RGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

8000/001866 Tema: Propiedad horizontal ~ Reglamento de copropiedad y administracin ~ Redaccin, otorgamiento e inscripcin Autores: Goldenberg, Alicia E.; Humphreys, Ethel Obra: RGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Editorial: LexisNexis Edicin: 2004

V. FORMALIDADES ADMINISTRACIN

QUE

DEBE

CUMPLIR

EL

REGLAMENTO

DE

COPROPIEDAD

La primera oracin de la segunda parte del art. 9 Ver Texto nos dice que el reglamento de copropiedad y administracin debe ser realizado "por costo de escritura pblica". Con este precepto se cumple con el requisito que el inc. 1 del art. 1184 Ver Texto de nuestro Cdigo Civil impone, que es el de elevar todo contrato a la forma de escritura pblica siempre y cuando su objeto sea el de transferir, gravar o realizar algn acto jurdico real sobre un inmueble. Una de las funciones primordiales del reglamento de copropiedad y administracin, o tal vez la ms importante, es el generar el "estado de propiedad horizontal". Si bien el estatuto no es causa suficiente del rgimen, es una causa necesaria para que pueda nacer el estado con el consecuente sometimiento del inmueble al sistema de la ley 13512 Ver Texto .

VI. EL TTULO SUFICIENTE Y EL MODO SUFICIENTE EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL De acuerdo con los principios generales que rigen en materia de adquisicin de los derechos reales, para que un derecho real pueda ser adquirido se debe cumplir con la teora del ttulo suficiente y del modo suficiente, que se aplica a todos aquellos derechos reales que pueden ser ejercidos por la posesin. Entendemos por ttulo suficiente todo acto jurdico bilateral que tenga por objeto la adquisicin de un derecho real y que cumpla con las condiciones de fondo y forma establecidas por la ley, debiendo ser adems idneo para la adquisicin del derecho real de que se trate. Sin embargo, a pesar de lo preceptuado por el art. 9 Ver Texto , la redaccin del contrato que habr de regir la vida de los futuros consorcistas que habiten o solamente coexistan en un inmueble sometido al rgimen de la propiedad horizontal, no es suficiente para que este derecho real pueda ser adquirido. Falta el requisito del modo suficiente. El modo suficiente es la tradicin constitutiva de derechos reales que consiste en la entrega material voluntaria y en la recepcin voluntaria de una cosa, en las cuales el transmitente o tradens y el que la recibe o accipiens deben ser capaces para poder hacerlo y deben realizarlo de conformidad con las distintas formalidades prescriptas por la ley. En consecuencia, de los siete modos de adquisicin del dominio enumerados en el art. 2524 Ver Texto del Cdigo Civil podemos decir que los nicos modos que son aplicables al caso en anlisis son el de la tradicin y el de la sucesin por causa de muerte que estn contemplados en los incs. 4 y 6, respectivamente. Tambin puede ser de aplicacin el inc. 7 de artculo mencionado; es decir, la prescripcin.

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El art. 1 Ver Texto del decreto reglamentario 18734/1949 estipula que la obligacin impuesta por el artculo que estamos analizando deber ser realizada por toda persona que, habiendo acreditado su titularidad de dominio sobre el inmueble, decida someterlo al rgimen de propiedad horizontal. Por lo tanto, podemos afirmar que la forma instrumental signada al estatuto consorcial es la escritura pblica. El funcionario autorizado legalmente para cumplir con tal formalidad es el escribano pblico, quien para poder cumplir con ello deber tener a la vista: 1. Una copia del plano de mensura aprobado por autoridad competente, de acuerdo con lo establecido por el art. 4 Ver Texto del decreto 18734/1949. 2. El ttulo que acredita la titularidad de dominio del inmueble que habr de someter a la propiedad horizontal. 3. El certificado de dominio del que surge la publicidad de su titularidad, conforme lo preceptuado por el art. 23 Ver Texto de la ley 17801. 4. Toda otra documentacin legal exigible de acuerdo con las circunstancias del caso.

VII. REQUISITOS QUE DEBE CUMPLIR TODO TITULAR PARA PODER SOMETER UN INMUEBLE AL RGIMEN DE LA LEY 13512 Ver Texto Para poder someter un inmueble al rgimen de la propiedad horizontal dos son los requisitos que debe cumplir todo titular: 1. Administrativos. 2. Jurdicos. La redaccin del reglamento de copropiedad y administracin es un requisito jurdico que impone el art. 9 Ver Texto , pero para poder cumplir con tal formalidad, antes debe hacer lo propio con los administrativos. El primer paso que debe dar todo propietario es la confeccin del plano de mensura, que debe ser realizado por un profesional competente en la materia de acuerdo con la normativa nacional, provincial y municipal existente. En este plano se asentarn las distintas subdivisiones horizontales y/o verticales que tendr el inmueble, y de l deben surgir: la cantidad de plantas, la designacin y ubicacin de los distintos sectores privativos y sectores comunes en cada planta, la indicacin de las superficies que corresponden a cada uno de ellos, el porcentual asignado a cada unidad y el ttulo que justifique el derecho de dominio. En el caso de existir unidades complementarias deber individualizarlas y determinar el porcentaje que le corresponde sobre ellas a cada unidad funcional, dejando aclarado en su caso que aqullas no se encuentran sometidas ni pueden serlo al dominio privativo de los distintos titulares. Debemos puntualizar que en el reglamento de copropiedad y administracin, los distintos copropietarios pueden cambiar el destino de estas unidades, y en ese caso hacer que de uso comn pasen a ser de uso privativo de una o varias unidades funcionales o bien cambiarle la titularidad, es decir, de ser comunes a ser exclusivas.

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El ingeniero deber detallar todas aquellas restricciones y lmites que pesen sobre los sectores privativos del edificio. Luego, el propietario a travs del profesional contratado, proceder a someter el plano PH a su aprobacin por el rgano competente y a obtener la conformidad de la obra. Cualquiera sea la situacin que se presente, la redaccin e inscripcin en el Registro de la Propiedad Inmueble del reglamento de copropiedad y administracin coloca el edificio en el estado de propiedad horizontal. Este estado importa que, sea uno el propietario o sean varios, pueda o puedan actuar jurdicamente conforme las distintas pautas que la ley establece. Es decir que el otorgamiento y la inscripcin del reglamento son los requisitos imprescindibles que deben cumplirse para que el consorcio de copropietarios pueda nacer. Tal como comentramos precedentemente, es irrelevante que la tradicin de la cosa se haga con anterioridad o no a la celebracin del contrato que debe ser elevado a la forma de escritura pblica, debiendo cumplirse con ambos requisitos para que el derecho real de propiedad horizontal pueda nacer. Por lo tanto, debe concluirse que ambas exigencias deben cumplirse, siendo indistinto cul precede a cual. La inscripcin en el Registro de la Propiedad Inmueble de la escritura traslativa del dominio, en este caso, o bien de cualquier otra circunstancia por la cual se produzca la adquisicin de este derecho real, por ejemplo: una sentencia judicial que ordene la particin de un condominio, cuando los titulares son coposeedores de un inmueble edificado, tiene el efecto de hacer que este derecho real sea oponible erga omnes. Ello es as, pues conforme lo establece el art. 2 Ver Texto de la ley 17801, la inscripcin en el Registro Inmobiliario tiene efecto declarativo. Es decir que el derecho real sobre inmuebles puede nacer con anterioridad a su registracin extrarregistralmente; es decir, obstando la misma tan slo a su oponibilidad. El derecho real sobre inmuebles nace cuando se cumple con el ttulo suficiente (arts. 2602 Ver Texto , 2609 Ver Texto y 1184 Ver Texto , inc. 1, CCiv.) y el modo suficiente (arts. 577 Ver Texto , 3265 Ver Texto y 2524 Ver Texto y ccdantes. del CCiv.). Decimos "puede" porque tambin suele ocurrir que se otorgue la escritura traslativa de dominio y que se inscriba, teniendo luego lugar la tradicin. En el caso de las cosas muebles registrables, la inscripcin en el registro respectivo tiene efecto constitutivo, pues el derecho real nace con la inscripcin. En el caso de las cosas muebles comunes, con la sola tradicin de la cosa, salvo los casos de aplicacin de la adquisicin ex lege del art. 2412 Ver Texto del Cdigo Civil a favor de los terceros adquirentes de buena fe y a ttulo oneroso. La oponibilidad erga omnes es una de las caractersticas que distingue los derechos reales de los derechos personales, pues uno de los caracteres de aqullos es la absolutez. Para que pueda darse por cumplido este carcter es necesario distinguir el tipo de cosa que es objeto del derecho real que habr de adquirirse, modificarse o extinguirse para saber cules son los pasos que deben darse para que tal finalidad pueda ser tenida por cumplida.

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