Anda di halaman 1dari 22

Universitatea Alexandru Ioan Cuza Iai Facultatea de Economie i Administrarea Afacerilor Masterul Bnci i piee financiare

Analiza pieei imobiliare din Grecia

Iai, 2010

Cuprins

Capitolul 1. Particularitile pieei imobiliare din Grecia....................................3 1.1 Caracteristicile pieei imobiliare elene i factorii de influen............................3 1.2 Domeniul imobiliar comercial din Grecia................................................................5 1.3 Piaa imobiliar rezidenial din Grecia....................................................................9

Capitolul 2. Piaa imobiliar din Grecia: analiz, evoluie i perspective.....13 2.1 Evoluia pieei imobiliare din Grecia.......................................................................13 2.2 Piaa imobiliar elen: analiz i previziuni...........................................................15
Concluzii....................................................................................................................................21

Bibliografie................................................................................................................................22

Capitolul 1.
Particularitile pieei imobiliare din Grecia

1.1 Caracteristicile pieei imobiliare elene i factorii de influen


2

n mod tradiional una dintre rile cele mai srace, membr a Uniunii Europene, Grecia a nregistrat o cretere economic puternic n ultimii ani, n msura n care diferena produsului intern brut / cap de locuitor s-a redus considerabil comparativ cu alte ri membre. La un moment n care multe ri nregistreaz creteri relativ sczute ale PIB-ului, Grecia pe parcursul anului 2007 a cunoscut o cretere de 4%, urmat de alte 3 procente n decursul anului 2008. Creterea preurilor la combustibili, precum i la produsele alimentare a mpins nivelurile ratei inflaiei peste media UE, atingnd 4,6% n septembrie 2008, dei aceasta a sczut la 2,1% la momentul actual. n ciuda rezistenei ce a caracterizat piaa imobiliar greac de-a lungul crizei economice actuale, fr precedent n istorie, indicatorii macroeconomici din semestrul al doilea al anului 2009 arat c economia greac nu a reuit s scape de turbulenele financiare. Principalii indicatori ce caracterizeaz 2009, definesc primul an n care Grecia are un impact negativ de cretere a PIB de -0,9%. i este estimat s rmn negativ i pentru anul 2010. n plus, veniturile din exporturile au sczut cu 2.6 miliarde aproximativ 23% n prima jumtate a anului 2009, comparativ cu anul precedent. n plus, omajul a crescut dramatic i este de ateptat s ating 10% pn la sfritul anului 20010. Inflaia a sczut la nivelul de 2% la sfritul anului 2009, care echivaleaz cu o scdere de aproximativ 50% fa de 2008. Grecia este una dintre destinaiile turistice preferate din lume, n 2007 ara primind n jur de 17.5 milioane vizitatori, o cretere cu 9% fa de cifrele anului anterior. Potrivit oficialilor guvernamentali, numerele pentru 2008 arat similar, subliniind faptul c Grecia rmne o locaie de vacan popular n pofida ncetinirii creterii economice globale.1 n ceea ce privete infrastuctura se poate afirma faptul c Grecia a primit finanare de la Uniunea European n vederea modernizrii cilor de transport, a celor 44 de aeroporturi, chiar construirea n Creta a unui nou aeroport, destinaia turistic de top a rii, precum i modernizarea accesului feroviar totodat. Piaa imobiliar elen este o pia stabil pentru cumprtorii strini i din ce n ce mai popular n Europa, n special pentru britanicii. La un moment dat, atunci cnd pieele imobiliare n unele ri europene precum Spania, Irlanda sau Regatul Unit au suferit de pe urma efectelor recesiunii globale, pieei imobiliar din Grecia a ncercat s rmn rezistent n mare parte. Dei proprietile greceti au cunoscut creteri medii cu 1,7% de la un an la altul, de-a lungul perioadei 1996-2006 nivelul preurilor a crescut cu 214%. i totui n ciuda acestei creteri masive, preurile sunt nc relativ sczute n comparaie cu alte ri din sudul continentului european.
Absolute Guide Series-Greece, http://monarch-estate.com.ua/kontent/forinvestors/pdf/Greece_2009.pdf, accesat 18 aprilie 2010
1

Industria construciilor de locuine joac un rol cheie n cadrul economiei greaceti i reprezint aproximativ 7,5% din PIB-ul rii. Cu toate acestea, guvernul dorete s evite greelile fcute de alte ri mediteraneene, cum ar ca Spania, unde construcii n mas au condus la supradezvoltare n unele domenii, iar autoritile elene au introdus legi stricte de planificare referitor la dezvoltarea n anumite arii, menite s protejeze mediul nconjurtor. Ca urmare, piaa imobiliar din Grecia este relativ select i de nalt calitate.. Unii ageni imobiliari sunt de prere c frumuseea natural i climatul favorabil al unei locaii, precum Grecia, alturi de preurile competitive sunt susceptibile n a deveni atractive pentru cumprtorii internaionali.2 Tradiionalele zone de coast precum Corfu, palatul plcerii supranumit aa datorit panoramelor extraordinare i frumuseii nconjurtorare sau Mykonos, rmn n interesul cumprtorilor bogai care i caut o reedin secundar, fie ei localnici sau strini. Legile greceti i procesele juridice pot fi foarte diferite, de aceea se recomand insistent consultan juridic independent n timpul achiziionrii unei proprieti. General nu exist restricii pentru strini cnd vorbim de cumprarea proprietilor n Grecia, dei uneori este necesar permisiunea de achiziie a unor proprieti din regiunile de frontier elen precum, Insulele Dodecanese i regiunile din Nordul Greciei. Obinerea aceastei permisiuni este de obicei simpl pentru cetenii UE. Cumprtorul trebuie s achiziioneze un numr de nregistrare fiscal de la autoritile fiscale elene. Vnztorul trebuie s furnizeze certificatul fiscal emis de ctre Autoritatea fiscal elen, n conformitate cu legile n rigoare, care dovedete c nu are restane fa de Fisc. Prima etap este s semneze un acord de vnzare n cazul n care cumprtorul pltete un avans, de obicei 10% din pre. Contractul de vnzare este obligatoriu i n cazul n care cumprtorul decide s nu treac prin cumprare, i pierde acel avans i se pot confrunta cu o aciune n justiie din partea vnztorului. Dup ce avocatul cumprtorului a efectuat verificri cu privire la proprietate i a obinut certificatul fiscal, ambele pri apar n faa notarului n vederea finalizrii achiziiei. Noul titlu de proprietate este apoi nregistrat pe numele noului proprietar. Regimul fiscal are un impact semnificativ n dezvoltarea imoiliar dintr-o ar, reglementrile fiscale diferind de la o ar la alta, de la o perioad la alta, avnd inciden asupra tuturor actorilor implicai pe piaa imobiliar. 3 Principalele reglementri fiscale care au implicaii asupra pieei imobiliare fac referire la: 1. costurile de achiziie a unei proprieti care n Grecia poate include urmtoarele:

2 Absolute Guide Series-Greece, http://monarch-estate.com.ua/kontent/forinvestors/pdf/Greece_2009.pdf, accesat 18 aprilie 2010 3 Bogdan, Cpraru, Finanarea dezvoltrii imobiliare-Suport de curs Master , Iai, 2009

o tax de transfer ce reprezint 7% la o proprietate de pn la 15000, care crete la 11% dac depete i dac imobilul este situat ntr-o zon acoperit de un serviciu public de protecie mpotriva incendiilor; autoritile locale aplic o alt tax de 3% alturi de taxa de transfer; avocaii percep o tax de 1% la proprieti al cror cost variaz pn la 44,020, pentru cele al cror cost variaz ntre 44,020-1,467,351 nc 440 i 0,5 %, n timp ce proprietile foarte scumpe necesit nc 7,556 i 0.4% din valoare;

2. impozitul anual pe toate proprietile se percepe la o rat de 0,1% pentru imobilele deinute de persoanele fizice i 0,6% pe cele deinute de entitile juridice.

1.2 Domeniul imobiliar comercial din Grecia


De-a lungul timpului piaa imobiliar din Grecia a suferit numeroase schimbri, de la o pia
caracterizat de imaturitate, tnr i dominat la nivel global, a cunoscut o dezvoltare fiind vzut cu potenial i oferind o serie de avantaje.

Exist un numr limitat de zone urbane largi, Atena sau Thessaloniki

caracterizate de o populaie prosper. Dezvoltarea pieei a cunoscut niveluri crescute n privina activitii, un numr ridicat de dezvoltatori multinaionali, att din sectorul comercial ct i din cel rezidenial activnd la momentul actual n Grecia, unele n parteneriat cu firmele locale. Piaa elen imobiliar a cunoscut profunde schimbri de-a lungul timpului, mai ales n ultimul deceniu, n special n ceea ce privete activitatea de construcii alimentat de o economie n expansiune. n zonele
urbane, dezvoltatorii se bucur de succes cu noile spaii comerciale i cele destinate birourilor. Totodat de un interes sporit se bucur i amplele proiecte imobiliare rezideniale n locaii foarte atractive, att pentru cumprtorii interni ct i pentru cei externi.

Numrul celor care aleg s cumpere sau s construiasc proprieti de lux n insulele greceti crete ntr-un ritm alert, spre deosebire de alte destinaii de top din Europa cum ar fi Spania sau Bulgaria, care sufer de pe urma lipsei acute de activiti de acest gen la acest moment. Specialitii din industria imobiliar explic frenezia de pe piaa greceasc prin faptul c n zonele unde nfloresc cel mai bine afacerile imobiliare, viitorii proprietari au de ales dintr-o ofert variat, de la vile luxoase, pn la apartamente vndute la preuri de chilipir. Strinii sunt atrai ndeosei de locuinele exotice, ntruct exist posibilitatea ca proprietile s i dubleze valoarea. Numrul strinilor care dein proprieti imobiliare n Grecia este de aproximativ 70.000, aflndu-se ntr-o continu cretere, dei nu exist statistici oficiale efectuate la nivel naional care reflect.4 Criza creditelor care a afectat ri dezvoltate precum Marea Britanie, Spania sau SUA i nu numai, a pus un amortizor pe pieele imobiliare din ntreaga lume.
4

The New York Times, http://www.nytimes.com/, accesat 15 aprilie 2010

Piaa imobiliar elen poate fi la fel de instabil ca oricare alt pia imobiliar din alt parte a globului, fiind supus speculaiilor de orice natur. Cu toate acestea, exist o serie de indicatori care arat c piaa elen imobiliar n momentul actual este la fel de sigur i stabil, lucru care ne conduce la ideea c aceasta este de fapt un moment prielnic pentru achiziionarea de proprieti imobiliare n Grecia.

Agenii imobiliari greci sunt de prere c cumprtorii britanici i germani realizeaz cele mai numeroase tranzacii n zon, criza economic din Marea Britanie precum i deprecierea lirei cauznd efecte nensemnate asupra achiziiilor de proprieti de lux. Germanii sunt urmai de francezi, italieni, britanici i clieni din Peninsula Scandinavic, iar numrul mic al cumprtorilor americani s-a redus extrem odat cu deprecierea dolarului n raport cu moneda euro, ns interesul crescut pe care l arat cumprtorii rui este suficient pentru a acoperi golul lsat de americani.5 Climatul general economic negativ, din prima jumtate a anului 2009, s-a reflectat n piaa de birouri cu o scdere notabil n investiiile de acest gen. Incertitudinea pieei a condus la o ngrijorare din partea investitorilor, fcnd s rmn inactiv. S-a observat o scdere comparativ cu 2008, pe de alt parte, a existat o activitate notabil a pieei de leasing, care a inclus n principal, realocarea de spaii mai mici i o renegociere a contractelor de leasing existente. Spaiile de birouri i centreaz activitatea n jurul capitalei Greciei, fiind slab aprovizionat i lipsit de spaii moderne. Odat cu cererea ridicat a acestor spaii destinate birourilor de ctre dezvoltatorii naionali i internaionali, piaa a cunoscut o dezvoltare impresionant, fiind deschise noi spaii dea lungul rutelor arteriale cu terenuri adecvate aferente. Sectorul aferent spaiilor pentru comercializarea de bunuri este cel mai bine dezvoltat, beneficiind de un interes ridicat din partea strinilor. Satisfacerea clienilor este esenial, gusturile consumatorilor evolund odat cu centrele comerciale care dispun de spaii moderne. Totui micile magazine, tradiionalele shop-uri sunt cele care capteaz marea majoritate a consumatorilor, de cele mai nenumrate ori turiti. Spaiile de birouri precum i spaiile pentru comercializare de bunuri sunt la mare cutare n Atena, o
serie de mari

proiecte aflndu-se n curs de desfurare. Tabel nr.1 Nivelul chiriilor pentru magazine mici /shop-uri 2007 Locaia
Centrul Atenei( Strada Ermou Centrul Atenei (Strada Tsakalof)

Chiria euro/m2/lun
220-280 160-180

Crete gazette, http://www.cretegazette.com/2009-02/greek-real-estate.php, accesat 10 aprilie 2010

Glyfada- Strada Metaxa Kifisia-Strada Kolokotroni

150-200 150-200

Pireaus-Strada Sotiros 120-140 *Sursa:Colliers International Research n general, se estimeaz c preurile de nchiriere pentru spaii de birouri au sczut cu o medie de 10%. Mai precis, valori de nchiriere pentru sediile centrale n cadrul CBD au variat ntre 2428 / mp / luna i de-a lungul Kifisias Avenue ntre 17- 22 / mp / luna. n cele din urm, se estimeaz c randamentele ar prezenta un ritm creasctor, atingnd nivelul de 7% -7,5% pentru sediul central i de birou, nivelurile de 7,3% - 8% pentru sediile secundare.6 n ceea ce privete imobilile industriale acestea au cunoscut o stabilizare, comparativ cu imobilele comerciale. Se poate observa n interiorul regiunii Attica valorile de nchiriere au rmas stabilite la nivelurile de 7 euro/mp /luna, n timp ce n afara regiunii (Inofita, Shimatari), valorile au atins nivelul de 4.5 euro/mp / luna.. n comparaie cu n aceeai perioad a anului precedent, randamentul a crescut cu aproximativ 1,3%, dup cum se poate observa n figura nr.1. Scderea consumului privat a avut impact la nivelul rii n ceea ce privete comerul cu amnuntul, conducnd la o reducere a chiriilor la retaileri. Se crede c chiriile au sczut cu aproximativ 15% n zonele centrale, la nivel de aproximativ 200 euro/ mp / luna n strada Ermou, n timp ce n alte zone din ar reducerile sunt chiar mai mari, de 20%-25%. Atena este caracterizat printr-o cerere puternic pentru toate tipurile de spaii pentru comerul cu amnuntul mici magazine gen shop-uri, centre comerciale, depozite. Centrele
comerciale de peste 40.000 mp suprafa nchiriabil promit s constituie cerinele de viitor. n plus, cererea de uniti de vnzare cu amnuntul mai mari

de.000 de mp este ntr-o continu cretere.

Figura nr. 1

Property Market Overview Greece, http://www.globalpropertyguide.com/Europe/Greece, accesat 10 aprilie

2010

*Sursa: Property Market Overview Greece Pe de alt parte, mall-uri par mai rezistente la criz i par s ctige mpotriva altora, valorile de nchiriere n
centrele comerciale au

suferit doar un declin minimal, situndu-se la nivelul de 70 euro/ mp / luna.

Figura nr.2

La nivel global, ratele de neocupare au crescut la aproximativ 20% n Atena. Totodat activitatea
de dezvoltare pare s fie ngheat i construirea de proiecte care au fost n plan amnat, ntruct dezvoltatorii sunt n ateptare i ncearc s se adapteze la noul mediu economic.

Grecia este o ar unde investiiile n terenuri i locuinele constituie o surs primar de supravieuire, un fel de necesitate. Faptul c grecii privesc investiia ntr-o proprietate drept o surs sigur de venit, menin tranzaciile imobiliare chiar i n aceast perioad tulbure, localnicii fiind interesai de o reedin secundar sau chiar de o cas de vacan. Astfel guvernul grec va pregti i implementa o nou legislaie cu privire la aceast parte important a sectorului imobiliar.7 Potrivit analitilor imobiliari greci, ara are un avantaj referitor la sectorul reedinei secundare care se dezvolt preponderent. Alte piee care au cunoscut o dezvoltare n ultima perioad pe aceast parte a sectorului imobiliar, au permis construirea imobilelor n anumite zone, devaloriznd resursele naturale de pe terenurile respective sau chiar n jurul imobilelor. n Grecia se vor introduce noi legi care vor reglementa dezvoltarea, protejarea mediului nconjurtor i a resurselor naturale existente. n acest sens legislaia prevede ca staiunile s combine case, apartamente cu activiti sportive i de petrecere a timpului liber, cum ar fi golf, tenis, sau sporturi extreme, precum i alte faciliti de sntate, cum ar fi spa-uri sau alte centre de relaxare. Cumprtorii interesai pot plti ntre 4.000 i 10.000 de euro pe metrul ptrat, pentru imobilele cele mai luxoase, n functie de locaie. Aceste preuri au nregistrat o crestere de 20% comparativ cu 2005 i sunt chiar de trei ori mai ridicate fa de cele ale proprietilor imobiliare din Turcia, Bulgaria sau Croaia.

1.3 Piaa imobiliar rezidenial din Grecia


n vederea stimulrii pieei imobiliare elene i a activitii de construcie, guvernul a anunat recent noi legi privind spaiile destinate imobilelor, n vederea permiterii construciei unor complexe rezideniale. Investiiile imobiliare pe pieele emergente ar putea depinde de un anumit nivel al riscului. Cu
toate acestea, n msura n care riscul de pia dintr-o anumit ar, afecteaz o investiie ntr-o anumit proprietate conduce la observarea amnunit a ntregului proces de cumprare al imobilului.

Grecia prezint cteva probleme, n general, pentru strini investitori, dar o problem cu care se confrunt
n prezent autoritile elene este lipsa de transparen n guvern. Consecinele acesteia au fost cderea Greciei de pe locul 47 pe 56 n lista corupiei la nivel internaional, n spatele unor ri precum Botswana i Iordania.

Investitorii strini inevitabil se regsesc mpotriva birocraiei elene, n special atunci cnd este vorba de
construcii de proprietate, respectiv restricii de zonare care adesea conduc la lucrri de construcie suplimentare.

ce pot fi amnate

pe perioade ndelungate. Impozitele mari de transfer de proprietate sunt un impediment pentru investiiile

Piaa creditelor ipotecare greac a ajuns la maturitate i ipotecile sunt n general disponibile la rezideni i
nerezideni. Grecia ofera o gama diverisficat de produse ipotecare, dei varietatea lor este cu mult mai limitat The second home market: a promising future, http://www.dolphinci.com/media/DCI_docs/TheSecondHomeMarketELKE.pdf,20 aprilie 2010
7

dect n alte ri precum Marea Britanie. Creditele ipotecare sunt disponibile pentru persoane cu vrsta de minim 25 de ani, iar durata mprumutului depinde de vrsta la sfritul perioadei creditului ipotecar. Suma disponibil pentru a mprumuta depinde de accesibilitatea mprumutatului i este, de obicei pn la 80% din valoarea proprietii evaluate. Suma creditului minim este de 35,000.

Ratele dobnzilor ipotecare elene urmeaz rata de mprumut a Bncii Central Europene, n 2008 atingnd nivelul de 6,8%. Aplicarea pentru un credit ipotecar n Grecia este de obicei un proces de lung durat pn la 12 sptmni de aceea este recomandabil planificarea finanelor din timp. Conform Alpfa Bank, activitatea de construcie a imobilelor rezideniale, dup numrul autorizaiilor de construcie, a nregistrat o cretere la nivelul anului 2007 cu 2,2% comparativ cu aceeai perioad a anului precedent, unde creterea era de aproximativ 13,6%. De fapt autorizaiile
de funcionare emise n perioada 2005-2007 au sprijinit creterea investiiilor n imobille rezideniale care a atins 32,3% n 2006 i apoi a nregistrat o cretere de 6,5% n 2007 atingnd nivelul de 38,8%. Potrivit unor surse realizate de Universitatea Economic din Atena, n regiunea Attica s-a nregistrat o cretere de aproximativ 7% comparativ cu 2006, n timp ce n centru, creterea a fost de 3,5 %, n suburbii atingnd o cretere de pn la 4% n 2007 comparativ cu anul anterior.

Valorile medii privind chiriile s-au stabilizat n aceast perioad, variind de la 5,5-6 /m2/luna n suburbiile vestice ale Pireaus, pn la 7-12 /m2/luna n Nordul i NE-ul suburbiilor Atenei.8 Disponibilitatea n ceea ce privete dezvoltarea n Atena continu s fie limitat, iar preurile terenurilor n zone rezideniale precum Kolanaki, Kifisia, P. Psihiko, Glifada sunt n jur de 4000-6000, 1000-2000, 2500 -3500 i 1100 -3500 /mp/lun. Domenii imobiliare n apropierea zonei Attica, predominant n nord, precum Gerakas, Kantza, Pikermini au cunoscut o cerere crescut datorit infrastructurii dezvoltate i beneficiilor n ceea ce privete transportul. n orice caz cererea mai crescut este pentru reedinele mai mici de 100-200 mp maxim, atingnd o valoare total de 200,000. Refacerea proiectului din zona Votanikos, anticipeaz s creasc cererea pentru reedinele din zonele Gazi, Keramikos sau Metoxourgio. Gazi a cunoscut o dezvoltare n timp, devenind de la o zon industrial un centru de art, gzduire a spectacolelor i festivalelor culturale, oferind panorame spre Acropolis. Banca Naional a Greciei a nregistrat n perioada anului 2006, 160 milioane euro capital strin
investit n locuine compativ cu perioada similar anului precedent de 100 milioane euro. Acest trend este explicat nu doar n perioad respectiv, ci i n cele care au urmat acesteia, datorit creterii masive a interesului pentru investiiile strine n imobile rezideniale din Grecia.

Criza creditelor a avut un impact minim asupra investiiilor greceti de pia, volumul investiiilor cunoscnd o cretere n 2007 i rmnnd stabil n decursul anului 2008, investitorii indiferent de
naionalitate fiind

activi pe piaa elen.

The second home market: a promising future, http://www.dolphinci.com/media/DCI_docs/TheSecondHomeMarketELKE.pdf

10

Datele privind investiia n complexuri rezideniale imobiliare sunt promitoare, experiena artnd faptul c rile care primesc un numr ridicat de turiti pot transforma o parte dintre acetia n viitori investitori pe piaa imobiliar. n cadrul unui studiu de pia realizat la nivel internaional, Grecia se numr printre preferinele turitilor din ntreg mapamondul, regsindu-se n topul primelor 28 destinaii turistice din lume, 67% dintre respondenii unui studiu confirmnd c Republica Elena este ara cea mai atractiv din punct de vedere al atraciilor turistice i a petrecerii vacanelor.

Cererea de reedine secundare de ctre strini ar putea ajunge pn la 1 milion de uniti n urmtorii zece ani, conform unor studii imobiliare, nsemnnd mai mult de 100 miliarde de euro din investiii
strine directe ntr-o perioad de 10 ani. Astzi, Grecia este o destinaie foarte atractiv pentru europenii din Nord i din Est, care nteleg ca resursele naturale ale Greciei, sunt variate i atractive la conturarea unei destinaii ideale n ceea ce privete reedina secundar .

clima dar i bogata istorie conducnd

Preurile locuinelor sunt nc n cretere n Grecia, dar au suferit o ncetinire evident n perioada 2007-2008.
Tarifele abia au crescut n al treilea trimestru din 2007, iar creterea fa de anul precedent a preurilor la trimestrul al treilea a fost 2,31%.

Preurile locuinelor au crescut considerabil n perioada 1993-2006,

nregistrnd o cretere de 214%. Cererea mare a nord-europenilor s-a adugat la cererea local. n ciuda creterilor de preuri rapid, preurile de proprietate n Grecia sunt relativ sczute n comparaie cu alte ri din sudul Europei. Subdezvoltarea pieei imobiliare a Greciei este atribuit costurilor de tranzacie
ridicate, lipsei unui sistem central de cadastru, al unei guvernri i reglementri ineficiente.

Tabel nr.2 Situaia chiriilor i a randamentelor anuale 2009


Atena apartamente zona central Cost() Achizitie Chirie/lun Randament (an) Pret/m2/lun() Achiziie Chirie/lun

60 m2 343,680 782 2.73% 120m2 794,640 1642 2.48% Atena apartamente suburbii 75 m2 257,400 811 3.78% 120 m2 439,560 1,180 3.22% 200 m2 855,600 2,130 2.99% Atena case suburbii 150m2 607,350 1,367 2.70% 250m2 1,092,50 2,508 2.75% 0 350m2 1,290,45 3,665 3.41 0 500m2 1,984,50 4,800 2.90% 0 Creta vile 55 m2 104,610 430 4.93% 120 m2 212,640 605 3.41% *Sursa: Global Property Guide9

5,728 6,622 3,432 3,663 4,278 4,049 4,370 3,687 3,969 1,902 1,772

13.03 13.68 10.81 9.83 10.65 9.11 10.03 10.47 9.60 7.81 5.04

Global Property Guide, http://www.globalpropertyguide.com/, accesat 15 aprilie, 2010

11

Randamentele brute de nchiriere pe proprieti din Atena sunt foarte mici, variind de la 2,48% la 3,8%. Randamentele au sczut substanial din 2007, cnd au oscilat ntre 5%- 7%, dar sunt putin schimbate pe parcursul anului trecut. Apartamente n centrul Atenei ntre 60 de metri ptrai m2 i 120 m2 au costuri cuprinse ntre 343,680 la 794,640 . Apartamentele n suburbii sunt mai puin scumpe, variind de la 257,400 la 439,560 pe apartament. n Creta la dimensiuni
similare, preul mediu al apartamentelor este de 1837/mp, cu randamente medii de 4.17%.

Preurile n Creta sunt nc mici n comparaie cu zone le mai populare din sudul Europei, precum
Spania, Frana i Italia. Casele de vacan i vilele sunt vndute la aproximativ 900- 1500/ metri ptrat. Aceste preuri sunt mult mai mici dect cele ale proprietilor de pe coasta spaniol ce ating 2.500 chiar 3000 /mp, conform Global Property Guide.

Chiar i proprietile din Atena sunt relativ ieftine, complexele

rezideniale ajungnd de la 1,400 la 1,850 mp.

Capitolul 2. Piaa imobiliar din Grecia: analiz, evoluie i perspective


2.1 Evoluia pieei imobiliare din Grecia
Pn n 1990, strinii nu aveau voie s achiziioneze proprieti n Grecia. Despre piaa
imobiliar elena se poate spune c este una relativ tnr, dar care a evoluat n scurt, cu un numr relativ mediu de ageni care ofer servicii imobiliare att localnicilor ct i strinilor interesaide achiziionarea unei proprieti. Dei este ntr-o continu cretere, piaa din Grecia nu a ajuns nc la nivelul altor ri mediteraneene ca: Frana, Spania i Italia,unde preurile sunt cu mult mai ridicate. Aceast ar frumoas, cu aproximativ 2.000 de insule (dei muli nelocuite) cu 15.000 km de litoral,10 caz o investiie nainte de toate.

cu zile nsorite mereu n timpul anului, devine din ce n ce mai popular n

rndul strinilor, aflndu-se n topul preferinelor n ceea ce privete o vacan de relaxare sau retragerea, n orice

Sectorul imobiliar a avut de suferit de pe urma efectelor crizei economice actuale nu la fel de mult precum alte ri. Economia continu s se mbunteasc, chiar dac sectorul imobiliar rezidenial i preurile aferente acestuia au mai sczut. i totui piaa imobiliar greac este
Greek Property Exchange, http://www.greekpropertyexchange.com/greek_market_overview.php, accesat 20 aprilie 2010
10

12

destul de rezistent la tendinele globale n pofida costurilor ridicate privind tranzaciile imobiliare precum i nivelul ridicat de proprietate direct. Spre deosebire de sectorul imobiliar rezidenial, sectorul comercial al pieei a fost mai puternic afectat, chiriile spaiilor de birouri au sczut cu aproximativ 16% de la un an la altul, iar slbirea continu a cererii este de natur s pun presiune asupra preurilor care continu s scd. Totodat se ateapt ca nivelul chiriilor spaiilor de birouri s se mai atenueze, urmnd ca n 2014 s se ridice la nivelul celor din 2008. Spaiile destinate retaileri-lor au cunoscut o accentuare a efectului crizei, valoarea chiriilor spaiilor pentru comercializarea de bunuri scznd n 2009 cu 24,6% dar cunoate o ameliorare i ulterior o cretere ncepnd cu luna octombrie a anului curent. n cadrul imobilelor industriale s-a observat o recuperare lent, cu corecturi pe termen scurt i mediu. Exist o posibilitate de extindere a furnizorilor de servicii logistice. Totodat cererea de spaii pentru comercializarea de bunuri va fi susinut de factori precum mbuntirea infrastructurii n ntreaga, ar alturi de poziia strategic a Greciei, situat la conjuctura dintre Europa, Asia i Africa. Situaia indicilor preurilor locuinelor n zonele urbane arat astfel: Tabel nr.3 Indicele preurilor locuinelor n zonele urbane
Zonele urbane 1997=100 Anul 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 * 1 96,2 110,1 120,4 132,1 150,5 171,5 188,6 190,6 205,2 233,3 252,1 257,2 248,0 Trimestru 2 3 98,2 100,2 113,9 115,0 123,6 125,3 135,7 138,8 156,1 159,5 180,3 180,7 187,5 189,0 191,6 193,3 211,6 216,9 239,5 242,3 251,4 253,8 258,4 256,9 249,4 249,0 4 105,4 118,4 128,8 144,2 164,0 184,9 190,9 198,0 224,1 249,2 256,3 258,6 249,5 Media anual 100,0 114,4 124,5 137,7 157,5 179,3 189,0 193,4 214,5 241,1 253,4 257,8 249,0 Modificri 9,7 14,4 8,9 10,6 14,4 13,9 5,4 2,3 10,9 12,4 5,1 1,7 -3,4

*Date provizorii pentru anul 2009 **Sursa:Bank of Greece, Real Estate Price Indices11 Dup cum se poate observa pn n jurul anului 2009 se observ o cretere a indicilor, mai mic dup 2008, n decursul anului 2009 scznd drastic. O recuperare n sectorul imobiliar depinde n mod substanial de redresarea economic a Greciei, precum i a situaiei economice mondiale. Avnd n vedere problemele economice din Grecia i vorbim de situaia economic a
Bank of Greece: Real Estate Market Analysis, http://www.bankofgreece.gr/Pages/en/Statistics/realestate.asp, accesat 8 aprilie, 2010
11

13

rii, exist perspective pe termen scurt pentru achiziii ale dezvoltatorilor. n termen mai lung, turismul din Grecia va contribui la unitatea pieei imobiliare, n special sectoarele de retail i complexele turistice. Tabel nr.4 Indicele preurilor locuinelor n capitala Greciei Atena
Anul 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 95,1 109,3 123,8 141,6 165,7 193,6 214,6 209,7 223,7 249,9 271,1 277,4 264,8 Trimestru 97,8 115,4 128,1 146,5 174,2 208,0 210,6 209,4 228,9 256,6 270,9 277,8 264,1 100,8 116,5 130,5 150,4 178,7 205,4 210,6 211,1 231,5 257,8 275,7 274,8 259,9 105,7 120,9 136,0 158,0 183,0 208,2 211,5 219,4 239,0 267,2 277,7 275,5 261,5 Media anual 100,0 115,5 129,6 149,1 175,4 203,8 211,9 212,4 230,8 257,9 273,8 276,4 262,6 Modificri 12,5 15,5 12,2 15,1 17,6 16,2 4,0 0,3 8,6 11,7 6,2 0,9 -5,0

2.2 Piaa imobiliar elen: analiz i previziuni


Cumprtorii sunt atrai de potenialul de cretere n ceea ce privete rentabilitatea investiiilor n proprietile imobiliare din Grecia, comparativ cu alte ri din Europa. Grecia s-a
aflat n proces de finalizarea a programului su privind cea mai mare parte a infrastructurii, beneficiind de sprijinul Uniunii Europene.

Asta nseamn c nivelul transportului i al comunicaiilor s-a modernizat pe scar larg. n energiei i a telecomunicaiilor conduce la modernizarea reelei existente i oferirea

paralel, liberalizarea

unor noi oportuniti care conduc la dezvoltarea pieei imobiliare.

Figura nr. 3 Situaia preurilor pe m2/ din Grecia comparativ cu alte ri europene

14

*Sursa: Global Property Guide12 Piaa imobiliar are o influen important asupra evoluiilor macroeconomice precum i asupra stabilitii financiare. Controlul sistematic i monitorizarea pieei imobiliare, a perspectivelor acesteia
este esenial n vederea analizei condiiilor macroeconomice, a economiei greceti, precum i exercitarea efectiv a sarcinilor de supraveghere de ctre Banca Naional a Greciei. n vederea atingerii scopului, Banca Naional a Greciei utilizeaz indicele imobiliar, monitoriznd evoluia preurilor apartamentelor, prin prelucrarea datelor primare, a unor estimri referitoare la valoarea, calitatea i caracteristicile proprietilor rezideniale. Astfel, Grecia are un indice al preurilor de locuine noi i existente n zonele urbane din afara Atenei, generate de Banca Naional a Greciei.

Indicii imobiliari variaz n funcie de vechimea locuinelor, zona geografic dup cum se observ n cele
dou tabele de mai jos:

Tabel nr. 5Indicele apartamentelor n funcie de vechimea locuinelor

12

Global Property Guide, http://www.globalpropertyguide.com/, accesat 15 aprilie 2010

15

Total Modificri Perioada Index 2007=100


2006 2007 2008 2009

Noi (< 5 ani) Modificri Index 2007=100 93,3 100,0 102,3 99,8 Perioada precedent .... 7,2 2,3 -2,4 Anul precedent .... 7,2 2,3 -2,4

Vechi(>5 ani) Modificri Index 2007=100 95,1 100,0 1 01,3 96,4 Anul precedent .... 5,2
1,3

Perioada precedent ..... 5,9 1,7 -3,9

Anul preceden t .... 5,9 1,7 -3,9

94,4 100,0 101,7 97,7

-4,9

*Sursa:Bank of Greece, Real Estate Price Indices13 Grafic nr.1 Modificarea indicilor imobiliari n perioada 2006-2009

Total Nou (<5 ani) Vechi (> 5 ani)

Tabel nr. 4 Indicele apartamentelor n funcie de zona geografic

Bank of Greece: Real Estate Market Analysis, http://www.bankofgreece.gr/Pages/en/Statistics/realestate.asp, accesat 8 aprilie, 2010

13

16

ATENA Modificri Perioada Index 2007=100


2006 2007 2008 2009

THESSALONIC
Modificri

Alte orae Modificri


Index 2007=100

Perioad a precedent
.....

Anul precedent
....

Ind\ex
2007=100

Perioada precedent
....

Anul precedent
....

Anul precedent
....

94,2 100,0 100,9 95,9

6,2 0,9 -5,0

6,2 0,9 -5,0

93,4 100 101,5 95,1

94,0
100,0

7,0 1,5 -6,2

7,0 1,5
-6,2

101,8 98,9

6,3 1,8
-2,9

*Sursa: Bank of Greece- Real Estate Price Indices14 Cererea pentru spaiile de birou a cunoscut o cretere relativ pn n perioada anului 2001, urmat de o scdere, stabilizndu-se n decursul anului 2007, valoarea chiriei unui spaiu de birou fiind meninut la 30 / mp / lun sau altfel spus 336 /mp/ an. Figura nr.4 Randamentele anuale din nchirierea spaiilor de birouri /mp/lun

*Sursa: Market View Athens15 n ceea ce privete spaiile destinate comerului cu amnuntul, n cele mai scumpe dou strzi, cele din Atena (Ermou i Tsakalof), chiriile sunt meninute la niveluri ridicate, de la valori de130/m2 la 220/mp. Domeniile imobiliare n Grecia sunt relativ ieftine spre deosebire de alte locuri din Europa, preurile au rmas relativ stabile, iar creditele ipotecare sunt disponibile pentru cumprtorii calificai. Figura nr.5 Preul chiriilor /m2/luna pentru retaileri

Bank of Greece: Real Estate Market Analysis, http://www.bankofgreece.gr/Pages/en/Statistics/realestate.asp, accesat 8 aprilie, 2010 15 Market View Athens , http://portal.cbre.eu/portal/page/portal/research/publications/FPR_EMEA_ATHENS_PROPERTY_MV_Q3_2007.p df, 8 aprilie 2010

14

17

Conform

unor

studii

*Sursa: Market View Athens16 realizate de Serviciul Naional

de

Statistic

activitatea de construcii rezideniale, msurat prin volumul autorizaiilor de construcie, a


nregistrat o scdere cu un procent de 5,6% n 2008. Aceast scdere se datoreaz

lipsei cererii pe piaa

rezidenial. Mai semnificative scderi pot fi identificate n regiunile din Attica i Macedonia Central, n timp ce creterea n activitatea de construcii poate fi observat n zonele de Vest ale Grecia i n Creta. Figura nr.6 Preul de vnzare al apartamentelor /m2/luna

*Sursa: Market View Athens Exist diferene nsemnate n ceea ce privete imobilele nchiriate i cele deinute de proprietari n toate rile continentului european. Spania, Portugalia, Irlanda, Grecia toate au proprietari de locuine n proporie de peste 70%, n timp ce ri precum Danemarca, Frana,
16 Market View Athens , http://portal.cbre.eu/portal/page/portal/research/publications/FPR_EMEA_ATHENS_PROPERTY_MV_Q3_2007.p df

18

Austria, Germania, acetia ating mai puin de 60%. Diferenele sunt asociate fie preferinelor populaiei, fie interveniei autoritilor publice de stabilire a drepturilor chiriailor, scutiri fiscale sau furnizrii de locuine sociale.
Tabel nr. 5 Ponderea proprietarilor i a chiriailor din Europa

ara Austria Belgia Danemarc a Frana Germania Grecia Spania Portugalia

Proprietari imobile(%) 57 68 51 57 41 83 81 75

Chiriai(%) 40 31 45 40 59 20 21 11

*Sursa: The European Residential: Property Market 17 Oportuniti par s existe i n capitala Greciei, Atena, cu toate acestea, investitorii trebuie s ia n calcul i riscul aferent investiiei, care este unul moderat. Se ateapt totodat o cretere a PIB-ului mai, comparativ cu alte ri europene, cu toate acestea, omajul continu s ating niveluri superioare. 2009-2010 Investiii Dezvoltare Risc Perspective relativ sczute relatie sczute moderat Evaluare 4.4 4.3 4.7 Clasament n Europa 21 12 21

*Sursa: Emerging Trends in Real Estate-Europe 2009 18

The European Residential :Property Market,http://www.capco.com/files/pdf/70/03_MARKET/04_The %20European%20residential%20property%20market%20A%20series%20of%20structural%20anomalies %20(Opinion).pdf, accesat 20 aprilie 2010 18 Emerging Trends in Real Estate- Europe 2009 http://smile.globes.co.il/research/europe2009.pdf, accesat 20 aprilie 2010

17

19

La nceputul anului 2009 se zvonea despre ncetinirea trendului pieei imobiliare, n orice caz nu prbuiri ale preurilor proprietilor cum este cazul Spaniei sau scderi drastice a preurilor. Piaa imobiliar greac este dependent ntr-un grad relativ mic de cumprtorii stini, industria construciilor din Grecia cuprinznd aproximativ 14000 firme de construcii private, ceea ce nseamn c fiecare este aezat pe un numr de proprieti nevndute. . Figura nr.7 Situaia pieei imobiliare la sfritul anului 2009

*Sursa: Emerging Trends in Real Estate-Europe 2009 19 Dup cum se poate observa din figura de mai jos, situaia pieei imobiliare la sfritul anului 2009 era una nu foarte mbucurtoare n ceea ce privete Grecia. Piaa imobiliar rezidenial reprezentat de apartamente, 39% vndute i 39 % deinute de proprietari. n ceea ce privete domeniul imobiliar comercial, spaiile destinate retaileri-lor sunt la mare cutare pentru nchiriere, precum i spaiile pentru birouri. Sectorul industrial prinde o uoar accelerare, precum i hotelurile i complexele de recreere care au cutare printre turitii ce viziteaz anual ara

Concluzii
Emerging Trends in Real Estate- Europe 2009 http://smile.globes.co.il/research/europe2009.pdf, accesat 20 aprilie 2010
19

20

Piaa imobiliar elen a avut de suferit de pe urma efectelor crizei economice actuale nu la fel de mult precum alte ri europene. Economia continu s se mbunteasc, chiar dac sectorul imobiliar rezidenial i preurile aferente acestuia au mai sczut, totui domeniul imobiliar comercial este cu mult mai stabilizat. i totui piaa imobiliar greac este destul de rezistent la tendinele globale n pofida costurilor ridicate privind tranzaciile imobiliare precum i nivelul ridicat de proprietate. Cumprtorii sunt atrai de potenialul de cretere n ceea ce privete rentabilitatea investiiilor n proprietile imobiliare din Grecia, comparativ cu alte ri din Europa. Datorit modernizrii i
dezvoltrii infrastructurii, beneficiind de sprijinul Uniunii Europenea reuit s ridice nivelul transportului i al comunicaiilor. n paralel, liberalizarea

energiei i a telecomunicaiilor conduce la modernizarea reelei

existente, Acestea constuie oportuniti care vor conduce la dezvoltarea pieei imobiliare. Preurile locuinelor sunt nc n cretere n Grecia, dar au suferit o ncetinire evident n perioada 2007-2008, comparative cu perioada 1993-2006 cnd au nregist o cretere de 214%. Climatul general economic negativ, din prima jumtate a anului 2009, s-a reflectat n piaa spaiilor de birouri cu o scdere notabil n investiiile de acest gen, n timp ce domeniul imobiliar comercial reuete s se menin, susinnd trendul pieei imobiliare. Oportunitile par s existe n capitala Greciei, dei investitorii trebuie s aib n calcul i riscul aferent investiiei, care este unul moderat. Se ateapt totodat o cretere a PIB-ului mai, comparativ cu alte ri europene, cu toate acestea, omajul continu s ating niveluri superioare.

Bibliografie

21

Bogdan, Cpraru, Finanarea dezvoltrii imobiliare-Suport de curs Master, Iai, 2009

Referine web
1. 2. 3. 4. 5. Absolute Guide Series-Greece, http://monarchestate.com.ua/kontent/forinvestors/pdf/Greece_2009.pdf, Bank of Greece: Real Estate Market Analysis, http://www.bankofgreece.gr/Pages/en/Statistics/realestate.asp Crete gazette, http://www.cretegazette.com/2009-02/greek-real-estate.php Emerging Trends in Real Estate- Europe 2009 http://smile.globes.co.il/research/europe2009.pdf The European Residential : Property Market, http://www.capco.com/files/pdf/70/03_MARKET/04_The%20European%20residential %20property%20market%20A%20series%20of%20structural%20anomalies %20(Opinion).pdf Greek Property Exchange, http://www.greekpropertyexchange.com/greek_market_overview.php Global Property Guide, http://www.globalpropertyguide.com/ Market View Athens , http://portal.cbre.eu/portal/page/portal/research/publications/FPR_EMEA_ATHENS_PRO PERTY_MV_Q3_2007.pdf The New York Times, http://www.nytimes.com/ The second home market: a promising future, http://www.dolphinci.com/media/DCI_docs/TheSecondHomeMarketELKE.pdf

6. 7. 8. 9. 10.

22