VALORIZACIÓN
EVALUACIÓN A LA CONTRIBUCIÓN DE
VALORIZACIÓN EN BOGOTÁ
Jorge Herná
Hernández Rivera
Magí
Magíster en Ingenierí
Ingeniería Civil
Especialista en Mercado de Suelos
Ingeniero Civil
Bogotá
Bogotá, Colombia
AGENDA
• Objetivos de la presentación
• El concepto de Beneficio
• La distribución del beneficio
• La aplicación de los métodos de
distribución del beneficio en Bogotá
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OBJETIVOS DE LA
PRESENTACION
• Parte del proyecto de Investigación
patrocinado por el Lincoln Institute of
Land Policy
• Identificar las tesis de la investigación
• Colaborar en la preservación y
mejoramiento del instrumento de
contribución de valorización
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El crecimiento de
Bogotá y la
valorización
LEGISLACIÓN A NIVEL NACIONAL
• Ley 25 de 1921, Nivel Nacional, “Se crea el impuesto a la Valorización.”
• Ley 51 de 1926, Art1. “ Establece que el calculo del impuesto de la Valorización será una
evaluación antes o después de la Obra.”
• Ley 195 de 1936, “Se dictan unas disposiciones sobre régimen político y municipal.”
“Faculta al Concejo para establecer medidas para determinar el perímetro Urbano y
hacer efectiva la Valorización.”
• Ley 113 de 1937, “El impuesto comprende el mayor valor que adquieran las propiedades
urbanas con la pavimentación de calles.”
• Ley 63 de 1938, “Extensión de la contribución otros municipios.”
• Ley 1 de 1943, “Articulo. 18. Los Municipios a que se refiere esta Ley podrán exigir el
impuesto de Valorización.”
• Decreto 868 de 1956, “Establece los parámetros para determinar el impuesto de
Valorización”
• Ley 25 de 1959, “Autoriza a incluir en el costo de las obras , el valor de los estudios y
construcción, intereses y los gastos de administración.”
• Decreto 1604 de 1966, “Ley marco de la contribución en Valorización.”
• Decreto 1394 de 1970. “ Decreto Reglamentario Nacional.”
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BASE NORMATIVA EN BOGOTA
• Acuerdo 24 de 1936, “Establece y reglamenta el cobro de la Valorización.”
• Acuerdo 41 de 1958, “ Reglamenta el gravamen de Valorización y la junta de Valorización.”
• Acuerdo 85 de 1959, “Crea el fondo Rotatorio de Redesarrollo.”
• Acuerdo 6 de 1963, “Clasifica las vías en arterias o vías del Plan Vial o Locales.
• Acuerdo 5 de 1967, “Define que la contribución de Valorización tiene como base el costo de la obra.”
• Acuerdo 19 de 1972, “Se crea el Instituto de Desarrollo Urbano.”
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VALORIZACIÓN
Definición del Concejo de Bogotá. Acuerdo 7 de 1987
Artículo 1. Definición
“La contribución de valorización es un gravamen real sobre las
propiedades inmuebles, sujeto a registro destinado a la
construcción de una obra, plan o conjunto de obras de interés
público que se impone a los propietarios o poseedores de
aquellos bienes inmuebles que se BENEFICIEN con la ejecución
de las obras”
Artículo 2. Obras que causan valorización.
Causan contribución de valorización, las obras de interés público
que BENEFICIEN a la propiedad inmueble que se ejecuten
directamente o por delegación por una o más entidades de derechos
público, dentro de los límites del Distrito Especial de Bogotá.
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CONCEPTO DE BENEFICIO
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CONCEPTO DE BENEFICIO
Decreto 1604 de 1966. Artículo 9.
Para liquidar la contribución de valorización se tendrá como base
impositiva el costo de la respectiva obra, dentro de los límites del
beneficio que ella produzca a los inmuebles que han de ser
gravados, entendiéndose por costo todas las inversiones que la obra
requiera, adicionadas con un porcentaje prudencial para imprevistos y
hasta un treinta por ciento (30%) más, destinado a gastos de
distribución y recaudación de las contribuciones.
El Consejo Nacional de Valorización, teniendo en cuenta el costo
total de la obra, el beneficio que ella produzca y la capacidad de
pago de los propietarios que han de ser gravados con los
contribuciones, podrá disponer, en determinados casos y por razones
de equidad, que sólo se distribuyan contribuciones por una parte o
porcentaje del costo de la obra.
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CONCEPTO DE BENEFICIO
Decreto 1394 de 1970. Artículo 4.
Las contribuciones de valorización se distribuirán entre los predios
beneficiados en proporción AL MAYOR VALOR que por la
construcción de la obra adquieran o hayan de adquirir tales predios
dentro de un plazo de 5 años después de la terminación de la obra.
Decreto 1394 de 1970. Artículo 5.
… Dicha contribución tendrá como límite superior el valor del
beneficio que ella produzca a cada uno de los inmuebles que han de ser
gravados, entendiéndose por beneficio EL MAYOR VALOR del
respectivo inmueble en virtud de la obra.
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CONCEPTO DE BENEFICIO
Decreto 868 de 1956. Artículo 2.
El impuesto de valorización podrá distribuirse en la totalidad del área
urbana y de la rural o en una parte cualquiera de esta y aquella o
aisladamente en una u otra. Los coeficientes expresivos del valor o
nivel económico de las zonas urbanas se fijarán en cada municipio en
razón de la utilización del terreno en cada zona, los servicios públicos
que las beneficien, su productividad virtual, el valor comercial de los
terrenos y los demás factores que a juicio de las dependencias
administrativas o juntas asesoras que los municipios establezcan en
aplicación a lo dispuesto en este decreto, permitan estimar
objetivamente la CAPACIDAD ECONÓMICA DE LA TIERRA
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CONCEPTO DE BENEFICIO
Corte Constitucional. Sentencia C-155 de 2003.
Pues bien, en el caso de la valorización no parece formalmente
correcto hablar de "tarifa", por lo menos como se concibe
tradicionalmente, ya que este gravamen ha sido diseñado como una
forma de recuperación de los gastos en que incurre una entidad para la
realización de una obra donde, a pesar de mediar un interés público, se
termina por incrementar el patrimonio de terceros. En estricto sentido
no es una tarifa porque el gravamen está diseñado para distribuir el
valor agregado que una obra significa para ciertos inmuebles, es decir,
como un coeficiente de reparto de costos y beneficios. EL VALOR A
PAGAR SERÁ EN ÚLTIMAS EL INCREMENTO
PATRIMONIAL DEL BIEN EN RELACIÓN CON LA
INVERSIÓN DE LA ENTIDAD.
12
CONCEPTO DE BENEFICIO
15
DISTRIBUCIÓN DE LOS BENEFICIOS
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DISTRIBUCIÓN DE LOS BENEFICIOS
• Av = At * F1 * F2 * F3 * … * Fn
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MÉTODO FACTORES DE BENEFICIO
Algoritmo de Liquidación
CONSTANTE: VALOR
VALOR A A
NOTIFICAR
NOTIFICAR
PRODUCTO DE FACTORES :
- ESTRATO (GEOECONOMICO)
Monto Distribuible
- DENSIDAD
- USO ΣA reas Virtuales
- GRADO DE BENEFICIO
FUENTE IDU 18
VALORIZACIONES COBRADAS
Fecha de Fecha de
Cobros Realizados Aprobado por Acuerdo
aprobación Cobro
FUENTE IDU 19
VALORIZACIÓN
Métodos de distribución
• Valorización General • Grado Absorción + Factores de beneficio
• Acuerdo 25/95 • Factores de beneficio
• Acuerdo 180/01 • Factores de beneficio
FACTORES UTILIZADOS
• Area de Terreno
• Usos – Destinos Económicos
• Densificación (pisos)
• Estratificación (o nivel geoeconómico)
• Grado de beneficio
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RESULTADOS DE LA DISTRIBUCION
Absorción Monto distribuible
Valorización Valorización Predios
Categorías del predio
General Acuerdo 180 Acuerdo 180
Residencial 30,00% 44,68% 1207252
Industrial 14,00% 6,07% 5390
Comercial 16,00% 40,28% 199261
Institucional 5,00% 2,45% 11197
Lotes 15,00% 6,18% 32297
Suburbanos 20,00% 0,06% 55
Excluidos N/A N/A 28035
Conservación N/A 0,28% 27493
Mineros N/A 0,01% 1
TOTAL 100% 100% 1510981
FUENTE IDU 21
FACTOR
FACTOR DE
DE CONVERSI ÓN
CONVERSIÓN
FUENTE IDU 22
FACTOR
FACTOR DE
DE CONVERSI ÓN
CONVERSIÓN
FUENTE IDU 23
GRADOS DE BENEFICIO
Grupo I. ZI 1
Andenes
Pte peatonal
Intersec. Vial
Tramo Vial
Infraestructura
de movilidad
FUENTE IDU 24
VALORIZACIÓN ACUERDO 180/2005
3 Km Aprox.
Grupo I
•Av. San José –Av. Boyacá- Av.
Cota
•Estrato 3 predominante
Suba Urbano Desde Av. San José
Hasta Av. Transv. suba
•Andenes Zona
•Estrato 5 predominante
Desde Av. Germán Arciniegas
Hasta Av. Alberto Lleras Camargo
500 m Aprox. Rosales
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FUENTE IDU
VALORIZACIÓN ACUERDO 180/2005
•Av. Laureano Gómez desde
Av. San Juan Bosco (Cl 170)
hasta Av. de los Cedritos (Cl
147)Av. San José –Av. Boyacá-
Av. Cota
•Estrato 3 predominante
2 Km Aprox.
FUENTE IDU 26
GRADOS DE BENEFICIO
FUENTE IDU 27
FACTOR DE ESTRATO Y GEOECONOMICO
Estrato
Coeficiente
Factor Valorizacion Valorizacion Local Valorizacion Local Acuerdo 180
General Acuerdo 25
Estrato Geoeconomico
Estrato 1 1,00 1,00 1,00 1,00
Estrato 2 3,00 2,50 2,50 2,80
Estrato 3 5,00 5,00 5,00 5,40
Estrato 4 8,00 9,00 9,00 9,50
Estrato 5 12,00 14,00 14,00 14,60
Estrato 6 20,00 20,00 20,00 22,40
FUENTE IDU 28
LA ACTUALIZACIÓN CATASTRAL
SUBDIRECCION DE INFORMATICA
VIGENCIA
ACTUALIZ. DESTINO PREDIOS AVALUO 2007 AREA TERRENO AREA CONSTRUIDA
TOTAL VIGENCIAS 2000-2001 116 8.087.600.500 198.498 5.004
TOTAL VIGENCIA 2002 3.849 830.265.030.000 1.970.957 1.061.494
TOTAL VIGENCIA 2003 740.561 43.855.702.843.500 88.451.732 83.098.924
TOTAL VIGENCIA 2004 978.116 56.935.047.097.500 174.111.607 107.064.384
TOTAL VIGENCIA 2005 36.031 1.971.017.753.500 37.468.967 2.276.229
TOTAL VIGENCIA 2006 175.235 8.690.778.095.700 1.259.231.150 16.870.270
TOTAL 1.933.908 112.290.898.420.700 1.561.432.910 210.376.306
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FACTORES
Densidad Residencial
Coeficiente
Factor Valorizacion Valorizacion
Acuerdo 25 Acuerdo 180
1 piso 1,00 1,00
2 pisos 1,00 1,00
3 pisos 1,00 1,00
4 pisos 3,05 2,02
5 pisos 3,05 2,35
6 pisos 3,05 2,68
7 pisos 3,05 3,01
8 pisos 5,63 3,34
9 pisos 5,63 3,67
10 pisos 5,63 4,01
11 pisos 5,63 4,34
12 pisos 5,63 4,67
13 pisos 5,63 5,00
14 pisos 5,63 5,33
Mas de 14 pisos 12,00 5,33
FUENTE IDU 30
FACTORES
Coeficiente
Factor Valorización
Acuerdo 25
Valorización
Acuerdo 180
Densidad Comercial
1 piso 1,00 1,000
2 pisos 3,50 1,785
3 pisos 3,50 2,571
4 pisos 8,00 2,918
5 pisos 8,00 3,265
6 pisos 8,00 3,611
7 pisos 8,00 3,958
8 pisos 8,00 4,305
9 pisos 8,00 4,652
10 pisos 8,00 4,998
11 pisos 8,00 5,345
12 pisos 8,00 5,692
13 pisos 8,00 6,038
14 pisos 8,00 6,385
15 pisos 8,00 6,732
16 pisos 8,00 7,079
17 pisos 16,00 7,425
18 pisos 16,00 7,772
19 pisos 16,00 8,119
20 pisos 16,00 8,466
21 pisos 16,00 8,812
22 pisos 16,00 9,159
FUENTE IDU 31
FACTORES
Destino Residencial
Coeficiente
Factor Valorizacion Valorizacion
Acuerdo 25 Acuerdo 180
Unifamiliar/Residencial 1,00 1,000
Multifamiliar/Residencial con
comercio o servicios de
1,00 1,160
escala vecinal o industrial
Multifamiliar/-Residencial con
1,00 1,050
dotacional
FUENTE IDU
FACTORES
Destino Comercial
Coeficiente
Factor Valorizacion Valorizacion
Acuerdo 25 Acuerdo 180
Metropolitano/Comercial o servicios de escala metropolitana 3,60 3,600
Zonal 1/Comercial o servicios de escala zonal 2,40 2,400
Zonal 2/Comercial o servicios de escala zonal 2,20 2,400
Local 1/Comercial o servicios de escala vecinal 1,90 1,900
Local 2/Comercio o servicios residencial 1,80 1,480
FUENTE IDU
FACTORES
Destino Industriales
Coeficiente
Factor
Valorizacion Acuerdo 25 Valorizacion Acuerdo 180
FUENTE IDU
FACTORES
Destino Dotacionales
Coeficiente
Factor
Valorizacion Acuerdo 25 Valorizacion Acuerdo 180
Administrativo 1,30 1,30
Educativo 1 0,90 0,90
Educativo 2 1,20 1,20
Educativo 3 1,50 1,50
Recreativo 1 0,88 0,88
Recreativo 2 1,21 1,21
Otras 1,15 1,15
Zonas verdes metropolitanas 0,60 0,60
Administrativo 0,90 0,90
Otros 0,60 0,60
FUENTE IDU
FACTORES
Lotes
Coeficiente
Factor Valorizacion Valorizacion
Acuerdo 25 Acuerdo 180
Tratamiento Desarrollo 1,75 1,75
Tratamiento Actualizacion ( Act. Mult) 3,25 3,25
Industrial 4,50 4,50
Residencial 3,00 3,00
Institucional 2,10 2,10
Tratamiento Conservacion (Multiple) 2,50 2,50
Industrial 3,30 3,30
Residencial 3,03 3,03
Institucional 2,75 2,75
Tratamiento Habilitacional 2,25 2,25
Preservacion urbana 1,38 0,22
Preservacion Hidrografica 1,00 0,000
Preservacion Hidrografica 1,00 0,100
Preservacion Hidrografica 1,00 0,220
FUENTE IDU
DISTRIBUCIÓN DE LOS BENEFICIOS
• Av = At * Fu * Fp * Fe (Fnge ) * Fgb
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Jorge Hernández Rivera
Magíster en Ingeniería Civil
Especialista en Mercado de Suelos
Ingeniero Civil
jhernandez_ic@etb.net.co
hernandez.rivera.jorge@gmail.com
Bogotá, Colombia