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Direitos Reais

1. Quais so os poderes do comproprietrio? Na compropriedade a cada um dos consortes (sinnimo de comproprietrio) cabe um direito de propriedade, exercendo eles em conjunto os poderes prprios do proprietrio singular (segundo a concepo dominante, perfilhada por Lus Pinto Coelho, Oliveira Ascenso, Menezes Cordeiro, Carvalho Fernandes). Contudo, este regime do n. 1 do artigo 1405. no exclui o exerccio singular de alguns desses poderes, do que logo d exemplo o n. 2 desse mesmo preceito, em matria de reivindicao (remete para o artigo 1311.). Em suma, o que est em causa no regime da compropriedade no so propriamente os poderes dos consortes, mas o modo do seu exerccio. A este respeito, identificamos na lei trs modalidades diferentes, referidas a poderes diversos: poderes de exerccio isolado, poderes de exerccio maioritrio e poderes de exerccio unnime. 2. O que a compropriedade? H compropriedade quando duas ou mais pessoas detm simultaneamente direito de propriedade sobre uma mesma coisa (1403./ 1). As situaes jurdicas de cada um dos comproprietrios so qualitativamente iguais, sendo indiferente que o sejam ou no sob o ponto de vista quantitativo. A compropriedade constitui o paradigma de situaes de titularidade conjunta e simultnea de direitos iguais sobre uma coisa. Existem trs concepes acerca da natureza jurdica da compropriedade: a concepo clssica (Manuel Rodrigues e Mota Pinto) que entende que na compropriedade cada um dos consortes titular de um direito sobre uma quota ideal ou intelectual da coisa, que constitui o seu objecto; a doutrina dominante (Oliveira Ascenso, Menezes Cordeiro, Carvalho Fernandes) que defende que a compropriedade um conjunto de direitos que coexistem sobre toda a coisa e no sobre qualquer realidade ideal ou imaterial (posio adoptada); e a tese defendida por Henrique Mesquita que diz existir apenas um direito de propriedade, mas com vrios titulares. 3. Pronuncie-se sobre o direito de preferncia do comproprietrio. O artigo 1409. atribui ao comproprietrio um direito real de aquisio. Na verdade, o consorte tem um direito legal (estabelecido na prpria lei) de preferncia no caso de venda, ou dao em cumprimento, a estranhos da quota de qualquer dos seus consortes. O artigo 1410. diz que o comproprietrio a quem se no d conhecimento da venda ou da dao em cumprimento tem o direito de haver para si a quota alienada (). 4. Qual o regime aplicvel alienao pelo comproprietrio de parte especificada da coisa comum sem consentimento dos demais consortes? Estabelece o artigo 1408./ 2 que a disposio ou onerao de parte especificada sem o consentimento dos consortes havida como disposio ou onerao de coisa alheia. 5. Como cessa a compropriedade? A cessao da situao de compropriedade implica o termo do concurso de vrios direitos de propriedade pertencentes a pessoas diferentes, tendo por objecto a mesma coisa. Dito por outras palavras, na hiptese normal de DIVISO, verifica-se, ento, a constituio de situaes de propriedade singular sobre cada uma das parcelas da coisa dividida. A diviso da coisa comum um meio eficaz de fazer cassar a compropriedade. 6. Distino entre direito real e direito de crdito O DIREITO REAL um direito absoluto, na medida em que recai sobre toda a comunidade a que pertence o titular do direito uma obrigao passiva universal ou dever geral de absteno; enquanto o DIREITO DE CRDITO um direito relativo, uma vez que s produz efeitos numa relao jurdica determinada e contra pessoas determinadas (o devedor). O DIREITO
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REAL goza de imediao, ou seja, o titular do direito tem acesso imediato coisa sobre a qual o direito incide; enquanto que o titular de um DIREITO DE CRDITO para ter acesso coisa que lhe devida precisa de uma prestao do devedor, necessita da cooperao deste (princpio da cooperao). H quem considere que, actualmente, esta distino j no faz sentido e defenda a adopo de um ramo unico de Direitos Patrimoniais, que abrangeria os Direitos Reais, os Direitos Creditcios e os Mistos. 7. Classificao do direito de arrendamento: ser um direito real? Questo controversa. Certa seco da doutrina classifica o direito de arrendamento como direito real de gozo, mas outra seco classifica-o como um direito hbrido. Parece ser aceitvel a sua classificao como direito real, tendo por base o artigo 1037./2 CC que faculta ao locatrio (arrendatrio) os mesmos meios de defesa colocados disposio do possuidor (direito de propriedade). 8. O que a elasticidade no mbito dos direitos reais? O direito de propriedade comprime-se de modo a originar os j mencionados direitos reais de gozo menores e quando estes se extinguem, por qualquer motivo, o direito de propriedade reexpande-se. 9. Qual a natureza jurdica da propriedade horizontal? Existem trs concepes a propsito da natureza jurdica do condomnio. Uma primeira, defendida pelo Doutor Oliveira Ascenso, qualifica o direito de propriedade horizontal como um direito de propriedade especial. Outra tese, que parece ser a perfilhada pelo nosso legislador civil (artigo 1420. / 1 C.C.), entende a propriedade horizontal como a soma de um direito de propriedade singular com um direito de compropriedade [propriedade horizontal = propriedade singular (fraces autnomas) + compropriedade (partes comuns)]. Finalmente, o Doutor Carvalho Fernandes advoga que o direito de propriedade horizontal um direito real de gozo autnomo diferente de todos os outros, designadamente distinto do direito de propriedade.

1.15. Meios de defesa da posse A posse pode ser exercida judicialmente ou extrajudicialmente. Relativamente a esta ltima, a defesa exerce-se atravs dos meios legais comuns a todos os direitos (aco directa, legitima defesa, etc.) O a. 1277. contempla apenas expressamente como meio de tutela privada da posse, a aco directa. Esta matria relativamente defesa da posse encontra-se regulada nos aa. 1276. a 1286. do C. C. (via judicial e extrajudicial). A defesa judicial de posse exerce-se atravs de uma aco de: preveno (a. 1276.); manuteno (a. 1278., n. 1); restituio da posse (a. 1278., n. 1) e,

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embargos de terceiro (a. 1285.) restituio provisria da posse (a. 1285.) As aces de preveno, manuteno e restituio da posse so actualmente aces declarativas de condenao, que seguem o processo comum, contendo algumas especialidades. Manteve-se no Cdigo Civil, que no foi totalmente alterado, os artigos 1276., 1278., 1281. e 1282., a designao tradicional destas aces. Foi eliminada da grande reforma processual de 1995, a posse ou entrega judicial avulsa, antes regulada nos artigos 1044 a 1055, agora revogados. A defesa judicial da posse, pode ser ainda exercida atravs de meios cautelares. Assim, quando haja esbulho violento, pode o esbulhado intentar um procedimento cautelar especificado: a restituio provisria da posse (a. 395. do C.P.C.). No havendo violncia, o esbulhado poder socorrer-se do procedimento cautelar comum (a. 395. do C.P.C.). Esta via processual est aberta aos casos de mera perturbao da posse. a) Aco de preveno Esta aco tem pouca relevncia prtica, porque a posse ainda no foi atingida e, porque um meio pouco eficaz. Atravs desta aco, no fica assegurada a efectiva absteno de terceiro uma vez que, de acordo com o a. 1276, a procedncia deste pedido gera apenas a aplicao de uma multa e indemnizao pelos prejuzos causados, no sendo por conseguinte dissuasor de terceiros que pretenda levar a efeito o seu contento. Por ex., A odeia B e ameaa-o verbalmente que em breve invadir a sua casa e a far sua. Este meio activado quando o possuidor tenha justo receio de ser esbulhado 3. O pressuposto de facto desta aco a ameaa. A finalidade desta aco, a de que seja intimado o autor de ameaa, de se abster de fazer agravo ao exerccio da posse, sob pena de multa ou indemnizao pelo prejuzo que causar. Apenas o possuidor tem legitimidade para intentar esta aco (a. 1276.). b) Aco de manuteno da posse (a. 1278.) Pode recorrer-se a este meio, se houver perturbao da posse, sem que contudo, chegar a haver esbulho. A finalidade desta aco a de manter a posse e a de condenar o ru a no perturb-la. pressuposto desta aco a perturbao, ou seja, qualquer acto material de terceiro que, sem privar o possuidor da sua posse, afecte o seu normal e pleno
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De acordo com a doutrina dominante necessrio tratar-se de um receio consistente e no vago. exerccio, reduzindo o gozo da coisa possuda e, independentemente de lhe causar dano. Exemplos: A, todos os dias passa com o carro pelo terreno de B, sem o seu consentimento. A estende a roupa no terrao de B, por ser mais soalheiro. Por vezes, difcil distinguir um direito de mera perturbao, dos de verdadeiro esbulho. Por fora do a. 661., n.3 do C.P.C., se o autor recorrer indevidamente aco de manuteno, quando ao caso se justificava um pedido de restituio, nem por isso a aco deixar de seguir, podendo o tribunal decretar a restituio ou vice-versa. Esta possibilidade fica facilitada pelo facto das duas aces seguirem os mesmos tramites processuais. O pedido na aco de manuteno o da condenao do perturbador, no reconhecimento da posse do autor e, na cessao dos actos que a perturbem. Nos termos do a.1281., n.1, tm legitimidade para intentar a aco, o possuidor perturbado e os seus herdeiros. Quanto legitimidade passiva, a lei limita-a ao prprio perturbador, no estendendo aos seus herdeiros, que porm, respondem com a herana, pela indemnizao, a que o possuidor perturbado tenha direito (a. 1281., n1.). A aco de indemnizao no pode ser intentada a todo o tempo, pois caduca no prazo de um ano, a contar do acto de perturbao, se esta for pblica. Se tiver sido praticada de forma oculta, o prazo s comea a contar, quando o perturbado dela tenha conhecimento (a. 1282.). O tempo enquanto existiu a perturbao no prejudica a contagem do tempo da posse, pois tudo se passa como se no tivesse havido perturbao (a. 1283.). Tem ainda o perturbado direito a ser indemnizado de todos os danos que a perturbao lhe tenha causado (a. 1284., n.1). importante notar que o possuidor s poder manter a sua posse contra quem no tiver melhor posse (a. 1278., n.1 e 3). c) Aco de restituio (a. 1279) A ofensa posse pode no se limitar a meros actos turbativos e assumir contornos mais graves. Esta aco est reservada para os casos em que tenha havido esbulho, independentemente de este ser violento ou no (a. 1279.).

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Se o esbulho foi violento, o possuidor pode, com dependncia da aco principal de restituio, intentar providncia cautelar com vista restituio provisria, sem audio prvia do esbulhador (a. 1279.). Tm legitimidade para intentar a aco, o possuidor e os seus herdeiros. A legitimidade passiva do ru esbulhador, nesta aco, estar assegurada ainda que nela figurem os seus herdeiros ou um terceiro (para quem o esbulhador tenha transferido a posse) que esteja na posse da coisa esbulhada e, tenha conhecimento desse esbulho (ou seja, um terceiro de m-f, cfr. a.1281., n.2). Quanto ao prazo para intentar a referida aco, de um ano a contar do esbulho pblico ou, do conhecimento deste, quando tenha sido oculto (cfr. a. 1282. e a. 1267., al. d)). d) Embargos de terceiro Os embargos de terceiro, actualmente, integram-se processualmente na interveno de terceiros, como incidente da instncia, constando o seu regime nos aa. 351. a 359. do Cdigo de Processo Civil. Constituem um meio especial de restituio da posse, em reaco contra actos judiciais de apreenso de bens (coisas). Este meio funciona tambm, preventivamente, uma vez que, nos termos do a. 359. do C.P.C. se admite que, o possuidor possa recorrer a ele relativamente a diligncias de apreenso j ordenadas, mas ainda no realizadas. O a. 1285 tem a redaco dada pelo D.L. n 38/2003 de 8 de Maro. e) Aces de restituio provisria da posse O possuidor pode socorrer-se do instituto da restituio provisria da posse, quando tenha havido esbulho violento da sua posse (cfr. aa. 1279. e 393. do C.P.C.). Este meio tem em vista a reconstituio da situao anterior verificao do esbulho, enquanto no se decide a ttulo definitivo, a quem a posse deve ser atribuda. pois uma medida de natureza cautelar. A deciso proferida meramente preliminar, cujo regime justificado pelo carcter violento do esbulho. Esta providncia fica dependente de ser intentada, posteriormente, a aco principal (de restituio da posse) pelo esbulhado, nos termos do a. 383.. Assim, cabe ao esbulhado alegar factos que qualifiquem os correspondentes requisitos de procedncia, a saber: a posse anterior, o esbulho e a violncia (a. 393.). O nus da prova desses factos reca, nos termos gerais sobre o esbulhado. Feita a prova dos requisitos acima indicados, o juiz dever condenar na restituio provisria, sem necessidade de audincia prvia do esbulhador (a. 1279. e a. 394. do C.P.C.), manifestando-se
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assim, uma das particularidades mais importantes deste meio processual de defesa, ao ser afastado um dos princpios fundamentais do processo civil, o do contraditrio. 2. DIREITO DE PROPRIEDADE 2. 1. Noo legal O nosso Cdigo Civil no fornece uma definio de direito de propriedade, porm o a. 1305. enumera alguns poderes que integram o contedo do direito de propriedade. Refira-se que o direito de propriedade no se esgota nos poderes enumerados no a. 1305. do C. C., pelo que, se conclui, que tal enumerao meramente exemplificativa. O direito de propriedade, permite todos os poderes susceptveis de se referirem a uma coisa, incluindo o poder de destru-la, desde que, no colidam com os limites impostos pela lei, limitaes essas que podem ser de direito pblico ou de direito privado. Entre as restries de direito pblico refira-se desde logo, a possibilidade de expropriao para utilidade pblica (a. 1308) mas, existem tambm limitaes ao direito de construir por motivos ambientais, de higiene, estticos, etc. As restries de direito privado so as que resultam das relaes de vizinhana. A generalidade destas restries, encontram-se previstas e reguladas, no captulo relativo propriedade de imveis, que estudaremos mais adiante 2. 2. Contedo do direito de propriedade De acordo com o a. 1305., o proprietrio tem poderes de usar, fruir e dispor, de modo pleno e exclusivo. Isto no significa que, o direito de propriedade seja o nico direito real, em cujo contedo se incluam tais poderes, de modo geral, todos os direitos reais de gozo permitem usar e fruir dentro dos limites fixados na lei para cada um deles, ou seja, qualquer direito real de gozo implica os poderes de usar e fruir, porm a amplitude destes poderes definido por cada um deles de acordo com o especificado pela lei. No que diz respeito propriedade, os poderes de usar e fruir so plenos, no sentido de que, permitem ao seu titular, retirar do objecto de que proprietrio, tudo aquilo que ele susceptvel de dar. Alm dos poderes de usar e fruir, o titular do direito de propriedade tem o poder de disposio, que compreende quer o poder de praticar actos jurdicos de alienao ou onerao da coisa, quer o de realizar actos materiais de transformao, incluindo o de poder destruir o objecto do seu direito.

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2. 3. Caractersticas do direito de propriedade As caractersticas que foram estudadas a propsito de todos os direitos reais aplicam-se plenamente ao direito de propriedade. Alm destas, o a. 1305., refere duas outras caractersticas essenciais do direito de propriedade: plenitude ou absolutidade e exclusividade. A plenitude a possibilidade de aproveitamento, que o direito de propriedade permite, tendo apenas como limite as previses normativas de restrio e limitaes. Este poder de aproveitamento, tanto significa aproveitamento material como jurdico. Quanto s restries e limitaes do direito de propriedade, refira-se que, muitas delas, constam de legislao avulsa e, no apenas do Cdigo Civil. Alm das restries e limitaes impostas pela lei, que so as mais comuns, o direito de propriedade tambm sofre restries e limitaes resultantes de clusulas gerais, como o caso, p. ex. do abuso de direito. A exclusividade como j foi referido , os direitos reais pressupem a existncia do direito de propriedade, ocupando este uma posio sempre oposta do titular de outro direito, que sofre a concorrncia do direito de propriedade. Ora o direito de propriedade, por existir, no tem de concorrer com nenhum outro e neste sentido o direito de propriedade exclusivo. 2. 4. Objecto do direito de propriedade O objecto do direito de propriedade encontra-se regulado nos aa. 1302 e 1303 do C.C., ou seja, sero as coisas corpreas e incorpreas. Quanto noo de coisa, cfr. a. 202. e ss. do C.C. 2. 5. Modalidades de propriedade O Cdigo Civil contempla o regime da propriedade (a. 1302. e ss.); da propriedade de imveis rsticos e urbanos (a. 1344. e ss.); da propriedade das guas (a. 1385. e ss.); da compropriedade (1403. e ss.) e da propriedade horizontal (a. 1414. e ss.). Outras modalidades de propriedade, como a propriedade agrria, a propriedade de navios e, outras, encontram-se reguladas noutros ramos do direito.
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2. 6. Modos de aquisio do direito de propriedade O a. 1316. enuncia os modos de aquisio do direito de propriedade e, onde se distinguem, os modos de aquisio genricos, ou seja, os modos de aquisio comuns a todos os direitos reais, como p. ex., o contrato translativo, a sucesso por morte e a usucapio, dos modos de aquisio especficos, ou seja, os modos de aquisio prprios do direito de propriedade, como seja a ocupao e a acesso. Veja-se, ainda, os aa. 1345. e 1370. do C. C., onde se encontram outros modos de aquisio da propriedade. a) Ocupao A ocupao d-se pela apreenso material de coisas mveis sem dono, isto , consiste na apropriao ou, tomada de posse, de uma coisa mvel, sobre a qual no recaiam quaisquer direitos. O a. 1318. do C.C. no nos d uma noo de ocupao, limitando-se a enumerar as coisas susceptveis de ocupao. Desta forma podemos enumerar: a res nullius, coisas que nunca tiveram dono, dando direito aquisio imediata do direito de propriedade; as coisas abandonadas, que consiste na extino do direito de propriedade, por uma declarao de vontade, do seu anterior proprietrio ( res perelictae); as coisas perdidas (sem inteno de desprendimento) ou escondidas pelo anterior proprietrio (tesouros enterrados), que no so propriamente uma res nullius, na medida em que, o direito de propriedade sobre elas, no se extingue; os animais (cfr. aa.1319. e 1322.). A formulao do a. 1318. merece uma crtica, uma vez que estende a ocupao s coisas perdidas ou escondidas pelos seus donos. Nos casos referidos nos aa. 1314. a 1322., estamos perante uma situao de verdadeira ocupao, o mesmo no sucede quanto ao achamento de coisas perdidas (a. 1323.) ou de tesouros (a. 1324.). A aquisio da propriedade sobre coisas e animais que nunca tiveram dono ou que foram abandonadas, opera-se no prprio momento da ocupao, sem haver necessidade de se invocar o reconhecimento desse direito.

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Porm, quanto s coisas mveis perdidas, escondidas ou enterradas, o momento do achamento destas coisas no origina imediatamente a aquisio do direito de propriedade. Fora do instituto da ocupao, esto as coisas imveis como resulta do a. 1318., em conjugao com o a. 1345.. A ocupao para existir necessrio reunir trs elementos: o elemento pessoal (ocupante), o elemento real (a coisa) e, por fim, o elemento formal (tomada de posse ou apropriao). O elemento pessoal: o ocupante s tem que ter capacidade de gozo para ocupar validamente, no se exige a capacidade de exerccio, pelo que, as crianas e os dementes podem ocupar. A ocupao consiste num simples acto formal, bastando a vontade de ocupar. A ocupao pode realizar-se atravs de representante legal ou, por rgo de pessoa colectiva, aplicando-se, por analogia, o a. 1252., n. 2. O elemento real: constitudo por coisas mveis nullius. As coisas imveis nunca podem ser nullius, por fora do a. 1345., que afirma que estas so patrimnio do Estado. Assim, s podem ser ocupadas coisas abandonadas, perdidas ou escondidas, que nunca tiveram dono. Essas coisas tm forosamente que ser coisas no comrcio, j que as coisas fora do comrcio, no so reguladas no Direito Privado (cfr. a.202.). O elemento formal: a prpria tomada de posse com a inteno de querer para si a coisa. O momento da aquisio o momento a que se refere o a. 1317., al. d), isto , o momento que, no caso da ocupao, o momento de tomada de posse (cfr. aa. 1319. a 1324.). b) Acesso A acesso d-se quando a coisa que propriedade de algum, se una e incorpora outra coisa, que no lhe pertencia (cfr. a. 1325.). Existem duas espcies de acesso, a acesso natural que, consiste em atribuir ao dono de uma coisa (p. ex. um prdio), tudo quanto, por aco de foras naturais, a ela acrescer (a. 1326.). A unio ou incorporao de uma coisa noutra coisa, pertencente a outrem, feita unicamente pelas foras da natureza. Ainda, como acesso natural, distingui-se a acesso por aluvio (a. 1328.) e por avulso (a. 1329.). A diferena entre estas duas formas de acesso reside no facto de na acesso por aluvio, a unio ou incorporao, feita de modo lento e imperceptvel, enquanto que na acesso por avulso feita de modo violento e brusco.

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A aluvio uma aquisio que se opera imediatamente e automaticamente, independentemente da vontade do adquirente. A avulso uma aquisio diferida, embora automtica. O proprietrio da coisa que, por alvulso, for levada para prdio alheio, tem um prazo (legal) para as recolher, caso o no faa, perder a favor do dono do prdio, onde a coisa se depositou. Os aa. 1330. e 1331. do C.C. referem-se, tambm, a outras duas espcies de acesso natural, que a mudana de leito e a formao de ilhas ou mouches (terreno arborizado nas Lezrias ou, ilhota que se forma no meio de um rio ou beira do mar). Entende a maioria da doutrina, estas no serem, verdadeiras formas de acesso natural, uma vez que no se verifica qualquer unio ou incorporao, caracterstica essencial da acesso. A acesso natural sempre imobiliria, uma vez que se verifica a incorporao ou unio de coisas mveis a coisas imveis. J a acesso industrial poder ser mobiliria ou imobiliria, consoante a natureza das coisas que se unem ou incorporam. A acesso industrial pode, por vezes, confundir-se com a figura jurdica de benfeitorias. Porm, estas situaes so distintas, dado que se algum constri, com materiais seus uma obra, num terreno pertencente a outrem, e que o construtor no detm com base num direito real ou pessoal (por usufruto, arrendamento, etc.), estamos perante uma situao de acesso. Caso houvesse poderes e autorizao do dono do terreno para o construtor fazer a obra, ento estaramos perante um caso de benfeitorias. A acesso industrial pode ser mobiliria (unio ou incorporao de coisa mvel a coisa mvel) e imobiliria (unio ou incorporao de coisa imvel a coisa imvel) Na acesso industrial mobiliria distinguimos dois institutos: a unio ou a confuso; e a especificao. Apesar da lei (a. 1333. e o a. 1334.) tratar a confuso ou a unio como sinnimos, estes distinguem-se. Na unio, as coisas podem ser separadas no perdem a sua identidade; na confuso, a unio das coisas de tal forma ntima, que a sua separao impossvel ou, se possvel, causadora de prejuzos s partes, titulares das coisas confundidas. Apesar desta diferena, a lei trata ambas as realidades de igual forma, e, a determinao de quem fica com a coisa, o valor atribudo coisa e quem tem de indemnizar quem, quando no possvel a separao, obtida pela boa-f ou m-f do autor da acesso e, no por as coisas, objecto da acesso estarem unidas ou ligadas. Anlise do artigo 1333., n. 1 a 3:

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Estando o titular (ou dono) da coisa incorporante de boa-f, o critrio da acesso industrial o do maior valor das coisas unidas ou confundidas. Quem for dono da mais valiosa, faz seu o objecto adjunto, e indemniza o dono da coisa com valor inferior ou, entrega-lhe coisa equivalente. Haver licitao, se as partes no acordarem quem fica com as coisas unidas ou incorporadas pela acesso, adjudicando-se quele que maior valor der por elas. A licitao s aberta entre os donos das coisas. Caso no queiram licitar, procede-se venda da coisa, sendo o produto da venda, dividido pelos donos das coisas unidas na proporo do valor destas. Artigo 1334.: Se o adjuntor ou incorporante estiver de m-f e, a coisa alheia puder ser separada, esta ser restituda ao seu dono e, este indemnizado com os danos que sofreu com a acesso. Se a coisa no puder ser separada, o autor da unio ou confuso, deve restituir o valor da coisa e, indemnizar o seu dono. Mas, a lei d tambm oportunidade ao dono da coisa incorporada, de este, ficar com as duas e pagar ao dono adjuntor ou, da coisa incorporante, o valor que for calculado pelas regras do enriquecimento sem causa. A boa-f ou a m-f, do autor da unio ou confuso, deve ser avaliada segundo os critrios do a. 1260., n. 1. Artigo 1335.: Verifica-se uma situao de confuso ou adjuno casual e de as coisas no se poderem separar. Neste caso, a coisa fica pertencendo ao dono da mais valiosa, que pagar o justo valor da outra. Se este no quiser, assiste o mesmo direito ao dono da menos valiosa. Caso as partes no se usarem deste direito, aplica-se o disposto no n. 2 deste artigo. Se as coisas unidas tiverem igual valor, aplica-se o disposto no a. 1333., n. 2 e 3. Ainda dentro da acesso mobiliria, se estuda a especificao, que uma forma de acesso, em que no h unio ou confuso das coisas, como vimos atrs, mas existe sempre que algum, pelo seu trabalho d forma diferente coisa mvel pertencente a outrem (cfr. a.. 1336., n. 1). Casos de especificao: a escrita, a pintura, o desenho, a fotografia, a impresso, etc (cfr. a. 1338.). Na especificao, h uma coisa mvel, pertencente a certa pessoa, em que se incorpora o trabalho de outra que, transforma essa coisa, criando uma nova, apta a desempenhar uma funo scioeconmica diferente da desempenhada pela coisa original. Claro que se, a coisa nova for produto do trabalho do prprio dono da coisa original, no estamos perante uma acesso mobiliria especifica. O mesmo se passa, quando algum transforma uma coisa pertencente a outrem, mas com o acordo deste.

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O instituto da especificao tambm se rege pelas regras da boa-f e da m-f, quanto a saber, quem fica com a coisa transformada e, quais os valores a atribuir parte que no fica com a coisa. Para estas questes remetemos o leitor para o disposto nos aa. 1336. e 1337. Acesso imobiliria, a acesso que diz respeito aos imveis. Exemplo: A proprietrio de um terreno e B, edifica a uma cabana. De quem a cabana? Pelas regras gerais, do direito de propriedade, pertence ao dono do solo tudo o que est sobre ele. E o dono da cabana no tinha direito nenhum? A resposta legal viria com o direito da superfcie, que estudaremos mais frente, mas que vem permitir uma separao de domnios entre uma superfcie e o que nela se encontre ou implante. O nosso cdigo regula diferentes espcies de acesso imobiliria: - obras, sementeiras ou plantaes feitas pelo dono do terreno, sendo as sementes e as plantas de outrem (cfr. a. 1339.); - obras feitas com materiais prprios, em terreno alheio (a.1340.); - obras feitas em terreno alheio com materiais alheios (a. 1342.) e, - parcela de terreno alheio ocupada de boa-f, por prolongamento de edifcio construdo em terreno alheio (a. 1343.) Neste ltimo caso, a acesso imobiliria s funcionar com as regras dispostas no a. 1343. se, a maior parte da construo, estiver em terreno prprio e, s um prolongamento (parte menor da construo) se fizer em terreno alheio. Se, a maior parte da construo, estiver em terreno alheio, aplicam-se as disposies gerais da acesso imobiliria (cfr. a. 1340.), sendo necessrio determinar o valor do solo e do edifcio, na parte em que ocupa o terreno alheio para determinar a quem ficar a pertencer. Modo de actuar da acesso De acordo com o a. 1317., al. d) a aquisio da propriedade por acesso tem lugar no momento da verificao do respectivo facto, o mesmo que dizer, que a acesso opera automaticamente, no sentido de, a aquisio do direito de propriedade, ter lugar ipso facto e, imediatamente, verificado o correspondente facto. 2. 7. Extino do direito de propriedade

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Parece resultar do regime do direito de propriedade a no regulamentao da extino deste direito. Para alguns autores, fica-se a dever ao facto do direito de propriedade no se poder extinguir. Porm, no nos podemos esquecer que o direito de propriedade no perptuo, mas tendencialmente perptuo e, como tal, extingue-se por todas as formas de extino dos direitos reais, em geral e em especial pela perda e pela destruio da coisa. Conforme foi dito, o direito de propriedade no se extingue pelo no uso (cfr. a. 298.) O no uso uma causa de extino de direitos reais como consequncia do seu no exerccio prolongado e, s opera nos casos especialmente regulados na lei. Assim, ao contrrio do que acontece com o direito de superfcie (a. 1536., n. 1, al. b) e e); nas servides (a. 1569., n. 1, al. b) e, no usufruto (a. 1476., n. 1) no existe nenhuma disposio que, em geral, submeta o direito de propriedade extino pelo no uso. Resulta assim, que o direito de propriedade insensvel s omisses de exerccio da parte do seu titular, por mais prolongadas que sejam. Porm, a referncia que o a. 298. faz propriedade no totalmente irrelevante, uma vez que, tal preceito existe no domnio do direito de propriedade das guas (cfr. a. 1397.). Relativamente ideia da extino do direito de propriedade, por vontade do seu titular, a mesma, no isenta de dvidas. Existem, autores que entendem que, face renncia no se extingue o direito de propriedade sobre imveis, uma vez que, tal direito, passa a pertencer esfera jurdica do Estado (cfr. a. 1345.). Esta aquisio do estado, no uma aquisio originria, nem uma aquisio que dependa da vontade das partes, uma aquisio por fora da lei e, como tal, opera automaticamente. 2. 8. Meios de defesa do direito de propriedade O regime estabelecido nos aa. 1311. a 1314. para alm de admitir o recurso aco directa, limita-se a referir alguns aspectos da chamada aco de reivindicao. a) aco de reivindicao Na aco de reivindicao, o titular do direito real pode exigir do possuidor ou, detentor da coisa sobre a qual, o seu direito incide, o reconhecimento desse direito e a restituio da coisa (cfr. a. 1311.). No contexto processual de defesa da propriedade, a aco de reivindicao a mais importante.
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A expresso reivindicao nasce de dois vocbulos latinos: vindicatio e rei (genitivo de res), que no seu conjunto significam trazer de volta a coisa. O pressuposto de facto da aco de reivindicao o esbulho, isto , o proprietrio s pode intentar esta aco de reivindicao, quando seja esbulhado (acto pelo qual algum priva outrm, total ou parcialmente, da posse de uma coisa, in Ana Prata, Dicionrio Jurdico, Coimbra, 31990.), no sendo bastante a perturbao ou ameaa de esbulho. Quanto legitimidade activa, ao proprietrio esbulhado que cabe intentar a aco contra qualquer possuidor ou detentor da coisa (legitimidade passiva), independentemente da sua boa-f ou m-f. Esta aco uma aco de duplo pedido o proprietrio esbulhado, pede ao juiz que, reconhea o direito de propriedade a seu favor, mediante prova desse mesmo direito (1. parte do a. 1311.). Uma vez reconhecido o direito de propriedade a favor do requerente, pede-se a condenao do ru, na entrega da coisa, na sua restituio (2. parte do a. 1311.). Quando o primeiro pedido (reconhecimento do direito de propriedade) requerido judicialmente procedente, no significa forosamente, que o segundo (restituio da coisa esbulhada), o seja. A recusa da restituio da coisa, demonstrada a titularidade do direito de propriedade, s pode justificar-se se, o possuidor ou detentor, for titular de algum direito real ou pessoal sobra a coisa, oponvel ao reivindicante (cfr. a. 1311, n. 2 do C.C. Casos especiais: aa 754.; 1323., n. 4 do C.C. e 929. do C.P.C.). tambm de referir a dificuldade de prova do direito de propriedade, quando o seu proprietrio no tem uma escritura pblica, nem registo, j os romanos chamavam dificuldade de prova do direito de propriedade diabolica probatio. Probatoriamente facilitada a aco de restituio. certo que, a aco de restituio serve, exclusivamente, para defesa da posse. Aqui, o proprietrio esbulhado, alega posse casual da coisa e, no o direito sobre a mesma, sendo mais fcil ao titular do direito real, a prova da posse do que a prova da titularidade do direito real. A aco de reivindicao imprescritvel, ou seja, a aco pode ser intentada a todo o tempo, independentemente do decurso do tempo (a. 1313.). A imprescritibilidade da aco de reivindicao uma consequncia lgica da imprescritibilidade do direito de propriedade, v. Pires de Lima e Antunes Varela, Cdigo Civil anotado, vol. III, Coimbra, 21987. Este regime vale para o direito de propriedade e, tem que ser aplicado em termos hbeis para os restantes direitos reais, que em alguns casos so temporrios. Distino entre aco de reivindicao e aco de restituio
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A aco de restituio da posse uma aco possessria, nos termos da qual, o possuidor esbulhado pode, fazer-se restituir sua posse. A aco intentada contra o esbulhador, seus herdeiros ou, contra quem tiver a posse da coisa e tenha conhecimento do esbulho. Esta aco tem que ser intentada no prazo de 1 ano, a contar da data em que se verificou o esbulho ou, do conhecimento dele (cfr. a. 1282.). Se o possuidor tiver a posse da coisa h menos de um ano, s poder intentar esta aco, contra quem no tiver melhor posse (a. 1278., n. 2 e 3). A aco de reivindicao, de que dispe o proprietrio ou, o titular de outro direito real, serve para exigir do possuidor ou detentor da coisa, o reconhecimento do seu direito e a respectiva restituio da coisa de que foi privado. Esta aco imprescritvel e, pode ser intentada, contra qualquer possuidor ou detentor. 2.9. Direito de Propriedade em especial: COMPROPRIEDADE 2.9.1. Noo legal

De acordo com o disposto no a. 1403. existe uma situao de compropriedade ou de propriedade em comum quando, duas ou mais pessoas detm simultaneamente o direito de propriedade sobre a mesma coisa. A situao jurdica de cada um dos comproprietrios , qualitativamente igual, sendo indiferente que, o sejam ou no, sob o ponto de vista quantitativo. A situao de comunho pode existir relativamente aos vrios direitos reais, mas quando surge, a propsito do direito de propriedade, denomina-se compropriedade. Na compropriedade, existe apenas, um s direito de propriedade, que tem vrios titulares, a que corresponde as faculdades de aproveitamento e encargos qualitativamente iguais, em proporo da respectiva quota, podendo assim serem quantitativamente diferentes (cfr. aa. 1403. e 1405.). Apesar de, os direitos dos vrios consortes, serem qualitativamente iguais, podem ser quantitativamente diferentes, como estabelece o a. 1403., n. 2. Ora, embora o aspecto quantitativo, no interfira com a natureza dos poderes que, cabem a cada um dos comproprietrios, a realidade que, j interfere em aspectos relevantes do seu exerccio. De acordo com o a. 1405., n. 1, o conjunto de poderes de cada comproprietrio, corresponde aos poderes do proprietrio singular, isto sob o ponto de vista qualitativo. Mas, como na actuao
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desses poderes, interfere o aspecto quantitativo, os comproprietrios s participam nas vantagens da coisa e s suportam os correspondentes encargos na proporo das suas quotas. Admite-se, no entanto, a hiptese de um ou mais comproprietrios, se eximirem das despesas decorrentes da conservao da coisa comum, desde que renunciem ao seu direito. (cfr. a. 1411., n. 1, 2. parte e n. 3). 2.9.2. Natureza jurdica da compropriedade A tese maioritariamente acolhida pela doutrina portuguesa, entende a compropriedade, como um conjunto de direitos de propriedade, qualitativamente iguais, sobre a mesma coisa. De acordo com esta concepo, cada um dos direitos em concurso, incide sobre a coisa comum e no sobre uma parte especificada da mesma. 2.9.3. Modos de constituio da compropriedade O modo mais frequente de constituio de compropriedade o negcio jurdico, a que o a. 1403., n. 2 se refere, sob a designao de ttulo constitutivo. Assim, se A. e B. compram, em conjunto um terreno a C., ou se D., E. e F. herdam em conjunto a totalidade do bem que H. deixou em testamento, todos os adquirentes se tornam comproprietrios do bem que recebem. Tambm a lei pode, em certos casos, operar como fonte directa de constituio da compropriedade. Assim, p. ex., em caso de achamento de tesouro, a coisa mvel achada, fica a pertencer ao achador e, ao proprietrio da coisa mvel ou imvel, onde ela estava escondida ou enterrada, na proporo de metade para cada um (a. 1324., n. 1). Registe-se ainda, os casos em que, a compropriedade assenta em presunes, legalmente estabelecidas, como ocorre com paredes ou muros divisrios entre edifcios ou, com muros entre prdios rsticos ou, entre ptios e quintas de prdios urbanos, tudo nos termos do a. 1371.. 2.9.4. Regime jurdico da compropriedade O mais importante do regime jurdico da compropriedade o modo de exerccio deste direito. Assim, identificam-se trs modalidades de poderes exercidos no direito de compropriedade: poderes de exerccio isolado;
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poderes de exerccio maioritrio e, poderes de exerccio unnime. Poderes de exerccio isolado A lei atribui aos comproprietrios legitimidade para exercerem, cada um por si, certas faculdades que, integram o contedo do direito de propriedade. As mais relevantes respeitam, ao uso da coisa (a. 1406.), disposio e onerao da quota (a. 1408.) e reivindicao da coisa comum (a. 1405., n. 2). Relativamente ao uso da coisa comum, cada um dos comproprietrios pode usar a coisa, na sua totalidade, isto , os diversos consortes podem, individualmente, usar toda a coisa sem a presena dos restantes. Porm, o uso da coisa comum tem que forosamente respeitar os fins a que a coisa se destina, sob pena de se considerar ilegal. O comproprietrio que utiliza a coisa comum, no pode impedir o exerccio de igual direito pelos restantes comproprietrios, sendo que, neste caso, o uso exclusivo pelo comproprietrio de coisa comum, na sua totalidade, confere a este, a qualidade de mero detentor, relativamente s quotas dos demais comproprietrios. Ressalva-se, no entanto, o caso de ter havido inverso do ttulo, situao em que, a nova posse decorre de outro facto, apto a produzir a inverso e, no do simples uso de coisa comum (cfr. aa. 1406., n. 2, 1263., al. d) e 1265.). A lei atribui ainda, a cada um dos comproprietrios, legitimidade para alienar a totalidade ou parte da sua quota na comunho (a. 1408., n. 1, 1. parte ). Na verdade, de acordo com o a. 1408., n. 1 e, o a. 1409. confirma-o, cada comproprietrio no depende, na prtica de tais actos, do consentimento dos demais. Contudo, se a alienao for feita a terceiro, mediante acto oneroso (compra e venda e dao em cumprimento), o n. 1 do a. 1409. atribui direito de preferncia aos restantes comproprietrios. Estamos perante um verdadeiro direito de preferncia legal, dotado de eficcia legal, regido pelos aa. 416. a 418.. do C.C. O direito legal de preferncia ocupa o primeiro lugar, no conjunto das preferncias legais. Assim, se o comproprietrio pretende, alienar a ttulo oneroso, a sua quota a terceiro, deve dar a conhecer aos seus consortes, o projecto de alienao e as condies do negcio em causa. Sublinhe-se mais uma vez, que o direito de preferncia limita-se compra e venda e dao em cumprimento da quota.
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Caso sejam, dois ou mais comproprietrios preferentes, estabelece o a. 1409, n. 3 que, ser adjudicada a quota alienada a todos eles, na proporo das suas quotas. Se o direito legal de preferncia for violado, tem o preferente, o direito de fazer sua, a quota alienada, em aco judicial, proposta contra quem seja parte no acto de alienao, no prazo de 6 meses, contados da data em que tomou conhecimento dos elementos essenciais de alienao. Ainda, o preferente ter que depositar o preo nos 15 dias subsequentes propositura da aco, de acordo com a redaco dada pelo D/L n. 68/96, de 31 de Maio, do a. 1410., n. 1. Os principais fins que justificam a concesso da preferncia so: - fomentar a propriedade exclusiva e mais pacfica dos bens; - no caso de no ser possvel alcanar a propriedade exclusiva, pelo menos, diminuir o nmero de consortes e, - por fim, impedir o ingresso, na contitularidade do direito, de pessoas estranhas mesma. No caso de existir direito de preferncia, o obrigado deve notificar o preferente, para este, querendo, exercer o ser direito (a. 416.). Aps receber a notificao, o preferente, pode assumir uma de trs atitudes: - declarar que no pretende exercer o seu direito; - nada declarar no prazo que tem para o efeito, deixando caducar o seu direito ou, - declarar que pretende preferir. Note-se que a notificao ao preferente deve conter todos os elementos essenciais ao contrato a realizar (preo, condies de pagamento, etc.). Nenhum comproprietrio pode renunciar antecipadamente ao seu direito de preferncia, uma vez que tal equivaleria a modificar o regime legal da compropriedade.

Poderes de exerccio maioritrio Verifica-se quanto gesto ou administrao da coisa comum (cfr. a. 1407.). Entende-se por administrao, os actos de fruio de coisa comum, da sua conservao ou beneficiao e ainda, actos de alienao de frutos. Os actos acima mencionados, dependem primeiramente de, conveno dos comproprietrios nesta matria, podendo estabelecer-se regras especficas, para a administrao da coisa comum. No havendo acordo entre os comproprietrios, a regra a de que administrao cabe, por igual, a todos os consortes.
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Conjugando o n. 1 do a. 1407. com a norma subsidiria, por ele invocada (a.985.), resulta deverem as deliberaes ser tomadas por maioria. Assim a maioria s se forma se, mais de metade dos consortes, votarem no mesmo sentido e, estes representarem metade do valor total das quotas (a. 985., n. 3 e 4). No se formando maioria, cabe ao tribunal resolver, a requerimento de qualquer dos comproprietrios se, o acto de administrao, deve ou no ser praticado. Neste caso, o tribunal pode recorrer a juzos de equidade (cfr. a. 1407., n. 2). Se algum dos comproprietrios, praticar actos de administrao, contrrios vontade representada pela maioria legal, so os mesmos anulveis, nos termos gerais do direito. Para alm desta invalidade, o n. 3 do a. 1407. estabelece responsabilidade pelos danos, decorrentes da sua prtica. Relativamente ao arrendamento e enquanto acto de administrao da coisa comum, o mesmo s vlido com o consentimento de todos os consortes (a. 1024.). So assim afastadas, as regras gerais de deliberao (a. 1407.), de maioria do capital, isto , o voto de cada um dos consortes, medido em funo do valor da sua quota e no em funo da maioria numrica. Poderes de exerccio unnime Como j se referiu, por acordo entre todos os condminos, podem os consortes exercer todas as faculdades que integram os seus direitos de propriedade. So poderes de necessrio exerccio unnime, os de disposio e de onerao de coisa comum ou de parte especfica dele. Quanto validade dos actos de disposio ou de onerao praticados por algum dos consortes, em violao da norma, contida no n. 1 (2. parte) do a. 1408., e no n. 2 do mesmo artigo, resulta que, tais actos so havidos como de disposio ou, de onerao de coisa alheia. Assim, se um comproprietrio, sem consentimento dos restantes, alienar parte especfica de coisa comum, ou toda ela, como alheia, estabelece o a. 893. valer o acto como venda de coisa futura, com eficcia obrigacional, nos termos do a. 408., n. 2. Porm se, o comproprietrio proceder venda, como se de coisa prpria se tratasse, prev a 1. parte do a. 892., a nulidade do acto, por falta de legitimidade do alienante. Esta nulidade restrita s relaes entre as partes, pois no que concerne aos restantes proprietrios, a alienao ineficaz.

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Por fim, refira-se que os actos de administrao das partes comuns podem ser ordinrios, e estes so os actos praticados para prover conservao dos bens e extraordinrios, que promovem a realizao de benfeitorias ou melhoramentos no prdio. 2.9.5. Extino da compropriedade A compropriedade pode extinguir-se por via negocial, se um dos comproprietrios adquirir as quotas dos restantes comproprietrios. Como forma especial de extino da compropriedade pode referir-se, a extino por fora da diviso da coisa comum, nos termos do disposto nos aa. 1412. e 1413. No entanto, o n. 2 do a. 1412. permite que os comproprietrios realizem um pacto de indiviso entre si, por um prazo mximo de 5 anos. Mais se acrescenta, que esta clusula de indiviso, s obriga terceiros, se for registada (cfr. a. 1412., n. 3). Se, a clusula no for registada e, antes de perfazer 5 anos, um dos comproprietrios vender a sua quota a terceiro, este adquire-a validamente.

2.10. PROPRIEDADE HORIZONTAL 2.10.1. Noo legal A propriedade horizontal a propriedade que incide sobre as vrias fraces componentes de um edifcio, fraces essas que, constituem unidades independentes, distintas e isoladas entre si, com sada para uma parte comum do prdio ou, para a via pblica (cfr. a. 1414. do C.C.). A propriedade horizontal assenta na existncia de um edifcio dividido em fraces autnomas, cada uma delas, exclusiva dos diferentes condminos e de partes comuns, que pertencem em compropriedade, a todos os condminos. O a. 1421. indica quais as partes comuns e quais as partes do edifcio, que se presumem comuns. De acordo com a disposio legal acima indicada, as partes comuns, referidas no n.1, no o podem deixar de ser, por vontade das partes, enquanto que as referidas no n. 2, podem ser afectadas ao uso exclusivo de algum dos condminos, desde que por deciso unanime destes. A afectao de, uma parte comum, ao uso exclusivo de um condmino, pode constar do prprio titulo constitutivo (a. 1421., n. 3) ou, pode ser, posteriormente, deliberada por unanimidade dos condminos, alterando-se assim, o ttulo constitutivo (a. 1419., n. 1).

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A propriedade horizontal caracteriza-se pela propriedade em geral, isto , a propriedade que cada condmino tem sobre a sua fraco e, pela compropriedade que, todos os condminos tm sobre as partes comuns do prdio. Esta compropriedade dura, enquanto durar a compropriedade horizontal e uma propriedade forada, pois no possvel sair da indiviso. 2.10.2. Modos de constituio e contedo do ttulo constitutivo Como se poder constituir a propriedade horizontal num edifcio? A sua constituio pode fazer-se, por negcio jurdico, por usucapio ou por deciso judicial. Por negcio jurdico necessrio que, seja lavrado um ttulo constitutivo de propriedade horizontal, por escritura pblica que posteriormente registado. A escritura pblica da propriedade horizontal tem, obrigatoriamente, que especificar e individualizar as fraces autnomas do edifcio, com o respectivo valor, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prdio (a. 1418., n. 1). Tambm consta do ttulo constitutivo, o fim a que as fraces se destinam, apesar de no ser obrigatrio que dele conste. J atrs verificmos que, a atribuio do uso exclusivo de certas partes comuns, a um ou mais condminos, deve constar do ttulo constitutivo. So documentos necessrios para a constituio de um prdio em propriedade horizontal os seguintes: - documento emitido pela Cmara Municipal da rea em que se situa o prdio, com meno de que as fraces autnomas satisfazem as exigncias legais; O documento acima indicado pode ser substitudo pela exibio do projecto aprovado pela Cmara Municipal; - caderneta predial ou certido de teor da inscrio matricial. Por usucapio A propriedade horizontal pode tambm ser constituda por usucapio, que pressupe a existncia de uma situao de posse. Por deciso judicial

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Como resulta do a. 1417. A propriedade horizontal pode ser constituda por vrias formas, entre elas, por deciso judicial proferida em aco de diviso da coisa comum ou, em processo de inventrio, desde que, seja requerida a constituio da propriedade horizontal. Qualquer consorte pode requerer a constituio da propriedade horizontal desde que se verifiquem os requisitos do a. 1415. Exemplo: A. e B. so co-herdeiros de um prdio, em que cada um deles tem direito a uma quota ideal do prdio. A., pode intentar uma aco de diviso de coisa comum e requer a constituio da propriedade horizontal, sendo que a sentena proferida constitutiva do regime de propriedade horizontal desse mesmo prdio, tal como definida no a. 1414. Depois de constituda a propriedade horizontal, por qualquer das formas previstas na lei, necessrio proceder-se ao respectivo averbamento na Repartio de Finanas e Conservatria do Registo Predial competentes.

2.10.3. Direitos e deveres do condminos a) Direitos dos condminos O condmino, antes de mais, proprietrio exclusivo, da fraco que lhe pertence e comproprietrio das partes comuns do edifcio, no podendo alienar estes direitos separadamente pois eles so incindveis. (cfr. a. 1420.). Enquanto proprietrio, o condmino tem o direito pleno da propriedade sobre a sua fraco, e portanto pode us-la, fru-la e dispor dela como entender, dentro das limitaes prprias, decorrentes das relaes com os outros condminos (cfr. a. 1420. e, as constantes do disposto nos aa. 1346. e 1349. e 1406., n. 1). Assim, pode um condmino alienar a sua fraco ou mesmo a sua garagem ou arrecadao ainda que separadamente desde que estas ltimas constituam fraces autnomas. E pode faz-lo ainda que o adquirente seja um terceiro, uma vez que os condminos no gozam do direito de preferncia na alienao das fraces. Cfr. a. 1423. O condmino pode ainda, usar e fruir das partes comuns do edifcio, desde que respeite os limites referidos no a. 1422.

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b) Deveres ou encargos dos condminos Os condminos esto obrigados (salvo disposio em contrrio) a suportar os encargos, decorrentes das despesas necessrias, conservao e fruio das partes comuns, bem como, as despesas necessrias, ao pagamento dos servios de interesse, como (p. ex. gua, luz das escadas, limpeza, manuteno dos elevadores). Acrescenta o a. 1424., n. 1 que, estas despesas sero pagas pelos condminos, na proporo do valor atribudo s suas fraces, no ttulo constitutivo. E, o n. 2 da mesma disposio legal estabelece, a possibilidade do pagamento dos servios de interesse comum, serem pagos em partes iguais, pelos condminos ou, em proporo respectiva fruio. As despesas relativas aos lanos de escadas ou, s partes comuns do prdio que, sirvam exclusivamente alguns dos condminos, ficam a cargo destes (cfr. a. 1424., n. 3) o mesmo esprito legislativo se estende aos condminos que se sirvam dos elevadores. As despesas, relativas ao uso destes, so suportadas pelos condminos, a cujas fraces os elevadores servem (cfr. a. 1424., n. 4). Os condminos no podem renunciar s partes comuns do prdio, com o fim de se desonerarem destas despesas (a. 1420., n. 2). Tambm no gozam de direito de preferncia na alienao das suas fraces, nem podem requerer a diviso das partes comuns.

2.10.4. Administrao das partes comuns do edifcio A administrao das partes comuns do edifcio compete a dois rgos: assembleia de condminos e ao administrador (a. 1430.). A assembleia um rgo colegial de deliberao que, exprime a vontade dos condminos, em reunies ordinrias ou extraordinrias (aa. 1431. e 1433. n. 2). S a assembleia, que se realiza todas as primeiras quinzenas de Janeiro de cada ano, ordinria; reunida essencialmente para discutir e aprovar as contas do ano anterior e, eleger novo administrador (cfr. a. 1431., n. 1 e 1435.). Todas as outras so extraordinrias.

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Os condminos so convocados pelo administrador que a entidade que gere e representa o condomnio, por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedncia, ou mediante aviso convocatrio feito com a mesma antecedncia, desde que comprovado por recibo de recepo assinado pelos condminos. Cfr. a. 1432. A convocatria deve indicar o dia, a hora, o local e ainda a ordem de trabalhos da reunio, devendo fazer ainda meno dos assuntos cujas deliberaes s podem aprovados por unanimidade. O administrador tem funes executivas, como as que, esto indicadas no a. 1436.. A administrao de um condomnio pode ser exercida, por um condmino ou, por terceiro (a. 1435., n. 4) e, tem a durao de um ano, renovvel. Geralmente o administrador s pago, quando a administrao exercida por terceiro. eleito e exonerado pela assembleia de condminos. Numa assembleia geral de condminos podem votar: - qualquer condmino pessoalmente ou por intermdio do seu representante legal ou voluntrio; - os comproprietrios; - o usufruturio e o nu proprietrio, sendo que ser admitido a votar aquele que tiver o poder legal de decidir sobre a matria em discusso. a) Como so tomadas as decises na assembleia? Em regra, as decises so tomadas, maioria dos votos representativos do capital investido no edifcio. Exemplo: se um prdio tiver 10 pisos iguais, cada um dos quais representa 10% do valor total do prdio, as deliberaes da assembleia, sero tomadas validamente, desde que subscritas por seis ou mais condminos (cfr. a. 1432., n. 3). A regra acima enunciada contm excepes das quais se destacam as seguintes: - h deliberaes que so tomadas por unanimidade dos condminos presentes como o caso de se pretender modificar o ttulo constitutivo, cfr. a. 1419., - para deliberar sobre obras que constituem inovaes ou melhoramentos para o prdio necessria um quorum representativo de 2/3 do valor total do edifcio; Por inovaes entende-se as alteraes introduzidas na substncia ou forma das partes comuns de um edifcio em propriedade horizontal. De entre as obras mais frequentes destacam-se, a instalao
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de elevador, o alargamento da porta de entrada, a transformao de uma garagem em lojas, a instalao de ar condicionado etc.

b) Consequncias de se tomarem deliberaes sem respeitar a maioria necessria

Uma deliberao ilegal pode ser anulvel, nula ou ineficaz. De acordo com o a. 1433., n1, as deliberaes da assembleia contrrias lei ou a regulamentos anteriormente aprovados so anulveis a requerimento de qualquer condmino que as no tenha aprovado. Assim, no prazo de 10 dias contados da deliberao, para os condminos presentes, ou contados da sua comunicao para os condminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocao de uma reunio extraordinria, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogao das deliberaes invlidas ou ineficazes. Cfr. a. 1433., n2. A invalidade de uma deliberao no afecta tudo o mais que, ento, se tenha deliberado. De acordo com o a. 1437. ao administrador que compete estar em juzo, quer como autor quer como ru, nas aces respeitantes s partes comuns do edifcio. De acordo com o a. 6 al. e) do C.P.C., o condomnio tem personalidade judiciria, caso se trate de aco que se insira no mbito dos poderes do administrador. Assim, para que esteja assegurada a legitimidade passiva basta intentar a competente aco contra o condomnio, que ser, contudo, citado e notificado na pessoa do seu representante, ou seja, o administrador. Saliente-se que o ttulo constitutivo da propriedade horizontal ou no regulamento do condomnio pode conter uma clusula compromissria, atravs da qual se defira deciso de rbitros eventuais litgios emergentes da relao de condomnio. Cfr. a. 1434.. c) Seguro obrigatrio De acordo com o a. 1429 obrigatrio o seguro contra o risco de incndio do edifcio, quer quanto fraces autnomas, quer relativamente s partes comuns. O seguro deve ser celebrado pelos condminos; o administrador deve, contudo, propor assembleia o seu montante. A actualizao anual do seguro obrigatria, competindo assembleia de condminos deliberar sobre o montante de cada actualizao.

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d) Regulamento do Condomnio Havendo mais de quatro condminos, e caso no faa parte do ttulo constitutivo, dever ser elaborado um regulamento de condomnio disciplinado o uso, a fruio e a conservao das partes comuns. Dever ser elaborado pela assembleia de condminos, ou pelo administrador, se aquela o no tiver elaborado. Cfr. a. 1429-A.. 3. USUFRUTO 3. 1. Noo legal De acordo com o disposto no a. 1439., o usufruto o direito de gozar temporariamente e plenamente uma coisa ou, um direito alheio, sem alterar a sua forma ou, substncia. Nesta noo legal, encontram-se as caractersticas essenciais ao usufruto, a saber: temporariedade; plenitude de gozo; obrigao de conservar a substncia e a forma da coisa e, respeito pelo destino econmico da coisa. Estas caractersticas, permitem distinguir o usufruto de outros direitos reais de gozo, como p. ex. do direito de propriedade. 3. 2. Caractersticas do direito de usufruto A temporariedade (a. 1443.) limita o usufruto vida do usufruturio e, no caso de pessoas colectivas a 30 anos. Portanto, o usufruto extingue-se, quando o usufruturio morre, caso seja uma pessoa singular e, no caso de o usufruturio ser uma sociedade, este extingue-se, decorridos 30 anos. Tambm se pode extinguir, caso no seja vitalcio, chegado o termo do prazo pelo qual o direito de usufruto foi conferido (a. 1476., n. 1). Esta caracterstica atribuda por lei ao usufruto torna-o um direito transitrio. A plenitude de gozo (a. 1446.), outra das caractersticas do usufruto e que faculta ao titular do usufruto, um gozo da coisa bastante amplo. Assim, o usufruturio pode gozar de todas as utilidades de que a coisa susceptvel de proporcionar. O a. 1446. d-nos uma ideia desta amplitude, definindo os poderes que integram o direito do usufruturio: O usufruturio pode usar, fruir e administrar a coisa ou o direito (...). No entanto, esta norma legal, supletiva em relao existncia de um ttulo constitutivo que, fundamente o usufruto.

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Mas, esta plenitude de gozo, no arbitrria, o usufruturio tem que gozar da coisa, mas, acrescenta a mesma disposio legal, (...) como faria um bom pai de famlia (...). caso para perguntar: pode o usufruturio destruir a coisa gozada, como por exemplo o pode fazer o proprietrio? A resposta necessariamente negativa, porque o usufruturio tem que agir diligentemente, enquanto que o proprietrio usa e frui a coisa com total liberdade, podendo at destru-la. Tambm temos que excluir desta plenitude de gozo, o direito de dispor da coisa, mas mesmo aqui, o usufruturio pode dispor do seu direito de usufruto, como mais frente se ver. Por outro lado, convm no esquecer que o usufruto no um direito exclusivo, pois pressupe sempre a existncia de outro direito a propriedade de raiz. Antes de continuarmos a anlise sobre as caractersticas do usufruto, importante fazer uma nota quanto, aos direitos e obrigaes do usufruturio, regulados no Cdigo Civil. O a. 1445. dispe que os direitos e obrigaes so regulados pelo ttulo constitutivo do usufruto, e supletivamente se aplicam as regras do Cdigo Civil, se o ttulo constitutivo for insuficiente ou, no existir. Claro que, no podemos entender que, o ttulo constitutivo possa ir contra a lei. Se no imaginemos academicamente, uma clusula inserta no ttulo que determine que o usufruturio no pode administrar a coisa. Esta clusula nula, no tem eficcia real, porque retira ao usufruto uma das suas principais caractersticas. O mesmo se verificaria se, o ttulo constitutivo contivesse uma norma que, permitisse ao usufruturio, o poder de destruir a coisa. Tratar-se-ia de uma clusula nula, porque o usufruturio est obrigado a entregar a coisa ao seu proprietrio, findo o usufruto (a. 1482.). Obrigao de conservar a forma e substncia da coisa (a. 1439.). A ela se referem tambm os aa. 1446.; 1468.; 1475.; 1482.. A doutrina demonstra alguma divergncia quanto essencialidade desta caracterstica, como o caso do prof. Menezes Cordeiro que entende que, o usufruturio pode alterar a forma e substncia da coisa; O contrrio perfilhado pelo Prof. Penha Gonalves, considerando esta caracterstica imperativa, ou seja, no pode ser afastada pelas partes no ttulo constitutivo. Mas, de facto, a lei admite o usufruto de coisas consumveis e de coisas deteriorveis (aa. 1451., 1452.). O destino econmico da coisa usufruda, uma caracterstica no essencial, deste instituto, na medida em que, o usufruturio pode alterar o destino econmico desta, ainda que com autorizao do proprietrio de raiz.

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3.3 Constituio do direito de usufruto (a. 1440.) O usufruto pode, constituir-se, nos termos do disposto do a. 1440., por contrato; testamento; usucapio e, por disposio legal. O contrato tanto pode ser per translationem, como per deductionem: O contrato ser per translationem, quando o proprietrio constituir o direito de usufruto sobre a coisa a favor de outrem e no transmitir a propriedade a terceiro. No contrato per deductionem, o proprietrio transmite a propriedade, mas conserva para si o direito de usufruto. No testamento, o proprietrio deixa o usufruto a uma pessoa e a nua propriedade a outra. Tambm se pode constituir por usucapio, aplicando-se as regras da aquisio de um direito por usucapio, tendo como pressuposto a posse da coisa. A disposio legal , outra das modalidades, de constituio de usufruto que, melhor se entende, ilustrada com exemplos. O primeiro exemplo fornecido pelo a. 1481. seguro da coisa destruda: B usufruturio de um automvel. Tem um acidente e o carro fica destrudo, sem culpa de B.. B. paga um seguro do automvel contra todos os riscos. Neste caso, o proprietrio ter direito a uma indemnizao, mas o usufruturio quem vai receb-la. O direito do usufruturio deixa de ser um direito real, ou seja, um direito sobre a coisa, para passar a ser um direito sobre um crdito, neste caso, a indemnizao que, a seguradora vai pagar ao proprietrio do veculo usufrudo. Esta disposio legal cria este novo usufruto, no fundo transfereo. Outro exemplo, aquele que consta do a. 1482. sobre o mau uso da coisa usufruda. Caso o usufruturio d um mau uso coisa usufruda, o proprietrio pode exigir que, a coisa lhe seja entregue, mas tem que pagar ao usufruturio, anualmente o produto lquido dela. O usufruturio no deixa de ser o usufruturio, mas agora, o seu direito de usufruto , sobre a prestao, por fora da prpria lei.

3. 4 Modalidades de usufruto O direito de usufruto pode ser singular, quando seja constitudo a favor de uma s pessoa; plural, quando constitudo a favor de duas ou mais pessoas. A lei (a. 1441.) estabelece como nica restrio, a existncia dos usufruturios ao tempo em que, o direito do primeiro usufruturio, se torne efectivo. O mesmo dizer que, os concepturos e os nascituros no podem ser usufruturios. O usufruto, a favor de vrios titulares, pode ser constitudo
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a todos ao mesmo tempo, e chamamos a este facto, usufruto simultneo, ou sucessivo. A importncia desta modalidade de usufruto, quanto os titulares do mesmo, a de saber que, consequncias da derivam, quanto durao do usufruto. Assim, no usufruto simultneo, h uma situao de contitularidade. Neste caso, o usufruto extingue-se com a morte do ltimo usufruturio (a. 1442.), se no tiver sido estabelecido um prazo certo de durao do usufruto. Este regime implica tambm um direito de acrescer entre os titulares do usufruto. No sucessivo, os titulares entram na titularidade do usufruto, segundo a ordem indicada no ttulo e, aps ter cessado o direito do anterior usufruturio. A extino, d-se tambm, com a morte do ltimo dos titulares do direito de usufruto, ou da verificao do seu termo. Quanto ao objecto do usufruto, este reveste duas modalidades: usufruto de coisa e usufruto de direito. O usufruto reca sempre num bem alheio, seja uma coisa, seja um direito. Quanto s coisas, o usufruto pode respeitar a imveis ou mveis e, em relao a estas, recair em coisas consumveis, deteriorveis, fungveis e universalidades (a. 1451. e ss.). Quanto ao direito, o usufruto tanto pode recair em, direitos reais como creditrios (a. 1463. e ss.). A doutrina chama ao usufruto sobre direitos, um usufruto irregular, na medida em que, no se pode dizer, que o usufruto um direito real de gozo, quando reca sobre um direito e no sobre uma coisa.

3. 5 Poderes e deveres do usufruturio Comemos este captulo, por referir precisamente, os mais importantes poderes do usufruturio em relao coisa fruda: gozar temporariamente e plenamente uma coisa, ou direito alheio (cfr. a. 1439.). O usufruturio, para exercer este poder, necessita exercer um outro, antes deste, que o de exigir ao proprietrio da coisa que esta lhe seja entregue para ele a poder fruir, ou o direito sobre o qual incida o direito de usufruto. O usufruturio pode tambm hipotecar, trespassar a outro o seu usufruto; o que vem disposto no a. 1444., assim como constituir servides (cfr. a. 1460.). Como no h direitos sem deveres, o Cdigo Civil dedicou os artigos 1468. a 1475. aos deveres do usufruturio, como o dever de inventrio; de prestar cauo; a consentir a interveno do proprietrio; reparaes; encargos fiscais e defesa dos interesses do proprietrio.
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Alm destes deveres particularizados na lei, o usufruturio deve ser zeloso para com o seu usufruto, agir como um bom pai de famlia, conforme resulta do a. 1446. e, extinto o usufruto, restituir a coisa usufruda. 3. 6. Trespasse de usufruto (a. 1444.) O direito de usufruto s transmissvel inter vivos, como o caso de, o usufruturio poder trespassar a outrem, o seu direito. Contudo, o trespasse no uma verdadeira transmisso, na medida em que, o usufruturio original, quem fica responsvel perante o proprietrio. O adquirente do direito de usufruto , apenas uma pessoa que vai substituir o usufruturio original, no uso e fruio da coisa ou do direito. Convm, tambm referir, que o usufruto s se extingue com a morte do primeiro usufruturio ou, com a verificao do termo para ele atribudo, no ttulo constitutivo. O usufruturio pode tambm onerar o seu direito de usufruto, hipotecando-o, conforme dispe o a. 688. e o a. 699.. Tanto o trespasse, como a hipoteca, podem ser poderes de disposio afastados pelas partes, no ttulo constitutivo, sendo poderes que, pela sua natureza, so atpicos do usufruto.

3. 7. Casos especiais de usufruto Os casos especiais do usufruto, ganham importncia em relao noo legal que apresentmos inicialmente sobre este instituto. De facto, a se diz, que o usufruturio no pode alterar a forma ou, a substncia da coisa, de que objecto o seu direito de usufruto, mas como o faz, em relao ao usufruto de coisas consumveis, previsto no a. 1451., haver necessariamente, uma alterao da substncia, traduzida na prpria destruio da coisa. Aqui quase que nos atreveramos a dizer que, o usufruturio se podia confundir com o proprietrio, mas a mesma disposio legal salvaguarda as devidas diferenas, tanto no seu n. 1 como, no n. 2. O usufruto de universalidades de animais (a. 1462.) limita, pelas suas caractersticas, a fruio do objecto do usufruto. Se por exemplo, durante a vigncia do usufruto, desaparecerem algumas cabeas de animais, o usufruturio tem que as substituir com as crias novas, sacrificando o seu direito pleno de uso e fruio. Os aa. 1463. e 1467. levantam a questo de o usufruto de crditos ter natureza real ou obrigacional.
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3. 8. Extino do direito de usufruto (a. 1476.) Para alm dos casos de no uso e, de perda total da coisa usufruda, o usufruto extingue-se por morte do usufruturio, caso seja, pessoa singular ou, tambm, se tiver sido aposto no ttulo constitutivo, um termo de durao do usufruto ou, no caso de pessoas colectivas, o prazo de 30 anos; por confuso e por renncia do usufruturio.

4. DIREITO DE USO E HABITAO 4. 1. Noo legal O direito de uso e habitao vem, regulado nos aa. 1484. a 1490. do nosso Cdigo Civil, num captulo que faz parte integrante, do ttulo do usufruto. O direito de uso a faculdade de se servir de coisa alheia e haver os respectivos frutos (...) . Quando este direito de uso, incide sobre casas de morada, denomina-se direito de habitao. O titular destes direitos chama-se usurio. Conforme se extrai pela leitura das diversas disposies referentes ao direito de uso e habitao, este direito real de gozo muito limitado s necessidades do seu titular ou, da sua famlia. preciso no confundir, a figura do locatrio ou, do arrendatrio com a do usurio ou, do morador usurio, pois neste caso no h transmissibilidade do direito inter vivos ou mortis causa (cfr. aa.1485. e 1488.).

4. 2. Modo de aquisio Nesta matria, remetemos para o abordado no ponto 3 . 3. a propsito do usufruto (cfr. a. 1485.), destacando a singularidade deste instituto, no se constituir por usucapio (cfr. a. 1293.).

4. 3. mbito

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Como se pode constatar, pela definio legal, estes direitos no so direitos reais de gozo pleno, pois esto circunscritos s necessidades do seu titular ou da sua famlia. (Cfr. a. 1484. e a. 1487.). 4. 4. Extino do direito de uso e habitao Nesta matria, remetemos para o ponto 3. 8., a propsito do usufruto (cfr. a. 1485.). Entende-se, no entanto, com base na definio do a. 1484. que, no tendo o seu titular ou, a sua famlia necessidade de exercer o direito de uso e habitao, este extinguir-se-, pois a sua finalidade servir o seu titular na medida das suas necessidade. 5. DIREITO DE SUPERFCIE 5. 1. Noo legal O direito de superfcie um direito real, que permite ter coisa prpria, incorporada em terreno alheio (cfr. a. 1524.). O titular do direito de superfcie, diz-se superficirio e, o titular do direito sobre o solo, diz-se fundeiro. O direito de superfcie vem permitir uma separao de domnios entre, uma superfcie e, o que nela se implante. Este direito, criado em 1948, pelo Dec.-Lei, n. 2030, de 23 de Julho, constitui uma excepo ao princpio romano, segundo o qual: o proprietrio de uma determinada superfcie, seria tambm, o proprietrio, de tudo quanto nela se construsse, tanto em altura, como em largur. 5. 2. Modalidades do direito de superfcie Como primeira modalidade refera-se, a faculdade de construir ou manter uma obra em terreno alheio, ou de nele fazer ou manter plantaes (cfr. a. 1524.); A segunda modalidade, consiste no direito de construir, em terreno do domnio do Estado, um edifcio, ou seja, no qualquer obra, ou plantao, num qualquer terreno alheio (Dec.-Lei, n. 2030, de 23 de Julho de 1948.) A terceira modalidade, um subtipo do direito de superfcie previsto no decreto de 1948. um caso de direito de superfcie sobre terrenos que a administrao se apropriou para tarefas de urbanizao (cfr. Dec.-Lei, n. 794, de 5 de Novembro). Nesta modalidade, pode construir-se em terreno propriedade do Estado, desde que, sejam obras de urbanizao.

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O artigo 1526. prev uma modalidade de direito de superfcie, muito singular, que consiste numa espcie de hibridez entre o direito de superfcie e a propriedade horizontal. Traduz-se na faculdade de sobreelevar um edifcio em terreno alheio, e por isso mesmo, chamado direito de sobreelevao. 5. 3. Natureza jurdica do direito superfcie A natureza jurdica do direito de superfcie, est estritamente ligada ao seu objecto, o que torna o direito de superfcie um direito real complexo, na medida em que, o objecto pode, ao longo da vida, sofrer alteraes. O estatuto real do superficirio tem duas faces: a propriedade da rea ou da plantao e, as relaes do superficirio com o terreno em, que se acham implantadas. 5. 4. Objecto do direito de superfcie (a. 1525.) O direito de superfcie pode comear por ser um direito de construir ou plantar ou, um direito sobre a obra ou plantao j existentes. Neste ltimo caso, o objecto do direito superficirio s pode ser essa obra ou plantao. Tanto assim , que superficirio o titular de um direito de propriedade superficirio sobre a obra ou plantao. O problema, quanto a saber, qual o objecto do direito superficirio, coloca-se quando o direito de superfcie comea na fase de construo, ou de plantao, ou seja, o direito de superfcie comea por ser um direito de construir, um direito de plantar. Exemplo: A atribui a B o direito de construir um prdio no seu terreno. Neste caso, qual o objecto do direito de superficie de A? S pode ser o direito de construir. Estamos perante um direito sobre um direito. O objecto do direito de superfcie o direito de construir ou plantar. O direito de superfcie pode ter vrias fases: direito de construir; direito de manter e, direito de reconstruir. Na fase do direito de construir, o objecto do direito de superfcie outro direito. O a. 1532. prev uma efectiva limitao ao direito de propriedade do fundeiro (titular do direito sobre o solo, que pode ser o direito de propriedade, ou outro). Segundo esta disposio, o solo pertence ao proprietrio do terreno, que dele pode usar e fruir, mas no plenamente. A partir do momento, em
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que se constitua o direito de superfcie, como o direito de construir, fica logo limitado o poder do proprietrio do solo. 5. 5. Modos de constituio do direito de superfcie O direito de superfcie constitui-se, nos termos do a. 1528., por contrato; testamento; usucapio; da alienao de obra ou rvores j existentes, separadamente da propriedade do solo. - por contrato, gratuito ou oneroso, o dono do solo confere a outro o direito de construir sobre ele. - por testamento: o testador pode deixar o seu terreno a um legatrio e, o direito de construir sobre ele, a outro legatrio. - por usucapio: nesta aquisio, importa ter em conta a distino entre, o direito de construir sobre prdio alheio e, o direito sobre o prdio construdo, separado do solo. O direito de superfcie adquirido por usucapio, com base na posse sobre uma construo j existente, no oferece dvidas. Exemplo: A exerce actos de posse sobre uma casa construda, com o animus de superficirio e, no de proprietrio, porque lhe foi vendida, por acto nulo, a casa separada do solo. Foi constituda por escritura pblica um direito de superfcie sobre a casa separada do solo, mas o titulo constitutivo nulo. A no adquiriu a superfcie, mas a posse. Ao fim de um determinado nmero de anos de ter exercido a posse, com o animus de superficirio, adquiriu por usucapio o direito de superfcie. Mas, se se tratar do direito de construir? Como se possui o direito de construir? Possui-se, construindo. Exemplo: A, por acto nulo, por falta de forma, confere o direito de construir a B. Este no adquire o direito, por falta de forma, mas ao fim de determinado tempo, pode adquiri-lo por usucapio, porque este acto, todavia, um ttulo que demostra ter sido transferida a posse desse direito. - por alienao de obra ou rvores j existentes, separadamente da propriedade do solo. 5. 6. Distino entre propriedade superficiria e propriedade dominial A propriedade superficiria no se extingue com a destruio do respectivo objecto, renasce como direito de reconstruir a obra. A propriedade dominial, extingue-se com a extino do respectivo objecto. 5. 7. Direitos e encargos do fundeiro e do superficirio (a. 1530. e ss.)

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O superficirio tem direito a praticar todos os actos necessrios construo ou plantao; propriedade superficiria, depois de as obras ou as plantaes estarem concludas; a utilizar a parte do solo que tenha utilidade para uso da obra; a construir servides necessrias (a. 1529.). O fundeiro tem direito ao subsolo; ao solo que no seja necessrio e til obra; usar e fruir a superfcie, enquanto a obra no existir, com a restrio do a. 1532.. Mais tarde, o fundeiro ter direito de preferncia (cfr. 1535.); direito a ficar com a obra, se o direito de superficie for constitudo com determinado prazo (a. 1538.); direito ao canon (preo), que o superficirio ter obrigao de pagar. 5. 8. Canon superficirio O canon vem regulado no a. 1530., sob a epgrafe de Preo. um preo que o superficirio e o dono do solo, podem convencionar, para que aquele pague uma determinada prestao. O canon ser tratado, ao nvel das obrigaes em geral, exactamente como se se tratasse de um preo, num contrato de compra e venda. 5. 9. Transmissibilidade do direito de superfcie O direito de superfcie transmissvel quer, inter vivos quer, mortis causa, nos termos do a.1534. 5. 10. Extino do direito de superfcie Os modos de extino do direito de superfcie, encontram-se regulados nos aa 1536. e ss. Destacase, o facto de o no uso da propriedade superficiria no extinguir o direito de superfcie, mas o no exerccio do direito, conduz sua extino.

BIBLIOGRAFIA Carlos Alberto Mota Pinto DIREITOS REAIS, (Lies recolhidas por lvaro Moreira e Carlos Fraga), Coimbra, Almedina, 1975; Jos Oliveira Ascenso DIREITOS REAIS, 5 edio, Coimbra Editora, 1993; Antnio Menezes Cordeiro DIREITOS REAIS, Lisboa, Lex, 1993; Penha Gonalves DIREITOS REAIS, 2 edio, Lisboa, 1993; Lus A. Carvalho Fernandes LIES DE DIREITOS REAIS, 3 edio, Lisboa, Quid Juris?, 2000

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