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Sumario

Contedo
INTRODUO ..................................................................................Error! Bookmark not defined. 1. 2. 3. Conceito, Funo Social e Caractersticas ...............................Error! Bookmark not defined. Das obrigaes do locador e do locatrio ...............................Error! Bookmark not defined. Algumas consideraes importantes.......................................Error! Bookmark not defined. 3.1 3.2 4. Da alienao do imvel durante a locao ........................Error! Bookmark not defined. Do falecimento do locador e do locatrio .........................Error! Bookmark not defined.

Extino do contrato................................................................Error! Bookmark not defined.

CONCLUSO ....................................................................................Error! Bookmark not defined.

INTRODUO
O trabalho que aqui se apresenta foi desenvolvido com o propsito de analisar alguns aspectos da lei de locaes de imveis urbanos Lei 8.245 de 18/10/1991 - mais conhecida como Lei do Inquilinato.

Teceremos alguns comentrios acerca daquelas questes de maior relevncia, sem querer, no entanto, esgotar o assunto em to singelo trabalho.

Pelo que, o trabalho foi dividido em cinco tpicos. Primeiramente analisar-se- o conceito de locao e a natureza jurdica dessa espcie de contrato. Em segundo lugar, estudaremos as obrigaes dos signatrios desta espcie de contrato, ou seja, do locador e do locatrio. Na terceira parte, far-se- uma abordagem das espcies de locao contempladas pela Lei do Inquilinato, abrindo um breve parntese para falar do direito de renovao, no que concerne aos imveis no residenciais. Na quarta parte, trabalharemos com as garantias exigveis nas locaes. E por derradeiro, na quinta parte deste trabalho, se far uma concisa anlise de alguns pontos como a alienao do imvel durante a locao, a sub-rogao de direitos e obrigaes na hiptese de morte do locador ou do locatrio e tambm da possibilidade ou no de sublocao.

1. Conceito, Funo Social e Caractersticas.

A locao consiste no contrato atravs do qual, uma das partes se obriga por certo espao de tempo, a conceder o uso e o gozo de alguma coisa infungvel, ou a prestar um servio ou ainda a executar um determinado trabalho, mediante remunerao da outra parte.(1)

Desse

conceito

inferem-se

trs

espcies

de

locao:

a) locao de coisa (locatio condictio rerum), que diz respeito ao uso e gozo de bem mvel ou imvel. Entretanto, quando se tratar de bem mvel, este h de ser infungvel, uma vez que, tratando-se de bem fungvel, o contrato ser o de mtuo;

b) locao de servio (locatio condictio operum), que tem por objeto a prestao de um servio, seja ele fsico ou intelectual, que independe do resultado;

c) locao de obra ou empreitada (locatio condictio operis), pela qual se objetiva a execuo de uma determinada obra ou trabalho, tendo-se em vista um resultado.

A locao de coisa, e mais especificamente a locao de imveis urbanos a que interessa a este trabalho.

Conquanto o Cdigo Civil trate, no Captulo V do Ttulo VI, da locao de coisas, a locao de imveis urbanos disciplinada pela Lei n 8.245, de 18 de outubro de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato. Por conseguinte, as disposies do Cdigo Civil se aplicam s locaes de mveis, e somente subsidiariamente s locaes de imveis urbanos, quando no houver disposio especfica na Lei 8.245/1991.

De outro turno, continuam reguladas pelo Cdigo Civil e por outras leis especiais as locaes: a) de imveis de propriedade dos entes federativos, de suas respectivas autarquias e fundaes pblicas; b) das vagas autnomas de garagem ou de espao para estacionamento de veculos; c) de espaos para publicidade; d) de apart-hoteis, hotis-residncia ou equiparados.

Por se tratar de um negcio que depende da coincidncia de vontade de dois ou mais indivduos, a natureza jurdica da locao contratual. Trata-se a locao de um contrato bilateral, oneroso, comutativo, consensual e no solene. Bilateral, uma vez que emergem obrigaes para ambas as partes. Oneroso, porque h o propsito especulativo. Comutativo, dado que desde celebrao do ajuste, as partes conhecem a contraprestao oposta e sua equilavncia subjetiva. Consensual, visto que para se aperfeioar no dependente da entrega da coisa, bastando o consenso dos contratantes. No solene, j que no depende de forma especial.

2. Das obrigaes do locador e do locatrio

Consoante a natureza bilateral das obrigaes que resultam do contrato de locao, mister se faz explicitar os encargos de cada uma das partes nesta espcie de negcio jurdico.

Os arts. 22 e 23, da Lei do Inquilinato trazem em seus incisos os deveres do locador e do locatrio.

locador

est

obrigado

a:

a) passar s mos do locatrio o imvel alugado, em estado de servir ao uso a que se destina. Da resulta duas obrigaes: uma de entregar o imvel ao locatrio, entrega que pode ser imediata, concomitante assinatura do contrato ou mesmo futura, em razo da natureza consensual deste contrato, e outra de

estar o imvel em condies de servir ao uso a que se destina. De tal sorte, que, por exemplo, estando danificada toda a parte eltrica do imvel, ao locatrio cabe o direito de pleitear a resciso do contrato(2);

b) responsabilizar-se pelo uso pacfico do imvel locado, durante o tempo de locao. Em decorrncia disso, ao locatrio assegurado o uso do imvel, sem qualquer ameaa ou turbao;

c) manter, durante a locao, a forma e o destino do imvel. Desse modo, no lcito ao locador alterar a estrutura, realizar obras no imvel, a no ser que o locatrio consinta. Tambm no lhe lcito alterar a destinao, a finalidade do imvel;

d)

responder

pelos

vcios

ou

defeitos

anteriores

locao;

e) fornecer ao locatrio vistoria com descrio detalhada do estado de conservao do imvel, quando de sua entrega. Tal vistoria se faz necessria, visto que a presuno de que o imvel foi entregue em perfeitas condies.

Pontes de Miranda, ao pronunciar-se a respeito dessa obrigao, assevera que:

Se o locador se recusa a cumpri-la, ou a dificulta, tem o locatrio ao para inventariar, que exercvel como ao executiva da obrigao do locador, ou em forma de vistoria de perptua memria, ou em forma de cominao.(3)

f) fornecer ao locatrio recibo em que estejam discriminadas todas as importncias pagas, vedada a quitao genrica. Recusando-se o locador a fornecer recibo, poder o locatrio se valer ao de consignao em pagamento ou ento reter o pagamento, at que lhe seja dada a quitao;

g) pagar as taxas de administrao imobiliria(4), se houver, e de intermediaes, nestas compreendidas as despesas necessrias aferio da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

h) pagar os impostos e taxas que incidam ou venham a incidir sobre o imvel, como tambm o prmio de seguro complementar contra fogo. Todavia, permitido aos contratantes estipularem diversamente, transferindo esses encargos ao locatrio;

i) apresentar ao locatrio, quando solicitado, os comprovantes relativos s parcelas que estejam sendo exigidas;

j)

pagar

as

despesas

extraordinrias

de

condomnio.

Afora essas obrigaes, h outras, que no constam do rol do art. 22 da Lei do Inquilinato. De tal sorte que o locador deve dar preferncia ao locatrio ou sublocatrio legtimo para aquisio do imvel locado, em igualdade de condies com terceiros (Lei do Inquilinato, art. 27 a 34). Outrossim, deve indenizar as benfeitorias necessrias feitas pelo locatrio, ainda que no autorizadas, como tambm as teis, desde que autorizadas (Lei do Inquilinato, art. 35).

locatrio,

por

sua

vez,

obrigado

a:

a) pagar pontualmente o aluguel e demais encargos locatcios no prazo estipulado, ou em sua falta, at o sexto dia til do ms seguinte ao vencido, no imvel locado, quando no se estipular outro local para pagamento;

b) utilizar-se do imvel para o fim convencionado ou presumido, tratando-o com o mesmo cuidado, como se seu fosse;

c) restituir o imvel, finda a locao, nas mesmas condies em que o recebeu, salvo as deterioraes decorrentes do uso normal(5). Esse dever no implica em entregar o imvel com pintura nova(6);

d) levar imediatamente ao conhecimento do locador as eventuais turbaes de terceiros, bem assim, o surgimento de quaisquer danos que a este incumba a

reparao;

e) fazer a reparao dos danos verificados no imvel, provocados por si, seus familiares, dependentes, visitantes ou prepostos;

f) no alterar a forma interna ou externa do imvel, sem o prvio consentimento do locador;

g) entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrana de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimao, multa ou exigncia de autoridade pblica, ainda que dirigida ao prprio locatrio;

h) pagar as despesas de telefone, luz, gs, gua e esgoto, como tambm as despesas ordinrias de condomnio;

i) permitir o locador ou o seu mandatrio vistoriar o imvel, mediante combinao prvia de dia e hora, bem como permitir que o mesmo seja visitado e examinado por terceiros interessados na sua aquisio;

j) cumprir a conveno do condomnio e os regulamentos internos;

l) pagar o prmio de seguro fiana, quando contratado este tipo de garantia;

3. Algumas consideraes importantes

3.2

Da alienao do imvel durante a locao

Alienado o imvel durante a locao, poder o adquirente rescindir o contrato, caso em que, ter o locatrio noventa dias para a desocupao, salvo se a locao foi ajustada com prazo determinado, com clusula de vigncia em caso de alienao e o contrato tenha sido devidamente averbado na matrcula do imvel (art. 8).

A prerrogativa de denunciar a locao deve ser exercida em noventa dias, contados do registro da venda ou do compromisso.

3.3
aos

Do falecimento do locador e do locatrio

seus herdeiros.

No caso de morte do locador, a locao no se desfaz mas sim, transmite-se

Falecendo o locatrio, haver sub-rogao nos seus direitos e deveres, de modo que:

a) se a locao for residencial, o seu cnjuge ou companheiro e, sucessivamente os herdeiros e as pessoas que viviam sob sua dependncia sub-rogaro nos seus direitos e obrigaes;

b) caso a locao tenha finalidade no residencial, sub-rogaro nos seus direitos e deveres o esplio e, se for o caso, seu sucessor no negcio.

4. Extino do contrato
Como todo contrato, preciso estar atento s formalidades da lei quando esta assim determinar quando se tratar de contratos solenes; alm de, obviamente, conter os elementos essenciais de qualquer contrato como o consentimento vlido dos contratantes e a capacidade dos sujeitos envolvidos no acordado.

H ainda observaes concernentes locao em especial como a cesso de posse do bem locado, forma livre na maior parte das vezes e lapso de tempo, sendo este ltimo determinado ou no.

A extino do contrato se dar mediante resilio bilateral, direito de retomada,

clusula resolutiva, perda da coisa (seja de forma total ou parcial), vencimento do prazo, desapropriao, nulidade (absoluta ou relativa), inexecuo contratual ou infrao lei, falncia ou concordata de um dos contratantes e ainda por extino de usufruto ou fideicomisso , no caso do art 7 da lei.

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CONCLUSO
Procuramos com este estudo abordar os aspectos mais importantes a respeito das locaes de imveis urbanos. O intuito, portanto, foi dar uma pequena contribuio para maior entendimento dessa matria.

Ressalta-se, conforme j dissemos no intrito deste trabalho, que em momento algum tivemos a pretenso de esgotar to vasto assunto em to pequeno trabalho. Aqui no se fez uma anlise exaustiva do tema, mas to somente uma exposio daqueles pontos de maior proeminncia.

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Referencias
DINIZ, Maria Helena. Tratado terico e prtico dos contratos. 2. ed. So Paulo: Saraiva, 1996. v. 5. VENOSA, Slvio de Salvo. Direito Civil: contratos em espcie. 2. ed. So Paulo: Atlas, 2002. NEGRO, Theotnio. Cdigo de Processo Civil e legislao processual em vigor. 35. ed. So Paulo: Saraiva, 2003