Estado do Rio de Janeiro Poder Judicirio Tribunal de Justia Comarca de Terespolis Cartrio da 3 Vara Cvel Av.

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Fls. Processo: 0002484-82.2009.8.19.0061 (2009.061.002488-3) ___________________________________________________________ Nesta data, fao os autos conclusos ao MM. Dr. Juiz Mrcio Olmo Cardoso Em 21/11/2011

SENTENA 1. Cuida-se de procedimento de rito ordinrio ajuizado por Augusto Csar Ribeiro Vieira em face de Construtora Algarve de Terespolis Ltda. e Condomnio Hila Residncias, pelo que pretende o Autor obter a condenao dos Rus a lhe restituir a importncia de R$ 104.196,70 e ao pagamento de 100 salrios mnimos, a ttulo de indenizao por danos morais. 2. Consta na inicial, em resumo, que, em 18/3/2006, o Autor assinou proposta de adeso e construo do condomnio Hila Residncias, mediante o pagamento de R$ 24.800,00 de entrada, e no perodo de 15/5/2006 a 25/8/2006 havia pagado as parcelas, no valor total de R$ 55.200,00. Todavia, em setembro de 2006, ficou inadimplente em razo de problemas que atingiram sua vida pessoal e financeira. 3. Afirma que pagou o valor de R$ 24.196,70, no perodo de 27/11/2006 12/3/2007, para no perder o imvel e demonstrar sua boa-f, tendo pagado no total o valor de R$ 104.196,70, conforme planilha disponibilizada pela 1 R. 4. Diz que, em 27/11/2007, foi excludo do grupo de adeso por falta de pagamento, e, questionado sobre a devoluo dos valores pagos, um dos scios da 1 R negou o pedido. Depois foi informado que no haveria ressarcimento dos valores pagos, com base na Lei 4.591/64, capitulo IV, artigos 63 e seguintes. 5. Sustenta que a falta da devoluo dos valores pagos caracteriza o enriquecimento sem causa dos Rus e a essa conduta praticada por eles lhe causa danos de ordem moral. 6. A procurao de fl. 10 e os documentos de fls. 11-24 vieram com a petio inicial. 7. Foi deferida a gratuidade provisria ao Autor (fl. 47). 8. Regularmente citados (fls. 50 e 51), os Rus ofereceram contestaes (fls. 52-59 e 98-105) acompanhadas de documentos (fls. 60-97 e 106-132). O 2 Ru (Condomnio Hilea Residencias) alega como questo preliminar a impossibilidade jurdica do pedido. No mrito, sustenta, em sntese, que a mora do Autor era contumaz e ele reconheceu seu dbito na maioria das Assemblias. Todavia, depois de quinze meses inadimplente, o Autor foi constitudo em mora regularmente, mas, como no a purgou, o seu imvel foi levado a leilo e adjudicado pelo Condomnio. Diz que inexiste resduo a devolver ao Autor, porque o valor do leilo foi inferior ao valor do dbito e mesmo que tivesse algum saldo a devolver, houve despesas com o leilo, arrematao e transmisso do imvel ao arrematante. 9. A 1 R (Construtora Algarve de Terespolis) alega como questo preliminar a sua ilegitimidade passiva ad causam, por ter sido apenas incorporadora e construtora do prdio, apesar de ter celebrado com o Autor a escritura de promessa de cesso de direitos sobre a frao ideal de terreno, bem como a impossibilidade jurdica do pedido, por no ser possvel rescindir o contrato j rescindido depois da adjudicao do imvel pelo 2 Ru em 14/12/2007. No mrito, afirma, em sntese, que o Autor foi constitudo em mora, por notificao enviada pela Comisso e Representantes, gestora efetiva da construo, de acordo com a Lei n. 4.591/64; e o imvel foi levado a leilo e adjudicado pelo Condomnio, porque o Autor se encontrava inadimplente, e no tem o dever de reparar qualquer dano, j que agiu dentro dos ditames da lei e do contrato. 10. O Autor replicou s fls. 137-139 e 147-149 e juntou aos autos os documentos de fls. 140-146. 11. As partes se manifestaram em provas s fls. 152-159.

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12. O Autor acostou aos autos os documentos de fls. 167-174, dos quais foi dado vista s partes contrrias. 13. O processo foi saneado s fls. 380-382. Acolheu-se a questo preliminar de ilegitimidade passiva ad causam arguida pela 1 R (Construtora Algarve de Terespolis Ltda.) e o processo foi extinto, sem resoluo do mrito. Fixaram-se os pontos controvertidos; indeferiu-se o pedido de inverso do nus da prova; e deferiu-se a produo de prova documental, com o fim de o Ru comprovar que o Autor no tem direito a receber as prestaes pagas depois de ter havido a adjudicao do imvel em leilo extrajudicial. 14. O Ru (Condomnio Hilea Residencias) se manifestou fl. 384, juntando os documentos de fls. 385-391, sobre os quais o Autor se manifestou s fls. 394-396. 15. o relatrio. Decido. 16. O processo comporta o julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 330, I do CPC, uma vez que a questo de fato est devidamente comprovada nos autos, restando, apenas, apreciar a de direito, no sendo necessrio, portanto, produzir provas em audincia. 17. Apesar de ter indeferido o pedido de inverso do nus da prova, sob a alegao de a relao existente entre as partes no ser de consumo, depois de uma anlise mais acurada do caso, realmente me filio a aqueles que entendem que hiptese deve ser aplicado o Cdigo de Defesa do Consumidor. 18. Isso porque, a despeito de o contrato celebrado entre as partes se reger pelo sistema a preo de custo previsto nos artigos 58 e seguintes da Lei n. 4.591/64, o Cdigo de Defesa do Consumidor, por ser mais novo e especial em relao a esta lei, deve prevalecer naquilo que inovou, de acordo com as regras do Direito Intertemporal (Srgio Cavalieri Filho, in "Programa de Direito do Consumidor", p. 15, editora Atlas). 19. Ademais, o indeferimento do pedido de inverso do nus da prova no trouxe qualquer prejuzo para o Autor, pois, como decidido no despacho saneador, cabe ao Condomnioru demonstrar que o Autor no tem direito a receber as prestaes pagas depois de ter havido a adjudicao do imvel em leilo extrajudicial. 20. Isso porque o fato de a unidade residencial, correspondente a casa n. 02, do Condomnio Hilea Residncias, ter sido adjudicada pelo condomnio no significa que o Autor no possa reivindicar o reembolso dos valores pagos para obter sua aquisio, inclusive tal direito encontra-se expresso na regra do artigo 63, 4, da Lei n. 4.591/64, como ser analisado em momento oportuno. 21. Por outro lado, tambm reconsidero a deciso que excluiu a 1 R (Construtora Algarve de Terespolis Ltda.) do plo passivo da ao, pois, pela anlise do instrumento pblico celebrado entre as partes, ela legitimada a responder pelas importncias pagas pelo Autor, mesmo sendo a construtora do edifcio, pois, alm de receber os valores de todos os condminos, ainda responsvel pela movimentao da conta corrente aberta em nome do Condomnio (clusula 4.3, do Instrumento Pblico de Ajuste para a realizao de Empreendimento, sob o regime de "Condomnio Fechado" (fl. 117). 22. Ultrapassadas as questes preliminares, passa-se para a anlise do mrito da causa. 23. As questes versam acerca de o Autor ter direito restituio dos valores pagos e indenizao por dano moral. 24. O Autor alega, em resumo, que se tornou inadimplente porque os valores das prestaes do contrato aumentaram de forma abusiva e o incorporador-construtor do empreendimento no lhes informou sobre a possibilidade de venda da unidade imobiliria em leilo extrajudicial na hiptese de inadimplemento. 25. Por fim, afirmam que o Condomnio se enriqueceu ilicitamente com adjudicao da unidade imobiliria em leilo extrajudicial, quando no lhe repassou os valores pagos sua aquisio. 26. A meu ver, a pretenso autoral merece prosperar, em parte. 27. O Autor e a Construtora Algarve de Terespolis Ltda. celebraram, em 8/9/2005, um instrumento pblico denominado "AJUSTE PARA A REALIZAO DE EMPREENDIMENTO SOB O REGIME DE CONDOMNIO FECHADO" visando aquisio da unidade residencial, correspondente a casa n. 2, do Condomnio Hila Residenciais, em construo pelo regime de

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preo de custo (fls. 67-79). 28. O Autor no conseguiu adimplir as prestaes do contrato, alegando que os valores das mensalidades sofreram aumentos abusivos. Todavia, no h qualquer prova nos autos quanto alegada abusividade. Ao contrrio, a construtora convocou todos os condminos, inclusive o Autor, para comparecer s Assemblias Gerais Extraordinrias realizadas em 26/11/2006, 28/1/2007 e 28/4/2007, com o propsito de tratar de diversos assuntos, sobretudo as inadimplncias dos condminos (fls. 83-85). 29. E nas Assemblias, os presentes decidiram conceder aos inadimplentes um prazo para solucionarem o problema e deliberaram sobre a atualizao oramentria do empreendimento, com a aprovao do reajuste das prestaes, do qual o Autor tomou cincia, como se v no documento de fls. 85. 30. Assim, restou demonstrado nos autos que o aumento das prestaes do contrato no ocorreu de forma abusiva ou decorreu de falta de lisura e transparncia da regularidade da dvida exigida dos contratantes, cuja cobrana foi aprovada em assemblia convocada para tratar sobre esse assunto. 31. Por outro lado, no h que se falar em resciso do contrato, porque este foi rescindido desde o dia 14/12/2007, quando o condomnio adjudicou o imvel em leilo realizado de forma extrajudicial, como se v no auto de fls. 391. 32. No h que se falar, tambm, em falta de informaes sobre as consequncias oriundas do inadimplemento, como alegado pela parte autora. 33. Note-se que o Autor constitudo em mora (fl. 91) e notificado extrajudicialmente sobre as datas dos leiles extrajudiciais, como se v s fls. 92-93. 34. No tocante restituio dos valores pagos pelo Autor, preciso observar que o artigo 53, do Cdigo de Defesa do Consumidor probe a perda de todos os valores pagos em caso de inadimplemento do comprador, como forma de evitar eventual enriquecimento sem causa da alienante. 35. Todavia, esse dispositivo no obsta a reteno ou a perda de todos os valores pagos, quando se tratar de medida necessria para reparar os prejuzos suportados pela alienante com o desfazimento do ajuste por culpa do comprador inadimplente. 36. Dito isso, o Autor no tm direito restituio pura e simples das prestaes pagas. Somente se houver saldo depois de deduzidas do preo apurado em leilo todas as despesas ocorridas (artigo 63, 4, da Lei n. 4.591/64). 37. A propsito, a Dcima Quinta Cmara Cvel deste Egrgio Tribunal de Justia apreciou a questo, em 24/5/2006, no julgamento da Apelao Cvel n. 2006.001.140094, do qual foi relator o Des. Srgio Lcio Cruz, como ementa que se segue: 38. "AO DE RESCISO DE CONTRATO, COM DEVOLUO DAS PRESTAES PAGAS. CONSTRUO POR ADMINISTRAO. AO PROPOSTA POR CONDMINO CONTRA O CONDOMNIO. SENTENA JULGANDO EXTINTO O PROCESSO, POR ILEGITIMIDADE DE PARTE. PARTE LEGTIMA O CONDOMNIO, POIS ELE QUEM RECEBE OS PAGAMENTOS E ENTRE OS CONDMINOS QUE FEITO O CONTRATO DE CONSTRUO. PEDIDO IMPOSSVEL, CONTUDO, QUANDO RESCISO DO CONTRATO, EIS QUE J DE H MUITO RESCINDIDO, POR TEREM SIDO AS COTAS DOS APELANTES ALIENADAS, NA FORMA AUTORIZADA PELO ART. 63 DA LEI N 4.59, DE 16 DE DEZEMBRO 1964. DESCABIMENTO DE RESTITUIO PURA E SIMPLES DAS PARCELAS VERTIDAS, POIS, COM A ALIENAO, SOMENTE TM DIREITO OS APELANTES AO SALDO, SE HOUVER, COMO COMANDA O 4 DO MESMO ART. 63." 39. Portanto, o saldo a devolver, se houver, dever ser apurado em liquidao de sentena, haja vista ter o Autor impugnado os documentos trazidos aos autos pelo Ru. 40. No tocante ao pedido de indenizao por dano moral, a pretenso autoral no merece prosperar, sobretudo porque no houve qualquer defeito na prestao de servios da construtora ou da incorporadora. Ao contrrio, o prprio autor deu causa sua inadimplncia e nunca demonstrou interesse em solver o dbito e concretizar o negcio imobilirio, apesar de ter tido vrias oportunidades para isso. 41. Posto isso, JULGO PROCEDENTE, em parte, o pedido, para condenar os Rus a

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restiturem ao Autor os valores das prestaes pagos para aquisio da unidade imobiliria, correspondente a casa n. 2, do Condomnio Hila Residenciais, a serem apurados em liquidao de sentena, observando-se, para tanto, a regra do artigo 63, 4, da Lei n. 4.561/64, com acrscimo de juros legais, a contar da citao, e de correo monetria, a partir da data do desembolso devido at o efetivo pagamento. 42. Condeno o Autor e os Rus ao pagamento das custas processuais, na proporo de 50% (cinquenta por cento) para o primeiro e 50% (cinquenta por cento) para os segundos, de forma solidria, observado que o Autor faz jus gratuidade de justia, e cada parte arcar com os honorrios advocatcios de seus respectivos advogados. 43. P.R.I. Terespolis, 18/12/2011. Mrcio Olmo Cardoso - Juiz Titular
___________________________________________________________ Autos recebidos do MM. Dr. Juiz Mrcio Olmo Cardoso Em ____/____/_____

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Assinado por MARCIO OLMO CARDOSO:27305 Data: 29/12/2011 12:59:01. Local: TJ-RJ

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