Jhonathan E.

Tapias
Avaluador Profesional Licenciado en Administracin y Gestin Municipal

INFORME DE AVALO
VIVIENDA Y LOCAL COMERCIAL UBICADO EN EL SECTOR EL NGEL, CALLE 7 CON CARRERA 7 CASA N 7-45, ALDEA LAS MESAS, MUNICIPIO ANTONIO RMULO COSTA DEL ESTADO TCHIRA.

PROPIETARIO: Omar Archila Rosales C.I. V-11.301.980 Ana Dilia Sandoval C.I. V- 9.352.204 TASADOR: Lcdo. Jhonathan E. Tapias.

TCHIRA, OCTUBRE 2012

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ndice Introduccin Carta de Resumen de los resultados Identificacin................................................................................................ Certificacin.................................................................................................. Resumen...................................................................................................... Descripcin de reas................................................................................ Inspeccin.. .. Formatos de recoleccin de datos para ambos casos. Localidad y Entorno....................................................................................... Situacin Jurdica sobre el Arrendamiento....................................................... Avalu: valoracin de la parcela..................................................................... Referenciales: Estudio de mercado................................................................. Clculos........................................................................................................ Cmputos mtricos y valor de reposicin 5 5 6 7 8 9 11 12 13 15 16 20 23 16

Enfoque Ross-Heidecke (Depreciacin de bienes).....................

Resumen del Avalo . Anexos: Material Fotogrfico Plano Ubicacin y Situacin Copia del Documento de Propiedad Croquis de distribucin. Ubicacin geogrfica Ubicacin Relativa Credenciales y Autorizacin del Perito

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Introduccin El objetivo principal de este Informe de avalo es determinar el valor real y verdadero (Justiprecio) VIVIENDA Y LOCAL COMERCIAL UBICADO EN EL SECTOR EL NGEL, CALLE 7 CON CARRERA 7 CASA N 7-45, ALDEA LAS MESAS, MUNICIPIO ANTONIO RMULO COSTA DEL ESTADO TCHIRA. Este informe esta catalogado dentro de la clasificacin, como solicitud de crdito, debido a que es elaborado para solicitar un prstamo al INSTITUTO AUTNOMO PARA EL DESARROLLO DE LA ECONOMA SOCIAL DEL ESTADO TCHIRA (FUNDESTA), con Registro de Informacin Fiscal R.I.F. G-20004794-1. Colocando como garanta los activos antes mencionados. La vivienda y Bienhechuras, se depreciaron por el enfoque Ross Heidecke es el ms utilizado actualmente debido a que deprecia las edificaciones en lnea curva, que es lo que acontece en la prctica y toma en consideracin el valor de reposicin (VR), aos de uso, vida til, estado de conservacin y mantenimiento para el momento del avalo. Los valores de reposicin se tomaron de: Evolucin y costos de la construccin, Cinpronet. C.A. 4to. Trimestre 2011. Manual de Precios de la UNELLEZ VICE-RECTORADO de Guanare. 4to. Trimestre 2011. Banco de datos del Tasador para el 1er. Trimestre 2012. Manual de Precios de L.U.Z. 4to. Trimestre 2011.

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Ciudadanos: Omar Archila Rosales Ana Dilia Sandoval Ciudad.De acuerdo con las instrucciones se precedi a realizar el avalu de los inmuebles UBICADOS EN EL SECTOR EL NGEL, CALLE 7 CON CARRERA 7 CASA N 7-45, ALDEA LAS MESAS, MUNICIPIO ANTONIO RMULO COSTA DEL ESTADO TCHIRA. En el informe tcnico se puede observar que el procedimiento utilizado para el clculo del valor es el usualmente empleado en el campo de la tasacin, por lo cual se da fe de las tcnicas empleadas y del uso de la informacin recabada.

Efectuados los estudios y anlisis correspondientes result que el referido inmueble tiene un valor actual de: SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS BOLVARES

(666.500,00 Bs.).

TASADOR Jhonathan E. Tapias ASAPROVE 1.676 SUDEBAN P-3.825

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IDENTIFICACIN Perito(s) responsable(s) del Avalo Jhonathan E. Tapias ASAPROVE 1.676 Nmero de Inscripcin SUDEBAN del Avaluador P-3.825 Bien(es) Avaluado(s) Vivienda Unifamiliar y local comercial. Fecha del Avalo 19-10-2012 Propietarios del Bienes: Omar Archila Rosales y Ana Dilia Sandoval

CERTIFICACIN Yo, Jhonathan E. Tapias, Tasador, abajo firmante certifico: a- Que el avalo obtenido para el inmueble, solicitado por OMAR ARCHILA ROSALES Y ANA DILIA SANDOVAL y realizado por JHONATHAN TAPIAS AVALUADOR 1.676 en fecha 19-10-2012, es producto de mtodos esenciales objetivos, cientficos y universalmente admitidos como justos, sin que haya influido en mi trabajo ningn factor, como el resultado obtenido al aplicar los mencionados mtodos. b- Que no tengo ningn inters, directo, ni indirecto con la propiedad avaluada en cualquier posible operacin comercial o crediticia, ni me ligan con el propietario lazos familiares ni de ninguna otra ndole. c- Que mis servicios fueron requeridos nica y exclusivamente en mi carcter de profesional Avaluador consciente de mis deberes y responsabilidades. d- Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar las estadsticas necesarias en este estudio son ciertas hasta donde alcanza la buena fe del Avaluador y que no he exagerado ni omitido conscientemente ningn factor importante que pueda influir en el resultado de este avalo.

Firma del Avaluador SUDEBAN N P-3.825

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ASAPROVE 1.676

RESUMEN

Para: Omar Archila Rosales y Ana Dilia Sandoval

Fecha: 19-10-2012 De: Jhonathan E. Tapias. Motivo: Avalu del inmueble Tipo de Inmueble: Vivienda unifamiliar y Local Comercial. Direccin: sector El ngel, calle 7 con carrera 7 casa n 7-45. Municipio: ANTONIO RMULO COSTA Aldea: LAS MESAS DATOS DE REGISTRO Registro Libros Tomo 6 I Protocolo Folio Fecha CARACTERSTICAS PARCELA 1 S/N 07-10-1997

Estado TCHIRA

1. AREA: 600 m2 2. FORMA: Polgono regular. 3. TOPOGRAFIA: Plana 4. CODIGO CATASTRAL: 15-050-3.01.04.02.08 5. USO: Residencial y comercial 6. SECTOR: El ngel 7. MANZANA: Carrera 7 con Calle 7 8. Aldea: Las Mesas

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DESCRIPCIN DE REAS

Estado de Conservacin Edad de Construccin Parcela EDIFICACIONES: Vivienda Unif. Local comercial 1 Local Comercial 2
TOTAL EDIFICACIONES

Observados segn Heideck

600

m2 m2 m2 m2 m2

117 50 55 222

15 aos 4 aos 1 aos

1,5 1,5 1,5

AREAS Vivienda unifamiliar 50 aos 15 aos 35 Aos 70% Local comercial 1 60 aos 4 aos 56 aos 93,3 % Local comercial 60 aos 1 ao 59 aos 98,3 %

Vida til Aos de uso Edad Efectiva

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Inspeccin
Se procede a realizar la inspeccin el da 17 de octubre del 2012 donde se encontr una parcela rectangular de 15 metros de frente por 40 metros de fondo para hacer un rea total de 600 m2 de terreno en una superficie plana distribuida de la siguiente manera: .- Vivienda unifamiliar que cuenta con 9 metros de frente y 13 metros de fondo resultando un rea de 117 m2 Ocupando un 19,5 % del la superficie total de la parcela. .- Local Comercial (restaurant La Torre) que a su vez cuenta con 5 metros de frente por 21 metros de fondo resultando un rea de 105 m2 ocupando un 17,5% de la superficie total de la parcela. .- La parcela est delimitada de sus linderos por una pared de 3,10 metros de alto construidas por vigas de concreto armado y cabilla de 10 cm de espesor con viga riostra y corona o area del mismo espesor bloque de cemento de 10 cm.

Nota: Ver detalles de la inspeccin de los bienes inmuebles en la pgina 9 y 10 del presente informe de inspeccin y detalles de construccin y composicin en la descripcin de cmputos mtricos en las pginas 20, 21, 22 del presente avalu.

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LOCALIDAD Y ENTORNO

Entorno: viviendas unifamiliares, bifamiliares, multifamiliares, locales comerciales, abastos, farmacias, Ambulatorio publico, escuelas, liceo Acceso: Va principal La Fra La grita Servicios: Todos los servicios pblicos Poblacin: clase baja y media Tendencia: Estable Actividades Econmicas Predominantes: comercios al detal, farmacias, Estaciones de servicio, Abastos, Agricultura y ganadera. Desarrollo y Consolidacin de la Zona: en proceso de desarrollo. Nivel Socio Econmico: Clase baja y media Tipos de Construcciones en el sector: Predominante la construccin de cemento armado, estructura metlica y bloque, no superan los 3 pisos en unidades de vivienda verticales.

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SITUACIN JURDICA SOBRE ARRENDAMIENTO Ocupado por el Propietario X Arrendado

DATOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Fecha de la Firma del Contrato: Duracin del Contrato: Renta Estipulada: Revisin del Canon:

SITUACIN LEGAL DEL INMUEBLE Hipoteca(s)/ Prohibicin(es)/ Ejido/Otros(s): (No conocidos) SITUACIN URBANSTICA DEL INMUEBLE Zonificacin: ZONA RESIDENCIAL DE EXTENSIN UJRBANISTICA. Cumple con las ordenanzas No cumple con las ordenanzas Cdula de Habilidad SI X COMENTARIOS Edificaciones unifamiliares, campos deportivos. Farmacias, comercio al por menor, al mayor, Bancos, iglesias. Instituciones pblicas. NO

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AVALUO

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VALORACIN DE LA PARCELA Para valorar la parcela se utiliz el enfoque de mercado, analizando las transacciones de compra y ventas realizadas durante los aos 2010 2011, debidamente registradas y protocolizadas en el Registro Inmobiliario para el Municipio Antonio Rmulo Costa del Estado Tchira, considerando las parcelas iguales o semejantes a su precio referencial. Se encontraron 42 referenciales y se seleccionaron 20 por considerarlas las ms representativas. A continuacin se muestra los referenciales.

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ESTUDIO DE MERCADO

REFERENCIALES

Comprador Jess Suarez Yusmary Araque Prog Const Vp Prog Const Vp Mara Pea Yorley Pea Nora Hernndez Manuel Correa Mirla Martnez Carlos Snchez Jos Gonzlez Fidel Moreno Nelson Castellanos Yonny Roa Sugey Moreno Jennifer Chacn Lennys Rodrguez Ana Contreras Yelitza Contreras Toni Mrquez

Monto rea Operacin (m2) Bs. 15.000 240 13.000 240 25.000 450 48.000 859,87 12.000 180 12.000 180 25.000 370,5 10.000 200 18.000 360 12.000 200 14.000 240 400.000 501930 12.000 250 40.000 626,67 30.000 497,56 10.000 167,38 29.000 580,84 21.000 360 36.000 600 10.000 200

Precio Unitario Bs/m2 62,5 54,17 55,56 55,82 66,67 66,67 67,48 50 50 60 58,33 0,8 48 63,83 60,29 59,75 49,93 58,33 60 50

Ubicacin Urb Mesa Alta Iii Casero Las Mesas Casero Las Mesas El Portal-Las Mesas Casero Las Mesas Casero Las Mesas Casero Las Mesas Casero Las Mesas Casero Las Mesas Casero Las Mesas Casero Las Mesas Cuchilla d Los Cristales Barrio Rmulo Gallegos Casero Las Mesas Casero Las Mesas Casero El Contento Casero Las Mesas Casero Las Mesas Pueblo Nuevo Casero Las Mesas

Cita de Registro

Fecha de Registro 18-ene-10 18-ene-10 26-ene-10 26-ene-10 09-mar-10 09-mar-10 19-mar-10 23-mar-10 23-mar-10 25-mar-10 25-may-10 15-jul-10 28-jul-10 06-sep-10 11-ene-11 11-feb-11 14-feb-11 30-mar-11 06-abr-11 13-jun-11

Tomo I 04242 Tomo I 04671 Tomo I 05648 Tomo I 4084 Tomo I 3807 Tomo I 3757 Tomo I 4085 Tomo I 4588 Tomo I 01520

FUENTE: Registro Inmobiliario Municipio Antonio Rmulo Costa - Estado Tchira. Aplicacin del Paquete Estadstico SPSS 18.0 A continuacin se muestran los Resultados del Paquete Estadstico 18.0

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Anlisis de los Resultados: De acuerdo a los resultados arrojados por el Paquete Estadstico SPSS 17.0 la ecuacin resultante se expresa de la siguiente manera: Y= B0 + B1 X1 + B2 X2 Y= B0+ B1 rea + B2 tiempo Dado que se cumple: 2 R ajustado = 0,801 > 0,75 F > F = 39,233 > 3,16 (Polarizando F de tabla). Se puede afirmar con una confianza del 100% que hay regresin conjunta y se procede a realizar la ecuacin de regresin: Sustituyendo valores: Y= 52,864 + 0,000(600 mts)+ 0,176(34) Y= 52,864 + 0 + 5,984 Y= 58,848 Bs./ m2 Aplicando un intervalo de confianza con una probabilidad de error del 5% tenemos: P.U = Y S.T. < P.UM < Y + S.T P.U.= 58,848 6,28739 x 2,57 < P.U M < 58,848 + 6,28739 x 2,57 P.U.= 42,6894 Bs./m2 < P.U M < 75,0066 Bs./m2 Se tom el valor mayor (75,0066 Bs./m2), porque la parcela tiene las siguientes ventajas: 1- Excelente ubicacin para el negocio de la venta de almuerzos ejecutivos. 2- Posee todos los servicios pblicos. 3- Forma parte del centro urbanstico en la Aldea las Mesas del municipio Antonio Rmulo Costa. 4- Cumple con las normas de Planificacin urbanstica del Municipio. 5- Zona de clase media. 6- Es el valor ms cercano al mercado. VALOR ACTUAL PARCELA

VAP= 75,00 Bs./m2 x 600 m2 = 45.000,00 Bs.

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Cmputos Mtricos de la vivienda: Techo a dos aguas pendiente 15%

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Cmputos Mtricos del LOCAL COMERCIAL: Platabanda

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Cmputos Mtricos del LOCAL COMERCIAL: Acerolit

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TASACIN DE LA VIVIENDA UNIFAMILIAR DISTRIBUIDA EN TRES REAS: PISO 1, PISO 2, GARAJE Y PATIO ENFOQUE EMPLEADO ROSS-HEIDECKE

AREAS Vivienda rea m2 de construccin Bs. / m2 de construccin. Valor de Reposicin Vida til Aos de uso % de Depreciado Estado de conservacin R.H. 117 Local comercial Platabanda 50 Local comercial Acerolit 55

3.068,75 359.043,75
50 aos 15 aos 30% 2

3.516,19 175.809,5
60 aos 4 aos 6,6% 1,5

2.973,64 163.550,2
60 aos 1 aos 1,6% 1,5

Tasacin Vivienda
VA= VR 1- (1-r) (F.R.H.)

VA= 359.043,75

1- (1-0,10) (0,215)

VA= 359.043,75 x 0,8065 = 289.568,78 Bs.

Valor actual de la vivienda VA=289.568,78 Bs.

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Tasacin Local comercial: Platabanda VA= VR 1- (1-r) (F.R.H.) VA= 175.809,5 1- (1-0,10) (0,0378)

VA= 175.809,5 x 0,9660 = 169.828,46 Bs.

Valor actual del LOCAL COMERCIAL: Platabanda VA = 169.828,46 Bs.

Tasacin Local comercial: Acerolit

VA= VR 1- (1-r) (F.R.H.)

VA= 163.550,2

1- (1-0,10) (0,0105)

VA= 163.550,2 x 0,9905 =161.996,47 Bs.

Valor actual del LOCAL COMERCIAL: Platabanda VA = 161.996,47 Bs.

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RESUMEN DEL AVALU

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RESUMEN DEL AVALU

1 2 3 4

Valor actual parcela 600 m2 Valor actual Vivienda Valor actual Local comercial: Platabanda Valor actual Local comercial: Acerolit

45.000,00 Bs. 289.568,78 Bs. 169.828,46 Bs. 161.996,47 Bs.

TOTAL

666.393,71 Bs. 666.500,00 Bs.

VALOR REDONDEADO

Realizado el Avalu de: Parcela, Vivienda unifamiliar y Local comercial se obtiene su valor actual en el mercado por la cantidad de SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS BOLVARES

(666.500,00 Bs.).

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Anexos

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Fotografas

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FOTO 1. FACHADA VIVIENDA UNIFAMILIAR. ANTONIO RMULO COSTA OCTUBRE 2012

FOTO 2. SALA DE LA VIVIENDA ANTONIO RMULO COSTA OCTUBRE 2012

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FOTO 3. HABITACION PRINCIPAL 1/3 CON CLOSET Y BAO. ANTONIO RMULO COSTA OCTUBRE 2012

FOTO 4. HABITACION 2/3 AMPLIA CON CLOSET. ANTONIO RMULO COSTA OCTUBRE 2012

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FOTO 5.COCINA Y COMEDOR DE LA VIVIENDA. ANTONIO RMULO COSTA OCTUBRE 2012

FOTO 6. PATIO DE LA VIVIENDA CUENTA CON 378 m2 . ANTONIO RMULO COSTA OCTUBRE 2012

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FOTO 7. FACHADA DEL LOCAL COMERCIAL. ANTONIO RMULO COSTA OCTUBRE 2012

FOTO 8. INTERIOR DEL LOCAL COMERCIAL. ANTONIO RMULO COSTA OCTUBRE 2012

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FOTO 7. COCINA DE LOCAL COMERCIAL MIDE 30 m2 ANTONIO RMULO COSTA OCTUBRE 2012

FOTO 8. DETALLE EN EL TECHO DE VIVIENDA Y LOCAL COMERCIAL. ANTONIO RMULO COSTA OCTUBRE 2012

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Plano de Ubicacin y Situacin

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Documentos de Propiedad

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Croquis de Distribucin

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Ubicacin Geogrfica

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Ubicacin relativa

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(AB) Va Principal La Fra - La Grita Fuente: Google Maps 2012

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Municipio Antonio Rmulo Costa Aldea Las Mesas

Fuente: Google Maps 2012

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Credenciales y Autorizacin del Perito

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Credencial de SUDEBAN

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Credencial de ASAPROVE

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