Curso Perito Judicial

DEFINICIONES Y NOMENCLATURAS
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Lección 1 Definiciones
Los Títulos y Nomenclaturas
de Crédito Pág 5
Definiciones y Nomenclaturas
1. INMUEBLES EN REHABILITACIÓN
Son edificios cuyo acondicionamiento, alterando o no sus

elementos estructurales, implica al menos el 50% del valor
de reposición o reemplazamiento de la edificación, excluido
el terreno (CRB).
2. REPERCUSIÓN
Se define como repercusión del solar urbanizado al cociente

entre el valor del solar a precio de mercado y la superficie
construida sobre rasante o la superficie construible sobre
rasante para el caso de que el edificio se encuentre en cons-
trucción.
Si denominamos:
R: repercusión
Vs: valor del solar
Scs/r: superficie construible sobre rasante
Ss: superficie del solar
E: edificabilidad
Vus: valor unitario del solar
PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

Lección 1 Definiciones y Nomenclaturas
Los Títulos de Crédito Pág 6
Tenemos que:
Sabemos que edificabilidad = superficie edificable sobre ra-

sante/superficie del solar
Sustituyendo el valor de (2) en la fórmula (1), nos quedará:
Podemos definir, por tanto, la repercusión como el cociente

entre el valor del solar y el producto de la edificabilidad y la
superficie del solar.
Por otro lado, sabemos que el valor del solar es el producto

del valor unitario del solar por la superficie del solar (3).
Si sustituimos este valor en la fórmula (1), nos queda:
Vs=Vus x Ss

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de Crédito Pág 7
Otra definición de la repercusión será, por tanto, el cociente

entre el valor unitario del solar y el coeficiente de
edificabilidad.
En definitiva, y para una mejor comprensión, podemos en-

tender que el valor de repercusión refleja el peso del valor
El valor de repercusión es
del solar en el precio del metro cuadrado construible. De la expresión del valor del
este modo, es un dato importante con dos significados, uno solar en el precio del metro
cuadrado construible.
económico, para el promotor, y otro matemático, al estar
incluido en la fórmula de valoración, pues homogeneiza los
valores del suelo y de la construcción, ya que ambos se ex-
presan en euros por metro cuadrado construido.
3. SUPERFICIE ÚTIL
Se entiende por superficie útil la del suelo de la finca objeto

de tasación cerrada por el perímetro definido por la cara
interior de sus cerramientos con el exterior o con otras vi-
viendas o locales de cualquier uso, incluyendo la mitad de la
superficie del suelo de los espacios exteriores de uso privati-
vo de la unidad considerada, tales como terrazas, miradores
y tendederos, y excluyendo la superficie ocupada en planta
por los cerramientos interiores, fijos o móviles, por los ele-
mentos estructurales verticales y por las canalizaciones o
conductos con sección horizontal superior a cien centíme-
tros cuadrados. Su medición se hará siempre a cara interior
de paramentos terminados.
No se considera tampoco como superficie útil la que, cum-

pliendo las condiciones anteriores, tenga una altura inferior
a 1,50 metros.

Terminado ya la superficie
Cuando en una tasación obtengamos por medición sobre el
útil, obtendremos la terreno la superficie útil de una vivienda o local comercial,
superficie construida
multiplicando el coeficien- obtendremos la superficie construida con elementos comu-
te de superficie útil por 1’2
nes multiplicando la superficie útil por un coeficiente que
ó 1’3.
rondará entre 1,2 y 1,3. Si la superficie así hallada coincide
sensiblemente con la escriturada, utilizaremos la escriturada
para la valoración. En caso contrario, se utilizará la construi-
da con elementos comunes obtenida por la tasación.
4. SUPERFICIE CONSTRUIDA
Se entiende por superficie construida la superficie útil defi-

nida, sin excluir la superficie ocupada por los elementos in-
teriores mencionados en dicha definición e incluyendo los
cerramientos exteriores al 100% o al 50%, según se trate de
cerramientos de fachada o de cerramientos compartidos con
otras viviendas o locales, más la parte proporcional que le
corresponde en los elementos comunes del edificio donde
se ubica, entendiéndose como tales aquellos que se tienen
en cuenta a efectos de cómputo de edificabilidad, salvo ca-
sos singulares, que tendrán que ser debidamente justifica-
dos. También se considerará como superficie construida la
de los espacios con altura inferior a 1,50 metros, que queda-
ba excluida del cálculo de la superficie útil.
A efectos de tasación, conviene utilizar como superficie la

construida, incluidos los elementos comunes. En viviendas
acogidas a cualquier tipo de protección, se tomará como
superficie útil la reflejada en la calificación definitiva.

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de Crédito Pág 9
En el caso de que la superficie construida de las terrazas

superase el 15% de la construida de la vivienda, podremos
valorar con precios unitarios diferentes la superficie de las
terrazas y la superficie construida con elementos comunes
de la vivienda, excluidas las terrazas.
Si, por alguna razón, necesitáramos la superficie útil y sola-

mente dispusiéramos de la superficie construida con elemen-
tos comunes, hallaremos la superficie útil multiplicando la
construida con elementos comunes por un coeficiente que
podrá estar entre 0,70 y 0,80.
5. OCUPACIÓN
Es la relación existente entre la superficie de proyección so-

bre el suelo de la planta del edificio, limitado por su períme-
tro interior y exterior, y la superficie del solar, y se expresa en
tanto por ciento.

6. EDIFICABILIDAD
La edificabilidad es la relación existente entre la superficie

construida sobre rasante y la superficie del solar. Se expresa
en m2techo/m2suelo.
7. ANTIGÜEDAD
Es el número de años transcurridos desde la fecha de cons-

trucción del edificio, o desde su última rehabilitación inte-
gral, hasta la fecha de la valoración.
7.1. DEPRECIACIÓN POR ANTIGÜEDAD EN LAS

VALORACIONES HIPOTECARIAS A LO LARGO DEL
TIEMPO
En la Orden Ministerial de 28/7/1989 de Valoraciones Hipo-

tecarias, se utilizaba una depreciación rápida en los prime-
ros cinco años de vida del edificio, convirtiéndose más tarde
en depreciación lineal hasta los cincuenta años y reducién-
dose posteriormente hasta los setenta y cinco años, a partir
de cuya edad no se consideraba depreciación alguna.
Por el contrario, en la OM. 30-11-1994 y la última ECO 805/

La depreciación lineal es 2003 de 27 de marzo, de Valoraciones Hipotecarias, que de-
una depreciación constan-
te del 1% a lo latgo de la
roga la anterior, emplean la depreciación lineal, según la cual
vida útil del edificio. se produce una depreciación constante del 1% a lo largo de la
vida útil del edificio.

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El posible coeficiente de depreciación que, en su caso, utili-

cemos en la tasación dependerá de la fecha de valoración a
que deba referirse la misma.
En todo caso, deberemos utilizar los coeficientes de las norma-

tivas vigentes en la fecha a la que esté referida la tasación.
7.2. DEPRECIACIÓN FÍSICA
La depreciación física es la deducción que se realiza sobre el

valor de reposición bruto (CRB) de un bien en función de su
antigüedad y estado de conservación.
Para ello, se calcula primero el número de años del edificio,

contados a partir de su construcción o de la última reestruc-
turación integral, para luego aplicar al CRB, excluido el valor
de mercado del terreno, la técnica de amortización lineal,
según la antigüedad de la edificación y su vida útil total.
7.3. VIDA ÚTIL
Es el plazo durante el cual un inmueble estará en condicio-

Vida útil es la duración de
nes de ser usado para el fin a que se destina. Será total si se un bien para la finalidad a
calcula desde el momento de la construcción o última reha- que se destina.
bilitación integral del edificio en que se integra, y será resi-

dual si se calcula desde la fecha de tasación.
Para calcular la vida útil del edificio, se tendrá en cuenta el

uso al que está destinado, y será la estimada por el tasador,

tomando como máximo lo especificado en la Orden ECO 805/

2003 de 27 de marzo, donde se establece una vida útil máxi-
ma siguiente:
Para edificios de uso residencial: 100 años.

Para edificios de oficinas: 75 años.
Para edificios comerciales: 50 años.
Para edificios de uso industrial e inmuebles ligados a
una explotación económica: 35 años.
7.4. USO PREDOMINANTE
Hablamos de un uso predominante de un edificio cuando la

el uso predominante es el superficie edificada sobre rasante destinada a un uso deter-
uso que ocupa el 66% o
minado es igual o superior al 66% de la superficie total so-
más de una superficie total
del edificio completo. bre rasante del edificio completo. En el caso de edificios no
destinados a un uso determinado, la vida útil máxima se
obtiene ponderando los plazos máximos señalados para cada
uso en función de la superficie destinada a cada uno de ellos.
Pongamos un ejemplo:
Supongamos que tenemos un edificio con antigüedad de

35 años, de uso mixto, en el que existen viviendas, locales
comerciales y una pequeña industria cuyas superficies cons-
truidas sobre rasante son las siguientes:

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La superficie destinada a uso residencial ocupa el 58% de la

superficie total del edificio sobre rasante, con lo que no lle-
ga al 66%. Por tanto, no podemos considerar ningún uso
predominante y será necesario calcular la vida útil ponde-
rando todos los usos:
Superficie sobre rasante: 2.400+750+1.000 = 4.150 m2
Vida útil (ponderada) = {(Vida Útil según usos) x (Coeficien-

tes de ponderación)}
={(100 años x 0,578) + (50 años

x 0,181) + (35 años x 0,241)}
= 75 años

Por tanto, el coeficiente de depreciación física será:
8. SUPERFICIES Y ZONAS NO COMPUTABLES EN

LA SUPERFICIE CONSTRUIDA
Como hemos visto anteriormente, se entiende por la super-

Entendemos por superficie ficie edificada el área de la proyección horizontal de la su-
edificada al área hotizontal
de la superficie comprendi- perficie comprendida dentro del perímetro exterior de la
da dentro del perímetro
exterior de la planta.
planta.
El Plan General de Ordenación Urbana de Madrid excluye de

la superficie edificada las zonas o cuantías siguientes:
Los soportales, los entrepisos, los pasajes de accesos

a espacios libres públicos, los patios de parcela que
no estén cubiertos, las plantas bajas porticadas, ex-
cepto las porciones cerradas que hubiera de ellas,
las construcciones auxiliares cerradas con materiales
traslúcidos y construidos con estructura ligera des-
montable, y la superficie bajo cubierta si carece de
posibilidad de uso o está destinada a depósitos u
otras instalaciones generales del edificio.

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Las superficies destinadas a garaje aparcamiento en

las siguientes situaciones:
En planta bajo rasante, incluidos los accesos
desde la vía pública.
En planta baja, cuando por la configuración

de la parcela no sea posible resolver la dota-
ción de aparcamiento al servicio del edificio
en situación de plantas bajo rasante:
En edificio de uso residencial en la ca-
tegoría de vivienda unifamiliar, cual-
quiera que sea su tipología, con un límite
máximo de 15 m2 útiles por plaza.
En edificios en manzana cerrada, en
bloque abierto o en vivienda pareada,
con un límite máximo de 25 m2 útiles
por plaza, incluida la parte proporcio-
nal de accesos.
En planta de pisos, en edificios de uso exclu-

sivo no residencial, como dotación al servi-
cio del edificio, siempre y cuando no se supere
la altura máxima permitida por la normativa
municipal de aplicación.
En plantas bajas, bajo rasante, y en construcciones por

encima de la altura preceptiva, los locales destina-
dos a alojar las instalaciones al servicio del edificio,
tales como cuartos de calderas, máquinas de ascenso-
res, basuras, contadores y otros análogos, así como

aquellas otras instalaciones que, sin ser obligatorias,

contribuyan a mejorar el confort y habitabilidad del
edificio.
Los espacios destinados a carga y descarga cuando

constituyan la dotación fijada como mínima al servi-
cio de los usos del edificio.
Los locales destinados a albergar centros de trans-

formación.
Los grandes conductos o conjuntos de conductos

de ventilación o alojamiento de instalaciones con
dimensiones superiores a cincuenta centímetros cua-
drados.
Los huecos de los aparatos elevadores.
Los balcones, balconadas y miradores autorizados

por la normativa de aplicación.
Los primeros tres metros cuadrados de superficie

destinada a terraza tendedero en cada vivienda, o
cuatro si incluye preinstalación de aire acondicionado.
Los trasteros que cumplan las condiciones señala-

das por la normativa, en la categoría de vivienda
colectiva.
En vivienda unifamiliar de cualquier tipología, computan a

efectos de edificabilidad todas las superficies en planta so-
bre rasante, a excepción de la destinada a garaje aparca-
miento antes mencionada.

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En obra de acondicionamiento cuya finalidad sea resolver la

adecuación de los edificios a la legislación vigente en mate-
ria de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas,
no computarán a efectos de edificabilidad las rampas pro-
yectadas.
9. PONENCIA DE VALORES
Las ponencias de valores son los documentos administrati-

En las ponencias se recogen
vos que recogen los valores del suelo y de las construccio- los valores del suelo, los
valores de las construccio-
nes, así como los coeficientes correctores que se han de nes y los coeficientes
aplicar en el ámbito territorial al que se refieran. correctores.
Dichas ponencias las realiza el Centro de Gestión Catastral y

Cooperación Tributaria, teniendo en cuenta la normativa
urbanística y técnica de valoración catastral, recogida ac-
tualmente en la Orden Ministerial del Ministerio de Econo-
mía y Hacienda 1020/93. Su base es la situación de mercado,
por lo que en su realización constituyen parte fundamental
las determinaciones recogidas en los estudios del mercado
inmobiliario.
10. OBRAS EN LOS EDIFICIOS
El Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Madrid

Las obras en los edificios
define las obras en los edificios como aquellas que se efec-
son aquellas obras que se
túan sin alterar las posiciones de las fachadas y cubiertas de realizan sin alterar si las
posiciones de las fachadas
los edificios, y que definen el volumen de la edificación, ex- ni las cubiertas de los
cepto las salvedades que se indican en cada tipo de obras edificios.
respecto a su capacidad para variar alguno de dichos ele-

mentos. Según afecten a todo el edificio o a parte del mis-
mo, tendrán carácter general, parcial o puntual.

Para delimitar el alcance de los distintos tipos de obra, como

características morfológicas de un edificio se consideran su
composición volumétrica general, los accesos y núcleos de
comunicación vertical, la disposición de la estructura gene-
ral y la configuración de sus plantas.
Así mismo, se entiende que la envolvente de un edificio está

constituida por todas sus fachadas y cubiertas, excluidas
aquellas que delimitan patios cerrados con superficie infe-
rior al 50% de la exigida para ellos en la normativa aplicable.
El citado Plan General, dentro de las obras de los edificios,

Hay diferentes tipos de diferencia los distintos tipos, según sean de restauración,
obras dentro de las obras
de los edificios.
conservación, consolidación, reestructuración, obras exterio-
res y, finalmente, obras de reconfiguración, especificando
las características de cada una de ellas de la manera siguiente:
Obras de restauración. Son las que tienen por ob-

jeto la restitución de un edificio, o de parte del mismo,
a sus condiciones o estado original. Dicha situación
o estado original deberá encontrarse suficientemente
documentado.
La reproducción de las condiciones originales, en rela-
ción con las necesidades del uso al que fuera desti-
nado el edifico, podrá incluir, si procede, la reparación
o sustitución puntual de elementos estructurales e
instalaciones, a fin de asegurar la estabilidad y funcio-
nalidad de aquél, o de parte del mismo, siempre que
dichas reparaciones o sustituciones no alteren las
características morfológicas del edificio original.

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Se incluyen dentro de este tipo de obras, entre otras,

las de eliminación de elementos extraños añadidos
a las fachadas y cubiertas de los edificios, la recupera-
ción de cornisas y aleros suprimidos en intervenciones
anteriores, la reposición de molduras y ornamentos
eliminados en fachadas, así como la recuperación de
las disposiciones y ritmos originales de los huecos
de las fachadas y de su revocos, y también la elimi-
nación de falsos techos y otros añadidos.
Obras de conservación. Son aquellas cuya finali-

dad es la de mantener al edificio en correctas condi-
ciones de salubridad, habitabilidad y ornato, sin
alterar sus condiciones morfológicas. Se incluyen, en-
tre otras, las obras de reposición de instalaciones, el
cuidado de cornisas y salientes, la limpieza o reposi-
ción de canalones y bajantes, la reparación de cu-
biertas, y la sustitución de solados yesos y pinturas
interiores.
Obras de consolidación. Son aquellas que tienen

por objeto el afianzamiento, refuerzo o sustitución
de elementos dañados, para asegurar la estabilidad
del edificio, con posibles alteraciones menores de su
estructura y distribución.
Obras de rehabilitación. Son todas aquellas inter-

venciones que mejoren las condiciones del edificio
en materia de salubridad, habitabilidad, confort,
seguridad y ornato, y modifique su distribución, al-
terando sus características morfológicas y distribu-

ción interna. Dentro de éstas, se pueden distinguir

Dentro de las obras de
rehabilitación encontramos las siguientes:
obras de acondicionamiento,
obras de reestruc-turación, Obras de acondicionamiento. Son aquellas
obras exteriores y obras de
reconfiguración. que mejoran las condiciones de habitabilidad
del edificio, o de parte del mismo, mediante
la introducción de nuevas instalaciones, la
modernización de las ya existentes o la
redistribución de sus espacios interiores,
pudiendo variar el número de viviendas o
locales existentes sin intervenir sobre las ca-
racterísticas morfológicas o su estructura
portante, ni alterar la envolvente del edificio.
Cuando las obras afecten a una parte del edi-
ficio que en su conjunto no supere el 25 por
ciento de la superficie total del inmueble, la
intervención tendrá carácter puntual.
Obras de reestructuración. Son las que afec-

tan a las condiciones morfológicas del edifi-
cio, pudiendo variar el número de viviendas
o locales existentes. Entre éstas, se pueden
distinguir las siguientes:
Reestructuración puntual, cuando se
trate de obras en las que se realicen
pequeñas modificaciones estructurales
cuyo fin sea:
cambios en la distribución me-
diante la apertura puntual de hue-
cos de paso en muros;

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de Crédito Pág 21
la adecuación a la normativa con-

tra incendios y a la de accesibilidad
y supresión de barreras arquitec-
tónicas, mediante la construcción
de rampas, pasos, escaleras, y vías
de evacuación;
la instalación de ascensores y la
construcción de escaleras privadas
de comunicación entre pisos;
la sustitución parcial de forjados,
pudiendo introducirse modificacio-
nes de nivel en zonas localizadas.
Reestructuración parcial, cuando se tra-

te de obras que incluyan alguno de los
siguientes objetivos:
construcción entre plantas;
cubrimiento de forjados de patios
cerrados de dimensiones inferio-
res al 50 por ciento de las estable-
cidas en las normas de aplicación;
demolición y nueva construcción de
núcleos de comunicación vertical;
apertura de patios mínimos (este
punto hace referencia a los edificios
incluidos dentro del APE 00.01 del
PGOU de Madrid, donde se esta-
blecen determinaciones de patios
mínimos para ventilación y soleado);

apertura de patios o incrementos

del espacio libre de parcela, de
acuerdo con las dimensiones esta-
blecidas en la normativa aplicable.
La ejecución de todas las obras ante-

riormente referidas queda siempre
condicionada al cumplimiento de las con-
diciones específicas de catalogación, no
pudiendo sobrepasar la edificabilidad
máxima permitida cuando se ejecute
incremento de la superficie construida.
Reestructuración general. Incluye todas

aquellas obras que excedan de lo ante-
riormente expuesto, pudiendo conside-
rarse de reestructuración total las que
supongan el vaciado del edificio, como
el mantenimiento de fachadas.
Obras exteriores. Este tipo de obras afectan de forma

puntual a las fachadas y cubiertas de los edificios,
modificando su configuración externa sin afectar a
su volumetría. Comprenden la modificación de hue-
cos, ritmos, tratamientos o materiales, las sustitucio-
nes de los elementos de cierre y la implantación de
elementos fijos exteriores, muestras, marquesinas y
escaparates.
Obras de reconfiguración. Se consideran obras de

reconfiguración las que, sin alterar cuantitativamente
el volumen del edificio, lo modifican en su disposi-
ción, con pequeñas intervenciones que tendrán como

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de Crédito Pág 23
finalidad principal la eliminación de impactos nega- En el área de reparto se

tivos existentes. distribuyen los beneficios y
cargos derivados del
Entre otras, se puedan considerar como de reconfi- planteamiento.
guración las obras de modificación de trazados in-

adecuados de cubierta mediante la reorganización
de sus faldones, la regularización de áticos, buhar-
dillas y cuartos de máquinas, la supresión de limas y
la compensación de la supresión de cuerpos añadi-
dos en patios, mediante la utilización de espacios
existentes bajo cubiertas.
Su limitación es que no podrá afectar a un volumen
superior al 10 por ciento del edificio.
11. ÁREAS DE REPARTO
Es el espacio concebido para la justa distribución, dentro del

ámbito de la misma, de los beneficios y cargas derivados del
planeamiento. El concepto vio la luz en la Ley 8/90, con su
posterior Texto Refundido de 1992.
Para cada área de reparto, se fija un aprovechamiento tipo

(At), parámetro que refleja la medida de los aprovechamien-
tos del ámbito en el que se actúa, expresando el contenido
normal del derecho de propiedad.
El suelo clasificado como urbano por el planeamiento que-

da, de esta manera, dividido en áreas de reparto de benefi-
cios y cargas en las que quedan incluidos, en su caso, los
sistemas generales. El planeamiento distingue diferentes
áreas de reparto en función del grado de desarrollo sobre el
que se sitúan.

En consecuencia, el aprovechamiento tipo y las áreas de re-

parto son necesarios para la correcta ejecución del
planeamiento, es decir, para su gestión, que tendrá tres obli-
gaciones básicas:
Cesión de los terrenos destinados a dotaciones pú-

blicas, que pueden ser locales o generales, entendi-
das como las destinadas a atender las necesidades
del sector, y del porcentaje de aprovechamiento que
por ley corresponde a la administración municipal,
que la Ley de Régimen del Suelo y Valoraciones 6/98
fija en un máximo de un 10%.
Equidistribución, es decir, reparto justo de benefi-
cios y cargas derivados del planeamiento.
Urbanización, hasta convertir la parcela en solar,
según las determinaciones del planeamiento.
12. APROVECHAMIENTO REAL Y

APROVECHAMIENTO SUSCEPTIBLE DE
APROPIACIÓN (AR Y ASA)
El aprovechamiento real
Se entiende por aprovechamiento real (Ar) el aprovechamien-
deriva del planeamiento to permitido por el planeamiento, es decir, el que se deriva
urbanistico.
de la aplicación directa e inmediata de la ordenación urba-
nística.
Es, en definitiva, la superficie edificable que resulta de la

aplicación de las determinaciones que, sobre cantidad de un
uso o tipología, establece el planeamiento para un terreno
determinado.

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Normalmente, el planeamiento define este aprovechamien-

to del siguiente modo:
Mediante el índice de edificabilidad por superficie

de parcela.
En función de la ordenación específica.
Mediante la aplicación de parámetros formales.
El aprovechamiento susceptible de apropiación (ASA), tam-

El aprovechamiento
bién llamado aprovechamiento patrimonializable por un pro- susceptible de apropiación
es el reconocido por la ley.
pietario, es aquél que le reconoce la ley en función del derecho
de propiedad que ostenta sobre una parcela determinada,
independientemente del aprovechamiento real que el
planeamiento establece en la misma, es decir, el aprovecha-
miento que realmente puede materializar en su parcela.
13. LINDEROS
Se definen como las líneas perimetrales que delimitan una Los linderos delimitan una
parcela y la distinguen de sus colindantes. Llamamos lindero parcela de otra.
frontal al que delimita la parcela con el vial o espacio libre

público al que dé frente.
En parcelas con un solo lindero frontal, se entenderá como

testero al opuesto al mismo, y el resto serán linderos laterales.
En parcelas con más de un lindero frontal, los restantes se-

rán linderos laterales.

14. ALINEACIÓN OFICIAL
También llamada exterior o pública, es la línea señalada por

La alineación oficial separa
los suelos públicos de las el planeamiento para establecer el límite que separa los sue-
parcelas edificables.
los destinados a viarios públicos, o a espacios libres que sean
también públicos, de las parcelas edificables.
En las parcelas ya edificadas, y en ausencia de otra defini-

ción de alineación exterior, se considerará como tal la línea
marcada por la intersección del cerramiento de la parcela o
de la fachada del edificio con el terreno.
Los planes de ordenación también señalan como alineaciones

oficiales las líneas que distinguen los espacios públicos de
distinta calificación.
15. SOLAR
Tienen la consideración de solar aquellas parcelas de suelo

urbano aptas para la edificación que reúnan los siguientes
requisitos:
que estén dotadas de acceso rodado, abastecimien-

to y evacuación de agua, y suministro de energía
eléctrica;
que los viarios previstos en el planeamiento con los
que linde la parcela tengan pavimentada la calzada
y encintadas las aceras;
que tengan señaladas alineaciones y rasantes.
En los supuestos en los que el planeamiento requiera la apro-

bación de un instrumento intermedio que afecte a la parce-
la, se estará en todo caso condicionado a los requisitos de

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de Crédito Pág 27
urbanización antes señalados, así como a los adicionales que

se establezcan en dicho instrumento de desarrollo.
16. POSICIÓN DE LA EDIFICACIÓN Y DEL

CERRAMIENTO RESPECTO A LA ALINEACIÓN
OFICIAL
Por lo que se refiere a la alineación oficial, la edificación po-

drá estar en alguna de las situaciones siguientes:
Alineada: cuando la línea de edificación o el cerra-

miento son coincidentes con la alineación oficial.
Fuera de alineación: cuando la línea de edificación
es exterior a la alineación oficial.
Retranqueada: cuando la edificación o el cerramien-
to es interior a la alineación oficial.
Salvo los vuelos o salientes de la fachada que expresamente

se autoricen por el planeamiento, ninguna parte ni elemen-
to de la edificación, sobre o bajo rasante, podrá quedar fue-
ra de alineación.
17. RETRANQUEOS
Son los delimitados por la anchura de la zona de terreno El retranqueo está com-
comprendida entre la edificación y la alineación oficial, u prendido entre la edificación
y la alinea-ción oficial.
otro elemento de referencia de los viarios o espacios libres
de uso público que fije el planeamiento.
Puede darse como valor fijo obligado o como valor mínimo.

18. SEPARACIÓN ENTRE EDIFICACIONES
Consiste en la dimensión que separa las fachadas exteriores

de los edificios, cuando estén sobre la misma parcela, en
parcela colindante o bien por un vial o espacio libre de uso
público.
Se entiende que un edificio cumple una distancia determi-

nada con otro cuando la distancia entre cualquier par de
puntos situados en una y otra línea de edificación es igual o
superior a dicha dimensión.
Cuando el edificio tenga cuerpos de distintas alturas, la con-

dición anterior deberá cumplirse para cada uno de ellos.
19. FONDO EDIFICABLE
Se define como la distancia comprendida entre una superfi-

cie vertical situada en la alineación oficial y otra paralela a la
misma situada en el interior de la parcela.
20. ÁREA DE MOVIMIENTO DE LA EDIFICACIÓN
Es la resultante de aplicar las condiciones de posición del

edificio definidas en el planeamiento dentro de la parcela
edificable, determinando, de esta manera, la zona de la par-
cela susceptible de ser ocupada por la edificación.

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21. SUPERFICIE OCUPABLE
Es la superficie de la parcela edificable susceptible de ser

ocupada por la edificación. Su cuantía puede señalarse:
Indirectamente: como conjunción de referencias de

posición, siendo entonces coincidentes con el área
de movimiento.
Directamente: mediante la asignación de un coefi-
ciente de ocupación.
En general, se distinguen la ocupación de las plantas sobre

rasante y las de las plantas bajo rasante. Salvo especifica-
ción en contra por el planeamiento, las construcciones bajo
rasante podrán ocupar los espacios correspondientes a
retranqueos y de separación a linderos.
22. SUPERFICIE OCUPADA
Podemos distinguir las siguientes superficies ocupadas:
Sobre rasante: es la superficie comprendida dentro

de la línea de edificación. La superficie de los patios
de parcela cerrados se descontará de la superficie
ocupada, siempre que no estén edificados sobre ra-
sante.
Bajo rasante: es la superficie en proyección horizon-
tal de las plantas bajo rasante admitidas por el
planeamiento.

23. USO Y DESTINO DE UN EDIFICIO
Definimos como edificio exclusivo a aquel en el que todos

El edificio exclusivo sólo se
dedica a un solo uso. sus locales se destinan al desarrollo de actividades compren-
didas en el mismo uso.
Tal y como hemos anticipado en el punto 7.4, en aquellos

En los edificios simultáneos edificios en los que el planeamiento permita varios usos si-
concurren varios usos,
multáneamente, se entenderá como uso predominante el
pudiendo ser uno de ellos
predominantes. que se desarrolle en un porcentaje del edificio superior a 2/3
de la superficie total. En el caso de que se desarrollen varios
usos en porcentajes que no lleguen a la cifra antes mencio-
nada, la estimación del uso se hará mediante ponderación
de los existentes (ver ejemplo del punto 7.4).
ÍNDICE DE CONCEPTOS
Nº Concepto Página
1 Inmuebles en rehabilitación 5
2 Repercusión 5
3 Superficie útil 7
4 Superficie construida 8
5 Ocupación 9
6 Edificabilidad 10
7 Antigüedad 10
8 Superficies no computables en la superficie
construidas 14
9 Ponencia de valores 17
10 Obras en los edificios 17

3
de Crédito Pág 31
11 Áreas de reparto 23
12 Linderos 24
13 Alineaciones oficiales 26
14 Solar 26
15 Posición de la edificación 27
16 Retranqueos 27
17 Separación de las edificaciones 28
18 Fondo edificable 28
19 Área de movimiento de la edificación 28
20 Superficie ocupable 28
21 Superficie ocupada 29

3
de Crédito Pág 33
Autoevaluación (1)
Contestar si las siguientes afirmaciones son verdaderas o falsas.
1. Se define como repercusión del solar urbanizado al co-

ciente entre el valor del inmueble y el valor del solar a
precio de mercado.
V F
2. Entendemos como superficie útil de una vivienda la su-
perficie cerrada por el perímetro definido por la cara in-
terior de los cerramientos de la vivienda, incluida la parte
proporcional de elementos comunes, con el exterior del
edificio o con otras viviendas, incluyendo la mitad de la
superficie del suelo de los espacios exteriores de la uni-
dad considerada.
V F
3. Definimos la superficie construida como la superficie útil,
sin excluir la superficie ocupada por los elementos inte-
riores e incluyendo los cerramientos exteriores con otras
viviendas o locales, más la parte proporcional que le co-
rresponde en los elementos comunes del edificio.
V F
4. Podemos establecer una relación entre la superficie útil y
la superficie construida, contando con los elementos co-
munes, de la siguiente manera: multiplicando la superfi-
cie útil por un coeficiente comprendido entre 1,2 y 1,3.
V F

5. Si, por alguna razón, necesitáramos la superficie útil y

solamente dispusiéramos de la superficie construida con
elementos comunes, hallaremos la superficie útil multi-
plicando la construida con elementos comunes por un
coeficiente que podrá estar entre 0,70 y 0,80.
V F
6. Entendemos por antigüedad el número de años trans-
curridos desde la fecha de construcción del edificio, o
desde su última rehabilitación integral, hasta la fecha de
la valoración.
V F
7. La legislación vigente sobre valoraciones hipotecarias es-
tablece un sistema de depreciación por antigüedad, que
es el siguiente: una depreciación rápida en los primeros
cinco años de vida del edificio, convirtiéndose más tarde
en depreciación lineal hasta los cincuenta años y redu-
ciéndose posteriormente hasta los setenta y cinco años, a
partir de cuya edad no se considera depreciación alguna.
V F
8. Se define como depreciación física la deducción que se
realiza sobre el coste de reposición bruto (CRB) de un bien
en función de su antigüedad y estado de conservación.
V F
9. La vida útil de un inmueble se establece como el período
de tiempo durante el cual el inmueble ha cumplido con
las funciones para las que fue concebido, contado des-
de la fecha de su construcción o última reestructuración
integral.
V F

3
de Crédito Pág 35
10. Cuando hablamos de un edificio con un uso predomi-

nante entendemos que la superficie edificada sobre ra-
sante destinada a un uso determinado es igual o superior
al 66% de la superficie total sobre rasante del edificio
completo.
V F
11. Dentro del apartado de las obras en los edificios, enten-
demos como obras de restauración las que tienen por
objeto la restitución de un edificio, o de parte del mis-
mo, a su estado original, el cual deberá estar suficiente-
mente documentado.
V F
12. La adecuación a la normativa contra incendios, y a la de
accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas
mediante la construcción de rampas, pasos, escaleras, y
vías de evacuación, tendría una categoría de obra de
consolidación.
V F
13. La introducción de nuevas instalaciones, la moderniza-
ción de las ya existentes o la redistribución de sus espa-
cios interiores son actuaciones que forman parte de las
obras de conservación.
V F
14. Definimos como ponencia de valores a los documentos
administrativos que recogen los valores del suelo y de
las construcciones, así como a los coeficientes correctores
que se aplican en el ámbito territorial al que se refieran.
V F

15. Las áreas de reparto son áreas que, dentro de un ámbito

determinado, tienen asignado un uso común por el
planeamiento.
V F
16. Para cada área de reparto se fija un aprovechamiento
tipo (At) que se define como el parámetro que refleja la
medida de los aprovechamientos del ámbito en el que
se actúa, expresando el contenido normal del derecho
de propiedad.
V F
17. La gestión del planeamiento tiene tres obligaciones bá-
sicas, que corresponden con las siglas CEU: compensar,
estructurar y urbanizar.
V F
18. La diferencia entre el aprovechamiento real y el suscepti-
ble de apropiación estriba en que el aprovechamiento real
es el aprovechamiento permitido por el planeamiento, es
decir, el que se deriva de la aplicación directa e inmediata
de la ordenación urbanística, mientras que el aprovecha-
miento susceptible de apropiación (ASA), también llama-
do aprovechamiento patrimonializable por un propietario,
es aquél que le reconoce la ley en función del derecho de
propiedad que ostenta sobre una parcela determinada.
V F

3
de Crédito Pág 37
19. Definimos como alineación oficial la línea señalada por

el planeamiento que estable el límite que separa los sue-
los destinados a viarios públicos, o a espacios libres que
sean también públicos, de las parcelas edificables. Cabe
señalar que los planes de ordenación también señalan
como alineaciones oficiales las líneas que distinguen los
espacios públicos de distinta calificación.
V F
20. Tendrán la condición de solar aquellas parcelas de suelo
urbano aptas para la edificación que estén dotadas de
acceso rodado, abastecimiento y evacuación de agua y
suministro de energía eléctrica, y que linden con viarios
previstos en el planeamiento que tengan pavimentada
la calzada y encintadas las aceras.
V F

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DEFINICIONES Y NOMENCLATURAS

Son edificios cuyo acondicionamiento, alterando o no sus

Se define como repercusión del solar urbanizado al cociente

PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

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PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

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7.1. DEPRECIACIÓN POR ANTIGÜEDAD EN LAS

En la Orden Ministerial de 28/7/1989 de Valoraciones Hipo-

Por el contrario, en la OM. 30-11-1994 y la última ECO 805/

PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

El posible coeficiente de depreciación que, en su caso, utili-

En todo caso, deberemos utilizar los coeficientes de las norma-

7.2. DEPRECIACIÓN FÍSICA

La depreciación física es la deducción que se realiza sobre el

Para ello, se calcula primero el número de años del edificio,

7.3. VIDA ÚTIL

Es el plazo durante el cual un inmueble estará en condicio-

bilitación integral del edificio en que se integra, y será resi-

Para calcular la vida útil del edificio, se tendrá en cuenta el

PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

tomando como máximo lo especificado en la Orden ECO 805/

Para edificios de uso residencial: 100 años.

7.4. USO PREDOMINANTE

Hablamos de un uso predominante de un edificio cuando la

Supongamos que tenemos un edificio con antigüedad de

PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

La superficie destinada a uso residencial ocupa el 58% de la

Superficie sobre rasante: 2.400+750+1.000 = 4.150 m2

Vida útil (ponderada) = {(Vida Útil según usos) x (Coeficien-

={(100 años x 0,578) + (50 años

PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

Por tanto, el coeficiente de depreciación física será:

8. SUPERFICIES Y ZONAS NO COMPUTABLES EN

Como hemos visto anteriormente, se entiende por la super-

El Plan General de Ordenación Urbana de Madrid excluye de

Los soportales, los entrepisos, los pasajes de accesos

PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

Las superficies destinadas a garaje aparcamiento en

En planta baja, cuando por la configuración

En planta de pisos, en edificios de uso exclu-

En plantas bajas, bajo rasante, y en construcciones por

PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

aquellas otras instalaciones que, sin ser obligatorias,

Los espacios destinados a carga y descarga cuando

Los locales destinados a albergar centros de trans-

Los grandes conductos o conjuntos de conductos