJER

1. Memastikan pembangunan yang seimbang dalam SJER melalui penegasan distribusi dan peningkatan efisiensi yang fokus pada pembangunan di pusat dan koridor. Pembangunan infrastruktur pada Koridor Nusajaya-Johor Bahru-Pasir Gudang, yaitu koridor perumahan di Pelabuhan Tanjung Pelepas dan Pasir Gudang, pembangunan pusat pemerintahan Nusajaya, pembangunan pusat komersial dan ritel Johor Bahru, pembangunan jaringan ke Singapura, dan peningkatan Airport Senai sebagai bagian dari hub logistik di wilayah selatan.

2. Perlindungan dan pelestarian alam, sumber daya historis dan ruang terbuka untuk meningkatkan kualitas hidup. Pembangunan jaringan atau sistem ruang terbuka untuk melindungi habitat dan keberagaman biologi atas hutan, mangrove, hewan, dan kawasan resapan air.

3. Fokus pembangunan pada area yang telah berkembang dan pembangunan infrastruktur . Pembangunan infrasturktur : jalan, drainase, energi, dan air, serta pembangunan infrastruktur katalis seperti jalan bebas hambatan.

4. Promosi pembangunan dan pembangunan kembali kawasan permukiman yang telah ada.

5. Peningkatan keterkaitan aksesibilitas regional Barat-Timur melalui penyediaan transportasi public alternative. Keterkaitan regional antara Kuala Lumpur, Johor Bahru, dan Singapura untuk meningkatkan pertumbuhan ekonomi melalui alternatif moda transportasi seperti jalur kereta dan jalan.

6. Promosi key economic initiatives yang akan menjadi focal points pertumbuhan wilayah.

7. Selain mendorong aktivitas ekonomi yang telah ada, pembangunan ekonomi difokuskan pada pembangunan ekonomi baru untuk menciptakan lompatan kuantum dengan pembangunan industri kreatif di Multimedia Super Corridor (MSC) Cyber City, serta simpul pendidikan, kesahatan, dan pusat pemerintahan di Nusajaya.

8. Perencanaan dan Pembangunan SJER sebagai satu pusat global terintegrasi antara Johor, Singapura dan Indonesia. Penguatan keterkaitan SJER dengan Singapura dan Indonesia terutama Batam dan Bintan.

9. Pengelolaan Pertumbuhan Regional terutama di kawasan pinggiran SJER. Perlindungan atas : kawasan pertanian yang dipromosikan, produk utama kawasan, dan kawasan dengan nilai lingkungan yang berharga; melalui peningkatan aksesibilitas orang dan barang.

10. Perencanaan infrastruktur dan utilitas yang inovatif dan berkelanjutan. Pada bidang energi dan sumber daya, penerapan pengelolaan persampahan, reduce, reuse dan recycle, alternetif energi, integrasi pengelolaan air.

sumber daya, penerapan pengelolaan persampahan, reduce, reuse dan recycle, alternetif energi, integrasi pengelolaan air.
sumber daya, penerapan pengelolaan persampahan, reduce, reuse dan recycle, alternetif energi, integrasi pengelolaan air.

11. Promosi perencanaan komunitas untuk menghasilkan lingkungan yang berkualitas. Melalui konsep perancangan lingkungan, kualitas bangunan dan material yang mengarah pada keamanan dan keselamatan, integrasi sosial dan pembangunan komunitas.

dan keselamatan, integrasi sosial dan pembangunan komunitas. 3.1.6 SJER Strategic Economic Thrusts (SET) Strategic

3.1.6 SJER Strategic Economic Thrusts (SET)

Strategic Economic Thrusts SJER meliputi :

Penguatan penggerak ekonomi utama yang telah ada dan diversifikasi

Penguatan industri pendukung dan pondasi dasar

Optimasi distribusi spasial kegiatan ekonomi

Penguatan keterkaitan internasional

Pembangunan kekuatan yang telah ada dari sumberdaya yang memiliki kontribusi dan memanfaatkan kekuatan Singapura

Adopsi pendekatan cluster

Pernyediaan insentif pendukung yang tepat.

Strategi tersebut selanjutnya dijabarkan dalam Distribusi Kegiatan Ekonomi dalam wujud cluster-cluster industri di setiap kawasan berikut:

Area

Kegiatan Ekonomi

Johor Bahru Area

Plastic, Electrical & Electronic (E&E), Food Products, Financial Services, Commerce & Retail, Arts & Culture, Hospitality, Urban tourism

Nusajaya Area

MSC-Based, R&D, Creative & Multimedia, Industry, Software Development, Engineering & Emerging Technology, Bio-technology, Medicine & Health, Multimedia & Technical Education

Port of Tanjung Pelepas Area

E&E, Petrochemical, Hi-tech Manufacturing, R&D, Food Products, Logistic Centre, Port Services, Warehousing, Entreport Trade, Regional HQs, Regional Procurement Centres

Senai Area

E&E ,Food Products (High Value), Agro-Products, Other Industries Engineering Warehousing, Logistic, Airport Services

Pasir Gudang Area

E&E, Chemicals, Oleo Chemical, Food, Engineering, Other Industries, Port & Logistics, Warehousing

Tanjung Langsat Area

Petrochemical, Other Chemical, Oleo Chemical, Bio- Diesel, R&D, Engineering

Dalam pengembangan strategi ekonomi ini, selain terdapat keterkaitan ekonomi secara horizontal, terdapat keterkaitan secara vertikal di mana keterkaitan SJER dan Indonesia (dalam hal ini Batam) adalah keterkaitan dalam produk Elektronik dan Elektrik.

3.1.7 Konsep Rencana Pembangunan Fisik

dan Elektrik. 3.1.7 Konsep Rencana Pembangunan Fisik Konsep ini menjabarkan dari sepuluh strategi pembangunan
dan Elektrik. 3.1.7 Konsep Rencana Pembangunan Fisik Konsep ini menjabarkan dari sepuluh strategi pembangunan

Konsep ini menjabarkan dari sepuluh strategi pembangunan fisik yang menyeimbangkan konservasi dan perlindungan lingkungan dengan kebutuhan dan pembangunan sosial.

Selanjutnya konsep ini dijabarkan dalam Proposal Map dari CDP yang merupakan rencana pengelolaan guna lahan,

Selanjutnya konsep ini dijabarkan dalam Proposal Map dari CDP yang merupakan rencana pengelolaan guna lahan, yang menunjukkan tipe pembangunan yang diperbolehkan dalam lokasi tertentu dan juga “Development Permit Areas”. Selain itu, ditetapkan intensitas pembangunan seperti kepadatan bangunan, dan insentif untuk kenaikan kepadatan bangunan.

3.1.8 SJER Flagship Zone

Fagship Zone adalah kawasan kunci (Focal Point) dan juga sebagai Kawasan Primer yang dipromosikan dalam pembangunan SJER, di mana dilakukan penguatan atas cluster ekonomi yang telah ada sejalan dengan diversifikasi dan pembangunan faktor-fakator pertumbuhan yang ditargetkan. Adapun Kawasan Sekunder yang dipromosikan adalah Aviation logistic hub and airport di Senai, dan University Teknologi Malaysia (UTM) di Skudai.

 

Flagship Zone

Key Function & Activities

A Johor Bahru

Service and business district, Free Access Zone

B - Nusajaya

Johor State Administrative Centre, New financial and business district, MSC Cyber city and Nusajaya Cyber park, Education hub

C Western Gate

Port of Tanjung Pelepas (PTP), RAMSAR Sites, 2nd Link Free

Development

Access Zone

D

Eastern Gate

Pasir Gudang Port and industrial zone, Tanjung Langsat Technopolis,

Development

Kim-Kim Regional Park

E

Senai Skudai

Senai International Airport, Integrated logistic hub, Skudai

Knowledge Centre, Senai Multimodal Terminal Hub

Knowledge Centre, Senai Multimodal Terminal Hub

Knowledge Centre, Senai Multimodal Terminal Hub 3.1. 9 Special Economic Corridor SJER
Knowledge Centre, Senai Multimodal Terminal Hub 3.1. 9 Special Economic Corridor SJER

3.1. 9 Special Economic Corridor SJER

Koridor Nusajaya-Johor Bahru-Pasir Gudang, didukung dengan pembangunan dua pelabuhan utama yaitu Tanjung Pelepas dan Pasir Gudang, dan yang ketiga adalah Oleo- Chemical Port di Tanjung Langsat. Kawasan ini memiliki hubungan langsung ke Singapura yaitu Causeway dan the Second Link di Nusajaya. Koridor ini merupakan zona utama pembangunan dan investasi dengan sektor baru yang diinisiasi dengan kegiatan Information, Communication and Technology, multimedia and research, health, education, financial services and creative industry.

education, financial services and creative industry . 3.2 STUDI KASUS 1: LIMBOTO Dari peta dan hasil

3.2 STUDI KASUS 1: LIMBOTO

Dari peta dan hasil pengamatan survey lapangan terlihat sebagian besar WS Limboto- Bolango-Bone didominasi oleh Hutan, semak, padang rumput, dan permukiman masyarakat. Dalam penggunaan lahan banyak terjadi perubahan yang disebabkan banyaknya kegiatan masyarakat terlihat melalui hadirnya areal persawahan, tegalan, ladang berpindah serta kebun campuran. Untuk pemanfaatan lahan sawah terdapat di Kecamatan Telaga, Telaga Biru, Limboto dan Limboto Barat.

Pemanfaatan Lahan bagi perkebunan terdiri perkebunan Kokoa, tebu, dan jambu mete. Sedangkan komoditas industri perkebunan lainnya yang dianggap potensial untuk dikembangkan adalah tanaman kelapa sawit. Pisang kelapa dan tembakau yang meliputi areal seluas 36.379 Ha.

Penggunaan lahan lainnya yang terdapat pada WS Limboto-Bolango-Bone untuk perikanan

baik perikanan tangkap maupun perikanan budidaya, isu utama berkaitan dengan kawasan

danau adalah penurunan luasan dan kedalaman sehingga menurunkan potensi produksi

perikanan. Untuk Kegiatan Industri yang berada pada WS Limboto-Bolango-Bone bersifat,

industri pengolahan hasil pertanian (Agro Industri). Luasan dan Gambaran tentang penggunaan

lahan WS Limboto-Bolango-Bone seperti digambarkan pada Tabel berikut ini.

Tabel Tabel Luas Penggunaan Lahan WS Limboto-Bolango-Bone Tahun 2006

 

LUAS

PROSENTASE

JENIS PENGGUNAAN

(HA)

(%)

Danau

3584

0,7

Hutan

425925

81,1

Ladang

40401

7,7

Perkebunan

22194

4,2

Permukiman

16895

3,2

Rawa

1673

0,3

Sawah

14565

2,8

Tambak

84

0,0

JUMLAH

525321

100

Sumber : Hasil Perhitungan dari peta Existing

Penggunaan lahan tersebut dapat dilihat pada Gambar berikut ini.

100 Sumber : Hasil Perhitungan dari peta Existing Penggunaan lahan tersebut dapat dilihat pada Gambar berikut

Rencana Struktur Tata Ruang tidak lain adalah rencana penempatan prasarana wilayah dilakukan dengan mengacu pada :

Rencana Alokasi Pemanfaatan Ruang

Eksisting dan Permasalahan Pemanfaatan Ruang

Eksisting dan Kecenderungan Struktur Tata Ruang

Dari analisis ketiga faktor tersebut di atas, terdapat beberapa wilayah yang perlu dibatasi laju

perkembangannya dan begitupun sebaliknya.

direkayasa melalui pembangunan prasarana wilayah dengan jenis dan kuantitas yang berbeda pada wilayah yang bersangkutan. Sesuai Karakteristik fisik wilayah serta potensi yang dimiliki, diidentifikasi 4 kawasan yang memerlukan arahan-arahan pengembangan, kawasan tersebut adalah :

Kawasan Pengembangan Ekonomi Terpadu (KAPET)

Laju perkembangan setiap wilayah dapat

Kawasan Andalan

Kawasan Potensial Berkembang

Kawasan Kritis

Penjelasan lebih detail mengenai arahan pengembangan kawasan-kawasan tersebut dapat dilihat pada Gambar berikut ini.

tersebut dapat dilihat pada Gambar berikut ini. Gambar Peta Kawasan Potensi dan Permasalahan Tata Ruang

Gambar Peta Kawasan Potensi dan Permasalahan Tata Ruang Terhadap Perkembangan SDA

BAB IV. KESIMPULAN

Salah satu unsur dalam perencanaan kota adalah tata guna lahan. Tata guna lahan berperan penting dalam perencanaan sebuah kota. Lahan adalah sebuah unsur penting dalam kehidupan di bumi, bersama dengan air, oksigen , nitrogen dan cahaya matahari (Platt, 2004: 3). Menurut pandangan Kivell (2003: 40), lahan (land) tidak seperti kebanyakan unsur penting dalam sebuah proses produksi, karena memiliki karakteristik yang kompleks, yaitu tersedia dalam jumlah tertentu, tidak berpindah, permanen atau tetap, unik dan tidak bisa tergantikan. Selanjutnya Jayadinata (1999: 10) menyatakan bahwa “lahan berarti tanah yang sudah ada peruntukannya dan umumnya ada pemiliknya baik perseorangan maupun lembaga.” Tata guna lahan adalah pengaturan dan penggunaan yang meliputi penggunaan di permukaan bumi, di daratan dan di permukaan bumi di lautan. Pola tata guna lahan adalah model susunan tata guna lahan dalam konteks keruangan suatu kota dalam penggunaan media atau lahan untuk fungsi kota. Perubahan guna lahan adalah alih fungsi atau mutasi lahan secara umum menyangkut transformasi dalam pengalokasian sumber daya lahan dari satu penggunaan ke penggunaan lainnya. Penggunaan lahan sangat dipengaruhi oleh manusia, aktifitas dan lokasi, dimana hubungan ketiganya sangat berkaitan, sehingga dianggap sebagai siklus perubahan penggunaan lahan.

DAFTAR PUSTAKA

http://www.worldagroforestrycentre.org/sea/Publications/files/book/BK0089-05/BK0089-05-3.PDF

http://ocw.usu.ac.id/course/detail/teknik-arsitektur-s2/10580000035-perencanaan-kota.html

http://ocw.usu.ac.id/course/detail/teknik-arsitektur-s2/10580000041-manajemen-perkotaan-dan-

tata-guna-lahan.html

http://www.urbandesign.org/

http://utubuin.blogspot.com/

http://santosa.wordpress.com/2009/12/02/peran-penatagunaan-tanah-dalam-mewujudkan-tata-

ruang-roles-of-land-use-in-implementing-spatial-planning/

http://utubuin.blogspot.com/2010/04/teori-perancangan-kota.html

http://eprints.undip.ac.id/34134/5/1648_chapter_II.pdf

http://eprints.undip.ac.id/16655/1/AULIA_YUSRAN.pdf

http://digilib.its.ac.id/public/ITS-Undergraduate-6817-3504100025-bab2.pdf

http://kwalabekala.usu.ac.id/tata-guna-lahan.pdf

http://repository.upi.edu/operator/upload/s_geo_0705826_chapter2.pdf

http://www.pengurusantanah.net/pengertian-tata-guna-tanah.html

http://fariable.blogspot.com/2011/01/elemen-perancangan-kota-hamid-shirvani.html

http://www.scribd.com/doc/84678036/26/Proses-Perencanaan-Tata-Guna-Lahan

http://green.kompasiana.com/penghijauan/2012/08/29/mamuju-dalam-konsep-kota-hijau-energi-

hijau/

http://bulletin.penataanruang.net/index.asp?mod=_fullart&idart=163

http://www.polapsda.net/?act=peraturan_ws_detail&wid=99&gid=32