VALUACIN COMERCIAL DEL PREDIO AFECTADO POR EL PROYECTO VIA DE ACCESO TERRESTRE AL TERMINAL PORTUARIO - YURIMAGUAS

CONDUCTOR DEL PREDIO

: Neptali Tarrilo Terrones

SOLICITANTE LOCALIZACIN

: Consorcio Constructor IIRSA - NORTE : Cdigo Progresiva Sector Distrito Provincia Departamento : LOHV-NPY0001 : 0+000 0+620 : Casero Santa Rosa : Yurimaguas : Alto Amazonas : Loreto

FECHA DE VALUACIN

: 28 de Junio 2010

VALOR COMERCIAL

: US$ 7,671.00

S/. 21,632.00

PERITO

: Ing. Juan Fredi Segundo Sota CIP 57777

Tarapoto, 28 Junio de 2011

Construccin de la Va de Acceso terrestre al Terminal Portuario de Yurimaguas

VALUACIN COMERCIAL DEL PREDIO AFECTADO POR EL PROYECTO

VIA DE ACCESO TERRESTRE AL TERMINAL PORTUARIO-YURIMAGUAS

I.

MEMORIA DESCRIPTIVA: 1.01 POSESIONARIA Neptali Tarrillo Terrones (Titular Registral) Neptali Tarrillo Terrones (Propietario Legitimo) Neptali Tarrillo Terrones (Posesionario) SOLICITANTE Consorcio Constructor IIRSA - NORTE OBJETO DE LA VALUACIN Determinar el valor comercial del predio afectado por el Proyecto de la Construccin de la Va de acceso terrestre al terminal portuario de Yurimaguas METODOLOGA EMPLEADA La presente valuacin se efecta en concordancia con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, aprobado por R.M. N 126-2007VIVIENDA de fecha 07.May.2007, y aplicando el mtodo de valuacin directa, previa inspeccin ocular y toma de vistas fotogrficas. UBICACIN Cdigo : LOHV-NPY0001 Progresiva : 0+000 0+620 Sector : Caserio Santa Rosa Distrito : Yurimaguas Provincia : Alto Amazonas Departamento : Loreto FECHA A LA CUAL EST REFERIDA LA VALUACIN 28 de junio del 2011 REA DEL TERRENO De conformidad con la informacin proporcionada se tienen las reas siguientes:
AREA Total Afectada Neta Remanente Neto m2 1012,882.97 m 41,656.72 m 971,226.25 m

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NATURALEZA Y CLASIFICACIN DE LAS TIERRAS Y REAS RESPECTIVAS El predio de conformidad al reglamento de clasificacin de tierras por su capacidad de uso mayor, pertenece al Grupo (P), Clase (P2). , Sub Clase (s), (ver nota).

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De acuerdo al D.S. N 017-2009-AG. (02/set/2009) 1.Para el trayecto de la va del proyecto se identifican dos importantes Grupos de capacidad de Uso Mayor de las Tierras: a. Tierras aptas para Pastos (P) y b. Tierras Aptas para Produccin Forestal 2.En referencia a los grupos de CUM descritos, las Clase de Capacidad de Uso Mayor de las tierras, en el trayecto indicado se pueden identificar: c.1 Calidad Agrologica Alta (P1) c.2 Calidad Agrologica Media (P2) y d.2 Calidad Agrologica Media (F2) d.3 Calidad Agrologica Baja (F3) 3.De acuerdo a las Clases descritas se pueden definir las siguientes Sub Clases en concordancia al tipo de limitacin o problema de uso: a. Limitacin por Suelo ( s) b. Limitacin por topografa ( e) Los suelos del Grupo presentan las siguientes caractersticas agroecolgicas: Pendiente Topografa Profundidad Efectiva Textura Pedregosidad Drenaje Erosin Hdrica Riesgos Fertilidad del Suelo 1.09 :1% a 2% de oeste a este : Llana a ondulado suave : 0.7 metros desde la superficie hasta lo moderadamente profundo : Suelo Franco Arcilloso : no cuenta : Bueno, Natural hacia el rio Huallaga : Ligera a moderada : Inundaciones ligeras. : Fertilidad baja

PRODUCCIN DOMINANTE La zona produce diversidad de cultivos principalmente: camo camo, cacao y yuca asi tambin frutales: naranja, mandarina, pltano, pacae, palta y otros. USO ACTUAL Pastoreo PLANTACIONES AFECTADAS Bosque secundario (Purma baja entre 2 y 3 aos) 01 planta de Shapaja (01 ao) 01 planta de Jagua (04 ao) 03 plantas de Atadijo (03 aos) 02 plantas de Topa (08 aos ) 03 plantas de Shimbillo (10 aos) RECURSO DE AGUA Y DERECHO DE RIEGO El terreno se abastece por precipitaciones pluviales. ELEMENTOS DE TRABAJO MANO DE OBRA Y OTROS La direccin y administracin del predio lo realiza directamente el conductor del predio.

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FACTORES ECOLGICOS De acuerdo con el Sistema de Clasificacin de Zonas de Vida del Dr. Leslie RansselaerHoldridge Holmes, que se fundamenta en criterios bioclimticos, convergen las zonas de vida: Bosque Hmedo - Pre Montano Tropical (BH-PT) y Bosque Hmedo - Montano Bajo Tropical (BH-MBT). El clima es tipo templado, moderado lluvioso (CW), seco en invierno. La temperatura media anual oscila entre 35C a 18C. La precipitacin pluvial anual mxima y mnima flucta entre 4000 a 800 mm. La precipitacin media anual es de 1800 mm con variaciones durante el ao. Las mayores precipitaciones se presentan entre los meses de Octubre a Marzo. CONSTRUCCIONES Edificaciones Afectadas Muros y Columnas Techos Pisos Puertas y Ventanas Revestimientos Baos Inst. Elctricas y Sanitarias : Ninguna : No tiene : No tiene : No tiene : No tiene : No tiene : No tiene : No tiene

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ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN DE EDIFICACIN Antigedad : .-.Estado de Conservacin : .-.DEPRECIACIN Porcentaje de Depreciacin : .-.GRAVMENES Y CARGAS Se desconocen los gravmenes que pudieran afectar al predio. TITULACIN E INSCRIPCIN Cuenta con Titulo Inscrito en la partida 04000394 OBSERVACIONES La presente valuacin se ha elaborado en base a la documentacin alcanzada por LOHV Consultores EIRL. Las plantas existentes se encuentran dentro de los cultivos de pasto, el resto del rea son purmas bajas de 2 a 3 aos aproximadamente. Los rendimientos anuales se han considerado como promedios por planta. El Valor de venta de los productos, depende de la estacionalidad del cultivo, de la oferta y demanda, por lo que se ha considerado promedios anuales. El Valor Bruto de Produccin, es la resultante de multiplicar los rendimientos anuales por el valor de venta. Los Costos de Produccin, dependen de la tecnologa empleada, de los insumos utilizados y de la mano de obra empleada El Valor Neto Comercial, es la diferencia entre el Valor Bruto de Produccin menos los Costos de Produccin. La vida productiva es la restante a la actual.

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PANEL FOTOGRFICO

VISTA FOTOGRAFICA DEL TERRENO

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II.

VALORIZACIN El valor comercial del rea afectada para la ampliacin y mejoramiento de la carretera es la sumatoria del valor del terreno (VT) ms el valor de las Edificaciones (VE) 2.01 VALOR DEL TERRENO: VT De acuerdo al estudio de mercado de la zona, uso, extensin, ubicacin, calidad agrolgica del suelo, factores ecolgicos y caractersticas del entorno, se considera como valor unitario del terreno lo siguiente: VT AT VUT VT VT 2.02 = = = = = AT x VUT rea de Terreno m2 Valor Unitario de Terreno 41,656.72 m2 x S/.0.50 /m2 S/. 20,828.00

VALOR DE PLANTACIONES: VP Las plantaciones se han valorizado en base al nivel tecnolgico intermedio empleado valor bruto de la produccin, costos de produccin, rentabilidad neta por planta, estado fitosanitario, precios de comercializacin en chacra, edad productiva as como el factor de actualizacin, el mismo que est en funcin a la tasa de inters legal vigente, que es de 0.75%. El factor de actualizacin, se ha determinado mediante la aplicacin de la frmula que indica el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per. Fa = [(1+i) - 1] / [i (1+i)] Donde: Fa : Representa el factor de actualizacin. n: Representa el nmero de aos de la vida productiva rentable i: Representa el inters a tasa legal PLANTA UNID
1.0 1.0 3.0 2.0 3.0

EDAD
2.0 4.0 3.0 8.0 10.0

P/ROLLIZO COSTO
10.0 80.0 0.50 60.0 0.5 10.0 80.0 1.5 40.0 90.0

Fa =
0.8980 1.1912 1.0845 1.3182 1.3284 TOTAL

C/TOTAL
8.98 95.29 1.63 52.73 119.55 172.28

SHAPAJA JAGUA ATADIJO TOPA SHIMBILLO

VP=S/. 172.00
2.03 VALOR DE EDIFICACIONES: VE De acuerdo a las caractersticas constructivas, calidad constructiva y acabados observados en la inspeccin realizada, se determina como valor de edificacin. Edificaciones afectadas: 0 VE VE VE = = = AT x VUE x FD 0.00 m2 x S/.0.00/m2 x 00 S/.0.00

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Dnde: AT VUE FD : rea Techada : Valor Unitario de Edificacin : Factor de Depreciacin

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VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS: VOC Obra Complementaria afectada: Cerco de alambre de pas y cerco vivo. VOC = S/. 632.00

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VALOR DEL AREA AFECTADA VC VC VC = = = VT + VP + VE + VOC S/.20,828.00 + S/.172.00 + S/.0.00 + S/.632.00 S/. 21,632.00

SON: VEINTIUN MIL SEISCIENTOS TREINTA Y DOS CON 00/100 NUEVOS SOLES Tipo de cambio actual: US $ 1.00 = S/.2.82 VC = US$ 7,671.00

SON: SIETE MIL SEISCIENTOS SETENTA Y UNO CON 00/100 DLARES AMERICANOS.

Tarapoto, 28 Junio de 2011

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