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Inspeo Predial

a Sade dos Edifcios


Check-Up Predial Como Evitar Acidentes Ferramenta da Manuteno Normas Tcnicas

2012

Coordenao:
Arq Vanessa Pacola Francisco

Autores:
Eng Flvia Zoga Andreatta Pujadas Eng Gerson Viana da Silva Eng Marli Lanza kalil Arq Vanessa Pacola Francisco

Revisoras:
Eng Flvia Zoga Andreatta Pujadas Arq Vanessa Pacola Francisco

Colaboradores:
Eng Amaury Haj da Costa Eng Eduardo Jos Santos Figueiredo Eng Eduardo Zangari Eng Hume Silveira Eng Jos Roberto Pimenta Farah Eng Marcio Jorge Fazzi Eng Mrio Luiz Miranda Eng Silvio Romero Bezerra de Melo Eng Vicente Parente

Inspeo Predial: a Sade dos Edifcios uma publicao tcnica da Cmara de Inspeo Predial do Ibape/SP, com o apoio do IBAPE Nacional e do CONFEA.

Realizao:

Apoio:
IBAPE NACIONAL

Instituto Brasileiro
de Avaliaes e Percias de Engenharia

Quem somos
O Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de So Paulo Ibape/SP, liado ao Ibape, Entidade Federativa Nacional, o rgo de classe formado por Engenheiros, Arquitetos e Empresas habilitadas que atuam na rea de Engenharia de Avaliaes, Vistoria, Inspees Prediais e Percias de Engenharia no Estado de So Paulo, fundado em 15 de janeiro de 1979. Trata-se de entidade sem ns lucrativos, com objetivo de congregar tais prossionais e promover o avano tcnico das reas de interesse. Para tanto, realiza intercmbio, difuso de informaes e desenvolvimento tcnico. O IBAPE/ SP promove, ainda, cursos para formao bsica e avanada, congressos, ciclos de estudos, simpsios, conferncias, reunies, seminrios, painis de debates e outros eventos. Desenvolve, por meio de suas Cmaras Tcnicas, livros, cartilhas, artigos, normas, estudos, termos de referncia e outros documentos tcnicos para o aprimoramento prossional de seus associados e avano nas reas de interesse. O Ibape/SP organizado por sua Diretoria Executiva e Cmaras Tcnicas, quais sejam: Cmara de Avaliaes, Cmara de Percias, Cmara de Inspeo Predial e Cmara Ambiental.

Diretoria Executiva - Binio 2012/2013


Presidente: Eng Agr. Marcelo Rossi de Camargo Lima Vice-Presidente: Eng Flvio Fernando de Figueiredo Diretora Tcnica: Eng Flvia Zoga Andreatta Pujadas Diretor Cultural: Eng Jos Ricardo Pinto Diretora de Eventos: Eng Andrea Cristina Kluppel Munhoz Soares Diretor Financeiro: Eng Rodrigo Salton Leites Diretor de Relao com Associados: Eng Hlio da Fonseca Cardoso Diretor de Relaes Institucionais: Eng Antonio Carlos Dolacio Diretora Administrativa: Eng Rosana Akemi Murakami Borghi

Coordenadores das Cmaras Tcnicas - Binio 2012/2013


Cmara de Percias: Eng Octvio Galvo Neto Cmara de Avaliaes: Arq Ana Maria de Biazzi Dias de Oliveira Cmara de Inspeo Predial Arq Vanessa Pacola Cmara Ambiental: Eng Bruno Moraes Nerici Consultor das Cmaras Tcnicas: Eng Paulo Grandiski

O Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia Ibape Entidade Federativa Nacional a entidade brasileira que congrega os Institutos Estaduais constitudos de Engenheiros, Arquitetos, Agrnomos e empresas que atuam na rea de Avaliaes e Percias de Engenharia. O Ibape tem como misso represent-los em nvel nacional e internacional no que se refere a questes de ordem tcnica e promover encontros e congressos de interesse da classe. Foi fundado em 19 de setembro de 1957 e, aos 25 de outubro de 1995, reestruturado pela fuso com a Associao Brasileira de Entidades de Engenharia de Avaliaes e Percias Abrap. A Diretoria do Ibape est estruturada em Diretoria Executiva e Diretoria Adjunta. A Diretoria Executiva composta por um Presidente e cinco Vice-Presidentes, e a Diretoria Adjunta composta por diretores subordinados aos Vice-Presidentes:

Diretoria Executiva - Binio 2012/2013


Presidente: Eng Osrio Accioly Gatto Vice-Presidente Administrativo Financeiro: Eng Jos Tarcsio Doubek Lopes Vice-Presidente Tcnico: Eng Frederico Correia Lima Coelho Vice-Presidente de Relaes Institucionais: Eng Radegaz Nasser Junior Vice-Presidente de Relaes com o Mercado: Eng Vera Lucia de Campos Correa Shebalj Vice-Presidente de Comunicao e Valorizao Prossional: Eng Arival Guimares Cidade

Diretoria Adjunta - Binio 2012/2013


Diretor Administrativo: Eng Jos Tarcsio Doubek Lopes Diretor Tesoureiro: Eng Nelson Nady Nor Filho Diretor de Normas: Eng Clemenceau Chiabi Saliba Junior Diretor de Ensino Eng Aurlio Jos Lara Diretor de Projetos Especiais: Eng Jos de Souza Neto Diretor de Valorizao Prossional: Eng Tcito Quadros Maia Diretor de Marketing: Eng Celso de Sampaio Amaral Neto Diretor de Articulao com Entidades Privadas: Eng Emerson de Melo Diretor de Gesto de Eventos: Eng Roberto Martins Xavier Diretor de Capacitao de Recursos: Eng Antnio Ferreira Lopes Filho Diretor de Articulao com rgos e Entidades Pblicas: Eng Neimar de Jesus Alves dos Santos Diretor de Relaes com os Sistemas CONFEA/CREA e CAU/BR: Eng Jos Lemos Sobrinho Diretora de Relaes Internacionais: Eng Maria dos Anjos

Ibapes Regionais
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia do Acre - IBAPE/AC Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia do Amazonas - IBAPE/AM Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia do Amap - IBAPE/AP Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia do Cear - IBAPE/CE Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia da Bahia - IBAPE/BA Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia do Esprito Santo - IBAPE/ES Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de Gois - IBAPE/GO Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia do Maranho - IBAPE/MA Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de Minas Gerais - IBAPE/MG Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia do Mato Grosso do Sul - IBAPE/MS Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia do Mato Grosso - IBAPE/MT Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia do Par - IBAPE/PA Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia da Paraba - IBAPE/PB Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de Pernambuco - IBAPE/PE Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia do Piau - IBAPE/PI Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia do Paran - IBAPE/PR Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia do Tocantins - IBAPE/TO Instituto de Engenharia Legal do Rio de Janeiro - I.E.L Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia do Rio Grande do Norte - IBAPE/RN Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de Rondnia - IBAPE/RO Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de Roraima - IBAPE/RR Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia do Rio Grande do Sul IBAPE/RS Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de Sergipe - IBAPE/SE Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de Santa Catarina IBAPE/SC Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de So Paulo - IBAPE/SP Instituto de Engenharia Legal do Rio de Janeiro - I.E.L

Prefcio
Em mais um trabalho exemplar, os membros titulares da Cmara de Inspeo Predial do IBAPE/SP produziram uma nova edio desta obra Sade dos Edifcios. A primeira edio, com data de 1997, j demonstra o pioneirismo desses engenheiros em sempre divulgar as mais modernas tcnicas da engenharia, agora no ramo da inspeo predial (o histrico completo o leitor encontra no nal da cartilha). Em um pas onde, infelizmente, manuteno rima com despesa quando o correto seria com investimento, vital a divulgao dessa ferramenta de gesto imobiliria, em que ca demonstrado que o retorno da manuteno predial signicativo, ainda mais se analisar o tamanho do ativo imobilizado existente neste pas continental, ainda deitado em bero esplndido, esperando para ser administrado de forma digna. O Ibape/SP a nica instituio no Pas a promover e divulgar estudos inditos na rea de avaliaes imobilirias e percias de engenharia, desde a dcada de cinquenta. Hoje, a entidade conta com diversas cmaras tcnicas, como a de inspeo predial que produziu este e muitos outros trabalhos, sempre de forma abnegada e sem nenhuma remunerao, apenas e sempre com inteno de divulgar os conhecimentos tcnicos adquiridos. A inspeo predial a ferramenta de gesto para o administrador de bens imveis, deste enorme patrimnio construdo pela engenharia brasileira, programar a manuteno preventiva e corretiva, e esta cartilha a apresenta de forma clara para o mercado. Parabns Cmara de Inspeo Predial do Ibape/SP por mais este brilhante trabalho.

Marcelo Rossi de Camargo Lima Engenheiro Agrnomo Presidente do Ibape/SP 2012/2013

Este trabalho publicado em um momento em que alguns acidentes alarmaram a sociedade em relao necessidade para a manuteno dos edifcios. Esses acidentes alertaram os gestores prediais sobre a necessidade de se observar a qualidade das manutenes dos edifcios. Em estudo realizado pelo Ibape/SP em 2009, j se constatava que mais de 60% dos acidentes ocorrem devido a problemas de manuteno. O Ibape estuda o assunto h mais de 15 anos, com a criao de normas, estudos e cursos sobre manuteno e inspeo predial. Em 1997, publicou um manual que j chamava ateno em relao aos aspectos das manutenes das edicaes.
Osrio Accioly Gatto

Esse estudo vem disseminar as questes Engenheiro Mecnico relativas s inspees e manutenes prediais, Presidente do Ibape Nacional em linguagem direta e de fcil entendimento. 2012/2013 Parabns ao Ibape/SP e sua Cmara Tcnica de Inspeo Predial pela iniciativa, e ao CONFEA pelo apoio na publicao.

Janeiro de 2012 foi marcado pelo desabamento de trs prdios no Rio de Janeiro. A concentrao de episdios de falhas nas edicaes e a grande abordagem pela mdia alertaram a sociedade sobre a importncia da inspeo predial. Embora em discusso apenas quando h casos pontuais que ganham a imprensa nacional, a sade das edicaes no pode ser retirada de pauta. Ressalto essa necessidade de se manterem o debate e a reexo permanentemente. Parabenizo o Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de So Paulo e sua Cmara Tcnica de Inspeo Predial por estarem constantemente abordando o tema, h mais de 15 anos fato que se constata pela publicao da primeira cartilha de inspeo predial do Ibape Jos Tadeu da Silva em 1997. Essa cartilha um manual prtico. Um guia que Presidente do CONFEA todo prossional que trabalha com edicaes, 2012/2014 bem como sndicos e condminos, deve ter em mos. De forma simples e didtica, concede as diretrizes necessrias para prevenir acidentes e manter a qualidade e sade dos edifcios.
Engenheiro Civil

Sumrio

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Introduo .......................................................................................... 11 Inspeo Predial: o que ? .............................................................. 13 O laudo de Inspeo Predial ........................................................... 15 O que deve ser inspecionado? ....................................................... 17 Inspeo predial: para que serve? ................................................. 18 Documentos a serem analisados .................................................... 19 Inspeo Predial e Manuteno ...................................................... 21 Responsabilidades e Legislao....................................................... 23 Histrico da Inspeo Predial............................................................ 25

10. Como contratar uma Inspeo Predial........................................... 26 11. Bibliograa ........................................................................................... 26

1. INTRODUO
Acidentes de grande porte em edicaes ganharam destaque na mdia nas ltimas semanas. O desabamento de trs prdios no Centro do Rio de Janeiro (RJ) e outro em So Bernardo do Campo (SP), chamaram a ateno para a necessidade de se realizar um trabalho tcnico, ainda pouco explorado, que a Inspeo Predial ou Vistoria do Check-Up das Edicaes. Os noticirios alertam, h tempos, para diversos acidentes prediais, com vtimas fatais, nas edicaes brasileiras. Alm dessas tragdias do Rio de Janeiro e So Bernardo, h outras j registradas envolvendo desabamento de telhados e coberturas, quedas de marquises em concreto armado em edifcios, incndios causados por danos eltricos, dentre outros. Muitas dessas tragdias ocorreram e ocorrem em edicaes com mais de 20 anos, onde se verica a baixa (ou quase nenhuma) qualidade nas atividades de manuteno. Habitualmente, proprietrios de imveis, usurios e gestores prediais negligenciam, ou mesmo ignoram, atividades preventivas, corretivas, reformas e outras que, por denio, deveriam alavancar uma melhor performance de desempenho nos sistemas e elementos construtivos. Essas negligncias traduzem-se em prejuzo e, em alguns casos, em acidentes. de conhecimento tcnico que os sistemas e elementos construtivos necessitam de atividades de manuteno ao longo de sua vida til, para garantir nveis aceitveis de desempenho e de segurana, originalmente previstos em projeto para atendimento s exigncias dos usurios dessas edicaes. A Cmara de Inspeo Predial do Ibape/SP no ano de 2009, preocupada com a relao causa X efeito dos acidentes e sua forte correlao com a Manuteno Predial, realizou um estudo sobre acidentes ocorridos em edicaes com mais de 30 anos, que foi apresentado no XV COBREAP1. O estudo considerou dados de conhecimento comum, publicados pela imprensa, e informaes cadastradas no banco de dados do Corpo de Bombeiros do Estado de So Paulo. Nesse estudo, os acidentes prediais analisados ocorreram, exclusivamente, em edicaes na sua fase de uso. Excludos dessa anlise, portanto, acidentes ocorridos na fase de obras e em edicaes com menos de 10 anos. Dos resultados obtidos, 66% das provveis causas e origens dos acidentes so relacionadas decincia com a manuteno, perda precoce de desempenho e deteriorao acentuada. Apenas 34% dos acidentes possuem causa e origem relaciona aos chamados vcios construtivos, ou, ainda, anomalias endgenas. O grco a seguir ilustra os resultados.

1 XV COBREAP: Congresso Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia, realizado no ano de 2009 em So Paulo (SP).

Grco 01: Distribuio da incidncia dos acidentes prediais por tipo de origem.

Os dados apresentados remetem a uma concluso: h meios de se diminuir o colapso e a deteriorao precoce das edicaes. necessrio implementar um sistema de manuteno predial e realizar avaliaes peridicas das condies tcnicas, de uso e de manuteno dos edifcios. Justamente esta avaliao ou diagnstico da edicao denominada inspeo predial ou vistoria do check-up. preventiva, diminui risco de acidentes prediais, auxilia no direcionamento de investimentos na edicao e nas adequaes do plano de manuteno. A inspeo predial atividade que possui norma e mtodo prprios. Classica as decincias constatadas na edicao com viso sistmica, aponta o grau de risco observado para cada uma delas e gera lista de prioridades tcnicas com orientaes ou recomendaes para sua correo. O Ibape/SP estuda o tema h mais de 10 anos. Desenvolveu norma tcnica, publicou livro sobre o assunto, dentre outros documentos tcnicos. Para a realizao da inspeo predial, portanto, recomenda-se emprego da Norma de Inspeo Predial, disponvel no site www.ibape-sp.org.br. Por m, importante destacar que o trabalho tcnico realizado por prossional habilitado (engenheiro ou arquiteto), especialista e capacitado para a funo, assim como ocorre para a Medicina. A Inspeo Predial apresentada ao contratante na forma de laudo. Esse documento segue diretrizes mnimas, em observncia Norma Tcnica ABNT NBR 13752 e Norma Especca do Ibape/SP, citada.

Eng Civil Flvia Zoga Andreatta Pujadas Diretora Tcnica do Ibape/SP 2012/2013

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Ibape/SP

2. INSPEO PREDIAL: O QUE ?


De acordo com a Norma de Inspeo Predial do Ibape/SP, a anlise isolada ou combinada das condies tcnicas, de uso e de manuteno da edicao. Outras normas tcnicas denem Inspeo Predial. Para conhecimento, apresentam-se conceitos complementares: Avaliao do estado da edicao e de suas partes constituintes, realizada para orientar as atividades de manuteno. ABNT NBR 5674 Vericao, atravs de metodologia tcnica, das condies de uso e de manuteno preventiva e corretiva da edicao. ABNT NBR 15575-1 Na prtica, uma avaliao com o objetivo de identicar o estado geral da edicao e se seus sistemas construtivos, observados os aspectos de desempenho, funcionalidade, vida til, segurana, estado de conservao, manuteno, utilizao e operao, consideradas s expectativas dos usurios. Para tanto, o trabalho de Inspeo Predial considera a edicao como o corpo humano e, assim como em um check-up mdico, avalia cada parte ou elemento construtivo. O mtodo dessa avaliao tcnica est descrito na Norma de Inspeo Predial do Ibape/SP e consiste, resumidamente, em:

Principais Etapas para Realizao de uma Inspeo Predial


1 Etapa: Levantamento de dados e documentos da edicao: administrativos, tcnicos, de manuteno e operao (plano, relatrios, histricos etc). 2 Etapa: Entrevista com gestor ou sndico para averiguao de informaes sobre o uso da edicao, histrico de reforma e manuteno, dentre outras intervenes ocorridas.

3 Etapa: Realizao de vistorias na edicao, realizadas com equipe multidisciplinar ou no, dependo do tipo de prdio e da complexidade dos sistemas construtivos existentes. O nmero de prossionais envolvidos na Inspeo Predial e a complexidade da edicao denem o nvel de inspeo a ser realizada, que pode ser classicada em: Nvel 1: para edicaes mais simples, normalmente sem a necessidade de equipe multidisciplinar. Por exemplo: casas, galpes, edifcios at 3 pavimentos, lojas etc. Nvel 2: para edifcios multifamiliares, edifcios comerciais sem sistemas construtivos mais complexos como climatizao, automao etc. Normalmente envolve equipe multidisciplinar com engenheiros civis ou arquiteto, mais engenheiros eletricistas. Nvel 3: para edicaes complexas, onde h sistema de manuteno implantado conforme a ABNT NBR 5674. Sempre realizada por equipe multidisciplinar, envolvendo: engenheiro civil ou arquiteto, engenheiro eletricista e engenheiro mecnico. 4 Etapa: Classicao das decincias constatadas nas vistorias, por sistema construtivo, conforme sua origem. Elas podem ser classicadas em: - Anomalias construtivas ou endgenas (quando relacionadas aos problemas da construo ou projeto do prdio); - Anomalias funcionais (quando relacionadas perda de funcionalidade por nal de vida til envelhecimento natural); - Falhas de uso e manuteno (quando relacionadas perda precoce de desempenho por decincias no uso e nas atividades de manuteno peridicas). Todas as decincias so cadastradas por fotograas que devem constar no Laudo de Inspeo Predial. 5 ETAPA: Classicaes dos problemas (anomalias e falhas), de acordo com grau de risco. Esta classicao consiste na anlise do grau de risco, considerados: fatores de conservao, rotinas de manuteno previstas, agentes de deteriorao precoce, depreciao, riscos sade, segurana, funcionalidade e comprometimento de vida til. Os graus de risco so denidos como crtico, regular e mnimo.

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6 Etapa: Elaborao de lista de prioridades tcnicas, conforme a classicao do grau de risco de cada problema constatado. Essa lista ordenada do mais crtico ao menos crtico. 7 Etapa: Elaborao de recomendaes ou orientaes tcnicas para a soluo dos problemas constatados. Essas orientaes podem estar relacionadas adequao do plano de manuteno ou aos reparos e reformas para soluo de anomalias. 8 Etapa: Avaliao da qualidade de manuteno. Ela pode ser classicada em: atende, no atente ou atende parcialmente. Resumidamente, para essa classicao, consideramse as falhas constatadas na edicao, as rotinas e execuo das atividades de manuteno e as taxas de sucesso, dentre outros aspectos. 9 Etapa: Avaliao do Uso da Edicao. Pode ser classicada em regular ou irregular. Observam-se as condies originais da edicao e os seus sistemas construtivos, alm de limites de utilizao e suas formas.

3. O LAUDO DE INSPEO PREDIAL


Cumpridas as etapas do trabalho, gerado o Laudo de Inspeo Predial. Laudo no relatrio ou lista de check-list contendo termos sim ou no, atende ou no atende, vericado ou no vericado, existente ou inexistente. No lista de preenchimento de lacunas ou para se assinalar xizinhos. Laudo documento que segue diretriz tcnica para ser elaborado, a m de demonstrar todas as etapas do trabalho e fundamentar concluso. Os itens mnimos que devem constar no Laudo so: 1. Identicao do solicitante; 2. Classicao do objeto da inspeo; 3. Localizao; 4. Datas das vistorias e equipe;

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5. Descrio tcnica do objeto: Tipologia e Padro Construtivo Utilizao e Ocupao Idade da Edicao 6. Nvel utilizado de inspeo (nvel 1, 2 ou 3); 7. Documentao analisada; 8. Critrio e Metodologia da Inspeo; 9. Das informaes: Lista de vericao dos elementos construtivos e equipamentos vistoriados com a descrio e localizao das respectivas anomalias e falhas. Classicao e anlise das anomalias e falhas quanto ao grau de risco (crtico, regular ou mnimo). 10. Lista de prioridade; 11. Classicao da qualidade de manuteno (atende, no atende ou atende parcialmente); 11. Lista de recomendaes tcnicas; 12. Lista de recomendaes gerais e sustentabilidade; 13. Relatrio Fotogrco (pode ser anexo ao Laudo ou, ainda, junto de cada problema constatado e descrito no item 9); 14. Recomendao do prazo para nova Inspeo Predial; 15. Data do Laudo; 16.Assinatura do(s) prossional(ais) responsvel(eis), acompanhado do n. do Crea e n do Ibape; 17. Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART), emitida pelo CREA.

Cuidado! O laudo de Inspeo Predial no apenas um check-list com fotograas. um documento completo que permite uma viso detalhada das condies fsicas da edicao, contendo todas as etapas descritas para realizao do trabalho.

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4. O QUE DEVE SER INSPECIONADO?


Importante lembrar que a Inspeo Predial um tipo especco de vistoria. Contempla a anlise dos sistemas, elementos e equipamentos existente no prdio. Conforme j exposto, muitas vezes, o inspetor predial necessita de uma equipe multidisciplinar. Essa vistoria possui carter visual e no emprega ensaios tecnolgicos. Nos casos em que estes so necessrios, isso estar detalhado no Laudo, no item das orientaes tcnicas. Dessa forma, os seguintes sistemas construtivos devem ser vistoriados e analisados pelo inspetor predial, considerada as etapas deste trabalho: Elementos estruturais aparentes; Sistemas de vedao (externos e internos); Sistemas de revestimentos, includa as fachadas; Sistemas de esquadrias; Sistemas de impermeabilizao, atravs dos indcios de perda de desempenho como infiltraes; Sistemas de instalao hidrulica (gua fria, gua quente, gs, esgoto sanitrio, guas pluviais, reuso de gua e esgoto etc); Sistemas de instalao eltrica; Geradores; Elevadores; Sistemas de proteo contra descargas atmosfricas (pararaios); Sistema de combate a incndio; Sistema de coberturas (telhados, rufos, calhas etc); Acessibilidade; Dentre outros.

A edicao, assim como o corpo humano, apresenta sinais o ou sintomas. Um prossional habilitado (engenheiro ou arquiteto), assim como um mdio, quem pode identic-los corretamente.

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5. INSPEO PREDIAL: PARA QUE SERVE?


A Inspeo Predial traz uma srie de vantagens. O sndico poder obter uma viso ampla e detalhada do estado de conservao e manuteno da edicao, conhecendo os pontos crticos a serem corrigidos. Traz a lista de prioridades tcnicas. Logo, visa a auxiliar a gesto predial.

O laudo de Inspeo Predial apresenta prioridades. Isso proporciona ao sndico subsdios tomada da deciso, a m de garantir uma manuteno mais eciente e menos onerosa. d

Dentre as aplicabilidades da inspeo e suas vantagens, destacam-se:

Auxilia na reviso de manuais de sndico e proprietrios, quando contratada na poca da assistncia tcnica da construtora, a m de subsidi-la; Preserva a garantia da construo quando aliada ao manual do sndico e proprietrios para melhor orientar o condomnio na boa prtica das atividades de manuteno j recomendadas pela construtora; Verica o estado de conservao da edicao, alm de informar as condies gerais da edicao, podendo ser utilizado em avaliaes de imveis, alm de estudos de valorizao e modernizao; Informa subsdios tcnicos e o estado real da edicao para estudos preliminares para retrot; Auxilia em transaes imobilirias (compra e venda de imveis e locao), informando o estado de conservao e alertando para eventuais necessidades de reparos importantes; Auxilia na gesto condominial (sndico e administradora), quando elaborada dentro de uma periodicidade, a m de atestar e vericar a evoluo do estado de conservao do imvel, alm de auxiliar a boa manuteno; Reduz o prmio de seguro, pois atesta o estado de conservao e manuteno etc.

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6. DOCUMENTOS A SEREM ANALISADOS


parte do trabalho da Inspeo predial, a anlise de documentos. Estes devem ser solicitados pelo inspetor, quando do incio dos trabalhos, conforme apresentado nas etapas da inspeo predial. Os documentos a serem solicitados variam de cidade para cidade. Logo, a lista abaixo apresentada deve ser sempre adequada conforme o local e a complexidade da edicao. Em So Paulo, de acordo com a Norma de Inspeo predial do Ibape/SP, recomenda-se a anlise dos seguintes documentos:

Documentos Administrativos

Documentos Tcnicos

Regimento Interno do Condomnio; Auto de Concluso; IPTU; Certicado de Manuteno - Ficha de Cadastro de Manuteno (FICAM); Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB); Alvar de Funcionamento; Certicado de Manuteno do Sistema de Segurana; Certicado de Treinamento de Brigada de Incndio; Licena de Funcionamento CETESB ou rgo Estadual Competente; Cadastro no Sistema de Limpeza Urbana; Comprovante da Destinao de Resduos Slidos etc; Contas de Consumo de Energia Eltrica, gua e Gs. Memorial descritivo dos Sistemas Construtivos; Projeto Executivo; Projeto de Estruturas; Projeto de Instalaes Prediais: Instalaes Hidrulico-sanitrias e de guas pluviais; Instalaes de Gs; Instalaes Eltricas; Instalaes de Cabeamento e Telefonia; Instalaes do Sistema de Proteo Contra Descargas; Instalaes de Ar-condicionado; Projeto de Impermeabilizao; Projeto de Revestimentos; Projeto de Pintura; Projeto de Paisagismo.

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Documentao Sobre a Manuteno e Operao

Manual de Uso, Operao e Manuteno da Edicao, conforme ABNT NBR 14037 (Manual do Proprietrio e do Sndico); Plano de Manuteno, ltima verso, desenvolvido pelo condomnio ou por empresa especializada; Plano de Manuteno e Operao e Controle (PMOC) mais todos os seus controle e relatrios (qualidade do ar, substituio de ltros etc); Selos dos Extintores; Relatrio de Inspeo Anual de Elevadores; Relatrio de Inspeo Anual do Sistema de Proteo Descarga Atmosfrica SPDA, conforme ABNT NBR 5419; Relatrio de Medies hmicas, emitido a cada 5 (cinco) anos, conforme ABNT NBR 5419; Atestado do Sistema de Proteo Contra Descargas Atmosfricas SPDA; Certicado de limpeza e desinfeco dos reservatrios; Relatrio das anlises fsico-qumicas de potabilidade de gua dos reservatrios e rede; Certicado de ensaios de pressurizao em mangueiras; Laudos de Inspeo Predial anteriores; Certicado de ensaios de pressurizao em cilindro de extintores. Relatrio do acompanhamento de rotina da Manuteno Geral; Relatrios dos Acompanhamentos das Manutenes dos Sistemas Especcos, tais como: ar-condicionado, motores, antenas, bombas, CFTV, equipamentos eletromecnicos e demais componentes; Relatrios de ensaios da gua gelada e de condensao de sistemas de ar-condicionado central; Certicado de teste de estanqueidade do sistema de gs; Relatrios de ensaios preditivos, tais como: termograa, vibraes mecnicas etc; Cadastro de equipamentos e mquinas.

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Mantenha em dia e sempre bem-arquivados documentos da edicao. Muitos possuem prazos de validade que devem ser atualizados periodicamente.

7. INSPEO PREDIAL E MANUTENO


Inspeo predial no Manuteno da Edicao. uma das ferramentas que auxiliam na elaborao ou reviso do plano de manuteno e na gesto predial. Manuteno, por denio, o conjunto de atividades que garante e recupera os desempenhos de elementos e sistemas construtivos, conforme previsto em projeto e dentro do prazo de vida til. Trata-se de atividade tcnica de Engenharia, e assim sendo, deve ter responsvel tcnico. Conforme a ABNT NBR 5674, as responsabilidades tcnicas de quem realiza a Manuteno, so: 1. Assessorar o proprietrio na tomada de deciso sobre a manuteno e sua organizao; 2. Providenciar e manter atualizados os registros da manuteno; 3. Realizar rondas de manuteno e contratar inspees tcnicas peridicas; 4. Preparar previses oramentrias para os servios de manuteno; 5. Supervisionar as atividades de manuteno; 6. Planejar as atividades e reavaliar a programao; 7. Orar servios de manuteno terceirizados ou prprios; 8. Realizar ou assessorar o proprietrio na contratao de servios; 9. Denir e implementar sistema de gesto da manuteno predial; 10. Orientar os usurios sobre uso adequado da edicao; 11. Assessorar o proprietrio em situaes de emergncia; 12. Acompanhar o valor dos investimentos, bem como o valor do imvel ao longo de sua vida til, em funo das atividades de manuteno executadas.

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A inexistncia de Manuteno nos edifcios causa prejuzo funcional aos sistemas, perda precoce de desempenho e reduo do prazo de vida til. Logo, quando no se faz Manuteno, os gastos com reparos corretivos e reformas so maiores e ocorrem de forma mais acentuada e precoce nos edifcios. Importante observar, ainda, que a Manuteno garante a funcionalidade e, principalmente, a segurana do uso das instalaes e sistemas da edicao. Se realizada sem critrio tcnico, a Manuteno pode causar falhas, gastos indevidos sem os benefcios esperados, danos materiais, fsicos e psicolgicos aos usurios e terceiros, alm de desvalorizao acentuada do imvel, indenizaes acidentrias, condenaes jurdicas por negligncia, impedimento ao uso, interdies etc. As falhas de manuteno podem ter diversas causas. Quando se realiza a Inspeo Predial, elas so analisadas para a classicao do grau de risco e para a descrio da orientao tcnica. Podem ter origem em execuo de atividades inadequadas; mau planejamento; uso indevido de materiais; decincias com mo de obra; problemas com ausncia de registros; contratos de terceirizadas incompatveis com a realidade operacional das instalaes; dentre outras. A decincia no diagnstico das falhas causa retrabalho e gastos desnecessrios, sem contar que o problema poder ressurgir, agravando a situao e causando prejuzo ainda maior. Outra distino necessria que Manuteno no Reforma, Modernizao e/ou Retrot. Essas atividades alteram as caractersticas originais dos sistemas construtivos, fato que no ocorre na Manuteno. As Reformas em geral podem ocorrer nas edificaes para repor sistemas que j se encontram com vida til ultrapassada, como tambm para alterar caractersticas. As Reformas, tanto quanto as atividades de Manuteno, necessitam de pro ssionais habilitados para sua execuo, porque envolvem prestaes de servios de Engenharia e Arquitetura. Logo, importante existirem responsveis tcnicos.

Cuidado! O laudo de Inspeo Predial no apenas um check-list com fotograas. um documento completo que permite uma viso detalhada das condies fsicas da edicao, contendo todas as etapas descritas para realizao do trabalho.

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8. RESPONSABILIDADES E LEGISLAO
A Manuteno e Gesto Predial so de responsabilidade do sndico da edicao. A ABNT NBR 5674, no item 8, observa o que segue sobre isto. 8.1 O proprietrio de uma edicao, sndico ou empresa terceirizada responsvel pela gesto da manuteno deve atender a esta Norma, s normas tcnicas aplicveis e ao manual de operao, uso e manuteno da edicao. 8.2 O proprietrio de uma edicao ou o condomnio deve fazer cumprir e prover os recursos para o programa de manuteno preventiva das reas comuns. 8.5 No caso de propriedade condominial, os condminos respondem pela manuteno das partes autnomas individualizadas e, solidariamente, pelo conjunto da edicao de forma a atender ao manual de operao, uso e manuteno de sua edicao. 8.6 O proprietrio ou o sndico pode delegar a gesto da manuteno da edicao empresa ou prossional contratado.

De acordo com o Cdigo Civil, Art. 1348, compete ao sndico: I - convocar a assembleia dos condminos; II - representar, ativa e passivamente, o condomnio, praticando, em juzo ou fora dele, os atos necessrios defesa dos interesses comuns; III - dar imediato conhecimento assembleia da existncia de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomnio; IV - cumprir e fazer cumprir a conveno, o regimento interno e as determinaes da assembleia; V - diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e zelar pela prestao dos servios que interessem aos possuidores; VI - elaborar o oramento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos condminos as suas contribuies, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas assembleia, anualmente e quando exigidas; IX - realizar o seguro da edicao. 1 Poder a assembleia investir outra pessoa, em lugar do sndico, em poderes de representao. 2 O sndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representao ou as funes administrativas, mediante aprovao da assembleia, salvo disposio em contrrio da conveno.

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Com relao aos laudos de Inspeo Predial, a responsabilidade tcnica do prossional nica, e exclusiva, nos limites do escopo do trabalho e nvel de inspeo contratada. Exime-se de qualquer responsabilidade tcnica a empresa ou o prossional, quando as observaes e orientaes existentes no Laudo de Inspeo Predial no forem executadas pelo proprietrio ou responsvel legal da edicao. Exime-se, tambm, de qualquer responsabilidade tcnica a empresa ou prossional sobre a avaliao de elementos, componentes, subsistemas e locais que no puderam ser vistoriados. Isso deve constar no Laudo. Quanto legislao sobre a obrigatoriedade da Inspeo Predial, ou Vistoria do Check-Up nas edicaes assunto atualmente debatido. De alguma forma, isso objetiva a preveno de acidentes como os ocorridos no Rio de Janeiro, So Bernardo, dentre outros j noticiados pela imprensa. Importante o sndico vericar que isso, mesmo obrigatrio, se realizado com a boa tcnica, pode oferecer muito mais do que o simples atendimento a uma lei. Note-se que a Inspeo Predial tem como nalidade principal a orientao da Manuteno, contribuindo para a segurana e para o uso adequado dos sistemas construtivos. Na cidade de So Paulo, assim como em outros municpios, h projetos de lei que objetivam a obrigatoriedade da realizao de vistorias peridicas nas edicaes. Em algumas cidades como Ribeiro Preto (SP), So Vicente (SP), Salvador (BA), Porto Alegre (RS), dentre outras, j existem leis ou decretos municipais sobre isso.

ART e Responsabilidade
Manuteno e Gesto Predial so de responsabilidade do sndico da edicao. Isso estabelecido pela norma tcnica da ABNT NBR 5674. No Laudo de Inspeo Predial, emitido por um prossional competente, h orientaes e observaes sobre a manuteno do prdio em questo. Se essas orientaes no forem seguidas pelo proprietrio ou responsvel legal pela edicao, o prossional ou empresa se exime da responsabilidade tcnica. Alm de seguir rigorosamente as orientaes do Laudo de Inspeo Predial, para se resguardar, o sndico ou proprietrio deve exigir a Anotao de Responsabilidade Tcnica ART, documento que comprova que aquela obra ou aquele projeto foi elaborado/inspecionado por um prossional habilitado. A emisso da ART evita o exerccio ilegal das prosses das reas tcnicas, alm de servir como um instrumento de defesa, pois formaliza o compromisso do prossional com a qualidade dos servios prestados. Trata-se de um importante instrumento de registro dos deveres e direitos do prossional e do contratante. A Anotao de Responsabilidade Tcnica tambm pode ser adotada como prova da contratao do servio, indicando a extenso dos encargos, os limites das responsabilidades das partes e a remunerao correspondente ao servio contratado, o que possibilita que se exeram simultaneamente as funes de contrato, certicado de garantia e registro de autoria.

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9. HISTRICO DA INSPEO PREDIAL


A Inspeo predial no assunto do novo. matria tcnica discutida h algum tempo. No se trata de modismo ou oportunismo. O histrico do tema est descrito abaixo, iniciado com a publicao da primeira norma de manuteno pela ABNT. Seguem as datas e eventos. 1989 - Entra em vigor a norma tcnica da ABNT NBR 5674: Manuteno dos edifcios procedimentos. 1997 - Publicao do livro A Sade dos Edifcios, realizado pelo Ibape/SP e Crea/SP. 1998 A obrigatoriedade da Inspeo Predial assunto discutido em Porto Alegre, no Congresso de Percias de Engenharia e Avaliaes, atravs de trabalho tcnico apresentado pelo Eng Tito Lvio F. Gomide, considerados os acidentes prediais ocorridos naquela oportunidade. 2000 Fundada a Cmara de Inspeo Predial do Ibape/SP. 2003 Publicao e aprovao da Norma de Inspeo Predial do Ibape/SP, coordenada pelo Eng Miguel Grossi. 2005 - A Cmara de Inspeo Predial do Ibape/SP realiza a primeira reviso da Norma de Inspeo Predial do Ibape/SP, coordenada pelo Eng Milton Gomes. 2005 - Realizao pelo Ibape/SP do Seminrio de Inspeo Predial e Manuteno. 2005 Publicao pelo Ibape/SP, atravs da editora LEUD, do livro: Inspeo predial: check up predial e guia da boa manuteno. 2007 A Cmara de Inspeo predial do Ibape/SP realiza a segunda reviso da Norma de Inspeo Predial do Ibape/SP, coordenada Eng Milton Gomes. 2009 O Ibape/SP e outras entidades, junto com o sistema CREA, elaboram as Diretrizes para a Inspeo Predial em Estdios de Futebol. 2009 Entra em vigor o Decreto Federal 6.795 de 16/03/2009, que obriga as inspees prediais nos estdios de futebol e a Portaria 124 do Ministrio dos Esportes, que regulamenta o decreto. 2009 Publicao e aprovao da Norma de Inspeo Predial do Ibape Nacional. 2009 A Cmara de Inspeo Predial do Ibape/SP apresenta estudo sobre Acidentes Prediais e as Decincias com a Manuteno, coordenada pela Eng Marli Lanza Kalil. 2011 A Cmara de Inspeo Predial do Ibape/SP realiza a terceira reviso da Norma de Inspeo Predial do Ibape/SP, coordenada pelo Eng Vanderley Jacob Junior. 2011/2012 A ABNT revisa a norma NBR 5674.

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10. COMO CONTRATAR UMA INSPEO PREDIAL


Na hora de contratar uma Inspeo predial, recomenda-se ao contratante atentar-se para os seguintes aspectos: Vericar a habilitao prossional, especializao e experincia do inspetor, a m de certicar que a pessoa possui conhecimento na rea de Inspeo Predial e Vistoria em Geral; O Laudo de responsabilidade do prossional, consoante escopo e nvel contratado, motivo da importncia na sua escolha, que deve ser inscrito no Crea Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, CAU Conselho de Arquitetura e Urbanismo e, tambm, no Ibape Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia; Vericar se existe mais de um prossional envolvido no trabalho, o que, normalmente, caracteriza um trabalho mais aprofundado e completo; Vericar qual o escopo dos servios prestados pelo prossional, sua abrangncia e sistemas construtivos que sero vistoriados; Vericar que tipo de informao constar no Laudo, com destaque para aquelas obrigatrias, conforme Norma do Ibape/SP, disponvel no site www.ibape-sp.org.br, e outras da ABNT mencionadas; Observar se o Laudo oferecido completo em relao anlise de rotinas de manuteno j existentes e se h anlise de documentos.

BIBLIOGRAFIA
1. Ibape Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia Norma de Inspeo Predial, 2009. 2. Ibape/SP Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de So Paulo - Norma de Inspeo Predial, 2011. 3. XIV Cobreap Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliaes e Percia, realizado em So Paulo Palestra da Cmara de Inspeo predial: Acidentes Prediais e a Incidncia de Falhas e Anomalias em Edicaes, 2009. 4. Inspeo Predial: check-up predial: guia da boa manuteno, Ibape/SP Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de So Paulo, editora Leud, 2 edio, 2009. 5. Manuteno Predial, editora PINI, 2011. 6. Material de Palestras Tcnicas e Cursos de Inspeo Predial da Eng Flvia Zoga Andreatta Pujadas.

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