Comunidad de Personas y Propiedad Horizontal

Las viviendas son, desde la antigedad, el cobijo y proteccin del ser humano. Desde los primeros tiempos fueron construidas para dar seguridad al hombre; para protegerlo de la intemperie. Tener un piso y un techo es sinnimo de tener asiento, de estar enraizado en algo, de pertenecer a un sitio. Por eso los mercados inmobiliarios reciben el nombre de Mercados de Bienes Races (o de Bienes y Races), porque se refieren a estructuras y propiedades que de alguna manera definen la vida del ciudadano; ya no ser ms un nmada; ya tiene dnde permanecer, dnde echar raz. Los grupos de personas representan ese edificio social que conocemos como Sociedad, donde debemos aprender a respetar las ideas de nuestros semejantes y pensar en un mundo mejor. Las comunidades de personas que integran las reas comunes o reas de dominio comn (en latn con dominus o condominium, es decir, condominio, propiedad comn o propiedad conjunta) tienen la potestad de velar por esos espacios comunes a todos, cuidarlos, protegerlos y responder por ellos. El concepto de condominio tiene perfecta aplicacin en las viviendas o edificios regidos por la propiedad horizontal, la cual denota comunidad de bienes o cosas comunes a los propietarios de las mismas, en el horizonte limtrofe del conjunto habitacional o residencial. Lo fundamental en la convivencia o interaccin vecinal, es el reinado de la cordialidad, el respeto y las buenas costumbres entre los residentes de un inmueble determinado, edificio o conjunto de viviendas. Un elemento indispensable en la convivencia vecinal es la comunicacin. Adems de la cordialidad y el respeto, la comunicacin es importante; intercambiar nmeros telefnicos y correos electrnicos entre vecinos, estrecha an ms los lazos de vecindad entre ellos; bsicamente en estos tiempos donde los actos delictivos han invadido la privacidad de los edificios y conjuntos residenciales, los vecinos deben protegerse; cuidarse unos a otros. La vida en comunidades de personas que residen en edificios y conjuntos residenciales, comporta una serie de derechos y deberes, los cuales estn reflejados, en Venezuela, en la

Ley de Propiedad Horizontal - LPH (Gaceta Oficial N 3.241, Extraordinario, del jueves 18 de Agosto de 1.983). Destacan, a la luz de esta legislacin, tres (3) figuras centrales. En primer lugar, lo que pudiera llamarse el poder originario o de mxima autoridad como lo es la comunidad de vecinos, comunidad de propietarios, formalmente conocida como Asamblea de Propietarios. En segundo lugar, un rgano representativo de la comunidad de propietrios, conocido como Junta de Propietarios o Junta de Condominio, la cual es elegida por los propios propietarios para que representen y defiendan sus derechos e intereses. En tercer lugar, el Administrador, el cual es elegido por la comunidad o Asamblea de Propietarios, y es la figura operativa en la conduccin y el quehacer diario del edificio o conjunto residencial, y en cuyos hombros descansa la responsabilidad del funcionamiento del inmueble o inmuebles encomendados. La funcin del administrador, como trabajo que realmente es, debe ser remunerada, as esta persona resida en el edificio o conjunto de edificios que va a administrar, salvo que ste decida ejecutar este actividad ad honorem. Por el contrario, a la Junta de Condominio no se le establece remuneracin alguna, por lo cual el trabajo de este grupo de personas merece respeto y consideracin, respaldo y colaboracin de parte de los propietarios. Sin embargo, sera importante considerar algn tipo de remuneracin para estas personas que sacrifican su tiempo y su dignidad (a veces se les falta el respeto), por velar por las cosas comunes. En algunas residencias se les exonera del pago de condominio, lo cual lo tienen bien ganado. La Junta de Condominio debe tomar decisiones en los asuntos de la comunidad de propietarios. Su constitucin y funcionamiento revisten carcter de obligatoriedad en los regmenes de propiedad horizontal. La eleccin de la junta est prevista en el artculo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, donde se seala que este rgano comunal deber estar integrado por tres (3) propietarios, como mnimo, y tres (3) suplentes que llenarn sus faltas. La misma la elegir la comunidad de propietarios, y ellos (la Junta) deben elegir un presidente. Esta junta durar un (1) ao ejerciendo sus funciones, y podrn ser reelectos. En el mismo artculo 18 se definen sus atribuciones. Tanto la Junta de Condominio como el Administrador deben trabajar en conjunto. La primera debe velar por el cuidado de las reas comunes del edificio o conjunto residencial, y supervisar las actuaciones del Administrador. Este ltimo debe centrarse en la gestin de los recursos, como la facturacin mensual de los gastos comunes, la cobranza de los recibos, la compra de bienes y servicios, el pago a proveedores, llevar la contabilidad de manera clara, precisa y transparente, el manejo del Fondo de Reserva, las prestaciones sociales de los trabajadores, y dems tareas y responsabilidades previstas en el artculo 20 de la Ley. Otra figura fundamental en el da a da de la convivencia vecinal, bajo el rgimen de Propiedad Horizontal (PH), como auxilio de las tres (3) figuras mencionadas anteriormente, y fundamental en todo edificio o conjunto residencal, es el Conserje (sea hombre o mujer), quien tiene a su cargo la limpieza y custodia del o los inmuebles bajo el rgimen sealado. Sus atribuciones, derechos y deberes, estn contemplados en la Ley Orgnica del Trabajo (LOT), en los artculos que van del 282 al 290.

Cada condominio tiene sus propias necesidades, las cuales deben jerarquizarse para el mejor aprovechamiento de los recursos a aplicar. Esta es la labor del Administrador. Es de fundamental importancia que cada propietario cumpla con su responsabilidad de contribuir con las cosas o gastos comunes (pagar el recibo de condominio); accin esta que define la vida, conservacin y mantenimiento del edificio, las viviendas o conjuntos residenciales. Cuando un propietario incumple con sus obligaciones condominiales, y se convierte en moroso (deudor de dos (2) o ms recibos o cuotas de condominio), se torna en contribuyente o colaborador del deterioro del edificio o conjunto residencial, y tanto la junta de condominio, como el administrador, deben evitar a tiempo que este cncer se extienda al resto de los propietarios. Publicado por Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez en 4/02/2010 01:30:00 p.m. Etiquetas: condominio, mercado de bienes races, propiedad horizontal Reacciones: 467 comentarios:

1. jose12 de junio de 2010 20:12 buenas, hay problemas con la junya y los morosos. los que pagamos sufrimos los malos trato de los integrantes de la misma, se van y cortan el agus y hay nios que podemos hacer. Responder

2. Jos Gregorio3 de agosto de 2010 21:40 Estimados: Solo tres preguntas: 1.- Cul es la fecha de la Ley de Propiedad Horizontal Vigente actualmente? 2.- Si un conserje recib pago en cheque,El patrono est obligado a otorgar el permiso correspondiente para su cobro sin necesidad de requerir permiso por escrito para su autorizacin? 3.- Cmo considera usted si un conserje ha estado trabajando por ms de 10 meses consecutivos (agosto 2010) y luego de este lapso se le quiere hacer un contrato a tiempo determinado de un ao con fecha de firma enero 2010, fecha en la que culmin su perodo de tres meses de prueba y se continu recibiendo sus servicios? Muchas gracias

Responder

3. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez6 de agosto de 2010 20:13 Buenas noches seor Jos: Pueden realizar una Asamblea Extraordinaria de Propietarios para elegir una nueva Junta de Condominio y revocar la que no est haciendo nada, y exigirles a estos nuevos miembros que enven los casos de los morosos con los abogados. Es conveniente que en esa Asamblea elijan un administrador, tal como lo dice la Ley de Propiedad Horizontal en su artculo 19. Estoy a su orden para consultas. Responder

4. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez6 de agosto de 2010 20:56 Buenas noches Jos Gregorio: 1.- La actual Ley de Propiedad Horizontal es del 18 de Agosto de 1983. Gaceta Oficial N 3.241, Extraordinario. Desde hace muchos aos reposa en la Asamblea Nacional una propuesta de Ley (Nueva), que hasta los momentos no ha sido tomada en cuenta por los Diputados. 2.- Recuerde que el Conserje es un trabajador como cualquier otro, tal como lo contempla la Ley Orgnica del Trabajo en su artculo 282. El cobro de su salario no requiere de permiso para l (o ella) hacerlo efectivo. En estos casos lo que hay que buscar es el horario ms conveniente para que l o ella pueda ausentarse a cobrar el cheque; simplemente con informar o manifestar al patrono que se va a dirigir al banco a cobrar su salario, basta para acordar con ste el momento preciso en que deba ir, para no entorpecer sus tareas. 3.- Si no se hizo un contrato de trabajo (determinado o indeterminado) al inicio de la prestacin de los servicios, y habiendo transcurrido 10 meses de trabajo, ya se entiende que ese trabajador es fijo, puesto que no se defini el tiempo de servivio en un contrato escrito al inicio de la relacin laboral. A estas alturas no se debe elaborar un contrato a tiempo determinado; va en contra de la Ley, porque violenta los derechos del trabajador. Si esa relacin debe terminar, y es despido injustificado

(simplemente te despido), aplican los siguientes artculos de la Ley Orgnica del Trabajo (LOT): 104, literal b; 108, pargrafo primero, literal b; 125, literal b. Adicionalmente, vacaciones fraccionadas (artculos 223 y 225 de la LOT)y Utilidades Fraccionadas (artculo 174, pargrafo primero de la LOT). En caso de llegar a un mutuo acuerdo (ojal) en la terminacin de la relacin de trabajo, aplican solamente el artculo 108, pargrafo primero, literal b, de la LOT, y Utilidades y Vacaciones Fraccionadas, en los artculos mencionados en las lneas anteriores. Responder

5. maria millan13 de agosto de 2010 17:59 HOLA BUENAS TARDES, QUISIERA SABER SI LOS CONDOMINIOS DEBEN ESTAR INSCRITOS EN EL IVSS, FAOV, INCES, Y DEBEN POSEER NIL O MEJOR DICHO ESTAR INSCRITOS EN LA INSPECTORIA DEL TRABAJO? DE ANTE MANO GRACIAS Responder

6. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez15 de agosto de 2010 21:51 Hola Mara: Aunque las instituciones del gobierno, hasta la fecha, no han acentuado la supervisin a los Condominios, es conveniente (y obligatorio) inscribir el mismo en los organismos que usted seala, ya que aunque el condominio tenga un (1) slo trabajador, tiene obligaciones legales con l, ante los entes que usted indica. Previo a la inscripcin en los entes sealados, se debe registrar ( ante un Registro) el Condominio (la Junta de Condominio), y luego solicitar el RIF del mismo, para posteriormente proceder a realizar las inscripciones correspondientes. Recuerde que una vez inscrito ante los organismos mencionados, procede la retencin a los trabajadores, que junto con el aporte del Condominio, se enterar ante los ministerios o institutos correspondientes. Responder

7.

Annimo3 de septiembre de 2010 21:31 Buenas Noches, Amigo una pregunta: una persona que forma parte de la junta de Codominio puede prestar sus servcios profesionales para llevar la administracion del mismo y cobrar por eso? Responder

8. Annimo10 de septiembre de 2010 04:35 En mi carcter de Presidenta de la Junta de Condominio. Puedo sustituir al Tesorero previo a enterarme que el msmo a pesar de que vivir en el edificio no es propietario? Y en ese caso, uno de los vocales podra ocupar su lugar? Muy agradecida de antemano. Responder

9. Annimo11 de septiembre de 2010 02:06 BUENAS NOCHES: QUISIERA SABER SI ME PUEDE AYUDAR EN LO SIGUIENTE: 1.-QUE ACTUACIONES LEGALES PODEMOS HACER EN CONTRA DE UN COPROPIETARIO QUE NO CANCELE CON LAS OBLIGACIONES NORMALES COMO: PAGO DE CONDOMINIO AL DIA, PAGOS DE CUOTAS QUE POR EMERGENCIA LA JUNTA DE CONDOMINIO TENGA QUE REALIZAR, BIENECHURAS MENORES QUE SE HAGAN AL EDIFICIO (COMO CAMBIO DE LAMPARAS POR ESTAR EN MAL ESTADO LAS ACTUALES) ENTRE OTROS. 2.- QUE SI SE DEBE O NO TOMAR EN CUENTA LA PALABRA O EL VOTO DE UN COPROPIETARIO PARA CUALQUIER DECISION SI NO ESTA AL DIA CON SUS PAGOS. 3.- UN INQUILINO PUEDE SER TOMADO EN CUENTA PARA LAS DESICIONES COMUNES QUE TENGAN QUE TOMAR LOS COPROPIETARIOS. Responder

10. Annimo20 de septiembre de 2010 21:36

VIVO EN UN CONJUNTO RESD. DE 18 CASAS. NO FUE REGISTRADO COMO PROPIEDAD HORIZONTAL Y NO HAY JUNTA DE CONDOMINIO. PUEDEN UN GRUPO DE 11 CO-PROPIETARIOS CREAR UN DOCUMENTO DE CONDOMINIO DE ESPALDAS AL RESTO DE LOS OTROS COPROPIETARIOS. GRACIAS POR SU ATENCION Responder

11. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez22 de septiembre de 2010 20:59 Por supuesto que puede cobrar. La actividad de Administracin de Condominios es un trabajo de alta responsabilidad y dedicacin y, como todo trabajo, debe ser remunerada. Responder

12. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez22 de septiembre de 2010 21:02 .............pero tenga en cuenta que en ese caso pasara a ser el Administrador, y tendra que dejar la Junta de Condominio. Recuerde que el Administrador no forma parte de la Junta de Condominio, pero legalmente debe reportarle a sta. Ver artculos 18 y 19 de la Ley de Propiedad Horizontal. Responder

13. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez22 de septiembre de 2010 21:18 Para el cobro de cuotas de los morosos existen tres formas: 1) Recordarle la deuda, por escrito, y exhortarlo a que se ponga al da con sus pagos. Esta va debe ser de manera insistente. Se le debe hacer ver al moroso que su falta de pago afecta a la comunidad de propietarios, y acelera el deterioro de las reas comunes. Se le debe sugerir a que realice un convenio de pago, de manera que pueda pagar sus deudas con abonos, sin descuidar las cuotas actuales. 2)Transferir el caso a un Abogado para que de manera amistosa haga exactamente lo mismo que la Junta; esto se llama cobranza extrajudicial. 3) Si el moroso persiste en no pagar, entonces se le debe otorgar un poder al Abogado para que proceda en firme con una demanda (cobranza

por la va judicial). Los Morosos no tienen voz ni voto en las Asambleas de Propietarios, puesto que su falta de pago perjudica al edificio o al conjunto residencial; es decir, a la comunidad, y limita las actuaciones de la Junta. Las Cuotas Extras para gastos extraordinarios no son obligatorias; son voluntarias. Lo obligatorio es lo que se refleja en el Recibo de Condominio. es importante tener un Fondo de Reserva slido, para hacerle frente a cualquier gasto de emergencia. Los inquilinos no deben tener votos (decisiones) en las actuaciones del Condominio, puesto que no son propietarios. Pueden tener voz (hacer sugerencias) pero no voto (tomar decisiones). Responder

14. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez22 de septiembre de 2010 21:21 S, usted puede sustituir al Tesorero. recuerde que la Junta de Condominio debe estar integrada exclusivamente por propietarios. Invito a la lectura del artculo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal; si no la tiene, la puede descargar del link (enlace) que aparece en esta pgina. Responder

15. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez22 de septiembre de 2010 21:34 En un conjunto de casas se puede crear un Condominio; el mismo pasara a ser un Conjunto Residencial bajo la figura de Propiedad Horizontal. Es preferible que no lo haga a espaldas de otros. Las 11 casas que estn de acuerdo deben convocar a una Asamblea de Ciudadanos o de Vecinos, y explicarles a todos las ventajas de vivir bajo la figura de Propiedad Horizontal. es importante que estn de acuerdo por lo menos el 80% de los propietarios. Si desean asesoramiento legal para la conformacin de un Condominio que va a nacer o est naciendo, les sugiero comunicarse con el Dr. Gonzalo Prez Rubio a los telfonos (0212)959-70-58 y (0212) 959-91-39. Responder

16. Annimo29 de septiembre de 2010 12:54 Estimado Profesor Fuenmayor, tengo una pregunta en relacion a las atribuciones de la Junta de Condiminio, ya que se ha presentado un caso en mi residencia en el cual por una infraccin de uno de los vecinos por desconocimiento del reglamento, se le ha amenazado con privarlo del acceso al edificio contituido en su totalidad pro controles electronicos, desactivando dichos controles. En el entendido de que no es una falta recurrente, me parece que la sancin es desproporcionada y por otro lado cuetiono la legalidad de prohibir a un ciudadano del acceso a su propiedad privada. Gracias por su atencion. Responder

17. Annimo5 de octubre de 2010 17:59 buenas tardes Prof. Eduardo, soy propietario de un Apto, en un edificio de 2 pisos.. recien estoy habitando el apto. y tenia problemas de filtracion en la placa( techo concreto) del bloque donde resido, es decir del bloque completo como tal..realize un trabajo por mi cuenta para solucionar el problema "porque el preseidente del condominio no tomo en cuenta mis sugerencias para este problema" y luego que arregle la situacion con mis propios recursos me dice que eso quedo mal y que debo reubicar una tuberia de drenaje(que la ubique de tal manera que no afecte a los vecinos)llego del trabajo y lo primero que hace es faltarme el respeto ante los demas diciendo que estoy afectando el edificio, cuando lo que hice es una mejora...pregunto: No es hostigamiento lo que hace el presidnt del condominio en este caso?, o soy yo el que estoy flatando al hacer una modificacion muy pequea en la parte superior del bloque.? Responder

18. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez6 de octubre de 2010 15:30 Buenas tardes: Aunque no me describi usted la falta, no se debe privar a ningn propietario del

acceso al edificio y a su vivienda. Existen otros mecanismos para sancionar algn tipo de falta. Lo mejor en estos casos es el dilogo y el entendimiento. Si desea mayor informacin al respecto, agradezco me ample el planteamiento para poder orientarlo mejor. Responder

19. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez6 de octubre de 2010 15:46 Si la reparacin que usted realiz era del edificio y estaba afectando su apartamento, el monto que usted gast en la parte correspondiente al edificio se lo debe reintegrar el condominio (artculo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal). Ahora bien, antes de realizar cualquier trabajo que tenga que ver con fachadas, tuberas externas, etc., del edificio, primero se debe consultar con el administrador del condominio (si lo hubiere) o con la Junta de Condominio, ya que de acuerdo con los Documentos de Condominios, las fachadas y otros elementos exteriores del edificio no deben ser modificados (artculos 3, 4 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal). Es conveniente el dilogo y el entendimiento entre usted y el condominio, con la finalidad de buscar la mejor solucin a su caso. Si persiste su duda, lo invito a volver a consultarme. Responder

20. Antonio8 de octubre de 2010 08:55 Buenos das Profesor. Muy interesante su blog y es de mucha ayuda para tener una visin de como manejarse dentro de la diversidad de criterios que hay dentro de un condominio. Responder

21. Annimo9 de octubre de 2010 18:37 me encanto este portal, excelente lo felicito, creo que muchos tienen esta duda aclaremela por favor: que institucionales deben regir al condominio?.. Responder

22. Annimo12 de octubre de 2010 11:47 Buen da, Resido en un conjunto cerrado como propietaria desde hace 11 aos. En el ltimo ao las reas y servicios comunes se han deteriorado (dao ascensor, paredes en mal estado, se cay el muro divisor con area contigua por emergencia climtica, no se pintan las reas), la seguridad no es apropiada pues permiten la entrada y salida sin ninguna restriccin y esto ya se ha vuelto intolerable ms aun cuando LA ADMINISTRADORA NO DA LA CARA.. Agradezco me oriente como podemos elevar reclamo. Mil gracias Responder

23. Annimo12 de octubre de 2010 15:34 Buenas tardes Prof Fuenmayor, le cuento que hace tiempo a la Conserje del mi Edificio le descontaban de su sueldo lo correspondiente a la vivienda y posteriormente lo dejaron de descontar, es el caso, que ahora se le dee reintegrar lo descontado con los debidos intereses, mi pregunta es existe alguna gaceta oficial donde aparece que haya sido derogado ste concepto de descuento de vivienda, lo pregunto porque nos visito un Inspecto del Ministerio el Trabajo quien nos obliga a cancela lo aqu sealado, sin embargo, existe un miembro de la junta que no lo quiere cancelar pidiendo generarnos una multa por no cumplir esto. Esperando sus comentarios al respecto. Responder

24. Annimo13 de octubre de 2010 16:42 Prof. qusiera saber cuando un conserje y un copropietario amedrentan y amenzan reiteradamente a los nios por jugar y patinar en las reas coumunes, cmo se puede proceder con estas personas? estas personas no solo les decomisan sus patinetas, pelotas, etc. sino que adems las destruyen? EL conjunto residencial no tiene reas de esparcimiento y recreacin, Dnde pueden entonces jugar los nios? Responder

25. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez14 de octubre de 2010 14:35 Si en el caso de la Conserje el descuento se produca de acuerdo con la Ley de Poltica Habitacional (actualmente incluida en la Ley de Seguridad Social), este es un descuento legal. Por lo tanto se debe seguir haciendo, porque es Ley, y sta se debe cumplir. Si el descuento no corresponda a ninguna ley, entonces si procede el reintegro. Responder

26. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez14 de octubre de 2010 14:46 Recuerde que las reas comunes son de todos, por lo tanto todos los propietarios (includos familiares) deben cuidar de las mismas. En el caso de aquellos edificios donde existan pocas o ninguna reas comunes, donde los nios puedan jugar, es recomendable que los padres y representantes de estos prvulos los orienten acerca de la manera de jugar en esos sitios, recordndoles que no deben molestar a los vecinos. Si el juego es de beisbol, se les debe decir que tengan el mayor cuidado de no pegar las pelota a los carros, las puertas de los apartamentos, o a las personas que vayan pasando en ese momento. Recuerde que ante todo debe privar el respeto. .......y como de respeto se trata, exjale al conserje o a esos propietarios refunfuones que deben respetar a los nios que juegan. Que ante la falta de consideracin de los nios o las malas palabras que stos puedan decir, es preferible acudir a los padres para que stos sean quienes hagan el reclamo a sus hijos. Recuerde que en las relaciones de comunidades condominiales o de otra ndole, deben coexistir la concordia, el respeto, la comunicacin, y el entendimiento entre los residentes de un edificio o conjunto residencial. Responder

27. Annimo15 de octubre de 2010 15:13 Buen dia prof. buscando informacin sobre funciones y administracin de condiminio llegue a su blog y veo que es de mucha ayuda para obtener informacin.

Le agradecezco me comente que se puede hacer en los casos en que propietarios de un conjunto residencial han incumplan con los reglamentos de conservacin y esttica del inmueble, sin el consentimiento unnime de los propietarios y sin el permiso de las autoridades competentes. Responder

28. Annimo15 de octubre de 2010 20:25 Muy Buenas noches Prof Eduardo Quisiera preguntarle en relacion a las areas de estacionamiento, pues un grupo d propietarios de mi edificio, por el hecho de haber medio asegurado un parte del estacionamiento se creen con derecho a solo ocuprlos ellos, la cosa ha llegado a tal extremo de que uno de ellos por no tener carro le cedio su puesto a un propietario que tiene poco tiempo en el edificio por ser su madrina?. Su puestamente se lo heredo?. Como hace la junta de condominio con este grupo de atropelladores de los derechos de los demas?. POR favor indiqueme cual procedimiento a seguir porque ya se le ha dicho que son areas comunes y estan reacios a entenderlo. DEL YARACUY. Responder

29. Annimo20 de octubre de 2010 22:33 Buenas noches amigo Una pregunta, Yo soy nieto de un copropietario mi Abuela en estos momentos esta morosa por dos meses no ha querido pagar por la deficiencia de la junta actual, mi pregunta como tal, Puedo postularme como miembro de la junta que venga, Saludos y lo felicito por su portal Responder

30. Annimo21 de octubre de 2010 22:48 Buenas noches profesor Eduardo: Resido en un Conjunto Residencial construido hace treinta aos, en la actualidad

estamos presentando ruptura de tuberias principales en diferentes apartamentos constantemente. En mi caso ocupo un apartamento en planta baja y presento una filtracion de un tubo general de agua blanca, acudi a la junta de condominio y la respuesta que me dieron que la filtracion viene del apartamento y que tengo que repararla. Mi pregunta es, los tubos generales que surten de agua a los apartamentos son responsabilidad de los propietarios o corresponden al condominio? Muchas gracias por su comentario. Responder

31. Moises Lian23 de octubre de 2010 20:00 Buenas noches profesor, vivo en un conjunto residencial relativamente nuevo y la presente junta fue conformada hace un ao bajo el auspicio de la urbanizadora que luego designa a la administradora y nos amarra por varios aos a ella. En el proceso dejaron varios baches que no han permitido tener una junta legal. De hecho no tenemos libro de actas de ningun tipo. Ya hemos hecho la convocatoria a la asamblea y estamos pronto a realizarla para conformar la nueva junta de condominio. Mi pregunta es en relacin al acta de asamblea a levantar. Que nos puede recomendar en cuanto al procedimiento a seguir para tener por fin una junta que no tenga nada que temer en su actuacin en cuanto a su legalidad?. Muchas gracias. Responder

32. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez25 de octubre de 2010 15:35 Simplemente le recomiendo ceirse a la Ley de Propiedad Horizontal (artculos 18, 19 y 20) y al Cdigo Civil venezolano. Responder

33. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez25 de octubre de 2010 15:39

Los tubos generales que surten de agua a cada apartamento es cosa (o propiedad) comn a los mismos; es decir, del edificio. Por lo tanto corresponde a la Junta de Condominio realizar las reparaciones pertinentes. Favor leer el artculo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal. Puede descargarla en este Blog. Responder

34. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez25 de octubre de 2010 15:45 Buenas tardes, por favor dgale a su abuela que por muy molesta que est con la Junta de Condominio, debe pagar el condominio. De esta manera podr hacer todos los reclamos que sean necesarios. Por otra parte, para usted postularse para integrar la nueva Junta, debe estar al da con los pagos, y su abuela debe autorizarlo a usted (por escrito)a que la represente ante el resto de los propietarios, para poder formar parte de la nueva junta. Responder

35. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez25 de octubre de 2010 15:46 Si persiste la duda, puede llamarme al 0416 308-72-57 o escribirme con lujo de detalles a: vanguardia61@hotmail.com; vanguardia61@gmail.com. Responder

36. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez25 de octubre de 2010 15:50 DEL YARACUY:las reas comunes son de todos y de ninguno; se deben respetar y darles el mejor de los usos sin perjuicio a ningn propietario. Por favor busque en el Documento de Condominio cmo vienen conformados los puestos de estacionamiento. En estos Documentos, normalmente, dice que es un puesto de estacionamiento asignado para cada apartamento, y este puesto viene identificado. Responder

37. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez25 de octubre de 2010 15:56 Su reclamo lo debe elevar a la Junta de Condominio, para que a su vez llame la atencin a la administradora. Si usted percibe que en su edificio o conjunto residencial no hay gobierno, converse con la mayor cantidad de vecinos que pueda, para realizar una Asamblea Extraordinaria, y exponer esta problemtica. De ser posible, elegir una nueva Junta de Condominio (no importa que a la actual todava le quede tiempo) y revocar la empresa administradora o persona que est administrando el condominio. Responder

38. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez25 de octubre de 2010 15:58 ...........por favor revisar los artculos 18, 19 y 20, de la Ley de Propiedad Horizontal. Responder

39. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez25 de octubre de 2010 16:05 Los propietarios deben respetar las reas comunes del edificio o conjunto residencial. As lo deben hacer ver la Junta de Condominio, el Administrador(a), y el resto de los propietarios. No se llegar a la anarqua, pero si esto es inevitable, pueden acudir a la Jefatura Civil de la zona o circunscripcin donde est ubicado el edificio o residencia. Sugiero la realizacin de una Asamblea Extraordinaria de Propietarios para exponer esta problemtica y buscar soluciones. Responder

40. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez25 de octubre de 2010 16:06

Recomiendo la lectura del Cdigo Civil venezolano en sus artculos del 759 al 770. Igualmente sugiero la lectura de la Ley de Propiedad Horizontal. Si no poseen estas normas, pueden descargarlas de este Blog. Responder

41. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez25 de octubre de 2010 16:07 Los Condominios se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal. Responder

42. Annimo29 de octubre de 2010 09:21 Buenos dias, si existe en la poblacion del edificio una cantidad notable de morosos, la junta de condominio puede actuar y ejecutarles el apartamento.? o privarlos por ejemplo de utilizar los bienes del edif (ascensor), Responder

43. Annimo1 de noviembre de 2010 07:19 Buen Dia que me recomendaria en el caso siguiente: vivo en un edificio de cinco pisos, incluyendo planta baja y con vente (20) apartamentos. En la parte de atras de este, tenemos un terreno que pertenece "no se" al edificio ya que es el frente de los que viven en planta baja, mi pregunta es si una persona tiene una biodega y quiere ampliarla construyendo en una parte del frente, en el terreno antes mencionado y consta con la aprobacion de los habitantes del edificio habria q cumplir otro requisito? existiendo un concejo comunal en el urbanismo y estando el edificio conformado en un condominio legal Responder

44.

Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez1 de noviembre de 2010 13:36 Cuando existe alta morosidad en un Condominio, la Junta o el administrador (si lo hubiere) deben realizar las gestiones internas de rigor (de palabras o por escrito) para cobrar a los morosos las cuotas pendientes. De no dar resultados, deben acudir a un abogado que se encargue de realizar las acciones correspondientes de cobro, con las consecuentes acciones legales que esto implique. Responder

45. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez1 de noviembre de 2010 13:40 Primeramente hay que determinar la propiedad del terreno; saber de quin es. Si es propiedad del edificio, y este se rige por la Ley de Propiedad Horizontal (Condominios), cada uno de los veinte (20) apartamentos tiene injerencia en ese espacio. Sugiero realicen una Asamblea de Propietarios para que, entre todos los vecinos, determinen el mejor uso para esa rea. Responder

46. Annimo2 de noviembre de 2010 06:44 Buen Da profesor, vivo en un urbanismo entregado por el estado Venezolano hece cinco aos y solo tenemos CERTIFICADO DE ADJUDICACIN, pagamos luz, agua, telefono e internec. Quisiera saber si tambien estamos obligados a pagar derecho de frente?(me explico) actualmente la alcaldia nos esta liberando cuatro aos muchas personas a pesar de esto se quejan por que dicen que no debemos pagar impuesto municipal, ya que no tenemos documento de propiedad, no aparecemos en el mapa del municipio debemos pagar nuestros impuestos? debemos exigir un documento de propiedad a los entes correspondientes, para hacerlo? Graci Responder

47. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez3 de noviembre de 2010 10:28

Aunque su pregunta parezca sencilla de responder, y sin nimos de darle a la misma tintes polticos, no podemos escapar de las realidades que hoy vivimos en Venezuela, con relacin a la posicin en que se encuentra en la actualidad la propiedad privada. No voy a extenderme con esto, ya que es harto conocido por todos cmo son estos temas. Por ahora le sugiero se renan los beneficiarios de esa Adjudicacin, constituyan un Comit, se dirijan ante los entes gubernamentales correspondientes, y exijan su ttulo de propiedad. Si de casualidad la adjudicacin de los inmuebles fue gratuita, hagan el compromiso de pagarlo; si no, exijan, como Comit que representa a la masa de adjudicatarios, el ttulo de propiedad para todos. Ese Comit debera continuar hasta que ms adelante se convierta en la primera Junta de Condominio. Este tema de la Adjudicacin sin propiedad, el Comit debe aclararlo ante el gobierno municipal correspondiente, a los efectos del Impuesto a los Inmuebles (derecho de frente). Responder

48. Mara Valdez4 de noviembre de 2010 23:17 Excelente su portal, ser asidua lectora presenta casos prcticos y cotidianos con respuesta casi inmediata, para Venezuela es ideal donde la mayora de las personas viven en aptos. Fomentar la convivencia pacfica en los edificios en base a la normativa vigente es imperativo. Hace mucha falta "escuela de vecinos" pues muchas personas se creen con derechos que no les corresponden y otras con atribuciones que no les competen. Felicitaciones, me encant Responder

49. Annimo5 de noviembre de 2010 19:46 Hola prof. muy interesante su portal, sabes tengo un problema vivo en un edificio de cinco apartamentos y hace algn tiempo se presento una filtracin en uno de mis baos, acud a mi vecino el de la parte de arriba y le participe, por ignorancia (que me lo hicieron saber ellos) coloque un techo postiso pero que se adhiere a la pared y que por cierto fue muy costoso, finalmente pues romp mi techo para detectar la avera y que el plomero pudiese revisarlo, lamentablemente cuando el plomero

viene no se evidenciaba el goteo. Posteriormente la falla insista y alegue ante la junta de condominio sobre el caso y me dijeron que podan arreglar la avera pero que el techo corra por mi cuenta porque no les incumba, y yo bueno acced y por arte de magia el goteo desapareci y obviamente sin goteo pues no hay reparacin. bueno no insist y el techo destrozado. Ahora, el vecino de abajo aprovechando su espacio efectu una ampliacin de su apartamento y cuya platabanda da al margen de mi piso por la parte de afuera, al momento de pedir el permiso ante el condominio manifest que yo poda acceder a construir sobre su platabanda y posteriormente yo dara permiso al de arriba, por mi parte manifest que no contaba con recursos para hacer dicha remodelacin pero debido a lo bajo del edificio la platabanda qued de fcil acceso a los malhechores y le ped delante del condominio que colocara una media pared o algo que brindara seguridad y el gentilmente acepto, el caso es que termin su remodelacin y no quiere cumplir con el compromiso asumido y la principal perjudicada soy yo. El condominio interviene pero bueno como si no le interesara. Ahora pues yo como una medida de presin no e cancelado las cuotas de condominio y han citado a una reunin y bueno me dijeron un montn de cosas que hasta poda perder el apartamento por el atraso y etc. y la verdad la razn de la reunin fue citar al vecino en cuestin y expusiera el porque no cumple y el no apareci en la reunin. La verdad estoy muy enojada. Esto de vivir en condominio es muy complicado por favor orienteme. Yo pienso que uno tiene deberes pero tambin tiene derechos. Nota: Todo esta escrito en el Libro de Actas. Responder

50. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez8 de noviembre de 2010 10:40 Gracias seora Valdez, por sus comentarios. Aprovecho para disculparme con mis seguidores por no haber desarrollado ms temas al respecto, pero tan pronto resuelva algunos problemas personales, entre ellos el de mi computador, volver a escribir sobre aquellas cosas que tanto nos preocupan en las relaciones de convivencia, como lo es vivir bajo propiedad horizontal. Responder

51. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez8 de noviembre de 2010 10:54

Estimada seora, por muchos problemas que usted tenga en su condominio, por favor nunca deje de pagar. Primero, porque con esta conducta le hace un gran dao a todos los propietarios, incuida usted. Segundo, porque si no paga le resta valor a sus reclamos. Le sugiero insistir con el reclamo que le favorezca, ante la Junta de Condominio, haciendo valer sus derechos. Recomiendo lo haga por escrito, si es posible con fotografas anexas. Si ve que sus demandas no prosperan, insista las veces que sea posible. Las correspondencia que dirija a la Junta, deben tener al final C.C.: (Con Copia) jefatura Civil o Juez de Distrito. Tambin C.C.: Defensora del Pueblo. Esto quiere decir que la correspondencia la va a imprimir doble: original para la Junta, y la copia que se la sellen como recibido. Esa copia recibida debe fotocopiarla y hacerla llegar a las instancias que usted coloque al final de la misma. Recuerde tambin que para realizar cualquier modificacin de fachada (cualquier modificacin externa del edificio) se debe contar con la aprobacin unnime de todos los propietarios. Responder

52. Annimo9 de noviembre de 2010 08:43 Buenos das profesor, excelente su blog. Mis preguntas son las siguentes: en el edificio donde vivo la nueva junta de condominio, nos entrego unas normas de convivencia, donde se prohibe a los nios jugar en las areas comunes, el edificio no posee parque.Es esto posible? Las reuniones dentro de los apartamentos deben ser hasta las 12 de la noche Se puede? y por ultimo si se incumple con las normas establecidas en la 3 amonestacion le cargan al recibo de condominio 3UT. Esto es legal? Por favor profesor saqueme de estas dudas. Gracias Responder

53. antonio9 de noviembre de 2010 12:38 De verdad lo felicito por este espacio!!!!!! As mismo aprovecho la oportunidad para hacerle una pregunta, hace aproximadamente 2 meses hice las diligencias para la elaboracin de un buzn de correspondencia en el edificio lo cual cancele de mi bolsillo y seguidamente entregue las facturas a la administradora, la cual aun no me an cancelado alegando

que la residencia se encuentra en negativo,cabe destacar que de los 20 apartamentos 15 propietarios firmaron estar de acuerdo para la elaboracin del mismo. que puedo hacer para que la administradora me cancele la factura, muchas gracias de antemano.... Responder

54. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez10 de noviembre de 2010 17:00 Estimado amigo Antonio, usted debe insistir con la administradora en el cobro correspopndiente. Le sugiero que busque apoyo en los copropietarios que estuvieron de acuerdo con su iniciativa de la adquisicin del Buzn, para que entre varios logren el objetivo: la recuperacin de su dinero. Responder

55. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez10 de noviembre de 2010 17:27 Respetado seor: los nios pueden jugar en aquellas reas comunes que no perjudiquen a los propietarios. Es importante tener claro cules son esas zonas donde los prvulos pueden jugar y no molestar a nadie. Las reuniones (supongo que usted se refiere a fiestas) dentro de los apartamentos deben ser evaluadas por la comunidad midiendo el impacto ambiental que las mismas tengan, como por ejemplo el volumen del equipo de sonido, y si se producen bailes, escndalos, etc,. De esa evaluacin se establecern los horarios de esas "reuniones". Recuerde que el piso de usted es el techo del vecino de abajo, y viceversa. Esto es importante tenerlo en cuenta para mejorar las Normas de Convivencia, y establecer los acuerdos necesarios (y escritos) por los que habrn de regirse todos los propietarios de su edificio o conjunto residencial, para realizar las reuniones. Las Normas de Conviviencia se deben cumplir, siempre y cuando stas no contravengan al Documento de Condominio, a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y, por supuesto, a la propia Constitucin. En ningn artculo de la Ley de Propiedad Horizontal (ley que rige los Condominios) aparece la aplicacin de multas en dinero para los propietarios que incumplan alguna norma; multar con dinero no es legal. Sin embargo, el artculo 39 de la LPH prev algunas sanciones, cuando los males son mayores, como es el caso de la morosidad.

Para poder establecer alguna multa en dinero, y que esta sancin aparezca en el Reglamento (no Documento) de Condominio, debe tener la aprobacin unnime de la Asamblea de Propietarios (todos los propietarios), siempre y cuando en esa reunin estn presentes por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%) de la comunidad de habitantes del edificio. Converse con sus vecinos, no olvide que el Condominio est conformado por todos los propietarios de un edificio o residencia, con miras a mantener y mejorar su calidad de vida en sus inmuebles. Por ello es necesario el cuidado y la conservacin de las reas comunes; labor sta que es responsabilidad de todos. Recuerde que el secreto de todo est en tener buena conviviencia con todos los propietarios. Responder

56. Annimo12 de noviembre de 2010 19:07 Buenas noches profesor Fuenmayor. Por favor digame si es legal que se haga una asamblea de propietarios para aceptar presupuesto para la ejecucion de una cancha deportiva, camineria y parque infantil por Bs, 589.00 y que se desidira con los que vayan. Tengo entendido que para realizar gastos no comunes tiene que haber un acuerdo con el 75 % de los propietarios .Esto sigue siendo asi? Somos 165 familias un nunca van mas de 50 personas generalmente. Ademas que existe una alta morosidad en el pago de condominio. Le agradezco de antemano su atencion al presente. Responder

57. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez13 de noviembre de 2010 12:31 Buenos das, recuerde que los Gastos Comunes son los que aparecen en la Ley de Propiedad Horizontal, en el artculo 11. Los Gastos no Comunes, extraordinarios, o alguna inversin que se requiera en los edificios o conjuntos residenciales, siempre se solicitan por la va de las Cuotas Especiales o Extras; stas no son legales (no aparecen en la Ley) sino voluntarias. Es decir, los propietarios conscientes de mejorar su entorno habitacional, realizan las contribuciones necesarias para ello. Para la aprobacin de algn proyecto, gasto extraordinario, inversin, o reparacin

mayor, se requiere de la aprobacin de una mayora considerable de propietarios (por lo menos el 75%), en concordancia con el artculo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. Se debe tener en cuenta el contenido de los artculos 22 y 23, de esta Ley, ya que la decisin o decisiones recae directamente en los propietarios. Por ejemplo si es un edificio o conjunto de 100 apartamentos o casas, la mayora (mnimo el 75% = 75 apartamentos o 75 familias por unidad habitacional) tendr potestad para decidir. El resto de los propietarios debe acogerse a esa o esas decisiones. Responder

58. Annimo14 de noviembre de 2010 18:39 Buenas tardes prof. por favor quisiera su orientacion, vivo en condominio,existe una junta de condominio pero no esta registrada legalmente, como se puede exigir el pago a los morosos cual seria el basamento legal Gracias, Responder

59. Annimo14 de noviembre de 2010 23:07 Prof. Eduardo,Felicitaciones,es bastante interesante esta rama condominial,tendremos pronto Abogados,Administradores,Constructores, Ingenieros,especializados en Derecho Condominial.Bien,soy copropietario en un Edificio de dos alas, de 8 pisos cada una y de 8 Aptos por piso, con sus reas comunes,se eligi una Junta de Condominio. Es el caso, que hay una escalera enrejada central q une las dos alas, q llega hasta el ltimo piso (el 8vo). Bien, los propietarios de ste 8vo. piso, inconsultamente colocaron una reja puerta para acceder al pasillo de sus Aptos.,dicha decisin arbitraria y violatoria de la LPH,se la he hecho saber a la Junta de Condominio,q acten a la mayor brevedad,q ordenen el desmontar dicha estructura metlica, ya que afecta a todos quienes somos tambin propietarios del pasillo de acceso a esos Aptos. Si la Junta de Condominio contina con esa contumacia y actitud complaciente y complice, y no toman las medidas conducentes. Por favor, a que entidad u organismo pblico me dirijo en primera instancia,por supuesto, priorizando el dilogo y la comunicacin cordial, y si ello no se da, con quien debo entrevistarme y proceder legalmente?. Responder

60. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez15 de noviembre de 2010 10:52 Es fundamental que las Juntas de Condominio estn registradas, ya que el pago mensual del condominio, para contribuir con los gastos comunes, debe depositarse en una cuenta a nombre de la Junta, y no de algn particular, ya que se puede correr el riesgo que por muerte o cualquier otro evento de desaparicin o incapacidad de la persona que maneja esa cuenta, cuya nombre aparece all, se pueda perder el dinero de todos los propietarios. Si hay morosidad, es un poco difcil legalizar alguna demanda a algn moroso, bajo estas circunstancias. Le sugiero que converse con otros vecinos preocupados como usted, para que convoquen a una Asamblea Extraordinaria de Propietarios, traten este punto de la junta, y el de la morosidad, y al da siguiente se proceda de inmediato al registro de la Junta de Condominio. El registro de la Junta de Condominio es imprescindible para todas las actuaciones legales del mismo. Responder

61. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez15 de noviembre de 2010 11:03 Como muy bien usted lo dice, debe privar el dilogo y la cordialidad para la solucin de problemas como el que lo est aquejando. Si existen suficientes vecinos que se estn quejando por esta situacin, converse con ellos y convoquen a una Asamblea Extraordinaria de Propietarios para tratar ese nico punto, y hacerle ver a los que enrrejaron el rea comn, que eso no debe ser. Recuerde que la Asamblea de Propietarios (los propietarios en general)est por encima de la Junta de Condominio, de acuerdo con el artculo 18 de la LPH. Le sugiero se ampare en los artculos 4 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal. Si no prosperan las conversaciones, dirjase ante la autoridad civil de su municipio o parroquia; es decir, el Jefe Civil, quien est facultado para tomar decisiones en tal sentido. Responder

62. Annimo20 de noviembre de 2010 22:17 Buenas noches, en este mes una nueva admistradora asumio el control admistrativo del edificio y me estn obligando a pagar el mes de octubre, el cual cancele a la anterior administracin; que sugerencia me da al repecto. tambien en mi documento dice que no poseo estacionamiento y la admistracin dice que por ser area comn debo pagar gastos que se presente... Responder

63. Isidro Rodrguez21 de noviembre de 2010 01:33 Buenos das, es legal que la Junta de Condominio ponga un candado en la puerta del estacionamiento (acceso a los puestos), entrl las 10:00 y 5:00 AM PM,alegando proteccin de los bienes por haber ocurrido robos de vehculos. Y en caso de querer salir llamar a la conserje para que le abra el porton dentro de ese horario. Por otro lado es legal cobrar cuotas extras para cubrir los gastos de una fiesta navidea de la comunidad a la cual no voy a ir? Muchas Gracias por su atencin. Responder

64. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez22 de noviembre de 2010 11:59 Respetado Seor: Si ya usted cancel el mes de Octubre, y tiene un recibo sellado y firmado que lo verifique, obviamente no debe volverlo a cancelar. A pesar de la nueva administradora, dirjase a la Junta de Condominio, y demustreles que ya usted cancel ese mes. Si usted no posee estacionamiento, no entiendo por qu cancelar gastos de un rea comn que no existe; ms an si as lo dice el docuemento "de condominio". Si usted puede demostrar lo que le estoy diciendo, y no ve solucin al respecto con la administradora, y no recibe apoyo de la Junta de Condominio, dirjase a la Jefatura Civil de su jurisdiccin o parroquia, y presente la denuncia.

Responder

65. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez22 de noviembre de 2010 12:26 Los candados colocados en las reas de acceso comn, como los estacionamientos, no deben ponerse, salvo que todos los propietarios estn de acuerdo (artculos 8 y 9 de la Ley de Propiedad Horizontal) y/o todos tengan la llave para que individualmente cada uno entre y salga cuando lo necesite. Si el problema es la inseguridad, cada uno debera tener llave para tener acceso libremente. Previo a esta decisin, se ha debido convocar a una Asamblea Extraordinaria de Propietarios, para que los dueos de los apartamentos decidan si quieren candado o no; o buscar otra solucin. Este tipo de decisin debe estar en manos de los copropietarios. Adems es incmoda la medida, puesto que la conserje va a tener tambin las atribuciones de portera, lo cual no estimo conveniente para sus funciones. En caso de una emergencia de salida en la madrugada, no estimo prudente tener que levantar a la conserje a esas horas, ya que debe trabajar al siguiente da. Por ello debe ser bien consensuada la decisin que se tome al respecto. Con relacin a las cuotas extraordinarias, le recuerdo que stas son voluntarias (no obligatorias), ya que las cuotas legales (obligatorias) son las que describen muy bien los artculos 7 y 11 de la Ley de Propiedad Horizontal. Las cuotas extras son, como su nombre lo dice, para gastos extras; no contemplados en los gastos comunes, de acuerdo con los artculos sealados. Este tipo de cuota se solicita y se aporta, de manera voluntaria, para realizar trabajos de cierta magnitud en los edificios o conjuntos residenciales, los cuales no pueden ser cubiertos por las cuotas mensuales. Este tipo de cuotas, cuando es para mejoras del edificio y realizar inversiones en el mismo, suele complementarse con el Fondo de Reserva (si lo hubiere). Si todas las necesidades del edificio estn cubiertas, entonces se pueden hacer las fiestas que la comunidad desee. Pero esta cuota no es obligatoria. Responder

66. terza24 de noviembre de 2010 12:04 BUENAS TARDES , POSEO UN LOCAL EN EL c.c. s. bARQUISIMETO I EL CUAL HASTA LOS MOMENTOS ES PROPIDAD DEL IMVI, PERO TENEMOS UNA PROMESA DE VENTA, ES EL CASO QUE LA JUNTA DE CONDOMINIO QUE TENEMOS NO SE ENCUENTRA REGISTRADA , MI PREGUNTA ES COMO DEBEMOS HACER PARA REGISTRR ESTA JUNTA de condominio , si es que se puede hacer.

Responder

67. Annimo25 de noviembre de 2010 11:32 sera legal o improcedente que a los inquilinos se le exija, sabiendo que no es obligatorio, que vendan rifa (8 tikes) por lo que sino se le recargara al pago mensual de condominio. Responder

68. Annimo25 de noviembre de 2010 22:37 Distinguido Profesor, soy copropietario de un edificio, mi inquietud es la siguiente: Nosotros los Copropietarios en Asamblea, podemos fijar una Cuota Fija por Concepto de Gasto Mensual de Condominio, igual para todos los apartamentos o sea sin tomar en cuenta las Alicuotas? Responder

69. Annimo28 de noviembre de 2010 16:28 BUENAS TARDES PROFESOR,soy propietaria de un apartamento, y en el edificio donde vivo no existe un condominio. mi pregunta es que acciones legales se pueden tomar contra unos vecinos del apartamento que esta arriba y son alquilados, hacen bulla amanecen con la musica dursimo toman cervezas y ensucian el frente y utilizan el estacionamiento para realizar bonches con las maleteras del carro abierta y musica a todo volumen, lo peor es que a nadie le molesta del resto del edificio y yo soy la ms perjudicada porque vivo en el piso 1. Responder

70. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez29 de noviembre de 2010 12:57

Sra. Terza: puede guiarse por el artculo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. Debe convocar a una Asamblea de Propietarios, elegir la Junta de acuerdo con lo que indica el artculo sealado. Todos los asistentes y votantes deben firmar el libro de Actas de Asambleas, el cual debe estar presente. Posteriormente deben buscar un abogado que les redacte el Docuemento de Registro de la Junta de Condominio, donde se sealen sus integrantes. Al mismo se le debe anexar el Documento de Condominio del C.C., y tambin copia del acta de asamblea donde est la constancia de eleccin de la Junta. Esto se debe llevar al Registro para que se produzca la legalidad de la Junta. Una vez registrada, hagan la diligencia para obtener el Registro de Informacin Fiscal (RIF). Por supuesto, para dar los pasos anteriores, todos deben tener la propiedad de los inmuebles. Responder

71. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez29 de noviembre de 2010 13:15 Para colocar una Cuota Fija para los Gastos Comunes, deben estar de acuerdo todos (el 100%) los propietarios, porque eso implicara modificar el Documento de Condominio, en concordancia con el artculo 29 de la Ley de Propiedad Horizontal. Si eso es as, sugiero realicen una Asamblea Extraordinaria de Propietarios para que hagan la propuesta de modificacin, lo cual pudieran ustedes proponer la modificacin de la alcuota. Favor ver mi tema relacionado a los Gastos Comunes. Si todos (el 100%) los propietarios escogen modificar el Documento con la aplicacin de una Cuota Fija, sta debe ser lo suficientemente slida para cubrir los Gastos Comunes, por lo cual sugiero que la misma se ajuste (o indexe) anualmente de acuerdo con los ndices de inflacin que informa el Banco Central de Venezuela. Por supuesto que todo lo anterior debe constar en la modificacin que todos (el 100%) los propietarios aprueben para el Documento de Condominio. Responder

72. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez29 de noviembre de 2010 13:21

La venta de Rifa o Tickets de Rifa no es obligatoria. Lo nico obligatorio es el pago mensual del condominio, el cual, salvo convenio con inquilinos, recae en los propietarios de los inmuebles, en concordancia con los artculos 7, 11 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal. Salvo lo especificado en la Ley, el Documento de Condominio, y el Reglamento de Condominio (si existe en su comunidad), usted puede hacer su vida normal en el edificio o conjunto residencial donde viva. Responder

73. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez29 de noviembre de 2010 13:27 Respetada amiga: si en el edificio donde usted vive tiene problemas de convivencia, como los que me est relatando, trate de conversar con sus vecinos "agresores" por las buenas, para ver si se produce alguna modificacin en el comportamiento de los mismos. Si esto no se logra, le sugiero presentar la denuncia ante el Jefe Civil de la Parroquia o Jurisdiccin donde usted vive. Le sugiero conversar (y concientizar) con el resto de sus vecinos para crear un enfoque de conciencia y de convivencia ms amplio, donde todos puedan llevarse bien. Establezcan un sistema de Normas de Convivencia, que les permita o les ayude a vivir en comunidad, respetando las mismas. Responder

74. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez29 de noviembre de 2010 13:31 Si los vecinos contaminantes (bullas, gritos, etc.) son inquilinos, y no acatan los reclamos de la comunidad, pueden presentarle las quejas a los propietarios del inmueble. Responder

75. Daniela1 de diciembre de 2010 13:28 Muchas gracias por poner su conocimiento al alcance de otros.A veces es complicado conseguir un sitio en la web donde te orienten acerca de estos temas en

especfico, y sobretodo desinteresadamente!Ahora bien, tambin tengo una consulta: En el edificio donde viven mis padres hay dos ascensores, uno de ellos, daado desde hace ms de dos meses, el otro, la presidenta de la junta lo manda a apagar cuando uno menos se lo espera como medida de presin para que la gente pague los recibos del condominio, ya que la morosidad se ha visto incrementada al llegar la nueva junta.Obviamente esta acitud a ella no le afecta porque vive en un primer piso, pero el edificio consta de 16 plantas mas mezzanina y viven muchas personas mayores y nios pequeos.La junta no da ninguna explicacin de qu es lo que est pasando con los ascensores, si el problema es una reparacin menor o mayor, si es que el dinero del fondo no alcanza para repararlo, etc.Y tratar de hablar con la presidente es imposible porque solo sabe gritar.Adicionalmente pasan en el recibo gastos de limpieza por cantidades exorbitantes que no se corresponden con el estado de deterioro del edificio.Cul sera el procedimiento a seguir para destituir a la Junta?puede un propietario exigir ver las cuentas de la comunidad, (facturas, etc)?Puede un solo propietario o un nmero limitado de ellos recurrir a alguna instancia legal para confrontar a sta gente?Muchas gracias y muchos xitos! Responder

76. Annimo1 de diciembre de 2010 15:40 Prof. Eduardo,mis respetos y saludos.Molesto su atencin para ver que posibilidades tiene en proporcionarme algunos modelos de Carta Consulta segn lo dispuesto en los Art. 22 y 23 de la LPH vigente;de los mismos tomar uno que adaptare,por supuesto,a la realidad y circunstancias que me interesan.Me imagino, habrn infinidades de Cartas-Consulta.Me gustara una que exprese la indebida e injusta violacin de la Ley de PH,por la arbitraria colocacin de una reja en el pasillo de entrada, que pertenece a las reas comunes,de 8 Apartamentos, y la Junta de Condominio ha asumido una actitud cmplice,sumisa y complaciente,conculcando el Derecho colectivo que tenemos sobre las cosas comunes.Estoy impulsando una Consulta,a sabienda que contravengo la Ley de PH,pues lo que hicieron dichos propietarios es una transgresin evidente e indiscutible de la Ley. Le estar agradecido por su apoyo. Responder

77. mila.0131 de diciembre de 2010 19:16 Buenas noches mi pregunta es lo siguiente:

una arrendadora ha entregado el 60% de los inmuebles de un conjunto residencial, por ley no se puede elegir una junta de condominio por lo que se presume que las areas comunes no ha sido entregado a los propietarios, ahora bien no es responsabilidad de la constructora el mantenimiento de las areas comunes hasta tanto no se entregue en su totalidad?? es decir no se debe pagar condominio hasta que la arrendadora no entregue las areas comunes? Responder

78. Annimo1 de diciembre de 2010 21:31 mary...Buenas noches mi duda es la siguiente: Vivo en Valencia en un edificio, cuando los inquilinos oo propietarios estan en situacion de moroso maximo 2 meses, de la junta de condominio le envian una notificacion de cobro y en el mismo insertan un parrafo que expresa lo siguiente. "se le recuerda que de no pagar la deuda pendiente, se le suspendera el servicio de agua y la reinstalacion acarrea un cobro de 25 Bs. Tengo una beba y como comprendera debo preparar tetero,realizar su higiene, lavar su ropa y realizar limpieza general del apartamento. Mi pregunta es la siguiente Es legal y puede la junta de condominio suspender el servicio de agua como medida de presion para pagar? a sabiendas que es un servicio publico y esencialmente necesario (vital)Por favor necesito saber el basamento legal que regula que se puede aplicar esta medida. y si no es legal igual me gustaria saber que legislacion lo regula. Gracias Responder

79. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez3 de diciembre de 2010 11:07 Respetada Daniela: los residentes de cualquier edificio o conjunto residencial deben tener muy en cuenta que la morosidad es la principal enfermedad de los edificios, porque la falta de dinero no permite acometer los mantenimientos que, en trminos generales, necesitan por naturaleza todos los inmuebles de masiva habitabilidad. Ahora bien, no es correcto que paguen justos por pecadores; es por ello que la Junta de Condominio debera limitar el acceso a los ascensores slo a aquellos propietarios morosos, y no suspender el servicio a todos. Si el uso del ascensor se realiza con llaves codificadas, como lo tienen casi todos los edificios del pas, lo ms lgico es que los encargados del condominio le quiten (o borren) la codificacin a las llaves de los propietarios morosos; no deben afectar a toda la comunidad.

Por otra parte, cuando la comunidad de propietarios no se siente representada por su Junta de Condominio, deben convocar a una Asamblea Extraordinaria de Propietarios donde se discuta ese nico punto, y todos estn de acuerdo en solicitar la renuncia o destituir a los miembros de la Junta, e inmediatamente elegir una nueva con el compromiso de que los represente, como debe ser. Recuerde que la Asamblea de Propietarios (los propietarios en masa) estn por encima de cualquier Junta de Condominio, puesto que son los primeros administradores del edificio o conjunto residencial. Favor leer el artculo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por tal motivo, cualquier propietario est en todo su derecho de exigir, a la Junta de Condominio o al Administrador (si lo hubiere), o revisar en qu se est gastando el dinero que se recauda mensualmente a travs de los recibos de condominio, y qu significa cada concepto que aparece en tales recibos; puede examinar las facturas y otros documentos de gastos, y realizar sugerencias de ser necesario. Cuando persisten conflictos entre las Juntas de Condominio y los propietarios, lo cual no debe ser porque las Juntas debe velar por los derechos de stos, los propietarios deben acudir a la Jefatura Civil de la circunscripcin donde est ubicada la residencia o conjunto residencial, y formular la denuncia. El Jefe Civil tiene la autoridad para interceder en estos casos. Sugiero que esto sea lo ltimo que se haga. Los conflictos condominiales se deben dirimir dentro de la residencia, edificio o conjunto residencial; no llegar a los extremos. Rena a una masa importante de propietarios (a todos si es posible) y citen a la Junta de Condominio a una reunin, y hagan que entren en sus cabales. Responder

80. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez3 de diciembre de 2010 11:10 Respetado seor: enveme esta inquietud a mi correo (vanguardia61@hotmail.com), para a su vez poderle enviar el Modelo de Carta Consulta. Responder

81. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez3 de diciembre de 2010 11:25 Seora Mila.013: no me queda clara la consulta porque me est nombrando a una "arrendadora" y luego a una constructora. Si el caso realmente trata de la constructora, hasta que no se conforme la Junta de Propietarios o Junta de Condominio, la administracin de los inmuebles y reas comunes debe estar a cargo

de la constructora. Cuando se tenga vendido ( o registrado) el 75% de los inmuebles, los propietarios estarn facultados por Ley para conformar una Junta de Condominio, y comenzar a cobrar los gastos comunes. Responder

82. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez3 de diciembre de 2010 11:53 Seora Mary de Valencia: la morosidad es el cncer de los edificios o conjuntos residenciales, porque el no contribuir con los gastos que originan las cosas comunes, tiende a enfermar y deteriorar las mismas, con la consecuente prdida de valor de los inmuebles, y el empobrecimeinto social de sus residentes. Por tal motivo, es de imperiosa necesidad, dentro de la escala de nuestros gastos, darle una privilegiada prioridad al pago del condominio. Si bien no existe abiertamente una legislacin que permita la suspensin de algunos servicios como el agua, a los propietarios morosos, s de algunos condominios que estn aplicando esta medida, tal vez basndose en la reciprocidad del servicio de que si "no cumples con tu parte (de pago) yo no cumplo con la ma (darte servicios)". Recomiendo la lectura detenida de los artculos 1133, 1134, 1167 y 1168 de nuestro Cdigo Civil venezolano. Muchos condominios suspenden el agua, pero permiten que los morosos utilicen el grifo que viene de la calle, el cual es parte del agua que suministran al edificio empresas como Hidrocapital o Hidrocentro, por lo cual, en este sentido, no se le est negando el agua a usted. Mi sugerencia es que converse con la Junta de Condominio, y dependiendo la magnitud de su deuda, establezca un convenio de pago con ellos; pngale fecha a esos pagos. Pida prestado si es necesario. Trate de limitar sus gastos, por ahora, a estrictamente lo esencial, y establezca dentro de sus prioridades de pagos o deudas, el cumplimiento mensual en la cancelacin del condominio; esta es una erogacin necesaria y prioritaria como ir al mercado a comprar comida. No pelee con la Junta, haga convenios de pago con ellos. Responder

83. Santos Ricardo Palacios4 de diciembre de 2010 10:28 Respetado amigo le realic en estos das la siguiente pregunta, nuestra conserje est pensionada por el S.S.O desde el ao 2008, debemos seguir retenindole este rubro, o no , se le contina pagando el F.A.O.V y el S.P.F, que se debe hacer en estos

casos. Gracias Responder

84. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez6 de diciembre de 2010 21:39 Estimado seor Palacios: ya le respond dicindole que si su Conserje est pensionada, no debe seguirle descontando SSO ni SPF. Revise la edad de la trabajadora, para ver si le debe seguir descontando el FAOV. Responder

85. srpalacios@gmail.com7 de diciembre de 2010 10:20 Respetado amigo, excelente este Blog, obtuve una respuesta rpida y precisa, para mi Usted est en ese grupo de gente que piensan en lo siguiente "Haz bien y no mires a quien" Gracias Responder

86. Annimo7 de diciembre de 2010 18:53 felicitaciones por su blog, en el edificio donde vivo, los propietarios del unico apto de planta baja abusivamente ampliaron su apartamento adueandose de 4 o 5 puestos de estacionamiento, ocasionando el caos en el estacionamiento ya que dejaron sin puesto a 4 0 5 propietarios, al punto que nos vemos en la imperiosa necesidad de trancar carros para poder estacionar adentro. El edificio posee locales comerciales en 2 laterales, y creo que pudiera ser una solucin para que ellos arreglen el dao causado acondionar alguno de esos lados para completar los puestos robados, de lo contrario, y me parece justo, deberian tumbar el espacio que se robaron y devolver el espacio, aunque se que esto es dificil, cual cree usted que es la manera de obligar a estas personas a reparar el dao causado? elisa Responder

87. Annimo9 de diciembre de 2010 20:30 felicitaciones por su blog, en el edificio donde vivo, los propietarios del unico apto de planta baja abusivamente ampliaron su apartamento adueandose de 4 o 5 puestos de estacionamiento, ocasionando el caos en el estacionamiento ya que dejaron sin puesto a 4 0 5 propietarios, al punto que nos vemos en la imperiosa necesidad de trancar carros para poder estacionar adentro. El edificio posee locales comerciales en 2 laterales, y creo que pudiera ser una solucin para que ellos arreglen el dao causado acondionar alguno de esos lados para completar los puestos robados, de lo contrario, y me parece justo, deberian tumbar el espacio que se robaron y devolver el espacio, aunque se que esto es dificil, cual cree usted que es la manera de obligar a estas personas a reparar el dao causado? elisa Responder

88. Annimo9 de diciembre de 2010 20:38 Buenas Noches Prof Eduardo: Mi pregunta es la siguiente una junta de condominio puede modificar las alicuotas de los cobros de los servicios cuando cada vez que cambian la administradora? pues en mi conjunto residencial cada vez que cambia la administradora cambia las alicuotas y no hay manera de que ellos resuelvan el problema. Por ejemplo estuvimos 10 aos pagando la vigilancia (uno de los gastos) por unidad habitacional cambiaron la administradora y la pasaron por alicuota despues volvieron por unidad habitacional y ahora cambiaron la administradora y la pasaron por alicuota y como ese gasto otros. No se convoco a ninguna asamblea para el cambio en los canones. Que debemos hacer los propietarioa afectados? Muchas Gracias Responder

89. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez10 de diciembre de 2010 12:56 Seora Elisa: si en su edificio no existe Junta de Condominio que haya podido evitar el dao que estos propietarios de planta baja ocasionaron a todos, existe algo superior que son todos los propietarios residentes del edificio. Sugiero realicen una Asamblea para plantear la problemtica que usted me comenta, y de estar de acuerdo todos (por lo menos el 75%) los apartamentos, obligar a estos vecinos de

planta baja a resarcir los daos; lo mejor es desahacer lo que ya hicieron, para que todos ustedes recuperen esas reas comunes. De no ser posible el resarcimiento de las reas tomadas, oblguenlos a ejecutar una obra que los beneficie a todos. Si el asunto se complica, acudan a la Jefatura Civil de la jurisdiccin donde usted vive, y formulen la denuncia correspondiente. Si ustedes no tienen Junta de Condominio, sugiero que se organicen para que conformen una, con toda la legalidad que el caso amerita. Responder

90. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez10 de diciembre de 2010 13:32 La alcuota correspondiente a cada apartamento (artculo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal) debe estar definida en el Documento de Condominio (artculo 26 de la misma Ley) que todos ustedes los propietarios, de su residencia, deben tener. Esta alcuota es la nica que se debe usar para cobrar el recibo de condominio. Para modificarla, debe estar de acuerdo la totalidad de los propietarios, elaborar un nuevo Documento de Condominio (lo hace un abogado) y llevarlo a registrar para que sea legal, y luego procederan los cobros de los gastos comunes con la nueva alcuota; solamente de esta manera sera legal. Si esto no se ha hecho, cualquier modificacin a la misma, o modificacin a la forma de cobro, es totalmente ilegal, y violatoraia de los artculos antes mencionados. Sugiero le transmita esta inquietud a sus vecinos, convoquen a una Asamblea Extraordinaria de Propietarios, planteen el problema, y corrjanlo. De no tener logros al respecto, pida la intervencin del Jefe Civil de la parroquia donde usted vive. Responder

91. Annimo10 de diciembre de 2010 14:12 disculpen ojala puedan responderme yo soy moroso pero yo nunca me negue a pagar solo que me ponian que yo debia 300,000 pesos por intereses, si debo desde 2005 y la cuota estaba en 400 pesos y luego en 500 no puedo deber tanto, pero mi duda es que la antigua administracion

me amenazaba y ostigaba, por lo que nunca me arregle con ellos, ahora se fue y se hizo una nueva administracion pero me comentaron que ellos tampoco pueden cobrarme ya que son nuevos y si no me cobraron antes de que se fuera la otra administracion ahora ellos no pueden cobrarme es cierto eso??? Responder

92. Francisca10 de diciembre de 2010 15:57 Buenas tardes. Que condiciones se deben cumplir para que una personas pueda ejercer algn tipo de actividad comercial dentro de su apartamento. Esto tiene algn artculo en la ley de condominio que lo mencione ? Responder

93. Annimo10 de diciembre de 2010 21:57 Gracias seor Francisco, por su respuesta, oportuna, clara y precisa, aqui existe Junta de Condominio, les plantear lo que usted me comenta a ver que se soluciona por la va amigable, muchas gracias nuevamente, le informare de los acontecimientos para seguir nutriendo este valioso medio. :-) Responder

94. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez11 de diciembre de 2010 02:27 Respetado seor: por el tipo de moneda a la cual usted hace alusin en su inquietud, me indica que su caso no es venezolano. Por lo tanto, como no conozco la legislacin de su pas en esa materia, ni s a qu pas se refiere dicho caso, slo me resta sugerirle que se ponga al da en el condominio, y busque negociar o establecer convenios de pagos con la nueva administradora. Responder

95. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez11 de diciembre de 2010 02:40 Seora Francisca: los condominios residenciales estn definidos slo para viviendas (casas, town houses, apartamentos) de uso estrictamente residencial, en concordancia con el artculo 3, literal e, de la Ley de Propiedad Horizontal, y del Documento de Condominio. Cualquier uso distinto al residencial, sera contrario a la normativa legal vigente en esa materia. Por otro parte, si usted desea realizar algn tipo de actividad comercial en su inmueble, sin contravenir las disposiciones legales, esta actividad debe ser, aparte de ligera (ropa, carteras, zapatos, manteles, cobijas, paos, etc.), estrictamente con los vecinos del edificio, de manera amistosa; no con gente que viva fuera del edificio, porque la presencia de extraos pondra en riesgo la seguridad de los residentes del edificio. Responder

96. ANGELICA MILLAN11 de diciembre de 2010 08:01 BUENOS DIAS POR FAVOR YO DEBO CUATRO MESES DE CONDOMINIO Y NO LO E PAGADO POR UNA MAL ASITUACION EN ESTOS MOMENTOS PERO ESTOY CONCIENTE DE QUE DEBO PAGAR VIVO CON MI FAMILIA Y DOS NIOS MENORES DE EDAD Y LA JUNTA DE CONDOMINIO ME BLOQUERARON EL USO DE ASCENSOR Y LA ERAS COMUNES DEL EDFI QUE PUEDO HACER ANGELIC AMILLAN Responder

97. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez12 de diciembre de 2010 19:13 Buenas tardes amiga Anglica: le sugiero que converse con la Junta de Condominio, explquele la situacin por la que est atravesando, y convenga con ellos una fecha de pago cierta para comenzar a cancelar poco a poco la deuda que usted tiene con la comunidad.

Trate de conversar con sus familiares y/o amigos su situacin, para ver por dnde puede venir alguna ayuda, para que usted pueda comenzar a disminuir su morosidad, ya que si la misma avanza se hace ms pesada la carga. Le deseo lo mejor. Responder

98. Annimo15 de diciembre de 2010 15:47 Buenas Tardes Profesor, mi caso es el siguiente, mis "vecinos" desidieron colocar una reja (sin consultar con mi persona)obstculizando esta la llave de paso (de agua) de mi apartamento, cabe sealar que la colocaron en un rea comn. Que puedo hacer al respecto, ya que si se me presenta una emergencia en mi propiedad(alguna tuberia rota)no podr cerrar mi llave de paso. Responder

99. Annimo17 de diciembre de 2010 13:00 Como esta profesor, lo felicito, laverdad es de mucha ayuda toda la informacion que recibimos de su parte. se me cre una duda, lei uno de sus comentarios y me parci que usted apunt que los que conforman la junta de condominio no pueden ser administrador, es decir el presidente de la junta de condominio no puede ser administrador? gracias y nuevamente felicitaciones Responder

100. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez17 de diciembre de 2010 18:22 Buenas tardes: trate de conversar con sus vecinos, hgales ver que la colocacin de esa reja le est perjudicando a usted. Que siendo un rea comn, debieron haberle consultado. Ponga al corriente a la Junta de Condominio para que apoye su queja. Si no logra resultados, sugiero acuda a la Jefatura Civil de su jurisdiccin para poner la

queja al respecto. Espero pueda solventar esta situacin pronto; por tal motivo insisto en que primero converse con sus vecinos. Responder

101. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez17 de diciembre de 2010 18:35 Buenas tardes: lo que sucede es que en el deber ser de todo condominio, deben existir dos (2) figuras que estn supeditadas a la masa de propietarios de todo conjunto residencial o edificio, como lo son la Junta de Condominio (art.18 de la Ley de Propiedad Horizontal), y el Administrador (arts.19 y 20 de la misma Ley). Adicionalmente la Ley de Propiedad Horizontal prev, en el mismo artculo 18, literal C, que mientras la comunidad de propietarios no elija un Administrador (o empresa Administradora), estas funciones sern cubiertas por la Junta de Condominio. Lo que sucede en la mayora de los casos es que, por comodidad o desconocimiento de la Ley, no se elije el Administrador, y termina la Junta ejerciendo la administracin del condominio, con todas las cosas buenas o malas que esto pueda traer. Responder

102. Annimo19 de diciembre de 2010 17:56 que hacer cuando el presidente se niega a firmar una correspondencia en acleratoria de un cobro excesivo Responder

103. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez21 de diciembre de 2010 13:34 Buenas tardes: en ese caso trate de conversar con los otros miembros de la Junta de Condominio para que logren convencer al presidente al respecto. Si no tiene xito, trate de ver si por la jurisdiccin de donde usted vive existe algn Juez de Paz que pueda apoyarlo a usted frente al presidente de la Junta; o si existe alguna autoridad

civil (Jefe Civil o Prefecto) que pueda mediar al respecto. De no tener xito por cualquiera de estas vas, vaya a la Defensora del Pueblo y plantee su problemtica. Pero recuerde que debe intentar primero la mediacin y el dilogo directo, antes de dar los pasos que le indiqu. Responder

104. Annimo27 de diciembre de 2010 22:45 Buenas noches Prof. Fuenmayor; queria preguntarle cual deberia ser el salario del administrador, la persona es co-propietaria en el edificio. Muchas Gracias Responder

105. Annimo27 de diciembre de 2010 22:55 Buenas noches profesor; la administradora del condominio donde vivo me ha indicado que no podemos hacer parrilla en el area de las piscina, ni tomar bedidas alcoholicas en esa area, pero eso no lo indica en el documento de condominio; y hoy conversando con un vecino me dijo que la administradora hizo una parrilla en la piscina; y que estaban bebiendo alcohol; como debo actuar. Otro punto que quisiera me aclarara es como debo solicitar una reunion, o asamblea al condominio para tratar casos puntuales como los puestos de estacionamiento y el incumplimiento de parte de varios miembros de la comunidad incluyendo a miembros de la junto al uso correcto de ellos y de las normas senaladas en el documento de condominio. De antemano muchas gracias. Responder

106. Santos Ricardo Palacios28 de diciembre de 2010 06:52 Respetado Profesor, en las nuevas leyes aprobadas apresuradamente en el mes de Diciembre por la Asamblea me hicieron el comentario de una en particular referida a la propiedad privada, la cual dice algo as como que nuestras propiedades no `pondrn ser heredadas por nuestros sucesores, consult en la pgina de esa institucin y no encuentro nada, o mejor dicho no se bajo que nombre aparece dicha ley, quisiera me instruyera y me aclarara las dudas, pues por parte del gobierno no

he odo ningn tipo de informacin o cua por los medios de comunicacin. Siempre agradecido Responder

107. Annimo30 de diciembre de 2010 10:04 la junta de condominio puede cobrar intereses por morosidad,si las cuotas especiales o pago extraordinario no son obligatorias pueden cobrar intereses tambien. que puedo hacer para denunciar esto? Responder

108. Mark30 de diciembre de 2010 11:16 Lo felicito por su conocimiento y por el gran aporte y gestin que est ofreciendo! Mis preguntas estn enfocadas en la Conserje: 1) Soy partidario de que una pareja en Matrimonio es la mejor opcin para una Conserjera. Nuestra Conserje vive sla con una hija mayor de edad que estudia y ejerce en la Conserjera, y a veces se ausenta por algunas horas o por vacaciones, sin dejar a nadie a cargo, es decir, s he observado personal subcontratado limpiando a veces en estos casos, pero nadie est de guardia o atiende el telfono!, ...entonces quien atiende una emergencia? (un ascensor trancado, una tubera interna rota, etc?), no es la guardia permanente en la Conserjera una de las razones de ser de sta?. 2) Esta Conserje es una persona mayor, muy limitada, que lleva ya mas de 10 aos aqui, pero que poco puede hacer por un mejor servicio al Condominio,...se puede sustitur?,...hay algn impedimento? Muchsimas gracias! Responder

109. Mark30 de diciembre de 2010 11:20 Disculpe, relacionado a mi comentario anterior, hay una pequea correccin: ..la hija de la Conserje estudia, pero NO ejerce labor alguna de conserjera...el enfoque es que la Conserje se ausenta por horas o dias, sin haber nadie que atienda telefonos, es decir, nadie queda de guardia!!

Responder

110. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez30 de diciembre de 2010 18:02 Buenas tardes: para estimar o saber cul debera ser el salario de un administrador, indistintamente si es copropietario o no, habra que pasearse por la Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela, en su artculo 91, en el que entre otras cosas plantea que se debe pagar igual salario por igual cantidad de trabajo. Si la carga de trabajo para este administrador copropietario es a tiempo completo, es decir, cobrar los recibos de condominio, ir al banco, revisar que la o el conserje tenga todos los artculos de limpieza para el mantenimiento del edificio, estar pendiente que la o el conserje tenga todos los implementos de seguridad para realizar sus labores, como guantes, tapa bocas, botas de seguridad, lentes de seguridad, de acuerdo con las exigencias de la Lopcymat; salir a pagar los servicios de agua y luz del condominio; estar pendiente del funcionamiento de los ascensores; estar pendiente del cuidado de las cosas o reas comunes; contabilizar los ingresos y gastos del condominio; contabilizar las prestaciones sociales del o la conserje; mantener al da la cartelera del condominio; etc.. Si sus funciones estn enmarcadas ms o menos en este contexto y en lo que dice el artculo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, entonces su remuneracin debera ser lo suficiente como para compensar la cantidad de trabajo que realice. En mi muy humilde opinin, si el trabajo es a carga y tiempo completos, en el orden de tareas que como ejemplo sealo en estas lneas, la remuneracin no debera ser inferior a Bs. 100,00 diarios. Si la dedicacin es a tiempo parcial, sugiero que la Junta de Condominio le haga una oferta, tal vez igual o menor, pero que le haga la consulta (va carta consulta) a los propietarios. Repito, en caso de que sea a tiempo parcial. Responder

111. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez30 de diciembre de 2010 18:16 Buenas tardes: con relacin a realizar una parrilla en la piscina de su edificio, si no existe reglamentacin en contrario, no veo por qu debe haber prohibicin al respecto, si previamente usted lo ha participado o solicitado el permiso. Si usted no tiene pruebas de que la administradora que le est prohibiendo la actividad recreativa, hizo la parrilla, le sugiero que trate de convencer al vecino testigo de tal hecho, para que de testimonio de lo que vi, y usted quede moralmente firme para insistir en poder realizar su actividad.

Con relacin a convocar una Asamblea, le sugiero lo pase por escrito a la Junta de Condominio, y hagan que le sellen y firmen la copia con la cual usted se va a quedar. En la carta es conveniente que especifique el o los motivos por el cual usted est haciendo la convocatoria. Si usted logra que un nmero determinado de vecinos la o lo apoye en su intencin, pdales por favor que le firmen la carta. Si usted ve que no tiene frutos, trate de convencer al resto de los propietarios a que se unan a su inquietud. Si an asi no obtiene respuesta, trate de buscar apoyo en alguna autoridad civil (jefe civil o prefecto civil), si queda alguno todava, o dirjase a la Alcalda de su Municipio para que intercedan en su situacin; caso contrario, intntelo en la Defensora del Pueblo. Responder

112. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez30 de diciembre de 2010 18:22 Respetado seor Santos: aunque no me gusta involucrarme en poltica, en los tiempos que estamos viviendo es casi imposible que me libre de estos asuntos. El tema de la propiedad privada, la cual el gobiernno quiere hacer colectiva (de todos), hace tiempo que el ejecutivo nacional est hablando de eso con la famosa Ley de Tierras. Revise este texto legal a ver si su inquietud est plasmada en la misma. Saludos. Responder

113. Annimo30 de diciembre de 2010 20:05 Buenas tardes, me gustaria saber cual es el procedimiento ya que por no cancelar una cuota extraordinaria me descodificaron la llave del asensor a pesar de estar al dia con el condominio. gracias Responder

114. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez30 de diciembre de 2010 22:56

Buenas noches: recuerde que la morosidad es un retraso en el pago, y aunque la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no menciona el tema por ningn lado, interviene en este asunto otra norma jurdica como lo es nuestro Cdigo Civil Venezolano. Segn este Cdigo, las deudas generan intereses, de acuerdo con el artculo 1.277 del mismo. Igualmente lo estipulan los artculos 1.745 y 1.746. Por lo tanto, cobrar intereses a las cantidades adeudadas (morosas) es perfectamente legal. Sugiero la lectura de esta norma, la cual puede descargar de este Blog. Con relacin a las cuotas especiales o extraordinarias, efectivamente la LPH no estipula su obligatoriedad. Este tipo de pagos siempre se hace de mutuo acuerdo entre los propietarios y el Condominio, y deben tener una razn cierta de por qu y para qu se va a pagar este dinero adicional. Por ejemplo: reparar los ascensores, levantar un muro, techar los puestos de estacionamiento, etc.. Es decir, para desembolsos mayores no previstos en los gastos comunes. Responder

115. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez30 de diciembre de 2010 23:04 Buenas noches: las cuotas extraordinarias son de mutuo acuerdo entre el condominio y el propietario. Su obligatoriedad no est sealada en la Ley de Propiedad Horizontal, y por lo tanto es voluntaria. Su exigencia debe justificar un gasto extraordinario o inversin como la reparacin de un ascensor, pintar el edificio, levantar una pared o un muro, techar el estacionamiento, cambiar las tuberas de gas, cambiar el cableado elctrico del edificio, etc. Si usted est al da con el condominio, no es motivo para que le decodifiquen la llave el hecho de no pagar la cuota extraordinaria. Repito, la misma es voluntaria; no tiene exigencia legal. Le recomiendo que acuda a las autoridades civiles (jefes civiles o prefectos) si todava queda alguno, o a la Defensora del Pueblo para exponer su caso. Responder

116. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez30 de diciembre de 2010 23:11 Buenas noches seor Mark: quien debe supervisar a la Conserje, en mi opinin, y de acuerdo con el artculo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, es la Junta de Condominio. Sugiero que cualquier observacin con relacin a esta trabajadora

hgasela saber a la Junta. Ellos son los que deben estar al tanto de todos los movimientos de ella, de acuerdo con el artculo 189 de la Ley Orgnica del Trabajo. Las vacaciones, ausencias, y similares, debe la Junta de Condominio tener el control al respecto. Cualquier asunto en este sentido, deberan publicarlo en cartelera para informacin de la comunidad de propietarios. Responder

117. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez30 de diciembre de 2010 23:14 Seor Mark: para la sustitucin de la Conserje es conveniente que lleguen a un mutuo acuerdo (Junta de Condominio - Conserje) para la salida de esta trabajadora. Recuerde que estamos todava viviendo una tcita inamovilidad laboral. Es mejor llegar a un arreglo amistoso. Responder

118. Annimo30 de diciembre de 2010 23:27 Excelente su Blog, felicitaciones. Sus comentarios, respuestas, sugerencias, opiniones, etc son de gran ayuda y de alguna manera educativa, pues nos orienta a todos los que vivimos en Apartamentos a manejar estos temas de Condominio. Nuevamente felicitaciones y gracias por su gran ayuda. Responder

119. Annimo30 de diciembre de 2010 23:32 Buenas noches Prf. me gustara saber donde podemos ubicar Los derechos y deberes de los conserjes, inclusive los horarios de trabajo. Segn la Ley orgnica del Trabajo y las otras leyes que ampara a los trabajadores del rea de conserjerias. Responder

120. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez31 de diciembre de 2010 19:56 Muchsimas gracias por su apreciacin. Estoy a sus rdenes. Precisamente la idea de tener este espacio, es poder orientar en temas relacionados con la convivencia social, donde las relaciones en un condominio son el ejemplo y modelo perfectos para ello. Saludos. Responder

121. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez31 de diciembre de 2010 20:00 El prximo tema que pienso incorporar a este espacio es el relacionado con el Conserje. Lo tengo en borrador, y ya comenc a tipearlo. Sin embargo le adelanto que, aunque la actual Ley de Propiedad Horizontal no tiene ningn artculo que mencione el tema de este trabajador, revise la Ley Orgnica del Trabajo en sus artculos que van del 282 al 290. Si no tiene esta Ley, puede descargarla de esta pgina. Responder

122. maria alejandra2 de enero de 2011 17:35 Sr, Fuenmayor Feliz Ao tenga, mi asunto es que resido en un edificio de cinco pisos incluyendo la planta baja, pues resulta que tenemos una vecina en la planta baja que cuando tiene reuniones en su apartamento el volumen de la musica es de tal manigtud que no me deja ni oir el televisor, ni hablar por el telefono eso paso en las fiestas decenbrinas muchos vecinos nos quejamos, ademas la planta baja estaban sus invitados sentados hastas en las escaleras de ingreso y estacionan su moto en la planta baja, me pregunto la planta baja no es area comun?, como y donde puedo realizar la denuncia, estoy residenciada en Guarenas, Que debo hacer por favor?, Responder

123.

Santos Ricardo Palacios3 de enero de 2011 08:11 Profesor Fuenmayor, un agradable y feliz ao deseo que sigua en estas funciones ser en algn momento de vida recompesado por tan noble y educativo acto. de nuevo muchsimas gracias y que Dios lo bendiga Responder

124. Santos Ricardo Palacios3 de enero de 2011 09:38 Profesor ser posible obtener por esta va un modelo de contrato para el administrador de las residencias, realizo todas y mas de las tareas expuestas por usted en un comentario anterior; Soy propietario. Gracias Responder

125. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez7 de enero de 2011 23:08 Buenas noches Mara Alejandra: las inquietudes de ese tipo las debe canalizar a travs de la Junta de Condominio, para que a travs de ellos se haga el llamado de atencin correspondiente. Si en su edificio no existe Reglamento de Condominio, donde se regule este tipo de conductas, es bueno que vayan pensando en la elaboracin de uno. Si las cosas van de mal en peor, y como ya no existen los Prefectos, ni Jefes Civiles, ni Juntas Parroquiales, segn las nuevas leyes nacionales, acuda al Juez de su Municipio y expnga la situacin, para que este funcionario intervenga. Tambin sera de mucha ayuda un Juez de Paz, de existir en su jurisdicin. Si hay ms vecinos con las mismas quejas que usted tiene, acerca de los ruidos molestos, acudan varios a relizar las respectiva denuncia. Responder

126. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez7 de enero de 2011 23:16

Buenas noches seor Santos: gracias por sus palabras y sus buenas intenciones. Igualmente le deseo lo mejor. En el caso del Administrador se debe realizar un Contrato de Servicio; no es un contrato de trabajo porque no es una relacin de dependencia, sino una contratacin para prestar los servicios de administracin a un Condominio. Le sugiero que lea el artculo 71 de la Ley Orgnica del Trabajo, donde se indica la manera de realizar un Contrato de Trabajo, pero por favor adapte esta informacin para un Contrato de Servicio. Si no tiene la Ley Orgnica del Trabajo, puede descargarla de este Blog. Si tiene problemas con la redaccin, avseme. Cualquier duda, no deje de escribirme. Responder

127. Annimo8 de enero de 2011 06:17 Buenos dias profesor excelente pagina una pregunta si las cuotas especiales, segun leo de los comentarios, no son obligatorias la junta de condominio puede introducir ese monto en el recibo del mes y sumarlo como gasto mensual y a su vez cobrar la alicuota para el fondo de reserva. Me explico en mi edificio decidieron cobrar una cuota especial de 2000 Bsf pagaderos en dos partes. En diciembre cobraron la primera, la reflejan en el recibo dando los gastos del mes mas 40 millones de bolivares y a eso le aplicaron la alicuota para el fondo de reserva cada apartamento debe pagar mas o menos 130Bsf en ese mes para el fondo de reseva. bueno en diciembre nuestro recibo es de 1472Bsf por apartamento es esto legal? Responder

128. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez8 de enero de 2011 12:19 Buenas tardes: las Cuotas Especiales o Extraordinarias, cuya finalidad debe ser alguna inversin en el edificio, mantenimiento mayor de alguno de los bienes comunues del condominio, la reconstruccin de un ascensor, etc., etc., no estn normadas en la Ley de Propiedad Horizontal; son voluntarias, y la Junta de Condominio o el Administrador debe justificar su exigencia; es decir, para qu la quiere cobrar. Debe emitir (la Junta o el Administrador) una Carta Consulta a los propietarios o convocarlos a una Asamblea Extraordinaria para explicarles el motivo de esa erogacin adicional, y su forma de pago.

No se debe incluir en el Recibo de Condominio, porque no es un gasto comn u ordinario, y adems distorsionara las partidas incluidas en el Recibo. Las Cuotas Extraordinarias se deben cobrar fuera del Recibo de Condominio, una vez que los propietarios hayan aprobado las mismas. Si se incluyen dentro del Recibo de Condominio, es un gran error, y si se hace sin consulta es un gran abuso de quienes lo hacen. Responder

129. Annimo11 de enero de 2011 00:57 Buenas noches Profesor Eduardo, te escribo para preguntarte sobre la participacion de la asamblea, y quiero participar en la junta condominio osea secretario pero el problema no soy copropietario y es de mi papa pero ya que el me dio una carta de autorizacion para que yo pueda representar en la junta y poder participar en la directiva como secretario, ser que eso tiene algun validez legal? quisiera leer donde puedo conseguir la ley o algo particular? gracias por su atencion saludos me puede enviar a mi correo para leer tu respuesta t_ccs_1982@hotmail.com Responder

130. Santos Ricardo Palacios11 de enero de 2011 07:45 Buenos das Profesor, necesito calcular las prestaciones de nuestra conserje, ser que Usted realiza ese trabajo y de ser as donde nos podemos contactar. Gracias Responder

131. Annimo11 de enero de 2011 11:20 Buenos das: En las residencias donde vivo existen tres edificios y un centro comercial, exiten unos ascensores principales que sirven a todos, se sustituyo uno de los ascensores y la junta de condominio decidio dividir los gastos por igual entre apartamentos,

locales y bancos existentes sin tomar en cuenta la alicuota de cada inmueble....es decir, el banco provincial que tiene una agencia de mas de 300 m2 pago lo mismo que yo que tengo un apartamento de 85 m2....mi pregunta es: es esto legal? que tipo de sanciones pudiesen recaer sobre la junta de condominio? Responder

132. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez14 de enero de 2011 20:13 Respetado seor o seora: a juzgar por lo que usted comenta, por lo visto la Junta de Condominio pas por alto el artculo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, y por analoga jurdica los artculos 762 y 764 del Cdigo Civil Venezolano. En mi opinin y retomando el artculo 7 citado, debi ser por alcuotas. Si el pago convena distinto a las alcuotas, debi tomarse en cuenta, previamente, la opinin de los propietarios, mediante Asamblea Extraordinaria o Carta Consulta. En cualquiera de los dos casos, debieron ser consultados los propietarios. Recuerde que la ltima palabra la tiene la masa de propietarios. Usted puede apegarse al artculo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. Si en su comunidad condominial existen otros propietarios con su mismo descontento, acudan a la Junta de Condominio con una exposicin de motivos del caso que los inquieta, para que reviertan esta medida, y la ejecuten apegada a la Ley. Si no resulta, acuda a un Juez de Paz de la jurisdiccin por donde usted vive, para que intervenga. Si no resulta, pida la intervencin del Juez del Municipio donde usted reside; no descarte la Defensora del Pueblo. Las leyes citadas que no tenga, las puede descargar de este Blog. Responder

133. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez14 de enero de 2011 20:20 Buenas noches seor Santos: enve a mi correo electrnico la fecha de ingreso de la Conserje, la fecha de terminacin de la relacin de trabajo, fecha de las ltimas vacaciones, el motivo de la terminacin de la relacin laboral, los datos personales del trabajador, entre otras cosas, para apoyarlo con esa liquidacin. Si es slo el clculo de prestaciones, por favor me lo indica.

Mi correo es: vanguardia61@hotmail.com y vanguardia61@gmail.com. Responder

134. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez14 de enero de 2011 20:55 Respetado seor o seora: la autorizacin que le di su pap para participar en las Asambleas y representarlo, est contemplada normalmente en los Documentos de Condominio. Por favor lea el suyo que ah debe aparecer esta informacin. Por analoga jurdica el Cdigo Civil Venezolano (CCV) prev, de alguna manera, esta situacin; lo o la invito a que lea el CCV en sus artculos que van del 1.684 al 1.712. Si no lo tiene, por favor consltelo o descrguelo de este Blog. Si tiene dudas, consulte con un Abogado para ver la posibilidad de Notariar la Carta -Autorizacin que le di su pap. Responder

135. Annimo15 de enero de 2011 14:04 Buenas tardes Profesor. esto un conjunto residencial de 3 edificios, nos une el documento de condominio, no tenemos un administradora en comun todavia, cada edficio tiene una administradora, tenemos problemas con morosos de 15 anos, legalmente podemos demandar a estas personas sin tener una sola administradora en comun como lo exige el documento de condominio. Responder

136. Annimo17 de enero de 2011 11:33 Buenos Das, Profesor, mi pregunta es la siguiente, el presidente de la junta de condominio donde vivo se rehsa a publicar mensualmente en una cartelera los gastos que se generan en el edificio mensualmente. Como mediamos con esta persona y le hacemos entender que es nuestro derecho saber en que gastamos mensualmente el dinero.

Responder

137. Annimo17 de enero de 2011 20:19 buenas noches profesor, la administradora de mi edificio envi una carta a la junta de condominio en fecha 12 enero manifestando que en virtud del incremento infacional y el incremento en los costos de proveedura a partir del 1 de enero sus honorarios tambin seran incrementados en un 30%. Mi pregunta es: es esto legal? no deben ellos notificar primero que elevarn el costo de honorarios y nosotros decidir si queremos seguir manteniendo sus servicios? gracias Responder

138. Annimo18 de enero de 2011 18:40 Buen dia, Profesor Eduardo: Me gustara saber que se puede hacer en un caso como este: El vecino del piso superior tiene una filtracin en su apartamento que est afectando varias reas de mi apartamento. He hablado con l y desde noviembre no ha hecho nada al respecto. Tambin habl con la administradora y el presidente de la junta de condominio (quienes vieron los daos) y hasta el momento no se ha hecho nada al respecto y sigue aumenta el dao en mi apartamento. Inclusive le he solicitado que corriga su filtracin y que yo me ocupo de reparar las paredes daadas de mi apartamento pero no muestra la menor intencin. Le mencion que poda solicitar los servicios de los albailes que estn trabajando en mi inmueble, que aproveche antes que finalicen sus labores y respondi que el tiene su gente, pero no ha corregido nada. En estas vacaciones, que viaj, cerr el agua de su apartamento y las paredes se secaron por completo. Antes le haba mostrado fotos donde se ve su piso (mi techo) con la filtracin y el resto del ducto de las tuberas completamente seco. Como se podra proceder en este caso. De antemano mis mas sincero agradecimiento por su valiosa atencin. Responder

139. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez19 de enero de 2011 07:39

Morosos de 15 aos: si ya han intentado acciones internas como cartas de cobranzas, conversaciones con los morosos, y similares, y no les ha dado resultado, y si no existe contradiccin alguna en el Documento de Condominio, le sugiero que transfiera estos casos de morosidad crnica a un abogado. Es conveniente la aprobacin de esta accin en una Asamblea Extraordinaria, a tales efectos, y que quede asentado en el libro de Actas de Asamblea. Publique en la cartelera del edificio los apartamentos que sern pasados a abogados, indicando el monto de la deuda con el condominio (de cada apartamento) y el tiempo que tiene la misma (por cada apartamento), sealando la violacin de los artculos 11, 12 y 13, de la Ley de Propiedad Horizontal, e incurriendo en el artculo 39 de la misma Ley. Responder

140. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez19 de enero de 2011 07:54 Presidente de Junta de Condominio que no rinde cuenta: por favor sigan insistiendo, y hganle ver al Presidente de la Junta que ustedes (los propietarios) eligieron la Junta de Condominio para que los represente. Por lo tanto este rgano debe informar en qu se gastan los ingresos que se perciben por el aporte de los propietarios, de acuerdo con el artculo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal. Si persiste la negativa, acudan al Juez de Paz de su Municipio para que interceda. Si esta figura no existe en su mbito residencial, acudan al Juez del Municipio (no de Paz) para que medie entre ustedes y le haga ver al Presidente de la Junta, que l se debe a una comunidad, y debe mantener informada a la misma. Pudise aplicar perfectamente en este caso las Normas del Mandato, previstas en el Cdigo Civil Venezolano, en los artculos que van del 1684 en adelante. Tanto el Cdigo Civil como la Ley de Propiedad Horizontal las puede descargar de este Blog. Responder

141. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez19 de enero de 2011 08:00

Administradora que incrementa los costos: la carta que se enva a los clientes donde se informa de incremento de costos, es precisamente eso: una misiva informativa. La conveniencia o no de aceptar tal incremento depender de la decisin del Condominio, la cual debe responderle preferiblemente por escrito. En otras palabras, el Condominio debe evaluar si se justifica ese incremento o no, tomando en cuenta factores como calidad de servicio de la empresa administradora, entre otros. Por supuesto hay que revisar, primeramente, las condiciones estipuladas en el Contrato de Servicio, que se supone debe existir. Responder

142. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez19 de enero de 2011 08:09 Caso de Filtracin: por favor insista con la Junta de Condominio para que inste al propietario de arriba suyo a que ejecute las reparaciones de rigor. Trate usted mismo de insistir. Si persiste la negativa del vecino, indquele a la Junta que busque la intervencin de un Juez de Paz o de alguna instancia en la Alcalda que intervenga en su caso. Si no da resultados, que la Junta acuda al Juez del Municipio (no de Paz) para que intervenga en su caso. Si la Junta de Condominio no quiere meterse en eso, por miedo o por desidia, realice usted mismo los pasos indicados arriba. Consigne fotos y elabore un pequeo escrito detallando la situacin que lo aqueja, y haga usted mismo sus gestiones. Responder

143. Annimo20 de enero de 2011 22:24 Buenas noches profesor, lo felicito por esta pagina y por tan acertadas respuestas que sirven para mejorar la calidad de vida en comunidad. Mi inquietud es la siguiente: en mi edificio existen 2 ascensores que se encuentran en mal estado y se daan a menudo, por lo cual se tomo la decision de iniciar con la reparacion completa, por cierto costosisima, de uno de ellos. Para recaudar los fondos para la reparacion se planearon recolectar cuotas especiales y realizar rifa, pero hay personas que se niegan a cancelar las mismas, pues como ud lo afirma su pago es voluntario, pero esta actitud causa un perjuicio colectivo, pues el presupuesto para la reparacion del ascensor se ha incrementado en 10% sobre el valor inicial. que medida de presion se puede ejercer contra los que se niegan a pagar la reparacion

completa? Y mi segunda duda es sobre la legalidad o no de descodificar las llaves de ascensor a los copropietarios e inquilinos morosos por pago de condominio? o cortarle el servicio de agua? o que medida de presion es legal con respecto a los morosos? Responder

144. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez20 de enero de 2011 23:40 Buenas noches: efectivamente las cuotas especiales son voluntarias. Sin embargo, si para efectuar la reparacin del Ascensor se hizo una consulta por escrito a los propietarios o se realiz una Asamblea, para hacer este planteamiento, y por lo menos el 75% de los copropietarios estuvo de acuerdo, desde el momento en que esta decisin se asent en el libro de Asamblea de Propietarios (en el caso que se hubiese realizado la Asamblea), esto se convierte en obligatorio. No obstante, lo ideal no es generar conflictos. Trate de reunirse con esos propietarios renuentes, y convnzalos de que el aporte de ellos es necesario para la recuperacin de los ascensores. Hgales entender que si bien es costoso, tendrn repotenciado un bien comn del edificio que les revalorizar la propiedad. Con relacin al caso de los Morosos, efectivamente usted puede, como manera de presin, decodificar las llaves de los morosos, ya que estn utilizando un bien comn con el cual no estn contribuyendo. El sustento legal de esta medida podra estar en el artculo 1.168 del Cdigo Civil Venezolano. Aunque en el caso del agua esto tambin aplicara, le sugiero que por ahora no lo haga. Responder

145. Annimo21 de enero de 2011 10:07 Buen da!! por favor de que manera se puede presionar a un adjudicatario para cancelar cuotas atrasadas de colaboracin para el funcionamiento y mantenimiento de un edificio. Somos personas que tenemos apartamentos en la ciudad de Valencia del Estado Carabobo en condicin de adjudicatarios ya que an no poseemos titulo de propiedad del inmueble (estamos a espera) como dar legalidad?? Como registrar un condominio?? Es posible?? ya que por estas razones muchos adjudicatarios no pagan ya que no hay ley que los oblige existe manera de proceder en esto? Responder

146. Annimo21 de enero de 2011 15:40 FELICITACIONES PROFESOR. POR TAN VALIOSO APORTE EN EL EIOFICIO DONDE VIVO, SE CONSTITUY UNA JUNTA DE CONDOMINIO CONFORMADA POR PRESIDENTE TESORERO SECRETARIO Y DOS VOCALES MI PREGUNTA, NO HARIA FALTA UN VICEPRESIDENTE PARA QUE SUPLA LAS AUSENCIAS DEL PRESIDENTE O CON ESTA CONFORMACION PODRIA FUCIONAR? MIL GRACIAS, Y COMO SIEMPRE MUY AGRADECIDO Responder

147. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez21 de enero de 2011 17:49 Respetado seor: el marco legal para la constitucin de las Juntas de Condominio es el artculo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), pero no dice qu cargos deben tener sus integrantes. Solo dice que "La Junta de Condominio deber estar integrada por tres copropietarios, por lo menos, y tres suplentes que llenarn sus faltas en orden a su eleccin". Este mismo artculo tambin dice "De su seno se elegir un Presidente". Esto ltimo da a entender que es la propia Junta, una vez electa, la que decide por votos quin ser el Presidente. Sin embargo en muchas Juntas de Condominio, efectivamente, existe la figura del Vicepresidente. Repito, el artculo 18 de la LPH arriba citado deja abierta esa posibilidad. En el caso que usted consulta, habra que ver qu quedo asentado en el Libro de Asamblea de Propietarios, a ver si tal vez alguno de los Vocales podra suplir al Presidente, ya que usted no menciona Suplentes. Es cuestin de que usted lo averigue. Responder

148. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez21 de enero de 2011 18:09 Respetado seor: la normativa en los edificios residenciales o Condominios la regula la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la cual trata expresamente de comunidad de propietarios o copropietarios de un inmueble que es el edificio, donde cada uno adems del apartamento, tiene partes en el mismo. De all que esto se denomine, por extensin, propiedad comun (condominio), donde el elemento que lo caracteriza es la administracin y cuidado de las reas o cosas comunes a ese edificio. El caso de las Adjudicaciones, para que se produzca su perfeccionamiento, y extincin de la misma, es convertirla en Propiedad para que ingrese al marco legal de la LPH, por ejemplo. En su caso, como supongo que no hay propiedad declarada como tal, regida por la Ley de Propiedad Horizontal, le sugiero que conversen con el adjudicatario que est atrasado, y hganlo entrar en razn exhortndole a pagar, convencindolo de que su aporte contribuir con el mejoramiento del edificio. Si existe un Juez de Paz por su Jurisdiccin, trate de contactarlo para que medie y converse con los que estn atrasados, a ver si por esa va se puede lograr algo. Afortunadamente la Gobernacin del Estado Carabobo cre la figura de Prefectos Comunitarios, los cuales pueden intervenir como mediadores en este tipo de conflictos. Si el asunto se le complica, le sugiero que acuda a esa casa de gobierno, y pida la presencia de uno de estos funcionarios para su edificio. Responder

149. Annimo23 de enero de 2011 17:00 que se necesita para registrar un vivienda como propiedad horizontal, posee tres apartamentos , la casa tiene un fondo como patio sin ninguna conexcion con los apto solo con el de sotano, para sacar documento e condominio y establecer la junta de condominio, cuales son los deberea y derechos de cada propietario ya q anteriormente solo tenia un unico dueo la vivienda Responder

150. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez24 de enero de 2011 11:45 Buenos das: la vigente Ley de Propiedad Horizontal (LPH) de forma tcita se refiere a edificios como tales; no a casas. Esto que usted plantea es una posibilidad que est contemplada en el proyecto de Ley de Condominios que se encuentra en la Asamblea Nacional, la cual pretende abarcar aspectos como conjunto de casas en una urbanizacin, viviendas que estn en calles cerradas, edificios que estn en calles cerradas, urbanizaciones cerradas (o privadas) etc. Sin embargo, segn la actual Ley, debe usted vender esos apartamentos, en principio, para poder tal vez constituir la propiedad horizontal. Pero recuerde que la actual LPH hace hincapi tcito en edificios. Sugiero la lectura del artculo 1 de esta Ley, con detenimiento, luego el 2 y 3. Por favor comunquese con el abogado Gonzalo Prez Rubio (0212-959.30.09, 959.96.58, 959.96.32), quien le explicar si legalmente procede, y de ser as, l mismo le podra elaborar el Documento de Condominio. Responder

151. Annimo25 de enero de 2011 10:51 Buen da, Estimado profesor, adquir un inmueble bajo la Ley de Propiedad Horizontal, ahora bien el constructor nos ha hecho entrega de las llaves a las personas que hemos pagado de contado el inmueble ahora bien esta entrega la hizo con un documento simple denominado "Acta de entrega", pero an no se ha llevado a cabo el acto de protocolizacin, sin embargo varias familias se han ido mudando a su vivienda y otros estan remodelando, ahora bien el constructor hizo una distribucin de gastos por el mantenimiento del conjunto residencial el cual solo lo est distribuyendo entre las personas que tienen su acta de entrega, es legal que el este cobrando un condominio sabiendo que no se ha firmado hecho protocolizacin, de ser positivo existe un argumento legal o simplemente quiere trasladar unos costos que ya no puede asumir? En espera de atencin, se despide Mauricio Aguilera Responder

152. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez25 de enero de 2011 14:05 Respetado seor Aguilera: le entregaron el Documento de Condominio (no acta de entrega)?. Los cobros que le estn haciendo son apegados al Documento de Condominio, en concordancia con el artculo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal?. Qu porcentaje de viviendas se ha vendido?. Qu pasa con los que estn remodelando, pero no se han mudado?. El argumento legal, en principio, es que todos los compradores hayan recibido las reglas del juego (Documento de Condominio) del edificio, en el cual est contenido la vida del inmueble en general. Dependiendo lo arriba sealado, hgale estos planteamientos al constructor a ver qu le responde. Lo ideal para que se cobre un condominio, como debe ser, es que se entregue el inmueble totalmente construido. Responder

153. Annimo27 de enero de 2011 12:32 Buenas tardes, estimado profesor, me ante mano muchas gracias por su aporte. la constructora duea del edificio, puede cobrar condominio antes de la protocolizacin de los apartamento? Responder

154. Annimo27 de enero de 2011 12:33 excelente su pagina, pregunto los morosos tienen derecho a voto en las asambleas Responder

155. octavio27 de enero de 2011 19:38

Estimado Eduardo, tiene algun colega que pueda recomendar en Maracaibo que lleve casos de este tipo, digo de problemas de condominios? Agradecera mucho su respuesta elisa Responder

156. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez28 de enero de 2011 00:25 Buenas noches Octavio: no conozco a nadie en Maracaibo que maneje Condominios. Responder

157. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez28 de enero de 2011 00:32 Buenas noches: me imagino que usted se refiere a la protocolizacin del documento. Si es as, la constructora no debera cobrar, por ahora, hasta que no haya nacido el Documento de Condominio, donde se defnen, entre otras cosas, los porcentajes o alcuotas que tendr cada propietario sobre las reas comunes. Le sugiero la lectura detenida del artculo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal. Si no la tiene, puede descargarla de este Blog. Responder

158. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez28 de enero de 2011 00:40 Buenas noches: en realidad no aparece en la Ley de Propiedad Horizontal algn argumento legal que le impida a los morosos participar en las Asambleas, a menos que est estipulado en el Documento de Condominio de su edificio, o en el Reglamento de Condominio del mismo. Por favor revselo a ver. Sin embargo, la no presencia de Morosos en las Asambleas obedece ms a razones morales que a legales, ya que si estn atrasados con las obligaciones hacia la

comunidad de propietarios, no se vera tico votando alguna decisin que tuviera, por ejemplo, que ver con pagos o cobros, o mejoras a reas comunes, o recuperacin de ascensores, etc.; mucho menos tener la intencin de ser miembro de la Junta de Condominio. Lo ideal es que los Morosos se pongan al da para estar solventes moral y financieramente con el Condominio, y no perjudicar el edificio con su falta de pagos. Responder

159. Annimo28 de enero de 2011 18:11 Buenas tardes Profesor, en mi edificio se esta llamando a una Asamblea para eleccion de Nueva Junta de Condominio y en la misma se establece las 3 convocatorias para un mismo dia, teniendo un margen de media hora entre cada una. Es esto legal?. El porcentaje del Quorum correcto es el 66 o 75% de los Copropietarios?.Cual es la ultima fecha de modificacion de la Ley PH? Gracias por su valiosa atencion Responder

160. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez28 de enero de 2011 20:46 Respetado seor: en el caso que me plantea, el porcentaje correcto es el 66,66%. Ahora bien, para llamar a una Asamblea deben apegarse al artculo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal. Le sugiero la lectura detenida de este artculo, para que tengan una gua para el llamado a Asamblea. Puede descargar la Ley de este Blog, si no la tiene. Responder

161. miguel angel yagua29 de enero de 2011 15:54 Buenas tardes tengo una duda sobre si en mi edificio quisiramos instalar un sistemas de acceso con llaves magneticas y hay algunos vecinos morosos, estamos obligados a entregarles llaves a estas personas sin que esten al al dia con sus condominios, y si instalamos en el ascensor pudiere darse el caso que solo le

dejemos habilitar solo la entrada al edificio pero no con el ascensor. Gracias por su ayudad. Responder

162. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez29 de enero de 2011 18:37 Buenas tardes Miguel ngel: la instalacin de un sistema de acceso al edificio con llaves magnticas, supongo que tiene un costo. Es decir, cada propietario moroso o no debera pagar su llave. El Condominio puede venderle la llave a los morosos, al igual que al resto de los propietarios; pero como penalizacin por atraso en los pagos, usted puede inhabilitarle el acceso a los ascensores, pero no al edificio. La base legal de esto pudiera ser el artculo 1.168 del Cdigo Civil Venezolano. Responder

163. maria perez30 de enero de 2011 19:00 Buenas noches prof, soy maria perez. vivo en una urbanizacion que consta de 6 condominios, en 5 de ellos cobran un monto fijo mensual para cada casa, o sea todas las casas pagan lo mismo. ahora de un tiempo para en mi condomio estan cobrando por metro de la casa, eso es legal? Responder

164. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez31 de enero de 2011 11:39 Buenos das Mara: la vigente Ley de Propiedad Horizontal (LPH) bsicamente se enfoca en los edificios y, por su puesto, en los apartamentos que integran estas estructuras. Hay una propuesta en la Asamblea Nacional de actualizacin o modificacin de esta LPH, la cual tendr, aparentemente, una llamada Ley de Condominios, donde s se contemplan, aparentemente, urbanizaciones de casas, entre otras. Sin embargo, si donde usted vive han hecho una adaptacin de esta Ley, para el mantenimiento de la urbanizacin, en mi opinin no est nada mal, porque se espera

que eso se produzca a futuro para que las comunidades generen recursos y mejoren su calidad de ambiente y de vida. Los gastos comunes, de acuerdo con el contenido del artculo 7, tambin mencionado en la primera parte del artculo 26, de la Ley de Propiedad Horizontal, se deben cobrar por alcuotas. Es decir, sobre un porcentaje del valor de su inmueble con relacin al valor total de la urbanizacin. Si el condominio donde usted vive decidi adoptar y adaptar la Ley de Propiedad Horizontal, de manera informal, para esas urbanizaciones, y ha decidido cambiar el esquema de cobro, esto debe tener la aprobacin de la totalidad (el 100%) de los propietarios; no debe producirse de manera arbitraria. Para cobrar por metro cuadrado de casa, es decir, por alcuota, previa aprobacin de todos (el 100%) los propietarios de las casas, se debe valorar la totalidad de la urbanizacin, includas las "reas comunes", y luego el valor de cada casa dividirlo entre ese monto global, luego multiplicar por cien. Ese porcentaje es el que servir de factor de clculo para contribuir con los gastos de la urbanizacin. Si est interesada en estos temas, la invito a que se familiarice con la Ley de Propiedad Horizontal, la cual puede descargar de este Blog. Responder

165. Annimo1 de febrero de 2011 12:54 Buenas, apreciado profesor desde que momento se est obligado a pagar el concominio Responder

166. Annimo1 de febrero de 2011 16:06 Buenos dias: les escribo para solicitar su cooperacion: Quisiera hacerle una pregunta para ver si me puede ayudar u orientar donde puedo obtener informacion de Jurisprudencia al respecto. En un condominio vive una seora desde hace 17 aos, hija de propietaria, mas la propietaria esta viva y mediante un poder notariado la autoriza a representarla en las

reuniones de Asamblea, incluso a formar parte de la Junta de Condominio. En la ultima asamblea, la residente quedo electa como miembro suplente de la junta y hay 3 miembros de la junta que la desconocen. Quisiera saber si esto es legal o no y si existe alguna jusrisprudencia al respecto ya que este jueves 3 de febrero de nuevo tenemos reunion de asamblea y queremos someter el caso. Gracias Katiuska Moran Responder

167. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez1 de febrero de 2011 20:27 Buenas noches seora Katiuska: si la seora que usted me est mencionando tiene un poder notariado, otorgado por el propietario original, no veo por qu la Junta pone obstculos al respecto. Ese es un Mandato perfectamente legal, contemplado en nuestro Cdigo Civil, en los artculos que van del 1.684 al 1.712. Responder

168. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez1 de febrero de 2011 20:32 Aunque la pregunta la percibo un poco dispersa, el condominio se debe pagar todos los meses cuando la Junta de Condominio o la Administradora del mismo, nos emite la planilla de cobro, conocida como el Recibo de Condominio, el cual es de obligatoria cancelacin, de acuerdo con los artculos 7, 11, 12 y 13, de la Ley de Propiedad Horizontal. Responder

169. Annimo2 de febrero de 2011 19:55 Hola buenas noches! Ojal obtenga algn comentario que sirva de ayuda para el problema planteado. El asunto es que ya hace casi dos aos mi esposo y yo compramos un apartamento en maracay, al igual que otras familias.El edificio es viejo y por razones que no voy a detallar para no extenderme, nunca haba sido

habitado por nadie, ya que desde su construccin fue utilizado como depsito. Los apartamentos fueron vendidos sin estacionamiento (aparentemente), y el precio fue bastante accesible en comparacin con otros inmuebles de caractersticas similares para ese entonces. Luego de comprar se hicieron las revisiones de rigor por nuestra cuenta, para saber la situacin real del edificio. encontramos muchas irregularidades, entre ellas una de las mas relevantes, fue que al solicitar el permiso de habitabilidad del mismo en el ente correspondiente, result ser que no existe tal permiso segn en respuesta dada por escrito por este organismo; cosa que sorprendi a todos porque no sabemos como fue posible vender si no haba permiso? Otra irregularidad es que por desconocimiento de la ley, no tenamos conciencia de que nos corresponda al menos un puesto de estacionamiento por apartamento, y lo peor de todos es que s existe el espacio fsico para tal fin, el cual es el stano del edificio al cual no se tiene acceso por el ascensor, dicho espacio lo tiene supuestamente el que nos vendi, para ser arrendado a comercios, ya que lo incluye en un local que posee varios niveles. Otro aspecto es que al momento de comprar los apartamentos se nos ofreci planta elctrica, lacual usamos al principio cuando se iba la luz y esta suministraba luz a los pasillos, escaleras y ascensor, pero cuando empezamos a hacer gestiones para quejarnos por las irregularidades del inmueble, el dueo de los locales comerciales y anterior dueo de los apartamentos, procedi a retirarnos el suministro de energa por parte de esta planta en las ocasiones de ausencia de electricidad, y por ende no tenemos ascensor, ni luces en los pasillos y escaleras, tambin en los documentos de compra existe una clusula donde se reserva el uso exclusivo de esta area al antiguo dueo (el que vendi todos los apartamentos)cosa que es ilegal, ya que son areas comunes segn la ley de Propiedad Horizontal, pero esto tiene un motivo, este seor tiene arrendada el area a una empresa de telefona (Movistar), por la que cobra jugosos dividendos que no toca ni para hacer mejoras en el edificio, solo para su beneficio personal, y para cerrar con broche de oro, este seor sin nuestro consentimiento y muchos menos aprobacin, design una administradora de su confianza para cobrarnos el condominio, en donde adems mete los gastos de electricidad de los locales comerciales que tiene arrendado y los consumos de telfono de la conserjera, entre otros. Yo no he cancelado porque esto en ningn momento se consult con los copropietarios, sino que fue una decisin unilateral. Muchas veces se han presentado gastos imprevistos que hemos tenido que cubrir los copropietarios sin que la flamante administradora aparezca y mucho menos nos reponga algo, pero si nos lo cobra en el recibo. Hemos tomado acciones a travs de indepabis pero sin ningn resultado, y en la defensora del pueblo, as como asesoras lgales, pero para introducir una demanda los honorarios son muy elevados y no podemos cancelarlos, por eso estamos en la bsqueda de algn organismo o persona que nos ofrezca ayuda, y no se intimide o se venda a este seor que es un tremendo estafador con poder y dinero, pero creemos que existan todava conciencias que no acepten que se les compre. Gracias por leer esto, a quien lo haga y gracias a quien pueda brindar alguna ayuda! Responder

170. Annimo2 de febrero de 2011 20:14 El area a que me refera en el artculo anterior donde tienen arrendadas las antenas es la azotea del edificio, lo cual no especifiqu. Gracias por su atencin! Responder

171. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez3 de febrero de 2011 20:54 Respetada seora: por lo que puedo entender en su relato, me da la impresin que ustedes no compraron el apartamento bajo el rgimen de Propiedad Horizontal. Digo me da la impresin, porque no veo por ningn lado que usted menciona el Documento de Condominio, el cual, segn el artculo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, contiene la vida del edificio; sus linderos, reas comunes, el metraje de cada apartamento, el valor total del edificio, la alcuota que sirve de medida para contribuir con los gastos comunes (pago de condominio), etc. Si es as, como me da la impresin que puede ser, el hecho de no estar bajo el esquema de Propiedad Horizontal se presta para muchas cosas, debido a que no hay ningn tipo de normas o marco legal para vivir en el edificio, y la relacin con las reas del mismo. Es decir, no hay ley en ese sentido. Le sugiero que exponga su caso ante el Juez del Municipio donde usted vive. Preferiblemente hgalo por escrito; si hay ms vecinos como usted que se sienten en esa condicin, haga que firmen el escrito que usted va a hacer llegar a esa autoridad. Si requiere de asesora legal, y no tiene recursos, por favor dirjase al Colegio de Abogados del Estado Aragua, para que le den asesora gratuita. Responder

172. Annimo4 de febrero de 2011 08:59 AMIGO COMO PUEDO PROBAR QUE LAS CUOTAS EXTRAORDINARIA DE CONDOMINIO O SEA PAGO EXTRA A LA CUOTA DE CONDOMINIO NO SON OBLIGATORIA DONDE EN EL cOD. civil APARECEN YA QUE LA JUNTA PRETENDE COBRARLAS POR RECIBOS DE CONDOMINIO PORQUE NO ESTAMOS DE ACUERDO CON EL MONTO QUE NOS QUIEREN COBRA YA ES MAYOR QUE EL PRESUPUESTO DEL ARREGLO.

Responder

173. Annimo4 de febrero de 2011 09:02 LA CUOTA EXTRAORDINARIA PARA EL ARREGLO ES MAYOR QUE LO EL PRESUPUESTO PRESENTADO COMO HACEMOS, Responder

174. Santos Ricardo Palacios y Dania Carbone4 de febrero de 2011 13:33 Saludos mi respetado Prof. no nos hemos podido comunicar con Usted debido que andamos con el asunto de las prestaciones de la conserje, reuniones extraordinarias y como Usted muy bien sabe todo lo que implica estas cosas, igual se le aprecia altamente y siempre agradecidos Responder

175. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez5 de febrero de 2011 16:06 Respetado seor: para cobrar una Cuota Extraordinaria para los trabajos mayores que requiere el edificio o sus cosas comunes, primeramente se debe hacer una consulta, que puede ser por escrito, a la comunidad de propietarios, tal como lo sugiere el artculo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal y los artculos 22 y 23 de la misma. La otra manera de consultar a los propietarios, para obtener su aprobacin y proceder a hacer las mejoras o reparaciones mayores que requiere el edificio o sus cosas comunes, es realizando una Asamblea Extraordinaria, para que los mismos se expresen al respecto. Esto de las consultas lo definen los artculos mencionados, y tal como dice el mismo artculo 9, se har con la mayora correspondiente. Una vez que esto sea as, se debe asentar en el libro de Asambleas de Propietarios o Actas de Asambleas, y la mayora (75% como mnimo) que apruebe debe firmar el libro. Al hacer esto, ya se convierte en Ley para el condominio, lo cual debe ser respetado por todos los propietarios, incluidos los que no estuvieron de acuerdo, porque esto refleja la voluntad de la masa de propietarios, quienes son los administradores primarios del inmueble, tal como lo dicen los artculos 18 y 22, de la Ley de Propiedad Horizontal.

En cualquiera de los casos, se debe consultar primero a los propietarios antes de proceder a realizar algo que exceda las expectativas financieras del condominio. Si usted y un grupo importante de personas no est de acuerdo con ese cobro, el cual tal vez no fue informado ni consultado, le sugiero que haga uso del artculo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. Acuda al Juez del Municipio donde usted vive, hganle la exposicin de motivos para que este funcionario intervenga en el asunto. Los gastos o cuotas extraordinarias deben cobrarse fuera del Recibo de Condominio, para no distorsionar el sentido de los que son los gastos comunes ordinarios que si se reflejan en este formato. Responder

176. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez5 de febrero de 2011 16:09 Muchsimas gracias Santos y Diana, les deseo el mayor de los xitos en vuestra gestin. Estaremos en contacto. Responder

177. Annimo6 de febrero de 2011 18:10 Buenas tardes, tengo 2 preguntas: 1) Los morosos en un condominio tienen derecho a voto en las asambleas? 2) Si un rea esta identificada en el documento de condominio y quiere ser destinada a otro uso distinto al qu tiene en dicho documento, se necesita la aprobacion en asamblea? La ley no es muy especifica en esto, sera una reforma del documento de condominio ( a mi modo de verlo) gracias por la ayuda Responder

178. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez6 de febrero de 2011 19:43 Buenas noches: 1) Salvo que lo seale el Documento de Condominio o el Reglamento de Condominio, en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no est

definido si los morosos deben asistir o no, o si deben votar o no, en las Asambleas de Propietarios. Lo que sucede en la prctica comn es que por razones de moralidad y de vergenza, los morosos no deberan asistir a las Asambleas. Este tipo de sancin las puede establecer la comunidad de propietarios, como penalizacin a la falta de pagos de estas personas para con el condominio. Pero legalmente (ver Documento de Condominio y su Reglamento) en la LPH no existe algn artculo que lo impida. Queda a criterio de la Junta de Condominio si les permite o no la entrada, repito, por razones morales. 2) Para que un rea sealada en el Documento de Condominio llegue a tener un uso distinto al otorgado originalmente, debe contar con la aprobacin, sin excepcin, de toda la comunidad de propietarios (el 100%), porque esto de alguna manera implicara la reforma o modificacin al Documento mencionado, de acuerdo con lo dispuesto en el artculo 29 de la Ley de Propiedad Horizontal. Responder

179. Annimo8 de febrero de 2011 10:37 Buen Da Prof. Quisiera me aclarara si el conserje puede ausentarse de su rea de trabajo para realizar pagos de servicio bsicos (luz, gas, etc.) a un grupo de copropietarios? si la Ley establece que el horario de traba d un conserje es de 7 am hasta 10pm porque ellos no trabajan de forma continua y tomar sus horas de descanso en el momento que les plasca, pudiendo emplearlas en lo que ellos deseen. Entonces no puede obligarsele a permanecer estas 15 hrs en su vivienda! Entiendo que si el patrono es la comunidad y es la comunudad quien ocupa al consejre para estas tareas, puede l hacerlo? no le crear problemas con el Administrador o la Junta de Condominio, o estos ltimos deben autorizar la salida? Responder

180. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez8 de febrero de 2011 20:19 Buenas noches: los Conserjes deben trabajar para los Condominios, nunca para personas en particular durante su jornada de trabajo. Aunque por extensin la comunidad de propietarios es su patrono, a travs de la Junta de Condominio, la cual los representa, el Conserje debe responder a esta ltima, o al administrador si as lo dice el Reglamento de Condominio; si no, a la Junta. Por lo tanto, si el Conserje se ausenta durante sus horas laborales (sin pedir

permiso), para hacer trabajos particulares, est incurriendo en los literales "i" y "j", del artculo 102 de la Ley Orgnica del Trabajo (LOT), y violando el artculo 189 de esta misma Ley, salvo que en sus horas de descanso o despus que termine su jornada de trabajo haga las cosas que usted me expone. Por otra parte el Conserje no debe exceder la carga horaria diaria que establece la Ley Orgnica del Trabajo. Aunque el artculo 285 de la LOT establece a partir de qu hora debe descansar este trabajador, en esta norma ni en la Ley de Propiedad Horizontal se seala a partir de qu hora debe comenzar sus labores diarias. Por tal motivo hago la recomendacin en el tema que escrib, relacionado con el Conserje, que el horario de trabajo, el cual debe estar en el marco de la Ley, debe ser acordado entre las partes; patrono (Junta o Administrador) y trabajador (Conserje). Responder

181. Mark Burwick9 de febrero de 2011 08:30 Muy buenos dias!! acudo de nuevo a este prestigioso Blog, para una nueva pregunta: Esta maana aparece en la Cartelera, un aviso de Horario de Trabajo de la Conserje, con un pequeo sello y firma que dice: LUNES A VIERNES 7am a 12m 12m a 2pm LIBRE 2pm a 5pm SABADOS 7am a 11am DOMINGOS Y FERIADOS Libres Esto el legal?....quin tiene la potestad para publicar esto??..En todas esas horas "libres", dnde debe estar la Conserje?, o mejor dicho quin responde por atencin, emergencias, un ascensor trancado, etc??...Muchas gracias Responder

182. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez9 de febrero de 2011 10:01 Buenos das seor Mark: si el aviso del que me habla es del Ministerio del Trabajo, debe tomarse como legal. Recuerde que el horario de trabajo de cada trabajador, de acuerdo con la Ley Orgnica del Trabajo (LOT), no debe exceder de ocho (8) horas.

Sin embargo, debemos reconocer que la labor del Conserje, por las razones que usted seala, es atpica; es decir, no encaja en el perfil del comn y mayora de los trabajadores. Es una jornada de trabajo especial, sin salirse de los parmetros del artculo 189. Por lo tanto, aparte de este artculo de la LOT, aplica perfectamente y con justificacin de causa ante el Ministerio del Trabajo, el artculo 198 de esta norma, el cual invito a que lo lea detenidadmente, sin dejar de ojear el 195. Pero en el caso del Conserje, la Junta de Condominio debe hacer uso, en el Contrato de Trabajo, del artculo 198, y hacer uso de esta informacin para normar la labor de este trabajor en el edificio. El artculo 198 de la Ley Orgnica del Trabajo indica, entre otras cosas, que si el trabajador tiene varias horas de descanso, de inoperacin o de inaccin, la jornada de trabajo podra ser hasta de once (11) horas, ya que su labor, aparte de limpiar, es la custodia del edificio, lo cual significa, entre otra cosas, estar atento ante cualquier situacin o evento que se pueda presentar en la residencia. Por favor complemente este comentario con el anterior, y comparta esta informacin con la Junta de Condominio, y hgales ver que la Jornada de Trabajo del Conserje, es una jornada especial. Responder

183. Mark9 de febrero de 2011 12:34 Excelente, muchas gracias, s, en efecto, el punto fuerte es definitivamente que la Junta de Condominio funge como especie de Patrono en esto, entiendo,...y la duda mayor era con los espacios de "descanso" indicados en ese horario, es decir, si en esos lapsos ella sencillamente podra dejar sola la Conserjera o no actuar? Mil gracias de nuevo Responder

184. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez9 de febrero de 2011 14:04 Seor Mark: los espacios de descanso los puede tener, pero dentro de la Conserjera, a juzgar por el contenido de los artculos 189 y 198 de la Ley Orgnica del Trabajo. Este ltimo artculo deja la posibilidad abierta de que una vez que el Conserje haga su rutina diaria, las horas de inaccin o de reposo (includo el descanso) deba

permanecer en la conserjera, atento a cualquier situacin que pueda presentarse en el edificio. Las ausencias, dentro de la Jornada de Trabajo, debern ser justificadas y permisadas las mismas. Es decir, ante cualquier ausencia, debe pedirle permiso a su patrono. Responder

185. Annimo10 de febrero de 2011 19:16 muy buenas noches Prof. Fuenmayor, es de suma importancia para nosotros como copropietarios de un conjunto residencial, informarnos que paso debemos seguir para la impugnacin de una Junta de Condominio, autoritaria e ineficiente, la cual o cumple con La Ley de Propiedad Horizontal. Gracias de antemano por su asesoria. Responder

186. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez10 de febrero de 2011 19:46 Buenas noches: le recuerda que los primeros y mayores adminsitradores del Condominio son ustedes, los propietarios. Es decir, la comunidad o masa de propietarios, de acuerdo con el artculo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por lo tanto, no deben permitir la anarqua e indiferencia de una Junta de Condominio. Si la comunidad de propietarios no est de acuerdo con la Junta de Condominio que tienen, exjanle la renuncia; si no quieren renunciar, convoquen una nueva Asamblea para elegir una nueva Junta. Si el asunto se les complica, soliciten al Juez del Municipio que intervenga. Responder

187. Annimo10 de febrero de 2011 23:30 Buenas Noches Profesor me confunde un poco la situacin de las cuotas extras:en mi edificio de 200 bolvares aumentaron a 400. anteriormente contbamos con la persona que limpia dos veces por semana, el seor que recoge la basura, el que hace

el mantenimiento , no tenemos reas verde es un edificio de veinte apartamentos y el stano donde esta el estacionamiento., no tenemos vigilante porque no tenemos garita y no tenemos bao para conserje solo la lavandera. hoy da la nueva administracin va a contratar vigilante y si es posible una conserje , todo esta bien. sin embargo para una cuota especial para hacer la garita donde va el vigilante debo pagar 1200 bolvares mas el pago mensual . yo esa cantidad no la puedo pagar de un solo golpe , el 75% acepto , puedo pagar en partes , la administradora me dice que me sugiere que ponga en venta mi apartamento y compre en otra parte. Responder

188. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez11 de febrero de 2011 15:51 Respetado seor (a): no s si el edificio donde usted vive se rige por la Propiedad Horizontal. En todo caso si usted y un grupo de personas estn preocupados por este aumento del 100%, solcitenle cuentas al administrador del edificio. Con relacin a la cuota especial de Bs. 1.200, le sugiero que le propongan a la administradora que recaude esta cantidad por partes, debido a que pagarlos de una vez resulta bastante complicado. Traten de exigir los presupuestos o cotizaciones correspondientes. Responder

189. richard13 de febrero de 2011 10:47 Hola, muy buenos das, esta pregunta va para Usted Profesor! TRABAJO HACE 10 AO COMO CONSERJE EN UN EDIFICIO Y HASTA EL MOMENTO NUNCA ME QUISIERON,METER EN LA LEY POLITICA HABITACIONAL YO ACABO DE METER LA RENUNCIA Y ESTOY TRABAJANDO EL PREAVISO! ,Mi pregunta es ...ESTAN EN LA OBLIGACIN EL CONDOMINIO DE REPONERME EN DINERO LO DE LA POLITICA HABITACIONAL?ES MI DUDA GRACIAS Y ESPERO SU RESPUESTA...............ELENA Responder

190. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez13 de febrero de 2011 19:06 Buenas tardes seora Elena: si el Condominio le hizo a usted las retenciones de Poltica Habitacional, y no la inscribieron en el sistema de ahorro habitacional o FAOV, entonces estn obligados a devolverle a usted el dinero que le retuvieron. Si no lo hacen, acuda al Ministerio del Trabajo. Responder

191. richard14 de febrero de 2011 07:44 GRACIAS MUCHAS GRACIAS BUEN DIA! Responder

192. Arenas, Simn14 de febrero de 2011 22:24 Estimado Prof. excelente su iniciativa de informar, gratuitamente, a una comunidad que requiere de mucha informacin. 1. En los condominios vacacionales, no vivienda principal, los morosos crnicos tienen el mismo trato?. 2. La ley protege a los morosos crnicos? Responder

193. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez14 de febrero de 2011 23:02 Buenas noches seor Arenas: la Ley no protege a los morosos, por lo tanto las sanciones aplican igual para los condominios vacacionales, aunque stos no se rijan por la Ley de Propiedad Horizontal, como tal. Por lo tanto pueden los encargados de estos condominios aplicar las sanciones correspondientes, pudiendo tomar como base los artculos 1.134 y 1.168 del Cdigo Civil venezolano. O, en todo caso, transferir esa falta de cobros (cuentas por cobrar) a un abogado.

Responder

194. Annimo15 de febrero de 2011 22:51 Hola buenas.noches, tengo varias dudas que quisiera si esta dentro de su alcance contestar: 1. Vivo en un edificio donde el presidente de condominio lleva mas de un ao de periodo sin que se realicen elecciones, el mismo se mudo y transfiri la junta a algunas personas sin elecciones. 2. En cuanto las reuniones de condominio se realizan y se legan a acuerdos que no son asentados en ningn libro. 3. El administrador no rinde cuentas solo se entiende con el presidente de la junta. 4. Las convocatorias a juntas no se hacen por prensa. Que puedo hacer en esos casos ya que luego de leer la ley noto que hay muchas irregularidades. Gracias Responder

195. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez16 de febrero de 2011 23:32 Buenas noches seor o seora: 1.) El presidente de la Junta debi convocar a Asamblea, qu pas con los otros miembros?; si no quera continuar, debi renunciar por escrito. Es ilegal que transfiera la Junta; no tiene autoridad para eso. Debe renunciar y entregar cuentas. El poder para elegir y quitar Juntas y Administradores, lo tiene la comunidad de propietarios quienes son el poder soberano en un Condominio. Todos esos actos son ilegales. Favor leer el artculo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. 2.) Las Reuniones de Condominio deben asentarse en el libro de Actas de la Junta de Condominio, el cual debe estar bajo la custodia del Administrador, segn el artculo 20, letra "g", de la Ley de Propiedad Horizontal. 3.) El Administrador debe rendirle cuentas a la Asamblea de Propietarios, quienes fueron los que lo eligieron. La Junta slo est en el deber de supervisarlo. La comunidad de propietarios debe exigirle cuentas a este administrador. Favor leer los artculos, 18, 19 y 20 de la Ley citada. 4.) Las Convocatorias se deben hacer de acuerdo con lo previsto en el artculo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal. Si usted no logra que las cosas cambien en su condominio, por irregularidades como las planteadas, por favor dirjase al Juez del Municipio donde usted vive, expngale todas estas cosas, y haga que citen al presidente que se fue, a los que aceptaron la

delegacin, y al administrador. Creen los mecanismos necesarios para elegir una nueva Junta y un nuevo Administrador. Responder

196. Annimo20 de febrero de 2011 21:47 Quisiera saber que acciones debemos tomar cuando la junta de condominio ha tomado desiciones sin consultar previamente a los propietarios; como manejar esta situacion ante la misma y si tales desiciones quedarian definitivamente si efecto? Responder

197. Annimo20 de febrero de 2011 21:54 Tengo una duda, cuales son los pasos a seguir cuando una constructora ha imcumplido con lo ofrecido en una obra determinada, especificamente en cuanto a terminancion de areas sociales, intercomunicadores, fachadas. Peor an cuando las propiedades tiene problemas de filtracin. Gracias de antemanoResponder

198. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez21 de febrero de 2011 08:21 Buenos das: cuando una constructora ha incumplido con lo ofrecido y adems la obra presenta problemas de estructura, debe denunciar. Por favor dirjase a los organismos correspondientes (Indepabis, Cmara de la Construccin, Cmara Inmobiliaria, Defensora del Pueblo) para que formule su inquietud. Si lo hacen varias personas, mejor todava. Responder

199. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez21 de febrero de 2011 08:24

Buenos das: por favor sea ms especfico (a) en cuanto a cules son las cosas que no consulta la Junta de Condominio. Aspectos menores del da a da de la comunidad, no es necesario consultar, ya que para eso fue electa. Aspectos de orden mayor o de envergadura como reparar los ascensores, construir algo, reparar el tanque de agua, cambiar una tubera mayor, etc., si amerita consultas porque probablemente implique la erogacin de cuotas extras. Por favor aclare cules son esas decisiones. Responder

200. Annimo27 de febrero de 2011 11:03 Estimado profesor quisiera saber si una Eleccion de Junta de Condominio donde no se emite publicacion en prensa local, donde propietarios que no habitan en el edificio y emiten supuestamente una autorizacion sin copia de cedula de identidad, dinde el libro de asamblea no esta presente y en dicho acto por consiguiente no se fima en el libro, es legal? Y otra pregunta yo como poprietario tengo el derecho legal de solicitar y recibir copias de dicha asamblea y que articulo me ampara dentro de la ley de propiedad horizontal. Responder

El Conserje en el Condominio

En nuestro primer tema introducido en este Blog, el pasado mes de Abril de 2010, tratamos someramente el tema de El Conserje. Quien escribe estas lneas considera de manera fundamental dedicar un captulo correspondiente a este trabajador (hombre o mujer), quien tambin forma parte importante del ambiente condominial.

El Conserje es una persona de fundamental importancia en todo edificio, residencia o conjunto residencial, ya que sin la presencia de este ser sera prcticamente inviable el da a da en estos inmuebles, regidos bajo el sistema de Propiedad Horizontal. Es por ello que vale la pena considerar las sabias palabras del seor Sal Badilla, de las Residencias Don Pedro, en la Parroquia El Valle, Municipio Libertador, Caracas, Venezuela, cuando dice que el conserje es una persona especial, que nos cuida y nos protege. No es slo alguien que limpia. Por eso debemos ayudar a que se forme y sea mejor persona (tomado del diario El Universal, Caracas, Venezuela, domingo 01/08/2010, pag. 4-5).

La opinin de este vecino nos da la idea de la importancia que tiene para los condominios la presencia de este ser especial. Segn el Diccionario de la Real Academia de la Lengua Espaola, el Conserje (del francs concierge) es la persona que tiene a su cargo la custodia, limpieza y llaves de un edificio o establecimiento pblico. Se desprende de esta definicin el hecho de que el Conserje debe cuidar el edificio, no solamente desde el punto de vista de la estructura del inmueble, sino de la presencia de extraos en el mismo; es decir, alertar a los residentes de la aparicin de sujetos no conocidos, preguntndoles, inclusive, el motivo de la visita a la residencia, cuando por supuesto no estn acompaados de algn propietario. Esta es una de las labores de custodia; la otra corresponde al cuidado de los bienes que forman parte del edificio; vale decir de las reas o cosas comunes que conforman el inmueble, de acuerdo con el artculo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Las labores de limpieza, y tenencia de llaves del edificio (parte de la custodia), son tareas y responsabilidades tcitas dentro del rango de actividades que debe realizar.

El Conserje es un trabajador, como cualquier persona, que mantiene una relacin de dependencia con su patrono (el Condominio), representado en este caso por la Junta de Condominio. Es opinin y consideracin de quien redacta estas lneas, que el patrono final y representativo del Conserje es precisamente la Junta de Condominio, quien representa a la masa de propietarios (patronos naturales u originales). En el caso de que se contrate un Administrador o empresa administradora, esta condicin debe mantenerse. El Conserje podr recibir instrucciones del Administrador o empresa administradora, acerca de la realizacin de sus actividades, y podr mantener relaciones armnicas con esta figura nombrada por los propietarios (art.19 de la LPH), pero en caso de conflictos, incremento salarial, despido o renuncia, u otra circunstancia, la intervencin debe ser directamente de la Junta de Condominio, como representante de los propietarios. Esto no es taxativo, sino enunciativo, y deduccin lgica (sea correcta o no) del responsable de este Blog, ya que la actual Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no contiene artculos relacionados directamente con este trabajador, pero por analoga jurdica esta idea se podra amparar en los literales c y d, del artculo 18, de la LPH ya mencionada. En conclusin: quin o quines deberan ser el patrono del Conserje?; el redactor reafirma que debe ser la Junta de Condominio, por las razones ya sealadas. No obstante no aparecer en la actual Ley de Propiedad Horizontal, aspectos relacionados con el Conserje, estos son recogidos en la Ley Orgnica del Trabajo (LOT), en el captulo III de la misma, en los artculos que van del 282 al 290. Es importante considerar que para que el Conserje ejerza adecuadamente y con eficiencia su labor, el patrono debe dotarlo correctamente de todos los implementos necesarios para ello, en concordancia con los artculos 185, 236, 237 y 246 de la LOT. Este ltimo artculo introduce directamente la legislacin pertinente a este aspecto, como lo es la Ley Orgnica de Prevencin, Condiciones y Medio Ambiente de Trabajo (LOPCyMAT).

Desde el punto de vista prctico, tanto la LOT como la LOPCyMAT persiguen el resguardo y cuidado del trabajador en su mbito de trabajo y, por lo tanto, el patrono debe dotar al Conserje de guantes, lentes de proteccin, tapabocas, calzado (de seguridad), casco (si fuera necesario), para el cumplimiento de sus obligaciones, preservando su salud e integridad fsica, en concordancia con los artculos 53, 54, 55 y 56 de la LOPCyMAT, y los anteriormente citados de la LOT. En otras palabras, el Conserje debe realizar sus actividades en las mejores condiciones posibles de seguridad, y el patrono est en la obligacin de velar porque as sea. Es decir, cuando el Conserje no posea los implementos necesarios de resguardo fsico para ejercer sus funciones, debe exigrselos al patrono, y ste est obligado por Ley a proveerlos. Una vez dotado el Conserje de los aperos para realizar sus labores, no tiene ninguna excusa el no utilizarlos para trabajar , exponindose a sanciones derivadas de su conducta. De tal manera que cuando el Conserje manipule la basura sin el uso de los guantes y tapabocas, la Junta de Condominio, el Administrador o, en su defecto, cualquiera de los propietarios puede llamarle la atencin al respecto, y exigir que se proteja bien, para realizar esa tarea o similares.

La Contratacin del Conserje La contratacin de una persona, a la cual se le entregue la custodia del edificio, el cuidado, mantenimiento y limpieza del mismo, debe obedecer a algunos criterios de seleccin que permitan realizar la eleccin adecuada del individuo, para ese retador puesto de trabajo. Es recomendable la elaboracin de un Contrato de Trabajo escrito, ajustado a los parmetros que menciona el artculo 71 de la LOT; adicionalmente es recomendable investigar antecedentes de la persona, cartas de referencia o de buena conducta emitidas por alguna autoridad municipal o vecinal, solicitar la fotocopia de la cdula de identidad (legible), y con toda esta informacin abrir una carpeta (o expediente laboral) a este trabajador, la cual estar en poder de la Junta de Condominio, y una copia para el Administrador del Condominio (si lo hubiere).

La evaluacin de hbitos es importante, ya que si el Conserje tiene por costumbre o adiccin el cigarrillo y/o el consumo de alcohol, puede poner en riesgo su vida y los bienes del condominio, si est acostumbrado a practicar estos malos hbitos mientras trabaja. Esto hay que hacrselo ver al trabajador, para no contravenir el artculo 185 de la LOT, y los artculos 53 y 54 de la LOPCyMAT. En fin, es conveniente que el Contrato de Trabajo sea lo ms completo posible, y recoja este tipo de situaciones, para evitar conflictos a futuro. Tambin conviene sealar en el Contrato de Trabajo, dependiendo lo que arroje la entrevista previa, el nmero de personas que dependen del Conserje y carga familiar que habitar la Conserjera, y sealar que esta ltima no es lugar para la promocin de bochinches, establecer bodegas; ni para consumo de estupefacientes o bebidas alcohlicas, o desrdenes similares que tiendan a alterar la paz y tranquilidad del condominio, y a contravenir las normas de convivencia en el edificio o conjunto residencial. Igualmente se debe regular la tenencia de mascotas en la Conserjera. Esto ltimo quedar a juicio de los contratantes, si permiten o no que el futuro Conserje tenga o no mascotas en la Conserjera.

La Remuneracin del Conserje Por la alta envergadura de las tareas y responsabilidades que abarca la funcin del Conserje, es lgico y natural entender la existencia de la justicia laboral para este trabajador, la cual est plasmada en nuestra Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela (CRBV), en su artculo 91, donde dice, entre otras cosas, que se garantizar el pago de igual salario por igual trabajo , lo cual nos hace ver de

inmediato que ante tamaa responsabilidad, cantidad de labores, horas de dedicacin, intensidad y carga de trabajo, no es justo que un Conserje devengue salario mnimo, puesto que, como aqu dice: es el mnimo que devenga una determinada persona cuando ejerce alguna actividad laboral; es decir, el mnimo. Pero todos sabemos que los Conserjes, en la gran mayora de los casos, no realizan el mnimo esfuerzo o trabajo; todo lo contrario, muchas veces estn expuestos a una gran cantidad de faenas y a duras cargas de trabajo.

Esta es lamentablemente una labor mal remunerada, quizs porque a esta figura no se ha sabido apreciar y darle la importancia que tiene en los Condominios. Es labor de los Administradores (jurdicos o naturales) de Condominio y de las Juntas de Condominio, reconocer la importancia de este trabajador, y hacer justicia con su remuneracin, que en instancias finales corresponder a la Junta.

Por otra parte, es importante saber que en muchos condominios, a parte de la mala remuneracin para el Conserje, irrespetan sus derechos laborales y constitucionales, con relacin a los derechos adquiridos, por parte de este trabajador. El mismo artculo 91 de la CRBV, tambin seala que se fijar la participacin que debe corresponder a los trabajadores y trabajadoras en el beneficio de la empresa . Por supuesto sabemos que los Condominios no son empresas, y que su finalidad no es obtener lucro o beneficios econmicos; sus fines son sociales, puesto que los ingresos procedentes de las contribuciones de los propietarios (pago de condominio), de acuerdo con los artculos 5, 7, 11 y 12, de la Ley de Propiedad Horizontal, son para el mantenimiento del edificio y todas las reas comunes del mismo, con la finalidad de mantener y aumentar la calidad de vida de los copropietarios, mediante el cuidado, embellecimiento, y buen funcionamiento de las cosas comunes.

Por lo tanto, y claro est, aunque la finalidad de los Condominios no es el lucro, el Conserje debe recibir, tal como lo indica el artculo 184 de la Ley Orgnica del Trabajo una bonificacin de fin de ao equivalente a por lo menos quince (15) das de salario . Esto es lo que se conoce en las empresas privadas como Utilidades.

En cuanto a las Prestaciones Sociales, el Conserje, en tanto trabajador que es, tambin est amparado por la Ley para el goce de este beneficio laboral, el cual emana de la Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela, en su artculo 92, donde dice Todos los trabajadores y trabajadoras tienen derecho a prestaciones sociales que les recompensen la antigedad en el servicio y los amparen en caso de cesanta , y recogido de manera tcnica en la Ley Orgnica del Trabajo (LOT) en su artculo 108, donde seala que Despus del tercer mes ininterrumpido de servicio, el trabajador tendr derecho a una prestacin de antigedad equivalente a cinco (5) das de salario por cada mes. Los prrafos que siguen, en el mismo artculo 108, continan sealando los derechos que por antigedad y prestaciones sociales garantiza la LOT a los trabajadores; por supuesto incluido el Conserje, como trabajador que es.

Adicionalmente, el Conserje en tanto trabajador que es, tambin est amparado por otra serie de Leyes de carcter laboral, como son las de Seguridad Social, donde se contemplan las retenciones de esta Ley, para efectos de salud y de pensin de vejez, y las de Vivienda (FAOV). En conclusin a este punto, y en opinin del redactor de estas lneas, la remuneracin del Conserje debe tomarse de manera seria y concienzuda, justa y adaptada a la realidad de este noble y digno trabajador. Por lo tanto, sugiero que la remuneracin de este trabajador, inicialmente, tome como referencia de medicin las Unidades Tributarias (UT), donde el responsable de este Blog se atreve a sealar que el salario del Conserje debera oscilar, de entrada, y dependiendo de revisiones exhaustivas, entre 25 y 31 UT. Esta oscilacin propuesta va a depender de la cantidad de trabajo que requiera el edificio, residencia o conjunto residencial; si es mucho o si es poco, de all el intervalo propuesto. El Horario de Trabajo

Como ya sabemos la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no menciona en ninguno de sus artculos la existencia del Conserje, legalmente no existe un horario establecido que determine el inicio y culminacin de las tareas de este trabajador. A tales efectos, se puede tomar como referencia el artculo 285 de la Ley Orgnica del Trabajo (LOT), aunque el mismo slo seala el nmero de horas de descanso que debe tener el Conserje, y a partir de cundo. Sin embargo, respetando la Ley, y para establecer los parmetros de cumplimiento de la Jornada de Trabajo (art.189 LOT), el inicio y trmino de la misma, se puede convenir entre patrono y trabajador la duracin de la jornada de trabajo, en el entendido que por la naturaleza del cargo y las funciones del mismo, este trabajador pasara a tener una especie de jornada de trabajo especial, ya que sus tareas van ms all de la simple limpieza y aseo del edificio, recordando que dentro de sus reponsabilidades est la custodia y atencin del inmueble. Por lo tanto, a los efectos de la duracin de la Jornada de Trabajo, se podra considerar con toda propiedad la aplicacin del artculo 198 de la LOT, ya que la jornada del Conserje es atpica y sui generis, debido a la relevancia de su cargo, dentro de un condominio.

Entonces, a qu hora debe comenzar sus labores el Conserje?; a las 6:00 am, a las 7:00 am, a las 8:00 am?; en opinin de quien redacta estas lneas, y basados en los artculos citados en el prrafo anterior, es conveniente que lo determinen patrono y conserje, orientando esta accin hacia lo que mejor convenga al edificio y sus reas comunes. Puede el Conserje trabajar ms de ocho (8) horas diarias?; pues si, si as lo han convenido las partes, no debera haber problemas al respecto, pero no se debe exceder de once (11) horas, tal como lo seala el artculo 198 de la LOT. Tampoco debemos olvidar que el Conserje debe recibir, entonces, una remuneracin suficiente por su esfuerzo, tal como nos lo recuerda el artculo 91 de la Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela, igual salario por igual trabajo. Si queremos un Conserje con una carga de trabajo bastante ajustada, debemos pagarle de manera proporcional a esa exigencia. Esto es parte de la justicia laboral.

Alcance de las Funciones del Conserje Las tareas y responsabilidades que como trabajador tiene a cargo el Conserje, estn plasmadas, de manera bastante general, en el artculo 282 de la LOT. Sin embargo, en el marco de este artculo, debemos entender que aunque generales, en lo particular, cada edificio tiene sus propias necesidades y rutinas de trabajo, sui generis. El detalle de ejecucin de las labores del Conserje, en el edificio y sus reas comunes, debe ser planificado entre este trabajador y el Administrador del Condominio; a falta de Administrador, se har con la Junta de Condominio.

En los casos donde existan las dos (2) figuras, Junta de Condominio y Administrador de Condominio, este ltimo realizara las funciones de supervisor de las labores del Conserje; slo supervisarlas, ya que en opinin de quien redacta estas lneas, y de acuerdo con el contenido del artculo 18 de la LPH, el patrono de este trabajador es la Junta de Condominio, quien representa a la comunidad de propietarios.

Retomando las funciones del Conserje, a los efectos de su ejecucin, y como ya se dijo anteriormente, el artculo 282 de la LOT describe de manera general tales tareas. Se insiste en esta aclaratoria, ya que algunas Juntas de Condominio o Administradores de Condominio, sea por comodidad, falta de conocimientos, inexperiencia en el manejo de un Condominio, etc., transfieren responsabilidades a los Conserjes, que no son propias de su competencia. Tal es el caso de endosar a los Conserjes tareas administrativas, como entenderse con los proveedores, cobrar el recibo de condominio, y otros asuntos administrativos, cuando esto no es propio de sus funciones.

La Conducta del Conserje La actitud y comportamiento del Conserje debe ser de respeto y tolerancia, entendiendo que su valioso trabajo est orientado hacia la comunidad de propietarios de un edificio o conjunto residencial, los cuales seran en esencia sus patronos originarios, puesto que los copropietarios son los que eligen la Junta de Condominio, para que los represente. No debe faltar los buenos das, buenas tardes, buenas noches, en el diario contacto con los residentes del edificio. An as debe mantener su condicin de custodio del inmueble, y hacer las observaciones o llamados de atencin, de muy buenas maneras, cuando algunos nios jugando, familiares o conocidos de algn propietario, o los propietarios mismos, alteren el ornato y limpieza de las reas comunes del edificio, rayen los ascensores, ensucien el piso y los espejos, etc. De este tipo de acciones debe informar a la Junta de Condominio.

Por otra parte, el Conserje en tanto trabajador que es, est obligado por la LOT a respetar el artculo 189 (Jornada de Trabajo) de esta Ley. Esto quiere decir que si necesita ausentarse para hacer diligencias personales, durante las horas laborables, debe informar con anticipacin al administrador y/o a la junta de condominio, el motivo de su ausencia, y el tiempo que va a estar ausente.

Humanizacin de las Relaciones con el Conserje El hecho de que el Conserje realice el trabajo ms operativo que tiene un edificio o conjunto residencial, no quiere decir que sea menos persona que el resto de los residentes del inmueble. Para este trabajador tampoco debe faltar los buenos das, buenas tardes, buenas noches. Como ser humano merece un tanto de respeto y consideracin, por parte de la comunidad de propietarios.

Cualquier tipo de observacin en el comportamiento del Conserje, se le debe hacer ver a la Junta de Condominio, para que tome las medidas al respecto, pero jams debe algn propietario llegar a protagonizar alguna confrontacin con este trabajador, y viceversa.

Los principios de convivencia, respeto, cortesa y buena conducta son tambin aplicables a las relaciones con el Conserje, y de ste con la comunidad de propietarios. Recuerde que con una supervisin adecuada, sana y constante, se puede tener un Conserje estrella. Si la supervisin falla, se puede convertir a este trabajador en un ser anrquico, y haciendo lo que le plazca, en detrimento de la comunidad de propietarios. Las Juntas de Condominio sern responsables por cualquiera de ambas conductas. Publicado por Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez en 1/10/2011 10:58:00 a.m. Etiquetas: Condiciones y Medio Ambiente de Trabajo, Conserje, Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela, Ley de Propiedad Horizontal, Ley Orgnica de Prevencin, ley orgnica del trabajo Reacciones: 260 comentarios:

1. Janette13 de enero de 2011 00:28 Excelente su escrito Profesor. Tengo una pregunta: Digamos que el Patrono de los conserjes cambia cada vez que se inicia una Junta de Condominio en las Residencias? De ser cierto, los horarios se pueden modificar de mutuo acuerdo entre los nuevos patrones y Conserje? Responder

2. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez14 de enero de 2011 19:42 Respetada seora Janette: los horarios se pueden modificar, de mutuo acuerdo, en tanto en cuanto no se salgan de los parmetros establecidos en la Ley (art.195 de la LOT), no lesionen los derechos laborales del Conserje, y convenga al Edificio. Recuerde que el Conserje est amparado por la Ley Orgnica del Trabajo (LOT) y la Ley Orgnica de Prevencin, Condiciones y Medio Ambiente de Trabajo (LOPCyMAT), entre otras, como trabajador que es. Los cambios de horario, repito, se pueden hacer, en tanto en cuanto no perjudiquen la actuacin del Conserje. Recuerde que si se convienen jornadas de trabajo extendidas, el salario tambin debe ser extendido. Tambin recuerde, aunque no lo mencion en mi tema, que el artculo 284 de la Ley Orgnica del Trabajo prev lo que se conoce como el "Ayudante del Conserje". Responder

3. Annimo18 de enero de 2011 10:55 Buen da Estimado Prof. Fuenmayor Quiero manifestarle que los aportes que ud hace en esta pagina son muy productivos, me han servido en gran manera. Soy miembro de una Junta de Condominio y todo este campo es nuevo para mi, ya que en este conjunto soy nueva y he hecho todo lo posible en investigar al respecto para que la Junta haga las cosas como debe ser. La verdad es que en aos anteriores por ignorancia, desconocimiento los copropietarios no hacian lo que se debia hacer. Haber encontrado esta pagina ha sido de mucho provecho para mi.

Su pagina nos ha aclarado muchas dudas y con respecto a esto quiero preguntarle algo: Es obligatorio cobrarle al conserje el canon por arrendamiento? Como se puede manejar esto? Gracias por su atencion Sandy Suarez Responder

4. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez18 de enero de 2011 21:53 Buenas noches Sandy: aunque la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no menciona por ningn lado el tema del Conserje, tampoco se estila cobrar a este trabajador por ocupar la conserjera, la cual menciona el artculo 5, literal e, de la LPH, como bien comun (a los propietarios) del edificio. A pesar del contenido del artculo 288 de la Ley Orgnica del Trabajo, realmente no se acostumbra cobrar arrendamiento al Conserje. Sin embargo, este asunto es de analizar, ya que este artculo deja abierta esa posibilidad. Responder

5. Andrea20 de enero de 2011 18:38 Buenas noches. soy conserje desde hace 15 aos en un edificio en san antonio. Tengo 3 hijos, unos de 21 aos, una de 33 aos, y uno de 12 aos, quienes han vivido conmigo en esta consejera desde ese entonces. Hoy me llamaron a la administradora, debido a unas quejas por parte de la junta de condominio, quienes alegan que hay mucha gente en este apto. de conserje, y me han comunicado que debo sacar a mis 2 hijos mayores, de la conserjera. Yo me encuentro deseperada y no se a dnde acudir para asesorarme acerca de esta situacin tan desagradabl, acerca si es posible legalmente dicha solicitud. Mucho sabra agradecer su respuesta. Responder

6. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez20 de enero de 2011 21:43 Buenas noches Andrea: en mi opinin la mejor va de resolucin de ese conflicto es la conciliacin entre las partes. A juzgar por el comentario, por lo visto sus hijos crecieron en esa conserjera, cosa que supongo fue aceptada por la Junta de Condominio de ese entonces. Trate de conciliar con la Junta, y hgales ver que lo ideal es tener una relacin armoniosa entre las partes, y que sus hijos nunca han causado problemas en el Condominio. Si es posible establezcan una especie de compromiso escrito, donde usted se comprometa a no meter a ms nadie a vivir en la Conserjera, incluida la descendencia de sus hijos mayores (cuando esto se produzca). Trate de conciliar, porque la otra va puede ser ms dura como es que usted denuncie su caso a la Inspectoria del Trabajo, y esto puede originar ms fricciones entre las partes. Si su conducta ha sido intachable durante estos quince (15) aos, envele una carta de motivos firmada por usted y sus hijos, explicando su trayectoria en la Conserjera, desde su llegada hace aos. Responder

7. ANA ROJAS18 de febrero de 2011 17:10 HOLA. PROF. EDUARDO CUANDO USTED DICE QUE LAS DECISIONES EN LA ASAMBLEA SE DEBEN APROBAR CON EL 75% DE LOS PROPIETARIO, SE REFIERE AL 75% DE LOS PRESENTES EN LA ASAMBLEA O AL 75% DEL TOTAL DE PROPIETARIOS. ES LEGAL, CUANDO EN LAS CONVOCATORIA A LA ASAMBLEA SE COLOCA QUE LAS DECISIONES SERN TOMADAS CON LOS PROPIETARIOS PRESENTES, SABIENDO QUE A LA GENTE NO LE GUSTA IR A LAS ASAMBLEAS...A QUE ATRIBUYE USTED QUE A LOS RESIDENTES DE UN CONDOMINIO SE MANTENGAN INDIFERENTES ANTE LOS PROBLEMAS, DE SU RESIDENCIA. SALUDOS Responder

8.

Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez18 de febrero de 2011 19:25 Buenas noches seora Ana: a muchos residentes no les gusta ir a las Asambleas por la manera en que las mismas son manejadas, y muchas veces terminan siendo foros de peleas verbales entre vecinos, lo cual son espectculos a los que muchos le huyen. En las Asambleas se debe ser puntual en cuanto lo que se va a tratar, y preferiblemente definir (informar) de antemano los temas que se van a discutir en ellas. En otros casos, hay Juntas de Condominio autocrticas y repelentes, lo cual desmotiva a los propietarios a asistir a las Asmableas, y los convierte en indiferentes ante los problemas de su edificio, porque estas Juntas no oyen sugerencias ni el clamor de sus residentes. Dependiendo del tipo de decisin o decisiones, las mismas se deben tomar con, por lo menos, el 75% de los propietarios del edificio; nunca con los pocos que asistan a la Asamblea. Esto es ilegal. Cuando son consultas, existe el recurso de la Carta Consulta, la cual es ms expedita para pulsar la opinin de los propietarios, y es menos engorroso que hacer una Asamblea, a la cual a casi nadie le gusta asistir. Por favor, para las consultas o decisiones de reparaciones mayores, contratacin de servicios, y otras similares, apyense en el recurso de la Carta Consulta, por ser ms rpida y eficiente de aplicar (arts.22 y 23 de la Ley de Propiedad Horizontal). Responder

9. Annimo21 de febrero de 2011 09:34 Buenos dias, si se tiene una conserje que pide permisos (mas de tres al mes) para realizar actividades personales, deben descontarse de su salario? si no cumplen a cabalidad todas sus funciones, puede despedirse? Si aleja que tuvo un accidente dentro de las instalaciones del edificio y exige que se le cancele los gastos medicos sin presentar alguna constancia medica, la junta debe pagarle? Aprovecho la oportunidad de agradecerle por tan valioso blog. Responder

10. Annimo21 de febrero de 2011 09:35 Alega quise escribir, disculpe!!!

Responder

11. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez22 de febrero de 2011 20:28 Buenas noches seor (a): si la Conserje pide permisos no veo el motivo por el cual se le deba descontar, si precisamente para eso son los permisos. Caso contrario, es si se ausenta sin permiso alguno, all si procede el descuento. Si usted considera que la Conserje no satisface los requerimientos del Condominio, converse con ella a ver qu es lo que est pasando y hgale ver en dnde est fallando, para que se apliquen los correctivos; esto es parte de la supervisin. Si no mejora su actitud y la Junta de Condominio considera que no debe seguir en el puesto de trabajo, traten de negociar con ella una salida favorable, ya que est protegida por el decreto presidencial de inamovilidad laboral. Negocien con ella una liquidacin atractiva, a cambio de su renuncia por escrito; repito, renuncia por escrito. Recuerde que la Ley Orgnica de Prevencin, Condiciones y Medio Ambiente de Trabajo (LOPCyMAT) protege a todos los trabajadores, por lo cual los patronos deben garantizarle al trabajador las mejores condiciones de trabajo, a la vez que deben entregarle elementos o aperos de proteccin como botas, lentes, guantes, tapabocas, etc., para garantizarle la seguridad en la realizacin de sus labores y en el sitio de trabajo. Si la Conserje no tiene nada de esto, trate de llevar la situacin de otra manera. Mi sugerencia es que si estn decididos a no continuar con la Conserje, pguenle los gastos mdicos y aprovechen la coyuntura para negociar la salida de ella del Condominio, con la renuncia por escrito. Responder

12. Annimo24 de febrero de 2011 20:56 BUENAS NOCHE: PUEDE LA JUNTA DE CONDOMINIO SIN HABER TERMINADO SU PERIODO (1 AO) LLAMAR A UNA ASAMBLEA PARA ELEGIR UNA NUEVA JUNTA... DE SER NEGATIVA SU RESPUESTA QUE SE PUEDE HACER EN ESTE CASO. Responder

13. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez25 de febrero de 2011 11:44 Estimado seor (a): esto se puede hacer, pero la Junta actual debe renunciar o dar aviso de renuncia antes de llamar a Asamblea, para elegir una nueva Junta. Esto es muy sano, si la Junta actual no est en capacidad de gobernar el edificio, y considera que otro lo puede hacer mejor. Adems tiene soporte legal en el literal "a" del artculo 18, de la Ley de Propiedad Horizontal. Invito a descargar la Ley de este Blog, si no la tiene. Responder

14. Annimo2 de marzo de 2011 09:10 buenos dias soy conserje de un edificio hace ao y seis meses el problema es que una propietaria del edificio me hace la vida imposible y a puesto en contra mia a los miembros de la junta de condominio ella tambien es de la junta me han echo firmar muchas amonestaciones que a mi ver son injustas ya que tengo todo en orden tengo dos nios y uno de ellos es especial le pido porfavor ayuda Responder

15. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez2 de marzo de 2011 19:53 Estimado (a) seor (a): si usted se siente afectado (a) por la Junta de Condominio, trate de conversar con ellos a ver si el clima de las relaciones mejora. Si persiste el maltrato, por favor denuncie su caso ante el Ministerio del Trabajo y la Defensora del Pueblo. Pero primero trate de resolverlo internamente. Responder

16. Annimo3 de marzo de 2011 09:42

buenos dias quisiera preguntarle si con tres amonestaciones firmadas pueden botar a una conserje con casi dos aos de labor las tres son porque segun la administradora del edf y parte de la junta de cond no limpio bien o no les gusta mi trabajo le agradezco su respuesta muchas gracias Responder

17. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez6 de marzo de 2011 23:08 Buenas noches: le recuerdo que los Conserjes tambin estn protegidos por la Inamovilidad Laboral que todava se mantiene. Por lo tanto, para despedir un Conserje, al igual que cualquier otro trabajador, se le debe calificar el despido. Esto es, acumular los indicios o motivos suficientes que procedan para el Despido, e introducirlos ante la Inspectoria del Trabajo, en el Ministerio del Trabajo. Luego esperar la decisin de este ente gubernamental. Responder

18. Annimo10 de marzo de 2011 10:53 muchas gracias por sus respuestas son de mucha ayuda Responder

19. Annimo14 de marzo de 2011 12:39 BUEN DIA ESTIMADO SR EDUARDO! EN EL EDIFICIO DONDE VIVO LA CONSERJE NO TIENE CONTRATO LABORAL Y DESDE QUE COMENZO A TRRABAJAR HACE 4 AOS LE HAN CAMBIADO, EN ESTE CASO DISMINUDO SUS BVENEFICIOS DE ACUERDO A LA CONVENIENCIAS DE LAS DIFERENTES JUNTAS DE CONDOMINIO. ACTUALMENTE SE ENCUENTRA EMBARAZADA Y TIENE UN EMBARAZO DELICADO POR LO TANTO LE HAN DADO 1 MES DE REPOSO Y UNA DE LAS PERSONA DE LA JUNTA INDICA QUE SE LE VA A DESCONTAR, HABIENDO PASADO EL TIEMPO Y SIN CONSULTAR CON EL RESTO DE LOS MIEMBROS... QUISISERA TENER INFORMACIN

DE UN CONTRATO COMO GUIA, ADEMS DE QUIENES SON LAS PERSONAS AUTORIZADAS PARA TOMAR DECISIONES CON RESPECTO A UNA EMPLEADA EN COMN. MUCHAS GRACIAS! Responder

20. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez14 de marzo de 2011 22:18 Buenas noches seor (a): a juzgar por su relato, en principio noto una clara violacin al artculo 89 de la Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela, al igual que un desconocimiento profundo de la legislacin laboral, por lo que le recomiendo leer con detenimiento la Ley Orgnica del Trabajo (LOT) en sus artculos que van del 382 al 395. Adems se violenta el artculo 59 de la Lopcymat. Le sugiero que con urgencia se dirija a la Inspectora del Trabajo de su localidad, para que exponga su caso. Si es necesario, acuda tambin a la Defensora del Pueblo, y al Instituto Nacional de Previsin, Salud y Seguridad Laboral (INPSASEL). Todo esto en el Ministerio del Trabajo. Responder

21. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez14 de marzo de 2011 22:21 Si lo desea por favor me puede llamar a las 7 y 30 de la maana, o a las 12 del medioda; tambin lo puede hacer despus de las 5 de la tarde. Responder

22. Annimo15 de marzo de 2011 11:02 hola profesor Eduardo Es obligatorio que se comunique en prensa el llamado para realizar una asamblea...

Responder

23. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez15 de marzo de 2011 22:11 Buenas noches: si es una Asamblea Extraordinaria, no. Si es una Asamblea General de Propietarios, la que se celebra anualmente para el cambio de la Junta de Condominio, s; y debe hacerse de acuerdo como lo seala el artculo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal. Responder

24. ANA ROJAS16 de marzo de 2011 10:17 hola buenos dias: que se debe hacer par registrar una junta de condominio.....requisito que nos piden para la apertura de una cuenta a nombre de la junta de condominio en el banco...le estoy muy agradecida por sus anteriores asesoras..... Responder

25. ANA ROJAS16 de marzo de 2011 18:25 ME PUEDE EXPLICAR ESTO(TOMADO DE MICONDOMINIO.COM) Qu debemos hacer para registrar nuestra junta de condominio? Debemos ir al registro? La duda fue expresada por varios de los participantes en el I Encuentro de Condominios realizado en Ciudad Guayana el sbado pasado. Sucede que algunas administradoras y los funcionarios de algunos bancos en la zona le exigen a los condominios que se registren, que obtengan una personalidad jurdica acudiendo a un registrador. Por supuesto que los trmites implican gastos administrativos, los honorarios de un profesional del derecho y el costo del registro. Resulta que los condominios no necesitan cumplir ningn trmite ante registro alguno para existir. Al haberse vendido el 75%, medido en alcuotas y no en nmero de apartamentos, del edificio, puede convocarse a una asamblea constitutiva. Previamente se lleva el Documento de Condominio, que entrega el Registro en el que se haya realizado cada accin de compra venta, a una notara para abrir los

libros que pauta la Ley de Propiedad Horizontal (que luego reposarn en manos de la administracin). Especialmente hablaremos hoy del libro de actas de asambleas debe comenzarse la noche de la reunin constitutiva. All se debe dejar constancia de la convocatoria, de la agenda, de los asistentes y de su representatividad y de los puntos tratados y las decisiones. Dejando claro que es la primera asamblea. Luego, dejar asentadas las firmas de los presentes y listo. Ya el condominio existe y su junta de condominio, electa en dicha reunin, es su representante. No es necesario otro trmite. Luego, se gestiona el RIF del edificio y puede abrirse una cuenta bancaria. Tambin puede firmarse el contrato con la administradora y las empresas de servicio y contratarse a la conserje y otros empleados. No se necesita ms nada, menos an trmite alguno de registro. Responder

26. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez16 de marzo de 2011 21:54 Buenas noches seora Rojas: la gente de Mi Condominio.Com tiene razn. Yo le agregara que una vez asentados en el libro de Asamblea de Propietarios los miembros electos de la Junta de Condominio, se lleve este libro al Registro para autenticar el mismo. Esto se hace en la primera eleccin de Junta (recin vendidos los apartamentos en su 75%, mnimo). Para la eleccin de las Juntas sucesivas no es necesario estarlo llevando al registro, cada vez que se produzcan las mismas. Ese mismo libro sellado la primera y nica vez, se lleva al Banco, para registrar las firmas en la cuenta bancaria del Condominio; igual se debe hacer cada vez que hay Junta nueva. Esa misma informacin (el libro sellado) sirve para tramitar el RIF del Condominio. Otra prctica que suele hacerse es levantar una especie de Acta de esa Asamblea, redactada y firmada por un Abogado, la cual se lleva al registro para su autenticacin. Tanto lo primero como lo segundo se puede hacer para "registrar" el Condominio. Responder

27. ANA ROJAS17 de marzo de 2011 08:09

muchsimas gracias. Responder

28. Annimo17 de marzo de 2011 17:36 buenas tardes: Tengo varias dudas: 1.- Nuestra conserje se niega a limpiar el frente del edificio porque argumenta que eso es funcin de la alcaldia. he estado investigando y no veo ninguna normativa al respecto podria orientarme al respecto? 2.- Los comunicados a los propietarios de las decisiones menores para mantener informados a los propietarios, deben enviarlos la junta de condominio o la admnistradora? 3.- nuestra conserje tiene 14 aos en el edificio, tiene 3 hijos y en ese tiempo ha tenido 3 parejas diferentes como podemos regular esta situacin para que no ingrese mas parejas a la conserjeria? 4.- Muchas de las funciones de la conserje las pone a hacer a sus hijos menores de edad, como por ejemplo: botar la basura, limpiar con el coleto, entre otras. Como podemos regular que los hijos no realicen esas labores sino que sea la conserje? Gracias por su orientacin Responder

29. Annimo18 de marzo de 2011 19:36 profesor eduardo: hola a raz del problema con casa propia. el banco para la apertura de una nueva de cuenta nos pide que en el acta constitutiva de la junta (la primera que se registro)debera aparecer una clausula done se diga que la junta de condominio esta facultada para aperturar cuentas...el acta constituva del condominio se realiz en el ao 85 pero por ninguna parte dice eso...que tengo que hacer.....posteriormente se registraron varias actas y tampoco est esa clausula...por que como ya exista la cuenta en casa propia lo que se necesitaba era movilizar las cuentas y es lo que se plasmaba en la misma. con esas el banco no nos permite abrir las cuenta....que hacemos, tenes hasta el 15 de marzo para poder recuperar el dinero que tenemos en casa propia... plantamiento Responder

30. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez18 de marzo de 2011 20:43 Buenas noches seor (a): realizar un Acta de la Junta de Condominio no es obligatorio como tal. Para eso existe el libro de Asambleas de Propietarios, donde, entre otras cosas, se debe plasmar la eleccin de la Junta de Condominio (tanto la primera como las sucesivas), que al ser firmado por los propietarios asistentes a esa reunin (Asamblea), ya es Ley para el Condominio. Si es la primera vez que se elige la Junta, se debe llevar este libro donde el Notario o Registrador dependiendo del caso - para que autentique lo que dice el mismo. Una vez autenticado (o registrado), con sus respectivos sellos, se deben hacer dos cosas: la primera, tramitar el Registro de Informacin Fiscal (RIF). La segunda, llevar ese mismo libro al Banco para que se abran las cuentas bancarias que necesita el Condominio para su funcionamiento. Eso es todo, lo que pasa es que muchos gerentes de bancos no conocen y no entienden este procedimiento; afortunadamente, esos muchos son pocos. Para las sucesivas elecciones de Juntas, no es necesario volver a llevar el libro de Asamblea de Propietarios al registro o notaria, ya que este proceso se hace una sola vez. Cuando se eligen nuevas Juntas de Condominio, al quedar plasmada en el libro y ser aceptada por los propietarios mediante la firma, basta con esta informacin para llevar el libro al Banco para cambiar las firmas en las cuentas. Le sugiero varias cosas: revise a ver si el libro de Asamblea de Propietarios est debidamente registrado, y llvelo tal cual al Banco y le explica todo esto a ellos. Si puede acudir con un Abogado de confianza que entienda todo este planteamiento, para que le explique al gerente del Banco, mejor. Si el libro est registrado, y el Banco persiste en no querer abrir la cuenta por el motivo que usted me expuso, trate de ver si el Registrador puede emitir una carta al Banco, explicndole que eso es un procedimiento de rutina y muy normal para los Condominios. Lo otro sera, y me inclino por esta ltima, abrir la cuenta en otro Banco, y establecer un reclamo legal por los fondos que estn retenidos en Casa Propia. Pero abra la cuenta en otro Banco, por favor. PD: En el Acta Constitutiva (vale decir el libro de Asamblea de Propietarios) no tiene por qu aparecer esta clusula, ya que los Condominios no tienen personalidad definida como tal. Responder

31.

Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez19 de marzo de 2011 14:41 Buenas tardes seor (a): Con relacin al tema de la Conserje, el problema inicial es que no se le hizo al principio un Contrato de Trabajo escrito donde se le definieran algunas limitaciones de actuacin o normas, con relacin, por ejemplo, al caso del nmero de personas que habita o debe habitar la conserjera. Aunado a esto, tienen ustedes el problema de la antigedad (14 aos) la cual le da un derecho artificial de relajar su actuacin personal, por la costumbre de estar tantos aos en el mismo sitio. Mi sugerencia en estos casos, es que conversen con ella para que existan puntos de entendimiento, y no empeoren las relaciones. De paso, ella est obligada a limpiar el frente del edificio, que si bien queda de la parte de afuera del mismo, forma parte del mismo, valga la paradoja y la redundancia. Quiero decir, el frente del edificio que est en la calle, forma parte del mismo, y la Conserje tiene que limpiarlo. El frente del edificio es rea comn por asimilacin, de acuerdo con el contenido del artculo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). El caso de poner a trabajar a los hijos, y peor an si son menores de edad, deben verlo con mucho cuidado. Primero, y de acuerdo con el contenido del artculo 284 de la Ley Orgnica del Trabajo (LOT), no se vayan a asimilar a estos muchachos hijos de la Conserje, como Ayudantes del Conserje, y pasen a formar parte del personal del Condominio, y haya despus que indemnizarlos laboralmente, con la consecuente multa por ser menores de edad. Mi sugerencia es que la Junta de Condominio se rena con la Conserje y le hagan ver todas estas irregularidades, y si ella no acata las normas de la Junta, es decir, no entra por el carril, y contina con su actitud, debe la comunidad tomar acciones concretas, como denunciarla (con todos los pormenores que usted seal arriba) ante el Ministerio del Trabajo, para que le abran un expediente, y a futuro se le pueda calificar el despido, de ser necesario. Para el tema de la Conserje, es importante que para tomar cualquier decisin se le consulte a la comunidad de propietarios. Preferiblemente, y de mayor rapidez, a travs de la Carta Consulta. El resultado de esta Carta se debe plasmar en el libro de Asamblea de Propietarios, para que surta efectos legales en el Condominio. Es decir, para que sea valido el mismo, y la decisin que se tome est respaldada por la mxima autoridad en el edificio, como son los propietarios. Por otra parte, si al final no les conviene la Conserje, traten de convencerla sutilmente de que renuncie. Son 14 aos, y se han creado muchos vicios. En cuanto a las parejas de la Conserje, la Junta de Condominio como representante de los propietarios y defensora de los derechos de los mismos, deben darle un parado a esta situacin. Deben decirle que por razones de seguridad del edificio, la Junta necesita fotocopia de la cdula de la pareja de la Conserje. Aleguen razones de seguridad, y dganle que ante cualquier gesto sospechoso se vern obligados a poner la denuncia ante la polica judicial (CICPC), ante la polica del Municipio, y ante la polica regional, de ser necesario. La pareja de la Conserje no debe tener llaves del edificio; esto es muy delicado.

En otro orden de ideas, con relacin al otro punto de consulta, es importante recordar que cuando la comunidad de propietarios elige un administrador o empresa administradora, la Junta de Condominio debe ejercer sobre estos entes, labores de supervisin o fiscalizacin de sus actuaciones (art.18 de la LPH). Todo esto con la finalidad, precisamente, de poder entregar cuentas a los principales administradores del condominio o principales autoridades del mismo, como lo es la masa de propietarios o comunidad de propietarios. En otras palabras la Junta de Condominio est obligada a informar a los propietarios cualquier actuacin o hecho que se realice en el edificio; vale decir, cualquier cambio, reparacin etc. Por lo tanto debe pedirle cuentas al administrador o empresa administradora. Responder

32. Annimo23 de marzo de 2011 12:37 Buenos dias,Profesor quisiera preguntar a la actualidad cul es el monto real salarial de un conserje?gracias por su informacin. Responder

33. Annimo23 de marzo de 2011 15:30 Buenas tardes. Profesor me gustaria saber: 1.- Cada cuanto hay que cambiarle la dotacin a la conserje (guantes, botas, etc)? 2.- Qu requisitos legales debe tener el libro de novedades de la conserje? que clase de cuaderno debe usarse? Mil gracias Responder

34. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez23 de marzo de 2011 22:35

Buenas noches: en mi opinin un Conserje que comience a trabajar hoy mismo, dependiendo de la magnitud del edificio, debera empezar con un salario que oscile entre 1.500 y 2.000 Bs. Responder

35. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez23 de marzo de 2011 22:40 Buenas noches: para cambiarle la dotacin al Conserje se debe evaluar el estado en que se encuentra la misma. Si est en buenas condiciones, puede esperar ms tiempo para el reemplazo. En cuanto al Libro de Novedades, el Ministerio del Trabajo no est muy exigente con ese requisito. Sin embargo es mejor llevarlo. Para ello puede usar un libro empastado de rayas (parecido al de Asambleas) y all debe anotarse lo que diariamente realiza el Conserje. Esto lo debe revisar el supervisor para verificar que es cierto que eat cumpliendo con lo que all dice. Responder

36. Annimo24 de marzo de 2011 07:19 Buenos dias ,gracias por la respuesta sobre el salario actual del conserje,como erea de esperarse estoy por debajo de ello y mi siguiente pregunta es...ya que no hay vigilante en el edificio a pesar que es nuevo pero hay ya viviendo 12 familias y con carro es mi obligacin abrir el portn manualmente cada vez que se dae o se vaya la luz? y no respetan la hora que puedo hacer? gracias.Responder

37. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez24 de marzo de 2011 21:07 Buenas noches: en el caso del portn, es conveniente que converse con la Junta de Condominio ese asunto, para que se fijen las horas nocturnas de cierre. En todo caso, el portn se pudiera quedar liberado, y que el propietario que desee entrar lo abra y lo cierre; no es necesario que el conserje lo haga.

Responder

38. Annimo26 de marzo de 2011 11:20 buenos das Dr. quisiera que me aclarara si la conserje puede tener viviendo en el apto que se le dio para vivir personas que no son sus hijos y esposo. Responder

39. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez27 de marzo de 2011 22:08 Buenas noches: por supuesto que no pueden vivir en la Conserjera ms que las personas declaradas en el Contratro de Trabajo, que por lo general es el esposo, y uno o dos hijos; nadie ms, ante esta irregularidad se le debe hacer un escrito, por parte de la Junta de Condominio, expresando el malestar de la comunidad de propietarios, y exhortndole a que corrija su conducta. Responder

40. Annimo28 de marzo de 2011 16:17 me podra explicar como se calculan los intereses de mora generados por no pagar el recibo de condominio a tiempo... Responder

41. Annimo28 de marzo de 2011 20:57 buenas noches.en mi edificio la conserje tiene 8 aos prestando sus servicios, pero la junta que estaba en ese momento no le hizo contrato.Por favor me podra orientar que hacer. muchas gracias

Responder

42. Annimo29 de marzo de 2011 12:07 buenas tardes soy conserje y hasta los momentos estoy cobrando el mismo sueldo minimo ya tengo q empezar a cobrar mas o no?.. esq nunca la administradora me informa de los cambios y dice q soy peleona cuando me defiendo o defiendo mis derechos ya q tengo 12 aos en el edificio.. mucho sabre agradecerle su respuesta... Responder

43. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez29 de marzo de 2011 21:44 Buenas noches: el Cdigo de Comercio establece, en su artculo 1.746, un inters del 3% anual. La forma de calcularlo se hace aplicando la formula de Inters Simple: Capital (Deuda) por Rata (Tasa de Inters = i) por Tiempo (n). La formula sera I = cxixn/el tiempo (das o meses). Por ejemplo, si se debe un Recibo de Condominio por Bs. 250,00, desde hace un mes, el Inters sera el siguiente: I = 250,00x3%x30das/360das = 0,625 Bs. Sin embargo, aplicando la prctica moderna, podra manejarse un Inters del 12% anual, lo cual es razonable y ms amoldado a nuestros tiempos. Siendo as, el Inters sera: I = 250x12%x30das/360das = 2,5 Bs. Responder

44. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez29 de marzo de 2011 21:47 Buenas noches: hacer un Contrato de Trabajo a la Conserje, despus de ocho (8) aos de servicios, es sumamente incmodo, porque suena a despido indirecto. Le sugiero que se quede tranquila (o), y si la Conserje est dando problemas, que la Junta de Condominio le fije algunas normas al respecto. Responder

45. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez29 de marzo de 2011 21:50 Buenas noches seor (a) Conserje: siga defendiendo sus derechos y exija un salario mejor por su trabajo. Cualquier malestar, debe dirijirse ante la Junta de Condominio para que les comente su punto de vista. y gestionen mejora para usted. Responder

46. Annimo30 de marzo de 2011 07:37 hola. vamos haber si entend si la persona debe 250 del mes de diciembre y debe cancelar los primeros 5 de cada mes. decide cancelar el 10 de abril...la deuda seria el 1% de la deuda multiplicado por la cantidad de meses vencidos.(4 meses) 250x1%x4 = 2,5 X 4 = 10 de intereses.. muchas gracias Responder

47. Annimo31 de marzo de 2011 10:13 BUENOS DIAS SOY CONSERJE TENGO 16 AOS EN EL MISMO EDIFICIO HOY ME QUIERN DESPEDIR YO NUNCA E TENIDO NINGUN PROPLEMA ,PERO EL DUEO DICE QUE ES HORA DE QUE YO DESCANSE ,A MI ME PAGA EL DUEO DEL EDIFICIO ,NO HAY JUNTA DE CONDOMINIO,EL ES DUEO DE LA ALMINISTRADORA Y A MI ME DICEN QUE YO PUEDO COBRA SETA TIKE POR QUE NO PERTENESCO A JUNTA DE CONDOMINIO,YO TRABAJO DESDE LA 6 DE LA MAANA HASTA LAS 9 DE LA NOCHE Responder

48. Annimo1 de abril de 2011 14:26 buenas tardes soy conserje de un edifisio de 19 piso quiero saver si es verdad el ayudante de despues de los 14 pisos empieso a trabajar desde las 5 de la maana asta las 1030 hora de apagar ascensor limpio parque y no me lo pagan bote de basura por el mismo sueldo minimo sin ningun beneficio y mi esposo tambien trabaja y no le pagan me puedes orientar en eso por favor. Responder

49. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez2 de abril de 2011 21:48 Correccin: el caso de los Intereses no es el Cdigo de Comercio, sino el Cdigo Civil el que establece o reglamenta los mismos. En su caso es 250X3%X4meses/12 meses = 2,50 Bs. Si se apega a la actualidad, hoy da se aplicara el 12% anual para esa deuda. Ver Banco Central de Venezuela. 250x12%x4meses/12meses = 10 Bs. Responder

50. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez2 de abril de 2011 21:53 Buenas noches seora Conserje: usted debe reunirse con la gente de la Junta de Condominio, y exigirle mejor salario por su trabajo. Eso debe solicitarlo usted, y demostrarles que su esfuerzo vale ms que el sueldo mnimo. Con relacin a su esposo, si el Condominio no lo ha contratado, no est en la obligacin de pagarle. l simplemente colabora con usted, pero no es trabajador del Condominio. Repito, si no est contratado por el Condominio, no hay obligacin de pagarle. Responder

51. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez2 de abril de 2011 22:22 Buenas noches seor (a) Conserje: el tema de su despido debe aclararlo con el dueo del edificio. Si usted considera que se le estn violando sus derechos, le sugiero que se dirija a la Inspectora del Trabajo que est ubicada en su jurisdiccin, y denuncie su caso. Aprovecho para aclararle que los Cesta Tickets se pagan cuando en un establecimiento o empresa hay 20 trabajadores o ms. Es decir, con un (1) solo trabajador no se paga Cesta Ticket. Responder

52. Annimo2 de abril de 2011 23:09 Buenas noches, que ley aplica para los locales comerciales que estan dentro de un conjunto residencial?? cual es el procedimiento para permitir que ciertos negocios funcionen dentro de un conj.resd. Responder

53. Annimo2 de abril de 2011 23:12 Hay alguna ley que regule el tipo de negocios que se deben permitir dentro de un conj resd.Porque en estos momentos tenemos problemas dentro de nuestro conjunto ya que hay ciertos locales vacios y los dueos quieren abrir un centro hipico en dichos locales. Necesitamos con mucha urgencia que nos asesores, oriente en cuanto este tema. Responder

54. Annimo4 de abril de 2011 09:39

buenos dias. la suplente de la conserje,tiene un horario de 7 am a 12 am y de 2 pm a 5 pm. en las horas de descanso ella ayuda a una propietaria en su apto,el vicepresdente dela junta alega que ella no puede entrar a ningun apto,que eso esta prohibido.es eso cierto,si ella cumple con su horario laboral y esas dos horas son sus horas de descanso. gracias Responder

55. Annimo4 de abril de 2011 18:30 hola Prof. Eduardo. EXISTE ALGN ARTICULO EN LA LPH, QUE PROHBA EL ALMACENAJE DE PRODUCTOS( VVERES) PARA SU POSTERIOR VENTA, DENTRO DE LOS MALETEROS ALQUILADO POR ALGN PROPIETARIO. A PARTE QUE CUANDO DESCARGA EL CAMIN LO HACE EN UNA ZONA QUE NO ES PARA ESE USO. Responder

56. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez5 de abril de 2011 21:58 Buenas noches: habra que revisar la Ordenanza de Convivencia Ciudadana del Municipio donde usted vive, para ver si tiene contemplado algo como eso. Con relacin directa a su queja, es labor de la Junta de Condominio emitir una observacin, con respecto al tema de los maleteros y el entorpecimiento del flujo normal de carros y peatones. Responder

57. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez5 de abril de 2011 22:00

Buenas noches: las horas de descanso del trabajador son de l, y de nadie ms. Distinto es cuando realmente est trabajando. Favor leer con detenimiento el artculo 189 de la Ley Orgnica del Trabajo. Responder

58. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez5 de abril de 2011 22:08 Buenas noches: los locales comerciales dentro de un Conjunto Residencial no pueden alterar la moral y buenas costumbres que debe prevalecer en un edificio residencial. Sugiero que aplique de inmediato la Ordenanza de Convivencia Ciudadana de su Municipio. Si la cosa se complica, por favor acuda al Juez (no de paz) del Municipio donde usted vive, y expngale su caso. Responder

59. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez5 de abril de 2011 22:14 Buenas noches: los comercios o negocios que deben funcionar dentro de un local comercial ubicado en un conjunto residencial, deben ser aquellos que no alteren la moral, el orden, y las buenas costumbres de la comunidad de propietarios que all residen. Por lo tanto, licoreras, loteras, centros hpicos y similares a los nombrados, no deben funcionar en un conjunto residencial. Responder

60. Annimo6 de abril de 2011 18:43 Muchas gracias por la asesoria....Muy buena su pagina y muy didactica. Responder

61.

Annimo7 de abril de 2011 21:50 Excelente pagina. Muy agradecido por su orientacin soy nuevo en estos menesteres, mi duda es: la seora conserje puede ser duea de un apartamento en su mismo sitio de trabajo? no ha participado a la junta de condominio, ya tiene personas viviendo all. esta incurriendo en alguna falta? puede seguir siendo conserje? Responder

62. Annimo8 de abril de 2011 13:58 buenas tardes soy conserje sera posible q yo pueda estudiar despues de las 6pm o ellos me lo pueden impedir gracias Responder

63. Annimo9 de abril de 2011 11:25 Prof. Eduardo muchas gracias por sus orientaciones. Hace dos semanas asum la presidencia de la junta de condominio de un edificio que tiene 17 pisos, y me consegu con las siguientes situaciones: 1- La conserje vive con su esposo y familia. El esposo fu contratado como vigilante diurno. El caso es que el la ayuda a limpiar los pisos y cobra 5oo Bsf, cada vez que lo hace. Yo le indiqu que esta era una obligacin de la conserje y l aleg que la ley obliga a ponerle un ayudante porque no pueden ser explotados. 2- La conserje limpia a primeras horas de la maana, como hasta las 9 despues de la cual se dedica a atender a su familia, alegando que su obligacin es permanecer alli. Si algo se ensucia en el transcurso del da, dice que ya lo limpio yque eso toca el da tal segn su plan de trabajo. Piensa que no podemos exigirle que labore en sus 8 horas de trabajo. Es decir, que si algo se derrama le pase un coleto, por ejemplo. 3- el dinero que las juntas anteriores ha descontado por concepto de prestaciones del conserje y vigilante y el fondo de reserva no existe en la realidad, es decir el dinero no est, que debo hacer.. Responder

64. Annimo9 de abril de 2011 13:18

BUENAS TARDES, A UN CONSERJE SE LE DEBE DESCONTAR DE SU SUELDO LEY DE POLITICA HABITACIONAL SSO Y PARO FORSOZO Responder

65. Annimo9 de abril de 2011 13:20 buenas tardes por favor aclaraeme la siguiente pregunta muchas gracias de antemano los inquilinos de un condominio pueden participar en la escogencia de una nueva junta de condominio y de la administracin? existealguna ley o reglamento en venezuela que lo prohiba........... Responder

66. LENA11 de abril de 2011 20:56 Buenas noches, mi planteamiento es el siguiente: soy inquilina y cancelo el recibo del condominio en su totalidad, aun asi no tengo ningun derecho ante la junta de condominio? No puedo participar con voz y voto en las decisiones? Si en el contrato de arrendamiento se establece que debo pagar el condominio, que puedo hacer para dejar de pagarlo sin dejar de cumplir con mis obligaciones? Responder

67. Annimo12 de abril de 2011 19:35 Buenas noches, en la planta del edificio donde vivo esta alquilado un local y el piso que queda al frente de ese local es de un metraje considerable pero se mantiene constantemente sucio en vista que todo el dia entra y sale gente, mi pregunta es, es deber del conserge limpiar este frente o el local deberia tener participacion Responder

68.

Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez14 de abril de 2011 21:30 Buenas noches Conserje: aunque el Conserje tiene un horario especial, de acuerdo con el contenido de la Ley Orgnica del Trabajo, yo no veo ningn inconveniente en que usted pueda estudiar. En mi opinin, es cuestin de ponerse de acuerdo con la Junta de Condominio, por el tema del horario de clases. Responder

69. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez14 de abril de 2011 21:36 Buenas noches seor (a): los inquilinos no pueden participar en la escogencia de la Junta de Condominio, ni del Administrador, porque esto es solamente potestad de los propietarios, de acuerdo con el contenido de la Ley de Propiedad Horizontal. Como inquilino (a) slo puede asistir a las Asambleas, y podr tener voz, pero no voto. Responder

70. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez14 de abril de 2011 21:40 Buenas noches seora Lena: aunque usted pague el Recibo de Condominio, como inquilina no puede participar en la escogencia de Juntas de Condominio, o formar parte de alguna. Esto es slo para los propietarios. La nica manera es que el dueo (a) del apartamento la autorice o la apodere, en nombre de l o ella, a que la o lo represente ante la comunidad de propeitarios. Eso debe usted hablarlo con el dueo (a). Responder

71. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez14 de abril de 2011 21:44 Buenas noches: recuerde que los Conserjes tambin son trabajadores, de acuerdo con el contenido de la Ley Orgnica del Trabajo, y por lo tanto participan con todo sus derechos en las obligaciones legales y laborales que les imponen las Leyes venezolanas. Por supuesto que se les debe descontar Seguro Social, Paro Forzoso

(Rgimen Prestacional de Empleo) y Ley de Politica Habitacional (Rgimen Prestacional de Vivienda - FAOV). Responder

72. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez14 de abril de 2011 21:53 Buenas noches: el contratar o no un ayudante de la Conserje, es potestad de la Junta de Condominio; no es obligatorio. Si la Conserje se apoya en su esposo, y ustedes no lo han contratado, le sugiero que le exijan que deje de hacer eso de inmediato, porque les puede ocasionar problemas laborales. El horario de la Conserje, aunque no est bien definido en la Ley del Trabajo, tiene varias caractersticas, para lo cual le sugiero que lea con detenimiento los artculos 189, 198 y 285 de la Ley Orgnica del Trabajo. La Conserje est obligada, durante la Jornada de Trabajo, a velar por la limpieza del edificio. Si desea ampliar la informacin puede llamarme entre 7 y 8 de la maana; al medioda, o a partir de las 6 de la tarde hasta las 11 de la noche, o escribir a mis correos electrnicos Responder

73. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez14 de abril de 2011 21:57 Buenas noches: si la Conserje es duea de un apartamento en el mismo edificio, puede seguir siendo Conserje, como trabajadora, y puede participar en las Asambleas como propietaria. No hay Ley que prohiba eso. Responder

74. Annimo14 de abril de 2011 23:16 Buenas Noches Profesor: El presidente de condominio ya tiene 2 aos porque fue re elegido otra vez, este a su vez retiro a una empresa de condominio porque no estaba haciendo sus funciones

como era, y coloco a su esposa como administradora, sin consultar en una reunin de condominio, queramos saber si es legal esta situacin y que se puede hacer si es lo contrario. Responder

75. ANA ROJAS18 de abril de 2011 17:40 BUENAS TARDES. PUEDE UNA PAREJA DE ESPOSOS PERTENECER A LA JUNTA DE CONDOMINIO. PUEDE UNA INQUILINA MUY COLABORADORA Y CON MUCHAS GANAS DE COLABORAR CON EL CONDOMINIO PERTENECER A LA JUNTA... QUE PUEDE HACER LA NUEVA JUNTA DE CONDOMINIO...SI LA QUE ESTABA NO QUIERE ENTREGARLES CUENTA. Responder

76. Annimo19 de abril de 2011 20:52 BUENAS NOCHE Y GRASIAS NUNCA ME E PODIDO PONER DE ACUERDO CON ELLOS E INTENTADO VARIAS VECES ESTUDIAR Y NO E PODIDO PORQ ELLOS DICEN QUE SI PASA UNA EMERGENCIA DESPUES DE LAS 5.45PM NO ABRA NADIE QUIEN LA REUELVA Y SERA MI CULPA POR LO TANTO QUE AUNQUE EL HORARIO SEA 8 HORAS TENEMOS Q ESTAR PENDIENT DEL EDIFICIO LAS 24HORAS DEL DIA Y NO PUEDO IRME PORQ NO TENGO UNA CASA DONDE VIVIR POR LO TANTO LA NESESIDAD NOS OBLIGA A SER ESCLAVOS DE ELLOS Y MI ESPOSO LLEGA A LAS 8.15PM PORQ CON LAS COSA TAN CARA DE MILAGRO LOS DOS SUELDO MINIMO NOS LLENA PERO NO NOS ALIMENTA OSEA Q LOS CONSERJE NO NOS PODEMOS SUPERAR PR EL SIMPLE HECHO DE NO TENER COMO COMPRAR UNA CASA PREDONAME C Q NO ES SU PROBLEMA PERO SIGA POR FAVOR LUCHANDO AVER SI ALGUN DIA MEJORAN NUESTRA VIDA GRASIAS Responder

77. Annimo20 de abril de 2011 16:58 HOLA.PROFESOR DONDE SE ESTABLECE EL 12% DE INTERESES DE MORA POR CONCEPTO DE DEUDA DE RECIBO DE CONDOMINIO.. Responder

78. Annimo26 de abril de 2011 10:55 buenos dias soy conserje, ya el presidente decreto q con un solo trabajador hay q darle cesta tikeahora si es ley y nos toca? espero su respuesta y muchas gracias Responder

79. Annimo26 de abril de 2011 19:04 soy conserje hace 7 aos quiero saber si nos toca el bono alimentario con la nueva ley . gracias Responder

80. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez26 de abril de 2011 23:06 Buenas noches seora Conserje: trate de estudiar los Sbados. Responder

81.

Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez26 de abril de 2011 23:08 Buenas noches: con relacin al Bono Alimentario, para que ste sea Ley debe aparecer publicado en la Gaceta Oficial. Mientras tanto no. Responder

82. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez26 de abril de 2011 23:14 Buenas noches seora Rojas: si la antigua Junta de Condominio no quiere entregarles cuenta a la nueva Junta, denuncie ante las instancias correspondientes ese caso. Por ejemplo, llvele ese caso al Juez del Municipio donde usted vive, para que l resuelva, o acuda a la Defensora del Pueblo. Los inquilinos no son propietarios, y por lo tanto no pueden ser miembros formales o legales de la Junta de Condominio, pero s pueden ser miembros informales o colaboradores. S los esposos fueron electos en la Asamblea de Propietarios, por los propietarios, para que formen parte de la Junta de Condominio, no conoozco que existe impedimento legal al respecto. Lo importante es no llevar los conflictos del matrimonio (si los hubiere) al Condominio. Responder

83. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez26 de abril de 2011 23:27 Buenas noches: no es legal que coloque a su esposa como administradora. El administrador lo eligen los propietarios, de acuerdo con el contenido del artculo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal. Responder

84. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez26 de abril de 2011 23:41

Buenas noches: no conozco Ley que establezca los intereses de Mora. Apenas el Cdigo Civil seala algo, acerca de los intereses, en los artculos 1.745 al 1.748. Lo que sucede es que los retrasos en los pagos siempre se pagan a tasa de mercado. Por lo general, los intereses de mora se cobran o pagan al 3% anual. Puede usted consultar esta informacin con la banca nacional. Responder

85. Annimo27 de abril de 2011 11:40 buenas tardes soy conserje y mi jefa dice q no me toca cesta ticket ya q no somos una empresa es verdad eso?gracias Responder

86. Annimo27 de abril de 2011 12:06 DUELALE A QUIEN LE DUELA AHORA EL CESTATICKET ES PARA TODOS LOS TRABAJADORES EMPRESAS DE 01 TRABAJADOR EN ADELANTE Y LE TENDRAN QUE DAR CESTA TICKETS A SUS CONSERJES Y POR LA GACETA NO SE PREOCUPE QUE YA ESTA LISTA, PSUV Responder

87. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez28 de abril de 2011 05:28 Buenos das: si lo del Cesta Ticket ya sali en la Gaceta Oficial, entonces es Ley y debe cumplirse. Por favor converse con la Junta de Condominio esta situacin. Aprovecho para pedir de todo corazn a los distinguidos lectores de esta pgina, abstenerse de hacer comentarios con tintes polticos, ya que esa no es la finalidad de este Blog. Gracias. Responder

88. Annimo28 de abril de 2011 10:21 buenos dias muchas gracias doctor me a servido de mucha ayuda,soy conserje GRACIAS. Responder

89. Annimo28 de abril de 2011 10:33 buenos dias doctor. soy conserje y estoy diligenciando mi ley politica pero me dicen que a las conserjes no les dan creditos en bancos por ganar sueldo minimo es verdad? Responder

90. Annimo28 de abril de 2011 16:19 Buenas tardes una consulta, si a los conserje se les da el beneficio de luz, agua,gas, vivienda en algunos caso televisin por cable gratuito le corresponde cesta ticket ??? estuve leyendo la gaceta y explica nada Responder

91. Annimo28 de abril de 2011 19:23 Buenas noche!. Me gustaria plantearle el siguiente caso: Nuestra conserje sali embarazada,el edificio es de 10 pisos ms planta baja, por su seguridad debemos solicitarle que hable con el mdico del seguro social para saber si esta en condiciones para realizar su trabajo(informr mdico)para evitar problemas con la Lopcymat.Estamos al da con Ivss, Faov, Prestaciones,Domingos ,Feriados, Vacaciones,etc. gracias! Responder

92. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez29 de abril de 2011 00:05 Buenas noches seora Conserje: insista con la solicitud de crdito en los Bancos del Estado. Vaya al Banco de Venezuela o al Banco del Tesoro. Responder

93. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez29 de abril de 2011 00:09 Buenas noches: dependiendo del tiempo de embarazo de la Conserje, las labores debern tener un nivel de exigencia acorde con su nueva condicin. Vayan pensando en una o un suplente que se quede trabajando cuando la Conserje se vaya de pre y post natal. Responder

94. Annimo29 de abril de 2011 09:08 BD. prof Eduardo, en recientes anuncios presidenciales, el presidente seal que toda empresa con un solo trabajador debe pagar el beneficio del Cesta T. Los Conjuntos Residenciales deben cumplir con esa exigencia? si es as como recomienda ud que se haga este pago, pues si se hace en efectivo eso podra sumarse al pago de prestaciones, y si se hace por la va del cupn, tendramos que conversar con una empresa (sodexo) para que lo elabore? Responder

95. Annimo29 de abril de 2011 11:31 Buenos Dias Prof. Eduardo yo vivo en un conjunto Residencial de cuatro piso solo son 20 apartamentos y el conjunto no es nada grande, el sueldo del conserje es sueldo minimo, ahora hay que pagarle el cesta T. estoy deacuerdo con todo eso pero como hacemos cuando el coserje comete tantas inrregularidades en el sitio de

trabajo el solicitad permiso en sus horas de trabajo para ir a laborar a casa de familia y tambien el dia que quiere toma hasta perder su cordura y no labora ese dia ni el otro, pero si la junta de condominio le reclama el amenaza con irse y la Administradora trata de convenserlo de que no se vaya pero el sigue cometiendo esos abusos, yo creo que la junta a cometidos errores en el contrato con el no esta cotizando en el seguro social eso seria una multa para el condominio y tampoco le suministra sus protecciones como guante ni mascarilla, otra cosa la vivienda que se le da al conserje se toma como pago de su sueldo, esa es una de las dudas y la otra nosotros los propietarios como reclamamos esta actitud del conserje por que si el exige el pago de sus beneficios nosotros tambien tenemos derecho de exigir como hariamos .............. Responder

96. Annimo30 de abril de 2011 12:33 Buenas tardes Prof. Eduardo. Yo vivo en un Conjunto residencial de 2 torres y hay una sola conserje,actualmente acaba de salir de su reposo post natal y la ley la ampara a 2 horas dias para amamantar a su beb, el problema que ocurre es que uno de los integrantes de la Junta de Condominio la obliga a trabajar 8 horas, ella fue a la inspectoria y le dijeron que son 6 horas, se lo comunico a la junta sin embargo a esta humilde seora lo que ha recibido de la junta saliente como entrante son malos tratos, se dirigen a ella en en una forma muy grosera, descalificativa, maltratos verbales, yo la aconsejo mucho en la parte laboral. mi pregunta ella puede acudir tambien al consejo comunal de mi poligonal, con una carta explicativa con copia a la inspectoria y a INPSASEL le agradezco su valioso comentario mil gracias Blanca Responder

97. Annimo1 de mayo de 2011 17:09 HOLA.... OBLIGATORIAMENTE EL BONO ALIMENTICIO TIENE QUE HACERSE CON TIKERAS..O TARJETAS ELECTRNICAS? Y SI ES AS CUALES SON LOS PASOS PARA HACER ESTO Responder

98. Annimo1 de mayo de 2011 18:44 hola buenas noches profesor es cierto q es dia de manana 2 de mayo es feriado y si es asi lo pagan doble? gracias Responder

99. Annimo2 de mayo de 2011 03:04 buenos dias los conserjes laboran los sabados hasta que horas. Responder

100. Annimo2 de mayo de 2011 12:35 buenos dias me gusta su blog por la ayuda que presta,lo felicito. mi pregunta es soy conserje en una residencia,segun la ley el bono alimentario es para todos eso nos incluye a todos hasta las conserjes. gracias. Responder

101. Annimo2 de mayo de 2011 21:02 Buenas noches le tengo varias preguntas primero como se hace con la conserje si limpia mal, trabaja dos o tres horas al da, se la pasa en la calle, se niega a realizar sus deberes cuando alguien de la junta de condominio se lo solicita, en pocas palabras, hace lo que le da la gana, que se hace en ese caso, a uno como propietario y/o patrono, no tiene proteccin de ningn organismo???? Responder

102.

Annimo3 de mayo de 2011 08:38 Buen dia mi pregunta es que pasa cuando la mayoria absoluta de propietarios representados por un abogado anulan un acta que carece de fundamento y violenta el derecho de todos, es decir que una administradora sin consultar y con 6 propietarios celebraron a escondidas una asamblea ordinaria en contra de 70 propietarios.actualmente los 70 propietarios celebraron asamblea extraord. para anular dicha acta, esto es posible y legal Responder

103. Annimo3 de mayo de 2011 13:14 Buenas tardes, con la nueva ley de cesta tikek hay que pagarle a los conserjes eso. adriana. Responder

104. Annimo4 de mayo de 2011 11:36 buenos dias: lo felicito por su blog mi consulta es la siguiente; soy conserje hace 6 aos y hoy una colega conserje me conto que la junta de condominio de su edificio la llamo al salon de fiesta a una reunion donde le notificaron que a ella no le toca el bono alimentario. mi pregunta es que debe hacer?donde dbe ir?. gracias. Responder

105. ANA ROJAS4 de mayo de 2011 20:27 BUENAS NOCHES. PROF. EN EL CONDOMINIO SE ELIGI UNA NUEVA JUNTA DE CONDOMINIO....PERO LA ANTERIOR NO ENTREGA CUENTAS.....PUEDE ESTA JUNTA EMPEZAR A TRABAJAR?

QUE DEBEN HACER Responder

106. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez4 de mayo de 2011 20:54 Feriado slo es el 1ero de Mayo, de acuerdo con el contenido del artculo 212 de la Ley Orgnica del Trabajo. Responder

107. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez4 de mayo de 2011 20:56 La nueva Junta puede comenzar a trabajar para presionar a la antigua a que entregue cuentas. Esto se lo deben hacer saber a todos los propietarios a travs de la cartelera o de comunicados que se entreguen por cada apartamento. Responder

108. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez4 de mayo de 2011 20:58 Si lo del Bono Alimentario para una sola persona aparece reflejado en la Gaceta Oficial, entonces es Ley y se debe cumplir. Si la Junta de Condominio no cumple, debe denunciar ante el Ministerio del Trabajo esa situacin. Responder

109. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez4 de mayo de 2011 20:59

Les recuerdo que los Conserjes tambin son trabajadores, y estn amparados por la Legislacin Laboral venezolana. Si en la Gaceta Oficial aparece que se debe pagar Cesta Ticket a un slo trabajador, entonces es Ley y se debe cumplir. Responder

110. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez4 de mayo de 2011 21:02 Por supuesto que la mayora de los propietarios son los que tienen el control, y no hay abogado que valga ente la decisin de la mayora. Si las cosas se complican, por favor acudan con el Libro de Asambleas de Propietarios ante el Juez de Distrito o del Municipio, y expngale la denuncia. Responder

111. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez4 de mayo de 2011 21:04 Seora Rojas: si las cosas se complican con la entrega de cuentas, la nueva Junta debe denunciar ante el Juez del Municipio esa irregularidad. Favor leer la primera respuesta para que complemente sta. Responder

112. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez4 de mayo de 2011 21:09 Seor propietario (a): si la Conserje est haciendo mal el trabajo, acuda ante el Ministerio del Trabajo para que le califiquen el despido. Debe denunciar a esta trabajadora ante esa institucin, para que se abra el expediente correspondiente. De ser posible, pida una inspeccin del Ministerio al edificio. Prepare un informe de las actuaciones de esta trabajadora, con la firma de los miembros de la Junta, y de la mayora de los propietarios. Responder

113. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez4 de mayo de 2011 21:11 El Bono Alimentario incluye a los Conserjes, porque ellos son trabajadores. Si en la Gaceta Oficial aparece que se debe pagar a un solo trabajador, entonces es Ley y se debe cumplir. Responder

114. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez4 de mayo de 2011 21:20 Para un Condominio es complicado hacer las tickeras o tarjeta electrnica para un solo trabajador. Realmente es inviable, porque ninguna empresa encargada de hacer eso va a movilizar todo un aparataje para fabricar una sola tarjeta, o para fabricar una tickera mensual. En estos casos, y apegados a derecho, tal como lo contempla la Ley de Alimentacin, y su Reglamento en los artculos 11 y 12, se le puede dar fsicamente una sola comida diaria al trabajador, bien sea que se le compre y se le entregue en su sitio de trabajo, o bien que acuda a un establecimiento (restaurant) para que la consuma. Responder

115. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez4 de mayo de 2011 21:25 Por lo especial de las funciones de un Conserje, en un Condominio, se le puede ajustar y/o asignar el horario de trabajo de acuerdo con el contenido del artculo 198, en sus literales b, c y d, de la Ley Orgnica del Trabajo, respetando el artculo 285 de la misma Ley. Responder

116.

Annimo5 de mayo de 2011 00:36 BUEN DIA, SOY ADMINISTRADORA DE UN EDIFICIO DE UN CONJUNTO RESIDENCIAL DE 6 EDIFICIOS, Y MI PREGUNTA ES SE DEBE CANCELAR LOS CESTA TICKET ASI EL CONSERJE NO CANCELE VIVIENDA NI SERVICIOS BASICOSPOR FAVOR EXPLICAR BIEN, PARA PLANTEARLA EN LA PROXIMA REUNION . GRACIAS Responder

117. Annimo5 de mayo de 2011 09:38 por que no se le puede dar el monto del bono alimentario en efectivo....mensual quincenal, a parte del su sueldo. Responder

118. Annimo5 de mayo de 2011 11:26 buenas tardes quisiera informarme sobre el pago de cesta tikets a los concerjes ya que ellos resiven el beneficio de vivienda y servicios Mi nombre es Enelda. Responder

119. Annimo5 de mayo de 2011 17:07 buenas tardes la junta de condominio y la atministradora insisten que el bono alimenticio no lo quieren pagar porque el edificio no es empresa productiva pero yo digo entonce porque arquilan algunos apartamentos eso es productivo rorque mensualmente resiben ingreso de su propio apartamento grasias Responder

120.

Leida5 de mayo de 2011 20:47 Buenas noches, Prof. es de gran ayuda su blog, de antemano muchas gracias. Si somos un condominio y como bien es sabido esto es servicio social, no somos empresa, entonces porq tenemos q cancelar el cesta tickets, el conserje nos esta pidiendo la cancelacion de 32,00 diario, de verdad me parece demasiado pero tenemos duda al respecto, se que existe un minimo y un maximo. le agredecria su ayuda, gracias Responder

121. Annimo6 de mayo de 2011 15:21 el beneficio de la vivienda es algo que nos corresponde y esta mas que suficientemente pagado por el conserge ya que el condominio y coo propietario nos molestan las 24 h y 365dias del ao sino llamen a otra persona que venga a trabajarles para que ustedes se den cuenta que por el sueldo minimo una persona sin el partamentico nadamas cumplira 8 horas y luego se ira y sutedes como junta tendran que estar pendiente el resto del dia y la noche encaso de emergencias lla que ustedes no sienten el mas minimo respeto por la hora que sea eso va para la junta me gustaria verlos estar mas pendiente del edificio que de la conserje ya que hay muchos edificio que estan deteriodados trabagen mas y molesten menos Responder

122. Annimo6 de mayo de 2011 16:59 Buenas Tarde Seor Eduardo, mi pregunta la cesta ticket se le puede cancelar al conserje en efectivo utilizando un resibo de pago informando que es el respectivo pago del bono de alimentacion es que eso es lo que tienen pensando hacer la junta y yo pienso que no se debe hacer quiero salir de duda y informarle sobre su repuesta, otra cosa tambien tenemos otro caso el caso del vigilante que tenemos en la empresa si nosotros le suministramos un mercado semanal todavia asi le corresponde el cesta ticket o como hariamos en su caso..... Espero pronto su repuesta, Gracias ..... 22 Responder

123.

Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez7 de mayo de 2011 21:46 Buenas noches: en el caso del Cesta Ticket es complejo para las empresas que fabrican las tickeras o tarjetas electrnicas, hacerlo por una sola persona. El Cesta Ticket no se debe pagar en efectivo, puesto que el mismo no es salario, de acuerdo con el contenido del artculo 133 de la Ley Orgnica del Trabajo y el artculo 50 del Reglamento de esta Ley. En estos casos sugiero que el Condominio le entregue o le prepare una comida diaria al trabajador, equivalente a un Cesta Ticket diario (aprox. Bs. 25,00 por da trabajado). Esto lo puede hacer en un modesto restaurant o comedor de su preferencia, en el cual le pueda cancelar semanal, quincenal o mensual, a este establecimiento. Pero jams pagarlo en efectivo. Lo otro sera hacerle un mercado al Conserje, equivalente aproximadamente a Bs. 25,00 diarios, por da trabajado, y entregrselo entre el 1ero. y el 5to. da del mes posterior de haberse computado lo trabajado. Pero jams pagarlo en efectivo. Responder

124. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez7 de mayo de 2011 21:52 .........los Condominios no persiguen fines de lucro, por lo tanto no es justo que se exija el pago del Cesta Ticket de manera exhorbitante. Recuerden que hay un mnimo y un mximo. Pudisen promediar entre el mnimo y el mximo y sacar una cantidad. Pero jams se debe pagar en efectivo. Los Cesta Tickets son para los trabajadores, y los Conserjes son trabajadores, por lo tanto, si el decreto presidencial ya sali en Gaceta Oficial, entonces es Ley y se debe cumplir. Es decir, los Conserjes deben hacerse merecedores de los Cesta Tickets, pero bajo la figura de la comida diaria o mercado mensual. Jams en efectivo. Responder

125. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez7 de mayo de 2011 21:53 ...........si ya se le vena dando un mercado semanal al vigilante, no es necesario darle Cesta Tickets, porque ya lo venan haciendo.

Responder

126. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez7 de mayo de 2011 22:00 Les recuerdo a todos que la Conserjera no es propiedad del Conserje, es parte del edificio y es rea comn. No es la vivienda del Conserje, es el sitio que este trabajador ocupa mientras presta sus servicios en un edificio determinado. El da que deje de trabajar en el edificio, debe entregar la Conserjera. Para aclarar este punto tan controversial, invito a todos (Conserjes, Junta de Condominio y Propietarios) a examinar detalladamente el contenido del artculo 288 de la Ley Orgnica del Trabajo. Por favor aclaren las cosas para que no se generen conflictos en el edificio. Responder

127. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez7 de mayo de 2011 22:02 .......lo dicho anteriormente no es capricho. Lamento si molesta a algunos, pero esto es Ley, y las leyes se deben respetar para que tengamos una mejor sociedad. Responder

128. Annimo9 de mayo de 2011 08:35 buenos dias soy conserje podria indicarme cuanto es el cesta ticket diario para el conserje ... cual es el minimo y cual es el maximo muchas gracias .... Responder

129. Annimo9 de mayo de 2011 13:09

buenos dias lo felicito por su valiosa ayuda que nos presta a todos por medio de su blog. mi pregunta es cuanto es lo que nos toca por dia de cesta ticket a cada conserje,yo laboro en un edificio que tiene 14 pisos 2 apartamentos por pisos,muchas areas verdes 2 estacionamientos,mi otra pregunta es si es verdad que ya no nos toca laborar los sabados. de antemano gracias por su ayuda.lo felicito. Responder

130. Annimo9 de mayo de 2011 13:14 buenas tardes seor eduardo fuenmayor me dirijo a su blog para hacerle la siguiente pregunta nos deben pagar los cesta tickes aunque no trabajemos los fines de semana,tengo esa duda unos dicen que si otros dicen que no,expliquemelo usted por favor. gracias. Responder

131. Annimo10 de mayo de 2011 12:08 Buenas tardes Prof. Eduardo Fuenmayor, mi pregunta refiere a que ley enuncia o ampara que solo los hijos menores de 18 aos de edad pueden vivir en la conserjera? Mi caso es que los hijos mayores de 18 aos de la conserje tienen vivienda propia y pernoctan todos los das en la conserjera. La Junta de Condominio a conversado amistosamente para que se vayan pero se han hecho de la vista gorda. Saludos Responder

132. Annimo10 de mayo de 2011 14:37 Mi nombre es juan carlos de verdad veo la preocupacion de algunos propietarios, junta de condominios y conserje en el pago de cesta ticket creo que no han leido los comentarios que usted hace, que si salio en ley debe cumplirse creo que eso debe de estar claro y cualquier persona que no se lo paguen deben ser denunciado a la

instancia pertinente, los propietarios y junta de condominios le preocupa eso pero no le preocupa tener a una persona que trabaje con varia faenas y creen que el conserje es un esclavo nop aplican el articulo 91 de la carta magna ...se garantizar el pago de igual salario por igual trabajo... Otro punto no es cierto que los propietarios son dueo de todas las areas comune todos por igual es decir que le pertenece, mi pregunta es que si eso es cierto porque algunos propietarios se dan la tarea de destruir, ensuciar su propia propiedad eso es como contradictorio despues dicen que el conserje limpie que para eso le pago no es como injusto, es parecido al hombre que tiene un solo planeta y como lo contaminan... Responder

133. Leida10 de mayo de 2011 21:26 Buenas noches, Profesor.Saludos Le queria preguntar, actualmente tenemos un vigilante particular, tiene 8 aos en el condominio,la junta ha planteado la posibilidad de liquidarlo, se que hay innomovilidad laboral, el trabaja de 8pm a 6am, casi siempre se le encuentra dormido, se porta groseramente con algunos co-propietarios, el dice q la junta no puede despedirlo por la innomovilidad, q se puede hacer en este caso. A parte q las finanzas del condominio no son muy buenas, a parte del sueldo del conserje y los cesta tickets para ambos,, le agradeceria, sus comentarios, gracias buenas noches. Responder

134. ANA ROJAS11 de mayo de 2011 10:28 si la conserje esta en periodo de prueba....le corresponde el bono de alimentacin muchas gracias .. Responder

135. Josefina11 de mayo de 2011 14:04

Buenas tardes.Profesor. Le queria plantear un problema, es el siguiente. Actualamente el co-propietario del piso 10 tiene varias filtraciones en su apartamento,, bandejas de aires deterioradas q daan la fachada, q el ao pasado cada co-propietario cancelo casi 13.000 para colocarle piedra proyectada. A pesar de innumerables comunicados esta persona hace caso omiso a estos problemas. De paso el co-propietario del 9 le reclama a la Junta de Condominio ya q esta situacion le ha ocasionado severos daos a su apratamento, en techos, paredes. en conclusion, queria preguntarle q puede hacer la Junta de Condominio, ya que hacen caso omiso a los comunicados, y como si fuera poco este co-propietario tiene mas de un ao sin cancelar la cuota de condominio, agradeceria sus comentarios. Responder

136. Annimo11 de mayo de 2011 14:08 Buenas tardes mi nombre es Juan Carlos, aqu le dejo el siguiente link o direccin electrnica para que vean lean y analicen DESCARGEN LA GACETA OFICIAL N:39668 Decreto N 8.197, mediante el cual se dicta el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Especial para la Dignificacin de Trabajadoras y Trabajadores Residenciales. http://www.tsj.gov.ve/gaceta/Mayo/652011/652011-3131.pdf#page=7 PARA QUE HAGAN VALER SU DERECHOS Y QUE VIVA EL COMANDANTE PRESIDENTE HUGO CHAVEZ FRIAS QUE NOS REIVINDICO NUESTRO DERECHOS POR FAVOR HAGAN PASAR LA INFORMACION NO SE LA GUARDEN NECESITAMOS SER ESCUCHADOS Y QUE TODOS NUESTRO COMPAEROS SE ENTEREN DE TODOS SUS DERECHOS Responder

137. Annimo11 de mayo de 2011 19:45 buenas noches es verdad que los conserjes con la nueva ley no trabajan ni sabados ni domingos Responder

138.

Annimo12 de mayo de 2011 09:27 Estimado Prof. Fuenmayor Por lo que he ledo s hizo una reforma a la ley de Alimentacin de los Trabajadores, la cual fue modificad en fecha 04 de mayo. Indicando que tambin se puede cancelar en efectivo. Mi pregunta es cual debera ser el mnimo y el mximo para cancelar. Agradezco altamente su respuesta, puesto que segn la ley debe empezar a cancelarse este mes. Soy miembro de la junta directiva de condominio, y si en algo he procurado es darle al conserje lo que se merece, puesto que el trabajo de ellos por muchos no es valorado. Gracias Responder

139. Annimo12 de mayo de 2011 09:40 Prf. Fuenmayor Es cierto que los conserjes deben laborar solo de lunes a viernes? Cuantas horas deben laborar? gracias Responder

140. Annimo12 de mayo de 2011 13:40 digame si el decreto nuevo de las trabajadoras residenciales ( conserjes) menciona algo de cesta tickes o informeme sobre el pago del mismo a dichas trabajadoras gracias Responder

141. Annimo13 de mayo de 2011 13:53

Buenas tardes, me parece muy vital la informacin suminstrada por usted,muchas gracias, necesito por favor me aclare algo que no se ha tomado en cuenta, mi caso es que a la iglesia que pertenezco existe la figura de conserje y este ao me ha tocado ser su jefa ya ue ocupo el cargo de tesorera, la misma tiene nueve aos como conserje y una vez que reviso su expediente me consegui con que no le venian pagando sus beneficios de ley correspondientes y ya estoy montada en ese caso, mi pregunta es una vez decretado el cesta tiket para los trabajadores residenciales,la figura de conserje de iglesia se le toma igual que los trabajadores residenciales de edificios o urbanizaciones segun la ley igual con todo lo que ello conlleva. Agradeceria su pronta respuesta. Gracias. Responder

142. Annimo14 de mayo de 2011 21:27 Buenas noches, su ayuda es de gran valor, por lo cual le agradezco me aclare algo: Tenemos alquilada la conserjeria de un edificio de caa de azucar, Maracay, la rrendataria no cancela los servicios publicos, ni los canones de arrendamientos al dia,tiene 15 aos viviendo alli, y cuando se le aumento el canon, es decir Bs.f 260, demando alegando que chavez no quiere mas aumento, que podemos hacer. Responder

143. Annimo16 de mayo de 2011 11:52 Buenos dias mi preguntaes que tengo un vecino en un piso superior al mio yo en 1 pisi el en el 4 piso que me esta perjudicando con el agua de su aireacondicionado,ademas que en estos momento es el presidente de la junta,le mande comunicados y hasta en persona el kmismo ha visto el dao que me esta ocacionando a mi y a una de las platabanda del edif y ademas que tuve que notificarlo en asamblea,pero aun ha hecho caso omiso ,tanto de mis comunicaciones como lo quese decidio en la asamblea,cuanto tiempo tengo que esperar si la asamblea fue hace ya dos meses y si el tiene que pagar los daos que esta ocasionando tanto a mi apto como al edif ?gracias Responder

144.

Annimo17 de mayo de 2011 11:05 Buenas, mi incongnita tiene que ver con el artculo 14 del nuevo Decreto para Trabajadores residenciales. "El reglamento del presente Decreto podr establecer un mximo de rea fsica comn asignada a un trabajador residencial para la prestacin desus servicios, la cual podr ser establecida por superficie o por nmero de unidades habitacionales..." cmo se establece sta rea?????, el edificio donde me encuentro tiene 5 entradas independientes,1 y 2 tienen 6 pisos.. 3, 8 ms descanso, 4, 7 ms descanso, 5, 7 pisos, son dos apartamentos por piso cada uno con su bajante de basura interno.. otro detalle es que los edificio 1 y 2 no tienen conexin interna, 3,4 y 5 si.... Diariamente la conserje debe limpiar un edificio por da,mas las otras 4 entradas, barrer los patios internos, las amplias aceras que rodean el edificio y sacar los 10 pipotes de basura... como ultimo detalle para limpiar las torres 1 y 2 debe cargar el agua por fuera de edificio , ahora bien NO SER MUCHO ESFUERZO FSICO DIARIO PARA UNA SOLA PERSONA???? DONDE ESTN LAS REGULACIONES DE LA CANTIDAD DE ESFUERZO FSICO QUE DEBE HACER???? DODE ESTN ESTAS REAS MXIMAS ????? COMO SE MIDEN???? CUANTO TIEMPO NOS PODRS DURAR UNA CONSERJE CON SEMEJANTE CARGA..... Responder

145. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez17 de mayo de 2011 19:22 Buenas noches: si es mucha el rea de trabajo, mi recomendacin es la contratacin de otro trabajador para que se equilibren las cargas, y no que uno solo haga todo el trabajo. Responder

146. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez17 de mayo de 2011 19:29 Buenas noches: con relacin al caso del vecino que est perjudicando con su aire acondicionado, y usted no ha tenido respuestas, sugiero que pida una evaluacin al Cuerpo de Bomberos, y una vez elaborado el informe, realice una denuncia ante el Juez del Municipio para que cite al vecino (presidente de la Junta)y ponga los puntos de correccin. Por favor, denuncie. Responder

147. leida18 de mayo de 2011 10:41 Buen dia, Prof. Es cierto que salio una modificacion en la ley donde autorizan a los condominios a cancelar el cesta ticket en efectivo, gracias de antemano. Responder

148. ANA ROJAS21 de mayo de 2011 15:39 PROF....QUIERO SABER SI UNA CONSERJE EST EN PERIODO DE PRUEBA LE CORRESPONDE EL DE BONO ALIMENTACIN? Responder

149. Annimo21 de mayo de 2011 15:55 Prf. Fuenmayor Es cierto que los conserjes deben laborar solo de lunes a viernes? Cuantas horas deben laborar? gracias Responder

150. Annimo21 de mayo de 2011 17:51 soy maria VIVO EN UN EDIFICIO PEQUEO NO TENEMOS CONSERJE HACE 8 AOS Y VARIOS PROPETARIO QUIEREN ALQUILAR LA CONSERJERIA Y OTRAS VENDERLA QUE ME SUJIEREN USTEDES PUEDO MODIFICAR EL DOCUMENTO Y VENDER Responder

151. barazuva23 de mayo de 2011 18:30 Creo que la LPH prohibe la enajencion, gravamen, arrendamiento, comodato o cualquier otra clase de negociacion que verse sobre las cosas comunes Art 31de la misma. PBA Responder

152. Annimo29 de mayo de 2011 19:53 profe...que le pasa que no ha contestado nuestras inquietudes.....necesito saber si la conserje esta en periodo de prueba le corresponde el bono de alimentacin..............espero que este bien Responder

153. Leida30 de mayo de 2011 14:42 Profe ???????????????????? Responder

154. Annimo30 de mayo de 2011 22:30 Saludos Felicitaciones usted realiza un trabajo que nos ayuda a todos, tengo una duda nuestro conserje tiene una persona que lo ayuda, y l le paga de su sueldo o simplemente dividen el sueldo entre ellos dos (sin permiso de la junta), esto nos podra traer problemas?, en la nueva ley indica que hay un rea mxima por trabajador residencial pero no indica cual (articulo 14), Cmo sabemos si es necesario la contratacin del ayudante? Muchas Gracias. Responder

155. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez30 de mayo de 2011 23:03 Hola a todos: he tenido inconvenientes de tiempo y de conexin a Internet, por lo cual agradezco que sus preguntas e inquietudes me las enven a mi correo electrnico, el cual aparece en Mi Perfil. En la medida que el tiempo y la conexin me lo permitan, ir respondiendo las preguntas. Saludos, Responder

156. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez30 de mayo de 2011 23:07 Buenas noches: la contratacin o no de un Ayudante del Conserje (art. 284 de la Ley Orgnica del Trabajo) slo lo sabe la Junta de Condominio, evaluando las necesidades que tenga el edificio. Todo ayudante de Conserjera debe estar autorizado para realizar sus funciones por la Junta de Condominio, y/o ser contratado por la misma. Responder

157. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez30 de mayo de 2011 23:11 Buenas noches: recuerden que a los Conserjes les corresponde el Bono de Alimentacin, el cual se cancela por da trabajado. Recomiendo no pagarlo en efectivo para que no se desvirte el sentido del mismo, y para que no se confunda con el salario. Lo puede cancelar con un mercado mensual. Este bono se debe pagar tenga el Conserje trabajando 15 das (recin llegado al cargo) o 15 aos en la residencia. Favor leer el tema que publiqu relacionado con el Bono de Alimentacin. Responder

158. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez30 de mayo de 2011 23:13 Buenas noches seora Rojas: as el Conserje est en periodo de prueba, le corresponde el Bono de Alimentacin, el cual recomiendo no pagar en efectivo. Responder

159. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez30 de mayo de 2011 23:17 Buenas noches: efectivamente, las reas comunes no son susceptibles de venta o enajenacin, tal cual lo define el artculo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal. Si esta mala intencin persiste, le recomiendo denunciar. Responder

160. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez30 de mayo de 2011 23:20 Buenas noches Mara: si su edificio se rige por la Ley de Propiedad Horizontal, no pueden vender la Conserjera. En todo caso, la podrn alquilar teniendo la aprobacin del 100% de los propietarios, y para beneficio de toda la comunidad del edificio. Para modificar el Documento de Condominio, tambin se requeire la aprobacin del 100% de los propietarios. Responder

161. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez30 de mayo de 2011 23:24 Buenas noches: en mi opinin, el horario de trabajo del Conserje debera regirse por el artculo 198 de la Ley Orgnica del Trabajo, independientemente de que labore de lunes a viernes o de lunes a sbado.

El artculo 198 plantea una jornada especial de trabajo, donde, en mi opinin, el Conserje encaja perfectamente en ella, ya que sus labores no son contnuas durante el da. Responder

162. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez30 de mayo de 2011 23:25 Buenas noches: el Bono de Alimentacin se le debe dar a los conserjes, pero no recomiendo pagarlo en efectivo. Responder

163. Annimo6 de junio de 2011 22:01 Buenas noches, vivo en un edificio de 14 apartamentos, con el aumento de salario y el pago de cesta ticket ha aumentado nuestros gastos comunes, la morosidad es alta y los que pagamos cada mes somos menos, para colmo se dao el ascensor, no podemos costear la reparacion. Es obligatorio tener una Conserje? ya no podemos pagarle. Nos van a meter presos a todos? Gracias Responder

164. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez6 de junio de 2011 23:15 Buenas noches: el tener o no una Conserje es una decisin de la comunidad de proietarios, la cual deben manejar con mucha delicadeza, ya que la Conserje es un trabajadora amparada por la inamovilidad laboral. Responder

165. Annimo7 de junio de 2011 19:35

Buen da, tenemos un caso muy particular en nuestro condominio dado que tenemos una conserje que consigue reposos chimbos. Y tiene 5 meses de reposo ya. Se le esta dando techo y cesta tickets sin que est mujer haga nada. Se le tiene que pagar a una persona para que haga la limpieza y ella es como una propietaria del edificio. Hemos pensado en recoger firmas y realizar encuestas en los departamentos, pero estas firmas a donde se pueden llevar? Como podemos botarla? Gracias de antemano. Esperamos respuesta, estamos muy preocupados. Responder

166. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez7 de junio de 2011 21:35 Buenas noches: traten de conversar con la Conserje, hganle ver su situacin y convnzanla que lo mejor para ella es que se vaya. Si acepta, lleguen a un arreglo con ella. De no ser as, realicen una Asamblea Extraordinaria de Propietarios o Carta Consulta, para ver quienes estn a favor de salir de la Conserje. Si el voto es favorable, realicen un informe detallado con toda la situacin que est ocurriendo con ella, y desde cundo, incluyendo la persona que tienen que contratar para que le haga la suplencia, y le anexan las firmas de los propietarios. Este informe consgnenlo ante la Inspectora del Trabajo de su localidad, para que se abra el procedimiento. Responder

167. Annimo8 de junio de 2011 18:37 anonimo- en realidad estoy preocupada,las trabajadoras o trabajadores residenciales tienen que saber que del mismo modo que resiven veneficios de ley, tambien tienen deberes que cumplir y no descuidar la limpieza de las areas ya que doy de ejemplo a nuestra trabajadora se ampara en la ley y no quiere linpiar ni pasa manos,puertas,pasar el rastrillo al jardin y de paso quiere un ayudante por que asi segun ella lo dice la ley ,yo e buscado imformacion sobre ese tema y no es cierto .pero no hay nada que la saque de su terqueda solo amenaza con ir al ministerio del trabajo y incribirse en la organizacion de conserjes cabe destar que estamos cumpliendo con todos los beneficio que le a otorgado la nueva ley de conserjerias.pero me pregunto y a nosotros los propietarios que ley nos ampara ante

los consejes que quieren sacar ventaja de estas leyes para no cumplir con sus laboresResponder

168. Annimo8 de junio de 2011 18:58 hola,mi inquietud es la misma del anonimo.vivo en la zona de los magallanes de catia y aunque residimoa en edificios somos de muy pocos recursos hacemos milagros para pagar el condominio el cual esta entre los 400 y 500 mensuales y de paso la morosidad es de 90.000 y sin embargo cumplimos con todos los veneficio que le otorga la ley a las comserje ,pero es lamentable que estos trabajadores tomen estas leyes para no querer cumplir con sus lsbores acavalidad,venden productos en horario de trabajo,pasan horas conversando en los pasillos,limpian o cuidan nios de algunos propietarios que se prestan para esta inrregularidades,se ausenta en horas laborales con el `pretesto de hacer mercado o un momemto ya vengo y pasa tres horas .en resumen quien ampara al propietario residensial de bajos recursos. Responder

169. Annimo8 de junio de 2011 19:30 bueno que mas puden pedir no pagan luz.agua, vivienda se le regulo el horario lavorar,se le pagan tike alimentario,seguro social,ley de politica en fin todos los veneficio de ley y todavia les parece poco y de paso quieren un ayudante a mi parecer y creo que el de muchos se pasan de exigentes. las zonas populares no podemos sucentar estos gastos que es lo que el estado no se da cuenta o que .unamonos para detener tanta desidia en las zonas residenciales de las zonas populares de todo venezuela Responder

170. Annimo8 de junio de 2011 19:41 usted no cree que asi como resiven veneficios deberiamos de tambien resivirlos de ellos,por que todo esto se a prestado para que unicamente pidan y pidan y no prestan una buena labor en sus faena de limpieza ,si la cosa sigue asi las zonas populares

van a obtar por presindir de las consejerias que mas nos queda en la voludtad esta la fuerza .no nos queda de otra haremos como en el 23 de enero ellos limpian por gornadas en comunidad-----Responder

171. Annimo11 de junio de 2011 12:44 Profesor tenga usted un excelente da le indico mi interrogante: Una propietaria del edificio en donde soy Conserje nos hace la vida imposible a casi todos (vigilantes, propietarios, conserjes) insultando. gritando, y cunta cosa se le antoje y ante tal necesidad necesito de su orientacin jurdica porque no ya no tolero mas tal situacin, y creme lo he conversado ya en varias oportunidades con la junta de condominio y solo me dicen que la ignore y tenga tolerancia..Pero como le escrib anteriormente ya no tolero ms tal situacin... Responder

172. Annimo11 de junio de 2011 12:46 Saludos, yo pregunte sobre el ayudante que tiene el conserje, resulta que este ayudante aunque no fue contratado por la junta est trabajando con el conserje desde hace muchos aos, adems, sin pago alguno por la junta, y me indican que si no se le hizo saber que no poda trabajar en nuestras instalaciones este pasara a ser parte de la nomina por simulacin o algo asi. que hay de cierto en esto, nos podra traer problemas con el Min. Del trabajo. Responder

173. Annimo19 de junio de 2011 14:02 Hola buen da Profesor.Excelente Blog. Es sumamente importante. Mi pregunta: cual debe ser el horario de trabajo del conserje. Pueden trabajar 11 horas diarias? Los sabados deben trabajar? cuantas hora a la semana pueden trabajar? gracias Responder

174. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez19 de junio de 2011 18:03 Buenas tardes: con la vigencia de la Ley de Trabajadores Residenciales, la cual est recin salida, todo eso ha cambiado. Si desea leer esta Ley, para que vea cules son los cambios, escrbame a mi correo y se la reenvo. Responder

175. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez19 de junio de 2011 18:06 Buenas tardes: si el ayudante del Conserje no fue contratado por la Junta, lo mejor es decirle que no vaya ms, independientemente de que devengue un salario o no. El problema est en que a la hora de un accidente igual la Junta debe responder por l. Adems, quin lo contrat?. Responder

176. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez19 de junio de 2011 18:09 Buenas tardes: si el problema de usted y los vigilantes es con una sola propietaria, acudan a la Defensora del Pueblo para que la citen, y le diga al Defensor y a ustedes cul es el motivo de los insultos. Haga que tambin citen a la Junta de Condominio. Responder

177. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez19 de junio de 2011 18:19 Buenas tardes: es lamentable que por algunas incidencias aisladas que se hayan dado en algunos edificios, con el trato hacia el Conserje, todas las residencias hayan tenido que correr con culpas que no les corresponden. Lo ideal es que se hayan hecho las cosas con justicia, sin que prele el desconocimiento de las leyes, los

deberes y derechos de patronos y trabajadores, en los Condominios. Esos hechos aislados han dado como resultado la Ley de Trabajadores Residenciales que, si bien pretenda mejorar las condiciones de los Conserjes desde el punto de vista laboral, ha causado resquemores e incomodidades en los edficios. De hecho a pesar de que la idea era favorecer a los Conserjes, muchos de ellos no estn de acuerdo con esa norma. Esto es simplemente una pequea opinin, bastante tangencial, de lo que pienso de la Ley de Trabajadores Residenciales. Responder

178. Annimo19 de junio de 2011 20:09 Buenas Tardes Profesor, quisiera preguntarle lo siguiente:la conserje tiene una pareja a la cual llama esposo pero no esta casada ni tiene un concubinato legal, podemos prohibirle que el llamado esposo viva en la conserjeria hasta que ella este legalmente casada o tenga su concubinato legalizado? Ya que nosotros como edificio estamos cumpliendole con toda la ley: trabaja 40 horas semanales, tiene seguro social, se le paga politica habitacional, sus cestatickets. Nos parece justo que si nosotros como edificio cumplimos con toda la ley ella tambien debe cumplir ya que la ley dice que deben vivir los familiares directos. gracias espero su respuesta Responder

179. Annimo21 de junio de 2011 14:54 Buenas Tardes quera consultar lo siguiente en el edificio en donde vivo trabaja un conserje (hombre) tienen dos hijos y la esposa esta actualmente embarazada en caso de que el incumpla con su trabajo es cierto que no se puede destituir del cargo porque la esposa esta embarazada, y que hay de cierto que la junta de condominio debe correr con todos los gastos que ocasione el embarazo por favor aydeme a aclarar la situacin, gracias Responder

180.

Annimo27 de junio de 2011 14:08 Saludos. Quiero hacerles una pregunta Est el conserje obligado a bajar la basura y desechos que no se pueden tirar por el bajante? Responder

181. Annimo29 de junio de 2011 19:01 buenas noches prof. eduardo le agradezco porfavor me diga cuantas horas semanales debe trabajar un conserje gracias. Responder

182. Annimo8 de julio de 2011 11:30 buenas dias soy trabajador recidencial la cual tengo 4 ao de labor y ase 2 ao me pusiero a firma una renuncia en blanco osea sin fecha la cual firme y dise q pongo mi cargo ala horden como conseerje ...............es valida ya que no se nos puede desir conserje si no trabajadore recidenciiales grasias Responder

183. Annimo12 de julio de 2011 13:36 Buenas tardes Prof. un cordial saludos, mi pregunta es un conserje, para ausentarse de su trabajo por enfermedad de un familiar cercano en este caso su papa, se le dio permiso y se tomo mas de 15 dias su padre fallecio estuvo 3 dias mas y luego se ausentaba todas las noche y aun en sus condolencia se le hablo y le pedimos que se pusiera al dia en cuanto a su trabajo de mantenimiento del edificio que estaba en la inmunda y se molesto contestando que a ella no la iban a explotar y amenaza con la ley de conserje, se le vencia el contrato el 30 de Junio y se le pidio que desocuparan la conserjeria solo tiene 6 meses que se debe hacer en este caso por favor gracias Responder

184. Annimo24 de julio de 2011 11:53 Buenos dias profesor mi pregunta es la siguiente cuando se van a efectuar las elecciones para la Junta de Condominio las personas morosas tienen derecho a votar en que ley aparece en caso de ser positiva su respuesta gracias Responder

185. Annimo25 de julio de 2011 14:33 Seor Profesor.: Eduardo Fuenmayor Asi como usted pide que en su blog no hagan menciones politicas, yo tambien le pido a usted no este dando malos consejos en prejuicio de los trabajadores residenciales ya bastante mal intecionados son los administradadores y Juntas de Condominio para que usted les de mas ideas, usted siempre les dice a los propietarios de condominios que quieren despedir a sus conserjes que lleguen a un acuerdo economico con el trabajdor que el trabajdor renuncie voluntariamente, es increible como usted se pone de parte del mas fuerte para perjudicar y violar los derechos de los conserjes se nota que usted no tiene sensibilidad social, y es un explotador de mas debil y pobre, los conserjes no deben renunciar porque primero salen con una liquidacion sencilla segun el articulo 108 de la LOT pierden la indemizacion doble por despido, y l la inamovilidad, ningun conserje debe renunciar porque en un acuerdo con su patron solo se beneficiaria el patron ya que le saldria mas economico que si lo despidiera, y el conserje sale perdiendo no solo que sale con menos dinero en las prestaciones sociales, sinio que ademas pierde su techo y un salario para cubrir las necesidades de la familia, de todas formas las inspectoria del trabajo estan atentas y saben de las trapas que les hacen a los conserjes, valiendose en muchos casos por el desconocimiento de sus derechos laborales y de la poca informacion que manejan estos trabajadores trabajadores ahora asi el conserje renuncie y lo engaen tienen que liquidarlo doble es lamentable que hagan un blog para perjudicar a los pobres trabajadores por ser los mas debiles, ahora el gobierno nacional promulgo una ley para conserjes ley para la dignificacion de los trabajadores residenciales, y esto lo hizo el gobierno porque es conciente de los vulnerables y maltratados que son este tipo de trabajdores, pr parte de sus empleadores, estimado profesor por pierda el norte y no de herramientas para que ataquen a los conserjes, lo bueno de todo esto es que ya hay

una legislacion especial para ellos, y el estado a traves del ministerio del trabajo los proteje de los abusos y atropellos. Responder

186. Annimo25 de julio de 2011 15:15 Buenas tardes prof. Saludos cordiales.Por favor, me puede orientar en lo siguiente: Tenemos un conserje que tiene familia, me refiero a esposa, madre y un beb de 13 meses; el caballero, comienza sus labores de limpieza a eso de las 11am y culmina antes de las 5pm, quedando el edificio sin un aseo real, ya que no tiene una plan de actividades diario(error nuestro). Aunadado a esto, no permite que sea buscado en su conserjera (propiedad del edificio) para que realice las otras labores que le corresponden, como por ejemplo, recibir encomiendas de recibos, paquetes, apagados-encendido de luces; alega que no lo molesten cuando est dentro de su casa (conserjera) y an no son ni las 7pm. Por otra parte, los dias sbados, se va a vender mercanca a las 7am, es decir, ese da decidi sin permiso previo, no laborarlo. Y lo ltimo, ha sido, que una persona perteneciente a la Junta del Condominio, le llam la atencin y su reaccin fue de irrespeto, alegando que a l nadie tiene por que decirle las cosas, ni chequearlo. Reconoszco, que las cosas nunca se hablaron ni se pasaron por escrito y no se supervisaron en el tiempo que debi haberse hecho. l, apenas tiene 5 meses aqu y le dimos mucho poder, por falta de supervisin y rendicin de cuentas. Qu hacemos? y gracias por lo que nos pueda orientar. Responder

187. Annimo25 de julio de 2011 18:20 Buenas tardes Prof. Que de cierto hay, que pagarles a los conserjes y vigilantes los cestatickets? Responder

188. Annimo28 de julio de 2011 20:17 si amigo busque por google la informacion si hay que pagarle el cesta tickes a todos los trabajadores, asi sea un unico empleado, tambien te recomiendo que compres la ley organica del trabajo y la ley de trabajadores residenciales, que hables con un abogado, vallas a las clinicas jirdicas de las escuelas de Derecho de la Andres Bello y la UCV tambien el Colegio de Contadores publicos dictan talleres, es muy importante informarse para no cometer errores y llevarse desagrados por estar evadiendo los derechos laborales de los conserjes Responder

189. Annimo28 de julio de 2011 21:26 El Administrador de la Junta Condominio debe ser contratado a traves de un contrato de servicio y sus funciones estan establecidas en la ley de propiedad horizontal el administrado no es beneficiario de aumentos salariales decretados por el gobierno por lo general se les paga el 10 % de lo que cobran entre sus actividades estan realiazar los recibos de cobro y hacer la cobranza a los propietarios, llevar los gastos comunes y de reparacion cuando se presenten, hacer el apartado de servicios publicos, y llevar la nomina del personal del la junta esto lo hace el administrador en dos ratos al mes puede ser en la maana o en la tarde asi que el administrador e snecesario agregarlo a la nomina ni muchos menos que labore 8 horas porque su trabajo no requiere mucho tiempo a no ser que sea un condominio extremadamente grande,esto le ahorra al condominio las prestaciones sociales, cesta tickes paro forzoso, ley de politica habitacional seguro social obligatorio IVSS que tendria que pagarle al administrador puesto si le pagara el sueldo basico decretado por el gobierno nacional seria un empleado mas a los administradores se les suele pagar 10% o el 15% sobre el monto cobrado y por lo tanto el tiene un contrato de servicios le aconsejo que el administrador sea Liddo o TSU en administracion o contaduria porque es necesario que tenga conocimientos de contabilidad y de derecho laboral tambien que sea de afuera del condominio para evitar enemistades y faltas de respecto con el administrador. tampoco son necesarias las secretarias puestos que estas menos trabajo tendrian que hacer y igual generarian gastos al condominio por un cargo innecesario Responder

190.

Annimo29 de julio de 2011 09:11 buenos dias prof. se le debe pagar el ticket de alimentacion a una persona que esta haciendo una suplencia de conserje. gracias Responder

191. Annimo30 de julio de 2011 11:19 Claro que tienes que pagar el cesta ticke al suplemente del conserje. incluso tienes que inscripbirlo en el seguro social obligatio la ley del IVSS dice que todo trabajdor al tercer dia tiene que ser asegurado y un suplente tiene ese mismo derecho es solo llenar y llevar la planilla de inscripcion a el IVSS y al mes llevar la otra planilla de retiro del IVSS porque sino el administrador o junta que contrate se mete en un problema si a ese suplente le ocurre un accidente laboral ya que este trabajador tiene la misma protecion por la ley del trabajo y todas las leyes especiales que rigen esta materia, tambien tienen que cumplir con la seguridad en trabajo en los edificios ya que los conserjes o suplentes de conserjes tienen que tener botas de caucho caa larga, guantes industriales braga, exprimidor de mopas, contenedores de basusra con ruedas, las escaleras tienen que tener huellas anti resbalantes, tienen que instalar lamparas de emergencias en pasillos y escaleras sealizacion de vias de escape ya que el conserje sin estas medidas de seguridad puede sufrir un accidente como caerse, resvalarse, etc esto es obligatotio cumplirlo porque esta en la ley de salud y seguridad en el trabajo y el INPSASEL que es el organismo que vela por el cumplimiento de esta normativa impone multas muy altas en unidades tributarias, lo mas preocupante es ver aqui en este mismo blog que la mayoria de personas que fungen como administradores no tienen conociminetos de la ley del trabajo,ley de salud y seguridad ene el trabajo, ley del seguro social obligatorio, ley de los trabajadores residenciales, ni de los decretos de inamovilidad laboral, ni de la ley de alimentacion (cesta ticke) por lo tanto es necesario que busquen administradores o TSU en administaracion que se asesoren con abogados las juntas de condominio porque tener a cargo un edificio no es tarea facil mas cuando hay que cumplir con tantas leyes y evitarse verse envueltos en conflictos lo importante es concientizarse que hay que cumplir con las leyes. Responder

192. Annimo3 de agosto de 2011 19:06

buenas noches profesor eduardo,me gustaria me asesorara ya que en el edificio donde vivo el sr si se puede llamar asi de la junta de condominio presidente aumentaba los montos en los recibos del mes o colocaba gastos que no se veian en fin,,,hace ya aproximadamente 2 meses nos cortaron el servicio del agua ya que se debia 15milbf la cual el sr nunca pago y se perdio no dio la cara se mudo a san juan quedando la esposa e hijo aca en el edfificio, se nombro junta provicional para cobrar los meses de condominio y poder saldar dicha cuenta y contar con tan importante servicio,luego se hizo una asamble la cul se eligio nueva junta de condominio la cual le han dado larga al asunto para denunciar a este seor,porque hay otras necesidades y el tiempo pasa y no es justo este sr debe dar la cara por las necesidades que pasamos por el corte del servicio,aparte estos dos meses junio y julio se esta pgando doble conserje y doble bono d almentacion ya que ellos dicen q la ley d propiedad horizontal dice que un edificio de mas de 20 piso debe terne un ayudante y la eso se llevaria a asamblea la cual no fue asi aunque es lo de menos, pero no se ve la limpieza del mismo y en estos dos meses han salidos y que deudas pendientes por pagar como por ejemplo matenimiento d ascensor 2400 y todos los meses se paga 600 por los mismo entonces no entiendo igual otras reparaciones que ya en meses han salido....a donde debe uno acudir y que hacer ...esperando su pronta respuesta y ayuda para la misma se despide ANNE Responder

193. Annimo5 de agosto de 2011 09:18 Estimado profesor: Soy residente de un edificio en la Urb. Chuao. La noche de ayer hemos descubierto que nuestra conserje est cocinando en la conserjera para gente de la calle. El tema no es la produccin de esa comida, el tema es que mete a los comensales en la conserjera, es decir en los espacios de nuestro edificio. Me tiene muy preocupada este hecho ya que los coemnsales son policias, taxistas, empleados de estaciones de servicio de la zona. Mi pregunta es, qu debemos hacer los vecinos, desde el punto de vista legal para detener sta situacin. Yo puse personalmente la queja ante la administradora ya que no consegu a la presidente del condominio. Gracias por cualquier comentario. Responder

194.

Rita De Barros9 de agosto de 2011 16:33 Buenas tardes, Tengo una duda, actualmente en mi Edificio hay problemas con la Conserje ha sido una relacin conflictiva. Se le rpesent un plan de trabajo y no lo cumple y pide a parte de sus prestaciones (que son en total Bs. 11.000,00) un bono adicional de Bs. 34.000 para que se vaya del Edficio. Es legal esto? Tengo entendido, que por despedido y por innamovilidad laboral, no se debe hacer, pero cuando ocurre, es el doble de tus prestaciones que se les cancela al empleado. Como vecinos, cmo deberiamos proceder de forma justa para la conserje y para nosotros? Mil gracias. Responder

195. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez14 de agosto de 2011 22:08 Buenas noches seora De Barros: si es renuncia voluntaria aplica el artculo 108 de la Ley Orgnica del Trabajo. Si es despido injustificado aplica, adems del artculo 108 de la Lot, el artculo 125 de la misma. Como la explicacin a este caso es algo extensa, agradezco hacerme esta misma pregunta a mi correo vanguardia61@gmail.com o hotmail.com, o me puede llamar al (0416) 308-72-57, a partir de ls 5:30 pm. Responder

196. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez15 de agosto de 2011 19:55 Respetado seor de Chuao: sugiero que conversen con esta Conserje y hganle ver que lo que hace est fuera de sus funciones, de acuerdo con la Ley Orgnica del Trabajo. Si ella decidiera hacer esta actividad en sus horas libres, debe hacerlo en otro lugar, pero nunca en la Conserjera del edificio donde trabaja. Es necesario que la Junta de Condominio le ponga un alto a esto, ya que con la presencia de gente

extraa al edificio, se est violentando la privacidad y seguridad del mismo. Por lo extenso de la explicacin, le sugiero me escriba al correo vanguardia61@gmail.com o hotmail.com, o me puede llamar al (0416) 308-72-57 despus de las 5:30 pm. Responder

197. Annimo17 de agosto de 2011 22:11 Buenas noches Profesor Fuenmayor le escribo ya que la conserje se encuentra de reposo y su esposo estaba haciendo la limpieza del edificio y lo quitaron ya que esta prohibido quisiera saber si eso es cierto o no. Responder

198. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez23 de agosto de 2011 22:11 Buenas noches seor: no veo ningn inconveniente en que el esposo realice la suplencia de su esposa la Conserje, que est de reposo. Quin mejor que l que conoce el edificio. Esto no es ilegal, y por lo tanto no hay Ley que lo prohiba. Responder

199. Annimo29 de agosto de 2011 21:44 Buenas Noches Profesor mi pregunta es muy sencilla nuestro conserje se niega a firmar contrato, ninguna de las Juntas anteriores lo hizo y quisieramos ajustarnos a la Ley, que podemos hacer. Responder

200. Annimo31 de agosto de 2011 09:10

Buenos dias Profesor vivo en un condominio relativamente nuevo existe una junta de condominio pero aun no se registra porque a pesar de haber 20 apartamentos solo hay 14 documentos que se han entregado para proceder con el registro. solo tres preguntas: por medio de que Ley se puede obligar a los propietarios a entregar los documentos para el registro? Podemos registrar solo con esos 14 Documentos? Beneficios de tener un condominio registrado? Gracias Profesor...

Recibo de Condominio
La contribucin a los gastos comunes que deben hacer los propietarios (o copropietarios) que residen en edificios, conjuntos residenciales, o conjunto de viviendas, bajo el rgimen de Propiedad Horizontal, se refleja en un formato llamado Recibo de Condominio. Este formato debe recoger los gastos causados por el mantenimiento de las cosas comunes de un conjunto residencial o de viviendas, en un periodo determinado, y en el mismo se deben plasmar las erogaciones por concepto de consumo de agua y electricidad del edificio, mantenimiento de ascensores, artculos de limpieza, entre otros. Debe tambin reflejar el sueldo del personal de conserjera y sus prestaciones sociales. Con relacin a estas ltimas, la forma de clculo debe ajustarse al contenido del artculo 108 de la la Ley Orgnica del Trabajo. El apartado para el Fondo de Reserva tambin debe cargarse a esta relacin de gastos. El Recibo de Condominio consta bsicamente de tres partes. La primera, o encabezado del formato, debe contener lo siguiente: Identificacin o nombre del Edificio o Conjunto Residencial Identificacin del Propietario del inmueble, o apartamento Nmero del apartamento o inmueble Periodo al que corresponde el pago Alcuota (*) del inmueble que se aplica a los gastos comunes (artculos 7 y 26 de la Ley de Propiedad Horizontal) Monto a cancelar La segunda parte, o cuerpo del formato, contiene la relacin de gastos causados durante un periodo determinado (de preferencia mensual). Los gastos que se reflejan en esta parte son los comunes y no comunes (I). Los gastos comunes tipo, fueron mencionados en el prrafo anterior. Los no comunes (se explicarn ms adelante) pueden ir relacionados a la par de los comunes, o posteriores a stos, pero antes del final del recibo de condominio. La tercera parte, o final del formato, normalmente se utiliza para informacin general, como por ejemplo el monto del Fondo de Reserva, el de las Prestaciones Sociales del

personal de conserjera y de mantenimiento (si lo hubiere), y cualquier otra informacin de inters para la comunidad de propietarios. Esta ltima parte tambin debe reflejar la forma de cancelacin del Recibo, que de preferencia debe hacerse con depsito bancario, transferencia bancaria o cheque, cualquiera de stas, a nombre del condominio del edificio o del conjunto residencial; nunca a nombre de algn miembro del condominio en particular, o persona natural. Si se va a pagar en la oficina del administrador o de la junta de condominio, se recomienda no hacerlo en efectivo. Una vez elaborado el Recibo, el mismo debe entregrsele a cada propietario, para que est informado de la deuda con el condominio, y para su posterior cancelacin, en concordancia con los artculos 7, 12 y 13 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). De acuerdo con el artculo 14, de la LPH, el Recibo de Condominio tiene fuerza ejecutiva; es decir, ante situaciones de impagos o retrasos en los pagos de algn o algunos propietarios, el administrador o la junta de condominio podrn ejercer acciones legales contra el moroso o los morosos que incurrieran en estos hechos. Recuerde que los condominios son organizaciones sin fines de lucro, cuyo objetivo es percibir los pagos de los copropietarios para aplicarlos al mantenimiento, conservacin y embellecimiento del edificio, para mantener y aumentar la calidad de vida de los residentes. Por eso la importancia de pagar a tiempo el Recibo, ya que la morosidad es un enemigo mortal que atenta contra la conservacin de las cosas comunes a todos los propietarios. (*) La alcuota (art.7 de la LPH) aplicable a los gastos comunes, es un porcentaje que se establece en el Documento de Condominio, en funcin del valor del inmueble que se posee. Este valor viene dado por la cantidad de metros cuadrados del mismo. Se supone que a mayor cantidad de metros cuadrados, mayor valor. El clculo de la alcuota se obtiene de dividir el valor de cada inmueble entre la totalidad del valor del edificio o conjunto residencial donde se reside. En otras palabras, se divide el valor de cada apartamento o dependencia, entre el valor total de la comunidad residencial; el resultado se multiplica por cien. Este valor o indicador ser aplicable a los gastos comunes causados durante un periodo determinado, reflejados en el Recibo de Condominio. (I) Los Gastos no Comunes son todos aquellos que no se reparten entre el total de la comunidad de propietarios, sino que se cargan o imputan al propietario o propietarios que lo originen. Ejemplo de ello pudiera ser la filtracin de un apartamento que perjudique un rea comun como son los pasillos. Si la administracin del condominio efecta estas reparaciones, el costo de las mismas debe ser aplicado al propietario que haya causado tal situacin, y debe reflejarse en el Recibo de Condominio de este propietario. Publicado por Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez en 4/16/2010 01:41:00 p.m. Etiquetas: alcuota, condominio, contribuciones, fondo de reserva, gastos comunes, gastos no comunes, ley orgnica del trabajo, prestaciones sociales, propiedad horizontal, propietario, recibo de condominio Reacciones: 141 comentarios:

1. Santos Ricardo Palacios3 de diciembre de 2010 11:17 Respetado Profesor, Nuestra conserje en estos momentos se encuentra pensionada por la ley de seguro social, mi pregunta es la siguiente se le sigue descontando en sus honorarios este rublo o solo el de FAOV y SPF Responder

2. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez6 de diciembre de 2010 20:56 Respetado seor Palacios: si su conserje est pensionada no debe seguirle descontando seguro social ni paro forzoso. Revise lo del FAOV, a ver si por la edad se le debe seguir descontando este rubro. Pero los dos primeros, ya no. Responder

3. Annimo2 de enero de 2011 17:34 Buenas tardes estimado profesor tengo una duda en mi edificio se estipulo el pago de una cuota especial para la reposicion del hidroneumatico, 2000Bsf, pagaderos en dos meses. Cobraron este mes 1000Bsf y al colocarlo en el recibo lo introducen como gasto del mes y le aplicaron la alicuota para el fondo de reserva esto es legal ? o debieron consultar con los propietarios para tomar esta decision? Quieren que en un mes paguemos 1470 de condominio. Que piesa usted? Responder

4. Sra josefina Pinto2 de enero de 2011 17:36 Disculpe yo fui la del comentario anterior no lograba colocar el nombre. De antemano gracias por su repuesta Responder

5. Yni Gonzalez7 de enero de 2011 14:11 Buenos dias profesor, vivo en un edf de solo 4 apartamentos, 1 conserje y 3 vigilantes que trabajan 24 horas por 48 horas libre, y el recibo mensual esta entre 5000 y 6000 bsf, me parece una groseria, hay es mantenimiento de ascensor y puerta del estacionamiento, no hay areas verdes, ni piscina, ni salon de fiesta, nada que puedo hacer Sra Yni Responder

6. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez7 de enero de 2011 22:41 Buenas noches: tal como lo he comentado en otras oportunidades, las cuotas especiales o extraordinarias se utilizan para alguna inversin mayor en el edificio, o algn mantenimiento mayor que no pueda ser cubierto por los gastos corrientes u ordinarios (los que aparecen en el Recibo de Condominio). Estas cuotas no tienen asidero legal en la Ley de Propiedad Horizontal; por lo tanto se consideran voluntarias. Esto quiere decir que su cobro debe ser la consecuencia de una consulta a los propietarios, bien sea por escrito o en una Asamblea Extraordinaria convocada para tales fines, donde se explique el destino de dicha cuota, y su forma de pago. Cobrar cuotas extraorinarias, incluyndolas en el Recibo de Condominio, sin la aprobacin de los propietarios, en mi opinin, a parte de distorsionar el verdadero monto del recibo de ese mes, me parece un actitud desconsiderada hacia los propietarios, por decir lo menos. Responder

7. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez7 de enero de 2011 22:55 Buenas noches seora Gonzlez: usted como propietaria est en su derecho de solicitar a la Junta de Condominio la explicacin detallada de los gastos mensuales. Es decir, cmo se aplica el dinero recaudado?, la manera como se le paga a los vigilantes, de quin es la empresa de vigilancia?, por cunto dinero se firm el contrato de mantenimiento del ascensor y de la puerta?, qu tipo de gastos reales

dan esos montos en el recibo?, etc. Todas estas preguntas, que a la final se traducen en dinero que va al Recibo de Condominio, usted debe solicitar una explicacin a la Junta. Si hay ms vecinos con la misma inquietud que usted, mejor todava, ya que el requerimiento cobra mayor fuerza. Si la cosa se complica, acuda a una autoridad municipal (Juez del Municipio), expngale su caso, para que se realice una revisin de esas erogaciones. Si todo concuerda con los montos que usted expone en su pregunta, no importa porque usted cumpli con su deber como propietaria de exigir cuentas; pero si los montos que usted expone en su inquietud estn inflados, igualmente usted habr cumplido con su deber como propietaria de exigir cuentas. Responder

8. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez8 de enero de 2011 12:23 ......seora Yni Gonzlez, a parte de exigir las revisiones que le he sugerido, por favor busque en su Documento de Condominio cul es la alcuota que le corresponde a su inmueble, y comprela con la de sus vecinos. Responder

9. CURIOSIDADES2 de febrero de 2011 16:20 SALUDOS PROFESOR! TENGO UNA DUDA, DESDE HACE SIETE MESES NO RECIBO MI RECIBO DE CONDOMINIO, ME NOTIFICARON QUE LA DEUDA PASO A UN ABOGADO EXTERNO, QUIEN COBRARA DE AHORA EN ADELANTE MIENTRAS SE MANTENGA MI DEUDA ESTE ABOGADO COBRARA UN 30% DE ESTA DEUDA COMO HONORARIOS DE COBRO. ADEMAS DE ESO ME INFORMARON DE UNOS GIROS QUE TENGO QUE PAGAR SOBRE UNAS REPARACIONES DE UN ASCENSO SOBRE LO QUE NO TENIA IDEA ALGUNA. MI PREGUNTA ES LA SIGUIENTE: SE PUEDE LLEVAR ESE CASO A UN ABOGADO EXTERNO Y QUE ME COBREN UN 30 % DE MI DEUDA A PARTE DE MI DEUDA. PUEDEN LA JUNTA DE CONDOMINIO UTILIZAR UN FORMATO DE GIROS PARA PAGAR UNA REPARACION O UNA COMPRA DE ALGUN SERVICIO, NO DEBERIA IR INCLUIDO ESE SERVICIO DENTRO DEL CONDOMINIO, ES LEGITIMO ESTA MODALIDAD? PUEDO ALEGAR QUE

NUNCA RECIBIO RECIBO DE CONDOMINIO, POR LO TANTO NO HE CANCELADO. CES POSIBLE QUE ME TENGO QUE CALAR ESTA PENALIZACION Y ELLOS NI SE PREOCUPAN POR PASAR UN RECIBO DE CONDOMINIO PARA REPORTAR QUE ES LO QUE SE HIZO Y QUE SE DEBE, ES POSIBLE QUE UN PROPIETARIO ENGA QUE PAGAR A CIEGAS, SIN SABER A QUE SE DEBE ESE MONTO Y DE DONDE SALIO? ME GUSTARIA QUE ME ASESORARA. UN GRAN SALUDO!!! Responder

10. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez2 de febrero de 2011 18:02 Buenas tardes Curiosidades: si su caso de cobro de Recibo de Condominio pas a manos de un Abogado, quiere decir que usted est Moroso (a) con su comunidad; es decir, est Moroso (a) con sus obligaciones condominiales. Existen varias modalidades que utilizan los Abogados para rescatar las deudas de condominio como la que usted ha generado. En su caso, es usted el que le est pagando los honorarios al abogado con ese 30% sobre el valor de la deuda que tiene pendiente. Esto se acostumbra a hacer, ya que no es lgico que porque usted haya incumplido sus pagos, el Condominio o la comunidad de propietarios deba cancelar tales honorarios. Estos tambin van por cuenta suya. Lo invito a que se rena con el Abogado, trate de saldar su deuda, y de esta manera se pondr al da con su edificio. Cuando los casos de Morosidad pasan a Abogados, el Recibo de Condominio lo enva la Junta de Condominio a estos profesionales del derecho, para gestionar su cobranza, porque eso significa que ya la Junta agot todos los recursos para cobrarle a usted. Usted volver a recibir los Recibos de Condominio, una vez que se ponga al da con los pagos y contine cancelando los mismos de manera regular. Con relacin a su otra pregunta, los gastos ordinarios que genera la administracin del Condominio, se deben incluir en el Recibo de Condominio. Los gastos extraordinarios, los cuales ameritan mayor desembolso de dinero, deben ser objeto de una consulta (artculo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal) a todos los propietarios, bien sea por la va de Carta Consulta, o por la va de una Asamblea Extraordinaria. La ejecucin de tales gastos se debe realizar con la aprobacin de la mayora, ajustados tambin al artculo 9 de la Ley mencionada. Los Gastos Extraordinarios una vez aprobados se deben cobrar fuera del Recibo de Condominio, como pago o pagos extraordinarios o extras. Lo ideal en estos casos es que la Junta de Condominio informe qu es lo que se pretende mejorar o reparar (en su caso es el ascensor), y cules son las cotizaciones

(presupuestos u ofertas de reparacin) de lo que costar dicha reparacin. Esto ltimo es lo que se aprobar en la Cartas Consultas o Asamblea Extraordinaria. Responder

11. Annimo3 de febrero de 2011 18:38 Hola buenas Tardes, vivo en los Teques en un edificio de 18 pisos mas el PH,el recibo de condominio no pasa de 170 a 190, algunos propietarios que tenemos mas de 25 aos viviendo aqu viendo que el edificio estaba muy deteriorado y las juntas de condominio lo que hacan era pagar puros servicios tuvimos que reunirnos y comenzar a hacer mejoras como lo son remodelacion de la entrada del edifico y reparacin y remodelacion de los ascensores que ya estaban obsoletos, tratamos de hacerlo por cuota extra pero no se pudo pagaron casi en un ao y los presupuestos por supuesto subieron el doble y no pudimos hacer lo que se haba pautado,. ahora agregamos varias reparaciones al recibo de condominio el cual no pasa de 300 bf y la gente se esta quejando, mi pregunta el pago del condominio no es el 1% del monto del valor del apartamento? quisiera saber por favor y que me saquen de esa duda,.. ya que los morosos son los que no quieren aceptar y algunos vivos, por que si es as, como podramos hacer para aplicar esa ley aqu, ya que queremos buenas condiciones de vida. Responder

12. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez3 de febrero de 2011 21:07 Habitante de Los Teques: cuando usted compr su apartamento debieron haberle entregado el Documento de Condominio (art.26 de la Ley de Propiedad Horizontal), el cual contiene la vida del edificio y, entre otras cosas, define la alcuota (o porcentaje) que debe pagar cada inmueble para contribuir con los gastos comunes o mantenimiento de reas comunes (condominio), como tambin lo contempla el artculo 7 de la misma Ley. De manera pues, que el pago del condominio es un porcentaje (%) sobre el valor de su inmueble, definido en el Documento de Condominio. Revise su Documento que ah debe aparecer el porcentaje (o alcuota) que le corresponde cancelar a cada propietario. En los casos en que todos los apartamentos tengan la misma medida, y todos tuvieron el mismo valor (cuando se vendieron por primera vez), el porcentaje o

alcuota a aplicar para contribuir con los gastos comunes (pago de condominio) ser el mismo para todos. Responder

13. Annimo6 de febrero de 2011 02:15 Apreciable Profesor Fuenmayor: Mi Consulta es sobre nuestra Urbanizacin Valle Verde en La Puerta, Estado Trujillo, Asociacin Civil registrada como Asociacin de Vecinos de la Urbanizacin Valle Verde, ASOVALLE. No estamos constituidos como Condominio ni estamos regidos por la Ley de Propiedad Horizontal. Desde su constitucin el 25 de Julio de 1981 la distribucin de los Gastos Comunes se ha venido realizando, por uso y costumbre, de acuerdo al porcentaje de viviendas: 175 viviendas: 111 Casas tipo Chalet de diferentes dimensiones y 64 apartamentos distribuidos en 8 Edificios, as: 111 Chalets 64% de las viviendas y 64 apartamentos 36%. Estos porcentajes se aplican a los Gastos Comunes del Trimestre, resultando lo que pagar cada grupo de viviendas. Los Chalets pagan mas que los Apartamentos, pero la cuota individual resultante de dividir estos montos entre el nmero de viviendas, hgase el ejercicio, es igual para todos los Propietarios. (Igual que dividir los Gastos entre 175). Esto ha ocasionado confusin y reclamos por parte de propietarios de Apartamentos, que quieren pagar menos individualmente En Agosto 2009, se aprob en una reunin de Propietarios, a la cual solo asistieron 9 Propietarios 5% de 175 y solo el Presidente de la Junta Directiva de ese entonces, un sistema de distribucin de Gastos en base a Alcuotas calculadas a partir del valor de cada inmueble, comenzando a aplicarla, inconsulta e injustamente, a partir del 4 Trimestre de ese ao. Consideramos que, adems de lo irregular de esa aprobacin, las alcuotas solo son aplicables en Inmuebles bajo rgimen de Propiedad Horizontal y Condominios y que Los Propietarios de Chalets cargaron con un 83% de los Gastos Comunes contra un 17% los de Apartamentos. Luego cambiaron las Alcuotas en base al rea de terreno de cada inmueble... los apartamentos tienen terreno?.. La diferencia es de tal magnitud que existen Propietarios que pagan en un Trimestre lo que el Propietario de un Apartamento paga en un ao. Y la diferencia de porcentajes es 87% versus 13% Un grupo de Propietarios de Chalets hemos decidido no pagar por Alcuotas sino de acuerdo con el Sistema de Distribucin anterior, hasta tanto se resuelva esta grave situacin. Agradecemos nos oriente, saber si es correcta nuestra apreciacin y a quien acudir para tratar su solucin, pues a travs del dilogo no hemos logrado nada. Atentamente, Pedro Villegas

Responder

14. Annimo6 de febrero de 2011 02:33 Apreciable Profesor Fuenmayor: En adicin a mi anterior comentario o solicitud de orientacin (Urbanizacin Valle Verde-Pedro Villegas) deseo agregarle que ni en el Documento de Constitucin de la Asociacin de Vecinos ASOVALLE, ni en la Reforma Estatutaria est incluido en ninguna clausula el sistema de distribucin de los Gastos Comunes y tampoco lo que se consideren reas y Servicios Comunes. Este documento adolece de muchas fallas las cuales han sido comunicadas debidamente a las Juntas Directivas que no han hecho nada al respecto. Atentamente, Pedro Villegas Responder

15. Annimo6 de febrero de 2011 13:05 Apreciable Profesor: Nuevamente me dirijo a usted (Pedro Villegas-Valle Verde-La Puerta)para mencionarle lo que en nuestra Urbanizacin son consideradas reas y Servicios Comunes a Todos los Propietarios, aun cuando no estn especificadas en el Acta Constitutiva: -reas Verdes Comunes y su mantenimiento -Parques y su mantenimiento -Canchas Deportivas y su mantenimiento -Saln de reuniones y festejos -Oficinas de Servicios de Administracin y gastos de oficina y personal conexos -Calles y Avenidas y su limpieza -Alumbrado Calles,Avenidas,parques,reas verdes y dependencias Administrativas y de vigilancia. -Vigilancia y Gastos de personal conexos -Jardinera (reas Verdes) y limpieza calles -Servicio y tanques de Aguas Blancas (en la zona no se paga por el agua) -Aguas negras (cloacas y drenajes) Consideramos que el uso y disfrute de estas reas y servicios es igual para todos los Propietarios,sus familias y allegados,sin importar el tamao o valor de su propiedad.... a menos que exista un mtodo para calcular el porcentaje o frecuencia de uso por facilidad o servicio que permita establecer diferencias significativas entre los propietarios de los dos tipos de viviendas. Una nica posibilidad es el establecido como uso y costumbre del porcentaje de viviendas existentes.(as nos

parece) Por otra parte,los propietarios de los Chalets corren con sus propios gastos de jardinera y mantenimiento general de sus inmuebles, as como la electricidad (CADAFE), telfono y otros servicios. Los Propietarios de los Apartamentos corren con los gastos de Mantenimiento del apartamento que habitan y, en conjunto del mantenimiento del edificio que les corresponde, la electricidad de su apartamentos y dems servicios. Estos gastos corresponden a Gastos no Comunes pagados por cada uno de los propietarios. Sin embargo, cabe destacar que los gastos por la electricidad correspondiente al alumbrado interno (entrada y pasillos) de los edificios de apartamentos y los correspondientes al servicio de conserjera, estn incluidos en el Presupuesto como Gastos Comunes...(???)cargados a todos los Propietarios.... Gracias por su atencin..... Responder

16. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez7 de febrero de 2011 16:24 Buenas tardes seor Villegas: en realidad tendra que ver el rea que usted me describe para poder darle una apreciacin ms precisa al respecto. Agradezco me enve fotos completas, a mi correo electrnico, del complejo habitacional que usted menciona, para ampliarle mi opinin. Sin embargo me atrevo a decirle que aunque ustedes no estn regidos bajo la Ley de Propiedad Horizontal, cuando salga la nueva ley, la cual se llamar Ley de Condominios, tal vez se incluyan casos como el suyo. En mi opinin, en el documento de registro de la Asociacin Civil debieron ustedes haber buscado asesora, para definir bien los inmuebles con sus reas, y los alrededores o reas comunes a esos inmuebles, que estn en la Urbanizacin. Si bien no hacerlo en el mismo documento, hacerlo en otro paralelo que les amplara esa informacin, inclusive el valor de cada inmueble. Mi sugerencia, para sincerar los cobros de los "gastos comunes", es que manden ustedes a hacer una valuacin de cada inmueble (chalets y apartamentos), y valuar todos las reas comunes de la Urbanizacin. Para hacer sto, dirjanse al Colegio de Ingenieros del Estado donde usted habita, y soliciten esta valuacin. El resultado debe ser el valor total del Complejo Residencial o de la Urbanizacin Valle Verde (en su totalidad). Para determinar la Alcuota a pagar de cada inmueble (chalet o apartamento), se debe dividir el valor de cada unidad habitacional entre el total del complejo residencial, luego multiplican por cien por ciento.

Si lo anterior no lo convence, estudien la posibilidad de separar los gastos de los apartamentos, de los de los chalets, pero valuando las reas comunes por separado: chalets por una parte y edificio por otro. As, cada parte tendr su alcuota. Tal vez le lleve mucho tiempo lograr sincerar todo, pero en mi opinin deben comenzar a hacerlo. Responder

17. Annimo8 de febrero de 2011 22:33 Apreciado Profesor: Le he enviado un correo con una presentacin Power Point de la Urbanizacin y detalles adicionales sobre el problema que nos ocupa. Agradezco por este medio y lo reitero en dicho correo, su amable atencin e inters. Agradezco me comunique por esta va o a travs del correo la recepcin de las fotos y detalles adicionales. Atentamente, Pedro Villegas - Valle Verde - La Puerta Responder

18. Annimo9 de febrero de 2011 08:29 Buen da A raz de las recientes lluvias cadas en la ciudad de Caracas, se present una filtracin en una de las habitaciones de mi apartemento....ahora bie...la junta de condominio me informo que no dispone de dinero en el fondo de reserva y que tengo que cancelar dicha reparacin...Eso es posible? como me reembolsaran el gasto? Responder

19. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez9 de febrero de 2011 09:35

Buenos das seor Pedro: slo recib las Fotos, y le envi las respuestas por correo, las cuales no variaron de las que ya le expuse en este espacio. Cualquier detalle adicional, no deje de informarme. Saludos. Responder

20. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez9 de febrero de 2011 09:40 Buenos das: si la filtracin en su apartamento se produjo por la penetracin de agua a su inmueble, desde un rea comn del edificio, es decir, que no fue provocada internamente, el Condominio est en la obligacin de reparar los daos. Si es usted el que realiza las reparaciones, el Condominio debe reconocerle por Ley (art.21 de la Ley de Propiedad Horizontal) los desembolsos que usted haga al respecto. Responder

21. CURIOSIDADES9 de febrero de 2011 10:49 SAUDOS PROFESOR! GRACIAS POR SU ASESORIA PERO AUN ASI CONSIDERO QUE HAY ALGO IRREGULAR EN LA MODALIDAD DE COBRO DE MI CONDOMINIO. POR EJEMPLO, LOS RECIBOS DE CONDOMINIO NO LLEGAN NO SOLO DESDE QUE DEBO SINO DESDE QUE ESTABA AL DIA, INCLUSO ME COBRABAN DE MANERA VERBAL, ME DECIAN, "USTED DEBE TANTO" Y YO PAGABA TANTO, HASTA QUE DECIDI QUE NO IBA A PAGAR HASTA QUE ME LLEGARA UNA NOTIFICACIN SELLADA POR LA ADMINISTRACION CONDOMINIAL COMO CREO QUE DEBE SER, INCLUSO LUEGO PEGARON UNA INFORMACION EN LA CARTELERA donde decia que el funcionario que QUE COBRABA EL CONDOMINIO PODIA RECIBIR DE AHORA EN ADELANTE DINERO EN EFECTIVO, ESTO ME PARECE IRREGULAR, YO ENTIENDO QUE MIS RECIBOS DE PAGOS UNA VEZ QUE YO ESTE MOROSO NO LOS RECIBA, PERO DEJE DE RECIBIRLOS DESDE MUCHO ANTES, ADEMAS, CONSIDERO QUE ES UN ERROR QUE YO LE PAGUE A ALGUIEN ALGO QUE NO S SI ESTA ADULTERADO, COMO ESTOY SEGURO QUE ESTA SUCEDIENDO. ACASO NO ES UNA OBLIGACION DE CONDOMINIO ENTREGAR UN RECIBO DE NOTIFICACION DE COBRO, INDICANDO LA RELACION DE GASTO? POR OTRA PARTE LOS GIROS DE ASCENSORES QUE LE MENCIONE EN MI PASADA INTERVENCION, NO S PUBLICARON

PRSUPUESTOS DE SERVICOS NI CARTA CONSULTAS, Y LAS REUNIONES DE CONDOMINIOS LAS HACEN BAJO UNA MODALIDAD INTIMA MASONICA QUE DE VERDAD NO ENTIENDO , NADIE SE ENTERA DE ESAS REUNIONES. ME GUSTARIA QUE ME DIERA SU PUNTO DE VSTA PROFESOR, SALUDOS Y UN ABRAZO!!! Responder

22. CURIOSIDADES9 de febrero de 2011 10:55 POR CIERTO! GRACIAS POR ESTA INICIATIVA DE CONSULTA QUE CRE PARA AQUELLOS QUE DESCONOCEMOS EL AMBITO LEGAL. DE VERDAD QUE ES UNA LABOR IMPORTANTE PORQUE NOS DA LAS HERRAMIENTAS PARA DEFENDERNOS Y CONOCER NUESTROS ERRORES!! UN GRAN SALUDO! Y SIGA ADELANTE CON ESTE PROYECTO DE ASESORIA!!! Responder

23. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez9 de febrero de 2011 13:52 Buenas tardes: a juzgar por su planteamiento existen algunas irregularidades en su Condominio. En primer lugar, la nica manera de cobrar el condominio (o los gastos comunes) es a travs del Recibo de Condominio, el cual es una planilla que refleja los gastos en los cuales se incurrieron en el mes, y de esta manera exigir el pago de los mismos a los propietarios. En segundo lugar, el Recibo de Condominio es el demostrativo de las erogaciones, y a la vez es una especie de factura por la cual se rigen, por una parte los propietarios para pagar y, por la otra, los administradores para cobrar. Jams se debe pagar el condominio sin recibo; es decir, su cobro no debe ser verbal sino demostrativo. Jams se debe pagar un condominio (o Recibo de Condominio) en efectivo; esto se presta para muchas cosas. Favor leer detenidamente el artculo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por otra parte, cuando hay gastos extraordinarios, los cuales se traducen en mantenimiento mayor, reparacin o reconstruccin de uno o varios bienes del edificio, se debe consultar a la comunidad de propietarios para la aprobacin o no de los presupuestos correspondientes, y de las cuotas extraordinarias (fuera del recibo de condominio) que se fijarn para las reparaciones o mantenimientos requeridos. Le sugiero que lea detenidamente los artculos 22 y 23 de la Ley arriba citada.

Por otra parte, le aclaro que una cosa es la reunin o reuniones de la Junta de Condominio (slo los miembros) y otra las Asambleas de Propietarios. En las primeras slo deben estar los miembros; no es obligatorio que alguien de la comunidad participe, salvo que ellos lo inviten. Lo que s debe ser obligatorio es la asistencia de los propietarios a las Asambleas Extrordinarias de Propietarios. Sin embargo, en ambos casos las Juntas de Condominio estn obligadas legalmente a suministrar informacin de cualquiera de las dos reuniones a toda la comunidad de propietarios. Si en su edificio existen vecinos con sus mismas inquietudes y preocupaciones al respecto, y el firme deseo de querer mejorar la administracin de la residencia y su calidad de vida, convoquen a toda la comunidad a una Asamblea Extraordinaria para que le hagan un llamado de atencin a los administradores de su condominio. Caso contrario, elijan otros representantes. Responder

24. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez9 de febrero de 2011 13:54 Gracias por su reconocimiento. Estamos a la orden. Responder

25. Annimo14 de febrero de 2011 19:15 buenas noches,la no inscripcion del unico trabajador que tenemos en el condominio en el seguro social, que entro el 22 de octubre del 2001 que sanciones nos acarrea.y tenemos que sacar la deuda a precio actual? gracias por su colaboracion. Silvia. Responder

26. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez14 de febrero de 2011 19:46 Buenas noches: deben inscribir al trabajador en el Seguro Social, para que comience a cotizar. La posible sancin tal vez sea cancelar al IVSS las cotizaciones completas

(la parte patronal y las parte del trabajador) del trabajador, desde el 2001 a la fecha. Por supuesto, primero deben inscribir el Condominio en el Seguro Social. Responder

27. Trinidad28 de febrero de 2011 17:39 Buenas tardes Prof Fuenmayor. En mi comunidad decidimos reparar los ascensores y se acordaron cargar cuotas extras para tal fin; actualmente la Administradora que tenemos contratada indica que no nos entregar ms cheques para cancelarle al tcnico debido a la morosidad que mantienen algunos vecinos. Qu podemos hacer?? Es legal que la Administradora tome los fondos del arreglo de los Ascensores para cubrir la deuda de los vecinos?? Qu podemos hacer contra los morosos?? Gracias de antemano por su ayuda Responder

28. Annimo2 de marzo de 2011 17:25 Buenas tardes Profesor: Yo vivo en un conjunto residencial que consta de 60 casas, hemos estado contratando servicios de vigilancia desde hace cuatro aos, sin embargo, hemos visto muchas fallas con esas empresas, la cual se decidio por reunior extraordinaria privatizarla, Mi pregunta es Es legal Contratar personal para la vigilancia, cuando la ley de trabajo no me dice nada al respecto, y si se puede como hago la inscripcion del sso, lvh,etc?. Gracias Carina Responder

29. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez3 de marzo de 2011 22:31

Buenas noches Carina: si puede contratar personal para vigilancia, pero es preferible que se constituyan como Asociacin Civil sin Fines de Lucro, para que tengan personalidad jurdica y poder hacer la contratacin de los vigilantes. El marco legal lo puede encontrar en la Ley Orgnica del Trabajo, en el artculo 46 en adelante. la inscripcin ante los organismos del Estado (IVSS, LPH, etc) deben hacerlo slo cuando tenga personalidad jurdica, ante esos entes correspondientes; repito, slo cuando tengan personalidad jurdica. Responder

30. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez3 de marzo de 2011 22:44 Buenas noches Trinidad: si se solicit una Cuota Extraordinaria para reparar los Ascensores, y todos pagaron la misma, se supone que ese dinero es slo para ese fin. No debe movilizarse para otra cosa, porque sera hacer mal uso (malversar) de esos fondos. Si la Administradora lo ha estado usando para otra cosa, pdanle explicacin de por qu, porque para ello ha debido la Junta de Condominio convocar a una Asamblea, para ver si los propietarios aprueban otro destino de ese dinero. Pdanle detalle a la Administradora de quines han pagado esa Cuota y quines no. Recuerde que las Juntas de Condominio deben fiscalizar, vigilar y controlar a las Administradoras; no es al revs. Con relacin al caso de los Morosos es importante saber por qu han llegado a esa situacin. En vez de pelear con ellos, es mejor investigar por qu no estn cumpliendo con la comunidad. Hay que hacerles ver que si no pagan el Condominio, el edificio se deteriora y se desmejoran los servicios. El caso extremo sera llevarlos a instancias legales para obligarlos a pagar; pero esto debe ser lo ltimo. Responder

31. Annimo13 de marzo de 2011 20:44 Buenas noches profesor.. en mi edificio hay un problema con cuatro propietarios que no quieren pagar las mejoras del edificio por alicuota, como lo indica nuestro documento de condominio regido por la ley de propiedad horizontal,alegando que ese documentos no tiene legalidad. Mi otra pregunta es la siguiente que me preocupa la junta de condominio anterior cobro todo por igual sin aplicar la alicuota como lo dice el doc. de condomio, yo

estuve sacando las cuentas de mi recibos y nos cobraron muchas cosas de mas, que puedo hacer yo en este caso. como hago yo para que esa junta de condominio me regrese lo que pagamos de mas.... Responder

32. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez14 de marzo de 2011 21:44 Buenas noches seor (a): para realizar Cobros Extraordinarios, es menester someterlo a consulta de los propietarios, bien sea en una Asamblea Extraordinaria o, preferiblemente para que sea ms rpido, por el mtodo de la Carta Consulta. Si la mayora aprueba, eso se hace Ley. Por otra parte, el Documento de Condominio es un instrumento legal que define la vida del edificio, y en la mayora de los casos indica qu hacer ante una determinada situacin. Es un documento legal porque debe estar registrado. Nadie puede alegar la ilegitimidad del mismo, pues el constructor o el promotor lo deben llevar al registro para su autenticacin, cuando van a vender los apartamentos por primera vez. Los cobros que se realicen, sean ordinarios o extraordinarios, deben hacerse apegados al artculo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal; es decir, por alcuotas. Si todos los apartamentos miden lo mismo, no hay problema porque el cobro se puede hacer lineal; es decir, un monto igual para todos. Si los apartamentos no miden lo mismo, necesariamente se debe aplicar la alcuota. Si se demuestran pagos realizados de ms, los afectados deben solicitarle por escrito a la Junta que les reintgre ese exceso erogado. Responder 33. David21 de marzo de 2011 22:32 Buen da Profesor, en anterior oportunidad le pregunte sobre la lista de morosos y su respuesta fue excelente y muy pedaggica. Espero tener xito al ponerla en prctica, adems de publicar alguna de sus notas para que la comunidad tome conciencia en las obligaciones y responsabilidad que tiene con el edificio para el buen funcionamiento y conservacin del mismo. En esta ocasin, quisiera saber si es obligatoria la fecha de emisin en el Recibo de Condominio y como puedo hacerle ver a la Administradora, que no debe cobrar el

1% de inters de mora, cuando el recibo llega 5 das antes de la fecha de vencimiento y el propietario no logra cancelar a esa fecha. Por ltimo, si esta fecha de vencimiento est fijada en el Contrato con la Administradora, es posible modificarla o agregar una condicin, an cuando el contrato se haya hecho con una junta de condominio anterior? Gracias de antemano y nuevamente agradecido por la valiossima labor que ejerce al dar informacin muy til a los venezolanos, donde a veces las Leyes no van de la mano con la realidad. Saludos Responder

34. Annimo23 de marzo de 2011 22:10 buenas noches profesor, en mi edificio van hacer una impermibilizacion al techo del edificio, le explico: muchos aos atras al edificio le hicieron un sobre techo, han pasado los aos y tenemos mucha filtraciones y aunado a eso tenemos nidos de palomas en exceso, se hizo una carta consulta y la mayoria eligio la impermibilizacion del techo, eso implica eliminar el sobre techo deteriorado, ahora bien los propietarios quieren quitar el sobre techo pero tenemos como cuatro propietarios que no estan de acuerdo y dicen que para hacer eso es con el 100% yo lei mi documento de condiminio y dice los siguiente: para la validez de los acuerdos y resoluciones tomadas se requerira el voto favorable del 51% de las personas presentes que en todo caso deben de ser propietarios.... bueno es el 51% o el 100% como dicen algunos propietarios y otros dicen que es el 75%. podria usted sacarme de esta duda...muchas gracias Responder

35. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez23 de marzo de 2011 22:30 Buenas noches David: los contratos con las administradoras son Contratos de Servicios y, salvo que me lo demuestren, ninguna habla de los das de cobro de los recibos de condominio. Los Recibos de Condominio por lo general se emiten los primeros das de cada mes, y la Ley de Propiedad Horizontal no detalla en ninguno de sus artculos cundo se deben cobrar los mismos. Algunos hablan de cobrarlo en los primeros cinco das del mes siguiente de haberlo emitido. Otros sealan que debera pagarse en los quince das del mes siguiente de haberse emitido. Es cuestin de lo que convenga al edificio. Pero lo importante es que se cobre. Con relacin al inters moratorio, es legal cuando la deuda se vence y no se honra,

que se cobre un inters por la misma, de acuerdo con el contenido del artculo 1.277 del Cdigo Civil de Venezuela. Pero para eso debe haber transcurrido, por lo menos, un mes de vencido el recibo. En cuanto al Contrato de Servicios, si est interesado, pdale a la Junta de Condominio que se lo muestre para que lo lea. Usted, al igual que otros propietarios, est en su derecho. Responder

36. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez27 de marzo de 2011 22:03 Buenas noches: en el caso de la impermeabilizacin el 75% est bien, ya que est por encima del 51% que dice el Documento de Condominio, aunque lo que ste seala de por s es vlido. Responder

37. Annimo29 de marzo de 2011 18:38 Buenas tardes profesor, me gustara que me asesorar yo debo 4 meses de condominio, yo notifique al presidente del edificio, que el banco que yo tenia mi dinero fue intervenido, que voy pagando poco a poco, cual fue mi sorpresa que cuando llego a mi casa tengo desconectado la entrada para poder usar el ascensor ya que posee una llave para poderlos utilizar, tengo 2 nios pequeos uno de 5 y uno de 6 aos, los hice subir las escaleras ya que vivo en un octavo piso como el edificio tiene mezzanina son en total nueve pisos, me comunico con la esposa del presidente que es la administradora del condominio, le comento lo sucedido y su respuesta fue que a ella no le interesaba que los nios tuvieran que subir escaleras y si no poda pagar el condominio que me mudara a la zona sur. Quisiera saber si es legal prohibirle a un propietario utilizar las reas comunes Responder

38. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez29 de marzo de 2011 22:23

Buenas noches seor (a): mi sugerencia es que media con la Junta de Condominio para que le reestablezcan los accesos, y pngase de acuerdo con ellos para una fecha de pago del Condominio. Evale usted por dnde puede ajustar su presupuesto familiar, para poder cumplir con las obligaciones condominiales. Responder

39. Annimo1 de abril de 2011 16:29 Buenas Tardes profesor, vivo alquilada en un edificio en La Florida, por problemas economicos ajenos a mi voluntad surgidos como consecuencia de la intervencin del Banco federal, comence a trasarme en el pago de condominio, el cual se hace con un deposito en el Banco a nombre de la administradora, resulta que en el mes de febrero de este ao cancele los recibos correspondientes al condominio de octubre y noviembre y en marzo cancele diciembre, enero y febrero, quedandome pendiente el de marzo, pero el caso es que la politica de aqui es depositar en el banco y entregar el comprobante de deposito en la consergeria, y ahora cuando fui a entregarel recibo del mes de febrero, el conserje me devuelve los depositos anteriores porque segun el mensajero que los recoge tienen orden de la Administradora de no recibir los recibos, ahora no se que hacer, el caso es que me cobran en el recibo gastos por gestion de cobranzas y penalizacin por retraso en el pago. puede por favor ayudarme. Mara Nieves Responder

40. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez2 de abril de 2011 22:14 Buenas noches seora Nieves: debe averiguar por qu no le quieren recibir los Recibos cancelados, o si es que usted debe llevarlos all, a la administradora. Le sugiero que se acerque hasta la administradora y pregnteles qu pasa con su caso, ya que usted se puso al da con los pagos. Si consigue problemas al respecto, hgale el planteamiento a la Junta de Condominio. En otro orden de ideas, me llama la atencin que usted dice que el pago lo hace a nombre de la administradora. Realmente la administradora debe slo recaudar los pagos, entre una de sus funciones. La cuenta bancaria debe estar a nombre del Condominio; es decir, del edificio o conjunto residencial. Responder

41. Annimo4 de abril de 2011 09:01 Me gustaria que me explicara el manejo del fondo de reserva. Tengo entendido que hasta cierta cantidad no debe tocarse ese monto, y el resto si se puede usar en gastos no recurrentes. Le agrdezco que me aclare la confusin. Ya que en donde vivo el fondo tiene mas de 20.000,00 y hay un gastos de 800,00 por reparacion de un porton, es aqui donde se debe usar este fondo? Gracias. Responder

42. maria fernandez4 de abril de 2011 20:26 Buenas noches profesor ante todo dejeme felicitarlo por tan loable labor que hace en ayudarnos mediante esta pagina a disipar nuestras dudas sobre el condominio lo felcito.. Ahora bien en nuestro edificio le van hacer una mejora y dividieron las cuotas por alicuota, y las colocaron en el mismo recibo de condominio mucho de los propietarios los aceptamos porque es la unica manera de que paguen para poder hacer el trabajo en reunion de condominio cuatro propietarios dijeron que eso era ilegal, meter las cuotas en el mismo recibo de condominio y que la carta consulta que se paso por todos los apartamentos de quienes querian realizar el trabajo con alicuota y gano el 75% con el cobro de la alicuota por apartamento para empezar hacer la repatracion del edifico. Una ultima pregunta habra posibilidades de contactarlo a usted... gracias muy agradecida.buenas noches Responder

43. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez5 de abril de 2011 22:19 S, por supuesto. Puede llamarme al celular, en horas del medioda, o a partir de las 5:00 pm hasta las 11:00 pm. Tambin puede escribirme al correo. Responder

44.

Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez5 de abril de 2011 22:22 Buenas noches: el cobro de la Cuota Extra por alcuota est bien. No es recomendable cargarlo al recibo salvo que as lo haya decidido la mayora absoluta de los propietarios. Las Cuotas Extras, de preferencia, se deben cobrar fuera del Recibo de Condominio. Es un pago aparte. Responder

45. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez5 de abril de 2011 22:27 Buenas noches: efectivamente el Fondo de Reserva se debe utilizar para casos de emergencia, o reparaciones mayores que surjan de repente, y sean absolutamente necesarias. Con la utilizacin del Fondo de Reserva para las cosas de mediana a mayor emvergadura que requiera el edificio, no es necesario la solicitud de Cuotas Extras, puesto que para eso existe dicho Fondo. El nivel mnimo de reserva que debe tener el Fondo, debe determinarlo la comunidad de propietarios conjuntamente con la Junta de Condominio, preferiblemente en Carta Consulta. Por ejemplo, se pudiera estipular que el nivel mnimo de un Fondo de Reserva de Bs. 20.000, pudiera ser la cuarta parte de ste; es decir, 5.000. Ojo, este es un ejemplo. Cada comunidad toma su decisin. Responder

46. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez5 de abril de 2011 22:29 ........continuando. Por supuesto que para reparar un portn por esa cantidad (Bs. 800,00)se puede utilizar el Fondo de Reserva. Responder

47. Annimo7 de abril de 2011 15:56 buenas tardes profesor, podria ayudarme tengo una pregunta, el ao pasado por error de la administradora no se cobr 3 meses de fondo de reserva ahora hay una

nueva junta y los est cobrando en el recibo e febrero, eso se puede hacer? yo no lo he pagado por que estoy en desacuerdo que puedo hacer? y otra cosa estan cobrando 53000 por una impermeabilizar la azotea sin consultarnos tampoco he pagado ese recibo por que estoy en desacuerdo pero no me quiero atrasar con mi obligacion, por favor me sugiere que hacer. gracias Responder

48. Annimo7 de abril de 2011 16:08 buenas tardes Profesor, el ao pasado hubo una eleccion de junta y la administrdora que era una vecina, no entrego fondo de reserva ni documento que explicar en qu los gasto luego de 10 aos de gestion.quedo inahabilitada en el edificio en asamblea no se quiso demandar por que era tiepo y dinero que se necesitaba en el edificio pero ahora, hay una nueva junta y si la reciben y se la pasa en la oficina y da ordenes qu hacer, ya nos hemos quejado pero no pasa nada, que podemos hacer como vecinos?? gracias Responder

49. Annimo8 de abril de 2011 13:59 buenas tardes Profesor, el ao pasado hubo una eleccion de junta y la administrdora que era una vecina, no entrego fondo de reserva ni documento que explicar en qu los gasto luego de 10 aos de gestion.quedo inahabilitada en el edificio en asamblea no se quiso demandar por que era tiepo y dinero que se necesitaba en el edificio pero ahora, hay una nueva junta y si la reciben y se la pasa en la oficina y da ordenes qu hacer, ya nos hemos quejado pero no pasa nada, que podemos hacer como vecinos?? Responder

50. Annimo10 de abril de 2011 16:03

vivo en un apartamento de conserjeria en un conjunto residencial construido por inavi...vivo alquilado desde hace 22 aos continui...he escuchado desir que por el tempo que llevo alquilado y viviendo alli ya me pertenece...es ciero eso.? Responder

51. Annimo11 de abril de 2011 09:13 Buenos dias Prof. tengo la alicuota que me corresponde cancelar segn documento del condominio pero cuando reviso el recibo del condominio sencillamente los gastos del conjunto residencial los estn dividiendo entre el nmero de apartamentos aun cuando existen propietarios que tienen puestos de estacionamiento adicional o maleteros . mi pregunta es la siguiente: para establecer el monto a cancelar por concepto de condominio se multiplica la alicota por los gastos incurridos en el me? esta duda se me presente porque hay propietarios que tienen dos puestos de estacionamiento y un maletero y pagan lo mismo que yo que solo tengo un puesto de estacionamiento o la diferencia es de apenas 5 bsf. agradeciendo de antemano su respuesta . Responder

52. Annimo12 de abril de 2011 21:19 Disculpe pero quisiera saber de donde se basa el condominio para sacar el % de alcuota de mi apartamento. Como puedo yo pedir un documento que le lo muestre. Vivo en Planta baja. Al igual quisiera que me asesoraras porque pienso que estn mintiendo con los gastos porque son muy exagerados. Como se puede proceder? Responder

53. David13 de abril de 2011 14:30 Profesor a partir de cuntos meses se considera un propietario moroso? Un vecino se molest porque dice que con 1 solo mes de atraso no puede considerarse moroso, segn el Cdigo Civil. Que artculo me responde a esta inquietud?

Responder

54. Annimo22 de abril de 2011 10:29 BUENOS DIAS ES LO SIGUIENTE EN EL EDIFICIO DONDE HABITO SOY EL TESORERO PERO NO HAY JUNTA DE CONDOMINIO REGISTRADA Y LE PLANTEO LO SIGIUENTE ENESTOS MOMENTOS EXISTEN PERSONAS QUE DEBEN EL CONDOMINIO DEL AO 2010 Y LO QUE VA DEL 2011 QUISIERA ME ORIENTE DONDE DEBEMOS ACUDIR PARA OBLIGAR A ESTAS PERSONAS ACABCELAR PORQUE DE ALLI SE CANCELA EL SERVICIO DE AGUA PRODUCTOS DE LIMPIEZA Y PAGO DE LA PERSONA QUE LIMPIA MIL GRACIAS POR LA AYUDA QUE ME PUEDA BRIDAR Responder

55. Annimo23 de abril de 2011 16:28 Prof. Quisiera explicarle mi caso, recien adquiri un apartamento en el que aun la constructura no ha protocolizado el 75% de los aptos, por lo que aun no tenemos junta de condominio y la constructura, ha contratado una administradora, y ha establecido que el pago de condominio es de 474 bsf. Mi pregunta es, estamos obligados legalme a cancelar esta cuota "condomino" sin que esta provenga de un acuerdo de junta de condominio.Ademas se tiene un rea comun de piscina en la que aun la constructura ofrece como parte para las otras etapas del conjunto residencial. La constructura no deberia cancelar la mayor parte de los servicios, de vigilancia y mantenimiento del rea de piscina?. De antemano, gracias por su respuesta. Responder

56. Annimo29 de abril de 2011 10:34 Buenas Prof. Quisiera saber, en el caso de comprar una vivienda hace 4 aos, y an no me la han entregado, (a pesar de haber firmado la documentacin respectiva y haber hecho todo el protocolo de ley) porque no la han terminado, no esta habitable, tengo que pagar el condominio?.

Responder

57. Annimo3 de mayo de 2011 12:51 Buenas Tardes tengo varias inquietudes en relacin al manejo de los condominios se supone que los acuerdos a que se llegan en las asambleas son para beneficios del cojunto residencial y no para algunos propietarios en particular, entonces esos acuerdos realizados en asambleas son legales? mi pregnta lo hago porque tres propietarios tuvieron daos en sus vehculos y la junta de condominio decidi cancelarcelo con el dinero de todos... Por otra parte los miembros de la junta son 12 y siempre los acuerdos a que se llegan en esas juntas ellos son mayora por la ausencia de muchos de los propietarios y por ende aprueban siempre los que ellos quieren, tambien son legales estos acuerdos.....? Por ultimo como se calcula la alicuota por apartamento si la diferencia entre un apartamento simple y uno que tiene un puesto de estacionamiento adicional y un maletero la diferencia es apenas de 5 Bsf. Responder

58. Ana M Perez5 de mayo de 2011 11:12 Buenos dias: En que situacin quedan los (las) conserjes con la aplicacin de la nueva Ley de Alimentacin, Le corresponde el ticket alimentacin, cuanto seria el valor? si es posible envieme un msg con sus numeros telefonicos a nayrim71@gmail.com para realizar otras consultas Responder

59. Annimo5 de mayo de 2011 12:40 Cuando es Factible el que se use el Fondo de Reserva.

Responder

60. Luis Rey Rey5 de mayo de 2011 13:39 Buenas Tardes: realmente quisiera saber cuando puede el condominio hacer uso del fondo de reserva; por ejemplo: se puede usar para pagar documentos o para hacer que un abogado redacte un escrito legal. En lo particular creo que no y que el fondo de reserva debe ser usado para casos de extrema gravedad. si es que estoy en un error quiero salir de dudas y si no, que sanciones tiene el mal uso del fondo de reserva. Responder

61. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez7 de mayo de 2011 22:47 En el Documento de Condominio aparece cul es la alcuota de cada apartamento o local comercial del edificio. Normalmente se calcula dividiendo el valor del apartamento entre lo que cost el edificio o el valor del edificio, y se multiplica por 100. Toda esta informacin aparece en el Documento de Condominio, el cual es la partida de nacimiento del edificio. Este documento deben tenerlo todos los propietarios. Responder

62. Annimo9 de mayo de 2011 12:53 Buenas tarde me gustaria por favor me informara a partir de cuantos meses se debe pagar la mora enlos recibos de condominio y si esto es legal, nunca me habia atrasado pero lamentablemente por primera vez me paso y me encuentro realmente preocupada porque apenas este es el segundo mes de atraso y ya me cobraron mora quisiera saber cual es el porcentaje y como se calcula, gracias de antemano Responder

63.

Annimo14 de mayo de 2011 07:55 Buenos das Profesor...Tengo una deuda vieja de cuotas especiales de Bs 1000 por pintura del edificio y camaras de seguridad, (ni pintaron ni instalaron las camaras). En ambos casos, la junta insiste que debo dejar ese dinero para la reserva del edificio aunque las obras no hayan sido ejecutadas. Por otra parte, me incluyeron esta deuda en el recibo de condominio del mes de Abril. Estas decisiones tienen asidero legal? Cuales son mis opciones como propietario?.La Junta de Condominio puede tomar estas medidas? Gracias mil.... L.V. Responder

64. Annimo17 de mayo de 2011 21:28 hola profesor; es legal la utilizacion del fondo de reserva como garantia de la administradora por el monto que adeudan los morosos? Responder

65. Annimo30 de mayo de 2011 09:10 Saludos. Estimado seor, acabo de comprar una casa en un urbanismo donde aun el 75% de los inmuebles no se han vendidos, y por lo tanto no se ha podido conformar una junta de condominio, pero ya dicho urbanismo genera gastos; sera que la constructora esta en la obligacion de colaborar en un porcentaje de los gastos. Gracias. Responder

66. marielbys solorzano1 de junio de 2011 16:15 Saludos, vivo en el Estado anzoategui especificamente en el municicipo lecheria. el conjunto residencial el cual habito cobra mas que los otros aptos la alicuota, esto ha

generado muchas preguntas en mi persona, claro ellos tienen mas de veinte aos cobrando esa alicuota diferente a las demas, yo tengo solo 5 aos viviendo aca y ahora es que le estoy poniendo interes al asunto. quiero saber algunas razones porque la diferencia de este edificio a los otros con respecto al cobro de la alicuota. Responder

67. Annimo8 de junio de 2011 11:59 Buen da profesor, quisiera saber cundo es conveniente hacer uso del fondo de reserva? pues el presidente de la Junta de Condominio, quien adems mantiene conducta morosa, dice que el fondo de reserva debe usarse para cancelar gastos ordinarios (Luz, Agua, Ascensores, etc) El documento de condominio dice que dicho fondo es para atender gastos honerosos, asimimo lo seala la LPH. Cmo hacerle entender a este copropietario y a otros que el Fondo de Reserva no puede ser tocado para atender gastos regulares del condominio. Responder

68. Annimo8 de junio de 2011 15:02 buenas tardes profesor, la administradora de nuestro edificio, nos cobra por seguro social 368 bs. mensuales, pero el caso es que nuestra conserje tiene 10 aos pensionada, ademas no cobra 200 mensuales por declaracion empleados mintra, esto es legal que debo hacer al respecto, gracias por su orientacion Responder

69. Annimo13 de junio de 2011 08:09 Buenos dias , gracias por atender nuestras dudas mi pregunta es si en un condominio nunca se hizo apartado de prestaciones sociale y ahora se retiro la conserje , se llego a un convenio de pago y se esta cobrando una cuota extra para esto , es legal un propietario que es de la junta anterior y responsable de no pagar las prestaciones se niega a pagar porque debe ser por alicuota actualmente se esta cobrando por un mismo monto a todos los propietarios gracias

Responder

70. aida21 de junio de 2011 10:24 Hola Buen Dias necesito saber, Yo vivo en un centro comercial alli existen cuatro torres el dueo de todos este centro nos cobra la luz el agua a los propietarios y copropietarios de las cuatro torres de todo el centro comercial Es esto normal, aparte de estos hay cuatro apartamento desde hace mas de 10 aos vacios y la deuda de esto alcanza a 50.000 Bf. Responder

71. Annimo21 de junio de 2011 17:09 Estimado profesor. Estamos tratando de poner orden en el Edificio donde vivo. Ayer se eligi la nueva junta de condominio y segn el artculo 18 de la ley, se constituy la junta por tres principales y tres suplentes. De los tres principales se eligi al presidente y a los otros dos se les dio el cargo de vice presidente y secretario. es esto correcto profesor?. En otra pagina que visit dice que es presidente, secretario y tesorero. Por lo que he leido, en la ley no dice nada al respecto. qu es lo correcto profesor? Por favor, necesitamos su asesoramiento para no cometer errones. muchas gracias. Alfredo Gonzlez Responder

72. Yohon Garcia12 de julio de 2011 17:17 Estimado profesor, a partir de que monto se considera una reparacin mayor? En mi edificio el ascensor por falta de mantenimiento se encuentra paralizado desde hace 5 meses, la reparacin incluye reparar varias piezas, entre ellas estn el cambio de la botonera y algunos ajustes en el cuarto de maquinas, esta reparacin se considera una reparacin mayor? Le consulto porque uno de los propietarios del pent house indican que no debe cobrarse por alicuota sino en partes iguales, lo cual no me

parece justo ya que es un mantenimiento que dicho inmueble amerita. Saludos cordiales, Yohn Garca Responder

73. Annimo14 de julio de 2011 16:44 hola buenas tardes vivo ena residencia de 2 pisos hay 4 aptos y en la parte de abajo lateral y fuera del edific 3 locales comerciales pero los servicios de agua y luz ecepto el de su local dependen del edif. no hay conserje y quise asumir esa responsabilidad para el amtenimiento del mismo y hice una reunion con los propietarios de los mismos y propuse pagar un costo de 50 bs mensual para el matenimiento y pagar luz y agua de edif todo lo hago con mi medios economicos y he tenido inconvenientes ya q se atrasan x q solo viven pensionados ya no se q hacer. me podria decir algun consejo ya no puedo con ellos todo me lo dejan a mi hasta la limpieza gracias Responder

74. Annimo14 de julio de 2011 16:52 buenas tardes quisiera x favor q me informaran vivo en un edif de 4 apts y 3 locales comerciales y la parte de arriba donde yo vivo y es macembrado y se deterioro con el invierno ya hay filtracion bastante las goteras ya caen encima hasta las camas y las personas q viven aqui hacen caso omiso ya q ellos se cubren con mi piso q si es de platabanda alegan los de los locales q a ellos no les corresponde eso quisiera q me orientaran ya q yo sola no puedo es muy costoso a donde me dirijo por favor???? gracias Responder

75. LUISA LINARES21 de julio de 2011 16:22

HOLA, BUENAS TARDES, TENGO UNA DUDA CON EL CALCULO DE LA ALICUOTA POR APARTAMENTO EN UN EDIFICIO, ALLI EXISTEN MALETEROS Y PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO, TODOS ELLOS SE TOMAN EN CUANTA PARA REALIZAR EL CALCULO DE LA MISMA.GRACXIAS Responder

76. LUISA LINARES21 de julio de 2011 16:24 AHHH, Y EN CUANTO A LOS PENT HOUSE, ELLOS TIENEN ACCESO DIRECTO A LA AZOTEA, ES DECIR QUE LOS DEMAS INQUILINOS NO PUEDEN ACCEDER A LA AZOTEA, POR DEDUCCION LES PERTENECE, POR LO QUE DICHOS METRAJES DEBEN SER TOMADOS EN CUENTA PARA LA ALICUOTA???? Responder

77. Annimo23 de julio de 2011 23:12 Buenas noches Prof. Eduardo felicitaciones por esta pagina, gracias de corazon, mi pregunta es la siguiente se la junta de condominio establece una cuota especial para pagar varias cosas pendientes por falta de fondos cuanto tiempo tengo para negarme a pagarla y si la mayoria de los copropietarios la cancelan se puede decir que esta aprobada??? Responder

78. Annimo26 de julio de 2011 20:28 Buenas Noches! mis preguntas son las siguientes: Los recibos de condominio se deben emitir a final de mes o a su inicio?? en otras palabras se puede cobrar por adelantado los gastos del mes?? cual es el tiempo de vencimiento de los recibos de condominio?? Agradecera su respuesta al respecto.

Saludos!! Responder

79. Annimo28 de julio de 2011 20:09 se deben emitir al inicio del mes y el vencimiento es de 5 dias no se puede cobrar por adelatado en todo caso seria un estimado y no cifras reales de gastos Responder

80. Annimo28 de julio de 2011 21:31 El Administrador de la Junta Condominio debe ser contratado a traves de un contrato de servicio y sus funciones estan establecidas en la ley de propiedad horizontal el administrado no es beneficiario de aumentos salariales decretados por el gobierno por lo general se les paga el 10 % de lo que cobran entre sus actividades estan realiazar los recibos de cobro y hacer la cobranza a los propietarios, llevar los gastos comunes y de reparacion cuando se presenten, hacer el apartado de servicios publicos, y llevar la nomina del personal del la junta esto lo hace el administrador en dos ratos al mes puede ser en la maana o en la tarde asi que el administrador e snecesario agregarlo a la nomina ni muchos menos que labore 8 horas porque su trabajo no requiere mucho tiempo a no ser que sea un condominio extremadamente grande,esto le ahorra al condominio las prestaciones sociales, cesta tickes paro forzoso, ley de politica habitacional seguro social obligatorio IVSS que tendria que pagarle al administrador puesto si le pagara el sueldo basico decretado por el gobierno nacional seria un empleado mas a los administradores se les suele pagar 10% o el 15% sobre el monto cobrado y por lo tanto el tiene un contrato de servicios le aconsejo que el administrador sea Liddo o TSU en administracion o contaduria porque es necesario que tenga conocimientos de contabilidad y de derecho laboral tambien que sea de afuera del condominio para evitar enemistades y faltas de respecto con el administrador. tampoco son necesarias las secretarias puestos que estas menos trabajo tendrian que hacer y igual generarian gastos al condominio por un cargo innecesario Responder

81.

Annimo31 de julio de 2011 09:15 Buenos das: La administradora y los miembros de la junta incluyen la morosidad dentro del fondo de reserva. Al entregar cuentas cuando concluye la gestin alegan que la morosidad est reflejado en el fondo de reserva y por eso el dinero no lo vamos a ver en las cuentas ese dinero est en la morosidad. Qu se puede hacer en estos casos tan irregulares? Gracias, Xiomara Omaa Responder

82. Annimo4 de agosto de 2011 22:10 Vivo en un conjunto residencial de 4 torres. Van a reparar los ascensores por un monto de 400 millones. convocaron por prensa que con quorum o sin el tomaran una decisin. Con menos de 30 personas de 208 aprobaron cobrar cuotas especiales en el recibo de condominio, para obligar a pagarlo o si no le quitan la llave del ascensor y le suspenden el agua. Es legal todo esto? se pueden cobrar cuotas especiales en el recibo de condominio? Como se hace con los discapacitados? Responder

83. Annimo4 de agosto de 2011 22:16 Yo soy el annimo anterior, como se comunican conmigo?. Agradecida de antemano Responder

84. Annimo12 de agosto de 2011 15:38 Una consulta por favor: En el edificio donde vivo, de la cual soy copropietaria de un apto, pasaron una carta consulta con varios presupuestos para la reparacion de unas tuberias de aguas blancas. El 75% de los copropietarios firm que estaban de acuerdo pagar junto con su recibo de condominio en dos cuotas extraordinarias el cobro de estos trabajos. Yo tambien firm, Pero ahora resulta que mis finanzas se complicaron y no puedo pagar

en 2 cuotas sino en 4. Quiero saber si es legal que incluyan en el recibo del condominio estas cuotas extraordinarias o si se necesita el 100% de los copropietarios para que descuenten esto asi. Yo no puedo pagar en dos cuotas, cada una de 2.400 Bs. de los cuales no dispongo. pero ahora me dicen que firm que si. Aparte de eso si me atraso en estos dos recibos por estas dos cuotas extraordinarias, donde el recibo de condominio me queda cada uno en Bs.3.000, oo (ya que suman la cuota extra mas el condominio de siempre)ME COBRARAN INTERESES DE MORA, quiero saber si esto es legal? No soy morosa pero tampoco quiero serlo, pero tampoco puedo pagar en dos cuotas, pero de la junta de condominio me dicen que ya firme y no me quieren oir mi problema y no quieren que yo pague en cuatro cuotas? que puedo hacer? gracias!!! Responder

85. Annimo5 de septiembre de 2011 15:26 Buenas tardes, quisiera saber si en la Ley existe un Artculo o un aparte donde se mencione que las cuotas extras no son obligatorias y que ademas no se deben pedir ms de 1 al ao. Gracias. Responder

86. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez8 de septiembre de 2011 22:27 Buenas noches: en principio las Cuotas Extras deben ser consultadas con los propietarios. Si ellos estn de acuerdo se debe definir la forma de pagarlas. Las Cuotas Extraordinarias deben ser para Inversiones o Gastos Extraordianrios, no contemplados, por supuesto, en los comunes. Es importante que para la aplicacin de las mismas se consulte a la comunidad de propietarios al respecto. Responder

87. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez8 de septiembre de 2011 22:29 Por problemas de conexin que he tenido ltimamente, agradezco me enven sus consultas u opiniones a vanguardia61@gmail.com. Responder

88. Residencias Orinoco4 de octubre de 2011 11:26 Oscar Viera Buen dia Profesor, queria hacerle una consulta, a los morosos se le puede quitar el acceso al uso de los ascensores..? si existen varios vecinos morosos y el resto pago la repotenciacion de estos ascensores..? gracias de antemano. Responder

89. Annimo26 de octubre de 2011 20:22 Buenas Noches, Profesor. Excelente Espacio. Le escribo porque deseo me aclare esta duda, existe cuentas de gastos especificas para ser usadas en la administracin de un Condominio? Me explico, los rubros de gastos son unos especificos? y son los que deben aparecer en el recibo de condomino? Existe una normativa para la contabilidad de un condominio? Muchas gracias. Responder

90. Annimo3 de noviembre de 2011 14:29 Buenas tardes Profesor,

Actualmente hemos notado que la administradora no ha agotado ningun recurso al momento de entrar un copropietario en una morosidad, por lo que despues de tres meses es pasado a legal, una vez en legal tambien se nota que el abogado no esta ejerciendo su cobro oportuno lo que hace eque el moroso se le incremente la deuda. Como se podria hacer en este caso si el coprppietario relamente quiere pagar pero por los altos honorarios se le hace cuesta arriba, adicional elerro en la administradora y el abogo que no hiciero su trabajo a tiempo. Igualmente los abogados estan cobrando unos honorarios del 40% sobre la factura. slds. junta de condominio Responder

91. Annimo9 de noviembre de 2011 14:15 Buenos tardes Profesor, un saludo caluroso desde maracaibo, le planteo mi caso, vivo en una Urb cerrada desde el ao 2008, soy una inquilina que paga puntualmente mi cuota de condominio, cuando compr nunca me dieron documento del condominio el mismo es llevado por la duea de la urbanizacion quien funje como presidenta del mismo, ahora bien la cuota de condominio realmente es irrisoria de Bs. 100, se realiz una reunion para aumentar la misma y no hubo concenso debido a que la junta directiva nunca entrega detalle de las erogaciones mensuales ni anuales a los propietarios, asimismo ellos estipularon unas cuotas especiales de Bs. 300 anuales para el pago supuestamente de utilidades del personal de vigilancia, las cuales me niego a cancelar debido a que pienso que estos gastos deben estimarse y estipularse en la cuota mensual, ahora bien, el dia de ayer me pasaron una carta donde me amenazan con pasarlo a legal con una recuperadora, Ud podria aclararme si esto es legal, asimismo, en el mes de mayo asesinaron a un vigilante dentro de la urbanizacion por lo cual, el condominio estableci una cuota especial de Bs. 250, para el arreglo de prestaciones de dicho vigilante, esto me parece un abuso... y para colmo amenazan.. Por favor necesito su orientacion y opinion a este respecto... Muchas gracias de antemano...Espero su pronta respuesta... Sra. maria E. Responder

92. Annimo26 de noviembre de 2011 15:24

buenas tardes.... le planteo mi caso: el edificio donde vivo consta de 2 torres, siempre los gatos de condominio se repartieron entre ambas torres,,,,,pero ahora la orre 1 decidio colocar ceramica en las paredes de la planta baja, sin consultarselo a nadie, se organizaron recogieron el dinero hicieron el trabajo todo les salio muy bien. el caso es el siguiente los de la torre 2 quisieron hacer lo mismo pero hay personas que se niegan a pagar la cuota..como la junta vive en esta torre decidio cobrarle por condominio(meter la cuota en el recibio)se puede hacer esto.... Responder

93. gonzalo diez26 de noviembre de 2011 21:54 BUENAS NOCHES, ES LEGAL EL COBRO DE GASTOS DE COBRANZAS POR UN MONTO FIJO EN ESTE CASO BS. 100,00 MENSUAL, PERO NI SIQUIERA LLAMAN A COBRAR, NI MANDAN UNA NOTICA A MANO EN OTRAS PALABRA NO REALIZAN LA GESTION DE COBRANZAS, LO OTRO CUAL ES LA TASA PARA EL COBRO DE LOS INTERESES DE MORA, SEGUN VI EN UNA SENTENCIA A UNA ADMINISTRADORA QUE DEBIA SER DEL 3 POR CIENTO ANUAL Responder

94. Ingeniero30 de noviembre de 2011 16:31 Estimado Profesor, en primera instancia lo felicito por este importante espacio de asesora en esta materia tan delicada desde el punto de vista legal. Tal es el caso, que en este momento me encuentro participando de un complejo de 12 galpones industriales, conformando un pequeo Parque Industrial completamente privado y cerrado, con una entrada comn para todos los galpones y un rea donde se encuentra un pozo de agua y un banco de transformacin. Evidentemente se tienen reas comunes y servicios (agua, electricidad del conjunto, mantenimiento de bombas, paredes perimetrales, etc) que requeriran de la participacin del conjunto para solventar, as como vigilancia, etc. Desconozco si dicho Parque Industrial puede ser regido por la Ley de Propiedad Horizontal o n, asi como tambin poseo dudas en cuanto al clculo de la Alcuota correspondiente, ya que al no ser edificio y calculando por las reas respecto al total, no logro establecerlo. El rea que ocupan los 12 galpones respecto al total del terreno, es de 58%, pero no se calcular la alcuota qeu debe colocarse en el Documento de Condominio que evidentemente

estamos tratando de establecer para poder regular todo lo concernente a las reas y gastos comunes. Agradezco a Usted su valiosa orientacin al respecto. Gracias Responder

95. Annimo7 de diciembre de 2011 11:20 Hola buenos das, tengo una duda en cuanto a los gastos causados, tengo entendido que estos gastos son los que se presentaron en el mes que estn cobrando cierto?, sin embargo en el condominio donde vivo, han estado cobrando desde el mes de septiembre 2011 una deuda de hidrocentro aguas servidas del 2010, yo adquir el inmueble en mayo 2011 y tengo solvencia hasta esa fecha, mi pregunta es: debo pagar una deuda del 2010? es correcto que cobren en recibos actuales deudas del ao pasado? Si puede responderme mucho se lo agradecera. Responder

96. Annimo9 de enero de 2012 15:31 Buenas tardes!! estimado profesor la siguiente es para hacerle una pregunta: en el conjunto residencia donde vivo cobran una alcuota especial a las casas que mas terreno quisiera saber si esto es legal de ser sis cual es el porcentaje que uno debe cancelar Gracias!!!! espero su colaboracin saludos!!! Responder

97. Nubia fernandez17 de enero de 2012 21:37 Buenas Noches, muy bueno este espacio, tengo una pregunta, por cuestiones de salud de mi madre he venido atrazad en el pago de condominio, mi recibo me indica que debo 10.000,00 Bs. ancele 9.000 y la administradora me dice que parte de ese monto es de una deuda vieja pero si el recibo me indica que la deuda es 10.000,00 de donde sacan ellos que el deposito que hice por bs. 4.291,oo no me lo toman en cuanta para este abono. si el recibo me dice que debo 10.000,00 ademas me estn acosando para pagar el 30 de honorario sprofesionales, por que si ellos ya estn

cobrando por mora y gastos de cobranza.? si no haba podido pagar condominio de donde pago gastos de honorarios de un 30 0 40 por ciento. por favor contsteme. gracias Responder

98. Savil TC3 de febrero de 2012 16:47 Buenas tardes. Somos miembros de una junta de un edificio y tenemos un blog. Nos gustan sus artculos son muy interesantes y nos gustara aadirlos a nuestro blogs respetando su autora o al menos poner un enlace si usted nos lo permite. Responder

99. Annimo4 de febrero de 2012 18:49 Buenas noches profesor y gracias de antemano por la ayuda que pueda prestarme. Mi problemas es que hace 13 aos compre un apartamento y hay un apartamento moroso desde esa fecha y la junta de condominio no ha hecho las diligencias pertinentes y hasta el presente nos adeuda Bs. 14.000,oo, que han sido descontados del fondo de reserva para cancelarle su alicuota, por tal motivo he decidido no cancelar mas mi alicuota; porque estoy cansada de reclamar que es muy fcil descontar del fondo de reserva a tomar medidas contra el mencionado apartamento. Ahora bien ellos a mi si amenazan con que van a tomar medidas en mi contra, que debo hacer? Responder

100. Luis Acosta15 de febrero de 2012 10:08 Estimado profesor necesito su orientacion para el siguiente caso: Yo compre un inmueble (casa) en un conjunto cerrado. No tengo problemas en la cancelacion de cuotas ordinarias (mensualidades) y las extraordinarias a excepcion de una cuota extraordinaria para el fondo de reserva y la constitucion del condominio. Dichas cuotas las cancele a la compaia constructora de la obra segun reza el documento de propiedad suscrito con ella donde se pedia el fondo de reserva y el de la

constitucion del condominio. Inclusive en el documento de la constructora con el banco que le financio la obra reza en uno de los parrafos que las viviendas seran entregadas despues de constituirse el condominio. Por diversos problemas (que desconozco porque no vivo en la urbanizacion) los vecinos tomaron las riendas de los gastos sin haber permitido a la constructora la constitucion del condominio. Tres aos despues una abogada del conjunto redacto el documento de condominio y porsupuesto cobro por dicho trabajo. Ahora en todos los recibos me colocan que debo cancelar esa cuota extraordinaria (ya cancelada a la constructora) y yo me reuso a cancelarla porque no pago por lo mismo dos veces. Que debo hacer para resolver mi situacion. Gracias. Responder

101. Annimo10 de marzo de 2012 16:22 En Asamblea ordinaria se aprob una cuota extraordinaria de $16.000.000.oo para arreglar la cubierta y esto se hizo con una sola cotizacin para poder aprobar el presupuesto de este ao y qued registrada en el acta que se solicitara otras cotizaciones para la impermeabilizacin y que de ser ms econmicas que la aprobada, se hara con estas personas y el resto del dinero se guardara para futuros arreglos en la cubierta. Es esto legal? Les agradecera aclarar mis dudas, soy propietaria.Muchas gracias Responder

102. Annimo12 de marzo de 2012 09:26 Buenas tardes profesor gracias por toda su ayuda e informacin, mi caso es el siguiente: vivo en un edificio de 100 apartamentos en donde la nueva junta de condominio realiz un aumento de la cuota mensual de un 150% en menos de un ao supuestamente porque no le alcanza para sufragar los gastos del mismo y para tener una reserva de cualquier imprevisto y para no pedir ms cuotas extras pero hace menos de un mes acaban de pedir una cuota extra para la reparacin de la tuberia de gas y nos obligaron a cancelar esa cuota porque sino no hacian la restitucin del servicio, adems no rinden cuentas de lo que queda mensualmente, se debe pagar en efectivo, no nos permiten el acceso a la azotea ni a las aras verdes porque la llave la poseen ellos y siempre est cerrado, existe un 40 % de morosidad porque las personas no estn de acuerdo con ese aumento pero al hacer las reuniones los coopropietaros no bajan a reclamar sus derechos y todos estamos pagando por esto, no tenemos conserje porque la nueva junta los despidio

injustificadamente y ellos no quieren abandonar el condominio e hicieron las denuncias respectivas y hay un conflicto legal entre los antiguos conserjes y la junta de condominio y por esta razn se contrato una persona q viene tres veces a la semana a realizar el aseo del edificio, mis preguntas son las siguiente: 1- existe algn sitio donde se pueda denunciar a esta junta de condominio por sus aumento excesivo y por su mala gestin? ya que si la mayoria de los coopropietarios no quieren ejercer sus derechos yo si y no es justo que tenga que pagar por todos 2- es legal que se bloquee el acceso al ascensor y que pidan cuotas extras teniendo un fondo de reserva del cual no rinden cuentas? Muchas gracias por su ayuda Bloque 15 san Antonio el valle Responder

103. LRDR14 de marzo de 2012 11:47 Buenos Das Profesor. Vivo en un Condominio de dividido en seis sectores cada sector tiene varios edificios y cada edificio puede tener entre 1 y tres cuerpos. Con un total de 604 apartamentos. En cada sector hay un un rea que ocupa el espacio de dos apartamentos. Tres de estas reas estn alquiladas a un colegio y las otras tres se utilizan para la oficina de administracin General y dos locales para deposito. Ademas de lo del Colegio, hay ingresos por una sala de Fiestas. Mi pregunta es la siguiente: si los gastos se reparten segn la alcuota que le corresponda al apartamento, como se deben repartir los ingresos. La ley dice que el administrador debe sumar los gastos y restar los ingresos a esto aplicar el 10 % para el fondo de reserva pero el caso es que algunos propietarios no quieren que se les devuelva (por poco que sea) el monto por concepto de los ingresos del conjunto pues hay algunos morosos (algunos con mas de tres y cuatro a;os de deuda). Me parece a mi que los gastos de estas areas especiales los debe cubrir todo el conjunto e igualmente los ingresos deben ingresar a todo el conjunto y lo mejor seria una especie de fondo por ingresos del Conjunto. Es esto Posible?

Me alegra saber de alguien que haya estudiado en el Liceo Luis Razzeti. Yo viva en Vista Alegre y curse estudios all desde 1975 hasta 1979. Gracias Luis Dorta Responder Respuestas

1. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez15 de marzo de 2012 21:09 Buenas noches Luis: si el rea alquilada que genera ingresos es comn a los inmuebles mencionados, los propietarios pueden decidir en aplicar esos ingresos (proporcional en alcuotas) al Recibo de Condominio, para pagar menos mensualmente, o depositar tales ingresos al Fondo de Reserva para crear un capital considerable que les permita realizar mejoras sustanciales en el Conjunto Residencial, con miras a mejorar la calidad de vida de ustedes. O pueden optar por hacer mitad (Recibo de Condominio) y mitad (Fondo de Reserva). Es cuestin de consultar a la masa de propietarios al respecto.

2. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez15 de marzo de 2012 21:14 .......estudi en el legendario Liceo Luis Razetti entre 1976 y 1980. Form parte del equipo de Gimnasia de la institucin. Responder

104. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez15 de marzo de 2012 21:16 Gracias a todos por su visita al Blog y sus comentarios. Recuerden que sus preguntas tambin las pueden hacer llegar a mi correo: vanguardia61@gmail.com o hotmail.com. Tambin me pueden llamar al (0416) 308-72-57. Responder

105. Annimo3 de abril de 2012 21:46 Buenas noches prof Eduardo Fuenmayor. Soy inquilino en un edificio de dos pisos (8) apartamentos y dos locales en PB. No existe Condominio Mi pregunta: Los Gastos Comunes de Agua y Luz del edificio como las pagaran o deberan cobrarle a los propietarios e inquilinos del mismo ese gasto Responder

106. Annimo8 de abril de 2012 23:23 BUENAS NOCHES PROF EDUARDO FUENMAYOR. EN EL EDIFICIO DONDE RESIDO LA JUNTA DE CONDOMINIO NO CONSIDERA COMO AREAS COMUNES LOS PASILLOS DEL EDIFICIO, PORQUE LOS DAOS DE LOS MISMOS NO LOS QUIERE REPARAR A PESAR DE QUE TODOS PAGAMOS EL CONDOMINIO CON REGULARIDAD. TODOS ESTAMOS MOLESTOS. ME GUSTARIA QUE NOS DIERA CON DETALLES EL LISTADO DE LAS AREAS COMUNES Y EL OBJETIVO DEL PAGO DE CONDOMINIO. GRACIAS. Responder

107. MARIANA10 de abril de 2012 15:48 BUENAS TARDES PROF. TENGO UNA INQUIETUD DESDE EL MES DE ENERO EN LOS RECIBOS DEL CONDOMINIO SE ESTA COBRANDO UN FONDO LLAMADO FONDO DE MEJORAS POR UN MONTO FIJO DE BS. 4.000,00, PERO A PARTE DE ESTO SIGUEN COBRANDO EL FONDO DE RESERVAS. ESTO ES LEGAL COBRAR DOS FONDOS SIN UNA PREVIA REUNION O COMUNICADO. AGRADEZCO DE ANTE MANO SU RESPUESTA Responder

108. Annimo16 de abril de 2012 10:30 buenos dias; mi pregunta es cuanto debe cobrar el condominio por un Caney el cual desean utilizarlo como salon de fiesta pero estam imponiendo un cobro de bs.1500,00 y un deposito de bs 5.000,00 el cual a mi me parece un abuso ya que es un area comun a beneficio de todos los propiestarios. me parece que se debe cancelar algo pero ese precio me parece excesivo por lo cual mi pregunta es hay alguna cuota establecida por la ley de propiedad horizontal pues tengo conocimiento que en otros condominios cobran 3 unidades tributarias. en espera de su pronta respuesta Responder Respuestas

1. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez20 de abril de 2012 20:00 Estimado (a) annimo (a): se debe revisar el Documento de Condominio a ver si establece reglamentacin alguna o dice algo con relacin al uso del Caney. Si no dice nada, la cuota a cobrar por su uso deberan establecerla los propietarios con decisin tomada en Asamblea, Reunin, o a travs de carta Consulta. Pero la decisin debe estar en manos de los propietarios. Favor leer los artculos 22, 23 y 24 de la Ley de Propiedad Horizontal. Responder

109. Annimo16 de abril de 2012 12:39 TENEMOS UN VECINO MOROSO NO PAGA DESDE HACE CUATRO AOS, QU DEBEMOS HACER? Responder Respuestas

1. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez20 de abril de 2012 20:05 Estimado (a) annimo (a): ya averiguaron por qu su vecino est Moroso?. Estn en conocimiento de las razones por las cuales no ha pagado los Recibos de Condominio?. La Junta de Condominio y/o la Administradora del Condominio han realizado las gestiones de cobranza correctamente?. Responder

110. Annimo17 de abril de 2012 10:03 hola profesor quisiera saber si es cierto que si un propietario no recibe los recibos de condominio la ley no lo obliga a pagar los gastos comunes al condominio Responder Respuestas

1. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez20 de abril de 2012 20:08 Buenas noches annimo: cmo va a poder pagar los Recibos de Condominio si no se los entregan?. Cmo va a enterarse de cunto debe?. Responder

111. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez20 de abril de 2012 20:10 Por favor enven sus dudas o preguntas al correo electrnico vanguardia61@gmail.com, o pueden llamarme al (0416) 308-72-57. Responder

112. Annimo21 de abril de 2012 21:04 Saludos, una pequea pregunta, existen GASTOS NO COMUNES que se le apliquen a toda la comunidad y si es asi esta se cobrarias sobre el porcentaje de la alicuota de cada propietario o sobre un monto determinado igual para todos los propietarios.? Como ejemplo doy el siguiente conceto: TECHAMIENTO DEL ESTACIONAMIENTO, es algo que no se hace de forma comun, beneficiara a todos los propietarios, ademas de darle mas valor a cada propiedad. Espero su pronta respuesta, gracias, mi correo joseluisysturiz@yahoo.com Desarrollo de sistemas administrativos para condominios y empresas. Responder

113. Highlanders28 de abril de 2012 11:57 Buenos dias, mi pregunta es la siguiente estamos autoadministrando nuestro condominio y algunos miembros de la junta de condominio pagaron gastos del conjunto residencial y nos indicaron que lo llevaramos contra su deuda, mis dudas son las siguientes: 1.- este proceso tiene base legal o se puede relizar sin problema (rebajar deuda "CXC" justificando que se pagaron gastos que correspondian al edificio) 2.- Si esto es viable como seria el asiento contable. Tengo la duda porque no se a que contrapartida llevar la rebaja de la deuda que en este caso seria CXC recibos. Normalmente seria asi cuenta debe haber Banco 1.000.00 CXC recibos 1.000.00 como seria en este caso. Gracias anticipadas Responder

114. Annimo30 de abril de 2012 11:04 Buenos dias. Mi pregunta es la siguiente: estoy administrando un CENTRO COMERCIAL y en un documento notariado el dueo me autoriza para cumplir con todas las funciones referentes al condominio, por ahora y la ley es muy clara, debo emitir solo RECIBOS para el cobro del mismo, pero debido a que tenemos inquilimos contribuyentes especiales no se si a futuro pueda tener inconvenientes y me exijan factura, y si fuera el caso como emitirla. Agradezco su atencion Responder Respuestas

1. Annimo30 de junio de 2012 13:05 Hola...tengo la misma duda. solo que mi inquilino contribuyente especial me exige factura para poder pagar. QUE HAGO? gracias yuhan_maldonado@hotmail.com Responder

115. Annimo6 de mayo de 2012 22:47 buenas noches profesor, mi mama vive en un edificio de 16 aptos. son dos torres la "a" y la "b" y tiene 4 edificios cada torre, la consulta en cuestion es: tengo derecho como hijo de propietario a un puesto de estacionamiento aunque no viva alli, el espacio destinado para tal uso no alcanza para el total de aptos.pero no todos los propietarios tienen carro, pero le alquilan a personas ajenas al conjunto residencial, es decir aprox. el 60% es de la calle, ademas los obligan a pagar 25 bs. sin guardar o utilizar el puesto,esto es legal?, los depositos los hacen a titulo personal y no de condominio alguno, y en el documento de venta no se epecifica puesto de estacionamiento la l.p.h.lo ampara sin nombrarlo en el dcto?. que significa porcentaje de condominio. Responder

116. Lucecita8 de mayo de 2012 19:24 es de bien saber que los recibos de condominio deben ir a nombre del propietario del bien como lo especifica la ley, pero si el mismo se encuentra alquilado o dado en comodato por ejemplo, la factura debe ir a nombre del dueo o de quien paga el recibo??? Responder Respuestas

1. Annimo11 de mayo de 2012 23:19 El recibo siempre debera ir a nombre del dueo o titular del inmueble, el que aparece en el titulo de propiedad, asi lo dice la ley. Soy asesor administrativo y diseador de sistemas de condominios. Responder

117. Annimo8 de mayo de 2012 22:43 Buenas noches, Profesor. Por favor, quisiera me aclarara algunas dudas, vivo en un condominio donde el mes pasado se acaba de elegir una nueva Junta, me comuniqu con el nuevo Presidente y le manifest mi disposicin de cancelar las cuotas mensuales del condominio, siempre y cuando entregaran el recibo con toda la informacin que estipula la ley (Gastos detallados, fondo de reserva, etc., cosa que nunca han hecho en este condominio. Sin embargo, vamos para el segundo mes y tampoco lo entregan, slo quieren entregar un comprobante de pago, pero no el recibo detallado. Por ltimo, si la anterior junta nunca quiso entregar dichos recibos detallados, incumpliendo as lo establecido en la ley, me pueden ahora obligar a cancelar las cuotas atrasadas administradas por dicha junta? Podran alegar que me los entregan ahora, cuando todos sabemos que nunca los hicieron? Si no fui lo suficientemente claro, podra llamarlo a su telfono? Mil gracias, un saludo Responder

118. Meudy11 de mayo de 2012 13:45 BUENAS TARDE, PROFESOR. POR FAVOR, LE AGRADEZCO ME ACLARE DUDA REFERENTE A ATRASO DE PAGO POR ALCUOTA por 280,00 Bs F DE CONDOMINIO LA CUAL VENCE EL LTIMO DE CADA MES,ES LEGAL QUE LA JUNTA DE CONDOMINIO COBRE EL 15% SOBRE EL MONTO IMPAGO DE ESE MES.LO QUE EQUIVALE A 42 Bs por INTERESES DE MORA MENSUAL Y NO LO CALCULAN ANUAL. AUNQUE ME INFORMARON QUE LA LEY ESTABLECE UN MTODO DE CALCULO DEL INTERS LEGAL DE MORA DE UN 3% ANUAL SOBRE LA ALCUOTA DE CADA MES IMPAGADA. QUISIERA SABER SI LA JUNTA DE CONDOMINIO ESTA EN LO CORRECTO. O SI LA INFORMACIN, SOBRE EL MTODO DE CALCULO POR INTERS LEGAL DE MORA ES LA CORRECTA. GRACIAS. ATTE. SRA. MEUDY. Responder

119. lOS AnOnIMOS dEl rEGGEAtOn - lOS Q tOdO SAbEnn18 de mayo de 2012 02:12 buenas noches mi consuta es la siguiente yo compre un arto en mes de septiembre el conserje lo despidiero en mayo y en diciembre resolviro que tenia que paga una couata de 197 bf en febrero la cantidad la pone en la factura de los gasto comunes Responder

120. Annimo21 de mayo de 2012 12:08 hola buenas tardes tengo una deuda de condominio de 6000 bsf y adicional me estan cobrando el 10 % de mora es legal ????????????? Responder

121.

Marcleny22 de mayo de 2012 14:33 Hola Profesor Buenas tardes Mi consulta es la siguiente: vivo en un edificio de 44 apartamentos de los cuales somos 22 propietarios, existe un propietario que es dueo de 23 apartamentos. este propietario dice ser el dueo del edificio basandose que tiene mayoria de apartamentos. perjudicando al resto de los propietarios con su actitud, ya que tiene una deuda a la fecha de 130.000bsf. no paga condominio, hemos ido a la administradora y ella solo nos dice que no pueden hacer nada, el edificio se mantiene con el pago de los 21 propietarios que si pagamos. A raiz de la vista gorda de la administradora y de la junda de condominio que esta presidida por este ciudadano moroso y una propietaria. hemos decidido unilateral los 21 propietarios el parar el pago del condominio como una medidad de presin para que la administradora tome cartas en relacin a este propietario que nos perjudica. No hemos visto resultados, la Administradora esta relacionando gastos que no son comunes a los gastos mensuales. pretende cobrarnos intereses de mora a nosotros y a este ciudadano que debe tanto dinero en el condominio no le hacen ningn tipo de presin. Como podemos hacer los 21 propietarios para solicitar la renuncia a la administradora ya que no esta haciendo ningn tipo de gestion para cobrar a este moroso el edificio se esta viendo perjudicado. como podemos encarar a la administradora para que no nos perjudique en cuanto a un cobro de intereses a los 21 propietariios. cuando esta no le cobra la deuda ni la morosida a este propietario y el monto que este seor adeuda representa el 90 porciento de la morosida. Agradeciendo su colaboracin y aporte de conocimiento que pueda darnos gracias!! Responder

122. Annimo23 de mayo de 2012 13:26 Buenas tardes profesor quisiera saber si se pueden aumentar las alicuotas del apartamento!! y quien lo hace, asi mismo quien realiza el documento de condominio?? gracias! Responder

123. Annimo23 de mayo de 2012 16:40 buenas tardes necesito saber cuantos condominios debo pagar si tengo dos casas unidas en una urbanizacion

Responder Respuestas

1. Annimo17 de junio de 2012 00:38 Saludos, si cada casa tiene un titulo de propiedad, debes pagar 2 alicuotas que vienen sealadas en cada titulo, las alicuotas se pagan por cada titulo de propiedad. Soy asesor administrativo y diseador de sistemas de condominios. Responder

124. Annimo24 de mayo de 2012 09:49 BUENOS DAS, QUISIERA POR FAVOR QU ME INDICARA CMO SE CALCULA LA ALICUOTA DEL COSTO DE UN TRABAJO POR APTO., TOMANDO EN CUENTA QUE HAY APTOS. MS GRANDES QUE OTROS. HABR UNA FRMULA? Responder Respuestas

1. Annimo17 de junio de 2012 00:35 Saludos, la alicuota viene dada en el titulo de propiedad de cada apto.si el gasto lo generas a gasto comun, aplicas esa alicuota sobre el monto del gasto. Soy asesor administrativo y diseador de sistemas de condominios. Responder

125. Annimo31 de mayo de 2012 14:17

Buenas tardes Profesor: Le agradezme me informe si es correcto cobrar un 40% adicional (de mi alicuota mensual)como castigo a la deuda que tengo; ejmpl. mi cuota del mes el 100 el cobro adicional es de 40-50%mas. Yo no niego que tengo que cancelar -como gastos no comunes el interes y gastos de cobranza-, porque se que tengo que pagar perjuicios a otros, pero no se de donde sale, o en base a que Ley, es ese gasto de administracion adicional (como gasto no comun) si ya estan colocando gastos de Administracion (legal) en gastos comunes. Yo vivo de mi pension y hago lo posible por cancelar lo que puedo para ponerme al dia, pero con ese monto (2do.cobro de gastos administrativos) incrementa mi deuda y sera de por vida. Responder

126. Annimo19 de junio de 2012 07:43 Buenos dias Prof. en el edificio donde residimos desde hace muchos aos alquilaban la conserjeria... unas veces con inmobiliaria pero a raiz de una serie de papeles que nos pidieron como carta aval de la Alcaldia no pudieron darnos el perimetro del apto para poder sacar unos papeles de la alcaldia y de alli en el registro, es por ello que se retiro de la inmobiliaria. ahora bien necesitamos documentos donde diga que el apto es de los 49 dueos.. Como hacer para obtener este documento? El edificio es de Inavi y el alquilino tiene 9 aos alli. Responder

127. Annimo22 de junio de 2012 19:59 Hola Profe. Usted puede indicarme como es la aplicacin de los intereses de mora y bajo que numero de Artculo est establecido. Nosotros no tenemos administradora, nos administramos nosotros mismos. Mil graciasssss Responder

128. Annimo4 de julio de 2012 21:28 BUENAS NOCHES PROFESOR, RECIBA UN CORDIAL SALUDO: EN MI CONDICIN DE PROPIETARIA ME GUSTARA SABER SI UNA

PERSONA QUE ACTUALMENTE ES PRESIDENTE DE LA JUNTA DE CONDOMINIO Y NO ES PROPIETARIO ABSOLUTO DE OTRO APARTAMENTO PUEDE EJERCER DICHA FUNCIN. ME TOM LA MOLESTIA DE BUSCAR EN EL REGISTRO MERCANTIL EL DOCUMENTO DE PROPIEDAD DEL INMUEBLE DONDE HABITA EL SEOR EN CUESTIN Y PUDE VERIFICAR QUE DICHO APARTAMENTO EST A NOMBRE DE 4 PERSONAS, SIENDO DOS DE ELLAS SUS PADRES, SU HERMANO Y SU CUADA, EL PADRE FALLECI Y ESTE SEOR ALEGA QUE AUNQUE EL TENGA UN MNIMO PORCENTAJE DE LA PROPIEDAD, COMO HEREDERO DE LA PARTE QUE CORRESPONDA A SU PADRE FALLECIDO, TIENE TODOS LOS DERECHOS IGUALES AL RESTO DE LOS PROPIETARIOS Y DERECHO A VOTO EN LAS ASAMBLEAS. ADEMS, ACTUALMENTE LA JUNTA DE CONDOMINO HA SOLICITADO A LA ADMINISTRADORA DEMANDAR A OTRO PROPIETARIO MOROSO PARA LO CUAL SE REQUIERE LA AUTORIZACIN DEL PRESIDENTE DE LA JUNTA... PUEDE ESTE SEOR AUTORIZAR A LA ADMINISTRADORA A PROCEDER EN CASO DE DEMANDA ANTE LOS TRIBUNALES COMPETENTES ? SERA LEGAL? MIL GRACIAS POR SU COLABORACIN. ESPERANDO SU PRESPUESTA, LO SALUDA, ATENAMENTE, VIRGINIA RIOS O PERDERAMOS TODO EL PROCESO Y SU COSTO ? Responder

129. Annimo6 de julio de 2012 10:31 Buenos dias: Quisiera me informara si es correcto pagar el recibo de luz de la censerje aun cuando ha sufrido un incremento en 4 veces mas del monto promedio de los ultimos meses, aun asi nosotros como propietarios debemos cancelar ese recibo?. Por otra parte, estamos en la obligacion de pagarle examenes medicos en clinicas privadas? Espero su respuesta Muchas Gracias Responder

130. TEREPAIMA10 de agosto de 2012 15:50 Buenas Tardes Profesor tengo una consulta administramos un condominio en Lecheras Anzoategui, el caso es que el condominio lleva un fondo de prestaciones

sociales al cual se le hace un aporte mensual y al mismo se le descuenta lo pagado a los trabajadores como Vacaciones, Aguinaldos y adelantos a prestaciones sociales, entonces al momento del cuadre o entrega de cuentas lo pagado por adelanto de prestaciones sociales se relaciona entre los activos, as se haya descontado previamente del fondo? esa es la duda que quisiera me aclarara por favor y muchas gracias. Responder

131. Annimo19 de agosto de 2012 20:37 buenas noches profesor mi pregunta es la siguiente: vivo en un edificio de propiedad horizontal y tenemos problemas de filtracin, quisiera me guiara a donde debemos acudir si este copropietario se niega a arreglarla? Responder

132. Annimo24 de agosto de 2012 21:01 Buenas noches..Llevo la administracin de un edificio pequeo, somos 16 propietarios; mi inquietud es con respecto a la seora que labora con la limpieza de cada 15 dias; dicha persona maneja comentarios sobre la Ley organica de trabajo; ella tiene 7 meses en esta labor y de verdad, me tiene molesta, ya que estos comentarios son amenazadores. Me hice cargo del mantenimiento por ser ama de casa, pues todos trabajan y solo se mantiene el edificio y llegan de noche y quieren descansar, ya mas bien parezco la empleada de ellos y la seora se vale de esta soledad..Que hago al respecto..?

Cesta Tickets para los Conserjes

En la Gaceta Oficial N 33.666, del 04 de Mayo de 2011, sali publicado el Decreto N 8.189, donde se decreta la Reforma Parcial de la Ley de

Alimentacin. Las modificaciones a esta Ley se realizaron en los artculos 4, 5, 6 y 9, y si bien esta nueva Ley no menciona el beneficio para un (1) solo trabajador, s seala de manera tangencial la obligatoriedad del cumplimiento para los empleadores que tengan menos de veinte (20) trabajadores.

En el caso de los Condominios, donde hay menos de veinte (20) trabajadores, y han surgido confusiones y conflictos al respecto, los administradores de los mismos (Juntas o empresas administradoras) deben estar claros con el cumplimiento de este decreto. Sugiero que adquieran la Gaceta Oficial, y quien no pueda, hgame llegar su correo para envirsela.

Entrando en materia, y para no hacer tan extensa esta situacin, opino que para las empresas emisoras de tickets de alimentacin o tarjetas electrnicas de alimentacin, debe ser complicado fabricar una (1) sola ticketera o una (1) sola tarjeta electrnica, para un (1) solo trabajador, motivo por el cual el Condominio debe buscar la manera de cumplirle al trabajador (Conserje u otros), mediante otras modalidades, como las que a continuacin me atrevo a sugerirles, para que se escoja una de ellas: Comprar una comida diaria (por jornada efectivamente trabajada) y entregrsela al Conserje (y a otros trabajadores si los hubiere) Hacer un convenio con algn restaurant cercano a la residencia o edificio donde trabaja el Conserje, para que este trabajador almuerce o cene en ese establecimiento, para que luego el Condominio cancele dicha comida. Cuantificar mensualmente el equivalente a una comida diaria, para luego hacerle un mercado al Conserje, y entregrselo en los cinco (5) primeros das del mes siguiente.

Esto ltimo debe verse con cuidado, y de elegir esta ltima opcin, se debe conversar con el trabajador, ya que el Decreto hace mucha referencia a la comida elaborada. Para cualquiera de las tres (3) alternativas sealadas, se debe recordar que el cumplimiento de la obligacin no debe ser inferior a 0,25 UT, ni superior a 0,50 UT, en el entendido de que el valor de la Unidad Tributaria (UT), para el ao 2011, es de Bs. 76,00. Mi sugerencia final es no cancelar el beneficio en efectivo, para que no se desvirte el objeto del Bono o Beneficio de Alimentacin, para que no se creen futuros conflictos laborales, y para que no aumente la confusin. Publicado por Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez en 5/11/2011 08:34:00 p.m. Etiquetas: !Bono o Beneficio de Alimentacin

UT

Cesta Ticket

Ley de Alimentacin

Unidad Tributaria

Reacciones: 77 comentarios:

1. Annimo19 de mayo de 2011 10:02 hola buenos das en mi edificio hay solo una persona la cual viene solo 3 veces por semana y no tiene horario establecido ella se queda aproximadamente como una hora y media, mi pregunta es como se aria en este caso quisiramos saber si nos pueden orientar gracias Responder

2. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez23 de mayo de 2011 21:13 Buenas noches: en este caso el Bono Alimenticio se le otorgara por da trabajado, como manda la Ley. Se cuentan los das que asisti a trabajar, y se multiplican por el valor diario del Bono, y se le entrega un mercado por esa cantidad, en los siguientes cinco (5) das despus de haber terminado el mes. Responder

3. Annimo25 de mayo de 2011 17:20 como sabemos cuantas unidades tributarias le corresponden a la trabajadora residencial?? ya se le esta pagando el sueldo minimo, es fija con domicilio y goza de todos los servicios, ademas somos una sola torre con 32 apartamentos y pocas areas comunes. Responder

4. Annimo26 de mayo de 2011 22:22

Buenas, que tal, una pregunta, si en la torre hay 3 empleados, vigilantes y el conserje como tal, corresponde cestaticket o bono alimenticio como dice la ley, chevere, pero, la conserje trabaja de lunes a lunes, se le calcularia el dia laboral en cuanto a cesta tickets, a 19,5bsf? o 22,5?, en una residencia de 54 aptos..... Responder

5. Annimo26 de mayo de 2011 22:24 lo dicho antes, todos bajo una misma administradora, Responder

6. Annimo27 de mayo de 2011 07:04 buenos dias mi pregunta es cuantos cesta tickets son al mes por favor contesteme lo mas pronto posible Responder

7. Annimo27 de mayo de 2011 12:57 Es verdad que van a 'echar para atras' esa parte de la cestaticket para los conserjes? Responder

8. Annimo30 de mayo de 2011 17:15 buenas tardes mi sugerencia es dar el cesta tickets en efectivo asi se ahorran la molestia de que la/los trabajadores residenciales se molesten con dicha sujerencia del doctor que propuso dar la comida mi sugerencia como trabajadora residencial es EL DIMERO EN EFECTIVO ya que asi una puede comprar su alimentacion a el gusto de uno y no al de los demas

Responder

9. Annimo31 de mayo de 2011 17:29 Buenas tardes, segn el decreto deL Presidente tampoco van a trabajar los sbados? Otra cosa, el bono de alimentacin se debe pagar por da laboral trabajado?, es decir, 5 das hbiles por semana? Responder

10. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez1 de junio de 2011 22:43 Buenas noches: recuerden que es obligatorio la cancelacin del Bono de Alimentacin para los Conserjes y otros trabajadores de los edificios. El mismo se debe cancelar por da trabajado; es decir, si el el Conserje tiene un Jornada de lunes a sbado, el domingo no se le cancela. Si la Jornada es de lunes a viernes, no se paga sbado y domingo. La banda de pago va desde 0,25 UT hasta 0,50 UT. Es cuestin que las Juntas de Condominio se pongan de acuerdo para fijar el pago dentro de esa banda, en el entendido de que la Unidad Tributaria es igual a Bs. 76,00. Particularmente no recomiendo el pago en efectivo, ya que esto desvirta el sentido del Bono de Alimentacin, y pudiera en el futuro crear conflictos al confundirse con el artculo 133 de la Ley Orgnica del Trabajo. Sugiero, por lo tanto, que las Juntas de Condominios entreguen este Bono en forma de mercado mensual, si no van a estar dispuestas a darle una comida diaria al Conserje u otros trabajadores. Responder

11. Annimo5 de junio de 2011 21:18 Para el seor Fuenmayor que groseria de su parte decir que le compren una comida diaria al trabajor,acaso penso en los hijos de esta gente,osea que el trabajador sale a comer y los hijos en la casa con hambre,el bono de alimentacion es para el trabajador y el sabra como y con quien se lo come,Me pregunto yo si na usted o a

uno de sus familiares le hagan eso.El bono de alimentacion es para disfrutarlo en familia.Por eso es que estamos como estamos por gente como usted que tratan de pisotear al que le sirve Responder

12. Annimo5 de junio de 2011 21:23 Para el seor Fuenmayor que groseria de su parte decir que le compren una comida diaria al trabajor,acaso penso en los hijos de esta gente,osea que el trabajador sale a comer y los hijos en la casa con hambre,el bono de alimentacion es para el trabajador y el sabra como y con quien se lo come,Me pregunto yo si na usted o a uno de sus familiares le hagan eso.El bono de alimentacion es para disfrutarlo en familia.Por eso es que estamos como estamos por gente como usted que tratan de pisotear al que le sirve 5 de junio de 2011 21:18 Responder

13. Annimo5 de junio de 2011 21:32 Estoy totalmente de acuerdo con usted el bono de alimentacion debe ser entregado en efectivo o tarjeta electronica,nosotros los trabajadores tenemos la libertad de disponer de nuestro dinero como bien nos parezca.Nadie tiene porque disponer de lo que queremos comer,los que disponemos en nuestra casa y cocina somos nosotros no los patrones. Responder

14. Norrys9 de junio de 2011 00:29 Hola buenas noches acabo de ser electa como Presidenta de la Junta de Condominio para el ao 2011-2012 , sin embergo yo tengo 2 meses de morosidad y nadie mas quiere ocupar el puesto ni formar parte de la Junta, DE LA MISMA MANERA LE DIGO QUE ES MAS DEL 70% DE PROPIETARIOS QUE POSEEN EL MISMO ATRASO Y MUY POCOS CON TAN SOLO 1 MES PENDIENTE PERO SIN

INTERES DE FORMAR PARTE DE LA JUNTA. Si fui elegida de esa manera , puede la Administradora negarse a mi designacion? gracias. Responder

15. Yuleni Perdomo13 de junio de 2011 11:36 Buen da En donde vivo el Conserje los das sabados trabaja de 6 am a 10 am. mi duda es le corresponde el Bono de Alimento para ese da?? por favor responder. Gracias Responder

16. Annimo18 de junio de 2011 08:11 Buen da, se que esto tambin aplica para otros trabajadores residenciales como en el caso nuestro que tenemos 3 vigilantes particulares donde se le paga por guardia de 8:00am a 8:00am del da siguiente,osea trabajan 24 x 48 incluyendo sabado y domingo. Por cuanto y cual seria la manera mas adecuada para cancelar el bono de alimentacin,somos un condominio registrado como asociacin sin fines de lucro y por otra parte tenemos personas que no pagan el condominio a tiempo o que niegan a pagar por cualquier excusa y no hemos conseguido la manera de obligarlos. Es una manzana conformada por casas. Esperando por su respuesta Responder

17. Annimo20 de junio de 2011 20:38 hola si la unidad tributaria es 76.cuanto le corresponde a los trabajadores residenciales.x que veo que unos le dan pocos y a otros le un poco mas.por favor averiguen bien ese pago Responder

18.

Annimo21 de junio de 2011 20:06 HOLA LOS DAS FERIADOS SE TOMAN EN CUENTA PARA EL CALCULO DEL BONO DE ALIMENTACIN Responder

19. Annimo28 de junio de 2011 19:26 Amigo, buenas noches; que implicaciones legales traera darle el Bono en efectivo; el anterior administrador de mi edificio lo hacia as y no se si continuar hacindolo. Y para el inteligente que dijo que el bono es para la familia, djeme decirle amigo que se equivoca; lea la ley, el bono alimenticio es para la alimentacin, valga la redundancia, del trabajador nicamente, no para su familia; a las personas que le dan el cestaticket y hacen compra es xq ellos comen en sus casas. Hay empresas que no pagan cestaticket y les dan las comidas a sus empleados. O es que una familia come con 400 y tanto de Bs.????? Saludos Responder

20. Annimo30 de junio de 2011 20:24 Hola,buenas noches..necesito la gaceta oficial donde aparece este decreto. Por favor me la puede enviar? mi correo es Riveiro18@hotmail.com. Gracias. Responder

21. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez30 de junio de 2011 21:37 Buenas noches seor Riveiro: escrbame a mi correo vanguardia61@gmail.com para hacerle llegar la Gaceta.

Responder

22. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez30 de junio de 2011 22:05 Buenas noches: recuerden que el Bono de Alimentacin (o Cesta Ticket) se debe cancelar exclusivamente por da trabajado. Si el trabajador no labora sbado ni domingos, esos das no sern computables para hacerse beneficiario del Cesta Ticket. Igualmente los das feriados, si no se trabajan, no sern pagados como Bono Alimentacin. Un trabajador que labore de Lunes a Viernes, durante un mes de cuatro semanas, cobrar por Bono Alimentacin o Cesta Tickets solamente 20 das. El valor del Cesta Ticket oscila en una banda, franja o intervalo que va desde un mnimo de 0,25 UT (Bs. 19,00) hasta un mximo de 0,50 UT (Bs. 38,00), en el entendido de que el valor de la UT (Unidad Tributaria), en la actualidad, es de Bs. 76,00. Por otra parte se debe recordar que este beneficio es exclusivamente para el trabajador, tenga o no tenga familia; est o no est casado; tenga o no tenga hijos. Es un beneficio que la Ley le establece exclusivamente para l. El origen del Cesta Ticket viene dado por la imposibilidad de muchas empresas de no poder tener comedores en sus instalaciones, ya que el espritu de la Ley contempla la entrega de una comida diaria durante la jornada de trabajo, de acuerdo con el contenido de los artculos 11, 12 y 13 del Reglamento de la Ley de Alimentacin para los Trabajadores, Gaceta Oficial N 38.426 del 28 de Abril de 2006. Ante tal imposibilidad de establecer estos espacios, las empresas y establecimientos optaron por entregar los llamados Tickets de Alimentacin o Cesta Tickets. Cunto pagar?: en funcin de la banda antes sealada, la decisin la deben tomar las comunidades o las empresas. Agradezco que los comentarios que se realicen en este Blog sean con criterios de razonamiento, y con el mayor respeto a los lectores. Como de costumbre, siempre a sus rdenes. vanguardia61@gmail.com (0416) 308-72-57 Responder

23.

Annimo6 de julio de 2011 19:56 Mi pregunta es que de acuerdo a la gaceta oficial del 6 de mayo queda expresamente prohibido el trabajar horas extras, esto significa que no deben trabajar sbados y domingos. Si el conserje por voluntad propia los trabaja, se le debe cancelar el cesta ticket por esos das adicionales? nos traera problemas legales el que el pueda demostrar que trabaja sbados y domingos? muchas gracias. Responder

24. Annimo16 de julio de 2011 08:53 hola buenos dias yo trabajo en una residensia de conserje y estoy de reposo por un accidente laboral mi preguntas es si a mi me corresponden los cestatickets. Responder

25. Annimo16 de julio de 2011 08:57 por favor responder muchas gracias.. Responder

26. Annimo17 de julio de 2011 15:20 Buenas tardes soy un empledo que labora en horario de 24 horas por 48 horas libres (10 guardias al mes) o sea labores de vigilancia. Como clculo la cantidad de cesta ticket a fin de mes? en horario de 12 horas o en horario de 8 horas. S puede me envia un correo a la suguiente direccin alex_c@cantv.net. Gracias! Responder

27. Annimo24 de julio de 2011 15:28

Que desprecio siente uste por los pobres trabajadores seor Fuenmayor de seguro ya tiene ganado el infierno Responder

28. Annimo24 de julio de 2011 15:33 Que consejo tan mal intencionado da el seor Fuenmayor a las administraciones de las juntas de condominio que les hagan el mercado, que les lleven la comida, contraten a un Restaurant. me imagino como seria les llevarian la comida mas mala bien tarde o buscarian el peor restaurant, o les llevarian los productos mas malos en el mercado que les entregarian. dios perdone a estas personas de tan mala Fe como el Sr Fuenmayor Responder

29. Annimo25 de julio de 2011 01:05 Palacio de Miraflores, Caracas. Por va de decreto habilitante, este lunes, el presidente de la Repblica Bolivariana de Venezuela, Hugo Chvez, anunci la modificacin de la Ley de Alimentacin para los Trabajadores. Este instrumento legal, vigente desde 2004, estableca que los patronos pagaran el Ticket de Alimentacin slo cuando la nmina superara a los 20 empleados, ahora, este beneficio favorecer a todos los trabajadores sin lmite mnimo de personas. Esta decisin aumenta la cantidad de empresas obligadas a cancelar el beneficio. Adems, el pago deber cumplirse cuando el trabajador o la trabajadora se encuentre de permiso, de vacaciones y en el caso de las mujeres cuando tengan licencia pre y post natal. Responder

30. Annimo25 de julio de 2011 01:09 Segn el artculo 2 de la norma, todos los empleadores del sector pblico y privado otorgarn a los trabajadores el beneficio de una comida balanceada durante la

jornada de trabajo. Esto implica que conserjes, secretarias, recepcionistas de consultorios mdicos, empleados de pequeos locales comerciales, es decir, todos los trabajadores que establezcan una relacin laboral con un empleador, a partir del 1 de mayo deben recibir el beneficio del bono de alimentacin. Ayer el movimiento de Conserjes Unidos por Venezuela, que ahora no andan solas, sino en solidaria y organizada compaa, corrieron a comprar la Gaceta Oficial para enterarse bien de su bono, relat una de sus dirigentes, Nlida Cordero, quien afirm que comenzarn a sacar sus cuentas para que los condominios y las administradoras saquen las de ellos, Responder

31. Annimo25 de julio de 2011 01:12 Formas de pago del beneficio de alimentacin. En Gaceta Oficial N 39.666 de fecha 04/05/2011 fue publicado el Decreto N 8.189 que establece la reforma parcial del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Alimentacin para los Trabajadores. En sta gaceta se establecen entre otras modificaciones, las modalidades de pago del beneficio de alimentacin a los trabajadores por el empleador. Entre estas modalidades se establece que las empresas con menos de 20 trabajadores pudieran cancelar el mismo en dinero efectivo cuando se le dificulte el acceso a las modalidades de cupones, tarjetas electrnicas, comedores y las formas contempladas en el Art. 4 de la Ley. Esto deja abierta la posibilidad de que aquellas pequeas empresas a las cuales se les dificultaran o imposibiliten la contratacin de empresas de alimentacin, operadoras, instalacin u operacin de comedores propios u operados por terceros. Sin embargo es necesario proceder cuidadosamente para el pago en efectivo, ya que se debe justificar, documentar y validar la modalidad de pago del beneficio a los trabajadores, teniendo en cuenta que todo procedimiento que afecte los derechos y beneficios laborales debe ser negociado y notificado al inspector del trabajo. Responder

32.

Annimo25 de julio de 2011 01:17 EXPOSICIN DE MOTIVOS DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY ESPECIAL PARA LA ...DIGNIFICACIN DE TRABAJADORAS Y TRABAJADORES RESIDENCIALES Conscientes de que las trabajadoras y trabajadores que ejercen el oficio de conserjera, constituyen una expresin viviente de la miseria estructural que aun vive nuestro pueblo, sin vivienda, sin empleo, y sometidas y sometidos a condiciones inhumanas propias de formas contemporneas de esclavitud que hoy ejerce el capital sobre el trabajo. Trabajadoras y trabajadores que por slo contar con su fuerza de trabajo como mercanca; para sobrevivir, han tenido que aceptar muchas veces, sin alternativa, las humillaciones a que son sometidas y sometidos por el acceso a una vivienda y a un empleo, siendo que el sistema patriarcal de valores que constituye la sociedad capitalista desconoce el valor del trabajo domstico, fundamentalmente de la mujer, y por ello establece relaciones de dominacin en todos los rdenes de la vida de estos trabajadores y trabajadoras, mujeres en su mayora, adultos y adultas mayores, familias sometidas a maltratos, humillaciones y limitaciones.Ver ms Responder

33. Annimo25 de julio de 2011 01:20 Artculo 21 De la proteccin especial a adultos y adultas mayores Se garantizar p ...roteccin especial a los trabajadores y trabajadoras residenciales considerados como adultos y adultas mayores, por tanto son considerados sujetos y sujetas de proteccin especial para ser beneficiarios de las polticas pblicas que les beneficien en todas las reas. En tal sentido, el Ejecutivo Nacional implementar polticas especiales para provisin de viviendas a las adultas y los adultos mayores que presten servicios como trabajadores residenciales, pero carezcan de vivienda propia.Ver ms Responder

34.

Annimo25 de julio de 2011 01:21 Artculo 19 Derechos de la familia Los trabajadores y las trabajadoras residencial ...es, junto a su familia, tendrn todos los derechos como habitantes del inmueble en el uso de reas comunes, visitas de familiares, amigos y amigas.Ver ms Responder

35. Annimo25 de julio de 2011 01:22 Artculo 24 Del respeto y la no discriminacin Los trabajadores y trabajadoras res ...idenciales sern respetados y respetadas en cuanto a sus opiniones polticas, creencias religiosas, origen cultural, racial, gnero y orientacin e identidad sexual, grado acadmico y clase social, de conformidad con los derechos humanos, la constitucin y leyes de la Repblica. No podrn ser reprimidos los espacios que tenga el trabajador, la trabajadora o su familia para desarrollar ninguna de sus expresiones u opiniones Responder

36. Annimo25 de julio de 2011 01:24 Artculo 44 Garanta de servicios pblicos El patrono debe garantizar que la vivie ...nda asignada al trabajador o trabajadora residencial tenga acceso a los servicios bsicos en las mismas condiciones que el resto de las viviendas que componen el inmueble.

El pago de los servicios pblicos de agua, gas y electricidad, as como la renta

bsica del servicio de telefona fija, con los cuales est dotada la vivienda de la trabajadora o el trabajador residencial, correr por cuenta del patrono.

Se prohbe al patrono el cobro al trabajador o trabajadora residencial de alguna cantidad por concepto de canon de arrendamiento de la vivienda que habita.Ver ms De: Conserjera Edificio Paramillo Responder

37. Annimo25 de julio de 2011 01:27 Artculo 13 Prohibicin de sobre-explotacin Se prohbe la sobreexplotacin del tr ...abajador y trabajadora, entendindose como la asignacin de labores que no se corresponden a la definicin del oficio, y que se describen a continuacin:

a) Ejecutar trabajos distintos a la limpieza y el aseo de las reas comunes del inmueble.

b) Ejecutar tareas que impliquen trabajos especializados o que sean responsabilidad de la Junta de Condominio.

c) La realizacin de esfuerzos que estn por encima de sus posibilidades fsicas.

d) El control, observancia y supervisin del cumplimiento de los servicios pblicos tales como luz, agua y gas, as como otras obligaciones y responsabilidades derivadas de la administracin del inmueble o de quienes habiten en el mismo.

e) La vigilancia y custodia del edificio, la limpieza, aseo y mantenimiento de las reas comerciales en caso que existan, as como de aquellos espacios distintos a los que componen las reas comunes internas del inmueble.

f) Reparacin de daos y desperfectos ocurridos en el inmueble.

g) Cualquier otro trabajo considerado como pesado, conforme a las normas que rigen la materia.

h) Labores que impliquen Riesgo, de conformidad con la normativa relativa a seguridad laboral.Ver ms De: Conserjera Edificio Paramillo Responder

38. Annimo25 de julio de 2011 01:29 Ley Organica del Trabajo Artculo 287. El patrono deber proveer al conserje de los implementos y tiles indispensables para el desempeo de sus labores. Responder

39. Annimo25 de julio de 2011 01:30 El presidente Hugo Chvez, aprob hoy la Ley Contra el Desalojo y la Desocupaci ...n Arbitraria de Viviendas y Ley de Trabajadores Residenciales y Conserjes. La Ley proteger a los inquilinos y trabajadores de limpieza de los abusos de algunos propietarios o arrendatariosVer ms De: Conserjera Edificio Paramillo Responder

40. Annimo25 de julio de 2011 01:32 En su artculo 6 la ley indica que el sector de los trabajadores residenciales, y sus familias, se definen como grupo vulnerable, considerado como sujeto especial para el desarrollo de polticas pblicas. Responder

41. Annimo28 de julio de 2011 20:50 felicito a mi presidente hugo chavez por esta ley de proteccion a los conserjes yo fui conserje en el 2009 y la junta de condominio y propietarios algunos, por lo cual yo fui victima de descriminacion y exceso de trabajo, y de desalojo de vivienda. en ese edf. no dura conserje.en maracay base aragua residencias nova av, las delicias. Responder

42. Annimo30 de julio de 2011 10:47 De verdad el Gobierno esta haciendo Justicia Social y no como dicen que ahora los conserjes tienen privelegios y van hacer lo que les de la gana y que se van apropiar de los apartamentuchos que les dan las juntas de condominio a los conserjes, No eso es falso en realidad que que los conserjes eran un tipo de trabajador muy debil y sometido a muchos abusos y discrminaciones junto con su familia, ahora tienen una ley especial para protegerlos aparte de la ley organica del trabajo. Eso es lo que no les gusta a los Adminstradores y mienbros de las junatas de condominio que tienen que respectar los derechos de los conserjes. Responder

43. Annimo30 de julio de 2011 10:54 De verdad el Gobierno esta haciendo Justicia Social y no como dicen que ahora los conserjes tienen privelegios y van hacer lo que les, la gana y que se van apropiar de

los apartamentuchos que les dan las juntas de condominio a los conserjes, No eso, no es. Es falso en realidad. la verdad es que los conserjes eran un tipo de trabajador muy debil y sometido a muchos abusos y discriminaciones junto con su familia, ahora tienen una ley especial para protegerlos aparte de la ley organica del trabajo. Eso es lo que no les gusta a los Adminstradores y mienbros de las juntas de condominio de los edificios, que ahora tienen que que respectar los derechos de los conserjes Responder

44. Annimo11 de agosto de 2011 19:23 Fuenmayor eres un seudo profesor...que falta de respeto hacia los trabajadores residenciales...acaso crees que son animales?? Chvez tieneque meterle el ojo a este gente que pretende desvirtuar las leyes a su conveniencia Responder

45. Annimo11 de agosto de 2011 19:26 Fuenmayor debe tener problemas con la trabajadora residencial de su edificio...que mediocre eres y muerto de hambre...no creo que seas profesor...profesorsucho si que lo eres Responder

46. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez14 de agosto de 2011 18:59 Buenas tardes a todos, espero que se encuentren bien: disculpen que haya estado ausente por cierto tiempo, pero adems de los problemas tcnicos con Internet, el tiempo lo he tenido cortito. Sin embargo, adems de este espacio, pueden escribirme a vanguardia61@gmail.com o Hotmail.com, y llamar al (0416) 308-72-57. Les recuerdo que los comentarios que publiquen en esta pgina deben ser con estricto apego de respeto al prjimo, la moral y las buenas costumbres. Si alguien no est de acuerdo con los comentarios de algn participante, o con el del autor de este Blog, dgalo con todo el respeto del mundo. Hay palabras para decir las cosas que

no nos gustan, sin necesidad de insultos. Los comentarios que estn firmados por m, los asumo porque son mi responsabilidad. Los que estn firmados por otros o por annimos no me hago responsable. Mis comentarios siempre estn firmados por m. Recientemente han salido Leyes que han afectado de una u otra manera la vida en los edificios, residencias o conjuntos residenciales, como es el caso de la Ley para los Trabajadores Residenciales, la cual para su discusin, antes de salir en Gaceta, no incluy un amplio sector de Conserjes que enviaron cartas y queran participar, para que sus opiniones fueran escuchadas. Al o a la participante de la Conserjera del Edificio El Paramillo, si tiene alguna consulta o duda al respecto, o simplemente quiere insultarme, puede escribirme al correo arriba sealado o llamarme al (0416) 308-72-57. Responder

47. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez14 de agosto de 2011 20:24 Buenas noches a todos: les recuerdo nuevamente lo que escrib el pasado 30 de Junio. El Bono de Alimentacin o Cesta Ticket debe pagarse por da trabajado. La Ley de Trabajadores Residenciales otorga los fines de semana libres a los Conserjes. De manera que si es necesario que este trabajador labore el da sbado, por ejemplo, el mismo, adems de ser cancelado como salario, tambin se le debe dar el Bono de Alimentacin. Es decir, se le debe dar su Cesta Ticket adicional por ese da trabajado. Recuerden: es por da trabajado. Recuerden tambin que la nueva Ley de Alimentacin, al igual que la anterior, coloca una banda de pago que va de 0,25 a 0,50 Unidades Tributarias. Con este parmetro es que se debe cancelar el Bono de Alimentacin o Cesta Ticket. El Bono de Alimentacin es un beneficio estrictamente del trabajador. Es intransferible. Aprovecho la oportunidad para opinar que si bien existen Condominios que han maltratado a sus Conserjes, estos trabajadores siempre han tenido la potestad de denunciarlos ante el Ministerio del Trabajo. Lo que no es justo es que por unos cuantos se vea afectada la globalidad de las residencias o edificios. Aquellos Condominios que han abusado o explotado a sus Conserjes han debido ser denunciados por estos trabajadores. Digo esto porque en la discusin de la actual Ley de Trabajadores Residenciales no se tom en cuenta la opinin del colectivo.

Muchas Conserjes enviaron cartas para participar en esas discusiones, y expresar sus opiniones, y no fueron tomadas en cuenta. En las discusiones de este tipo de Leyes es ideal que se consulte a la mayor cantidad de personas posibles para tener una visin panormica y justa del problema a resolver. Me complace participarle a mis lectores que por este medio tambin han recibido orientacin las Conserjes y otros trabajadores, y he tenido el agrado de recibir sus llamadas para aclarar dudas y planteamientos relacionados con su condicin de trabajadores. Responder

48. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez14 de agosto de 2011 20:31 La Conserje que pregunta que si le corresponden los Cesta Tickets estando de reposo, la respuesta es s, de acuerdo con el contenido del artculo 6 de la nueva Ley de Alimentacin. Responder

49. Annimo2 de septiembre de 2011 23:53 Sr Fuenmayor saludes desde la Conserjeria del Edificio Paramillo yo no lo insulte solo publique la exposicin de motivos y algunos articulos de la novisima ley de trabajadores residenciales aprobada el 5 de mayo de 2011 los demas comentarios son de otras personas yo firme lo que publique conparto las opiniones de las personas que esta de acuerdo con los derechos de los conserjes, no me parece y no comparto las suyas, ya que se ve que esta muy parcializado hacia los patronos (juntas de condomino)el blog tiene un fin que es debatir las ideas y opiniones independientemente si son de los empleadores (juntas de condominio) o de los trabajadores (conserjes) pero con respecto sin abusos ni dando consejos mal intencionados porque ya de bastante mala fe hay hacia los trabajadores. Responder

50.

Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez8 de septiembre de 2011 22:01 Buenas noches seora: mi posicin es a favor de la Ley. No estoy parcializado ni por propietarios ni por Conserjes. A ambos los escucho y a ambos los oriento. No se imagina usted la cantidad de llamadas diarias que tengo de Conserjes, con quienes converso. Responder

51. Annimo27 de octubre de 2011 16:25 Buenas tardes Sr. Fuenmayor he leido su blog y me ha sido de mucha ayuda , ya que he aclarado mcuhas dudas al respecto, con esta nueva Ley de Alimentacion. Me gustaria saber si le prodria hacer la solicitud de esta ley por via email, ya que no la tengo y me gustaria tenerla para mis conocimiento personal como empleada, ya que laboro la nomina personal de la empresa donde actualmente trabajo y a veces tengo dudas, y no tengo la ley para hacer las consultas. Le agradezco su mayor colaboracion, Gracias por su atencion. Atte, Johana Alfonso Email: johanalfonso23@hotmail.com Responder

52. Annimo11 de noviembre de 2011 09:57 Buenos dias! Mi pregunta para el SR. Fuenmayor, yo trabajo como conserje y en la noche como vigilante nocturno, cada puesto con su sueldo. Quisiera saber si me toca cesta tiscket por conserje y por la vigilancia nocturna?? Le agradezco su respuesta. Gracias!! Responder

53.

Annimo15 de noviembre de 2011 16:45 sr fuemayor tengo entendido que el calculo del cestatickets para las empresas de vigilancia segun sus turnos 12, 24, o 48 se calculan diferenrtes me gustaria mucho me explique como se hace dicho calculo y si el valor es el mismo o diferente me podria escribir al email dianagonzalez36@yahoo.es Responder

54. Annimo9 de diciembre de 2011 10:38 Hola buen da, recientemente estuve en una oficina de la inspectoria del trabajo y tienen un cartel que dice que a los vigilantes, se les debe pagar por jornada trabajada la cantidad de Bs. 28,50 de bono de alimentacin. En que parte de la ley se contempla ese monto, por que lo que he leido es que se cancela por jornada laborada, sin especificar las horas!!!!!!! Responder

55. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez29 de diciembre de 2011 23:11 Efectivamente, como usted muy bien lo ha dicho, es por jornada laborada o trabajada. Recuerde que el Cesta Ticket tiene una franja de pago que va de 0,25 Unidades Tributarias (Bs. 19,00) a 0,50 Unidades Tributarias (Bs. 38,00), por cada Jornada de Trabajo o, en todo caso, por cada da trabajado. Responder

56. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez29 de diciembre de 2011 23:40 Buenas noches: la verdad no entiendo cmo hace para tener dos trabajos, pero por supuesto le corresponde Cesta Ticket por cada uno, cuyos parmetros de pagos lo establece esa Ley. Responder

57. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez29 de diciembre de 2011 23:43 En cuanto al valor del Cesta Ticket de Bs. 28,50, este es un promedio entre el lmite menor y el lmite mayor. Responder

58. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez29 de diciembre de 2011 23:50 Les recuerdo que he tenido problemas de conexin, y por eso he visitado poco este Blog. Me pueden escribir a vanguardia61@gmail.com y/o vanguardia61@hotmail.com. Me pueden llamar al (0416) 308-72-57. Responder

59. Annimo12 de marzo de 2012 02:05 hola que tal necesito una ayuda que me expliquen sobre el pago del cesta tickets soy un empleado de una empresa donde trabajamos turnos de 24x24 en la empresa nos cancelan el 22.5% de la unidad tributaria y nos depositan 670bsf al mes en las tarjetas a todo los empleados sean que trabajen de dia sus 8horas al igual q a nosotros los q trabajamos 24x24 quiero saber si es correcta la cantidad que nos pagan a los que tenemos ese horario que me expliquen si esta bien o esta mal gracias y buenas noches. Responder

60. Zuleidis Acosta12 de marzo de 2012 09:56 Buenos dias trabajo como conserje y las personas encargadas de el condominio no me quieren cancelar la cesta tickects de los dias de carnaval x favor les suplico me aclaren esta duda muchas gracias. Zuleidis Acosta

Responder

61. Annimo13 de marzo de 2012 16:39 Buenas tardes las entidades religiosas si tienen empleados deben cancelar los cesta ticket, y si el conserje trabaja dos horas el dia domingo como se debe cancelar el cesta ticket por estas dos horas trabajadas Responder

62. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez15 de marzo de 2012 20:52 Buenas noches Zuleidis: si trabaj los das de Carnaval, igualmente deben cancelarle el CEsta Ticket. Responder

63. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez15 de marzo de 2012 20:54 Como ya les he dicho en otras opotunidades, agradezco me enven sus preguntas al correo electrnico: vanguardia61@gmail.com. Tambin me pueden llamar al telfono (0416) 308-72-57. Responder

64. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez15 de marzo de 2012 20:59 Buenas noches: as sean empleados de una institucin religiosa, igualmente son trabajadores y se les debe pagar el Cesta Ticket. Recuerden que para el clculo de este beneficio se debe tomar en cuenta la Unidad Tributaria, la cual tiene un valor de Bs. 90,00. Con relacin al da domingo, habra que evaluar si es un da normal para ese trabajador o es su da de descanso.

Responder

65. Annimo15 de marzo de 2012 23:43 A todos los amigos Trabajadores Residenciales (conserjes)les informo que el valor del cesta ticke aumento ya que cada vez que sube la unidad tributaria tambien aumenta el Cesta Ticke. Conserjeria Edificio Paramillo Responder

66. Annimo15 de marzo de 2012 23:53 La Unidad tributaria subio de Bs 76,oo a Bs 90,oo segun Gaceta Oficial N 39866 de fecha 16 de febrero de 2012 en virtud de este reajuste el rango establecido para el beneficio de alimentacion previsto en la Ley de Alimentacin de los Trabajadores debera aumentarse entre el 20% y el 50% cada vez que la Asamblea Nacional ajusta la Unidad Tributaria. Por lo tanto deben solicitar a los Administradores de las juntas de Condominio que hagan el nuevo ajuste. Conserjeria Edificio Paramillo Responder

67. Annimo16 de marzo de 2012 00:41 los nuevos rangos del cesta ticke son Bs 23,oo Bs 27,oo Bs 45,oo el calculo es 90X025= 22,50 se redondea a Bs 23,oo 90X030= 27 90X050= 45 El patrono tiene la facultad de escoger cual rango va pagar a sus trabajadores asi lo establece la Leu de Alimentacin para los Trabajadores. No que no puede hacer es cambiar el valor del cesta ticke por uno inferior Los Conserjes que no les aumenten el cesta ticke tienen que dirigirse a las inspectorias de Trabajo a formular la denuncia del imcumplimiento de las Juntas de Condominio. Conserjeria Edificio Paramillo Responder

68.

Annimo17 de marzo de 2012 21:04 Una pregunta, cuantas horas semanales debe laborar un trabajador residencial? se le puede obligar a trabajar los sbados sin pago adicional? Agradezco su ayuda gracias.. Responder

69. Annimo17 de marzo de 2012 21:23 Por favor, podrian decirme por favor cuantas horas exactamente debe trabajar una conserje a la semana? puede obligarse a trabajar los sabados sin pago extra? son 40 0 44 horas? gracias mil.. Responder

70. Zuleidis Acosta19 de marzo de 2012 13:54 buenas tardes tengo otra pregunta que me tiene inquieta es que nuevamente la junta de condominio me imformaron que debo trabajar toda semana santa que no me sale dias de descanso es acaso que salio una nueva ley para los conserjes donde no tenemos derecho a descansar x favor espero su ayuda Responder

71. Annimo14 de abril de 2012 00:25 Sra Zuleidis Acosta En la Ley Organica del Trabajo Articulo 212 establece claramente los dias feriados los Domingos, 1 ero de Enero, Jueves y viernes Santo 1ero de Mayo, 25 de Diciembre, los dias sealados en la ley como fiesta Nacional por ejemplo 19 de abril, 24 de Junio 5 de Julio 24 de Julio 12 de Octubre y los que declare festivos los gobiernos Nacional Estadal Municipal Sra Zuleidis acuda a la inspectoria del trabajo ante cualquier abuso por parte de su patron y compre y lea la ley organica del trabajo y la ley especial de trabajadores residenciales la ley de salud y seguridad en el trabajo la ley contra el desalojo arbitrario. Sra zuleidis mi telf es 0426- 675-35-22 para cualquier consulta saludos desde San Cristbal Tchira. CONSERJERIA EDIFICIO PARAMILLO

Responder

72. Annimo14 de abril de 2012 00:52 Los Conserjes ahora trabajadores Residenciales tienen los mismos dias feriados como cualquier trabajador incluso en la ley Especial de trabajadores estable tambien como dias libres los fines de semana Ley especial Trabajadores Residenciales Jornada laboral Artculo 26. Los trabajadores y trabajadoras residenciales estarn sometidos a la jornada diurna de trabajo, y fines de semana libres, que se desarrollar con criterio de flexibilidad para el trabajador o trabajadora, conforme a las previsiones establecidas en esta materia en la legislacin laboral. Plan de trabajo Artculo 27. El justo cumplimiento de la jornada laboral ser garantizado por un plan de trabajo, en el que se contemplarn aquellos casos donde la distribucin de horarios contravenga la jornada diurna o fines de semana. El plan de trabajo debe ser diseado de mutuo acuerdo entre el trabajador o trabajadora y el patrono, sin menoscabo de los derechos del trabajador o trabajadora. Conserjeria Edificio Paramillo Responder Respuestas

1. Annimo3 de mayo de 2012 13:54 Con la aprobacion de la nueva ley del Trabajo 2.012(LOTTT) y la reduccion de horas, se puede trabajar una hora menos cada dia 7 horas x 5 dias: 35 horas y trabajar 5 horas los sabados. Cuando entra en vigencia la reduccion de horas. Responder

73. Annimo24 de mayo de 2012 11:17 Los dia no laborados se le cancela al conserje ejemplo los domingo Responder

74. Annimo13 de junio de 2012 01:52 quisiera saber, segun la ley actual ... si se debe pagar los dias feriados y el dia de descanso de la semana osea 30 dias al mes de bono alimenticio para todos los centros de trabajo . menos de 20 trabajadores ? gracias por la respuesta Responder

75. Annimo13 de junio de 2012 23:29 Quisiera saber si es legal que me cancele 22.5 de la unidad tributaria en virtud que soy conserje, y no me quieren actualizar los ticket, queria que trabajara los dias sabadosa pero solo me quieren pagar la mitad del tickets,no tengo seguro social, ni cuenta en el banco, ni cotizo politica habitacional,las administradora me tiene un acoso laboral, en virtud que soy una madre soltera con dos nia y realizo toda el trabajo como un hombre necesito asesoria ademas me amenenza con votarme SOLICITO ASESORIA AYUDEME POR FAVOR NO TENGO DINERO PARA PAGar un abogado Responder

76. Annimo5 de agosto de 2012 02:43 buenas noches, profesor estoy de acuerdo que se haga justicia con los trabajadores residenciales. Un seor realizo una exposicin de motivo y menciono varios art. sobre los derechos de los trabajadores residenciales. ahora bien , me gustaria saber si hay sanciones y cuales serian ,en dado caso que no este haciendo bien su trabajo nosotros . En la misma ley de trabajo con todos los beneficios que tenemos los

trabajadores. las empresas tambin puede votar .si incumple con sus labores .por favor hable sobre eso . Responder

La Administracin de un Condominio: Aspectos Tecno - Operativos. Parte II de III - La Tesorera

Uno de los aspectos ms complejos en la Administracin de un Condominio es el que tiene que ver con el flujo de dinero que se genera en el edificio o conjunto residencial, producto de las contribuciones de los propietarios para el sostenimiento del inmueble y sus reas comunes, de acuerdo con el contenido de los artculos 5, 11, 12 y 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, y por extensin los artculos 1.133, 1.134, 1.139 del Cdigo Civil venezolano. El origen, uso y manejo del dinero es lo que se conoce como Tesorera.

La palabra Tesorera proviene de Tesoro (Thesaurus), el cual es un constructo de dos acepciones latinas: Thesa, Theso o Teso = ocultar, esconder, cuidar, custodiar, proteger, y Aurus, Auris, Aurum = oro, riqueza, caudal. Literalmente significa cuidar el oro o proteger la riqueza o los caudales. En senso lato significa custodiar, proteger y administrar la riqueza, expresada la misma, en trminos de dinero. La palabra caudal, un poco en desuso, significa hacienda, haberes. En sentido tcnico, la Tesorera alude a todas aquellos mecanismos necesarios para el manejo ptimo de los recursos financieros de una organizacin.

Parafraseando lo antes dicho, la riqueza de un Condominio, se mide por la circulacin del efectivo en el mismo, producto de los aportes de la comunidad de propietarios, la cual se percibe a travs del cobro del Recibo de Condominio, el cual debe reflejar un conjunto de

erogaciones necesarias para la conservacin de todas las reas comunes del edificio o conjunto residencial. La persona encargada de administrar estos caudales (la hacienda del condominio) es el Tesorero, cuya funcin de custodio o protector del dinero del condominio, le reviste una responsabilidad de primer orden, como miembro de la Junta de Condominio.

Si el Condominio est bajo la responsabilidad de un administrador o empresa administradora, el Tesorero, como miembro de la Junta de Condominio, debe estar atento a cmo este ente recauda los fondos y los reinvierte en el edificio. Esta encomiable labor est bien definida en el literal e, del artculo 18, de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Para promover el flujo de dinero en el Condominio, es necesario realizar una adecuada gestin de cobranza lo bastante gil y flexible que le facilite al propietario el aporte irrestricto que proporcionalmente le corresponde (art. 7 LPH) como residente del edificio donde vive, dueo de una porcin de ese inmueble, y co-responsable en la conservacin del mismo. Una gestin eficiente de cobranzas nace con la elaboracin transparente y concienzuda del Recibo de Condominio donde se reflejen los gastos fijos u ordinarios del edificio. Estas erogaciones deben hablar por s solas, y los mandatarios del Condominio (Junta y/o Administradores) deben tener la mejor disposicin de suministrar cualquier informacin que requiera alguno de los propietarios (mandantes), por lo reflejado en el Recibo. Cabe recordar que la eleccin que hacen los propietarios de la Junta de Condominio (art. 18 LPH) y del administrador o empresa administradora (art. 19 LPH), se rige por las normas del Mandato, previstas en el Cdigo Civil venezolano en los artculos que van del 1.684 al 1.712. Retomando el punto de la cobranza, se puede decir que de la flexibilidad que se tenga para la recepcin del pago del Recibo de Condominio depender el xito en la recaudacin de esos fondos o haberes necesarios para la vida del edificio. Por lo tanto, sera de lo ms conveniente que tanto la Junta de Condominio, como la empresa administradora o administrador del edificio, establezcan procedimientos que faciliten el pago, por parte de los propietarios. A tal efecto, formas de cobro como campaas dentro del edificio, promoviendo la participacin vecinal y destacando la importancia del pago oportuno, para el buen funcionamiento del inmueble, son opciones de convivencia que motivan la integracin ciudadana entre los propietarios. Las campaas pueden ser pequeas verbenas, bingos, rifas

o actividades familiares, en paralelo con la gestin de cobranza que se realice. Aunque suene muy cursi esta estrategia, lo que se pretende realmente es aumentar la convivencia vecinal y limar asperezas. Adems, considerando que muchos propietarios laboran todo el da se pueden realizar operativos de cobranzas por la noche o los das sbados. En escritos anteriores el redactor de este Blog ha insistido en que los responsables de recibir el pago del Recibo de Condominio, no lo hagan en efectivo. Igualmente se le hace un llamado a los propietarios a no pagar el condominio en efectivo. El pago del Recibo se debe hacer depositando directamente en la cuenta del edificio, para luego presentar al cobrador o receptor responsable del pago la planilla o comprobante de depsito, o en cheque no endosable a nombre del edificio; jams en efectivo.

Otra forma de cancelar el condominio (o el Recibo de Condominio) pudiera ser haciendo uso de la tecnologa. Hoy en da existe Internet, y lo que se llama las transacciones financieras en lnea o transacciones financieras electrnicas. Es por ello importante que los administradores del Condominio (Junta o empresa) se abran a esta posibilidad, para facilitar a los propietarios el pago de la obligacin condominial. Es decir, que los residentes del edificio puedan cancelar por el sistema de transferencia bancaria (va Internet o llamada telefnica). Es cuestin que el Condominio y sus administradores logren facilitar a los propietarios el pago oportuno y necesario de esta obligacin. No se debe descartar la posibilidad de que la Junta de Condominio o la empresa administradora instalen un Punto de Venta o POS, para el pago del condominio. La instalacin de un POS (Point Of Sale) o Punto de Venta sera un gran paso para la recaudacin de los fondos, producto del cobro del Recibo de Condominio.

Los administradores del condominio deben averiguar cules bancos son los apropiados para estas transacciones financieras de avanzada; realmente son muchas las instituciones financieras las que facilitan las mismas. Lo importante es que cuando el propietario se decida a pagar el Recibo de Condominio con una transferencia, va Internet, o con una llamada telefnica, quede la constancia, el comprobante o la evidencia del pago.

Igualmente si fuera un Punto de Venta. En el caso de la transferencia por Internet, el responsable del pago, una vez realizada la misma, debe necesariamente imprimir el comprobante de la operacin realizada. Para ello es sumamente importante que se asegure antes de realizarlo, si su banco permite la impresin de comprobantes. Previo a la impresin del comprobante, el propietario debe escribir los datos del apartamento y su nombre, y a quien va dirigido el pago; es decir, el concepto del pago. Cuando se trate de transferencias bancarias va telefnica, sera bueno asegurarse previamente si por este sistema se enva algn tipo de comprobante de la operacin al correo electrnico del propietario, para que quede la constancia del pago realizado. Otro sistema de pago, el cual vale la pena averiguar si procede para efectos del Condominio, es la Domiciliacin de Pagos, la cual consiste en un dbito automtico en la cuenta del cliente (en este caso el propietario), para abonarlo a la cuenta del otro cliente (el Condominio). Esta es una operacin automtica, la cual se debe pactar con el Banco los das que se harn tales cargos en cuenta. Esta tambin es una opcin que valdra la pena averiguar. Cuando se realiza una amplia y buena gestin de cobranzas, las posibilidades de que se produzca una alta Morosidad, son bajas. Este tema, la Morosidad, ser tratado en captulos posteriores.

La Administracin del Efectivo Cuando el dinero comienza a circular por las arcas del Condominio, es imperativo hacer uso eficiente del mismo, ya que es producto de los aportes de los residentes. Es decir, es el dinero de los propietarios. Lo primero que debe tener en cuenta la Junta de Condominio, el administrador o la empresa administradora, es que la cuenta bancaria debe estar a nombre del edificio, y no de algn particular o empresa administradora. Esto es de urgente consideracin, y en principio ahorrara muchos dolores de cabeza. El control del dinero del condominio debe ser un tema de capital importancia para garantizar el cuidado y destino de los fondos que se generan en el edificio, para utilizarlos en el edificio.

Desde el punto de vista operativo, los administradores del condominio deben generar controles que les permitan el manejo adecuado del efectivo, y la transparencia del mismo. Uno de esos controles es que la chequera del condominio (o del edificio) debe llevar tres (3) firmas. Es decir, la emisin de un cheque debe ser con firmas conjuntas. En otras palabras, siempre van a firmar dos (2) personas, y la otra queda de reserva o de suplente, por si alguna de las firmas se ausenta. Desde el punto de vista administrativo, se deben crear formularios (o formatos) que reflejen, por ejemplo, la recepcin del pago del Recibo de Condominio. Este formato debera contener, entre otras cosas, lo siguiente: Fecha del Pago Emisor del Pago: nombre del propietario, nmero o letra del edificio (por si son varios), Nmero y Tipo de Documento de Pago: especificar si es cheque, transferencia o depsito bancario. Colocar el nmero correspondiente a cualquiera de estos documentos. Colocar el nombre del Banco. Monto del Pago Totales La Junta de Condominio o el administrador del condominio no deben aceptar que los propietarios le cancelen en efectivo. El propietario no debe pagar jams en efectivo. Esta es una prctica impersonal, y rompe con todos los lineamientos de una buena gestin de tesorera, y por ende, de una gestin eficiente del condominio, por decir lo menos. El seguimiento, control y administracin del efectivo, como se viene diciendo desde el principio, es fundamental y se debe seguir el flujo del mismo. Para ello es indispensable realizar con frecuencia, bien sea casi a diario o semanal, el movimiento bancario. La importancia de llevar un registro del dinero que entra y sale del Condominio se perfecciona con la elaboracin de dicho registro, en un libro destinado a tales fines, llamado Libro de Bancos. Este es un instrumento valioso para registrar o asentar los depsitos o transferencias bancarias que se realizan en la cuenta del banco, producto del pago del condominio por parte de los propietarios. Igualmente se deben asentar los cheques que

emite la administracin del condominio cuando debe pagar el agua y la luz del edificio, el sueldo del o la conserje, el pago a los proveedores de algn bien o servicio, y otros. Si el Condominio tuviera alguna inversin bancaria, tanto sta, como los intereses que genera la misma, tambin deben apuntarse en el libro. Las comisiones que cobra el Banco por distinta ndole, deben registrarse igualmente en el libro. En fin, todo el movimiento bancario debe asentarse en el Libro de Banco. Si el Condominio tuviera varias cuentas bancarias, debe tener un libro por cada una de ellas.

Este es un libro que se puede comprar en las libreras. Se llama libro de contabilidad. El mismo debe ser grueso y empastado y debe constar de tres (3) columnas, como son: D (Debe), H (Haber), y S (Saldo). En la columna del Debe (D) se deben anotar los depsitos y los intereses ganados (si los hubiere). En la columna del Haber (H) se deben asentar los cheques emitidos por el condominio o la administracin del condominio, y las comisiones bancarias. En la columna del Saldo (S) se debe apuntar la diferencia de lo registrado en la columna del Debe menos la columna del Haber; la diferencia entre los Deberes y los Haberes. Es decir, el Saldo es la diferencia entre el Debe y el Haber; es restarle a la columna del Debe, lo que est en la columna del Haber. La columna del D (Debe) tambin recibe el nombre de la columna del cargo o dbito, y significa valor recibido. La columna del H (Haber) tambin recibe el nombre de la columna del abono o crdito, y significa valor entregado. De tal manera que cargar un depsito hecho al condominio en el Libro de Banco, significa hacer un registro en la columna del Debe. Abonar un cheque en el Libro de Banco, emitido por el Condominio, significa asentar el mismo en la columna del Haber. En el caso del Banco, como Institucin Financiera, las columnas que presentan los registros de los estados de cuenta que emiten a sus clientes, siempre son inversas a las que el Condominio tiene en el Libro de Banco. En la columna del Debe (D) o de los Cargos, el Banco anota los cheques emitidos, las comisiones cobradas u otros dbitos o notas de dbito. En la columna del Haber (H) o de los Abonos, el Banco anota los depsitos de sus

clientes y los crditos o notas de crdito abonadas. El Saldo (S) sigue siendo la diferencia entre el Debe y el Haber. La manera de ir corroborando los movimientos bancarios, es mediante el monitoreo constante de la cuenta bancaria, bien sea solicitando a la entidad financiera un estado de cuenta, o cortes de cuenta, o por medio de la tecnologa moderna de la informacin, como Internet. Con relacin a esta ltima, la cual ha sido un gran avance para la humanidad, el rea bancaria, a travs de la World Wide Web (WWW), tambin ha tenido grandes avances que le permiten a los usuarios de los servicios bancarios, poder tener informacin en tiempo real del estado de sus cuentas en la Institucin Financiera de su predileccin. Esta ventaja deben aprovecharla los Condominios para aligerar procesos de pago y cobro. Tanto el registro en el Libro de Banco, como el monitoreo de la cuenta, por los medios arriba sealados, permitirn al Tesorero realizar, lo que se conoce en materia de Contabilidad, la Conciliacin Bancaria. Esta es otra herramienta para la Gestin de Tesorera del Condominio, ya que permite sincerar los movimientos bancarios que se realizan en la cuenta bancaria del Condominio, con los registrados en el Libro de Banco del mismo.

Desde el punto de vista tcnico, una Conciliacin Bancaria no es ms que identificar los registros del Libro de Banco del Condominio en el estado de cuenta del Banco, y tildar los que coincidan; los que no coincidan sern partidas de ajustes, correccin o anlisis. Es decir, se debe tildar el registro que tenga el Condominio en el Debe (D) del Libro, con ese mismo registro que aparezca en el Haber (H) del Banco; y los movimientos que aparezcan en el Haber (H) del Libro, con ese mismo registro en el Debe (D) del Banco, ya que, como se dijo anteriormente, el estado de cuenta del banco tiene los movimientos inversos al registro que tienen sus clientes. Tener al da, claro y transparente el movimiento de los fondos del Condominio, es un gran paso para la sanidad financiera del mismo.

Ejemplo de Flujo de Caja del Condominio:

Publicado por Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez en 4/23/2011 01:28:00 p.m. Etiquetas: Administracin de un Condominio, Conciliacin Bancaria, Gestin de Tesorera, Institucin Financiera, Libro de Banco, Manejo de Fondos, POS, Punto de Venta, Tesorera, Transferencias Bancarias Reacciones: 22 comentarios:

1. Mara Valdez29 de abril de 2011 19:55 excelente profesor, la mayora desconocemos los formatos que deben ser usados, el de flujo de Caja mensual es una relacin de Ingresos y Egresos fcil de analizar sin muchos conocimientos contables. Responder

2. Mara Valdez29 de abril de 2011 19:59 quise decir sin necesidad de tener profundos conocimientos contables, accesible a todos los propietarios. Responder

3. Annimo10 de mayo de 2011 10:32 Buenos dias, seria posible me indicaran en donde puedo encontrar un modelo de libro diario para un condominio Responder

4. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez17 de mayo de 2011 19:15 Buenas noches: el Libro Diario lo puede comprar en cualquier librera. Es un libro de contabilidad de dos (2) columnas; debe comprarlo empastado. Responder

5. Annimo5 de junio de 2011 19:04 buenas trdes quisiera saber si el administrador de un condominio se le debe cancelar los aumentos salariales del gobierno Responder

6. eduardo fuenmayor fernndez30 de junio de 2011 21:20 Buenas noches: cumpliendo con el artculo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, una vez seleccionado quin ser el Administrador (natural o jurdico) del Condominio, se debe elaborar un Contrato de Servicio donde se fijen los honorarios que esta persona o empresa percibir por sus servicios prestados, durante un ao. El administrador de un condominio, electo o seleccionado en los trminos del artculo ya sealado, no es personal o trabajador del Condominio; es un ente (natural o jurdico) que se contrata para que cumpla todo lo que seala el artculo 20 de la ya mencionada Ley. Por lo tanto, si los trminos de su contratacin fueron apegados a la Ley de

Propiedad Horizontal, no debe haber ningn aumento, puesto que se supone que tiene un Contrato de Servicio, por un ao, renovable si as lo decide la comunidad de propietarios, y en esas renovaciones se podrn negociar los incrementos de honorarios. Responder

7. Annimo10 de julio de 2011 18:30 Buenas tardes un cordial saludo. pregunto si la tesorera de la junta de condominio de mi edificio puede a la ves ser administradora del mismo.vivo en la ciudad de guanta en el estado anzoategui y eso esta ocurriendo,.muchas gracias por su atencion Responder

8. Annimo12 de julio de 2011 03:47 Buenas tardes Prof. un cordial saludos, mi pregunta es un conserje, para ausentarse de su trabajo por enfermedad de un familiar cercano en este caso su papa, se le dio permiso y se tomo mas de 15 dias su padre fallecio estuvo 3 dias mas y luego se ausentaba todas las noche y aun en sus condolencia se le hablo y le pedimos que se pusiera al dia en cuanto a su trabajo de mantenimiento del edificio que estaba en la inmunda y se molesto contestando que a ella no la iban a explotar y amenaza con la ley de conserje, se le vencia el contrato el 30 de Junio y se le pidio que desocuparan la conserjeria solo tiene 6 meses que se debe hacer en este caso por favor gracias Responder

9. Annimo28 de julio de 2011 19:40 No a los administradores de los edificios no se les debe pagar aumentos salariales esto implica otro empleado para la Junta de Condominio, ademas ellos los administradores no cumplen las 8 horas diarias de jornada laboral ni es necesario que lo hagan ya que en medio dia que le dediquen hacer las cobranzas y realizacin de los Recibos de cobro para todos los pietarios, hacer depositos y pagos de servicios cuando mucho se le va dos maanas al mes en esos meneteres ademas si

se les da sueldo basico, esto acarrea que el administrador tiene derecho a prestaciones sociales, cesta tickes, hay que pagarle IVSS seguro social obligatorio, politica habitacional, paro forzoso, lo que se suele hacerse es pagarle el 10% ciento sobre el monto cobrado a los propietarios,del edificio lo que si es necesario es que sea una persona egresada de una universidad TSU de Empresas, o de Contabilidad, Licenciado en Administracion, o en contaduria puesto que tiene que tener conocimientos contables y de derecho laboral, hay muchos recien egresados que les es mu facil hecer el trabajo de administradores solo les ocuparia dos ratos al mes, eso si la Junta de Condominio tiene que contratarlo y vigilar su desempeo en ele cargo, es reconmendable que el administrador no de afuera no pertenesca al edficio 1ero para evitar enemistades de este y los morosos que nunca quedran pagar su cuota y lo inrespectaran facilmente, tambien si el administrador es del mismo edificio en muchos casos se coibira de presionar a los propietarios morosos para evitar problemas y enemistades, tampoco es reconmedable contratar una secretaria para que haga el poco trabajo administrativo que se lleva en una junta de condominio nomina, servicios publicos,gastos generales, reparaciones, y cobranzas en mi edificio todo esto se realiza una vez al mes y las repaciones y compras de articulos de limpieza solo cuando se requiere y es necesario por ya no hay existencia de productos de limpieza en la conserjeria el anterior presidente de la junta de Condominio contrato de secretaria a su concubina y nos genero un sueldo mas y todos los compromisos de ley que esto acarreay luego nos costo una buena cifra para pagarle sus prestaciones sociales a la secretaria y de paso fue nombrada sin consultar en la asamblea y despues fue muy tarde para evitarlo ya que la ley del trabajo y la inamovilidad la amparaba, ella no cumplia las 8 horas de trabajo diarias ya que no era necesario porque no era mucho el trabajo de administracion en nomina solo tres personas el conserje, el vigilante diurno, y ella como secretaria, entonces imaginese la secretaria mas que una empleada necesaria paso hacer una carga pesada para todos los propietarios y esto paso por que los propietarios no asistian a las asambleas bueno gracias a Dios se pudo despedir la secretaria cambiar al presidente de la junta conformar una nueva junta de condominio y nombramos a una joven TSU en administracion para que lleve la parte administrativa del edificio y le cancelamos por los ratos que le dedica el diez por ciento 10 % sobre el monto cobrado, espero le sirva nuestra experiencia, Ilia Medina Responder

10. Annimo28 de julio de 2011 19:51 por la muerte de los padres la ley da 8 dias de permiso, por otros familiares da menos dias depende del grado de parentesco, el legislador dio esos dias de permiso remunerado al trabajdor en los dias de duelo, con eso hay que tener mucho tacto al tratar al trabajador que esta pasando por una pena de la perdida de un ser querido, y de seguro esta deprimido, puede tener una reacin al verse obstigado, y presionado

por su empleador, el manejar personal no es facil, antes de exigir, imponer, ordenar es necesario concientizar al trabajdor que el retome su trabajo al termino de los dias de permiso y si require mas permisos pues que los solicite equitativamente, mi consejo es no ser autoritario, ni despota con el trabajador,en ningun momento, incluso ni en el momento de despedirlo, nuca debemos de perder nuestro don de gente y personas cultas y consideradas, aso en estos tiempos a nadie le importe eso. Responder

11. Annimo28 de julio de 2011 19:56 por la muerte de los padres la ley da 8 dias de permiso, por otros familiares da menos dias depende del grado de parentesco, el legislador dio esos dias de permiso remunerado al trabajdor en los dias de duelo, con eso hay que tener mucho tacto al tratar al trabajador que esta pasando por una pena de la perdida de un ser querido, y de seguro esta deprimido, puede tener una reacin al verse obstigado, y presionado por su empleador, el manejar personal no es facil, antes de exigir, imponer, ordenar es necesario concientizar al trabajador que el retome su trabajo al termino de los dias de permiso y si requiere mas permisos pues que los solicite equitativamente, mi consejo es no ser autoritario, ni despota con el trabajador,en ningun momento, incluso ni en el momento de despedirlo, nunca debemos de perder nuestro don de gente y personas cultas y consideradas, asi en estos tiempos a nadie le importe eso. Responder

12. Annimo30 de julio de 2011 11:39 las pesonas que fungen de administradores de juntas de condominio tienen que tener conociminetos de la legislacion laboral y de todas las leyes especiales que rigen la materia, tambien conocer la ley de propiedad horizontal y tener conocimientos contables no puede ser que administre una persona un edificio maneje personal lleve contabilidad, tenga a su cargo la seguridad de sinietros y seguridad personal de todos los que habitan y trabajan en el edificio, y no tenga la preparacion para llevar esa responsabilidad las juntas deben nombrar administradores que sean licenciados, o TSU para que eviten problemas y conflitos serios con la ley tengan que pagar multas y indemizaciones. que al final les saldra mas caro. Responder

13. Annimo9 de agosto de 2011 17:18 buenas tardes si un condominio tiene , un error de facturar de nuevo las facturas canceladas ,que se debe hacer al respecto Responder

14. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez14 de agosto de 2011 20:54 Buenas noches: si el edificio donde usted vive no tiene administrador, la Junta de Condominio deber asumir esa responsabilidad, de acuerdo con el contenido del artculo 18, de la Ley de Propiedad Horizontal, en su letra "c". En este caso se entiende que la responsabilidad debera recaer en el Presidente de la Junta, como administrador principal. La Tesorera se puede encargar de las cobranzas, pagos, etc. Responder

15. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez14 de agosto de 2011 21:02 Estoy muy de acuerdo con el comentario que hizo el participante el da 28 de Julio. Realmente no es fcil la muerte de un familiar, y lo que viene despus de su ausencia. Ese duelo es muchas veces duro. Mi sugerencia es el entendimiento y el dilogo, y luego con un plan de trabajo se reestructuren las actividades que estaban pendientes, y las posteriores. Responder

16. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez14 de agosto de 2011 21:04

Buenas noches: no se a que error de facturacin se refiere. Me imagino que hace mencin al Recibo de Condominio. Si el error es muy grave se deben reemplazar los que tienen la anomala por otros con la informacin adecuada. Responder

17. Alejandro Guerra17 de agosto de 2011 13:57 Saludos cordiales, quisiera felicitarle por esta hazaa de ensear de manera amena lo que significa la administracin de condominios. Para los interesados hay una pagina (www.condominio.ids4.com) que tiene un software que nos permite la administracion de condominios y que lo he usado y puedo recomendarlo Responder

18. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez23 de agosto de 2011 22:12 Buenas noches Alejandro: gracias por la informacin. Responder

19. Annimo24 de noviembre de 2011 13:45 donde estan las publicaciones de hoy 24 de Noviembre del 2011 Responder

20. Annimo24 de noviembre de 2011 13:48 me canse de escribirle sobre nuestra conseje y no veo la publicacin de hoy 24/11/2011, cuando envie se me dijo que habia sido enviado, donde esta Responder

21. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez29 de diciembre de 2011 23:31 Les recuerdo que he tenido problemas de conexin, y por ese motivo he visitado muy poco el Blog. Pueden escribirme a vanguardia61@gmail.com o vanguardia61@hotmail.com. Pueden llamarme al (0416) 308-72-57. Responder

22. Annimo14 de julio de 2012 19:20 buenas noches Prof, soy Abogada recien graduada he pensado iniciar un proyecto para administrar como persona juridica condominios, solo que no se por donde debo iniciar... sera que pueda darme una guia. Gracias feliz noche.

La Administracin de un Condominio: Aspectos Normativos

En esta segunda entrega trataremos de dar una gua con relacin a algunos aspectos normativos, los cuales fueron mencionados en la primera, y se espera sirvan de orientacin para aquellas personas que tienen bajo su responsabilidad, el manejo de un Condominio. Los aspectos normativos van ms all de aquellas Leyes que intervienen en la gestin de un Condominio, como las mencionadas en la primera entrega, ya que es deseable la existencia de normas de conducta o de convivencia en ese da a da, en la vida de los residentes de un edificio o conjunto residencial. Eplogo de la Primera Parte Se insiste en el hecho de que para tener Juntas de Condominio eficientes, y que su gestin sea transparente, comunicativa, exhortativa, y no anrquica, la preparacin formal o informal juega un papel importante en esa honorable y

admirable responsabilidad, por lo que nuevamente felicito y envo mis respetos a todas aquellas personas que han decidido tomar las riendas de su Condominio, y quieren hacer lo mejor posible para su comunidad. A todos ellos los invito a que busquen informacin al respecto, y se preparen para asumir esa notable labor.

Retomando los aspectos normativos, debemos tener claro que la columna vertebral en la gestin de un Condominio es la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la cual rige los aspectos formales y jurdicos cuando una persona decide comprar un apartamento en un edificio regido bajo este esquema . Adicional a esto est el Documento de Condominio, Condominio, en el cual est contenido la vida del edificio, residencia o conjunto residencial; los derechos y obligaciones de los propietarios, definicin y distribucin de las reas comunes, de los puestos de estacionamiento por apartamento, maleteros (si los hubiere), etc.. Este instrumento legal lo otorga a los compradores el propietario original (promotores y/o constructores) del edificio, y cada dueo de apartamento debe tenerlo. De igual modo, en las ventas sucesivas (mercado secundario, etc.) de cada apartamento, este documento se debe traspasar a los nuevos dueos de cada uno.

El Documento d e Condominio (art.26 de la LPH), aparte de describir el edificio, su administracin, reas comunes, y otras, tambin viene acompaado de un reglamento denominado Reglamento de Condominio, que segn el artculo sealado, debe contener, entre otras cosas, las Normas de Convivencia. Esto ltimo es importante, porque ms all de la existencia de Leyes que intervienen en la vida de un Condominio, est presente el hecho de la convivencia condominial, traducida sta en que los residentes de una comunidad determinada (la del edificio, p.ej.) deben mantener relaciones armnicas con el resto de los propietarios, basadas en el respeto, la cordialidad, la tolerancia, la responsabilidad, los buenos modales, la cortesa, la honestidad. Importante tambin que estos mismos valores humanos sean aplicables a la interaccin con las reas comunes, y la apreciacin de las mismas, puesto que estas definen el

urbanismo del inmueble, el ambiente del mismo, y perfila el estilo de vida que quieren tener los residentes del edificio. El respeto tanto a los condminos como a las reas comunes del edificio, es la base fundamental de una excelente convivencia ciudadana, y ms all de los aspectos legales en el manejo de un Condominio, las Juntas deben trabajar y dar el mayor de los esfuerzos en promover el acercamiento de los vecinos, la comunicacin entre ellos, la participacin en los asuntos del edificio, el ahorro de energa, el cuidado al medio ambiente (incluido el de la residencia).

La promocin de estos valores, el hecho de que los vecinos se integren e interesen por los asuntos del edificio, siembra en ellos el sentido de pertenencia, generando conductas de cuidado, resguardo, embellecimiento, y celos para con las cosas comunes, lo cual trae como efecto positivo la muy, pero muy poca o nula morosidad de los propietarios, puesto que todos estarn motivados a contribuir con el mantenimiento y conservacin del edificio (de sus reas comunes). Se refuerza as la autoestima condominial, la cual podemos definir como ese tipo de conductas tendientes a mejorar y hacer apacible y armoniosa la vida dentro de la residencia o conjunto residencial, en el entendido de que nuestros inmuebles deben ser lugares de reposo, sosiego, y de compartir de manera feliz con los nuestros (y con los otros). Continuando con los aspectos normativos, y en el entendido de que la presencia del hombre (en sentido universal) es protagnica en todos estos procesos, otra de las normas que interviene de manera indirecta, pero de suma importancia, y regula algunos aspectos en el Condominio, es el Cdigo Civil Venezolano, el cual tiene que ver con las personas, las familias, las obligaciones, los hechos y actos jurdicos, los contratos, los derechos reales y de herencia , etc.

Por otra parte, no se debe olvidar que si el edificio tiene trabajadores como el Conserje, Ayudante del Conserje, personal de mantenimiento, y personal de vigilancia, tambin intervienen normas que definen la relacin laboral con estos trabajadores, como son la Ley Orgnica del Trabajo (LOT) y su Reglamento, la cual regula todos los aspectos laborales en una relacin de trabajo ; la Ley Orgnica de Prevencin, Condiciones y Medio Ambiente de Trabajo (LOPCyMAT) y su Reglamento, la cual ampla a la LOT en cuanto al resguardo que debe tener el trabajador para la ejecucin de sus tareas, desde el punto de vista de su integridad fsica y mental, y las condiciones ambientales que inciden en su desempeo laboral. Tanto la LOT como la LOPCyMAT contienen deberes y derechos que deben cumplir tanto trabajadores como patronos. Adicionalmente estn las normas de Seguridad Social y de Vivienda, que le dan garanta al trabajador del Condominio en estas materias. Tampoco se debe olvidar darle una lectura a la Ley de Fauna Domstica, por aquello de las mascotas en el edificio. En conclusin, e hilvanando con la primera parte del tema relacionado con la Administracin de un Condominio, el conocimiento de las normas es importante para una buena gestin en el edificio, residencia o conjunto residencial. Por favor no deje de prepararse y de buscar informacin, si desea realizar una buena labor. Publicado por Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez en 1/29/2011 08:50:00 p.m. Etiquetas: condominio, Condminos, Conserje, Cdigo Civil Venezolano, Documento de Condominio, Junta de Condominio, Ley de Propiedad Horizontal, Normas de Convivencia, Relaciones Condominiales Reacciones: 51 comentarios:

1. Lic. Ignacio Alfaro Marn31 de enero de 2011 16:17 Bien, muy claro. Tengo una consulta que hacerte, te agrego en el MSN? Saludos, Responder

2. Mara Valdez5 de febrero de 2011 21:30 La administracin del condominio sigue siendo un tema candente puesto que involucra el manejo de dinero ajeno, como se puede convencer a presidentes(as) de condominio en la obligatoriedad de los Informes de Ingresos y Egresos, Libro Diario, Cdigo de Cuentas si muchos aducen que ellos a su manera llevan el control de los gastos. Cuales seran los formatos de aceptacin general: Rigurosos Balances o simples Informes de Ingresos, Egresos y Saldo. Saludos Mara Valdez

Responder

3. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez6 de febrero de 2011 00:22 Hola Mara, gusto en saludarla y saber de usted: efectivamente la administracin de un condominio es un tema que reviste cierta complejidad, porque el elemento central es el manejo de los fondos de los propietarios. Los integrantes de una Junta de Condominio, a falta de un Administrador, debern ejercer las funciones de administrar el condominio (art.18, letra c, de la Ley de Propiedad Horizontal), para lo cual tendrn que "someterse" al artculo 20, de la misma Ley, en todo su contenido. El literal ltimo de este artculo obliga a las Juntas (encargadas de la administracin) a la presentacin de cuentas ante la comunidad de propietarios. Con relacin a la parte tcnica operativa de una administracin, no existen formatos establecidos para llevar los controles de gestin. Queda al libre albedro de cada administracin cules formatos usar para reflejar las cobranzas, reflejar los depsitos efectuados en el banco, realizar las conciliaciones bancarias, reflejar los gastos que se cargarn o se pondrn en el recibo de condominio del mes correspondiente, etc. Lo que si debe ser de aceptacin general, en el marco de la Ley, es el cumplimiento del artculo 20 de la norma mencionada, en sus literales f y g. Sin nimos de caer en rigurosos mtodos contables, en la administracin de un condominio (como en toda administracin) es necesario llevar registros contables de las operaciones financieras que se realizan en la comunidad de propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal exige el Libro Diario de Contabilidad (lo cual nos lleva tambin al Libro Mayor), en analoga legal con los artculos 32 y 33 del Cdigo de Comercio venezolano. Es por ello que he sealado en mis ltimos escritos que para manejar un condominio se requiere de cierta preparacin, porque no slo basta la buena voluntad. En resumidas cuentas, las Juntas de Condominio por Ley estn obligadas a rendir y mostrar cuentas. Esta relacin entre Juntas de Condominio y Propietarios se rigen tambin por las normas del Mandato, contempladas en el Cdigo Civil venezolano, en sus artculos que van del 1.684 en adelante. Por lo tanto, de todas todas, estn obligadas a rendir cuentas. Responder

4.

Annimo6 de febrero de 2011 19:32 Buenas noches, excelente sitio para los Venezolanos que muchos desconocemos las Leyes y otros que si las manejan y NO las quieren cumplir. En entradas sucesivas ir planteando los problemas puntuales que vivimos en nuestros Consominios. Gracias por estar dando a conocer todo lo referente al Condominio y a la LPH. Excelente ! Maclori Responder

5. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez7 de febrero de 2011 11:32 Buenos das Maclori: estoy a la orden. Responder

6. ANA ROJAS4 de marzo de 2011 18:02 BUENAS TARDES: PROFESOR LAS JUNTAS DE CONDOMINIO ESTN OBLIGADAS A DECLARAR ANTE EL SENIAT ? LE AGRADECERA SI TIENE USTED ALGN MATERIAL SOBRE LOS DERECHOS Y DEBERES DEL CONSERJE. DE SER POSIBLE FACILITRMELO. AL CORREO ROJASRODULFO62@HOTMAIL.COM.....GRACIAS Responder

7. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez4 de marzo de 2011 21:33 Buenas noches Ana: las Juntas de Condominio estn obligadas a declarar (informar), ms no pagar el ISLR, de acuerdo con el contenido de los artculos 7, 10 y 79 de esta Ley.

Con relacin a los deberes y derechos del Conserje, lo nico que est escrito especficamente para este trabajador, desde el punto de vista legal, es lo que dice la Ley Orgnica del Trabajo en los artculos que van del 282 al 290. Lo dems, se debe establecer en el Contrato de Trabajo escrito que se le haga a este trabajador, en el momento de su contratacin. Responder

8. Alejandra23 de marzo de 2011 19:25 Hola Prof. Eduardo, tengo un inconveniente en el edificio donde vivo, la administradora que lleva el condominio no paga los servicios de agua a la empresa hidrocapital, todos los meses nos cortan el servicio. Si yo como propietaria de un apartamento en dicho edificio estoy al dia con mis pagos de condominio se puede permitir que ellos me suspendan a mi mi servicio? por el cual yo he pagado? Quisiera saber si puede decirme cuales son las obligaciones de la administradora para yo colocarlas en las carteleras del edificio ya que los duenos de la empresa que administra el edificio viven aqui. Se supone que si un solo apartamento esta al dia ellos deben darle el servicio a ese apartamento ya que yo estoy al dia totalmente! por favor aclareme esa duda. Responder

9. Annimo5 de abril de 2011 15:51 Los felicito por esta buena iniciativa, mi esposo y yo al igual que unos vecinos y amigos nuestros estamos en la Junta de Condominio y de verdad que la cosa no es nada facil, sobre todo porque nosotros hemos tenido personas en el condominio que no viven aqui y esto solo contribuyo al deterioro de muchas delas cosas del edificio pero bueno tenemos la buena fe para salir de ellas, la verdad muchas gracias y espero estar en contacto con uds. Un saludo desde La Guaira. Responder

10. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez5 de abril de 2011 22:30

Gracias, y muchos xitos en su gestin. Responder

11. Annimo6 de abril de 2011 17:19 Hola profe le escribe Carolina dsde La Guaira, le escribi ayer para felicitarlo por su blog y queria preguntarle por las ordenanzas de ruidos molestos que tambien llaman contaminacin snica, me puede referir a alguna pagina o donde pueda leer dichas ordenanzas es que estoy decidida a informarme mas como ud. seala aqui en su blog. pero ayer estuve viendo aqui en inetrnet para sacar dicha ordenanza y no la encontre, me podria ayudar por favor y gracias.... Responder

12. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez6 de abril de 2011 22:46 Buenas noches carolina: vaya a la Alcalda de su Municipio, y pregunte por la Ordenanza. Ah deben tenerla. Responder

13. Annimo12 de abril de 2011 10:33 Prof. gracias por la orientacin que nos ofrece en este blog. Quiero preguntar. Como evitar que la comunidad continue ocupando al Administrador como si ste tuviera un horario de 24x24, es una locura, fines de semana, etc. Creo que la comunidad es demasiado abusadora. Podra usted hacernos alguna sugerencia para manejar mejor esta situacin? Sera recomendable hacer una encuesta sugiriendo los das que la coumunidad prefiere que vaya el Administrador a cobrarles en sus aptos, adems de los das martes que el Administrador permanece en saln de reuniones de 7 a 9 pm esperando a los propietarios que van a cancelar el condominio. Responder

14. Annimo25 de mayo de 2011 10:17 Hola profesor, muy educativo su blog se lo agradecemos.. Una pregunta, La presidente de la Junta renunci a su cargo, la vice presidente automaticamente toma esta vacante o debemos de hacer una nueva asamblea con los propietarios para elegir una nueva junta. Responder

15. Annimo6 de junio de 2011 12:28 Buen da, Prof. Fuenmayor, muy agradecidos por la orientacin que nos brinda a travs de su blog, Resido en una Urbanizacin bastante grande, 1320 apartamentos, en su gestin la junta de condominio rompi relaciones con la Empresa Administradora (sin consultar a los propietarios), tomando las riendas de la situacin, la administracin no ha sido muy clara desde entonces, por lo que el nivel de morosidad es altsimo, recientemente se intent la inscripcin de algunas planchas para eleccin de una nueva junta, pero algunas fueron rechazadas por la junta saliente quedando solo una, a finales de Mayo, la junta liquido todos los servicios que recibamos: Vigilancia, Agua, Aseo y decidi prcticamente renunciar entregando a esta ultima plancha (que no ha sido elegida por los propietarios) las obligaciones de nueva Junta. Esto es legal? La urbanizacin esta en el suelo y queremos trabajar para levantarla, que nos recomienda? accabrera@cantv.net Responder

16. Annimo8 de junio de 2011 18:50 buenas noches profesor, los condominios de viviendas tambien se rigen por la ley de propiedad horizontal? es decir, igual que los edificios Responder

17.

Annimo15 de julio de 2011 10:24 BD. Prof. Mi nombre es Zulyi. Le escribo porque tengo una duda sobre como solucionar un problema con el servicio de vigilancia del conjunto residencial donde vivo. Ver somos un conjunto residencial de 3 edificios y se contrat los servicios de una cooperativa para realizar el trabajo de vigilancia, pero la comunidad de un edificio est inconforme y ha decidido no pagar ms la vigilancia. Mi pregunta es este edificio puede deslindarse de ese compromiso? porque aparentemente la comunidad de dos de los edificios si est satisfecha. Cules seran los pasos legales a seguir para que el edificio que est insatisfecho pueda evadir los compromisos de pago por servicio de vigilancia, pues consideran que no estn siendo realmente vigilados! Agradezco mucho su asesora pues queremos evitar conflictos a toda costa. Responder

18. Annimo19 de julio de 2011 10:14 Buenos das profesor. Reciba un saludo, tengo tres preguntas: La primera es referida al cobro de unidades tributarias. 1.- Es legal que la juta de condominio cobre unidades tributarias a los propietarios que no incumplan las normativas de la residencia?. De ser as{i, esos tributos a donde deben ir, al fisco o al fondo de condominio. La segunda y tercera es referida a pago de servicio. Dado que se instal un sistema electromecnico de rejas, cuyo costo se deduce en condominio y las llaves tiene un costo aparte de 60 bs hasta 4 por apartamento. 2.- Es legal que cobren 200 Bs a partir de la 5ta llave? Las llaves estn codificadas para que se abra y cierre en un minuto, de excederse ese tiempo se decodifica. 3.- Es legal que cobren 20 bs por codificar la llave cada vez que se decodifique? Le agradezco su apoyo y asesora al respecto profesor. Gerardo Briceo Responder

19. Annimo22 de julio de 2011 15:10

Profesor: Reciba ub cordial saludo. Soy miembro de la Junta de condominio de mi edificio, y tenemos graves problemas que resolver, ante esto, convocamos 2 veces a una asamblea y la participacin ha sido practicamente nula. Que podemos hacer para que la gente responda? Responder

20. Annimo28 de julio de 2011 12:52 Ese es un problema comun en todas las juntas de condominio los copropietarios no asisten a las asambleas luego andan quejandose, y totalmente desinformados, no se interesan por el buen fucionamiento de su condominio incluso se les vence el periodo a la junta de condominio y nadie quiere postularse a esos cargos, nadie quiere pagar los gastos comunes, los salarios y prestaciones de los empleados, los arreglos y repaciones de los edificios, pero si critican y protestan a los administradores y mienbros de la junta de condominio, vivir en propiedad horizontal es lo peor porque las personas no tienen cultura ni educacin, no quieren ni asumen que son responsables solidarios de todo lo que pase en los edificios. En lo que planteas puedes acudir a la ley de porpiedad horizontal y icluso entregar a un juez los cargos y sera el juez el que nombre a los nuevos mienbros de la junta de condominio. Lucia de Mendez Responder

21. Annimo28 de julio de 2011 20:59 El Administrador de la Junta Condominio debe ser contratado a traves de un contrato de servicio y sus funciones estan establecidas en la ley de propiedad horizontal el administrado no es beneficiario de aumentos salariales decretados por el gobierno por lo general se les paga el 10 % de lo que cobran entre sus actividades estan realiazar los recibos de cobro y hacer la cobranza a los propietarios, llevar los gastos comunes y de reparacion cuando se presenten, hacer el apartado de servicios publicos, y llevar la nomina del personal del la junta esto lo hace el administrador en dos ratos al mes puede ser en la maana o en la tarde asi que el administrador e snecesario agregarlo a la nomina ni muchos menos que labore 8 horas porque su trabajo no requiere mucho tiempo a no ser que sea un condominio extremadamente grande,esto le ahorra al condominio las prestaciones sociales, cesta tickes paro forzoso, ley de politica habitacional seguro social obligatorio IVSS que tendria que pagarle al administrador puesto si le pagara el sueldo basico decretado por el gobierno nacional seria un empleado mas a los administradores se les suele pagar

10% o el 15% sobre el monto cobrado y por lo tanto el tiene un contrato de servicios le aconsejo que el administrador sea Liddo o TSU en administracion o contaduria porque es necesario que tenga conocimientos de contabilidad y de derecho laboral tambien que sea de afuera del condominio para evitar enemistades y faltas de respecto con el administrador. tampoco son necesarias las secretarias puestos que estas menos trabajo tendrian que hacer y igual generarian gastos al condominio por un cargo innecesario. Responder

22. Annimo2 de septiembre de 2011 18:54 BUENAS TARDE PROFESOR SOY ADMINISTRADOR DE CONDOMINIO. PUEDE EL ADMINISTRADOR INFORMAR POR ESCRITO A OTROS COPRPIETARIOS INFORMACION DE PROPIETARIOS MOROSOS CON NOMBRE Y APELLIDOS, MONTO DE SUS DEUDAS E INFORMAR ASI MISMOS; QUE LO MISMOS FUERON PASADO AL ABOGADO? ESTO ES LEGAL Responder

23. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez8 de septiembre de 2011 22:31 Buenas noches seor Administrador: en todo caso puede usted publicar esa informacin en la Cartelera del edificio, para que toda la comunidad de propietarios est enterada. Lo puede hacer. Responder

24. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez8 de septiembre de 2011 22:33 He tenido problemas de conexin ltimamente, por lo cual agradezco enven sus comentarios, inquietudes y opiniones a: vanguardia61@gmail.com. Responder

25. Annimo24 de septiembre de 2011 09:04 Buenos das, un saludo cordial profesor. Soy propietario y le pregunto si puede el administrador de condominio aumentar dos veces en un mismo ao la cuota de condominio sin consultar a toda la comunidad, as mismo cobrar en caso de no cancelar a tiempo la cuota despues de los 10 das de cada mes un porcentaje de 10 por ciento de la cuota adiccional por concepto de intereses...Por otra parte, puede cambiar la empresa de seguridad sin antes haber convocado a la comunidad a una junta de condominio Responder

26. Annimo4 de octubre de 2011 16:22 Buenas tardes Profesor, queria saber si es legal que un condominio de un conjunto residencial nuevo, el cual es administrado por la inmobiliaria o empresa de bienes raices que comercializo los inmuebles puede suspender el servicio de vigilancia alegando que esto es consecuencia al alto nivel de morosidad que tienen y la gran deuda que tienen con la empresa de seguridad, ademas incumplieron con lo establecido en el contrato de compra venta, ya que no terminaron el cierre de la urbanizacion con la paralizacion de la construccion del muro perimetral, alegando que el Min. de Ambiente no permiso la construccion del mismo. Asi mismo el uso del club se ha visto negado pues ellos no han entregado la administracion por no tener las 3 juntas de condominio legales dentro del conjunto residencial, esto es legal??? Por favor ante estas situaciones podria ud.indicarme que seria lo mas apropiado para tratar de solventar esta problematica, somos varias urbanizaciones dentro del conjunto pero en la nuestra no tenemos junta de condominio pues aun no estan protocolizadas el 75% de las viviendas. Mil gracias.... Responder

27. Annimo9 de noviembre de 2011 12:41 buenas tardes Prof mi nombre es Belkys, pregunta es la siguiente, puede una junta de condominio provisional dejar fuera de sus funciones a un administrador que fu

dueo del centro comercial y que se reserv la administracin del mismo por 25 aos cuando ya vendi la totalidad y tiene mucho tiempo que no ejerce sus funciones, y quiero saber si se hace convovando a una asamblea ordinaria. muchas gracias. Responder

28. Annimo2 de diciembre de 2011 13:12 Gracias por toda la informacin planteada profesor, comprare la ley nueva sobre los deberes y derechos del trabajador residencial, formo parte de una junta de condominio, en donde hasta hace poco nos dimos cuenta que eramos robados descaradamente, digame usted que es gran conocedor, a caso es necesario ser contador pblico? administrador? para llevar los gastos y ser HONESTO a la hora de cobar la mensualidad? Responder

29. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez12 de diciembre de 2011 20:13 Buenas noches: no es necesario ser Contador Pblico, pero s conocer el manejo o la administracin de un Condominio. Por supuesto que la honestidad juega un papel importante. Responder

30. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez12 de diciembre de 2011 20:15 Insisto que si hay desconocimiento, se debe buscar informacin. Hay que prepararse. Responder

31.

Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez12 de diciembre de 2011 20:16 Recuerden que pueden escribirme a vanguardia61@gmail.com y vanguardia61@hotmail.com. Tambin pueden llamarme al (0416) 308-72-57. Responder

32. Annimo13 de diciembre de 2011 22:14 Dios le bendiga grandemente, gracias por su valioso apoyo en la resolucin de dudas :D Responder

33. Annimo16 de diciembre de 2011 07:33 buen dia por donde introduzco una demanda de nulidad por nombrar una administradora de condominio sin pasar por los actos legales corrspondientes Responder

34. Annimo16 de diciembre de 2011 10:33 buen dia Profesor Eduardo; mi pregunta se refiere sobre las alicuotas correspondiente por apartamento. Esta alicuota se pueden modificar, aumentar o agregar un porcentaje ms si una de las torres del edificio (en caso de que se tenga tres)no paga los gastos de esa cota???? Responder

35. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez29 de diciembre de 2011 23:18

Para modificar las Alcuotas (artculo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal), hay que modificar el Documento de Condominio. Para modificar el Documento de Condominio se requiere la aprobacin de todos (100%) los propietarios, de acuerdo con el contenido del artculo 29 de la Ley de Propiedad Horizontal. Responder

36. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez29 de diciembre de 2011 23:20 Les recuerdo que por problemas de conexin, estoy visitando poco el Blog. Me pueden escribir a vanguardia61@gmail.com o vanguardia61@hotmail.com. Tambin me pueden llamar al (0416) 308-72-57. Responder

37. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez29 de diciembre de 2011 23:25 Para problemas estrictamente legales, les sugiero buscar en este Blog el enlace (link) del Grupo Terra - Condominios, y contactar al Dr. Gonzalo Prez Rubio. Responder

38. anni5 de enero de 2012 12:18 como solucionar el caso de la tesorera que no quiere entregar o rendir cuentas .cual es su funcion principal .El dinero de condominio quien lo obtiene. Responder

39. Luis Omar Prado9 de enero de 2012 22:38 Buenas noches profesor. En busca de programa para llevar la administracin del condominio me consequi coen el programa llamado: DOTWOOD PC.

Sabe usated algo sobre el programa? Estoy buscando referencias. O usted me puede recomendar algun programa? Gracias Luis Prado Responder

40. Tiberio Enrique Chacon Montero17 de marzo de 2012 13:41 Mi esposa forma parte de la junta de condominio de un edificio de 40 apartamentos estrato entre B y C, ella quiere tomar la administracin y quisiera un programa computarizado para poder hacer un buen trabajo, por que en los momentos estan un poco desorganizadas tiberiochacon48@gmail.com Responder

41. Annimo23 de marzo de 2012 08:07 Buenos dias, quisiera hacerle una pregunta es legal que me decodifiquen las llaves si tengo retraso en el pago de condominio. Responder

42. Annimo24 de marzo de 2012 20:04 muchsimas gracias por contestar mi inquietud acerca del ISLR! Responder

43. damaris9 de abril de 2012 16:18

como constituir una junta de condominio, estamos desorientados, aparte que la inmobiliaria tiene 13 apto y no a manifestado la voluntad de pagar una cuota de condominio para pagar la vigilancia y asi estan otros propietarios. que se hacen en este caso Responder Respuestas

1. Annimo16 de abril de 2012 17:06 hola buenas tardes, yo puedo orientarla en algo. primero ustedes deben organizarse y crear un fondo cuota unica para todos los apartamentos, en nuestro caso fueron 500bs por apto. empezar a emitir el recibo mensual de gastos incluyendo esos 13 aptos y hacerlo a nombre de la constructora, cuando la constructora los venda va a necesitar la solvencia de condominio para poder firmar en el registro y en algun momento pagara. mientras tanto organicense los que ya son propietarios. no es facil pero si se puede.. exito... Responder

44. emily26 de mayo de 2012 20:30 Buenas noches, quisiera me facilitara algunos modelos de correspondencia para hacerle el cobro a los morosos del edificio y su vez me orientara en cuanto al procedimiento que debo realizar, soy nueva en esto de las juntas de condominio quede de presidenta y quiero hacer muy bien las cosas sobre todo en el cobro a los morosos que es tan delicado, gracias de antemano. Emily. emaz69@hotmail.com Responder

45. Annimo7 de junio de 2012 19:29 Buenas noches profesor Eduardo Fuenmayor, Renuncie a la Junta General del edificio, tenia 2 anos en la misma, en la ultima asamblea para la eleccin de la junta general solo bajaron 5 copropietarios, nadie

quiere participar, y no hay quien forme la junta de condominios, a que organismo puedo dirigirme para que nombre a dedo una junta de condominio?. Solo firmo los cheques de mantenimiento, abandone mi responsabilidad con el edf, y no me hago cargo de lo que suceda en el mismo. Por favor necesito me aconseje que debo hacer, estoy preocupada, cuando los demas estn muy tranquilos en sus apartamentos. Responder

46. Annimo2 de julio de 2012 13:57 Buenas tardes prof, mi consulta va dirigida con relacion sobre que instancias, en lo legal, podemos acudir para denunciar al actual presidente de la Junta de Condominio, por decisiones arbitrarias y totalitarias que esta tomando actualmente. Recientemente acudimos y consultamos con el Juez de Paz del Municipio, sin embargo, el no tiene las facultades legales para acciones contra este seor, lo que puede llegar a hacer es intermediar para un acuerdo, pero el caso es que este presidente no escucha planteamientos de nadie y hace lo que le parezca. Por otra parte, quisiera consultarle si este presidente es legal? cuando fue electo por la presencia de solo 8 personas en el momento de la eleccion de la junta de condominio, cuando la Ley es clara al decir que debe ser el 75% de los propietarios del edificio. Este seor se ha tomado atribuciones como las de revertir y anular decisiones tomadas en la junta de condominio anterior donde fueron aprobadas por el pasado presidente y por los propietarios presentes, es legal que haga esto? como se le puede presionar legalmente para que entiende que no tiene autirdad legal para anular esas decisiones ya tomadas?. Agradezco de antemano su asesoria y felicitarlo por tan loable labor. Responder

47. Annimo2 de julio de 2012 13:58 Buenas tardes prof, mi consulta va dirigida con relacion sobre que instancias, en lo legal, podemos acudir para denunciar al actual presidente de la Junta de Condominio, por decisiones arbitrarias y totalitarias que esta tomando actualmente. Recientemente acudimos y consultamos con el Juez de Paz del Municipio, sin embargo, el no tiene las facultades legales para acciones contra este seor, lo que puede llegar a hacer es intermediar para un acuerdo, pero el caso es que este presidente no escucha planteamientos de nadie y hace lo que le parezca. Por otra parte, quisiera

consultarle si este presidente es legal? cuando fue electo por la presencia de solo 8 personas en el momento de la eleccion de la junta de condominio, cuando la Ley es clara al decir que debe ser el 75% de los propietarios del edificio. Este seor se ha tomado atribuciones como las de revertir y anular decisiones tomadas en la junta de condominio anterior donde fueron aprobadas por el pasado presidente y por los propietarios presentes, es legal que haga esto? como se le puede presionar legalmente para que entiende que no tiene autirdad legal para anular esas decisiones ya tomadas?. Agradezco de antemano su asesoria y felicitarlo por tan loable labor. Responder

48. Annimo26 de julio de 2012 22:31 Buenas Noches. Prof. Le felicito por esta iniciativa. Deseaba consultarle ante cul instancia se debe reportar un funcionamiento irregular de una Administradora de Condominio, que no respeta la debida renovacin de las Juntas de Condominio al que le presta servicio de administracin, en un conjunto residencial muy grande y que al margen de la Ley, se renuevan su contrato (aumentando los servicos anualmante sin el debido proceso de consulta) y que adicionalmente permite la contratacin de servicios sin la consulta establecida en el Documento de Condominio. Somos mas de 1200 familias o copropietarios que estamos siendo victimas del incumplimineto flagrante de nuestros derechos ciudadnos. Segn las competencias del Juez de Paz, por el monto del posible dao patrimonial, esta no es la instancia a la cual acudir, cul ser. Responder

49. Annimo4 de agosto de 2012 17:56 Estimado Licenciado, existe alguna normativa legal que estableza un lapso maximo de tiempo determinado para que un administrador de condominio rinda su cuenta anual de gestin presentando los debidos soportes para su debida revisin. De la misma manera existe para la junta de condominio un tiempo para impugnar o desaprobar dicha rendicin. existe prescripcin para cualquier accin de la junta derivada de la revisin de la rendicion de cuenta.

Responder

50. Jos Lopez Marchan24 de agosto de 2012 08:10 Muy Buenos Dias, Profesor Eduardo Fuenmayor, reciba mis sinceras felicitaciones por tan importante pgina, Somos una junta de condominio que se ha registrado una sola acta desde el ao 1.981 (los propietarios del edificio que se registraron para poder enajenar y vender), desde all se constituy la de propietarios y esas actas no han sido registradas en el Registro Pblico. qu pasos podemos realiar para ello?. Agradezco su valiosa informacin. Com. Jos Lpez Marchn

Gastos Comunes
El artculo 5, de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) venezolana, especifica con claridad cules son las cosas comunes a todos los propietarios que residen en un edificio o conjunto residencial, extensibles a un conjunto de viviendas, cuyos inmuebles se encuentren bajo el rgimen de esta Ley. El artculo 7 seala la contribucin que deben hacer los propietarios a los gastos comunes, los cuales se reflejan mensualmente en el Recibo de Condominio. Es importante tener en cuenta que los aportes que realicen los propietarios para cubrir los gastos comunes del edificio o conjunto residencial, son contribuciuones necesarias para el mantenimiento general de las reas comunes, tales como ascensores, pasillos, escaleras, jardines, compra de materiales de limpieza, instalaciones elctricas, remuneraciones al personal de conserjera y al de mantenimiento (si lo hubiere), como lo refiere en el artculo 5, la citada Ley. Los artculos 12, 13 y 14, de la LPH, expresan claramente la obligatoriedad de los propietarios de contribuir con los gastos comunes que genere el edificio o conjunto residencial, y la responsabilidad por parte del administrador o de la junta de condominio de exigir dichas contribuciones o pagos. Esto quiere decir que es absolutamente fundamental que los propietarios que viven bajo el rgimen de propiedad horizontal, estn conscientes de la importancia que reviste el hecho de pagar a tiempo el Recibo de Condominio, ya que esta accin, por dems responsable, permite a la administracin del edificio tener suficientes fondos para acometer el mantenimiento y conservacin de las reas comunes, y las reparaciones que requieran las mismas, de ser necesario.

Recuerde que la morosidad es el cncer de las comunidades que viven bajo propiedad horizontal. El propietario debe ponerse de acuerdo con el administrador, acerca de la forma de pago; si lo hace directo, en la oficina de la administracin del condominio, se debe procurar no hacerlo en efectivo; preferiblemente con depsito bancario o en cheque, cualquiera de las dos opciones, siempre a nombre de la junta de condominio de su edificio o conjunto residencial. Si desea utilizar la modalidad de transferencia bancaria, va internet, consulte con la administracin del condominio al respecto. Si se decide por esta ltima, se debe tener en cuenta imprimir el comprobante de la operacin, preferiblemente en duplicado. Recuerde: no deje de pagar. Si el propietario tiene observaciones que hacer, con respecto al edificio o al conjunto residencial, renase con el administrador o la junta de condominio, comntele sus inquietudes; de ser posible, pselas por escrito. Lo importante para mantener la armona y la convivencia en el edificio, es aportar soluciones ante una situacin irregular determinada. Lo que no se concibe es que cualquier molestia, que se comunique o no al condominio, termine en rebelda para no cancelar el recibo de gastos comunes. Este comportamiento perjudica al resto de los propietarios, y por ende al edificio. Publicado por Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez en 4/09/2010 10:49:00 a.m. Etiquetas: condominio, contribuciones, gastos comunes, recibo de condominio, reas comunes. Reacciones: 47 comentarios:

1. Masei29 de diciembre de 2010 19:26 Soy Presidenta de la Junta de Condominio de mi edificio, somos 12 apartamentos y 3 de ellos estn en mora desde hace mucho tiempo, eso hace que lastimosamente no podamos realizar arreglos en el edificio, tenemos a una empresa que nos administra y quisiramos salir de ellos por los costos, pero hasta que ellos no salden sus cuentas no podemos finiquitar el contrato.Entiendo que podra enviar una carta solicitando acciones legales pero quisiera antes hacer una carta compromiso para que firmen los morosos para que se comprometan a pagar en un lapso no mayor de 4 meses. Puedo hacer eso?, es legal?, cual otra opcin u opciones me sugieren?. Muchas Gracias! Responder

2. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez30 de diciembre de 2010 17:02 Buenas tardes Masei: con relacin a los morosos trate de citarlos, renase con ellos, en grupo o individualmente, como usted considere que sea mejor. Propngales un documento privado de compromiso de pagos, con fechas especficas de pago, con la finalidad, precisamente que se comprometan a pagar y vayan saldando su deuda. Esto no es legal, pero es muy moral, porque se trata de llegar a un acuerdo de pago. Las otras opciones en este sentido, son las legales. Pero trate de no llegar a ellas. Converse con los morosos y hgales ver que el hecho de no pagar el condominio contribuye con el desmejoramiento del edificio. Con relacin al caso de la empresa administradora, es recomendable que se realicen contratos de servicios, por escrito, donde se diga que el servicio se puede revocar en cualquier momento, a peticin de las partes, para de esta manera no amarrarse con ninguna empresa. Sin embargo la Ley de Propiedad Horizontal, en su artculo 18, letra b, faculta a las Juntas de Condominio a proponerle a la Asamblea de Propietarios la destitucin del Administrador. Insista en que le entreguen las cuentas claras a la comunidad de propietarios para que finiquiten el compromiso sanamente. Las cuentas bancarias deben estar abiertas a nombre del edificio, conjunto residencial o el condominio; nunca a nombre de la empresa administradora. En estas cuentas siempre deben haber dos firmas conjuntas del condominio; nunca de la administradora. Responder

3. Annimo24 de febrero de 2011 14:34 Buenas tarde Lic. actualmente en el mes de diciembre me hicieron entrega de mi casa en el municipio Guacara Edo. Carabobo parroquia Ciudad Alianza, actualmente estoy preocupada porque actualmente se esta formando la junta condominio provisional del conjunto residencia Prados del Lago, sin embargo se esta formado de manera no legal motivo por el cual me dirijo a usted motivado que me afecta mi responsabilidad como vecina: 1.- se conforma esta junta de condominio sin la constructora del conjunto haber entregado el 75% de las casas...y solo estamos habitando aproximadamente 28 casa de el primer conjunto que somo 71 actualmente el proyecto habitacional es de 200 casa...2.- La junta de condominio obliga a los vecinos a cancelar las cuotas a nombre de una personal natural es decir a una vecino normal ni siquiera tiene nombre juridico como junta de condominio.3.estan cobrando (3) fondos para futuras gasto algo que me parece ilogico...4.actualmente planifican realizar construcciones sin la participacin u oponion de

todos los vecino...NO es que me niego a pagar el condomio sino no que no me parece cancelar cuotas a una junta que esta empezando MAL...QUISIERA SU SUGERENCIA AL RESPECTO. Responder

4. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez25 de febrero de 2011 11:36 Respetado seor (a): habra que ver si su residencia se rige por la Ley de Propiedad Horizontal. Si es as, la organizacin de esa Junta de Condominio es ilegal por donde se le mire, ya que el artculo 18 de esta Ley establece las condiciones para que se constituya la Junta de Condominio. Por favor lea el artculo mencionado; si no tiene la Ley, puede descargarla de este Blog. En el caso en que no se rijan por la Ley de Propiedad Horizontal, les sugiero que se organicen legalmente (puede ser en una Asociacin Civil) y administren su conjunto residencial. Pueden usar por analoga la Ley Mencionada. Responder

5. Annimo26 de febrero de 2011 19:16 buenas tardes mi caso es el siguiente mi apartamento esta ubicado en el ultimo piso o sea ph, el techo de mi apto es la azotea o el techo de todo el edificio, actualmente se esta filtrando en varias partes como la cocina, un bao y la sala, el otro problema es que el ascensor nunca llega a mi piso, llega hasta el piso 7 y mi piso es el ocho al parecer era algo temporal pero mas nunca lo arreglaron, le agradezco me informe q pasos se deben seguir para solictar estas reparaciones a la administracion o junta de condominio? si es conducente o procedente hacer el reclamo? y cual es la normativa vigente? gracias.. Responder

6. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez26 de febrero de 2011 23:08

Buenas noches: la azotea del edificio, la cual es el techo de su apartamento, es un rea comn que debe ser impermeabilizada por el Condominio. Si usted la manda a reparar, debe presentarle la factura a la Junta para que se le reintegre ese dinero. Pero es labor de la Junta de Condominio realizar las reparaciones pertinentes. Mismo caso es el ascensor, el cual es un bien comn a todos los propietarios. Por favor averigue qu pas y por qu no llega a su piso. La normativa para esto es la Ley de Propiedad Horizontal. Responder

7. Annimo15 de marzo de 2011 11:56 Buen da! Algo parecido nos sucede a nosotros: Nuestro apartamento est en PB. El problema surge con el Aire Acondicionado del vecino del piso 1. Es un aire de ventana que por falta de mantenimiento tanto del equipo como del drenaje, mantiene un bote de agua que ocasiona humedad en el techo de nuestra habitacin, tanto as que se desconcha el texturizado del techo. En repetidas ocasiones hemos hablado con el dueo del apto y no pareciera importarle el tema. Hablamos con el presidente de la junta de condominio y se logr que realizaran el mantenimiento del desage mas no del equipo como tal. Nosotros contratamos los servicios y arreglamos nuestro techo con pintura, texturizado y todo. Ese trabajo ya se perdi!! el aire sigue con el mismo problema y est afectando no solo el techo sino tambin la ventana, y la pared de esa ventana, adems una de las goteras cae en la reja de esa ventana, osea, que a la larga tambin se va a deteriorar. Invite al vecino al apto para que observara el todo lo que su aire est ocasionando, me dijo que si (pero no ha ido) y me dijo "que ese problema hay que revisarlo bien, pero el esta casi seguro que no es su aire!!"... Que le parece?? No entiendo como puede una persona estar tranquila sabiendo que le ocasiona un problema a otro y que de paso lo observa al bajar las escaleras y/o subirlas a diario... A donde acudimos? Como podemos solucionar este problema? No hemos hecho nuevos arreglos porque igual perderemos el trabajo y el dinero!!... Debera el vecino responsabilizarse con los daos?... Agradecemos su comentario al respecto.. Responder

8. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez15 de marzo de 2011 22:06

Buenas noches seor (a): insista en convencer a su vecino a que observe el problema y lo corrija. Trate de insistir por la va del dilogo. Si esto no es posible, revise a ver si en su municipio existe la Ordenanza de Convivencia, las cual puede apoyarlo con este tema. Si persiste el problema, acuda al Juez del Municipio donde usted vive, y expngale su caso. Puede dirigirse tambin a la Defensora del Pueblo. Recuerde que si se demuestra que su vecino es culpable de los daos a su apartamento, l debe pagar. Responder

9. Annimo16 de marzo de 2011 09:15 Mil gracias por su asesora! Responder

10. Annimo24 de marzo de 2011 17:33 buenas tardes prof. es legal que una constructora nos cobre los gastos comunes desd q nos dejo mudar, aun cuando empezamos a mudarnos (varios propietarios), no existia el doc. de condominio, no habiamos protocolizado y menos aun creado junta de condominio. algunos ya tenemos mas de un ao viviendo en el edificio y nunca hemos pagado nada. y al dia de hoy falta mas del 35% por protocolizar. Gracias x su atencion. Responder

11. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez24 de marzo de 2011 21:42 Buenas noches seora Zea: aunque no se haya conformado la Junta de Condominio, y ustedes aceptaron mudarse en esas condiciones, es necesario que contribuyan con los gastos comunes (pago del condominio) de la residencia. Todos deben estar claros en eso. Esto debe hacerse hasta que se termine de vender el porcentaje que falta para completar, por lo menos, el 75% de lo construido, y se conforme la Junta

de Condominio, en concordancia con el artculo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. Eso s, ustedes deben vigilar que lo pagado mensualmente por concepto de gastos comunes, sea reinvertido en el edificio. Caso contrario, deben denunciar ante las autoridades. Responder

12. Annimo27 de marzo de 2011 13:49 tenemos un problemas todos los arreglos mayor que se efectuen en el edificio eran cobrados por igual no por alicuota fue una decision de hace 15 aos y esta en acta de asamblea, actualmente la nueva junta quiere hacer todos los arrglos por alicuotas muchos no estamos de acuerdo. por otro lado tenemos en el estacionamiento un propietario que esta efectuando reparaciones en su puesto quisiera saber si es legal o no. Responder

13. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez28 de marzo de 2011 21:58 Buenas noches: para volver al tema de las alcuotas se debe realizar consulta a los propietarios, bien sea mediante cartas o en Asamblea Extraordinaria. Ellos decidirn. En cuanto al tema del estacionamiento, debe resolverlo la Junta de Condominio apoyada en los propietarios. Se puede aplicar la Ordenanza de Convivencia Ciudadana; si no la tiene, bsquela, por favor, en la Alcalda. Responder

14. Annimo24 de abril de 2011 15:22 mis vecinos superiores tiran objetos a mi estacionamiento causando danos al vehiculo,sino se sabe quien es que hacer,no puedo seguir en esto y tiran todo tipo de cosas hasta preservativos usados y caen al carro y comida Responder

15. Annimo6 de mayo de 2011 00:16 ESTIMADO PROFESOR, VIVO EN UN EDIFICIO DE TRES PISOS CON 12 APARTAMENTOS INCLUYENDO DOS PENHOUSE, ES EL CASO QUE LOS PROPIETARIOS DE LOS PH, EXIGEN A LA JUNTA DE CONDOMINIO QUE HAGAN REPARACIONES DEL TECHO DE SUS VIVIENDAS QUE ESTAN CONSTRUIDAS CON MACHIMBRADO Y TEJAS, ES JUSTO ESTA PETICION, SON AREAS COMUNES LOS TECHOS DE MACHIMBRE Y TEJAS? GRACIAS. Responder

16. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez7 de mayo de 2011 22:06 Buenas noches: si las tejas estn por fuera y las puso el Condominio (anteriores o actual) lo debe pagar el Condominio. Si las tejas la pusieron los propietarios de los Pent Houses, a capricho de ellos, entonces son ellos quienes deben pagar esas reparaciones, porque su pongo que lo hicieron sin autorizacin. Responder

17. Annimo8 de mayo de 2011 01:49 BUENAS DIAS PROFESOR, LOS PENHOUSE TIENEN EL TECHO DE TEJAS DESDE SU CONSTRUCCION ES DECIR LOS PROPIETARIOS COMPRARON CON TECHO MACHIMBRADO Y TEJAS. GRACIAS Responder

18. Lila11 de junio de 2011 16:50

Tengo 4 aos que adquir un apartamento de un edificio pequeo de slo tres niveles/tres apartamentos, con el siguiente porcentaje de participacin en venta y como aparece acentado en el documento de condominio: Planta baja: 34,16% 1er piso: 34,16% 2do piso:29,03% el mio se encuentra en medio, est legalmente organizado cuenta con un condominio legal y registrado y el compra y venta de cada uno de los apartamentos es legal, es un edificio de ms de 40 aos y son estruccturas viejas. El propietario del ltimo nivel acto de manera ilegal pasando por encima de todo orden, le explico: Su apartamento al momento de l comprarlo era de techo liviano (zinc) no contaba con tanque ereo era totalmente sencillo y l lo compro as bajo esa condicin, desde su compra elimin el patio interno que era el area comn de los tres el primer piso qued como un stano y el mio sin luz natural ni aire mi sala pas a ser un sauna, construy un segundo piso donde cre una placa con techo y todo lo cual me ha trado como consecuencia hmedades en los cuartos, la puerta del cuarto matrimonial se infl la baldosa lo cual es imposible cerrar facilmente la puerta, el cuarto principal cuando llueve se filtra por el techo y una canal de agua externa tumbo las tejas de la ventana de ese cuarto, elimin el timbre que me pertenece y que est en la entrada principal slo porque est instalado en la pared que es mi sala y puerta principal y pared de pasillo a la entrada de ese apartamento es tipo " L " no s si me hago enterder, lo cierto del caso es que son muchos los daos y se le ha llamado la atencin y decidi por quitar el habla para que no se le reclame nada el primer propietario vendi hace ms de un ao y lo compr la alcaldia del municipio para otro fin y no hay nadie que se encargue de nada se vive como cada quien puede, en resumen alter la edificacin como tal al agregarle un cuarto piso ha traido filtraciones y daos, l propietario no solicit ningun permiso ante el departamento de ingenieria municipal para dichas modificaciones y acto por voluntad y parecer propia, sin contar que esto tambien ha perjudicado con innundaciones cuando llueve a la casa de al lado usted se preguntar donde estabamos nosotros y del porque permitimos todo esto primero no sabiamos a quien recurrir hasta que me enter y me dirig al departamento de ingenieria y me dijo que llavera todos los requisitos donde demuestre daos y titulos legales del inmueble me digeron que una de las sanciones podria ser la demolicin de toda esta estrucctura nueva hecha sin permiso alguno y que a la larga podria traer ms consecuencias. Yo le agradezco seor fuenmayor una asesoria legal porque el propietario se enter de que se le denunci ante este departamento y dijo que ningn abogado ni nadie le podia mandar a quiatar nada porque era su dinero y su casa. Y no quiero hacer el ridiculo por reclamar mis derechos como propietario y cuales serian los pasos a seguir luego de que se cumpla la citacin por ingenieria municipal y nos den su inmforme, tengo entendido que pasaria a sindicatura y luego que? Muchas gracias por brindar esta gran ayuda y no seguir perdidos con nuestros derechos. Gracias. Responder

19. Annimo14 de junio de 2011 17:46 Buenas noches, El servicio de vigilancia, es un gasto comn o extraordinario? Hoy da es extremadamente costoso y el mismo se distribuye en funcin de las alcuotas, a pesar de que vigila o pretende vigilar a todos por igual. Es obligatorio el pagar eso de esa forma. puede el 75% de los copropietarios solicitar que se pague en partes iguales, este servicio? Responder

20. Annimo18 de junio de 2011 08:23 La ley de propiedad horizontal tambin aplica a conjuntos residenciales conformados por casas? De que manera se puede obligar a un propietario que se niega a cancelar la cuota mensual que corresponde al condominio y se ha conversado infinidades de veces con l? Gracias por su respuesta. Responder

21. Annimo1 de julio de 2011 09:19 Buen da prof. Mi nombre es Zulyi. El documento de Condominio sealala que el Fondo de Reserva debe ser usado nicamente para atenderder Emergencias. Bien, en el Edificio donde vivo se cay un rblo que da una cerca de alambre. Mis preguntas son Se puede usa el Fondo de Reserva para reparar esta cerca? s se puede usar, ese gasto debe ser exigido a la comunidad para reponerlo en dicho fondo? pues si es una emergencia y hay el dinero porqu la comunidad debe reponerlo? si ese ese dinero pertenece a la comunidad y sta decide en qu gastarlo. Responder

22. Annimo3 de julio de 2011 01:15

Hola Buenas Noches profesor, una pregunta... se pueden decodificar las llaves de entrada y de ascensores de una residencia a uno o varios propietarios que deban mas de 3 meses de condominio ??? ya que la falta de estos pagos nos esta parando realizar trabajos de mejora del mismo ??? gracias. Responder

23. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez4 de julio de 2011 18:33 Buenas tardes: el Fondo de Reserva debe usarse para casos o gastos extraordinarios, ms an si es una emergencia. No es necesario exigir la reposicin, porque se supone que todos los meses el mismo aumenta cuando una parte de lo cobrado en el Recibo de Condominio, es depositado en dicho Fondo. Normalmente se estipula el 10% del Recibo (de lo cobrado por gastos comunes), para abonar a tal Fondo. Responder

24. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez4 de julio de 2011 18:34 Buenas tardes: la medida de decodificar llaves es una presin para que los morosos se pongan al da. Si le da resultado, hgalo. Responder

25. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez4 de julio de 2011 18:36 Buenas tardes: recuerde que si no ha tenido respuestas a sus preguntas, puede escribirme a los correos: vanguardia61@gmail.com, vanguardia61@hotmail.com, o llamarme al (0416) 308-72-57. Saludos, Responder

26. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez4 de julio de 2011 18:37 Buenas tardes: en el caso de las casas, eso est conformado como Propiedad Horizontal??. Existe un Documento de Condominioi?. Favor averiguar. Responder

27. Karinna6 de julio de 2011 12:11 Buen Da Vivimos en un conjunto cerrado con 21 casas, la constructora no ha terminado de vender todas las casas, 1 de las casas aun est en construccin pues es la del Ing. que inspeccion la obra, 9 casas han sido vendidas y ya estn habitadas, 3 casas han sido vendidas pero no habitadas, 7 casas aun son de la constructora. Cuando compramos exista un documento de condominio, en Enero decidimos conformar una junta de condominio, pero no le hemos registrado, es decir solo est el presidente y el tesorero-secretario. Los gastos comunes son el pago de vigilancia y algunos bombillos, mangueras o lmparas. Los pagos de esos gastos comunes se hacen depositando a una cuenta del tesorero, pues como no tenemos una figura juridica no podemos aperturar una cuenta, pero no queremos tener todos los meses los 7 mil de la vigilancia y otros, en efectivo. Pero los vecinos estan de acuerdo con depositar en esa cuenta para evitar lo del efectivo. En una reunin se decidi cobrar penalizaciones por retardo en el pago del condominio Pero el vecino de la casa en construccin no ha pagado NUNCA ni el primer recibo, lo llamamos, hablamos con el cuando viene a ver la obra y siempre dice que vendr a pagar en esos das pero NADA 2 de las casas que estn habitadas pagaron el recibo de Enero, pero los siguientes no, igual dicen que van a pagar pero TAMPOCO pagan

Como podemos hacer para que se pongan al da?, pues lo que reunimos para el fondo de reserva se va en cubrir lo que no pagan los vecinos morosos, con tal de no quedarnos sin vigilancia Es necesario dar la figura mas formal a la junta de condominio? Porque aun no se han vendido todas las casas. Gracias, por su interes y espero comentarios Responder

28. Annimo13 de julio de 2011 22:36 Buenas noches! Quiero saber si es legal y cuales son los basamentos legales para cobrar puestos de estacionamiento en un condominio privado? Existe una normativa juridica que disponga si es o no procedente? Gracias por su atencin Responder

29. Annimo4 de agosto de 2011 15:48 Hola Buenas tardes quera consultar algo: el el edificio donde vivo siempre el pago del Gas a entrado el los gastos comunes ya que que es gas directo para todos. hay un vecino que alega que por estar solo el apartamento desde hace un ao no va pagar lo que corresponde al gas y quiere que se le omita de su recibo por que no hace uso de el. Es esto legal puede el hacerlo y de no ser as que articulo de la Ley lo obliga a cumplir con dicho pago ya que no ha cancelado desde ese tiempo el condominio hasta que no se le cumpla con su deseo. Gracias por la ayuda que puedan prestarnos.. Natalia Responder

30. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez16 de agosto de 2011 22:05 Buenas noches Natalia: el propietario en cuestin est obligado a pagar el Recibo de Condominio completo (incluido el gas), est o no est habitado el apartamento. La Ley de Propiedad Horizontal, para efectos de contribuir con los gastos comunes, no

especifica si el inmueble est o no ocupado. Simplemente establece la obligacin de cumplir con los gastos comunes de acuerdo con lo que reza en el Documento de Condominio. Esta obligatoriedad la recogen los artculos 11, 12 y 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, y no hacerlo estara incurriendo en el artculo 39 de la misma Ley. Responder

31. Annimo30 de septiembre de 2011 21:54 Buenas noche profesor Fuenmayor, lo felicito por ser un amante de la comunidad social, para convivir mejor entre extrao. Mi pregunta es, soy Presidenta de un edificio perteneciente a un conjunto residencial de 61 edificio, el cual tenemos conformada la junta interna de condominio desde el ao 2000, dicha acta fue notariada para sacar el Rif, el cual nos otorgaron dicho numero, pero nunca se presento al Registro Principal de Guarenas, lugar donde esta ubicado La urbanizacin al cual pertenece el conjunto vs Edificio, ahora bien este Rif actualmente es valido, podremos presentar la junta con el libro de acta de asamblea ante el Registro actual y sus reglamento. Gracias de antemano por su ayuda. @nelly Responder

32. FRANKLIN ROSALES11 de noviembre de 2011 22:16 BUENAS NOCHES EL PROBLEMA ES EL SIGUIENTE LA JUNTA DE CONDOMINIO DECIDIO AUMENTAR LA CUOTA MENSUAL SIN CONSULTAR A LOS PROPIETARIOS DEL EDIFICIO PONIENDO ANUNCIOS EN LA CARTELERA... ES ESTO LEGAL ? Responder

33. ventas201027 de diciembre de 2011 17:35

soy pdte de una junta de condomino en caracas, es un edf que cuenta con 22 aptos y diez de ellos deben mas de 20.000,00 bsf. en pago de condominio mi pregunta es: cuales son las medidas de presion que podemos hacer en este caso??? estamos muy perjudicados no se puede pagar los gastos del edificio, esta muy deteriorado, no podemos casi ni pagar las prestaciones de la conserje, cuales son las medidas legales a las que podemos acudir?? a que tipo de organizaciones podemos ir y tramitar la denuncia???, ya hemos hablado por todos los medios con estos propietarios y nada que quieren pagar dicen que la deuda esta tan alta que ya no la pueden pagar. y ahora todos los demas propietarios que si estamos al dia somos los perjudicados, por favor ayudenos NO SABEMOS QUE HACER??????, le podemos cortar el agua?? la luz??? que podemos hacer para que se pongan al dia???? y paguen ya!!!, estamos desesperados. la otra pregunta es: el edificio que le menciono no tiene ningun ingreso , ni por salon de fiesta porque no tiene, ni nada, que tipo de ingresos podemos buscar para que el edificio pueda generar algun ingreso aunque sea para mantenerse a si mismo y las cuotas de condominio no sean tan altas. agradezco toda la ayuda que nos pueda prestar mil gracias mi email es vtas2010@gmail.com saludos, Responder

34. Oneisis Higuerey12 de enero de 2012 11:08 Hola Prof. Fuenmayor. Actualemnte poseo un apartamento ubicado en PB, tengo entendido que por la ubicacin y dimensin del mismo debo pagar una alicuota mayor, no obstante, me gustara saber cuales con las obligaciones y derechos que corresponden al pago de una alicuota mayor? Responder

35. Agradecido16 de enero de 2012 11:33

Buenos das. El edificio donde estoy residenciado tiene 13 pisos. Ahora bien, quisiera consultarle si los dueos de los penthouse pueden tener la llave que comunica a la azotea, o todos los vecinos podran tenerla? S que de acuerdo a la Ley, la azotea es un rea comn. El problema es que en administraciones anteriores, dicho vecino coloc aires acondicionados y est demandando que se le entregue una llave, argumentando que el necesita estar subiendo all porque el no quiere "humillarse" pidiendo que le abran la puerta de acceso que se encuentra en el pasillo. La mayora no est de acuerdo y hasta donde conozco, la municipalidad indic que solo pueden tener llave el administrador y el trabajador residencial. Podra aconsejarme, por favor.. Muy agradecido. Responder

36. Annimo31 de enero de 2012 16:53 Buenas Tardes, la siguiente pregunta es por una duda, si el Presidente de la Junta y Tesorero pueden renunciar, ya que se lleva dos aos como Junta, porque ningun propietario de la Urb. quiere tomar la junta o pertenecer a ella. Se llamo a asamblea y nadie asume, se ofrecieron dos propietarios solamente y ahora no quieren recibir todo para ser la nueva Junta. Se puede obligar a los propietarios por alguna ley que deben pertenecer a la JUnta?. La junta actual no quiere mas pueden renunciar?. Si fueron dos los que se ofrecieron y todos aceptaron eso, deben recibir o aceptar la junta?. si me puede responder lo antes posible se lo agradeceria Responder

37. dira23 de febrero de 2012 19:15 buenas noches de antemano lo felicito por este portal,es muy util..mo pregunta es la siguiente yo vivo en un edficio de 5 pisos y son 10 aptos en total,la junta de condominio que esta aqui,no quieren abrir la cuenta bancaria del edicio o dicha junta,me tienen el pelo tomado con eso,me dicen que no les da la gana,aqui no hay suficiente quorum de personas a mi favor,porque hay muchos apt alquilados y los prpietarios que estan son de la junta,y esta viciada que puedo hacer??el edificio esta deteriorado y estoy cansado de luchar con estos marginales que puedo hacer legalmenta,no les quiero pagar a ellos mas Responder

38. Annimo29 de marzo de 2012 12:53 Hola, me gustara por favor me ayudaras en esta situacin. Vivo en un edf que cuenta con 29 aptos y hay como cico de ellos que deben hasta tres aos de condominio. mi pregunta es: cuales son las medidas de presion que podemos hacer en este caso??? estamos muy perjudicados no se puede pagar los gastos del edificio, esta muy deteriorado,no sirve el ascensor, la bomba del agua, los cilindros de las puertas y no podemos casi ni pagar las prestaciones de la conserje, cuales son las medidas legales a las que podemos acudir?? a que tipo de organizaciones podemos ir y tramitar la denuncia???, ya hemos hablado por todos los medios con estos propietarios y no quieren pagar alegan una cantidad de excusas para no hacerlo.. , por favor ayudenos NO SABEMOS QUE HACER??????, le podemos cortar el agua?? la luz??? es cierto que con la nueva ley de ahora esto seria ilegal????? Responder

39. Annimo11 de abril de 2012 22:47 hola buenas noches profesor quisiera saber si las tuberias de agua que esta fuera del apartamento corresponden areas comunes y se rompen y ocurre algun dao en el edificio yo tendria que pagar dicho dao gracias Responder

40. Annimo17 de junio de 2012 21:28 Hola, es legal que te cierren el paso al estacionamiento de mi inmueble por no pagar una cuota especial para colocar porton y rejas de los edificios donde habito. Expuse que estoy desempleada y pagare por cuotas a partir del mes de Mayo. El condominio lo mantengo al dia. Responder

41.

Annimo25 de junio de 2012 19:10 Buenas noches, Felicidades por su excelente pagina Dios le bendiga por compartir su conocimientos. Mi pregunta es la siguiente una Junta de Condominio que esta vencida tiene la potestad de tomar desiciones como descodificar las llaves de la entrada y el ascensor como medida de presin, aunq no se justifica a los morosos ellos tienen la moral de hacer eso? Que dice la ley Responder

42. Annimo26 de junio de 2012 13:21 Buenos dias, mi duda es respecto al cableado de los telefonos he internet ABA . Resulta que al parecer alguien (no se sabe quien )en mi residencia rompio al manipular el cableado que va desde el Tablero tbx de CANTV a mi apartamento y me dejo con problemas en mi Telfono y con la seal de ABA . LLam a los Tecnicos de CANTV y revisaron la falla , despues de la revision me comunicaron que ellos solo Reparan hasta el Tablero txb de ellos en planta baja, ya que desde este Tablero hasta la entrada a mi apartamento ese trayecto el Cableado Pertenece al edificio. Hicieron las mediciones y detectaron que en el cableado dentro de mi apartamento No hay problemas, por lo que el cable est Interrumpido en entre la planta baja y el 3er piso donde vivo. La junta de Condominio me dice que Tengo que contratar una Empresa de Telefonia y pagar por mi cuenta la Reparacion del cable ya que me presta Servicio a mi Apartamento. Yo pienso que ese Cableado al no pertenecer a CANTV y estar fuera de mi apartamento es propiedad comun, por lo que deberia ser REPARADO por el condominio ( est en Area Comun ). Que dice la ley sobre este Caso ??? quien tiene la Razon ??? Saludos y Gracias . Responder

43. Simn Riveros2 de agosto de 2012 07:38 Estimado Profesor Eduardo Fuenmayor Ante todo un saludo y felicitacin por el esfuerzo que viene realizando en la pgina Condominios:

El caso que nos ocupa es el siguiente En nuestro edificio residencias El Tepuy, en la Parroquia Montalbn, Municipio Campo Elas, ubicado en Ejido Estado Mrida. El caso es el siguiente: Los Pent House (3) del edificio son especies de casas cuyos techos son de machimbrado y teja se anexa fotografa. Por supuesto sobe los mismos, no hay ninguna instalacin de uso comn. Existe una azotea en la que se soporta el tanque de agua y terminal de ascensor, pero es la parte superior de un pasillo comn (grande). Pregunta: Debe pagar el condominio las reparaciones de las tejas machimbrado y por supuesto manto asfaltico de esas edificaciones. Agradecindole altamente su respuesta se suscribe de Usted ATTE Inge. Simn Riveros Morales C.I. 4165788 Responder

44. Annimo2 de agosto de 2012 07:40 Estimado Profesor Eduardo Fuenmayor Ante todo un saludo y felicitacin por el esfuerzo que viene realizando en la pgina Condominios. El caso que nos ocupa es el siguiente: En nuestro edificio residencias El Tepuy, en la Parroquia Montalbn, Municipio Campo Elas, ubicado en Ejido Estado Mrida. Los Pent House (3) del edificio son especies de casas cuyos techos son de machimbrado y teja se anexa fotografa. Por supuesto sobe los mismos, no hay ninguna instalacin de uso comn. Existe una azotea en la que se soporta el tanque de agua y terminal de ascensor, pero es la parte superior de un pasillo comn (grande). Pregunta: Debe pagar el condominio las reparaciones de las tejas machimbrado y por supuesto manto asfaltico de esas edificaciones.

Agradecindole altamente su respuesta se suscribe de Usted ATTE Inge. Simn Riveros Morales C.I. 4165788 Responder

45. Annimo15 de agosto de 2012 21:42 Buenos d{ias, vivo en un conjunto residencial, que esta divido en parcelas, en dicha parcela existen 5 edificios de 24 apartamentos cada uno, ahora bien, cuando existe un problema de reparacin de uno de los techos de los edificios, dicho gasto debe ser cancelado por todos los edificios? y/o es unicamente para gastos del edificio a reparar? Responder

46. Annimo20 de agosto de 2012 20:20 BUENAS NOCHES, UNA PREGUNTA VIVO EN UN EDIFICIO DE 32 APARTAMENTOS, TENEMOS UN SALON DE FIESTA, LA CUOTA DEL CONDOMINIO MENSUAL ESTA POR LOS 600 BS., EL PROBLEMA ESTA EN QUE SIENDO EL SALON DE FIESTA DE USO COMUN, CUANTO SE LE PUEDE COBRAR AL PROPIETARIO POR EL USO DEL SALON. Responder

47. Annimo21 de agosto de 2012 08:41 Buenos dias Profesor!!! En nuestro edificio de de 3 pisos se nos ha presentado un inconveniente con la caseta del gas. Vinieron en estos dias y se percataron que por dentro esta todas los conectores y tubitos en muy malas condiciones por lo que tenemos que repararla urgentemente. Pero se han presentado varios incovenientes, los 2 locales comerciales que estan en PB dicen que a ellos no les corresponde pagar porque no usan el gas, ni siquiera tienen cocinas. Es eso cierto? La mayora de los

propietarios quieren que ellos tambin paguen. El otro problema es que el PH se separ en dos apartamentos y los tienen alquilados a 2 familias diferentes. En este caso pagan por uno o por dos? En documentos aparece que el PH es el apartamento mas pequeo del edificio, pero hace mas de 30 aos ampliaron agarrando la mayor parte de la azotea. Pero ellos vendieron y ya a habido varios propietarios y no saabemos que hacer en este caso. Mucho le agradecera su asesora!! Saludos Responder

La Administracin de un Condominio: Aspectos tico - Sociales

En el pasado, el manejo de muchos condominios estuvo en manos de personas que con sus mejores intenciones asuman la responsabilidad de hacerse cargo del edificio, contando con el apoyo del Conserje. A pesar de la existencia de una Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la cual regula el funcionamiento de los Condominios, esta legislacin era totalmente desconocida por muchos de aquellos que decidieron tomar las riendas de un edificio.

Con los cambios sociales que hemos venido experimentando, la manera de gobernar un condominio se ha hecho ms compleja, puesto que estos cambios sociales afectan a su actor por excelencia que es el hombre (incluida la mujer). Los mecanismos de interaccin entre nuestros congneres tambin han sufrido cambios importantes, de los cuales las reas de convivencia primaria como las vecindades y, ms estrecho an, los condominios, ameritan nuevos enfoques de comunicacin interpersonal, y en el caso de los mbitos residenciales, una nueva visin en el manejo de los recursos de las comunidades de propietarios. Es as como hemos podido observar, a travs del tiempo, cmo han evolucionado las formas de las relaciones en los Condominios, y el manejo de los mismos, aunque todava persiste el desconocimiento en esta materia, a pesar de la existencia de proyectos en la Asamblea Nacional, para ampliar y mejorar la normativa y la dialctica en las relaciones condominiales, esperando el nacimiento de la tan anhelada Ley de Condominios, cuya

aparicin se espera abarque una gran cantidad de aspectos sociocondominiales, producto de la misma evolucin social, los cuales no fueron considerados en su momento, y por lo tanto no son cubiertos por la actual Ley de Propiedad Horizontal. Sin embargo, y en opinin de quien redacta estas lneas, muchos condominios pudieran hacer eficiente su manejo con tan solo aplicar y cumplir con la actual Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Lamentablemente muchos administradores y Juntas de Condominio realizan sus funciones a espaldas de esta norma, la cual les puede servir perfectamente de gua para llevar a cabo su gestin. Si bien la misma dinmica social, de la cual no han escapado los Condominios, ha mostrado que en estas comunidades de personas han surgido nuevas realidades que la actual LPH no consider en su momento, porque sencillamente no existan, quien escribe estas lneas cree firmemente que, por los momentos, con slo apegarse a esta norma vigente, cuya senectud sigue siendo el faro gua en los Condominios Residenciales, muchos inconvenientes pudieran evitarse y otros quedar atrs, en el despeje del camino hacia una buena gestin, para estas comunidades de personas.

Sin nimos de crear pnico, pero si para reflexionar, se puede decir que el manejo de un Condominio en la actualidad ha alcanzado niveles de complejidad propios de esa dinmica social, que ha venido evolucionando aceleradamente en los ltimos tiempos. No se est queriendo decir que para formar parte de una Junta de Condominio o para ser Administrador de uno, se deba exigir como requisito expreso ser egresado universitario en carreras como stas o similares; no necesariamente, pero hacia all va la cosa, debido a que esos complejos sociales denominados condominios as lo van requiriendo, para el perfeccionamiento en su manejo, y garanta de buen funcionamiento. Es por ello que para garantizar el xito en la gestin de un Condominio, los integrantes (principales) de una Junta de Condominio deberan tener conocimientos mnimos de la Legislacin que rodea un Condominio. Poseer conocimientos mnimos elementales de Tcnica Administrativa, donde se incluyen aspectos contables y de manejo de personal, no olvidando lo tributario.

Lo anterior viene al caso, bien se trate de que la Junta de Condominio asuma la administracin del mismo, como sucede en muchos casos, o porque se contrate a un Administrador o empresa Administradora. En cualquiera de los dos casos, la preparacin para el manejo de un Condominio es fundamental. Inclusive en el caso de los miembros (principales) de una Junta de Condominio es imprescindible, a juzgar por el contenido del artculo 18, literales c y e, de la Ley de Propiedad Horizontal. Esas aglomeraciones sociales que denominamos Condominios, han llegado a un nivel de exigencia tal, en su manejo, que en el centro de Caracas (en La Hoyada) existe un colegio universitario que dentro de sus especialidades se encuentra la carrera Gerencia de Condominios, a nivel de Tcnico Superior Universitario (TSU). Este colegio es el Instituto Universitario de Profesiones Gerenciales (IUPG, http://www.iupg.edu.ve/). Nota: esto ltimo no es ningn tipo de propaganda, ni inters personal del autor de este Blog en este instituto; es slo a nivel informativo.

La idea de escribir esta primera entrega dedicada a la Administracin de los Condominios, no es causar alarmas ni menospreciar a quienes no posean el perfil de preparacin sealado anteriormente. Todo lo contrario, es para reflexionar acerca de los actos que se derivan al llevar las riendas de un Condominio. Si bien es cierto que la preparacin es fundamental, tambin es admirable la actitud de aquellas personas que por el solo amor y gran voluntad de querer ver su edificio hermoso, y mejorar la calidad de vida de sus residentes, asumen el gobierno de un Condominio, y son capaces de prepararse, buscar informacin, consultar, documentarse, para poder hacerlo bien cada da. Esta actitud es de premios Oscar para estas personas, puesto que el solo empeo en ser mejores y hacer lo mejor, para garantizar la eficiencia en su gestin condominial, hace que traspasen la barrera del desconocimiento, y se acerquen al saber. Felicitaciones de corazn para todas aquellas personas que mantengan esta actitud.

El responsable de este Blog considera que si no se est claro en la importancia de la preparacin, para el ejercicio del gobierno de un condominio, o si los escogidos para esa labor no saben cul es el papel que les corresponde, los propietarios pudieran estar a merced de Juntas de Condominio anrquicas, que toman decisiones fundamentales, a espaldas de los condominios, y sin querer informar a la comunidad de propietarios ningn tipo de acciones como el manejo de fondos, la contratacin de un servicio tcnico para reparar los ascensores, etc.; simplemente no toman en cuenta a la gente del edificio para informar hechos como stos o similares. O en los casos de empresas administradoras que tampoco quieren rendir cuentas, y toman decisiones a espaldas de las Juntas y de los propietarios, sigue siendo importante la preparacin y el estar claros para qu son miembros de Juntas de Condominios, ya que muchas veces por impericia no saben cmo exigir resultados de la gestin a estas administradoras, para la cual fueron contratadas, tal como lo seala el ya mencionado artculo 18, de la Ley de Propiedad Horizontal, en su literal e, permitiendo por inercia que las mismas administren a su antojo el edificio.

Qu se debe conocer para el manejo de un Condominio? Insisto, sin nimos de que las ideas aqu plasmadas causen alarmas, pero es necesario un mnimo de conocimientos en cuanto a lo que significa llevar adelante un Condominio. Para ello es necesario el estudio constante y darle cumplimiento a la Ley de Propiedad Horizontal. Otras legislaciones que intervienen en los Condominios son el Cdigo Civil Venezolano, la Ley Orgnica del Trabajo, la Ley Orgnica de Prevencin, Condiciones y Medio Ambiente de Trabajo (LOPCyMAT), entre otras. Conocimientos mnimos en la materia contable, como saber qu es un ingreso, qu es un gasto, qu son cuentas por cobrar, qu son cuentas por pagar, etc. Si se conoce cmo hacer los registros contables del Condominio, mucho mejor. Pero tambin es vlido solamente tener la informacin elemental, y consultar las veces que sea necesario a aquellas personas que puedan orientar al respecto.

Recuerde que querer es poder. No hay nada ms valioso que amar su edificio, y querer hacer lo mejor posible para la administracin, conservacin y mejoramiento del mismo, y de la calidad de vida de quienes all viven. Busque usted instruirse, prepararse, documentarse, y consultar, para que realice una buena gestin. Publicado por Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez en 1/21/2011 05:31:00 p.m. Etiquetas: Administracin, Administrador, condominio, Dialctica, Gestin, Junta de Condominio, Ley de Condominios, Ley de Propiedad Horizontal, Normativa, Relaciones Condominiales Reacciones: 34 comentarios:

1. ana de freitas2 de febrero de 2011 13:21 Estimado Profesor: por favor necesito que me ayude en esta pregunta : tenemos una conserje con 15 aos de servicio ,somos un edificio pequeo con solo 17 apartamentos y los dueos en la gran mayora somos personas que vivimos de una pension, queremos salir de la conserje pero por la va legal . para nosotros es un gran gasto mensual que estamos asumiendo y que cada da se nos hace mas pesado por las nuevas leyes que sac el gobierno . le agradeceria su atencion muchas gracias ana de freitas Responder

2. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez2 de febrero de 2011 17:33 Buenas tardes seora Ana: desconozco las razones por las cuales ustedes quieren salir de la Conserje, y los detalles del caso, pero sus razones tendrn. Le sugiero que traten de hablar con ella y lleguen a algn acuerdo econmico, dado que existe todava la inamovilidad laboral. Si es posible renanse todos los propietarios, lleguen a un acuerdo, y le hacen el planteamiento a la Conserje. Si desea ampliarme los detalles, puede seguir escribindome. Responder

3.

ana de freitas3 de febrero de 2011 21:09 buenas noches profesor muchas gracias por su respuesta: le amplio un poco, somos una comunidad de personas de la tercera edad y nuestros ingresos apenas nos alcansan , como ya le habia comentado apenas somos 17 aptos e igualmente pagamos como si fuera un gran edif, es decir que cada dia se nos hace mas dificil pagarle a la conserje , quien de paso tiene a sus dos hijos mayores de edad y marido y nieto . esto esta bajo la ley que nosotros tengamos que mantener a tantas personas y ella atienda mas a su familia . Responder

4. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez5 de febrero de 2011 15:39 Seora Ana: le sugiero que se renan todos los propietarios del Edificio. Desconozco si ustedes viven bajo el rgimen de Propiedad Horizontal. De no ser as, deben reunirse todos los que residen en esos 17 apartamentos, y tomar una decisin unnime. Una vez lo hayan hecho, deben reunirse con la Conserje y exponerle la situacin de todos ustedes, con la finalidad de que ella entienda y acepte irse sin mayores inconvenientes. Si ustedes viven bajo el esquema de Propiedad Horizontal, es la Junta de Condominio la que debe encargarse de eso. Para ampliar la informacin le agradezco me llame al celular, para conversarlo. Responder

5. Annimo13 de febrero de 2011 19:42 buenas noches Profesor..Quisiera me ayudara un poco en cuanto a porque es indispensable o la importancia que un condominio este inscrito legalmente,al igual de los pasos a seguir para el registro de los mismos.De ante mano muchas gracias! Responder

6.

Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez13 de febrero de 2011 22:37 Buenas noches: aunque los Condominios son entidades sin fines de lucro, el registro es importante porque as adquieren personalidad jurdica, la cual les servir para todos los actos legales que vayan a realizar. Cmo hacerlo?: con el el Libro de Acta de Asamblea donde consta la eleccin de la Junta de Condominio, el cual debieron haber firmado los asistentes (propietarios) a la misma, se elabora el Acta (documento) la cual se registrar en el Registro de la jurisdiccin donde est ubicado el inmueble. Luego de eso pueden obtener el RIF, el cual se tramita electrnicamente en la pgina web del Seniat. Responder

7. Annimo15 de marzo de 2011 23:16 Saludos cordiales como se debe tratar el asunto de los impuestos en un condominio si es una institucin de fines de lucro? Responder

8. Annimo16 de marzo de 2011 08:07 Buenos Dias. Quisiera saber que hacer con la actitud tomada por uno de los 3 miembros principales de la junta de condominio el cual se ha convertido en una piedra de tranca en cuanto a las labores que debe cumplir dicha junta, negandose a realizar cualquier tramite que implique necesariamente la firma de esta persona. Esto sucede pq el propietario del apto no reside en el edificio y dej como representante a la persona que si reside en el mismo y por lo que su representante quiere sustituir al propietario y tomarse atribuciones como miembro de la junta. Por favor quisiera que me sugiera que podemos hacer al respecto y cual seria el basamento legal de la solucion planteada por usted. Gracias Responder

9. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez16 de marzo de 2011 21:35

Buenas noches: los Condominios deben declarar (informar), ante la adminsitracin triburaria, el Impuesto Sobre La Renta, en concordancia con los artculos 7, 10 y 79, de esta Ley. Slo deben declarar (informar), ms no pagar, ya que su fin no es el lucro. Responder

10. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez16 de marzo de 2011 21:38 Buenas noches: ante un miembro de Junta con semejantes complicaciones, sugiero que le exijan la renuncia, ya que con esa actitud no avanzarn en lograr el objetivo para el cual fueron electos, el cual es velar por los intereses de los propietarios, en el edificio. Responder

11. Annimo10 de abril de 2011 21:22 Buenas noches en mi Edificio esta sucediendo lo siguiente : una sola integrante de la Junta de condominio firmo un contrato con una Administradora Privada y la mayoria de sus clausulas nos desfavorecen ya que las mismas siempre son en beneficio economico hacia dicha Administradora. Es legal ese contrato o se puede impugnar ? Responder

12. Diseovirtual17 de junio de 2011 14:25 Enrique quisiera saber como es el regimen de pago con las facturas de pago de servicios, tales como agua, gas, etc, en una junta de vecinos.... actualmente llego a pagar casi Bs.F. 100,00 por el pago de hidrocapital, y las personas encargadas de la junta de vecinos, se niegan bajo cualquier excusa de mostrar el recibo de hidrocapital, o exponerlo en la cartelera informativa del edificio... gracias de antemano por su respuesta Responder

13. Annimo27 de julio de 2011 01:06 Los conserjes son trabajadores muy vulnerables en muchos edificios les niegan hasta el derecho de palabra no los dejan hablar para que puedan defenderse o aclarar algun mal entendido, muchos propietarios, los mal tratan y hacen su autoestima aicos, gracias a Dios ahora tienen una legislacin especial para ellos y este gobierno les ha dado mucho apoyo a traves de las inspectorias de trabajo, para protegerlos de los abusos y atropellos a los cuales son sometidos. Responder

14. Annimo28 de julio de 2011 10:34 Sra Ana Freitas por muy pequeo que sea su edificio tiene areas comunes, pasillos, escaleras, estacionamiento, azotea, cuartos de basura donde tendra que bajar la basura tres veces a la semana, paredes de loza, que lavar, vidrios que limpiar, Ascensor el cual Sra Conserje tendra que rescatar las personas que se queden atrapadas en la cabina puesto que son los conserjes los que por estar todo el dia en la conserjeria atienden estas emergncias, entre otras actividades que tenga la Sra Coserje, etc etc lo digo porque tambien vivo en un edificio pequeo, y donde hay bastante trabajo para el conserje incluso tenemos tres locales comerciales en planta baja del edificio por la Avenidad esa area tambien requiere atencin por nuestro conserje, en cuanto a lo que usted dice que tienen a cargo todas las personas que conforman la familia de la conserjeria es falso porque me imagino que solo le pagaran a la Sra Conserje y no a toda la familia, este tipo de actitud que tiene usted Sra Ana Freites que es muy comun en todos los condominmios es lo ha obligado al gobierno a hacer una ley especial para los conserjes, que que este tipo de trabajadores estan expuestos a muchos atropellos, abusos, maltratos, y violacion de sus derechos apesar que ya contaban con un capitulo especial en la ley organica del trabajo y ahora tienen una ley especial siguen siendo objeto de abusos por sus empleadores,que quieren que estos renucien porque esto es mas favorable a las juntas de condominio porque le sale mas barato las prestaciones sociales, y quieren llegar a un acuerdo o negociacin donde el que sale perdiendo es el trabajador, incluso les dicen que no vallan a las inspectorias de trabajo ni acudan a los tribunales, puesto que saben que ahi encontraran apoyo y respaldo a sus derechos esto esta pasando porque son muchas las decadas donde estos trabajadores fueron victimas de robos de sus prestaciones, de abusos humillaciones, quieren los patronos continuar en lo mismo, ahora quieren eliminar la figura de los conserjes para no tener compromisos laborales y buscar personas por dias para limpiar los edificios, asi solo pagar el dia trabajado, de todas formas ya el Ministerio del

Trabajo esta al tanto de todos estos abusos y preparado para dar la respuesta contundente a todos los patronos de condominios que obran de mala fe contra sus trabajadores. Responder Respuestas

1. Annimo18 de julio de 2012 11:58 Que fcil es ser humanista cuando no conoces todos los matices del problema, y se va a apoyar un lado meramento populista y poltico que fue el que tuvo el gobierno para la famosa ley de dignificacin de trabajadoras y trabajadores residenciales, pues nadie que subcontrate a nadie le puede agradar que en su "propiedad" una persona tengo libre uso y disfrute de todos los bienes junto a su nucleo familiar, en 1er lugar porque no colabora con el mantenmiento y preservacin del mismo, 2do. lugar presta un servicio de limpieza nada ms, 3ero. se le suministra vivienda y "se le pagan toooodos los servicios" mientras viva junto a su familia, ahora bien si Ud. considera que tiene un empleado que parece ms un inquilino en su propiedad y le da la ley todos los derechos y no le importa creo que vive en un mundo utopista y no de igualdad sino de parasitos. Por eso en los actuales momentos, la mayor cantidad de condominios han despedido a los conserjes por la carga que ellos y su familia representan para el edificio, la inoperancia de los tribunales para proceder a su desalojo legal y los daos y perjuicios que en la mayor de las veces dejan en los inmuebles al desocuparlos, sin hablar de las perdidas y robos, trabajos adicionales como lavado de vehiculos, lavado en el apartamento de conserjeria, cocinar todo para su pecunio particular a costa de toooodos los residentes del inmueble. Por ltimo, no estoy de acuerdo con la contratacin de personas de la 3era edad para este tipo de trabajos, sin embargo, es prctica comn dada que son ms responsables por la necesidad de ingresos que tienen, ahora bien, quiero dejar bien en claro que ninguna legislacin sea la que sea puede obligar a nadie a tener por amor y cario a una persona en un empleo si esta no tiene la capacidad ni las fuerzas para desempearlos, no hay legislacin al respecto por lo tanto si hay problemas que se pronuncie el Ministerio del Trabajo y emita alguna prohibicin para ampararlos, de lo contrario recuerde que nadie es "IMPRESCINDIBLE" y cuando comenzo el empleo firm cuales seran sus responsabilidades y hasta donde llegaban las obligaciones del contratante, es bueno dejarse de tonterias y creer que en manos de particulares est el auspicio y la beneficencia eso es responsabilidad del ESTADO para eso todos pagamos impuestos y colaboramos con las cargas

pblicas. El respeto y los derechos de cada uno terminan en donde comienzan los de los dems, sepamos separar resposabilidades legales, tributarias, sociales de la filantropia y politiquera barata. Responder

15. Annimo28 de julio de 2011 10:54 Ya Sra Conserje no tiene que entender nada porque es ella la que esta perdiendo el techo y su salario para cubrir las necesidades de su familia son usted Sr Prof Eduardo Fuenmayor y la Sra Ana Freites que tienen que entender que los conserjes tienen los mismos derechos que cualquier trabajador de venezuela y que la ley organica del trabajo y la ley de trabajadores residenciales los proteje y que hay inamovilidad laboral, van a tener que el estado que poner sanciones mucho mas fuertes a los patronos, incluso la carcel, porque dia a dia, la situacion es peor para los trabajadores, sino quieren cumplir pues para que contrataron o contratan personal hagan ustedes mismos esas labores, de conserjes, vigilantes, jardineros, asi se ahorran el dinero, recuerden que la esclavitud ya no existe Respesten ya por el amor de Dios Responder

16. Annimo28 de julio de 2011 10:55 La Sra Conserje no tiene que entender nada porque es ella la que esta perdiendo el techo y su salario para cubrir las necesidades de su familia son usted Sr Prof Eduardo Fuenmayor y la Sra Ana Freites que tienen que entender que los conserjes tienen los mismos derechos que cualquier trabajador de venezuela y que la ley organica del trabajo y la ley de trabajadores residenciales los proteje y que hay inamovilidad laboral, van a tener que el estado que poner sanciones mucho mas fuertes a los patronos, incluso la carcel, porque dia a dia, la situacion es peor para los trabajadores, sino quieren cumplir pues para que contrataron o contratan personal hagan ustedes mismos esas labores, de conserjes, vigilantes, jardineros, asi se ahorran el dinero, recuerden que la esclavitud ya no existe Respesten ya por el amor de Dios Responder

17. Annimo28 de julio de 2011 14:05 De verdad las personas si son egoistas la Sra Ana Freitas dice que en su mayoria los copropietarios son personas de la tercera edad jubilados pensionados y que no pueden pagar el salario, de la conserje, piden consideracin y le pregunto a usted que consideracin, le tienen a la Conserje que es de la tercera edad tambien,porque la quieren botar a la calle ella va a preder su salario su techo. Responder

18. Annimo28 de julio de 2011 14:26 De verdad las personas si son egoistas la Sra Ana Freitas dice que en su mayoria los copropietarios son personas de la tercera edad jubilados pensionados y que no pueden pagar el salario, de la conserje, piden consideracin y le pregunto a usted que consideracin, le tienen a la Conserje que es de la tercera edad tambien,porque la quieren botar a la calle ella va a perder su salario su techo, usted sra Ana Freites, Dios le dio bienes, tiene un inmueble ubicado en un edificio tiene la seguridad social cuenta con jubilacion y pension y de seguro tendra otros ingresos propios, tenga considracin y no le quite lo poco tiene esta humilde trabajadora de su Condominio, siempre tendran que buscar quien les trabaje, y tendran que pagar, porque los beneficios laborales son progresivos, asi que ni suee que van a volver a lo de antes que explotaban a los trabajadores, asi cambie el gobierno, la proteccion a los trabajdores se mantedra porque gobierno nuevo que llegue a deconocer, y hacerse de la vista gorda para que los patrones hagan los que les de la gana, durara muy poco tiempo en el poder porque los trabajadores defenderan con sus propias vidas sus derechos. Responder

19. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez16 de agosto de 2011 22:17 Buenas noches: las Juntas de Condominio no pueden firmar Contratos con Administradoras, mucho menos contratarlas, sin el permiso de la Asamblea de Propietarios (Comunidad de Propietarios) quienes son los que eligen al Administrador o empresa administradora, de acuerdo con el contenido del artculo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Por supuesto que los propietarios reunidos en Asamblea o va Carta Consulta pueden revocar esa contratacin. Responder

20. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez16 de agosto de 2011 22:19 Buenas noches: les recuerdo que las Conserjes y los Conserjes son trabajadores que tienen derechos igual que los dems, consagrados en la Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela, Ley Orgnica del Trabajo, y el conjunto de leyes que los asiste. Por lo tanto merecen respeto y consideracin como todo ser humano. Responder

21. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez16 de agosto de 2011 22:30 Buenas noches seor Enrique: los administradores de un edificio, llmense administradores, empresas administradoras o juntas de condominio, estn obligados a darle a los propietarios toda la informacin que requieran. Para eso fueron electos (Junta de Condominio), para eso fueron contratados (empresa administradora o administrador). La palabra Administracin deriva del latn "ministrare", el cual traduce servir; por lo tanto "ministracion" es servicio; y "minister" es servidor; es decir, un ministro es un servidor. La preposicin "ad" denota direccin o apego. De tal manera que "Administrar" traduce, del Latn, estar inclinado hacia el servicio. Por lo tanto los administradores de condominio y/o las Juntas de Condominio deben estar totalmente abiertas a los propietarios a quienes sirven. Responder

22.

Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez16 de agosto de 2011 22:36 Aprovecho para informarles que entre los problemas de conexin a Internet y mi tiempo bastante ocupado, no he podido estar con frecuencia en este espacio formativo para todos. Cualquier duda o consulta, la pueden hacer llegar a mi correo vanguardia61@gmail.com o hotmail.com, o por el nmero (0416) 308.72.57, despus de las 5 de la tarde. Tambin les agradezco emitir sus comentarios apegados al respeto, la moral y las buenas costumbres. Saludos, Responder

23. Annimo17 de septiembre de 2011 14:24 Saludos profesor. Quisiera saber si los condominios tienen que declarar IVA y llevar los libros de compra y venta? Responder

24. mary4 de noviembre de 2011 17:03 buenas tardes el edificio en el cual vivo el administrador tienes muchisimos aos incluso funcionaba sin junta de condominio osea una junta solo de papeles el cual nadie conocia,en estos momentos esta la junta de condominio pero el no lo deja tomar decisiones sino que jamas nos da cuenta de la administrador dice que es dueo 46% cosa que no creo. abra alguna forma que podamos tener otra persona como administrador ya que el decide por todos y no respeta la junta de condominio donde podemos acudir, para que este seor nos de cuentas del fondo de reservas y sacarlo como administrador Responder

25.

Annimo11 de diciembre de 2011 11:30 De antemano, le doy las gracias por ocupar su tiempo, que es tan valioso para el ser humano, para dedicarse a canalizar problemas cotidianos que se presentan en esta materia. A las personas que se encargan de irrespetar a los demas, sin tener ningn tipo de consideracin por esto, les digo que un pas se construye no criticando, sino aportando soluciones que nos lleven a tener un pas digno. Y nuetra Venezuela tiene todo para serlo. Saludos Profesor y siga delante. Responder

26. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez12 de diciembre de 2011 20:20 Buenas noches: les recuerdo que pueden escribirme a vanguardia61@gmail.com o vanguardia61@hotmail.com. Tambin pueden llamarme al (0416) 308-72-57. Responder

27. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez30 de diciembre de 2011 12:42 Buenas tardes: de acuerdo con el artculo 1 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado (G.O. 38.632 del 26/02/2007), los Condominios son sujetos del IVA. Sabemos que son muy raros los Condominios que se ajustan a esa norma, pero el deber ser es cumplir con la Ley. En el caso de los Condominios, es recomendable hacer la Declaracin mensual del IVA, donde slo se informar las compras que realicen a los proveedores. Las facturas que stos emitan deben estar ajustadas a las Normas Generales de Facturacin (Facturas Legales Seniat) contenidas en la Providencia N 0071 del 09/11/2011 (G.O. 39.975). Los Condominios no tienen fines de lucro, por lo tanto la Declaracin mensual del IVA se har en base a las compras del mes; es decir, puros crditos fiscales, ya que no se reflejarn ventas, puesto que todo el dinero del Condominio es de los propietarios del edificio, de los condminos. Responder

28. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez30 de diciembre de 2011 12:48 Les recuerdo que he tenido problemas de conexin, por lo que agradezco enviarme sus preguntas al correo vanguardia61@gmail.com o vanguardia61@hotmail.com. Tambin pueden llamarme al (0416) 308-72-57. Responder

29. Annimo23 de enero de 2012 20:40 Gracias Prof. muy buenas sus aclaratorias. Responder

30. Annimo22 de febrero de 2012 20:38 Buenas noches profesor una pregunta si el condominio actual declara el impuesto sobre la renta del ao 2011 teniendo conocimiento que anteriormente no se haba realizado es decir el ao 2010, 2009 etc recibiramos una multa? nos tocara declarar? Responder

31. Annimo1 de abril de 2012 10:39 Buen dia, El cobro del condominio de mi edificio es excesivamente costoso..Cual es el organismo del Estado que regula estos excedentes Responder Respuestas

1. Annimo18 de julio de 2012 12:12 Se supone que mensualmente quien emite la facturacin mensual del condominio debe hacer un desglose de lo gastado, y all Ud. junto a sus vecinos puedes corroborar en que gastos incurri y confrontarlos con la contabilidad, luego de sumarlos se le aplican los porcentajes de los fondos de reserva y prestaciones sociales y aquellos que el documento de condominio y la ley de propiedad horizontal as haya establecido, y por ltimo se aplica la alcuota que le corresponde a cada propiedad de acuerdo al documento de condominio. Los que deben revisar en 1er lugar son los beneficiados, oses Ud. mismo, si no se corresponde puede revisar la Ley de Propiedad Horizontal y exigir una asamblea de Propietarios de acuerdo a las condiciones que establezca el Documento de Condominio, es obligacin del Administrador y la Junta de Condominio emitir un Informe Anual de Gestin sino lo hacen puede ir al Tribunal del municipio donde esta su inmueble y solicitar que se llame Asamblea y se presenten las cuentas. Es importante recordar la inflacin en la que vivimos, y que los condominios residenciales de acuerdo a los lujos que tienen corresponde a los copropietarios correr con las cargas de su mantenimiento y prevencin, aumentos que quizs no se corresponda con su mejora salarial o de ingresos pero que no deja de afectar al condominio, y mientras Ud. sea el propietario del inmueble deber correr con ellas. Los salarios estn fijados, la decisin de contratar una empresa u otra est en manos del Administrador y la Junta de Condominio que Ud. designo, pero todo lo dems queda en manos de privados. Responder

32. Annimo20 de junio de 2012 11:34 La junta de condominio del edificio donde resido es irrespetuosa, irresponsable, ineficiente, mejor dicho que para nada sirve, pero se rehusa a renunciar, lleva mas de 15 aos y por eso se creen vitalicias, no rinden cuenta de nada y quisiera saber que podemos hacer para que nombrar otra junta Responder

La Administracin de un Condominio: Aspectos Tecno Operativos. Parte III de III - La Contabilidad

La idea de desarrollar este captulo no es la de dar una clase de Contabilidad, puesto que eso ameritara la inversin en horas de dedicacin para que una persona que no posea conocimientos contables, los adquiera. Esto no es mal de morir, puesto que nadie nace aprendido. Sin embargo, para dar cumplimiento por analoga jurdica a los artculos 32, 33 y 34 de nuestro Cdigo de Comercio, y a los literales f y g, del artculo 20, de la Ley de Propiedad Horizontal, es necesario dar a conocer algunos elementos bsicos de la Contabilidad, como herramienta de la Ciencia Administrativa, en el entendido de que los Condominios estn obligados por Ley (ya citadas) a llevar su contabilidad. La Contabilidad se encarga de registrar, clasificar y resumir, en trminos de dinero, las operaciones que genera una unidad econmica o sin fines de lucro. En el Libro Diario (art. 34 del Cdigo de Comercio) se registran las operaciones que realizan las entidades o unidades econmicas; estas operaciones se clasifican en otro libro, llamado Libro Mayor, para despus resumirse en los llamados Estados Financieros.

La Contabilidad se rige por el principio de partida doble, el cual fue puesto en prctica en el ao 1.492 por el fraile italiano Lucca Paccioli. Este principio es simple y claro al plantear que la Contabilidad es una especie de intercambio perfecto, entre dos (2) o ms entidades, donde existe una parte que entrega y otra que recibe. Lo que se entrega lleva el nombre de valor entregado; lo que se recibe lleva el nombre de valor recibido. Esta conceptualizacin es la que define con perfeccin la partida doble donde, desde el punto de vista tcnico, recibe los nombres de Debe y Haber, los cuales se mencionaron en el captulo anterior (La Tesorera). As, Debe significa valor recibido, y Haber valor entregado. La importancia de la Contabilidad viene dada por el registro sistemtico de las operaciones de la empresa, o de una institucin cualquiera (persiga o no fines de lucro), en

trminos de dinero, para que luego se produzca informacin que sirva para la toma decisiones.

Los registros primarios o diarios de las operaciones, se realizan en un libro llamado Libro Diario, el cual consta de dos (2) columnas, y recoge a perfeccin el concepto de la partida doble, ya que una de sus columnas se denomina Debe (D) y la otra Haber (H). La clasificacin de los registros, con su correspondiente acumulacin, se lleva en otro libro de contabilidad, llamado Libro Mayor, el cual consta de tres (3) columnas como es Debe (D), Haber (H), y Saldo (S). El Saldo (S) es la diferencia entre el Debe y el Haber. Posteriormente los saldos de los registros se presentan en forma resumida en los denominados Estados Financieros, los cuales reflejan tanto la posicin financiera (Balance General o Estado de Situacin Financiera) de la institucin, empresa u organizacin (con o sin fines de lucro) como su desempeo o resultado (Estado de Resultados o de Ganancias y Prdidas) obtenido durante un periodo determinado.

La unidad fundamental de la Contabilidad es la Cuenta, la cual recoge los registros que una entidad determinada debe llevar en forma consecutiva. La Cuenta, por lo general, asume el nombre de la accin u operacin que la entidad (empresa o institucin) debe realizar. De tal manera que si se paga el sueldo de un trabajador, por ejemplo, la cuenta se llama Sueldos (o Sueldos y Salarios); por supuesto con su correspondiente contrapartida, que sera la salida del dinero del Banco, donde la cuenta que recoge los movimientos de este ltimo, lleva el mismo nombre: Banco tal o cual. El asiento contable para esta operacin en el Libro Diario, sera colocar en la columna del Debe la cantidad correspondiente a Sueldos, y colocar en la columna del Haber la cantidad que sale del Banco, o queda pendiente de pagar (Cuentas por Pagar). De esta manera tan sencilla se van llevando las operaciones en el Libro Diario de Contabilidad, para luego clasificarlas en el Libro Mayor.

Las cuentas que se registran o asientan por la columna del Debe (D), en el Libro Diario, son las cuentas de Activo, Costos y Gastos. En los Condominios no se hablara de Costos, pero s de Gastos. Las cuentas de Activo son las que reflejan todo aquello que le pertenece a una entidad o institucin; por ejemplo, todo aquello que le pertenece al Condominio, como el dinero en la caja chica, en el banco, las cuentas por cobrar a los propietarios. Tambin el mobiliario de la oficina de Condominio (si existe oficina), los equipos de la oficina (computadora, impresora, calculadora). Las herramientas menores como martillos, taladros, y otros, tambin forman parte del Activo.

Las cuentas de Gastos, que tambin se registran en la columna del Debe (D) del Libro Diario, deben detallar las erogaciones o salidas de dinero necesarias para el funcionamiento del Condominio. De tal manera que Gastos son: el sueldo del Conserje, el mantenimiento de los ascensores, el pago de la luz del edificio, el pago del agua del edificio, la compra de artculos de limpieza para el edificio, etc. Las cuentas que se registran o asientan por la columna del Haber (H), en el Libro Diario, son las cuentas de Pasivo, de Ingresos, de Valuacin de Activos, y de Patrimonio. Las cuentas de Pasivo son las que reflejan las obligaciones que tiene una entidad o institucin, o el Condominio, con sus proveedores, con sus trabajadores, con el banco, y otros; las cuentas de pasivo se identifican con el apellido de por Pagar. Es decir, todo lo por Pagar refleja obligacin, y por lo tanto es un Pasivo. De tal manera que sueldos por pagar, luz elctrica por pagar, servicio de agua por pagar, y otros conceptos por pagar, son obligaciones que tiene el Condominio, y por lo tanto es un Pasivo. Las cuentas de Ingresos en una entidad determinada, vienen dadas por lo que gana dicha institucin en la venta de un bien o un servicio. En un Condominio los Ingresos se producen por el aporte de los propietarios cuando cancelan el Recibo de Condominio.

Tambin el dinero que se recauda por el alquiler del saln o salones de fiesta constituyen ingresos para el Condominio. El alquiler de algn apartamento o local comercial, que sea propiedad del Condominio, tambin constituye Ingresos. Las cuentas de Valuacin de Activos son aquellas que sinceran o valan, a travs del tiempo, el valor de un Activo. Las ms conocidas son: Provisin para Cuentas Incobrables, Depreciacin Acumulada, Amortizacin Acumulada. Las cuentas de Patrimonio, en una Sociedad Mercantil, reflejan el aporte de los propietarios o socios de esa empresa. En un Condominio estn dadas, normalmente, por los Fondos (de Reserva, de Prestaciones, otros). Lo que ms se maneja en un Condominio es la seccin del Activo, llamada Activo Circulante, representada por sus primeras cuentas como son: Caja, Bancos, Cuentas por Cobrar. Esta ltima es la protagonista contable en todo Condominio, ya que desde que se origina el Recibo de Condominio, inmediatamente se producen las Cuentas por Cobrar a los Propietarios. Por lo tanto, cuando esto ocurre, el asiento contable que se debe realizar es un registro en la columna del Debe (D) del Libro Diario, detallando la cuenta por cobrar a cada propietario o apartamento, al igual que un registro en la columna del Haber (H), del mismo libro, dejando constancia del futuro ingreso que se tendr, puesto que todo est por cobrar. Desde el punto de vista prctico, el registro o asiento sera el siguiente:
DEBE Cuenta por Cobrar Apartamento A Cuenta por Cobrar - Apartamento B Cuenta por Cobrar Apartamento C Cuenta por Cobrar Apartamento D Ingreso por Condominio Apto. A Ingreso por Condominio Apto. B Ingreso por Condominio - Apto. C Ingreso por Condominio Apto. D Totales 960,00 230,00 250,00 230,00 250,00 230,00 250,00 230,00 250,00 ______ 960,00 HABER

Cuando se cobran (nunca en efectivo) los Recibos de Condominio, ese dinero se supone que est o estar en el Banco. Cuando se tiene el depsito bancario en la mano, con la planilla del propietario o los propietarios que ha o han pagado, el asiento que se debe realizar es el siguiente:

DEBE Banco Cuenta por Cobrar Apartamento A Cuenta por Cobrar Apartamento B Totales ______ 480,00 480,00

HABER

230,00 250,00 _______ 480,00

De tal modo que los apartamentos que vayan cancelando el Recibo de Condominio, van extinguiendo su deuda. En los casos de dinero efectivamente recibido por el Alquiler del Saln o Salones de Fiesta del Edificio, el asiento contable sera:
DEBE Banco Ingreso por Alquiler del Saln de Fiesta ______ ______ Totales 300,00 300,00 300,00 300,00 HABER

En el caso que se le haga mantenimiento a los Ascensores, este es un Gasto que significa salida de dinero del Banco, en el entendido que debiera existir un contrato de mantenimiento con una empresa seria. Por lo tanto el asiento contable sera:
DEBE Mantenimiento de Ascensores Banco Totales _______ 300,00 300,00 300,00 ______ 300,00 HABER

En el caso de pagarle la 1era. o 2da. Quincena del salario del Conserje, si este (a) gana sueldo mnimo (Bs. 1.407,47), el asiento contable sera:
DEBE Sueldo del Conserje 1era. o 2da. quincena Retenciones Seguro Social Obligatorio Retenciones Rgimen Prestacional de Empleo Retenciones Rgimen Prestac. Vivienda y Habitat 703,74 25,98 3,25 7,04 HABER

Banco (lo que efectivamente percibir el trabajador) Totales ______ 703,74

667,47 _______ 703,74

El Rgimen Prestacional de Empleo es lo que antiguamente se denominaba Seguro de Paro Forzoso (SPF). El Rgimen Prestacional de Vivienda y Habitat es lo que antiguamente se denominaba Poltica Habitacional (Ley de Poltica Habitacional); tambin se conoce como Fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda (FAOV). En el caso de calcular las Prestaciones Sociales del Conserje, en concordancia con el artculo 108 de la Ley Orgnica del Trabajo (LOT), el procedimiento es el siguiente: Ejemplo de un Conserje que tenga cinco (5) aos trabajando en el Condominio, y devengue un salario mnimo de Bs. 1.407,47. Para ello el administrador del Condominio o la Junta de Condominio debieron construirle una Tabla de Prestaciones Sociales, que les permita visualizar en el tiempo la evolucin de este derecho adquirido por el trabajador. Estos clculos se hacen con el Salario Integral, de acuerdo con el contenido del artculo 133 de la Ley Orgnica del Trabajo (LOT). El inicio del artculo 108 de la LOT indica el clculo de una Prestacin de Antigedad equivalente a cinco (5) das de salario por mes, la cual, como ya se dijo, se debe calcular de manera integral. Para ello se debe proceder del siguiente modo: Paso 1: Calcular el Salario Diario, para luego determinar los cinco (5) das por mes (art.108 LOT): Bs. 1.407,47 / 30 das = Bs. 46,92 diarios. Paso 2: Se calcula la porcin de Utilidad que se le adiciona al salario diario, previamente obtenido (Art. 133, 174, 175, 184 de LOT). Para el caso del Conserje y otros trabajadores del Condominio, slo aplican los artculos 133 y 184 LOT: 15 das / 360 das = 0,0416666. Este factor se multiplica por el salario diario: 0,0416666 x Bs. 46,92 = Bs. 1,95. Esto es lo que se conoce como Utilidad Salario. Paso 3: Se calcula la porcin del Bono Vacacional que se le adiciona al Salario (arts. 133 y 223 de la LOT). Sigamos con el mismo ejemplo, para el clculo de los cinco (5) das por mes; el proceder es el siguiente: 12 das (7+5) / 360 das = 0,0333333 x Bs. 46,92 = Bs. 1,56. Esto es lo que se conoce como Bono Vacacional Salario. Luego de estos preliminares, se procede a sumar los clculos realizados para obtener el Salario Integral, y determinar los cinco (5) das por mes, de acuerdo con el contenido del artculo 108 de la Ley Orgnica del Trabajo (LOT):

Salario Diario Utilidad Salario Bono Vacacional Salario

Bs. 46,92 1,95 1,56 _____ Salario Integral Bs. 50,43 (por un da)

Artculo 108 (LOT).- Despus del tercer mes ininterrumpido de servicio, el trabajador tendr derecho a una prestacin de antigedad equivalente a cinco (5) das de salario por cada mes. Entonces tenemos: Bs. 50,43 x 5 das = Antigedad del mes Bs. 252,15. Contablemente este monto se debe registrar en una cuenta nominal de Gastos Operativos o Gastos Generales, ya que para el Condominio (y las empresas en general) esto es un gasto. Esta cuenta se llama Antigedad o Prestaciones Sociales. La contrapartida debe ser una cuenta real de Pasivo, llamada Antigedad por Pagar o Prestaciones Sociales por Pagar (por supuesto al trabajador). Aplicando el principio de partida doble, el registro de esta Antigedad debe ser de la siguiente manera:
DEBE Gasto (de Antigedad o Prestaciones Sociales) Antigedad por Pagar o Prestaciones Sociales por Pagar 252,15 252,15 HABER

El Gasto de Antigedad o Prestaciones Sociales es el que se coloca o se carga, mensualmente, en el Recibo de Condominio. El monto de Prestaciones Sociales registrado por el Pasivo y abonado a la cuenta de antigedad del Conserje, es el que todos los meses generar intereses a favor de este trabajador, tomando como referencia las Tasas de Inters que, a tales efectos, publica el Banco Central de Venezuela todos los meses.

En conclusin, cualquier operacin que implique movimiento de dinero en el Condominio, debe tener su registro contable, para la sanidad financiera del mismo, por la transparencia de la informacin que las transacciones condominiales deben reflejar a los propietarios del edificio o conjunto residencial, y adems es una exigencia legal que hasta la misma Ley de Propiedad Horizontal (art. 20, literal f) seala. Adems, los Condominios, como toda organizacin sin fines de lucro, estn obligados por Ley a tener o llevar su contabilidad (Registros Contables), haciendo analoga jurdica con el Cdigo de Comercio en sus artculos 32, 33 y 34, y el artculo 7 (literales c y e) de la Ley de Impuesto Sobre La Renta. Se espera que esta informacin sirva de orientacin para aquellas personas deseosas de hacer lo correcto en los Condominios. Publicado por Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez en 7/04/2011 05:39:00 p.m. Etiquetas: Artculo 108, Contabilidad, Cdigo de Comercio, Estados Financieros, Ley de Propiedad Horizontal, Libro Diario, Lucca Paccioli, prestaciones sociales, Registros Contables

Condominios Seguros - Eventos Adversos

Otro factor de gran importancia a considerar, en los condominios residenciales, es la posible y no desestimable presencia de los llamados Eventos Adversos, los cuales se pueden definir como aquellos fenmenos naturales o antrpicos (creados o provocados por el hombre) cuya aparicin causa alteraciones en lo ambiental, social, y en la vida cotidiana del ser humano. Los Eventos Adversos estn divididos en tres grandes grupos: Inundacin, Sismos, Incendios. La provocacin o intervencin que el hombre realice en el medio ambiente, en lo ecolgico (del griego Oikos, casa), va a determinar, de alguna manera, la respuesta de la naturaleza en una zona o regin determinada, o al mundo entero. Sin embargo, no debemos obviar la aparicin de estos fenmenos naturales, en nuestras vidas, y las medidas de prevencin que debemos tener en cuenta para mitigar el impacto que los mismos causan a las comunidades.

Es por ello fundamental que como sociedad comencemos a incorporar dentro de nuestro proceso de culturizacin el tema de los Eventos Adversos, dado que siempre convivimos con ellos, sin darnos cuenta. Tenga en su casa o apartamento un mini equipo, kit, paquete, bolso, o el nombre que usted tenga a bien asignarle a un morral, maleta o receptor de un conjunto de aperos, fundamentales a la hora que tenga que desalojar su inmueble, por cualquiera de los fenmenos naturales antes mencionados.

Tenga siempre a la mano una libreta con los nmeros telefnicos y direcciones de hospitales y clnicas, Bomberos, Proteccin Civil, Cuerpos Policiales, Trnsito Terrestre, etc. El kit o morral debe incluir botiqun de primeros auxilios, comida enlatada, destapador de latas, agua potable, radio, linterna, pilas, un pito para enviar seales de auxilio, tensimetro, entre otras cosas. Tngalo siempre a la mano, para que a la hora de que se presenten estos fenmenos usted est prevenido.

Sismos o Terremotos

De acuerdo con la informacin que presenta la Fundacin Venezolana de Investigaciones Sismolgicas (Funvisis, http://http://www.funvisis.gob.ve/), en Venezuela cada da se producen Sismos, los cuales son registrados por este instituto, cuya magnitud normalmente es de baja intensidad, motivo por el cual no nos damos cuenta que los mismos ocurren; pasan desapercibidos, porque su bajo impacto hace que no se noten. Para que nos demos por enterados, stos deben ser de gran magnitud (terremotos), los cuales nos ponen en alerta de inmediato, porque sentimos que se nos mueve todo de repente. Por lo tanto debemos aprender a tomas medidas al respecto, ya que la posibilidad de sobrevivir a un Terremoto depender, en gran parte, de la prevencin que se tenga o haya tenido al ocurrir el movimiento ssmico. Antes del Terremoto (Prevencin)

Ya usted debera estar preparado (a) con un plan de contingencia que le permita precisar las acciones a realizar por cada integrante de su familia. El plan debe incluir la seleccin de un sitio abierto y seguro donde acudir con sus familiares y/o allegados despus del sismo. Verifique siempre dnde se encuentran sus familiares. Coloque las llaves en una repisa cercana a la puerta de salida, que le permita un rpido desalojo del inmueble. Identifique en su casa o apartamento los sitios ms seguros para protegerse usted y los suyos, a la hora de ocurrir un terremoto. Procure no tener objetos pesados en sitios altos como armarios, bibliotecas, vitrinas, etc., para que a la hora de los temblores no caigan encima de usted o algn miembro de la familia.

Durante el Terremoto

Reaccione con serenidad y tranquilice a las personas que estn a su lado. Procure no separarse de su familia. Si est bajo techo, protjase debajo de una mesa, escritorio, o cama resistente; si estos objetos se desplazan con el movimiento del piso, muvase con ellos; recuerde que pueden caer objetos pesados, por lo tanto protjase bien y a los suyos. Si no hay muebles para protegerse, ubquese debajo de una viga, al lado de una columna, o en una esquina interna de la edificacin en posicin fetal. Si est en su apartamento, aljese del balcn y paredes externas. Retrese de ventanas, espejos y puertas de vidrio. Despus del Terremoto

Active el plan de contingencia o de emergencia. Al finalizar el sismo, desaloje la casa o el apartamento; acuda al lugar previamente establecido, tal como se indic lneas arriba. Al desalojar lleve consigo el kit o morral preparado, previamente, con todo lo necesario para situaciones de emergencia. No use el ascensor, porque puede quedar atrapado. Desaloje por las escaleras, no por el ascensor. Encienda la radio para escuchar las noticias de las autoridades. Procure no caminar descalzo. Preste atencin a los escombros que pisa, y tenga cuidado al moverlos, ya que podran estar soportando estructuras que se pueden caer. Colabore en el rescate y atencin de los heridos.

Aljese de construcciones que se pueden derrumbar. Al regresar a casa no encienda fsforos, velas, ni yesqueros, ya que existe la posibilidad de escapes de gas. Desconecte los servicios de gas, agua y electricidad. Recuerde tener a mano la libreta con los nmeros telefnicos de las autoridades de salud, bomberos, administracin de desastres, policiales, etc.

Incendios

Se presentan cuando uno o varios materiales son consumidos de forma incontrolable por el fuego, generando prdida de vidas y/o bienes. Para que se produzca el fuego slo hacen falta tres elementos: el combustible o material combustible (madera, papel, gasolina, etc.), el oxgeno (o transferencia de aire), y la fuente de calor (fsforos, velas, cigarros, un corto circuito, otros). Las causas de un incendio son mltiples. Pueden ir desde el uso inadecuado de estufas o cocinas, y el no mantenimiento de instalaciones elctricas, hasta cigarrillos mal apagados. Un pequeo incendio puede transformarse en uno fatal en pocos segundos. En minutos, una casa, un apartamento, o un edificio, se pueden llenar de espeso humo negro, y caer envueltos en llamas. Esto debemos evitarlo, y es por ello que debemos tomar, tal como se seal en el punto anterior, las medidas al respecto. Antes del Incendio (Prevencin)

Evite que se forme el triangulo (aire, calor, combustible) de fuego: Si logramos evitar que los materiales combustibles (gas propano, papeles, ropa, vegetacin, otros), con los que vivimos, tengan contacto con una fuente de calor (cortos circuitos, velas, fsforos, plvora, etc.), los incendios no ocurrirn. En todo caso, es indispensable contar con los extintores de diferente tipo, disponibles y debidamente cargados; y sobre todo, saber cmo usarlos. Los lquidos inflamables (gasolina, alcohol, kerosene, etc.) deben mantenerse en recipientes cerrados y en lugares alejados de toda fuente de calor. Tenga cuidado al manipular cocinas de gas. Cuando el adulto salga de la casa, debe evitar dejar a los nios encerrados. Al salir de casa, asegrese de que no ha quedado nada encendido (cocina, bombillos, aires acondicionados, otros), ni enchufado (cocinas elctricas, planchas, etc.). No cargar los enchufes con gran cantidad de conexiones simultneas. No jugar ni permitir que los nios jueguen con fuegos artificiales. No arroje cerillos y cigarros encendidos a los cestos de basura.

Evite fumar en reas restringidas. Notifique la presencia de fugas de gas o derrames de lquidos inflamables. Identifique las salidas de emergencia, as como los telfonos de servicios mdicos y bomberos ms cercanos. No olvide tener siempre en cuenta el kit o morral, mencionado en el punto anterior, con los aperos necesarios a la hora de tener que evacuar el inmueble afectado. Identifique rutas de evacuacin desde cada pieza de la casa.

Mantenga las puertas y ventanas libres de muebles u otros objetos, que puedan bloquear la salida. Mantenga en buen estado todos los electrodomsticos. Mantenga aislada la plancha mientras se calienta y enfra; desenchfela si debe interrumpir el planchado. Reemplace los cables en mal estado y no cubra los cables con la alfombra. Mantenga ordenada su casa. Tenga especial cuidado con los tiles de aseo, ya que son inflamables. No utilice jams bencina como limpiador. Ponga alarmas de humo en cada piso de su casa y especialmente en la zona de los dormitorios. Verifique en las instrucciones que la alarma se active en caso de desgaste de la batera. Pruebe las alarmas peridicamente. Tenga un extintor manual en su hogar. Mantenga instalada una manguera larga de jardn, que le permita cubrir todos los sectores en caso de fuego. Establezca un lugar de encuentro fuera de la casa, de modo de identificar a todos los miembros de la familia rpidamente. Durante el Incendio

En caso de humo, gatee hasta la salida y tpese la boca y nariz con una toalla mojada; recuerde que el humo siempre busca salir por las partes altas, por eso debe salir gateando. Si est oscuro o es de noche, utilice una linterna (no velas) para la evacuacin. Trate de llevar consigo un extintor al evacuar, para abrirse paso. Si est en un edificio no utilice los ascensores; salga por las escaleras. Toque las puertas antes de abrirlas; las puertas se deben tocar con el dorso, no con la palma de la mano. Si la puerta est caliente, no la abra y use una salida alternativa. Cierre las puertas a su paso, de modo de aislar el fuego y disminuir la cantidad de oxgeno. Si sus ropas, las de un familiar, o amigo, se prenden, no corra; detngase de inmediato, trese al suelo, cbrase el rostro con las manos y ruede rpido hacia atrs y adelante, hasta extinguir las llamas; en este caso, por favor, no corra para que no se aviven las llamas; ruede, ruede, ruede, hasta que se extinga el fuego. Si el humo y el fuego han invadido las escaleras de su edificio y es imposible salir: remueva las cortinas y otros materiales combustibles de las ventanas y balcones de su inmueble; cierre la puerta, abra las llaves de agua, y acumule toda el agua que sea posible; moje toallas, frazadas u otra ropa; colquelas por dentro de las puertas tapando las juntas; mantngalas hmedas. Slo en caso de necesidad abra las ventanas; alerte de su presencia a travs del telfono o con un pao llamativo en la ventana; alerte al resto de las personas en el edificio, y llame a los bomberos a la brevedad, an en casos de incendios

aparentemente pequeos. No vuelva a entrar a un edificio en llamas; no intente recuperar las cosas de valor, la vida es lo ms importante. Repito: si el ambiente est lleno de humo, salga gateando; gatee, gatee, gatee, hasta salir de la zona del humo o incendio . Si su ropa se est quemando, ruede, ruede, ruede, hasta que se extinga el fuego de su cuerpo. Despus del Incendio

Renase con su familia, vecinos o compaeros. Procure estar tranquilo, y tranquilice a los que estn nerviosos. Si tiene quemaduras leves, echar slo agua fra; limpie la parte ms afectada durante unos minutos nada ms. No aplique nada en la quemadura antes de consultar un mdico. No reviente las ampollas de las quemaduras, ni desprenda trozos de ropa pegados a las quemaduras, puede ser peor. Aljese del lugar del siniestro; no regrese al lugar del Incendio hasta que las autoridades lo permitan, y para no entorpecer las labores de los grupos especializados en atencin de emergencias.

La autoridad ideal para el combate y control de incendios son los Bomberos. No regrese al inmueble, hasta recibir indicaciones de ellos; si los bomberos le autorizan a seguir ocupando su hogar, evale si es posible hacerlo considerando los daos sufridos. Rescate la documentacin importante que pueda. Efecte una revisin de la luz, agua, gas y telfono, tomando las precauciones indicadas en inspeccin de servicios bsicos. Cmo usar un Extintor:

 Desmntelo de su base; sujtelo de la manilla y mantngalo en posicin vertical. Transprtelo en posicin vertical. Colquelo en el piso, a una distancia prudente del incendio. Hale el perno de seguridad.

Dirija la manguera a la base del fuego, apriete la manija y haga un movimiento de vaivn para barrer el fuego. Acueste el extintor cuando est vacio. Cercirese que el fuego est completamente apagado.

Inundaciones

Las inundaciones normalmente se producen por desbordes de ros, debido a intensas lluvias o deshielos. La mejor proteccin en caso de una inundacin grande es abandonar el rea a

tiempo, y buscar refugio en una zona alta. Una inundacin puede ser extremadamente peligrosa; por tal motivo se debe tener prudencia y obediencia a la hora de advertir la posibilidad de que este fenmeno se produzca. Un automvil puede ser arrastrado por agua en movimiento. Por eso, las personas deben abandonar el auto rodeado por las aguas, y buscar refugio en un lugar alto. Hay casos en que las inundaciones se producen en forma casi instantnea, llegando a su nivel ms alto en slo algunos minutos.

Cuando hay intensas lluvias, en un breve perodo de tiempo, estas aguas pueden ser muy rpidas, y es posible que alcancen una altura considerable y su fuerza arrase con rboles, puentes, casas, vehculos, carreteras, y otras construcciones. La mejor opcin es, en la medida de lo posible, la prevencin que se pueda tener al respecto, en cuanto a no habitar zonas con altas probabilidades de ser inundadas. Antes de la Inundacin (Prevencin)

Aunque al igual que en el caso de los terremotos, el fenmeno de la inundacin tambin se puede presentar de repente; no obstante, comparando los dos, las inundaciones pudieran preverse, ms no as los terremotos. Por lo tanto, las medidas de prevencin son factor comn para los tres eventos que se han reseado aqu. Recuerde tener siempre preparado el famoso kit o morral de emergencia, conteniendo los aperos indicados en los puntos anteriores, tales como primeros auxilios, radio, pilas, alimentos enlatados, etc.

No olvide la libreta con los telfonos de las autoridades policiales, bomberiles, y de salud. Identifique una ruta de evacuacin, y otras vas alternativas, lo ms segura posible, para llegar a algn albergue. Investigue si su propiedad est en una zona de posibles inundaciones, o si se ha inundado con anterioridad. Si es as, tenga a la mano materiales de construccin para emergencias; esto incluye madera, lminas de plstico, clavos para madera, martillo y serrucho, palas y bolsas de arena. Instale vlvulas de control para evitar el flujo de agua hacia el interior del edificio. Como ltimo recurso, use tapones para sellar los desages.

Establezca un punto de reunin, por si la familia se encuentra dispersa. Todos en la familia deben saber cmo actuar, cmo cortar el suministro de gas, luz y agua, y los nmeros de emergencia a los que pueden llamar de ser necesario. Ubique los elementos txicos (venenos) en gabinetes cerrados y fuera del alcance del agua.

Durante la Inundacin

Mantenga la calma, y transmtales serenidad a los dems; el nerviosismo y la histeria pueden terminar en catstrofe. Si le da tiempo, llene recipientes con agua limpia, por si acaso el agua de la llave llegara a contaminarse. Est preparado para evacuar su hogar. Escuche la radio o televisin para estar informado de la emergencia, y posibles instrucciones de la autoridad a cargo. Corte la luz, agua y gas, y evacue su hogar si la situacin as lo amerita o las autoridades as lo indican. Si es inevitable la evacuacin, una vez que est en el exterior (fuera de su hogar), suba a un lugar alto y permanezca all.

Evite caminar por aguas en movimiento, puesto que lo pueden hacer caer. Si est en la calle, tenga precaucin al caminar sobre agua, ya que las tapas de las alcantarillas suelen salirse debido a la presin, y usted puede caer en dicha apertura; tenga mucho cuidado. Lleve a sus familiares y amigos al lugar previamente acordado (en la Prevencin). Repito, busque lugares altos. Tenga un radio de pilas a mano, para que est atento a las informaciones de las autoridades. Despus de la Inundacin

Mantngase en el sitio ubicado para su proteccin. Revise bien a los suyos por si hay heridas; de haberlas, haga uso del kit de primeros auxilios. Escuche la radio para obtener informacin sobre la emergencia, y posibles instrucciones de las autoridades a cargo. Vuelva a su hogar slo cuando sea seguro o las autoridades as lo indiquen. No entre a los edificios si todava hay agua alrededor. Cuando entre a un edificio, hgalo con cuidado: use zapatos gruesos y linterna de pilas. Revise las paredes, suelos, puertas y ventanas para asegurar que el edificio no est en riesgo de colapsar.

Tenga cuidado con los animales que puedan haber arrastrado las aguas. Est atento a planchas o pedazos de techo que puedan caer. Tome fotos del dao, tanto de la casa o apartamento, como de los bienes que se encuentran en los mismos, para el caso de reclamar ante las empresas de seguros. Inspeccione los cimientos para detectar grietas u otros daos. Efecte una revisin de la luz, agua, gas y telfono, tomando las precauciones de rigor. Est atento a riesgos de fuego, caeras rotas, escapes de gas, circuitos elctricos inundados, electrodomsticos sumergidos, lquidos inflamables o explosivos.

Bombee gradualmente el agua de los subterrneos inundados (aproximadamente un tercio del agua por da), para evitar dao estructural. Repare las instalaciones sanitarias lo antes posible, ya que daadas son un riesgo para la salud. Deseche la comida, aunque sea enlatada, que haya estado en contacto con el agua de la inundacin. Hierva el agua que va a beber. Ayude a las personas heridas o que han quedado atrapadas. Si hay lesionados, pida ayuda de primeros auxilios a los servicios de emergencia. Ayude a sus vecinos que tengan familiares de edad avanzada, impedidos o nios pequeos. Recuerde que los bienes materiales se pueden recuperar, pero la vida no. Sea precavido.

Qu hacer en los Condominios

En los Condominios, las medidas de prevencin son de capital importancia ya que de las mismas depende la preservacin de la vida del edificio (su estructura), y de los habitantes del mismo. Las Juntas de Condominio o los Administradores de Condominio (si los hubiere) deben estar atentos ante la aparicin de los inevitables fenmenos naturales que puedan alterar las condiciones estructurales del inmueble, y la vida cotidiana de sus residentes. Es por ello de vital importancia estar bien informado al respecto, para a su vez informar a la comunidad acerca de cmo proceder en caso de aparicin de uno de los eventos sealados anteriormente.

De no haber en el condominio, o en la comunidad, alguna persona que conozca o maneje la informacin relacionada, es importante acudir al Cuerpo de Bomberos de la localidad para recibir informacin al respecto; se les puede invitar al edificio o al conjunto residencial para que dicten charlas o talleres informativos relacionados con el tema. El Cuerpo de Bomberos tambin nos puede apoyar en la elaboracin de lo que se denomina Mapa de Riesgo, que no es ms que la representacin grfica (croquis) del edificio o conjunto residencial, donde se indica entradas, salidas, las cosas que contiene, lo que rodea a ese inmueble, vas de escape, y puntos vulnerables. Esta herramienta es fundamental porque permite aplicar los correctivos a tiempo, y evitar a futuro posibles desastres.

Si la Junta de Condominio o el Administrador (si lo hubiere) no estn en capacidad de realizar una evaluacin al edificio o al conjunto residencial, para evitar que surjan posibles siniestros desde el interior de las residencias, acuda al Cuerpo de Bomberos para que apoyen a la Junta en esta labor. Solicteles que por favor les ayuden a evaluar toda la planta fsica que concierne al edificio o conjunto residencial, pero hgalo ya, a tiempo; no se descuide, porque maana puede ser tarde.

Qu evaluar?

Se debe evaluar la planta fsica del edificio, las tuberas de aguas blancas, el cableado del edificio, los desages o drenajes (alcantarillas) del edificio; si estos ltimos estn llenos de tierra o basura, proceder a limpiarlos de inmediato. Tambin se debe evaluar las condiciones del suelo (piso o pisos) del edificio, por si tienen grietas o roturas; si es as, proceder de inmediato a taparlas o realizar el trabajo pertinente, ya que las lluvias buscarn penetrar estas grietas o roturas. Revisar los aires acondicionados cuyos drenajes estn cayendo en ciertas zonas de las paredes o estructura del edificio, con riesgo de debilitamiento de la estructura. Lmparas de emergencia. Alarmas contra incendios. Extiguidores (rociadores de agua) de fuego.

Evaluar, adems, las condiciones de los estacionamientos, salones de reuniones (o de fiestas), jardines, parques (de haberlos), escaleras, barandas, pasillos, paredes, ascensores, cuartos de basura, maleteros (de haberlos), rampas, techos, azoteas, terrazas, puertas de acceso, portones, rejas, etc.; tambin la (o las) conserjera (s). En fin, todos los bienes comunes que pertenezcan al condominio, edificio o conjunto residencial. Qu corregir?

Sencillamente todas las anomalas detectadas en la evaluacin. Las mismas hay que atacarlas a tiempo y no darle largas, para evitar males mayores a futuro. Es por ello fundamental que la Junta de Condominio o el Administrador (si lo hubiere) realicen una eficiente gestin de cobranza, para que el condominio cuente con los fondos suficientes para hacerle frente a los mantenimientos que sean necesarios.

La comunidad de propietarios (todos los propietarios) debe estar muy consciente de la importancia de pagar a tiempo y sin dilacin el condominio, porque cualquier desvo hacia la morosidad, limitara la posibilidad de acometer cualquier correccin que requiera el edificio o conjunto residencial. Si existe un Fondo de Reserva, puede hacerse uso de ste o una parte del mismo, para enfrentar situaciones de mayor envergadura que se requiera en un momento determinado, como hundimiento de algn piso, rotura mayor de tuberas de gas o de aguas, reemplazo de cables daados, canalizaciones de aguas servidas, reparacin mayor de un ascensor, reparacin de las lmparas de emergencia, recarga de los extintores, reparacin de los rociadores de agua para incendios, etc.

Recuerde que todos (Propietarios, Junta de Condominio, Administrador, Conserje) estn involucrados en el mantenimiento y cuidado del edificio. Por lo tanto, es deber de todos proteger los bienes que pertenecen al mismo. Los lineamientos aqu sealados, son en trminos generales. Cada Junta de Condominio o Administrador debe adaptar las evaluaciones necesarias a su residencia. Es deber de toda persona interesada en estos temas, buscar y ampliar la informacin al respecto. Mientras ms conocimeintos se tenga de estas materias, mayor capacidad de respuesta se tendr a la hora de presentarse cualquier Evento en la vida cotidiana.

Publicado por Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez en 12/04/2010 01:48:00 p.m. Etiquetas: Administrador, Bomberos, Desalojar, Ecolgico, Emergencia, Eventos Adversos, Funvisis, Incendios, Inmueble, Inundaciones, Junta de Condominio, Kit, Medio Ambiente, Morral, Sismos, Terremotos Reacciones: 6 comentarios:

1. Annimo30 de julio de 2011 12:02 Tambien es importante cumplir con la ley organica de prevencion condiciones y medio ambiente de trabajo crear el comite se salud y seguridad en trabajo inscripbir el condominio en el INPSASEL que entre los trabajadores del condominio a traves de una elecion nombren a un delegado de prevencion que el edificio tenga mangueras contra incendio, extintores de incendio, lamparas de emergencia, huellas anti resbalantes en las escaleras, alarma y central contra incendios, sealizacion de vias de escape, un plan de evacuacion ante un posible siniestro,es necesario que los conserjes tengan botas de caucho caa larga, guantes industriales de caucho, braga,

exprimidos de mopas fajas para fuerza lentes protectores para cuando lava paredes de loza puesto que estos todo esto esta comteplado en la ley y es obligatorio cumplirlo. sino se esta expuesto a sanciones muy fuertes como multas en unidades tributarias. Responder

2. Annimo30 de julio de 2011 14:04 Soy conserje ahora trabajador residencial nueva denominacion, que da la ley de trabajadores residenciales. Trabajo en un edificio mixto que es comercial y residencial. Quede como delegado de prevencin sin elecion porque soy el unico trabajador del condominio. INPSASEL a traves de DIRESAT- TACHIRA realizo una inspecion y reinspecion y cito a la Junta de Condominio a inscribir el condominio en el INPSASEL y a constituir el Comite de Salud y Seguridad en el trabajo pero los mienbros de la junta de Condominio del edificio donde yo trabajo no acudieron, ni han cumplido con las medidas de seguridad en el edificio, ni me han suministrado a mi como trabajador nada de seguridad no tengo botas ni guantes, lo peor de todo es que DIRESAT TACHIRA no los ha sancionado,despues de dos inspeciones, y menos los ha obligado a cumplir con las normativa de seguridad incluso el cuerpo de bomberos del Municipio san cristobal declaro inahabitable el edificio por no tener nada para el combate de incendios y por tener varios apartamentos cilindros de 18kg adentro de los mismos, el edificio es una bomba de tiempo tiene 10 pisos y a los Propietarios, Junta de Condominio, Administrador, parece no importales nada, ya que ven la seguridad contra siniestros como un gasto y no como un beneficio, he acudido en varias oportunidades a DIRESAT TACHIRA y la directora que es una abogada, me dice, que si va a sancionar y que yo mientras tanto, pues cumpla con mi funcion de delegado de prevencion hasta donde pueda y con lo que tenga, van dos aos esperando que sancione, la cuestion es que, de nada sirve la Ley Organica de Prevencion Condiciones y Medio Ambiente de Trabajo, si los mismos funcionarios del INPSASEL aqui en Tchira no la hacen cumplir, esta a pasando, hacer una ley ineficaz, y el poder legislativo pierde el tiempo, haciendo leyes y el estado firmado tratados internacionales, en este tipo de materias. Si en la practica nada se cumple y los empleadores y administradores hacen caso omiso. y las consecuencias que puede traer esto como son los siniestros y la perdida de vidas y bienes, y el trabajo que le ponen a los cuerpos de socorro, PROTECCION CIVIL, BOMBEROS, HOSPITALES a la hora de presentarse una calamidad o catastrofe en un edificio. yo no tengo propiedad en el edificio, solo mis coroticos, y mi familia, la cual espero salvar en caso de un siniestro, alla las personas propietarias que si tienen que perder, y si no se preocupan ellos que si tienen que perder, pues yo que puedo hacer, yo como delegado llego hasta aqui. no puedo hacer mas nada, asi se vive en Venezuela lamenteblemente estamos en el tercer mundo, y en un pais subdesarrollado.

Responder

3. Annimo1 de agosto de 2011 12:02 Amigo Conserje la seguridad en el trabajo es muy importante y mas en un edificio alto como donde usted trabaja la no existencia de extintores portatiles, y fijos, va contribuir a perder minutos importantes a la hora de presentarse un incendio, ya que no contaran con extintores y tendran que esperar que acuda el cuerpo de bomberos a combatir el incendio y mientras esto ocurre,las llamas van a agarrar fuerza,y no solo son extintores los necesarios en un edificio sino alarma contra incendios, cinta anti resbalante, lamparas de emergencia, sealizacion de vias de escape, y la indumentaria que debe contar el trabajador Ropa (braga) Botas, Gauantes,Fajas para fuerzas, contenedores de ruedas, todo esto es lo que deben cumplir los condominios, son medidas de seguridad en el trabajo, pero como usted dice Sr conserje no esta en sus manos, pero tiene aun la posibilidad de pedir un recurso jerarquico ante silencio de la DIRESAT, este recurso lo va interponer ante INPSASEL CARACAS enviando un oficio donde explica el caso, espero que al menos a usted le paguen el sueldo minimo, sus cesta tickes, su seguro social, politica habitacional, paro forzoso, de no ser asi acuda ante la inspectoria de trabajo de su localidad y haga la denuncia ellos le resolveran ese problema tambien, nunca podemos dejarnos como vencidos, hay mecanismos para que las cosas marchen solo tenemos que activarlos, si nos quedamos de brazos cruzados, pues esto es lo que contribuye que seamos un pais subdesarrollado. Responder

4. Annimo4 de agosto de 2011 23:10 Yo no se que pasa ahora los conserjes tienen derechos y sus miserables familias, sus hijos van a la escuela, y hay que dejarlos jugar a los muy piojosos en los parques de nuestros conjuntos residenciales, asi van las cachifas, los jardineros, y los vigilantes, yo respeto mas a un malandro, a un asesino que a un miserable trabajador de estos como los desprecio, mas a este gobierno, que los ha apoyado tanto, encima ahora este tipo de plebe sucia no quieren trabajar como antes, y dejan sus empleos los muy muertos de hambre y prefieren ingresar a la economia informal, yo estoy loca buscan una infeliz vieja muerta de hambre para que limpie la torre donde vivo dos dia por semana y no encuentro una cerda de esas eso se les paga el dia. y mas nada. espero que estas leyes las eliminen volvamos a los tiempos de carlos andres peres congelo los sueldos minimos por tres aos eso si era un gobierno apoyando a los empresarios y a la gente de de poder economico.yo sueo que eliminen todos esos

organismos volvamos a una verdadera democracia. Sra.: Beatriz de Bracamonte presidente y administradora de la Junta de Condominio torre Yell licda en Adminsitracion. Responder

5. Annimo13 de agosto de 2011 12:29 Sra Beatriz de Bracamonte deberia darle pena como se expresa en que tiempo vive usted, ademas se jacta al decir que es licenciada en administracin que vergueza para la universidad que le otorgo ese titulo que creo que es muy probable qie sea falsificado dudo mucho que sea profesional, me imagino la cantidad de conflitos que tendra en su vida en todos los ordenes, usted como patrona no saldra de los tribunales del Trabajo donde le daran palo todo el tiempo, por ingnorante, perversa, cruel, de verdad sus familiares y vecinos de su edificio deberia internala en un Sanatorio de enfermedades Metales, usted esta muy mal seora. Responder

6. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez14 de agosto de 2011 20:47 Buenas noches a todos, espero que se encuentren bien: disculpen que haya estado ausente por cierto tiempo, pero adems de los problemas tcnicos con Internet, el tiempo lo he tenido cortito. Sin embargo, adems de este espacio, pueden escribirme a vanguardia61@gmail.com o hotmail.com, y llamar al (0416) 308-72-57. Les recuerdo que los comentarios que publiquen en esta pgina deben ser con estricto apego de respeto al prjimo, la moral y las buenas costumbres. Si alguien no est de acuerdo con los comentarios de algn participante, o con el del autor de este Blog, dgalo con todo el respeto del mundo. Hay palabras para decir las cosas que no nos gustan, sin necesidad de insultos. Los comentarios que estn firmados por m, los asumo porque son mi responsabilidad. Los que estn firmados por otros o por annimos no me hago responsable. Mis comentarios siempre estn firmados por m. Recientemente han salido Leyes que han afectado de una u otra manera la vida en los edificios, residencias o conjuntos residenciales, como es el caso de la Ley para los Trabajadores Residenciales, la cual para su discusin, antes de salir en Gaceta, no incluy un amplio sector de Conserjes que enviaron cartas y queran participar,

para que sus opiniones fueran escuchadas. Seora Bracamonte. le agradezco respeto y consideracin para con su prjimo, cualquiera que este sea. Recuerde que todos somos iguales ante los ojos de Dios. Por lo tanto, los Conserjes y dems trabajadores merecen respeto.

Juntas de Condominio Eficientes

Prolegmenos

Tal vez el contenido del presente tema sea un poco lgido para aquellos miembros de Juntas de Condominio que lean estas lneas, pero est escrito pensando en la gran masa de propietarios (o co-propietarios de edificios) que se ven afectados considerablemente por las actuaciones de estos grupos que, precisamente, ellos eligen para que representen sus intereses, y sus derechos, que al fin y al cabo son los del edificio, residencia, conjunto residencial, urbanizacin de casas, y similares. Posteriormente escribir un tema relacionado especficamente con las empresas administradoras de condominios, y los administradores individuales, quienes al no cumplir a cabalidad el contenido del artculo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, aunado al desdn de muchas Juntas de Condominio, producen gran malestar para los propietarios, reflejado en gran medida en el deterioro de los edificios y sus reas comunes, por citar algunos.

Como de costumbre, los temas plasmados en este Blog son exclusivamente con fines de orientacin y educacin, cuya finalidad es generar cambios positivos de actitudes en las relaciones condominiales, que permitan mejorar la calidad de vida de los que con esfuerzo han logrado comprar su propiedad inmobiliaria. Juntas de Condominio Eficientes

En escritos anteriores de este Blog se han sealado algunos aspectos relacionados con las Juntas de Condominio, y su importancia, como representantes de la Comunidad de Propietarios de cualquier edificio o conjunto residencial que se rija por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Estas representaciones tienden a surgir de manera espontnea, ante la necesidad de un colectivo de ser guiado y representado en ciertos asuntos de la propia comunidad de personas, y ante terceros. Ms all de la legalidad rectora de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en materia de edificios residenciales, est la necesidad de organizacin de aquellas comunidades de personas que viven en ambientes residenciales de casas o urbanizaciones de casas, town houses, urbanizaciones cerradas, y similares. Estas comunidades, si bien no estn en el marco de la LPH (ver art. 1), asimilan elementos de esta Ley, dentro de su normativa, y son capaces de conformar organizaciones o grupos que de alguna manera pongan en prctica o ejecuten el contenido de la misma. La regulacin de estas comunidades se encuentra en la Ley de Venta de Parcelas y el Cdigo Civil.

En ambos casos va a existir una representacin de la comunidad de propietarios. De all la importancia de actualizar o producir normas que se adapten a los nuevos esquemas residenciales y comunitarios, considerando, por ejemplo, la actualizacin o modificacin de la Ley de Propiedad Horizontal o el nacimiento de una Ley de Condominios, que recoja los nuevos modos de organizacin en los modelos urbansticos de la Venezuela actual. Visto este punto, ya harto mencionado en escritos anteriores, lo fundamental dentro de un grupo de representacin de una comunidad de propietarios, junta de propietarios o Junta de Condominio, es el compromiso adquirido al ser miembro de un grupo como este. Se debe recordar que los integrantes se elijen en un acto denominado Asamblea de Propietarios, cuyo procedimiento reza en el artculo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, y la constancia de tal eleccin queda plasmada en el Libro de Asamblea de Propietarios (el cual debe estar sellado por el Notario), con las indicaciones sealadas al principio del artculo 18 de esta Ley.

Una vez conformada la Junta de Condominio, adems del compromiso adquirido con la comunidad del edificio, est la responsabilidad ante los propietarios por los actos que de esta organizacin deriven. Responsabilidad basada en el reconocimiento y aceptacin del mandato adquirido, y dado por los propietarios (arts.1684 en adelante del Cdigo Civil venezolano), de acuerdo con el contenido de la tercera parte del artculo 18 de la LPH (literales a, b, c, d, e). En los literales b y e del artculo ya citado, est implcita la supervisin que la Junta de Condominio debe tener sobre el administrador o empresa administradora del condominio. De manera que no es excusa de las Juntas de Condominio decir la administradora (o el

administrador) no nos quiere entregar cuentas ; no nos quiere dar informacin; no nos muestra las facturas; no nos muestra los libros, o excusas similares. Dadas las circunstancias, la Junta puede perfectamente aplicar el literal b.

La responsabilidad tambin se traduce, entre otras cosas, en la obligacin de informar a la comunidad de propietarios acerca de la operatividad del condominio o la administracin del mismo, o de alguna circunstancia en particular que deba ser del conocimiento colectivo; en la necesidad de consultar asuntos relacionados con el inmueble o con las cosas comunes del mismo, de manera que los residentes estn al tanto de los problemas o situaciones del edificio, y puedan decidir o no acerca de aprobar algunas medidas o acciones, como pintar todo el inmueble, techar el estacionamiento, reconstruir un ascensor, demandar a los morosos, cambiar el cableado del edificio, cambiar la tubera de gas, cambiar la tubera de agua, construir cercas, enrejar las entradas del edificio, levantar muros, construir un parque, etc.

Todas estas decisiones, que posteriormente se traducirn en acciones, no se pueden hacer a espaldas de los propietarios, ya que cualquiera de ellas implica salidas de dinero, y dependiendo de la calidad de la decisin podra erogarse ms o menos dinero de lo esperado. Por eso es importante mantener a la comunidad informada, para escuchar opiniones que pudiesen venir de profesionales que viven en nuestro edificio, y no se han sabido aprovechar.

Muchas Juntas de Condominio justifican la falta de consulta alegando lo complicado o difcil que es reunir a los propietarios para conocer sus opiniones y decisiones sobre asuntos de la administracin del edificio. Pues bien, si llamarlos a Asambleas es complicado o engorroso, o hay mucha apata, es ms fcil consultarles en sus apartamentos, ya que la misma Ley de Propiedad Horizontal, en su artculo 23, as lo contempla. Y de esta manera no habr excusas en cuanto a consultas, y la Junta de Condominio estar haciendo lo correcto, de forma clara y transparente. No obstante, tambin conviene para estos asuntos la revisin del Documento de Condominio, el cual debe ser una herramienta de trabajo para las Juntas y los administradores, al igual que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Una vez obtenidos los resultados de las consultas, los mismos deben asentarse en el Libro de Asamblea de Propietarios, con el anexo de las Cartas Consultas. El resultado obtenido (la decisin de los propietarios) se convierte en Ley para el Condominio, de acuerdo con el contenido del artculo 25 de la LPH.

Ya dijimos que el contenido de los literales b y e del artculo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal faculta a las Juntas de Condominio a supervisar la gestin del administrador o empresa administradora, el cual o la cual, debe ser electo (a) por la comunidad de propietarios, segn reza el artculo 19 de la citada Ley. Cuando no hay eleccin de administrador o empresa administradora, es decir, cuando el edificio no est administrado por stos, el literal c del mencionado artculo 18 obliga a la Junta a que adems se convierta en administradora, por lo que debe cumplir cabalmente con todo el contenido del artculo 20 de la LPH.

Lo trascendente en todo lo dicho anteriormente, radica primordialmente en dos (2) palabras utilizadas como elemento central de este tema: compromiso y responsabilidad; ya que hay Juntas de Condominio que se convierten en anrquicas (haciendo lo que les da la gana e irrespetando a la comunidad de propietarios), inexistentes (nunca se ven los miembros),

inoperantes (no hacen nada, estn de adorno), atrofiadas (los miembros se van retirando o dejando de participar, y a la final quedan dos o uno solo trabajando). Cuando hay compromiso y responsabilidad, las mejores intenciones de los colaboradores que quieren formar parte de la Junta de Condominio de su edificio, se canalizan hacia querer dar lo mejor de s por su comunidad. Esto significa, tal como lo hemos tratado en temas anteriores, la preparacin para esas actividades, la bsqueda de informacin, y la formacin en valores comunitarios, entre otras. Estos elementos son los que hacen eficiente una Junta de Condominio. No se necesita ser universitario para formar parte de una Junta, slo se necesita el querer contribuir a mejorar la calidad de vida en su edificio, y para ello es necesario prepararse, formarse, y buscar la informacin relacionada con estos temas, para que ese conocimiento le permita el mejor desenvolvimiento como representante de la comunidad de propietarios. Excusas para no formar parte de una Junta de Condominio, unas cuantas: no tengo tiempo, tengo familia que atender, por ese tiempo que dedico no me van a pagar , la gente me va a agarrar rabia, yo no saba que esto era as, y pare usted de contar. Pues bien, excusas sobran para no formar parte de una Junta de Condominio o, peor an, para retirarse de la misma una vez electo (a), por no saber en lo que se estaban metiendo. El deseo de querer mejorar las cosas en su comunidad debe ser mayor a cualquier argumento o pretexto para salirse de la Junta, una vez electo (a) como miembro. Sugerencias 1.- Si no tiene idea de cul es la funcin de una Junta de Condominio, no se meta en eso, salvo que est interesado y dispuesto a formarse en esos temas, y buscar informacin que lo oriente y le permita colaborar en la representacin de la comunidad de propietarios, y contribuir a mejorar la calidad de vida en su edificio. 2.- Si usted es una persona muy ocupada, que trabaja todo el da y no tiene tiempo para nada, no integre o sea miembro de la Junta, porque siempre va a estar ausente, y no estar comprometido con la comunidad de propietarios, ni ser responsable con ellos. 3.- Si piensa formar parte de una Junta de Condominio para hacer negocios personales, cobrar comisiones, o sacar provecho ilegal desde esa posicin, no sea sinvergenza y sea honesto (a) con usted mismo (a) y con sus semejantes : no participe. Respete a sus vecinos: no se meta en la Junta; haga sus cosas oscuras en otro lado, pero no en su comunidad. Recuerde que realizar estos actos en un Condominio tiene responsabilidad penal, y usted puede ir preso (a), cuando lo denuncie un vecino, y se verifique el mal manejo que usted haya hecho. Si tiene esas malas intenciones, mejor evite malos momentos para usted y su familia: no se meta en la Junta. 4.- Si usted forma parte de la Junta de Condominio, y sus ocupaciones personales o familiares no le permiten comprometerse con la comunidad y participar ampliamente, como

sus vecinos esperan que lo haga: renuncie. No est de adorno. Sea honesto (a) con usted mismo (a), renuncie si no puede, y no se convierta en un miembro decorativo o de adorno, e ineficiente. Dele paso a otra persona (puede ser su suplente) que si quiera trabajar de verdad. 5.- Si la opinin de la comunidad de propietarios hacia usted es psima, como miembro de Junta, en cuanto a la ejecucin de funciones, bien sea porque usted se ha vuelto anrquico (a) (quiere hacer lo que le da la gana ), no quiere dar informacin, no quiere escuchar, se pelea con todos sus vecinos: renuncie, deje ese puesto, porque esos son sntomas de ineficiencia. Trate de salir lo ms pronto posible de la Junta. Ceda el paso a otra persona que desee trabajar por su comunidad.

Retomando ideas: Para que exista eficiencia en la gestin de una Junta de Condominio, adems del conocimiento y la informacin, los cuales se han mencionado suficientemente en este Blog, en temas anteriores, debe haber compromiso de parte de sus miembros, para con la comunidad de propietarios, y responsabilidad en las actuaciones para con sus vecinos. Si usted no est dispuesto a comprometerse y ser responsable ante el Condominio de su edificio, no se meta en eso; no participe; y si ya est en una Junta y carece de estos dos valores, es mejor que renuncie si no va a cambiar de actitud. Pero si a pesar de su escasa preparacin en estos temas, usted mantiene una actitud frrea de aprendizaje y bsqueda de informacin en esta materia, y su sentido de compromiso y responsabilidad tienen como lmite el Cielo, y desea ser miembro de la Junta de Condominio de su edificio, para contribuir a que la vida y la convivencia dentro del mismo sean de calidad y excelencia: felicitaciones. Postlese, trate de que lo elijan, y bienvenido abordo. Transparencia en la gestin y capacidad de comunicacin, son aspectos que definen la eficiencia de una Junta de Condominio. Aspectos Generales En cuanto a la comunicacin, las Juntas de Condominio pueden hacer uso de las carteleras de los edificios. Tambin pueden crear bases de datos con informacin de los propietarios,

como correos electrnicos, telfonos celulares y fijos, a efecto de mantenerlos informados, como es el deber ser de toda Junta. Rayando en lo reiterativo en insistiendo en el punto, no debemos olvidar que las Juntas de Condominio estn al servicio de los propietarios, puesto que stos son quienes eligen a aquellas para que los represente. El desconocimiento de la Ley de Propiedad Horizontal y del Documento de Condominio promueve la anarqua en los edificios o residencias por parte de quienes fueron electos para tomar las riendas de los mismos, ya que algunos miembros de Juntas (o las Juntas en pleno) se han atrevido a tomar decisiones y realizar actuaciones, si bien a espaldas de la comunidad de propietarios, desconociendo, ignorando o no tomando en cuenta estas normas.

Los propietarios deben denunciar las arbitrariedades de las Juntas de Condominio. Instancias como Jefaturas Civiles (si es que todava tienen autoridad para intervenir en problemas condominiales) y Jueces de Paz son instituciones a las cuales se puede acudir a la hora de conflictos en los Condominios. En la Gobernacin del Estado Carabobo existen los llamados Prefectos Comunitarios, los cuales son personas que al igual que los Jueces de Paz, pueden mediar o intervenir en conflictos que se presenten en las comunidades, y tambin en los edificios o conjuntos residenciales. Hay algunos Municipios que en sus alcaldas o concejos municipales tienen instancias de aplicacin de la Ordenanza de Convivencia Ciudadana para los Condominios. Es cuestin de informarse al respecto. De hecho, ese documento se puede adquirir en esas instituciones. Otras instancias de denuncias que tienen los propietarios a su alcance son Indepabis, en caso de cobros no justificados, gastos exorbitantes y no justificados, cobros indebidos de cuotas, falta de claridad en el uso de los fondos, trabajos realizados con sobreprecio, etc., y la Defensora del Pueblo, en caso de arbitrariedades y situaciones similares a las ya mencionadas.

Las Juntas de Condominio y las empresas administradoras, o los administradores (personas naturales) estn en el deber de mostrar a los propietarios los libros, actas, presupuestos, recibos, facturas, y otros, cuando as sea requerido por ellos, en concordancia con los literales c, f, h, del artculo 20, de la Ley de Propiedad Horizontal. En caso de desvo de fondos o del dinero de la comunidad de propietarios, por dolo, operaciones fraudulentas y similares, desaparicin del Fondo de Reserva, entre otras cosas, los propietarios pudieran considerar la posibilidad de denunciar estos hechos ante la Fiscala General de la Nacin (Ministerio Pblico) o ante el Cuerpo de Investigaciones Cientficas, Penales y Criminalsticas (CICPC). En los casos de agresiones fsicas, amenazas de muerte, por parte de los miembros de la Junta, para con los propietarios, tambin se deben considerar estas opciones. En caso de que el edificio presente severos problemas en la estructura o existan filtraciones, y la Junta de Condominio sea negligente en atacar esta situacin, o algn otro riesgo similar, los propietarios pueden acudir al Cuerpo de Bomberos o de Proteccin Civil de su Municipio o localidad, solicitando la intervencin de rigor. Tambin pueden ir a Ingeniera Municipal de la Alcalda. Considerar Direccin de Justicia de Paz de la Alcalda del Municipio Sucre, Distrito Capital: Francisco Hernndez, Juez de Paz Gobernacin del Estado Carabobo: Prefectos Comunitarios para facilitar la resolucin de conflictos en las comunidades. Alcalda Metropolitana de Caracas: Ordenanza de Convivencia Ciudadana y Justicia de Paz. Csar David Chirinos: Concejal del Municipio Chacao. Distrito Capital. David Uzctegui: Concejal del Municipio Baruta. Distrito Capital.

 Milvya Acosta: Juez de Paz del Municipio Cristbal Rojas, Charallave, Estado Miranda. Dip. Margarita Rivero: Coordinadora de Justicia de Paz en el Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua. Wigberto Socorro: Juez de Paz del Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua. Dip. Dinorah Figuera: Presidenta de la Comisin de Familia de la Asamblea Nacional. Twitter: @dinorahfiguera. Dip. Juan Pablo Patio: Miembro de la Comisin Permanente de Desarrollo Social Integral de la Asamblea Nacional. Twitter: @jppatinoc. Alcalda del Municipio Naguanagua. Valencia. Estado Carabobo: Ordenanza de Convivencia Ciudadana. En el Ttulo III, Captulo I, Artculo 8, numeral 9, aparece la obligatoriedad del pago del Condominio. Incluida tal obligacin en el pargrafo nico de este artculo.

Recuerden que las Ordenanzas son leyes en los Municipios.

Publicado por Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez en 4/28/2012 05:29:00 p.m. Etiquetas: Prolegmenos. Ordenanzas. Juntas de Condominio. Alcalda. Juez de Paz. Ley de Venta de Parcelas. Cdigo Civil. Anarqua. Compromiso. Responsabilidad. Ley de Propiedad Horizontal. Urb. de Casas. Reacciones: 1 comentario:

1. Casas en Guatemala21 de agosto de 2012 16:20 Muy bien realizado el trabajo para que se puedan tomar buenas medidas y lograr los mejores resultados se tiene que estar pendiente y lo ideal es crear y conformar las juntas donde se tomaran las decisiones mas importantes asi se podra tener una mayor tranquilidad y seguridad y no dejar en manos de nadie mas las principales decisiones, muy buenas medidas, saludos y gracias por el articulo Responder

La Morosidad en los Condominios

Uno de los mayores obstculos que debe enfrentar la Administracin de un Condominio (Junta o empresa administradora) es la lentitud y el atraso en el pago del Recibo de Condominio, por parte de los propietarios. En los primeros escritos de este Blog se mencion el Recibo de Condominio, destacando que este es una especie de factura (numerada) demostrativa de los gastos comunes del edificio (arts. 11 y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal - LPH), los cuales son inherentes a cada propietario, de acuerdo con el contenido del artculo 7 de la citada Ley.

El retraso o falta de pago del Recibo de Condominio, por parte de los propietarios, para contribuir con los gastos comunes (art. 12 LPH), es lo que se conoce como Morosidad. La Morosidad es el cncer de los edificios o conjuntos residenciales, ya que la ausencia de dinero no permite el mantenimiento del inmueble ni sus reas comunes, propiciando el deterioro del mismo y la prdida en la calidad de vida de sus habitantes, en el entendido de que el edificio es la casa de todos sus residentes, y no una entidad aislada de cada apartamento y puesto de estacionamiento. El edificio es un todo compartido por los habitantes del mismo, el cual se debe cuidar y mantener en buen estado, y la clave para ello est en una buena gestin administrativa con suficientes fondos para tal fin. La palabra Morosidad proviene del latn mororatis, la cual traduce demora, lentitud, retraso; y moror es retrasar, aguardar, detener. De tal manera que un moroso es alguien que est demorado, lento o retrasado con algo. Desde el punto de vista financiero, estar moroso significa estar lento con los pagos o demorado en honrar los mismos. En un Condominio, los morosos son los que pagan con retraso o con demora (a veces de meses), a veces nunca, los Recibos de los Gastos Comunes. La Morosidad en un Condominio pudiera obedecer a varias causas, como las siguientes:

Falta de tiempo para pagar el Recibo Enfermedad del propietario o de un miembro de su ncleo familiar Muerte del propietario o de un miembro de su ncleo familiar Desempleo del propietario Rebelda Apata

La falta de tiempo para pagar el Recibo es uno de los factores que atenta contra la responsabilidad de muchos propietarios que, queriendo cumplir con su obligacin condominial, se ven imposibilitados a hacerlo debido a que sus ocupaciones diarias no se lo permiten; o la Junta de Condominio o empresa administradora establecen horarios de cobros que no son accesibles al propietario que desea pagar. Es all donde la administracin del condominio (Junta o empresa administradora) debe crear los mecanismos necesarios que faciliten el cobro oportuno de los gastos comunes, tal como se mencion en la seccin dedicada a La Tesorera. Campaas sabatinas de cobranza, horarios nocturnos de cobranza, domiciliacin de pagos, transferencias bancarias telefnicas, transferencias bancarias va internet, etc., seran algunas facilidades que la administracin debe darle a los propietarios para el pago oportuno del Recibo de Condominio. Por supuesto que la administracin debe adecuar el manejo del condominio a estos procesos. Otro de los factores que incide en la lentitud o atraso para el pago del Recibo de Condominio es la enfermedad del propietario o de un miembro de su ncleo familiar, y no precisamente de gripe, fiebre, resfriado, problemas con las muelas, yeso en un brazo, o algn malestar leve. Se trata de alguna enfermedad grave, incapacitante, o en algunos casos terminal, donde exista inclusive intervenciones quirrgicas, que de no atacar a tiempo pudiera traer consecuencias mayores, incluso la muerte. Este tipo de enfermedades consume en la mayora de los casos el presupuesto familiar, al punto que para responder a los gastos que dicha enfermedad ha causado el propietario o sus familiares se han visto en la obligacin de vender algunos bienes muebles e inmuebles, y en casos extremos hipotecar la vivienda principal.

Casos como estos deben ser vistos con lupa por la administracin del condominio (Junta o empresa administradora), para saber cul ser el tratamiento que se le dar a este moroso involuntario. En principio debe estar por encima de todo la solidaridad con la familia o el propietario afectado, sin descuidar, en el corto plazo, convenir a partir de qu fecha pudiera comenzar a ponerse al da con los pagos atrasados. La solidaridad debe estar presente ante todo, el dolor se debe entender y tener empata con el propietario, pero la gestin de cobranza no puede dejar de hacerse. En el caso de la muerte del propietario o de algn miembro de su ncleo familiar, la situacin sera similar a la antes planteada. Ante todo se debe entender el dolor por el ser desaparecido, y la administracin del condominio debe manifestar la solidaridad por el fallecimiento del vecino o de uno de sus miembros familiares inmediatos. La prudencia en el tiempo, para ejercer la cobranza, al igual que en el punto anterior, debe ser con sutileza y consideracin; pero si en un lapso admisible no se ven resultados o intenciones de pago, un prudente recordatorio, elegante por dems, haciendo mencin de una forma muy delicada a la obligacin condominial, sera importante para mantener activa la gestin de cobranza. Ante cualquier indicio de mayor atraso en los pagos, es conveniente que la administracin del condominio fije fechas, con algo de flexibilidad, para que se le de continuidad a la obligacin que se tiene con la comunidad de propietarios.

Otro de los aspectos generadores de morosidad es el desempleo del propietario o de quien est encargado en el ncleo familiar de pagar el condominio. Este fenmeno social tiende a ser muy frecuente en economas recesivas o con baja tasa de crecimiento, generando un efecto cadena de malestar en muchas personas que tienen responsabilidades familiares y de otra ndole. Los Condominios no escapan de tal fenmeno, puesto que sus habitantes, en su inmensa mayora, son personas en edades productivas que pudieran presentar atrasos, temporal o de cierta extensin de tiempo, en el pago de los gastos comunes. La Junta de Condominio debe estar atenta a este tipo de hechos, puesto que la solucin ante una situacin de morosidad no puede ser pelearse con el propietario o entablar una

demanda legal, sin antes indagar por qu nuestro vecino est moroso. Si efectivamente el problema de pagos es a causa del desempleo, la Junta pudiera evaluar alternativas de ingresos para el propietario moroso. Si este vecino, por ejemplo, tiene ciertas habilidades que pudieran servirle a la comunidad de propietarios, sera conveniente aprovecharlas a cambio de un remuneracin razonable, con la doble intencin de resolver algn problema en el edificio o en el condominio, y el propietario aliviar o eliminar su situacin de morosidad. La Junta de Condominio o la administracin del mismo, deben agotar todas las alternativas posibles para resolver el problema de morosidad en el edificio, antes de iniciar alguna accin legal. Este recurso debe ser el ltimo, y slo debe aplicarse en casos extremos y graves.

La Rebelda es otro de los factores que atenta contra las finanzas del Condominio, porque indica el deseo, por parte del propietario, de no cancelar los gastos comunes. Expresa la negativa y rotunda decisin de no cumplir con su obligacin, y de no pagar el Recibo de Condominio, violentando los artculos 11, 12 y 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, adems de incurrir en el artculo 39 de esta norma. Sin embargo, la rebelda a veces se produce cuando algunas actuaciones y decisiones de las administraciones de condominio se dan a espaldas de los propietarios, se producen gastos sin consultar, no se da informacin a la comunidad de residentes, y se quiere ver a los condminos como un grupo aislado del edificio, siendo que stos son los dueos del mismo. Estos casos no son menos graves que los ya citados, en cuanto a pagos se refiere. Indican rabia, desobediencia a las normas y a la Ley de Propiedad Horizontal, bien sea contra la comunidad de propietarios misma, contra la Junta de Condominio o la empresa administradora. Si bien existen gastos comunes recurrentes y/o normales, que mensualmente se causan, y se reflejan en el Recibo de Condominio, el cual debe ser cancelado por cada propietario, cuando se realizan erogaciones de cierta envergadura (gastos extraordinarios o inversiones extraordinarias) no consultadas a los residentes, se produce en muchos de sus miembros esta conducta rebelde como manera de protestar o manifestar su descontento, por decisiones inconsultas o a espaldas de la comunidad. Las Juntas de Condominio deben ser garantes de toda la informacin relacionada con el edificio, y es su obligacin mantener a la comunidad de propietarios enterada de algunas decisiones o acciones a tomar. En los casos de propietarios rebeldes bien vale la pena

averiguar por qu esa molestia o rechazo que le impide cumplir con su obligacin en el pago de los gastos comunes. Los casos de Apata para el pago del Recibo de Condominio representan, al igual que los mencionados anteriormente, un serio problema para la comunidad, ya que esta conducta refleja a aquellos propietarios que no cumplen con su obligacin, sencillamente porque no les da la gana. Son propietarios que teniendo medios econmicos para contribuir con los gastos comunes, simplemente no pagan; se les olvida; desconocen de alguna manera su obligacin; o no les importa lo que pasa en su edificio; entran y salen de su apartamento como si lo dems no existiera. Si el ascensor est daado se quejan o dicen cualquier palabra atroz, pero a la final no les importa. Este es el tipo de propietario senza anima (sin alma), indolente; no le importa el edificio, sino simplemente entrar y salir, as se est desmoronando la estructura. Nada le es de su inters dentro de su comunidad. Con este tipo de condmino el trabajo de cobranza debe ser constante, sin desmayar, ya que ante cualquier descuido la acumulacin de Recibos por cobrar sera de varios meses (y hasta aos). En conclusin, los casos de Morosidad en el edificio pueden verse como hechos aislados o colectivos. Aislados, si se detecta que la causa del atraso en el pago coincide con algunos de los sealamientos anteriores, por parte de ciertos y determinados propietarios. Colectivos, si las causas pudieran darse por una mezcla de varias de las citadas anteriormente, involucrando a muchos propietarios a la vez. La cobranza de los gastos comunes debe ser una instancia administrativa de primer orden en la administracin de un condominio, ya sea que la misma est en manos de la Junta o de una empresa administradora, para evitar el atraso y mantener la sanidad financiera en el edificio.

Gestin de Cobranza Indagando en los hechos o causas que producen la Morosidad, la administracin del condominio pudiera establecer estrategias para el cobro de los Recibos vencidos o pendientes de pago, por parte de los propietarios. Para ello se pudieran trazar las siguientes acciones: La Cartelera Informativa del edificio Mensajes a los telfonos celulares de los propietarios El Correo Electrnico

La entrevista personal en la oficina del Condominio o de la empresa administradora La visita al inmueble del propietario La Carta de Cobranza Otros medios. La Cartelera Informativa representa uno de los medios ms universales de cobranza indirecta utilizado en los edificios, para aquellos propietarios que presentan retraso en el pago del Recibo de Condominio, y al ver publicada su informacin de demora en este medio pblico, buscan la manera de ponerse al da para no ser presa del escarnio, comentarios o chismes de sus vecinos. Este medio tambin sirve de informacin a la comunidad en general para enterarlos del nivel de morosidad que presenta el inmueble. Se recomienda en estos casos, por cuestiones de seguridad, colocar solamente la identificacin del apartamento con la deuda correspondiente; no colocar nombres, porque nunca se sabe si hay personas desconocidas que estn entrando al edificio. La otra estrategia a tomar es el envo de manera muy cordial y respetuosa de mensajes de cobranza a los telfonos celulares de los propietarios morosos. Por supuesto que para esto es necesario haber conformado previamente una base de datos con la informacin de todos los propietarios. Si es as, este medio puede ser de mucha utilidad para la gestin de cobranzas. Al igual que el punto anterior, el correo electrnico tambin puede ser de mucha ayuda para recordarles a los propietarios demorados que deben ponerse al da con el pago del condominio. Inclusive se les puede describir cules son los recibos, con sus montos incluidos, que no han cancelado. Tambin por este medio se debe conservar la cordialidad y el respeto para ejercer la cobranza. Si en el edificio existe alguna oficina, la posibilidad de considerar una entrevista personal para indagar los motivos del atraso en los pagos de los gastos comunes, no vendra nada mal. Tal vez sea una situacin en la que la Junta de Condominio pudiera intervenir o apoyar al propietario demorado para ayudar a solventar el problema. Si la entrevista es en la oficina de la empresa administradora, sera igualmente de gran ayuda que la Junta se involucre. Si no existe una oficina de condominio en el edificio, debe evaluarse el hecho de programar una visita al apartamento o inmueble del propietario con la finalidad de indagar los motivos de su atraso, y que este vecino demorado sienta que la Junta est pendiente de su caso, y preocupada por su retraso en los pagos. Es deber de la Junta establecer los convenios de cancelacin de deuda necesarios para el rescate del dinero que tiene por pagar el condmino.

La Carta de Cobranza es una herramienta importantsima en la gestin de cobros, puesto que la misma comunica la inquietud y preocupacin de la administracin del condominio por la demora de la deuda del propietario. Su redaccin puede variar dependiendo del grado de morosidad del vecino, la cual puede ir desde un simple recordatorio de pago hasta un aviso de demanda legal, en aquellos casos graves de atraso sin seales de pago. La redaccin de la misma debe ser persuasiva, apelando a la conciencia del deudor, de recordarle la importancia de cumplir con los pagos de condominio (o gastos comunes); la finalidad de la elaboracin y entrega de la misiva de cobro es lograr que la persona pague los Recibos atrasados; es decir, que se ponga al da con los pagos. Por supuesto que el estilo y redaccin, aunque persigan el objetivo ya sealado, deben guardar el respeto y elegancia que una comunicacin escrita en tal sentido debe tener. A continuacin se presentan, a manera de ejemplo, varios modelos de cartas de cobranza para los propietarios morosos:

Modelo N 1
Ciudad, 09 de Enero de 2012. Seora Juana Mercedes de Piernavieja Torre A, Piso 7, Apto. 7D Presente.Reciba un cordial saludo deseando se encuentre usted bien, al igual que los suyos. Cumplimos con informarle que a la fecha tiene usted pendiente de pago la cantidad de Bs. 1.705,00, equivalente a cinco (5) recibos de gastos comunes, por lo cual la invitamos a ponerse al da, ya que el pago del condominio es para el mantenimiento y conservacin de las reas comunes de nuestro edificio (o conjunto residencial). Agradeciendo su atencin al respecto, y quedando a la espera de una respuesta de su parte, le extiende un cordial saludo,

Atentamente, _____________________________ Junta de Condominio Residencias El Guateque _______________________________________________________________________ Si esta primera carta no surte efecto, se procede con una segunda, cuyo modelo pudiera ser como el siguiente:

Modelo N 2
Ciudad, 21 de Enero de 2012. Seora Juana Mercedes de Piernavieja Torre A, Piso 7, Apto. 7D Presente.Nuevamente nos dirigimos a usted para recordarle que su deuda a la fecha es de Bs. 1.705,00, la cual est compuesta por los siguientes Recibos de Condominio pendientes: Agosto 2011 = Bs. 320,00 Septiembre 2011 = 325,00 Octubre 2011 = 350,00 Noviembre 2011 = 330,00 Diciembre 2011 = 380,00 Mucho sabramos estimar su colaboracin ponindose al da con los pagos pendientes, los cuales son para el mantenimiento de las reas comunes del edificio (o conjunto residencial), en concordancia con los artculos 5, 7, 11, 12, 13 y 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, y no hacerlo sera condenar el inmueble al deterioro, desmejorando nuestra calidad de vida. Agradeciendo su atencin al respecto, y quedando a la espera de una respuesta de su parte, le extiende un cordial saludo, Atentamente, _____________________________ Junta de Condominio Residencias El Guateque ______________________________________________________________________ Si esta segunda carta no surte efecto, se procede con una tercera, cuyo modelo pudiera ser como sigue:

Modelo N 3
Ciudad, 11 de Febrero de 2012. Seora Juana Mercedes de Piernavieja Torre A, Piso 7, Apto. 7D Presente.Seguimos sin recibir respuesta del pago de su deuda, que a la fecha suma Bs. 1.705,00, la cual est compuesta por los siguientes Recibos de Condominio pendientes: Agosto 2011 = Bs. 320,00 Septiembre 2011 = 325,00 Octubre 2011 = 350,00 Noviembre 2011 = 330,00 Diciembre 2011 = 380,00 Estamos sumamente preocupados por su negativa de pago, ya que el dinero recaudado de los propietarios, a travs del pago del Recibo de Condominio, es para cubrir los gastos comunes que se generan en el edificio. Su falta de respuesta a la cancelacin de la deuda sealada, ha hecho que usted incurra en el artculo 39 de la Ley de Propiedad Horizontal, en perjuicio de la comunidad de residentes, por lo que si no recibimos alguna respuesta de su parte, en el lapso de tres (3) das siguientes, a partir de la presente fecha, su caso ser transferido a otras instancias para su liquidacin.

Atentamente, _____________________________ Junta de Condominio Residencias El Guateque _______________________________________________________________________ El paso que sigue a continuacin, si no se ha logrado respuesta del moroso y se han agotado todas las vas de cobranza, es la transferencia de la deuda a los Abogados, para que se encarguen de cobrar. Las cobranzas realizadas por estos profesionales del Derecho tiene dos vas: la extra judicial, o cobranza previa y convenida, y/o la judicial, la cual significa que no fue posible rescatar el dinero adeudado por la va del entendimiento y la

conciliacin, y se debe proceder a demandar legalmente al moroso en nombre de la comunidad de propietarios. En la cobranza extrajudicial el moroso le cancela al Abogado. El Condominio no tiene que pagarle nada a este profesional del Derecho, puesto que todo recae en el deudor. El moroso adems de cancelarle los recibos pendientes, tambin corre con el porcentaje de los honorarios profesionales del jurista. En aquellos casos donde se pueda lograr la conciliacin, sin la intervencin de un Abogado, dado que las conversaciones con el moroso hayan surtido efecto, o que las cartas de cobranza hayan logrado su objetivo, dependiendo del grado de morosidad y las condiciones de la misma, se le puede proponer al deudor un Convenio de Pago. Este es un documento privado (no notariado) o domstico donde se refleja la intencin del propietario demorado en los pagos, de cancelar lo que adeuda a la comunidad, bajo la figura de un compromiso contrado con la Junta de Condominio. La elaboracin, redaccin y estructura de este documento pudiera ser as:

Convenio de Pago
Yo,____________________________________________________________, cdula de identidad n_______________________________, residente del apartamento identificado con el nmero/letra_______, del piso________, de las Residencias (o Edificio) El Guateque, cuyo propietario es___________________________________________________________, me comprometo ante la Junta de Condominio, representante de la comunidad de propietarios del Edificio (o Residencias) antes mencionado, a cancelar la deuda que mantengo acumulada, por concepto de Recibos de Condominios no Pagados, cuyo monto es de Bs.__________________, de la siguiente manera: Bs.___________________, equivalentes a _____ Recibos de Condominio, en este instante. Bs.______________, equivalentes a_____ Recibos de Condominio, para la fecha_____________________. Bs.________________, equivalentes a________ Recibos de Condominio, para la fecha________________. Bs.____________________, equivalentes a ______ Recibos de Condominio, para la fecha_______________________. Bs._____________, equivalentes a_______ Recibos de Condominio, para la fecha______________________. Bs._____________________, equivalentes a ________ Recibos de Condominio, para la fecha________________________. Queda entendido que el incumplimiento de este compromiso de pago, implicar la transferencia inmediata de la deuda a instancias legales, quienes procedern al cobro de la misma, por la va judicial, de ser necesario, con las posteriores demandas que se deriven de

este acto, en concordancia con el artculo 39 de la Ley de Propiedad Horizontal, y el Cdigo Civil de Venezuela en sus artculos 1.133, 1.159, 1.160 y 1.167.

El Deudor

Junta de Condominio Residencias El Guateque

_______________ C.I.-

________________________ RIF.- J 22222222-2

_______________________________________________________________________ Si el Convenio de Pago no funciona, por incumplimiento del deudor, se debe proceder a poner ese caso en manos de un Abogado. Si definitivamente el caso va a ser transferido a abogados, es fundamental que se realice un Contrato de Servicios entre la Junta de Condominio y el profesional del Derecho o bufete que tome el caso. En ese contrato debe constar, entre otras cosas, que los honorarios o gastos de cobranza los cobrar el Abogado o el bufete, al propietario moroso; que las cuotas o Recibos que cobre (n) deben ser entregadas al Condominio con su respectiva relacin. Pasos a seguir para iniciar las Cobranzas Judiciales (Recaudos para las demandas por Cobro Condominial):

________________________________________________________________________ En conclusin, antes de proceder con actos legales para la disminucin de la morosidad, se deben realizar todos los intentos domsticos necesarios para recuperar el dinero no cancelado por el propietario moroso. Es importante indagar a fondo las causas de la morosidad en nuestro edificio, con la finalidad de atacar las mismas, y evitar que los atrasos en los pagos del Recibo de Condominio se conviertan en una enorme deuda. Si las causas son motivadas a la Rebelda o Apata, se hace necesario un cambio de conducta en los miembros de la Junta de Condominio, orientado hacia una mejor estrategia de comunicacin con la comunidad de residentes de nuestro inmueble, teniendo informados a los vecinos, y resaltando la importancia del pago oportuno para el mantenimiento de las reas comunes del inmueble, y los gastos comunes del mismo.

Recuerde que el ltimo paso que debe dar es la cobranza legal o judicial, o demanda al propietario moroso; pero cuando lo haga, no mire hacia atrs.

Publicado por Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez en 1/14/2012 05:35:00 p.m.

Etiquetas: Carta de Cobranza, Convenio de Pago, Cdigo Civil Venezolano, Gestin de Cobranza, Ley de Propiedad Horizontal, Morosidad, Moroso, recibo de condominio, Recibo de Gastos Comunes Reacciones: 4 comentarios:

1. Annimo4 de junio de 2012 17:23 TODO ESTA MUY INTERESANTE PERO COMO SE HACE CUANDO UN ANTERIOR "ADMINISTRADOR" SE AGARRA UN DINERO Y EN 2 AOS DE LUCHA NO LO DEVUELVE A LOS PROPIETARIOS, ME EXPLICO, SE PIDIO UN DINERO PARA UNAS LLAVES DEL ASCENSOR, QUE PIDIERAMOS Y CANCELARAMOS LA CANTIDAD DE LLAVES POR APARTAMENTO YA QUE SON LLAVES ESPECIALES, ESTE "ADMINISTRADOR" QUE TAMBIEN ES UN PROPIETARIO SE ROBO TODO EL DINERO RECAUDADO Y SOLO LE REGRESO A LOS VECINOS "QUE LE CAEN BIEN" DURANTE 2 AOS DESDE 2010 LUCHANDO PARA QUE DEVUELVA A UN APARTAMENTO OK LA CANTIDAD NO PASA DE 500mil PERO ESE NO ES EL PUNTO, EL CASO ES QUE CON LOS HIJOS DE LOS QUE CONSTRUYERON EL EDIFICIO YA QUE TIENEN LA MAYORIA DE APARTAMENTOS SE ACORDO UN NUEVO ADMINISTRADOR OTRO PROPIETARIO Y NUEVAMENTE HAN PEDIDO DINERO PARA LAS LLAVES AHORA EN MAYO 2012, COMO DESDE EL 2010 GUARDE CELOSAMENTE MI OTRO RECIBO ORIGINAL LO HE LLEVADO AL ACTUAL ADMINISTRADOR QUE LO ACEPTO Y DE HECHO ME DIJO QUE EL ANTIGUO ADMINISTRADOR ES UNA MUJER QUE LE DEBE REGRESAR O DAR CUENTAS DE OTROS DINEROS AUN PENDIENTES QUE ELLA SE HIZO LA LOCA POR 2 AOS Y ENTRE ELLOS NUESTRAS LLAVES. TAN ASI QUE LE HE PAGADO POR 2 LLAVES EXTRAS MAS Y ME DIO UN NUEVO RECIBO CON FECHA ACTUAL Y CONSERVANDO EL ACTUAL ADMINISTRADOR EL OTRO RECIBO ORIGINAL.... EL CASO ES QUE LOS HIJOS DE LOS QUE CONSTRUYERON ESTE EDIFICIO CUANDO SE LES DIJO QUE LOS AFECTADOS TENIENDO CONSTANCIA DE HABER PAGADO POR CONSERVAR EL RECIBO ORIGINAL ELLOS COMO ESTAN EN ITALIA Y NO CONOCEN LAS LEYES AQUI EN VENEZUELA NOS HAN RESPONDIDO QUE EL ACTUAL ADMINISTRADOR DIZQUE NO TIENE PORQUE EXIGIR EL DINERO DE 2010 AL ADMINISTRADOR LADRON QUE SE LO ROBO Y QUE NOSOTROS LOS PROPIETARIOS DEBEMOS PAGAR NUEVAMENTE LAS LLAVES, COSA QUE PARTICULARMENTE EN MI FAMILIA NO PENSAMOS HACER PORQUE TENEMOS UNA CONSTANCIA UN RECIBO DE PUO Y LETRA FIRMADO POR EL ANTERIOR ADMINISTRADOR DONDE SE DA

CONSTANCIA QUE EFECTIVAMENTE EN MI APARTAMENTO PAGAMOS DICHAS LLAVES, Y NO ES CORRECTO RESPONDERNOS QUE SIMPLEMENTE SUBAMOS A "SUPLICARLE" AL ADMINISTRADOR LADRON QUE NOS DE NUESTRO DINERO...MAS BIEN CUANDO EN CUALQUIER EMPRESA SE CAMBIA UN ADMINISTRADOR O PRESIDENTE O LO QUE SEA EL SALIENTE DEBE DAR CUENTAS Y RENDIR EXPLICACIONES DE LOS INGRESOS Y EGRESOS DE SU GESTION AL QUE RECIBE Y SI DEBE DINERO TIENE QUE RESPONDER AL ADMINISTRADOR ACTUAL Y NO ES LOS PROPIETARIOS PORQUE POR 2 AOS SI LE SUPLICAMOS QUE NOS DEVOLVIERA EL DINERO Y JAMAS LO HIZO Y YA EN LO ULTIMO DE 2011 JAMAS ABRIO LAS PUERTAS DE SU APARTAMENTO.... DIGAME USTED EN CUAL ARTICULO DE LA LEY DE CONDOMINIO ME TENGO QUE AMPARAR, NO QUIERO QUE LUEGO EL NUEVO ADMINISTRADOR ME SALGA QUE DEBEMOS RECANCELAR LAS LLAVES O SEA LAS LLAVES MAS CARAS DEL MUNDO CABE ACLARAR QUE ESTE EDIFICIO EN 30 AOS NUNCA HA TENIDO UNA JUNTA DE CONDOMIO DEBIDAMENTE NOTARIADA Y REGISTRADA PRECISAMENTE PORQUE DE 16 APARTAMENTOS 12 ES DE LOS HIJOS DE LOS CONSTRUCTORES YA FALLECIDOS Y SOLO 4 SOMOS PROPIETARIOS FIJOS EN EL EDIFICIO O SEA SOMOS MINORIA, Y EL RESTO ES INQUILINOS QUE NO ESTAN NI PENDIENTES ESPERO HABERME EXPLICADO PORQUE ESTO YA VA PARA LARGO Y QUIERO ASEGURARME QUE ME ASISTE LA RAZON QUE NO ES CORRECTO VOLVER A PAGAR UNAS LLAVES YA CANCELADAS PREVIAMENTE...SOLO QUE ME GUSTARIA SABER EN QUE ARTICULO DE LA LEY DEL CONDOMINIO ME ASISTE LA RAZON PARA HACERLE SABER A ESOS ITALIANOS QUE SON MAYORIA DE MAS DEL 56% EN 10 APARTAMENTOS DE 16...GRACIAS ANTICIPADAS Responder

2. Annimo4 de junio de 2012 17:31 VOY A ESTAR MUY AL PENDIENTE QUE ME RESPONDA PUES ESTA SITUACION NOS TIENE INCOMODOS Y AQUI EN ESTE EDIFICIO NO SON UNIDOS NI SIQUIERA PARA DARLE UN SUSTO A LA ANTIGUA ADMINISTRADORA EN UNA JEFATURA CITANDOLA Y EN VENEZUELA UN SOLO PALO NO MUEVE MONTAAS, EL CASO ES QUE NO ES JUSTO QUE "VOLVER" A REPAGAR UNAS LLAVES QUE ESTAN PREVIAMENTE CANCELADAS...AYUDEME, YA PUSE ESTA WEB EN MIS FAVORITOS Y VENDRE A VISITAR POR CONSULTA ASESORAMIENTO Y ESPERANDO MI RESPUESTA....ES INCREIBLE LAS COSAS POR LAS QUE HAY QUE

PASAR. SIEMPRE SE HABLA QUE LOS DEBERES DE LOS PROPIETARIOS PERO AJA COMO HACEMOS SI EL QUE NOS ROBA ES QUIEN ADMINISTRA????? TENGO QUE SABER DIGAME EN CUAL ARTICULO NOS PODEMOS AMPARAR POR FAVOR Y GRACIAS P.D.: DISCULPE SI NO LE ESCRIBO MI EMAIL PERO COMETI EL ERROR DE HACERLO EN OTRA WEB Y SE ME LLENO LA BANDEJA DE ENTRADA DE GENTE SIN OFICIO BURLANDOSE EN FIN RESPONDAME AQUI YO VISITARE SU BLOG DIARIAMENTE LE JURO QUE AQUI NO ES CONDOMINIO FELIZ Responder

3. Annimo7 de junio de 2012 18:29 ESTOY ESPERANDO ME RESPONDA Responder

4. Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez15 de agosto de 2012 16:40 Hola, buenas tardes: como he tenido problemas con el acceso a Internet, prefiero que me llame al (0416)308-72-57. Responder + .