Resumen Ejecutivo

Actualmente el estado de Tlaxcala cuenta con algunos hoteles que ofrecen servicios de hospedaje, para una entidad que recibi en el 2004 a 571,641 visitantes al ao y que cuenta con aproximadamente 1 milln 100 mil habitantes, por lo que se requieren de hoteles que proporcionen servicios de calidad para turistas nacionales y extranjeros. Motivo por el cual se proyecta la construccin de un Hotel categora 5 estrellas que cuente con 100 habitaciones.

El presente estudio ofrece una evaluacin privada a nivel de perfil, de la construccin de un Hotel, que permita ampliar la infraestructura de servicios al turista en el estado. La evaluacin se realiz utilizando los siguientes parmetros: beneficios, costos e indicadores de rentabilidad.

Beneficios: La generacin de 77 empleos directos aproximadamente. La generacin de 350 empleos indirectos aproximadamente durante su construccin.

Costos: Inversin inicial (incluye terreno, proyecto ejecutivo, construccin y equipamiento) de 4 millones 97 mil euros. Operacin y mantenimiento de 2 millones 772 mil euros en el primer ao de operacin.

Indicadores de Rentabilidad: Periodo de Recuperacin de Capital: 5 aos 1 meses. Valor Actual Neto: $ 1679,566 Tasa Interna de Retorno: 18.38 %

Conclusiones
Como el VAN y la TIR es mayor que el costo de oportunidad promedio de los recursos del mercado de dinero internacional, el proyecto es rentable.

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Introduccin 1. Origen del Proyecto

1.1 Antecedentes 1.2 Objetivos

Indice
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2. Estudio Socioeconmico
2.1 2.2 2.3 2.4 Aspectos geogrficos Aspectos demogrficos Aspectos econmicos Impacto social y econmico 6 7 7 11

3. Estudio de Mercado
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 Investigacin de mercados Anlisis de la demanda Anlisis de la oferta Balance oferta demanda Logstica comercial 12 12 13 13 14

4. Estudio Tcnico
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 Ubicacin Alcances Opciones tecnolgicas y/o arquitectnicas Posibilidad de integracin con otros proyectos Concepto de diseo 16 17 17 18 18

5. Estudio y Evaluacin Financiera

5.1 Estudio financiero 5.2 Evaluacin financiera 19 20

Anexos
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Introduccin
El desarrollo equilibrado del estado manifestado en el plan estatal de desarrollo, sustenta el progreso de las comunidades y las regiones de una manera ordenada y en equilibro con el medio ambiente. El proyecto dimensiona las necesidades y carencias del estado y propone alternativas posibles; la infraestructura es parte primordial del desarrollo estatal, es por ello que se presenta a continuacin un proyecto a nivel perfil sobre la necesidad de contar en el estado con un Hotel 5 Estrellas, as como su ubicacin y dimensionamiento.

La importancia de este Hotel en Tlaxcala es trascendental, considerando que el estado no cuenta con las suficientes empresas que ofrezcan los servicios de primer nivel con las caractersticas adecuadas tanto en instalaciones como en calidad en el servicio, que logre tener un impacto positivo en la competitividad en cuanto a infraestructura de servicios para el sector turstico a nivel estatal.

El presente proyecto se divide en 5 captulos. El primero aborda el origen del proyecto, empezando por los antecedentes, objetivos, impacto y beneficios que originan el proyecto, el segundo los aspectos socioeconmicos, geogrficos e infraestructura de servicios para la entidad. El tercer captulo desarrolla el estudio de mercado, iniciando con la investigacin de mercado, anlisis de la oferta y demanda del proyecto, logstica comercial y conclusiones del estudio.

El captulo cuarto, desarrolla los aspectos tcnicos del proyecto; analizando la ubicacin, concepto del diseo, el perfil tcnico y el programa arquitectnico de las posibles opciones de ubicacin del proyecto del Hotel. Finalmente el ltimo capitulo, analiza los aspectos financieros del proyecto, elaborando el programa de inversiones, cuantificando y diferenciando los distintos costos mediante una evaluacin financiera.

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1. Origen del Proyecto

1.1 Antecedentes
A principios de los 70s el estado se caracterizaba por ser eminentemente agrcola, situacin que tendi a modificarse en la segunda mitad de la dcada, cuando el estado experimenta un fuerte crecimiento industrial. Este desarrollo tiene efectos de arrastre e impulso en las diferentes actividades econmicas del estado. Los servicios pblicos fueron expandidos hasta llegar al grado de que Tlaxcala sea una de las entidades de mayor cobertura en el pas en lo referente a electricidad, agua potable, drenaje y vas de comunicacin.

El crecimiento industrial a travs de los aos, ha dado un impulso y un sitio importante al estado de Tlaxcala a nivel Nacional y Regional, por lo que la economa del estado ha tenido una rpida evolucin al pasar del sector primario al secundario principalmente, concentrndose en diversos corredores, parques y ciudades industriales, as como en diversos municipios del Estado, sobresaliendo Tlaxcala, Chiautempan y Apizaco.

Para el turismo en el estado, se brindan una variada gama de servicios como son, 2,993 habitaciones en hoteles, 204 establecimientos de alimentos y bebidas, as como una extensa diversidad de atractivos tursticos que van desde ruinas arqueolgicas, monumentos histricos, fiestas tradicionales, la historia y belleza de sus haciendas, su rica gama de artesanas en madera, cermica, tejidos, as como su maravillosa fiesta taurina, adems de su excelente gastronoma.

El crecimiento econmico e industrial del estado ha desarrollado una serie de necesidades en servicios, es por ello que la planeacin e implementacin de infraestructura de primer nivel es necesaria y vital para garantizar el desarrollo equilibrado del estado.

Es importante sealar que el sector industrial contribuye con el 30.3% de la economa estatal, aunado al sector comercial y servicios con el 37.8%, es decir el 68.1% del PIB estatal es aportado por dos sectores demandantes de bienes y servicios de primer nivel, tales como hoteles de cinco estrellas y restaurantes, que por no contar con la infraestructura adecuada, son otras las ciudades forneas beneficiadas con la derrama econmica que debiera realizarse en el estado.

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Este desarrollo trajo tambin consecuencias no previstas en ese entonces, tales como el aumento de la demanda de servicios causado por el crecimiento de las principales ciudades y la falta de planeacin urbana. Si bien el estado ha proporcionado servicios bsicos, no as en todos los sectores de la poblacin, especficamente en los servicios que demandan los diferentes sectores con elevado poder adquisitivo.

1.2 Objetivos
1.2.1 Objetivo General
Identificar la necesidad de un Hotel 5 estrellas en el estado de Tlaxcala, el cual cumpla con los estndares de calidad demandados por los turistas nacionales y extranjeros, adems de poder brindar ms y mejores servicios en la entidad.

1.2.2 Objetivos Particulares

o o Fomentar la actividad turstica de carcter Nacional e Internacional. Dotar de una infraestructura lo suficientemente amplia en hoteles de 5 estrellas, para la realizacin de diferentes eventos, que den realce a la entidad. o Impulsar las actividades de los diferentes sectores en general, beneficiados por la derrama econmica que se genere de los visitantes nacionales o extranjeros. o Impulsar la promocin de los servicios tursticos, generando empleos para la poblacin tlaxcalteca.

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2. Estudio Socioeconmico
La construccin de un Hotel 5 estrellas, es una de las principales necesidades de infraestructura del sector turstico del estado, destinado a impulsar actividades tursticas y aumentar la oferta de cuartos en el estado. En este sentido, es necesario conocer los indicadores geogrficos, demogrficos, econmicos, infraestructura hotelera y seguridad pblica del estado.

2.1 Aspectos Geogrficos

2.1.1 Ubicacin Geogrfica
El estado de Tlaxcala se ubica en el centro oriente de la Repblica Mexicana con una extensin territorial de 4 mil 37 kilmetros cuadrados, que representa el 0.2 % de la superficie del pas, cuenta con 60 municipios. Colinda al norte con los estados de Hidalgo y Puebla; al este y sur con el estado de Puebla; al oeste con los estados de Puebla, Mxico e Hidalgo.

2.1.2 Clima
El clima que predomina en la mayor parte del estado es de tipo templado subhmedo con lluvias en verano, una temperatura media anual de 15.7 C y una precipitacin pluvial media anual de 806.4 mm.

2.1.3 Recursos Hidrolgicos

El estado se encuentra ubicado en la regin y cuenca hidrolgica del Balsas y Atoyac respectivamente, con el ro Zahuapan como principal corriente de agua.

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2.1.4 Agricultura y Vegetacin

Tlaxcala tiene una orografa muy particular, en ella existen valles, lomeros y montaas. De la superficie estatal el 84 % se dedica a la agricultura, predominando cultivos de maz, frjol, cebada, trigo y pap; el 13 % es bosque y el 3 % restante son pastizales.

2.2 Aspectos Demogrficos

La poblacin del estado en el ao 2000 ascenda a 962 mil 646 habitantes, con una tasa media de crecimiento anual de 2.4 % en la dcada de los noventa, superior a la tasa media nacional de 1.8 %. De la poblacin del estado, el 71 % es mayor de 12 aos. Para el ao 2005 se estima una poblacin de 1 milln 100 mil habitantes en el estado, con una tasa de crecimiento similar a la observada en la dcada de los noventa.

2.2.1 Poblacin de la Zona Conurbada de la Ciudad de Tlaxcala

La principal zona conurbada del estado, incluye los municipios de Tlaxcala, Chiautempan, Apet atitlan, Panotla y Totolac, con una poblacin estimada para el 2005 de 205 mil habitantes para la zona, que representan el 19 % de la poblacin estatal.

2.3 Aspectos Econmicos

El crecimiento de la economa del Estado y la regin, reflejado en los indicadores del PIB, Poblacin Ocupada, Niveles de Ingreso, Infraestructura hotelera; requieren en el corto y mediano plazo de instalaciones que ofrezcan servicios de hospedaje de excelencia para el visitante ms exigente.

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2.3.1 Producto Interno Bruto

El Producto Interno Bruto (PIB) estatal ha observado un crecimiento anual de aproximadamente el 4 % en la dcada de los noventa, ascendiendo en el ao 2000 a 13 mil 900 millones de pesos aproximadamente, de los cuales la mayor participacin corresponde al sector terciario con un 57 %, mientras el sector secundario con 38 % y el primario con 5 %. En el 2005 se estima un producto Interno bruto estatal de 9 mil 550 millones de pesos.

2.3.2 Poblacin Ocupada

La Poblacin Ocupada en el estado para el 2000 ascenda a 328 mil 585 personas, destacando el sector servicios, -incluye Comercio, Transportes, Gobierno, Servicios Financieros y Otros Servicios- con el 43%. El sector secundario con el 30 %, y finalmente el sector primario emplea al 27% del total. Para el ao 2005 se estima una poblacin ocupada de 419 mil personas.

2.3.3 Personal Ocupado en Restaurantes y Bares

El Personal Ocupado en restaurantes y bares durante el 2004 en el estado, asciende a 1 mil 996 personas, mientras que hoteles emplea a 1 mil 219 personas.

2.3.4 Niveles de Ingreso

Los ingresos que percibe la poblacin ocupada del estado, se clasifica por nmeros de salarios mnimos. En el ao 2000 la poblacin que percibe ms de 10 salarios mnimos fue de aproximadamente 3 mil 900 personas con 1.12 % de la poblacin ocupada en el estado.

En el ao 2005 se estima que la poblacin del estado que recibir ms de 10 salarios mnimos ser de aproximadamente 6 mil 900 personas.

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2.3.5 Infraestructura Hotelera

La oferta disponible de sitios de hospedaje en el estado es de 145 unidades, entre hoteles y moteles, con 2 mil 993 habitaciones distribuidas en: 4 hoteles de cinco estrellas con 258 cuartos; 5 de cuatro estrellas con 274 habitaciones; 22 de tres estrellas con 610 cuartos, 25 de dos estrellas con 403 habitaciones, 40 de una estrella con 547 cuartos y 49 moteles con 901 cuartos.

2.3.4 Afluencia Turstica

En realidad, la industria de los negocios tursticos en Mxico no tiene ms de 40 aos. Esto configura un sector relativamente "joven", que esta an en formacin y en el que la experiencia acumulada es an escasa y poco sistematizada

Sin embargo, en los ltimos aos el Estado de Tlaxcala ha recibido una mayor afluencia de visitantes provenientes principalmente de la Ciudad de Mxico y de los Estados circunvecinos: Puebla, Hidalgo, Mxico, Oaxaca y Veracruz; ya que la Entidad dispone de ventajas comparativas para competir con xito en los negocios del turismo y el esparcimiento.

A partir de 1993 cuando se inicia el registro de estadsticas de la actividad turstica en el Estado, ya se contaban a 136,707 turistas-noche, a partir de ese ao hasta la actualidad en promedio el 95% de estos turistas provienen de los estados de la Repblica Mexicana, mientras que el 5% restante son visitantes provenientes de otros pases.

Durante los aos 1993 y 1994 en promedio el flujo de turistas haba aumentado en 21.5%; y la derrama econmica generada en este sector ascenda de 25 a 39 millones respectivamente.

Fueron 196,303 turistas los que se internaron al Estado d urante el ao de 1995, registrndose temporadas altas en los meses de abril, agosto octubre y noviembre, coincidiendo con perodos vacacionales, por lo que comenzaba a considerarse a Tlaxcala como un destino turstico al igual que otros sitios del pas.

Entre 1997 y 1998, se present un panorama favorable para la industria turstica, incrementndose la afluencia de visitantes de 247,636 a 291,519 turistas, respectivamente.

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En 1999, se rebasan los 300 mil turistas noche, lo que traducido en trminos de derrama econmica indica que se captaron 157 millones de pesos, tomando en cuenta que el gasto promedio por turista es de 540 pesos.

Para el ao 2000 se tuvo una afluencia turstica de 373,534 visitantes con un crecimiento del 18% con respecto al ao anterior, captndose 499 millones 686 mil pesos, el cual significa un aumento del 218% con respecto al ao anterior y teniendo un gasto promedio por visitante de 1,343 pesos. Considerando este gasto en pagos de servicio de hospedaje, alimentacin y compras, aunado a estos ltimos como artesanas, diversin y/o transporte durante su estancia promedio en el Estado que es de 1.5 das.

Para el ao 2004, se ha tenido una afluencia de 547,641 visitantes, que con respecto al mismo periodo del ao inmediato anterior, muestra un incremento del 9.2%, manteniendo una tendencia positiva con respecto a periodos anteriores.

2.3.5 Seguridad Pblica

En el 2004 Tlaxcala, segn cifras del INEGI, presenta los menores ndices de inseguridad pblica en el mbito nacional y de la regin centro del pas, de acuerdo al registro de delitos en los Juzgados del Fuero Federal y del Fuero Comn.

Respecto a delitos del Fuero Federal existieron 95, que representan el 0.3% del nacional, por debajo de los estados de Puebla con el 2.2%; Morelos con un 1.8%; Estado de Mxico con un 3.7% e Hidalgo con un 0.9%.

En lo referente a delitos del Fuero Comn, se registraron 1,618 que representan el 1.0% nacional; Puebla con el 2.9%; Morelos con 1.2%; Estado de Mxico con un 7.2% y finalmente Hidalgo con el 1.2%.

2.3.6 Apoyos a la Inversin

o o o o o El estado ofrece una serie de apoyos destinados a impulsar la inversin productiva, tales como: Reduccin del 50 al 100% en el pago de impuestos sobre nmina a empresas nuevas Reduccin del 50 al 100% en el pago en impuesto predial por un periodo de 5 aos Reduccin del 50 al 100% en el pago de los derechos por licencia de construccin. Reduccin del 25 al 70% en la inscripcin al registro publico de la propiedad en las escrituras de reestructuracin de adeudos.

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o Reduccin de un 25 al 70% en el pago de los derechos en el registro pblico de la propiedad en la inscripcin de los contratos de crdito refaccionarios o de avo y los hipotecarios. o o Becas de capacitacin para los trabajadores. Programas de capacitacin y consultora, con la finalidad de aumentar la competitividad de las empresas a travs del Programa denominado Calidad Integral y Modernizacin (CIMO).

2.4 Impacto Social y Econmico

Los beneficios sociales de la construccin de un Hotel Cinco Estrellas o de Gran turismo, se reflejaran en la creacin de aproximadamente 77 empleos directos que beneficiaran a igual nmero de familias de la regin. Asimismo se generaran aproximadamente 350 empleos indirectos, entre trabajadores de la construccin, herrera, diseo y administracin.

Otros beneficios se reflejaran en la derrama econmica por concepto de venta de artesanas, souvenirs y todo tipo de mercancas posibles de ofrecer en el proyecto.

Al contar con un Hotel 5 Estrellas en el estado, se brindarn los servicios necesarios a los usuarios, los cuales no tendrn que verse obligados a recurrir al uso de otras instalaciones fuera de la entidad, logrando captar la derrama econmica que esto genera en otros estados.

A la vez, esta situacin promover a la e ntidad como un destino turstico a la altura de las ciudades que cuentan con la infraestructura suficiente. Paulatinamente, el estado comenzar a experimentar una mayor y creciente afluencia de visitantes, los cuales generaran una derrama econmica, estimulando el mercado interno de la entidad.

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3. Estudio de Mercado
3.1 Investigacin de mercado
El objetivo del estudio es identificar la necesidad de un hotel de 5 estrellas en el estado de Tlaxcala, el cual cumpla con los estndares de calidad demandados por los turistas nacionales y extranjeros y se puedan brindar ms y mejores servicios en la entidad. En la ultima dcada, el mundo ha experimentado profundas transformaciones en las relaciones econmicas, polticas, sociales y culturales entre naciones y sociedades.

El turismo es uno de los sectores en donde ha habido las ms notables repercusiones en los cambios sociodemogrficos, culturales, laborales y tecnolgicos ocurridos en los pases ms desarrollados, dando lugar al surgimiento de nuevos segmentos de mercado y nuevos patrones de viaje.

Por lo que se prev que la afluencia turstica a la entidad contine a un ritmo de crecimiento significativo, el cual durante los ltimos 6 aos ha mostrado un crecimiento sostenido en promedio de aproximadamente el 12% anual, situacin que se vislumbra como una gran posibilidad para la instalacin de nueva infraestructura de apoyo a este sector, tal es el caso de sitios de hospedaje.

De acuerdo a esta tendencia, en un periodo de mediano plazo, la infraestructura hotelera se ver superada por la demanda de habitaciones, sobre todo en lo referente a hoteles de categora 5 estrellas, de ah la importancia de la creacin de un hotel que cubra las necesidades en esta rama de los servicios.

3.2 Anlisis de la Demanda

La demanda potencial de un Hotel 5 estrellas esta enfocado a los turistas nacionales e internacionales que visitan la entidad, que de acuerdo a cifras emitidas por la Secretara de Turismo, en el 2004 existi una afluencia de 547,641 visitantes.

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Para el ao 2005 se estima la llegada de 600 mil turistas, de los cuales en promedio se estima que aproximadamente el 95% provenan de los estados de la Repblica Mexicana, mientras que el 5% restante fueron visitantes de otros pases.

Considerando lo anterior, la captacin de afluencia turstica en hoteles ha sido del 10 %, es decir, se hospeden en una unidad de 5 estrellas, por lo que se espera que para el 2005, 60,000 personas que resultaran en 30,000 habitaciones ocupadas en habitaciones de 5 estrellas.

3.3 Anlisis de la oferta

La oferta hotelera en el estado se encuentra representado por 96 hoteles y 49 moteles que suman 145 establecimientos, que van desde los de clase econmica hasta los hoteles de 5 estrellas, con un total de 2,993 habitaciones y, a nivel de cinco estrellas es de 258. Durante el ao 2004 se tuvo una inversin hotelera de 90 millones de pesos, destacando la apertura de 210 cuartos ms. La tendencia de crecimiento tambin se observa en el comportamiento del coeficiente de ocupacin, ya que en el ao de 2000 fue del 42%, en el 2004 se pas al 50.8 % y se proyecta que para los siguientes aos se mantenga un crecimiento constante.

3.4 Balance Oferta Demanda

En el balance oferta demanda, se considera un escenario con el comportamiento registrado por la afluencia turstica del estado y otro por el comportamiento a nivel nacional. Esta se considera como la demanda potencial para este hotel. La proyeccin de la demanda se estima con una tasa del 11.7%, que es la registrada durante los ltimos 5 aos en el estado. La oferta se estima que aumentar en una unidad cinco estrellas para el ao 2005, este nuevo hotel que para el primer ao se contempla pueda captar el 35% de su capacidad total, para el siguiente ao se incrementa al 40%, para llegar al 55% de su coeficiente de ocupacin.

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Estimacin en base al crecimiento turstico del Estado Ao 2005 2006 2007 2008 2009 2010 demanda habt. 30,000 33,510 37,430 41,809 46,700 52,164 oferta de habt. 37,668 40,862 41,318 41,318 42,230 42,230 brecha 7,668 7,352 3,888 -491 -4,470 -9,934

La proyeccin de la demanda se estima con una tasa del 11.7%, que es la registrada durante los ltimos cinco aos en el Estado. La oferta se estima que aumentar en una unidad para el ao 2005, este nuevo hotel que para el primer ao se contempla pueda captar el 35% de su capacidad total, para el siguiente ao se incrementa en otro 40%, para llegar al 50% de su coeficiente de ocupacin.

3.5 Logstica Comercial

Para la comercializacin del hotel 5 estrellas, se debern realizar las siguientes estrategias de promocin:

3.5.1 Para publicidad se propone lo siguiente:

o o o o o La utilizacin de revistas especializadas de turismo, eventos y convenciones, etc. Anunciarse en la seccin amarilla. Creacin de una pgina web, para la gente que navega por internet. El uso de publicidad exterior como espectaculares, colocados en las carreteras del estado. Folletos y trpticos de calidad, para repartir en las agencias de viajes, aeropuertos, tiendas de artesanas, centros de convenciones, Secretaras de Turismo de los estados de la regin, etc. o Anunciarse en el peridico, ya sea a nivel nacional o estatal.

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o Utilizar los medios de comunicacin masiva como T. V. y radio, ya sea a nivel nacional, regional o estatal.

3.5.2 Se recomienda para la promocin de ventas lo siguiente:

o Aplicar tarifas especiales de descuento por grupo, familia, das, temporadas y convenciones.

3.5.3 Como relaciones pblicas se recomienda que:

o Se invite a la inauguracin del hotel a los diferentes medios de comunicacin del estado como a la prensa para que den a conocer la noticia.

3.5.4 Se propone para la venta lo siguiente:

o o o Venta persona a persona en las oficinas del hotel. Por medio de telfono, fax y correo electrnico. A travs de agencias de viajes del pas.

Para lograr las estrategias de promocin se deben realizar alianzas con las agencias de viajes, aeropuertos, secretaras de turismo, tiendas de artesanas, centros de convenciones, etc., a nivel nacional, regional o estatal, segn sea el caso.

La descripcin de las caractersticas del servicio debern hacer que lo distingan de los dems competidores, entre las caractersticas principales se debe sealar el tipo de servicio, localizacin, atractivos existentes, diseo, estilo, decoracin, servicios complementarios, higiene, variedad, accesibilidad, instalaciones, etc., as como por los elementos de apoyo al servicio mismo, tal es el caso del uso de mquinas y herramientas no contaminantes, etc.

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4. Estudio Tcnico
Implementar un Hotel de 5 Estrellas en el municipio de Ixtacuixtla y Nativitas que detonen la economa y el desarrollo de la regin sur del estado de Tlaxcala. Este sitio presenta las caractersticas idneas para el desarrollo de una construccin de este nivel, en un contexto natural con paisajes adecuados, superficie necesaria para cumplir con los requerimientos normativos, infraestructura vial existente que permite un desplazamiento rpido desde las principales ciudades adyacentes.

Una propuesta del inmueble presenta condiciones arquitectnicas inmejorables, ya que su construccin data de fines del siglo XIX, lo que vendra a darle un carcter propio que lo identificara de los dems en la regin.

El adecuado manejo de los espacios existentes con la mezcla de plazas exteriores, desniveles y reas verdes, har del sitio un destino empresarial vanguardista.

4.1 Ubicacin
De la comparativa contextual, de algunos sitios dentro de la zona de estudio, se llego a la conclusin de que los sitios que presentan condiciones muy favorables para la implementacin de un Hotel de 5 Estrellas que permita ofrecer los servicios requeridos por un mercado exigente y selectivo. Las alternativas de ubicacin son Santa Cruz el Porvenir, en el municipio de Ixtacuixtla y en la Ex Hacienda de Santa Agueda, en el municipio de Nativitas, que cuentan con vialidades primarias que los definen como sitios ideales.

Que el paisaje que presentan las vistas hacia los volcanes le dan al visitante un toque de descanso y placer para satisfacer sus necesidades de un sitio propio y exclusivo para desarrollar actividades de negocio.

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4.2 Alcances
Dentro de los estudios tcnicos para ubicar un Hotel de 5 Estrellas, se analizaron aspectos topogrficos, de infraestructura existente y en proyecto a corto plazo, uso de suelo, cartografa climtica, vegetacin existente, etc. Se hicieron visitas de campo que permitieron hacer una comparativa entre los sitios probables de ubicacin concluyendo que San Manuel presenta condiciones favorables.

Desarrollo de propuestas conceptuales en la elaboracin de laminas que permiten definir reas especficas para cada rea aprovechable del sitio: o o o o Habitaciones; reas pblicas; reas de servicios; Estacionamientos.

4.3 Opciones Tecnolgicas y/o Arquitectnicas

El adecuado diseo de un proyecto de estas caractersticas deber cumplir con las normatividades tecnolgicas y arquitectnicas que permitan el adecuado funcionamiento de un edificio de este nivel, esto es: o o o o o o o o Plantas de tratamiento de agua residual con sistemas bio-tecnolgicos. Aprovechamiento de la energa solar para iluminacin en reas exteriores. Sistemas de riego automatizado para reas verdes. Sistemas de construccin con tecnologa de punta que disminuya costos y tiempos de fabricacin. Costo de mano de obra de calidad y a precios competitivos en el ramo de la construccin. Costo de terreno accesible. Disponibilidad para la explotacin de pozos para extraer agua potable. Redes de telefona y elctrica existentes.

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4.4 Posibilidad de Integracin con otros Proyectos

La adecuada concepcin de este desarrollo permitir atraer actividades extras que permitan fomentar el turismo en el estado de Tlaxcala. Las necesidades de la gente que har uso de el Hotel 5 Estrellas y Centro de Convenciones, se vern incrementadas en la demanda de servicios complementarios que traigan consigo una derrama econmica que le dar una relevante importancia como proyecto detonante.

De ah que se piense en proyectos complementarios al desarrollo de estos, que los hagan autosuficientes y que adems tengan una serie de alternativas para el turista que le permitan elegir entre varios destinos con sus diferentes actividades.

4.5 Concepto de Diseo

Para el Hotel 5 estrellas se propone un diseo de concepto integral que permita albergar actividades de tipo turstico, empresarial y de tipo cultural esto es; que, forme parte de un Centro de Convenciones que adems contemple un espacio cultural que permita al visitante tener alternativas de uso. El concepto de diseo contempla: o o o o o o o o o o o Motor Lobby Lobby de acceso Restaurante internacional Snack Bar Locales comerciales Saln de usos mltiples SPA rea de albercas 100 habitaciones categora 5 estrellas Estacionamientos reas verdes

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5. Estudio y Evaluacin Financiera

5.1 Estudio Financiero
El estudio financiero del Hotel cinco estrellas en el estado se realiz a nivel de perfil, de acuerdo a las necesidades identificadas en el anlisis de mercado y a los parmetros del estudio tcnico. Reflejando en el anlisis financiero los ingresos, egresos y rentabilidad anual esperada del proyecto. El proyecto considera la construccin del Hotel en una etapa. En esta etapa la inversin inicial es de 4 millones 97 mil euros, distribuidas de la siguiente manera: Concepto Terreno: Construccin y Equipamiento Proyecto ejecutivo: Total: Superficie 11,655.00 mts2 Euros 187,905.37 3,554,017.25 355,401.73 ? 4097,324.35

El terreno para el presente proyecto tiene un costo aproximado de 15 euros el metro cuadrado. Mientras el costo de construccin y equipamiento por habitacin es de 35 mil 540 euros.

La construccin del hotel incluye: 100 habitaciones, motor lobby, lobby bar, restaurante, cafetera, bar, SPA, centro nocturno, saln de usos mltiples, sanitarios, rea de registro, oficinas, lavandera, cocina, ropera, almacn general, cuarto de maquinas, cuarto de basura, taller de mantenimiento, elevadores, reas de circulacin y estacionamiento (ver anexo 1).

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5.1.1 Ingresos
Los ingresos que obtenga el proyecto es por concepto de habitaciones master suite, suite, habitacin doble, habitacin sencilla- consumo de alimentos y bebidas, otros servicios y otros ingresos. Existiendo en el primer ao un coeficiente de ocupacin del 45 %, con un crecimiento anual del 5 % hasta lograr un coeficiente del 60 % en el cuarto ao. Asimismo, se estima un 8 % de incremento anual en ingresos y egresos, debido a una inflacin esperada en el mismo porcentaje (anexo 2).

5.1.2 Costos
Los costos del proyecto, se refieren a los costos de inversin que ascienden a ? 4097,324.00 en el ao cero y a los gastos operacin de ? 2772,327.00 en el primer ao de operacin (anexo 3).

5.1.3 Flujo de efectivo

Los conceptos de ingresos y egresos se detallan en el flujo de efectivo proyectado durante un periodo de 10 aos, considerado el horizonte del proyecto (ver anexo 4).

5.2 Evaluacin financiera

Los mtodos de evaluacin financiera utilizados en este perfil son: o o o o o o o o Periodo de recuperacin de la inversin o capital El periodo de recuperacin del capital, considerando precios corrientes, es de 5 aos 1 mes (ver anexo 4) Valor presente neto o Valor actual neto Considerando una tasa de descuento de 10.0 % anual, equivalente a la TIIE, el valor actual neto es de $ 1679,566 euros (ver anexo 4) Relacin Beneficio / Costo La relacin beneficio costo es de 1.25, es decir, por cada euro invertido se obtienen 25 centavos de ganancia (ver cuadro 4) Tasa interna de rendimiento La tasa anual esperada de rendimiento del proyecto es de 18.38 % (ver anexo 4)

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Estmulos para el Inversionista

El estado de Tlaxcala ofrece interesantes incentivos a la inversin fornea, sea nacional o extranjera, siendo los siguientes: o Reduccin del 50 % al 100 % en el pago de los impuestos sobre nomina a empresas nuevas. o Reduccin del 50 % al 100 % en impuesto predial por un periodo de 5 aos.

Reduccin del 50 % al 100 % en el pago de los derechos por licencia de construccin.

Reduccin del 25 % al 70 % en la inscripcin al registro pblico de la propiedad, en las escrituras de reestructuracin de adeudos.

Reduccin del 25 % al 70 % en el pago de los derechos en el registro pblico de la propiedad, en la inscripcin de los contratos de crditos refaccionarios o de avo y los hipotecarios.

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Anexos

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ANEXO 1 AREAS DE NECESIDADES
CONCEPTO reas pblicas Motor lobby Lobby bar Restaurante internacional Cafetera Bar Centro nocturno de espectculos Sala para banquetes y/o convenciones Concesiones SPA Albercas Sanitarios pblicos Pasillo o circulaciones de reas pblicas reas de habitaciones 100 Habitaciones Pasillo o circulaciones para habitacin reas de servicios Registro Oficina Ropera y lavandera Cocina (incluye refrigeracin y congelacin) Pisos y cuartos Comedor Empleados Baos y vestidores de empleados Almacn general Cuarto de maquinas Taller de mantenimiento Cuarto de basura Escalera y elevadores Pasillo o circulaciones de servicio Planta de tratamiento de aguas residuales reas de estacionamiento Estacionamiento para huspedes Estacionamiento para empleados Estacionamiento para servicios Superficie aproximada de Terreno 11,655 mts2 ( 1.16 Has. )

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ANEXO 2 INGRESOS POR CONCEPTO (EUROS) PRIMER AO CONCEPTO Habitaciones Alimentos Bebidas Otros servicios Otros ingresos Total MENSUAL ANUAL 153,478.72 1,841,744.68 76,305.81 44,222.68 9,538.23 5,491.71 915,669.67 530,672.20 114,458.71 65,900.47

289,037.14 3,468,445.73

Nota: con un coeficiente de ocupacin del 45 %

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ANEXO 3 COSTOS Y GASTOS POR CONCEPTO (EUROS) AOS CONCEPTO Costos de Inversin Terrenos Proyecto ejecutivo Construccin y Equipamiento Gastos de Operacin Costos Remuneraciones Gastos de administracin Publicidad Servicios bsicos 1/ Mantenimiento 2/ Otros gastos de operacin 3/ Impuestos (35 %) Total 4,097,324.34 454,234.59 566,737.10 423,150.38 149,143.17 107,868.66 246,606.49 449,666.65 374,863.54 2,772,270.57 187,905.37 355,401.73 3,554,017.24 0 1

Otros: 1/ agua, luz elctrica y telfono. 2/ pintura y reparaciones menores de los edificios, servicio de mantenimiento a vehculos y equipo. 3/ habitaciones, alimentos, bebidas y otros servicios

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ANEXO 4 PROGRAMA DE FINANCIAMIENTO: INFRAESTRUCTURA Y EQUIPAMIENTO URBANO FLUJO DE EFECTIVO (Euros)
No. de aos INGRESOS 0 HABITACIONES CONSUMO ALIMENTOS CONSUMO BEBIDAS INGRESOS POR OTROS SERVICIOS OTROS INGRESOS TOTAL INGRESOS 1 1,841,744.68 915,669.67 530,672.20 114,458.71 65,900.47 3,468,445.73 2 1,968,768.08 978,822.55 567,272.16 122,352.82 70,445.56 3,707,661.17 3 2,165,644.89 1,076,704.80 623,999.37 134,588.10 77,490.12 4,078,427.29 4 2,362,521.70 1,174,587.06 680,726.59 146,823.38 84,534.67 4,449,193.41 5 2,457,022.57 1,221,570.54 707,955.66 152,696.32 87,916.06 4,627,161.14 6 2,555,303.47 1,270,433.36 736,273.88 158,804.17 91,432.70 4,812,247.59 No. de Aos COSTOS INVERSION INICIAL TERRENOS ELABORACIN PROYECTO EJECUTIVO CONSTRUCCIN Y EQUIPAM COSTOS DE OPERACIN DEPARTAMENTO DE HABITACIONES SUELDOS Y SALARIOS OTROS GASTOS DEPARTAMENTO DE ALIMENTOS Y BEBIDAS COSTOS SUELDOS Y SALARIOS OTROS GASTOS DEPARTAMENTO OTROS SERVICIOS COSTOS SUELDOS Y SALARIOS OTROS GASTOS DEPARTAMENTO DE ADMINISTRACIN Y GESTIN DEPARTAMENTO DE PROMOCIN Y PUBLICIDAD DEPARTAMENTO DE ENERGIA, AGUA Y COMBUSTIBLE DEPARTAMENTO DE MANTENIMIENTO IMPUESTOS (35%) TOTAL DE EGRESOS DIF. INGRESO-EGRESO: FLUJO DE EFECTIVO ACUMUL: 4,097,324.35 -4,097,324.35 34,795.45 29,644.81 14,078.42 423,150.38 149,143.17 107,868.66 246,606.49 374,863.54 2,772,270.57 696,175.16 37,195.26 31,689.38 15,049.40 452,334.66 159,429.43 115,308.26 263,614.71 400,717.53 2,963,471.47 744,189.70 40,914.78 34,858.32 16,554.34 497,568.13 175,372.37 126,839.09 289,976.18 440,789.28 3,259,818.61 818,608.68 44,634.31 38,027.26 18,059.28 542,801.60 191,315.32 138,369.91 316,33 7.65 480,861.04 3,556,165.77 893,027.64 46,419.68 39,548.35 18,781.65 564,513.66 198,967.93 143,904.71 328,991.16 500,095.48 3,698,412.40 928,748.75 48,276.47 41,130.28 19,532.91 587,094.21 206,926.65 149,660.90 342,150.80 616,002.58 3,668,242.80 1,144,004.79 50,207.53 42,775 .49 20,314.23 610,577.97 215,203.71 155,647.34 355,836.84 640,642.68 3,814,972.51 1,189,764.99 52,215.83 44,486.51 21,126.80 635,001.09 223,811.86 161,873.23 370,070.31 666,268.39 3,967,571.41 1,237,355.58 3,554,550.94 54,304.46 46,265.97 21,971.87 660,401.14 232,764.34 168,348.16 384,873.12 692,919.13 4,126,274.27 1,286,849.80 4,841,400.74 56,476.64 48,116.61 22,850.75 686,817.18 242,074.91 175,082.09 400,268.05 720,635.89 4,291,325.24 1,338,323.80 6,179,724.54 3,740,386.70 9,920,111.24 465,440.40 396,542.97 188,319.63 5,660,260.02 1,995,009.68 1,442,902.35 3,298,725.31 5,533,795.54 40,215,849.39 9,920,111.24 19,840,222.48 419,439.14 332,658.63 225,629.33 448,367.47 355,601.78 241,190.77 493,204.21 391,161.96 265,309.85 538,040.96 426,722.14 289,428.93 559,562.60 443,791.03 301,006.09 581,945.10 461,542.67 39,036.95 605,222.91 480,004.37 40,598.43 629,431.82 499,204.55 42,222.37 654,609.09 519,172.73 43,911.26 680,793.46 539,939.64 45,667.71 5,610,616.76 4,449,799.50 1,534,001.70 204,433.66 209,958.89 218,533.26 224,439.56 240,386.58 246,883.52 262,239.91 269,327.47 272,729.51 280,100.57 283,638.69 291,304.60 294,984.23 302,956.78 306,783.60 315,075.05 319,054.95 327,678.05 331,817.14 340,785.17 2,734,601.52 2,808,509.67 187,905.37 355,401.73 3,554,017.25 187,905.37 355,401.73 3,554,017.25 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Total 7 2,657,515.61 1,321,250.70 765,724.84 165,156.34 95,090.01 5,004,737.49 8 2,763,816.23 1,374,100.73 796,353.83 171,762.59 98,893.61 5,204,926.99 9 2,874,368.88 1,429,064.76 828,207.98 178,633.09 102,849.36 5,413,1 24.07 10 2,989,343.64 1,486,227.35 861,336.30 185,778.42 106,963.33 5,629,649.04 3,740,386.70 Valor residual Total 24,636,049.76 12,248,431.52 7,098,522.81 1,531,053.94 881,515.90 50,135,960.63

-4,097,324.35 -3,401,149.19 -2,656,959.49 -1,838,350.81 -945,323.17 -16,574.43 1,127,430.37 2,317,195.35 Notas: se considera una ocupacin del 45 % anual en el primer ao con un incremento de 5 % anual hasta llegar al 60 % en el cuarto ao, porcentaje de ocupacin constante hasta el decimo ao se considera durante el horizonte del proyecto un incremento en los ingresos y egresos de acuerdo a la inflacin esperada del 4 % anual

INDICADORES DE RENTABILIDAD FINANCIERA Periodo de Recuperacin de la Inversin Valor Actual Neto Tasa Interna de Rentabilidad Relacin Beneficio / Costo 5 aos 1 mes 1,679,566.57 18.38% 1.25

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Propuesta Arquitectnica

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Propuesta Arquitectnica

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Directorio
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Lic. Hctor Israel Ortiz Orti z
Gobernador Constitucional del Estado de Tlaxcala

Secretara de Turismo
Lic. Daniel Herrera Murga
Secretario de Turismo

C.P. Jaime Montiel Coto

Director de Planeacin y Desarrollo Turstico

Lic. Maria de los Angeles Mendoza Arteaga

Directora de Servicios Tursticos

Lic. Margarito Prez Carro

Director de Promocin

Ing. Marco Gonzalo Morales Tovar

Director Administrativo

Av. Jurez esq. Lardizabal s/n Centro Histrico de la Ciudad de Tlaxcala, Tlax. C.P.90000 Tel: 01 (246) 465 09 60 Infosecture: 01 800 509 65 57 www.tlaxcala.gob.mx sturismo@tlaxcala.gob.mx

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