PROCESO CRDITO DE AUTOCONSTRUCCIN 1 Definicin del Producto

Crdito destinado a financiar la construccin o ampliacin de una vivienda o proyecto de edificacin, en un sitio de propiedad del interesado, para su propio uso. Este crdito est conformado por dos tipos de prstamos: Crditos de enlace que se van desembolsando segn el avance de la obra.1 Un crdito hipotecario de largo plazo que paga los crditos de enlace, incluyendo capital, reajustes e intereses en el caso que corresponda (crdito hipotecario de vivienda o fines generales con letras, mutuo hipotecario u otro que el rea Comercial defina)2.

El cliente puede ser persona natural o jurdica.

Mercado Objetivo

Corresponde al indicado en la Poltica de Crdito del Banco, debindose cumplir con las exigencias all definidas para el segmento que corresponda y, dado que finalmente se utiliza un crdito hipotecario, adems se deben cumplir con los requisitos establecidos para el otorgamiento de este crdito.

Monto de los Prstamos

Hasta el 100% del costo de construccin,4 de acuerdo a las condiciones que apruebe el Comit de Crdito respectivo. Se requerir una validacin de los montos mediante un Informe de Tasacin del Terreno y una Evaluacin del Proyecto de Construccin, emitidos por un Tasador autorizado por el Banco, de acuerdo a las normas vigentes. En la Evaluacin se estimar el valor de mercado de la propiedad, una vez terminada su construccin,5 lo cual es fundamental para que el Comit determine el financiamiento a otorgar.

No se contemplan desembolsos por hitos. Se aplica la normativa y procedimientos especficos del crdito que se utilice. El costo de construccin incluye el costo directo de la obra (materiales y mano de obra), gastos generales de la obra, utilidad de la constructora e IVA. No considera honorarios de los proyectistas, permisos y derechos y, en general, cualquier otro gasto que no forme parte del avance fsico de la obra, as como tampoco incluye acopio de materiales, contratos con proveedores, facturas, aumentos de obras, sobrecostos u obras extraordinarias. Estimar el Valor de Mercado de la propiedad, con el proyecto terminado, es fundamental para efectos de validar que el crdito hipotecario final permita cubrir el monto de la obra financiada por el Banco. Este valor puede ser inferior al monto de la inversin, dependiendo de las caractersticas del proyecto, y deber ser corroborado al trmino de la obra con una tasacin final, que puede diferir de la estimacin inicial, de acuerdo a las condiciones de mercado al trmino de la obra.

2 4

Proceso Autoconstruccion.doc

1 de 8

Cada crdito de enlace ser, como mximo, de un monto equivalente al 100% del avance o incremento de la obra respecto del avance anterior menos los descuentos que procedan por anticipos. La periodicidad entre los giros de los crditos de enlace no podr ser inferior a 30 das corridos. En caso que el Comit apruebe otorgar un anticipo, este no podr ser superior al 20% del costo de construccin del cliente aprobado por Riesgo Inmobiliario y Construccin, ni al 40% del valor del terreno determinado por la tasacin que se practique para tales efectos, descontando la deuda que existiese.

4
4.1

Etapas Generales del Crdito para Construccin:

Aprobacin del proyecto El Cliente presenta al Banco su proyecto de construccin preparado por profesionales, con el permiso municipal de edificacin aprobado o en trmite. El Ejecutivo evala al Cliente como sujeto de crdito considerando el crdito para construccin y el valor de mercado estimado del proyecto, para efectos de validar que el crdito hipotecario final permita cubrir el valor de la obra financiada. El Ejecutivo solicita la evaluacin del proyecto de construccin enviando el mandato respectivo a la Seccin Tasaciones va email, sealando la estructura de financiamiento solicitada y los documentos que se proporcionarn al Tasador. Como criterio general, esta evaluacin siempre se deber pedir simultneamente con la tasacin del terreno de la propiedad donde se desarrollar el proyecto.7 En el Sistema de Tasaciones indicar: Tipo de Operacin: Fines Generales Tipo de Bien: Proyecto Autoconstruccin En Otros Antecedentes e Informacin Adicional sealar que se requiere evaluar el proyecto

Un Tasador autorizado del Banco tasa el terreno y evala el proyecto, generando un Informe de "Evaluacin de Proyecto de Construccin", en el que registra los distintos temes de gastos declarados por el Cliente en el proyecto y su evaluacin de tales partidas, con indicacin de las diferencias. El Ejecutivo ingresa los datos en Siebel para el producto Crdito para la Construccin o en el MAC, en los casos en que no se opere con Siebel. Si los valores se ajustan a las polticas comerciales de este producto, se aprueba el crdito y se procede a inscribir la hipoteca general del sitio (en caso de no existir con anterioridad) y, eventualmente, de otra garanta hipotecaria ofrecida por el Cliente. Para esto, previamente se estudiarn los ttulos de la propiedad y se efectuar la redaccin de escritura que da cuenta de la hipoteca y su correspondiente inscripcin en el Conservador de Bienes Races. Se ingresa la garanta al Sistema de Garantas.

Si la tasacin del terreno existe en el Sistema de Tasaciones y tiene una antiguedad inferior a 1 ao, slo se requerir informar el nmero del informe a la Seccin Tasaciones, sin solicitar la tasacin del terreno. Si la tasacin del terreno tiene una antigedad superior a 1 ao, se deber solicitar su retasacin por el Sistema de Tasaciones.

Proceso Autoconstruccion.doc

2 de 8

4.2

Cuando la obra est en construccin Para los giros de cada crdito de enlace el ejecutivo deber pedir un informe de control de avance de obra, salvo que el Comit de Crdito explcitamente haya aprobado otra modalidad. Para ello, solicita la retasacin del inmueble a travs del Sistema de Tasaciones,8 indicando: Tipo de Operacin: Avance de Obra Tipo de Bien: Proyecto Autoconstruccin En Otros Antecedentes indicar que se requiere un informe de control de avance de obras y el nombre del Tasador que evalu el proyecto.

Si se trata del ltimo Avance de Obras, ste ser reemplazado por una Tasacin Final si a. El saldo de la contruccin a ejecutar es menor al 5% del Costo de Construccin segn el presupuesto aprobado y, adems, ese saldo es menor a 500 UF b. Existe permiso de edificacin concordante con lo ejecutado c. La obra se termina en menos de un mes d. La calidad de la Garanta (Obra Terminada) es Aceptable e. La obra no presenta modificaciones de proyecto y/o presupuesto, o esas modificaciones son positivas para la garanta Slo podrn efectuarse Informes de Control de Avances de Obras de aquellos proyectos que cuenten con un Informe de Evaluacin de Proyecto de Construccin aprobado por el Banco y con Permiso de Edificacin al da, adems de la tasacin del terreno. Estos controles se efectuarn en los plazos estipulados por el Comit y cada cuatro meses como mximo. El Tasador emitir su informe y dejar constancia del avance de la construccin, teniendo en cuenta exclusivamente los elementos incorporados a la obra. En ningn caso sern considerados como avance de construccin el acopio de los materiales o los contratos con proveedores. El Ejecutivo cursa los giros de los crditos de enlace registrando la informacin respectiva en la seccin pertinente de Siebel. Debe llevar una bitcora de los distintos crditos de enlace otorgados, chequear que el monto de cada uno de ellos no sobrepase el ltimo avance de obra, y que la suma de estos, incluido intereses en el caso que corresponda, no exceda el monto total aprobado por el Banco para el financiamiento de la construccin. La periodicidad de los giros en ningn caso podr ser inferior a los treinta das corridos desde el anterior giro o desembolso.

4.3

El Ejecutivo instruye la actualizacin de la garanta en el Sistema de Garantas.

Terminada la construccin de la obra El Cliente obtiene y presenta la recepcin final de la obra. El ejecutivo solicita la tasacin de la propiedad a travs del Sistema de Tasaciones, indicando: Tipo de Operacin: Crdito hipotecario, Fines Generales o el que corresponda. Tipo de Bien: Casa, Parcela Agrorresidencial, Oficina o el que corresponda. En Otros Antecedentes indicar que se trata del informe final de tasacin de un proyecto de

Mientras no se libere la versin 2 del Sistema de Tasaciones, no se debe usar el botn Retasar pues no permite modificar ningn dato.

Proceso Autoconstruccion.doc

3 de 8

autoconstruccin y el nombre del Tasador que supervis la obra. El Tasador efecta tasacin final de la obra. El Ejecutivo procede a cursar el crdito hipotecario, de acuerdo a los procedimientos vigentes. Con el producto del crdito hipotecario se pagan los crditos de enlace, incluidos sus correspondientes intereses, si corresponde de acuerdo a lo aprobado por el Comit.

Condiciones para la evaluacin y control del proyecto de construccin

a) Evaluacin de un Proyecto de Construccin Anlisis y evaluacin cualitativa y cuantitativa de la viabilidad tcnica y econmica de ejecucin del proyecto y sus riesgos, en cuanto a los costos de construccin, valor de mercado de la propiedad supuesta la edificacin terminada, y grado de adecuacin de las caractersticas fsicas y uso de la edificacin proyectada, tanto respecto al sector en que se ubica como al mercado en el que compite y a la normativa vigente, en consideracin a los antecedentes presentados por el cliente, a la inversin presupuestada y a la experiencia e informacin que disponga el Tasador. La evaluacin incluye una recomendacin de financiamiento y una estimacin del programa de desembolsos de la lnea de autoconstruccin, considerando slo la garanta que otorga el proyecto, pues los antecedentes comerciales del Cliente como sujeto de crdito deben ser evaluados por el Comit de Crdito para definir el monto final a financiar. Las evaluaciones tienen una vigencia mxima de 1 ao. Si pasado dicho plazo no se ha iniciado la obra, se deber reevaluar el proyecto y someterlo nuevamente a aprobacin del Comit. b) Control de Avance de Obra Comprobacin en terreno del avance de la obra que el Banco financia, efectuada por un Tasador Autorizado, quien verifica que: la obra se ha iniciado en las condiciones programadas y se ejecuta correctamente en calidad y plazos, de acuerdo a lo establecido en el proyecto aprobado por el Banco, especificaciones tcnicas y presupuesto; el proyecto cuenta con la aprobacin de la Direccin de Obras Municipales (D.O.M.) correspondiente, y que el permiso de edificacin es concordante con el proyecto evaluado por el Banco; se ha materializado el aporte del Cliente, si procede; el cliente ha invertido en la ejecucin material de la construccin lo efectivamente pactado con el Banco en monto, calidad de materiales y ritmo de la obra; los dineros entregados por el Banco se encuentren efectivamente incorporados en la construccin, determinando el aumento de valor de la garanta; y la existencia de sobrecostos, aumentos de obra u obras extraordinarias.

Slo los tasadores especficamente autorizados para ello podrn efectuar evaluaciones de proyectos de construccin e informes de control de avances de obra.

Proceso Autoconstruccion.doc

4 de 8

5.1

Antecedentes tcnicos requeridos para la evaluacin del proyecto a. Planos: 1. Planos de arquitectura del proyecto (emplazamiento, plantas, elevaciones, cortes, etc.) 2. Otros que pueda solicitar el Tasador, segn sea el tipo de proyecto, su destino, localizacin y monto de la construccin, tales como: planos de clculo estructural planos de instalaciones: agua potable, alcantarillado, electricidad, etc.

b. Documentos Tcnicos: 1. Especificaciones Tcnicas detalladas (indicacin del material y su uso) 2. Presupuesto detallado por partidas, concordante con especificaciones tcnicas10 3. Permiso de Edificacin o, si est en trmite, Certificado de Condiciones Previas emitido por la Direccin de Obras Municipales que corresponda 4. Tasacin vigente del Terreno, en caso que exista,11 o escritura de compraventa 5. Programacin de la obra (Carta Gantt del proyecto donde se especifican los plazos de construccin de las partidas de la obra) 6. Flujo de Caja Financiero: estimacin de gastos mensuales por partida de construccin10 7. Contrato de Construccin firmado ante notario 8. Currculum del constructor o de la empresa constructora y del profesional a cargo de la obra 9. Otros que pueda solicitar el Tasador, segn sea el tipo de proyecto, su destino, localizacin y monto de la construccin, tales como: Factibilidades tcnicas de alcantarillado, agua potable y electrificacin, si el proyecto se desarrolla en reas no urbanizadas. Reglamento de copropiedad (en caso de condominios o comunidades). Inscripcin de pozos de agua en reas rurales. Anlisis de costos unitarios.

Los planos de arquitectura (1) y los documentos 1 a 4, son indispensables para gestionar la Evaluacin del Proyecto. Sin ellos se rechazar la solicitud. La falta de alguno de los dems documentos puede afectar negativamente la evaluacin. Para reestudios de proyecto, el Cliente deber proporcionar al Banco un nuevo presupuesto, planos de la obra y/o especificaciones tcnicas, y otros que pueda solicitar el Tasador, segn sea el tipo de proyecto, su destino, localizacin y monto de la construccin. 5.2 Antecedentes tcnicos requeridos para el control de avance de obras del proyecto 1. Estado de Pago detallado por partidas y la factura respectiva, emitidos por la Constructora. 2. Libro de Obra (en terreno)

10

En el formato Banco de Chile, de preferencia, que se encuentra en el archivo excel que contiene el Mandato Evaluacion Proyecto Autoconstruccion que el Ejecutivo debe utilizar para solicitar la evaluacin del proyecto. Si la tasacin del terreno tiene una antigedad superior a 1 ao, se deber solicitar la retasacin del mismo.

11

Proceso Autoconstruccion.doc

5 de 8

3. Otros que pueda solicitar el Tasador, segn sea el tipo de proyecto, su destino, localizacin y monto de la construccin. Adicionalmente, para el giro del primer avance de obra, se debern presentar: 1. Contrato de Construccin, firmado ante notario, si no fue presentado para la evaluacin del proyecto. 2. Copia de la boleta de garanta por el anticipo que se haya otorgado. 3. La hipoteca del terreno constituida a favor del Banco. 4. Permiso de edificacin aprobado 5.3 Empresa Constructora y Contrato de Construccin El Cliente podr contratar la construccin de su propiedad al Constructor o Empresa Constructora que estime conveniente. Se requerir un Contrato de Construccin a Suma Alzada, firmado ante notario por ambas partes.12 El Tasador que evale el proyecto deber revisar dicho contrato. Tratndose de construccin de viviendas, se tendr derecho a la rebaja del 65% del IVA, si procede por el monto del valor de la vivienda, siempre y cuando se construya sobre la base de un contrato general de construccin que no sea por administracin, y que la Constructora tenga efectivamente la calidad de empresa constructora ante el SII. Para cautelar los intereses tanto del Cliente como del Banco, previo a la autorizacin de la Lnea el Tasador evaluar la calificacin de la Constructora para asumir la construccin. A su vez, el Ejecutivo revisar sus antecedentes comerciales, seriedad, morosidad y solvencia, y que tanto la Constructora como las empresas subcontratistas, si fuera el caso, se encuentren al da en el pago de sus obligaciones previsionales y laborales. La Constructora deber mantener en la obra un Libro de Obra donde los profesionales que supervisen la construccin debern estampar sus observaciones, y estar disponible para la revisin del Tasador. 5.4 Boletas de Garanta Cualquiera sea la modalidad utilizada por el Cliente para la construccin, se deber exigir a la Constructora las siguientes boletas de garanta: a) Boleta de Garanta de Fiel Cumplimiento del Contrato, por un plazo mnimo de 60 das despus de terminada la obra (equivalente a un 5% del valor del costo de construccin, en el caso de Administracin Delegada, y de un 10% tratndose de Suma Alzada), para cubrirse del riesgo de incumplimiento de contrato. b) Boleta de Garanta por el 100% de los Anticipos, que garantiza que los dineros entregados como anticipos sean oportunamente incorporados a la obra. Slo por excepcin del Comit se podr eximir de la obligacin de constituir las boletas mencionadas anteriormente.

12

El Contrato de Construccin por Suma Alzada es aquel en que se pacta un valor que cubre el total de la obra, asumiendo la Constructora la total responsabilidad de su ejecucin, de la calidad de los materiales y del cumplimiento de los plazos comprometidos. En general, los sobrecostos son asumidos por la Constructora. Es el tipo de contrato que mejor resguarda los intereses del Cliente y del Banco. El Contrato de Construccin por Administracin Delegada es aquel en el cual la Constructora contrata el personal y todos los servicios relevantes, contra el pago de sus honorarios profesionales, siendo responsabilidad del Cliente el aporte de materiales, eventuales sobrecostos y el riesgo de ejecucin del proyecto.

Proceso Autoconstruccion.doc

6 de 8

Adems, se recomienda exigir a la Constructora, al finalizar la obra, una Boleta de Garanta por Correcta Ejecucin de la Obra por un plazo mnimo de un ao, equivalente, al menos, a un 5% del valor del costo de construccin. 5.5 Otras condiciones El Banco estar expresamente facultado para realizar las inspecciones y/o verificaciones pertinentes de la obra. A tal fin, el Cliente debe autorizar claramente el libre acceso a la obra del personal especializado que designe el Banco a tal efecto. El Banco, a travs de la Seccin Tasaciones, tiene la facultad exclusiva y discrecional de aprobar los informes de control de avances de obras y/o de rechazarlos, y/o de aceptar informes con porcentajes de avance de obra diferentes a los presentados por el Cliente, ajustando en este caso los desembolsos correspondientes a los nuevos porcentajes. Todos los informes de Evaluacin de Proyecto de Construccin debern ser visados por la Seccin Tasaciones cuando el Valor de Mercado de la propiedad, estimado con el proyecto terminado, sea superior a UF 3.500. Tratndose de informes de Control de Avance de Obras, se visarn cuando el Valor de Tasacin del inmueble sea superior a UF 3.500. Todo reestudio de un proyecto de construccin deber ser visado por la Seccin Tasaciones. Tratndose de proyectos por montos superiores a las 50.000 UF se requerir del VB de la Seccin de Anlisis y Control, de la Gerencia de Riesgo Inmobiliario y Construccin. El Banco se reservar el derecho de suspender la lnea aprobada en cualquier momento, por la demora o falta de presentacin en tiempo y forma de los estados de pago, o por la no aprobacin de los mismos por el Banco, o por modificaciones al proyecto inicialmente aprobado, o por el incumplimiento del cronograma en los plazos estipulados, si la obra no se desarrollase adecuadamente, a calificacin exclusiva del Banco, o se suspendiere por un perodo superior a los 30 das. Es responsabilidad del Ejecutivo controlar el correcto desarrollo del proyecto, con la asesora de Riesgo Inmobiliario y Construccin. El Cliente se obliga a solicitar la Recepcin Final a la Direccin de Obras Municipales que corresponda al momento de finalizar la obra y, en un plazo que no exceder de los 60 das de terminada la obra, a presentar el certificado de recepcin final de obra y cualquier plano, certificado, comprobante o recibo correspondiente a la construccin que el Banco exija.

Tabla de Honorarios del Tasador

Las tarifas a cobrar por los Informes de Evaluacin de Proyecto de Autoconstruccin o de Control de Avances de Obra de proyectos de autoconstruccin se ajustarn estrictamente a lo dispuesto en el presente Tarifado, incluyendo los recargos por distancia y gastos adicionales que procedan. Todas las tarifas incluyen impuestos y consideran que el Tasador debe, obligatoriamente, efectuar una inspeccin ocular a la obra o terreno (segn corresponda el caso). Toda situacin excepcional requerir que, antes de efectuar el trabajo, el Tasador presente un presupuesto de honorarios que debe ser aprobado por el cliente y el Banco. Cualquier discrepancia en esta materia ser resuelta por el jefe de la Seccin Tasaciones. 6.1 Informes de Evaluacin de Proyecto de Autoconstruccin La tarifa estar dada por la siguiente frmula:

Proceso Autoconstruccion.doc

7 de 8

Si el informe de Evaluacin de Proyecto no se solicita simultneamente con la tasacin del terreno, se recargarn en 1 UF adicional los honorarios determinados de acuerdo a la frmula anterior, salvo que la tasacin vigente tenga menos de un ao y haya sido efectuada por el mismo Tasador. Reestudio por Cambio de Proyecto (Factor Tipo de Informe igual a 0,5): se aplicar en caso que exista un cambio en un proyecto anteriormente estudiado, en un plazo menor a 18 meses, no mayor a un 20% del presupuesto o superficies. En caso que la variacin de cualquiera de estos temes sea mayor se realizar un nuevo Informe (Factor Tipo de Informe igual a 1,0). 6.2 Informes de Control de Avances de Obra de proyectos de autoconstruccin Tarifa 6.3 = (Valor Tasacin x Factor Tramo + Recargo Tramo) x Factor 0,6

Informes simultneos de Evaluacin de Proyecto y Control de Avance de Obra En Evaluaciones de Proyectos con obras en ejecucin, si el avance de la obra es mayor al 10% del presupuesto presentado por el cliente, se deber efectuar simultneamente a la Evaluacin un informe de Control de Avance de Obra (slo planilla excel). Los honorarios del informe de Evaluacin de Proyecto tendrn un recargo de 20% respecto a los honorarios normales para este tipo de informe.

6.4

Tabla General
Tramo Valor Tasacin UF 1 2.501 10.001 50.001 2.500 10.000 50.000 Factor Tramo 0,0012 0,0004 0,0003 0,0002 Recargo Tramo UF 2,0 3,0 8,0

6.5

Factores, Honorarios Mnimos y Mximos

Tipo de Informe Evaluacin (normal) Reestudio por Cambio de Proyecto Avances de Obra Factor Tipo Informe 1,0 0,5 0,6 Tarifa Mnima (UF) 4,0 5,0* 4,0 3,0 Tarifa Mxima (UF) 18 9 18

6.6

Mnimo 5 UF si la Evaluacin no se solicita simultneamente con la tasacin del terreno

Recargos, gastos adicionales y otros Estos casos se regirn por lo indicado en el Anexo N3 del Manual de Tasaciones del Banco de Chile, puntos 3.a y 3.b. Siempre requerir el VB de la Seccin Tasaciones.

6.7

Boleta / Factura de Honorarios La boleta de honorarios se deber emitir siempre a nombre del Banco de Chile (pese a lo que haya indicado el ejecutivo en el mandato) y por el monto exacto de los honorarios brutos que emitir el Mandato. En caso de cualquier diferencia, se anexar una explicacin para la evaluacin de la Seccin Tasaciones. El Tasador deber entregar la boleta y/o factura de honorarios y los comprobantes de gastos adicionales, si procediese, al Jefe de Operaciones de la Sucursal, en sobre cerrado dirigido a la Seccin Tasaciones, o directamente en esta ltima en la Regin Metropolitana.

Proceso Autoconstruccion.doc

8 de 8