EXAMEN DE CIVIL CONTRATOS SEGUNDO CORTE En qu consiste la promesa de contrato?

? La promesa de contrato como su nombre lo indica, es un acuerdo que realizan las partes de celebrar un contrato en el futuro, segn lo establecido en el artculo 1611 del cdigo civil, que fue subrogado por la ley 153 de 1887 en su artculo 89, la promesa de compraventa no es obligatoria, pero como en toda regla general existen excepciones, produce obligaciones la promesa de contrato en los casos contemplados en el mismo artculo los cuales son:

La promesa debe constar por escrito, es decir, cuando mediante documento las partes han suscrito un acuerdo de realizar un contrato, este acto genera obligaciones. Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos del artculo 1502, dichos requisitos son los siguientes:

1. Que la persona que suscribe la promesa de contrato sea legalmente capaz. 2. Que se consienta en dicho acto o declaracin, y el consentimiento no adolezca de vicio, recordemos que son vicios del consentimiento, el error, la fuerza y el dolo. 3. Que la promesa de contrato recaiga sobre un objeto lcito. 4. Que la causa del contrato recaiga sobre una causa licita. Si en la promesa de contrato se omiten estos requisitos el acto estar viciado de nulidad, segn lo establecido en el artculo 1740 del cdigo civil, el cual dice lo siguiente: Es nulo todo acto o contrato a que falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato segn su especie y la calidad o estado de las partes. La nulidad puede ser absoluta o relativa.

Por otro lado que la promesa contenga un plazo o condicin que fije la poca en que ha de celebrarse el contrato, entonces adems de que la promesa de celebrar el contrato debe constar por escrito es requisito indispensable que contenga la fecha en que se va a realizar, o la condicin que debe cumplirse, por ejemplo: en una promesa de compraventa la condicin es que el comprador se case. Y por ltimo, que se determine de tal suerte el contrato, que para el perfeccionamiento solo falte la tradicin de la cosa o las formalidades.

Arras penales y clausula penal en el contrato de promesa de compraventa En derecho civil existe la figura de la promesa de compraventa que consiste en, un compromiso que asumen dos partes, donde una se compromete a vender una cosa y la otra a pagar el precio por esta, es decir, es un acuerdo para celebrar posteriormente un contrato de compraventa. La promesa de compraventa ostenta un carcter obligatorio cuando consta por escrito y cuando cumple los requisitos establecidos en la ley para la validez de los actos y contratos, dicha promesa adems debe contener la fecha en la que ha de celebrarse el contrato o la condicin que debe cumplirse para la celebracin del mismo.

En una promesa de compraventa se pueden pactar arras penales, se entiende por arras penales las mismas denominadas arras de retractacin donde cualquiera de las partes puede retractarse de la celebracin del contrato, quien da las arras, si se retracta las pierde y quien las ha recibido debe devolver el doble. Las arras penales son una figura que permite a las partes retractarse o abstenerse de realizar la celebracin del contrato. Por otro lado en la promesa de compraventa las partes pueden fijar, clausula penal, se denomina clausula penal como un pacto accesorio que hacen las partes para asegurar el cumplimiento de una obligacin, en el caso de la promesa de compraventa, para asegurar que el contrato se celebre. Entonces cuando se celebre una promesa de compraventa en ella se pueden pactar arras penales o clausula penal, al respecto la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casacin civil y Agraria en su sentencia de diciembre 1 de 2004, expediente 54122 se refiri de la siguiente manera: Resulta imperativo memorar la distincin que existe entre arras penales y clusula penal, pues entre tanto las primeras suponen la prestacin anticipada y efectiva de la indemnizacin para el evento del incumplimiento contractual, la clusula penal slo dispone la fijacin de un monto a ttulo de tal, para la misma circunstancia. Hay pues aqu dos vnculos obligatorios diferentes y con objetos igualmente distintos, lo cual no permite confundir una y otra institucin, siendo claro que en el caso presente lo pactado por las partes fue la multa o clusula penal todo lo cual se deduce de su contenido real como quiera que su principal funcin apunt a la estimacin anticipada de perjuicios. En conclusin las arras penales nos permiten retractarnos del contrato solo con el gravamen de perderlas quien la dio y devolverlas dobladas quien las recibi, mientras que las clausula penal es la tasacin anticipada de perjuicios por el no cumplimiento de una obligacin como bien lo ha expresado la Corte Suprema de Justicia. Diferencia entre arras penales y clausula penal Las arras penales son unas figura jurdica totalmente diferente a la clausula penal, la primera consiste como lo indica el artculo 1859 del cdigo civil, consiste en las cosas que se dan en garanta de la celebracin o ejecucin de un contrato, y que en caso de que una de las partes se retracte, el que ha dado las arras las perder, y quien las ha recibido debe restituirlas dobladas. Mientras que la clausula penal es una tasacin anticipada de los perjuicios por incumplimiento de la obligacin o retardo en el cumplimiento de esta, no es una garanta como en el caso de las arras. Las arras penales se dan para confirmar la celebracin o la ejecucin del contrato, la clausula penal, es una sancin que se impone a la parte que incumple el contrato o retarda el cumplimiento de la obligacin principal. El cdigo civil define las arras penales en su artculo 1859 de la siguiente manera: Si se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de la celebracin o ejecucin del contrato, se entiende que cada uno de los contrayentes podr retractarse; el que ha dado las arras, perdindolas, y el que las ha recibido, restituyndolas dobladas. Respecto a la diferencia que existe entre las dos figuras jurdicas la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casacin civil y Agraria en su sentencia de diciembre 1 de 2004, expediente 54122 se refiri de la siguiente manera: 2

Resulta imperativo memorar la distincin que existe entre arras penales y clusula penal, pues entre tanto las primeras suponen la prestacin anticipada y efectiva de la indemnizacin para el evento del incumplimiento contractual, la clusula penal slo dispone la fijacin de un monto a ttulo de tal, para la misma circunstancia. Hay pues aqu dos vnculos obligatorios diferentes y con objetos igualmente distintos, lo cual no permite confundir una y otra institucin, siendo claro que en el caso presente lo pactado por las partes fue la multa o clusula penal todo lo cual se deduce de su contenido real como quiera que su principal funcin apunt a la estimacin anticipada de perjuicios. En conclusin la clausula penal es una multa, una sancin, como la ha dicho la Corte una tasacin anticipada de los perjuicios que puede causar el incumplimiento de la obligacin, mientras que las arras penales se constituyen como una garanta. Carcter accesorio de la clausula penal La figura jurdica de la clausula penal reviste unas caractersticas, las cuales le dan el carcter de importante en las relaciones o actos jurdicos que celebran las personas, a travs de la clausula penal, como su nombre lo indica se estipula una pena o sancin a la parte que incumpla la obligacin. Bsicamente como lo ha sentado la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, la clausula penal implica una liquidacin anticipada de los perjuicios por la no ejecucin del contrato o por retardar la obligacin principal; el monto de la clausula penal es establecido por las partes del contrato. Siempre para que haya clausula penal es necesario que exista un contrato, pues la clausula penal es de naturaleza accesoria, depende de una relacin jurdica principal para poder existir. El carcter accesorio de la clausula penal es su caracterstica fundamental, tanto lo es, que en caso de que la obligacin principal sea declarada nula, la clausula penal correr la misma suerte. Entonces, si se estipulo clausula penal en un contrato de confeccin de una obra, y a este se le declara la nulidad, debido al carcter accesorio de la clausula penal, esta tambin ser nula. Caso contrario, cuando se declara la nulidad de la clausula penal, esta no tiene como consecuencia la nulidad de la obligacin principal, segn lo establecido en el artculo 1593 del cdigo civil. Por otro lado la jurisprudencia ha dicho que la clausula penal es una tasacin anticipada de los perjuicios causados por el incumplimiento de una obligacin o por el retardo en el cumplimiento de esta; por esta razn no se puede pedir a la vez pago de perjuicios y pena, pero el artculo 1600 del cdigo civil establece una excepcin, se puede pedir pena e indemnizacin de perjuicios cuando as se haya estipulado expresamente por las partes. Respecto a la clausula penal la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casacin civil y Agraria en sentencia de 23 de junio del 2000, expediente 4823, se refiri de la siguiente manera: Clausula penal. Implica una liquidacin de los perjuicios por la no ejecucin o el retardo de la obligacin principal, realizada directamente por las partes, de manera anticipada y con un carcter estimativo y aproximado, que en principio debe considerarse equitativo. Si las partes no disponen con ocasin del pacto penal de un mecanismo de reajuste o valuacin, este no se puede determinar judicialmente as medie la peticin del acreedor y mucho menos de oficio.

Cundo se declara la invalidez de un negocio jurdico en el que se pacto clusula penal, dicha clusula es valida? Cuando se celebra un contrato de cualquier ndole y se pretende imponer una especie de indemnizacin por el incumplimiento en que pueda incurrir una de las partes contratantes, se puede establecer una clusula, denominada clusula penal. El cdigo civil en su artculo 1592 define la clusula penal de la siguiente manera: La clusula penal es aquella en que una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligacin, se sujeta a una pena que consiste en dar o hacer algo en caso de no ejecutar o retardar la obligacin principal. Cuando el contrato que contiene la obligacin principal se declara nulo, la clusula penal por este hecho tambin es nula, porque al ser la clusula penal una estipulacin accesoria al contrato que contiene la obligacin principal, la clusula sigue la suerte de esta; adems la finalidad de la clusula penal es asegurar o garantizar el cumplimiento de la obligacin, si dicha obligacin es declarada nula no tienen ningn sentido que la clusula penal siga vigente. Por otro lado, cuando se declara la nulidad de la clusula penal, este solo hecho no conduce a la nulidad de la obligacin principal. Sin embargo el cdigo civil establece que cuando alguien se compromete por otra persona y se impone una pena para quien se comprometi en caso de no cumplirse lo prometido, por el hecho de que la obligacin principal no tenga efecto por falta del consentimiento de la persona, no quiere decir que la pena no sea valida. En ese caso la pena es valida aunque la obligacin principal no tenga efectos, as se encuentra establecido en el artculo 1593 del cdigo civil el cual establece lo siguiente: La nulidad de la obligacin principal acarrea la de la clusula penal, pero la nulidad de sta no acarrea la de la obligacin principal. Con todo, cuando uno promete por otra persona, imponindose una pena para el caso de no cumplirse por esta lo prometido, valdr la pena, aunque la obligacin principal no tenga efecto por falta de consentimiento de dicha persona. Lo mismo suceder cuando uno estipula con otro a favor de un tercero, y la persona con quien se estipula se sujeta a una pena para el caso de no cumplir lo prometido. Promesa de celebrar negocio jurdico en derecho comercial En derecho civil la promesa de contrato para que sea obligatoria adems de constar por escrito debe contener los requisitos para la validez de los actos y contratos, tambin se debe determinar de tal manera el contrato que para el perfeccionamiento solo falte la tradicin de la cosa o las formalidades, segn lo establecido en el artculo 1611 del cdigo civil. Por su parte el cdigo de comercio al establece la promesa de negocio jurdico, expresa que la promesa de este causara una obligacin de hacer, que la celebracin del contrato prometido se someter a las reglas y formalidades segn el tipo del contrato. De ah surge la pregunta, es necesario que la promesa de negocio jurdico contenida en el cdigo de comercio rena los requisitos establecidos en el artculo 1611 del cdigo civil para que sea obligatoria? 4

La Corte Suprema de Justicia sala de casacin civil en sentencia de septiembre 12 de 2000, expediente 5397, refirindose al contrato de mutuo dijo: Consensualidad. Independientemente de la forma de perfeccionar el contrato de promesa mercantil, este debe reunir las condiciones propias de la promesa en general, es decir, los requisitos para la existencia y validez de los contratos, el sealamiento de un plazo o condicin que fije la poca en que ha de celebrarse el contrato prometido y la determinacin del contrato prometido, de tal modo que no quede faltando para su perfeccionamiento sino la tradicin. Podemos extraer de lo dicho en por la Corte Suprema de Justicia en la providencia mencionada. 1. Que la promesa de negocio jurdico al igual que la promesa de contrato establecida en el cdigo civil requiere cumplir con los requisitos de existencia y validez de los actos y contratos. 2. Que en la promesa de negocio jurdico, si es indispensable establecer el plazo o la condicin que debe darse para que el negocio jurdico futuro se celebre. 3. El negocio jurdico debe determinarse de tal manera que no falte para su perfeccionamiento sino la tradicin o las formalidades, segn el tipo de negocio jurdico que se trate. Hay que destacar que el requisito de ser por escrito que tiene la promesa de contrato en el derecho civil, no es requisito en la promesa de negocio jurdico, segn lo establecido por la Corte Suprema de Justicia; la jurisprudencia a establecido que la promesa de negocio jurdico es de carcter consensual, es decir, que se perfecciona con el solo consentimiento de las partes, ya que lo que se busca en las relaciones comerciales es que estas se den de manera rpida y eficaz. LA PROMESA DE COMPRAVENTA, EL VERDADERO PUNTO DE PARTIDA Qu es una promesa de compraventa?, cul es la diferencia con el contrato?, qu requisitos hay que tener en cuenta al comprar vivienda?... Tome nota y recuerde cules son los pasos ms importantes durante el proceso. La separacin del inmueble Cuando se toma la decisin de adquirir un inmueble, el primer paso es su separacin, que generalmente se materializa con un recibo de pago. Las arras Sin embargo, si an no se ha firmado la promesa de compraventa cualquiera de las partes puede desistir de la compra sin que deba reconocer las arras; es decir, la indemnizacin por el perjuicio de incumplimiento. Pero, qu es la promesa de compraventa? Bsicamente, es un contrato por el cual las partes se obligan mutuamente a celebrar, posteriormente y con todos los requisitos legales, un contrato de compraventa. Se realiza, por ejemplo, cuando el pago se efecta en cuotas, para determinar las fechas de dichos plazos. Su validez ante la Ley La ley reconoce la trascendencia de este documento imponiendo requisitos de validez en el artculo 89 de la Ley 153/87: 1. Que la promesa conste por escrito. 5

2. Que el contrato al que la promesa se refiere no incluya personas incapaces; es decir, deben ser mayores de edad, no tener disipacin o demencia, en fin no estar incapacitadas mentalmente al momento de celebrar el contrato. 3. Que la promesa contenga los plazos y las condiciones fijas de la poca en que ha de celebrarse el contrato, as como la notara donde se suscribir la escritura de venta. 4. Que se realice de tal forma que al perfeccionarlo slo falte la tradicin (historia de los propietarios) o las formalidades legales. Adicionalmente est el contenido bsico del documento; es decir, pautas sencillas que de todas formas vale la pena recordar (ver recuadro). CUAL ES EL CONTENIDO BASICO? - Identificacin de las partes: nombre, identificacin, domicilio, estado civil. - Descripcin del inmueble: nomenclatura, matrcula inmobiliaria, cdula catastral, parte fsica, linderos, dependencia. As como qu se promete en venta como cuerpo cierto. - Clusula de propiedad horizontal: sujeta a dos regmenes, la Ley 182/48 y 116/85 y el decreto reglamentario 1365/86. - Clusula de saneamiento, donde se estipula que est libre de embargos, es decir sin ningn inconveniente y si tiene hipoteca de mayor extensin y no fue cancelada por la constructora entonces prorrata genera intereses y no es saneada a tiempo, terminan embargando el inmueble. - Precio y forma de pago, incluir las obligaciones del comprador ante la entidad que financia, si ste es el caso y qu sucede si la entidad niega el crdito; as como el monto de las arras y sus respectivos intereses moratorios. - Pago de gastos notariales, timbre, impuestos, tasas, contribuciones, servicios pblicos, cuotas de administracin y fecha de entrega del inmueble. DESTACADO Es importante tener en cuenta que existen otros contratos, cuyas pautas son de ms cuidado. En ese caso es importante evaluar cul es el tipo de negocio y asesorarse para evitar confusiones.Qu se entiende por oferta o propuesta en derecho comercial? En derecho comercial existe una figura jurdica denominada oferta o propuesta, lo cual no es ms que un plan de la realizacin de un negocio jurdico que una persona le propone a otra, es decir, que 6

en presencia de una oferta o propuesta estamos frente a un propsito de realizar un negocio jurdico; la oferta o propuesta se encuentra consagrada en el artculo 845 del cdigo de comercio. Por su parte la Corte Suprema de Justicia sala de casacin civil en sentencia de 4 de abril de 2001 expediente 5716, se refiri al tema de la siguiente manera: No puede confundirse la oferta, esto es, el proyecto de negocio jurdico que una persona formula a otra (artculo 845 del Cdigo De Comercio) (que en cuanto rena los requisitos all previstos, adems de ser irrevocable, da lugar al nacimiento del contrato, una vez ha sido aceptada por el destinatario), con cualquier invitacin a emprender negociaciones que una persona exponga a otra u otras, manifestacin, esta ultima que abarca mltiples posibilidades tales como los avisos publicitarios y propagandsticos por medio de los cuales el comerciante anuncia sus productos, y a los que el artculo 847 del mismo cdigo les niega obligatoriedad, hasta las proposiciones que una persona hace a otras para que le formulen verdaderas ofertas, conductas todas ellas que apenas insinan, como su nombre lo sugiere, el deseo serio y leal de querer contratar y solamente darn lugar a la responsabilidad propia de quien quebrante los deberes de correccin y buena fe que gobiernan la actividad preparatoria de los contratos. Entonces la oferta, es como su nombre lo indica y como bien lo ha dicho la Corte un ofrecimiento serio de querer celebrar un negocio jurdico, por lo mismo esta figura reviste la caracterstica del ser irrevocable, es decir, que una vez la oferta haya sido comunicada por el proponente, este no podr retractarse. Qu pasa si el proponente de una oferta se retracta? Teniendo en cuenta el carcter de irrevocabilidad de la oferta o propuesta, si el proponente se retracta de celebrar el negocio que propuso, la consecuencia es resarcir todos los perjuicios que dicha situacin genere al destinatario. En la oferta o propuesta juegan un papel fundamental dos partes, por un lado el proponente que es la persona encargada de formular o proponer el plan de negocio jurdico, y por ltimo el destinatario que es la persona a quien va dirigida la propuesta. Cundo debe ser aceptada una propuesta hecha por escrito? Una propuesta o oferta es una manifestacin seria que hace el proponente a una persona denominada destinatario para la realizacin de un negocio jurdico; la oferta o propuesta puede hacerse ya sea de forma verbal o por escrito. Cuando una propuesta se presenta de forma verbal, el cdigo de comercio establece que esta debe ser aceptada o rechazada en el momento de escucharse. Por otro lado al referirse el cdigo de comercio a la propuesta hecha por telfono la asimila a la verbal, es decir, que al momento de ser escuchada el destinatario deber dar inmediatamente su aceptacin o rechazo; mientras que cuando la oferta se presente por escrito existe un trmino para que esta sea aceptada por el destinatario. Es ms recomendable hacer la oferta por medio escrito, pues al existir un trmino para que el destinatario de esta diga si acepta o rechaza la propuesta, existen ms posibilidades de que el destinatario evalu la conveniencia de la propuesta y as decida aceptarla. El termino para que el destinatario manifieste la aceptacin o el rechazo de la propuesta cuando esta se presenta por escrito est consagrado en el artculo 851 del cdigo de comercio, el cual dice lo siguiente:

Cuando la propuesta se haga por escrito deber ser aceptada o rechazada dentro de los seis das siguientes a la fecha que tenga la propuesta, si el destinatario reside en el mismo lugar del proponente; si reside en lugar distinto, a dicho trmino se sumar el de la distancia. Entre el proponente y el destinatario puede fijarse un trmino distinto al determinado en el artculo mencionado para la aceptacin o rechazo de la oferta, la aceptacin del destinatario de la propuesta puede ser expresa, cuando claramente da a entender al proponente que acepta la propuesta de realizacin del negocio jurdico. La aceptacin del destinatario tambin puede ser tacita cuando realice un hecho indiscutible de actuacin del contrato propuesto pero, esta clase de aceptacin solo tendr los efectos de la aceptacin expresa cuando de dicha aceptacin tenga conocimiento el proponente dentro del trmino que se estableci para aceptar la propuesta. Por ltimo si la propuesta es aceptada fuera del trmino estipulado para ello, esta ser considerada como una nueva propuesta, al igual que cuando se sujete la aceptacin de la oferta a una condicin, segn lo establecido en el artculo 855 del cdigo de comercio. Cundo se oferta unos artculos, dicha oferta es obligatoria? La jurisprudencia ha dicho que una cosa es el proposicin de negocio jurdico que una persona le formule a otra, es decir, lo que en derecho comercial se denomina oferta o propuesta, la cual por su carcter de irrevocable una vez formulada es obligatoria para el proponente en caso de que el destinatario llegue a aceptarla de manera voluntaria, pura, simple, expresa o tcitamente. Pero, cuando se trata de ofertas de mercancas el cdigo de comercio establece que cuando dicha oferta establezca el precio y vaya dirigida a personas no determinadas en circulares o otra clase de propaganda escrita, estas no sern obligatorias para quien las haga, mientras que si la oferta de mercancas va dirigida a personas determinadas a travs un escrito que no tenga las caractersticas de circular, estas sern obligatorias, sino se establece en el escrito aclaracin alguna. Esta regla se encuentra establecida en el artculo 847 del cdigo de comercio, entonces para que el ofrecimiento de mercancas sea obligatorio, es necesario que la oferta vaya dirigida a persona determinada y por medio distinto a circular. Sin embrago el estatuto del consumidor establece que las ofertas y promociones son obligatorias para quien las hace y en la publicidad que se d, al consumidor se le debe informar las condiciones de modo, tiempo, lugar y los dems requisitos necesarios para poder acceder a la oferta o promocin, esto se encuentra determinado en el artculo 33 del estatuto del consumidor, el cual expresa lo siguiente: Los trminos de las promociones y ofertas obligan a quien las realice y estarn sujetas a las normas incorporadas en la presente ley. Las condiciones de tiempo, modo, lugar y cualquier otro requisito para acceder a la promocin y oferta, debern ser informadas al consumidor en la publicidad. Sin perjuicio de las sanciones administrativas a que haya lugar, de no indicarse la fecha de iniciacin de la promocin u oferta, se entender que rige a partir del momento en que fue dada a conocer al pblico. La omisin de la fecha hasta la cual est vigente o de la condicin de que es 8

vlida hasta agotar inventario determinado, har que la promocin se entienda vlida hasta que se d a conocer la revocatoria de la misma, por los mismos medios e intensidad con que se haya dado a conocer originalmente. Por ltimo esto en concordancia con el derecho que tiene el consumidor a recibir proteccin contra la publicidad engaosa, y en la obligatoriedad del anunciante de la publicidad que hace en los trminos de esta. Oferta mercantil Se ha definido la oferta mercantil como una declaracin unilateral de voluntad, dirigida por una persona a otra, por la cual la primera manifiesta su intencin de considerarse ligada, si la otra parte acepta. [2] cuando se ha perfeccionado el consentimiento a travs de la aceptacin del destinatario, el cual origina el nacimiento de un acuerdo de voluntades. La oferta mercantil entonces, debidamente aceptada por el destinatario, implica para el oferente, el surgimiento de la obligacin de cumplirla, so pena de indemnizar los perjuicios que puedan resultar de su eventual incumplimiento. El proyecto de negocio jurdico deber estar clara y plenamente determinado y contener los elementos esenciales del negocio [4], las ofertas que un comerciante haga en vitrinas, mostradores y dems formas y medios de exhibicin, se consideran obligatorias para el comerciante que las ofrece. El hecho de ofrecer pblicamente un precio por un producto, obliga al comerciante frente al cliente a mantener ese precio. No hacerlo, es similar a publicidad engaosa, puesto que se atrae el cliente con un precio que no es real, se le engaa con un precio menor para conseguir su atencin, para luego cobrarle ms. Ofrecer precios diferentes, o presentaciones diferentes a la que finalmente se entrega, es una prctica realizada por muchas empresas. Le prometen, por ejemplo, que por llevar un producto X, le obsequian un producto Y, y segn esa oferta, el producto Y debera ser entregado en forma gratuita, algo que nunca sucede, porque el precio del producto Y por lo general est incorporado en el producto X, y el cliente, adquiere los productos con el convencimiento que en realidad obtuvo un beneficio, pero no ha advertido que el producto Y se lo cobraron en el producto X.

[1] DE LA VEGA ANTONIO, Derecho de las Obligaciones, Editorial Temis, Bogot D.C 1986 pgina 28. [2] Cdigo de comercio, artculo 846: La propuesta ser irrevocable. De consiguiente, una vez comunicada, no podr retractarse el proponente, so pena de indemnizar los perjuicios que con su revocacin cause al destinatario. La propuesta conserva su fuerza obligatoria aunque el proponente muera o llegue a ser incapaz en el tiempo medio entre la expedicin de la oferta y su aceptacin, salvo que de la naturaleza de la oferta o de la voluntad del proponente se deduzca la intencin contraria. [3] Cdigo civil, artculo 1501: Se distinguen en cada contrato las cosas que son de su esencia, las que son de su naturaleza, y las puramente accidentales. Son de la esencia de un contrato aquellas cosas sin las cuales, o no produce efecto alguno, o degenera en otro contrato diferente; son de la naturaleza de un contrato las que no siendo esenciales en l, se entienden pertenecerle, sin 9

necesidad de una clusula especial; y son accidentales a un contrato aqullas que ni esencial ni naturalmente le pertenecen, y que se le agregan por medio de clusulas especiales. [4]Cdigo de comercio,Art. 848.- Las ofertas que hagan los comerciantes en las vitrinas, mostradores y dems dependencias de sus establecimientos con indicacin del precio y de las mercaderas ofrecidas, sern obligatorias mientras tales mercaderas estn expuestas al pblico. Tambin lo ser la oferta pblica de uno o ms gneros determinados o de un cuerpo cierto, por un precio fijo, hasta el da siguiente al del anuncio. Formas de Terminacin de los Contratos En primer orden, debe apuntarse que por terminacin de los contratos se entiende la extincin de los mismos, en el sentido de que el contrato como tal deja de producir sus efectos jurdicos normales y cesa de cumplir los fines para los cuales haba sido celebrado. Segn Maduro (1987), toda terminacin de contrato implica su extincin, en el sentido de que deja de producir efectos hacia el futuro, sin perjuicio de que en algunas de las formas de terminacin puedan tambin producirse efectos retroactivos. Ahora bien, tradicionalmente la doctrina distingue como modos de terminacin de los contratos los siguientes: 1. La disolucin de los contratos, denominada tambin revocacin, aun cuando esta ltima denominacin es motivo de serias discusiones. 2. La nulidad de los contratos, que supone la extincin de los mismos, por cuanto el contrato adolece de vicios o anormalidades que impiden considerar configurados elementos esenciales a su existencia o a su validez. 3. La resolucin de los contratos, modo de extincin inherente a los contratos bilaterales. 4. La rescisin de los contratos, modo de extincin que la doctrina considera de carcter subsidiario y que slo opera en aquellos casos expresamente establecidos en la ley. 5. La revocacin de los contratos, medio de extincin por el cual el contrato desaparece por la voluntad unilateral de una de las partes. 6. La excepcin non adimpleti contractus, cuando se opone en contratos de tracto sucesivo y en los cuales la prestacin disfrutada por una o alguna de las partes no es susceptible de borrarse en el terreno de la realidad. En estos casos, la excepcin non adimpleti contractus, por va excepcional, extingue el contrato durante el lapso en el cual una de las partes dej de cumplir su obligacin. A continuacin, se describe con ms detalle cada uno de los modos de extincin de los contratos ya sealados. La Disolucin de los Contratos 10

Maduro (1987), explica que dada la base eminentemente consensualista de los contratos en el Derecho Moderno, es obvio que si los contratos se forman por el mutuo consentimiento (mutuo consensu.), tambin pueden deshacerse por el mutuo consentimiento de las partes que lo integran. En este caso se dice en la doctrina que los contratos pueden deshacerse por el mutuo disentimiento (mutuo disensu). Si las partes son libres de vincularse por su propia voluntad, son igualmente libres de desvincularse jurdicamente tambin por su propia voluntad. La disolucin de los contratos es tambin denominada en doctrina revocacin, en el sentido de que se considera que quien otorga su voluntad para contratar revoca esa misma voluntad al deshacer el acto o contrato celebrado. Sin embargo, el trmino revocacin no ha sido acogido en forma unnime, tanto ms si se tiene en cuenta que en la doctrina por revocacin de un contrato se entiende la terminacin del mismo por voluntad unilateral de una de las partes. No obstante lo expuesto, el legislador patrio considera el mutuo disenso como revocacin; ello se desprende de lo dispuesto en el artculo 1159 del Cdigo Civil: Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley. La disolucin de los contratos es la forma normal de terminacin voluntaria de los mismos y requiere necesariamente el consentimiento de las partes contratantes (mutuo disensu). En principio, para la disolucin de un contrato slo basta el mutuo consentimiento libremente manifestado; sin embargo, es de doctrina y de jurisprudencia que si el contrato celebrado requiere de determinada formalidad o solemnidad, en la disolucin que se realice deben tambin cumplirse las formalidades que presidieron la realizacin del contrato celebrado. La Nulidad de los Contratos Por nulidad de un contrato se entiende su ineficacia o insuficiencia para producir los efectos deseados por las partes y que le atribuye la ley, tanto respecto de las propias partes como respecto de los terceros. (Maduro, 1987). La nulidad de un contrato ocurre cuando faltan los elementos esenciales a su existencia o a su validez, o cuando viola el orden pblico o las buenas costumbres. El contrato afectado de nulidad es un contrato que ha nacido en forma anmala, irregular o imperfecta y por lo tanto el legislador, por razones de orden pblico, declara o permite la declaracin de su nulidad. Como diferencia con la disolucin de los contratos pueden anotarse fundamentalmente dos circunstancias: a) El contrato objeto de disolucin es un contrato que nace de un modo pleno o perfecto, que no adolece de vicios que lo hagan ineficaz; mientras que el contrato nulo es un contrato viciado, nacido irregularmente, en el que el legislador prohbe en principio su eficacia en el mundo de lo jurdico; b) La disolucin, en principio, y salvo disposicin expresa de las partes, slo produce efectos hacia el futuro; mientras que la nulidad en determinadas situaciones produce efectos no slo hacia el futuro sino tambin hacia el pasado. En determinadas circunstancias la nulidad produce efectos retroactivos. 11

La Resolucin de los Contratos Siguiendo a Maduro (1987), de una manera general se entiende por resolucin de un contrato la terminacin del mismo en virtud del incumplimiento culposo de una de las partes contratantes. La resolucin es un modo de terminacin exclusivo de los contratos bilaterales y configura en la doctrina uno de los captulos de la teora general de los contratos bilaterales. Slo los contratos bilaterales pueden terminarse mediante resolucin. Esta es una nocin inherente a la naturaleza sinalagmtica del contrato. La resolucin presenta diferencias bsicas con la disolucin y con la nulidad de los contratos, a saber: a) Mientras que la disolucin de los contratos opera en principio hacia el futuro y no hacia el pasado, la resolucin tiene efectos retroactivos. El contrato bilateral terminado por resolucin se considera extinguido, no desde el momento en que la resolucin se declara, sino que mediante una ficcin jurdica se considera como que si jams hubiese existido contrato alguno. Las partes que suscriben un contrato bilateral que despus de declarado resuelto, vuelven a la situacin precontractual como si jams hubiesen celebrado contrato alguno. Igualmente, la disolucin de un contrato no supone el incumplimiento culposo de alguna de las partes contratantes, mientras que la resolucin s requiere el incumplimiento culposo de alguna de las partes del contrato. b) Respecto de la nulidad, se observan dos diferencias fundamentales, a saber: 1 El contrato nulo es un contrato que nace viciado, por lo cual no puede producir sus efectos normales; mientras que el contrato bilateral objeto de resolucin es un contrato que ha nacido perfecto, slo que en el curso de su desarrollo una de las partes incumple culposamente su obligacin. 2 La nulidad (al igual que la disolucin) es susceptible de aplicarse a todo tipo de contrato, independientemente de su naturaleza. La resolucin es un medio especfico de los contratos bilaterales. La Rescisin de los Contratos Aclara Maduro (1987), que la rescisin es un medio de impugnar contratos, en el sentido de que no produzcan sus efectos normales en aquellos casos que establecen una desproporcin excesiva entre las prestaciones de las partes en perjuicio o detrimento de algunas de ellas. En doctrina se sostiene que la rescisin presenta dos caracteres fundamentales: a) Tiene carcter subsidiario, es decir, slo opera a falta de otro recurso capaz de colocar a las partes en situacin de equilibrio; b) Debe ser expresa, en el sentido de que slo puede o debe ser autorizada por el legislador.

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En principio, la rescisin no tiene efecto retroactivo, salvo en los casos en que el legislador as lo ordene expresamente. La Revocacin de los Contratos Por revocacin de un contrato se entiende especficamente la terminacin del mismo por voluntad unilateral de una de las partes. La revocacin procede en determinados contratos, en los que por su peculiar naturaleza, el legislador autoriza a una de las partes a darlo por terminado sin necesidad del consentimiento de la otra parte. La revocacin en principio opera slo hacia el futuro y no tiene efecto retroactivo. Entre los contratos susceptibles de revocacin se pueden sealar el mandato, la sociedad, las sociedades de hecho, la donacin. (Maduro, 1987). CARACTERISTICAS Y REQUISITOS DE LA COMPRAVENTA CARACTERISTICAS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.

Es bilateral. Nacen obligaciones recprocas para las partes contratantes; el vendedor se obliga a entregar la cosa y el comprador a pagar el precio por ella o una parte de l siempre que el bien en especie que entrega no supere el del dinero porque entonces ser una permuta. Es consensual.

La compraventa se perfecciona con el acuerdo entre la cosa y el precio. Excepcionalmente el cdigo establece algunas exigencias en el derecho civil como la venta de inmuebles, servidumbres, derechos herenciales y las ventas por ministerio de la justicia. Es oneroso.

En la compraventa ambas partes pretenden una utilidad y a su vez adquieren una carga econmica. El vendedor se desapodera de un bien y el comprador de un dinero. En esta clasificacin es generalmente conmutativo cuando las partes conocen y aceptan el alcance de sus prestaciones; es aleatorio cuando las prestaciones de las partes son determinadas en su objeto pero no en su alcance como cuando se compra una cosecha sin saber cul ser su produccin y sin pactar expresamente sobre este punto. Es principal. No requiere de otro acto jurdico para existir. 13

Es

nominado.

El Cdigo Civil lo define y regula de manera expresa, as como el cdigo de comercio. Es de ejecucin instantnea. Cuando las partes expresan su voluntad sobre el precio y la cosa, salvo excepciones legales, se considera perfeccionado y comienza su ejecucin, sin importar si la entrega se difiere o el pago. Es de libre discusin. Es el contrato que mejor permite discutir las clusulas contractuales. Aunque un vendedor fije de antemano las condiciones contractuales no por eso el contrato se vuelve de adhesin. Se trata simplemente que una de las partes fija unas condiciones y la otra lo acepta.

REQUISITOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA. La compraventa est sujeta a los requisitos generales de todo acto o contrato (artculo 1502 del Cdigo Civil) con las excepciones previstas para las incapacidades especiales de los artculos 1852 a 1856 del Cdigo Civil. 1. CAPACIDAD. Art. 1502 C. Civil. La capacidad es la facultad que tiene una persona para obligarse por s misma, sin la intervencin de otra persona. Por ello constituyen incapacidades absolutas las compraventas celebradas por dementes, impberes y sordomudos que no pueden hacerse entender por ningn medio. La regla general es la capacidad por lo cual, quien alegue una incapacidad debe probarla para obtener la declaratoria de nulidad del acto. INCAPACIDADES ESPECIALES. Artculo 1504 C.Civil. 1.1 En razn del parentesco. Las celebradas entre padres e hijos de familia no emancipados. La prohibicin relacionada con los cnyuges no divorciados fue declarada inexequible por la Corte Constitucional mediante sentencia C-068 de 1999. Se mantuvo con respecto a los hijos por considerar que, cuando stos an habitan el hogar paterno, al estar sometidos a la patria potestad, pueden ser influenciados para ejecutar actos defraudatorios contra terceros de buena fe. Genera segn el artculo 1852 en concordancia con los artculos 1523 y 1741 una nulidad absoluta.

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Fcilmente se puede extraer el fundamento de esta prohibicin: La venta entre padre e hijo de familia - El citado artculo 1852 se encarga fijar el alcance de la incapacidad para comprar y vender entre el padre y el hijo de familia, o sea el que todava se encuentra bajo la patria potestad y, por consiguiente, no se ha emancipado, Proteger a los terceros y a los acreedores de actos que afecten de manera negativa sus intereses. Puede suceder que el padre, para burlar cualquier ataque judicial, traspase sus bienes a sus hijos utilizando su potestad como poder coercitivo en stos, para evitar ser perseguido. Cuando se habla de hijos de familia, segn el artculo 1852 se refiere a los sometidos a la patria potestad, en los trminos del artculo 19 de la ley 75 de 1968, cuando expresa: " La patria potestad es el conjunto de derechos que la ley reconoce a los padres sobre sus hijos no emancipados, para facilitar a aquellos el cumplimiento de los deberes que su calidad les impone". Por lo tanto la venta con hijos mayores de 18 aos, es plenamente vlida y produce sus efectos contractuales. El artculo 294 del Cdigo Civil establece una excepcin respecto de los hijos menores de 18 aos y tiene que ver con el uso y goce de lo adquirido con su trabajo, denominado peculio profesional o industrial. En cuanto a los hijos extramatrimoniales debe afirmarse que esta prohibicin se extiende al padre que lo ha reconocido pues en cuanto a la madre existir el mismo impedimento, por la certeza y patria potestad que sta ejerce desde el nacimiento. En otras palabras, el padre que no ha reconocido a su hijo o ha sido declarado padre a travs del correspondiente proceso de filiacin, no estar afectado por el impedimento porque legalmente hasta ese momento sera un extrao respecto del hijo. En la misma situacin se encuentran los padres adoptantes con respecto a los hijos adoptivos. Efecto. Las ventas que se realicen en contravencin a lo aqu establecido estarn afectadas de NULIDAD ABSOLUTA, en los trminos del artculo 1523 del Cdigo Civil, pues se trata de un contrato prohibido y por tanto con objeto ilcito. Se incluyen las ventas

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que padre e hijos hagan por ministerio de la justicia, como por ejemplo, un remate en el cual el hijo o el padre pretendan adquirir lo que se remata al otro y viceversa. 1.2 En razn del cargo que se ocupa. Artculo 1853 y 1854 Cdigo Civil. Se prohbe a los administradores de establecimientos pblicos vender los bienes que se encuentran bajo su administracin, si dicha enajenacin no est dentro de sus facultades administrativas; de la misma manera se prohbe a los funcionarios judiciales (la norma habla de Magistrados de la Corte, Jueces y Secretarios), de adquirir los bienes litigiosos involucrados en un proceso bajo su conocimiento o que se vendan por su ministerio aunque se rematen en pblica subasta en su despacho. Esta prohibicin debera entenderse hecha como a todos los funcionarios de la rama judicial y deba extenderse a los abogados que litiguen a nombre de su cliente, en las mismas condiciones que se prohbe para los funcionarios judiciales. No obstante fue el Cdigo de Comercio el que si previ esta circunstancia en el numeral 7 del artculo 906, as: "COMPRAVENTAS PROHIBIDAS. No podrn comprar directamente, ni por interpuesta persona, ni an en pblica subasta, las siguientes personas: 1) .7)Los funcionarios que ejerzan jurisdiccin y los abogados, respecto de los bienes en cuyo litigio hayan intervenido y que se vendan a consecuencia del litigio. Las ventas hechas en los casos contemplados en los ordinales 2o., 3o. y 4o. sern anulables; en los dems casos la nulidad ser absoluta.

Efecto. Hay objeto ilcito segn el artculo 1741, pues contraviene el derecho pblico de la nacin. Sin embargo, a juicio del Doctor Bonivento Fernndez, si se permite el saneamiento por ratificacin posterior de la autoridad competente, con lo cual no sera una absoluta sino relativa. 1.3 En razn de su vnculo obligacional o convencional. 1.3.1 Guardadores tutores y curadores. Les est prohibido (y a sus cnyuges, ascendientes o descendientes legtimos, a padres o hijos extramatrimoniales, hermanos legtimos o extramatrimoniales, consanguneos o afines hasta 4 grado, padres 16

adoptantes, hijo adoptivo o socios en el comercio) comprar parte alguna de los bienes de sus pupilos. Sin embargo, en cuanto a muebles, pueden hacerlo con autorizacin de los otros tutores o curadores generales que no estn involucrados en el contrato o, en su defecto, por el Juez del domicilio del pupilo. En materia de inmuebles la prohibicin es absoluta. Efecto. Con base en lo anteriormente dicho, podemos distinguir entre la venta de bienes muebles, que estara afectada por nulidad relativa, ya que puede ser convalidada por los dems guardadores o por el Juez, en tanto que la proveniente de inmuebles es absoluta porque no puede ser convallidada. 1.3.2 Mandatarios, Sndicos de concursos (hoy Promotores en acuerdos de reestructuraciny de insolvencia) y albaceas testamentarios. Se prohbe a las personas que de una manera u otra tienen una vinculacin a otras, que puedan ocasionar provecho ilcito a su favor, el comprar cosas que su mandante o testador les ha ordenado vender o vender de los suyo a dicho mandatario. Remite al artculo 2170 del Cdigo Civil, el cual expresa:

"No podr el mandatario por s ni por interpuesta persona, comprar las cosas que el mandante le ha ordenado vender, ni vender de lo suyo al mandante lo que ste le ha ordenado comprar, si no fuere con aprobacin expresa del mandante". Sin embargo debe entenderse en el caso del albacea, que esta autorizacin para comprar o vender debe estar consignada en el testamento. Efecto. Se trata de nulidades relativas en cuanto a los mandatarios y sndicos (los promotores) ya que pueden ser convalidadas por autorizacin de sus mandantes. Con el albacea esta ratificacin no sera posible por parte del testador por razones obvias (muerte) pero s podra realizar tales actos autorizado en el testamento, otorgado en vida por el testador. No habra pues en este caso, nulidad.

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4. En razn de conveniencias internas o externas del Estado Colombiano. 4.1 Las adquisiciones realizadas por gobiernos extranjeros en Colombia con misin diplomtica en Colombia, son vlidas siempre que el edificio est destinado a alojar a su respectiva delegacin y nuestro Pas cuente con la respectiva reciprocidad en la materia (Ley 39 de 1918). A pesar que la norma se refiere a la capital de la repblica, debe entenderse como una prohibicin que rige para todo el pas, aunque las relaciones se surtan siempre en las capitales de cada uno de ellos. 4.2 La segunda prohibicin est contenida en el artculo 5 del Decreto Extraordinario 1415 de 1940, que dice: Los terrenos baldos ubicados en las costas nacionales y en las regiones lmitrofes con naciones vecinas podrn ser en adelante adjudicados de conformidad con las disposiciones vigentes sobre la materia , nicamente a Colombianos de nacimiento.

Efecto. El efecto lgico de estas prohibiciones sera la nulidad absoluta por objeto ilcito, al involucrar un contrato con un objeto prohibido por la ley.

ANALISIS

DE

LAS

INCAPACIDADES

EN

MATERIA

DE

COMPRAVENTA

MERCANTIL. Nuestro cdigo de comercio, consciente de las ambigedades del Cdigo Civil regula con mayor acierto el tema de las incapacidades especiales en materia de compraventa, para lo cual efectuaremos un anlisis comparativo sin reproducir lo relativo a lo visto con respecto a la compraventa civil sino aquello en lo que el Cdigo de Comercio en su artculo 906, vara: 1. Las ventas entre padre e hijo de familia. Se mantiene igual. Solo vari respecto de los cnyuges no divorciados en cuanto que no distingui entre muebles e inmuebles pero con la declaratoria de inexequibilidad de esa parte de la norma, dicha mencin carece de sentido aqu.

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2. Agrega con buen sentido prctico a los secuestres, respecto de los bienes a su cargo. Excluye aqu los albaceas, para incluirlos en otro inciso. 3. Los albaceas o ejecutores testamentarios, respecto de los bienes que sean objeto de su encargo. 4. Los representantes y mandatarios, respecto de los bienes cuyas ventas les haya sido encomendada, salvo que el representado o el mandante haya autorizado el contrato. Se establece la incapacidad y de una vez la excepcin. 5. Los administradores de los bienes de cualquier entidad o establecimiento pblico, respecto de los que les hayan sido confiados a su cuidado; unifica con acierto en un solo texto la incapacidad para los administradores de cualquier entidad o establecimiento pblico.

6. Los empleados pblicos, respecto de los bienes que se vendan por su ministerio, se complementa y extiende la incapacidad a todas las personas que se vinculan laboralmente con el Estado. Los funcionarios que ejerzan jurisdiccin y los abogados, respecto de los bienes en cuyo litigio hayan intervenido y que se vendan a consecuencia del litigio. Extiende de manera ms comprehensiva la incapacidad a todos los funcionarios que ejerzan jurisdiccin. Las ventas hechas en los casos contemplados en los ordinales 2o., 3o. y 4o. sern anulables; en los dems casos la nulidad ser absoluta. Difiere del Cdigo Civil solo en la sancin relacionada con los albaceas respecto de la venta de inmuebles, la cual sera saneable. Obligaciones del comprador en el contrato de compraventa El contrato de compraventa es un contrato de caracterstica bilateral, pues genera obligaciones para ambas partes, es decir, tanto para el vendedor como para el comprador; la obligacin principal del comprador est contemplada en el artculo 1928 del cdigo civil que dice lo siguiente: La principal obligacin del comprador es la de pagar el precio convenido

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Pagando el precio convenido en el contrato de compraventa el comprador extingue dicha obligacin, pero Dnde debe hacerse dicho pago? El pago debe hacerse en el lugar que se estipulo por las partes en el contrato y si no se estipulo, en el momento de la entrega de la cosa vendida. Al igual que cuando el vendedor incumple con cualquiera de sus obligaciones, como por ejemplo no entregar la cosa en el lugar y tiempo determinado y por dicha razn el comprador puede pedir indemnizacin por perjuicios causados e incluso rescindir el contrato, as mismo cuando el comprador no cumple con la obligacin de pagar el precio convenido en el tiempo y lugar estipulados, es decir, se constituye en mora; tiene el vendedor los mismos derechos de pedir indemnizacin de perjuicios o tambin puede rescindir dicho contrato y pedir indemnizacin. Respecto al pago del precio convenido en el contrato de compraventa, en el inciso dos del artculo 1929 del cdigo civil hay algn muy interesante que es lo siguiente: con todo, si el comprador fuere turbado en la posesin de la cosa, o probare que existe contra ella una accin real de que el vendedor no le haya dado noticia antes de perfeccionarse el contrato, podr depositar el precio con autoridad de la justicia, y durar el depsito hasta que el vendedor haga cesar la turbacin o afiance las resultas del juicio Lo anteriormente expuesto no es ms que una manera de proteger al comprador para que el vendedor cumpla con su obligacin de sanear, es decir, de amparar al comprador en el dominio y posesin pacifica de la cosa vendida. Pero en este caso se deben llenar unos requisitos:

Que el vendedor no le haya dado noticia al comprador antes de perfeccionarse el contrato de existe una accin real contra la cosa vendida. Debe probar la situacin anterior Que se encuentre el comprador turbado en la posesin de la cosa.

Vicios redhibitorios en el contrato de compraventa Dentro de las obligaciones del vendedor en el contrato de compraventa, esta la obligacin de saneamiento ya sea por eviccin o por vicios redhibitorios tambin llamados vicios ocultos de la cosa; entonces cuando una cosa vendida presenta vicios redhibitorios el comprador tiene la facultad de iniciar una accin redhibitoria, que es la denominada por el artculo 1914 del cdigo civil as: se llama accin redhibitoria la que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida, raz o mueble, llamados redhibitorios Entonces a travs de la accin redhibitoria el comprador puede pedir que se por terminado el contrato o que se rebaje el precio de la cosa vendida por los vicios ocultos de esta, as sea mueble o inmueble. Con esta accin se busca proteger al comprador para que la cosa que fue vendida sea garantizada por el vendedor, si presenta vicios que no se vean pero que afectan el normal funcionamiento de la cosa comprada. Para que un vicio sea redhibitorio debe llenar los siguientes requisitos:

Haber existido los vicios al tiempo de la venta, es decir, que no se generaron despus de esta sino que al momento del contrato ya estaban presentes. 20

Que afecten el funcionamiento de la cosa vendida, tanto que si el comprador los hubiese conocido no hubiere comprado la cosa o hubiese pagado menos por ella. No haber sido manifestados por el vendedor, y ser difciles de detectar por parte del comprador.

Para que sea procedente la accin redhibitoria es necesario que los vicios cumplan estos requisitos porque de lo contrario el comprador no obtendr una decisin judicial a su favor. Si en el contrato se estipula que el vendedor no estar obligado al saneamiento por vicios ocultos de la cosa, si estar obligado a responder por aquellos de los cuales tena conocimiento y no declaro al comprador. Si el vendedor conoca los vicios de la cosa y no los declaro o deba haberlos conocido por su oficio y aun a sabiendas vende la cosa, ser obligado adems de la disminucin del precio o la restitucin segn el caso, a indemnizar al comprador por los perjuicios causados. La accin redhibitoria prescribe en seis meses para las cosas muebles y un ao para las inmuebles.

Qu derechos tiene el comprador cuando se rescinde una compraventa comercial? En la compraventa comercial son obligaciones del vendedor cuando vende una cosa, por un lado si trata de bienes races efectuar la tradicin cuando esta se requiera, la inscripcin en el registro de instrumentos pblicos, efectuar la entrega material de las cosa. El trmino para entregar la cosa vendida en la compraventa comercial es el que hayan establecido las partes en el contrato, sin embargo cuando en el contrato se haya guardado silencio el cdigo de comercio establece que la entrega deber efectuarse dentro de las veinticuatro horas siguientes al perfeccionamiento del contrato. Por otro lado tambin es obligacin del vendedor garantizar el buen funcionamiento de la cosa vendida, responder por los vicios o defectos ocultos de la cosa y asistir al comprador en caso de eviccin. Cuando el vendedor incumple cualquiera de sus obligaciones establecidas en el cdigo de comercio y como consecuencia de su incumplimiento el contrato se rescinde, el cdigo de comercio establece como una especie de sancin para el vendedor a favor del comprador la cual consiste en que, el comprador tiene derecho a que el vendedor le pague el inters comercial sobre la parte del precio que pago. Esta regla se encuentra establecida en el artculo 942 del cdigo de comercio el cual establece lo siguiente: En caso de resolucin de una compraventa por incumplimiento del vendedor, el comprador tendr derecho a que se le pague el inters legal comercial sobre la parte pagada del precio o a retener los frutos de la cosa en proporcin a dicha parte, sin menoscabo de la correspondiente indemnizacin de perjuicios. Opciones del comprador en la compraventa civil cuando la cosa presenta vicios redhibitorios

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Cuando la cosa comprada presenta vicios redhibitorios entindase estos como los vicios ocultos de la cosa, cuando esta situacin se presenta el comprador tiene dos opciones, las cuales se encuentran establecida en el artculo 1917 del cdigo civil, de forma tal que el comprador puede:

Pedir que se rescinda el contrato por los vicios redhibitorios. O pedir una rebaja en el precio de la cosa.

Para solicitar ya sea que se rescinda el contrato o que se rebaje el precio, el comprador puede ejercer la accin redhibitoria; los vicios redhibitorios pueden presentarse tanto en bienes muebles como inmuebles, entonces la accin redhibitoria procede contra los vicios que se presenten en cualquier tipo de bienes en virtud del contrato de compraventa y de la obligacin de saneamiento de vicios redhibitorios que le asiste al vendedor. Respecto al tema la Corte Suprema de Justicia en sentencia de 18 de noviembre de 1999, expediente 5103 dijo lo siguiente: Si el vendedor entrega una cosa con vicios de naturaleza intrnseca que le impidan al comprador el beneficio o uso de la misma, este cuenta con la tutela jurdica para pretender la resolucin del contrato, o la rebaja del precio a su justo valor (accin estimatoria o quanti minoris), desde luego, perseverando en el contrato y conservando la cosa. Bien puede ocurrir que dada la magnitud del vicio que presenta la cosa, est definitivamente quede inutilizada para servir al fin que naturalmente le corresponde. En estas circunstancias, razonablemente debe entenderse que el comprador no estara interesado en conservarla en su poder con la, consecuente subsistencia de la relacin negocial, caso en el cual quedara descartada la llamada accin estimatoria quianti minoris, para dar pas a una pretensin autnoma compensatoria, destinada a obtener indemnizacin de los perjuicios (dao emergente y lucro cesante). Por ltimo, aunque se haya estipulado en el contrato de compraventa que el vendedor no esta obligado del saneamiento por los vicios redhibitorios, si deber sanear aquellos que conoca y de los cuales no le comunic al comprador, pues as se encuentra establecido en el artculo 1916 del cdigo civil Responsabilidad del vendedor cuando tiene conocimiento de los vicios redhibitorios y no los declara al comprador Cuando se realiza un negocio de compraventa el comprador espera que el precio que est pagando corresponda a la calidad de la cosa que esta comprando, sin embargo puede darse el caso de que la cosa comprada presente vicios ocultos que se desconocan al momento de celebracin del contrato. Entonces cuando la cosa comprada presenta vicios ocultos es obligacin del vendedor responder por estos y dicha responsabilidad va a depender de las siguientes situaciones:

Que el vendedor no haya tenido conocimiento al tiempo de celebrarse el contrato de compraventa de los vicios ocultos de la cosa, y por su oficio no deba conocerlos. Que el vendedor si haya tenido conocimiento de dichos vicios o que en razn de su profesin u oficio debi conocerlos.

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En el primer caso, es decir, que el vendedor no haya tenido conocimiento o que en razn de su oficio no deba conocerlos, el vendedor es obligado ya sea a la restitucin o a la rebaja del precio dependiendo de lo que crea conveniente el comprador. Pero si el vendedor tena conocimiento de los vicios ocultos de la cosa o deba conocerlos en razn de su profesin u oficio entonces adems de restituir el precio o la rebaja de este segn el caso tambin estar obligado a indemnizar al comprador por los perjuicios que su silencio le hayan causado. La indemnizacin que debe pagar el vendedor en esta situacin es como una especie de sancin por no haber declarado que la cosa presentaba vicios ocultos o redhibitorios como tanbien se les llama en el cdigo civil. El cdigo civil en su artculo 1918 establece la responsabilidad del vendedor respecto a los vicios ocultos de la cosa vendida, dicho artculo establece lo siguiente: Si el vendedor conoca los vicios y no los declar, o si los vicios eran tales que el vendedor haya debido conocerlos por razn de su profesin u oficio, ser obligado no slo a la restitucin o a la rebaja del precio, sino a la indemnizacin de perjuicios; pero si el vendedor no conoca los vicios, ni eran tales que por su profesin u oficio debiera conocerlos, slo ser obligado a la restitucin o la rebaja del precio. A que hay lugar cuando los vicios ocultos de la cosa comprada son de poca importancia? Si bien los derechos que tiene el comprador tanto en la venta de una cosa mueble como de un inmueble cuando esta presenta vicios ocultos son ya sea, pedir la rescisin del contrato o la rebaja del precio; segn lo que le parezca ms conveniente al comprador, Qu pasa cuando dichos vicios son de poca importancia? Recordemos que los vicios redhibitorios u ocultos deben llenar unos requisitos para que sean considerados como tal, dentro de los cuales esta, haber existido al momento de la celebracin del contrato entre el comprador y el vendedor, independientemente de que este ultimo tena o no conocimiento de ellos, ser de tal gravedad que la cosa no pueda ser utilizada para su fin o se pueda usar de manera imperfecta y por ultimo no haber sido declarados por el vendedor, y que en razn de su profesin el comprador no deba conocerlos. Los vicios ocultos deben principalmente ser de tal magnitud, importancia o gravedad que no pueda ser usada la cosa para su uso natural o se pueda usar pero de manera imperfecta, de tal manera que pueda presumirse como lo establece el numeral segundo del artculo 1915 del cdigo civil, que de haberlos conocido el comprador no hubiera comprado la cosa o la hubiera comprado a menor precio, pues si los vicios no renen este requisito, entonces son de poca importancia. Cuando hay vicios ocultos en la cosa comprada y estos son de poca importancia segn lo establece el cdigo civil, el derecho del comprador solo consistir en pedir la rebaja del precio, esto es razonable pues por ms que la cosa comprada tenga vicios si estos son de poca importancia no se justifica rescindir el contrato. Entonces solo en este caso los derechos del comprador se reducen a solo solicitar la rebaja del precio en proporcin al vicio oculto.

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El derecho de pedir la rebaja del precio cuando los vicios de la cosa comprada son de poca importancia, prescribe en un ao para los bienes muebles y en diez y ocho meses para los bienes inmuebles, esta prescripcin tambin es la misma cuando los vicios son graves. En el artculo 1925 el cdigo civil establece la regla de los vicios ocultos de poca importancia, dicho artculo expresa: Si los vicios ocultos no son de la importancia que se expresa en el nmero 2o. del artculo 1915, no tendr derecho el comprador para la rescisin de la venta, sino slo para la rebaja del precio. Cunto tiempo tengo para solicitar la rebaja del precio de la cosa comprada cuando esta presenta vicios? En la compraventa civil cuando la cosa comprada presenta vicios ocultos el comprador tendr accin redhibitoria, la cual consiste en que se rescinda el contrato o en su defecto que se le rebaje el precio como consecuencia de dichos vicios, la accin redhibitoria tiene una prescripcin establecida en el cdigo civil de seis meses cuando los vicios se presentan en la venta de cosas muebles. Cuando se trata de inmuebles esta accin prescribe en un ao de conformidad 1923 del cdigo civil el cual establece lo siguiente: La accin redhibitoria durar seis meses respecto de las cosas muebles y un ao respecto de los bienes races, en todos los casos en que las leyes especiales o las estipulaciones de los contratantes no hubieren ampliado o restringido este plazo. El tiempo se contar desde la entrega real Sin embargo el plazo para la solicitar la rebaja del precio o la rescisin del contrato de compraventa por presentar la cosa vicios ocultos puede ser mayor al establecido por el artculo anteriormente mencionado, si as lo establecen las partes en el contrato. Hay que tener en cuenta adems que aunque la accin redhibitoria prescriba, el cdigo civil establece que aun as el comprador tendr derecho a la rebaja del precio y a la indemnizacin de perjuicios de conformidad con lo establecido en el artculo 1924. Por otro lado cuando la cosa comprada es necesario enviarla a lugar distante, la prescripcin de la accin de pedir la rebaja de precio ser de un ao, pero es necesario en este caso que el comprador desconozca el vicio, sin que este desconocimiento se deba a su negligencia. Obligaciones del vendedor en el contrato de compraventa En la mayora de los contratos existen obligaciones para ambas partes contratantes, no es la excepcin el contrato de compraventa, el contrato de compraventa consiste en que, una persona se obliga a entregar una cosa a otra que paga un precio por esta. Las partes en este contrato se denominan vendedor el que est en la obligacin de entregar la cosa y comprador, la persona que debe pagar el precio de la cosa. Bsicamente las obligaciones del vendedor son las siguientes:

Entrega de la cosa Saneamiento de la cosa vendida 24

Pagar los costos que se requieran para entregar la cosa al comprador.

Respecto a la entrega de la cosa, esta debe realizarse en el tiempo estipulado por las partes y debe entregarse exactamente la cosa que figura en el contrato; en el artculo 1882 del cdigo civil expresa que si el vendedor retarda por culpa suya la entrega el comprador tiene dos opciones, preservar el contrato con derecho de ser indemnizado o desistir del contrato tambin con derecho a pedir indemnizacin de perjuicios. En cuanto al saneamiento de la cosa vendida encontramos dos situaciones la primera es la obligacin de amparar al comprador en el dominio y posesin de la cosa vendida para que este la ejerza de manera pacfica, y por otro lado responder por los vicios redhibitorios (vicios ocultos). Cuando se ampara al comprador en su dominio y posesin de la cosa esto comprende el saneamiento por eviccin, eviccin no es ms que amparar al comprador cuando este ha sido privado en todo o en parte de la cosa por sentencia judicial. Por otra parte en cuanto al saneamiento por eviccin segn lo expresado en el artculo 1895 del cdigo civil, solo debe responder el vendedor cuando las evicciones tengan una causa anterior a la venta a menos que en el contrato se haya estipulado otra cosa. Por ltimo es nula todo estipulacin que exima al vendedor de saneamiento por eviccin, pero esto siempre y cuando haya habido mala fe, por ejemplo Camilo y Felipe realizan un contrato de compraventa de una casa, Camilo es el vendedor y Felipe el comprador, en el contrato se estipula que Camilo no saneara por eviccin la cosa vendida, pero Camilo sabe que esa casa est en posesin de Juan y Juan inicio proceso de pertenencia. En este caso existi mala fe por parte de Camilo al estipular que no respondera por eviccin de la cosa. Qu es saneamiento por eviccin y en qu caso se da? Para comprender la figura del saneamiento por eviccin u obligacin de saneamiento es necesario definir eviccin, hay eviccin cuando por sentencia judicial se ha despojado al comprador de la cosa que compr, en virtud de un derecho que perteneca a un tercero. Por ejemplo una persona que posea la cosa antes de que fuera vendida inicia un proceso de pertenencia y por medio de sentencia se le reconoce la prescripcin adquisitiva de dominio y este despoja al comprador en virtud del derecho reconocido por medio de la providencia judicial. La eviccin puede ser total o parcial como lo expresa el artculo 1894 del cdigo civil: hay eviccin de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial Entonces teniendo en cuenta lo anterior el saneamiento por eviccin es una obligacin que le corresponde al vendedor de una cosa cuando el comprador es despojado o perturbado en todo en parte, es decir, amparar en el dominio y uso de la cosa, pero adems el saneamiento por eviccin comprende responder por los vicios ocultos de la cosa. Para que se d el saneamiento por eviccin es necesario que la causa de la eviccin sea anterior a la venta. La obligacin de saneamiento por eviccin comprende lo siguiente: 25

La restitucin de precio de la cosa vendida. El pago de los gastos del contrato sufragados por el comprador. El pago del valor de los frutos que el comprador hubiese sido obligado a restituir al vendedor. El pago de las costas que el comprador hubiere sufrido a causa de la demanda. El pago de aumento del valor de la cosa evicta que esta haya tomado en poder del comprador.

Con esta accin se busca proteger al comprador de una cosa, para que, cuando este se vea perturbado o privado de su derecho de propiedad por medio de una sentencia judicial, el comprador pueda exigir al vendedor que responda por dicha perturbacin o privacin de la cosa y adems reclamar por los vicios ocultos de la misma.

Efectos de la obligacin del vendedor de saneamiento por eviccin Cuando el comprador de una cosa es privado de todo o parte de ella, por sentencia judicial como lo expresa el cdigo civil, es obligacin del vendedor de la cosa, cumplir su obligacin de sanear por eviccin, siempre y cuando la eviccin haya ocurrido por una causa anterior a la venta. El vendedor de una cosa esta en la obligacin de cumplir su obligacin de saneamiento por eviccin a menos que se haya estipulado en el contrato lo contrario. Esta obligacin genera unas consecuencias para el vendedor de la cosa las cuales son las siguientes: 1. Le corresponde al vendedor restituir el precio de la cosa, dicho precio es el que pago el comprador cuando se celebro el contrato, aunque la cosa en el momento del saneamiento por eviccin cueste menos, el vendedor tiene que restituir el precio que le fue pagado. 2. Tambin debe restituir lo que se hubiere gastado el comprador en la celebracin del contrato. 3. Los frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir al dueo. 4. Las costas de la demanda que hubiere sufrido el comprador como consecuencia de la demanda. 5. Si la cosa evicta haba aumentado su valor en poder del comprador, ya sea por el transcurso de tiempo o por causas naturales, dicho aumento de valor tambin deber ser pagado por el vendedor. En el ltimo caso, por el contrario si la cosa hubiere disminuido de precio por el deterioro del cual el comprador haya sacado provecho, en la restitucin del precio se debe hacer el respectivo descuento. En cuanto a que la cosa haya aumentado su valor en poder del comparador, se reembolsara el valor que haya sido causado por mejoras necesarias o tiles que haya hecho el comprador. Por ltimo cuando se trate de un vendedor de mala fe, este ser obligado incluso a pagar la mejoras voluptuarias que haya realizado el comprador. Casos en los que cesa la obligacin del vendedor de saneamiento por eviccin El saneamiento por eviccin es una obligacin del vendedor que consiste en amparar al comprador en caso de ser este privado de la cosa en todo o parte de ella, siempre y cuando la eviccin tenga 26

una causa anterior al contrato de compraventa de acuerdo con las reglas establecidas en el cdigo civil. Sin embargo hay casos en que esta obligacin puede cesar para el vendedor, de acuerdo con lo establecido en el artculo 1903 del cdigo civil, la obligacin de saneamiento por eviccin del vendedor cesa, en los siguientes casos:

Cuando el comprador se somete a rbitros con la persona que reclama, sin que haya autorizacin del vendedor, y las resultas del pleito sean en contra del comprador. Cuando el comprador pierde la posesin por un hecho suyo y por este motivo se genera la eviccin.

Solo en estos casos expresamente consagrados en la ley cesa la obligacin del vendedor de amparar al comprador en caso de eviccin; de igual forma en caso de eviccin el comprador debe denunciarle el pleito al vendedor, pues si omite efectuar dicha comunicacin, tampoco estar el vendedor obligado a sanear, segn lo establecido en el artculo 1899 del cdigo civil, el cual establece lo siguiente: El comprador a quien se demanda la cosa vendida por causa anterior a la venta, deber citar al vendedor para que comparezca a defenderla. Esta citacin se har en el trmino sealado por las leyes de procedimiento. Si el comprador omitiere citarle, y fuere evicta la cosa, el vendedor no ser obligado al saneamiento; y si el vendedor citado no compareciere a defender la cosa vendida, ser responsable de la eviccin; a menos que el comprador haya dejado de oponer alguna defensa o excepcin suya, y por ello fuere evicta la cosa. Por ultimo respecto a este tema tambin es conveniente mencionar que en caso de que el vendedor no oponga defensa alguna en el proceso y se allana al cumplir la obligacin de saneamiento, si el comprador asume el la defensa y pierde el proceso no podr exigirle al vendedor las costas, ni los frutos que se hayan pagado al dueo del bien. Pacto que exime al vendedor del saneamiento por eviccin En las relaciones contractuales la buena fe, es una figura jurdica que juega un papel importante. En un contrato de compraventa es vlido que las partes acuerden que el vendedor queda eximido de su obligacin de saneamiento por eviccin, pero cuando ha habido mala fe por parte del vendedor al suscribir ese pacto que lo exonera de tal obligacin, dicho pacto es nulo. Un ejemplo de mala fe en esta situacin es que el vendedor tenga conocimiento de que por ejemplo la casa que vendi se encuentra en posesin de otra persona, entonces la validez del pacto que exime al vendedor de su responsabilidad respecto a la eviccin es vlida si se obro de buena fe, es decir, no tena conocimiento de situaciones que pudieran privar al comprador de la cosa comprada. Pero, exime de la obligacin de restituir el precio la estipulacin que exonera al vendedor del saneamiento por eviccin? Aunque las partes hayan acordado clausula a travs de la cual se exonera al vendedor del saneamiento por eviccin, no por esto se absuelve de la obligacin de restituir el precio de la cosa en caso de eviccin. 27

La obligacin de restituir el pecio completo de la cosa evicta, debe hacerlo el vendedor aunque se presenten las siguientes situaciones:

Aunque la cosa haya sido estropeada. Aunque el precio haya disminuido, es decir, se haya desvalorizado.

A pesar de que el deterioro o disminucin del precio de la cosa se hayan causado por negligencia del comprador le corresponde al vendedor pagar el precio integro de la cosa en caso de eviccin, a menos que el comprador haya sacado provecho del deterioro, en tal caso se har el descuento correspondiente. Todo esto segn lo preceptuado en el artculo 1909 del cdigo civil, el cual dice lo siguiente: La estipulacin que exime al vendedor de la obligacin de sanear la eviccin, no le exime de la obligacin de restituir el precio recibido. Y estar obligado a restituir el precio ntegro, aunque se haya deteriorado la cosa o disminuido de cualquier modo su valor, an por hecho o negligencia del comprador, salvo en cuanto ste haya sacado provecho del deterioro. Cesar la obligacin de restituir el precio si el que compr lo hizo a sabiendas de ser ajena la cosa, o si expresamente tom sobre s el peligro de la eviccin especificndolo. Si la eviccin no recae sobre toda la cosa vendida, y la parte evicta es tal, que se ha de presumir que no se habra comprado la cosa sin ella, habr derecho a pedir la rescisin de la venta. Restituciones que deben efectuarse cuando se rescinde el contrato de compraventa por eviccin El contrato de compraventa se rescinde por eviccin cuando el comprador es privado de una parte de la cosa vendida o de toda por sentencia judicial, cuando estas evicciones tengan una causa anterior al contrato de compraventa en virtud de la ley civil el vendedor est obligado a sanear al comprador por todas la evicciones que se presenten, pero siempre y cuando estas tengan una causa anterior al contrato. Una de las obligaciones del vendedor en la eviccin es el de restituir el pago que efectu el comprador por la compra de la cosa evicta, sin embargo si la cosa tienen un menor valor y los deterioros que disminuyen el valor provienen de que el comprador haya sacado provecho, se debe hacer el debido descuento. Por el contrario cuando la cosa tenga un mayor valor por las mejoras que haya hecho el comprador, dicho valor tambin se le debe reembolsar al comprador a menos que quien obtuvo la eviccin haya sido condenado a abonarlas, pero esto en cuanto a las mejoras tiles o necesarias; en cuanto a las mejoras volptuarias solo sera obligado a reembolsarlas el vendedor de mala fe. Cuando se prueba la mala fe del vendedor, es decir, se prueba que este vendi la cosa a sabiendas de que esta poda ser evicta en cualquier momento, este es obligado a reembolsar al comprador todos los aumentos del valor de la cosa que provengan de cualquier causa, segn lo establecido en el artculo 1907 del cdigo civil el cual establece lo siguiente: 28

El aumento de valor debido a causas naturales o al tiempo, no se abonar en lo que excediere a la cuarta parte del precio de la venta; a menos de probarse en el vendedor mala fe, en cuyo caso ser obligado a pagar todo el aumento del valor, de cualesquiera causas que provenga. La rescisin del contrato tambin genera una obligaciones para el comprador la cual es restituir al vendedor la parte no evicta, y se presumir poseedor de buena fe a menos que se pruebe lo contrario, y los efectos de la rescisin respecto al vendedor adems de los ya mencionados son pagar los frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir con la parte evicta. Tambin genera la obligacin al vendedor de indemnizar todos los perjuicios que la eviccin le haya causado al comprador, en virtud de lo establecido en el artculo 1910 del cdigo civil. Cundo se rescinde el contrato de compraventa por lesin enorme puede el vendedor reclamar algo por los deterioros de la cosa? Cuando se da la recisin de un contrato de compraventa por lesin enorme el comprador tiene la opcin de:

Aceptar que se rescinda el contrato O completar el justo precio con deduccin de una decima parte, segn lo establecido en el artculo 1948 del cdigo civil.

Cuando se trata de la recisin declarada en contra del vendedor este tambin segn lo preceptuado en el artculo mencionado podr consentir la rescisin o restituir el exceso de precio recibido sobre el justo precio de la cosa vendida, aumentado en una decima parte. Con la accin de recisin por lesin enorme se busca subsanar el exceso de pago que pudo haber hecho el comprador o el precio injusto que pudo percibir el vendedor sobre el que realmente le corresponda por la venta de la cosa. Hay que tener en cuenta que esta accin solo es procedente para la compraventa de bienes inmuebles, ya que el cdigo civil establece que esta accin no es procedente en la compraventa de bienes muebles, ni en las ventas que se hubieren hecho por ministerio de la justicia. Por otro lado, cuando se da la lesin enorme el vendedor puede solicitar indemnizacin por los deterioros que haya sufrido la cosa? Por regla general el vendedor no puede pedir indemnizacin alguna en razn de los deterioros sufridos por la cosa, sin embrago existe una excepcin la cual est contemplada en el artculo 1952 del cdigo civil el cual expresa lo siguiente: El vendedor no podr pedir cosa alguna en razn de los deterioros que haya sufrido la cosa, excepto en cuanto el comprador se hubiere aprovechado de ellos. La cuestin en este asunto es probatoria, pues le corresponde al vendedor probar que el comprador se aprovecho de la cosa y por esto se generaron los deterioros; y as tener derecho a la indemnizacin mencionada anteriormente. Por otro ltimo en cuanto al comprador cuando en virtud de la rescisin por lesin enorme le toque restituir la cosa, antes de entregarla deber purgarla de los derechos reales que haya constituido sobre la cosa tales como hipoteca, prenda, usufructo, etc. Segn lo establecido en el artculo 1953 del cdigo civil. 29

Pacto de reserva de dominio en la compraventa comercial En el contrato de compraventa comercial se puede establecer una clausula de reserva de dominio, la cual consiste en que el dominio de la cosa vendida se mantiene en cabeza del vendedor, pues solo puede pasar a manos del comprador cuando este haya pagado de manera integra el precio de la cosa. El pacto de reserva de dominio puede efectuarse tanto en la venta de bienes muebles como inmuebles, esta figura se da cuando el pago de la cosa debe realizarse por cuotas o instalamentos con la finalidad de que el comprador cumpla su obligacin a cambio de obtener la propiedad. La reserva de dominio tiene como objetivo que en caso de que el comprador no cumpla con su obligacin del pagar las cuotas, el vendedor respecto a la propiedad de la cosa no va a tener ningn problema; el pacto de reserva de dominio se encuentra establecido en el artculo 952 del cdigo de comercio, el cual establece lo siguiente: El vendedor podr reservarse el dominio de la cosa vendida, mueble o inmueble, hasta que el comprador haya pagado la totalidad del precio. El comprador slo adquirir la propiedad de la cosa con el pago de la ltima cuota del precio, cuando ste deba pagarse por instalamentos; pero tendr derecho al reembolso de la parte pagada, como se dispone en los artculos 948 y 949 en caso de que el vendedor obtenga la restitucin de la cosa. Los riesgos de sta pesarn sobre el comprador a partir de su entrega material. Cuando se vende con pacto de reserva de dominio, esto tambin tienes sus desventajas, por ejemplo respecto a los riesgos de la cosa estos estarn a cargo del vendedor, pues estos solo estn a cargo del comprador cuando se ha efectuado la entrega material. Aunque el artculo del cdigo de comercio establece que se puede vender con pacto de reserva de dominio tanto bienes muebles como bienes inmuebles, no pueden ser objeto de la venta con pacto de reserva de dominio en virtud de lo establecido en el mismo cdigo las cosas muebles destinadas especialmente a la reventa. Por otro lado tampoco podrn ser objeto del pacto de reserva de dominio las cosas que de manera constante forman parte de un inmueble y no pueden separarse sin grave dao de este. Aspectos importantes de la venta con pacto de reserva de dominio en la compraventa comercial Cuando se compran cosas con pacto de reserva de dominio hay unas prohibiciones para el comprador; el comprador no puede cambiar el sitio donde se encuentra la cosa sin el consentimiento del vendedor, ni tampoco podr hacer un uso anormal de ella. Cuando el comprador se cambie de domicilio o residencia, o toda medida preventiva que pretenda sobre las cosas vendidas con reserva de dominio, deber comunicarse al vendedor. De igual forma le es prohibido al comprador realizar cualquiera acto de disposicin, mientras est vigente la reserva de dominio. 30

Solo podr ejercer actos de disposicin sobre la cosa o cosas cuando haya obtenido la expresa autorizacin del vendedor, esta prohibicin se encuentra establecida en el artculo 957 del cdigo de comercio el cual establece lo siguiente: El comprador no puede realizar actos de disposicin sobre la cosa mueble adquirida con reserva del dominio, mientras dure dicha reserva, salvo autorizacin expresa del propietario. Si los realizare, ste podr reivindicar del tercero la cosa o demandar del comprador el pago inmediato de la totalidad del precio de venta. Adems, ser sancionado dicho comprador como reo del delito previsto en el artculo 412 del Cdigo Penal Qu pasa en la venta con pacto de reserva de dominio cuando el comprador deja de pagar las cuotas? Cuando el comprador haya dejado de pagar una o ms cuotas mientras estas no excedan de la octava parte del precio total de la cosa, esto solo generara el cobro de la cuota no pagada y de los intereses que esta genere, es decir, que el comprador conservara el beneficio del trmino de las dems cuotas. Lo anterior sin perjuicio de que el vendedor inicie un proceso por incumplimiento del comprador, sin embrago el cdigo establece que el comprador puede recuperar la cosa si dentro de los tres meses siguientes a la restitucin paga la totalidad de las cuotas vencidas con sus respectivos intereses si la cosa no ha sido vendida, as se encuentra establecido en el artculo 966 del cdigo de comercio: En caso de incumplimiento del comprador a sus obligaciones podr el vendedor acudir a la accin judicial consagrada en el artculo 948, pero el comprador podr recuperar la cosa dentro de los tres meses siguientes a la restitucin, pagando la totalidad de los instalamentos exigibles, con sus intereses, si el vendedor no la hubiere enajenado o de cualquier otro modo dispuesto de ella. Qu es el pacto de retroventa? La retroventa es un pacto que puede suscribirse por las partes en el contrato de compraventa que consiste segn lo preceptuado en el artculo 1939 del cdigo civil en: Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador con la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esta estipulacin lo que haya costado la compra El pacto de retroventa es accesorio al contrato de compraventa, es decir, solo puede celebrarse pacto de retroventa cuando anteriormente se ha celebrado un contrato de compraventa, dicho pacto debe ser plasmado en el contrato. Entre las obligaciones del comprador en el pacto de retroventa esta restituir la cosa vendida con sus accesorios naturales. Adems el comprador deber indemnizar al vendedor por los deterioros que por su culpa haya sufrido la cosa. Entonces a travs del pacto de retroventa lo que se hace es resolver un contrato de compraventa, pues en esta figura jurdica el vendedor se reserva la facultad de recuperar el dominio del bien a la hora de restituir al comprador el precio pactado en el contrato.

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Un ejemplo claro de cuando se hace uso de este pacto en el contrato de compraventa seria, Juan necesita una cantidad urgente de dinero y el nico bien que tiene es la casa que heredo de su mama, Juan vende la casa a Mara, pero pactan en el contrato de compraventa, un pacto de retroventa para que Juan pueda previa cancelacin de cierta cantidad de dinero recobrar el dominio de la casa que vendi a Mara. En dicho pacto cuando no se ha estipulado un tiempo por las partes contratantes para recuperar el bien vendido con pacto de retroventa, es de cuatro aos contados a partir de la fecha del contrato, segn lo preceptuado en el artculo 1943 del cdigo civil. Por ltimo el derecho que surge del pacto de retroventa no puede ser cedido. Qu es el pacto comisorio? El pacto comisorio es una especie de clausula en el contrato de compraventa, a travs del cual se puede estipular que si el comprador no paga el precio de la cosa vendida en la fecha estipulada, el contrato se resuelve. Aunque se haya expresado en el contrato de compraventa el pacto comisorio, esto no quiere decir que el vendedor no tendr derecho a exigir el precio de la cosa. El artculo 1930 del cdigo civil, contiene las dos opciones que tiene el vendedor, se haya estipulado en el contrato el pacto comisorio o no, dicho artculo expresa lo siguiente: Si el comprador estuviere constituido en mora de pagar el precio en el lugar y en el tiempo dichos, el vendedor tendr derecho para exigir el precio o la resolucin de la venta, con resarcimiento de perjuicios Por otro lado tambin existe un pacto comisorio calificado, como lo define la doctrina, el cual establece que si el precio no es pagado por el comprador en el tiempo y lugar convenidos, se resuelve ipso facto el contrato de compraventa, aqu en este caso se le da la opcin es al comprador; el comprador puede hacer que el contrato subsista pagando el precio. En el pacto comisorio calificado se le da un tiempo determinado al comprador para que pague el precio, el cual es de veinticuatro (24) horas, subsiguientes a la notificacin de la demanda. El pacto comisorio se establece para darle una obligatoriedad mayor al cumplimiento de la obligacin principal del comprador que es la de pagar el precio de la cosa vendida. Se diferencia el pacto comisorio normal del calificado, en que, en el calificado se da una opcin al comprador, que es la de pagar en las veinticuatro horas subsiguientes a la notificacin de la demanda para rescindir el contrato, mientras que en el pacto comisorio normal, la opcin se la dan es al vendedor, el cual puede escoger exigir el precio o pedir que se rescinda el contrato con indemnizacin de perjuicios. Por ltimo el pacto comisorio prescribe en la fecha estipulada por las partes en el contrato de compraventa, pero este no debe pasar de cuatro (4) aos, aunque las partes lo estipulen por ms tiempo, prescribe en cuatro (4) aos. Diferencia entre condicin resolutoria contractual y pacto comisorio La condicin resolutoria contractual se diferencia del pacto comisorio en que el primero es caracterstico de los contratos bilaterales mientras que el pacto comisorio es caracterstico del contrato de compraventa especficamente. La condicin resolutoria contractual la puede alegar la 32

parte que cumpla con las obligaciones que le impone el contrato, en contra de la otra parte incumplida. El pacto comisorio solo puede ser alegado por el vendedor cuando el comprador no le ha pagado el precio en el tiempo estipulado para ello. Pero tanto el pacto comisorio como la condicin resolutoria contractual tienen una caracterstica en comn la cual es la siguiente: El pacto comisorio no priva al vendedor de la opcin de pedir que se cumpla el contrato, es decir, que se pague el precio. Y en la condicin resolutoria contractual, la parte que haya cumplido el contrato, tiene la opcin de hacer uso de la condicin resolutoria o exigir el cumplimiento del contrato con indemnizacin de los perjuicios causados. Por otro lado la condicin resolutoria contractual y el pacto comisorio se diferencian en que la primera va envuelta en los contratos bilaterales, es decir, que no es necesario que se exprese en el contrato pues el cdigo civil establece lo siguiente en el primer inciso del artculo 1546 del cdigo civil: En los contratos bilaterales va envuelta la condicin resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado Respecto al pacto comisorio aunque la condicin resolutoria est envuelta en el contrato de compraventa por ser un contrato bilateral, es decir, que genera obligaciones para ambas partes contratantes; cuando en el contrato de venta se pacta expresamente que si el comprador no paga el precio en el tiempo estipulado se resuelve el contrato a esto se le denomina pacto comisorio, as se encuentra establecido en el artculo 1935 de la siguiente manera: Por el pacto comisorio se estipula expresamente que, no pagndose el precio al tiempo convenido, se resolver el contrato de venta. Entiendese siempre esta estipulacin en el contrato de venta, y cuando se expresa, toma el nombre de pacto comisorio y produce los efectos que van a indicarse. Qu derechos se pueden ceder segn las normas del cdigo civil? Segn el cdigo civil se pueden ceder ciertos derechos como lo contemplan los artculos del 1959 al 1972. Entonces se pueden ceder crditos, la cesin de crditos es un acto en virtud del cual el cedente que en este caso es el acreedor del crdito de una manera libre lo traslada a favor de otra persona denominada cesionario. En la cesin de crditos o cesin de derechos personales es necesario que el cesionario acepte el crdito y que el cedente le entregue el titulo para que la cesin sea vlida; si no existe titulo, se debe otorgar uno por parte del cedente en el que conste el traspaso del crdito. Para que la cesin del crdito de efectos en contra deudor y terceros es necesario que sea notificada. Por otro lado existe la cesin del derecho de herencia, la cual puede ser a titulo oneroso o gratuito en la cual se transfieren los derechos herenciales a una persona como su nombre lo indica. El cedente de su derecho de herencia por el solo hecho de transferir su derecho a otra persona no deja de ser heredero, solo se despoja de su derecho patrimonial sobre la herencia. Adems la cesin de derechos herenciales es un contrato de carcter aleatorio a menos que se haya determinado que porcin de la herencia le corresponde a cada uno de los herederos. 33

Y por ultimo encontramos la cesin de derechos litigiosos el cual se define por el artculo 1969 del cdigo civil de la siguiente manera: se cede un derecho litigioso cuando el objeto directo de la cesin es el evento incierto de la litis, de que no se hace responsable el cedente. Se entiende litigioso un derecho, para los efectos de los siguientes artculos, desde que se notifica judicialmente la demanda Observemos que en esta clase de cesin el objeto es algo incierto de la litis es decir de una demanda en la cual no se ha dictado sentencia, ni se tiene certeza de quien es el titular del derecho; y se entiende que es un derecho litigioso como lo expresa el artculo transcrito anteriormente desde que se notifica la demanda. En la cesin de derechos litigiosos el deudor solo est obligado a pagarle al cesionario el valor que este haya cancelado ms los intereses causados desde el momento en que se haya notificado la cesin al deudor, este beneficio solo lo puede utilizar el deudor dentro de los nueve das despus de que se notificada el decreto de ejecutar la sentencia. Pero para esta regla existen excepciones contempladas en el artculo 1971 del cdigo civil.

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