TEMA 1 1.

CONCEPTO Y CARACTERSTICAS DE LOS D REALES (T1)

Elasticidad de dominio Con el nombre de elasticidad de dominio se hace referencia a la posibilidad de que el propietario utilice por entero todas las facultades que el ordenamiento jurdico le atribuye sobre los bienes que le pertenezcan; o bien que utilice solo parte de su podero sobre la cosa, permitiendo al mismo tiempo que otras personas ejerzan ciertas facultades parciales sobre ella. Dicha expresin resalta la posibilidad pues, de que sobre una misma cosa existan diversos derechos reales, as como la circunstancia de que el propietario pueda asumir de forma inmediata todas las facultades que, en su caso, detentaran con anterioridad los titulares de otros derechos reales sobre los mismos bienes.

1.2

Concepto de derecho real y caractersticas La concepcin clsica del derecho real (ius iure) lo define como un poder o seoro inmediato sobre la cosa que su titular puede hacer valer frente a cualquiera, es decir, frente a todos (erga omnes) El poder puede ser total o parcial (diversas personas estn legitimadas para ejercitar facultades sobre un mismo bien), la coexistencia de una pluralidad de derechos reales sobre una misma cosa obliga a distinguir entre la propiedad en s misma considerada (derecho real pleno) y los dems derechos reales que son limitados a los denominados derechos reales en cosa ajena. Como caractersticas del derecho real estn la inmediatividad y la eficacia erga omnes. La primera pretende indicar que el poder del ser humano dentro de los mrgenes del derecho, se desenvuelve de forma directa e inmediata. La segunda afirma que el derecho real es eficaz frente a cualquiera como derecho absoluto o general

2 2.1

DISTINCIN ENTRE DERECHO REAL Y DERECHO DE CRDITO Criterios distintivos entre derechos reales y derechos de crdito La relacin obligatoria presupone la existencia de acreedor (derecho activo) y un deudor (sujeto pasivo), por el contrario el derecho real se constituye por antonomasia mediante la existencia de un nico sujeto y en principio no exige consustancialmente la intervencin de ningn otro sujeto de derecho. En la relacin obligatoria, el objeto es la prestacin consistente en dar, hacer o no hacer alguna cosa y, an siendo de las de dar, el nacimiento de la obligacin o implica por si misma la transferencia de la propiedad,; mientras que el elemento objeto de cualquier derecho real es una cosa sobre la que recae directa o inmediatamente los poderes del propietario o titular. Los derechos de crdito atienden fundamentalmente al intercambio de bienes y servicios para satisfacer necesidades que no pueden resolverse con el mero seora sobre las cosas; son derechos transitorios. Los derechos reales en general son de duracin prolongada y tendencialmente permanentes.

3 3.1

FIGURAS INTERMEDIAS Ius ad rem Es un nomen iuris que se utiliz por el primer canonista en el s XIII para describir una situacin jurdica de provisionalidad en la titularidad frente a la expresin ius iure. La utilizacin contempornea de la expresin ius ad rem no tie que ver con las acepciones histricas sino que fue recuperado en el primer tercio del s XX pro Atarel para aplicarlo a algunas situaciones concretas en las que un derecho real se encuentre en itinere o en proceso de formacin. La doctrina espaola tras arduos debates a favor y en contra de la figura intermedia entre el derecho real y el derecho de crdito, la mayora hoy en da considera que carece de sentido dicha construccin y su uso queda relegado a un mero recurso literario en algunas sentencias.

3.2

Derechos reales in faciendo Pretenden englobarse aqu la situaciones en que el sujeto pasivo (determinado) de un derecho real constituido a favor de otra personas (sujeto activo) est obligado a llevar una concreta prestacin en beneficio o al servicio del titular del derecho real constituido. Dicha prestacin es complementaria y accesoria, pero prestacin en sentido tcnico propio. Esta categora de derecho real puede admitirse si con ella nicamente pretende ponerse de manifiesto que, en el estatuto jurdico de ciertos derecho reales que se caracterizan por gravar un inmueble determinado, el titular de dicho inmueble, est obligado al desempeo de ciertas prestaciones accesorias y de trascendencia secundaria impuesta por la propia funcin del derecho real al que sirven.

3.3

Obligaciones propter rem El titular del derecho real (generalmente el propietario) est constreido a llevar a cabo una determinada conducta por ser titular activo del derecho real y para evitar su prdida. Son tambin obligaciones accesorias del derecho real propiamente dicho. Tambin se denominan ab rem o ambulatorias

4 4.1

SISTEMAS NUMERUS CLAUSUS Y NUMERUS APERTUS EN LA CREACIN DE LOS DERECHOS REALES Libre creacin en base a la autonoma privada El debate entre la existencia o no de un nmero tasado de derecho reales se consolidada lo largo del s XIX cuando los dos grandes cuerpos legales europeos (francs y alemn) optaron por seguir distintas sendas. El cdigo civil espaol, sin embargo, guarda silencio al respecto, mientras que la doctrina se muestra partidaria de la autonoma privada a la hora de crear derechos reales distintos a los tipificados legalmente en base a: - La inexistencia de principio alguno contrario y porque el art. 1280.1 CC habla expresamente de actos y contratos que tengan por objeto la creacin de derecho reales sobre bienes inmuebles.

La ley y el reglamento hipotecarios que tambin admiten la inscripcin en el Registro de la Propiedad de ttulos de nueva constitucin o reconocimiento, o cualquier acto o contrato de trascendencia real aunque no tenga nombre propio en derecho pero modifique facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales.

4.2

Defensa del nmero tasado de derechos reales La opinin de otros autores considera que nuestro sistema debe ser interpretado en el sentido de que los derechos reales se encuentran tipificados por el ordenamiento y que la nica franja en la que acta la autonoma privada es en modificaciones del contenido de los derechos reales legalmente establecidos. Hacia mitad del s XX la tendencia a defender el numerus clausus se intensifica por la influencia del sistema alemn y a la facilitacin de la funcin calificadora de los registradores de la propiedad.

4.3

Posicin de la DGRN Tanto si se postula en favor de un nmero tasado o de un numerus apertus en el fondo hay un sustancial acuerdo en que, aunque se admita la creacin de nuevos derechos reales o subtipos de los legalmente contemplados, por la autonoma privada, esa libertad de creacin no puede considerarse omnmoda. La DGRN admite dicha libertad de creacin pero es muy rigurosa al analizar los supuesto que ante ella se plantean exigiendo que la trascendencia real de las relaciones jurdicas no contempladas por la legislacin en vigor sea indiscutible por darse fundamentalmente la inmediatividad, la eficacia erga omnes y la tendencial permanencia de la relacin creada; es decir, tres caractersticas tpicas de los derechos reales.

CLASIFICACIN DE LOS DERECHOS REALES La clasificacin tradicional de los derechos reales exige considerar una triloga: Los derechos reales de goce (usufructo, uso, habitacin, censos, servidumbres y superficie) son los nicos que atribuyen a su titular facultades de uso y utilizacin de las cosas pertenecientes a otro propietario. Tiene un acusado componente posesorio. - Los derechos reales de garanta (prenda e hipoteca) - Los derechos reales de adquisicin (tanteo y retracto, opcin inscrita) Estos ltimos no otorgan a su titular facultades para disfrutar de la cosa usndola, sea o no fructfera. -

5.1

Caractersticas generales de los derechos reales de goce Los derechos reales de goce comprenden los derechos de usufructo, uso, habitacin, censos, servidumbres y superficie. Los derechos reales de goce presentan las notas caractersticas de los derechos reales (alcance general, afeccin a la cosa, eficacia erga omnes) y a la vez un alto componente posesorio (goce y uso, total o parcial del bien) que no se da en los dems derechos reales limitados. Cuanto mayor es el contenido del derecho

real de goce ms restringido ver el propietario su facultad de gozar. Al extinguirse el derecho real de goce, el propietario en funcin de la elasticidad del domino, recupera la facultad de gozar hasta ese momento restringida. Se produce la denominada consolidacin, el propietario recupera la plenitud de facultades dominicales. 5.2 Funciones econmicas de los derechos reales de garanta En el mundo econmico actual, la titularidad de los bienes permite gozar del crdito sin que el propietario deje de gozar de la cosa. La manifestacin ms representativa es la hipoteca y el otro tipo de derecho real de garanta es la prenda (hay otra figura denominada anticresis que es prcticamente desconocida en el trfico hoy en da) Las diferencias entre ambas son bsicamente dos: - La prenda se reserva para los bienes muebles, cuya posesin se transmite al acreedor y mientras tanto no se haya realizado dicho desplazamiento posesorio no queda constituida. - En la hipoteca, al recaer sobre bienes inmuebles y estar garantizado por el Registro de la Propiedad, no se produce el desplazamiento posesorio y el deudor hipotecario seguir conservando la posesin y el goce efectivo de la cosa inmueble 5.3 Facultad de disposicin de derechos reales de adquisicin preferente Los casos en que la facultad de disposicin del propietario se ve coartada se caracterizan porque la ley concede a una persona la facultad de adquirir preferentemente el bien que aqul pretende enajenar, siempre que dicha enajenacin tenga lugar a ttulo oneroso. El grupo de derechos reales conocidos como derechos de adquisicin preferente comprende fundamentalmente los derechos reales de tanteo, de retracto y de opcin. Los dos primeros tienen origen legal, mientras que el derecho de opcin tiene origen convencional o voluntario ya que nace a consecuencia de un pacto o negocio entre los interesados. La facultad de adquisicin preferente ha de ser respetada tanto por el propietario cuanto por el resto de miembros de la colectividad, porque se trata de un derecho real que recae directamente e inmediatamente sobre la cosa con independencia de quien sea o pretenda ser el propietario de la misma.

TEMA 2 2

ADQUISICIN DE DERECHOS REALES (T2)

MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD Art. 609 CC La Propiedad se adquiere por la ocupacin. La Propiedad y los dems derechos sobre los bienes se adquieren y trasmiten por ley, por donacin, por sucesin testada e intestada y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradicin. Pueden tambin adquirirse por medio de la prescripcin

2.1

Contratos de finalidad traslativa y la traditio Existen algunos contratos que tienen por finalidad transmitir derechos reales (compraventa, mutuo) mientras que otros se encuentran dirigidos a resolver el problema de la prestacin de servicios (mandato, mediacin). La transmisin convencional requiere, en todo caso, que se produzca la traditio o entrega del objeto del derecho real, o bien la puesta a disposicin del mismo a favor del titular, segn la naturaleza propia del derecho real que se constituya; en ocasiones puede identificarse la traditio con una escritura pblica o inscripcin registral.

2.2

La donacin Pese a su naturaleza contractual y de tratarse de un contrato de finalidad traslativa, la donacin se contempla separadamente del resto de contratos, ya que el CC lo considera una manera particular de transmitir la propiedad sin necesidad de entrega de la cosa; lo que no es bice para que dicha entrega constituya el momento de la perfeccin del contrato.

2.3

La sucesin mortis causa Los derechos reales tambin se adquieren y transmiten por sucesin testada o intestada, esto es, por la sucesin mortis causa. La herencia constituye una unidad patrimonial compuesta por acciones, obligaciones y derechos (no slo reales).

2.4

Origen legal de ciertos derechos reales Algunas veces la causa de nacimiento, adquisicin y transmisin de los derechos reales se encuentra en la propia ley, como es el caso del usufructo, las servidumbres, hipotecas y los retractos legales.

2.5

La usucapin La usucapin o prescripcin adquisitiva es tambin una causa legtima de adquisicin, tanto de la propiedad en s misma considerada , cuanto de los dems derechos reales que sean susceptibles de posesin.

2.6

La ocupacin La ocupacin slo legitima la adquisicin de la propiedad, resultando inhbil para transmitir el dominio. NO sirva tampoco como medio o causa de nacimiento y adquisicin de los dems derechos reales.

2.7

La accesin En el art. 609 CC no hay referencia expresa a la accesin como modo de adquirir la propiedad, pero eso no afecta a su condicin propia de modo de adquirir las cosas accesorias que se incorporan a la principal.

3 3.1

ADQUISICIN ORIGINARIA Y DERIVATIVA DE LOS D REALES Adquisicin originaria Ser habla de adquisicin originaria cuando la titularidad dominical ( o de cualquier o de cualquier otro derecho real) se obtiene con independencia del derecho del titular anterior. Ya sea: - Porque la misma adquisicin coincide con el derecho de propiedad, hacindolo nacer o generndolo (Ej.: la ocupacin de bienes muebles vacantes) - Porque la titularidad jurdico real se consigue sin estar fundamentada en el derecho del titular anterior (Ej.: la usucapin) En la adquisicin originaria de la propiedad se ha de presumir libre de cualquier otro derecho limitador que le afectara.

3.2

Adquisicin derivativa Tiene lugar cuando el titular cede o transmite su derecho real (siempre que sea transmisible) a otra persona, quien pasa a ser el nuevo titular y a ocupar la posicin del anterior, manteniendo el contenido y extensin del derecho en las mismas condiciones en que lo ostentaba el anterior. El derecho cedido o transmitido lo puede ser ntegramente o solo alguna facultad del mismo y por ello se denomina de dos manteras distintas: - Adquisicin derivativa traslativa: Se transmite o adquiere el mismo derecho del titular. - Adquisicin derivativa constitutiva: El titular transfiere parcialmente su derecho, dando origen a un nuevo derecho real (el propietario constituye un usufructo)

3.4

Otras clasificaciones de los modos de adquirir 1.- Atendiendo a la existencia o no de contraprestacin por parte del adquiriente del derecho real, se puede hablar de modos de adquirir onerosos y gratuitos. 2.- La adquisicin de los derechos reales puede producirse mediante acto intervivos o mortis causa. 3.- Teniendo en cuenta el mbito objetivo de la transmisin o adquisicin, se puede hablar de modos de adquirir universales y particulares.

ADQUISICIN O TRANSMISIN DERIVATIVA DE LOS D REALES

4.1

Transmisin derivativa en derecho espaol De conformidad con el art. 609 CC, la transmisin convencional de los derechos reales requiere la existencia de dos elementos: - ciertos contratos (de finalidad traslativa) - mediante la tradicin o entrega de la cosa. Esta regla se observa en otros art. del CC por ejemplo en el 1095 El acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligacin de entregarla. Sin embargo, no adquirir derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada. As el adquiriente no se convierte en titular real ms que cuando se produce la entrega de la cosa o tradicin y dicha entrega encuentra fundamento en un contrato que sea adecuado para transferir el dominio o derecho real.

4.2

La teora del ttulo y del modo Es la denominacin que en Derecho espaol se le ha dado a la formalizacin conceptual realizada principalmente por los glosadores, de los requisitos de la traditio romana que toma como puntos de partida dos textos: - La propiedad sobre las cosas no es transferida por los meros pactos, sino mediante la tradicin y la usucapin (Traditionibus et usucapionibus dominia rerum, non nudis pactis transferuntur) - La tradicin no transfiere el dominio si no se encuentra precedida de venta o de otra justa causa (Nunquam nuede traditia trasferit dominium sed ita si venditio, aut aliqua justa causa praecesserit, propter quam traditio sequeretur). Accursis atribuye a la tradicin el carcter de causa prxima de la adquisicin, mientras que la causa por la que la traditio se hace, sera la causa remota o justa causa de la transmisin de los derechos reales. Conforme a ello, en el Derecho espaol se defiende unnimemente que ha de existir una causa justa o ttulo acausal (adems el modo o traditio) como caracterstica fundamental de la transmisin derivativa de los derechos reales.

5 5.1

LA TRADICIN Concepto y efecto fundamental En el art. 609 CC se adquieren y trasmiten [] mediante la tradicin se deja claro que esta es necesaria con independencia del ttulo causal. Tradicin significa sencillamente entrega de la cosa o de la posesin de la cosa sobre la que recae el derecho de propiedad (u otro derecho real) que se trasmite. La entrega debe tener un claro propsito traslativo de la propiedad o del derecho real de la cosa y no una mera traslacin posesoria con otra finalidad cualquiera (prstamo de coche, arrendamiento de piso) Por ello se ha afirmado tradicionalmente que la tradicin es la entrega de la posesin con nimo de trasmitir la propiedad; por consiguiente, mientras no haya tenido lugar, el pretendido adquiriente del derecho real no ser tal, sino que slo tendr derecho a reclamarlo.

5.2

Clases o formas de la tradicin La entrega material propiamente dicha de una cosa es imposible o inadecuada en muchos casos (venta de finca, de grupo de empresas), por lo que los sistemas jurdicos han seguido un proceso que se conoce con el nombre de espiritualizacin de la tradicin, que partiendo de la base de la entrega manual y efectiva, se convierte el acuerdo en un acto de entrega, es decir en el ttulo que sirve de base a la traditio, o modo, en los sistemas causales. El CC regula las distintas formas de traditio en los art. 1462-1464 en sede de compraventa aunque no est limitada la aplicacin de dichas reglas legales solo a dichos contratos, ya que su aplicacin por va analgica tiene carcter general. Esta ubicacin se debe a que el contrato de compraventa es el contrato transmisivo de la propiedad por antonomasia.

5.3

La tradicin real: material o simblica El art. 1462 CC dispone que se entender entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesin del comprador y esta puede tener lugar de dos maneras: - Materialmente: cuando verdaderamente existe una entrega manual y efectiva, o cuando el adquiriente de facto, ejerce los poderes caractersticos del titular del derecho real (me llevo lo que compro) - De forma simblica: Se da cuando sin llegar a producirse una transmisin material de la cosa, el transmitente manifiesta de forma inequvoca e irreversible, su intencin de transferir la posesin al adquiriente (entrega de llave del piso, de documentos acreditativos)

5.4

La tradicin instrumental Se denomina as porque la traditio se genera en virtud al otorgamiento de escritura pblica, que es un instrumento pblico. Se recoge en el art. 1462 CC cuando se haga la venta mediante escritura pblica, el otorgamiento de esta equivaldr a la entrega de la cosa objeto del contrato A partir del momento del otorgamiento, el adquiriente deviene propietario (o titular de otro derecho real) aunque en realidad y materialmente no haya habido transmisin posesoria, e incluso con independencia de cualquier otro factor, por ejemplo, no haber pagado por completo. Este efecto traditivo automtico de la escritura pblica no es impuesto a las partes de forma necesaria y general, ya que en la misma puede introducirse una clusula de reserva de dominio.

5.5

Otras formas de tradicin 1.- Traditio brevi manu: El transmitente no necesita entregar la cosa al adquiriente porque este ya la tiene por algn otro motivo. 2.- Constitutum possesiorum: Lo contrario al anterior, el transmitente seguir poseyendo la cosa, no en condicin de titular o propietario, si no por cualquier otro ttulo. Ambas formas de traditio se asientan en el presupuesto de que adems de darse las circunstancias posesorias existe un acuerdo de los contratantes.

3.- Simple acuerdo transmisivo: Traditio ficta: El art. 1463CC dice que la entrega de los bienes muebles [] se efectuarn [] por el slo acuerdo o conformidad de los contratantes si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprado en el momento de la venta. Este artculo contradice o excepta el alcance general de uno de los textos en que se basa la teora del ttulo y del modo dominia rerum non iudis pactis trasnferuntur (la propiedad de las cosas no es transferida por los meros pactos) dado que permite al adquiriente ser titular desde el instante de la venta lo que tiene un gran alcance prctico. 4.- La cuasi tradicin o tradicin de derechos: Hace referencia a los bienes incorporales (Ej.: derechos de autor) y a los derechos reales susceptibles de posesin, excluyendo la propiedad sobre las cosas. Se aplican a la cuasi tradicin las reglas generales de la tradicin instrumental y tradicin simblica a travs de los ttulos de pertenencia.

TEMA 4 1.1

EL CONTENIDO DE LA PROPIEDAD (T4)

El poder o la facultad de exclusin. Facultad de cercar La facultad de exclusin es una derivacin de la propiedad privada y constituye uno de los fundamentos del Derecho Patrimonial y dispone el art. 388 CC que todo propietario podr cerrar o cercar sus heredades por medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos o cualquier otro modo, sin perjuicio de las servidumbres constituidas sobre las mismas De esta manera el titular del derecho real por antonomasia, puede hacer efectivo erga omnes el respeto debido a su posicin jurdica, a su relacin directa e inmediata con la cosa objeto de propiedad.

2.1

La facultad de goce La facultad de goce forma parte del contenido normal de la propiedad (salvo que de la naturaleza de la cosa y/o de los criterios del legislador resulte otra cosa), y es la manifestacin esencial del conjunto de los poderes del propietario; el uso y disfrute autoriza a este para modificar el destino socioeconmico de la cosa de acuerdo con su personal conveniencia, realizar actos de administracin, incluidos los de transmisin de sus poderes de goce a otras personas, as como para obtener cualesquiera frutos o rendimientos que de la cosa dimanan. Ius usus inocui Expresin bajo la que se pretende integrar el derecho a utilizar predios ajenos sin que el dueo sufra dao alguno. Se asiente exclusiva y generalmente en la tolerancia del dueo.

2.2A Accesin discreta La distinta naturaleza de los bienes objetos de propiedad privada hace necesario distinguir entre los bienes fructferos en sentido estricto y los que no lo son. El art. 354 CC afirma que cualesquiera tipo de frutos pertenecen al propietario, y est precedido de un artculo que dice que la propiedad de los bienes da derecho por accesin a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente. La accesin discreta (diferente de la continua) que es como se denomina a la adquisicin de los frutos, debe considerarse una facultad dominical que se deriva de la facultad de goce o ius fruendi, por tanto tambin puede ser trasmitida. 2.3 La extensin del dominio en sentido vertical Como derivacin concreta de la facultad de goce, establece el art. 350 CC que el propietario de un terreno es dueo de su superficie y de lo que est debajo de ella y puede hacer en el, obras, plantaciones y excavaciones que le convenga, salvas las servidumbres y con sujecin a lo dispuesto en la leyes de Minas y Aguas y en los reglamentos de polica 3 LMITES AL PODER DE GOCE: UTILIDAD PBLICA Y PRIVADA

La multiplicidad de bienes sometidos a propiedad privada genera a su vez a la existencia de numerosos supuestos en los que las facultades de goce y disfrute de las cosas se ven afectados por razones de utilidad pblica o utilidad privada. El CC se refiere a las primeras en el art. 550 relativo a las servidumbres establecidas para utilidad pblica o comunal, pero es ampliable a todos los aspectos regulados por la legislacin administrativa que inciden sobre la titularidad dominical de los particulares. As pueden considerarse ms que servidumbres, limitaciones y lmites al contenido del derecho de propiedad. 4 RELACIONES DE VECINDAD El CC no lleg a establecer una norma general para el tratamiento sistemtico de las limitaciones dominicales que comportan las relaciones de vecindad, sino que enumer una serie de supuestos de actuaciones de propietarios con sus vecinos habituales que pueden generar conflictos y que se recogen en el captulo de servidumbres legales (art. 549-593): Vertiente natural de agua, Derecho temporal de paso, Preceptos sobre luces y vistas, Recogida de aguas pluviales, Prohibicin general de emisiones, Observancia de distancia entre plantaciones As como la responsabilidad civil recogida por el art. 1908 por humos excesivos que sean nocivos y emanaciones de cloacas o depsitos de materias infectantes. 5 LA MEDIANERA La situacin de medianera es fruto de la utilizacin en comn entre propietarios de predios vecinos o contiguos, de paredes, cercas o vallados. El CC lo regula en el captulo de servidumbres legales, dando a entender que as debe ser configurada, pero en realidad no hay predio dominante y sirviente, ni relacin de subordinacin de una finca a otra, sino una situacin de carcter objetivo que determina el nacimiento de ciertos deberes para los respectivos propietarios; lo que constituye una manifestacin ms de las relaciones de vecindad y que el CC regula de manera amplia y detallada. 5B. Derechos y obligaciones de los medianeros En relacin con el uso de la pared medianera dispone el art. 579 CC que cada propietario podr usar de ella en proporcin al derecho que tenga en la mancomunidad sin embargo en el siguiente prrafo prev que para usar [] este derecho ha de obtener previamente el consentimiento de los dems interesados en la medianera La obligacin fundamental de los medianeros consiste en contribuir, en proporcin al derecho de cada uno, a los gastos de reparacin o construccin de los muros o setos medianeros. En los casos de alteracin de la pared medianera, el responsable, deber indemnizar a los restantes medianeros. La renuncia a la medianera queda vetada como regla, en el caso de que la pared sostenga un edificio, de quien pretende renunciar a ella. 6 LA FACULTAD DE DISPOSICIN La facultad de disposicin comprende la realizacin de toda suerte de actos jurdicos que tengan trascendencia jurdico real, culminen o no en la prdida de la propia condicin de propietario por parte del disponente Deben tambin

considerarse dispositorios todos aquellos actos por los que el propietario, continuando como tal, constituye a favor de otra persona cualquier derecho real limitado. 7.2A Las prohibiciones de disponer en actos a ttulo gratuito Existen una serie de supuestos en los que el propietario ve constreida su capacidad dispositiva no slo en base al CC sino tambin a mltiples disposiciones directas del legislador. Antao existan las prohibiciones testamentarias de disponer. La ley hipotecaria permite, en principio, que estas incorporadas a un acto a ttulo gratuito, se inscriban siempre que la legislacin vigente reconozca su validez. El CC slo afirma la nulidad de las disposiciones que contengan prohibiciones perpetuas de enajenar y las temporales que superen los lmites fijados en el art. 781 para las sustituciones fideicomisarias. Sin embargo, conforme al Derecho histrico, algunas sentencias y el sentir mayoritario, las prohibiciones testamentarias de disponer adems, deben fundarse en justa causa o inters legtimo 7.2B Las prohibiciones de disponer incorporadas a actos a ttulo oneroso Existen una serie de supuestos en los que el propietario ve constreida su capacidad dispositiva no slo en base al CC sino tambin a mltiples disposiciones directas del legislador. En el caso de las prohibiciones de disponer convencionalmente celebradas bajo presupuestos onerosos, tienen vetado el acceso al Registro de la Propiedad y por tanto, como regla, carecen de efectos frente a terceros, limitando su eficacia a las relaciones internas entre las partes que celebran el acto o contrato al que se incorporan. 7.3 Prohibiciones judiciales y administrativas La LH configura las prohibiciones, llamadas legales como aquellas que tienen plena eficacia jurdica sin expresa declaracin judicial o administrativa. Por tanto, cuando la plasmacin concreta de la prohibicin de disponer, se funda (como no poda dejar de ser) en la ley, pero se materializa a travs de una resolucin judicial o administrativa, se suele hablar de las prohibiciones ad hoc. Su fundamento es garantizar el patrimonio del demandado en un determinado proceso o del interesado en un expediente que conlleve prestaciones o subvenciones de organismos administrativos

TEMA 5 1

CONSIDERACIN ACTUAL DE LA PROPIEDAD PRIVADA (T4)

Los lmites intrnsecos o institucionales de la Propiedad El ordenamiento jurdico exige que el derecho de propiedad y por extensin los dems derechos subjetivos sean ejercitados conforme a su propia funcin y significado, vetando su ejercicio de manera desorbitada o contraria a los parmetros de conducta socialmente asumidos. Tal limitacin de los poderes y facultades del propietario se lleva a cabo por el ordenamiento acudiendo a una serie de conceptos jurdicos indeterminados que en algunos casos han acabado por normativizarse; as, el abuso del derecho, en el Cdigo Civil, o la funcin social de la propiedad, en la Constitucin.

La teora de los actos de emulacin Formulada en los siglos medievales y popularizada en los foros jurdicos madrileos en el primer tercio del s XX, la teora de los actos de emulacin represent el precedente de la admisibilidad y desarrollo del abuso del derecho, por la que se trataba de erradicar todas aquellas conductas del propietario que aunque asentadas en el desarrollo y ejercicio de las facultades dominicales, no tenan otro fundamento que el de causar dao o molestar al vecino.

El abuso del derecho Si bien existen discrepancias, debe sealarse la conformidad sustancial del pensamiento jurdico moderno en torno a la idea de que los derechos subjetivos, aparte de sus lmites legales, tienen otros de orden moral, teleolgico y social, y que incurre en responsabilidad el que obrando al amparo de una legalidad externa y de un aparente ejercicio de su derecho, traspasa las limitaciones impuestas al mismo por la equidad y la buena fe con dao para terceros o para la sociedad. As el concepto de abuso del derecho, tiene como elementos esenciales: - Uso de un derecho objetivo o externamente legal - Dao a un inters (de terceros) no protegido por un presupuesto jurdico especfico. - Inmoralidad o antisocialidad del dao.

3.2

Formulacin legal de la prohibicin de abuso del derecho La incorporacin del abuso del derecho a nuestra legislacin ocurre por primera vez en el texto refundido de la LAU 29/94, cuya aplicacin era limitada. Posteriormente con la reforma del Ttulo Preliminar del CC, se introdujo en el art. 7.2 la ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismoConforme a lo establecido en el CC, los presupuestos de aplicacin del abuso del derecho son bsicamente dos: - Actuacin u omisin de carcter abusivo (no necesariamente malvola, consciente o deliberada) de conformidad con los cnones objetivos de conducta que sean requeridos en el ejercicio de cada derecho

Consecuencias daosas para un tercero; cuya existencia efectiva habr de probarse y cuantificarse

Funcin social de la propiedad La expresin funcin social de la propiedad, en s misma considerada, constituye simplemente un concepto jurdico indeterminado que pretende adecuar la titularidad dominical a la exigencia social, no siendo posible su definicin en un sentido positivo y concreto sino slo por aproximacin, dado que - No todas las categoras de bienes tienen la igual significacin social e importancia econmica. - La CE expresa que ser la legislacin ordinaria la que delimite el contenido de la propiedad privada conforme a la funcin social de la propiedad. As, el contenido esencial de la propiedad privada depende de cul haya sido la valoracin que la funcin social de la propiedad merezca para la legislacin ordinaria.

5.

Propiedad rstica Dada su fecha de publicacin 1889 el CC es un cuerpo legal de acusado carcter agrario dado que no regula la gestin y explotacin de los recursos sino exclusivamente la titularidad dominical de los predios y fincas. A partir de la CE31 en que se mostr un primer deseo de legislar esta parcela y andando el tiempo, se lleg a la ley de Fincas79 que asumi expresamente en su articulado que el cumplimento de la funcin social de la propiedad de fincas rsticas, cualquiera que sea la naturaleza pblica o privada de su titular, obliga: - A que la tierra sea explotada con criterios tcnicos-econmicos apropiados - A que en la finca de aprovechamiento agrario se realicen las mejoras necesarias para conseguir la ms adecuada explotacin de los recursos disponibles - A que en la empresa agraria se preste trabajo en condiciones adecuadas y dignas

TEMA 6 1.1

LA OCUPACIN (T5)

Concepto y requisitos La forma ms primaria e intuitiva de adquirir la propiedad consiste en apoderarse de algo que nadie tiene bajo su dominio; es lo que en Derecho se conoce como ocupacin y que el art. 610 CC define Se adquieren por ocupacin los bienes apropiables por su naturaleza que carecen de dueo, como los animales que son objeto de la caza y pesca, el tesoro oculto y las cosas muebles abandonadas (res nullius) Para que tenga lugar la ocupacin adems de la idoneidad de los bienes se requiere la conjuncin de dos circunstancias: - La aprehensin material de la cosas - El nimo o intencin de apropirsela (lo que permite que cualquier persona con aptitud psquica suficiente pueda hacerlo menor, incapacitado- no se requiere pues, capacidad de obrar. La ocupacin es un modo de adquirir slo en relacin con la propiedad, pero inadecuado con los dems derechos reales.

1.2

Exclusin de los bienes inmuebles del mbito de la ocupacin El art. 610 CC parece realizar una enumeracin enunciativa, no exhaustiva de los bienes que se puede ocupar. Histricamente, de hecho, la tierra ha sido objeto de apropiacin privada convirtindose automticamente el ocupante en propietario; sin embargo en los sistemas modernos esa regla fue decayendo y en la actualidad, la regulacin de la LPAP 33/03 establece respecto de los inmuebles vacantes que pertenecen a la AGE los que carecieren de dueo precisando que la adquisicin se produce sin necesidad que medie acto de la Administracin y siempre que no estuvieren siendo posedos por nadie a ttulo de dueo y sin perjuicio de los derechos de terceros. Las CCAA carecen de competencia, segn esa misma ley, para ocupar exlege autonmica, los inmuebles vacantes.

1.3

Otros bienes excluidos de la ocupacin Son atribuidos por otras leyes al Estado, ciertos bienes que se excluyen de la ocupacin por particulares: - Valores, dinero y bienes muebles constituidos en depsito en sociedades de crdito o entidades financieras cuando no se hayan producido, respecto de los mismos, actuaciones que impliquen el derecho de propiedad en el plazo de 20 aos. - Buques o aeronaves abandonados.

LAS COSAS PERDIDAS. EL HALLAZGO No son susceptibles de apropiacin las cosas perdidas, ni las cosas abandonadas de forma necesaria o involuntaria (coche averiado, buque averiado). As el CC y otras disposiciones legislativas procuran la restitucin a su legtimo dueo. En los art. 615-616 CC se detalla el rgimen jurdico bsico del hallazgo el que encontrara cosa mueble que no sea tesoro, debe restituirlo a su anterior poseedor.

Si este no fuera conocido, deber consignarlo inmediatamente en poder del Alcalde del pueblo donde se hubiese verificado el hallazgo [...] si la cosa no pudiera conservarse sin deterioro o sin hacer gastos que disminuyan notablemente su valor, se vender en pblica subasta [] pasados dos aos sin haberse presentado el dueo se adjudicar la cosa encontrada o su valor al que la hubiese hallado Si la cosa perdida es restituid a su propietario, este se encuentra obligado, como regla, a recompensar el hallazgo con una cantidad semejante al 5%, cuanto el valor de la cosa excede los 12,02 Euros (cantidad irrisoria hoy en da) 3 EL TESORO OCULTO Se entiende por tesoro oculto, para los efectos de la Ley, el depsito oculto o ignorado de dinero, alhajas u otros objetos preciosos, cuya legtima pertenencia no conste (art. 352 CC). Cuando se ha ocultado recientemente o bien se conoce el ocultamiento, aunque no el paradero exacto del escondrijo, la jurisprudencia del TS suele decretar la inexistencia de tal condicin de tesoro. El tesoro oculto pertenece al dueo del terreno en que se hallare. Sin embargo, cuando fuere hecho el descubrimiento por persona distinta al dueo del terreno, la mitad se aplicar al descubridor (351 CC) El enfiteuta tiene los mismos derechos que corresponderan al propietario en los tesoros y minas que se descubran el la finca enfitutica. 3.3 Regulacin de la ley de Patrimonio Histrico La vigente LPHco invierte los principios establecidos por el CC para el caso de la ocupacin de los tesoros ocultos y establece entre otras cosas que en ningn caso ser de aplicacin a tales objetos lo dispuesto en el art. 351 CC [] Son bienes de dominio pblico todos los objetos y restos materiales que posean los valores que son propios del Patrimonio Histrico Espaol y sean descubiertos como consecuencia de excavaciones, remociones de tierra u obras de cualquier ndole o por azar Respecto al premio otorgado al descubridor y/o propietario del terreno (quien est obligado a comunicar el descubrimiento a la Administracin competente), tiene derecho a un premio en metlico de la mitad del valor que en la tasacin legal se le atribuya. Si son personas distintas pues un 25% cada uno, y si es el propietario, el descubridor, el 50% le va ntegro. 4 ANIMALES ESCAPADOS Segn el CC, en materia de ocupacin contempla a los enjambres de abejas, a los que el propietario puede perseguir an en fundo ajeno y de no hacerlo en dos das pierde la posesin, as como a la situacin de prdida de animales amansados o domsticos, cuyo rgimen propio es el de las restantes cosas muebles, pudiendo el propietario reclamarlos dentro de 20 das a contar desde su ocupacin por otro, pasado ese trmino, pertenecer al que los haya cogido y conservado; as como por ltimo a los animales de criadero que de pasar a otro de distinto dueo, pertenecern a este ltimo si no se usaron malas artes.

TEMA 7 1

LA ACCESIN (T6)

Concepto El art. 353 CC dispone que la propiedad de los bienes da d por accesin a todo lo que ellos producen o se les une o incorpora natural o artificialmente. As, la accesin supone la atraccin o absorcin de una cosa accesoria por otra de mayor valor o principal que otorga al propietario de esta ltima la facultad de apropiarse de aquella. Tcnicamente hablando la accesin por imperativo de la ley es un modo de adquirir la propiedad de la cosa accesoria aunque no se comente especficamente el el art. 609 CC. El CC sistematiza la accesin nicamente en dos secciones: Del Derecho de accesin respecto de los bienes inmuebles y Del Derecho de accesin respecto de los bienes muebles.

ACCESIN DE INMUEBLE A INMUEBLE Bajo esta denominacin suelen estudiarse cuatro supuestos de incrementos fluviales: Alluvio: Depsito de tierra o materiales que se produce de forma paulatina y constante Avulsio: Existe cuando la corriente de un ro, arroyo o torrente segrega una porcin conocida de terreno. Alveus derelictus: Son los terrenos ocupados por el cauce abandonado de un ro. Insula in flumine nata: La accesin en relacin con islas formadas ex-novo

2.1

Alluvio El CC obliga a distinguir entre los supuestos de aluvin y de avulsin (ms cercano al concepto geolgico de aluvin). El primero de ellos quedara reservado a los casos en que el depsito de tierra o materiales se produce de forma paulatina y constante, sin que exista propiamente avenida de agua. Dice el CC que pertenece a los dueos de las heredades confinantes con las riberas de los ros, el acrecentamiento que aquellas reciben paulatinamente por efecto de la corriente de las aguas, as como que los dueos de heredades colindantes con estanques o lagunas no adquieren el terreno descubierto por la disminucin natural de las aguas ni pierden el que estas inundan en las crecidas extraordinarias.

2.2

Avulsio La avulsin implica una extraordinaria avenida de aguas que violentamente provoque la separacin o extirpacin de un trozo de terreno o arbolado de una finca para, aguas abajo, depositarlos en otra finca perteneciente a distinto dueo. Dice el CC cuando la corriente de un ro, arroyo o torrente segrega de una heredad de su ribera una porcin conocida de terreno y la transporta a otra heredad, el dueo de la finca a que perteneca la parte segregada conserva la propiedad de esta Lo que en principio niega el derecho de accesin a favor del dueo de la finca receptora, aunque hay que observar que se habla de que tiene

que ser una porcin conocida. En cuanto al arbolado rige la posibilidad de que, si son conocidos sean reclamados en el mes siguiente al hecho. 2.3 Alveus derelictus Para el CC los terrenos ocupados por el cauce abandonado acrecen en virtud de accesin, las fincas o heredades ribereas, en dependencia del supuesto de hecho concreto: - Si la finca riberea ocupa ambos mrgenes del cauce abandonado, los terrenos liberados pertenecern al propietario de la misma - Si se abre un nuevo cauce en dicha finca, con abandono del anterior, respecto del abandonado habr de aplicarse la accesin a favor del propietario, mientras que los terrenos ocupados por el nuevo cauce, habrn de considerarse de domino pblico - Si el cauce abandonado separaba heredades de distintos dueos, la nueva lnea correr equidistante de unas y otras. 2.4 Insula in flumine nata El CC indica que las islas que por sucesiva acumulacin de arrastres superiores se van formando en los ros, pertenecen a los dueos de las mrgenes u orillas ms cercanas a cada una, o a los de ambas mrgenes si la isla se hallase en medio del ro, dividindose entonces longitudinalmente por la mitad. Si una sola isla as formada distase de una margen ms que de otra, ser por completo dueo de ella el de la margen ms cercana. Esto ser as siempre que las islas se formen en ros que no sean navegables ni flotables. Tampoco existe d de accesin cuando un ro se divide en brazos, produciendo la separacin en porciones de una misma finca. 3 ACCESIN DE MUEBLE A INMUEBLE El art. 358 CC formula que lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones hechas en ellos, pertenecen al dueo de los mismos (de los predios). Por tanto el dominus soli adquiere por accesin todo cuanto al suelo se incorpora superficie solo cedit, As, se refuerza la posicin del titular dominical del suelo en el art. 359 todas las obras, siembras y plantaciones se presumen hechas por el propietario o a su costa, mientras no se demuestre lo contrario. 3.1 Suelo propio materiales ajenos Establece el art. 360 CC que el propietario del suelo que hiciese en el, por si o por otro, plantaciones, construcciones u obra con materiales ajenos, debe abonar su valor, y si hubiere obrado de mala fe, estar adems obligado al resarcimiento de daos y perjuicios. El dueo de los materiales tendr d a retirarlos slo en el caso de que pueda hacerlo sin menoscabo de la obra construida, o sin que por ello perezcan las plantaciones, construcciones u obra ejecutada.

3.2

Materiales propios suelo ajeno ES el caso de que el dueo de los materiales sea quien, de buena o mala fe, decida incorporarlos al suelo ajeno. Si actu de mala fe pierde lo edificado, plantado o sembrado, sin d a indemnizacin, Si adems el dominus soli decide que lo realizado no es de su inters puede exigir deshacer lo hecho reponiendo las cosas a su estado anterior a costa del incorporante. Si actu de buena fe, el dominus soli decidir si hace suya la incorporacin o sita al incorporante en situacin de comprador o arrendatario. Si hubo mala fe recproca, los derechos de cada uno sern los mismos que si hubieran actuado de buena fe.

3.3

Suelo ajeno y materiales ajenos Supuesto raro en la prctica, no hay jurisprudencia del TS al respecto pero s aparece en el art. 365 CC. La situacin jurdica considera a 3 protragonistas: el dominus soli, el propietario de los materiales y el incorporante. En principio son vlidos los principios generales de la accesin con respecto a los derechos del dominus soli; ahora bien, si el dueo de los materiales y el incorporante no han actuado de mala fe, y evitando que se de un enriquecimiento injusto del dominus soli, este se convierte en deudor subsidiariamente del valor de los materiales, slo en el caso de que, el que los emple (el incorporante) no tenga bienes con que pagar (al dueo de los materiales, se entiende). No ser as si el incorporante actu de mala fe, segn lo cual el dominus soli podr solicitar el restablecimiento del inmueble al estado anterior

ACCESIN INVERTIDA CONSTRUCCIN EXTRALIMITADA Es un mero supuesto ligitioso en el que la aplicacin directa de las reglas tradicionales de la accesin resulta difcil. Es de aplicacin en el conflicto de intereses derivado de la construccin de un edificio de numerosas plantas (y por tanto de altsimo valor econmico) realizado bsicamente en terreno propio, pero en la que, actuando de buena fe, el constructor invade parcialmente terreno ajeno. La jurisprudencia en vez de otorgar al dominus soli, de la porcin menor, un derecho potestativo sobre la edificacin que le permite decidir, sostiene el mayor valor del principio lo accesorio sigue a lo principal y considera el suelo, lo accesorio; aunque evidentemente el dueo de la edificacin deber abonar su valor.

4.1

Requisitos de la accesin invertida segn la jurisprudencia del TS Los requisitos que deben darse en el caso litigioso para que sea aplicable la accesin invertida son: 1.- Que el edificio sea construido en suelo propio del constructor (edificante) y, en parte, en el suelo ajeno. 2.- Que las dos partes del suelo formen con el edificio un todo indivisible 3.- Que el edificio en su conjunto tenga un valor econmico superior al valor del suelo invadido.

4.- Que haya buena fe por parte del constructor o incorporante 5.- Inexistencia de relaciones contractuales entre constructor y dueo del suelo parcialmente invadido. Si nicamente se han realizado tareas preparatorias de la verdadera edificacin o si el dominus soli se opone en cualquier momento inicial de la construccin, la doctrina de la accesin invertida no es aplicable. 4.2 Efectos de la accesin invertida; Pago del terreno invadido Si se dan los requisitos, el constructor adquiere la propiedad del terreno invadido y nace a favor del dominus soli un derecho de crdito consistente en obtener el valor de la porcin de terreno del que se ha visto privado. Ante la inexistencia de regla legal sobre el particular, en la jurisprudencia reciente se observa una tendencia a incrementar los conceptos indemnizatorios a favor del dueo del terreno invadido. 5 ACCESIN MUEBLE A MUEBLE En el CC bajo la rbrica del Derecho de accesin respecto a los bienes muebles se distingue entre los supuestos de: Unin (adjuncin): Cuando dos cosas muebles pertenecientes a distintos dueos se unen de tal manera que vienen a formar una sola cosa. Mezcla (confusin o comixtin): Se produce la mixtura de varias cosas pertenecientes a distintos dueos de forma tal que, una vez mezclados, no resultan separables. Especificacin: Mediante el trabajo o esfuerzo de una persona, se modifica o transforma una cosa mueble perteneciente a otra, dando lugar a la creacin de una nueva especial radical o esencialmente distinta. 5.1 Unin Tiene lugar cuando dos cosas muebles pertenecientes a distintos dueos se unen de tal manera que vienen a formar una sola cosa. Cuando la cosa unida es mucho ms preciosa que la principal, el dueo de aquella puede exigir su separacin, aunque sufra algn detrimento aquella a la que se incorpor. Dado el principio de accesorium sequitur principale, el problema bsico radica en determinar cul de sus componentes debe considerarse cosa principal y cul cosa accesoria. Principalmente se utiliza el criterio del valor de cada uno, pero an as, debe entrar en consideracin la actuacin de buena o mala fe por parte de los propietarios de las cosas unidas. 5.2 Mezcla o confusin Es el hecho de que se produzca la mixtura de varias cosas pertenecientes a distintos dueos de forma tal que, una vez mezcladas, no resultan separables. Lo llamativo es que el CC, salvo en un caso, resuelve los distintos supuestos considerados como un supuesto de copropiedad y establece pues la accesin, en el caso de que el responsable de la mezcla obrara de mala fe, visto lo cual

perder la cosa de su pertenencia mezclada o confundida adems de quedar obligado a indemnizar de los perjuicios causados al dueo de la cosa con que hizo la mezcla. 5.3 Especificacin Presupone que una persona, mediante su trabajo o esfuerzo modifica una cosa mueble perteneciente a otra persona, dando lugar a la creacinde una nueva especie, radical o esencialmente distinta de la cosa matriz. El ejemplo tradicional es la escultura. En la pugna de intereses entre el dueo de la materia y el factor de la actividad que sobre ella recae, la resuelve el CC segn la buena o mala fe de quien lleva a cabo la especificacin (especificante) y atendiendo al valor de la materia y cosa creada distingue: Actividad de buena fe: Si el material tuviera mayor valor que la obra resultante, el propietario de aquella tiene la facultad de optar; si es al contrario, es el especificante quien hace suya la obra e indemniza. Actividad de mala fe: El dueo de la materia tiene derecho a quedarse con la obra sin pagar nada al autor, o exigir a este que le indemnice.

TEMA 9 2

PROTECCIN DE LA PROPIEDAD DOMINICAL (T7)

ACCIN REIVINDICATORIA. Concepto y fundamento El titular dominical poda exigir la entrega de la cosa de cualquiera que sin d a ella, la poseyera. Tanto histricamente como actualmente reinvindicar (del sistema romano por acciones vindicatio que recae sobre la cosa res) significa reclamar la propiedad de algo que otro detenta o posee sin ttulo para ello. El CC tras regular la propiedad y caracterizarla como d de gozar y disponer de una cosa, le confiere al propietario una accin contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reinvindicarla. As pues, podra afirmarse que la propiedad es el d de gozar y disfrutar de una cosa y, en su caso, reivindicarla.

2.2

Requisitos El ejercicios de la accin reivindicatoria, presupone la concurrencia de tres requisitos: 1.-El Reivindicante tiene que acreditar (basta cualquier medio de prueba) ser dueo (o condueo) y haber sido privado ilegalmente de la posesin efectiva de la cosa 2.- Ha de reclamar una cosa concreta y determinada, con una identificacin exacta 3.- El poseedor/tenedor debe de carecer de d para ello; no tener ttulo en sentido material, que justifique la posesin.

2.3

Efectos y plazo de ejercicio El efecto y el fin de la accin reivindicatoria es naturalmente restituir la cosa a su legtimo dueo (el reivindicante). Si la cosa es fructfera, su restitucin comporta tambin la de los frutos. Las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los 30 aos, sin perjucio de lo establecido para la prescirpcin adquisitiva (usucapin); para los bienes muebles, bsicamente seis aos tras la prdida de la posesin (cfr. art 1962)

2.5

Reivindicatoria y accin declarativa de dominio La accin publiciana tena por objeto en D Romano, proteger al poseedor que se encontraba en posicin de consolidar a su favor la usucapin. Hoy en da, la accin publiciana tendra por objeto central y exclusivo, el debate sobre el mejor derecho a la posesin. Para algunos autores, esta accin resultara favorable a quien se considera propietario pero no logra cumplidamente acreditarlo. Otros relevantes autores niegan la existencia de esta accin en nuestro ordenamiento jurdico.

ACCIN NEGATORIA. Concepto y finalidad

Ni el CC ni la LEC contienen referencia alguna a este mecanismo procesal creado por los juristas romanos; sin embargo s acreditan su existencia la prctica y la jurisprudencia. El objeto propio de la accin negatoria consiste en facilitar al propietario (y a otros titulares de d reales) el goce pacfico y completo de su derecho al uso de la cosa sobre la que recae su derecho. Su funcin principal es conminatoria, es decir, evitar las perturbaciones e inmisiones indebidas, pretendan o no, los responsables de tales actuaciones tener d real o no sobre la cosa; as como una funcin cautelar para que no se vuelva a presentar tales perturbaciones. 4.2/3 Condiciones, plazo y efectos La accin negatoria compete al propietario (pero no slo a l) que es quien tiene que acreditar y probar la perturbacin; mientras que el demandado habr de probar la existencia del d que a su juicio justifica la perturbacin o inmisin (las acciones reales sobre bienes muebles prescriben a los 6 aos y sobre bienes inmuebles a los 30). Esta accin forma parte del conjunto de facultades dominicales que no se pierden por falta de uso, salvo usucapin en contrario. La negatoria es imprescriptible. Sin embargo en trminos reales, la usucapin provoca la extincin radical de la posibilidad de su ejercicio Si prospera la accin deber cesar la perturbacin o inmisin, se podrn tomar medidas precautorias y surgira la responsabilidad civil por el hecho ilcito. 5 ACCIN DE CERRAMIENTO DE FINCAS Para llevar a cabo el cercado, vallado o cierre de la finca, el propietario no necesita acudir a CC alguno, sino simplemente realizar los oportunos actos de dominio que, segn algunos autores, es un derecho que slo se concede al propietario; pero resulta difcil negar a otros titulares de derechos reales, llamados de goce, sobre la finca, tal derecho. Sobre todo si no ha de sufragarlo el propietario y queda, obviamente en su beneficio. Por otra parte, si el cerramiento fuera objeto de impugnacin por un tercero, el propietario tendra a su favor la accin negatoria. 6 ACTIO AD EXHIBENDUM Tradicionalmente ha recibido tal denominacin, una de las diligencias preliminares reguladas primero en la LEC 1881, segn la cual de forma preparatoria, cualquiera (propietario y restantes titulares de derecho reales) puede pedir la exhibicin de la cosa mueble que vaya a ser objeto de la accin real, y despus llevada a la LEC 1/2000, en la que desaparece la referencia a la cosa mueble, aunque tendencialmente la medida preliminar se encuentra pensada respecto de la cosa mueble. 7 ACCIN DE DESLINDE Y AMONJONAMIENTO La accin (o mejor, derecho a deslindar) tiene como presupuesto fundamental la confusin o indefinicin de los lindes y se reclama (a diferencia de la accin

reivindicatoria) determinar ciertamente la extensin o mrgenes fsicos de una cosa/finca. El art. 384 CC declara que todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citacin de los dueos de los predios colindantes. La misma facultad corresponder a los que tengan derechos reales. La LEC 1881 (hoy, epgrafe an vigente) establece que puede pedir el deslinde y amojonamiento de un terreno no slo el dueo del mismo Deslindar equivale a fijar lindes fsicamente en funcin del ttulo o derecho de cada uno de los propietarios colindantes; amojonamiento es, simplemente, colocar mojones all donde los linderos quedaron previamente determinados. 7.1 Criterios normativos sobre el deslinde En base a los art. 385 a 387 CC los derechos de las partes sobre las franjas de terrenos en lza habr de resolverse, sucesivamente, en funcin a los siguientes criterios: 1. La existencia de ttulos de propiedad, de carcter formal, que en principio seran suficientes aunque no es un requisito sencillo de cumplir y que en la prctica, en ocasiones, no sirven para resolver los problemas planteados. A veces existen pero no concuerdan en sus delimitaciones del total del terreno; de ser as, el aumento o falta se distribuir proporcionalmente 2. La posesin o datos de hecho sobre la utilizacin de la franja en litigio 3. Cualquier otro medio de prueba 4. Si no se resuelve, se hace inevitable una solucin salomnica, denominada adjudicacin igualitaria que excluye la distribucin proporcional. 7.2 Prctica del deslinde El deslinde puede llevarse a cabo: 1. Por cualquier tipo de acuerdo extrajudicial 2. Mediante un acto de jurisdiccin voluntaria que requiere la inexistencia de oposicin de todos y cada uno de los colindantes. 3. Si alguno de los colindantes manifestara oposicin al deslinde, este se podr practicar pero reservndose el opositor su derecho a deslindar para ejercitarle en juicio 7.3 Compatibilidad de la accin reivindicatoria y del deslinde Cuando el ejercicio del derecho a deslindar se lleva a cabo por el propietario (y no por los restantes titulares de derechos reales legitimados) la jurisprudencia ha reiterado que cabe el ejercicio compatible y acumulable de la propia accin reivindicatoria. Por tanto, en tales casos, la estructura propia de la demanda se encuentra dirigida a la restitucin de la cosa a su legtimo dueo (peticin principal) y como consecuencia, solicitar el deslinde la finca previamente identificada.

TEMA 10 1

LA COPROPIEDAD (T8)

COMUNIDAD Y COPROPIEDAD Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o derecho pertenece pro indiviso a varias personas. A falta de contratos o de disposiciones especiales se regir la comunidad por las prescripciones del ttulo de Comunidad de Bienes. La comunidad es el gnero de las situaciones de cotitularidad y la copropiedad es una especie concreta de dicho gnero. El Ttulo de la Comunidad de Bienes no regula con carcter general sus supuestos, si no nica y exclusivamente la copropiedad en sentido estricto. En el CC la vinculacin entre los copropietarios de una cosa, se caracteriza inicialmente por una serie de notas que no tienen porqu darse en otras situaciones de cotitularidad de bienes y derechos.

2 2.1

COMUNIDAD ROMANA Y GERMNICA Y LA PROPIEDAD DIVIDIDA Caractersticas diferenciales de las comunidades romana y germnica En la C. Romana, cada uno de los copropietarios tiene atribuida idealmente una cuota de participacin que, en general, rige para participar en gastos y tomar acuerdos. En la C. Germnica no existe ni el concepto de cuota. En la C. Romana, los copropietarios son libres para adoptar acuerdos, incluso el de la propia extincin de la cotitularidad (actio comn dividundo) dado que se concibe como una situacin tendencialmente transitoria. En la C. Germnica, la comunidad es permanente, su funcin es preservar el patrimonio de los copropietarios que estn unidos por un vnculo familiar al que se subordina el de comunero En la C. Romana, cada uno puede realizar actos de disposicin o enajenacin de su cuota sin consentimiento de los restantes. En la C. Germana, la transmisin a un tercero ajeno no es concebible. Esta contraposicin no tiene sentido en el D Espaol al no existir una regulacin de la copropiedad sin cuotas, salvo una aproximacin de la regulacin de los montes vecinales.

2.3

La denominada propiedad dividida Segn la generalidad de la doctrina cabra hablar (como modelo de titularidad distinta a la copropiedad propiamente dicho) de propiedad dividida, cuando sobre un mismo bien, varias personas, en condicin de propietarios tienen derecho exclusivo, sobre distintos aprovechamientos de aquel. En realidad ms que una comunidad sera una agregacin de titularidades dominicales diversas sobre una misma cosa.

LA COPROPIEDAD POR CUENTAS La nota caracterstica de la copropiedad es la existencia sobre la misma cosa del derecho de propiedad de varias personas que obliga a descomponer idealmente sus poderes sobre dicha cosa, atribuyendo una cuota parte a cada uno, que se

presumirn iguales iuris tantum aunque la regla es de carcter dispositivo y supletorio. El artculo 393 afirma que el concurso de los partcipes, en los beneficios como en las cargas, ser proporcional a sus respectivas cuotas. La desigualdad en la cuota vendr dada por el ttulo adquisitivo o por las aportaciones en el momento de nacer la copropiedad. 4 4.1 FACULTADES Y DEBERES DE LOS CONDUEOS RESPECTO DE LA COSA COMN Uso y disfrute de los bienes comunes El art. 394 CC sienta como regla inicial el hecho de que ha de atenerse al destino y se podra aadir tambin, a la naturaleza de la cosa, de tal forma que la utilizacin de las cosas comunes por parte de uno de los copropietarios no conlleve perjuicio para el inters de la Comunidad ni impida a los copartcipes utilizar la cosa comn segn su derecho. En la prctica suelen adoptarse acuerdos relativos a la distribucin por unidad de tiempo de la utilizacin de la cosa. Dado que los acuerdos de uso son actos de administracin, se requerir la adopcin y mayora simple. 4.2 Conservacin y defensa en juicio Ante el silencio del CC al respecto la jurisprudencia ha establecido de forma reiterada que cualquiera de los copropietarios est legitimado procesalmente, tanto activa como pasivamente, para comparecer en juicio en defensa o en beneficio de la comunidad; entendiendo el TS que se deriva del ejercicio de su facultad de conservacin de la cosa comn inherente al uso y servicio de la cosa que incluye la posibilidad de realizar todo lo que redunde en beneficio de esta. As tambin, si la sentencia se dicta a su favor, aprovechar a todos los comuneros, sin que les perjudique la adversa. 4.3 Administracin de la cosa comn La regla general es que los acuerdos han de ser adoptados por la mayora de los partcipes. Esto requiere no solo que haya mayora de propietarios sino que la suma de las cuotas tambin sea mayora. Ante la eventualidad de que un comunero mayoritario adopte de forma sistemtica decisiones que se entiendan perjudiciales para el resto de copropietarios, o bien que no resulte mayora por desidia del comunero/s mayoritario/s, por cuotas, que rindan imposible la administracin de la cosa, el resto podr acudir al juez para que provea lo que corresponda. 4.4 Disposicin y alteracin de la cosa comn Ninguno de los condueos podr, sin consentimiento de los dems, hacer alteraciones en la cosa comn, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos Deben entenderse las alteraciones como actos dispositivos que arrojen consecuencia permanentes (o tendencialmente permanentes), por lo que al igual

que la enajenacin, requerirn la concurrencia del consentimiento de todos los copropietarios, es decir unanimidad (a diferencia de los actos de administracin, referentes slo al aprovechamiento de la cosa que requieren una mayora simple) 4.5 Contribucin a los gastos comunes El trmino cargas del art. 393 cuyo reparto ser proporcional entre los copropietarios, habr de entenderlo referido a todo tipo de obligaciones y el reparto ha de atenerse a la regla de proporcionalidad de cuota: a mayor cuota, mayor ser el importe de las cargas que habr de asumir el comunero. 5 ENAJENACIN O DISPOSICIN DE LA CUOTA PRIVATIVA Pese a la situacin de indefensin que por principio, caracteriza la copropiedad, cualquiera de los partcipes en la misma puede llevar a cabo la enajenacin, venta o cesin, sin contar con la voluntad de los dems; aunque se recoge en el CC un derecho de adquisicin preferente a favor de los restantes copropietarios (llamado retracto de comuneros) por el cual, el copropietario de una cosa podr usar del retracto en el caso de enajenarse a un extrao la parte de todos los dems condueos o de algunos de ellos. 6 6.1 LA DIVISIN DE LA COSA COMN La accin de divisin La ley facilita la posibilidad de que cualquiera de los copropietarios puedan solicitar la divisin de la cosa comn en cualquier momento, sin necesitar fundamentarlo en ninguna justa causa y slo limitado por la existencia posible de un pacto de indivisin. Ningn propietario estar obligado a permanecer en comunidad. Cada uno de ellos podr pedir en cualquier tiempo, que se divida la cosa comn La vieja actio communi dividundo romana es imprescriptible 6.2 El pacto de indivisin Se trata de un pacto en virtud del cual resulta obligado conservar la cosa indivisa, pero siempre por un determinado plazo temporal que se limita a un mximo de 10 aos; aunque la existencia de este plazo no excluye que por acuerdo unnime de los comuneros, se vuelva a prorrogar, siempre respetando igualmente el tope mximo del plazo decenal. Tanto la doctrina como la DGRN se han pronunciado a favor de interpretar que el art. 400.2 admite la indivisin por perodo superior mediante pactos sucesivos. 6.3 La objetiva indivisibilidad de la cosa Queda vetada la divisin en caso de que la cosa comn sea objetivamente indivisible de tal forma que, de llevarse a cabo la divisin, resultar inservible la cosa para el uso a que ese destine (art. 401.1) Tampoco se podr instar la divisin sobre bienes o cosa que, an siendo materialmente divisibles, pierdan valor al ser divididos.

La ley, favorable siempre a la finalizacin de la situacin de la copropiedad procura que los condueos convengan en adjudicar a uno de los la cosa indivisible (evidentemente el adjudicatario habr de abonar a los restantes copropietarios el valor de sus cuotas), o bien que se venda la cosa y se reparta el precio entre los copropietarios de conformidad con sus respectivas cuotas. 7 LA PRCTICA DE LA DIVISIN El art. 402 CC explicita que podr hacerse por los interesados o por rbitros nombrados a voluntad de aquellos. 7.1 Por los interesados Los comuneros podrn llevar a cabo la divisin de la manera que tengan por conveniente (actuando siempre de forma unnime). La dificultad de calibrar el valor de cada uno de los lotes en que se divide la cosa comn lleva a que una vez conforme todos con los lotes establecidos, se acuerde unnimemente que sea mediante sorteo la adjudicacin definitiva de cada lote. 7.2 Por rbitros Su nombramiento depende nica y exclusivamente de la voluntad de los interesados de comn acuerdo. Si son slo dos copropietarios, la jurisprudencia reiterada admite un rbitro por parte y un rbitro dirimente nombrado por el juez. 7.3 Divisin judicial Dado que la divisin por los interesados o mediante rbitro necesita de la unanimidad de todos los condueos, si hay desacuerdo o es imposible, momentneamente contar con todos, la divisin de la cosa comn requerir instar el correspondiente proceso judicial, pero dado que nuestra legislacin procesal no prev ningn proceso especial para ello dado que el CC remite a las normas de la divisin de la herencia, algunos autores consideran que sera ms acertado seguir el procedimiento ordinario que en funcin de la cuanta correspondiente. 8 8.1 EFECTOS DE LA DIVISIN Efectos entre los comuneros El primer efecto de la divisin, es convertir la cuota indivisa en la correspondiente propiedad singular de cada uno de los comuneros. Dicha atribucin, a efectos posesorios, se produce con carcter retroactivo. De otra parte, los copropietarios quedan obligados recprocamente a la eviccin y al saneamiento de los bienes que le sean adjudicados. 8.2 Respecto de terceros Los terceros en general, pueden resultar afectados por el hecho de la divisin de la cosa comn, por ello el CC dispone que los acreedores o cesionarios de los

partcipes podrn concurrir a la divisin de la cosa comn y oponerse a que se verifique sin su consentimiento. Pero no podrn impugnar la divisin consumada, excepto en caso de fraude entre otros. Asimismo establece que no perjudicar a tercero, el cual conservar los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieren antes de hacer la particin. Conservarn tambin su fuerza, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra toda la comunidad.

T11 2 2.7

PROPIEDAD HORIZONTAL (T9) REGULACIN POSITIVA Y NORMATIVA APLICABLE Estatutos y normas de rgimen interior Junto a la ley y siempre que no contradigan el contenido preceptivo de la misma, cada comunidad de propietarios podr autoimponerse unos estatutos; que cuando forma parte del ttulo constitutivo necesita de unanimidad para su modificacin; asimismo si han sido inscritos en el registro de la propiedad, sus normas vinculan y perjudican incluso a terceros. Como complemento de los Estatutos en algunas comunidades, existen unas normas de rgimen interno u ordenanzas, cuyo objeto fundamental es regular detalles de convivencia y adecuada utilizacin de los servicios comunes. Estas ordenanzas no requieren unanimidad para su modificacin o aprobacin.

3 3.1

MODALIDADES DE CONSTITUCIN Y TTULO CONSTITUTIVO La constitucin del rgimen de Propiedad Horizontal Atendiendo a los textos legislativos las modalidades de constitucin del rgimen de propiedad horizontal son bsicamente tres: 1. Construccin de un inmueble que desde el mismo momento de su proyecto inicial se encuentra dividido en pisos a enajenar separadamente. 2. El propietario de un inmueble entero, ya construido, enajene los distintos pisos o algunos de ellos, llevando a cabo previamente la constitucin del rgimen de PH 3. Sometimiento al rgimen de propiedad horizontal de un inmueble que, con anterioridad, se encontraba sometido a la copropiedad ordinaria o por cuota de varios condueos (ej.: inmueble perteneciente a un causante)

3.2

Ttulo constitutivo de la propiedad horizontal El ttulo constitutivo (que la ley nombra pero no define) no requiere forma solemne, si no que el rgimen de propiedad horizontal puede dar comienzo mediante documento privado de venta de algunos de los pisos o de cualquier otra forma que acredite que el titular nico del edificio da por hecho que este queda sometido a dicho rgimen. Lo que s regula la propiedad horizontal es el contenido del ttulo constitutivo, que deber contener: 1. Descripcin del inmueble en su conjunto y de cada uno de los pisos /locales a los que se les asignar un nmero correlativo 2. Fijacin de la cuota que corresponde a cada piso/local 3. De forma potestativa la posibilidad de incorporar al ttulo formal, unos Estatutos y unas normas de rgimen interno.

4 4.1

ELEMENTOS COMUNES Y ELEMENTOS PRIVATIVOS Elementos privativos Para determinar los elementos privativos hay que tener en cuenta tanto el CC como la LPH. Esta considera que lo es el espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente [] con los elementos arquitectnicos e instalaciones aparentes o no, que estn comprendidos dentro de sus lmites y sirvan exclusivamente al propietario, as como los anejos que expresamente hayan sido sealados en el titulo el art. 396 CC complementara la definicin al decir que deben tener salida propia a un elemento comn o va pblica.

4.2

Elementos comunes La LPH considera elementos comunes todos aquellos que no puedan calificarse como privativos. El art. 396 CC realiza una exhaustiva enumeracin de elementos que pudieran considerarse comunes, elenco que debe considerarse, a pesar de la extensin, ad exemplum. Por tanto, el criterio definitivo de distincin entre elementos comunes y elementos privativos, ms que en enumeraciones de los textos legislativos, hay que identificarlo con el servicio que, conforme al ttulo constitutivo, puedan desempear unos y otros.

4.3

Elementos procomunales Aunque la ley no reconoce semejante calificacin, se ha impuesto doctrinalmente denominar as a aquellos espacios o locales que, siendo en principio susceptibles de propiedad singular y privativa, han sido sin embargo, objeto de destinacin al servicio comn del inmueble o del conjunto residencial de que se trate. Es un elemento comn por destino y no por naturaleza; y dado que esa relacin de servicio deber constar en el ttulo constitutivo, el acuerdo relativo a la desafectacin de dicho elemento al servicio considerado, requiere la unanimidad de los copropietarios.

PROPIEDAD DE LAS PARTES PRIVATIVAS Y COPROPIEDAD DE LOS ELEMENTOS COMUNES

5.1/2 Derechos del propietario El Derecho singular y exclusivo del propiedad que la ley reconoce a cada propietario sobre el espacio areo de su piso permite que pueda realizar obras y modificaciones (hasta segregar o agregar) siempre que no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general configuracin exterior o perjudique a otro propietario. La agregacin/segregacin deber ser aprobada por la Junta de propietarios porque implica un cambio, quien adems fijar la nueva cuota. Sobre los elementos comunes tendr su uso y disfrute conforme a su naturaleza y destino, pero no podr enajenarlos.

OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO La fundamental radica en contribuir con arreglo a la cuota de participacin que le corresponda, a los gastos generales originados por el sostenimiento, servicios y conservacin del inmueble. Asimismo deber observar la diligencia debida en el uso del inmueble, en sus relaciones con los dems propietarios, as como consentir que en su propiedad se lleven a cabo las reparaciones exigidas por el conjunto del inmueble; incluso permitiendo la entrada a su piso. Dentro de los crditos preferentes especiales de carcter inmobiliario, los crditos a favor de la comunidad de propietarios se sitan inmediatamente detrs de los crditos de naturaleza fiscal y de los de las aseguradoras. El adquiriente de un inmueble en rgimen de propiedad horizontal responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios hasta determinados lmites.

CUOTA DE PARTICIPACIN La ley establece que dicha cuota ha de quedar fijada en el ttulo constitutivo de la propiedad por pisos, que ser tendencialmente modificable, no podr ser afectada por mejora o menoscabos de cada piso/local y que la cuota atribuida, slo podr variarse por acuerdo unnime de los propietarios. Conforme a la cuota se determinar la participacin en las cargas y beneficios de la comunidad; es decir, que servir de mdulo y se referir en centsimas con relacin al valor total del inmueble, a fin de que juegue como un coeficiente en los clculos proporcionales. As, en la adopcin de acuerdos por mayora, est no es slo de propietarios sino tambin de cuotas.

FONDO DE RESERVA La ley 8/99 reforma de la LPH regula por 1 vez el fondo de reserva estableciendo un fuerte debate doctrinal. Bsicamente establece que existir para atender las obras de conservacin y reparacin de la finca y que cada propietario contribuir con arreglo a su cuota de participacin. Estar dotada con una cantidad mnima del 5% del ltimo presupuesto ordinario y que podr servir para suscribir un contrato de seguro y/o uno de mantenimiento. Resulta difcil compartir que el fondo de reserva es una obligacin ms de los copropietarios, dado que su existencia y dotacin depender en todo caso de los rganos de gestin de la comunidad de propietarios, quienes se limitan a pagar en funcin de su cuota.

RGIMEN DE ADMINISTRACIN Y REPRESENTACIN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS La comunidad de propietarios es una colectividad organizada que carece de personalidad jurdica pero a la que la LPH para evitar su indefensin frente a propietarios deudores o terceros, reconoce legitimacin procesal; ya sea como demandante o como demandado.

9.1

Junta de propietarios rgano colegiado de carcter asambleario que gobierna la comunidad. El quorum de constitucin es en 1 convocatoria, la mitad ms uno de propietarios que a su vez representen la mayora simple de cuotas; en 2 convocatoria, cualquier n de propietarios, siempre que los acuerdos que se tomen sea por mayora de asistentes con ms de la mitad de cuotas presentes. No pueden participar los propietarios con deudas vencidas y no abonadas. Entre las funciones estn: nombrar o remover los cargos; aprobar anualmente las cuentas y el presupuesto; aprobar la ejecucin de obras; la modificacin de los Estatutos y otros asuntos de inters general par la Comunidad.

9.2

Acuerdos de la Junta Los acuerdos de la Junta debern constar en un libro de actas. Se requiere la unanimidad nicamente cuando los acuerdos afecten a cualquier asunto recogido en el ttulo constitutivo de la propiedad horizontal o en los Estatutos de la constitucin. Aunque si se trata de suprimir barreras arquitectnicas y hacer obras de accesibilidad, aunque afecten al ttulo constitutivo podrn ser realizadas a costa de la comunidad si no superan 3 mensualidades de gastos comunes por la simple peticin de las personas legitimadas a solicitarlas. Podr adoptarse por la mayora de 3/5 el establecimiento o supresin de servicios de ascensor y de portera o de equipos que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energtica o hdrica del inmueble.

9.3

El Presidente rgano unipersonal encargado de la gestin o ejecucin de los acuerdos adoptados por la Junta, as como de la representacin en general de la Comunidad de Propietarios. Ostenta la facultad de convocar la Junta, lo que es tambin un deber, dado que si no lo hace podr tener la iniciativa la cuarta parte de los propietarios o el 25% de cuotas. Se elige anualmente (por lo general) en Junta aunque esto es una norma dispositiva. De hecho, en la prctica, suelen establecerse turnos rotatorios automticos entre todos los propietarios, teniendo como orden el de los pisos en orden correlativo (1a, 1b, 2a, 2b)

9.4

El Secretario Puede ser desempeada por cualquiera, sin que se requiera que sea propietario (en tal caso no tendr voto). Sus funciones son: levantar acta de las sesiones; emitir certificaciones de los acuerdos o de lo tratado en Junta y custodiar la documentacin de la comunidad. La LPH establece que cuando el nmero de copropietarios sea menor que 5, se puede usar el esquema organizativo establecido en dicha ley o bien, si est previsto en los Estatutos, conforme al rgimen administrativo del art. 398 CC Todos los cargos unipersonales pueden ser desempeados por una nica persona, en cuyo caso primar el cargo de Presidente.

9.5

El Administrador La ley preve tambin la existencia de un administrador que al igual que el secretario, no tiene porqu ser necesariamente propietario. Sus funciones son ms extensas y onerosas que las de los dems rganos por lo que suele ponerse en manos de gestores cualificados. Adems de cualquier atribucin que le confiere la Junta de Propietarios, los administradores deben: Velar por las instalaciones y servicios del inmueble; atender a su conservacin y mantenimiento; preparar los planes de gastos y presupuestos; ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras, as como realizar los pagos y cobros.

10

EXTINCIN La LPH prev dos causas de extincin del rgimen de propiedad horizontal: 1. Por la destruccin de edificio (salvo pacto en contrario cuando el coste de la reconstruccin supera el 50% del valor de la finca al tiempo del siniestro. 2. Por conversin en propiedad ordinaria por concentracin o confusin, en el supuesto de que los distintos pisos hayan sido adquiridos por una sola persona. Esto en la prctica no suele ser habitual dado su elevado coste (escritura, inscripcin tributos) Tambin es posible la conversin en copropiedad ordinaria, poco comn y que requerir la unanimidad de la Junta de propietarios.

T14 DERECHOS REALES DE GOCE: USUFRUCTO, USO Y HABITACIN (T13) 1 El Usufructo: Concepto y caracteres Art. 467 CC El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con obligacin de conservar su forma y sustancia a no ser que el ttulo de constitucin o la ley autoricen otra cosa. As, el derecho de usufructo es un derecho real limitado y en concreto de goce, con dos caractersticas: 1. La temporalidad, porque de ser indefinido, el derecho de propiedad del nudo propietario carecera de sentido., Por lo que est limitado a 30 aos si es persona jurdica y si es persona fsica el tope mximo es la vida de este. 2. Al devolver la cosa usufructuada al nudo propietario deber haber sido conservada conforme a su naturaleza anterior. 2 CONSTITUCIN DEL USUFRUCTO Dispone el art. 468 que el usufructo se constituye por la ley, por la voluntad de los particulares manifestada en actos intervivos o en ltima voluntad y por prescripcin (usucapin). 2.1 Usufructos legales El paradigma de los usufructos legales lo representa el ordenado legalmente a favor del cnyuge viudo; esa fue la funcin originaria de este instituto en Roma, garantizar el disfrute de los mismos bienes con que gozaba en vida del paterfamilias. Hasta las reformas post-constitucionales del Derecho de familia el CC estableca un tipo de usufructo paterno. Actualmente el art. 165 CC dice Pertenecen siempre al hijo no emancipado los frutos de sus bienes, as como todo lo que adquiera con su trabajo o industria Pero el 2 prrafo matiza el derecho de los padres, que podrn destinar [] al levantamiento de las cargas familiares y no estarn obligados a rendir cuenta de los que hubiesen consumido en tales acciones. 2.2 El usufructo de origen voluntario Los constituidos intervivos pueden realizarse a ttulo oneroso o gratuito; sea reservndose el propietario originario la nuda propiedad de la cosa o al contrario, manteniendo el usufructo a su favor y transmitiendo la nuda propiedad a otra persona. El origen legal tambin se puede encontrar en un testamento a travs del cual el causante ordena la sucesin de forma que atribuya a alguna persona el goce y disfrute del bien cuya nuda propiedad atribuye a persona distinta. Es indiferente que dicha atribucin se realice a ttulo de heredero o de legatario.

2.3

Constitucin mediante usucapin Requiere que el usucapiente, reuniendo los requisitos generales posea el ttulo de usufructo durante el plazo correspondiente a la usucapin ordinaria o extraordinaria, segn que exista o no justo ttulo y buena fe a su favor.

2.4

Contenido del usufructo conforme a ttulo constitutivo Dispone el art. 470 CC que los derechos y obligaciones del usufructuario sern los que determine el ttulo constitutivo del usufructo; en su defecto o por insuficiencia de este, se observarn las disposiciones contenidas en las dos secciones siguientes (del CC). El ttulo constitutivo debe entenderse en sentido material y no puramente formal, como acto, contrato o hecho que genera la relacin de usufructo.

SUJETOS Y OBJETO DEL USUFRUCTO El art. 469 CC dice Podr constituirse el usufructo en todo o en parte de los frutos de la cosa, a favor de una o varias personas, simultanea o sucesivamente, y en todo caso desde o hasta cierto da, puramente o bajo condicin. Tambin podr constituirse sobre un derecho siempre que no sea personalsimo e intransmisible

3.1

Sujetos del usufructo El propietario al constituir el usufructo realiza un acto de disposicin, por lo que en todo caso deber tener libre disponibilidad y facultad de disposicin sobre el bien objeto del usufructo. En la mayora de los casos las posiciones de nudo propietario y usufructuario la ocupan personas consideradas singularmente aunque tambin es posible hablar de usufructos simultneos cuando las personas con derecho al usufructo ostentan conjunta y simultneamente dicha titularidad. Los usufructos sucesivos (generalmente de origen testamentario) son aquellos en que el constituyente de usufructo designa a varias personas para que de forma sucesiva asuman la condicin de usufructuario. El problema radica en elaborar una lista interminable de usufructuarios que diera al traste con el carcter temporal de este instituto.

3.2

Objeto del usufructo El art. 469 CC indica que Podr constituirse el usufructo en todo o en parte de los frutos de la cosa La cosa, naturalmente, debe cumplir los requisitos generales de ser susceptible de apropiacin, transmisible y no estar fuera del comercio. El usufructo de derecho slo podr constituirse cuando estos no sean personalsimos e intrasmisibles. Existen, en atencin a su objeto, una serie de supuestos de usufructo que requieren consideraciones particulares (usufructo de acciones de SA y SRL, de una accin real, de cosa comn)

3.3

Usufructo de derechos Segn el art. 475 CC Si el usufructo se constituye sobre el derecho a percibir una renta o una pensin peridica, bien consista en metlico, bien en frutos o lo intereses de obligaciones o ttulos al portador, se considerar cada vencimiento como productos o frutos de aquel derecho. El usufructuario de una accin para reclamar un predio o derecho real, o bien mueble, tiene derecho a ejercitarlo y obligar al propietario a que se lo ceda y le facilite los medios de prueba Si consistiere en el goce de los beneficiarios que diese una participacin en una explotacin industrial o mercantil cuyo reparto no tuviese vencimiento fijo, tendrn aquellos la misma consideracin. En uno y otro caso se repetirn como frutos civiles que se consideran percibidos das a da y pertenecen al usufructuario en proporcin al tiempo que dure el usufructo.

3.4

Usufructo de un patrimonio En la constitucin intervivos con deudas del propietario el art. 506 CC remite a lo establecido respecto de las donaciones en cuanto a la obligacin del usufructuario a satisfacerlas. Si la constitucin es a ttulo oneroso, las partes ya acordarn las reglas en el contrato. Cuando el patrimonio objeto del usufructo es determinado por testamento, el art. 508 CC dispone que el usufructuario universal deber pagar por entero el legado de renta vitalicia o pensin de alimentos. El de una parte alcuota de la herencia lo pagar en proporcin a su cuota... En relacin con las deudas hereditarias, el usufructuario podr anticipar las sumas necesarias para su pago en la corresponde a los bienes usufructuados y tendr derecho a exigirlas al propietario sin inters al extinguirse el usufructo.

4 4.1

CONTENIDO DEL USUFRUCTO Obligaciones previas del usufructuario Los art. 491 y 496 disciplinan el rgimen propio de las obligaciones de inventario y fianza que el usufructuario ha de cumplir antes de entrar en posesin de los bienes. La ratio legis general de tales preceptos radica en identificar el estado fsico de la cosa objeto de usufructo y en garantizar la correcta devolucin o restitucin al nudo propietario de la cosa, una vez transcurrido el plazo temporal de vigencia del usufructo. Normas ms importantes en la teora que en la prctica a la vista del art. 492 que dispensa algunos supuestos concretos y el 493 que generaliza dicha dispensa con carcter dispositivo.

4.2

Las obligaciones de inventario y fianza El usufructuario antes de entrar en el goce de los bienes, est obligado: 1. A formar (tasar y describir) inventario de todos ellos delante del propietario o legtimo representante.

2. A prestar fianza, comprometindose a cumplir las obligaciones que le correspondan con arreglo a ello. Si existiendo obligacin de afianzar, usufructuario y propietario no llegan al acuerdo sobre la suficiencia de la garanta, slo les queda acudir a los tribunales. 4.3 Usufructuarios eximidos de la obligacin de fianza El tenor literal del art. 492 CC establece que la obligacin de prestar fianza no es aplicable al vendedor o donante que se hubiera reservado el usufructo de los bienes vendidos o donados, ni a la padres usufructuarios de los bienes de los hijos, ni al cnyuge sobreviviente respecto de la cuota legal usufructuaria si no contrajeren los padres o el cnyuge ulterior matrimonio. La dispensa es un fruto directo del mbito de aplicacin de la norma para algunos casos cuya ratio legis es clara analizada caso por caso. 4.4 La dispensa El art. 493 CC dice que el usufructuario, cualquiera que sea el ttulo del usufructo, podr ser dispensado de la obligacin de hacer inventario o de prestar fianza, cuando de ello no resulte perjuicio a nadie. Es en el caso de la constitucin del usufructo a ttulo oneroso cuando en la voluntad de las partes est excluir la obligacin de inventario y fianza, el nico supuesto en el que podran entrar en juego posibles intereses de terceros. Perjuicio de terceros que ha de evitarse en cualquier caso de renuncia (art. 6.2 CC) 5 LA CONSERVACIN DE LA FORMA Y SUSTANCIA Buena Parte del articulado del CC bascula sobre la necesidad de la conservacin de la cosa, por tanto siendo el usufructo una situacin transitoria de goce y disfrute de la cosa ajena, parece necesario garantizar al nudo propietario la restitucin de la cosa en buen estado o con sus condiciones bsicas de utilizacin. As el art. 487 autoriza al usufructuario a realizar mejoras con tal que no altere su forma o sustancia, el art. 489 permite al nudo propietario enajenar los bienes usufructuados pero no alterar su forma ni sustancia ni hacer nada en ellos que perjudique al usufructuario. 5.1 Obligaciones del usufructuario respecto de la conservacin de la cosa usufructuada Deben destacarse las siguientes: Diligente conservacin de las cosas usufructuadas como un buen padre de familia Imposicin de los gastos dimanantes de las reparaciones ordinarias. As deterioros o desperfectos que procedan del uso natural de la cosa y sean indispensables para su conservacin Avisar al propietario de la necesidad de reparaciones extraordinarias El abono de cargas y tributos Comunicar cualquier perturbacin del derecho de (nuda) propiedad.

5.2

Obligaciones del nudo propietario relativos a la conservacin de los bienes objeto del usufructo Mientras dure el usufructo y dado que el nudo propietario carece de goce y disfrute posesorio alguno sobre los bienes, es natural que el nmero de las obligaciones que sobre el pesan, sea notoriamente menor que las del usufructuario: Abono del coste de la reparaciones extraordinarias Pago de tributos e impuestos que le competan

5.3

El cuasi-usufructo o usufructo de cosas consumibles El art. 482 CC dice Si el usufructo comprendiera cosas que no se puedan usar sin consumirlas, el usufructuario tendr derecho a servirse de ellas con la obligacin de pagar el importe de su avalo al terminar el usufructo, si se hubiesen dado estimadas. Cuando no se hubiesen estimado, tendr derecho de restituirlas en igual cantidad y calidad, o pagar su precio corriente al tiempo de cesar el usufructo. Actualmente es una figura residual proveniente del cuasiusufructo romano.

5.4

El usufructo de cosas deterioradas El usufructo de cosas deteriorables se encuentra regulado por el artculo 481 CC Si el usufructo comprendiera cosas que sin consumirse se deteriorasen poco a poco por el uso, el usufructuario tendr derecho a servirse de ellas emplendolas segn su destino, y no estar obligado a restituirlas al concluir el usufructo sino en el estado en que se encuentran; pero con la obligacin de indemnizar al propietario del deterioro que hubieran sufrido por su dolo o negligencia

5.5

El usufructo con facultad de disposicin Es un usufructo relativamente frecuente en la prctica (sobre todo en la testamentaria), sin embargo ni siquiera se alude a l en el CC, por lo que se impone una visin casustica: en algunos casos la facultad de disposicin abarca el conjunto de los bienes o la totalidad del bien usufructuado; en otros, se trata nicamente de habilitar al usufructuario para enajenar parte de la cosa; en determinados supuestos se habilita tanto la enajenacin inter vivos como mortis causa o se restringe a una sola de tales formas; a veces se exige al usufructuario que se encuentre en estado de necesidad

5.6

La modificacin del destino agrcola de las fincas rsticas Si se atiende a que el art. 503 CC, pese al mandato del art. 489 (el nudo propietariono alterar su forma y sustancia) otorga al nudo propietario, vigente el usufructo, la facultad de hacer nuevas plantaciones en la finca usufructuada si fuere rstica, aunque exija seguidamente que siempre que por tales actos no resultare disminuido el valor del usufructo, ni se perjudique el derecho del usufructuario, habra que plantearse Se mantiene el valor de la obligacin de conservar la forma y sustancia? Parece que, por muy ampliamente

que quiera ser entendida dicha obligacin, la modificacin del cultivo y aprovechamiento de la fina afecta profundamente al sustrato caracterstico del derecho de usufructo. 6 6.1 DERECHOS Y FACULTADES DEL USUFRUCTUARIO La posesin, el goce y disfrute de la cosa El usufructuario, excluido el propietario y el enfiteuta es el que ms puede usar de la cosa ajena en posesin. El usufructuario tendr derecho de disfrutar del aumento que reciba por accesin la cosa usufructuada, de la servidumbre que tenga a su favor (art. 479 CC), derecho a percibir todos los frutos, naturales, industriales y civiles (art. 471 CC), (a distribuir con el propietario art. 472 CC); a realizar las mejoras en la cosa que sean tiles, de recreo o suntuarias (art. 487 CC) y slo ve limitadas su posicin en relacin con minas y tesoros ocultos que pudieran hallarse en la finca. 6.2 Supuestos especiales de usufructo en relacin con el disfrute Existen supuestos especiales de regulacin del usufructo en funcin de las caractersticas de las cosas usufructuadas, que por dems tienen una presencia marginal en la sociedad contempornea: Usufructo de plantaciones Usufructo de montes Usufructo de rebaos Usufructo de minas 6.3 Las facultades de disposicin inherentes al Derecho de usufructo El usufructo mientras subsista es un derecho plenamente negociable, as el art. 480 CC Podr el usufructuario aprovechar por s mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro enajenar su derecho de usufructo aunque a ttulo gratuito, pero todos los contratos que Clber como tal el usufructuario se resolvern al fin del usufructo, salvo el arrendamiento de las fincas rsticas, el cual se considerar subsistente el ao agrcola (aunque arrendar no es un puridad un acto de disposicin sino de administracin). 7 DERECHOS DEL NUDO PROPIETARIO Durante la vigencia del usufructo los derechos reales coexistentes sobre la misma cosa, funcionan con absoluta independencia y su respectivo titular podr disponer de ellos, ya que ambos tienen valor econmico. Como antes o despus (dada la temporalidad del instituto) el nudo propietario pasar a ser pleno propietario, podr: Enajenar la nuda propiedad (o lo que es lo mismo, los bienes sujetos a usufructo) Hipotecar su derecho de nuda propiedad Incluso hacer obras y mejoras en la finca, siempre que no perjudique el derecho del usufructuario.

PN = U + NP NP = PN U PN (Pleno dominio) NP (Nuda propiedad) U (Usufructo) 8 EXTINCIN DEL USUFRUCTO Las causas de extincin del usufructo se encuentran enumeradas en el art. 513 CC cuyos trminos textuales son: El usufructo se extingue: Por muerte del usufructuario Por expirar el plazo por que se constituy, o cumplirse la condicin resolutoria consignada en el ttulo constitutivo. Por la reunin del usufructo y la propiedad en una misma persona Por la renuncia del usufructuario Por la prdida total de las cosas objeto del usufructo Por la resolucin del derecho del constituyente Por prescripcin 8.1 Prdida de la cosa a) En el caso de prdida total se impone la extincin del usufructo; pero el CC no aclara lo que se entiende en esta sede por prdida de la cosa por lo que es aplicable analgicamente el significado de prdida en una norma Entindase que la cosa se pierde cuando perece, queda fuera del comercio o desaparece de modo que se ignora su existencia o no se puede recobrar. Si la cosa se perdiera slo en parte, continuar este derecho en la parte restante (art. 514 CC) b) Si el usufructuario conviniera con el propietario, al seguro de un predio dado en usufructo, continuar aquel en caso de siniestro, en el goce del mero edificio si se constituye; o percibir los intereses del precio del seguro, si la reedificacin no conviniera al propietario. Si el propietario se negara a contribuir, el usufructuario tendr el derecho de recibir por entero el dinero del seguro en caso de siniestro pero con obligacin de reinvertirlo en el edificio. Si el que se niega a contribuir es el usufructuario, percibir por entero el precio del seguro el propietario pero el usufructuario tendr los derechos del art. 517CC 8.2 La prescripcin La referencia del art. 513.7 a la prescripcin debe ser entendida en el sentido de que la prescripcin extintiva del derecho de usufructo, se produce cuando su titular no ejercita los derechos correspondientes en el plazo de seis aos o de treinta aos, respectivamente, segn recaiga sobre bienes muebles o inmuebles. 8.3 La expropiacin del bien objeto del usufructo Es natural que si la expropiacin forzosa acarrea la prdida de la misma propiedad, el usufructo debe quedar extinguido en su caso. Sin embargo, El CC establece una regla particular para los supuestos de expropiacin forzosa que afecta a cosas sometidas a usufructo.

El art. 519 dispone que si la cosa usufructuada fuere expropiada por causa de utilidad pblica, el propietario estar obligado, o bien a subrogarla con otra de igual valor y anlogas condiciones , o bien a abonar al usufructuario el inters legal del importe de la indemnizacin por todo el tiempo que deba durar el usufructo. Si el propietario optare por lo ltimo, deber afianzar el pago de los rditos 8.4 Efectos de la extincin El usufructuario (o sus herederos) estn obligados a devolver la cosa al propietario de forma inmediata ipso iure, una vez producido el evento que suponga la terminacin del usufructo. La entrega debe realizarla el usufructuario (o sus herederos) por cualquier procedimiento adecuado. El usufructuario carece ya de ius fruendi, aunque siga poseyendo la cosa a ttulo de redentor por los desembolsos que le deban ser reintegrados, si liquidadas las cuentas con el propietario, resultan a favor de aqul. 9 LOS DERECHOS DE USO Y HABITACIN El derecho real de uso (si hacemos dejacin de su carcter personalsimo e intransmisible) slo se diferencia del usufructo que el disfrute (obtencin de frutos) del usuario se limita a los frutos que basten a las necesidades del humano y su familiar, aunque esta aumente. El derecho de habitacin, igualmente intransmisible, otorga a su titular la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para si y para las personas de su familia. Ambos derechos son considerados por el ordenamiento jurdico, como personalsimos y no se pueden arrendar, traspasar, ceder ni enajenar La ley 41/2003 ha establecido una proteccin del discapacitado con la constitucin de un derecho de habitacin mortis causa modificando el art. 822CC

T15 1

LAS SERVIDUMBRES (T14) Introduccin. Concepto El art. 530CC da una nocin inicial de servidumbre afirmando que es un gravamen impuesto sobre el inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueo. El inmueble a cuyo favor est constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente. En el artculo siguiente se dice que tambin pueden establecerse servidumbres en provecho de una ms personas o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada. En el primer caso se habla de servidumbres prediales, en el segundo de servidumbres personales.

2 2.1

CLASIFICACIN DE LAS SERVIDUMBRES Servidumbres legales y voluntarias El art. 536CC atendiendo a la causa de su nacimiento distingue: las servidumbres se establecen por la ley o por la voluntad de su propietario. Aquellas se llaman legales y estas voluntarias En realidad existen ms causas de servidumbre, como la de usucapin y de signo aparente. Por otro lado, en las denominadas legales (salvo casos excepcionales), lo que la ley hace es, identificar supuestos de hecho cuyas circunstancias facultan al titular del predio dominante para hacer efectiva o reclamar la efectividad de la servidumbre.

2.2

Servidumbres positivas y negativas Segn el art. 533 CC se llama positiva a la servidumbre que impone al dueo el predio sirviente la obligacin de dejar de hacer alguna cosa o de hacerla por s mismo, y negativa, la que prohbe al dueo del predio sirviente algo que le sera lcito sin la servidumbre. Segn jurisprudencia del TS se establece que deben considerarse positivas las de paso, instalacin de tubos de extraccin de gases/humos y construccin de balcones y voladizos que ocupen terreno ajeno. Los huecos de luces y vistas son, por criterio general, positivas si abiertas a medianera y negativas si en la pared propia del predio dominante.

2.3

Servidumbres continuas y discontinuas Servidumbres continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante sin la intervencin de ningn hecho del hombre, como ejemplo la de acueducto o ventana pues el predio dominante puede recibir agua y luz incesantemente; y discontinuas que son las que se usan a intervalos ms o menos largos y dependen de actos del hombre, por ejemplo la de paso o abrevadero que no significa que el ganado pueda instalarse definitivamente y continuadamente en el predio ajeno.

2.4

Servidumbre aparentes y no aparentes El art. 531 CC define las servidumbres aparentes como las que se anuncian y estn continuamente a la vista por signos exteriores, que revelan el uso y el aprovechamiento de los mismos, mientras que las no aparentes, no presentan indicio alguno exterior de su existencia. La existencia de un signo externo ostensible e indubitado supone publicidad suficiente cuando se pretende usucapir o cuando el adquiriente de un fundo gravado pretende desconocer la servidumbre existente.

3 3.1

SERVIDUMBRES LEGALES Servidumbre en materia de aguas Dice el CC El establecimiento, extensin, forma y condiciones de las servidumbres de aguas, de que se trata en esta seccin se regirn por la ley especial de la materia en cuanto no se halle previsto en este CC. Histricamente, las distintas leyes de Aguas han ido haciendo suyas las normas propias del CC para servidumbre de agua y as ocurre hoy en da, con la Ley de 1999/2001 y el RDPH. Es de entender que al igual que con el agua hay que problemas similares para otros bienes como el gas, electricidad, telfono que modernamente se llaman servidumbres industriales y que se regulan por multitud de normas de base administrativa.

3.2

Servidumbre de acueducto Segn el RDPH la servidumbre de acueducto puede imponerse tanto por motivos de inters pblico como de inters privado y mediante ella se otorga al propietario de una finca que quiera servirse del agua de que puede disponer para la misma, o evacuar las sobrantes, el derecho a hacerla pasar por los predios intermedios con obligacin de indemnizar a sus dueos y a los predios inferiores sobre los que se filtran o caigan las aguas. La indemnizacin se fijar conforme a lo dispuesto en la legislacin de expropiacin forzosa y habr de abonarse con carcter previo como establece la RDPH.

3.3

Otras servidumbres La vigente ley de aguas no dedica ningn precepto a definir las servidumbres que s recoge el CC: S. de saca de agua y abrevadero (los textos actuales se limitan a decir que podr imponerse por causa de utilidad pblica) S. de estribo de presa S. de parada o partidor S. natural de aguas S. relativa al uso de los ros pero s establece que con arreglo a las normas y al CC, los organismos de cuenca podrn imponerlas.

3.4

Servidumbre de paso La regulacin de la servidumbre de paso en el CC obliga a distinguir entre S. de paso para fincas enclavadas: El propietario de una finca o heredad enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino pblico tiene derecho a exigir el paso por las heredades vecinas indemnizando previamente. (*) S. de paso para finca encalvada entre dos fundos del transmitente: El titular del predio sirviente en este caso, pierde todo el derecho a la indemnizacin. S. temporal para obras en el caso de que fuera imprescindible pasar por predio ajeno materiales o colocar andamios para realizarla S. de paso para ganados: Recibe distintos nombres y se regirn por las ordenanzas y reglamentos del ramo y en su defecto por los usos y costumbres del lugar. (* En el libro pg-305-306 10Ed. Propiedad y Derechos Reales de Goce del prof. Lasarte, este punto aparece ms extenso, por lo que primero he hecho a espacio tasado el apartado general de servidumbres de paso y aqu en el asterisco otro espacio slo para este tipo de servidumbre que, adems, es la ms comn) * S. de paso para fincas enclavadas: El propietario de una finca o heredad enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino pblico tiene derecho a exigir el paso por las heredades vecinas indemnizando previamente; el art. 564CC distingue la forma de indemnizar en funcin del uso continuo o espordico de dicha servidumbre: Si se constituye de manera que pueda ser continuo su uso, la indemnizacin consistir en el valor del terreno que se ocupe y en el importe de los perjuicios que se causen al predio sirviente. Si la va no es permanente, la indemnizacin consistir en el abono del perjuicio que ocasione el gravamen. La servidumbre de paso debe darse por el punto menos perjudicial al predio sirviente y en cuanto fuere conciliable con esta regla, por donde sea menor la distancia del predio dominante al camino pblico.

3.6

Servidumbres de luces y vistas En esta seccin la mayor parte de preceptos giran acerca de los respectivos y recprocos lmites que la contigidad de las fincas hace recaer sobre sus respectivos propietarios. El nico caso real de servidumbre es el recogido en el art. 585CC cuando por cualquier ttulo directo se hubiere adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueo del predio sirviente no podr edificar a menos de 3m de distancia, tomndose la medida de la manera que se indica en el art. 583 CC.

3.7

Servidumbre de desage El CC regula dos verdaderas servidumbres en esta materia, ambas referidas a aguas pluviales:

La de vertiente de tejados, en la que el dueo del predio que sufra la servidumbre podr edificar recibiendo las aguas sobre su propio tejado o dndoles otra salida conforme a las ordenanzas o costumbres locales y de modo que no resulte perjudicado el predio dominante. La de desage de patio enclavado, por la que, cuando siendo posible dar salida por la misma casa a las aguas pluviales que en l se recojan, podr exigirse el establecimiento de una servidumbre de desage, dando paso por el punto de los predio contiguo de ms fcil salida y menos perjudicial, previa indemnizacin.

4 4.1

SERVIDUMBRES VOLUNTARIAS Libertad de constitucin de servidumbres Segn el art. 594CC Todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente y en el modo y forma que bien le pareciere, siempre que no contravengan a las leyes ni al orden pblico Las servidumbres voluntarias son prcticamente inexistentes y cuando aparecen suelen tener por objeto un incremento de las facultades del dueo del predio dominante o una ampliacin de la utilidad que el predio sirviente presta.

4.2

Titulo, contenido y relacin de servicio en la servidumbre voluntaria El ttulo y, en su caso, la posesin de la servidumbre adquirida por prescripcin, determinan los derechos del predio dominante y las obligaciones del sirviente. La idea de servicio, utilidad o beneficio a favor del predio dominante y su configuracin como carga real de carcter derivado, son caractersticas inherentes a la propia figura de servidumbres, por lo que la relacin de servicio debe encontrarse tambin presente en las servidumbres voluntarias.

4.3

Reglas particulares El CC recoge unas reglas particulares sobre servidumbres voluntarias, la principal es que partiendo del supuesto de que se haya pactado que sea el dueo del fundo sirviente quien costee las obras necesarias para su uso y conservacin (lo contrario de la regla general), la norma prev que podr liberarse de la carga de costearlas abandonando su predio al dueo dominante, lo que acarrea la extincin de los servicios por confusin. Existen tambin otras series de reglas relativas a casos de pluralidad de titulares de derecho reales sobre la finca en que haya de recaer la servidumbre.

CONSTITUCIN POR SIGNO APARENTE El art. 541CC establece que la existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerar si se enajenare una, como ttulo para que la servidumbre contine activa y pasivamente a no ser que al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese en el ttulo de enajenacin de cualquiera de ellos, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento.

6.2

Requisitos o presupuestos de la constitucin de servidumbre por signo aparente De acuerdo con las distintas obras institucionales y las sentencias del TS podran considerarse requisitos: 1. Existencia de signo aparente, constatable que permita razonablemente concluir objetivamente que hay una relacin de servicio (ventana, camino) 2. Signo establecido y/o mantenido por el propietario que lleve a cabo la enajenacin. 3. En el caso de enajenacin, divisin o segregacin de fincas, que al menos se divida en dos y que una de las partes se enajene a un tercero. Segn jurisprudencia tambin es aplicable a supuestos de divisin de la cosa comn.

6.3

Actos obstativos a la constitucin de la servidumbre El dueo del predio dominante puede exigir la puesta en ejercicio de la servidumbre salvo que: 1. Se exprese lo contrario en el ttulo de enajenacin de cualquiera de las fincas 2. Que se hagan desaparecer los signos antes del otorgamiento de la escritura. Ambos actos requieren, pues, una actuacin positiva por parte del transmitente.

ADQUISICIN DE SERVIDUMBRE MEDIANTE USUCAPIN

7.1/3/4 El CC considera susceptibles de adquisicin mediante usucapin a las servidumbres que, simultneamente, sean continuas y aparentes. Seran usucapibles las servidumbres de acueducto, luces y vistas y no lo seran las de paso. En la usucapin de servidumbres no se exige buena fe y justo ttulo, sino la posesin ad hoc, y el plazo es de 20 aos, computndose, en la servidumbre positiva, desde que el dueo del predio dominante hubiera empezado a ejercerla sobre el sirviente, y en el de servidumbre negativa, desde el da en que el dueo de predio dominante hubiera establecido la prohibicin por un acto formal. 8 8.1 NOTAS CARACTERSTICAS DE LAS SERVIDUMBRES PREDIALES Caracteres comunes La servidumbre es un derecho real limitado que exige una relacin de servicio entre dos fundos que pueden (y suelen) ser contiguos pero entre los que basta la proximidad. La servidumbre no se presume sino que debe probarse. En caso negativo debe primar la libertad de predios. Las servidumbres son inseparables de la finca a la que activa o pasivamente pertenecen, de tal modo que el titular activo de la misma no puede realizar acto de enajenacin alguno respecto de las servidumbres sin enajenar o gravar el propio predio. Son indivisibles, no modificndose si el predio sirviente se divide.

SERVIDUMBRES PERSONALES Son aquellas cargas de carcter real que con las caractersticas propias de la figura general, se establecen en provecho de una o ms personas o de una comunidad. No existe predio dominante, slo existe, en la relacin jurdica correspondiente, el predio sirviente; as pues, su constitucin slo puede ser voluntaria. El CC slo contempla la servidumbre personal de pastos pero caben otros supuestos de origen jurisprudencial y doctrinal (d de balcn, servidumbre personal de toril, d de palco en un teatro) Actualmente se prefiere usar la figura del arrendamiento en sus distintas modalidades o el contrato de abono.

TEMA 17 1

LA SUPERFICIE (T17)

FACULTAD DE ACCESIN Y D DE SUPERFICIE El Derecho establece que lo edificado, plantado o sembrado se presume realizado por el dueo del suelo y por tanto a l solo pertenece. Tambin establece a favor del propietario el derecho de accesin (superficie solo cedit). Pero ejercer el derecho de accesin es una facultad dominical, y por lo tanto no obligatoria para el propietario y de ah que pueda ser objeto de negociacin y transmisin. Con base en esta posibilidad, el dueo del suelo intercambia su derecho de accesin por un precio que alguien le paga y en cuyo favor constituye el derecho de superficie, permitiendo a otro, edificar o plantar

LA SUPERFICIE Concepto y caracteres El derecho de superficie consiste en la facultad que tiene una persona, denominada superficiario, para edificar o plantar en suelo ajeno, pudiendo disfrutar de lo edificado o plantado como verdadero propietario, durante un plazo generalmente temporal a cambio de pagar un canon o precio. En general, del derecho de superficie se pueden predicar los siguientes principios: La propiedad del suelo convive con la propiedad temporal del superficiario El derecho de superficie es actualmente un derecho real temporalmente limitado en contra de lo que ocurre en otros pases. Expirado el plazo, existe necesariamente una reversin de lo construido o plantado a favor del suelo.

4 4.1

CONSTITUCIN Elementos personales Dos partes se relacionan jurdicamente en el derecho de superficie: El propietario del suelo que concede el derecho de superficie y es denominado concedente o superficiante; puede ser una persona pblica o privada y necesitar capacidad de disposicin del inmueble que ha de ser gravado, lo que presupone su plena titularidad dominical. El titular del derecho de superficie que se denomina concesionario o superficiante, slo se le exige capacidad general para obligarse

4.2

Elementos formales La constitucin de la superficie por una persona pblica, ser urbanstica urbana y podr ser onerosa o a ttulo gratuito (entre administraciones pblicas); si el cedente es un particular, lo habitual ser que su constitucin a titulo oneroso, en la que la contraprestacin del superficiario podr consistir en el pago de una suma alzada o canon peridico, o la adjudicacin de viviendas/locales Nada impide, pero, que la constitucin se realice a ttulo gratuito y por acto mortis causa.

Hay doctrina y jurisprudencia enfrentada a la necesidad como requisito ad solemnitatem, de su inscripcin registral constitutiva. 5 DURACIN Es un derecho tendencialmente temporal. El TR 1992 (de la Ley de suelo) expresa que el plazo no podr exceder de 75 aos si los concedentes del suelo son personas pblicas y 99 aos si son particulares. El Reglamento Hipotecario prev expresamente que no obstante, antes de su vencimiento, podr prorrogarse la situacin superficiaria por otro perodo no superior al mximo legal. Lo que implica que el derecho de superficie podr extenderse hasta casi los dos siglos en algunos casos. CONTENIDO Derechos y facultades del superficiario Los principales derechos son: 1. Derecho a edificar o plantar si an no se hizo, o si se destruy y queda tiempo para ello. 2. Derecho de propiedad sobre lo edificado o sembrado, al menos mientras dure el derecho de superficie. 3. Derecho de disposicin de su derecho de superficie. 4. El derecho real de utilizar el suelo ajeno para mantener en l lo edificado o plantado y realizar todos los actos necesarios al ejercicio de la propiedad superficiaria. 6.2 Derecho y facultades del concedente El dueo tendr derecho a la reversin a su patrimonio de lo edificado, construido o plantado. Asimismo, tendr derecho a la satisfaccin de una contraprestacin cuando se constituya de forma onerosa la superficie (suma alzada, o canon peridico, adjudicacin de vivienda/local) Cuando es una superficie urbanstica, el concedente tiene derecho a exigir que el superficiario edifique dentro del trmino previsto en la licencia que lo autorice. El plazo mximo para realizar la edificacin es de 5 aos. 7 EXTINCIN El derecho de superficie se extingue por las causas comunes de extincin de los derechos reales y tambin por El agotamiento del plazo: Pues se produce la reversin La consolidacin de los derechos de propiedad del suelo y los del superficiario por confusin en una misma persona. Si con anterioridad gener facultades o derechos para terceros, estos han de ser respetados. La falta de construccin o plantacin o no hacerlo de conformidad con la ordenacin territorial y urbanstica en el plazo previsto en el ttulo de constitucin.

6 6.1

DERECHOS REALES DE VUELO Y DE SUBSUELO Los derechos de vuelo y derechos de subsuelo facultan a su titular para elevar plantas de un edificio ya construido o inversamente, para actuar hacia el subsuelo de un edificio o de un solar ajenos. Se les denomina tambin derecho de sobreedifciacin o derecho de subedificacin. Segn el RH tales derechos pueden configurarse bien como verdaderos d de superficie o bien como nuevas unidades registrales del rgimen de propiedad horizontal de la finca matriz. La inscripcin registral del derecho de vuelo o subsuelo debe: Determinar de forma concreta y precisa el nmero mximo de plantas a construir Fijar el plazo mximo para el ejercicio del derecho de vuelo, que no podr exceder de diez aos.

TEMA 18 1

EL APROVECHAMIENTO POR TURNO (T18)

Descripcin Se puede definir como un nuevo instrumento jurdico que, respondiendo a una tcnica de marketing y a un proceso de promocin empresarial de extraordinaria agresividad, permite el acceso a una vivienda turstica durante un determinado perodo de tiempo anual en sucesivas anualidades. De tal forma que el adquiriente ostenta el derecho de usar la vivienda durante un periodo concreto al ao, siendo un derecho de carcter perpetuo o temporal (pero de larga duracin) segn sea la frmula utilizada.

LA NORMATIVA REGULADORA EN EUROPA La ley espaola reguladora actualmente de la materia es la Ley 42/1998 y es una consecuencia de la Directiva europea 94/47CE que pretende establecer mecanismos de proteccin a los adquirentes como es, entre otros: la entrega de informacin previa pormenorizada a la firma del contrato, que este tenga un contenido mnimo, la posibilidad de desistimiento unilateral ad nutum dentro de los diez das naturales siguientes o bien una facultad especial del adquirente de resolver el contrato, as como la prohibicin de pagos anticipados antes de transcurridos diez das naturales.

4 4.1

EL DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNO Un nuevo derecho real de goce o disfrute El legislador ha configurado un nuevo derecho real limitado de goce, que define con la expresin derecho de aprovechamiento por turno, si bien permite que se utilice cualquier otra a efectos promocionales, siempre que no contenga la palabra propiedad, o no pueda ser equvoca en cuanto al contenido del derecho a que se hace referencia. Este nuevo e independiente derecho real de goce se evidencia en el art. 1.4 la reunin de un derecho real de aprovechamiento y la propiedad, o una cuota de ella, en una misma persona no implica extincin del derecho real limitado, que subsistir durante toda la vida del rgimen.

4.2

Caractersticas esenciales Las caractersticas ms sobresalientes son las siguientes: Se trata de un derecho temporal, pues se establece una duracin mnima (3 aos) y mxima (50 aos) del rgimen de aprovechamiento por turnos. La facultad de disfrute a favor del titular, as como las obligaciones del constituyente del rgimen se encuentran delimitadas imperativamente por la Ley 42/1998. RGIMEN NORMATIVO La imperatividad de la Ley se acenta en relacin con la escritura reguladora del rgimen que tiene naturaleza constitutiva. Por su parte, la inscripcin en el

Registro de la propiedad se configura como obligatoria, de tal manera que cualesquiera contratos relativos al nuevo derecho real habrn de considerarse nulos de pleno derecho si se han celebrado antes de constituirse el rgimen de aprovechamiento por turno. En paralelo con lo regulado por la Directiva europea, la Ley 42/1998 procura someter a los promotores de los derechos de aprovechamiento por turnos, a rgidos controles y a una minuciosa regulacin de los aspectos contractuales. 5.1 Informacin general sobre el rgimen y el eventual contrato La Ley espaola obliga a los promotores de los derechos de aprovechamiento por turno a editar un extenso documento informativo que se caracteriza por dos notas iniciales: 1. Debe presentarse al pblico como una oferta vinculante. 2. Para acabar de complicar la cuestin, habr de adecuarse a las prescripciones sobre consumo de cada CCAA 5.2 Contenido del contrato El contrato debe documentarse por escrito y tener un contenido mnimo que, premiosamente, enumera y regula la Ley 42/1998 y prcticamente toda la informacin facilitada en el documento informativo debe quedar incorporado al contrato. En cuanto a la lengua utilizada en el contrato, es el adquiriente el que decide y puede imponer cul de las lenguas de su pas de residencia ha de utilizarse. Para el caso de que su pas de residencia no sea Espaa, habr de determinar tambin cul de las lenguas espaolas se utilizar. 5.3 Desistimiento y resolucin contractual Para el desistimiento unilateral contar con 10 das naturales desde la firma del contrato para desistir del mismo a su libre arbitrio, resultando en este plazo, inaplicable el art. 1256CC la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes. Adems de la va ordinaria de instar la accin de nulidad del contrato, la Ley considera la posibilidad de que el documento informativo o el contractual hayan omitido o incumplido cualquier de los extremos que contempla la norma, para lo cual el adquirente tendr tres meses desde la fecha del contrato, para resolverlo. Tanto en el desistimiento como en la resolucin no se abonar indemnizacin o gasto alguno. En ambos casos, bastar realizar la oportuna notificacin fehaciente al promotor o propietario,. 5.4 Prohibicin de anticipos La Ley contempla que cualquier pago realizado por el adquirente al transmitente antes de que expire el plazo de ejercicio de la facultad de desistimiento o mientras disponga de la facultad de resolucin merece la calificacin de anticipo y que cualquier anticipo est radicalmente prohibido, aunque podrn las partes establecer los pactos y condiciones que tengan por convenientes para garantizar el pago del precio aplazado.