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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO
Registro: 2013.0000358544
ACRDO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelao n 0293098-46.2009.8.26.0000, da Comarca de So Paulo, em que apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SAO PAULO BANCOOP, apelado MILTON CARNEIRO LEAO FILHO. ACORDAM, em 10 Cmara de Direito Privado do Tribunal de
Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo. O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores JOO CARLOS SALETTI (Presidente sem voto), COELHO MENDES E ROBERTO MAIA.
So Paulo, 18 de junho de 2013.
CARLOS ALBERTO GARBI RELATOR

[assinado digitalmente]
Este documento foi assinado digitalmente por CARLOS ALBERTO GARBI. Se impresso, para conferncia acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0293098-46.2009.8.26.0000 e o cdigo RI000000H82V7.
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VOTO N 12737
APELAO COM REVISO N 0293098-46.2009.8.26.0000

COMARCA APELANTE APELADO
: SO PAULO (2 VARA CVEL) : COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO BANCOOP : MILTON CARNEIRO LEO FILHO
REINTEGRAO DE POSSE. Cooperativa. Sentena que julgou improcedente o pedido de reintegrao de posse formulado pela autora. Termo de adeso. Notificao preliminar do devedor. Exigncia legal. Clusula resolutiva expressa. Resoluo do contrato. Cobrana de saldo residual. Inadmissibilidade. Litigncia de m-f. A previso expressa de clusula resolutiva no contrato no suficiente para determinar a resoluo do contrato de compromisso de compra e venda, com a consequente retomada do imvel pela autora. Precedentes do STJ. Exige a Lei e a jurisprudncia a notificao preliminar do devedor para dar por resolvido o negcio de compromisso de compra e venda de imvel. o que determina o Dec. Lei n. 745/69, bem como a Smula n. 76 do Egrgio Superior Tribunal de Justia. Na hiptese dos autos, a autora visa a cobrana de saldo residual, no previsto em contrato e que demanda prvia aprovao da cobrana dos adicionais em assembleia, o que era indispensvel para o ajuizamento da ao. A aprovao das contas da cooperativa no suficiente para substituir a deliberao envolvendo a exigncia de saldo residual. Penalidade por litigncia de m-f afastada. A conduta lesiva que deve receber a punio prevista no art. 18, caput, do Cdigo de Processo Civil, aquela inspirada na inteno de prejudicar, situao aqui no verificada. Recurso parcialmente provido apenas para afastar a sano aplicada autora por litigncia de m-f.
1.
Recorreu a autora da sentena, proferida pelo Doutor JOS
APARECIDO RABELO, que julgou improcedente o pedido e a condenou ao pagamento das custas, despesas processuais e honorrios advocatcios
Apelao n 0293098-46.2009.8.26.0000 [voto n 12737] LFIA Pgina 2 de 9
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fixados em 10% sobre o valor da causa atualizado. Sustentou que o ru foi regularmente notificado e constitudo em mora atravs da notificao
extrajudicial, o que autoriza a reintegrao de posse. Afirmou que o ru deve ser condenado multa contratual no valor de 0,1% ao dia, pelo tempo de ocupao indevida do imvel. Alegou que deve ser afastada a multa por litigncia de m-f, visto que a deciso que aplicou a pena de multa no foi fundamentada e no houve intuito protelatrio. O ru respondeu ao recurso. Sustentou que no constou da notificao o valor cobrado pela suposta inadimplncia, o que impedia a sua defesa. Afirmou que a cobrana diz respeito ao pagamento de aportes intermedirios, que j so objeto de outra ao. Alegou que efetuou o pagamento de todas as parcelas do contrato. Pediu a manuteno da sentena e a condenao da autora por litigncia de m-f. o relatrio. 2. O ru se associou autora, mediante termo de adeso e
compromisso de participao, para adquirir uma unidade habitacional no empreendimento localizado no Residencial Altos do Butant. O valor estimado de cada unidade era de R$ 41.500,00, sendo certo que o pagamento foi ajustado da seguinte forma: entrada no valor de R$ 2.675,00, seis parcelas intermedirias no valor de R$ 1.632,00, 72 parcelas no valor de R$ 374,00, alm do valor de R$ 2.180,00 e mensalidades no valor de R$ 11,62 (fls. 38/47). Segundo alegado, o ru tornou-se inadimplente em relao ao
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pagamento das prestaes pactuadas a partir de 25.04.2007. Notificado extrajudicialmente do dbito em 25.02.2008 (fls. 50/51), o ru apresentou contra-notificao (fls. 142), ensejando, assim, o ajuizamento da presente ao de reintegrao de posse. O ru contestou o pedido e sustentou que, embora tenha sido notificado, no constou da notificao o valor do dbito cobrado, o que impossibilitou a purga da mora. Afirmou que realizou o pagamento das parcelas contratadas e que a autora pretende a cobrana de saldo residual. A sentena julgou improcedente o pedido, por entender que o ru no foi regularmente notificado a respeito da sua eliminao do quadro associativo, bem como para purgar a mora (fls. 223/226). Em que pese o entendimento da autora, a clusula resolutiva expressa no tem o condo de permitir a resciso unilateralmente, sem permitir o contraditrio, substituindo a resciso judicial, isto porque aos promitentes compradores deve ser assegurado o direito de apresentar justificativas para o seu inadimplemento e at para que lhes sejam garantida eventual restituio de valores pagos ou reteno de benfeitorias ou acesses porventura realizadas, descontados, obviamente, o que for de direito do promitente vendedor. Ademais, exige a Lei e a jurisprudncia a notificao preliminar do devedor para dar por resolvido o negcio de compromisso de compra e venda de imvel. o que determina o Dec. Lei n. 745/69, bem como a
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Smula n. 76 do Egrgio Superior Tribunal de Justia. J decidiu este Tribunal: COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMVEL. Reintegrao de Posse - Inadimplemento dos Necessidade de prvia resciso
compradores
contratual - No ocorrncia - Clusula Resolutria que no tem o condo de rescindir unilateralmente o contrato Ausncia de pressuposto de constituio e de
desenvolvimento vlido e regular do processo - Art. 267, IV do CPC - Processo extinto sem julgamento do mrito Sentena reformada - RECURSO PROVIDO (Ap. n. 0238269-81.2010.8.26.0000, rel. Des. Elcio Trujillo, dj.26.03.2013). Reintegrao de posse. Liminar. Agravo de instrumento. Compromisso Tutela de compra e venda. pedido
Inadimplemento.
possessria
sem
antecedente de resoluo contratual. Inadmissibilidade. Jurisprudncia predominante neste e. Tribunal e no Superior Tribunal de Justia. Clusula resolutiva expressa que no dispensa provimento judicial
declaratrio da resoluo. Ausncia de esbulho. Recurso no provido (Ag. n. 0184776- 24.2012.8.26.0000, rel. Des. Piva Rodrigues, j. 25.09.2012.).
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Na hiptese dos autos, a notificao enviada pela autora apenas reproduziu o texto do termo de adeso, de forma que no indicou o valor
do dbito para possvel purgao da mora, requisito essencial (fls.50/51). O conhecimento da presente demanda tambm no seria suficiente a garantir aos rus a purgao da mora. Este argumento conduziria afirmao de que a resoluo do contrato, com a consequente reintegrao de posse, se opera de pleno direito, apenas com a citao dos rus, o que, como visto, no ocorre, como j decidiu este Tribunal, pelo voto do Desembargador Francisco Loureiro: A opo pela resoluo, porm, no se opera de pleno direito, ainda que tenham as partes convencionado clusula resolutiva expressa, na forma do artigo 473 do Cdigo Civil. As leis especiais que disciplinam o contrato de compromisso de compra e venda, - DL 58/37, L. 6.766/79 e L. 4.591/64 - atenuam a dureza da clusula e, por normas cogentes, impem notificao premonitria para o fim de converter a mora, que normalmente ex re, em inadimplemento absoluto (Ap. n. 0004024-88.2008.8.26.0326, rel. Des. Francisco Loureiro, dj 24.06.10). Por outro lado, verifica-se que o termo de adeso firmado entre as partes previu o pagamento de parcelas mensais no valor de R$ 374,00 (fls. 38), o que no compatvel com o dbito cobrado pela autora (R$ 33.231,02) (fls. 48/49). Na verdade, a autora visa a cobrana de saldo residual, no previsto em contrato e que demanda prvia aprovao da cobrana dos adicionais
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em assembleia, o que era indispensvel para o ajuizamento da ao. Este Tribunal j manifestou entendimento de que a cobrana de parcelas residuais deve ser previamente aprovada em assembleia: Ao possessria. Reintegrao de posse
Cooperativa Habitacional. Pretenso da apelante de ser reintegrada na posse de unidade habitacional pelo inadimplemento dos cooperados, ora apelados, de parcelas devidas a ttulo de 'reforo de caixa'. Descabimento Hiptese em que a cobrana dos valores de aporte final e intermedirios est condicionada a uma srie de requisitos formais, dentre eles, a prvia aprovao dos gastos extraordinrios em assembleia ordinria, o que aqui no se verificou. Recurso desprovido (Ap. n. 0.113.458-11.2008.8.26.0003, rel. Des. Ana de Lourdes Coutinho Silva, dj. 19.10.2011). Ao Possessria. Cooperativa Habitacional. Cobrana de resduos da compradora. Pretenso de reintegrao de posse de unidade habitacional pelo inadimplemento da cooperada. Valores que somente so exigveis quando devidamente demonstrados, calculados e provados. Inocorrncia, na hiptese. (...) Sentena mantida. No provimento (Ap. n.
0612276-36.2008.8.26.0001, rel. Des. nio Zulian, dj.
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15.03.2012). "Reintegrao na posse. Aquisio de imvel. Cooperativa habitacional. Relao de consumo

caracterizada. Aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor. Autora no apresentou documentao necessria para demonstrar o inadimplemento da r. Cobrana de parcelas atinentes a resduo deve ser previamente autorizada por assembleia. Aprovao das contas da cooperativa no se mostra suficiente para substituir a deliberao envolvendo a exigncia de saldo residual. Interesse de agir no se faz presente. Ausncia de uma das condies da ao impede a entrega da prestao jurisdicional em seu mrito. Extino do processo mantida. Apelo no provido" (Ap. n. 011387397.2008.8.26.0001, 23.10.2012). Cooperativa habitacional. Compromisso de rel. Des. Roberto Maia, dj.
compra e venda. Cooperativa que pretende a cobrana de saldo residual. Sem prova da origem do dbito. Insegurana jurdica que no pode ser prestigiada. Violao ao princpio da boa-f objetiva, diante de comportamento contraditrio venire contra factum proprium. Ntido carter de papel de incorporadora, sujeita, portanto Lei 4591/64. Recurso desprovido
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(Ap. n. 0.198386- 60.2006.8.26.0100, rel. Des. Teixeira Leite, dj. 28.06.2012). No houve autorizao do rgo mximo da cooperativa autora que justificasse a exigncia do denominado reforo de caixa. Ademais, a aprovao das contas da cooperativa no suficiente para substituir a deliberao envolvendo a exigncia de saldo residual, o que afasta, ainda mais, a pretenso da autora. Por fim, no que tange multa fixada na sentena que decidiu os embargos de declarao, pediu a autora o afastamento da sano. A autora no litigante de m-f, porquanto a conduta lesiva que deve receber a punio prevista no art. 18, caput, do Cdigo de Processo Civil, aquela inspirada na inteno de prejudicar, situao aqui no verificada. Logo, a simples pretenso de aplicao de efeito infringente a embargos de declarao no tem o condo de ensejar a aplicao da multa. 3. Pelo exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso
apenas para afastar a sano imposta autora por litigncia de m-f.

CARLOS ALBERTO GARBI relator
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So Paulo, 18 de junho de 2013.

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APELAO COM REVISO N 0293098-46.2009.8.26.0000

COMARCA APELANTE APELADO

Recorreu a autora da sentena, proferida pelo Doutor JOS

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Apelao n 0293098-46.2009.8.26.0000 [voto n 12737] LFIA Pgina 4 de 9

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Apelao n 0293098-46.2009.8.26.0000 [voto n 12737] LFIA Pgina 6 de 9

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0612276-36.2008.8.26.0001, rel. Des. nio Zulian, dj.

Apelao n 0293098-46.2009.8.26.0000 [voto n 12737] LFIA Pgina 7 de 9

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15.03.2012). "Reintegrao na posse. Aquisio de imvel. Cooperativa habitacional. Relao de consumo

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apenas para afastar a sano imposta autora por litigncia de m-f.

Apelao n 0293098-46.2009.8.26.0000 [voto n 12737] LFIA Pgina 9 de 9

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