Anda di halaman 1dari 13

Breves consideraes sobre a reviso do aluguel - Revista Jus Navigandi...

http://jus.com.br/revista/texto/3020/breves-consideracoes-sobre-a-revisa...

O Jus Navigandi mudou de endereo: jus.com.br

Agora mais curto e mais fcil!

Notcias

Entretenimento

Esportes

Vdeos

Rede Record

E-mail

Entrar usando o Facebook ou Cadastre-se | Entrar

Revista

Frum

Advogados

Livraria

Siga-nos no Twitter

Interatividade

Tweet

Revista

Artigo

comentrio

1
100%

Breves consideraes sobre a reviso do aluguel


Antonio Carlos Marcato
Pgina 1 de 1 Desativar Realce A

gostaram

1
votos

1. Introduo
A reviso tem por escopo adequar o valor do aluguel ao de mercado, no se confundindo com o reajuste do mesmo valor, que se faz necessrio, periodicamente, em razo da perda do poder aquisitivo da moeda. Pode ser obtida, a todo tempo, por acordo dos interessados, ou, em caso de divergncia, a cada trinio, atravs de deciso judicial, mediante a propositura, por qualquer daqueles, de ao revisional. Consensual ou judicialmente alcanada, a reviso acarreta a alterao, no mnimo, de um dos elementos constitutivos do contrato de locao, qual seja o valor do aluguel; mas tambm poder ser alterada a periodicidade de seu reajuste, diversa daquela anteriormente pactuada, bem como adotado, para tal fim, novo indexador, reservadas tais possibilidades, contudo, somente ao locador ou sublocador (art. 69, 1) 1. Correta, em princpio, a permisso legal de alterao dos elementos contratuais por ltimo aludidos, pois a periodicidade ou o indexador pactuados livremente podero, no futuro, transformar-se em fonte de prejuzo econmico, comprimindo o valor locativo a nveis no condizentes com a justa retribuio pela utilizao do imvel; basta ter em mente a avassaladora inflao que j infelicitou o pas, ou a insegurana decorrente de todo e qualquer plano econmico estabelecendo novos indexadores, para concluir-se pelo acerto do dispositivo. Lastima-se, apenas, a excluso da legitimidade ativa do inquilino ou do sublocatrio para reclamar judicialmente qualquer dessas duas alteraes, na medida em que nada impede uma alterao no estado de coisas a justificar, por sua vez, a necessidade de modificao, em prol de qualquer deles, tanto da periodicidade, quanto do indexador contratualmente previstos. Volvendo ao exame da reviso judicial do aluguel, bem de ver que a correspondente ao, de natureza constitutiva, poder ser proposta pelo locador, buscando a majorao do aluguel, ou pelo inquilino, pleiteando a sua diminuio - apesar de no se poder descartar a hiptese, embora remota, de ocorrer uma inverso nas situaes enunciadas, ou seja, o locador buscar a reduo do aluguel e o inquilino a sua majorao. Sucede, porm, que, uma vez acolhido o pedido de

SIGA O JUS NAVIGANDI

Jus Navigandi no

RECEBA BOLETINS POR E-MAIL

Preencha seu e-mail

ADVOGADOS

Textos relacionados
Breves consideraes sobre o acesso justia A insuficincia dos parmetros legais e o seu reflexo sobre a efetividade das multas cominatrias A atuao do magistrado no direito s provas no processo civil A contraposio entre a razovel durao do processo e a satisfao do direito: justia ou celeridade? A temtica da segurana jurdica Consequncia da falta de procurao em petio

majorao formulado pelo locador, o decreto judicial no apenas importar em modificao do estado de fato e de direito quanto a um dos elementos da relao jurdica continuativa (ou seja, o aluguel), mas impor ao inquilino ru uma obrigao tendo por objeto prestaes pecunirias. E justamente em razo dessa carga condenatria que fica aberta ao locador a via executiva para a satisfao de seu crdito, da mesma no se podendo valer o locatrio, por bvio, se e quando vencedor de ao objetivando a reduo do valor locativo.

1 de 13

19-04-2013 13:48

Breves consideraes sobre a reviso do aluguel - Revista Jus Navigandi...

http://jus.com.br/revista/texto/3020/breves-consideracoes-sobre-a-revisa...

inicial ou contestao

2. Cabimento da reviso
A atual lei de locao predial urbana extinguiu os regimes particulares de reviso de aluguel institudos pelos artigos 31 do Decreto n 24.150/34 e 49 da Lei n 6.649/79, permitindo-a em toda e qualquer locao (excetuada a locao por temporada), com a unificao do respectivo procedimento. Como sabido, at ento a reviso de aluguel em locaes comerciais estava sujeita ao preenchimento dos requisitos objetivos indicados no artigo 31 da denominada Lei de Luvas, ao passo que o aluguel residencial se submetia queles indicados, originalmente, no artigo 49 da anterior lei de locao predial urbana. Todavia, enquanto o aludido artigo 31 sofreu, no decorrer do tempo, apenas temperamentos impostos pela atividade jurisprudencial, mantendo a sua integridade formal e substancial, o mesmo no sucedeu com o artigo 49 da Lei n 6.649, de 16.05.79. Realmente, o prazo qinqenal nele previsto para a reviso judicial foi reduzido a trienal pela Medida Provisria n 227, de 21.09.90 (reeditada e alterada por outras tantas medidas provisrias), sobrevindo, ento, a Lei n 8.178, de 04.03.91, que manteve o prazo de trs anos para a reviso em seu artigo 17, apesar de nele referir-se, explicitamente, apenas s locaes residenciais. Alis, muito embora tal artigo no tenha sido expressamente revogado pela atual lei de locao, o foi tacitamente, porquanto se refere, como dito, apenas s locaes residenciais, ao passo que o artigo 19 da Lei n 8.245, de 18.10.91, inserto em seu Ttulo I (Da Locao) e Captulo I (Disposies Gerais), abre a possibilidade de reviso trienal em toda e qualquer locao, excetuada apenas, pelas suas peculiaridades, a locao por temporada. J o aluguel provisrio foi institudo e mantido, no perodo de 21 de setembro a 21 de dezembro de 1990, pelas Medidas Provisrias ns 227, 250 e 267 e, a partir de 4 de janeiro de 1991, pela Lei n 8.157, revogada expressamente pelo artigo 90 da lei atual. A esta altura impe-se o exame de uma questo altamente controvertida sob a gide da anterior lei de locao predial. Discutia-se, em sedes doutrinria e jurisprudencial, o cabimento, ou no, da reviso de aluguel na denominada locao no residencial. Prevalecia a tese contrria reviso, basicamente com apoio nos seguintes argumentos: a) como a locao no residencial no se submetia ao regime do Decreto n 24.150/34, estava afastada a incidncia, no tocante a ela, do artigo 31; b) por outro lado, tambm descabia a reviso pautada na Lei n 6.649/79, j que prevista no captulo destinado s disposies especiais sobre locaes residenciais - e no pertinentes, portanto, modalidade locativa em discusso: e, c) ademais, sempre poderia o locador, insatisfeito com o valor locativo percebido, pleitear a retomada imotivada do imvel. Ante a atual lei, dvida alguma pode existir, segundo cremos, quanto possibilidade de reviso de aluguel nessa modalidade de locao. Primeiro, porque a matria vem agora tratada no captulo dedicado s disposies gerais sobre locao (artigo 19), que abrange, toda evidncia, tambm a locao no residencial; depois, porque ao impossibilitar a ao revisional na pendncia de prazo para a desocupao do imvel, o pargrafo 1 do artigo 68 faz expressa referncia ao artigo 57 (que trata da locao no residencial propriamente dita), viabilizando assim, contrario sensu, a reviso do aluguel no curso do contrato, uma vez preenchidos os requisitos legais.

3. A impossibilidade de reviso na pendncia de prazo para a desocupao do imvel


A lei veda a reviso na pendncia de prazo para desocupao do imvel, seja tal prazo aquele indicado nos artigos 46, 2 e 57, seja o estipulado amigavelmente ou imposto judicialmente (art. 68, 1). Isto significa que qualquer dos sujeitos da relao obrigacional carecer da ao de reviso nesse perodo, at porque nada justificaria a pretenso, de um ou outro, em ver alterado o aluguel na eminncia da evacuao voluntria ou compulsria do bem locado, mesmo porque j finda, a essa altura, a prpria relao jurdica material que daria suporte pretenso revisional. Tendo em vista que o aludido artigo 68 no se refere, em seu pargrafo 1, situao contemplada no artigo

2 de 13

19-04-2013 13:48

Breves consideraes sobre a reviso do aluguel - Revista Jus Navigandi...

http://jus.com.br/revista/texto/3020/breves-consideracoes-sobre-a-revisa...

78, surge a questo envolvendo o cabimento, ou no, de reviso judicial do aluguel na pendncia do prazo nele previsto. Respondemos, de nossa parte, pela negativa. As hipteses contempladas no artigo 68 dizem respeito, com exclusividade, aos contratos celebrados sob a gide da nova lei, no atingindo aqueles j em vigor por ocasio de sua promulgao, como o caso daqueles a que alude o artigo 78; logo, sentido algum haveria em imiscuir-se, nas situaes encartveis no primeiro dispositivo mencionado, regra envolvendo contratos estranhos ao seu mbito de incidncia. No obstante tal ponderao, de modo algum razovel concluir-se que no prazo de desocupao indicado no artigo 78 seja possvel a reviso judicial do aluguel. Primeiro, porque em seu pargrafo nico vem previsto o cmputo de prazo em dobro para a desocupao do imvel se e quando, nos doze meses anteriores data de vigncia da lei, houve a reviso judicial do aluguel; logo, o prazo de doze meses s dever ser observado se no ocorreu alterao do aluguel antes de seu termo inicial, circunstncia que autoriza a concluso de que fica vedada, com maior razo, uma vez em curso o prazo de desocupao voluntria, a aludida reviso. Depois - e principalmente -, porque estando o contrato antigo vigorando por prazo indeterminado, poder o locador manifestar, por via de notificao premonitria, o seu desinteresse na manuteno do vnculo locativo; e uma vez consumada a notificao, opera-se, em conseqncia, a resilio unilateral do contrato (desfazimento imotivado de relao jurdica de direito material), por certo descabendo, na pendncia do prazo concedido para a desocupao voluntria, a reviso do aluguel, at porque a esta altura no mais existe substrato de direito de material (ou seja, o contrato) a respaldar tal pretenso do ex-locador em face do ex-inquilino. E o mesmo raciocnio vlido para a hiptese do desfazimento bilateral do contrato (rectius: distrato - art. 9, I), ou, na dico do pargrafo 1 do aludido artigo 68, quando o prazo de desocupao tenha sido estipulado amigavelmente. Ademais, no se pode perder de vista que a ao revisional tem escopo constitutivo, atravs dela buscando o contratante alterar um dos elementos do contrato, sendo inarredvel, assim, a negativa da possibilidade de tal alterao quando j extinta a relao locativa. Nem se argumente com o fato de ser necessrio o ajuizamento de ao de despejo se o ocupante do imvel, uma vez escoado o prazo para a desocupao voluntria, recusa-se a tanto. que nesse caso o vnculo locativo j estava desfeito desde o incio de vigncia de tal prazo, razo pela qual, uma vez esgotado o prazo concedido para a desocupao voluntria, a indevida manuteno da posse pelo ru caracteriza verdadeiro esbulho possessrio, apto a ensejar um decreto judicial que determine a sua sada compulsria do imvel; e muito embora a ao seja denominada de despejo, por fora de expressa previso legal (art. 5), tem ela, sem dvida alguma, natureza possessria. Igualmente no o caso de argumentar-se com o fato de o ocupante continuar a pagar aluguis durante o prazo concedido para a desocupao, j que tal obrigao tem por fonte o uso do bem em seu proveito, nada justificando, por bvio, o seu enriquecimento sem causa. Resta, assim, a hiptese de despejo compulsrio, decretado judicialmente em acolhimento de pedido (motivado) deduzido pelo locador ou proprietrio, quando for o caso (v.g., arts. 47, III e IV e 62). Acolhido o pedido, ser fixado judicialmente o prazo de desocupao voluntria (art. 63), sob pena de despejo compulsrio; considerando que a eventual apelao interposta pelo ru no mais impedir o pronto cumprimento da sentena (art. 58, V), a partir de sua publicao j estar pendente o prazo para desocupao, obstando a deduo do pedido revisional pela parte vitoriosa no processo de despejo. Acrescente-se ainda, a essa linha de argumentao, um dado de crucial importncia: decretado que seja o despejo, a consecuo da respectiva ordem judicial ser imediata; e ainda que venha a ser provida a apelao interposta pelo ru, no mais se restabelecer o liame locativo, restando-lhe, agora, apenas o direito de ser ressarcido por perdas e danos (cf. arts. 59, 1, 63, 4 e, principalmente, 64, 2). Logo, nada justificaria a reviso do aluguel. Em suma, o artigo 78 confere uma grande vantagem ao locador, permitindo-lhe desfazer unilateralmente o

3 de 13

19-04-2013 13:48

Breves consideraes sobre a reviso do aluguel - Revista Jus Navigandi...

http://jus.com.br/revista/texto/3020/breves-consideracoes-sobre-a-revisa...

vnculo locativo, sem necessidade de qualquer motivao explcita; mas assegura ao inquilino, em contrapartida, um prazo relativamente longo para a desocupao e inviabiliza, a partir do incio do prazo, qualquer reviso compulsria do aluguel, que estar sujeito, isto sim, apenas aos reajustes pactuados ou legais.

4. A legitimidade para a promoo da ao revisional


Divorciando-se do artigo 31 do Decreto n 24.150/34, que conferia legitimidade ativa para a propositura de ao revisional de aluguel a qualquer dos contratantes, a anterior lei de locao predial abria tal possibilidade apenas ao locador, carecendo da ao o inquilino, conseqentemente, por ilegitimidade ativa ad causam (art. 49, 4) A lei atual atribui legitimidade ativa a ambos os contratantes (art. 19) e ainda permite a qualquer deles, enquanto ru, a apresentao de contraproposta ao pedido do outro (art. 68, IV), com o que fica patenteada a natureza dplice da ao. Por outras palavras, pretendendo ver judicialmente alterado (majorado ou reduzido) o valor locativo, o interessado na alterao promover a ao revisional, sempre restando ao ru a possibilidade de igualmente pleitear a reviso, para tanto ofertando, na contestao (independentemente, pois, de reconveno), a sua respectiva contraproposta. E a via reconvencional vedada, nesse caso, por ausncia de interesse de agir por parte daquele que figuraria como ru reconvinte. Convm ressaltar, contudo, que muito embora a lei confira legitimidade ativa a ambos os envolvidos na relao locativa para a busca da reviso judicial do aluguel, o mesmo no se d quando a pretenso do autor diga respeito alterao judicial da periodicidade de reajuste ou do indexador, que s pode ser reclamada pelo locador ou sublocador, a teor do pargrafo 1 do artigo 69. Observe-se, ademais, que a legitimidade ativa para a propositura da ao no se limita, como pode sugerir uma literal interpretao do artigo 19, apenas aos contratantes originais, locador e locatrio. Tambm diz respeito aos sucessores dos contratantes originais (arts. 10 a 12) e aos figurantes da relao de sublocao (art. 14), podendo qualquer deles, havendo pluralidade de sujeitos ativos ou passivos, promover a demanda revisional ou nela figurar como ru, isoladamente ou em litisconsrcio, j que entre eles existir - salvo previso contratual em contrrio - vnculo de solidariedade (art. 2).

4. Termo inicial do trinio autorizador da reviso


Nenhum dos diplomas legais que anteriormente cuidou da reviso do valor do aluguel continha qualquer meno ao momento inicial do curso do prazo para a reviso do aluguel, na hiptese de j haver sido revisado judicialmente em processo anterior; todos apontavam como termo inicial de contagem do prazo ou a data do acordo (ou do ltimo acordo) de majorao do valor locativo, ou, na falta dele, do incio do contrato. Basta, para tanto concluir-se, o exame do pargrafo 5 do artigo 49 da Lei n 6.649/79, o pargrafo seguinte (introduzido pela Medida Provisria n 227, de 20.09.90 e mantido pelas Medidas Provisrias n 250, de 19.10.90 e n 267, de 21.11.90), o pargrafo 6 do artigo 2 da Medida Provisria n 291, de 03.01.91 e o pargrafo 2 do artigo 17 da Lei n 8.178/91. Em tal omisso tambm incorreu a Lei n 8.245/91, ao dispor, em seu artigo 19, que a reviso judicial poder ser pleiteada aps trs anos de vigncia do contrato ou do acordo anteriormente realizado. Realmente, nada impede venha a ser reclamada a reviso de aluguel j revisado anteriormente pelas vias judiciais, valendo como termo inicial da contagem do respectivo prazo, nesse caso, a data fixada pela autoridade judiciria para a vigncia do novo aluguel. E como o inquilino estar em mora a partir da sua citao (CPC, art. 219), este ato processual valer como ponto de partida quer para a vigncia do novo valor locativo, quer para o escoamento do trinio legal autorizador de futura reviso (cfr. art. 69 da atual lei de locao). Comprovada que seja, no curso do processo, a no integralizao do trinio legal, o sentenciante dever rejeitar o pedido formulado pelo autor (rectius: dever prolatar sentena de improcedncia). No obstante tenhamos adotado, no passado, a posio ainda prevalente em sede jurisprudencial, no sentido de que a no integralizao do trinio caracteriza a carncia da ao 1, estamos hoje absolutamente convencidos do desacerto de tal entendimento.

4 de 13

19-04-2013 13:48

Breves consideraes sobre a reviso do aluguel - Revista Jus Navigandi...

http://jus.com.br/revista/texto/3020/breves-consideracoes-sobre-a-revisa...

Realmente, o direito material reviso - e no o direito abstrato de ao - tem a sua existncia subordinada implementao do trinio, de tal sorte que antes de seu escoamento integral infundada a pretenso deduzida em juzo. Ou, por outras palavras, ainda que o aludido prazo no se mostre implementado, sempre ser possvel o ajuizamento da ao revisional (pois presentes as suas condies de existncia), mas o pedido formulado pelo autor dever ser rejeitado; evidente, por outro lado, que havendo controvrsia quanto a tal implementao, as partes devero produzir as provas necessrias formao do convencimento judicial a respeito da questo debatida.

5. Questes envolvendo o processamento da ao revisional


O artigo 68 da lei de locao indica as regras procedimentais para o processamento da ao revisional de aluguel, sem prejuzo, evidentemente, da incidncia daquelas constantes do artigo 58. Anota-se, desde logo, a sua declarada opo observncia do procedimento sumrio, criando assim uma situao estranha ao rol do artigo 275 do Cdigo de Processo Civil. Mas no s isso: muito embora os princpios norteadores do procedimento em pauta sejam preservados (v.g., concentrao, celeridade), os incisos do artigo 68 contm previses que escapam da estrutura procedimental armada pelo Cdigo de Processo Civil, ou seja, o modelo apresentado por esse diploma no ser observado na sua inteireza. 5.1 - A petio inicial e seus requisitos O inciso I determina a elaborao da petio inicial com base nos requisitos dos artigos 276 e 282 do Cdigo, exigindo ainda a indicao expressa do valor do aluguel cuja fixao pretendida. Examinemos, em primeiro lugar, a exigncia de atribuio de valor causa. A teor do inciso III do artigo 58 da Lei n 8.245/91, "o valor da causa corresponder a doze meses de aluguel...". A aludida regra aplica-se a toda e qualquer ao abrangida por essa lei especial, valendo como elemento de apurao do valor da causa, a nosso ver, aquele em vigor no momento da propositura, no ao revisando, pois a admitir-se a adoo deste, seria inarredvel a concluso de que tanto a parte contrria, quanto a autoridade judiciria, estariam jungidas a um valor instvel, eventualmente arbitrrio, apurado, em princpio, com base em simples elementos indicirios ou subjetivos; admitindo-se, ao contrrio, a correo da posio que ora sustentamos, estar-se- levando em considerao um dado objetivo, palpvel e incontroverso, qual seja o valor locativo existente e vigente no momento da propositura da demanda. Prosseguindo na anlise dos requisitos impostos pelo artigo 68, foroso reconhecer a indispensabilidade da indicao expressa do valor do aluguel cuja fixao pretendida. Realmente, tal requisito atua como parmetro para a fixao do aluguel provisrio (inciso II) e serve de base para a apresentao, pelo ru, de contraproposta ao valor locativo pretendido pelo autor (inciso IV); representa, ainda, um dado necessrio viabilizao de eventual conciliao das partes (idem). Mais que isso, ir atuar, na hiptese de revelia, como elemento objetivo para a fixao judicial do valor revisado a ser pago pelo ru, pois sendo ele revel impor-se-, como regra, o acolhimento do pedido de reviso do aluguel, no limite indicado pelo autor. Enfatizando: a lei atual exige a clara indicao, j na petio inicial, do valor pretendido a ttulo de novo locativo (art. 68, I), sob pena de, omitindo-se o autor, ser ela indeferida de plano pelo juiz - nada o impedindo, porm, de determinar o aditamento para suprir tal omisso. No se pode confundir, todavia, a omisso da indicao do valor pretendido a ttulo de novo aluguel, com a omisso do pedido de arbitramento de aluguel provisrio (inciso II). Enquanto a primeira determina, como j dito, a extino do processo, sem julgamento do mrito, em razo do indeferimento da petio inicial (CPC, art. 267, I), a segunda apenas inviabiliza a fixao do aluguel provisrio, sem prejudicar, todavia, o curso normal do processo. De fato - e na exata dico do inciso II -, o juiz fixar o aluguel provisrio se e quando pedido pelo autor, com base nos elementos por ele fornecidos ou indicados; inexistindo pedido nesse sentido, limitar-se- a autoridade processante a adotar as providncias a seguir examinadas. 5.2 - Deferimento da petio inicial e arbitramento de aluguel provisrio Deferida a petio inicial, com a determinao da citao do ru e a designao da data para a audincia (bem

5 de 13

19-04-2013 13:48

Breves consideraes sobre a reviso do aluguel - Revista Jus Navigandi...

http://jus.com.br/revista/texto/3020/breves-consideracoes-sobre-a-revisa...

como, convm lembrar, o deferimento das eventuais provas orais requeridas pelo autor - CPC, art. 278), o juiz ainda fixar, inaudita altera parte e com base nos elementos constantes da documentao que instruiu a inicial, o aluguel provisrio pleiteado pelo autor, em valor no excedente a oitenta por cento do pedido (i., do valor pretendido a ttulo de novo locativo). Algumas observaes so necessrias a esta altura. Como j dito, o juiz s arbitrar o aluguel provisrio se o autor, alm de formular expresso pedido nesse sentido, tambm houver fornecido ou indicado elementos seguros e idneos para tanto, tais como avaliaes ou propostas de imobilirias, informaes de bolsas de imveis, laudos, etc.; fixado o aluguel provisrio, em valor nunca excedente (mas eventualmente inferior) a oitenta por cento do valor pretendido a ttulo definitivo, ser ele devido a partir da citao. Tenha-se em mente que o arbitramento de aluguel provisrio medida que aproveita exclusivamente ao autor, no podendo ser adotada ex officio, sob pena de macular-se a natural e indispensvel iseno que rege a atuao da autoridade judiciria no processo. Pondere-se, ademais, que mesmo permitindo a lei o arbitramento, inaudita altera parte, de aluguel provisrio pretendido pelo autor, claro est que a autoridade judiciria ir pautar-se, para tanto, nos valores e indicaes deduzidos na petio inicial, ou seja, conceder a tutela provisria com base em juzo valorativo tambm provisrio e sujeito, pela sua prpria e natural instabilidade, a alteraes futuras; apresentando o ru novos elementos de convico, poder a autoridade processante neles apoiar-se para rever o valor j arbitrado (inciso III). Dispensvel, por outro lado, a produo de prova pericial nessa fase postulatria: seja para a fixao do valor provisrio, seja para sua posterior alterao, bastaro os elementos trazidos ao conhecimento do juiz pelas partes, exigindo-se, apenas, que aqueles se apresentem idneos e pertinentes. J a prova pericial ser produzida, se for o caso - e como adiante examinado -, na fase instrutria, integrando-se a um conjunto probatrio que permita ao juiz fixar, em definitivo, o valor da prestao locativa. O aluguel provisrio poder ser revisto (alterado), mediante requerimento do ru, at a realizao da audincia, desde que esse ltimo contraponha, queles indicados ou fornecidos pelo autor, elementos que justifiquem a alterao pretendida (inciso III). E tal possibilidade aberta ao ru, fundada no contraditrio que informa o processo, no podia mesmo ser arredada pela lei, pois o aluguel provisrio foi fixado sem a sua participao, com base em juzo (tambm provisrio) calcado exclusivamente nos elementos apresentados pela parte contrria e sem impugnao prvia. Alis, justamente em funo da possibilidade de alterao posterior do valor do aluguel provisrio que descabe, contra a deciso de arbitramento, a interposio de recurso pelo ru, face ausncia de um pressuposto de admissibilidade, qual seja o interesse recursal. Questo interessante diz respeito ao aluguel provisrio pleiteado pelo inquilino, quando figure como autor da ao revisional (art. 19). Pedir ele, no mais das vezes, a reduo do valor locativo, por reput-lo excessivo (muito embora nada obste o pedido de majorao); claro, pois, que o valor por ele pretendido a ttulo de aluguel revisado ser inferior quele que vem pagando, nada justificando, nesse caso, a observncia do teto indicado pelo inciso sob exame, o qual, evidentemente, s se presta fixao de aluguis provisrios nas demandas objetivando a majorao do aluguel. Supondo-se que a autoridade judiciria observasse, na hiptese mencionada, o limite mximo da lei, o aluguel provisrio seria inferior quele pretendido, em definitivo, pelo prprio inquilino autor - situao absurda e sob todos os aspectos injusta para o locador. Logo, o disposto no inciso II do artigo 68 s ter sentido, no pertinente ao limite de oitenta por cento, em se tratando de ao buscando a majorao do aluguel; na hiptese contrria, o aluguel provisrio, sendo o caso de sua fixao, dever necessariamente coincidir com aquele pretendido pelo autor em definitivo, podendo ainda ser majorado (tambm provisoriamente e nunca em valor igual ou superior ao aluguel que vem sendo pago) se o locador ru obtiver sucesso em seu pedido de reviso. Fixado o aluguel provisrio (cujo termo inicial de vigncia sempre coincidir com a data da citao do ru), seus reajustes submeter-se-o periodicidade pactuada pelos contratantes ou determinada pela lei, evitando-se, assim, a sua depreciao no curso do processo (art. 68, 2). 5.3 - Conseqncias advindas da revelia do ru

6 de 13

19-04-2013 13:48

Breves consideraes sobre a reviso do aluguel - Revista Jus Navigandi...

http://jus.com.br/revista/texto/3020/breves-consideracoes-sobre-a-revisa...

Sendo o ru revel (e no concorrendo, no caso concreto, as circunstncias indicadas no artigo 9, inciso II ou nos incisos I ou III do artigo 320 do Cdigo), ter total incidncia o artigo 319 do diploma lembrado, cabendo ao juiz, nesse caso, acolher o pedido de reviso e fixar o novo valor locativo, qual seja aquele indicado pelo autor na inicial, arcando o revel com o nus da sucumbncia. defeso ao juiz, evidentemente, fixar valor superior ao pleiteado pelo autor, desprezando o valor indicado na petio inicial como sendo o justo, mormente pelo fato de no ter sido questionado pelo ru. Primeiro, porque estaria decidindo ultra petita, em clara violao ao artigo 460 do Cdigo de Processo Civil, j que a atual lei no mais permite a concluso de que a utilizao da via judicial tem por escopo o mero acertamento do valor locativo, seja ao impor a clara determinao desse valor na petio inicial, seja ao abrir ao ru a possibilidade de ofertar contraproposta; depois, porque o aluguel revisado ser exigvel a partir da citao, com os reajustes peridicos impostos pela lei ou pactuados pelas partes, descabendo argumentar-se, pois, com eventual deteriorao do valor inicialmente indicado, em funo do poder corrosivo da inflao. 5.4 - Conseqncias advindas da oferta de contestao Ofertada contestao pelo ru (ou curador, nas hipteses indicas no artigo 9, do CPC), os desdobramentos possveis estaro condicionados natureza e ao contedo da defesa. Sendo nela veiculadas defesas de natureza processual (CPC, art. 301) e substancial, o juiz apreciar desde logo as primeiras; seu acolhimento impor ou a pura e simples extino do processo sem julgamento do mrito (v.g., objees de carncia da ao ou de litispendncia - CPC, art. 267), ou a correo de falha ou omisso sanveis (v.g., art. 301, VIII), com a designao de prazo para tanto e de data para a continuao da audincia. Rejeitada a defesa processual, ser tentada a conciliao das partes, com a imediata prolao de sentena, sendo aquela positiva (CPC, arts. 448 e 449); caso contrrio, sero produzidas as provas oportunamente deferidas e, ultimada a instruo e debatida a causa, o juiz proferir sentena de mrito. Vindo o ru tambm (ou exclusivamente) a discordar do valor pretendido pelo autor, dever apresentar contraproposta, abrindo margem possibilidade de conciliao, a qual, se frutfera, acarretar a pronta extino do processo, nos moldes acima referidos; inviabilizada a tentativa de conciliao, o juiz decidir de plano (dispondo de elementos para tanto) ou ordenar a realizao de percia, determinando a data para a continuao da audincia. Convm lembrar que a percia objetivando a apurao do justo valor locativo s ter sentido se o ru apresentar contraproposta e discordar do valor pretendido pelo autor, pois somente nessa hiptese existir questo envolvendo o justo valor locativo, a demandar a produo daquela prova; nos demais casos a produo de provas, se cabveis estas, ficar restrita s de natureza oral e/ou documental. Explicitando: caso o ru oferte contestao e impugne o valor postulado pelo autor, ser realizada a prova pericial tendo por escopo, claro, a apurao, apenas e to-s, do real valor locativo, para tanto considerado o momento do ajuizamento da ao; se o valor apurado pericialmente exceder aquele reclamado pelo autor, o sentenciante ficar adstrito ao acolhimento do pedido, nos limites em que foi formulado; sendo inferior ao pretendido, da sim o magistrado, atento s demais provas porventura existentes poder arbitrar o aluguel em valor inferior ou, no mximo, idntico ao pretendido pelo autor (v., infra, n 5.6). Ofertada contestao envolvendo o meritum causae, sem, contudo, apresentar o ru a sua contraproposta, caber ao juiz, vindo a acolher o pedido de reviso, fixar o valor locativo indicado pelo autor em sua inicial. 5.5 - Conseqncias advindas do reconhecimento da procedncia do pedido Poder o ru reconhecer a procedncia do pedido revisional e aceitar o valor indicado pelo autor, caso em que o juiz imediatamente prolatar sentena de procedncia, fixando o novo locativo e impondo ao primeiro o nus da sucumbncia. (CPC, art. 269, II). Importante ressaltar que ao sentenciante ser defeso ordenar a produo de prova pericial (posto que inexiste controvrsia a justificar essa providncia) ou arbitrar valor locativo superior (ou inferior, sendo o pedido de reduo) ao reclamado pelo autor, conforme j foi anteriormente salientado e ser melhor esclarecido no tpico seguinte. Considerando, porm, que entre a data do ajuizamento da ao e a da realizao da citao (termo inicial de vigncia do novo aluguel) poder ter decorrido considervel lapso de tempo, o valor indicado na inicial ser atualizado, sendo o caso, at a data de concretizao do ato citatrio, evitando-se, assim, que o autor venha a

7 de 13

19-04-2013 13:48

Breves consideraes sobre a reviso do aluguel - Revista Jus Navigandi...

http://jus.com.br/revista/texto/3020/breves-consideracoes-sobre-a-revisa...

sofrer prejuzo decorrente da corroso do poder aquisitivo da moeda em razo da inflao constatada no perodo. 5.6 - A fixao do novo locativo Nunca demais repetir ser defeso ao sentenciante fixar valor superior ou inferior ao reclamado, vedada que , luz do devido processo legal, a prolao de sentena "extra" ou "ultra petita", cumprindo autoridade judiciria acolher o pedido nos limites em que foi formulado, em obedincia ao princpio da adstrio do julgamento ao pedido. Poder-se-ia indagar, diante da soluo ora preconizada, a razo de ser da produo de prova pericial, nos casos em que ela se faa necessria. A resposta simples: tendo em vista que o valor locativo indicado na inicial possa ser impugnado pelo ru, que apresentar a contraproposta correspondente, impor-se- a produo de prova pericial objetivando, justamente, a resoluo da questo oriunda da impugnao. Caso o valor apurado pericialmente se revele inferior (na hiptese de revisional objetivando a majorao do aluguel) ou superior (na hiptese contrria), ainda assim o juiz poder fixar o aluguel definitivo no montante reclamado pelo autor, desde que exista nos autos outro (ou outros) elemento de convico que justifique tal julgamento. No pode, todavia, apoiar-se em resultado pericial para arbitrar, em definitivo, aluguel superior (na ao de majorao) ou inferior (na ao de reduo) quele pretendido pela parte e explicitamente indicado em sua petio inicial. Poder-se-ia ainda argumentar que o valor apurado pericialmente corresponderia quele devido a partir da citao do ru, mostrando-se injusta, pois, diante do poder corrosivo da inflao, a fixao do aluguel no importe reclamado na inicial. A essa objeo responde-se que entre o ajuizamento da ao e a citao do ru no h, dentro da normalidade, significativa alterao do valor de mercado do imvel, mas, apenas, perda do poder aquisitivo da moeda em razo da inflao, que deve assim ser recomposta. E no se pode perder de vista que o novo valor devido pelo inquilino o a partir da citao, no da elaborao do laudo arbitral, nesta devendo ser consideradas, pois, as condies do mercado no momento da concretizao do ato citatrio. Melhor explicitando, cabe ao autor, ao ingressar em juzo para reclamar a reviso do aluguel, indicar valor condizente com o de mercado no momento do ingresso, bastando depois atualiz-lo at a data da citao, obtendo-se, assim, o correto valor devido pelo inquilino. Como j alertado no incio deste trabalho, a reviso do valor do aluguel inconfundvel com o seu reajuste, pois enquanto a primeira tem por escopo adequ-lo ao de mercado, a segunda representa sua simples atualizao monetria, tendo por nico objetivo, repita-se, a recomposio do poder aquisitivo da moeda, corrodo pela inflao. Ademais, a periodicidade do reajuste do aluguel igualmente afetada com a reviso, pois o seu termo inicial passar a coincidir com o dies a quo de vigncia do novo locativo, tambm recomposta, ento, a perda decorrente da inflao do perodo posterior ao arbitramento do aluguel definitivo. Apenas uma hiptese poder ensejar, a nosso ver, soluo diferente da ora alvitrada: se entre o ajuizamento da ao e a citao do ru decorrer considervel lapso de tempo, operando-se, nele, alterao do valor de mercado passvel de constatao pelo perito, da, sim, o valor locativo definitivo poder vir a ser diferente daquele indicado na pea inaugural como correto no momento do ajuizamento (sem necessidade, pois, de sua simples atualizao); e isto sem quebra do princpio da adstrio do julgamento ao pedido, na medida em que compete ao juiz fixar, em definitivo, o valor locativo adequado ao de mercado no momento da citao, termo inicial de sua vigncia. 5.7- Termo inicial de vigncia do novo locativo A legislao revogada no continha previso a respeito do termo inicial de incidncia do novo locativo apurado em processo revisional, levando os juzes a normalmente determinarem, nas revises envolvendo locao residencial, a sua retroao ao momento em que se efetivara a citao do ru, a teor, mesmo, do artigo 219 do Cdigo de Processo Civil. E tambm no tocante reviso de aluguel em contratos regidos pela Lei de Luvas grassava dissenso na doutrina e jurisprudncia: submetida a questo ao Superior Tribunal de Justia, ora se acatou a orientao enunciada na Smula 180 do Supremo Tribunal Federal 2, j que inexistiria dissdio entre ela e julgado, em ao revisional de alugueres, a determinar fosse o novo aluguel devido a partir da citao, face ao laudo haver sido elaborado com base em valores contemporneos data daquele ato processual 3, ora foi ela repudiada, sob o argumento de que o escopo da ao revisional de aluguis no a simples correo do valor locativo, mas sim a sua aproximao, mais exata quanto possvel, ao valor do mercado poca do ajuizamento da causa, sendo notrio que o mercado de locao se comporta sob influncia de muitas variantes circunstanciais; ento, quando o laudo do perito

8 de 13

19-04-2013 13:48

Breves consideraes sobre a reviso do aluguel - Revista Jus Navigandi...

http://jus.com.br/revista/texto/3020/breves-consideracoes-sobre-a-revisa...

no levou em considerao a data da citao, deve o juiz encontrar o valor correspondente a essa data realizando operaes de correspondncia da moeda com suporte em ndices oficiais ou idneos, at porque o entendimento que tem sido agasalhado na jurisprudncia, inclusive sumulada, se apresenta insatisfatrio e em atrito com a atual realidade econmica, impondo orientao mais adequada e justa. 4 Essa discusso encontra-se atualmente superada, na medida em que o artigo 69 da atual lei de locao predial contm duas disposies distintas, uma delas cuidando justamente do termo inicial de incidncia do aluguel revisado e a outra regulando a forma de satisfao das diferenas. Dispe o dispositivo, de incio, que o aluguel fixado na sentena retroage citao (rectius: data em que se operou o ato citatrio), ou seja, ser ele devido pelo inquilino a partir daquele momento, pouco importando, para tal fim, a natureza da locao. Relativamente s diferenas devidas durante o curso do processo, algumas observaes tambm so necessrias. Apesar de o artigo determinar o desconto, para tal fim, dos aluguis provisrios satisfeitos pelo inquilino, nem sempre ser possvel tal providncia, ao menos nos estritos termos legais. No tendo sido oportunamente fixado o aluguel provisrio, por ausncia de pedido expresso formulado pelo locador, no curso do processo o inquilino ru satisfez apenas o aluguel vigente poca do ajuizamento da ao, com os reajustes peridicos impostos pelo contrato ou pela lei; e, nessa hiptese, o desconto ser entre o aluguel revisado e o anterior. Admita-se, por outro lado, que a ao revisional seja ajuizada pelo inquilino (art. 19), buscando a reduo do valor locativo, mas tenha ele igualmente deixado de requerer, no devido tempo, o arbitramento de aluguel provisrio. No desenrolar do processo ir satisfazendo o aluguel vigente e, acolhido o seu pedido, o desconto (a seu favor) tambm levar em conta o valor atual e o anteriormente satisfeito. Outra observao envolve o modo de satisfao dessas diferenas apuradas entre o aluguel j satisfeito (provisrio ou no) e o revisado. Determina o artigo 69 sejam elas pagas corrigidas, tornando-se exigveis apenas aps o trnsito em julgado da deciso (rectius: sentena ou acrdo) que fixou o novo aluguel - circunstncia, alis, que demonstra o alcance relativo da disposio contida no inciso V do artigo 58, pois no caso sob exame o recurso interposto pela parte ter, para o fim previsto no "caput" do artigo 69, o denominado efeito suspensivo. Sendo o inquilino (como ordinariamente sucede) o devedor das diferenas, poder ele, por evidente, exonerar-se dessa dvida atravs de pagamento. E dever satisfaz-la de uma s vez, j que a atual lei no recepcionou, nesse particular, a regra contida no pargrafo 3 do artigo 53 da anterior, que permitia o parcelamento do dbito; poder o devedor, por bvio, efetuar o pagamento parceladamente, desde que para tanto obtenha a concordncia do locador. Imaginando-se que esse ltimo seja o devedor das diferenas (na hiptese de vir a ser julgada procedente a revisional proposta pelo inquilino, com a fixao de aluguel de valor inferior quele satisfeito no curso do processo), operar-se- compensao com os aluguis vincendos, medida que venam (Cd. Civil, arts. 1.009 e segs.); considerando que a compensao se opera ex vi legis, no se pode cogitar, nesse caso, a execuo da diferena (art. 69, 2), salvo se, finda a locao, remanescer crdito em favor do inquilino. No ocorrendo a extino da obrigao pela via normal do pagamento, estar o credor autorizado a promover ao de execuo das diferenas, nos prprios autos do processo de conhecimento (art. 69, 2); note-se que essa execuo, por ser ao distinta da revisional (mantendo com ela, no entanto, um vnculo conectivo sucessivo), dar origem a novo processo, muito embora com o aproveitamento dos autos j existentes. Logo, devero ser observadas todas as exigncias que envolvem a execuo por quantia certa (CPC, arts. 646 a 729 e 748 a 786), notadamente o ajuizamento da demanda executiva e a citao do executado. Competir ao juiz, a fim de viabilizar a via executiva, impor na sentena de reviso tambm a condenao do devedor ao pagamento das diferenas, pois esse decreto condenatrio que ir atuar (uma vez realizada a liquidao regular do dbito) como ttulo executivo judicial (CPC, art. 584, I). E descaber a execuo provisria do dbito representado pelas diferenas, face ao que dispe o artigo 69, in fine, ou seja, poder ser desde logo exigido o aluguel revisado (vez que a eventual apelao interposta contra a sentena no ter o denominado efeito suspensivo

9 de 13

19-04-2013 13:48

Breves consideraes sobre a reviso do aluguel - Revista Jus Navigandi...

http://jus.com.br/revista/texto/3020/breves-consideracoes-sobre-a-revisa...

- art. 58, V), mas a satisfao das referidas diferenas, pela via executiva, depender do prvio trnsito em julgado da sentena.

6. Possibilidade de desfazimento do contrato de locao no curso do processo de reviso


A teor do artigo 70, a qualquer tempo podero as partes, no curso do processo de reviso (notadamente por ocasio da audincia), pactuar a dissoluo da relao locativa, fixando prazo para a desocupao voluntria do imvel pelo locatrio. Operada a transao (Cd. Civil, arts. 1.025 a 1.036 e CPC, art. 269, III), ou obtida a conciliao das partes (CPC, arts. 447 a 449), uma ou outra ser prontamente homologada por sentena, valendo esta como comando estatal autorizador do despejo compulsrio em caso de no desocupao do imvel no prazo estabelecido. Por certo no se cogita, nessa hiptese, a necessidade de ajuizamento de ao de execuo da prestao descumprida, presentes que esto os pressupostos da execuo lato sensu; caracterizada a mora do ex-inquilino em desocupar o imvel, bastaro, para o cabal cumprimento da avena judicialmente homologada, a expedio de ordem de evacuao compulsria e a sua efetivao pelo agente encarregado de cumpri-la.

Notas
1 . Opinio que externamos inclusive no trabalho elaborado para a obra "Comentrios leis de locao de imveis urbanos", editada pela Editora Saraiva em 1992( vrios autores); sob a coordenao de Juarez de Oliveira, pp: 405 e ss. 2 . Smula 180 - Na ao revisional do art. 31 do Dec. n 24.15O, de 2O.O4.34, o aluguel arbitrado vigora a partir do laudo arbitral. 3 . REsp. n 6.808-SP, 3 Turma, rel. Min. Cludio Santos, 19.3.91, DJU 22.4.91. 4 . - REsp. n 4.750-SP, 4 Turma, rel. Min. Slvio de Figueiredo (julg. 20.11.90 - DJU 17.12.90) - Confira-se, na doutrina, as posies de ALFREDO BUZAID (Da ao renovatria, vol. II, n 266, pp. 449 a 451), DARCY BESSONE (Renovao de locao, n 95, pp. 184 a 187), J. NASCIMENTO FRANCO e NISSKE GONDO (Ao renovatria e ao revisional de aluguel, n 304, pp. 317 a 319) e SILVA PACHECO (Tratado das aes de despejo, n 775, pp. 431 e 432).

Assuntos relacionados

Aes locatcias

Procedimentos especiais

Direito Processual Civil

Autor
Antonio Carlos Marcato professor livre-docente da Faculdade de Direito da Universidade de So Paulo, desembargador aposentado do Tribunal de Justia de So Paulo, coordenador acadmico do CPC Curso Preparatrio para Concursos
Veja todos os artigos publicados pelo autor http://www.cpc.adv.br

Informaes sobre o texto


Este artigo uma ampliao de trabalho elaborado para a obra "Comentrios lei de locao de imveis urbanos", Editora Saraiva, 1992, coordenao Juarez de Oliveira (pp. 405 e ss.).
Como citar este texto (NBR 6023:2002 ABNT): MARCATO, Antonio Carlos. Breves consideraes sobre a reviso do aluguel. Jus Navigandi, Teresina, ano 7, n. 57, 1 jul. 2002 . Disponvel em: <http://jus.com.br/revista/texto/3020>. Acesso em: 19 abr. 2013.

10 de 13

19-04-2013 13:48

Breves consideraes sobre a reviso do aluguel - Revista Jus Navigandi...

http://jus.com.br/revista/texto/3020/breves-consideracoes-sobre-a-revisa...

Publique seu texto na Revista Jus Navigandi


Artigos, monografias, peties, pareceres e jurisprudncia

Comentrios

Comentar

Para comentar necessrio efetuar o login

Utilize o login do Facebook para se cadastrar rapidamente ou para autenticar-se! Por qu?
Entrar usando o Facebook

OU

(Recomendado)

Acesse com seu cadastro do Jus Navigandi:


E-mail:

Senha:

Mantenha-me conectado

Entrar

Esqueceu sua senha?

No tem Facebook e quer se cadastrar?

Voc pode fazer seu cadastro agora mesmo, rpido e gratuito.

11 de 13

19-04-2013 13:48

Breves consideraes sobre a reviso do aluguel - Revista Jus Navigandi...

http://jus.com.br/revista/texto/3020/breves-consideracoes-sobre-a-revisa...

Maria da Gloria

19/01/2013 23:41

Na realidade, eu pago R$ 230,00 e dona do imovel quer passar para R$ 300,00. Resido a 7 anos e todo ano ela aumenta. Agora eu estou aposentada e vai fazer falta. O que fao?

12 de 13

19-04-2013 13:48

Breves consideraes sobre a reviso do aluguel - Revista Jus Navigandi...

http://jus.com.br/revista/texto/3020/breves-consideracoes-sobre-a-revisa...

FALE CONOSCO

ANUNCIE NO JUS

AJUDA

PRIVACIDADE

QUEM SOMOS

BLOG DA EQUIPE

LIVRARIA

Jus Navigandi. Todos os direitos reservados. Proibida a reproduo total ou parcial sem autorizao.

13 de 13

19-04-2013 13:48

Anda mungkin juga menyukai