Anda di halaman 1dari 23

PENILAIAN PROPERTI

Tanah dan Bangunan Rumah Tinggal


PT. ANELTI CHRISTUA JAYA
No. Laporan : 01 3/kjpp-ai/lpl-jkWl-1 0

PENILAIAN PROPERTI
Tanah dan Bangunan Rumah Tinggal
PT. AI{ELTI CHRISTUA JAYA
No. Laporan : 01 3/kjpp-ai/tpt-jkWt-1 0

Terletak di

Jl. Percetakan Negara No.27-D RT.O23 RW.O7 Kelurahan Johar Baru, Kecamatan Johar Baru Kotamadya Jakarta Pusat, propinsi DKI Jakarta lndonesia

Pemberi Tugas

PT. Bank DKI

Kontor Joso Peniloi Publik Adityo tskondor & Rekon


Jl. Kalibata Tengah No.40B Jakarta Setatan _ 12740 Phone : (+6221) 79183340; Fax: (+6221) 7990376

*#ity* i=k*=#=r r*k**


Kontor

Joio

Peniloi Publik No. lzin : 2,08,OOO3

No. laporan : O13/ldpp-ai/lpl-jkt

l!/Il lO

Tangga! : O3 Juni 2O1O

Kepada:
PT. BanK DKI Pusat

Menara Kebon Sirih Lt"14 Jl. KH. Wahid Hasrylm Jakafta Pusat

up. Bpk Edi


I.APOMN PENII-AIAN TANAH & BANGUNAN RUMAH TINGGAL

I
; ;

Jalan Perceilakan Negara No.27-D RT.O23IO7 Kel. Johar Baru Kec" Johar Baru Jakarta Pusat - DKI lakaila, Indoneda Properti m. ANELTI CHRISTUA JAYA
Dengan hormat, Menindaklanjuti instruksi PT Anelti Christua Jaya sesuai kontrak No. 009/app;1ygpp.aM2010 tanggal 31 Mei 2010, untuk memberikan opini Nilai Pasar atau Selain Nilai Pasar atas Tanah dan Bangunan Rumah Tinggal di Jalan Percetakan Negara No. 27-D, Rt. 023 Rw. 07 Kelurahan Johar Baru, Kecamatan Johar Baru, Kota Jalorta Pusat, Proplnsi DKI Jakarta, dengan ini kami menyatakan bahwa kami telah melakukan inspeksi dan analisa atas Properti dimaksud, dan menyampaikan laporan ini untuk keperluan Bapak / Ibu.
Perusahaan memberikan kepada kami data{ata berupa Sertifflct Hak Milik No. 2120. Kami mengasumsikan bahwa datadata tersebut akurat dan benar. Kami mengerti bahwa tujuan penilaian adalah untuk memberikan opini independen ahs Nitai Paeruntuk kepentingan Penjaminan Hutang kepada PT. Bank DKI, dan oleh karenanya tidak direkomendasikan untuk penggunaan lainnya.

I
;

Penilaian ini disusun mengikuti Standar Penilaian Indonesia (SPI), dimana dasar penilaian yang sesual untuk tuJmn penllalan lnl adalah Nilal Pasr. Standar Penilaian Indonesla
mendefinisikan Nilai

Pasr

sebagai berikut:

NilaiPasar Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari tansaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang berminat membeli dengan penlual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara lapk, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pernahaman yang dimilikinya, kehati-hafian dan tanpa paksaan. (spl 1-3.1) mengingatkan bahwa penggunaan nilai tukar selain yang tercantum dalam laporan ini ti@k berlaku. Namun, sebagai infurmasi tambahan, nilai kurs tengah mata tnng dolar AS tertradap Rupiah pada tanggal penilaian adalah US gl= Rp,9.225,-

Kami menilai properti dimaksud dengan menggunakan mata uang Rupiah.

Kami

lGmi menegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan pajak yBng terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatr.rr di dalam Standar Penilai,an Indonsia.

a*ity* !sk*n#*r &


Penihian diatas bergantung pada haFhalsebagai berikut: Nitai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan yang merupakan bagian dari properti yang dinilai hanya ber{aku sesuai dengan maksud

r*k==

Kontor Joso Peniloi Publik No. lzin : 2,08.0003

1.

dan tuJuan penilalan. Nilai yang dlgunakan dalam laporan penilaian ini Udak bohh dpunakan untuk hrJuan penilaian lain ),ary dapat mengakibatkan terJadinya

2.

kesalahan.

Properti dimaksud dilengkapi dengan dokumen atas hak kepemilikan /penguasaan tanah yang sah secara hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tunHtan atau
halangan apapun juga selain yang dikemukakan dalam laporan ini.

3. Properti yang dinihi merupakan satu kesatuan usaha yang dikelola oteh manajencn yang kompeten. 4. Batasan, kordisi, kornentar dan detilrcrE tertulis didalam laporan ini.
Dengan monpeftimbargkan seluruh infurmasi yang relevan dan kondisl pasar yang berlaku, kami berpendapat bahwa Nilai Par dari rumah Unggal yang tedetak di Jatan Percetakan Negara No. 27-D RT.023/07, Kelurahan Johar Baru, Kecamatan Johar Baru, Kota Jakafta Pusat, Prcpinsl DKI Jakarta, pada tanggnl 02 Junl Z01O berganhrng pada komentar yarg ada dihpomn ini, adalah: RP, 2.42r.5(xD.(xxt/( Dua illlyar Empat Rahrs Dua Puluh sahr Juta Llma Rahts Rxbu Rupiah )

I
I

I
I I

Akhimya, sesuai dengan praKek standar yarg blasa kami lakukan, maka kami menegaskan bahwa laporan ini bersifat rahasia kepada Perusahaan sesuai dengan keperluan yang Grtulis. lGmi Udak bertanggurg Jawab kepada pitnk ketig, dan baik sebagian maupun keseluruhan hporan atau rujukan teriradap laporan ini tidak dibenarftan untuk diterbitkan dalam dokumen apapun, penryataan, edaran, ataupun unhrk dikornunlkasikan kepada pihak keffga tanpa persetujmn Ertulis terlebih dahulu dari kami unhrk bnnat rnaupun kontels dirnana akan
dlmunculkan.

I
t
T

Adltya Ijin Penilai No. P-1.08.00023 MAPPI No. 01- S - 1387

I I
?.1

| a:

r:'ii:::."t'.i

i::,

i.1 r

i: :Li.;:; 'i'', :'l::.


iln

lJ i I

Konlor.loso Peniloi Publik No.

2.08-0003

DAFTAR

SRAT DAFTAR PERNYATAA).I

PENGANTAR ISI............ PENILAI I. RINGKASA}{ EKSEKUTIF 2. LOKASI DANI LINGKUNGA}I SEKITAR 3. URAIAN TAPAK.... 4. DOKUMEN TANAH 5. PERENCANAAI.I KOTA...... 6. URAIAN BAIIGUNAN 7. FASILrTAS............... 8. KOMENTAR PASAR 8.1 Garnbaran Ekonomi Mako....... 8.2 Gambaran Pasar 9. KESESUAIAN JAMINA}.I IO. PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK 11. PENDEKATAI.I PENILAIAN 11.1 Pendekatan Data Pasar 11.2 Pendekatan Biaya........ 12. KESIMPULAII NILAI 13. ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS...............
L/AMPIRAN
FOTO.FOTO TATA LETAK STruASI TANAH TATA LETAK STruASI BANGUNAN PETA LOIGSI
SYARAT.SYARAT PEM BATAS

lSI

...........i

iii .....'.""""""iv
..........

.............1 ........2 ........3 ........................3

""""""3
...........-........4
--.....5

.............-.........5 ...................'.5 ........'6 ................7 ................7 ........8 ...............8 ...-......-.--.8 .......-............8 ...............9

i,1i lT :\5:?

. {a --T-r: ,L/ 11 .t

t t
T

Konlor Joso Peniloi Publik No. lzin 2.08 0003

PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kamisebagai penilai, kamiyang beftanda tangan di bawah ini menyatakan bahwa:

1. 2.

3. 4.
5.

I I I I
T

Pemyataan dalam laporan penilaian ini, yang mana berdasarkan pada analisis,opini, dan kesimpulan yang digambarkan di dalamnya, adalah benar dan akurat sebatas pengetahuan kami. Laporan penilaian ini menjelaskan secara keseluruhan semua batasan-batasan, yang mana dapat mempengaruhi analisis, opini, dan kesimpulan yang telah dijelaskan sebelumnya. Kami tidak mempunyai kepenUngan baik sekarang atau di masa yang akan datang terhadap subyek Perusahaan dalam laporan ini, maupun kepentingan pribadi atau keberpihakan sehubungan dengan hal-ha! dalam laporan ini atau pihak-pihak terkait, Biaya profesional tidak berhubungan dengan opini penilaian yang terdapat dalam laporan ini.

Penilai telah menyelesailon persyaratan pendidikan professional yang ditetapkan/


dilaksanakan oleh Masyarakat Prcfesi Penilai Indonesia (MAPPI).

6. Penilal memiliki pengetahuan yang memadai sehubungnn dengan Perusahaan dan/atau jenis industri yang dinilai. 7. Hasil penilaian dalam penugasan ini Udak tergantung pada pengembangan atau

indikasi nilai awal atau arahan analisa untuk menghasilkan nilai yang subyektif (memuaskan klien tanpa mencerminkan nilai pasar), besaran nilai, penentuan pencapaian nilai, atau peristiwa yang terjadi di kemudian hail yang berkaitan langsung yang ditujukan untuk penggunaan laporan ini. 8. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut : Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi penilaian, dan tanggal penilaian); Pengumpulan data dan wawancara; Anallsis data; Estimasi nilai dengan rnengg unakan pendekatan pen ilaian ; Pen ulisa n lapora n. 9. Tidak ada penilai lainnya selain yang bertanda tangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan penilaian ini. 10. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh penilai, serta laporan penilaian telah dlbuat dengan memenuhi ketentuan Kode EUk Penilai Indonesia (KEPI) dan SPI
2@7.

Nama Tanda Tangan

t
I t t t
t

ljin Penilai No. P-1.08.00023 MAPPI No. 01- S - 1387

Anton Harlani

1. RINGKASAN EKSEKUTIF
Ringkasan EksekuUf
Klien PT. ANELTI CHRISTUA JAYA Rumah nnggal, Kantor, dan Tempat Usaha

Properti
Lokasi

Jalan Percetakan Negara No. 27-D RT.023/07 Kel. Johar Baru, Kec. Johar Baru Kota Jakarta Pusat - DKI Jakafta 304 meter persegi 392 meter persegi
HM No.2120

Luas Tanah Luas Bangunan

Sertipilot
Perencanaan Kota

Karya Campuran 2003 2 lantai Kondisi PropertiTerbangun saat ini memenuhi kelayakan penggunaan tertinggi dan terbaik

Tahun Bangun
Jumlah Lantai
Penggunaan

Tertinggi & Terbaik Tanggal Inspeksi


Tanggal Penilaian Asumsi Khusus

01/06

12010

01/06120L0
Penjamlnan (agunan) Nilai Pasar Pendekatan Data Pasar Pendekatan Pendapatan
RP 2.421.500.000,-

Tujuan Penilaian
Dasar Penilaian Pendekatan
Penilaian

Opini Nilai

(DUA MILYAR EMPAT MTUS DUA PULUH SATU JUTA LIMA

MTUS RIBU RUPIAH)


Ringkasan eksekutif ini hanya digunakan bersama dengan laporan penilaian dengan segala macam asumsi, batasan dan dasar penilaian yang dinyatakan di dalam laporan ini dan tidak dapat dibaca secara terpisah.

I a.l,

.",i

.ri,.:l

,,_-tt a; - ,i,

2. LOKASI DAN LINGKUNGAN SEKITAR


Properti dimaksud terletak di Jalan Percetakan Negara No.27-D RT.023 RW.07 Kelurahan Johar Baru Kecamatan Johar Baru Kota Jakafta Pusat Propinsi DKI Jakarta, sebelah ubra Jalan Petetakan Nqara atau dalam radius: kurang lebih f,5kilometer disebelah timurdari persimpangan antara Jalan Perebkan Nqara dan Jalan Kramat RaYa. a . kurang lebih f5meter di sebelah ubredafi Rubn hlemb. a Dalam radius kurang lebih 5,4 kilometer di sebelah timur dari monumen Nasional di
pusat kota

Jakatb.

6
@

Gbr 1. PETA LOKAS! Lebar jalan di depan properti dimaksud kurang lebih f2 meter dan digunakan sebagai jalan dua arah. Lebar Jalan Kramat Raya kurang lebih 6O meter dan digunakan sebagai jalan dua arah. Jalan didepan propertidimaksud dilewatioleh angkutan umum seperti Angkot Beberapa propefti yang menonjol terletak berdekatan dengan properti dimaksud antara lain

Rutan hlemb, bdan POm klai Penelitian dan Pengembngan Ke*habn, Suku Dinas Ke*hatan Jakafia Pust, Petebkan llqtara, Kantor Pa, Hotel Puri Jaya,
RS.ILIH.

Thamnln.

.r

Kami mengidentifikasikan beberapa perubahan potensial didaerah sekitar antara lain - Beberapa bangunan perumahan yang berubah fungsi menjadi bangunan komersial

Kami juga mengidentifikasikan beberapa sisi positif dan negatif dari lokasi properti yang
dinilai. Positif : - Lokasi, Dekat dengan pusat kota sehingga dekat dengan pusat kegiatan ekonomi.