Tesis Proyecto Segunda Residencia

INSTITUTOTECNOLGICO DELACONSTRUCCIN MAESTRAE NV A L U A C I N INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
"ANLISISYVALUACIN DEUNPROYECTO PARALA REALIZACIN DEUNNEGOCIO INMOBILIARIODE SEGUNDA RESIDENCIA"
T E S I S
QUEPARAOBTENERELGRADO DE:
MAESTRO ENVALUACIN INMOBILIARIA EINDUSTRIAL
PRESENTA:
JUAN FRANCISCO GONZALEZ LUCERO
ESTUDIOSCONRECONOCIMIENTODEVALIDEZOFICIAL,PORLA SECRETARIADEEDUCACINPUBLICA,CONFORMEELACUERDONo. 2003286DEFECHA03DEOCTUBREDE 2003.
HERMOSILLOSONORAMXICO
DICIEMBRE2005
Dedicatoria
AMisPadres: Ing.JosFrancisco GonzlezOchoa Sra.AnaLuisaLucerodeGonzlez Porimpulsarme incansablemente hacialaculminacin detodasmis metas.
AMiEsposaeHijos: Sra. LuzLilianaGlvezdeGonzlez JuanFrancisco,LilianayAnaMara ConAmor, gracias portodosuapoyoysuspermanentes muestrasde cario,quemeestimulanparalograrmisuperacin.
AMisHermanos: LusNoyJosAntonio Porquienesdaadameesfuerzo paraser unamejorpersona.
AMisTosyPrimos: Conprofundo agradecimiento porlaconfianzaquehandepositado enm.
Agradecimiento
AMisAsesores
Ing.EnriqueAugusto HernndezRuiz Ing.JosFrancisco GonzlezOchoa Ing.MartnGrajedaAragn
Al InstitutoTecnolgicodelaConstruccin
AlaCmara MexicanadelaIndustriadelaConstruccin
AlaUniversidaddeSonora.
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C I I c
InstitutoTecnolgicodelaConstruccin JuanFranciscoGonzlezLucero
"ANLISIS YVALUACIN DE UN PROYECTO PARA LA REALIZACIN DE UN NEGOCIO INMOBILIARIO DE SEGUNDA RESIDENCIA"

RESUMEN Actualmente en nuestro pas, se presentan situaciones de cambio en lo poltico, econmico, tecnolgico y social, es por ello que la aplicacin de las tcnicas valuatorias para negocios en el presente, debern considerar un amplio espectro de condiciones econmicas del entorno para plantear diversos escenarios de estudio y garantizar as la rentabilidad de las inversiones de capital, mas all del ofrecimiento de las instituciones bancarias, con atractivos esquemas de negocios de eficaz adaptabilidad y rendimientos atrayentes que propicien la inversin en inmuebles para el desarrollo de la regin. Estas tcnicas evolucionan da con da, y lacapacidad de respuesta inmediata a lassituaciones cambiantes delentorno de mercado es de vital importancia para la permanencia de negocios de muy diversa ndole, En el desarrollo del presente trabajo de tesis, hablaremos acerca de las herramientas en materia de valuacin que la Maestra en Valuacin Inmobiliaria e Industrial ofrece, por parte del Instituto Tecnolgico de la Construccin; y su aplicabilidad para la valuacin de negocios, tratando el caso de negocio inmobiliario, en unreade rgimen de conaominio, donde se pretendeelproyecto, construccin y comercializacin de treinta casas de descanso de dos niveles, ubicadas en la comunidad de San Carlos, en Guaymas, Sonora, La zona en estudio se ubica en la provincia fisiogrfica denominada montaas sepultadas, presentando depsitos aluviales. El terreno en estudio presenta una pendiente sensiblemente plana, con pendientes suaves. El nivel de aguas freticas se encuentra a una profundidad de 22.00m, cuando se presenta marea alta. En la reginpredomina unclima semiclido desrtico,contemperaturas mximas de480C y temperaturas mnimas de 40C. El rgimen de lluvia en la zona predomina en verano (julio - septiembre) con precipitacin media anual de 250mm. El proyecto tiene su localizacin particular en los terrenos del Desarrollo Loma Bonita, en el Country Club de San Carlos, proponiendo un horizonte de proyecto de un ao y medio para su culminacin.
MaestraenValuacin Inmobiliaria Eindustrial Tesis:AnlisisyValuacinde unProyecto para la Realizacin de un Negocio Inmobiliariode Segunda Residencia
Instituto Tecnolgico de la Construccin Juan Francisco Gonzlez Lucero
ANLISIS YVALUACIN DE UN PROYECTO PARA LA REALIZACIN DE UN NEGOCIO INMOBILIARIO DE SEGUNDA RESIDENCIA" RESUMEN
NDICE
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CAPTULOI
INTRODUCCIN
Antecedentes Problemtica
OBJETIVOS
General Particular
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HIPTESIS DESOLUCIN
Importancia del Tema Desarrollado
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VALUACIN:TCNICA O DISCIPLINA CAPTULO II MARCO TERICO MULTIDISCIPLINARIO PARA LA VALUACIN DE NEGOCIOS

Elementos de Estadstica Descriptiva Anlisis de MuestrasAleatorias Validacin de Muestras con Media Poblacional Estimada Clculo delValor Esperado en una Poblacin Elementos de Economa Inflacin y Prdida del PoderAdquisitivo Tasa de Crecimiento Realdel Patrimonio Elementos de Contabilidad Financiera Antecedentes y Principios Elementos de Matemtica Financiera Teora del Inters Amortizaciones Elementos del Anlisis de Inversiones Anlisis Bajo Certidumbre Periodo de Pago (PP) Valor Presente Neto (VPN) Tasa Interna de Retorno (TIR) Tasa Externa de Retorno (TER) Relacin Beneficio sobre Costo (B/C) ndice de Rentabilidad de la Inversin (IRI) Tasa de Rentabilidad Inmediata (TRI) Pago Peridico Equivalente (PPE) Tasa de Rentabilidad Equivalente (TRE) 2
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18 18 21 23 26 26 27 29 29 35 36 41 43 44 48 49 50 52 53 53 53 54 54
Maestra enValuacin Inmobiliaria Eindustrial Tesis:AnlisisyValuacin deun Proyecto parala Realizacin deun Negodo Inmobiliario deSegunda Residencia
InstitutoTecnolgico dela Construccin Juan Francisco Gonzlez Lucero
Anlisis de Riesgo Enfoque Bayesiano Enfoque de Simulacin Clculo de la Tasa de Productividad Real Criterio Econmico Conservador Criterio de Mercado Criterio de Riesgo Sistemtico
55 56 63 68 68 68 70
CAPTULO III
VALUACIN DEL NEGOCIO INMOBILIARIO
El Plan de Negocio Lotificacin del Desarrollo Loma Bonita Segunda Etapa. Alcances del Proyecto Etapa Constructiva Etapa decomercializacin yventas Descripcin Fsica de Los Inmuebles Perspectiva de Interiores del Proyecto Terminado Evaluacin del negocio inmobiliario en estudio Condusio: es y Recomendaciones
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73 73 80 80 80 81 84 85 103
BIBLIOGRAFA
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CAPTULO I
INTRODUCCIN
Antecedentes
Durante las ltimas dcadas muchas compaas hanexperimentado una profunda transformacin de sus negocios y del entorno en el que operan. La globalizacin, los constantes cambios tecnolgicos y el incremento en la sofisticacin de los mercados indican que las empresas exitosas se encuentran bajo una presin que nunca antes habanvivido. Estasempresas reconocen que tener productos o servicios deexcelencia ya noes suficiente, tampoco lo es el enfocarse slo en las utilidades. La clave para ser exitoso hoy en da es generar rendimientos sobre el capital superiores a los de la competencia, alcanzar niveles de crecimiento sostenibles y administrar de manera activa los riesgos a los que estn expuestas las empresas, en otras palabras, las compaas deben buscar de manera genuina y comprometida la creacin de valor para losaccionistas. En la comunidad financiera nacional e internacional existe el consenso de que las mtricas financieras tradicionales no muestran la situacin real e integral del desempeo htotrico yfuturo de las empresas y, por ende, noson suficientes para conocer elvalor de mercado del patrimonio de los accionistas. En este orden de ideas puede decirse entonces que la compra o venta de una empresa es, por lo general, un proceso trascendente en la vida econmica, tanto de quien compra como de quien vende, y sin duda, una fase crtica dentro de dicho proceso es la determinacin del valor, donde son aspectos de primersimo orden los siguientes: la sensibilidad, el soporte que representa una asesora econmica y estadstica adecuada, el planteamiento de un plan de negocios firme y razonado, y la capacidad para expresar ese plan en trminos cuantitativos y calcular su rentabilidad. En este sentido, si bien son inherentes al desarrollo empresarial una serie de riesgos e imponderables, la presentacin y anlisis serio de la inversin, la aplicacin de una metodologa de valuacin adecuada y calidad tcnica para estimar la rentabilidad son condiciones necesarias para evitar errores graves en ladeterminacin del valor. La valuacin de proyectos y negocios en marcha es fundamental en todas las operaciones de adquisicin, de venta, de fusin, de anlisis de inversiones, de colocacin de capitales en bolsa y, en muchos casos, tambin para evaluar y remunerar a directivos; adems permite medir el impacto de las polticas y estrategias aplicadas por una entidad econmica. El tema de la valuacin de empresas y creacin de valor ha cobrado importancia tanto en nuestro pas como en otras economas, a raz, principalmente, del incremento tan importante en la actividad de fusiones, adquisiciones, ventas,
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alianzas y escisiones de las empresas. Esto ha permitido a los profesionistas de diferentes disciplinas y a las propias empresas ir consolidando y adaptando a nuestro medio lastcnicas devaluacin que se han desarrollado. Un negocio, entendido como una entidad econmica o una empresa, tiene como finalidad obtener una ganancia, lucro o utilidad, es decir, su misin es la creacin de nueva riqueza que incremente el patrimonio de sus inversionistas. Estar constituido por un conjunto de activos fijos (bienes y derechos vinculados a otros elementos de naturaleza intangible), e integrado conforme a un conjunto de tecnologas que le permiten producir bienes o prestar servicios en condiciones definidas decalidadycosto. Por lotanto y con base en lo anterior, puede afirmarse que el valor de un negocio, suponiendo su continuidad, proviene de lacapacidad que ste posea para generar dinero (flujo de efectivo) para los propietarios, razn por la cual el valor que mejor representa al derecho de los inversionistas sobre el negocio es el "valor de uso", ya que este valor representa la potencialidad para generar beneficios determinados en el futuro durante un periodo definido (flujos de efectivo futuros esperados), independientemente que una empresa pueda acreditar el valor de su activofijo. El valor de un negocio depende de sus condiciones actuales y futuras, de un conjunto de factores internos y externos del negocio que son denominados debilidades y fortalezas los primeros, y amenazas y oportunidades los segundos, mismos que pueden o no interactuar entre syde los cuales depende la operacin y estructura adminisirativa del negocio, y por lo tanto, los valores de oportunidad que puede adquirir el negocio. El valor de oportunidad mide las expectativas de rentabilidad futura de un bien oservicio. Entre los principales factores, podemos mencionar cuatro: aspectos econmicos, el posicionamiento competitivo del negocio dentro de su sector de produccin, las caractersticas propias del negocio, y las motivaciones de losagentes econmicos. Los aspectos econmicos influyen en el valor de oportunidad del negocio de acuerdo a las perspectivas actuales y futuras de la economa o economas a las cuales pertenece el mercado objetivo del negocio valuado. Elvalor de oportunidad del negocio tambin vara de acuerdo al posicionamiento competitivo en el sector alque pertenece, yen ese sentido debemos contestar preguntas tales como: qu fuerzas mueven a la competencia en un sector productivo?, quines son los competidores potenciales?, cul es lafuerza de los proveedores, lafuerza de los compradores, los productos sustitutos y la rivalidad de los competidores actuales enel sector? El anlisis de las caractersticas propias del negocio, tales como tecnologa, procesos, esquemas de comercializacin, canales de distribucin, proveedores, organizacin, administracin, recursos humanos, entre otros, permitir identificar valores ocultos en la empresa que pueden ser explotados a travs de 5
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reestructuraciones, nuevos esquemas de inversin, sinergias o economas de escala. El ltimo de los factores, las motivaciones de los agentes econmicos, considera que los anlisis para determinar el valor del negocio en marcha se realizan desde las perspectivas de los agentes econmicos, reales o potenciales, interesados en comprar o vender el negocio. En general, un negocio tiene distintos valores de oportunidad para diversos compradores y tambin puede tener distinto valor para comprador y vendedor; esto se debe principalmente a las diferentes percepciones de los agentes econmicos participantes. Pero tambin el valor del negocio puede ser distinto para los agentes econmicos participantes, en funcin de la percepcin que cada uno de ellos tiene del riesgo del negocio, y por esta razn, debemos medirlo en trminos de probabilidad a efecto de poder tomar una decisin respecto del mencionado valor. De lo anterior podemos decir que, a un negocio en marcha se le asigna un valor de oportunidad que depender del espectro de anlisis de los aspectos endgenos y exgenos que en l intervendrn en elfuturo, por lo que se generar una gama de valores que establecern un "espacio de negociacin". Este espacio es un rango de valores con un lmite mximo y uno mnimo, dentro del cual se determina el precio del negocio en funcin del valor de oportunidad, tanto para el vendedor como parael comprador y, eventualmente,tambin para untercero.* El valor de oportunidad que puede adquirir un negocio se puede describir mediante ei"Pentgono de Explotacin de Oportunidades":
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1)Valor de mercado actual, es el valor de mercado que tiene el negocio; tambin se considera elvalor que elvendedor creequetiene su negocio. 2) Valor en las condiciones actuales, es el valor del negocio valuado en las condiciones que opera el da de hoy, esto es, sin realizar ninguna explotacin de oportunidades en losfactores internos yexternos. 6
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Nota.- Estos dos valores previos definen una brecha de percepcin de valor. 3) Valor potencial con explotacin de oportunidades internas, es el valor que adquiere el negocio valuado una vez que se realiz la identificacin y explotacin de los factores internos. Con la explotacin de las oportunidades internas se corrigen deficiencias, se mejoran y optioiizan procesos y se explotan nuevas oportunidades estratgicas, obtenindose as un mayorvalor del negocio. 4) Valor potencial con explotacin de oportunidades externas, es el valor que adquiere el negocio una vez que se realiz la identificacin y explotacin de oportunidades externas. Con la explotacin de las oportunidades externas se generan acciones estratgicas para los negocios del potencial comprador de la empresa valuada o para un tercero; esto es, el negocio representa un valor de oportunidad para los negocios del comprador o de untercero y, por lotanto, stos podran estar dispuestos a pagar por arriba delvalor en las condiciones actuales y delvalor potencial con explotacin de oportunidades internas. 5) Valor potencial mximo, es el valor que adquiere el negocio valuado una vez que se realiz la identificacin y explotacin de las oportunidades de ingeniera financiera. Es el mximo valor que podra tener el negocio para el comprador potencial. Para valuar cada uno de los valores del Pentgono de Explotacin de Oportunidades, se plantean diversos escenarios de anlisis (pesimista, optimista y esperado), mediante la estructuracin de flujos de efectivo, que permitan incorporar la identificacin y explotacin de dichas oportunidades, as como los riesgos relevantes asociados a losflujos. Los escenarios de anlisis pesimista y optimista formulados, sern la base para establecer la variabilidad de los flujos de efectivo, la cual, al ser integrada con el escenario esperado, permitir medir el riesgo que existe en el negocio y, consecuentemente, ser posible establecer una tasa de productividad que incorpore adecuadamente el riesgo del mercado desde la perspectiva del agente econmico que se est analizando. Obviamente, dicha tasa ser mayor que una tasa librede riesgo, pues sta agregar una "prima de riesgo". Finalmente, otra variable que tiene un impacto importante en el valor del negocio, esel horizonte de valuacin,que depender de las caractersticas propias de cada negocio en marcha, al final del cual se deber considerar un valor de rescate de los activos. El horizonte de valuacin deber cubrir un perodo suficientemente extenso que permita al negocio aadir valor, y un lapso adicional para que se estabilice el valor agregado, siempre tomando en cuenta los ciclos econmicos y los de la propia empresa, definidos, en trminos generales, como crecimiento, equilibrio ydeclinacin.
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A este respecto debemos sealar que es importante incorporar ciclos completos en los anlisis, porque de otra manera, elvalor de laempresa tendr un "sesgo",y serasobrevaluada subvaluada. Antes de entrar en materia, en cuanto al proceso de valuacin, es importante mencionar que se debe integrar un equipo de anlisis con diversos especialistas del conocimiento. La valuacin e negocios en marcha requiere generalmente de la participacin de un equipo consultor multidisciplinario, el cual puede integrarse por especialistas del negocio valuado, tecnlogos, economistas, financieros, fiscalistas, abogados, ambientalistas, entre otros; y por esta razn, se abordarn distintos aspectos que se incluirn en este proceso, mismos que sern abordados a continuacin.
Problemtica
Muchas personas han estado interesadas en eltema de la valuacin de empresas y la creacin de valor, aspectos esenciales para los accionistas de una empresa, quienes tienen como objetivo fundamental el crecimiento de su patrimonio en un lapso establecido, lo cual da razn como nica forma de justificar y perpetuar la existencia de una empresa, proyecto o negocio. Una empresa que no genera valor no es sostenible en el mediano y largo plazos, por lo que en la implantacin de las estrategias organizacionales los administradores deben tener una visin y una cultura de crear valor, enfocando todas las actividades y planes de la empresa hacia el incremento en el valor de mercado de largo plazo de lamisma. Elvalor para el accionista se genera cuando la empresa produce un valor real, lo cual ocurre cuando su rendimiento operativo es superior al costo del capital utilizado mediante el reparto de dividendos y la apreciacin del valor de las acciones. Con ms frecuencia se observa que son las decisiones estratgicas la principal fuente de las ventajas competitivas: desarrollando productos, adquiriendo nuevas tecnologas y utilizando diversas formas de asociacin buscando aprovechar las ventajas comparativas yelacceso aotros mercados. Los altos directivos asignan una alta prioridad a analizar posibles fusiones y adquisiciones en operaciones de adquisicin total o parcial de otras empresas. La determinacin del valor de las empresas para decisiones estratgicas requiere del desarrollo de modelos que utilicen la teora de valuacin como una herramienta objetiva, aplicable alcontexto dentro del cualse lleva acaboeste ejercicio. Uno de los elementos ms escasos en el mundo yen nuestro pas es el capital de riesgo, por lo que es indispensable que a los accionistas e inversionistas se les proporcione informacin transparente sobre los factores que puedan afectar la
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vida de laempresa y los que pueden asegurar su permanencia y desarrollo, de tal manera que puedan evaluar continuamente y con certidumbre sus riesgos y posibilidades dexito. Las metodologas utilizadas para establecer valoraciones sobre un negocio han variado sustancialmente a travs del tiempo. La experiencia nos indica que intentar comprar o vender un negocio sin una valuacin tcnica adecuada puede frustrarlo. El proceso de valuacin de un negocio en marcha no es para nada sencillo, requiere de la aplicacin de distintas tcnicas, y por lotanto, exige la participacin de especialistas. Si a las complejidades tcnicas le adicionamos un elemento subjetivo, que siempre existe, nos encontramos frente a un gran escollo que sortear. La realidad tctica nos indica que, independientemente de la sencillez o la tcnica de valuacin que apliquemos, el objetivo bsico siempre es el mismo: "para un inversionista, un negocio vale por la caja que genera". De aqu surge el problema fundamental que se quiere resolver: Qu tcnica es la ms adecuada para establecer el valor de una empresa o negocio en marcha, de manera que se reduzca,oincluso,sediluyaelriesgode causar unquebranto a los inversionistas? La valuacin es un proceso, no la aplicacin de frmulas matemticas y, en cualquier caso, los factores a manejar deben estar claramente conceptuados y definidos. Dicho proceso consta de lassiguientes etapas: Conocer la empresa. Que implica conocer o evaluar a su personal directivo, sus activos, sus condiciones de operacin, etc. Para ello se visita la empresa y se recaba informacin sobre la marcha de laadministracin. Conocer el negocio ysu entorno. Implica laevolucin histrica ysituacin actual de la empresa con el fin de valorar su salud financiera, su mercado, as como, analizar el sector en que opera y la economa del pas en que desarrolla su actividad. La metodologa que se utiliza para su calcular el valor, se basa en la informacin de los balances de los ltimos ejercicios, as como del volumen de produccin o servicios alcanzables para la empresa, El precio de venta de los productos o servicios que se considera es el que rige en el mercado yque la empresa cotiza a la fecha del estudio. Por otro lado, se procede a expresar toda la informacin financiera en pesos de lafecha delanlisis. Eldesarrollo del negocio y las estimaciones de inversiones son elaborados bajo la direccin detcnicos expertos enesas reas. Existen un sin nmero de supuestos, todos ellos analizados con cuidado y detenimiento, buscando siempre su factibilidad y realizacin; todas las fuentes
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consultadas son autorizadas en su rea. Dentro del proceso de valoracin y concretamente en el apartado de Proyeccin Financiera, se encuentran los detalles de cada premisa, sus razonamientos ysus clculos. El anlisis de mercado, la capacidad de produccin, la eliminacin de los ingresos extraordinarios y los precios deventa susceptibles deser alcanzados,tambin son analizados condetenimiento por expertos en cada rea; por otro lado, los costos y gastos, que deben ser alcanzados dependern del: consumo de materiales e insumos, mano de obra, terceros, etc. y de la habilidad de la administracin de la empresa para lograrse, en el cuerpo del documento de valoracin se explican las variables encada caso. Para la mayora de losexpertos envaloracin deempresas, el clculo de los flujos de efectivo debe hacerse tanto basndose en el beneficio pasado como en un anlisis del beneficio del futuro, lo que no es ms que la conjuncin de dos procedimientos de clculo: elmtodo ex-post yel mtodo ex-ante. El mtodo ex-post. Estima los flujos de efectivo o beneficios futuros basndose en losdatosya conocidos del pasado. Paraestimar lascifrasfuturas. El mtodo ex-ante. Este mtodo propugna la evaluacin de los beneficios futuros para despus compararlos con los del pasado. En empresas industriales es posible calcular el beneficio futuro razonable, en fundn de la capacidad de produccin o nmero deservicios. Ambos mtodos: Ex-ante y Ex-post son los ms recomendados para valorar los negocios en marcha que no cotizan en bolsa, as mismo, la metodologa sigue las prcticas ms aceptadas eneste tipo detrabajos. Con diversas tcnicas se determina el valor de "negocio en marcha", es decir, el precio justo y razonable de las partes sociales o acciones que componen su capital social. Para ello, se calcula dicho valor usando las metodologas ms aceptadas en este tipo de trabajo, principios de valuacin y anlisis financieros reconocidos.
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OBJETIVOS
General
Establecer la estrategia de negocio para la comercializacin de casas de descanso en rgimen de propiedad de condominio, verificando sus condiciones de rentabilidad yconveniencia para el inversionista. Con base en lo anteriormente expuesto, uno de los objetivos de este trabajo es presentar y analizar definiciones, conceptos y tcnicas fundamentales para la valuacin de las empresas, poniendo en perspectiva los enfoques y metodologas comnmente utilizados y los elementos que deben tomarse en cuenta al desarrollar la valuacin de una empresa o de sus acciones, lo que constituye un marco de referencia, ya que en todo ejercicio de valuacin se combina un fundamento financiero terico con un elemento subjetivo de juicio, experiencia y especializacin. Se quiere presentar y difundir a los empresarios, ejecutivos, acadmicos y alumnos de distintas reas, pero principalmente a las de valuacin y financieras, lostemas devaluacin de empresas y creacin devalor en un momento en el que nuestro pas se encuentra en una fase de evolucin y maduracin sobre los mismos. Su busca contribuir mediante la exposicin suficiente y simple de conceptos tericos y prcticos tiles en el proceso de valuacin de empresas, proyectos o negocios. Tambin manifestar la evidencia emprica para el caso mexicano del conocimiento eneste tema
Particular
Se aplicarn los aspectos tericos que conforman el marco conceptual del tema, buscando valuar una empresa especfica como caso prctico deaplicacin.
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HIPTESIS DE SOLUCIN
De manera explcita o entre lneas, se dice que, desde el punto de vista empresarial, el valor de un activo est dado por su capacidad de generar flujos de efectivo y nos hace concientes deque una proyeccin financiera no es un ejercicio terico estril,sino laexpresin cuantitativa de un plande negocios. Con esa base, es posible formular un reporte del valor de la empresa que se vala, mediante tcnicas de tendencia clsica, ya que una mejor comunicacin de la informacin y una mayor revelacin de datos aumenta la credibilidad y atrae ms inversionistas de largo plazo,elevando elvalor de las acciones al reducirse la incertidumbre acerca delfuturo de laempresa. Gran parte de la informacin que el mercado necesita no es solamente financiera, sino que los inversionistas deben percibir claramente lacapacidad de laempresa para generar valor.
Importancia delTema Desarrollado

Como sabemos, algunas veces las decisiones se basan en anlisis y razonamientos sencillos, pero muchas otras dependen de una combinacin de experiencia general,juicio, especulacin e incertidumbre, donde siempre existe el riesgo de que una decisin tomada en determinado momento no sea tan buena como una que se tome posteriormente. Por esta razn, los tomadores de decisiones buscan herramientas que ofrezcan soluciones nuevas, eficaces y ms eficientes, para aquellos problemas quese consideran de rutina y repetitivos. Una decisin es contestacin a una interrogante donde los sucesos asu alrededor tienen tanta incertidumbre que la respuesta no resulta obvia y cuyas consecuencias pueden ser determinantes para un proyecto si no se acta adecuadamente. Por otro lado es importante decir que las metodologas expuestas en este documento han ayudado a resolver problemas de diversas reas del conocimiento, la valuacin es una de ellas, y muchas de las aplicaciones aqu desarrolladas han demostrado que proveen bases para lograr un anlisis integrado y objetivo de los problemas que se presentan en esta materia. La caracterstica distintiva de estas tcnicas es la necesidad de expandir los puntos de vista para tomar una actitud ms crtica e interrogadora en los dictmenes de valor; adems, estimulan el pensamiento objetivo, en parte porque hacen nfasis en conceptos amplios, y tambin porque la naturaleza de los modelos y de las tcnicas limita la influencia de las preferencias personales. Por otro lado, tambin permiten encontrar soluciones creativas y adecuadas los problemas del campo de la valuacin, ayudando a identificar las partes crticas de stos y suministrando as una base slida de carcter cualitativo y cuantitativo para orientar el juicio del tomador de decisiones, disminuyendo el esfuerzo y el
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tiempo de anlisis para intensificar el potencial de su actividad en un sentido ms racional. Como es sabido, el tomador de decisiones debe medir para poder comparar, es decir, para efectos de evaluacin surge la necesidad de valuar, y puede afirmarse quetomar decisiones es una habilidad clave de las personas, quienes las debern tomar cuando exista un problema que requiera una solucin; para ello debern contar frecuentemente con el conocimiento del valor, expresado en trminos econmicos, de proyectos o negocios, as como de los bienes y derechos involucrados enellos. Un problema, en trminos conceptuales, ser entendido como la diferencia que existe entre un estado real y otro que es deseado, y una decisin ser asumida como lacontestacin a una interrogante cuyos sucesos asu alrededor tienen tanta incertidumbre que la respuesta no resulta obvia. Con ese sentido podemos afirmar que, algunasveces lasdecisiones sefundamentan en razonamientos oen anlisis sencillos, pero muchas otras dependen de una combinacin de experiencia general, juicio, especulacin e incertidumbre, donde siempre existe el riesgo de que una decisin tomada en determinado momento no sea tan buena como otra que se tome posteriormente; por esta razn, los tomadores de decisiones buscan herramientas que ofrezcan soluciones nuevas, eficaces y ms eficientes para aquellos problemas que seconsideran de rutinay repetitivos. Para tomar una decisin, los individuos primeramente establecen variables y parmetros de comparacin con base en sus conveniencias, preferencias y gustos;despus, a partirde los"valores"asignados a los parmetros, o calculados para las variables, se selecciona el mejor elemento de un posible conjunto de soluciones mediante un proceso iterativo de comparacin, elcual confronta a cada una de ellas con todas las dems. Este proceso puede entenderse como un ciclo quesedesarrollajunto con el paso deltiempo, cuyo esquema eselsiguiente:
I PROCESO |
TOMA DE DECISIN
Cada elemento del posible conjunto de soluciones recibe el nombre de "alternativa", de donde aquella que aporte los mayores beneficios, o bien, los menores perjuicios, se llamar "opcin". Puede existir el caso que ms de una alternativa aporte altomador de decisiones los mismos beneficios o perjuicios, por loque ser posible queen unconjunto dealternativas exista msde unaopcin.
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En ese sentido, para encontrar la opcin buscada en un momento dado, los analistas y tomadores de decisiones se apoyan fundamentalmente en procedimientos tales como la valuacin, tcnica que es motivo del desarrollo del presente documento. Se considera que la problemtica planteada puede ser enfrentada mediante la aplicacin del conocimiento adquirido en los temas especficos de Anlisis de Costos, Contabilidad y Finanzas, Introduccin a la Valuacin, Economa Administrativa,Administracin de Finanzas yValuacin de Negocios Inmobiliarios.
VALUACIN:TCNICA O DISCIPLINA
Definitivamente no existe un slo mtodo apto para el progreso de cualquiera de las ramas del conocimiento humano, se emplean varios mtodos, sustentados principalmente en el mtodo cientfico, del cual se puede decir, sin lugar a dudas, que es una herramienta consistente y sumamente til para identificar si se est hablando de unatcnica ode una disciplina del conocimiento. Elmtodo cientfico, entrminos generales, puede decirse que se integra con la unin de cuatro pasos esenciales para su desarrollo: la observacin, la formulacin de hiptesis, la experimentacin y,finalmente, elpronunciamiento de una leyo unprincipio. La observacin es la etapa que consiste en la realizacin de un diagnstico y el establecimiento de una visin sobre un fenmeno especfico, con lo cual se formular el problema por resolver, base sustantiva para establecer un punto de partida para entender el objeto en estudio. Un diagnstico ser entendido como la descripcin del estado actual del fenmeno en estudio, mientras que una visin ser una descripcin de lo deseado sobre el mismo; y, a travs de estas dos descripciones, puede establecerse una diferencia entrminos cuantitativos, misma que representar el planteamiento de un problema propiamente dicho. Seguidamente, con base en la experiencia acumulada por el conocimiento formal, o bien, en la experiencia emprica, se establecen las teoras con las que, posiblemente, se puede dar una solucin adecuada al problema planteado, es decir, un mecanismo terico o prctico para reducir la diferencia entre el estado real del fenmeno y el estado que se desea alcanzar; con este segundo paso se enuncia una hiptesis, misma que en trminos "a priori" puede establecer una solucin al problema formulado. La hiptesis propondr, adems, la estructura metodolgica oserie de pasos que sedeben satisfacer. Para validar el postulado o postulados que sostenga la hiptesis, se proceder a repetir, de manera controlada, los aspectos del fenmeno sobre los que existe cuestionamiento e integran el planteamiento del problema por resolver, comparando los resultados obtenidos con losostenido por la hiptesis, de manera
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que si la comparacin es positiva, es decir, si se cumple, la hiptesis tendr carcter detesis,encaso contrario, se habr obtenido una anttesis. Cuando un proceso de investigacin, que necesaria y evidentemente debe sustentarse en el mtodo cientfico, logra integrar sistemticamente y de manera suficiente los postulados convertidos en tesis y anttesis en un proceso de "sntesis", establece, por una parte, las condiciones y lineamientos bajo los cuales es posible repetir y explicar un determinado fenmeno, y por otra, formula los mecanismos con los cuales es posible resolver problemas especficos. En ese momento, se dice que se ha conformado una disciplina, misma que tendr fronteras definidas respecto del conocimiento materia de suestudio. Esta aplicacin recursiva del proceso de investigacin establece la perspectiva inductiva del mtodo cientfico, ya que a travs del estudio sistmico de particularidades es posible enunciar la generalidad, no obstante que, una vez integrada lageneralidad,es posible dar respuesta y resolver aspectos particulares. Con base en lo anteriormente sustentado, cuando se hable de valuacin, se debe pensar en sta como una tcnica multidisciplinaria, ya que de ninguna manera establece postulados objetivamente mesurables como lo hace una ciencia o disciplina, tampoco desarrolla metodologas propias para la asignacin de los valores a bienes especficos, sino que recurre al conocimiento desarrollado en otras ramas del conocimiento para lograr su fin; en otras palabras, no genera ni enriquece conocimiento; sin embargo, esta no debe ser razn para desmeritar la actividad valuatoria, por el contrario, su fortaleza radica en el hecho de que se adjunta al quehacer humano como herramienta fundamental para la toma de decisiones en materia de valor. Decimos que la valuacin es una tcnica porque aporta una base metodolgica para asignar un valor econmico a un bien especfico, aunque tambin decimos que es una tcnica multidisciplinaria porque utiliza y combina los conocimientos formulados por otras disciplinas o ciencias. Por su naturaleza social y econmica, podramos decir que la valuacin es una tcnica tica profesional, con normas y metodologas definidas y adaptables, encargada de indagar, analizar y seleccionar lasvariables objetivas ysubjetivas que influyen en ladeterminacin del valor. De hecho, puede decirse tambin que lavaluacin es una de las ramas y tcnicas que emplea la Investigacin de Operaciones, ya que utiliza de manera combinada, pero ordenada, conceptos de probabilidad, de estadstica, de matemtica financiera, de simulacin, de teora de decisiones, de evaluacin de proyectos, de la economa, de normas jurdicas y de la tica primordialmente. Estos aspectos son losque ledan a lavaluacin sucarcter multidisciplinario. Habiendo citado en el prrafo anterior a la "Investigacin de Operaciones" ser necesario explicar que sta en una ciencia multidisciplinaria que tiene sus orgenes durante la segunda Guerra Mundial, cuando un grupo de cientficos fue comisionado por el gobierno ingls para idear recomendaciones que mejoraran las
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estrategias militares (inteligencia, administracin, servicios de operacin, cuerpos deseales,transportes, logstica,etc.). Esta actividad fue denominada por los britnicos "Investigacin de Operaciones", debido a que los primeros estudios fueron dedicados a operar el radar y estudiar susposibles aplicaciones, sustentados enaplicaciones detipo matemtico. Despus de la guerra, algunas compaas experimentaron con este tipo de investigacin y encontraron su aplicabilidad a problemas de administracin de negocios; desde entonces se ha logrado una base de accin dentro del campo industrial. Sin embargo, ha surgido mucha confusin al tratar de identificar el nombre "Investigacin de Operaciones" con tcnicas especiales, o al hacer distinciones rgidas entre la Investigacin de Operaciones y otras actividades al servicio del ejecutivo como la contabilidad, la estadstica y la ingeniera, aunque conesta ltima lasdiferencias son mssutiles. El primer punto en consideracin es que la Investigacin de Operaciones es exactamente lo que su nombre indica, una investigacin en las operaciones; sin embargo, representa un punto devista particular en las mismas y, ms importante, untipo particular de investigacin. Las operaciones se consideran como un sistema, donde el objetivo del estudio no es analizar el equipo utilizado, ni la moral de los participantes, ni las propiedades fsicas del producto; sino la combinacin de todas esas caractersticas como un proceso econmico. A travs de los aos se han desarrollado tcnicas experimentales y anlisis matemticos para utilizarlos como herramientas en el desarrollo de este tipo de actividad. La aplicacin de esta posicin cientfica y de las tcnicas asociadas al estudio de las operaciones, ya sean de negocios, gubernamentales, o militares,es lo que se conoce con el nombre de Investigacin de Operaciones, la cual resulta ser, alfinal de cuentas, una ciencia multidisciplinaria dirigida hacia la investigacin orientada. Como es sabido, algunas veces las decisiones se basan en anlisis y razonamientos sencillos, pero muchas otras dependen de una combinacin de experiencia general,juicio, especulacin e incertidumbre, donde siempre existe el riesgo de que una decisin tomada en determinado momento no sea tan buena como una que se tome posteriormente. Por esta razn, los tomadores de decisiones buscan herramientas que ofrezcan soluciones nuevas, eficaces y ms eficientes, para aquellos problemas que seconsideran de rutinay repetitivos. En ese sentido, la Investigacin de Operaciones haayudado a resolver problemas variables a travs de sus diversas ramas, como dirigir a vendedores adecuadamente hacia los compradores en el momento preciso, distribuir el presupuesto de publicidad de la manera ms efectiva, establecer sistemas justos de comisiones, mejorar las polticas de abastecimiento y control de inventarios,
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planear la produccin a un costo mnimo, definir las relaciones detrabajo y capital necesario para una nueva operacin, determinar la capacidad ptima de unidades productivas, establecer planes para eldesarrollo urbano de las ciudades, implantar estrategias de precios en situaciones de gran competencia, aevaluar proyectos de inversin directa, a analizar portafolios de inversin y, por supuesto, a asignar valores con fines de toma de decisiones a derechos y a bienes muebles e inmuebles, entre otras aplicaciones ms,sujetndose siempre alanlisis lgico ya la metodologa que ha caracterizado eltrabajo de investigacin y que es lo que se conoce como "mtodo cientfico".
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CAPTULO II
MARCO TERICO MULTIDISCIPLINARIO PARA LA VALUACIN DE NEGOCIOS ElementosdeEstadsticaDescriptiva
Anlisis deMuestras Aleatorias
El resultado de un experimento estadstico puede registrarse como un valor numrico o como una representacin descriptiva, y es por eso que la estadstica se interesa principalmente por el anlisis de datos numricos. En un estudio particular, el nmero de posibles observaciones puede ser pequeo, grande pero finito, o bien infinito. Siempre quetrabajemos en el muestreo, debemos contar con unplan preciso para delimitar el tamao de la muestra que deseamos extraer de una poblacin para cumplir con los objetivos de la investigacin. Un error muy comn consiste en pensar que una muestra debe ser grande para que realmente sea representativa de la poblacin, pero quiz esto no suministre informacin adecuada sobre el parmetro en cuestin; sin embargo, s mermar en mucho los recursos econmicos que seempleen para llevar acaboesta actividad La totalidad de las observaciones que interesan, sea su nmero finito o infinito, constituye lo que se llama una "poblacin"; esta palabra considera las observaciones acerca de algo de inters,ya sean grupos de personas, animales u objetos, y el nmero de observaciones en la poblacin se define como el tamao desta. En otros trminos, se llamar poblacin al conjunto formado por la totalidad de resultados obtenidos, o posibles, al realizar unexperimento cualquiera. Como ejemplo de una poblacin de tamao finito podemos citar, entre otros, los nmeros de los naipes de la baraja, las estaturas de los residentes de una ciudad y las longitudes de los peces atrapados en un lago. El experimento de lanzar dados, las observaciones obtenidas al medir la presin atmosfrica todos losdas, desde el pasado remoto hasta el futuro, otodas las mediciones de la profundidad de un lago en cualquier punto concebible, sonejemplos de poblaciones de tamao infinito.Algunas poblaciones finitas son tan grandes, que en teora se supone que son infinitas. En el campo de la inferencia estadstica, interesa lograr conclusiones concernientes a una poblacin cuando es imposible o imprctico observar el conjunto total que forma a la poblacin, y es por eso que se depende de un
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subconjunto de sta para poder realizar estudios relativos a la misma. Esto ha conducido aldesarrollo de lateora del muestreo. A los datos obtenidos al realizar un experimento determinado nmero de veces se le conocer como "muestra de la poblacin", por lo que una muestra ser entendida como un subconjunto de su poblacin, y para que sean vlidas las inferencias que se realicen se deben obtener "muestras representativas" de la citadapoblacin. Con frecuencia, al elegir una muestra se seleccionan los elementos que se consideran ms convenientes de la poblacin; pero tal procedimiento puede conducir a inferencias errneas. Los procedimientos de muestreo que generan inferencias que sobrestimen o subestimen de manera consistente algunas caractersticas de lapoblacin reciben el nombrede"sesgados". Para eliminar cualquier posibilidad de sesgo en el procedimiento de muestreo, es deseable recurrir al manejo de "muestras aleatorias", las cuales se seleccionan de modo independiente y al azar, cuyo principal objeto es presentar informacin representativa acerca de los parmetros de la poblacin que son desconocidos. Para analizar caractersticas especficas de una muestra aleatoria, misma que se considerar representativa de una poblacin, se emplearn los parmetros conocidos como estadsticos, mismos que reciben tambin el nombre de "medidas detendencia central". Un estadstico o medida detendencia central ser cualquier funcin (expresin matemtica) que involucre a las variables aleatorias que constituyen una muestra aleatoria. Los estadsticos ms comunes utilizados para determinar el punto medio de un conjunto dedatos,dispuestos en orden de magnitud,son la media, lamediana yla moda. SiX-i,X2, ...,Xn constituyen una muestra aleatoria detamao "n", donde cada una de ellas tiene la misma probabilidad de ocurrencia, entonces la "media muestral" sedefine conel estadstico:
1n
n =1
y en caso de que cada una de estas variables posea su propia y respectiva probabilidad de ocurrencia, elestadstico de la media muestralser:
KU = X P ( X )
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MaestraenValuacinBgfcbili*a E**ttrial I I I I I r*~ |~T| Tesis AnlisisyValuMJPde usPro^MMparahaeal(aal|(|gjin Neycio InffSbiliancneSegujHResidencia l up ProJbaMparalaealfaci^gjn Neycio InffwiliancneSegujBRe
rtJaE&hltnall
I fl
f"1
InstitutoTecnolgicodelaConstruccin JuanFrancisco GonzlezLucero
Si Xi, X2 Xn constituyen una muestra aleatoria de tamao "n",dispuesta en orden creciente de magnitud,entonces la"mediana de la muestra"sedefine conel estadstico siguiente: Tlx ::zX(n+i)/2si"n"es impar,y m x = Va(Xn/2 + x (n/ 2) + i) si"n"es par. Si Xi, X2, ..., Xn,que no son necesariamente diferentes, constituyen una muestra aleatoria detamao "n", entonces la "moda muestral"es elvalor de la observacin que ocurre ms a menudo o con la mayor frecuencia. La moda ser referida con la letra "Mx", la cul puede no existir ycuando existe no es necesariamente nica. De lastres medidas detendencia centraldefinidas anteriormente, ser lamedia en laque centraremos nuestra atencin,pues servir para definir otras caractersticas de ndole estadstica que referir la dispersin que existe de los datos mustrales respecto de su media. Esta informacin que es referida recibe el nombre de momento de orden "k" con respecto a la media; el cul, cuando los valores de la muestra tienen la misma probabilidad de ocurrencia, es definido de la siguiente manera: mkx=-(Xi-^)k
n 1=1
pero cuando los valores de dicha muestra poseen distintas probabilidades de ocurrencia, laexpresin aplicable ser: mkx=;P(Xi)(x,-^)k En lo sucesivo, ser el momento de orden dos con respecto a la media el que nos interesar, el cul ser denominado como varianza de la muestra yse determinar con la siguiente expresin cuando exista la misma probabilidad de ocurrencia en losvalores de la muestra:
^=-E(Xi-^)2
n M y como se ha venido sealando, en caso de que los valores que integran la muestra tengan distinta probabilidad de ocurrencia, la expresin anterior ser modificada del siguiente modo:
^-EPWiXi-Hx) 2
=1
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A la raz cuadrada de la varianza se le conocer con el nombre de desviacin estndar, misma que seexpresar de laforma siguiente:
- / 2x1/2
Adicionalmente es posible determinar de una manera relativa o porcentual la dispersin de los datos analizados en una muestra con respecto de su media, la cual se fundamenta en la determinacin de un ndice conocido como "coeficiente devariacin",mismo que guarda lasiguiente equivalencia:
v --!X
No obstante, existe una cuarta medida de dispersin que no depende de la media de la muestra, sta recibe el nombre de "rango de la muestra aleatoria". SiXi,X2, ..., Xn son elementos de una muestra aleatoria, el rango se define como Xn- X1, donde Xn y X^ son, respectivamente, las observaciones mayor y menor de la muestra.
Validacin de Muestras con Media Poblacional Estimada

Al conocer una media muestral y la desviacin estndar correspondiente, es posible aplicar la distribucin normal a la delimitacin del nivel confianza que nos brindar. La frmula con que se calcula el tamao necesario de la muestra para estimar lamedia de la poblacin es:
n=-*donde: n: Tamao de lamuestra. Z: Nmero de unidades de desviacin estndar en la distribucin normal que producir el niveldeseado de confianza, ax: Desviacin estndar de la poblacin (conocida o estimada a partir de estudios anteriores). Ex: Error, o diferencia mxima entre la media muestra y la media de la poblacin quese est dispuesto aaceptar enel nivelde confianza fijado. La mayor dificultad al determinar el tamao de la muestra necesaria para estimar la media de la poblacin consiste en calcular la desviacin estndar de la poblacin; despus de todo, si tuviramos un conocimiento completo sobre la poblacin, no habra necesidad de realizar una investigacin sobre sus parmetros estadsticos. Si no podemos confiar en los trabajos anteriores, para calcular la
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desviacin estndar de la poblacin, las alternativas incluyen eljuicio o el empleo deestudios exploratorios con muestras pequeas para conocer su valor. Si lo preferimos, podemos abordar este mismo tipo de problema desde el punto de vista del "error permisible relativo" en vez del "error absoluto". En este caso la desviacin estndar "a" y el error permisible "E" se expresan en funcin de su porcentaje de la media verdadera de la poblacin connotada como "\x". La ecuacin ms apropiada en este caso se parece a la que acabamos de presentar yser:
Vv
n = Z2
o bien:
Z2v
donde: n: Tamao de lamuestra. Z: Nmero de unidades de desviacin estndar en la distribucin normal que producir el niveldeseado de confianza, a: Desviacin estndar de la poblacin (conocida o estimada a partir de estudios anteriores), jj,: Media de lapoblacin, v: Coeficiente devariacin. E: Error, o diferencia mxima entre la media muestra y la media de la poblacin queest dispuestos aaceptar en el niveldeconfianza que hemos indicado, e: Error relativo entre la media de la muestra y la media de la media poblacional. Elvalor que corresponde a lavariable aleatoria "Z"se determinar de acuerdo con el grado de confianza que convenga aplicar al caso, a travs del siguiente despeje:
Z=
ne
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A continuacin, en la Tabla 2.2, se refieren los valores de la variable aleatoria "Z" con diferentes niveles de confianza quevan del90 al99%:
VALOR NIVEL DE CONFIANZA ph) APLICABLEDE

iy i*
90 91 92 93 94 95 96 97 98 99
1.645* 1.695 1.750 1.810 1.880 1.960 2.055 2.170 2.330 2.575
Tabla 2.2 Relacin del nivel deconfianza ydel parmetro "Z"
Clculo delValor Esperado en una Poblacin

Para calcular el valor esperado en la poblacin, teniendo como base los datos obtenidos del anlisis de su muestra, se partir de la suposicin que dicha poblacin, y nruestra, presentan un comportamiento con distribucin beta, cuya expresin generales:
f(VE) = k(VE- V min ) a(Vmax- VE)Y,

siendo "k", "a" y "y" funciones de los tres valores representativos de la muestra, esto es, el valor mnimo, el valor medio y el valor mximo, representados como "Vmin", "V" y "Vmax" respectivamente. Para igualar la densidad de esta funcin de distribucin a uno, se comenzar por hacer que el recorrido valga la unidad, esto es:
max min "" ' >
y haciendo uncambio de variable:
V -V
y E
min
~V
max
-V
mm
La moda ovalor normal vendr dada entonces porlasiguiente expresin:
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V-V
m= V
max
-V
min
mm
Introduciendoahoralasfunciones"a"y"y", te'65 que: a = V - Vmin Y= V I T i a x - V seobtieneparalamodalaexpresin: m= a a +y Lavarianzade"x"estardadaporlasiguientefrmula:

CT
(a+1)(y+1) (a+Y+2) 2 (a+y+3)
y admitiendo lahiptesis simplificativa de que la desviacin tpica oestndar"ax" esigualalasextapartedelrecorrido: (V

_ \
max
-V )
mm/
6 1
Yseobtieneque: (a+1)(V+1) (a +Y+2) 2 (a+y+3)
=
Ahora,considerandoelvalor"m"obtenidoparalamoda,resultalaecuacincbica mostradaenseguida: a 3 + (36m 2- 36m 2 + 7m)a 2 - 20m 2 a - 24m 3 = 0 Sabiendoqueelvalormediode"x"vienedadoporlaexpresin: _. a +1 E(x) = * ' a+y+2
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y conociendo los valores de "Vmn","V"y "Vmax", mismos que corresponden ai valor mnimo, al valor medio y al valor mximo, como ya se mencion, se puede determinar elvalor de"E(x)"mediante laaplicacin de laecuacin siguiente: w _ V m n + 4 V + Vmax 6 Sin embargo, este procedimiento supone la resolucin de la ecuacin cbica expuesta, pero si para distintos valores de "m"obtenemos los correspondientes de "a", posteriormente, en funcin de stos los de "E(x)", y los llevamos a un grfico, cuyos ejes representen valores de "m"y"E(x)",se apreciar que lafuncin que los relaciona es prcticamente "lineal",pudindolo sustituir por larecta: _, 4 m +1 E(x) = v ' 6 Sustituyendo en esta expresin el valor de "m"ya expuesto, e igualando al valor de"E(x)"dado por lafrmula: E(x)= V - V m,n V
max
-V
min
Se llega al resultado ya expuesto, por lo que, en concreto, las expresiones aplicables sern las siguientes: w
W
V m n + 4 V + Vmax
min max
(V
_ V max
6 -V
)
mm /
donde: VE: Valor esperado aplicable. Vmjn: Valor mnimo de lamuestra. V: Valor medio opromedio. Vmax: Valor mximo. ax: Desviacin estndar otpica delvalor esperado.
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Elementos deEconoma
InflacinyPrdidadelPoderAdquisitivo
Entrminos conceptuales macroeconmicos, la inflacin eselaumento medido en trminos porcentuales del nivel agregado de precios entre dos fechas determinadas en un mercado general, o bien, de bienes especficos; si por el contrario, entre dichas fechas correspondiera una disminucin en lugar de un aumento, se dir que ocurri deflacin. El nivel agregado de precios es la media de los precios de los bienes y/o servicios de la economa en relacin con una fecha basedada. Es importante notar que la definicin de inflacin o deflacin, segn proceda, es relacionada con el precio y no con el valor, ya que si en trminos de intercambio de bienes existiera aumento o disminucin, se dir que existe plusvala (utilidad) o minusvala (prdida) correspondientemente. Como ya fue explicado, los precios de mercado estn ligados con la oferta y la demanda y, consecuentemente, la inflacin o deflacin depender de las reacciones del mercado ante los cambios en laoferta y lademanda. Cuando en una economa se presenta inflacin continua combinada con recesin o estancamiento de la actividad econmica durante un periodo determinado, a dicho periodo se le llama "estanflacin", situacin que es frecuentemente vista en economas detipo emergente. Se mencion que la inflacin es medida como un porcentaje, misma que tiene como consecuencia inherente la prdida del poder adquisitivo, concepto tambin macroeconmico que se define como la cantidad porcentual de bienes o servicios que una unidad monetaria deja de adquirir. Debe entenderse que la inflacin y la prdida del poder adquisitivo son conceptos diferentes, la primera tiene como consecuencia la segunda, por lo que de ningn modo les corresponder el mismo valor porcentual como medida de cada una de ellas.Como ejemplo,obsrvese lafigura siguiente:
ti t2
D
1 u.v. 1 u.m.
zO
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1 u.v.
1 u.m.
Esquema explicativo del concepto "prdida del poder adquisitivo"
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En la figura anterior, en una primera fecha (ti) existe una debida correspondencia entre una unidad monetaria (moneda) y una unidad de valor (cantidad determinada de bienes y/o servicios), pero en otra posterior (ta), el incremento en los precios hace que la misma unidad monetaria no pueda adquirir la unidad de valor que ha sufrido un incremento debido al alza de los precios en el mercado, alza que es denominada "inflacin"y es expresada en trminos porcentuales (Ti). Surgen entonces dos preguntas: qu nueva porcin de bienes y/o servicios adquiere en la segunda fecha la unidad monetaria? y, cunto deja de adquirir dicha unidad monetaria? Se sabe que ahora el 100% de los bienes y/o servicios son ahora la unidad de valor ms la tasa inflacionaria (Ti), la porcin de estos bienes y/o servicios que adquiere la unidad monetaria se determinar planteando, en trminos aritmticos, una relacin directa detres parmetros, es decir: P=1/(1+Ti); consecuentemente, la cantidad porcentual de bienes y/o servicios que se dejan de adquirir ser ladiferencia de "P"con la unidad porcentual,osea: PPA=1 -1/(1+T|). Reduciendo la expresin anterior, puedt afirmarse que la prdida del poder adquisitivo (PPA) de la moneda es funcin de la tasa inflacionaria (Ti), misma que guarda lasiguiente equivalencia:
PPA = T|/(1+T,) Tasa deCrecimiento Real del Patrimonio

Con base en lo expuesto en el punto inmediato anterior, surge ahora la interrogante lustrada en la figura mostrada a continuacin: si se considera que, adems de existir inflacin, la unidad monetaria es invertida en la fecha "ti" y produce para la segunda fecha ' V un beneficio agregado, medido en trminos porcentuales "i" (tasa efectiva del periodo definido entre las dos fechas), que hace a dicha unidad monetaria ms grande, en qu proporcin es mayor o menor la nueva unidad monetaria respecto de la nueva unidad de valor?
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ti
D
1 u.v.
o D
1u.m.
t2
1 u.m.
Esquema explicativo del concepto "tasa decrecimiento realdel patrimonio" Para contestar esta pregunta debe medirse la proporcin de cambio de la nueva unidad monetaria respecto de la nueva unidad de valor y, consecuentemente, la tasa de crecimiento real del patrimonio (unidad monetaria) corresponder a la diferenciadeesta proporcin decambio con la unidad,a saber: 1+TR = (1+i)/((1+Ti) TR = { ( 1 + ) / ( ( 1 + T ) } - 1 . A esta relacin que vincula el rendimiento efectivo de un determinado periodo y a la inflacin ocurrida dentro del mismo a travs del concepto de la tasa de crecimiento realdel patrimonio so lesueledenominar "efectode Fisher". Por ejemplo, si la inflacin de un periodo fuera del 14% y la tasa efectiva del mismo que gana una inversin fuera del 19%,de ninguna manera deber decirse que la tasa de crecimiento real del patrimonio fue del 5% (19%-14%); esto sera falso. Dichatasa sera equivalente al4.39%:
TR ={(1 +0.19)/(1 +0.14)}-1 TR =0.043854.39%.

Pero, qu pasara si la tasa inflacionaria fuera mayor que la tasa efectiva? Supngase que los valores de estas tasas fueran 2 1 %y 16% respectivamente. Entonces latasa real sera negativa,a saber:
TR ={(1 +0.16)7(1 +0.21)}-1 TR =-0.04132-4.13%.

Est situacin resulta lgica de pensar si se toma en cuenta que la media del cambio en el nivel agregado de precios fuera mayor que los rendimientos otorgados por las inversiones, es decir, no solamente habra prdida del poder adquisitivo como consecuencia inherentede la inflacin,sino que adems existira una disminucin real en el patrimonio. Casos como el descrito suelen verse frecuentemente eneconomas detipoemergente.
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ElementosdeContabilidad Financiera
Antecedentes y Principios
Durante el siglo XV se gestaron las bases de la contabilidad; en esa poca, un monje llamado Luca Pacc/o//formaliz un esquema rudimentario para registrar las operaciones mercantiles que realizaba la congregacin de la cual formaba parte. La aportacin de Luca Paccioli a la contabilidad consisti en recopilar los usos y costumbres de los comerciantes de Genova y Venecia en su libro "Summa", publicado en 1494, donde habla de la contabilidad por partida doble (cargo y abono) entre otrasvaliosas contribuciones. La contabilidad es una tcnica empleada para producir, sistemtica y estructuradamente, informacin de orden cuantitativo respecto las transacciones que realiza una entidad econmica (persona fsica o persona moral); dicha informacin es expresada en unidades monetarias corrientes y registrada con el objeto de facilitar la toma de decisiones a los interesados en relacin con dicha entidad econmica. Podemos decir entonces que es un medio con el cual se puede medir la situacin financiera de la entidad en un momento determinado, pero para comparar situaciones especficas correspondientes a distintos puntos del tiempo habr que utilizar conceptos de la matemtica financiera y anlisis de inversiones, los cuales se abordarn ms adelante. Sin embargo, la contabilidad integra tres objetivos generales: 1. Proporcionar informacin til para las actuales y prospectivas inversiones que deban realizarse. 2. Preparar informacin que ayude a los usuarios a determinar los montos, la oportunidad y la incertidumbre de los proyectos asociados con la realizacin de inversiones dentro de laentidad econmica. 3. Informar acerca de los recursos de una entidad econmica, los derechos sobre de stos, los efectos de las transacciones y los acontecimientos que cambian esos recursos y los derechos sobre aquellos. Al reconocer a la contabilidad como el idioma de los negocios y como medio para facilitar informacin financiera a las entidades econmicas, al gobierno, a particulares y a otros grupos, surgi como consecuencia la necesidad de establecer normas que aseguren la confiabilidad y la comparabilidad en la informacin contable. Estas normas se conocen como "Principios de Contabilidad" que, en el caso especfico de Mxico, son emitidos por el Instituto Mexicano de Contadores Pblicos (IMCP) a travs de la Comisin de Principios de Contabilidad.
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Los Principios de Contabilidad son un conjunto de postulados generalmente aceptados que norman el ejercicio profesional de la contadura pblica. Se considera que, en general, son aceptados porque han operado con efectividad en la prctica y han sido aceptados por todos los contadores, de hecho, son los medios atravs de los cuales la profesin contable se asegura que la informacin financiera cumpla con lascaractersticas deseadas. Los principios bsicos en que se sustenta una tcnica, como la contable, tiene su origen en principios con una connotacin ms amplia; Con esto se quiere decir que tales principios pudieran ser de aplicacin a todas las esferas de la vida. En este caso, los principios de contabilidad generalmente aceptados estn estructurados en conceptos bsicos alrededor detres reas: a) Principios que identifican y delimitan al ente econmico o negocio del cual se pretende informar. b) Principios que definen la base para cuantificar las operaciones del negocio, es decir, para llevar a cabo el registro. c) Principios que hacen referencia a la presentacin de informacin financiera de las organizaciones. Los principios que identifican ydelimitan alente sontres, a saber: 1. Entidad. Este principio postula la identificacin de la entidad econmica como un ente independiente en su contabilidad, tanto de sus accionistas o propietarios, de sus acreedores o deudores, como de otras entidades econmicas. El objetivo de este principio es evitar la mezcla en las operaciones econmicas que celebre la entidad econmica con alguna otra organizacin o individuo. 2. Realizacin. Cuantifica las operaciones econmicas que realiza una entidad econmica, tanto con otros entes econmicos, como los ocurridos por transformaciones internas o por eventos econmicos externos que afectan a la entidad, es decir, la contabilidad cuantifica en trminos monetarios las operaciones que realiza una entidad con otros participantes en laactividad econmica y ciertos eventos econmicos que laafectan. 3. Periodo contable. Divide la vida econmica de la entidad en periodos predeterminados para conocer los resultados de cada uno de stos de manera independiente a su continuidad como institucin. Implica dividir las actividades econmicas de laentidad econmica en periodos tales cmo un mes, untrimestre ounao,porejemplo. Los tres principios que definen la base para cuantificar las operaciones del negocio son:
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1. Valor histrico original. Este principio establece que los bienes y derechos deben registrarse con su costo de adquisicin o fabricacin; sin embargo, admite que stas cifras deben modificarse en caso de que ocurran eventos posteriores que les hagan perder su significado, aplicando mtodos de ajuste en forma sistemtica que preserven la imparcialidad y objetividad de la informacin contable. 2. Negocio en marcha. Presupone la permanencia de la entidad en el mercado perpetuamente, excepto el caso de entes en liquidacin. Permite suponer, salvo prueba en contrario, que la entidad econmica seguir operando por tiempo indefinido, debido aeso no resulta vlido usar valores de liquidacin alcuantificar sus recursos y obligaciones. 3. Partida doble o dualidad econmica. Este es, quiz, el ms importante de la contabilidad; es un principio fundamental que implica que toda transaccin de la entidad debe registrarse mostrando el efecto sobre los activos, pasivos y/ocapital. Por ltimo, los principios que hacen referencia a la presentacin de la informacin financiera de las organizaciones tambin sontres: 1. Revelacin suficiente. Considera el hecho de que los estados financieros v deben ser claros y comprensibles parajuzgar los resultados de operacin y la situacin financiera de la entidad. Por este motivo, los estados financieros estarn acompaados de notas aclaratorias que informarn sobre el procedimiento seguido para laelaboracin de los mismos. 2. Importancia relativa. Propone que en la elaboracin de la informacin financiera se debe equilibrar el detalle y mutiplicidad de los datos con los requisitos de utilidad yfinalidad de lainformacin. 3. Consistencia. Establece que los principios y reglas con las cuales se obtuvo la informacin contable deben continuar aplicndose permanentemente para facilitar su comparacin. Asimismo establece que cuando exista algn cambio, ste se justifique y se anote el efecto que produce en las cifras contables. Como puede apreciarse, los principios de contabilidad son de gran relevancia en la prctica, debido aque son un medio til para generar informacin en apoyo a la toma de decisiones, asegurando con ello una informacin contable de calidad; no obstante, como es de entenderse, en cada tipo de negocio existen intereses distintos, lgicamente ser necesario preparar y presentar diferentes tipos de informacin que satisfagan tales necesidades. La contabilidad, al adecuarse para fines especficos, adopta facetas que a continuacin se listan enforma enunciativa pero nolimitativa:
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a) Contabilidad Financiera. Su objetivo es presentar informacin financiera de propsito general para audiencia y usos externos. b) ContabilidadAdministrativa. Esta orientada aluso estrictamente interno. c) Contabilidad de Costos. Permite conocer el costo de produccin de los bienesy/o servicios que ganar laentidad ascomo su precio deventa. d) Contabilidad Fiscal. Incluye el registro y preparacin de informes para su presentacin y pagos de impuestos. e) Contabilidad Gubernamental. Incluye la contabilidad llevada por la entidad econmica del sector pblico de manera interna as como tambin todas las actividades del pas incluyendo sus ingresos ysusgastos.
Es fundamental decir que la funcin prctica de la contabilidad financiera est orientada a presentar la informacin de la entidad mediante cuatro formas bsicas denominadas "Estados Financieros", mismos queson: a) b) c) d) Estados de situacin financiera. Estados de resultados deoperacin. Estados de cambios en lasituacinfinanciera. Estados de cambios en la inversin de los propietarios.
Para los efectos pretendidos por el presente texto, solamente sern referidos los primeros tres expuestos, ya que son los que resultan tener importancia para fines de valuacin. El primero de ellos refiere al denominado "Balance General" y tiene la siguiente estructura general,donde lasuma de lascuentasdelactivodeber ser equivalente a lasuma de lasde pasivo ycapital: Activo circulante
ms
Activo fijo
ms
Activo diferido'
igual
Suma del activo Pasivo acorto plazo

ms
Pasivo a largo plazo

ms
Capital social
ms
Resultado del ejercicio

ms
Resultado de ejercicios anteriores

igual
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Suma del pasivo v capital El segundo de los estados, denominado "Estado de Resultados" o "Estado de Prdidas yGanancias"seguir elplanteamiento acontinuacin enunciado: Ventas
menos
Devoluciones sobre ventas

menos
Rebajas sobre ventas

igual
Ventas netas
menos
Inventario inicial
menos
Compras
ms
Devoluciones sobre compras

ms
Rebajas sobre compras

ms
Inventario final
igual
Utilidad Bruta
menos
Gastos de venta
igual
Utilidad sobre ventas

menos
Gastos de administracin
igual
Utilidad mercantil
menos
Gastos operativos
igual
Utilidad operativa
menos
Gastos financieros
ms
Productos financieros
igual
Utilidad financiera
menos
Otros gastos
ms
Otros productos
igual
Utilidad antes de impuestos

menos
Impuesto sobre la renta (ISR)

menos
Impuesto alactivo fijo (IMPAC)

menos
Impuesto sobre nminas (ISN)

menos
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Impuestos sobre adquisicin de activos (ISAAC)

menos
Cuotas patronales al IMSS

menos
Cuotas patronales al INFONAVIT

menos
Cuotas patronales al Sistema deAhorro parael Retiro (SAR)

igual
Utilidad para reparto

menos
Participacin a lostrabajadores sobre utilidades (PTU)

igual
Utilidad o Prdida Neta Cabe sealar que las cantidades de las cuentas "inventario inicial", "compras", "devoluciones sobre compras", "rebajas sobre compras"e "inventario final" pueden ser sustituidas por la cantidad contenida en cuenta "costo de lo vendido", la cual se restar de las "ventas netas" para obtener la "utilidad bruta". Esta sustitucin es posible realizarla dado que seestablece que: Inventario inicial
ms
Compras
menos
Devoluciones sobre compras

menos
Rebajas sobre compras

menos
Inventario final
igual
Costode lovendido Finalmente, el tercero de los estados citados, el "Estado de Cambios en la Situacin Financiera de la Entidad",se integra con lasiguienteestructura bsica: Orgenes ofuentes: Utilidad neta del ejercicio
ms
Depreciaciones del periodo

ms
Amortizaciones del periodo

ms
Aportaciones de capital
ms
Financiamiento
igual
Suma de los orgenes ofuentes
Destinos o aplicaciones: Prdida neta del ejercicio
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ms
Inversin en activo fijo

ms
Otras inversiones imprevistas

ms
Pago de pasivo acorto plazo

igual
Suma de los destinos o aplicaciones Estos tres estados financieros sern aplicados ms adelante para fines valuatorios, en elapartado correspondiente alanlisis de inversiones.
Elementos de Matemtica Financiera

Los movimientos econmicos existentes en la sociedad en general han creado desde hace mucho tiempo el concepto de prstamo o "mutuo". Un prstamo es la facilitacin que una persona con excedentes de recursos econmicos hace a otra para quien esos recursos son escasos, a cambio de la reintegracin deese mismo recurso econmico ms un "inters"en un momento posterior. El "inters" es la cantidad o cuanta monetaria que se debe pagar, en el momento establecido, por el uso del recurso econmico ajeno referido, sin menoscabo de su reintegracin aquien lo prest.A este recurso econmico prestado se le denomina "suerte principal". Como es lgico de pensar, un prstamo es regido por usos y costumbres de ndole comercial, por lo que ser necesario definir fundamentos que servirn de principio para eldesarrollo de la"teora del inters"yde la"teora del descuento". Se comenzar por denominar al recurso econmico prestado como "suerte principal"; se llamar "plazo" al tiempo total en que debe ser reintegrado el prstamo y su inters generado, y "periodo" al tiempo que transcurre entre la aplicacin de un inters y otro. Debetenerse presente que el plazoy el periodo no necesariamente son equivalentes, es ms, puede decirse que el plazo es el conjunto de periodos que transcurren para la reintegracin de la suerte principal y su inters generado. Sin embargo, existen lapsos menores al periodo en que suele calcularse el inters que corresponde para integrarlo a la suerte principal, de tal manera que sta ser mayor la siguiente vez que vuelva a calcularse el inters respectivo. A esta forma de generacin de intereses se le conoce como "inters compuesto", y a los lapsos referidos en esta idea se le conocen como "subperiodos". Habr que entender que un conjunto de subperiodos formar un periodo, y como anteriormente se dijo, un conjunto de periodosformarn elplazo. Paraefectos de nomenclatura, sedesignar acada subperiodo con la literal "m",a cada periodo con la literal "n",y el plazo quedar referido consecuentemente con
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el producto "mn". La suerte principal se denotar con la sigla "Co",y el monto que se debe reintegrar en un momento determinado se entender como "C-i, C2,C3,..., Cmn". el cual ser equivalente a la suerte principal original, ms los intereses generados al momento; lo anterior significa que "m" se variar desde la unidad y hasta el nmero total de subperiodos que tenga cada periodo, y de manera anloga, "n" se variar tambin desde la unidad y hasta el nmero total de periodos quetenga elplazo. Con lo anterior se deduce que, siempre y cuando el inters sea diferente de cero, lascantidades en eltiempo sern diferentes entre s,esdecirque: Co* C1 * C2^ C3^ ...* Cmn, y por esta razn se afirma que un recurso econmico tiene valor en el tiempo, denominando ala cantidad de laextrema izquierda como "valor presente" respecto de los valores a su derecha, y a la cantidad de la extrema derecha como "valor futuro" respecto de losque estn asu izquierda.
Teora del Inters

El inters que se pacta pagar por el prstamo en cada subperiodo se establecer como una proporcin de la suerte principal, es decir, se calcular mediante el producto de la misma por una "tasa" expresada en trminos porcentuales, y denotada como "i"'; con lo cual seobtiene que: I' =Co(i'), y si se desea conocer la "tasa de inters nominal del periodo", entonces bastar con multiplicar el nmero total de subperiodos de cada periodo por latasa de cada subperiodo, es decir: i(m)=mi', donde "m"es el nmero de subperiodos que tiene cada periodo, "i"' es la tasa de inters aplicable en cada subperiodo para el clculo del inters, y la tasa de inters nominal del periodo "i(m)"se conocer simplemente con el nombre de "tasa nominal de inters". Con esto, es posible definir la tasa de inters aplicable en cada subperiodo de la siguiente manera: i' = i (m) / m. Ahora bien, si nos referimos a los montos "Ci, C2, C3, ..., Cmn" indicados anteriormente, estatasatiene lasiguiente equivalencia:
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i' - (Ck+i- Ck)/ Ck, donde el subndice "k" seala el monto de un subperiodo especfico, y variar desde cero, haciendo referencia a la suerte principal, hasta el valor del producto mn . Lateora del inters parte de esta ltima expresin,en la cual latasa de inters es vista como un cociente o razn de cambio de ladiferencia entre el monto siguiente yel anterior, respecto del monto anterior. Ahora se puede deducir otra expresin que calcule el siguiente monto a pagar con fundamento en loanterior de lasiguiente manera: Ck(i') = Ck+i- Ck Ck+i = Ck+ Ck(i') Ck+i = Ck(1 + i') Sin embargo, habr que considerar la idea del inters compuesto introducida anteriormente, pues cuando un inters no es pagado en el subperiodo correspondiente, es costumbre que ste se adicione a la suerte principal; y con este nuevo monto incrementado, se calcular el inters delsiguiente subperiodo. Si esta situacin se repite, aplicando la misma tasa en cada subperiodo, se aplicar la misma mecnica,generalizndola de lasiguiente manera: Ci = Co (1 + i') C 2 = Ci (1 + i') C 2 = Co (1 + i') (1 + i') C2= Co (1 + i')2 C3= Cz (1 + i') C 3 = Co(1 + i')2 (1 + i') Cz =Co (1 + i')3 C4=Ca(1+ i') C4= Co (1 + i')3 (1 + i') C4=Co(1+ i')4 C5= C 4 (1 + i') C5= Co(1 + i')4 (1 + i') C5= Co(1 + i')5
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Instituto Tecnolgico dela Construccin JuanFrancisco Gonzlez Lucero
C k = C ^ (1 + i')
Ck = Co(1+f" 1 (1+ i') Ck =Co(1+ i f

C k+ i = C k (1 + ')
Ck+1 =Co(1+i f (1+ i') C k + 1 =Co(1+i') k + 1 , con locualseda lugar a laexpresin general del inters compuesto:
Ck=Co(1+ i f
Si se restringe el valor del subndice "k" desde cero hasta el nmero de subperiodos que tiene cada periodo, la diferencia entre "Ck" y "Co" es el inters total que "efectivamente" se gener durante los "m" subperiodos por el prstamo del recurso ajeno, desprendindose deesta situacin elconcepto de"tasa efectiva de inters del periodo", que ser distinguida con la literal simple "i", y quetendr la siguiente equivalencia: i = (C m -Co)/Co, dedonde sedesprende que: Cm =Co+Co(i) Sustituyendo el valor de "Cm" en la expresin general del inters compuesto, y teniendo presente que "k"tomar elvalor de "m", se llega aque: Co+Co(i) =Co(1+ i')m Sisedivide loanterior entre eltrmino "Co"se obtiene laexpresin que relacionaa la tasa efectiva con la tasa de inters aplicable en cada subperiodo, que es la siguiente: 1 +i=(1+ i')m
i = (1 + i')m - 1
Elvalor de "i" y de "(m)"son referidos a una misma amplitud detiempo: el periodo; pero laprimera esde ndole efectivo y laotra de ndole nominal. Para obtener la relacin de la tasa efectiva de inters con la tasa nominal de inters, ambas referidas al periodo como se ha mencionado, se sustituye el valor de la tasa de inters aplicable a cada subperiodo por la equivalencia correspondiente, quedando:
i = (1 + i(m)/m)m - 1
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Despejando de lo anterior a latasa nominalde inters seobtiene que: i{m) = m { ( 1 + i ) 1 / m - 1 } Entrminos de latasa de inters aplicable en cada subperiodo, esta expresin se transforma a lo siguiente: i' = (1 + i) 1 / m - 1 Tomando la expresin general del inters compuesto, y considerando que "k" puede ser variada desde cero hasta el valor del producto "mn", se tendr lo siguiente: C m n = Co (1 + i') mn , o bien,siseconsidera latasa efectiva del periodo: C m n = C 0 (1 + i)" donde "m"es el nmero de subperiodos que tiene cada periodo, y "n"el nmero de periodo;- quetiene el plazo. Por ejemplo, con las bases ya planteadas, sideseamos en un plazo de cinco aos generar intereses doce veces al ao (sern cinco periodos con duracin cada uno de un ao y se tendrn en cada periodo doce subperiodos con duracin cada uno de un mes), el exponente al que habr que elevar el binomio "(1 + i')" ser igual a sesenta, cantidad proveniente de multiplicar doce por cinco, es decir, el valor aplicable de "m" en este caso es de doce, y el de "n" igual a cinco. Cabe mencionar con este ejemplo, que al proceso de generar intereses en cada subperiodo, se le denomina como "capitalizacin de latasa". Con base en lo hasta ahora explicado, es posible realizar un esquema con los conceptos planteados de tasas efectivas referidas a los subperiodos, periodos y plazo de la operacin, as como las cuantas de valor involucradas en cada punto de la barra del tiempo como se esquematiza en la figura mostrada a continuacin, donde "i"' es la tasa efectiva del subperiodo y servir como base para determinar el valor de "i", misma que es la tasa efectiva del periodo y que se emplear para determinar a "i*", que es latasa efectiva delplazo.
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1+i*
1+i'l+i'1+'l+i'l+i'l+i'l+i'l+i'l+i'1+'1+i'l+i't+i'l+i'l+i'1+i'*
, Periodo , I Plazo
j Subperiodo i
Esquematizacin delconcepto de plazo, periodo y subperiodo Estas tres tasas estn relacionadas entre s mediante las siguientes expresiones matemticas: i = (1 + i') m - 1 i* = (1 + i) n - 1 i* = (1 + i') m n - 1 Consecuentemente, las relaciones decapital sern lassiguientes:
cm =Co(i + r
Cmn = C o ( 1 + i ) n Cmn = Co (1 + i')""1 Es muy importante destacar que, no obstante todo lo anterior, el producto "mn" puede inclusive ser definido en el campo de los nmero reales, es decir, puede tener valores numricos con cifras decimales; sin embargo, esta idea ser discutida ms adelante. Es prudente aclarar que "i*" es la tasa de inters que ser pagada al transcurrir todo el tiempo que durar la operacin comercial, y puede ser calculada tambin de lasiguiente manera: i* = (C m n " Co) / Co. Pero enfoquemos ahora nuestra atencin en la frmula antes vista que relaciona unatasaefectiva de inters con unanominal: i(m) = m { ( 1 + i ) 1 / m - 1 } , ambas tasas son referidas a una misma amplitud de tiempo como se ha venido reiterando, es decir, si una es expresada entrminos anuales, la otra ser referida tambin a unao,por ejemplo.
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Amortizaciones
Un concepto ms que debe abordarse dentro del tratado de la matemtica financiera es el de "amortizacin", misma que se define como el elemento de un conjunto de pagos iguales, realizados a intervalos iguales de tiempo para liquidar una cuanta monetaria. La amortizacin suele conocerse tambin con el nombre de "anualidad", pero a pesar de este nombre, no necesariamente los pagos deben ser hechos anualmente. La amortizacin es el procedimiento con el que se salda gradualmente una deuda por medio de una serie de pagos que, generalmente, son guales y se realizan en periodos equivalentes como ya se mencion. En el clculo del monto de estos pagos, infiere tambin la teora del inters, y se relaciona conel concepto matemtico de lasprogresiones geomtricas. Para conocer el valor presente de una serie de ingresos peridicos, referidos subsecuentemente con la literal "a",se generara lasiguiente sumatoria: Co=a(1+)-1+a(1+i)"2 +a(1+i)'3 + ...+a(1+i)-(n-1) +a(1+)-n La expresin corresponde evidentemente a una progresin geomtrica, que se define como una serie de cantidades que guardan entre s una relacin constante, donde para determinar el siguiente trmino de la serie, deber multiplicarse el elemento anterior por la razn conocida "r", que para este caso especfico resulta ser equivalente a"(1+)". Cabe destacar que, tanto el ingreso peridico "a"como la tasa de inters "i", son referidos a la misma amplitud de tiempo, es decir, el subperiodo es equivalente al periodo. En caso de que ambos no coincidan, habr que aplicar latasa de inters del subperiodo "i"' que corresponda, y la literal "n"ser sustituida por el trmino "mn", as como laamortizacin ser entonces"a"'. Siseformula la solucin aeste problema confundamento alconcepto matemtico de lasuma de una progresin geomtrica se llega alsiguiente desarrollo: Co=a'(1+i')"1 +a'CI+i')'2 +a'(1+y3 + ... +a'(1+iT(mn"1>+ a'(1+iT(rnn) Sise multiplica laexpresin anterior por eltrmino "-(l+')mn"se llega aque: - Co(1+0 =- a'CI+i')"1-a'CI+i')-2-a'(1+')-3-... - a'(1+i') -a' Multiplicando esta ecuacin por la razn negativa de inters "-(1+i')"seobtiene: Co(1+i')+1 =a'(1+i') +a'CI+i')"1+a'CI+i')'2+ ... +a'(1+i')2 + a'(1+i')
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InstitutoTecnolgicodelaConstruccin Juan Francisco Gonzlez Lucero
Ahora,sesumarn ambas ecuaciones anteriores, generando losiguiente: Co(1+i')mn+1 - Co(1+i')mn=a'(1+i')mn -a' Co(1+')mn (1+M) =a' [(1+)mn -1]
Co= [ a ' / i ' ] [ 1 - ( 1 + i ) m n ]
Donde"Co"corresponde a lasuerte principaly"a"'el montodel pago peridico que amortizar unadeuda considerando elesquema del inters. De la expresin anterior puede despejarse fcilmente el pago peridico "a" de la siguiente manera:
a^Con/n-ci+i')-"1"],
Debe hacerse hincapi en que con esto se ha considerad un esquema de pagos vencidos, es decir, el primer pago se liquidar una vez transcurrido el primer subperiodo, el segundo alfinal delsiguiente,yas sucesivamente. Relacionando las expresiones anteriores con el monto,es decir, conelvalor futuro de unasuerte principal setendr losiguiente:
Cmn=[ a ' / i ' ] [ ( 1 + i r n - 1 ] ; a' = C m n ( i ' ) / [ ( 1 + i ' ) m n - U

donde las literales "a"'e "i"' corresponden al pago peridico y a la tasa de inters aplicables en cada subperiodo respectivamente. No obstante lo anterior, en finanzas existen casos en los cuales se efectan amortizaciones de "suertes principales" mediante la aportacin de pagos constantes que duran un periodo muy grande, que incluso puede considerarse como indefinido; dando lugar de este modo al concepto de "amortizaciones perpetuas", las cuales son pagos constantes que se realizan a lo largo de un tiempo muy amplio para igualar unvalor presente. En matemticas, esto se traduce a lo consideracin de un plazo tan grande que tiende al "infinito", es decir, el nmero de periodos son tantos, que hacen que el plazo sevuelva en unvalor sumamente grande. Siguiendo las ideas planteadas por el concepto de amortizacin, es posible determinar valores presentes y futuros con esta nueva condicin, efectuando el siguiente lmite:
Coîmla'/i' ][1-(1+r mn ];
mn-oo
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evidentemente el trmino "(1+i') mn" tender al valor de cero al aplicar las sustituciones correspondientes, quedando lasiguiente expresin: Co = a' / i', misma que resulta ser la equivalencia de un valor presente con una sucesin de amortizaciones perpetuas. Sin embargo, este proceso slo es aplicable de manera prctica hacia un valor presente, no as para un valor futuro, pues como puede observarse, si se aplica el lmite a laexpresin que liga a unaamortizacin con unvalor futuro,ste generar unvalor tangrande,comparable solamente coneldel"infinito".
Elementos delAnlisis de Inversiones

Essabido que el objetivo preciso de un inversionista es incrementar su patrimonio, y por eso necesita una base slida sobre la cual fundamente la toma de una buena decisin respecto de qu alternativa elegir con tal efecto; es decir, el inversionista debe determinar y comparar parmetros e indicadores que le permitan eliminar de inmediato las alternativas no viables segn la rentabilidad que cada alternativa leaporte al. Para lograr este objetivo,es conveniente y necesario seguir los lineamientos de un procesoestructurado, enel cualsedistinguen cuatro etapas fundamentales: 1) Identificacin de la necesidad de una decisin o de una oportunidad de inversin. 2) Formulacin de alternativas de accin para satisfacer la necesidad, o bien para aprovechar la oportunidad que se presenta (proyectos de inversin). 3) Evaluacin de las alternativas de inversin en trminos de su contribucin para elalcance de lasmetas. 4) Seleccin de una ovarias alternativas de inversin para su implantacin. Habiendo identificado una necesidad de inversin, el paso a seguir es la formulacin de alternativas de accin, y en ese sentido debe sealarse que para tomar la mejor decisin es fundamental tratar de agotar las diferentes alternativas que "a priori" cumplen con las restricciones establecidas para cada caso especfico; es decir, se definir el mejor esquema preoperativo y operativo para el diseo, desarrollo y comercializacin del proyecto o negocio, conformando un plan de ventas y estrategias de comercializacin adecuadas, que otorguen el mejor desempeo financiero del mismo.
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La valuacin involucra la investigacin de seis diversos aspectos del proyecto o negocio: - Evaluacin Econmica: Tiene que ver con la identificacin y medicin de los costos econmicos del proyecto yeltamaoydistribucin desus beneficios. - Evaluacin Tcnica: Se refiere al diseo, ingeniera, aspectos ecolgicos, estimaciones de los costos operativos relacionados con el proceso de construccin ya laoperacin del proyecto unavez concluido. - Evaluacin Institucional: Se centra en las problemas organizacionales, administrativos yde personal relativos en laconstruccin yoperacin. - Evaluacin Financiera: Se utiliza para determinar qu fondos se requerirn y si el proyecto ser financieramente viable, es decir determina si se cumplir con las obligaciones financieras y que el capital invertido tenga una tasa de retorno positiva. El anlisis financiero se enfoca en los ingresos y egresos de la empresa responsable del proyecto y usualmente se totaliza en el flujo de efectivo yen los balances de laempresa. - Evaluacin Comercial:Trata la procuracin de bienes y servicios para formular yoperar el proyecto yel "marketing"asociado asuventa. - Evaluacin Social: Considera los objetivos sociales del proyecto, tales como la unidad nacional, los beneficios a comunidades aisladas, la distribucin de los bienes, etc.
Anlisis Bajo Certidumbre

La valuacin de proyectos y negocios en marcha va ms all de la aplicacin de simples frmulas matemticas, es un proceso claramente definido que requiere, primeramente, losiguiente: Conocer la empresa, lo cual implica saber y evaluar al personal, activos, condiciones de operacin, etc. Para ello se debe visitar la empresa para recabar la informacin sobre la marcha de suoperacin yadministracin. Conocer el negocio y su entorno, lo cual implica informarse sobre la evolucin histrica y situacin actual de la empresa, con elfin de valorar su salud financiera, su mercado, as como analizar el sector en que opera, considerando el conjunto de variables econmicas bajo las que desarrolla suactividad. La metodologa que se utiliza para calcular elvalor se basa en el anlisis de datos histricos de corte financiero y contable de los ltimos ejercicios, as como tambin en la elaboracin de pronsticos de produccin y venta, considerando la
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situacin general esperada del mercado. Tambin se debern realizar estimaciones de las inversiones en activos fijos bajo la direccin de tcnicos expertos, y toda esta informacin que se genera se procede a expresar en unidades monetarias constantes de lafecha en quese realice lavaloracin. Existen un sin nmero de supuestos, todos ellos deben analizarse con cuidado y detenimiento, buscando siempre su factibilidad y realizacin. La mayora de los expertos en valuacin de proyectos, empresas y negocios en marcha consideran que las valoraciones deber efectuarse con base en el beneficio pasado como en un anlisis del beneficio del futuro, lo que no es ms que la conjugacin de dos procedimientos declculo: el mtodo ex-post yel mtodo ex-ante. El mtodo ex-post estima los beneficios futuros basndose en los datos ya conocidos del pasado, y el mtodo ex-ante propugna la proyeccin de los beneficiosfuturos para despus compararlos con los del pasado. Se debern calcular los Flujos de Efectivo Neto que operarn en cada periodo del plazo determinado para lavaluacin del negocio yse proceder,en consecuencia, con la evaluacin determinstica de los mismos (condiciones de certidumbre) para establecer la contribucin o utilidad de cada uno de ellos en favor de la acumulacin de riqueza e incremento delpatrimonio del inversionista. Suponiendo la certeza de las caractersticas cuantitativas de un proyecto, se formularn tres escenarios que permitirn clasificar las inversiones en favorables (rentables) o desfavorables (no rentables) en trminos del crecimiento patrimonial del inversionista; dichos escenarios sern: optimista, pesimista y esperado. Estos escenarios sern evaluados por separado y, en caso de ser necesario, establecern las bases para laevaluacin delriesgo,conforme losiguiente:
Para efectos de la exposicin de estos criterios, la notacin utilizada para la definicin de unproyecto ser elsiguiente: FENt Bt Ct n Flujo de Efectivo Neto del periodo "t". Beneficio generado por el proyecto durante elperodo "t". Costo causado por el proyecto enel perodo"t". Horizonte de lainversin dividido en periodos.
Debe sealarse que el Flujo de Efectivo Neto del periodo "t" (FENt) ser determinado calculando la diferencia que exista entre los ingresos generados menos las erogaciones causadas en el mismo periodo; pero cuando a esta diferencia le corresponda un signo negativo, el Flujo de Efectivo Neto ser entendido como el "dficit" o costo neto incurrido en el punto "t" del tiempo (Ct), mientras que si su signo es positivo ser referido como un "supervit" o beneficio neto (BOafavor delproyecto o negocioen marcha,segn sea el caso.
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En este contexto, para efectos de egresos monetarios se utilizarn las estimaciones de las inversiones, costos de operacin, comisiones, infraestructura general considerada, etc., y por otra parte, se har lo propio para el clculo de los ingresos con base entarifas, demanda y beneficios generales detipofinanciero. Con estos elementos descritos sern calculados los indicadores con los cuales se establecer la conveniencia o inconveniencia de realizar una inversin, o bien, en caso de analizar un conjunto de alternativas de inversin, cules son las ms adecuadas para incrementar el patrimonio del inversionista, y cules no. Dichos indicadores son los siguientes: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. Periodo de Pago (PP), Valor Presente Neto (VPN), Tasa Interna de Retorno (TIR), Tasa Externa de Retorno (TER), Relacin Beneficio sobre Costo (B/C), ndicede Rentabilidad de la Inversin (IRI), Tasa de Rentabilidad Inmediata (TRI), PagoAnual Equivalente (PAE)y, Tasa de Rentabilidad Equivalente (TRE).
Los Flujos de Efectivo Neto forman el conjunto bsico y fundamental que deber determinarse para proceder con el clculo de estos indicadores, sin ellos es imposible efectuar el anlisis de una inversin o de varias. Primeramente habr que conocer la utilidad o la prdida neta integrando una proyeccin "proforma" de los Estados de Resultados que se esperan obtener a lo largo del plazo uhorizonte de vida del proyecto de inversin, periodo por periodo con base en elementos contables quefueron abordados en elapartado inmediato anterior. Como siguiente paso se elaborar una proforma denominada "Origen y Aplicacin de Recursos" o "Fuentes y Destinos de Recursos", misma que corresponde al concepto contable de "estado de cambios en la situacin financiera" ya expuesto anteriormente. Esta pro forma, al igual que los Estados de Resultados, contendr los mismos periodos proyectados. La diferencia que exista entre la suma de los orgenes y la suma de los destinos representar a la cuanta monetaria que existir como fondo de recursos lquidos en la entidad, es decir, ser el flujo de efectivo neto propiamente dicho que mantendrn sus arcas (chequeras, cajas, etc.). Dicha cuanta necesariamente ser igual o mayor que cero en cada lapso de anlisis del horizonte de planeacin y, con esta base, puede identificarse que la suma por periodo de las aportaciones de capital que debern hacer los socios del proyecto y del financiamiento que deber ser conseguido para que ste sea llevado al cabo quedar determinada con lasiguienteexpresin:
ACyF > IAF+Ol- UN+ PN- D- A,
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donde, por cada periodo del horizonte de planeacin analizado: ACyF Es la suma de la aportacin de capital y del financiamiento requerido por el proyecto (monto de los recursos lquidos necesarios exhibidos como aportacin de capital), IAF Es la inversin en activofijo, 01 Son los recursos que sedestinarn aotras inversiones, UN Es lautilidad, PN Corresponde a laprdida neta, D Es ladepreciacin de los bienes queforman partedel activofijo y, A Son las amortizaciones de los servicios y derechos que se integraron al activofijo del proyecto. Cabe sealar que el monto de inversin y de financiamiento est imposibilitado a ser negativo; adems, cuando dicho monto sea equivalente a cero y el flujo de efectivo del proyecto (considerando el pago de intereses por concepto de financiamiento) sea mayor que cero, podr considerarse destinar dicho flujo de efectivo al pago de dividendos a los inversionistas del proyecto en cuestin, o bien,alapoyo de otros proyectos de laentidad. Con la finalidad de verificar la validez de los clculos efectuados en los pasos anteriores, habr que establecer una proforma de "Balance General", considerando como cuenta de Activo Circulante a la diferencia de la suma de los orgenes y la suma de los destinos (efectivo en caja y bancos), como cuentas de Activo Fijo a las inversiones correspondientes (inversin en activo fijo y recursos que se destinarn a otras inversiones) y a la acumulacin de sus depreciaciones y/o amortizaciones que se calcularon en la proforma de los Estados de Resultados, como cuenta de Pasivo al financiamiento requerido (aportacin de capital mediante prstamo) y, finalmente, como cuentas de Capital Contable al capital social exhibido (inversin de accionistas correspondiente como aportacin de capital), al resultado del ejercicio (utilidad o prdida neta,segn sea el caso),y a laacumulacin de los resultado deejercicios anteriores. Hay que recordar que, en el Balance General, la suma de los Activos debe ser igual a la suma de los Pasivos ms la suma del Capital Contable; as mismo, es importante considerar que, para fines valuatorios, conviene utilizar unidades monetarias constantes y tasas reales de deflactacin, ambos elementos referidos a un perodo determinado de planeacin; sin embargo, haciendo las consideraciones adecuadamente pertinentes se podrn usar unidades monetarias corrientesytasas efectivas dedeflactacin. El Flujo de Efectivo Neto para Evaluacin de cada periodo que se emplear para evaluar el proyecto se obtendr de la proforma de "Origen y Aplicacin de Recursos" o "Fuentes y Destinos de Recursos", y ser igual a la suma de los orgenes menos la suma de los destinos menos las aportaciones de capital que correspondan igualmente en cada periodo. En esta evaluacin se integrar el 47
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pago de intereses por losfinanciamientos que sean necesarios para dar marcha al proyecto, pero se excluir el pago de dividendos a los inversionistas y el apoyo a otros proyectos. Con esta informacin adecuadamente integrada, se propondr y justificar un costo de capital central, con el cual ser posible calcular los indicadores de rentabilidad de la inversin, mismos que ya fueron enunciados y se definirn por separado en su punto respectivo que acontinuacin se expone.
PeriododePago(PP)
Estemtodo consiste en cuantificar el perodo enque ser recuperada la inversin inicial"Co",tomando como parmetro principal elcostototaldel proyecto (inversin total), respecto de los ingresos obtenidos peridicamente durante el horizonte de inversin del mismo. El periodo de recuperacin de una inversin puede ser definido como el tiempo requerido para que el flujo de ingresos producido por una inversin sea igual al desembolso original; con lo cual es posible medir la liquidez del proyecto, la recuperacin de su aportacin de capital y su ganancia o utilidad. Para determinar elperiodo de pago de una inversin sedebeestablecer lasiguienteecuacin:
pp
S FENt(1+i)-*=0,
t=0
donde el valor de "t" ser variado desde uno y hasta el valor del periodo de recuperacin de la inversin, mismo que es la incgnita a resolver mediante tanteos, por aproximaciones sucesivas o mediante la aplicacin de un mtodo numrico. Para calcular este indicador es recomendable acumular en cada periodo los Flujos de Efectivo Neto de manera deflactada, es decir, el Flujo de Efectivo Neto Acumulado Deflactado en cualquier periodo ser igual a su Flujo de Efectivo Neto referido en valor presente ms el Flujo de Efectivo NetoAcumulado Deflactado del periodo inmediato anterior, encontrndose el Periodo de Pago (PP) entre los dos periodos que presenten un cambio de signo en sus Flujos de Efectivo Neto Acumulados Deflactados. Bajo el criterio del Periodo de Pago se considerar que una inversin es rentable si el periodo de recuperacin de la misma es menor o igual que el horizonte o plazode ejecucin del proyecto operiodo devidadel negocio en marcha; esdecir: PP<n,
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InstitutoTecnolgico de la Construccin JuanFrancisco Gonzlez Lucero
y ser considerada como no rentable en caso que esto noocurra. Es importante decir que este mtodo es conocido tambin con el nombre de "periodo de recuperacin de la inversin"o"periodo de recuperacin actualizado".
Valor Presente Neto (VPN)

El mtodo del Valor Presente Neto es uno de los criterios financieros ms ampliamente utilizado en el Anlisis de Inversiones. Para entender su conceptualizacin, y tambin posteriormente el de Tasa Interna de Retorno, consideremos el siguiente esquema mostrado en la figura, que recibe el nombre de Diagrama de Flujo de Efectivo, en el cual se representan, como su nombre lo indica, losflujos deefectivo para una inversin.
Diagrama de Flujo de Efectivo Eneste proyecto de inversin se efecta undesembolso inicialdeefectivo"FENo", y posteriormente se presenta una sucesin de Flujos de Efectivo Neto al paso del tiempo, desde el primer periodo y hasta el horizonte de la inversin donde se presenta el flujo de efectivo final, quedando stos representados como "FEN-T', "FEN2", "FEN3", ..., "FENn". Los subndices colocados corresponden a la variacin delcontador "t",elcual representa alt-simo periodo. En la figura anterior, la inversin inicial es denotada con la sigla "FENo" y se representa grficamente con una flecha hacia abajo de la lnea de tiempo, lo cual significa que es una erogacin de efectivo. Los posteriores flujos de efectivo "FENi"y "FEN4"tambin son hacia abajo en la lnea detiempo y representan flujos de efectivo negativos, es decir, son erogaciones, egresos o costos. Los flujos positivos son representados con flechas hacia arriba y representan ingresos o beneficios queel proyecto leaporta al inversionista.
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El valor presente neto se calcula sumando la inversin inicial al valor actualizado de los Flujos de Efectivo Netofuturos; es decir, a la inversin inicial (representada por un flujo de efectivo negativo) se le suman algebraicamente los Flujos de Efectivo Neto trados a valor presente mediante una "tasa" con la aplicacin de la teora del inters, tratada ya anteriormente. Dicha tasa ser conocida como Tasa de Rendimiento MnimaAceptable (TREMA). La Tasa de Rendimiento Mnima Aceptable (TREMA) es una tasa de inters que indica el rendimiento mnimo que se espera tenga el proyecto o negocio en marcha. En resumen, el mtodo del Valor Presente Neto (VPN) consiste en actualizar los flujos de efectivo a travs de una tasa de inters y compararlos con la inversin inicial mediante lasiguiente relacin:
VPN= FENt (1+i)

t=0
-t
Se considerar que la inversin es rentable si el Valor Presente Neto (VPN) tiene un valor positivo, y en caso contrario ser no rentable; por lo que se deduce entonces que el resultado que se obtiene refleja si el proyecto ser capaz de generar utilidades o prdidas respectivamente. Este mtodo tiene lasventajas que acontinuacin se numeran: Considera el valor del dinero en el tiempo mediante la aplicacin de la teora del inters. 1. Existeverdadera facilidad para calcularlo. 2. Tiene solucin nica por cadatasa de inters que se aplique. Sinembargo, la desventaja esque el resultado obtenido depende de latasa de inters para deflactacin que sea utilizada. En lo sucesivo, se entender por deflactacin al procedimiento mediante el cual unValor Futuro estransformado en unValor Presente.Al proceso inverso se leconocer como reflactacin.
Tasa Interna de Retomo (TIR)

La Tasa Interna de Retorno (TIR), considerada tambin como tasa interna de rendimiento financiero, se define como latasa de inters de deflactacin que hace
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que elValor Presente Neto detodos los Flujos de Efectivo Neto de una inversin o proyecto, sea igual acero, satisfaciendo lasiguienteecuacin:
f(TIR)=S FENt(l+TIR)-1= 0,
t=0
donde laTasa Interna de Retorno (TIR)es la solucin o razdedicha ecuacin. Es necesario observar que la ecuacin anterior representa el desarrollo de un polinomio degrado"t". Este mtodo tiene una desventaja, la cual radica en el hecho que, la anterior es una ecuacin de grado "t", como ya se menciono, la cual tendr hasta "t" races o soluciones; algunas comprendidas, por pares conjugados, en el campo de los nmeros complejos, y el resto existirn en el campo de los nmeros reales, aunque podra ser el caso que noexista alguna solucin eneste conjunto. Lo anterior significa que, cuando existe uno o ms Flujos de Efectivo Neto negativos, puedentraer como resultado laobtencin deTasas Internas de Retorno mltiples; en otras palabras, cuando tratamos casos con caractersticas notpicas, pueden obtenerse varias soluciones (Tasas Internas de Retorno) que hacen que el Valor Presente Neto de una inversin sea igual a cero, por lo que para tomar una decisin, es necesario apoyarse en un mecanismo grfico como elque se ilustra a continuacin en lafigura:
VPN(+)
VPN (-)
Representacin grfica del polinomio delVPN Las soluciones o races del polinomio que representa el comportamiento del Valor Presente Neto, pueden encontrarse mediante la aplicacin de algn mtodo numrico, como puede ser el "Mtodo de Newton". Para resolver la ecuacin representativa del Valor Presente Neto, el Mtodo de Newton resulta ser eficaz y eficiente, siempre y cuando existan soluciones pertenecientes al campo de los nmeros reales, por tal razn es uno de los mtodos numricos ms ampliamente utilizados para resolver polinomios, de hecho, es un mtodo que converge ms
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rpidamente que cualquiera otro (de manera cuadrtica en trminos del error obtenido en cada paso). Este mtodo es de aproximaciones sucesivas, es decir, se obtendr una mejor solucin mientras ms iteraciones se realicen. Seaplicar comenzando apartir de una estimacin inicial que est cercana a la raz, extrapolando a lo largo de la tangente del polinomio en cuestin hasta su interseccin conelejede las abscisas y se le tomar a ese valor como la siguiente aproximacin, continuando as hasta que los valores sucesivos de la solucin que se est buscando se encuentren lo suficientemente cercanos entre ellos, o bien, el valor de la funcin sea lo suficientemente prximo acero. Laexpresin postulada por el mtodo, adaptada para encontrar elvalor de laTasa Interna de Retorno (TIR) es lasiguiente:
TIRk+1 =TIRk- [f(TIRk)/ f(TIR k )]

En trminos prcticos, habr que obtener la primera derivada de la funcin particular que represente al Valor Presente Neto (VPN), partir de un valor supuesto para la Tasa Interna de Retorno (cero, por ejemplo), y sustituir dicho valor en lafuncin y en su derivada como lo indica la expresin anterior. El nuevo valor obtenido servir para que, de nueva cuenta, se sustituya en la funcin y en su derivada y, con este procedimiento iterativo, se obtenga a cada paso un mejor valor que se aproxime alverdadero de laTasa Interna de Retorno. Es importante acotar que la Tasa Interna de Retorno (TIR) es independiente de la tasa o tasas de deflactacin elegidas para calcular el Valor Presente Neto (VPN), el nico vnculo que existe entre ambos indicadores es que si los Flujos de Efectivo Neto se deflactan ysuman,esta sumatoria ser igual acero.
Tasa Externa de Retorno (TER)

El clculo de la Tasa Externa de Retorno (TER) se realiza aplicando la misma expresin sealada en el punto inmediato anterior, pero se debern modificar los Flujos de Efectivo Neto; para ello sedebern agregar en las proformas de Estados de Resultados los productos financieros que puedan ser generados por la inversin de las utilidades netas en otros proyectos diferentes al que se est evaluando. Con dicha inversin, estos recursos monetarios accedern a tasas exgenas al mismo,y portal motivo, el indicador recibeeste nombre. Cabe sealar que la Tasa Externa de Retorno (TER) tiene las mismas caractersticas, desde el punto de vista matemtico, que la Tasa Interna de Retorno (TIR); sin embargo, cuando la segunda es indefinida o presenta ms de un valor numrico, la primera puede s serlo o ser nica, segn sea el caso, pero
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sin ser ello una regla. Entendiendo que ambas tasas resultan ser indicadores de decisin, se recomienda proceder con este clculo solamente cuando se presente esasituacin.
Relacin Beneficio sobre Costo (B/C)

Este indicador se define como la relacin entre los Beneficios (Flujos de Efectivo Neto positivos) y los Costos (Flujos de Efectivo Neto negativos) de un proyecto a valores actuales (Valor Presente). Si la relacin Beneficio sobre Costo (B/C) es mayor que la unidad,el proyecto deber aceptarse pues indica que sus beneficios son mayores que sus costos, y por lo tanto es conveniente para el o los inversionistas (inversin rentable). Si por el contrario, esta relacin fuera menor que uno, sedebe rechazar el proyecto pues indica que sus costos son mayores a sus beneficios y por lotanto el proyecto noes rentable. La relacin Beneficio sobre Costo (B/C) se calcular aplicando la siguiente relacin:
n n
(B/CJi=E Bt(l+i) */ S Ct(1+\)-t.

t=0 t=0
ndice de Rentabilidad de la Inversin (IRI)

Este ndice ser calculado con lasiguienteecuacin:
IRI^VPNi/SCtCI+"!)-*].
t=o
Se considerar como rentable un proyecto cuyo ndice de Rentabilidad de Inversin seapositivo;y como no rentable elcaso negativo.
Tasa de Rentabilidad Inmediata (TRI)

Habr que considerar nicamente el Flujo de Efectivo Neto del primer ao en que ste sea positivo, determinndose esta tasa a travs del cociente que resulte de dividir dicho Flujo de Efectivo Neto positivo entre la sumatoria del valor presente de cada uno de los Costos (Flujos de Efectivo Neto negativos) del proyecto, esto es:
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TR^Bk^+i^/SCtO+irt,
t=0
donde elsubndice "k" corresponde alperiodo enque ocurre elprimer Flujode Efectivo Neto positivo, es decir, el momento en queexiste el primer beneficio enel Diagrama de Flujo. Sabiendo que larentabilidad medida al final del Diagrama de Flujo de Efectivoes equivalente al ndice de Rentabilidad delaInversin (IRI), laTasa de Rentabilidad Inmediata (TRI) esunamedida dela rentabilidad inicial; como esevidente, la rentabilidad variar en razn creciente al paso deltiempo, comenzando en el valor determinado atravs de laTasa de Rentabilidad Inmediata (TRI),yculminaren elque corresponde alndicede Rentabilidad de la Inversin (IRI).
Pago Peridico Equivalente (PPE)

Conelmtodo del Pago Peridico Equivalente (PPE), todos los ingresos ygastos que ocurran dentro deltiempo analizado son convertidos auna cantidad peridica equivalente (uniforme). Cuando dicha cantidad peridica espositiva, el proyecto generar utilidades y es conveniente llevarlo a cabo; si es negativo ocurre lo inverso. El Pago Peridico Equivalente (PPE) ser determinado con laexpresin siguiente y conbase enel nmero de intervalos uniformes enel queser dividido el horizonte deinversin analizado ("n"), mismos que constituirn losperiodosde distribucin delValor Presente Neto (VPN):
PPE=VPNj (i)/ [1- (1+ n Tasa de Rentabilidad Equivalente (TRE)
-ni
habiendo calculado el Pago Peridico Equivalente (PPE), sehar la suposicin que ste eselvalor presente deuna renta peridica, lacual esgenerada porla inversin en el proyecto de los Flujos de Efectivo Neto negativos (Costos) enValor Presente, por loque elclculo deestatasa se realizar de lasiguiente manera:
TRE^PPEi/ECtCI+i)-*].
t=0
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Anlisis deRiesgo
Dos problemas fundamentales estn presentes en toda propuesta de inversin: el primero se refiere a la conversin de los flujos de efectivo futuros de acuerdo a cualquiera de los criterios econmicos ampliamente utilizados (VPN, TIR, etc.), y el segundo al entendimiento y evaluacin de la incertidumbre. En ese sentido, el segundo nivel de una evaluacin se referir al tratamiento del riesgo para el indispensable apoyo al anlisis determinstico y a la toma de decisiones; esto es, incorporando el hecho de que los flujos de efectivo son variables aleatorias, tal como seexpondr ms adelante. El segundo punto referido es a menudo de mayor importancia, pero desafortunadamente ha recibido menos atencin que el primero, por consiguiente, cuando una propuesta de inversin es analizada, se recomienda, incluir en el anlisis alguna variable o medida que considere el riesgo inherente de la propuesta evaluada. Lo anterior es muy aconsejable, puesto que una inversin razonablemente segura con un rendimiento determinado, puede ser preferida a una inversin ms riesgosa con un rendimiento esperado mayor. La consideracin del riesgo en la evaluacin de una propuesta de inversin se puede definir como el proceso de desarrollar la distribucin de probabilidad de alguno de los criterios econmicos ya conocidos. Las distribuciones de probabilidad que comnmente se obtienen en una evaluacin corresponden al VPN, TIR y PPE; sin embargo, para determinar las distribuciones de probabilidad de estas bases de comparacin se requiere conocer las distribuciones de probabilidad de los elementos inciertos del proyecto como son la vida del mismo, los precios de venta, eltamao, la porcin y la razn de crecimiento del mercado, la inversin requerida, las tasas de inflacin, las tasas impositivas (impuestos), gastos de operacin, gastos fijos, las tasas de inters involucradas, los cambios deparidad monetaria,valores de rescate delosactivos, etc. En otras palabras, en los estudios de inversin generalmente la informacin utilizada es determinstica; sin embargo, debe reconocerse que por lo regular este noes el caso,ya que los flujos de efectivo que ocurren en un periodo determinado son a menudo una funcin de un gran nmero de variables y Ja informacin contiene incertidumbre que debe tomarse en cuenta en la valuacin de inversiones, proyectos o negocios. El anlisis de inversiones consiste en identificar la "mejor" alternativa de inversin entre un grupo de contendientes. Para ello, es necesario cuantificar los costos y beneficios que se derivan de cada una de las alternativas en cuestin y compararlas de acuerdo con algn criterio deevaluacin. Para la estimacin de costos y beneficios se puede recurrir, por ejemplo, a comparaciones con proyectos similares, al anlisis de informacin proporcionada por posibles proveedores o consumidores potenciales, o bien, a la elaboracin de
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estudios de produccin o de mercado; no obstante, resulta evidente que las estimaciones sern inciertas en mayor o menor grado y que servirn nicamente como guas generales y no como estimaciones firmes. Posteriormente, el analista al reconocer esta incertidumbre y apoyndose en su experiencia, modificar la informacin conque se alimenta almodelo deevaluacin. Este procedimiento bosquejado generalmente conduce a resultados satisfactorios, pero no permite cuantificar la incertidumbre asociada con la bondad de las alternativas, locual puede necesitarse enalgunos casos;en particular, en aquellos en que el proyecto, o las condiciones del mismo, se alejen de los cnones convencionales, o en los cuales el analista no se encuentre suficientemente familiarizado con el problema bajo estudio. En otras palabras, los valores asignados a las variables que intervienen en los modelos de evaluacin son inciertos en mayor o menor grado y, en muchos casos, dichos valores deben de servir nicamente como indicaciones de las tendencias de sus comportamientos y nocomo estimaciones firmes. Ser necesario recurrir a un anlisis ms formal en el cual se tome en cuenta, de manera explcita, el efecto de la incertidumbre de cada una de las componentes del problema y se cuantifique la variabilidad en la eficiencia de las alternativas. Asimismo, deber ser posible identificar a las variables ms importantes, desde el punto de vista del anlisis de incertidumbre, lo cual servir para interpretar los resultados de la evaluacin y para reconocer los aspectos ms relevantes del problema.
Enfoque Bayesiano
Para esto se presenta un modelo probabilstico en el cual las variables aleatorias se caracterizan por sus valores esperados y sus covarianzas. De hecho, no es necesario especificar las funciones de densidad de cada una de las variables en cuestin. El modelo se apoya en un marco bayesiano, lo cual permite cuantificar, con base en consideraciones racionales y de carcter subjetivo, la variabilidad de los flujos de efectivo para evaluacin y la interrelacin estocstica de los mismos. Se requiere, desde luego, de las estimaciones de los coeficientes de variacin y de los coeficientes de correlacin (matriz de covarianza), para lo cual es de suma importancia entender tanto las relaciones existentes entre las variables como los mecanismos que lasgeneran. En el modelo propuesto, cada uno de los flujos de efectivo para evaluacin constituyen variables consideradas aleatorias. Debe tenerse presente que el valor esperado de cada variable aleatoria ser el calculado de manera determinstica, recordando losiguiente:
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a x =(v x )(n x ) Cov^Y) =(p)(ax)(cY)

donde:
CTX.Y:
vx: p*: Cov(x,Y): p:
Desviacin estndar de una variable aleatoria. Coeficiente de variacin de una variable aleatoria. Valor esperado o media de una variable aleatoria. Covarianza entre dos variables aleatorias. Coeficiente de correlacin entre dos variables aleatorias.
Es importante sealar que, si las variables no estn correlacionadas, o sea, si las variables son probabilsticamente independientes, el coeficiente de correlacin ser igual a cero. En concreto, se deber determinar la probabilidad de que el VPN no sea menor que algn nmero no negativo "s" (P{VPN>s}), en donde se5R + u{0} y 5R+es el conjunto de los nmeros reales positivos). Para cada instancia, se debe proponer con sustento el rango de "s" y las distribuciones probabilsticas utilizadas; asimismo, no se aconseja hacer hiptesis simplistas de independencia estocstica ni de desarrollos polinomiales para ignorar a priori trminos de segundo o tercer grado en adelante, tal como es el enfoque probabilstico de primer grado. Como ejemplo de esto se puede citar el caso de trabajar el VPN con el costo de capital (tasa de deflactacin) como variable aleatoria, en la que dicha variable queda integrada con un polinomio de grado "n", donde "n"equivale al nmero de periodos analizados como horizonte de inversin. La caracterstica fundamental de un enfoque probabilstico de primer orden es que, cuando se tengan funciones no lineales de las variables aleatorias, primero habr que eliminar la "no linealidad" de dichas funciones por medio de expansiones en series de Taylor, las cuales no es el objetivo desarrollarlas en este texto; dicha expansin se hace alrededor del valor esperado de la variable aleatoria mediante la inclusin de la derivada de la funcin con respecto a la variable evaluada en el valor esperado de la misma, y una vez linealizada la funcin, se conservan nicamente los trminos lineales (trminos de primer orden) y se procede a calcular la esperanza y la varianza de la expresin resultante por medio de mtodos conocidos. Las distribuciones de probabilidad de las variables aleatorias generalmente se desarrollan con base en probabilidades subjetivas. Tpicamente, entre ms alejado del presente est un evento, ms incertidumbre habr con respecto al resultado del mismo y, por consiguiente, si la variancia es una medida de la incertidumbre, es lgico esperar que las variancias de las distribuciones de probabilidad crezcan con el tiempo.
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Entre las distribuciones de probabilidad tericas ms comnmente utilizadas en anlisis de riesgo se pueden mencionar: la distribucin normal y las distribuciones triangulares. La distribucin normal es, en muchos aspectos, la piedra angular de la teora estadstica. Una variable aleatoria "X" se dice que tiene una distribucin normal con parmetros (-oo<(a<oo) ya2>0 sitiene lafuncin densidad dada por la ecuacin siguiente e ilustrada en lafigura.
f(X) = [a(27)1/2] -1 e-[1/2][(X-n)/ar

00<X<00
* X Densidad de probabilidad normal Ladistribucin normal es tan utilizada que una notacin simplificada X~N (|a.,a2)es comnmente usada para indicar que una variable aleatoria "X" es distribuida normalmente con parmetros | y a 2 . Algunas propiedades de la distribucin normalson: a) f ( X ) > 0 V X b) limf(X) =0y limf(X) =0 c) fflx+ri = f H x - n } La propiedad a) es requerida por todas las densidades de probabilidad y la propiedad c) indica que ladensidad essimtrica sobre ja.Porotra parte, lamediay lavariancia de ladistribucin normalson:
E(X) = L * x [cj(2ir)1/2]-1e- [1/2][(X -^ ]2 8x= ji VAR(X) = L " [ x - d 2[a(27c)1/2r1 e-[1/2][(x-^12 5x=a 2

Puesto que la distribucin normal solamente se puede integrar por mtodos numricos, es conveniente hacer un cambio de variable quefacilite los clculos de probabilidad. Dicho cambio devariablees: Z =(X- n)/ o 58
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Esta transformacin hace que la evaluacin de probabilidades sea independiente de (i y de a. Con esta transformacin, la distribucin normal original se convierte en: +(Z) = (27c)-1/2 e- Z2/2
00<Z<00
la cual tiene una media de 0 y una variancia de 1, esto es, Z~N(0,1), y esta variable se dice que sigue una distribucin normal estndar. La ventaja de esta distribucin esque hasido tabulada ysus resultados seencuentran disponibles en cualquier librode estadstica. El valor presente neto de una propuesta de inversin, sin considerar inflacin, se calcula deacuerdo a lasiguiente expresin:
V P N = Xj (1 + i p
j=0
donde Xj ahora es una variable aleatoria que represente el flujo de efectivo neto del periodo j y cuya meda y variancia son ^ y a2 respectivamente. La frmula anterior tambin puede ser expresada como: V P N = -Xo + X i (1 + i)"1 + Xz (1 + i)" 2+ ... + X n (1 + i ) n Donde si se considera que el trmino (1+i)~j=Cj, entonces la ecuacin se transformaen:
n
VPN^CjXj
j=0
De acuerdo con las ecuaciones anteriores, es evidente que el valor presente neto es una variable aleatoria en lugar de ser una constante, por consiguiente, para propsitos de evaluar un proyecto, el procedimiento usual sera determinar la mediay lavariancia delvalor presente neto. Dado que el valor esperado de una suma de variables aleatorias es dado por la suma devalores esperados de cada variable,entonces,elvalor esperado delvalor presente vendra dado por:
n n
E(VPN) = SCjE(X J ) = E C j ^ j
j=0 j=0
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A la expresin anterior generalmente se le considera como el valor presente neto; sin embargo, es necesario aclarar que aun cuando el valor esperado del valor presente neto sea positivo, existe cierta probabilidad de que el valor presente sea negativo. Por consiguiente, es posible que ciertos proyectos sean rechazados aunque el valor esperado de sus valores presente sean positivos, por otra parte, es conveniente mencionar que generalmente alcomparar alternativas mutuamente exclusivas, se tiende a seleccionar aquellas alternativas para la cual el valor esperado del valor presente es mximo. Sin embargo, este criterio de decisin no es vlido universalmente, es decir, notodos lostomadores de decisiones tienen el mismo comportamiento hacia el riesgo. Algunas personas prefieren sacrificar utilidades acambio de reducir el riesgo delproyecto. Para determinar la variancia del valor presente, es necesario considerar primero queXo, X L...,Xnson variables aleatorias independientes, consecuentemente, bajo este supuesto yde acuerdo alteorema del lmite central,elVPN est normalmente distribuido, donde la media est dada por la ecuacin anteriormente expresada y lavariancia por:
VAR(VPN) = EC j 2 aj 2
j=0
antes de ilustrar el uso de esta informacin, se considera el caso de que las variables aleatorias Xj no son independientes (los flujos de efectivo de un periodo a otro estn correlacionados). Para esta nueva situacin, la ecuacin anterior se transformaen:
n n-1 n
VAR(VPN) =E Cj CTJ+2E CjCkCovXj,Xk)

j=0 " j=0 k=j+1
Elvalor esperado delvalor presente siguesiendodado por laecuacin:

n n
E(VPN)=EC j E(Xj) =Z C j ^ j
j=0 j=0
El "Teorema del Lmite Central"establece que, si una variable aleatoria "Y" puede ser representada como la suma de "n" variables aleatorias independientes que satisfacen ciertas condiciones, entonces para una "n"suficientemente grande, "Y" sigue aproximadamente una distribucin normal. Lo anterior expresado en forma de teorema sera: XQ,X-I,..., Xn es una secuencia de "n" variables aleatorias estocsticamente dependientes con E(Xj)=|ij y VAR(Xj)=a2 (ambas finitas) y Y=CoXo+CiXi+...+CnXn,entonces bajo ciertas condiciones generales:
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Maestra enValuacinInmobiliaria Eindustrial Tesis:AnlisisyValuacinde un Proyecto para la Realizacin deun Negocio Inmobiliariode Segunda Residencia
n
j=0
Z=[s - ECjHj] / [Z Cj CTj+2S Z CjCk Cov(Xj,Xk)]

j=0 j=0 k=j+1
o bien:
Z = [s- E(VPN)]/ [VAR(VPN)]1/2

donde "Z" tiene una distribucin N(0,1) a medida que "n" se aproxima a infinito, aunque tratndose de variables aleatorias independientes la expresin aplicable es:
z=[s- Sqng/(c, T " V

j=0 j=0
La demostracin de este teorema, as como la discusin rigurosa de las suposiciones que soportan este teorema, estn ms all del alcance de esta presentacin. Lo importante es el hecho de que "Y" sigue aproximadamente una distribucin normal, independientemente del tipo de distribuciones que tengan cada unade las "Xj's". Puesto que el teorema establece que "Y"est normalmente distribuida cuando"n" se aproxima a infinito, la pregunta que surge en la prctica sera: Qutan grande debe ser "n"de modo que la distribucin obtenida para "Y" sea bastante parecida a ladistribucin normal? La respuesta a esta pregunta no es tan sencilla puesto que la respuesta depender de las caractersticas de las distribuciones de las "Xjs", as como del significado de "resultados razonables". Desde un punto de vista prctico, se puede decir que elvalor de "n"depende deltipo dedistribucin de las "Xjs". Por ejemplo, si las "Xjs"siguen distribuciones simtricas, elvalor de n debe ser mayor o igual a 4; por el contrario, si las "Xjs"siguen distribuciones uniformes, el valor de"n"debe ser mayor o igual a 12. No obstante, se recomienda que n>100 si las distribuciones de las "Xjs"son irregulares. Desafortunadamente en la prctica es mayormente asumida la independencia entre las variables aleatorias. Las razones son dos: 1) la falta de informacin histrica de las variables aleatorias (flujos de efectivo) dificulta significativamente el clculo de los coeficientes de correlacin "p" y, por ende, la evaluacin de la matriz de covariancias; y 2) no se puede determinar con precisin la distribucin de probabilidad del valor presente, por lo que evaluaciones de probabilidades en forma exacta no pueden ser hechas. Para estos casos, la nica alternativa de evaluar unproyecto o comparar varios,es usarladesigualdad de Tchebycheff.
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Maestra enValuacin Inmobiliaria Eindustrial Tesis: Anlisis yValuacinde un Proyecto parala Realizacin deun Negocia Inmobiliario de Segunda Residenda
En adicin a lo expuesto, conviene decir que las frmulas anteriores relativas al valor presente neto fueron obtenidas sin tomar en cuenta la inflacin; si una tasa inflacionaria "T"es introducida, las ecuaciones expuestas siguen siendo vlidas, sloque (1+)-j(1+Ti)-j=Cj. El tratamiento del riesgo en estos trminos deber ser explicado de manera formal, pero tambin dentro de un marco pragmtico que con facilidad permita su interpretacin en el contexto de fortalecer los resultados determinsticos de rentabilidad financiera y, por ende, latoma de decisiones. La estimacin de las tendencias centrales y de las incertidumbres de las variables en cuestin no presenta dificultad, lo que en algunas ocasiones puede resultar un poco msdifcil es laestimacin de los coeficientes decorrelacin. Paraesto,ser importante entender los fenmenos que controlan las relaciones entre las variables y, en ltima instancia, invocar hiptesis de independencia o de correlacin perfecta segn sea el caso, lo cual significa considerar al coeficiente de correlacin equivalente a cero o a la unidad respectivamente; sin embargo, aunque sea de manera aproximada, la correlacin entre las variables debe de incluirse enel anlisis. En algunas ocasiones ser razonable aceptar la hiptesis de independencia probabilstica para algunas de las variables en un momento dado, pero en general no ser posible argumentar esta hiptesis para los costos o beneficios incurridos envarios perodos de tiempo, es decir, debido a que estas cantidades pueden ser funciones de las mismas variables durante diferentes perodos, en general esta correlacin ser alta y su ignorancia puede conducir a una variabilidad del VPN mucho menor que laverdadera y, por lotanto,del ladode lainseguridad. Es importante reconocer que en muchos casos la esperanza de la efectividad de las inversiones se puede incrementar a expensas de los riesgos inherentes en su adopcin, lo que quiere decir que puede presentarse un conflicto entre la esperanza y la variabilidad de las inversiones. En este caso, la seleccin de alternativas de inversin debe de tomar en cuenta las actitudes del decisor con respecto a la incertidumbre yalriesgo. La metodologa aqu propuesta es til no slo en el proceso de seleccin de alternativas sino tambin en la cuantificacin de la bondad del proyecto en general, ya que es posible calcular la probabilidad de que el VPN sea menor de cero si se supone una ley de probabilidades y se estiman las esperanzas y las covarianzas de las variables aleatorias en cuestin (flujos de efectivo para evaluacin). Vale la pena mencionar que los resultados obtenidos con este,ycon otrostipos de anlisis, constituyen tan solo aproximaciones a las soluciones exactas, esto debido a que el nmero de flujos de efectivo para evaluacin con los que se determina el VPN es finito, no obstante lo sostenido por el teorema del lmite 62
Maestra enValuacin Inmobiliaria Eindustrial Tesis:AnlisisyValuacin deun Proyecto parala Realizacinde un Negocio InmobiliariodeSegunda Residencia
central. El grado de aproximacin depender de los supuestos que sean considerados para establecer los valores de los coeficientes de variacin y de los coeficientes de correlacin, mismos que dependern de la experiencia y sensibilidad que el analista posea, o bien del estudio que pueda establecerse a partir de registros histricos de negocios comparables al evaluado en materia de susflujos deefectivo. Sin embargo y a pesar de lo anterior, el enfoque empleado es sencillo, pero al mismo tiempo incorpora de manera racional los efectos de la incertidumbre en los anlisis de inversin y, por este motivo, los modelos de este tipo han encontrado una gran aceptacin en muchas industrias, las cuales lo han empleado regularmente y lo consideran en la evaluacin de nuevas propuestas de inversin yen la planeacin estratgica decorto, mediano ylargo.
Enfoque de Simulacin
A la par con el gran desarrollo tecnolgico de las computadoras, muchos investigadores handesarrollado yperfeccionado ungran nmero detcnicas tiles para tratar el riesgo y la incertidumbre. Estas tcnicas van de las ms simples a las altamente sofisticadas, aunque no han recibido una amplia aceptacin por parte de ejecutivos y administradores; las razones son que el problema debe ser especialmente formulado para que se ajuste al modelo y un alto entendimiento de lateora de probabilidad es requerido. A diferencia de los mtodos probabilsticos, los cuales tienden a ser difciles de entender, la simulacin puede ser fcilmente entendida despus de un pequeo esfuerzo; sin embargo, su realizacin requiere del empleo de una computadora. Desde sus inicios, durante la Segunda Guerra Mundial, la simulacin ha sido una tcnica muy valiosa para analizar problemas que involucran incertidumbre y relaciones complejas entre susvariables aleatorias. Es posible que los valores de las variables aleatorias sean independientes o estn correlacionados y, eventualmente, el desarrollo analtico de la distribucin de probabilidad del criterio econmico utilizado generalmente no es fcil modelarlo respecto de las situaciones del mundo real. Para estas situaciones es recomendado elenfoque desimulacin. Este hecho es el que hace que las cosas difieran de lo que se supuso en el anlisis determinstico, ya que la ocurrencia de eventos es una cuestin aleatoria, es decir, puede depender del azar; por esta razn es recomendable prepararse para las mejores y las peores condiciones, formulando las condiciones ms probables que constituirn un escenario optimista, un escenario pesimista y un escenario esperado.
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Maestra enValuacin Inmobiliaria Eindustrial Tesis: Anlisis yValuacin deun Proyecto para la Realizacin deun Negocio Inmobiliariode Segunda Residencia
El escenario optimista se formular con la determinacin de las mejores condiciones que pueden desarrollarse en el negocio o proyecto, o sea, se considerarn los menores egresos y los mayores beneficios, esto bajo mnimas duraciones de las actividades y tambin con la mayor disposicin de recursos econmicos (materiales, financieros y humanos); por el contrario, el escenario pesimista se formar determinando la ocurrencia de las peores condiciones de trabajo en el proyecto o negocio, es decir, se supondr que se alcanzarn las mayores erogaciones y los menores beneficios. El escenario esperado resulta ser uno intermedio de los dos anteriores obviamente, pero de no necesariamente a la mitad de ambos; su generacin se logra simulando el acontecimiento de las situaciones ms probables que pueden ocurrir en el futuro, por eso mismo es que este escenario tambin puede ser llamado "escenario ms probable". Un mtodo de simulacin muy empleado para estefin eseldenominado Monte Cario. El modelo de Monte Cario, llamado tambin mtodo de ensayos estadsticos, es una tcnica de simulacin de situaciones inciertas que permite definir valores esperados para variables no controlables mediante la seleccin aleatoria de valores, donde la probabilidad de elegir entretodos los resultados posibles est en estricta relacin con sus respectivas distribuciones de probabilidad. El mecanismo a seguir para realizar tales ensayos estadsticos obedece a estos pasos: 1. Seleccionar un conjunto representativo de proyectos ya realizados para tomar de ellos los parmetros que no? interesan simular en la creacin del escenario ms probable del proyecto que se pretende realizar. 2. Se formarn clases estadsticas con los datos elegidos, estableciendo un intervalo o amplitud que sea conveniente en las mismas; posteriormente se calcular el valor medio en cada clase, la frecuencia con que se present cada clase en el conjunto seleccionado, la frecuencia relativa y la frecuencia relativa acumulada,tal como seejemplifica en lasiguientetabla:
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Valor Medio del l str-rto de IdVariable . "X"
Frecut-ncM Frecuencia ReldtlUd Relativa F r e c u e ^ BwarPUwwMr Acurnulada
200 250 300 350 400 450 500 Suma
11 27 34 16 9 5 2 104
0 1058 02596 03269 01538 00865 00481 00192 1.0000
0 1058 03654 06923 08462 09327 09808 10000
La frecuencia, frecuencia relativa y frecuencia relativa acumulada debern cumplir las siguientes condiciones:
n =Zfi,
1=1
fr = fj / n,
fra= Zfr kj
k=1
donde "n"es el nmero de elementos que integra el conjunto enestudio, "f," el nmero de elementos del conjunto en estudio que incurren en el estrato "i", "fr," y "fra," la frecuencia relativa y la frecuencia relativa acumulada que corresponden alestrato "i". Con la frecuencia relativa calculada puede conocerse la distribucin de probabilidades de los parmetros tratados, la cual se apreciar en una grfica como la siguiente:
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Maestra enValuacin Inmobiliaria Bindustrial Tesis Anlisis yValuacin deun Proyecto para la Realizacin deun Negoao Inmobiliariode Segunda Residencia
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DISTRIBUCIN DE PROBABILIDADES DE LAVARIABLE "X"
03000-
u. 0 1000 0 0500 0 0000 350 400
Valores
4 Ladistribucin de losdatos puede estar concentrada alrededor de cualquier abscisa y para que el proceso de simulacin la respete ser necesario construir la siguiente grfica con la frecuencia relativa acumulada que se calcul en latabla anterior del paso2PROBABILIDADES ACUMULADAS DE LAVARIABLE "X 1 00000 9000 S0 8000 E0 7000-
j
^0 6000| 0 5000
$
Ko 4000-
c0 ' 3000 g0 20000 1000 350 0 0000
Valores
5. Como paso inmediato se proceder a"normalizar" el rango empleado en los ejesde las abscisas yde las ordenadas, es decir, aconvertir su amplitud de cero a uno con laexpresin siguienteCj = ( V r V m i n ) / ( V m a x - V m i n ) , donde "V" refiere los valores ubicados en cada eje de la grfica anterior y "C," es cada uno de los valores de los ejes con los que se crear una grfica "normalizada" como laque se muestra enestafigura:
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Maestra enValuacin Inmobiliana Emdustnal Tesis Anlisis yValuacindeun Proyecto parala Realizacin de un Negocio Inmobilianode Segunda Residencia
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GRFICA PARA SIMULACIN DEL PROYECTO 1.00000 0.90000 0.80000 0.70000 0.60000 0.50000 0.40000 0.30000 0.20000 0.10000 0.00000 0 00000
0.16067 033333 050000 0.66667 0.83333 Coeficiente Aplicable para Simulacin
1.00000
Por ltimo, se generar una serie de nmeros aleatorios que sea lo suficientemente grande para que sta sea considerada representativa del proyecto en cuanto a su comportamiento; dichos nmeros aleatorios se comprendern entre el cero y la unidad, y sern ubicados en el eje de las ordenadas de esta ltima grfica y se obtendr el coeficiente que les corresponda sobre las abscisas. Con el coeficiente aplicable para la simulacin se aplicar la siguiente expresin, con la cual se calcularn los parmetros buscados con lasimulacin:
^ E "~ min "*" '-'Ai l " m a x mn)j
dnde "CM" es cada coeficiente corregido por la correlacin normalizada que se aplic para el caso especfico de cada nmero aleatorio de la serie generada, "P"corresponde a los valores de los parmetros que se tomaron como base para efectuar el ordenamiento estadstico con que parti el proceso de simulacin y SE es cada valor resultado de la aplicacin de cada "CA". Cabe sealar que en caso de no contar con los datos indicados en el primer paso, los nmeros aleatorios pueden ser aplicados directamente en la expresin del ltimo punto. Existe la posibilidad de que la cantidad de nmeros aleatorios que se generarn sea determinada mediante la aplicacin de conceptos de muestreo aleatorio; incluso estos conceptos pueden apoyar para generar varios escenarios que son posibles y tomar de ellos el ms representativo para catalogarlo como el ms probable de presentarse en larealidad. Finalmente, es importante mencionar que muchas compaas han reconocido la necesidad de incluir el factor riesgo en los estudios econmicos y han destinado recursos al desarrollo de programas donde la tcnica de simulacin sea aplicada al anlisis de sus problemas. No obstante y a pesar de al relativa facilidad de
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Maestra enValuacin Inmobiliaria Eindustrial Tesis.Anlisis yValuacin deun Proyecto para la Realizacin de un Negocio InmobiliariodeSegunda Residencia
comprender esta tcnica, se ha encontrado que muchos ejecutivos y administradores se muestran escpticos en los grandes beneficios que se pueden obtener al utilizarla en la toma de decisiones. Hay dos razones aparentes que explican esta situacin. En primer lugar lasimulacin adolece en menor proporcin de la misma desventaja de los modelos probabilsticos, en el sentido de que los ejecutivos no comprenden completamente los aspectos tcnicos de la simulacin; el otro problema es la inversin requerida enequipo y personal especializado para aplicar estatcnica.
Clculo de la Tasa de Productividad Real

Criterio Econmico Conservador
El clculo de la Tasa de Productividad Real, tambin llamada de "capitalizacin", es referido generalmente en trminos anuales, ya que ese es el periodo al cual, por uso y costumbre, se suelen acumular los ingresos que un bien genera para fines de anlisis de su valor de uso y, conforme este criterio, tambin llamado de Fisher, dichatasa se calcular aplicando lasiguiente expresin:
T.P.R.X =[(1+T.P.E.)/(1+T.I.A.)]- 1
donde: T.P.R.X: T.P.E.: T.I.A.: Tasa de productividad realaplicable alsujeto de valuacin Tasa de productividad efectiva Tasa inflacionaria anual
La Tasa de Productividad Efectiva es expresada tambin en trminos anuales, y ser calculada con base en el valor de las tasas de inters libres de riesgo en mercados financieros abiertos (v.gr. CETES) y siguiendo la teora del inters, mientras que el valor de la Tasa Inflacionaria Anual se tomar de la publicada por fuentes oficiales (Banco de Mxico por ejemplo).
Criterio de Mercado
Bajo este criterio, la Tasa de Productividad Real ser medida directamente del mercado especfico de bienes que se est tratando, para lo cual ser necesario integrar un par de muestras: una con valores de cambio de los bienes en el mencionado mercado, y otra con rentas que estos generan en el mismo en trminos netos, en la que evidentemente se debern conocerse las vidas tiles remanentes de los respectivos bienes que laformen. La primera de dichas muestras quedar debidamente integrada al aplicar el mtodo del valor de cambio, de donde se utilizar sobre cada uno de los elementos que conforman la segunda muestra, el valor calculado de 'Vv.c". que 68
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representa a la media de la muestra examinada por dicho mtodo, con lo cual podr aplicarse la siguiente expresin, en caso de ignorar las particularidades resultantes de lavida tilde los bienes: T.P.R. = R.N.A.j / five. Pero en el caso de considerarla, habra que establecer la siguiente funcin que surge de la analoga con el concepto de amortizacin, la cual habr que resolverla por algn mtodo numrico, como puede serelde Newton: f(T.P.R.i) = (R.N.A. / T.P.R.i) (1- (1 + T.P.R.)- Vu R ' ) - nv.c. donde: R.N.A.:
V.U.R.J:
T.P.R.: Mv.c.:
Renta neta anualizada de cada elemento que integra la muestra relativa a las rentas de mercado. Vida til remanente de cada elemento de la muestra o tiempo restante que se piensa durar (caso de los bienes) o ser vigente (caso de los derechos) el mismo. Tasa de productividad real de cada uno de los elementos mustrales. Media muestral del valor decambio.
La primera frmula expuesta considera a la vida til remanente de los bienes tan grande que puede asumirse que sta "tiende al infinito" (caso especfico planteado por la teora del inters en una amortizacin perpetua), y la segunda asume de forma ortodoxa que esto no ocurre y toma el debido valor considerado por el analista de mercado, aunque esto implicar resolver un sistema ms complicado. Si se decide aplicar el mtodo numrico de "Newton", se debe establecer el postuladofundamental del mismo, es decir: (T.P.R. i ) k + 1 = (T.P.R.i) k - [f{(T.P.R,) k } / f {(T.P.R. ) k }] Esto significa que se debe obtener, para cada elemento de la segunda muestra,la primera derivada de lafuncin referida alcaso de considerar lavida til remanente de los bienes, seguidamente aplicar un valor supuesto para la Tasa de Productividad Real (cero, por ejemplo), y sustituir dicho valor en lafuncin y en su derivada como lo indica la expresin anterior. El nuevo valor obtenido servir para que, de nueva cuenta, se sustituya en la funcin y en su derivada y, con este procedimiento iterativo, se obtenga acada paso un mejor valor que se aproxime al verdadero deestatasa. La derivada de lafuncin de laTasa de Productividad Real de cada elemento que conforme lamuestra de rentas es:
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f(T.P.R.,) = [R.N.A./T.P.R.i][(V.U.R.i)(1+T.P.R.i)-VURr1-1][R.N.A./T.P.R.2][1-(1+T.P.R.i)VURi]
Contando con la Tasa de Productividad Real de todos los elementos de la segunda muestra, la que corresponder aplicar al caso de valuacin ser equivalente a la media,es decir: i
T.P.R.X =(1/n) STP-R-i

=I
T.P.R.X: T.P.R.: n:
Tasa de productividad real aplicable alsujeto de valuacin Tasa de productividad real de cada uno de los elementos mustrales, Tamao de lamuestra.
Es importante acotar que considerar el valor medio de la muestra representativa del valor de cambio equivale a compararlo en equivalencia al valor de uso, hiptesis que permite identificar de este modo a laTasa de Productividad Real;sin embargo, podra efectuarse alguna otra hiptesis que considerara alguna proporcin que correlacione a ambos valores (el de uso y el de cambio); adicionalmente, cabe mencionar que este ciiterio implica realizar indagaciones peridicas a los diferentes mercados de bienes para determinar las tasas que correspondern aplicarse en un momento determinado, pues si se pretende efectuar este procedimiento para valuaciones espordicas, podra eventualmente serdifcil contar con los datos necesarios ysuficientes para suaplicacin.
Criterio de Riesgo Sistemtico

La parte inesperada de un rendimiento, es decir, la parte que resulta de la "sorpresa", constituye el riesgo de cualquier inversin,ya que, despus de todo, si siempre se recibiera exactamente lo que se un inversionista espera, dicha inversin sera totalmente predecible y, por definicin,estara completamente libre de riesgo. El riesgo proviene entonces de las sorpresas o acontecimientos inesperados que afectan de igual manera a un gran nmero de instrumentos de inversin al que acceden varios tipos de inversionistas, como por ejemplo las condiciones econmicas generales de oferta y de demanda, las tasas de inters o la tasa de inflacin, denominndose a dichos acontecimientos como "riesgo sistemtico" o "riesgo de mercado"; aunque existen tambin factores especficos que slo influyen sobre determinadas inversiones y en casos particulares de inversionistas, denominndose a stos como "riesgo no sistemtico", "riesgos nicos" o "riesgos especficos de la inversin". En ese sentido puede decirse que el riesgo total
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asociado con cualquier inversin se compone de dos partes: una parte riesgo sistemtico yotrade riesgo nosistemtico. No obstante, la distincin entre un riesgo sistemtico y uno no sistemtico nunca es en realidad tan precisa por lo difcil que resulta su determinacin en trminos cualitativos, por ello el "principio de riesgo sistemtico" seala que la ganancia por incurrir en un riesgo depende slo del sistemtico, esto es, que independientemente del riesgo total que tenga una inversin, slo la parte sistemtica es relevante para determinar el rendimiento esperado de la misma y su prima de riesgo; de conformidad con esto, se ha demostrado que una buena medida del riesgo sistemtico asociado con una inversin es el coeficiente "beta" del CAPM (CapitalAsset Pricing Model),elcualse definede lasiguienteforma:
P=Cov(R5Rm)/Var(Rm)
n
Cov(R,IRm)=1/n { [ R - E R M R ^ E R , ) ] }
i=1
Var(Rm) =1/n Z [R m -E(R m )] 2

i=1
donde: R: Rm: E(R): E(Rm): Var(Rm): Cov(Rm): n
Rendimiento de la inversin enelperiodo deestudio. Rendimiento de mercado enel mismo periodo deestudio. Esperanza del rendimiento de la inversin,misma quecorresponde a la media presentada enel periodode estudio. Esperanza del rendimiento de mercado, misma que corresponde ala media presentada enelperiodo deestudio. Esperanza del rendimiento de mercado, misma que corresponde ala media presentada enel periodo deestudio. Covarianza del rendimiento de la inversin y del rendimiento de mercado, Nmero de datos mustrales, tanto del rendimiento de la inversin como del rendimiento de mercadoalque pertenece lainversin.
Con lo anterior, el rendimiento de la inversin estudiada estadsticamente quedar dado por:
R =Rf+P(Rm- Rf)
donde: Rf: Rendimiento librede riesgo. Rn,: Rendimiento demercado.
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R: (5:
Rendimiento de la inversin. coeficiente "beta" de la inversin correspondiente al mercado en el que se encuentra segn el CAPM (CapitalAsset Pricing Model).
Finalmente, el rendimiento calculado de la inversin deber transformarse en una "tasa de productividad efectiva anualizada (T.P.E.)"como se ha venido insistiendo, y.conforme el criterio de Fisher, incluyendo latasa de inflacintambin anualizada (T.I.A.), se proceder a calcular la Tasa de Productividad Real del sujeto por valuar (T.P.R.X), tal como se ilustr en el punto relativo al clculo de esta tasa por elcriterio econmico conservador.
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CAPTULO III
VALUACIN DEL NEGOCIO INMOBILIARIO
El Plande Negocio
Consiste en el anlisis y valuacin de un proyecto para la realizacin de un negocio inmobiliario, de segunda residencia dentro del complejo turstico de Los Jitos, en los condominios Loma Bonita, ubicados en San Carlos, Guaymas, en el estado deSonora. San Carlos, frente a las costas del mar de Cortes es un sitio excelente para practicar todo tipo de deportes acuticos y ocupa el segundo lugar a nivel mundial en lo que respecta a la diversidad de vida marina, es por ello que la pesca deportiva, buceo, ecoturismo, veleo y sus hermosas playas, lo colocan como uno de los destinos tursticos mas importantes de la regin; La comunidad de San Carlos, en el Municipio de Guaymas, se ubica por carretera a 106 km. al sur de Hermosillo, capital del Estado, cuenta adems con servicios tursticos de primer nivel, centros nocturnos, marinas, campo de golf, hoteles gran turismo y condominios. Sobre ste ltimo punto, se pretende realizar en el presente trabajo de tesis contemplando el proyecto ejecutivo, construccin, promocin y comercializacin de treinta casas de descanso, dentro del club de playa los Jitos, el cual se encuentra enel interior del Country club de San Carlos. Los lotes en su conjunto, para su orientacin, se dividirn en cuatro frentes, cuya primera seccin, se encuentra compuesta por once predios, cuyas colindancias quedan determinadas de lasiguiente manera:
Lotifcacin del Desarrollo Loma Bonita Segunda Etapa

Lote N"1 Orientacin:Sur-Norte,sobrelacalleCircuitoLomaBonitaNorte. Colindancias: AlNorte:8.00mconvialidaddeaccesoaCondominiosSolimar AlOeste:7.00mconloteN"2deldesarrollo LomaBonita2da.etapa AlSur:8.00mconcalleCircuitoLomaBonitaNorte AlEste:7.00mconCondominioN"28. Lote N0 2 Orientacin:Sur-Norte,sobrelacalleCircuitoLomaBonitaNorte. Colindancias: AlNorte:8.00mconvialidaddeaccesoaCondominiosSolimar AlOeste:7.00m conloteN03deldesarrollo LomaBonita2da.etapa AlSur:8.00mconcalleCircuitoLomaBonitaNorte AlEste:7.00mconloteN01 deldesarrollo LomaBonita2da.etapa 0 Lote N 3 Orientacin:Sur-Norte,sobrelacalleCircuitoLomaBonitaNorte. Colindancias: AlNorte:8.00mconvialidaddeaccesoaCondominiosSolimar 73
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Al Oeste: 7.00m con lote N04 del desarrollo Loma Bonita 2da. etapa Al Sur: 8.00m con calleCircuito Loma Bonita Norte Al Este: 7.00m con lote N" 2del desarrollo Loma Bonita 2da. etapa
Lote N" 4
Orientacin: Sur-Norte, sobre la calle Circuito Loma Bonita Norte. Colindancias: Al Norte:8.00m con vialidad de acceso aCondominios Solimar Al Oeste: 7.00m con lote N0 5 del desarrollo Loma Bonita 2da. Etapa] Al Sur: 8.00m con calle Circuito Loma Bonita Norte Al Este:7.00m con loteN 0 3deldesarrollo Loma Bonita 2da.etapa Lote N05 Orientacin: Sur-Norte, sobre la calle Circuito Loma Bonita Norte. Colindancias: Al Norte:8.00m convialidad de acceso aCondominios Solimar Al Oeste: 7.00m con lote N0 6 del desarrollo Loma Bonita 2da. Etapa| Al Sur: 8.00m con calle Circuito Loma Bonita Norte Al Este: 7.00m con lote N04del desarrollo Loma Bonita 2da. etapa Lote N06 Orientacin: Sur-Norte, sobre lacalle Circuito Loma Bonita Norte. Colindancias: Al Norte: 8.00m con vialidad de acceso aCondominios Solimar Al Oeste: 7.00m con lote N" 7 del desarrollo Loma Bonita 2da. Etapa| Al Sur: 8.00m con calle Circuito Loma Bonita Norte Al Este: 7.00m con lote N05deldesarrollo Loma Bonita 2da.etapa Lote N07 Orientacin: Sur-Norte, sobre la calle Circuito Loma Bonita Norte. Colindancias: Al Norte:8.00m con vialidad de acceso aCondominios Solimar Al Oeste: 7.00m con lote N0 8 del desarrollo Loma Bonita 2da. Etapa| Al Sur: 8.00m con calle Circuito Loma Bonita Norte Al Este: 7.00m con lote N0 6deldesarrollo Loma Bonita 2da.etapa
Lote N" 8
Orientacin: Sur-Norte, sobre lacalle Circuito Loma Bonita Norte. Colindancias: Al Norte: 8.00m convialidad de acceso aCondominios Solimar Al Oeste: 7.00m con lote N" 9 del desarrollo Loma Bonita 2da. Etapa] Al Sur: 8.00m con calleCircuito Loma Bonita Norte Al Este: 7.00m con lote N0 7deldesarrollo Loma Bonita 2da. etapa Lote N09 Orientacin: Sur-Norte, sobre lacalle Circuito Loma Bonita Norte. Colindancias: Al Norte:8.00m convialidad de acceso aCondominios Solimar Al Oeste:7.00m con lote No10 del desarrollo Loma Bonita 2da. Etapa Al Sur: 8.00m concalle Circuito Loma Bonita Norte Al Este:7.00m con lote N" 8deldesarrollo Loma Bonita 2da. Etapa
Lote N 0 10
Orientacin: Sur-Norte, sobre la calle Circuito Loma Bonita Norte. Colindancias: Al Norte: 8.00m convialidad de acceso aCondominios Solimar
74
Maestra enValuacin Inmobiliaria Eindustrial Tesis:AnlisisyValuacinde un Proyecto para la Realizacinde un Negodo Inmobiliariode Segunda Residencia
InstitutoTecnolgico de la Construccin JuanFrancisco Gonzlez Lucero
Al Oeste:7.00m con lote N011 del desarrollo Loma Bonita 2da. Etapa Al Sur: 8.00m con calle Circuito Loma Bonita Norte Al Este: 7.00m con lote N0 9del desarrollo Loma Bonita 2da. Etapa Lote N 0 11 Orientacin: Sur-Norte, sobre la calle Circuito Loma Bonita Norte. Colindancias: Al Norte: 8.00m convialidad de acceso aCondominios Solimar Al Oeste:?.OOrn con estacionamiento del lote N" 12 del desarrollo Loma Bonita 2da.Etapa. Al Sur: 8.00m con calle Circuito Loma Bonita Norte Al Este: 7.00m con lote N" 10del desarrollo Loma Bonita 2da. Etapa La segunda seccin, se encuentra compuesta por siete predios, cuyas colindancias quedan determinadas de la siguiente manera: Lote N012 Orientacin: Este-Oeste, sobre la calle Circuito Loma Bonita Poniente. Colindancias: Al Norte:7.00m conterrenos de marina seca deSan Carlos. Al Oeste: 8.00m con estacionamiento de la marina seca de San Carlos. Al Sur: 7.00m con lote N" 13deldesarrollo Loma Bonita 2da. Etapa Al Este: 8.00m con calle circuito Loma Bonita Poniente. Lote N013 Orientacin: Este-Oeste, sobre la calle Circuito Loma Bonita Poniente. Colindancias: Al Norte: 7.00m con lote N012 del desarrollo Loma Bonita 2da. Etapa. Al Oeste: 8.00m con estacionamiento de la marina seca de San Carlos. Al Sur: 7.00m con lote N 0 14 deldesarrollo Loma Bonita 2da. Etapa Al Este: 8.00m con calle circuito Loma Bonita Poniente. Lote N 0 14 Orientacin: Este-Oeste, sobre la calle Circuito Loma Bonita Poniente. Colindancias: Al Norte: 7.00m con lote N013 del desarrollo Loma Bonita 2da. Etapa. Al Oeste: 8.00m con estacionamiento de la marina seca de San Carlos. Al Sur: 7.00m con lote N" 15deldesarrollo Loma Bonita 2da. Etapa Al Este: 8.00m con calle circuito Loma Bonita Poniente. Lote N015 Orientacin: Este-Oeste, sobre la calle Circuito Loma Bonita Poniente. Colindancias: Al Norte: 7.00m con lote N014 del desarrollo Loma Bonita 2da. Etapa. Al Oeste: 8.00m con estacionamiento de la marina seca de San Carlos. Al Sur: 7.00m con lote N" 16del desarrollo Loma Bonita 2da. Etapa Al Este: 8.00m con calle circuito Loma Bonita Poniente.
75
Maestra enValuacin Inmobiliaria Eindustrial Tesis:Anlisis yValuacinde unProyecto para la Realizacin de un Negocio Inmobiliariode Segunda Residencia
Lote N 0 16 Orientacin: Este-Oeste, sobre la calle Circuito Loma Bonita Poniente. Colindancias: Al Norte: 7.00m con lote N015 del desarrollo Loma Bonita 2da. Etapa. Al Oeste: 8.00m con estacionamiento de la marina seca de San Carlos. Al Sur: 7.00m con lote N" 17deldesarrollo Loma Bonita 2da. Etapa Al Este:8.00m con calle circuito Loma Bonita Poniente. Lote N0 17 Orientacin: Este-Oeste, sobre la calle Circuito Loma Bonita Poniente. Colindancias: Al Norte: 7.00m con lote N016 del desarrollo Loma Bonita 2da. Etapa. Al Oeste: 8.00m con estacionamiento de la marina seca de San Carlos. Al Sur: 7.00m con lote N 0 18 deldesarrollo Loma Bonita 2da. Etapa Al Este:8.00m con callecircuito Loma Bonita Poniente. Lote N0 18 Orientacin: Este-Oeste, sobre la calle Circuito Loma Bonita Poniente. Colindancias: Al Norte: 7.00m con lote N017 del desarrollo Loma Bonita 2da. Etapa. Al Oeste: 8.00m con estacionamiento de la marina seca de San Carlos. Al Sur: 7.00m con lote N" 19deldesarrollo Loma Bonita 2da. Etapa Al Este: 8.00m con calle circuito Loma Bonita Poniente. Lote N" 19 Orientacin: Este-Oeste, sobre la calle Circuito Loma Bonita Poniente. Colindancias: Al Norte: 7.00m con lote N018 del desarrollo Loma Bonita 2da. Etapa. Al Oeste: 8.00m con estacionamiento de la marina seca de San Carlos. Al Sur: 7.00m con lote N" 20deldesarrollo Loma Bonita 2da. Etapa Al Este:8.00m con calle circuito Loma Bonita Poniente. La tercera seccin, se encuentra compuesta por diez predios, cuyas colindancias quedan determinadas de la siguiente manera: Lote N021 Orientacin: Norte-Sur, sobre lacalle Circuito Loma Bonita Sur. Colindancias: Al Norte: 8.00m con calle circuito Loma Bonita Sur. Al Oeste: 7.00m con estacionamiento del lote N" 20 del desarrollo Loma Bonita 2da.Etapa. Al Sur: 8.00m con lote propiedad particular. Al Este: 7.00m con lote N" 22 del desarrollo Loma Bonita 2da. Etapa.
Lote N0 22
Orientacin: Norte-Sur, sobre la calle Circuito Loma Bonita Sur. Colindancias: Al Norte: 8.00m con calle circuito Loma Bonita Sur. 76
Maestra enValuacin Inmobiliaria Eindustrial Tesis:AnlisisyValuacindeun Proyectopara la Realizacin deun Negocio Inmobiliario de Segunda Residencia
Al Oeste: 7.00m con lote N0 21 del desarrollo Loma Bonita 2da. Etapa. Al Sur: 8.00m con lote propiedad particular. Al Este: 7.00m con lote N0 23 del desarrollo Loma Bonita 2da. Etapa. Lote N023 Orientacin: Norte-Sur, sobre la calle Circuito Loma Bonita Sur. Colindancias: Al Norte: 8.00m con calle circuito Loma Bonita Sur. Al Oeste: 7.00m con lote N" 22 del desarrollo Loma Bonita 2da. Etapa. Al Sur: 8.00m con lote propiedad particular. Al Este: 7.00m con lote N0 24 del desarrollo Loma Bonita 2da. Etapa. Lote N024 Orientacin: Norte-Sur, sobre la calle Circuito Loma Bonita Sur. Colindancias: Al Norte: 8.00m con calle circuito Loma Bonita Sur. Al Oeste: 7.00m con lote N0 23 del desarrollo Loma Bonita 2da. Etapa. Al Sur: 8.00m con lote propiedad particular. Al Este: 7.00m con lote N0 25 del desarrollo Loma Bonita 2da. Etapa. Lote N 025 Orientacin: Norte-Sur, sobre lacalle Circuito Loma Bonita Sur. Colindancias: Al Norte: 8.00m con calle circuito Loma Bonita Sur. Al Oeste: 7.00m con lote N0 24 del desarrollo Loma Bonita ?,da. Etapa. Al Sur: 8.00m con lote propiedad particular. Al Este: 7.00m con lote N0 26 del desarrollo Loma Bonita 2da. Etapa. Lote N026 Orientacin: Norte-Sur, sobre la calle Circuito Loma Bonita Sur. Colindancias: Al Norte: 8.00m con calle circuito Loma Bonita Sur. Al Oeste: 7.00m con lote N0 25 del desarrollo Loma Bonita 2da. Etapa. Al Sur: 8.00m con lote propiedad particular. Al Este: 7.00m con lote N0 27 del desarrollo Loma Bonita 2da. Etapa. Lote N027 Orientacin: Norte-Sur, sobre la calle Circuito Loma Bonita Sur. Colindancias: Al Norte: 8.00m con calle circuito Loma Bonita Sur. Ai Oeste: 7.00m con lote N0 26 del desarrollo Loma Bonita 2da. Etapa. Al Sur: 8.00m con lote propiedad particular. Al Este: 7.00m con lote N0 28 del desarrollo Loma Bonita 2da. Etapa.
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Maestra enValuacin Inmobiliaria Eindustrial Tesis:AnlisisyValuacin de un Proyecto para la Realizacinde un Negocio Inmobiliario de Segunda Residencia
Lote N028 Orientacin: Norte-Sur, sobre la calle Circuito Loma Bonita Sur. Colindancias: Al Norte:8.00m concallecircuito Loma Bonita Sur. Al Oeste: 7.00m con lote N0 27 del desarrollo Loma Bonita 2da. Etapa. Al Sur: 8.00m con lote N029 del desarrollo Loma Bonita 2da.Etapa. Al Este:7.00m con calle Retorno Loma Bonita Sur. Lote N029 Orientacin: Este-Oeste, sobre la calle Retorno Loma Bonita Sur. Colindancias: Al Norte: 7.00m con lote N0 28 del desarrollo Loma Bonita 2da. Etapa. Al Oeste: 8.00m con lote propiedad particular. Al Sur: 7.00m con lote N" 30 deldesarrollo Loma Bonita 2da.Etapa. Al Este: 8.00m con calle Retorno Loma Bonita Sur. Lote N030 Orientacin: Este-Oeste, sobre la calle Retorno Loma Bonita Sur. Colindancias: Al Norte: 7.00m con lote N0 29 del desarrollo Loma Bonita 2da. Etapa. Al Oeste: 8.00m con lote propiedad particular. Al Sur: 7.00m con Condominio N0 142 del desarrollo Loma Bonita 1ra. Etapa. Al Este: 8.00m con calle Retorno Loma Bonita Sur. La cuarta seccin, se encuentra compuesta por dos predios, cuyas colindancias quedan determinadas de la siguiente manera: Lote N 0 12 Orientacin: Este-Oeste, sobre la calle Circuito Loma Bonita Poniente. Colindancias: Al Norte:7.00m conterrenos de marina seca deSan Carlos. Al Oeste: 8.00m con estacionamiento de la marina seca de San Carlos. Al Sur: 7.00m con lote N 0 13 deldesarrollo Loma Bonita 2da. Etapa Al Este: 8.00m con calle circuito Loma Bonita Poniente. Lote N020 Orientacin: Este-Oeste, sobre la calle Circuito Loma Bonita Poniente. Colindancias: Al Norte: 7.00m con lote N019 del desarrollo Loma Bonita 2da. Etapa. Al Oeste: 8.00m con estacionamiento de la marina seca de San Carlos. Al Sur: 7.00m con lote N021 deldesarrollo Loma Bonita 2da. Etapa Al Este: 8.00m con estacionamiento del lote N" 20 del desarrollo Loma Bonita 2da. Etapa.
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Maestra enValuacin Inmobihana Eindustrial Tesis Anlisis yValuacindeun Proyecto para la Realizacin de un Negocio Inmobiliariode Segunda Residencia
InstitutoTecnolgicode la Construccin JuanFrancisco Gonzlez Lucero
Distribucin de los Lotes dentro del Desarrollo Loma Bonita Segunda Etapa.
AREAPORDESARROLLAR
HOTEL"LOSJITOS AV.DELOSYAQUIS
79
Maestra enValuacin Inmobiliaria Eindustrial Tesis:Anlisis yValuacin de un Proyecto parala Realizacindeun Negocio Inmobiliariode Segunda Residencia
Alcancesdel Proyecto
El horizonte de proyecto, considera dieciocho periodos mensuales para completar el negocio, a lo largo de cuatro etapas para su total edificacin; la vivienda tipo cuenta con un rea de terreno de 56m2 y 95.06m2 de construccin, conformado por estancia, comedor, cocina, cochera para un auto, pasillo de servicio, dos baos,2 recamaras yterraza, confrente alazona dealbercasy reas verdes. En la etapa final de construccin se consideran dos condominios con tres niveles deedificacin,con vista al marya lapanormica Sierra Norte. El sembrado de las construcciones consiste en tres caras de un rectngulo que rodea el rea verde y lazona de albercas.
Etapa Constructiva
Segn el programa de construccin propuesto para la inmobiliaria Las etapas se llevarn a cabo de la siguiente manera: un periodo de un mes para la elaboracin del proyecto ejecutivo completo; por tratarse de un rgimen de condominio se deber respetar la fachada y en la medida de lo posible la distribucin de los espacios, posteriormente se establece en el programa de ejecucin, dos meses para el trmite de permisos de construccin municipales y licencias de construccin y uso de suelo, aunque se encuentra lotificado y dentro de una zona desarrollada previamente, la presente etapa realiz algunos cambios o adecuaciones para mayor funcionalidad del proyecto, debido que los espacios de estacionamiento son restringidos y en temporada alta la principal causa de conflictos viales entre los propietarios y arrendadores de dichos condominios; a partir del cuarto mes y hasta elsptimo messe construir lafase 1con untotal de 10viviendas,del sexto al noveno messe construir Lasegunda etapa con untotal de 10 viviendas, a partir del octavo mes y hasta el onceavo mes, los trabajos de construccin contemplan 8 viviendas y por ltimo en este mismo periodo se construirn las dos viviendas de lujo, con lo que se finalizarn las etapas constructivas de la inmobiliaria.
Etapa decomercializacin yventas

Segn elprograma deventas propuesto para la inmobiliaria Lasetapas se llevarn a cabo de la siguiente manera: Se establece en el programa de promocin y ventas, tres meses para la colocacin en el mercado de las 10 viviendas que
80
Maestra enValuacintnmobrttana Eindustrial Tests Anlisis yValuacinde un Proyecto parala Realizacin de un Negocio Inmobiliariode Segunda Residencia
InstitutoTecnolgico dela Construccin Juan Franasco Gonzlez Lucero
fueron construidas en la primera etapa, que va del octavo al dcimo mes; la segunda etapa de comercializacin, toma en cuenta otras 10 viviendas considerando nuevamente un periodo de tres meses para su venta, en la tercera etapa este periodo se ira del catorceavo al dieciseisavo mes contando con 8 viviendas y por ultimo se cierra concretando las ventas de las dos viviendas de lujo, en un periodo de dos meses, se puede observar que es mayor el periodo durante el cual se pretende lograr su mercadeo, lo cual es entendible ya que de esta manera se proyecta el absorber con ello algn rezago en la comercializacin de los inmuebles previamente citados enetapas anteriores. Por otra parte el sembrado de los lotes y planos, se encuentran en etapa de anteproyecto, para lo cual se tomaron en cuenta edificaciones con rgimen de condominio de diversas partes de la regin y el mundo, alfinal lasdimensiones de los lotes y su orientacin, se adecuaron al modelo de condominio Lancaster de Manila, cuyo desarrollo ha sido probado y constatado con xito en diversas regiones del mundo como Singapur y Hong Kong, donde se considera que los espacios son completamente eficaces bajo esta planta arquitectnica y aunado esto a las amenidades de las regiones exteriores, queda probada su eficiencia y funcionalidad.
Descripcin Fsica de Los Inmuebles

A continuacin se presentan algunas imgenes que muestran las fachadas, distribuciones deespacios y perspectivas de lavivienda tipo analizada.
Fechada
81
Maestra enValuacinInmobiliaria Eindustrial Tesis:AnlisisyValuacin deunProyecto parala Realizacin de un Negocio Inmobiliariode Segunda Residencia
1.)6
7. JO
planta arquitectnica
Escala 1;50
Planta Baja
82
Maestra enValuacin Inmobiliaria Eindustrial Tesis:Anlisis yValuacindeunProyecto para la Realizacin deun Negocio Inmobiliario de Segunda Residencia
.00-
planta arquitectonica
Escala 1:50
Planta Altes
Maestra enValuacin Inmobiliaria Eindustrial Tesis.AnlisisyValuacinde un Proyecto para la Realizacin deun Negocio Inmobiliariode Segunda Residencia
Perspectiva de Interiores del Proyecto Terminado
Proyecto Arquiteotnioo
ANTEPROYECTO LOMA BONITAsegundaetapa
84
Maestra enValuacin Inmobiliaria Eindustrial Tesis:Anlisis yValuacin deun Proyecto para la Realizacin de unNegocio Inmobiliario de Segunda Residencia
EVALUACIN DEL NEGOCIO INMOBILIARIO EN ESTUDIO
85
PROGRAMADEEJECUCINDELNEGOCIOINMOBILIARIO
*
CONSTRUCCIN ElaboracindeProyecto Ejecutivo Trmite dePermisosyLicencias Fase VVivienda Tipo Fase2:ViviendaTipo Fase3.Vivienda Tipo Fase3:Vivienda Lujo VENTA Fase 1:ViviendaTipo Fase2.Vivienda Tipo Fase3:Vivienda Tipo Fase3:Vivienda Lujo Cantidad A.Co. ATe. C R N . ' Total 399,929.60 92.64 92.64 9264 83,985.22 2,593,920.00 2,593,920.00 2,075,136.00 735,616.00 8,482,506.82 Cantidad A.Co. A.Te. V.C
"MESES"" "M"***
0 1 399,929.60
2
83,985.22
1 1 10 10 8
^
-389,088.00 ' 778,-176.00 -"
2 131.36
56 56 56 77
2,800.00 2,800.00 2,800.00 2,800.00
' 9W,872:00
389;088.00
399,929.60
83,985.22
389,088.00
778,176.00
1,296,960.00
10 92.64 10 92.64 8 92.64 2 131.36
I
6,000.00 6,00000 6,000.00 6,000.00 5,558,400.00 5,558,400.00 4,446,720.00 1,576,320.00 17,139,84000
56 56 56 77
"1 I
8 9
10 11
CONSTRUCCIN Elaboracinde Proyecto Ejecutivo Trmite dePermisos yLicencias Fase 1:ViviendaTipo Fase2:ViviendaTipo Fase3:ViviendaTipo Fase3:Vivienda Lujo VENTA Fase 1:ViviendaTipo Fase2'ViviendaTipo Fase3:Vivienda Tipo Fase3'ViviendaLujo
Cantidad ACo.
ATe. C R N '
Total 399,92960 83,985.22 2,593,92000 2,593,920.00 2,075,136.00 735,616.00 8,482,50682
12
13
1 1 10 92 64 10 92.64 8 92.64 2 13136
56 56 56 77
2,800.00 2,800.00 2,800.00 2,800.00
518,784.00 778,176.00
907,872.00 311,270.40 73,561.60
--518,784.00 622,540.80 ." 147,123.20 1,288,448.00 2,223,360.00 726,297.60. 183,904.00 . 910,201.60 1,111,680.00 2,223,360.00 2,223,360.00 1,111,680.00 .*415,027^0' J 183,904.00 , 598,931.20 '147,123.20 147,123.20
1,296,960.00
1,292,704.00 2,223,360.00
Cantidad A.Co. ATe. V.C 10 92.64 56 10 92 64 56
8 92.64 2 131.36
56 77
6,000.00 6,000.00 6,000.00 6,00000
5,558,400.00 5,558,400.00 4,446,720.00 1,576,32000 17,139,840.00
2,223,360.00
2,223,360.00
1,111,680.00
2,223,360.00
2,223,360.00
1,111,680.00
JlNlOS-'i-QWABOHITA"SegundaE t ^ M ^ g f t S g p J k fMAS.V,.i '.. ' . l l l l

CONSTR UCCIN ElaboracindeProyecto Ejecutivo TrmitedePermisosyUcencias Fase 1:ViviendaTipo Fase2:ViviendaTipo Fase3:ViviendaTipo Fase3:Vivienda Lujo VENTA Fase 1:ViviendaTipo Fase2:ViviendaTipo Fase3:ViviendaTipo Fase3-ViviendaLujo Cantidad A.Co. ATe. C.R.N.' Total 399,929.60 83,985.22 2,593,920.00 2,593,920.00 2,075,13600 735,616.00 8,482,50682 Cantidad ACo. ATe. V.C 10 92.64 56 6,000.00 6,00000 6,000.00 6,000.00 5,558,400.10 5,558,40000 4,446,720.00 1,576,320.00 17,139,84000 1,778,688.00 1,778,688.00 1,778,688.00 1,778,688.00 889,344 00 788,160.00 889,344.00 788,160.00 788,160.00 788,160.00
14
15
16
17
18
1 1 10 92.64 10 92.64 8 92.64 2 131.36
56 56 56 77
2,800.00 2,800.00 2,800.00 2,800.00
10 92.64 8 92 64 2 131.36
56 56 77
86
CAMBIOS ENLASITUACIN FINANCIERA
mm^^^myM^Bom^mmmmt^mMmm^mmmm^mm^î^mi^sm^mi
1 CONCEPTO FUENTE DE RECURSOS Ventas deViviendas Productos Financieros Financiamiento Aportaciones de Capital Suman losorgenes APLICACIN DERECURSOS Adquisicin deTerreno Pagode Deuda Elaboracin deProyecto Ejecutivo Permisos y Licencias Construccin deViviendas Gastos deComercializaciny Publicidad Costos Financieros Otras Erogaciones Imprevistas Impuestos yPTU Suman losdestinos NDICE 17,139,840.00 453,434.52 1,500,000.00 5,700,000.00 24,793,274.52 0 1 2 MESES 3 4 5 6
i
-
725.82 15.00% 300,000.00 1,300,000.00 1,600,725.82 $1,721,717.71 1,500,000.00
3,755.16 3,444.52 3,034.76 2,935.98 1,767.40 1,177.91 300,000.00 200,000.00 100,000.00 100,000.00 100,000.00 100,000.00 1,300,000.00 800,000.00 400,000.00 100,000.00 400,000.00 100,000.00 501,177.91 201,767.40 202,935.98 503,034.76 1,003,444.52 1,603,755.16
1,500,000.00 1,500,00000 399,929.60 83,985.22 7,998,592.00 1,314,054.40 227,53098 300,722.77 2,134,330.04 15,459,145.00
. .
1,500,000.00
18,958.25 399,929.60
24,372.39
30,25403
36,661.21
49,993.93
71,556.51
83,985.22
7,333.03 12,217.88
8,818.73 2,784.12
10,205.18 306.16
389,088.00 38,908.80 11,483.81 13,184.42
778,176.00 77,817.60 14,478.23 26,114.15 946,579.92
1,296,960.00 129,696.00 19,061.48 43,371.52
_
438,438.76 119,960.46
40,765.37
489,326.23
1,560,645.52
FLUJO DEEFECTIVO 100,725.82 62,739.14 81,806.93 162,170.60 13,708.53 56,864.60 43,109.64 FLUJO DEEFECTIVOACUMULADO 100,725.82 163,464.96 245,271.89 407,442.50 421,151.02 478,015.62 521,125.26 FLUJO DEEFECTIVO EVALUACIN - 1,199,274.18 - 337,260.86 18,193.07 62,170.60 - 386,291.47 - 743,135.40 - 1,256,890.36 FLUJO DEEFECTIVO EVALUACINACUMULADO - 1,199,274.18 - 1,53fi,535.04 - 1,554,728.11 - 1,492,557.50 - 1,878,848.98 - 2,621,984.38 - 3,878,874.74
1
1
UTILIDADANTES DE IMPUESTOS Impuestos Isr Impac compensado Isrpor pagar Impac Impac por compensar Ptu Total de Impuestos UTILIDAD NETA UTILIDAD ACUMULADA
- 1,499,274.18 |1,730,53787 30.00%
418,302.60 |-
93,820.67 |-
7,575.36 |-
449,630.27 |-
893,141.47 |- 1,485,333.85
1,730,537.87
403,792.17
1.80% 10.00%
. . ,-
. _ . _ -
7,575.36 - 449,630.27 - 893,141.47 - 1,485,333.85 - 1,499,274.18 - 418,302.60 93,820.67 - 1,499,274.18 - 1,917,576.79 - 2,011,397.46 - 2,018,972.82 - 2,468,603.09 - 3,361,744.56 - 4,847,078.41
87
CAMBIOS ENLASITUACIN FINANCIERA

PAGINA2DE 3
CONDOMINIOS%OjyÔMiM
"** CONCEPTO -'-** * *-" *>-> . w . * . ^ * ^ , , , ^ ,***,. NDICE 7 8 9 MESES 10 11 12 13 FUENTE DE RECURSOS Ventasde Viviendas Productos Financieros Financiamiento Aportaciones de Capital Suman losorgenes APLICACIN DERECURSOS Adquisicin deTerreno PagodeDeuda ElaboracindeProyecto Ejecutivo Permisosy Licencias Construccin deViviendas GastosdeComercializacin yPublicidad Costos Financieros Otras Erogaciones Imprevistas Impuestosy PTU Suman losdestinos
17,139,840.00 453,434.52 1,500,000.00 5,700,000.00 24,793,274.52
2,223,360.00 1,111,680.00 2,223,360.00 1,111,680.00 2,223,360.00 2,223,360.00 . 41,446.25 35,484.08 21,761.73 11,827.34 12,269.31 8,033.50 3,863.35 15.00% 300,000.00 . . _ _ 1,300,000.00 . . . . _ 1,603,863.35 2,231,393.50 2,235,629.31 1,123,507.34 2,245,121.73 2,258,844.08 1,153,126.25
1,500,000.00 1,500,000.00 399,929.60 83,985.22 7,998,592.00 1,314,054.40 227,530.98 300,722.77 2,134,330.04 15,459,145.00
95,446.74
97,196.52
98,978.39
100,792.92
102,640.71
104,522.38
106,438.54
_ 1,296,960.00 129,696.00 23,249.44 43,497.16 1,588,849.34
_ 1,292,704.00 195,971.20 21,499.66 45,305.25 1,652,676.63
_ 1,288,448.00 195,545.60 19,717.79 45,111.34 1,647,801.12
. 910,201.60 124,370.56 17,903.26 31,574.26
. 598,931.20 126,593.92 16,055.47 22,247.42 866,468.72
147,123.20 81,413.12 14,173.80 7,281.30 354,513.80
33,350.40 12,257.64 1,368.24
1,184,842.60
153,414.82
FLUJO DEEFECTIVO 15,014.00 578,716.88 587,828.19 61,335.26 1,378,653.01 1,904,330.27 999,711.43 FLUJO DEEFECTIVOACUMULADO 536,139.26 1,114,856.14 1,702,684.33 1,641,349.07 3,020,002.08 4,924,332.35 5,924,043.78 FLUJO DEEFECTIVO EVALUACIN- 1,284,986.00 578,716.88 587,828.1961,335.26 1,378,653.01 1,904,330.27 999,711.43 FLUJO DE EFECTIVO EVALUACINACUMULADO - 5,163,860.74 - 4,585,143.86 - 3,997,315.67 - 4,058,650.93 - 2,679,997.92 - 775,667.65 224,043.78
I >
I UTILIDADANTES DE IMPUESTOS Impuestos Isr Impac compensado Isrpor pagar Impac Impac por compensar Ptu Totalde Impuestos UTILIDAD NETA UTILIDAD ACUMULADA - 1,489,539.26 | 1,730,537.87 30.00% 675,913.40 | 686,806.58 39,457.65 | 1,481,293.72 | 2,008,852.65 | 1,106,149.97
1,730,537.87
403,792.17
1.80% 10.00%
. _ _ _ -
. . _ _
. -
. .
2,008,852.65 1,481,293.72 1,106,149.97 686,806.58 39,457.65 - 1,489,539.26 675,913.40 - 6,336,617.66 - 5,660,704.26 - 4,973,897.68 - 4,934,440.03 - 3,453,146.31 - 1,444,293.66 - 338,143.68
88
CAMBIOS EN LASITUACIN FINANCIERA

PAGINA 3 DE3
CONCEPTO FUENTEDERECURSOS VentasdeViviendas Productos Financieros Financiamiento Aportaciones deCapital Suman losorgenes APLICACINDERECURSOS AdquisicindeTerreno PagodeDeuda ElaboracindeProyecto Ejecutivo PermisosyLicencias Construccin deViviendas GastosdeComercializacin yPublicidad Costos Financieros Otras Erogaciones Imprevistas Impuestos yPTU Suman losdestinos 17,139,840.00 453,434.52 1,500,000.00 5,700,000.00 24,793,274.52
NDICE
14 1,778,688.00 50,816.06
15 1,778,688.00 58,070.62
MESES 16 889,344.00 61,422.67
17 788,160.00 64,337.60
18 788,160.00 67,260.48
15.00%
. 1,829,504.06
1,836,758.62 950,766.67
852,497.60
855,420.48
1,500,000.00 1,500,000.00 399,929.60 83,98522 7,998,592.00 1,314,054.40 227,530.98 300,722.77 2,134,330.04 15,459,145.00
108,389.84
110,376.90
112,400.39
114,460.98
116,559.35
. 53,360.64 10,306.34 1,910.01 118,264.36 292,231.19
23,644.80 23,64480 53,360.64 26,680.32 2,136.83 4,235.20 6,295.79 8,319.28 773.45 836.40 989.28 1,850.40 306,680.20 304,799.04 339,216.47 530,981.31 704,888.53 485,582.26 447,976.42 449,794.63
FLUJO DEEFECTIVO 1,537,272.87 1,131,870.09 465,184.41 404,521.17 405,625.85 FLUJO DEEFECTIVOACUMULADO 7,461,316.65 8,593,186.74 9,058,371.15 9,462,892.32 9,868,518.18 FLUJO DEEFECTIVO EVALUACIN 1,537,272.87 1,131,870.09 465,184.41 404,521.17 405,625.85 FLUJODEEFECTIVO EVALUACINACUMULADO 1,761,316.65 2,893,186.74 3,358,371.15 3,762,892.32 4,168,518.18 UTILIDADANTES DEIMPUESTOS Impuestos Isr Impaccompensado Isrporpagar Impac Impacpor compensar Ptu TotaldeImpuestos UTILIDADNETA UTILIDADACUMULADA 1,763,927.07 | 1,773,228.30 | 1,730,537.87 30.00% 95,89002 430,525.38 916,801.28 | 275,040.38 823,781.20 | 247,134.36 828,865.40 248,659.62
1,730,537.87
95,890.02 1.80% 10.00%
430,525.38
275,040.38
247,134.36
248,659.62
403,792.17
22,374.34 118,264.36 1,645,662.70 1,307,519.02
100,455.92 530,981.31 1,242,246.99 2,549,766.01
64,176.09 339,216.47 577,584.81 3,127,350.82
57,66468 304,799.04 518,982.16 3,646,332.98
58,020.58 306,680.20 522,185.20 4,168,518.18
89
INVERSIONES FINANCIERAS
CONDOMINIOSTOMA BONITA"SegundaEtapa,SAN
CONCEPTO VALOR INVERSIONESDELFLUJO DEEFECTIVO Tasa pasiva nominaldeintersdelperiodo(CETES28) 802% Capitalizaciones enelperiodo 13 Tasa pasivanominaldeintersdelperiodo(CETES91) 8.38% Capitalizacionesenelperiodo 4 Tasaactivaefectivade intersdelperiodo 0.72% Flujodeefectivo acumuladoencajaybancos Inters '** 0 ""*
i rM
" ^1
-^ ' 2
MESES 3
100,725.82 725.82
163,46496 1,177.91
245,271.89 1,76740
407,442.50 2,935.98
421,151.02 3,034.76
478,015.62 3,444.52
521,125.26 3,755.16
I
.**CONCEPTO VALOR INVERSIONES DELFLUJO DEEFECTIVO Tasapasivanominaldeintersdelperiodo (Ct I ES28) 8.02% Capitalizaciones enelperiodo 13 Tasapasivanominaldeintersdelperiodo(CETES91) 8.38% Capitalizaciones enelperiodo 4 Tasaactivaefectivadeintersdelperiodo 0.72% Flujodeefectivo acumuladoencajaybancos Inters 7 8 9 MESES' 10 11 12 13
536,13926 3,86335
1,114,856.14 8,033.50
1,702,68433 12,269.31
1,641,34907 11,827.34
3,020,002.08 21,761.73
4,924,332.35 35,484.08
5,924,043.78 42,687.86
I
- .. CONCEPTO VALOR INVERSIONES DELFLUJO DEEFECTIVO Tasapasivanominaldeintersdelperiodo(CETES28) 8.02% Capitalizacionesenelperiodo 13 Tasapasivanominaldeintersdelperiodo(CETES91) 8.38% Capitalizaciones enelperiodo 4 Tasaactivaefectivade intersdelperiodo 0.72% Flujodeefectivo acumuladoencajaybancos Inters 14 15 ^îjj
E S s *
* 17 18
16
7,461,316.65 53,765.25
8,593,186.74 61,921.35
9,058,371.15 65,273.41
9,462,892.32 68,188.33
9,868,518.18 71,111.22
90
AMORTIZACIN DEL FINANCIAMIENTO BBPOMINIOSIAMA 1

CONCEPTO FINANCIAMIENTO PARA LAAPORTACIN DECAPITAL Tasa activa nominaldeinters del periodo Capitalizaciones enelperiodo Tasa activaefectivadenteres del periodo Saldo insoluto inicial Inters Abono Amortizacin Saldo insoluto final VALOR 20 05% 12 1 83% 300,00000 400 000 00 7,33303 18,95825 26,291 28 381,041 75 481,04175 8,818 73 24,37239 33,19113 456,66935 556,66935 10,20518 30,254 03 40,459 22 526,41532 626,41532 11,48381 36,66121 48,14501 589,75411 789,75411 14,47823 49,99393 64,472 16 739,76018 1,039,76018 19,06148 71,55651 90,61800 968,20366
VRBOSSslYlM'AS
MESES
"a iua.^ - 1 *
300,00000
SS!
^WWJONIW Segu
VALOR 20 05% 12 1 83%
%m,sujmmmfi
^MiMiM MESES
- 12 13
CONCEPTO FINANCIAMIENTO PARA LAAPORTACIN DE CAPITAL Tasa activa nominaldenteres del periodo Capitalizaciones enelperiodo Tasa activa efectivadeinters del periodo Saldo insoluto inicial Inters Abono Amortizacin Saldo insoluto final
I
1,268,203 66 23,249 44 95,446 74 118,696 18 1,172,756 92 1,172,756 92 21,499 66 97,196 52 118,696 18 1,075,560 40 1,075,560 40 19,717 79 98,978 39 118,696 18 976,582 01
10
11
976,582 01 17,903 26 100,792 92 118,696 18 875,789 10
875,789 10 16,055 47 102,640 71 118,696 18 773,148 38
773,148 38 14,173 80 104,522 38 118,69618 668 01 626
668,626 01 12,257 64 106,438 54 118,696 18 562,187 46
C^ND^JWIWPS^MAI
mMMMmmMMmm^MmMm
VALOR 20 05% 12 1 83% 562,18746 10,30634 108,38984 118,69618 453,797 63 453,797 63 8,319 28 110,37690 118,69618 343,42073 14
CONCEPTO FINANCIAMIENTO PARA LAAPORTACIN DECAPITAL Tasa activa nominaldenteres del periodo Capitalizaciones enelperiodo Tasa activa efectivadeinters del periodo Saldo insoluto inicia1 Inters Abono Amortizacin Saldo insoluto final
15
MESES 16
17
18
343,42073 6,295 79 112 400 39 118,69618 231,020 33
231,02033 4,23520 114,46098 118,69618 116,55935
116,55935 2,136 83 116,55935 118,69618 0 00
91
ANLISIS FINANCIERO
PAGINA1DE3
CONDOMINIOS'IOMABONITA"Segunda Etapa, SANeAlOS.GUA'

MESES Ai' 1.00% Subperodo Flujo de Efectivo Neto Flujo de Efectivo Financiero para Valuacin TIR 6.! TER 6.5 VPNf) $4,394,421.73 1.00% 3.00% 4.00% 6.00% 7.00% 8.00% $3,443,435.43 $2,633,324.87 $1,942,785.04 PP(i') B/C(i') IRlp') 81.98% 67.04% 53.44% 29.75% 19.43% 10.01% 1.40% 0.94 0.86 0.74 0.68 ).63 0.58 0.54 ).50 0.46 0.43 n.a, n.a. n.a, n.a, n.a, n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. 6.60% 6.33/ 6.07% 5.82% 5.58 5.35% 5.12%
0
0
$1,199,274.18 $1,198,548.37 0.00% 0.00%
1
$337,260.86 $343,415.98 0.00% 0.00%
2
$18,193.07 $25,244.41 0.00% 0.00%
3 $62,170.60 $54,901.40 0.00% 0.00%
4
$386,291.47 $394,740.52 0.00% 0.00%
5
$743,135.40 $754,169.11 0.00% 0.00%
6
$1,256,890.36 $1,272,196.69 0.00% 0.00%
Evolucin de laTasa Interna de Retorno Evolucin delaTasa Externa de Retorno TRIji') 10.55% 10.16% PPEF! $244,134.54 $209:987.74 $175,648.30 $141,257.37 $106,948.03 $72,843.82 4.09%
0
1,198,548.37 198,548.37 198,548.37 198,548.37 198,548.37 198,548.37 198,548.37 1.14% n.a, n.a, n.a, n.a, n.a, n.a, n.a. n.a. n.a. n.a, n.a, 198,548.37 198,548.37 198,548.37 198,548.37 198,548.37 198,548.37 198,548.37 198,548.37 198,548.37 198,548.37 -1 198,548.37 1,198,548.37 343,415.98 340,015.82 25,244.41 54,901.40 53,286.75 51,734.81 50,242.56 48,807.14 47,425.89
4
-394,740.52
379,337.88
5
754,169.11 717,566.03 -683,074.20
13
1.82 1.67 1.53 1.41
13
24,746.99
24,264.13
13 14 $1,353,886.92 14 $851,514.20 15 $422,898.91 16 $57,237.67 18

-$254,626.10 -$520,465.92 -$746,891.57 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a.
336,682.33
333,413.57 330,207.67 327,062.84
364,679.23
350,721.84 337,425.85 324,754.01 312,671.47 301,145.66 290,146.07 279,644.14 269,61309 260,027.81 250,864.74 242,101.76 233,718.08 225,694.18 218,011.68 210,653.30
2.98%
23,795.27
23,339.87
-650,552.90
-619,872.04 -590,911.23 -563,559.03 -537,712.15 -513,274.83 490,158.18
1.30
1.19
im
22,897.42
22,467.43
.10
$39,057.48
$5,690.15 -$27,169.14 7.45%
323,977.34 320,949.52
317,977.76 315,060.53 312,196.35
46,096.27
44,815.89 43,582.50
22,049.44
21,643.01 21,247.71 20,863.14
-$59,443.60
-$91,068.65 -$121,991.51 -$152,170.67 -$181,575.21 -$210,183.95 -$237,984.59
42,393.95
41,248.23 40,143.43
-468,279.68
-447,562.66 -427,935.81
11.00% 13.00% 14.00% 16.00% 17.(
-$939,531.84 -$1,103,187.16 -$1,241,957.22 -$1,359,347.97 -$1,458,361.46 -$1,541,571.44 -$1,611,186.98 -$1,669,106.29
309,383.77
306,621.41
20,488.93
20,124.69 19,770.07 19,424.75 19,088.40 18,760.71 18,441.38 -18,130.14
39,077.73
38,049.42
303,907.95
301,242.09
-409,332.78
-391,691.80
-$264,972.78
-$291,151.15 -$316,528.41
298,622.59 296,048.26
293,517.93 291,030.49
37,056.88 36,098.56
35,173.00 34,278.82 33,414.68
-374,955.34 -359,069.73
-343,984.94
-329,654.27
92
ANLISIS FINANCIERO
PAGINA2DE 3
COND(MINIOSIOMA B
Ai' 1.00%
"Seg
vmsusBB
Subperiodo Flujode EfectivoNeto F ujode Efe ;tivo FinancieroparaValuacin Evoluci nde laTasaInternadeRetorno Evoluciri de laTasa ExtemadeRetorno
7
$1,284,986.00 $1,304,372.09 0.00% 0.00%
8
$578,716.88 $565,250.72 0.00% 0.00%
9
$587,828.19 $580,379.71 0.00% 0.00%
T1R 6.37% TER 6.53% tasa (i') 0.00% 1.00% 2.00% 3.00% 4.00% 5.00% 6.00% 7.00% 8.00% 9.00% 10.00% 11.00% 12.00% 13.00% 14.00% 15.00% 16.00% 17.00% 18.00%
MESES 10 $61,335.26 $67,411.19 0.00% 0.00%
11
$1,378,653.01 $1,384,359.27 0.00% 0.00%
12
$1,904,330.27 $1,925,640.55 0.00% n.a.
13
$999,711.43 $1,028,900.04 0.61% 0.48%
VPHin
$4,394,421.73 $3,443,435.43 $2,633,324.87 $1,942,785.04 $1,353,886.92 $851,514.20 $422,898.91 $57,237.67 $254,626.10 $520,465.92 $746,891.57 $939,531.84 -$1,103,187.16 $1,241,957.22 -$1,359,347.97 -$1,458,361.46 -$1,541,571.44 -$1,611,186.98 -$1,669,106.29
pp(') B/Cp') 13 1.82 13 1.67 13 1.53 14 1.41 14 1.30 15 1.19 16 1.10 18 1.01 n.a. 0.94 n.a. 0.86 0.80 n.a. n.a. 0.74 n.a. 0.68 n.a. 0.63 n.a. 0.58 n.a. 0.54 n.a. 0.50 n.a. 0.46 n.a. 0.43
IRI(0 81.98% 67.04% 53.44% 41.05% 29.75% 19.43% 10.01% 1.40% n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a.
TRIfi') 10.55% 10.16% 9.79% 9.43% 9.07% 8.73% 8.40% 8.07% 7.76% 7.45% 7.16% 6.87% 6.60% 6.33% 6.07% 5.82% 5.58% 5.35% 5.12%
PPEi') TREp') $244,134.54 4.55% $209,987.74 4.09% $175,648.30 3.56% $141,257.37 2.98% $106,948.03 2.35% $72,843.82 1.66% $39,057.48 0.92% $5,690.15 0.14% -$27,169.14 n.a. -$59,443.60 n.a. -$91,068.65 n.a. -$121,991.51 n.a. -$152,170.67 n.a. -$181,575.21 n.a. -$210,183.95 n.a -$237,984.59 n.a. -$264,972.78 n.a. -$291,151.15 n.a. -$316,528.41 n.a.
7
-1,304,372.09 1,216,611.40 -1,135,534.40 -1,060,573.87 -991,215.59 -926,992.89 -867,481.94 -812,297.38 -761,088.59 -713,536.20 -669,349.13 -628,261.79 -590,031.69 -554,437.24 -521,275.77 -490,361.78 -461,525.36 -434,610.75 -409,475.05
8
565,250.72 521,999.56 482,436.05 446,214.14 413,023.17 382,583.94 354,645.30 328,981.07 305,387.38 283,680.28 263,693.63 245,277.27 228,295.29 212,624.63 198,153.76 184,781.46 172,415.86 160,973.44 150,378.26
9
580,379.71 530,664.28 485,635.78 444,812.72 407,767.09 374,117.94 343,525.86 315,688.11 290,334.35 267,222.94 246,137.65 226,884.81 209,290.74 193,199.60 178,471.37 164,980.14 152,612.57 141,266.59 130,850.13
10
-67,411.19 61,026.47 -55,300.65 -50,160.25 -45,540.58 -41,384.62 -37,642.05 -34,268.43 -31,224.42 -28,475.21 -25,989.93 -23,741.17 -21,704.60 -19,858.55 -18,183.75 -16,663.01 -15,281.01 -14,024.05 -12,879.88
11
1,384,359.27 1,240,834.05 1,113,388.99 1,000,090.59 899,253.38 809,406.19 729,26319 657,699.12 593,727.96 536,484.69 485,209.48 439,234.10 397,970.21 360,899.21 327,563.46 297,558.64 270,527.20 246,152.55 224,154.12
12
1,925,640.55 1,708,908.21 1,518,354.43 1,350,605.54 1,202,749.40 1,072,268.71 956,984.36 855,007.43 764,698.36 684,632.08 613,568.42 550,426.68 494,263.97 444,256.61 399,684.22 359,915.99 324,398.88 292,647.54 264,235.48
13
1,028,900.04 904,055.98 795,373.20 700,630.86 617,930.70 545,647.66 482,388.49 426,956.94 378,324.41 335,605.22 298,035.69 264,956.43 235,797.33 210,064.87 187,33120 167,225.02 149,423.64 133,646.31 119,648.45
93
ANLISIS FINANCIERO
PAGINA3DE3
eONDOWNIOSrLOMABQNITA'iSegundaEtapa;
Ai' 1.00%
MGmggBBnttk
Subperiodo Flujo deEfectivoNeto
".".''"- ','\
MESES 14 $1,537,272.87 $1,577,782.58 3.91% 3.85% 14 1,577,782.58 1,372,612.42 1,195,762.02 1,043,100.16 911,130.13 796,887.42 697,854.76 611,891.29 537,173.50 472,145.86 415,479.47 366,037.39 322,845.58 285,068.32 251,987.64 222,985.90 197,531.02 175,164.10 155,488.78 15 1,181,621.43 1,017,789.00 877,962.13 758,437.83 656,112.43 568,380.11 493,049.34 428,273.98 372,496.35 324,400.03 282,870.77 246,964.01 215,877.82 188,930.34 165,541.00 145,214.76 127,528.87 112,121.90 98,684.34 15 $1,131,870.09 $1,181,621.43 5.64% 5.62% 16 $465,184.41 $520,311.30 6.21% 6.26% 16 520,311.30 443,732.54 379,018.59 324,240.80 277,798.46 238,360.60 204,818.61 176,247.44 151,873.91 131,050.68 113,234.90 97,970.56 84,874.04 73,622.09 63,941.91 55,602.95 48,410.04 42,197.77 36,825.71 17 $404,521.17 $464,623.57 6.65% 6.74% 17 464,623.57 392,317.68 331,816.76 281,104.90 238,525.31 202,713.73 172,544.66 147,087.92 125,573.33 107,362.04 91,923.30 78,815.31 67,669.79 58,179.19 50,086.28 43,175.56 37,266.23 32,206.36 27,868.08 18 $405,625.85 $470,749.50 7.03% 7.17% 18 470,749.50 393,554.74 329,599.68 276,515.72 232,375.19 195,606.14 164,924.17 139,277.79 117,804.61 99,795.95 84,668.44 71,940.96 61,216.07 52,164.84 44,514.61 38,038.97 32,549.63 27,889.73 23,928.40
FlujodeEfectivo Financiero paraValuacin TIR 6.37% TER 6.53% tasa(i') 0.00% 1.00% 2.00% 3.00% 4.00% 5.00% 6.00% 7.00% 8.00% 9.00% 10.00% 11.00% 12.00% 13.00% 14.00% 15.00% 16.00% 17.00% 18.00% VPNfl') Evolucinde laTasaInternadeRetorno EvolucindelaTasaExternadeRetorno PPp') B/Ci1) IRIO') TRIfi') $4,394,421.73 13 1.82 81.98% 10.55% 13 1.67 67.04% 10.16% $3,443,435.43 $2,633,324.87 13 1.53 53.44% 9.79% $1,942,785.04 14 1.41 41.05% 9.43% $1,353,886.92 14 1.30 29.75% 9.07% $851,514.20 $422,898.91 $57,237.67 -$254,626.10 -$520,465.92 -$746,891.57 -$939,531.84 -$1,103,187.16 -$1,241,957.22 -$1,359,347.97 -$1,458,361.46 -$1,541,571.44 -$1,611,186.98 -$1,669,106.29 PPEtf') $244,134.54 $209,987.74 $175,648.30 $141,257.37 $106,948.03 $72,843.82 $39,057.48 $5,690.15 -$27,169.14 -$59,443.60 -$91,068.65 -$121,991.51 -$152,170.67 -$181,575.21 -$210,183.95 -$237,984.59 -$264,972.78 -$291,151.15 -$316,528.41 TREfi') 4.55% 4.09% 3.56% 2.98% 2.35% 1.66% 0.92% 0.14% n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a.
15 16 18
n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a.
1.19 1.10 1.01 0.94 0.86 0.80 0.74 0.68 0.63 0.58 0.54 0.50 0.46 0.43
19.43% 10.01% 1.40% n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a.
8.73% 8.40% 8.07% 7.76% 7.45% 7.16% 6.87% 6.60% 6.33% 6.07% 5.82% 5.58% 5.35% 5.12%
na.
n.a. n.a. n.a. n.a.
94
EVOLUCINPERIODICA DELVALORPRESENTE NETO(Acumulados)

MESES
TASA 0.00% 1.00% 2.00% 3.00% 4.00% 5.00% 6.00% 7.00% 8.00% 9.00% 10.00% 11.00% 12.00% 13.00% 14.00% 15.00% 16.00% 17.00% 18.00% 0 -1,198,548.37 -1,198,548.37 -1,198,548.37 -1,198,548.37 -1,198,548.37 -1,198,548.37 -1,198,548.37 -1,198,548.37 -1,198,548.37 -1,198,548.37 -1,198,548.37 -1,198,548.37 -1,198,548.37 -1,198,548.37 -1,198,548.37 -1,198,548.37 -1,198,548.37 -1,198,548.37 -1,198,548.37 1 -1,541,964.35 -1,538,564.19 -1,535,230.70 -1,531,961.94 -1,528,756.04 -1,525,611.21 -1,522,525.71 -1,519,497.88 -1,516,526.13 -1,513,608.90 -1,510,744.71 -1,507,932.13 -1,505,169.78 -1,502,456.31 -1,499,790.46 -1,497,170.96 -1,494,596.63 -1,492,066.30 -1,489,578.86 2 -1,567,208.75 -1,563,311.18 -1,559,494.84 -1,555,757.21 -1,552,095.91 -1,548,508.63 -1,544,993.14 -1,541,547.32 -1,538,169.14 -1,534,856.61 -1,531,607.86 -1,528,421.06 -1,525,294.46 -1,522,226.35' -1,519,215.21 -1,516,259.36 -1,513,357.33 -1,510,507.68 -1,507,709.00 3 -1,512,307.36 -1,510,024.43 -1,507,760.02 -1,505,514.66 -1,503,288.77 -1,501,082.74 -1,498,896.87 -1,496,731.43 -1,494,586.64 -1,492,462.66 -1,490,359.63 -1,488,277.63 -1,486,216.73 -1,484,176.97 -1,482,158.33 -1,480,160.80 -1,478,184.33 -1,476,228.86 -1,474,294.31 4 -1,907,047.88 -1,889,362.31 -1,872,439.25 -1,856,236.50 -1,840,714.62 -1,825,836.74 -1,811,568.33 -1,797,877.08 -1,784,732.71 -1,772,106.80 -1,759,972.72 -1,748,305.44 -1,737,081.47 -1,726,278.72 -1,715,876.41 -1,705,854.97 -1,696,196.01 -1,686,882.16 -1,677,897.08 5 -2,661,216.99 -2,606,928.34 -2,555,513.45 -2,506,789.40 -2,460,586.66 -2,416,747.97 -2,375,127.37 -2,335,589.24 -2,298,007.53 -2,262,264.97 -2,228,252.40 -2,195,868.10 -2,165,017.28 -2,135,611.50 -2,107,568.21 -2,080,810.31 -2,055,265.74 -2,030,867.11 -2,007,551.35 6 -3,933,413.68 -3,805,395.17 -3,685,187.70 -3,572,234.10 -3,466,022.18 -3,366,080.73 -3,271,975.83 -3,183,307.61 -3,099,707.24 -3,020,834.29 -2,946,374.26 -2,876,036.40 -2,809,551.72 -2,746,671.14 -2,687,163.91 -2,630,816.05 -2,577,429.02 -2,526,818.47 -2,478,813.13 7 -5,237,785.77 -5,022,006.57 -4,820,722.10 -4,632,807.97 -4,457,237.77 -4,293,073.62 -4,139,457.77 -3,995,604.99 -3,860,795.83 -3,734,370.49 -3,615,723.39 -3,504,298.19 -3,399,583.41 -3,301,108.38 -3,208,439.68 -3,121,177.83 -3,038,954.38 -2,961,429.22 -2,888,288.18 8 -4,672,535.05 -4,500,007.01 -4,338,286.05 -4,186,593.83 -4,044,214.60 -3,910,489.68 -3,784,812.47 -3,666,623.92 -3,555,408.45 -3,450,690.22 -3,352,029.76 -3,259,020.93 -3,171,288.12 -3,088,483.75 -3,010,285.92 -2,936,396.36 -2,866,538.52 -2,800,455.78 -2,737,909.92 9 I -4,092,155.33 -3,969,342.73 -3,852,650.27 -3,741,781.11 -3,636,447.51 -3,536,371.75 -3,441,286.61 -3,350,935.81 -3,265,074.10 -3,183,467.27 -3,105,892.10 -3,032,136.12 -2,961,997.38 -2,895,284.14 -2,831,814.55 -2,771,416.23 -2,713,925.94 -2,659,189.19 -2,607,059.79
I
TASA 0.00% 1.00% 2.00% 3.00% 4.00% 5.00% 6.00% 7.00% 8.00% 9.00% 10.00% 11.00% 12.00% 13.00% 14.00% 15.00% 16.00% 17.00% 18.00% 10 -4,159,566.52 -4,030,369.19 -3,907,950.92 -3,791,941.36 -3,681,988.10 -3,577,756.37 -3,478,928.67 -3,385,204.24 -3,296,298.52 -3,211,942.49 -3,131,882.03 -3,055,877.29 -2,983,701.98 -2,915,142.69 -2,849,998.30 -2,788,079.24 -2,729,206.95 -2,673,213.23 -2,619,939.67 11 -2,775,207.25 -2,789,535.15 -2,794,561.93 -2,791,850.77 -2,782,734.71 -2,768,350.17 -2,749,665.47 -2,727,505.13 -2,702,570.56 -2,675,457.79 -2,646,672.55 -2,616,643.20 -2,585,731.77 -2,554,243.48 -2,522,434.84 -2,490,520.60 -2,458,679.76 -2,427,060.69 -2,395,785.55 12 -849,566.70 -1,080,626.93 -1,276,207.50 -1,441,245.24 -1,579,985.31 -1,696,081.46 -1,792,681.12 -1,872,497.70 -1,937,872.21 -1,990,825.71 -2,033,104.13 -2,066,216.52 -2,091,467.80 -2,109,986.87 -2,122,750.61 -2,130,604.61 -2,134,280.87 -2,134,413 15 -2,131,550.07 13 179,333.34 -176,570.95 -480,834.30 -740,614.38 -962,054.61 -1,150,433.80 -1,310,292.63 -1,445,540.76 -1,559,547.80 -1,655,220.49 -1,735,068.44 -1,801,260.09 -1,855,670.47 -1,899,922.00 -1,935,419.41 -1,963,379.59 -1,984,857.23' -2,000,766.83 -2,011,901.61
MESES
14 1,757,115.92 1,196,041.47 714,927.71 302,485.79 -50,924.43 -353,546.38 -612,437.87 -833,649.47 -1,022,374.29 -1,183,074.63 -1,319,588.97 -1,435,222.69 -,532,824.89 -1,614,853.69 -1,683,431.77 -1,740,393.69 -1,787,326.21 -1,825,602.74 -1,856,412.83 15 2,938,737.35 2,213,830.47 1,592,889.84 1,060,923.62 605,187.96 214,833.73 -119,388.53 -405,375.49 -649,877.94 -858,674.60 -1,036,718.20 -1,188,258.68 -1,316,947.07 -1,425,923.35 -1,517,890.77 -1,595,178.94 -1,659,797.34 -1,713,480.84 -1,757,728.49 16 3,459,048.65 2,657,563.01 1,971,908.42 1,385,164.42 882,986.41 453,194.33 85,430.08 -229,128.05 -498,004.03 -727,623.91 -923,483.30 -1,090,288.12 -1,232,073.03 -1,352,301.25 -1,453,948.85 -1,539,575.99 -1,611,387.30 -1,671,283.07 -1,720,902.78 17 3,923,672.22 3,049,880.69 2,303,725.19 1,666,269.32 1,121,511.72 655,908.05 257,974.74 -82,040.12 -372,430.71 -620,261.87 -831,560.00 -1,011,472.80 -1,164,403.23 -1,294,122.06 -1,403,862.57 -1,496,400.43 -1,574,121.07 -1,639,076.72 -1,693,034.69 18 4,394,421.73 3,443,435.43 2,633,324.87 1,942,785.04 1,353,886.92 851,514.20 422,898.91 57,237.67 -254,626.10 -520,465.92 -746,891.57 -939,531.84 -1,103,187.16 -1,241,957.22 -1,359,347.97 -1,458,361.46 -1,541,571.44 -1,611,186.98 -1,669,106.29
95
FACTOR DERIESGO DEL NEGOCIO

RIESGO: Costo de capital Coeficiente de variacin Coeficiente dedeterminacin delprimerflujoyel segundo Periodode influencia Varianza delvalor presente netoalcostode capital Desviacinestndar del valor presente netoalcostode capital Valor presente netoalcostode capital Probabilidad deque elvalor presente netosea menor que cero RIESGO: Costo de capital Coeficiente de variacin Coeficiente dedeterminacin delprimerflujoyel segundo Periodode influencia Varianza delvalor presente neto alcosto de capital Desviacinestndar del valor presente neto alcostode capital Valor presente netoalcostode capital Probabilidad dequeelvalor presente netosea menor que cero 10.00% 7.50% 95.00% 12.00% 7.50% 95.00% 14.00% 7.50% 95.00% 16.00% 7.50% 95.00% 18.00% 7.50% 95.00% 0.00% 7.50% 95.00% 2.00% 7.50% 95.00% 4.00% 7.50% 95.00% 6.00% 7.50% 95.00% 8.00% 7.50% 95.00%
3
4.2303180E+11 650408.9499 4394421.726 0.00%
2.7913551E+11 1.9038252E+11 1.3427609E+11 9.7926113E+10 312931.4832 366437.024 528332.7652 436328.4542 -254626.1 422898.9074 2633324.865 1353886.918 79.21% 0.10% 12.42% 0.00%
3
7.3797881E+10 271657.6545 -746891.5655 99.70%
5.7398456E+10 4.5994757E+10 3.7890745E+10 3.2012762E+10 178921.1065 194655.4516 214463.8818 239579.7493 -1669106.29 -1541571.44 -1359347.967 -1103187.162 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%
96
DIAGRAMA DEFLUJO DE EFECTIVO

2500000
2000000
1500000
1000000
(0 1 00 (N CM
500000-
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B Flujode Efectivo Neto
97
DIAGRAMADEFLUJODEEFECTIVO
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-1500000 10 IFlujodeEfectivo Financiero paraValuacin 11 12 13 14 15 16 17 18
98
EVOLUCIN DEL PERIODO DE PAGO

6,000,000.00 -, 0.00% 1.00%
5
& o o c n c il
4,000,000.00
2.00% w - 3.00% *-~4.00% -5.00%
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9.00% 10.00% 11.00% -12.00%
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-13.00% -14.00% 15.00%
-4,000,000.00
-16.00% 17.00% -#18.00%
-6,000,000.00 8 9 Mes 10 11 12 13 14 15 16 17 18
99
EVALUACIN DEL VALOR PRESENTE NETO

5,000,000.00
4,000,000.00 -
O 3,000,000.00 -!
5
2,000,000.00 -
1,000,000.00
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Costo de Capital mensual (')
100
EVOLUCIN DE LA TASA INTERNA DE RETORNO

8.00%
7.00%
6.00% -
5.00%
4.00%
3.00%
2.00%
1.00%
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9 Mes ______
101
10
11
12
13
14
15
16
17
18
EVALUACIN DEL RIESGO

100.00%
90.00%
80.00%
70.00%
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50.00%
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10.00%
12.00%
14.00%
16.00%
18.00%
C o s t o d e C a p i t a l (i')
102
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Despus de la aplicacin de las tcnicas valuatorias, para la evaluacin del negocio inmobiliario, consideramos que para un periodo del negocio con una duracin de 18 meses, los resultados de laevaluacin son los siguientes: Considerando unaTasa de Recuperacin de Capital mensual '=1%, Se Obtuvieron los siguientes indicadores: UnaTasa Internade Rendimiento (TIR)= 6.37% UnValor Presente Neto (VPN) = $3,443,435.43 Un Periodo de Pago PP(i') = 13 Una Relacin Beneficio Sobre Costo (B/C) = 1.67 Un ndicede Rentabilidad de la Inversin IRIfl'^ 67.04% Y Un Pago Peridico Equivalente (PPE (i'))= $209,987.74 Con los indicadores anteriormente expuestos sobre los resultados de la proyeccin de nuestro negocio, consideramos que el proyecto es Rentable y por lo tanto factible de desarrollarse, sin embargo, se deber considerar dentro de nuestra proyeccin de negocio que los valores "fijos" que establecimos dentro de nuestro modelo como son: El Costo por metro cuadrado de la construccin (CRN) =$2,800.00 y El valor de Venta por Metro Cuadrado Valor de Comercializacin (V. C.) =$6,000, aunado a los Gastos de Comercializacin y Publicidad, los cuales nos representan un costo de 10%sobre el Costo de la Construccin de lasViviendas y 3% sobre el Costo de Venta de las Viviendas, no tienen variacin y por lo tanto fluctuaciones en dichos costos, podran cambiar significativamente el rumbo de nuestro proyecto, por otra parte tomando estas variables como costos sujetos a coeficientes de variacin de mercado, se puede completar nuestro ejercicio con una simulacin de las variables con escenarios pesimistas y optimistas que a alfinal nos lleven a conseguir un panorama mas amplio de nuestro negocio y las variables concernientes al mismo.
103
BIBLIOGRAFA
1. 2. 3. 4. 5. 6.
H b L J D T E C *
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104

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INSTITUTOTECNOLGICO DELACONSTRUCCIN MAESTRAE NV A L U A C I N INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

"ANLISISYVALUACIN DEUNPROYECTO PARALA REALIZACIN DEUNNEGOCIO INMOBILIARIODE SEGUNDA RESIDENCIA"

MAESTRO ENVALUACIN INMOBILIARIA EINDUSTRIAL

JUAN FRANCISCO GONZALEZ LUCERO

ESTUDIOSCONRECONOCIMIENTODEVALIDEZOFICIAL,PORLA SECRETARIADEEDUCACINPUBLICA,CONFORMEELACUERDONo. 2003286DEFECHA03DEOCTUBREDE 2003.

AMisPadres: Ing.JosFrancisco GonzlezOchoa Sra.AnaLuisaLucerodeGonzlez Porimpulsarme incansablemente hacialaculminacin detodasmis metas.

AMiEsposaeHijos: Sra. LuzLilianaGlvezdeGonzlez JuanFrancisco,LilianayAnaMara ConAmor, gracias portodosuapoyoysuspermanentes muestrasde cario,quemeestimulanparalograrmisuperacin.

AMisHermanos: LusNoyJosAntonio Porquienesdaadameesfuerzo paraser unamejorpersona.

AMisTosyPrimos: Conprofundo agradecimiento porlaconfianzaquehandepositado enm.

Ing.EnriqueAugusto HernndezRuiz Ing.JosFrancisco GonzlezOchoa Ing.MartnGrajedaAragn

"ANLISIS YVALUACIN DE UN PROYECTO PARA LA REALIZACIN DE UN NEGOCIO INMOBILIARIO DE SEGUNDA RESIDENCIA"

Instituto Tecnolgico de la Construccin Juan Francisco Gonzlez Lucero

VALUACIN:TCNICA O DISCIPLINA CAPTULO II MARCO TERICO MULTIDISCIPLINARIO PARA LA VALUACIN DE NEGOCIOS

InstitutoTecnolgico dela Construccin Juan Francisco Gonzlez Lucero

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MaestraenValuacinInmobiliariaEindustrial Tesis.AnlisisyValuacindeun Proyectoparala RealizacindeunNegocioInmobiliario deSegundaResidencia

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VALOREMLAS COWDtCSONES 2 ACTUALES

VALORES DEm NEGOCIO 3

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Importancia delTema Desarrollado

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Validacin de Muestras con Media Poblacional Estimada

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VALOR NIVEL DE CONFIANZA ph) APLICABLEDE

Tabla 2.2 Relacin del nivel deconfianza ydel parmetro "Z"

Clculo delValor Esperado en una Poblacin

f(VE) = k(VE- V min ) a(Vmax- VE)Y,

y haciendo uncambio de variable:

La moda ovalor normal vendr dada entonces porlasiguiente expresin:

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Introduciendoahoralasfunciones"a"y"y", te'65 que: a = V - Vmin Y= V I T i a x - V seobtieneparalamodalaexpresin: m= a a +y Lavarianzade"x"estardadaporlasiguientefrmula:

(a+1)(y+1) (a+Y+2) 2 (a+y+3)

y admitiendo lahiptesis simplificativa de que la desviacin tpica oestndar"ax" esigualalasextapartedelrecorrido: (V

InstitutoTecnolgicodela Construccin Juan Francisco Gonzlez Lucero

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Esquema explicativo del concepto "prdida del poder adquisitivo"

InstitutoTecnolgico dala Construccin Juan Francisco Gonzlez Lucero

PPA = T|/(1+T,) Tasa deCrecimiento Real del Patrimonio

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TR ={(1 +0.19)/(1 +0.14)}-1 TR =0.043854.39%.

TR ={(1 +0.16)7(1 +0.21)}-1 TR =-0.04132-4.13%.

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Suma del activo Pasivo acorto plazo

Pasivo a largo plazo

Resultado del ejercicio

Resultado de ejercicios anteriores

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