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PROPERTIES
DESENVOLVIMENTO IMOBILIRIO

MERCADO IMOBILIRIO
Informativo Bimestral
Edio n 02 - Maro/Abril 2013
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Editorial
O mercado imobilirio demonstrou neste bimestre que est longe da morosidade e da bolha imobiliria que tanto se especulou em 2012. O setor passa por um momento de ajustes depois de uma forte elevao no preo dos imveis em funo do aumento da demanda e de custos com mo de obra, materiais e terrenos. As perspectivas de preo no setor imobilirio ainda so positivas, mesmo que o ritmo de lanamentos seja mais modesto. A estabilidade no setor refletida por alguns fatores que se mantm em relao a 2012, como a facilidade do crdito aliada ao aquecimento do consumo e expanso da classe c. Alm disso, o novo conjunto de medidas apresentado pelo governo brasileiro no incio do ano para beneficiar o setor, bem como a ampliao do valor do imvel enquadrado para o programa habitacional Minha Casa, minha Vida contribuem para bons resultados no segmento imobilirio, com retomada do crescimento em nveis graduais e sustentveis. Na segunda edio do boletim informativo MS. Properties, brao da empresa de consultoria M.Stortti, especializado em solues e resultados para o mercado imobilirio, so abordados os fundos imobilirios diante do aumento da taxa selic na ltima reunio do Copom, os riscos associados a este tipo de investimento, os reajustes nos ndices inflacionrios e seus reflexos no mercado imobilirio, o mercado hoteleiro e as perspectivas do setor aps a realizao da copa de 2014.

Panorama do Mercado Imobilirio

Na edio anterior comentou-se que o aumento dos preos do mercado imobilirio em 2013 dependeria de algumas variveis econmicas que nortearam o mercado ao longo do ano que passou: a demanda e os custos com mo de obra e materiais de construo. Em um pas onde, atualmente, o dficit habitacional de 7 milhes de moradias com a estimativa de nascimento de 1,5 milho de novas famlias a cada ano, fica evidente o crescimento da demanda imobiliria. No ms de maro, foi divulgado o resultado do produto interno bruto do Brasil em 2012. Abaixo das expectativas, o PIB cresceu apenas 0,9%. A construo civil, por sua vez, cresceu 1,4%, no entanto, apesar de o acumulado apresentar um resultado positivo, a construo civil encerrou o ano desacelerando (-0,5%). Aps sinalizaes de que o ritmo da produo havia diminudo, o governo passou a adotar medidas de estmulo no final do ano passado, com a desonerao da folha de pagamentos. As expectativas, de acordo com o Sinduscon RS, so de que as medidas aplicadas na construo devem comear a surtir efeito a partir do segundo semestre de 2013, contribuindo com a melhora do resultado da economia nacional.

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Fundos Imobilirios
O Banco Central (BC) elevou a taxa de juros na terceira reunio do Copom (Comit de Poltica Monetria) em 0,25p.p, passando para 7,5% a.a. A deciso tem por objetivo o controle da inflao que est acima da meta do Governo. Com o aumento da taxa selic, os produtos de fundos imobilirios, que tm sido favorecidos por uma combinao de aprimoramento regulatrio, cenrio de juro em queda e inflao em alta, podem gerar rendimentos de cotas no to favorveis. A tendncia neste mercado, que com o aumento dos juros a cota do fundo caia porque o cotista deveria exigir uma renda maior para continuar carregando aquela cota. Contudo, hoje o setor enfrenta uma situao de demanda maior que a oferta, em parte, justificada pela composio de uma carteira muito variada de produtos com riscos muito diversos. O nmero de fundos imobilirios negociados em bolsa dobrou de janeiro de 2012 at o ms de abril deste ano. O nmero de investidores em fundos imobilirios no fechamento de maro foi de 102.691 e o nmero de fundos registrados para negociao de cotas em bolsa tambm cresceu para 100 ante os 70 de maro do ano passado. O interesse neste tipo de aplicao supera o demonstrado pelas aes, entretanto, o aumento do volume no significa que se tornou mais fcil a negociao de cotas de fundos imobilirios, j que parte do giro maior deve-se entrada de novas carteiras. Por isso, importante que o investidor saiba que este tipo de aplicao deve ser vista como uma opo de logo prazo. Na verdade, os fundos imobilirios representam uma forma indireta de investir em imveis e, como todo o investimento, possuem riscos associados operao. O risco de mercado indica que o preo das cotas pode cair ou subir. Ser recebido pela cota o valor que o mercado estiver disposto a pagar por ela no momento da venda. No caso da valorizao, importante ressaltar a incidncia de imposto de renda no montante de 20% sobre o lucro. O risco de liquidez tambm deve ser levado em considerao. Embora a liquidez dos fundos imobilirios tenha aumentado bastante, ainda baixa se comparada s aes mais negociadas no mercado, ou seja, em muitos fundos, o investidor corre o risco de querer vender e no encontrar comprador no momento. Existe ainda o risco de inadimplncia no caso de fundos de renda (aqueles que investem em imveis alugados e pagam uma renda peridica aos cotistas) o chamado calote. Investidores que investem na construo de imveis tambm devem ter cautela, em funo do risco da obra ser embargada ou no conseguir liberao ambiental. Alm destes, existem riscos de vacncia, de amarras judiciais, de varejo, dentre outros que devem ser levados em considerao no momento da tomada de deciso de investir em fundos imobilirios como opo de renda.

Extrado de O Valor Econmico 04/04/2013

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Mercado Hoteleiro
Um dos estudos que vem sendo realizado pelo SENAC So Paulo, pelo FOHB Forum dos Operadores Hoteleiros do Brasil e pela Hotel Invest, o Placar da Hotelaria 2015, cujo objetivo projetar os indicadores hoteleiros das cidades-sede da Copa do Mundo de 2014. Este estudo aponta para a viabilidade de novos empreendimentos nestas cidades e os riscos contidos nestes investimentos, para o ano de 2015, ou seja, busca estimar a viabilidade destes empreendimentos aps a realizao da Copa do Mundo. O estudo realizado periodicamente, e j conta com edies desde agosto de 2010,passando por outras edies em maro e outubro de 2011, e em maio e dezembro de 2012. De acordo com a ltima publicao do estudo, o Placar 2015, que teve o objetivo de mensurar o risco da superoferta hoteleira nas 12 cidades-sede da copa do mundo de 2014 aps a realizao do evento, as cidades-sede de Curitiba, Rio de Janeiro e So Paulo devero apresentar mercado saudvel com nveis de ocupao que permitiro boas tarifas, margens operacionais satisfatrias e rentabilidade sobre o investimento adequada para hotis de perfil econmico. Para o perfil midscale, apenas Curitiba, Fortaleza e So Paulo apresentam risco baixo aps a Copa. Porto Alegre e Rio de Janeiro so mercados hoteleiros que devero ter cautela aps a realizao da copa em funo de nveis de ocupao que dificultam a obteno de boas margens operacionais e comprometem a rentabilidade do investimento hoteleiro. J para o perfil upscale, Porto Alegre, Rio de Janeiro e So Paulo devero apresentar mercado saudvel e boas tarifas praticadas. Este estudo leva em considerao as taxas ocupao nos mercados analisados, tarifas praticadas e nmero de UH's existentes. Vale ressaltar que a taxa de ocupao apenas um dos indicadores da sade de um mercado hoteleiro. Apesar de ser uma importante direcionadora dos nveis de diria e lucro, ela no deve ser utilizada isoladamente para determinar a viabilidade de um empreendimento hoteleiro, nem para tomar decises de investimento. Assim, o investimento em hotis requer anlise minuciosa de fatores intrnsecos como o mercado em que se insere, o terreno que dever receber o empreendimento e o projeto.

Mercado de aluguel de escritrios corporativos

Em So Paulo, o mercado de escritrios corporativos comea a atingir o equilbrio entre as leis de oferta e de demanda, levando os preos estabilidade para a modalidade de aluguel. Em alguns casos, os preos apresentaram queda. De acordo com levantamento da Colliers, o preo mdio dos valores de locao nos prdios empresariais de classe A na capital passou de R$126,50 por metro quadrado no terceiro trimestre de 2012 para R$125,50 por metro quadrado no ltimo trimestre do ano, o que equivale a uma queda nominal de 0,8%. A estabilizao decorre do aumento na oferta de escritrios, aps o lanamento e concluso de obras, bem como das incertezas das empresas em relao ao desempenho da economia do pas, o que leva muitas empresas a se instalar em locais mais acessveis.

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Reajuste no IGP-M - Aluguel mais caro

Na segunda prvia de abril o IGP-M subiu 0,28%, acima da taxa de 0,24% registrada em maro, conforme anncio da FGV. O aumento registrado de 1,12% no acumulado do ano e de 7,44% em 12 meses. O ndice utilizado para o reajuste dos aluguis. O IPC-M teve alta de 0,57% na segunda prvia deste ms, em comparao com o aumento de 0,63% na segunda prvia do ms passado. J o INCC registrou taxa positiva de 0,74% na segunda prvia do indicador deste ms, aps registrar elevao de 0,20% na segunda prvia de maro.

Indicadores Econmicos
Taxa Selic
Ms mar/13 fev/13 jan/13 Mensalizada 0,5962 0,5384 0,5962 Anual Real 7,25 7,25 7,25 Acumulada Ano 1,74 1,14 0,6 Acumulada 12 meses 7,83 8,08 8,33 Anual Oficial 7,14 7,11 7,11

Fonte: FGV - Fundao Getlio Vargas

ndices de Preos

Fonte: IBGE, Sinduscon, FGV

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Glossrio de Termos
A seguir so apresentadas as definies dos termos utilizados nesta publicao:

Mercado imobilirio

Fundo Imobilirio: Fundo de Investimento formado por grupos de investidores com o objetivo de aplicar recursos em todo o tipo de negcios de base imobiliria, seja no desenvolvimento de empreendimentos imobilirios ou em imveis prontos, como edifcios comerciais, shopping centers e hospitais.

Mercado hoteleiro

Taxa de ocupao: Para o mercado hoteleiro, a taxa de ocupao obtida dividindo-se o nmero total de apartamentos ocupados pelo nmero de apartamentos disponveis no ano. a porcentagem de tempo em que os quartos ficam ocupados no perodo de um ms.

Perfil econmico: Apartamentos de dimenses em torno de 20 m, materiais e decorao de boa qualidade, conforto, servios reduzidos (no h room service, nem mensageiros, frigobar abastecido pelo hspede), tarifas econmicas. Perfil midscale: Apartamentos de dimenses em torno de 25 m, materiais e decorao de qualidade superior, conforto, servios mais abrangentes (room service, mensageiros, frigobar previamente abastecido, sauna, piscina, salas de eventos, fitness center, etc.), tarifas intermedirias. Perfil upscale: Apartamentos de dimenses em torno de 32 m, materiais e decorao de alta qualidade, extremo conforto, servios completos (centro de eventos, mais de um restaurante, spa, piscina, fitness center, instalaes eletrnicas de ltima gerao), tarifas altas.

Unidades Habitacionais (UHs): Denominao dada a cada apartamento de uma construo com fins hoteleiros, mas tambm aplicvel a edifcios residenciais. Na indstria hoteleira, o nmero de UHs um dos principais indicadores do tamanho de um hotel.

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Glossrio de Termos
Indicadores econmicos

Produto interno bruto (PIB): Representa a soma em valores monetrios de todos os bens e servios finais produzidos em uma determinada regio, durante um perodo determinado, considerando apensas bens e servios finais, excluindo da conta todos os bens de consumo intermedirio. Possui o objetivo de mensurar a atividade econmica de uma regio.

ndice Geral de Preos (IGP): ndice calculado pela Fundao Getlio Vargas desde os anos 40. O IGP composto pelo ndice de Preos por Atacado (IPA), que participa com 60%, pelo ndice de Preos ao Consumidor (IPC) da cidade do Rio de Janeiro, com a participao de 30%, e do ndice Nacional de Custo da Construo Civil (INCC), com o peso de 10%.

ndice de Preos ao Consumidor (IPC): ndice referncia para avaliao do poder de compra do consumidor. O ndice de Preos ao Consumidor (IPC) mede a variao de preos de um conjunto fixo de bens e servios componentes de despesas habituais de famlias com nvel de renda situado entre 1 e 33 salrios mnimos mensais.

ndice Nacional da Construo Civil (INCC): ndice que representa as mudanas nos preos da construo civil devido variao da inflao. Inclui tanto a variao nos preos dos materiais como a variao no custo de mo de obra. O INCC emitido mensalmente pela Fundao Getlio Vargas (FGV).

Taxa Selic: Taxa de juros fixada pelo Comit de Poltica Monetria (COPOM) do Banco Central do Brasil que remunera os investidores no negcio de compra e venda de ttulos pblicos. Ela obtida mediante clculo da taxa mdia ponderada dos juros praticados pelas instituies financeiras.

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