EL DERECHO DE PROPIEDAD NO INSCRITO VS.

EL EMBARGO INSCRITO Por: Larry Burner Guevara Lanto Hace poco tiempo las salas de la corte Suprema del Per dej de discutir sobre el tema que tratamos en esta oportunidad, puesto que de manera unnime ha sealado que en caso de generarse conflictos entre derechos de distinta naturaleza, prevalece el derecho de propiedad no inscrito, por ser un derecho real (CAS. 909-2008-AQP). Sin embargo, no debemos olvidar que aos atrs se gener conflictos a nivel jurisprudencial, puesto que una de las Salas le daba preferencia al embargo inscrito, mientras que la otra sala entenda que por disposiciones del derecho comn deb a prevalecer el derecho real de propiedad no inscrito. Como sabemos el Sistema de Transferencia de la Propiedad inmueble en el Per opera por el mero consentimiento, conforme se establece en el artculo 949 del C.C., concordante con el 1373 del mismo, es decir el cruce de una oferta de venta de un inmueble con la aceptacin de compra del mismo generan el consentimiento negocia l. En nuestro pas la propiedad inmueble no se transmite mediante la inscripcin en los Registros Pblicos, como sucede en otros sistemas. La inscripcin registral no es constitutiva, sino meramente declarativa de la propiedad que se tiene por ya transferida. Este sistema ha permitido que la propiedad nazca en forma oculta, en razn de no ser exigible su inscripcin. Esto genera que la oponibilidad de la propiedad sea relativa. Por ejemplo cuando un comprador de un bien inmueble no inscribe su derecho de propiedad en el Registro y ante ello el vendedor transfiere nuevamente la propiedad (cuando ya no era propietario) del inmueble a otro comprador, y si ste ltimo inscribe su derecho, y tenga buena f, se convierte en propietario al amparo del artculo 1335 del C.C., de ste modo la oponibilidad de la propiedad es relativa. La falta de inscripcin del derecho de propiedad del comprador respecto de un inmueble ha generado que el acreedor del vendedor (ya no propietario) le embargue el inmueble y lo inscriba, ello porque el Registro publicita como propietario al vendedor. De este modo se genera el conflicto entre el derecho real de propiedad no inscrito y el embargo inscrito. Cul de los derechos debe prevalecer?. En el primer prrafo hemos dicho que hoy la Corte Suprema le otorga preferencia al Derecho de propiedad, por ser un derecho real. Sin embargo, discrepamos de la posicin asumida por la Corte por los argumentos que pasaremos a sustentar. En la Exposicin de Motivos del Cdigo Civil, se seala que en caso de enfrentamiento entre un Derecho personal y no real, a la cual alude el segundo prrafo del Art. 2022 del C.C. tendr preferencia el titular del Derecho Real, porque goza de oponibilidad erga omnes, que no tiene el Derecho Personal . Sin embargo, hemos explicado lneas arriba que la propiedad no goza de oponibilid ad erga omnes en tanto no est inscrita en el Registro, e incluso la inscripcin tampoco le asegura tal oponibilidad, debido a que la Prescripcin Adquisitiva de dominio puede dejar sin efecto el derecho inscrito. De otro lado, la Corte Suprema ha entendido que por disposiciones del derecho comn, el Derecho de Propiedad debe prevalecer sobre el embargo. Al respecto, debemos sealar que el Derecho comn son el conjunto de normas o principios contenidos en el Cdigo Civil. En este sentido no hemos encontraba ninguna norma o principio en el derecho comn que seale que el derecho de propiedad no inscrito prevalece sobre el embargo inscrito, por consiguiente el argumento de la corte debe ser rechazado por carecer de asidero legal. No obstante, examinando el segundo prrafo del artculo 2022 del C.C., esta nos remite a una frmula genrica cuando

seala que debe aplicarse el Derecho comn en caso de conflicto entre derechos de distinta naturaleza. En tal sentido, aplicando los principios de prioridad y publicidad, recogido el primero en el art. 2016 del C.C. y el segundo en el art. 2012 del Cdigo citado los cuales forman parte del derecho comn por encontrarse positivisadas en el Cdigo Civil, se arriba a la conclusin de que debe prevalecer el embargo por encontrarse inscrito, pues, en materia registral quien entra primero al Registro es primero en el Derecho, ya que admitir lo contrario importara destruir y hacer ineficaces los principios de legalidad, impenetrabilidad y publicidad por cuanto el Registro ha sido constituido y establecido precisamente para proteger Derechos de terceros.