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REPUBLIQUE DU BENIN

FRATERNITE JUSTICE TRAVAIL

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CONSEIL ECONOMIQUE ET SOCIAL


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TROISIEME MANDATURE
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COMMISSION DU DEVELOPPEMENT RURAL ET DE L'ENVIRONNEMENT


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Sur

LE FONCIER AU BENIN : PROBLEMES DOMANIAUX ET PERSPECTIVES


Adopt par la Plnire en sa sance du lundi 11 juillet 2005.

Juillet 2005

SOMMAIRE
PAGES Sigles.............................................................................................................. Sigles.............................................................................................................. Introduction.................................................................................................... I. Mthodologie............................................................................................. II. Analyse de la situation actuelle................................................................ III. Perspectives............................................................................................. 2 3 5 8 15

................................................................................. IV. Mesures prconises ................................................................................. 16 Conclusion...................................................................................................... Annexes.......................................................................................................... Annexes.......................................................................................................... 17 19

SIGLES
AOF AP CES DC DE.PO.NA.MU DUA IGN MAEP MEHU MFE MISD MJLDH l'Homme MTPT OHADA Affaires SERHAU-SA : Socit d'Etudes Rgionales d'Habitat et d'Amnagement Urbain UCP Socit Anonyme : Ministre des Travaux Publics et des Transports : Organisation pour l'Harmonisation en Afrique du Droit des : Afrique Occidentale Franaise : Attach de Presse : Conseil Economique et Social : Directeur de Cabinet : Dclaration de Politique Nationale de Mobilit Urbaine : Direction de l'Urbanisme et de l'Amnagement : Institut Gographique National : Ministre de l'Agriculture, de l'Elevage et de la Pche : Ministre de l'Environnement, de l'Habitat et de l'Urbanisme : Ministre des Finances et de l'Economie : Ministre de l'Intrieur, de la Scurit et de la Dcentralisation : Ministre de la Justice, de la Lgislation et des Droits de

: Unions Communales des Producteurs

INTRODUCTION
La terre, bien immeuble par excellence a toujours t un enjeu trs important dans le dveloppement de toutes les Nations. La prise de conscience de cette ralit par la mtropole l'avait conduite prendre depuis les annes 1900 notamment un certain nombre de textes pour organier l'appropriation, l'exploitation et l'occupation du sol en Afrique Occidentale Franaise (AOF). Le premier Gouvernement du Dahomey aprs l'indpendance a galement peru la ncessit de la matrise foncire. La terre sera ainsi au cur du processus d'affermissement de l'Etat dahomen et de son systme de dveloppement conomique. Plus d'un sicle aprs, le problme de la gestion du foncier continue se poser en terme d'accs la terre, de limite du territoire, de rglement des conflits lis au foncier. Le dualisme du droit coutumier et du droit moderne forme un ensemble htrogne qui paralyse toute mutation aise vers la proprit prive. Cette situation difficilement explicable est proccupante face un monde constitu de plus de 61 % de paysans et qui pratiquent l'agriculture comme principale activit gnratrice de revenu. La forte expansion de cette activit se heurte l'accs difficile la terre, bien que le Bnin dispose d'normes potentialits en terres cultivables. Mme dans certains dpartements o les problmes de terres se posent avec acuit, il existe de grands domaines non exploits et appartenant des tiers qui les destinent des fins spculatives. Dans le mme temps, les paysans sans terre vgtent dans la misre en se transformant en mtayers et/ou ouvriers agricoles. Par ailleurs, un rapide tat des lieux sans complaisance montre qu' ce jour, l'urbanisation au Bnin est difficile et dsordonne. Trs vite, on se trouve confront la raret des terrains et leur chert qui ont rejet vers la priphrie des villes, non seulement les populations modestes mais aussi des activits de proximit. Cette situation est aggrave par l'absence d'un cadre institutionnel

adquat et la mauvaise application des textes en matire foncire. Il rsulte de cette application chaotique du droit un imbroglio foncier peu fiable plusieurs gards qui ne rassure ni les oprateurs conomiques trangers ou nationaux, ni les banques et autres tablissements financiers en dpit des efforts fournis par l'Etat pour asseoir des systmes fonciers viables et scuritaires. Une srie de confusions est rcurrente dans le domaine du foncier au Bnin. Les difficults lies la chert des terres et l'opacit dans les transactions, toutes choses qui conduisent invitablement la pauprisation des populations, ont amen le Conseil Economique et Social (CES) se pencher entre autres sur la question foncire. C'est pourquoi, il s'est auto-saisi du thme : "Le foncier au Bnin : problmes domaniaux et perspectives". Le sujet mrite un traitement de fond du fait de ses implications dterminantes dans les questions sensibles et rcursives que sont notamment la politique agricole, la politique d'amnagement du territoire, l'environnement et le logement social. L'objet de l'tude est de souligner les principaux traits de la question foncire, d'analyser les interactions entre le foncier rural ou urbain, le logement, les activits et les services et de faire des propositions afin que le foncier ne soit pas un obstacle au dveloppement du pays. Le prsent rapport s'articule autour des points suivants : - mthodologie ; - analyse de la situation actuelle ; - perspectives ; - mesures prconises.

METHODOLOGIE
Pour mener bien l'tude de ce thme capital et d'actualit, il a t observ la dmarche suivante : 1. recherche documentaire, 2. laboration d'un guide d'entretien, 3. audition des personnes ressources, 4. visites sur le terrain.

1. 1- Recherche documentaire
Dans le cadre de la recherche documentaire, des correspondances ont t adresses aux dpartements ministriels ci-aprs : Ministre des Finances et de l'Economie (MFE) ; Ministre de l'Intrieur, de la Scurit et de la Dcentralisation (MISD) ; Ministre de l'Environnement, de l'Habitat et de l'Urbanisme (MEHU) ; Ministre de la Justice, de la Lgislation et des Droits de l'Homme (MJLDH). A l'issue des rponses obtenues, une documentation abondante et fort intressante a t recueillie. (Cf. Annexe n 1).

1. 2- Elaboration du guide d'entretien


Au sujet de l'laboration d'un guide d'entretien, il a t tenu compte des problmes spcifiques chaque localit pour la structuration des discussions avec les groupes cibles. (Cf. Annexe n 2).

1. 3- Audition des personnes ressources


Dans le cadre de l'audition des personnes ressources, des autorits au sommet des dpartements ministriels cits au point 1. 1-, entoures de hauts cadres ont anim des dbats sur le foncier au Bnin. A cette liste, il convient d'ajouter les auditions du Prsident de l'Ordre des Gomtres Experts et du Reprsentant du Prsident de la Cour Suprme.

Tableau n 1 : Calendrier des sances de travail Cotonou avec les personnes ressources
DATES HEURES LIEUX STRUCTURES EXPOSANTS

17/03/05 18/03/05 21/03/05 22/03/05 26/04/05 26/04/05 03/05/05

10 h 10 h 10 h 10 h 10 h 11 h 45 mn 10 h

CES CES CES CES CES CES CES

MISD MEHU MJLDH MAEP Cour Suprme Ordre des Gomtres MFE

Mama SIKA (Ministre) Jules ASSOGBA (Ministre) Dorothe SOSSA (Ministre) Fatiou AKPLOGAN (Ministre) Etienne FIFATIN (Directeur Etudes et Documentations) Gaston KOKOSSOU (Prsident) Cosme SEHLIN (Ministre)

1. 4- Visites sur le terrain


Les visites sur le terrain ont couvert presque tout le pays et ont concern plusieurs localits retenues sur la base des problmes fonciers spcifiques qui s'y posent. Il s'est agi au cours de ces visites de rencontrer certains groupes cibles que sont les : Elus locaux et les Comits de lotissement ; Organisations paysannes (Unions Communales des Producteurs -UCP-) ; Associations de Dveloppement ; Prfets ou leurs Reprsentants ; Prsidents de Tribunaux ou leurs Reprsentants.

1. 4- 1- Composition des quipes et calendrier de travail


Trois quipes ont t constitues pour parcourir les dpartements retenus. Le tableau ci-aprs donne la composition des quipes.

Tableau n 2 : Composition des quipes


N NOM ET PRENOMS EQUIPES

1 2 3 4 5 6 1 2 3 1 2 3

Conseiller Antoine Alabi GBEGAN, Chef de dlgation Conseiller Ykini DJOUBEROU, Adjoint au Chef de dlgation Conseiller Flicien K. SEGLA, Membre Conseiller Abdoul Fatahou PEDRO, Membre Monsieur Julien HODIGUE (Assistant de Commission), Membre Madame Aime TINGLINSOU (Secrtaire de Commission), Membre Conseiller Gaston HOUNKPE, Chef de dlgation Conseiller Venance LOKOSSOU, Membre Monsieur Amadou M. GORE (Assistant de Commission), Membre Conseiller Hubert A. ZOUNON, Chef de dlgation Conseiller Augustin Tab GBIAN, Membre Conseiller Arouna O. LAWANI, Membre Lesdites quipes ont visit les localits ci-aprs :

N 1

N 2

N 3

Tableau n 3 : Localits visites


N LOCALITES VISITEES DEPARTEMENTS EQUIPES

1 2 3 4 5 6 7 8 9

Natitingou Parakou Abomey Zogbodomey Massi Lokossa Aplahou Cotonou (Avotrou, Agla) Abomey-Calavi

Atacora N 1 Borgou

Zou N 2 Mono Couffo Littoral Atlantique Oum Plateau N 3

10 Adjarra 11 Sakt

Eu gard ce qui prcde et aux riches exposs suivis de dbats fructueux d'une part, et aux visites sur le terrain d'autre part, il se dgage l'analyse suivante de la situation actuelle du foncier au Bnin.

ANALYSE DE LA SITUATION ACTUELLE DU FONCIER AU BENIN


Toute politique foncire doit se fonder sur une base juridique claire qui reflte une civilisation donne. Il semble que cette proccupation cardinale n'a pas souvent prvalu chez le Lgislateur bninois, du moins lorsqu'on observe dans la foule, les divers obstacles auxquels se heurte l'application des textes conus en matire foncire.

2. 1- Les constats
Le dcret du 02 mai 1906 instituant le mode de constatation crite des conventions passes entre indignes dans les Colonies de l'Afrique Occidentale Franaise (AOF) permettait l'Autorit Administrative de certifier " toutes fins de droit" les actes sous seing priv passs entre indignes en vertu des rgles coutumires. Cette certification vise tablir une preuve, c'est la technique de l'affirmation. Le 19 mars 1931, une lettre circulaire n 128 AP "p ortant coutumier du Dahomey" est venue reconnatre la rpartition des terres en proprit collective du village, en proprit familiale et en domaine public religieux. Il va falloir attendre l'expos des motifs du dcret n 55-580 du 20 mai 1 955 portant rorganisation foncire et domaniale en AOF pour admettre avec l'volution des coutumes, l'implantation de la notion de proprit du sol dans l'esprit de l'Africain en gnral et du Dahomen en particulier. La gestion des droits coutumiers sur les bases plus actuelles, de par leur dynamisme exige une enqute de grande envergure. La Constitution du 11 dcembre 1990 en son article 22 dispose : "Toute personne a droit la proprit. Nul ne peut tre priv de sa proprit que pour cause d'utilit publique et contre juste et pralable ddommagement."

C'est autour de cette notion de proprit affirme par la Constitution que s'analysent les lois et les nombreux textes rglementaires pris pour grer le foncier au Bnin. L'Etat bninois s'est toujours proclam propritaire des terres et responsable de la gestion des ressources naturelles renouvelables ou non aux fins de dveloppement. Mais dans la pratique, il n'arrive pas assurer l'effectivit de sa responsabilit en matire de matrise du foncier pour des raisons diverses difficilement conciliables. En effet, dans les zones rurales, la quasi totalit des terres est sous le rgime du droit coutumier caractris par l'oralit et les populations dtiennent une proprit foncire non consigne dans un document de rfrence. La proprit est acquise par possession continue, par succession, par donation entre vifs ou par contrats. En zones urbaines loties, la plupart des individus dtiennent, en dehors des conventions de vente de terrains tablies sous seing priv un acte dnomm "permis d'habiter" caractre prcaire et rvocable au sens de la loi n 60-20 du 13 juillet 1960 fixant le rgime des permis d'habiter au Bnin. La cohabitation du droit coutumier avec le droit moderne cre de relles confusions persistantes.

2. 2- L'immatriculation
Le caractre facultatif de l'immatriculation n'est rien d'autre que le respect des droits coutumiers. Les populations n'ont pas adhr au rgime de l'immatriculation de terrain (titre foncier) parce qu'elles ne voient pas ce qu'il leur apporte et ce qu'il change dans les droits et traditions auxquels elles sont profondment attaches. Ces droits leur semblent tellement vidents qu'elles ne peroivent pas l'utilit d'une autre formalit de quelque nature que ce soit.

Les Bninois sont habitus l'enregistrement administratif et ne semblent pas vouloir le changer. Toutefois, il convient de soulever que l'Administration charge de ce service n'a pas procd l'immatriculation de toutes les terres au nom de l'Etat, mais s'est plutt dpche de vendre les terres hrites de la colonisation.

2. 3- Bref aperu du dispositif juridique foncier


A la suite de l'Administration coloniale, l'Etat a tent de purger le territoire des droits coutumiers qu'il voulait remplacer progressivement par le droit moderne de constatation des droits (immatriculation, cadastre). Mais dans cet univers caractris par l'oralit, cette nouvelle formule de constatation des droits fonciers ne sera pas atteinte malgr les nombreux textes de loi et actes rglementaires pris pour rgir la question foncire.

Tableau n 4 : Situation des textes en matire de droit domanial, de droit de l'urbanisme et de droit foncier
DESIGNATION LOIS ORDONNANCES DECRETS ARRETES CIRCULAIRES DECISIONS INSTRUCTIONS

Nombre

07

02

37

19

05

02

01

Ce tableau donne une ide du nombre de textes lgislatifs et rglementaires pris depuis l'anne 1904 ce jour (2005). Il importe de faire remarquer que toutes les sept (07) lois sont prises aprs l'indpendance. Une (01) ordonnance, vingt-six (26) dcrets et onze (11) arrts l'ont t avant l'indpendance.(1) Somme toute, il convient de retenir des sept (07) lois connues ce jour que la loi n 65-25 du 14 aot 1965 portant organisatio n de la proprit foncire au Dahomey apparat comme la loi de fond porte territoriale ayant vocation s'appliquer tant en zone urbaine qu'en zone rurale. De par cette vocation, elle a ncessairement un lien avec d'autres lois notamment la loi n 60-20 du 13 juillet
MEHU, SERHAU-SA (1999) Recueil des textes principaux en matire du droit domanial, de droit de l'urbanisme et de droit social ; Immdiat Presse, P. 443-451.
(1)

1960 portant rgime de permis d'habiter en Rpublique du Bnin ; la loi n 61-26 du 10 aot 1961 portant dfinition des primtres d'amnagement rural ; la loi n 6127 de la mme date relative aux coopratives agricoles et la loi n 93-009 du 02 juillet 1993 portant rgime des forts au Bnin pour ne citer que celles-l. En dpit de cet arsenal juridique non ngligeable, l'on est en droit de se demander si le droit positif bninois n'est pas rest loin en arrire du dveloppement de la socit avec son cortge de difficults.

2. 4- Obstacles la gestion du foncier


2. 4- 1- La mauvaise application des textes 2. 4- 1- 1- Cas particulier des articles 5 et 90 de la loi n 65-25 du 14/08/65
Au fond, la loi n 65-25, quelques dispositions p rs, n'est pas critiquable en soi mais elle se heurte dans son application une mauvaise lecture par les acteurs du systme foncier national et leur tendance avre la fouler au pied au gr des pesanteurs socio-conomiques et socio-politiques.

2. 4-1-1- 1- L'article 5
L'article 5 de la loi 65-25 dispose : "L'immatriculation est facultative. Exceptionnellement, elle est obligatoire : 1. dans les cas d'alination ou de concession de terres domaniales ; 2. dans les cas o un immeuble, dtenu jusque dans les formes admises par les coutumes, doit faire pour la premire fois, l'objet d'un contrat crit, rdig en conformit des principes du droit civil. Dans ces deux cas, la formalit doit prcder la passation de l'acte qui consacre l'accord dfinitif des parties, peine de nullit dudit acte." L'alina 2 de cet article interdit tout contrat avant l'immatriculation tandis que l'alina 7 de l'article 90 n'en fait qu'une pice facultative.

2. 4-1-1-2- L'article 90
L'article 90 stipule entre autres : "Tout requrant d'immatriculation doit remettre au Conservateur de la Proprit Foncire qui lui en donne rcpiss, une dclaration tablie en langue franaise, signe de lui ou d'un mandataire spcial et contenant Alina 7 : Rquisition au Conservateur de la Proprit Foncire de procder l'immatriculation de l'immeuble dcrit. Si le requrant ne peut ou ne sait pas signer, le Conservateur certifie le fait au bas de la dclaration qui prend le nom de rquisition, le requrant dpose : tous les contrats et actes publics ou privs constitutifs des diffrents droits

numrs dans ladite pice ou, dfaut un tat des transcriptions et inscriptions affrentes l'immeuble dont il s'agit"

2. 4-1-1-3- L'esprit des articles 5 et 90 de la loi n 65-25


Les libells de ces articles ne prsentent aucune contradiction mais l'Administration charge de l'Enregistrement en fait des conditions majeures et tracassantes de la procdure ; conditions qui alourdissent et dcouragent le recours l'immatriculation cause des frais qu'ils induisent. Elles constituent d'ailleurs la principale raison de la chert de la procdure. L'article 5 interdit tout contrat rdig avant toute immatriculation, en conformit des principes du droit civil ; ceci pour encourager la procdure. L'article 90, alina 7 permet de sauvegarder les droits rels qui grveraient le terrain de la demande d'immatriculation et qui se seraient rvls lors de la procdure. Le but de cet article est d'empcher que ces droits rels demeurent un obstacle l'immatriculation, mais plutt qu'ils puissent tre sauvegards lorsqu'ils se rvleraient. Cette condition

facultative est exige comme pice matresse de l'immatriculation par l'Administration dans le simple but de percevoir des droits

d'enregistrement (12 % de la valeur de l'immeuble) sur un document rput nul par la loi. D'ailleurs, aucun moment de la procdure et dans aucun document officiel du livre foncier, il n'est fait rfrence au contrat de vente exig par le Conservateur.

2. 5- Le systme de conservation des titres fonciers


Le lev topographique annex au titre foncier ne permet pas toujours d'identifier clairement la parcelle sur le terrain. La Conservation Foncire assure, aussi bien qu'elle le peut, l'archivage de l'ensemble du dossier de la procdure d'attribution de chaque titre avec un plan prcis du terrain correspondant. Mais en pratique, ce plan est rarement localisable. Le dossier permet seulement d'identifier le nom du quartier et ceux des voisins. Or, avec le temps, les derniers ne sont plus les mmes. Seul le propritaire du terrain sait o il se trouve. En l'absence d'un plan cadastral, l'existence d'un titre foncier ne peut alors tre connue que par une enqute de voisinage et, en cas d'absence prolonge du propritaire, rien n'empche qu'un nouveau titre soit dlivr sur un terrain ayant dj fait l'objet en tout ou en partie d'un ancien titre qui, juridiquement, est toujours valable. Il convient d'ajouter que les livres fonciers ne sont pas toujours tenus avec une totale rigueur. Il arrive qu'on laisse pour telle ou telle raison une page blanche sur le registre portant au crayon la mention "rserv" o il sera possible par la suite d'intercaler un nouveau titre qui passera alors pour antrieur d'autres titres existants. (2)

2. 6- L'inscurit des mutations foncires


L'essentiel du problme de l'inscurit foncire se concentre sur la question de l'assurance des mutations foncires. Les causes d'inscurit des mutations foncires sont multiples. Nous retiendrons : les erreurs d'identification des ayants droit : on n'est jamais certain que le vendeur ait le droit de vendre et que d'autres ayants droit ne surgissent
(2)

SERHAU-SA, 1998 ; Rforme du droit foncier, Mission Pralable, rapport final, Grande Arche, P. 12

quelques annes aprs pour tenter d'annuler la vente. Le problme n'existe pas seulement avec les terrains coutumiers ; on peut aussi le rencontrer avec les titres fonciers ; les erreurs administratives : l'Administration considre en effet que, tant qu'un titre foncier n'a pas t attribu sur un domaine priv, elle est en mesure d'exercer son droit de proprit minent qui peut aller dans certains cas jusqu' prendre des terrains dont elle a besoin pour cause d'utilit publique ; les erreurs d'identification de terrain sur lequel porte la mutation : le terrain que l'on croit avoir achet n'est pas toujours celui qui est dsign sur le document que l'on a reu. Mme avec l'existence d'un plan prcis de terrain, il n'est pas vident de savoir de quel terrain il s'agit, faute d'une localisation.

2. 7- L'occupation illgale des terres


L'occupation des marcages par les citoyens aggrave dangereusement les problmes d'assainissement des villes surtout celle de Cotonou. Il existe nanmoins l'arrt n 0002/MEHU/DC/DUA d u 07 fvrier 1992 dfinissant les zones impropres l'habitation et qui exclut par la mme occasion tout amnagement spatial notamment urbain. Le mme acte rglementaire prcise qu'aucun lotissement ne peut tre entrepris dans ces zones et les personnes qui s'y installent indment seront dclares occupants illgaux sur lesquels plane la menace d'un dguerpissement sans ddommagement. Face un texte aussi clair, il y a lieu d'appeler la grande responsabilit de l'Etat dans le drame de l'installation des populations de Cotonou dans les marcages. Le quartier de Vossa au centre ville de Cotonou en est une illustration flagrante. Il en est de mme de l'occupation des forts classes et des plans d'eau.

L'application de ces modes de gestion ne se fait pas de faon aise. Au contraire, elle engendre des problmes difficiles dont certains trouvent leurs solutions au niveau de l'Administration et d'autres, plus compliqus, au niveau des Tribunaux.

2. 8- Les problmes domaniaux


La plupart du temps, ces problmes portent sur les cas suivants : l'occupation illgale ou frauduleuse des terres ; le mauvais ou le non partage de domaines rsultant d'un hritage ; le stellionat (ventes multiples d'un mme domaine) ; les revendications intempestives par des ayants droit des domaines vendus durant plusieurs dcennies par leurs ascendants ; les omissions de recasement et les recasements irrguliers ; les expropriations pour cause d'utilit publique sans ddommagement pralable ; l'application de coefficient de rduction non conforme aux besoins rels des domaines communautaires lors des lotissements ; la gestion de l'excution des dcisions de Justice relatives aux litiges domaniaux. D'une manire gnrale, les litiges domaniaux (cas de Agla Cotonou) sont devenus trs frquents au Bnin et afin d'viter toute aggravation du phnomne, les perspectives suivantes sont envisager.

PERSPECTIVES
La question foncire reprsente un enjeu de taille et il n'est pas exagr de dire que sa mutation et la mise en uvre d'une politique foncire adquate conditionnent le dveloppement conomique des pays comme le ntre. vocation agricole

Au Bnin, les conditions socio-conomiques caractrises par la mutation des us et coutumes, la course effrne l'enrichissement illicite, la naissance d'une nouvelle classe de propritaires terriens ont battu en brche la conception coutumire selon laquelle la terre est un bien sacr non vendable. La dlivrance du titre foncier n'obit pas toujours aux rgles de publicit en la matire. Les habitants du lieu de la localisation de la parcelle ne sont pas souvent informs de l'opration devant conduire l'obtention de ladite pice, car la plupart du temps les annonces ne sont pas faites au niveau des villages ou quartiers de ville concerns. Par ailleurs, la cadence de vente des parcelles de terrain ou de grandes tendues de terre des trangers (non nationaux) aussi bien dans les villes que dans nos campagnes peut amener notre pays avoir des problmes frontaliers ou l'existence de villes dans lesquelles les trangers (non nationaux) auront plus de domaines que les nationaux. Si rien ne se fait pour remdier la situation, il est fort craindre dans un proche avenir pour le Bnin : - le manque total de terres exploitables pour les produits vivriers et de rente avec pour corollaire la famine et les maladies lies la malnutrition ; - la cession d'une bonne partie du territoire national aux trangers ; - les fuites de devises dues aux importations de denres alimentaires ; - l'accroissement des conflits lis au foncier. Au vu de tout ce qui prcde, les mesures suivantes sont prconises.

MESURES PRECONISEES
Il s'agit de : organiser les tats gnraux sur le foncier au Bnin. A cet effet, il faudra : recommander qu'au niveau de chaque Commune les oprations de lotissement prcdent l'installation des populations afin de limiter les nombreux problmes dcoulant des lotissements ; crer un rseau godsique fiable dans tous les dpartements ;

dconcentrer les services de la Conservation Foncire pour tenir compte du contexte actuel de la dcentralisation devenue effective depuis 2003 ; faire lever les obstacles trop lourds pour amener les populations souscrire massivement l'immatriculation ; sensibiliser les populations sur la vente des terres, ce qui pourrait porter long terme atteinte l'intgrit du territoire. refondre et simplifier l'ensemble des textes relatifs au droit foncier (qu'ils appartiennent au Code de l'urbanisme, au Code rural et forestier ou au Code de l'environnement) en un Code unique du sol. Dans le cadre de la refonte des textes, il faudra : recenser et immatriculer de manire prcise tous les domaines publics et contrler rigoureusement leur occupation ; reconnatre le droit de proprit au possesseur d'un terrain occup paisiblement pendant trente (30) ans pour les terrains non btis et dix (10) ans pour les terrains btis ; fixer un dlai raisonnable pour excuter un bornage contradictoire et en transmettre le procs- verbal quel que soit le lieu o se situe l'immeuble immatriculer ; poursuivre et tendre toutes les Communes la gnralisation de l'opration de transformation des permis d'habiter et des autres titres de proprit en titres fonciers ; dynamiser l'Ordre National des Gomtres - Experts pour le rendre plus apte exercer efficacement sa fonction ; rglementer les conditions d'acquisition des terres ou des maisons par des trangers.

CONCLUSION
Nul n'ignore aujourd'hui l'importance du foncier dans le dveloppement des Nations. La lgislation foncire, vieille de plus d'un sicle et d'apparence abondante

ne se rsume qu' quelques textes pars, anachroniques, inadapts assimilation pnible pour le commun des mortels. Aussi, leur application prsente-t-elle d'normes difficults accentues par le dualisme du droit foncier moderne et du droit foncier coutumier. Soucieux de l'intrt gnral et du maintien de la cohsion de la Nation, l'Etat bninois doit s'armer d'une volont politique forte pour une refonte hardie et transparente de l'arsenal juridique afin que le foncier contribue effectivement au dveloppement socio-conomique de la Nation. En effet, la garantie actuelle la plus couramment exige par les banques et les structures assimiles est d'ordre immobilier. Or, trs peu de demandeurs de prt ont de titres fonciers offrir. Il urge alors de faciliter l'accs des populations aux crdits auprs des banques dont les prts requirent dsormais des titres fonciers comme garanties hypothcaires conformment aux dispositions des articles 246 et suivants de l'acte uniforme du 10 avril 1998 de l'OHADA portant organisation des procdures simplifies de recouvrement et des voies d'excution. La tche abattre est ardue mais exaltante. Un systme foncier, pour tre vritablement scuritaire une Nation, a besoin d'tre constamment adapt aux contingences conomiques et sociales de l'heure. Il convient toutefois d'viter en la matire de confondre vitesse et prcipitation.
Cotonou, le 08 juillet 2005.

Le Prsident

Gaston HOUNKPE

Le Premier Rapporteur

Le Deuxime Rapporteur

Hubert ZOUNON

Ykini DJOUBEROU

ANNEXES

Annexe n 1 : Rfrences bibliographiques


COMITE TECHNIQUE DES EXPERTS CHARGES DE L'ETUDE DE LA SITUATION JURIDIQUE DES PERIMETRES D'AMENAGEMENT RURAL MAEP 2001 : Scurisation Foncire et Dveloppement de la Filire "palmier huile", P. 121 CONAC G. et CONAC F. 1998 ; la Terre, l'Eau et le Droit en Afrique, Madagascar et l'Ile Maurice, Centre d'Etudes juridiques et politiques du monde. DUMON J. Louis 1996 ; Question foncire ; Avis et rapports du Conseil Economique et Social (CES) ; Journal Officiel de la Rpublique Franaise, P. 118 JURIS-INFO n 0049 de septembre 1991 ; Publication de textes, dcret n 9149 du 29 mars 1991 portant cration, organisation et fonctionnement de l'Ordre des Gomtres en Rpublique du Bnin, P. 4 Le ROY E. ; KARSENTY A. ; BERTRAN A. 1995 ; la Scurisation Foncire en Afrique ; Recueil de textes. MAEP, MJLDH, MFE 2003 ; Comit des Experts Chargs d'laborer le cadre foncier rural ; Avant-projet de loi portant Rgime Foncier Rural, P. 89 MEHU Avant-projet de "Code de l'Amnagement et de l'Urbanisme" en Rpublique du Bnin, P. 60 MEHU, 2003 ; Infraction et Sanctions en matire d'Occupation du Sol, (Guide usage des Agents de la Police Environnementale), P. 12 MEHU, 2003 ; le Lotissement au Bnin ; quinze (15) questions-rponses pour comprendre, P. 31 MEHU, 2003 ; Point des actions menes par le MEHU dans le domaine de la scurisation foncire et rsidentielle, P. 16

MEHU, MFE, 2003, l'Opration Pilote de Transformation des Permis d'Habiter en Titres Fonciers ; quinze (15) questions-rponses pour comprendre, P. 36 MEHU, MTPT, MISD, 2004 ; Dclaration de Politique Nationale de Mobilit Urbaine (DE.PO.NA.M.U.) P. 40 MFE, MEHU, Commission Nationale de Transformation des Permis d'Habiter en Titres Fonciers, 2003 ; Rapport Gnral de clture des travaux de l'opration pilote de transformation des permis d'Habiter en Titres Fonciers dans les villes de Cotonou, Porto-Novo et Parakou, P. 446 MISD, 2005 ; Point des dossiers rcurrents tudis au niveau de la Commission Nationale des Affaires Domaniales, P. 4 Ordre des Gomtres Experts, 2004, le Gomtre expert, P. 2 Ordre des Gomtres Experts, 2004; Tableau de l'ordre, P. 2 PRESIDENCE DE LA REPUBLIQUE - J.O. 1965 ; Rgime de la Proprit Foncire du Dahomey ; loi n 65-25 du 14 aot 1965 Rpublique du Dahomey, P. 38 R. M. HOUNKPODOTE, 2001 ; Impact de la tenure coutumire sur la gestion de la fertilit des sols, P. 109 SERHAU-SA 1998 ; Rforme du Droit Foncier, Mission pralable, Rapport final, P. 71 SOHOUENOU E. et ADAMON A. D. 1999 ; Recueil des textes principaux en matire du Droit Domanial, du Droit de l'Urbanisme et du Droit Foncier ; MEHU Rpublique du Bnin, P. 450

Annexe n 2 : Guide d'entretien


1. Existe-t-il des obstacles d'ordre administratif la mise en uvre du systme foncier au Bnin ? Si oui lesquels ? (Prfet, Maire) 2. A votre avis, l'arsenal juridique existant au Bnin en matire foncire est-il suffisant pour donner satisfaction aux nombreuses sollicitations des populations ? (Prsidents des Tribunaux) 3. tes-vous propritaire des terres rurales ? Si oui, comment les avez-vous acquises ? Et comment les grez-vous ? (Propritaires terriens) 4. tes-vous acqureurs de parcelles ? Si oui, quels sont les problmes que vous rencontrez avec les Comits de lotissement et les propritaires terriens ? Propritaires terriens ? 5. Existe-t-il des exemples de parcelles achetes par plusieurs acqureurs ? (Organisations Paysannes, Prsidents des Tribunaux) 6. Quel est le pourcentage de litiges domaniaux des dix (10) dernires annes ? (Prsidents des Tribunaux) 7. A combien estimez-vous (en terme de pourcentage) la contribution de la vente de parcelles au budget de votre Commune ? (Maires) 8. Dans le cadre des nombreux conflits rencontrs dans le lotissement au Bnin, comment envisagez-vous l'assainissement des pratiques foncires peu transparentes qui compliquent les oprations lies aux transactions sur les parcelles ? (Prsidents des Tribunaux) 9. Quel but devrait viser selon vous une politique foncire ? Une politique des forts et des "forts classes" ? Une politique du partage commun de pturage ? (Communes) 10. Quels moyens devront mettre en uvre les acteurs publics afin de favoriser le bon fonctionnement des activits de lotissement ? (Elus locaux, Gomtres) 11. Que pouvez-vous nous dire propos des problmes domaniaux au Bnin ? (Communes) 12. Quels sont les problmes spcifiques auxquels vous tes souvent confronts ? (Communes) 13. Quelles dispositions prenez-vous avant de dmarrer le lotissement dans une localit ? (Communes)

14. Existe-t-il une taille minimale de parcelle en ville ? Si oui, laquelle ? (Gomtres) 15. Quel taux de rduction appliquez-vous pour satisfaire les diverses attentes relatives aux espaces verts ? Aux coles ? Aux voies d'accs ? Aux terrains de sport etc. ? (Gomtres) 16. Comment grez-vous les espaces dits parcelles disponibles ? (Gomtres) 17. Existe-t-il de grands propritaires terriens ruraux dans votre localit ? Si oui, de combien d'hectares disposent-ils chacun ? Comment en sont-ils devenus propritaires ? Par achat ? Succession ? Donation entre vif et testamentaire ? Ou par l'effet des obligations ? Comment exploitentils ces terres ? (Communes) 18. La question n 18 relative au domaine aquatique est identique la question n 17. (Communes) 19. Comment apprciez-vous l'application de certaines dcisions rendues par les Tribunaux en terme de dguerpissement ? De destruction d'immeuble ? (Communes)

La Commission