PODER JUDICIRIO

TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

Registro: 2013.0000288441

ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelao n 0109929-47.2009.8.26.0100, da Comarca de So Paulo, em que apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SAO PAULO BANCOOP, apelado ALICE DA SILVA PRADO.

ACORDAM, em 4 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo.

julgamento

teve

participao

dos

Exmo.

Desembargadores MAIA DA CUNHA (Presidente) e TEIXEIRA LEITE. So Paulo, 16 de maio de 2013.

MILTON CARVALHO RELATOR Assinatura Eletrnica

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Voto n. 5337. Apelao n 0109929-47.2009.8.26.0100. Comarca: So Paulo. Apelante: Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo BANCOOP. Apelada: Alice da Silva Prado. Juza prolatora da sentena: Adriana Sachsida Garcia.

COOPERATIVA HABITACIONAL. Cobrana. Venda e compra de imvel. Relao regida pelo Cdigo de Defesa do Consumidor. Precedentes da jurisprudncia. Previso contratual de cobrana de saldo residual aps a quitao do preo. Abusividade configurada na hiptese. Cobrana efetuada depois de transcorrido longo perodo do trmino do pagamento das parcelas, deixando os cooperados em longeva situao de insegurana. Cooperativa que no demonstrou a origem das despesas cobradas a ttulo residual. Violao ao dever de transparncia. Ao improcedente. Recurso desprovido.

Trata-se de ao de cobrana julgada improcedente pela respeitvel sentena de fls. 579/617, cujo relatrio se adota, sob o fundamento de que abusiva a cobrana, uma vez que no h justificativa da origem das despesas residuais referente ao empreendimento.

Inconformada, a autora apela sustentando que a cobrana tem amparo legal, estando prevista contratualmente; que foram devidamente comprovados os gastos com o empreendimento; que posteriormente foram aprovados regularmente em assemblia; que a cobrana tem por fim somente o pagamento da construo; e que a relao entre as partes no regida pelo Cdigo de Defesa do Consumidor (fls. 495/514).

Apelao n 0109929-47.2009.8.26.0100 So Paulo VOTO N 5337

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Houve resposta (fls. 519/534). o que importa ser relatado.

O recurso de ser desprovido.

A apelante, constituda sob a forma de cooperativa, ajuizou a presente ao em face da apelada, com a qual celebrou Termo de Adeso e Compromisso de Participao (fls. 56/64), em 15 de maio de 2001, visando aquisio de uma unidade habitacional.

Ocorre que muito depois do trmino do pagamento de todas as parcelas, segundo narra, a apelante emitiu a cobrana de valor residual, a partir de 30 de maio de 2007, exigindo o referido valor para outorga da quitao e da escritura definitiva.

Nesse contexto, ante o inadimplemento da apelada, a apelante ajuizou a presente ao de cobrana, conforme apurao de dbito (fls. 65/67), e com fundamento na clusula 16 do Termo de Adeso e Compromisso de Participao, que dispe:

Ao final do empreendimento, com a obra concluda e tendo todos os cooperados cumprido seus compromissos para com a COOPERATIVA, cada um deles dever, exceto no que se refere a multas ou encargos previstos no Estatuto, neste instrumento, ou por deciso de diretoria, ou de assemblia, ter pago custos conforme a unidade escolhida/atribuda, considerados ainda os reajustes previstos no presente Termo, alm daqueles previstos na clusula 4.1 e seu pargrafo nico (fls. 63).

Pois bem. Necessrio ressaltar, de pronto, que a

Apelao n 0109929-47.2009.8.26.0100 So Paulo VOTO N 5337

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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO relao jurdica discutida nos autos de consumo.

Isso porque a ora apelante daquelas que, de forma disfarada, promove a venda de unidades habitacionais. Ou seja, os compradores, que no tinham a inteno de se associarem a nada, aderem com o fim exclusivo de comprar o imvel.

No se trata, portanto, de cooperativa propriamente dita, mas de incorporao e construo de empreendimento imobilirio, constituda sob tal forma com o fim de evitar a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor e demais disposies que regem a matria ligada ao contrato imobilirio, com suas conseqncias.

Assim, o regime jurdico das cooperativas tradicionais, tal como o seu modo de operar, foge por completo das caractersticas daquelas entidades formadas para a edificao e venda de imveis em construo.

A questo em tela j foi amplamente analisada por este Egrgio Tribunal:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Negcio jurdico sob a forma de associao cooperativa - Incidncia do Cdigo de Defesa do Consumidor por falta de entrega da obra Resoluo do contrato Inadimplemento da

empreendedora

Efeito "ex tunc" da sentena resolutria -

Restituio integral, atualizada e imediata das parcelas pagas Sentena de improcedncia modificada - Recurso do autor provido (TJSP, Apelao n 422.729.4/9-00, 4 Cmara de Direito Privado, Rel. FRANCISCO LOUREIRO, j. 05/03/2009) (realce no original).

Apelao n 0109929-47.2009.8.26.0100 So Paulo VOTO N 5337

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COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISO E RESTITUIO DAS PARCELAS PAGAS. CUMPRIMENTO DE SENTENA. Cooperativa Habitacional. Posio jurdica equiparada incorporao imobiliria. Sujeio ao Cdigo de Defesa do Consumidor porque alm da confuso entre os scios, no se trata propriamente de cooperativa no seu sistema tradicional, como j decidido nesta Corte. Inexistncia de numerrio em conta corrente e bens passveis de penhora, aptos a satisfazer o crdito da exequente. Aplicao do art. 28, 5, do CDC. Teoria Menor da Desconsiderao. Viabilidade da desconsiderao da pessoa jurdica. Responsabilidade dos scios data da constituio do crdito. Incluso no plo passivo das pessoas fsicas constantes do quadro social quando da celebrao do contrato. RECURSO PROVIDO, COM OBSERVAO (TJSP, Agravo de instrumento n 0036164-81.2011.8.26.0000, 6 Cmara de Direito Privado, Rel. Paulo Alcides, j.

14/07/2011) (realce no original).

COOPERATIVA. Aquisio de unidade residencial. Atraso na entrega da obra. Verdadeira natureza jurdica da relao existente entre as partes deve determinar o regime jurdico aplicvel ao negcio em espcie. Entidade que assume posio jurdica equiparada a uma incorporadora

imobiliria, estando sujeita, portanto, as imposies do Cdigo Consumerista. Impossibilidade de reteno de todas as parcelas pagas, mas apenas de parte pela cooperativa, a ttulo de despesas internas, etc. Devoluo dos valores despendidos que deve se dar de uma s vez, no estando

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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO sujeito s disposies do estatuto ou da assemblia geral. Deciso mantida. RECURSO DESPROVIDO. (TJSP,

Apelao n 9162083-97.2006.8.26.0000, 6 Cmara de Direito Privado, Rel. Paulo Alcides, j. 25/08/2011) (realce no original).

Pois bem. No obstante seja inegvel que, na forma contratada, o valor do imvel calculado com base no custeio do empreendimento, no possvel simplesmente deixar o consumidor merc do vendedor, sem que seja observado prazo algum ou mesmo demonstradas as despesas cobradas residualmente.

Assim, a apelada tinha conhecimento da possibilidade de cobrana do saldo residual, conforme previsto no instrumento celebrado. E, desse modo, mesmo havendo o pagamento das parcelas estipuladas de antemo, fazia-se necessrio observar, ao final, eventuais despesas no supridas com as parcelas dos cooperados, para a concluso do empreendimento e outorga da quitao.

Contudo, concreto, vislumbra-se

diante

das

circunstncias na cobrana

do

caso de

abusividade

depois

transcorrido longo perodo do trmino do pagamento e, sobretudo, ante a ausncia da demonstrao documental dos valores cobrados.

Com razo, constitui dever da apelante a discriminao pormenorizada dos gastos e do clculo do rateio a fim de proceder cobrana pretendida. Diversos julgados desta Egrgia Corte adotaram o referido entendimento, em aes nas quais a mesma apelante foi parte:

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Cooperativa habitacional. Ao declaratria de inexigibilidade c.c consignao em pagamento. Relao jurdica estabelecida entre as partes que se submete ao Cdigo de Defesa do Consumidor. Cooperativa que atua no mercado como incorporadora,

sujeitando-se s diretrizes da Lei n. 8.078/90. Saldo residual objeto de rateio. Necessidade de comprovao documental dos gastos adicionais, pese a deliberao da Assemblia Geral da Cooperativa. Precedentes da Cmara. Honorrios de sucumbncia. Arbitramento da verba em R$20.000,00. Excesso reconhecido. Reduo para R$5.000,00. Adequao do quantum aos princpios da razoabilidade e proporcionalidade. Sentena parcialmente reformada. APELO PARCIALMENTE PROVIDO (TJSP Apelao cvel n 0230216-10.2007.8.26.0100; 3

Cmara de Direito Privado; Des. Rel. Doneg Morandini; j. 29/11/2011) (realce no original).

COOPERATIVA HABITACIONAL. Ao de cobrana. Preliminar de cerceamento de defesa - No caracterizao. Requerimento de julgamento antecipado da lide pela prpria apelante. Possibilidade do juiz dispensar a produo de outras provas. Aplicao do art. 330, I do CPC. Aquisio de unidade habitacional. Adeso. Negcio jurdico que se apresenta como verdadeiro compromisso de compra e venda. Aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor. Cobrana de saldo remanescente ao final da obra. Inadmissibilidade. Ausncia de demonstrao da exigibilidade do dbito. nus da prova da autora do qual no se desincumbiu. Aplicao do art. 333, I, do CPC. Pedido subsidirio de extino do processo sem julgamento do mrito. Descabimento. Hiptese no prevista no art. 267 do CPC. Sentena mantida. Recurso desprovido (TJSP

Apelao n 0109929-47.2009.8.26.0100 So Paulo VOTO N 5337

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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO Apelao cvel n 0628820-02.2008.8.26.0001; 7 Cmara de Direito Privado; Des. Rel. Mendes Pereira; j. 23/11/2011) (realce no original).

COOPERATIVA HABITACIONAL - Cobrana de apurao final do custo do empreendimento que no participaram da Inadmissibilidade - Aderentes do rateio final de

realizao

responsabilidade - Assemblia omissa quanto ao valor do saldo residual - Valores calculados de forma unilateral - Embora exista a previso de cobrana do resduo relacionado ao custo final da obra, no houve demonstrao dos gastos - Sentena de improcedncia incorretamente prolatada, apelo da autora provido em parte para declarar a quitao dos valores pagos, determinar a outorga dos instrumentos definitivos de transmisso da propriedade Acolhido o apelo da r, apenas para reconhecer a no obrigatoriedade de registro da incorporao, j que esta juridicamente no existe - Cabendo averbao da construo no Registro Imobilirio. Encargos decorrentes da sucumbncia, carreados exclusivamente a r (TJSP Apelao cvel n

0648942-71.2061.8.26.0100; 5 Cmara de Direito Privado; Des. Rel. Moreira Viegas; j. 23/11/2011) (realce no original).

No mesmo sentido, julgados desta Colenda Cmara: Apelao cvel n 0341220-90.2009.8.26.0000, Des. Rel. Fabio Quadros, j. 22/09/2011; Apelao cvel n 9138213-18.2009.8.26.0000, Des. Rel. Teixeira Leite, j. 17/11/2011; Embargos infringentes n 0110580-79.2009.8.26.0100/50000, Des. Rel. Carlos Henrique Miguel Trevisan, j. 04/08/2011.

Apelao n 0109929-47.2009.8.26.0100 So Paulo VOTO N 5337

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Vale repisar, incumbia apelante, em vista do disposto no artigo 333, inciso I, do Cdigo de Processo Civil, comprovar de forma cabal a origem dos valores repassados, bem como submet-los ao crivo dos cooperados.

Entretanto,

apelante

no

juntou

aos

autos

documentos que discriminem especificamente os valores cobrados, de tal sorte que se revela realmente impossvel verificar a origem das despesas rateadas a ttulo residual. E a referida demonstrao requisito indispensvel para legitimar a cobrana, sendo igualmente necessrio que advenha em tempo razovel, o que tampouco se vislumbrou.

Alm disso, importa apontar que o valor contratado inicialmente foi de R$59.657,79 e a parcela residual exigida foi de R$72.983,16.

Assim, em que pese no tenha sido outorgada formalmente a quitao, h manifesta violao ao direito do consumidor diante das circunstncias dos autos.

De

fato,

cobrana

impugnada

abusiva,

especialmente por violar as legtimas expectativas da apelada, sendo foroso reconhecer que a conduta da apelante deixou de observar os deveres anexos de informao, esclarecimento e transparncia,

consagrados no Cdigo de Defesa do Consumidor, conforme destaca a melhor doutrina:

Apelao n 0109929-47.2009.8.26.0100 So Paulo VOTO N 5337

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Na formao dos contratos entre consumidores e fornecedores, o novo princpio bsico norteador aquele institudo pelo art. 4, caput, do CDC, o da transparncia. A idia central possibilitar uma aproximao e uma relao contratual mais sincera e menos danosa entre consumidor e fornecedor. Transparncia significa informao clara e correta sobre o produto a ser vendido, sobre o contrato a ser firmado, significa lealdade e respeito nas relaes entre fornecedor e consumidor, mesmo na fase pr-contratual, isto , na fase negocial dos contratos de consumo (Contratos no Cdigo de Defesa do Consumidor, 5 Edio, RT, 2006, pg. 715) (realces no originais).

impossvel negar que a apelante no observou o dever de informao, exigindo valores sem a necessria discriminao, o que impede, inclusive, a verificao de que as despesas se referem ao empreendimento no qual inserido a unidade adquirida.

Ademais, como j se destacou, a cobrana em tela foi efetuada depois de transcorrido longo perodo do trmino do pagamento das parcelas, o que constitui comportamento contraditrio, venire contra factum proprium, e atenta contra a boa-f objetiva, deixando os cooperados em longeva situao de insegurana

Esta Colenda 4 Cmara j reconheceu a abusividade de cobrana de saldo residual, da forma como feita pela apelada, em outras oportunidades:

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COOPERATIVA HABITACIONAL - Venda e compra de imvel Relao regida pelo Cdigo de Defesa do Consumidor Precedentes da jurisprudncia - Previso contratual de cobrana de saldo residual aps a quitao do preo - Divergncia quanto abusividade da cobrana no caso concreto - Saldo residual exigido aps a entrega das chaves e sem a especificao dos gastos - nus da prova - Inteligncia do art. 333, II, CPC Cooperativa que no demonstrou a origem das despesas cobradas a ttulo residual Violao dos votos ao dever de -

transparncia Embargos

Prevalecimento no

vencedores

infringentes

acolhidos

(TJSP,

Embargos

infringentes n 0233910-50.2008.8.26.0100, 4 Cmara de Direito Privado; Rel. Milton Carvalho; j. 02/12/2012) (realce no original).

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Negcio jurdico sob a forma de adeso a empreendimento imobilirio vinculado a associao cooperativa - Quitao de todas as parcelas pagas Pagamento pelo cooperado de valores apurados ao final, a ttulo de diferena de custo de construo - Nova cobrana, aps longos trs anos, de saldo residual que constitui

comportamento contraditrio (venire contra factum proprium) por parte da cooperativa e conduta atentatria contra a boaf objetiva, por deixar os cooperados em situao de eterna insegurana - Inexigibilidade dos dbitos novamente em cobrana - Manuteno da sentena de procedncia da ao Reduo da condenao da cooperativa verba honorria Recurso parcialmente provido (TJSP Apelao cvel n

9099095-69.2008.8.26.0000; 4 Cmara de Direito Privado; Des. Rel. Francisco Loureiro; j. 18/12/2008).

Apelao n 0109929-47.2009.8.26.0100 So Paulo VOTO N 5337

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COOPERATIVA HABITACIONAL. Compromisso de compra e venda. Cooperativa que pretende a cobrana de saldo residual. Sem prova da origem do dbito. Pretenso que ocorreu depois de os cooperados estarem imitidos na posse do imvel. Insegurana jurdica que no pode ser prestigiada. Entrega de termos de quitao. Violao ao princpio da boa-f objetiva, diante de comportamento contraditrio venire contra factum proprium. No razovel a cobrana de resduo aps dar de forma tcita a quitao. Ntido carter Lei de papel de

incorporadora,

sujeita,

portanto

4591/64.

Recurso

desprovido (TJSP, Apelao n 9065419-96.2009.8.26.0000, 4 Cmara de Direito Privado, Rel. Teixeira Leite, 21/07/2011) (realces no originais). COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Ao monitoria para cobrana de saldo residual, a ttulo de diferena de custo de construo - Negcio jurdico sob a forma de adeso a empreendimento imobilirio vinculado a associao cooperativa Indeferimento de requerimento o de suspenso do recurso de apelao - Discusso j abrangida em ao coletiva proposta pela associao de adquirentes das unidades, que ainda se encontra pendente de julgamento definitivo, sem a coisa julgada 'erga omnes' do art. 103, III, do CDC - Inexistncia de bice ao julgamento prvio da ao monitoria - Mrito - Pagamento de todas as parcelas contratuais, previstas no quadro-resumo do termo de adeso ao empreendimento - Previso contratual da cobrana de saldo residual, a ttulo de diferena de custo de construo - Peculiaridades do caso concreto - Cobrana, aps um ano e em conta-gotas, do saldo residual, que constitui comportamento contraditrio (venire contra factum proprium) por parte da cooperativa e conduta atentatria contra a boa-f

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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO objetiva, por deixar os cooperados em situao de eterna insegurana - Manuteno da sentena de improcedncia da ao - Recurso improvido (TJSP Apelao cvel n 9058523-

37.2009.8.26.0000; 4 Cmara de Direito Privado; Des. Rel. Francisco Loureiro; j. 16/04/2009).

Por recurso.

tais

fundamentos,

nega-se

provimento

ao

MILTON PAULO DE CARVALHO FILHO relator

Apelao n 0109929-47.2009.8.26.0100 So Paulo VOTO N 5337

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