Derecho de superficie forestal Indice 1. Introduccin 2. Antecedentes Histricos 3. Definiciones Actuales 4. Ley 25.509 5.

Beneficios resultantes del Derecho real de Superficie Forestal 1. Introduccin El derecho Real de Superficie Forestal, es un nuevo derecho Real, introducido en la nuestra legislacin, por la ley25.509, agregando al art. 2503 del Cdigo Civil, que enumera los derecho reales, el inciso 8 "La Superficie Forestal". Segn lo dispone esta ley en su art. Primero, "Es un derecho Real Autnomo sobre cosa propia temporario, que otorga el uso, goce y disposicin jurdica de la superficie de un inmueble ajeno con la facultad de realizar forestacin o Silvicultura y hacer propio lo plantado o adquirir la propiedad de una plantacin ya existente pudiendo gravarla con un derecho real de garanta". Se trata de un derecho de uso, goce y disposicin de la superficie de un inmueble ajeno con la facultad de realizar en esa superficie forestacin o adquirir una forestacin ya existente separada de la propiedad de su emplazamiento. Se conciben entonces dos supuestos: Derecho Real concedido por contrato por un tiempono mayor de 50 aos a favor de un tercero para realizar en la superficie de un fundo, forestacin o Silvicultura. Derecho Real sobre cosa propia, llamada propiedad superficiaria concedido por el propietario del suelo, respecto de una constitucino forestacin ya existente, dando lugar a dos propietarios, uno del suelo y el otro de la superficie.

2. Antecedentes Histricos

Este derecho si bien es reciente en nuestra legislacin, posee antecedentes en la antigedad, pero no como derecho de superficie forestal, sino como derecho de Superficie que es su gnero. En el derecho Romano Antiguo no se poda concebir que la propiedad de la Superficie sea distinta a la del Suelo. Exista el principio "Superficie solo cedit", donde todo lo construido sobre un inmueble ajeno quedaba en propiedad del dueo de ese fundo. Nace luego el "Ager Pblicus" por el cual se otorgaban a los particulares tierras pblicas para que en ellas se realicen construcciones o cultivos. Pero en el derecho pretoriano, el Pretor conceda un interdicto y una accin Real, el "Superficiebus" y "Utilis in rem Actio", respectivamente, con los cuales quienes edificaban en suelo ajeno podan arrendar ese suelo por muchos aos, dando origen al Derecho de Superficie. En la Edad Media, con el Feudalismo, el Rey otorgaba al Seor (Prncipe, Duque, Barn), vastas extensiones de tierras. Este seor celebraba con sus vasallos contratos de feudo, con el cual le permite habitar y explotar fracciones de tierra contra el pago de una prestacin en dinero o en especie. En el Derecho Espaol, en su antigedad no se conceba el derecho de superficie, pero hay un antecedente con los reyes catlicos, donde Fernando de Aragn lo faculta a Cristbal Coln, a repartir Tierras de la Isla La Espaola, con la condicin de habitarla por 4 aos, desde la entrega de las tierras y el deber de hacer las plantaciones por la cantidad sealada por el Almirante, adems de pagar por ello, con parte de su produccin o descubrimientos que haga en la propiedad. 11

Hoy en da la doctrina espaola define al derecho de Superficie como "El derecho otorgado a una persona para edificar o plantar en suelo ajeno mediante el pago de un canon al dueo del mismo. En el ao 1956 la Ley 12.556 sobre "Rgimen del Suelo y

Ordenacin Urbana" o llamada tambin "Ley del Suelo", lo establece y sufre sucesivas modificaciones por leyescomo la del ao 1975 (ley 23.568) que nos llevan al actual Rgimen del Real Decreto Ley 1/1992 que lo define como "La facultad que tiene una persona, denominada superficiario, para edificar plantar en suelo ajeno, pudiendo disfrutar de lo edificado plantado como un verdadero propietario, durante el plazo estipulado, generalmente temporal, a cambio de pagar un canon o precio por ello". En el derecho argentino: Velez no incluy el derecho de superficie en la enumeracin del art. 2503 del Cdigo Civily explica en la nota al mismo artculo que considera mas conveniente adherirse al derecho romano Antiguo, que no admite que exista un propietario de la superficie independientemente del propietario del suelo, porque este derecho desmejorara los bienesraces y traera mil dificultades y pleitos con los propietarios de los terrenos.

Antes de la inclusin de este derecho por ley 25.509 con fecha de noviembre del ao 2001 ha habido un proyecto de Cdigo Civil 1998 del Dr. Alterini, que incluye el derecho real de Superficie en el libroV, titulo VI, donde encontramos las disposiciones generales entre los articulo 2018 y 2023, en la cual la define como "la superficie es el derecho de construir o forestar sobre inmueble ajeno y hacer propio lo incorporado, o de adquirir una construccino forestacin ya existente separada de la propiedad de su emplazamiento, por un plazo determinado que no exceda los cincuenta aos, puede convenirse la renovacin del plazo en forma expresa, por un lapso que no exceda los cincuenta aos contados desde su celebracin." Segn este proyecto los legitimados para constituirlo son los titulares de derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal. Aqu el propietario conserva la disposicin jurdica y material que corresponda a su derecho pero sin turbar los derechos del superficiario. Y en el Capitulo II llamado Disposiciones Particulares, que se extiende entre los arts. 2024 y 2028, determina que se

aplican las normas de construir y forestar, y establece que se puede extinguir el derecho real de Superficie por su no uso durante diez aos consecutivos y adems brinda el derecho a el superficiario a hipotecar lo construido o forestado. 3. Definiciones Actuales Wolf: "Es el derecho de tener una edificacin o una plantacin sobre un fundo ajeno". Hedemann: "Es un derecho enajenable y transmisible por va de herenciaa tener una construccin sobre o bajo la superficie de un predio ajeno.1. Barbero: "No es mas que un derecho de propiedad, limitado a la superficie o las obras existentes en el suelo, nace de la necesidad de poner un remedio a las consecuencias antieconmicas del conceptoromano de dominio" Cdigo Alemn: Derecho heredable y enajenable de tener una construccin sobre o debajo la superficie de una finca. (Erbbaurecht) Cdigo Italiano: El propietario puede construir el derecho de hacer y mantener sobre el suelo una construccin a favor de otro que adquiere la propiedad de ella". Cdigo Suizo: El propietario puede establecer a favor de un 3ro una servidumbre, confindole el derecho de tener obras, o construcciones ya sea sobre el fundo o debajo de l. 4. Ley 25.509 La ley 25.509, fue promulgada de hecho el da 14 de noviembre del ao 2001, incorporando el derecho Real de Superficie. Creemos necesario hacer un anlisis minucioso de esta, para poder tener una visin integra de las particularidades de este nuevo derecho. Artculo 1: crese el derecho real de superficie forestal, constituido a favor de terceros, por los titulares de dominio o condominio sobre un inmueble susceptible de forestacin o silvicultura de conformidad al rgimen previsto en la ley de inversionespara bosques cultivados, y a lo establecido en la presente ley.

Si observamos el cdigo civil advertiremos que en su artculo 2614 el legislador ha prohibido este derecho real, tal vez sin necesidad por lo dispuesto en el 2502 que en su nota expresa el porque de la prohibicin, remitindonos a la historia, con el ejemplo de Romaque tena un pequeo nmero de derechos reales y especialmente determinados diferencindolos con el derecho espaol que tena multiplicidad en la misma materiaque daba como resultado que los escritores espaoles se quejaban de los males que haban producido los derechos reales sobre la misma cosa. Con esto Vlez nos afirma que las experiencia nos deja una enseanza" la multiplicidad de derechos reales sobre unos mismos bienes es una fuente fecunda de complicaciones y pleitos ". Lo que debera tenerse en cuenta es que con el nombre de superficie no encajara con esta ley porque siguiendo a Guillermo Allendey la nota del artculo 2503 llegamos a la conclusin que en la superficie la tierrase entrega para su edificacin con lo cual su verdadero nombre sera de enfiteusis que es el derecho de cuidar de un fundo y gozar de el. Sin embargo algunos autores como Marina M. de Vidal creen que se tomara a la superficie por extensin comprendiendo las plantaciones. Llama la atencin que el objeto de este derecho es limitado por la ley 25080 lo cual es un inmueble susceptible de forestacin y silvicultura, esta ley establece un nuevo rgimen de inversinpara nuevos emprendimientos, con el requisito de que necesita para su aplicacin la adhesin de las provincias a travs del dictado de una ley provincial. Con lo dicho la constitucin del derecho requiere la adhesin de la provincia donde se encuentre el inmueble, debe existir un proyecto, que la persona no se encuentre inhabilitada en el artculo 26 de la ley 25080. que deberamos comprender con todo esto?, parecera ser que superficie del primitivo 2614 no comprende a este derecho porque necesita de una ley anterior que lo habilite y encima su objeto es restringido, con esto no damos en cuenta que lo que realmente los legisladores tuvieron en

cuenta es que no produzcan los males de la edad media. Articulo 2: el derecho real de superficie forestal es un derecho real autnomo sobre cosas propias, que otorga el uso goce y disposicin jurdica de la superficie de un inmueble ajeno con la facultad de realizar forestacin o silvicultura y hacer propio lo plantado o adquirir la propiedad de plantaciones ya existentes, pudiendo gravarla con derecho real de garanta. La primera clasificacin que nos dan los tratadistas sobre derechos reales es sobre cosa propia y cosa ajena, lo nicos ubicados en la primera son dominio y condominio y propiedad horizontal, el resto de los derechos reales son sobre cosa ajena que tambin se los cita como desmembraciones del derecho de propiedad y que pueden ser de disfrute o de garanta. Recientes autores han credo errneo y ubican al derecho real de superficie forestal como derecho sobre cosa ajena, de disfrute. Creemos inadecuada la crtica, porque la propia ley lo define diciendo que es un derecho real de cosa propia temporariamente, esta ltima es la palabra clave que sera por un tiempo determinado sin negar que una vez transcurrido el plazo la propiedad de la superficie vuelva a ser del nudo propietario. La ley otorga al titular el derecho de uso y goce y disposicin jurdica de la superficie de un inmueble ajeno con la facultad de realizar forestacin o silvicultura, en este prrafonos damos cuenta de que esta mal puesta la palabra facultad que debera ser obligacin porque si se ejerce otros actos o no se ejerce actos se pierde el derecho real de superficie forestal. El titular del derecho, nos dice la ley, puede gravar con derecho real de garanta con lo nos costara encasillarlo en hipoteca, porque segn el cdigo debe ser dueo del inmueble y de prenda porque debera estar talado o sea separado del inmueble. La solucin es crear una nueva hipoteca de superficie forestal con la cual podramos separar la tierra del inmueble y con esto se derogara tcitamente el artculo 2315 que nos hablan de inmueble por accesin. Artculo 3: el propietario del inmueble afectado a superficie

forestal conserva el derecho de enajenar el mismo, debiendo el adquirente respetar el derecho real de superficie forestal. Con este artculo encontramos correlacin con el nudo propietario en materia de usufructo, en el artculo 2916 se encuentra el ius abutendi que sigue conservando el propietario, lo cual nos parece apropiado. Artculo 4: el propietario del inmueble afectado a derecho real de superficie forestal, no podr constituir sobre l ningn otro derecho real de disfrute o garanta durante la vigencia del contrato, ni turbar los derechos del superficiario, si lo hace el superficiario puede exigir el caso de turbacin. En este nos parece correcto que como en el usufructo no se pueda constituir otros derechos reales sobre la vigencia del mismo que afectara el derecho de uso y goce del superficiario. Lo que si nos parece errneo es prohibir al propietario constituir una hipoteca si este sigue conservando el ius abutendi y como si fuera poco el hipotecario deber respetar los derechos del superficiario en caso de constituirse la misma. Respecto a los derechos en caso de que fuere turbado, el superficiario, la ley se limita al caso de turbacin o sea a la accin negatoria. Nada se menciona respecto a la desposesin y de la defensa del derecho mediante la accin reivindicatoria, la que an cuando la ley nada menciona no se encuentra excluida en virtud de los principios generales que rigen las defensa de los derechos reales. Lo conveniente, hubiera sido no citar un caso particular, porque los derechos reales siempre tienen una defensa ante cualquier ataque. Artculo 5; el derecho real de superficie forestal se adquiere por contrato oneroso o gratuito, instrumentado por escriturapblica y tradicin de la posesin. Deber ser inscripto, a los efectos de su oponibilidad a terceros en el registro de la propiedad inmueble de jurisdiccin correspondiente, el que abrir un nuevo folio correlacionado con la inscripcin dominial antecedente. La adquisicin de derechos solo puede ser por contrato, no

existiendo otra forma como el usufructo, uso y habitacin. El contrato puede ser oneroso o gratuito, para el caso de ser oneroso el precio puede ser denominado pensin o cannon, como en la enfiteusis, o solarium como en la superficie. Las formas del contrato, es la escritura pblica. La ley abunda en detalles, al exigir dicha formalidad, toda vez que la misma se encuentra prevista en el artculo 1184 inciso 1 del cdigo civil. Tambin abunda en detalles al exigir la inscripcin en el registro de la propiedad inmueble, de la constitucin del derecho real, a los fines de su oponibilidad a terceros ya que el artculo 2505 del cdigo civil impone idntica formalidad. Establece la ley que se abrir un nuevo folio correlacionado con la inscripcin dominial antecedente. El folio real, tal como ha sido concebido, contiene la historia de cada inmueble, surgiendo del mismo su titular, afectaciones al dominio y levantamientos. La constitucin del derecho real de superficie forestal debe inscribirse en los casilleros destinados a las afectaciones, tales como superficie, usufructo, hipoteca, embargos, etc. careciendo de practicidad la existencia de dos folios para un mismo inmueble, aun cuando se encuentra correlacionado como lo exige la ley. Hemos encontrado un antecedente en el derecho comparado en el cdigo alemn en el art. 1015, donde el derecho real de superficie va en hoja aparte sin perjuicio de la anotacin en el folio correspondiente al inmueble. Artculo 6: el derecho real de superficie forestal tendr un plazo mximo de duracin por cincuenta aos. En caso de convenirse plazos superiores, el excedente no valdr a los efectos de esta ley. Surge de la norma que se trata de un derecho temporal, cuya duracin no puede exceder de cincuenta aos. Si las partes convienen un plazo mayor deber reducirse el mismo en cincuenta aos. No se hace en este caso la distincin del artculo 2920 del cdigo civil entre personas fsicas y

personas jurdicas, circunstancias esta que esta limitada a veinte aos. No formula aclaracin la ley respecto a las situaciones que pueden surgir de la muerte del superficiario o cesacin de la exigencia legal de la persona jurdica, ya sea por liquidacin, vencimiento del trmino de duracin de la sociedad sin que fuera prorrogado, quiebra, etc,. Por analoga, en derechos reales no es conveniente la misma, pero en este caso la ley ha omitido considerar una situacin importante, deber aplicarse las normas del usufructo, es decir que el derecho no se transmite a los sucesores en el caso de las personas fsicas extinguindose el derecho, al igual que en el caso de personas jurdicas. Respecto de las plantaciones que subsisten en ese momento debern aplicarse las reglas del articulo 11 de la ley, quedando los herederos y/o socios el derecho de exigir las indemnizaciones que nazcan del mayor valor que adquiera el inmueble por las plantaciones o mejoras efectuadas. Artculo 7: el derecho real de superficie forestal no se extingue por la destruccin total o parcial de lo plantado, cualquiera fuere su causa. Siempre que el superficiario realice nuevas plantaciones dentro del plazo de tres aos . Este articulo es similar al art. 1016 del cd. alemn, diferencindose nuestra ley que establece un plazo de tres aos para que el titular del derecho realice nuevas plantaciones. Para el caso de no efectuarlas el derecho se extingue. Artculo 8: el derecho real de superficie forestal se extingue por renuncia expresa, vencimiento del plazo contractual, cumplimiento de una condicin resolutoria pactada, por consolidacin en una misma persona de las cualidades de propietario y superficiario o por el no uso durante tres aos . A la extincin del derecho analizada en el artculo anterior, agrega la ley la renuncia expresa del superficiario al derecho real. La misma debe ser formalizada en instrumento pblico e inscripta en el registro de la propiedad inmueble, a los fines de ser oponible a terceros.

El vencimiento del plazo contractual, causal comn de todos los contratos, deja asimismo la voluntad de las partes, pactar la extincin al cumplimiento de una condicin resolutoria. La consolidacin en una misma persona, se produce cuando por transmisin, por actos entre vivos o mortis causa el superficiario adquiere el derecho real de dominio del nudo propietario. La ltima causal de extincin es el no uso por el trmino de tres aos. Entendemos que el plazo es correcto, toda vez que esta relacionado con la facultad del superficiario de realizar forestacin o silvicultura y durante este tiempo la tierra se encontrara improductiva. Siguiendo a nuestro ilustre codificador diremos que el modo de extincin no es en el fondo mas que una prescripcin. As no se exige del que de ella se prevale ninguna condicin de posesin (nota al art. 2924 cc). Artculo 9: la renuncia del derecho por el superficiario, o su desuso o abandono, no lo liberan de sus obligaciones. Est presente en la norma el adagio los contratos deben cumplirse. El superficiario deber indemnizar al nudo propietario por la extincin del derecho producida por las causales citadas en el artculo. Incluso deber pagar el canon y/o pensin y/o solarim, hasta el vencimiento del plazo pactado, todo ello salvo convencin en contrario al momento de constitucin del derecho o posteriormente. Artculo 10: en el supuesto de extincin del derecho real de superficie forestal por consolidacin, los derechos y obligaciones del propietario y del superficiario continuarn con sus mismos alcances y efectos. La extincin del derecho por consolidacin se produce, tal como fue expresado, cuando el superficiario adquiere del nudo propietario el derecho real de dominio. En este caso el superficiario pasar a ser el dominus, y tendr para si el ius utendi, fruendi y abutendi. Pensamos que la norma se refiere al caso previsto en el usufructo en el artculo 2931, cuando el usufructuario y el nudo propietario enajenan sus derechos a un tercero. En

este caso subsisten los derechos y obligaciones pendientes de cumplimiento, entre superficiario y nudo propietario hasta el momento de la enajenacin al tercero. Artculo 11: producida la extincin del derecho real de superficie forestal, el propietario del inmueble afectado, extiende su dominio a las plantaciones que subsisten, debiendo indemnizar al superficiario, salvo pacto en contrario, en la medida de su enriquecimiento. La ley no distingue la forma en que se produce la extincin del derecho y tampoco si ha existido culpa del superficiario. Establece el pago de una indemnizacin a cargo del nudo propietario y a favor del superficiario por el mayor valor que haya adquirido el inmueble, por las plantaciones efectuadas durante la vigencia del derecho real y hace suyas las mismas al momento de la extincin. La ley autoriza a las partes el pacto en contrario. Artculo 12: modificase el artculo 2614 del cdigo civil, el que quedar redactado de la siguiente manera: artculo 2614. los propietarios de bienes races no pueden constituir sobre ellos derechos enfituticos, ni imponerlos censo ni renta que se extienda a mayor trmino que el de cinco aos, cualquiera sea el fin de la imposicin; ni hacer en ellos vinculacin alguna. Se ha eliminado ni de superficie que el codificador haba consignado luego de enfituticos. Mucho se ha escrito sobre el artculo 2614, abundantes criticas sobre su redacciny sobre su necesidad. De acuerdo al mismo, solo se autoriza la constitucin de censos y rentas hasta un trmino de cinco aos. Ocurre que dicho derecho real no tiene regulacin y solo son mencionados en la norma. Por otra parte, con lo dispuesto en los artculos 2502 y 2503 del cdigo civil no es necesario consignar que derechos reales no estn permitidos. El legislador ha perdido la oportunidad de derogar un artculo que carece de un intersprctico al sancionar la ley que comentamos y no limitarse como lo hizo el derecho real de superficie, que ahora es un derecho permitido por la ley.

Artculo 13: agregase al art. 2503 del cdigo civil como inciso 8 "la superficie forestal ". El artculo 2503 del cdigo civil enumera los derechos reales que tienen regulacin en el cdigo civil. Existen innumerables cantidad de derechos reales extra cdigo, que no se encuentra citado en el artculo 2503, tales como el derecho real de propiedad horizontal, es decir que no era necesario el agregado. Ahora bien, si la intencin del legislador era efectuar el agregado, lo correcto hubiera sido seguir un orden lgico jurdico y no un orden cronolgico por fecha de aparicin. Nuestro ilustre codificador, tan criticado y nunca superado por quienes pretendieron modificar sus claras normas, tuvo en cuenta al formular los derechos reales, la clasificacin de los mismos y as en el primer inciso se encuentran los derechos reales sobre cosas propias ( dominio y condominio), en los tres siguientes los derechos reales sobre cosa ajena, de disfrute ( usufructo, uso y habitacin y servidumbres activas ) para finalizar en los ltimos tres derechos reales sobre cosa ajena, de garanta ( hipoteca, prenda y anticresis). Si el derecho real de superficie forestal, es sobre cosas propias y de disfrute debi ser consignado a continuacin de dominio y condominio y modificar los nmeros de los incisos siguientes, siendo el ltimo 8 anticresis. Artculo 14: la presente ley es complementaria del cdigo civil. Artculo 15: comunquese al poder ejecutivo. Hemos pretendido dar una idea general sobre el derecho real de superficie forestal, sealando su funcionamiento y deficiencias . 5. Beneficios resultantes del Derecho real de Superficie Forestal Las ventajas que pueden resultar de este derecho, son muy importantes especialmente econmicas ya que importan abrir posibilidades en el trafico inmobiliario privado,

facilitar polticas del suelo en Administraciones pblicas, aumentando el valor de la propiedad para el propietario de ella, al realizar el superficiario obras, construcciones o plantaciones. Pero principalmente se da el caso de que cuando el propietario de un inmueble no desea o no pueda por dificultades econmicas explotar su propiedad, tenga la posibilidad de constituir un derecho de superficie forestal, sobre la superficie de su inmueble a un tercero que tendr la facultad de disponer de la superficie fsicay jurdicamente, de modo que favorezca el progreso urbano y en beneficio social. Adems no requiere una gran inversin ya que para forestar no se requiere la adquisicin de la propiedad, sino solo se deber pagar un canon o solarium (en caso de ser un contrato oneroso) por el tiempo de uso que no puede exceder de cincuenta aos. Muchos se han empecinado en hacer parecer a la forestacin como un instrumento de destruccin de la productividaddel suelo, esto en realidad no es as, ya que no posee efectos negativos, sus efectos ecolgicos se incluyen en los beneficios, ya que al forestar una propiedad, se reduce y hasta se evita la erosin, y adems desde que se plantan los rboles y hasta que son adultos, estos son grandes consumidores de dixido de carbono del ambiente y grandes productores de oxgeno.