RESIDENTIAL 

STRATEGIES, INC.

DFW New Home Activity:  
Down But Not Out

Ted Wilson
 National Perspective
U.S. Housing Starts (Annual) Single‐
Family Detached Only
2,000 Peak:1.823mm
1,900 % Decline To Date
1,800 National   ‐81%
1,700
DFW  ‐67%
1,600
1,500
1,400
1,300
1,200
1,100
358K units
1,000
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
05

06

07

08

09
A

A
O

O
Jan'

Jan'

Jan'

Jan'

Jan'
Source: U.S. Bureau of the Census (in ‘000s) Seasonally Adjusted Annual Rate

2008 Was Another Forgettable Year
 National Perspective

Existing Home Sales New Home Sales
Existing Home Sales
New Home Sales
(Single Family)

6,500 1,500
1,400
Slight uptick in sales for 2/09
6,000 Recent up tick due to  1,300
stronger sales of  1,200

5,500
foreclosures 1,100
1,000
900
5,000
800
700 337,000
4,500 600
500
4,000 400
300
3,500 200
100
3,000 0
APR

APR

APR

APR

APR

APR

APR

APR
JAN 05

JAN 06

JAN 07

JAN 08

JAN 09

JAN 05

JAN 06

JAN 07

JAN 08

JAN 09
JUL
OCT

JUL
OCT

JUL
OCT

JUL
OCT

JUL
OCT

JUL
OCT

JUL
OCT

JUL
OCT
Figures in (000s)        Sources:  US Census Bureau, NAR, NAHB

Any Relief In Sight?
 National Perspective
Housing Market Index (2001‐2009)
Housing Market Index
Single-Fam ily Sales: Present
Buyer Traffic 50 level is difference between positive 
100
or negative reading
90
80 • Builder confidence shifts into crisis 
70 mode in 4Q08
60 • Housing Market Index contracts to 
50 lowest level in 20 year record in 
40
1Q09, climbs higher in April
30
20 • Sales (present) hits low in January, 
10 noticeable improvement last 3 
0 months
Jan '01

Jan '02

Jan '03

Jan '04

Jan '05

Jan '06

Jan '07

Jan '08

Jan '09

Source:  NAHB/Wells Fargo 50=Equilibrium Between Positive and Negative Responses

Builders Remain Bearish
 National Perspective

Existing Homes New Homes
US DFW Equilibrium US DFW Equilibrium

12 13
11 1.438 million excess  12 162K excess 
10 listings, SF & Condos 11 homes
9 10
8 9
7 8
6 7
5 6
5
4 4
3 3
2 2
1 1
0 0
Jan '05

Jan '06

Jan '07

Jan '08

Jan '09

Jan '05

Jan '06

Jan '07

Jan '08

Jan '09
J

J
O

O
A

A
National inventories remain stubbornly high, yet DFW stays balanced

When Will The Excess Inventory Get 
Mopped Up?
 National Perspective
Monthly Mortgage Rate Resets 
(First reset in $US billions)
Yet to Come
Mortgage Issues Will Persist in 2009‐2010
• Subprime mortgages have 
been the focus of the market 
for the past two years—
subprime resets now subsiding
• But Option Rate Mortgages 
and Alt‐A mortgages were 
especially prevalent in markets 
that saw massive increases in 
home prices
• As pointed out in 60 Minutes
review of housing market, 
another wave of resets is 
headed to hit the market
 • 2008 postings up 17% over 
DFW Foreclosure Activity 2007
• About 40% of postings go to 
60,000
forced sale 
50,000
50,324 • 5,200 postings for April, 
40,000 2009
– Some lenders have been 
30,000
holding back, now going 
20,000 forward
10,000
• But foreclosures should be 
leveling out in 2009
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 – Subprime resets appear to 
Postings Forced Sales
have filtered through
– Job losses now the biggest 
Dallas, Tarrant, Collin and Denton Counties feeder to foreclosures
Source:  Foreclosure Listing Service

Foreclosures—Are We There Yet?
 OFHEO National Perspective
% Annual 
S& P Case Shiller
Change U.S. Texas Dallas Ft. Worth

12
Year‐over‐year % Change of Indices
11 20%
20 City Composite Index
10 Dallas
15%
9
8 10%
7
6 5%
5
0%
4
3 -5%
2
1 -10%
1/2008 vs. 1/2009
0
Dallas: +1.86% U.S.Composite ‐18.97%
-15%
-1 Ft. Worth: +1.21% Dallas ‐4.87%

-2 Texas:  2.09% -20%

Jan-01

Jan-02

Jan-03

Jan-04

Jan-05

Jan-06

Jan-07

Jan-08

Jan-09
-3 U.S.: ‐4.47%
-4
-5
Sources:  OFHEO, Case Shiller
1Q01

1Q02

1Q03

1Q04

1Q05

1Q06

1Q07

1Q08

OFHEO Measures Just Those Houses With Mortgages Originated 
By Fannie Mae and Freddie Mac
Year‐over‐year changes:  Phoenix ‐35%, Las Vegas ‐32%, San Francisco  ‐32%, Miami ‐
29%, Los Angeles ‐26%, San Diego ‐23%, Tampa ‐23%, Detroit  ‐23%, Minneapolis ‐20%, 
Washington DC ‐19%, Chicago ‐16%,Seattle ‐15%,  Atlanta ‐14%, Portland ‐14%, New 
York City ‐10%, Boston ‐7%, Charlotte ‐8%, Cleveland ‐5%, Denver ‐5%, Dallas, ‐5%

House Price Trends
• Builders continue to downsize as  • Appraisals an issue in areas that have seen 
market demand dictates high levels of foreclosures
• Layoffs, consolidations now almost  – Builders see net $ on sale eroded 
‘mechanical’ based on company cash  when appraisal comes up short
flow
• Most builders unwilling/unable to make 
• For smaller and regional  lot takedowns without house sale
independents, interim lines of credit 
– No more inventorying of lots
critical, builders lifeline
• Only a few builders willing to make 
• Several builders that have violated 
commitments on new position
interim covenants are losing lines
– New positions must show good 
– Difficult to establish new lines 
margins and absorption
with other banks
• Many of the big builders still waiting for 
• Only specs in market are those 
lot prices to drop
stemming from cancellations

DFW Builder Issues 2009
• Developers have limited options when  • Concern is for loans that need 
builders pass on a take down renewal
– Taking a builder’s earnest money  – Appraisals are coming back with 
likely will cause him to exit, hard  lower values based on slower 
to find a replacement builder  absorption, higher discount rate
except in best locations
• How does developer respond?
– Many builders now asking for 
– Very much dependant on loan 
reduction in lot prices; inability 
balance, outlook for timeline to 
for builder to make a profit at 
get out of bank, financial ability 
current price
of developer
– How does the developer 
• In many cases, prolonged takedown 
respond?
has eroded equity, second lien 
• Many development loans are now in  position
technical default due to slower 
– In worst case, first lien is under 
takedown
water
• But lenders don’t want the problem, 
prefer a resolution

DFW Developer Issues 2009
• Lenders complain of situations where  • But to date, regurgitation of properties 
developers are unresponsive to  has been limited
curtailment (principal reduction)  • Reasons for the slower process
situations – Ongoing discussions with 
• Classifying a loan requires setting  developers prolonged
aside loan loss reserves – Regulators have been more 
– Further constraints on banks  focused on markets other than 
capital Texas
• Several smaller banks have violated  – Concerns that initiating 
CRE guidelines regarding capital to  foreclosures could cascade, 
real estate loan ratios worsening the real estate and 
– Several have opted to reduce,  banking situation
eliminate interim lines – Push back from developers means 
• Expectation is that an increased  litigation
amount of REO is on the horizon – Internal denial by the banks

DFW Lender Issues 2009
 DFW Activity

• 4Q08 saw an accumulation of unsold  • Starts were off in 1Q09 as builders 
housing inventory focused on selling finished 
– Consumer confidence rocked by melt  inventory for much of the quarter
down of credit and equities markets,  • Closings outpacing starts by 5,500+ 
official proclamation of a severe  units per year
recession
• Housing inventory greatly reduced
– Cancellations on sales from Summer, 
2008 were especially pronounced in  Market Drivers
November & December • $8,000 tax credit and historically 
– Builders entered 2009 with little  low interest rates getting many 
momentum or backlog new buyers off sidelines
• Decent traffic and sales in January;  • Primary drag to demand is spiking 
buyer behavior closely tracks  layoffs.  Federal Reserve projecting 
performance of stock market in March 2009 job loss likely will exceed that 
• Last 4‐5 weeks have been solid, new  of 2001 in DFW
home starts should pick up in April

Current DFW Market Conditions
  Dallas Ft. Worth DFW
  $ Vol. Starts (Billions) $2.81 $1.59 $4.41
  Median Home Price $225K $187K $208K
  Annual Starts 10,365     6,652   17,017
  Annual Closings 14,084 8,521  22,605
  U/C Home Inventory 2,427 1,428 3,855
  Month Supply 2.07 2.01 2.05
  FV Home Inventory 4,259 2,170 6,429 
  Month Supply (1)  3.63 3.06 3.41
  Vacant Lots 60,263 33,011 93,274
Month Supply (2) 69.8   61.0   65.8
  Lots Under Development   5,383 3,431 8,814
  (1) 2.5 mos. is considered equilibrium   (2) 24 mos. is considered equilibrium

DFW Housing Vital Signs 1Q09
 DFW Activity
Year‐Over‐Year 
Change In
Year‐Over‐Year Growth Annual Starts By 
Annual Starts: ‐39.1%
Starts Closings Lot Deliveries Price Point
Annual Closings:  ‐32.9%
60,000 Annual Lot Deliveries: ‐39.5%
Year‐Over‐Year Growth <$150K
Annual Starts: ‐37.6% 1Q08  5,500  
55,000
Annual Closings:  ‐35.4% 1Q09  3,181  
50,000 Change  ‐2,319 
45,000 % Change  ‐42.2%
40,000
$151‐200K
35,000 1Q08  7,750   
30,000 1Q09   4,859   
25,000 Change  ‐2,891 
20,000 % Change  ‐37.3%

15,000 $201‐300K
1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008
2
3
4
2
3
4
2
3
4
2
3
4
2
3
4
2
3
4
2
3
4
2
3
4
2
3
4
2
3
4
2
3
4
2
3
1Q08  6,955  
1Q09  5,123   
Change  ‐1,832
% Change  ‐26.3%

$301K+
1Q08  7,084  
DFW Annual Starts, Closings  1Q09  3,854   
Change  ‐3,230

& Lot Deliveries % Change  ‐45.6%
 DFW Activity

14000 Starts Closings

Builders have closed more 
units than they have 
12000 started for 11 straight 
quarters

10000

8000

6000

4000

2000

0
2Q
3Q
4Q

2Q
3Q
4Q

2Q
3Q
4Q

2Q
3Q
4Q

2Q
3Q
4Q
04

06

08

9
1Q0

1Q0

1Q0
1Q

1Q

1Q
•Builders close 1,702 more houses than they start in 1Q09 alone 
•Since 3Q06 builders have closed 16,569 more houses than they have started 

DFW Quarterly Starts & Closings
 DFW Activity

$207,931
$210,000
Compare change in 
start activity since 
$200,000 peak in 2Q06
<$200K ‐69.8%
$201K+ ‐49.3%
$190,000

$180,000
Median Home Price Change
1 year +$3,052 +1.5%
$170,000 2 years +$a4,118  +7.3%

$160,000

$150,000
04

04

04

04

05

05

05

05

06

06

06

06

07

07

07

07

08

08

08

08

09
1Q

2Q

3Q

4Q

1Q

2Q

3Q

4Q

1Q

2Q

3Q

4Q

1Q

2Q

3Q

4Q

1Q

2Q

3Q

4Q

1Q
Median DFW New Home Price-Starts

Slower activity at lower price points pushes median price higher

DFW Median New Home Price
 DFW Activity
Tot Inv  11,500
Total inventory declines 1,701 units (‐12.9%) in 1Q09 MS            6.11
30000 Model     1,216
27000 F/V         6,429
U/C        3,855
24000
21000
18000
15000
12000
9000
6000
3000
0
2Q
3Q
1Q Q
2Q
3Q
4Q

2Q
3Q
4Q

2Q
3Q
4Q

2Q
3Q
4Q

2Q
3Q
4Q

2Q
3Q
4Q

2Q
3Q
4Q

2Q
3Q
4Q

2Q
3Q
1Q Q
99

00

01

02

03

04

05

06

07

08

09
4

4
1Q

1Q

1Q

1Q

1Q

1Q

1Q

1Q

1Q
U/C FV Models

8
Month Supply
6 month 
7
supply is 
theoretical 
6
equilibrium 
5 for total 
inventory

Total Housing Inventory
 DFW Activity
Total Finished Vacant & Month Supply
Total Finished Inventory Month Supply

12000 4
Dallas Dallas 3.6 MS
FV inventory declines  Ft. Wo rth
10000 by 741 units (10.3%)  3.5 Ft. Worth 3.4 MS
in 1Q09
8000 3
Maximum

6000 2.5

Optimum
4000 2

2000 1.5 Month supply increased in 1Q09 

due to reduction of closings
0 1

FV Invento ry

Finished vacant housing inventory has declined for 9 consecutive quarters.  Credit and equity market challenges 
in 4Q08 caused higher cancellations; builders resume inventory reduction in 1Q09

Finished Vacant Housing Inventory
 DFW Activity
Total U/C Months Supply

17000 6
16000
15000
14000 Builders lower U/C inventory 
5
13000 to lowest point yet this cycle
12000
11000
10000 4
9000
8000
7000 3
6000
5000
4000 2
3000
2000
1000
0 1
2Q
3Q
4Q

2Q
3Q
1Q Q
2Q
3Q
1Q Q
2Q
3Q
4Q

2Q
3Q
1Q Q
2Q
3Q
1Q Q
2Q
3Q
1Q Q
2Q
3Q
1Q Q
2Q
3Q
1Q Q
00

01

02

03

04

05

06

07

08

09
4

4
1Q

1Q

1Q

U/C Inventory Month Supply of U/C Inventory

Under construction inventory declines from 4,736 in 4Q08 to 3,855 in 1Q09, 
a reduction of 881 units (‐18.6%).  Since peak in 2Q06, U/C inventory has declined 76%.

Under Construction Inventory
 DFW Activity

Total # of models = 1,216 in 1Q09, down  Annual closing rate has declined 
591 units (‐33%) since peak in 3Q06 51.5% since peak in 2006

DFW Model Count Annual Closings Per Model
1900 34.00
1800 32.00
1700 3Q06=Peak in Gross 
30.00
Closings
1600
28.00
1500
26.00
1400
24.00
1300 1Q02=Peak in Yield
22.00
1200
1100 20.00

1000 18.00

900 16.00

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Builders continue to build‐out or exit subdivisions, but decline in closings is happening at a faster rate

Yields Per Neighborhood
 DFW Activity
100000 72
68
90000 64
93,274 lots
65.8 mos 60
80000
56 Dallas 69.8 mos
52 Ft. Worth 61.0 mos
70000
48
60000 44
40
50000 36
32
40000 28
24
30000
20
20000 VDL supply declines just  16
925 units (1.0%) in 4Q08 12
10000 8
4
0 0
1Q00
2Q00
3Q00
4Q00
1Q01
2Q01
3Q01
4Q01
1Q02
2Q02
3Q02
4Q02
1Q03
2Q03
3Q03
4Q03
1Q04
2Q04
3Q04
4Q04
1Q05
2Q05
3Q05
4Q05
1Q06
2Q06
3Q06
4Q06
1Q07
2Q07
3Q07
4Q07
1Q08
2Q08
3Q08
4Q08
1Q09

Vac Lot s M os Supply

Month Supply of Lots
Total Lot Supply 24 months is considered  By Greater Market Area
theoretical equilibrium

Vacant Lot Supply
 DFW Activity

Number of lots under development declines to 8,814 in 1Q09.  5,138 are at grading/staking stage and 
3,676 are at street/utility stage

Equilibrium
40000 10

35000 9

30000 8

25000
7
20000
6
15000
5
10000
5000 4

4Q

4Q
2Q
3Q

2Q
3Q

2Q
3Q
4Q

2Q
3Q
4Q

2Q

2Q
3Q
3Q
4Q

4Q
03

07

08
04

05

06

09
1Q

1Q

1Q
1Q

1Q

1Q

1Q
Lots U/D Month Supply Lots U/D

Lots Under Development
 DFW Activity

Lots at grading/staking • Several developments appear to be 

stage for 4+ quarters 3,011 suspended mid‐stream in 
with no activity development
• Reducing U/D (8,814) by suspended  
(‐4,992) indicates actually 3,822 truly 
Lots at paving/utility
stage for 3+ quarters 1,981 under development today (2.7 mos)
with no activity • RSI estimates about 5,000 new 
deliveries in 2009 
• To the extent that starts exceed 5,000 
Total potentially will be amount lot supply is reduced 
4,992
suspended lots in 2009

Suspended Lots?
 Economic Issues
Real GDP Growth
Quarter-toQuarter Growth in Real GDP • Evaluating the recession
8
7 – Initial thinking in 2008 by most economists 
6
5 was that economy would show signs of 
4
3 recovery in Summer, 2009
2
Percent

1
0
– Federal Reserve now conceding that 
2Q
3Q
4Q

2Q
3Q
4Q

2Q
3Q
4Q

2Q
3Q
4Q

2Q
3Q
4Q

2Q
3Q
4Q
1Q03

1Q04

1Q05

1Q06

1Q07

1Q08
-1
-2
recession more problematic; significant 
-3
-4
employment issues likely to extend into 
-5
-6 late‐2009 or beyond
-7
– Is the equities market signaling the 
Source:  Bureau of Economic Analysis
beginning of a recovery?
MBA Forecast (Real GDP % Growth) • Still to come…
– Commercial real estate defaults
1Q 2Q 3Q 4Q
– Bank failures
2008 0.9 2.8 -0.5 -6.3 – Credit card debt write‐downs
2009 -5.1 -0.6 0.0 2.5 – Retail fallout 
2010 2.4 2.6 2.8 3.5
Source:  MBA  4/10/09 Forecast

Economic Outlook
 Economic Issues
April 9, 2009
30YR : 4.87%
30‐Yr Fixed Rate Outlook
15YR : 4.54% Mortgage Bankers Association
1YR ARM : 4.83% Conforming Rates: 4/10/09 Forecast 
1Q09‐5.1%, 2Q09‐4.9%, 3Q09‐4.9%,         
4Q09‐4.9%, 1Q10‐5.1%, 2Q10‐5.2%
Conforming Rates
7

6.5 Jumbo Rates (loans over $417K)
• Jumbo rates starting to become 
6
more affordable
5.5 • Rates decline from 7.9% in Oct. 
2008 to current level of around 
5 6.3%‐‐still 150 bp over 
170 Basis Point drop since October conforming, but better than the 
4.5
200 bp spread of late‐2008
2005 2006 2007 2008 2009
• Bank of America leads charge
Source:  Freddie Mac

Mortgage Rates
 Economic Issues
Sindlinger &  Co. Survey 
Household Money Supply
DFW Texas U.S.
March confidence levels flat after February 
80
low (lowest level since survey began in 1967)
75 Boom
DFW: 50.1 The Conference Board (National)
9/11/01
70 Texas: 47.5 Consumer Confidence Index 
US : 45.3 125
65 115
105
60 95
85

55 Positive 75
65
55
50 45
35
45 Recession 25

A
A

A
A

08

09
05

06

07
4

J
J

J
J

O
O

O
O

O
0

20

20
20

20

20
40 20
2Q
3Q
4Q
2Q
3Q
4Q
2Q
3Q
4Q
2Q
3Q
4Q
2Q
3Q
4Q
2Q
3Q
4Q

2Q
3Q
4Q

2Q
3Q
4Q
2Q
3Q
4Q
'00

'01

'02

'03

'04

'05

'06

'07

'08

'09

1985=100
U.S. and Texas fall to recessionary 
levels

Consumer Confidence
 Market Drivers
Feb. 2009 Total Employment (TWC) = 2,934,000
(‐1.06% Annual Growth Rate)
Annual Change December, 2008
TWC: +2,500
DFW January, 2009 ‐7,000
February, 2009 ‐31,500
120,000
100,000
80,000
60,000
40,000
20,000
0
‐20,000 DFW

‐40,000
'06 F M A M J J A S O N D '07 F M A M J J A S O N D '08 F M A M J J A S O N D 09 F

Source:  TWC

DFW Non‐Agriculture Annual Net 
Employment Growth (CES) Not‐Adjusted
 Market Drivers

8 Dallas
• Repeat of 2001‐2002? Ft. Worth/Arl

• In last economic downturn, DFW lost  7

84,800 jobs (6/01 to 6/02) before 
recovery 6

• Dallas Federal Reserve economist 
Keith Phillips projects a 2.8% decline  5
in jobs for Texas (‐296,000)
Unemployment Rates
• Employment recovery not expected  4 (NonAdj)
February, 2009
until Spring, 2010
Dallas 7.0%
• This would suggest a loss of over  3 Ft. Worth/Arl. 6.7%
Texas 6.6%
80,000 jobs for the DFW area in 2009 United States 8.9%
Source: TWC
2

'00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09

Unemployment Trends
 Market Drivers
Mos Supply
Annual Resales Listings

140,000 Annual Resale Rate (2/09) 91,633 9

120,000 Down 17.5% vs. 1 Year Ago 8

7
100,000 6
80,000 5

4
60,000
3
40,000
2
20,000 Mos. Supply – 6.04 1

0 0

n n n n n n n n n n n n n n
5 -Ja 6 -Ja 7 -Ja 8 -Ja 9 -Ja 0 -Ja 1 -Ja 2 -Ja 3 -Ja 4 -Ja 5 -Ja 6 -Ja 7 -Ja 8 -Ja
9 9 9 9 9 0 0 0 0 0 0 0 0 0
19 19 19 19 19 20 20 20 20 20 20 20 20 20

Annual Resales Months Supply of Listings

Source:  Texas A&M Real Estate Center
Compilation of MLS: Dallas, Ft. Worth, Irving, NE Tarrant, Collin Co., Denton Co., Arlington, Garland
Compilation of MLS: Dallas, Ft. Worth, Irving, NE Tarrant, Collin Co., Denton Co., Arlington, Garland

DFW Resales & Listings
• Spring market has shown improvement  • Recovery of DFW housing market is 
in late‐March and April going to track local economic 
• Sales activity and traffic vastly  conditions
improved over 4Q08, but still not quite  – Downturn of 2001‐2 was not felt by 
as strong as 1Q08 the builders due to the artificial 
• Entry level showing hints of promise buzz of low rates and easy credit
– Consumer understands the $8,000 tax  • Most builders feel that market will 
credit bottom at 15‐16,000 annual units
• Buyers are responding to the low  – Most pessimistic see 12,000 units
mortgage rates
– 1990 bottom was 10,000 units
• But mortgage qualification standards 
are going to remain rigid – But population has grown from 3.5 
to 6.1 mm in between
– 620 is about the lowest level for 
conforming rates.  Elimination of the  • Good news is that Texas and DFW 
580‐620 shoppers removes about 20%  will continue to fare better than 
of the first time and first move up  rest of nation
buyers

2009 Outlook