Arrendamiento

En el Cdigo Civil Venezolano, en su Artculo 1579, se define el arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que sta se obliga a pagar a aqulla. La parte que se obliga a hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y la otra arrendatario. El precio se suele llamar canon, pensin o alquiler. El Contrato de Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a la entrega de una cosa para que su contraparte, el arrendatario, la tenga a nombre y en lugar del dueo, use y goce de ella, pagando al arrendador un precio por el mismo. El precio puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez, o bien en una cantidad peridica, que en este caso recibe el nombre de renta. Otro tipo de precio puede consistir en la mitad de los bienes o beneficio, segn el tipo de contrato en que consista. OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL ARRENDADOR El arrendador tiene el derecho a recibir el pago oportuno del canon de arrendamiento, que se haya fijado debidamente en el contrato, a tal efecto el arrendador podr acordar con el arrendatario la forma y oportunidad en la que stos o stas deben cancelar dicho canon. Los arrendadores de inmuebles destinados al arrendamiento, estn en la obligacin de tenerlos en buen estado de mantenimiento y conservacin. Los derechos, y obligaciones derivadas del incumplimiento de esta disposicin, se regirn de conformidad con lo establecido en el Cdigo Civil y dems leyes u ordenanzas aplicables.

El arrendador tiene la obligacin de garantizar el uso y goce del inmueble al arrendatario, durante el tiempo del contrato; el incumplimiento del presente artculo por parte del arrendador dar origen a la imposicin de sanciones de conformidad con la presente Ley y el Cdigo Civil.

- Es un deber de los arrendadores entregar al arrendatario o arrendataria el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicios, seguridad y sanidad, as como poner a su disposicin los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales, en la fecha convenida o en el momento de la celebracin del contrato. (Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos Inmobiliario, Art. 34). Mientras que en la entrega de los arrendamientos de predios rsticos la diferencia entre la cabida prometida y la cabida real slo da lugar a aumento o disminucin del canon en los casos sealados y segn las reglas establecidas en la venta (C.C. art. 1.619).

- Obligacin de conservar la cosa arrendada en estado de servir al fin para el cual se ha arrendado. En cuanto a las condiciones del inmueble, Los arrendadores destinados al arrendamiento, estn en la obligacin de tenerlos en buen estado de mantenimiento y conservacin. (Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos Inmobiliario, Art. 33). Esta obligacin puede descomponerse en otras tres: reparar la cosa arrendada durante el tiempo del contrato, no variar su forma y garantizar en caso de vicios o defectos de la misma. 1) Obligacin de reparar la cosa arrendada durante el tiempo del contrato: Cuando el inmueble arrendado requiera reparaciones mayores, el arrendador estar en el deber de solventarlas. En caso de ser llevadas a cabo por el arrendatario o arrendataria, previa notificacin al arrendador o en su defecto a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el costo de las reparaciones sern deducibles al canon de arrendamiento. (Art. 37, encab.de la Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos Inmobiliario). 2) Obligacin de no variar la forma de la cosa arrendada. Esta obligacin nace para que el arrendador abstenga de alterar la forma de la cosa arrendada o de sus accesorios de modo que afecte al fin para el cual fue arrendad 3) Obligacin de garantizar en caso de vicios o defectos de la misma. . El arrendador tiene la obligacin de garantizar el uso y goce del inmueble al arrendatario o arrendataria, durante el tiempo del contrato; el incumplimiento del presente artculo por parte del arrendador dar origen a la imposicin de sanciones de conformidad con la presente Ley y el Cdigo Civil. (Art. 41 de la Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos Inmobiliario). -El arrendador debern remitir a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, los datos que sean requeridos a los efectos del Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, de acuerdo con lo tipificado en el Art. 22 de la Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos Inmobiliario. - El arrendador est obligado a entregar al arrendatario un recibo de pago, salvo que se hubiera pactado que ste se realice mediante procedimiento que acredite el efectivo cumplimiento de la obligacin de pago por el arrendatario o arrendataria. El recibo o documento acreditativo que lo sustituya, deber contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y especficamente el canon en vigor, de acuerdo con lo sealado en el Art. 69 de la Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos Inmobiliario. OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL ARRENDATARIO Los derechos establecidos en la ley para beneficiar o proteger a los arrendatarios, son irrenunciables; y por lo tanto, ser nula toda accin, acuerdo o estipulacin que implique tal renuncia, disminucin o menoscabo de estos derechos. Por lo tanto, todo acto dictado en ejercicio del Poder Pblico que viole o menoscabe los derechos aqu garantizados, es nulo y

los servidores pblicos que lo ordenen o ejecuten incurren en responsabilidad penal, civil, administrativa, segn los casos, sin que le sirvan de excusa rdenes superiores.

Los arrendatarios tienen derecho a que se elabore un contrato escrito, segn acuerdo voluntario entre las partes; el mismo deber ser pblico, a tal efecto las notaras pblicas y los registros con funciones notariales debern exonerar de todo gravamen estas actuaciones. Los arrendadores que hagan caso omiso de lo dispuesto en el presente artculo, sern objeto de sancin conforme lo dispone la presente Ley.

Obligacin de servirse de la cosa como un buen padre de familia, y para el uso de determinado en el contrato, o a falta de estipulacin, para que se pueda presumirse, segn las caractersticas. Esta obligacin se descompone en otras tres: El arrendatario debe servirse de la cosa. El arrendatario debe servirse de la cosa como un buen padre de familia. El arrendatario debe servirse de la cosa para el uso determinado en el contrato, o, falta de estipulacin, para aqul que pueda presumirse segn las circunstancias. - Obligacin de pagar la pensin de arrendamiento. El objeto de esta obligacin es pagar el canon convenido y adems efectuar otros pagos que se consideran accesorios. El lugar de pago es el designado en el contrato o a falta de estipulacin, el domicilio del arrendatario en el momento del vencimiento del canon. El momento en que debe hacerse el pago es el designado en el contrato que puede establecer un pago nico (en cualquier momento) o pagos peridicos (de cualquier periodicidad), por plazos vencidos o anticipados. - Obligacin de devolver la cosa llamada. El arrendatario, a la terminacin del contrato, debe devolver la cosa tal corno la recibi, de acuerdo con la descripcin hecha por l y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor (C.C. art. 1.549). - Obligaciones de Notificar. El arrendatario est obligado a notificar al arrendador a la mayor brevedad posible: Toda usurpacin o novedad daosa que otra persona haya hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada (C.C. art. 1.596, encab.); y 2) La necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador (C.C. art. 1.596, ap. 1).

Obligaciones del Arrendador y del Arrendatario.

Bsicamente existen tres obligacio nes para el arrendador segn lo establecido en el Artcul o 1.585 del Cdigo Civil: A entregar al arrendatario la cosa arrendada: es la entrega de la cosa completa, con todos sus accesori os y con todas sus reparaciones efectuadas, se presume que el a rrendador ha entregado en buen estado el bien a arrendar. (Harting y Hermes, 1996, p. 17). A conservarla en estado de servir al fin para que se la ha arrendado: esta obligacin supone tres obligaciones secun darias; primero, durante el tiempo del contrato debe hacer todas las reparac iones que la cosa necesite, excepto las pequeas reparaciones que, s egn el uso, son de cargo de los arrendatarios; segunda, la obligacin de no alterar la forma de la cosa y tercera, la obligacin para con el a rrendatario al saneamiento de todos los vicios y defectos de la cosa arrendada que impidan su uso. A mantener al arrendatar io en el goce pacfico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato. A su vez, existen dos obligaciones bsicas para el arrendatario segn lo establecido en el Artcul o 1.592 del Cdigo Civil: Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convencin, para aqul que pueda presumirse, segn las circunstancias. Debe pagar la pensin de arrendamiento en los trminos convenidos: esta puede ser cancelada en un solo pago, aunque lo normal es que se establezcan prestaciones peridicas mensuales y en algunos casos hasta anuales. (Harting y Hermes, 1996, p. 31). Por ultimo, existe otra obligacin establecida en el artculo 1.584 del mismo Cdigo la cual consiste en no subarrendar sin autorizacin expresa y por escrito del arrenda dor. En cuanto a las obligaciones y prohibiciones de los arrendatarios tenemos que: Los arrendatarios estn obligados a: cancelar el canon de arrendamiento, cumplir con la clusula penal pactada. Se les esta prohibido: subarrendar sin la autorizacin expresa y por escrito del arrendador. Por ultimo, los arrendatarios no estn obligados a: canc elar los cnones de arrendamiento superiores a los legalmente fijados; cancelar primas, por cesin traspaso o arriendo, o punto de venta: aceptar como condicin para la celebracin del contrato, la compra de los bienes que se encuentran en el inmueble a arrendar.