ATIVIDADES IMOBILIRIAS RET Regime Especial de Tributao

SUMRIO: 1. PATRIMNIO DE AFETAO - 2. REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAO - 3. APURAO DOS TRIBUTOS - 4. ESCRITURAO CONTBIL - 5. RECOLHIMENTO DOS TRIBUTOS DEVIDOS AO RET - 6. FORMALIZAO DA OPO AO RET - 7. FALNCIA OU INSOLVNCIA CIVIL DO INCORPORADOR

Confira o regime especial de tributao das incorporaes imobilirias

Visando proteger os adquirentes de unidades imobilirias por incorporao, o Governo Federal, por meio da Lei 10.931/2004, instituiu o patrimnio de afetao e criou o RET (Regime Especial de Tributao), aplicvel s incorporaes imobilirias, em carter opcional e irretratvel enquanto perdurarem direitos de crdito ou obrigaes do incorporador junto aos adquirentes dos imveis que compem a incorporao afetada. Cada incorporao afetada se constitui numa espcie de unidade autnoma. Nesta Orientao examinamos a apurao dos tributos no RET.

1. PATRIMNIO DE AFETAO A critrio do incorporador, a incorporao poder ser submetida ao regime da afetao, pelo qual o terreno e as acesses (acrscimos ao bem) objetos de incorporao imobiliria, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, ficaro separados do patrimnio do incorporador e constituiro patrimnio de afetao, destinado consecuo da incorporao correspondente e entrega das unidades imobilirias aos respectivos adquirentes. O patrimnio de afetao no se comunica com os demais bens, direitos e obrigaes do patrimnio geral do incorporador ou de outros patrimnios de afetao por ele constitudos e s responde por dvidas e obrigaes vinculadas incorporao respectiva. Os bens e direitos integrantes do patrimnio de afetao somente podero ser objetos de garantia real em operao de crdito cujo produto seja integralmente destinado consecuo da edificao correspondente e entrega das unidades imobilirias aos respectivos adquirentes.

1.1. INCORPORADOR Considera-se incorporador a pessoa fsica ou jurdica que, embora no efetuando a construo, compromisse ou efetive a venda de fraes ideais de terreno objetivando a vinculao de tais fraes a unidades autnomas, em edificaes a serem construdas ou em construo sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para

efetivao de tais transaes, coordenando e levando a termo a incorporao e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preo e determinadas condies, das obras concludas. Presume-se a vinculao entre a alienao das fraes do terreno e o negcio de construo, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cesso das fraes de terreno, j houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovao de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construo, respondendo o alienante como incorporador. Tambm ser caracterizado como incorporador os proprietrios e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construo de edifcios que se destinem constituio em condomnio, sempre que iniciarem as alienaes antes da concluso das obras.

1.2. INCORPORAO IMOBILIRIA a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas.

2. REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAO Para estimular o ingresso no patrimnio de afetao foi institudo o RET Regime Especial de Tributao, com carter opcional e irretratvel enquanto perdurarem direitos de crdito ou obrigaes do incorporador junto aos adquirentes dos imveis que compem a incorporao.

2.1. RESPONSABILIDADE TRIBUTRIA O terreno e as acesses objetos da incorporao imobiliria sujeita ao RET, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, no respondero por dvidas tributrias da incorporadora relativas ao IRPJ, CSLL, ao PIS/Pasep e Cofins, exceto as calculadas na forma desse Regime Especial sobre as receitas recebidas no mbito da respectiva incorporao. O patrimnio da incorporadora responder pelas dvidas tributrias da incorporao afetada.

3. APURAO DOS TRIBUTOS Para cada incorporao submetida ao RET a incorporadora ficar sujeita, a partir do ms da opo, ao pagamento mensal equivalente a 6% das receitas mensais recebidas, o qual corresponder ao pagamento unificado de IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins. O pagamento mensal equivalente a 6% das receitas mensais recebidas aplica-se a partir de 31-3-2009, inclusive em relao incorporao j submetida ao RET anteriormente. Antes dessa data a alquota aplicvel era de 7%.

3.1. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA PMCMV Para os projetos de incorporao de imveis residenciais de interesse social, com adeso

ao RET, cuja construo tenha sido iniciada ou contratada a partir de 31-3-2009, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos ser equivalente a 1% da receita mensal recebida, abrangendo IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins. O incentivo vigora at 31-12-2013. Para tanto, so considerados projetos de incorporao de imveis de interesse social os destinados construo de unidades residenciais de valor comercial de at R$ 60.000,00 no mbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), previsto na Lei 11.977/2009 (Fascculo 28/2009).

3.1.1. Construtoras Participantes do PMCMV construtora contratada para construir unidades habitacionais de valor comercial de at R$ 60.000,00 no mbito do PMCMV tambm fica autorizada, em carter opcional, a efetuar o pagamento do RET alquota de 1% sobre a receita mensal auferida pelo contrato de construo. As demais receitas recebidas pela construtora sero tributadas conforme regime de tributao adotado pela pessoa jurdica. construtora participante do programa PMCMV ser aplicado o mesmo tratamento examinado nos subitens 3.3 e 3.4 a seguir.

3.2. RECEITA MENSAL Para efeito do RET, receita mensal o total das receitas recebidas pela incorporadora com a venda de unidades imobilirias que compem cada incorporao submetida ao regime especial, bem como as receitas financeiras e variaes monetrias decorrentes dessa operao. As demais receitas recebidas relativas s atividades da incorporao submetida ao RET sero tributadas na incorporadora, inclusive as receitas recebidas decorrentes da aplicao dos recursos da incorporao submetida ao RET no mercado financeiro.

3.2.1. Dedues da Receita Do total das receitas recebidas podero ser deduzidas: a) as vendas canceladas; b) as devolues de vendas; e c) os descontos incondicionais concedidos.

3.3. CUSTOS E DESPESAS Os custos e despesas prprios da incorporao sujeita tributao pelo RET no devero ser computados na apurao das bases de clculo do IRPJ e das contribuies, devidos pela incorporadora, em virtude de suas demais atividades empresariais, inclusive incorporaes no afetadas. O disposto aplica-se tambm aos custos e despesas prprios da construo sujeita ao RET.

3.3.1. Rateio de Custos Indiretos Os custos e despesas indiretos pagos no ms sero apropriados a cada incorporao na mesma proporo representada pelos custos diretos prprios da incorporao, em relao ao custo direto total da incorporadora, assim entendido como a soma de todos os custos diretos de todas as incorporaes e o de outras atividades exercidas pela incorporadora.

3.4. TRATAMENTO TRIBUTRIO DO RET O pagamento unificado de tributos na forma do RET ser considerado definitivo, no gerando, em qualquer hiptese, direito restituio ou compensao com o que for apurado pela incorporadora ou construtora.

4. ESCRITURAO CONTBIL Para efeito do RET, o incorporador fica obrigado a manter escriturao contbil segregada para cada incorporao submetida ao regime especial. A escriturao contbil das operaes da incorporao objeto de opo pelo RET poder ser efetuada em livros prprios ou nos da incorporadora, sem prejuzo das normas comerciais e fiscais aplicveis incorporadora em relao s operaes da incorporao. Se a incorporadora adotar livros prprios para cada incorporao objeto de opo no RET, a escriturao contbil das operaes da incorporao poder ser efetivada mensalmente na contabilidade da incorporadora, mediante registro dos saldos apurados nas contas relativas incorporao.

4.1. CONSTRUTORAS PARTICIPANTES DO PMCMV A construtora contratada no mbito do PMCMV, optante pelo RET, tambm dever manter escriturao contbil destacada para cada construo, possibilitando a identificao das receitas, custos e despesas relativos a cada construo sujeita ao pagamento unificado. No caso de tributao com base no lucro presumido, a construtora dever manter registro destacado para a identificao das receitas relativas a cada construo sujeita ao pagamento unificado.

5. RECOLHIMENTO DOS TRIBUTOS DEVIDOS AO RET A incorporadora ou construtora submetida ao RET dever efetuar o recolhimento unificado do IRPJ, da CSLL, do PIS/Pasep e da Cofins at o 20 dia do ms subsequente quele em que houverem sido recebidas as receitas. Na hiptese de o 20 dia do ms subsequente quele em que houverem sido recebidas as receitas recair em dia considerado no til, o pagamento dever ser feito no 1 dia til subsequente.

5.1. PREENCHIMENTO DO DARF A incorporadora dever preencher no Darf o nmero especfico de inscrio da incorporao objeto de opo pelo RET no CNPJ e o cdigo de arrecadao: 4095 RET Patrimnio de Afetao; e 1068 Pagamento Unificado PMCMV. As construtoras participantes do PMCMV tambm utilizaram no Darf o cdigo de receita 1068.

5.2. TRIBUTOS COM EXIGIBILIDADE SUSPENSA No caso de a pessoa jurdica estar amparada pela suspenso da exigibilidade do crdito tributrio ou por sentena judicial transitada em julgado, determinando a suspenso do pagamento do IRPJ ou de qualquer das contribuies includas no regime especial, a incorporadora ou a construtora dever calcular, individualmente, os valores considerados devidos pela incorporao ou construo sujeita ao RET, e efetuar o recolhimento em Darf distintos para cada um deles, utilizando-se os seguintes cdigos de arrecadao e alquotas:

ALQUOTAS (%)

CDIGO DE RECEITA

TRIBUTO INCORPORADORA

INCORPORADORA OU CONSTRUTORA

PMCMV

4112

IRPJ

1,89

0,31

4153

CSLL

0,98

0,16

4138

PIS/Pasep

0,56

0,09

4166

Cofins

2,57

0,44

6. FORMALIZAO DA OPO AO RET A opo da incorporao imobiliria no RET ser considerada efetivada quando atendidos os seguintes requisitos, efetuados nesta ordem: a) afetao do terreno e das acesses objeto da incorporao imobiliria nos termos dos artigos 31-A a 31-E da Lei 4.591/64; b) inscrio de cada incorporao afetada no CNPJ, vinculada ao evento 109 Inscrio de Incorporao Imobiliria Patrimnio de Afetao; e c) apresentao do Termo de Opo pelo RET DRF Delegacia da Receita Federal do Brasil ou Derat Delegacia da Receita Federal do Brasil de Administrao Tributria com jurisdio sobre o estabelecimento matriz da pessoa jurdica.

6.1. TERMO DE OPO O Termo de Opo pelo Regime Especial de Tributao, disponvel na internet no endereo http://www.receita.fazenda.gov.br, dever ser entregue na unidade da Secretaria da Receita Federal do Brasil a que estiver jurisdicionada a matriz da pessoa jurdica incorporadora, mesmo quando a incorporao, objeto de opo pelo RET, estiver localizada fora da jurisdio dessa unidade da RFB. O Termo de Opo pelo RET dever estar acompanhado do termo de constituio de patrimnio de afetao da incorporao, firmado pelo incorporador e, quando for o caso, tambm pelos titulares de direitos reais de aquisio, e averbado no Cartrio de Registro de Imveis.

7. FALNCIA OU INSOLVNCIA CIVIL DO INCORPORADOR No caso de decretao da falncia ou da insolvncia civil do incorporador com deliberao pela continuao da obra pelo condomnio dos adquirentes, as obrigaes tributrias previdencirias e trabalhistas, vinculadas ao respectivo patrimnio de afetao, cujos fatos geradores tenham ocorrido at a data da decretao da falncia ou insolvncia, devero ser pagas pelos adquirentes em at 1 ano da deliberao pela continuao da obra, ou at a data da concesso do habite-se, se esta ocorrer em prazo inferior. No ocorrendo o pagamento no referido prazo, tanto a deliberao pela continuao da obra como os efeitos do regime de afetao perdero a eficcia.

FUNDAMENTAO LEGAL: Lei 10.931, de 2-8-2004 (Informativo 31/2004); Lei 12.024, de 27-8-2009 (Fascculo 35/2009); Instruo Normativa 934 RFB, de 27-4-2009 (Fascculo 18/2009).