CURSO COMPRAVENTA, PRSTAMOS Y EJECUCIONES HIPOTECARIAS-CRUZ ROJA ABRIL 2013

Asociacin Provivienda

PREVENCIONES PREVIAS A COMPRAVENTA DE VIVIENDA USADA

Comprobaciones registrales: Solicitar nota simple informativa de la vivienda en cuestin Contenido: cargas, carcter ganancial/privativo, normas comunidad de propietarios Registro de ndices: nota informativa sobre bienes inmuebles de una persona El Notario tiene obligacin de solicitar nota simple al Registro, otorgndose la Escritura en el plazo de 10 das desde la recepcin de la misma. Los Bancos, cuando conceden prstamos hipotecarios, suelen obtener nota simple. Comprobaciones del inmueble: administrador o presidente de la Comunidad (acuerdos previos, deudas pendientes, normas de la comunidad). Comprobaciones del pago del I.B.I.

PREVENCIONES PREVIAS A COMPRAVENTA DE VIVIENDA NUEVA

Comprobaciones registrales (RP y RM): solicitar n.S. Garantas como consumidor y usuario del trlgcu (acta en un mbito ajeno a una actividad empresarial o profesional, y el promotor es empresario): Informacin precontractual gratuita: puesta a disposicin de forma clara y comprensible la informacin relevante y veraz sobre caract. Esenciales contrato (nombre comerciante, precio completo, fecha entrega, garantas,..) Promocin y publicidad de los contratos: ajustada a sus verdaderas caractersticas, utilidad y finalidad. Tenidos en cuenta aunque luego no figuren en el contrato. Garantas adicionales en compraventa de vivienda nueva (desarrollado por R.D. 515/1989 protec consumid. Informacin suministrada en CV, arrendamiento): Informacin a disposicin del pblico/autoridades: nombre promotor, datos inscripcin RM y RP plano emplazamiento, instalaciones, descripcin de la vivienda, materiales empleados, instrucciones uso y conservacin, precio total (que incluyen honorarios de agente e IVA;

forma de pago: tipo de inters si es aplazado, medios de pago, si hay subrogacin en prstamo, notario, responsabilidad hipotecaria Documentacin a disposicin: copia autorizaciones construccin, estatutos comunidad, informacin pago tributos, forma documentar contrato, haciendo constar que no soportar gastos por titulacin que le correspondan; 1279 y 1280 C.C., derecho eleccin de notario.
Garantas de cantidades entregadas a cuenta: expresin en la publicidad de que cumplir con los requisitos legales de la Ley 57/1968, descripcin de la entidad garante, y de las depositarias de los ingresos.,y recogida en el contrato. Devolucin de las cantidades ms
inters legal de dinero, si la construccin no llega a buen fin o no se termina en los plazos convenidos. Garanta mediante seguro o aval solidario, con carcter ejecutivo

Comprobaciones posteriores a la construccin: sobre legalidad de la construccin y del uso. Licencia de obras Licencia primera ocupacin Inscripcin en el RP de la obra nueva: registrador omprueba adecuac. Licencia obra, seguros por vicios

MEDIACIN INMOBILIARIA Y CONTRATO DE ARRAS

CONTRATO DE MEDIACIN Una persona, mediante un encargo de venta, se obliga a realizar todas las gestiones necesarias para aproximar a futuros contratatantes. Caract: no regulado, civil, no garantiza la conclusin del negocio (derecho a cobrar comisin por poner en contacto), temporal, no son representantes de ninguna de las partes. Decreto 3248/69 de 4 de diciembre. LOS APIS Regulacin: Decreto 3248/69; realizan actos de mediacin y corretaje en compraventa fincas, prstamos hipotecarios, arrendamientos, consultas sobre valor de los b.i Liberalizacin del sector: R.D-L 4/2000: sus labores podrn ser ejercidas libremente sin necesidad de estar en posesin de ttulo alguno ni de pertenencia a ningn Colegio Oficial. LAS ARRAS O SEAL Clases: confirmatorias, penitenciales o desistimiento, penales

CONTRATO DE COMPRAVENTA
CONCEPTO Y CARACTERSTICAS
Contrato por el que una parte se obliga a transmitir una cosa o derecho a otra, a cambio de que ste se obligue a pagarle un precio (art. 1445 C.c.)

PERFECCIN, FORMALIZACIN
Perfeccin del contrato: el acuerdo de voluntades. Formalizacin del contrato: contrato pblico o privado (efectos)

CONTENIDO DEL CONTRATO

Contenido bsico: partes, objeto (piso, fincas colindantes, cabida, cuota comunidad), precio, cargas, fecha y lugar de otorgamiento EP, firma. Requisitos en contratos con consumidores (Art. 62 TRLGCU): voluntad de forma inequvoca, sin clusulas con obstculos onerosos, desproporcionados, con recibo justificante, formalizacin gratuta para consumidor Requisitos especficos compraventa con consumidores (R.D. 515/1989) Documentos redactados con claridad y sencillez, sin ref. a otros textos. Clusulas prohibidas (por exigencia de buena fe y equilibrio de prestaciones): precio no claro, incremento de precio sin contraprestacin adicional, repercusin al comprador de fallos o defectos, imposicin de gastos de titulacin. Clusulas obligatorias: el comprador no soportar los gastos de titulacin, derecho a eleccin de Notario por el comprador. Aval o contrato de seguro, entidades garantes, en cantidades entregadas a cuenta.

CLUSULAS ABUSIVAS
Concepto (art. 81 TRLGCU): estipulaciones no negociadas individualmente, prcticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato . En compraventa de viviendas con consumidores: Hacerle cargar con los gastos derivados de la preparacin de la titulacin que por su naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construccin o su divisin y cancelacin). obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del empresario o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogacin. La estipulacin que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario. (Aclaracin: aqu se incluye el Impuesto de Plusvala en obra nueva que debe asumir el profesional; no puede repercutir su coste al consumidor). La estipulacin que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda, cuando sta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad. (Art. 89)

Efectos clusulas abusivas: nulidad en contratos con consumidores Qu hacer ante una clusula abusiva: Mediacin; Arbitraje: ordinario o de consumo; Reclamacin administrativa; Va del Registro de Condiciones Generales de Contratacin: inscripcin de demandas y sentencias firmes estimatorias de acciones. Efectos informativos; Va judicial: Integracin del contrato. Acciones individuales y colectivas (posibilidad de extensin de los efectos a terceros si la sentencia lo establece). PLAZO DE ENTREGA El pactado;el retraso supone un cumplimiento moroso (artculo 1.101 del Cdigo Civil), que implica obligacin de cumplimiento ms daos y perjuicios

ELEVACIN A ESCRITURA PBLICA Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD

El contrato de compraventa se rige por el principio de libertad de forma; no obstante, el comprador tiene derecho a exigir la forma pblica. EL EXAMEN POR EL NOTARIO Funciones del Notario: asesor independiente y fedatario pblico. Comprobaciones: ltimo recibo del I.B.I. y certificacin de la Comunidad de propietarios de estar al corriente en el pago. GASTOS QUE CONLLEVA Los honorarios de Notarios se rigen por arancel. Reducciones del 50% en vivienda protegida (Ley 41/1980 y Real Decreto 801/2005) Reduccin general del 10% (Decreto Ley 6/2000) Reduccin adicional del 5% (D-L 6/200) Minuta: con conceptos separados con claridad, y rebajas, reducciones de todo tipo.

RGIMEN FISCAL EN VIVIENDA

IMPUESTO SOBRE LA TITULARIDAD DE LA VIVIENDA: IMP. BIENES INMUEBLES Impuesto obligatorio para viviendas nuevas y de segunda mano. Hecho imponible: propiedad de b.i. rsticos y urbanos en el trmino municipal. Base imponible: valor catastral de los bienes: suelo+construccin. Tipo de gravamen: 0,4% Sujeto pasivo: el titular a da 1 de Enero de cada ao. IMPUESTO ADQUISICIN VIVIENDA (NUEVA Y USADA): IMPUESTO SOBRE EL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA Grava el incremento de valor de las viviendas (el suelo, no la construccin) desde el momento de su adquisicin hasta el de su venta. Sujeto pasivo: el vendedor, salvo en contratos de CV de obra nueva, en los que es nula por abusiva clusula que imponga al consumidor pago de tributos en los q el sujeto pasivo sea el empresario. Devengo: cuando se produzca una transmisin del dominio. Plazo para el pago: 30 das desde la firma de la escritura de compraventa

IMPUESTO PARA ADQUISICIN DE VIVIENDA NUEVA: IVA+AJD

EL I.V.A Tipo reducido del 10% desde 01/01/2012 vivienda y garajes anexos a ellas si se transmiten conjuntamente (en el mismo acto), con el lmite de dos; VPO-RE/promoc pb: 4%+ garaje I.A.J.D.: grava documentos notariales. Tipo en Madrid: escala segn cuanta: 0,2% vivienda protegida con superficie mx. 90 m2 si no estn exentas: 0,4% valor 120.000.- ;0,5% si valor entre 120.000.- y 180.000.-; 1% si 180.000

IMPUESTO ADQUISICIN SEGUNDA MANO: ITP

Para C. Madrid: Tipo general:7%; Tipo reducido: 4% para vivienda habitual titularidad del sujeto pasivo familia numerosa, con venta en dos aos anteriores o posteriores de la vivienda habitual, salvo que se trate de unir viviendas. Regulado por Ley 35/2006 del Impuesto sobre la renta de las personas fsicas INCIDENCIA DE LA COMPRAVENTA EN EL IRPF: supresin de la deduccin por adquisicin de vivienda/obras desde el 2013 (reducida al 4% para el 2012)

PRSTAMO HIPOTECARIO PARA LA ADQUISICIN DE VIVIENDA: CONCEPTO, CUOTA

CONCEPTO El prestamista (Banco) entrega al prestatario (particular) una cantidad de dinero con la obligacin de restituirlo transcurrido un plazo de tiempo, para el pago de una vivienda, y que se encuentra garantizado por el derecho real de hipoteca constituido sobre la propia vivienda. En el caso de impago de cualquiera de las cuotas de amortizacin del prstamo, el acreedor hipotecario (prestamista) puede instar la enajenacin de los bienes, judicial o extrajudicialmente. DETERMINACION DE LA CUOTA A PAGAR El importe del prstamo: capital pedido; el tipo de inters: clases, revisin, redondeo: eleva en la cantidad establecida la suma del inters inicial y el diferencial (prstamos variables).Prstamos posteriores al 24/11/02: pactable, con el lmite de ser el intervalo pactado el del 1/8 de punto (Ley 44/2002 (22/11) de Medidas de Reforma del Sistema Financiero).

El sistema de amortizacin: El plazo (10-30 aos, por lo general) influye en la cuota final a abonar. Su alargamiento conlleva una disminucin de la cuota significativo en tipos bajos. La TAE: frmula matemtica; elemento de comparacin vlido en prstamos a tipo fijo, pero slo una referencia en los variables; a comparar entre prstamos idnticos (fijos o variables con el mismo tipo e ndice de referencia).

CLASES DE TIPO DE INTERS

FIJO: No vara en toda la duracin del prstamo. Superiores a los fijos. Aconsejables si no se quiere asumir riesgos, en prstamos cortos y crditos de bajo importe. MIXTO: Con perodo inicial de inters fijo, pasando luego a ser variable. VARIABLE LIMITADO: variable, con lmite a la baja (suelo) o al alza (techo), introducido por Orden EHA/2899/2011 de transparencia y proteccin al cliente de servicios bancarios. VARIABLE: Suma tipo de inters (es negociable: en la prctica 0,5-1%) + ndice de referencia preestablecido.

NDICES DE REFERENCIA VARIABLES

EURIBOR: Actualmente el ms bajo y el ms usado. Indicador monetario que refleja el precio real del dinero en cada momento. Media aritmtica del precio del cruce de operaciones interbancarias en Europa en un ao. MBOR: Exclusivamente usado como tipo de referencia oficial en operaciones anteriores al 01/01/00. IRPH-CONJUNTO ENTIDADES DE CRDITO DE PRSTAMOS A MS DE TRES AOS: Supera al Euribor en 1 2 puntos. Media de tipos medios ponderados de las entidades espaolas por operaciones de crdito hipotecario en la fecha de referencia. IRPH-CONJUNTO ENTIDADES DE CRDITO DE PRSTAMOS ENTRE 1-5 AOS: nuevo ndice introducido por la ORDEN EHA 2899/2011 T.I.R. DEUDA: Suele situarse entre el Euribor e IRPH-Bancos. Tipo de rendimiento interno del mercado de la Deuda Pblica. Es la media de los rendimientos internos diarios de la Deuda Pblica. Es el menos usado. IRS:Permuta de intereses/ Interest rate swap a cinco aos: nuevo ndice introducido por la misma ORDEN, que refleja la media simple de tipos de inters medios de prstamos hipotecarios a cinco aos. IRPH-CAJAS Y BANCOS, TIPO ACTIVO REF CAJAS: han sido suprimidos desde el 29/04/2012 como ndices oficiales por la ORDEN citada. Segn la D.T.de la ORDEN, dichos tipos que se estuvieran aplicando, continuarn siendo considerados aptos a todos los efectos (el Banco de Espaa continuar publicndolos). Su desaparicin completa lo ser en Abril de 2013. Otros ndices no oficiales:ara ser aplicados por la entidad bancaria, debe notificar al cliente la variacin del tipo de forma individual.

COMISIONES
COMISIONES COMUNES A TODOS LOS PRSTAMOS HIPOTECARIOS
COMISIN CONTENIDO
Por apertura del prstamo

PRSTAMOS A LOS QUE SE APLICA

TOPES LEGALES

REGULAC. LEGAL

APERTURA

Incluir todos los gastos de estudio, concesin o tramitacin del prstamo hipotecario u otros similares inherentes a la actividad de la entidad prestamista con ocasin del prstamo. Por modificacin del tipo de inters inicialmente pactado o vigente, alteracin del plazo del prstamo o ambas. Tras 09/12/2007 tambin alteracin del mtodo o sistema de amortizacin y de cualesquiera otras condiciones financieras del prstamo, ampliacin o reduccin de capital, y la prestacin o modificacin de las garantas personales.

TODOS

Sin lmites Se devengar una sola vez.

Circular 8/1990

NOVACIN

TODOS (ampliacin de capital slo aplicable a hipotecas 0,1% si se trata de ampliacin del constituidas a partir plazo de prstamo. 09/12/2007)

Ley 2/1994 de 30/03, de subrogacin y modificacin de los prstamos hipotecarios Ley 41/2007 de 07/12 de modificacin de normas sistema hipotecario

COMISIONES (II)

COMISIONES APLICABLES A PRSTAMOS NO SUJETOS A LA LEY 41/2007

COMISIN CONTENIDO PRSTAMOS A LOS QUE SE APLICA
No puede aplicarse a

TOPES LEGALES
Prstamos a inters variable: 1%

REGULAC. LEGAL
Ley 2/1994 de 30/03, de subrogacin y modificacin de los prstamos hipotecarios Ley 2/1994 de 30/03, de subrogacin y modificacin de los prstamos hipotecarios

CANCELACIN Por pago total de la deuda antes del prstamos sujetos a la del capital que se amortiza vencimiento Ley 41/2007*. Ver Prstamos a inters fijo: negociable ANTICIPADA
compensaciones (mx. 3%) No puede aplicarse a prstamos sujetos a la dem cancelacin anticipada Ley 41/2007*. Ver compensaciones Prstamos a inters variable: -Anteriores al 27/04/03: si se pact amortizacin anticipada sin fijar comisin: 0; la pactada si es 1%; 1% en el resto de los casos + No puede aplicarse a indemnizacin por el dao al acreedor, prstamos sujetos a la si procediere. Ley 41/2007*. Ver -Posteriores al 27/04/03: 0% si se compensaciones pact amortizacin anticipada sin fijar comisin; la pactada si 0,50%; 0,50 % en el resto de los casos + indemnizacin por el dao al acreedor, si procediere. Prstamos a inters fijo: negociable

AMORTIZACIN Por pago parcial de la deuda antes del vencimiento PARCIAL

SUBROGACIN

Por modificacin del tipo de inters inicialmente pactado o vigente, alteracin del plazo del prstamo o ambas.

Ley 2/1994 de 30/03, de subrogacin y modificacin de los prstamos hipotecarios

COMISIONES (III)

COMPENSACIONES EN PRSTAMOS HIPOTECARIOS SUJETOS A LA LEY 41/2007 Prstamos d/ 09/12/2007

COMPENSACIN CONTENIDO PRSTAMOS A LOS QUE SE APLICA TOPES LEGALES REGULACIN

COMPENSAC. POR DESISTIMIENTO

Cancelaciones subrogatorias o no totales o parciales de la deuda. Incompatible con comisin amortizacin anticipada total/parcial/por subrogacin

Prstamos y crditos sujetos a la Ley 41/2007*

0,5 capital amortizado anticipadam si amortizac en los 5 1 aos; 0,25 si amortizac posterior; la pactada si es inferior a stas.

Ley 41/2007 de 07/12, modificac. Normas sistema hipotecario

Cancelaciones en perodo de revisin igual o inferior a 12 meses/se genera ganancia para la entidad (segn reglas legales) : no hay derecho a comisin.

COMPENSAC. POR RIESGO DE TIPO DE INTERS

En cancelaciones subrogatorias o no totales o parciales, por prdida de capital para entidad acreedora por variacin de tipo de inters

Prstamos y crditos sujetos a la Ley 41/2007*

En resto de casos (segn pacto): 1) % fijo sobre capital pendiente; 2) prdida generada a la entidad, segn reglas legales, con previsin de compensacin de la entidad al prestatario de forma simtrica si la cancelacin genera ganancia de capital para Real Decreto-Ley 2/2003, la entidad de 25/04, de medidas de reforma econmica. Real Decreto-Ley 2/2003, de 25/04, de medidas de reforma econmica.

Ley 41/2007 de 07/12, modificac. Normas sistema hipotecario

GASTOS DE CONSTITUCIN DEL PRSTAMO

TASACIN
Necesaria en toda hipoteca, ya que condiciona la cantidad a la que ascender el prstamo. Entidad tasadora designada de mutuo acuerdo, o falta de ste, por el prestatario; entre las entidades que estn inscritas como tales. Pago por quien se determine por acuerdo, aunque se suele cargar al prestatario. Validez de 6 meses. Entidades de crdito, obligadas a aceptar tasacin presentada por el cliente, de cualquier otra entidad, siempre que no est caducada (Ley 41/2007)

ESCRITURA DE HIPOTECA
Necesaria para el nacimiento del derecho. Determinada por arancel notarial, segn el importe del prstamo y las pginas de la Escritura. Notario: eleccin libre. Derecho del cliente a examinar el proyecto de escritura pblica de formalizacin del prstamo hipotecario en el despacho del notario al menos durante los tres das hbiles anteriores a su otorgamiento Funciones del Notario: como funcionarios pblicos y por su deber genrico de control de legalidad de los actos y negocios que autorizan; ayudan a parte desprotegida, asesoramiento imparcial Denegarn la autorizacin del prstamo cuando el mismo no cumpla lo previsto en la legalidad vigente. Informarn al cliente del valor y alcance de las obligaciones que asume, de las comisiones por compensacin, de los costes de su intervencin

GASTOS DE CONSTITUCIN

Comprobar si el cliente ha recibido adecuadamente y con la suficiente antelacin la FIRPE y, en su caso, si existen discrepancias entre las condiciones de la oferta vinculante y el documento contractual finalmente suscrito Aranceles. Descuentos: vivienda protegida (50%); deduccin general de un 5%.

IMPUESTO DE ACTOS JURDICOS DOCUMENTADOS

Por elevacin a Escritura Pblica del documento. Sobre el importe de capital, intereses, costas y gastos. Tipos: Constitucin, modificacin y cancelacin de prstamos hipotecarios: 1,2% Prstamos hipotecarios otorgados para la adquisicin de una vivienda declarada protegida: 0,1% Prstamo para la adquisicin de un vivienda habitual de persona de 32 aos o menos, o discapacidad 33%: 0,5%

GESTORA
Su intervencin es negociable. Por lo general, es elegida por el Banco.

SEGUROS INHERENTES AL PRSTAMO

El seguro de daos obligatorio por ley, la suma asegurada debe coincidir con el valor de tasacin. Por lo general la entidad financiera extiende el seguro a uno multirriesgo. Es frecuente que la entidad exija tambin un seguro de vida (la compaa pagar la deuda pendiente al fallecimiento del prestatario) e, incluso, un seguro de desempleo.

PASOS EN LA CONTRATACIN DEL PRSTAMO

FIPER (FICHA INFORMACIN PRECONTRACTUAL)
(ORDEN EHA 2899/2011 Y Circular B.E. 5/2012). informacin clara, gratuita y suficiente sobre los prstamos que ofertan, a disposicin del cliente en todos los canales de comercializacin de la entidad, de carcter orientativo.

FIPRE (FICHA DE INFORMACIN PERSONALIZADA)

Tras la informacin prestada por el cliente sobre sus necesidades de financiacin, su situacin financiera y sus preferencias. Se entrega gratis, con antelacin a toda vinculacin. Para comparar prstamos disponibles en el mercado.

OPERACIONES PREVIAS A LA EMISIN DE LA OFERTA VINCULANTE

Tasacin y comprobacones registrales

Anlisis de la capacidad financiera o evaluacin de la solvencia del cliente:

Situacin del cliente y garantes: empleo, ingresos (incluso su nivel previsible tras la jubilacin si se prev que parte sustancial del prstamos se pague en dicho perodo), gastos fijos, otras garantas. Por lo general mx. 35% ingresos anuales/ mensuales. Situacin patrimonial y financiera del cliente: historial crediticio (CIRBE, y otros ficheros de solvencia patrimonial y crdito. se informar al cliente de su resultado si implica la denegacin del prstamo. Capacidad

FIPRE

FIPER

FIPER

FIPER

PASOS EN LA CONTRATACIN (II)

OFERTA VINCULANTE Mediante una FIRPE descrita ms arriba, especificando que se trata de una oferta vinculante y el plazo de vigencia de dicha oferta. Puede hacerse en un mismo documento. Plazo de validez: no inferior a 14 das naturales desde su fecha de entrega. ESCRITURA PBLICA, INSCRIPCIN FORMA: Envo por el Notario de la Escritura Pblica al Registrador por fax en el momento de la firma: asiento de presentacin en el momento de recepcin, consolidado con la presentacin del original o copia autorizada en 10 das. Se transforma en definitivo tras la calificacin del registrador (tiene 60 das). ARANCELES:Segn legislacin especfica, reducibles un 5%. CONTENIDO OBLIGATORIO:Importe del principal de la deuda y, intereses pactados, o, el importe mximo de la responsabilidad hipotecaria, clusulas financieras.

NOVACIN
CONCEPTO Modificacin del tipo de inters, o sus reglas de clculo, del plazo pactado (aumentndolo o disminuyndolo), o de ambos, y tras 09/12/2007, fecha de entrada en vigor de la Ley 41/2007, la alteracin del mtodo o sistema de amortizacin y de cualesquiera otras condiciones financieras del prstamo, ampliacin o reduccin de capital, y la prestacin o modificacin de las garantas personales, aunque la ampliacin de capital slo para prstamos suscritos tras la citada fecha. COMISIONES, IMPUESTOS Lmites: 1% 0,1% del capital si se ampla el plazo. Exentas del Impuesto de Actos Jurdicos Documentados si modifican tipo inters o plazo (en Com. Madrid, sg Ley 4/09 tb mtodo o sistema amortizac y otras condiciones financ.) ARANCELES A partir del 09/12/07, clculo de los honorarios notariales segn los aranceles correspondientes a los "Documentos sin cuanta" del R.D. 1426/1989 de aranceles Notariales. Esto supone una rebaja importante frente a la regulacin anterior, aunque ya gozaba de reduccin. Para el clculo de los honorarios registrales, los correspondientes Inscripciones, del R.D. 1427/1989 de aranceles de Registradores de la propiedad, tomando como base la cifra del capital pendiente de amortizar, con una reduccin del 90 %, lo que supone un porcentaje mayor que la regulacin anterior INSCRIPCIN REGISTRAL Recomendable;

SUBROGACIN
CONCEPTO Ley 2/1994 de subrogacin de prstamos hipotecarios. Fundamento: flexibilizar el mercado hipotecario en beneficio del deudor. Cambio de acreedor hipotecario, con posibilidad de modificar las condiciones del tipo de inters (ordinario o de demora, inicialmente pactado o vigente), al plazo, o a ambos. FORMA Entrega por la entidad que se subrogar una oferta vinculante al prestatario, con las condiciones financieras. Tras notificacin por conducto notarial de la aceptacin por ste, aqulla debe comparecer ante el notario si quiere igualar o superar la oferta. En caso contrario, la subrogacin surtir efectos, si la entidad subrogada declara en la escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por sta, por capital pendiente e intereses y comisiones. COMISIONES, IMPUESTOS (Vase cuadros comisiones) ARANCELES Se aplican los R.D. reguladores de aranceles notariales y registrales, con ciertas reducciones a las que se aplican adems las reducciones generales del 10% y 5% del R. D-L 6/2000. INSCRIPCIN REGISTRAL Necesaria para que surta efectos frente a terceros

CANCELACIN REGISTRAL PRSTAMO

Por el titular registral, mediante una escritura: solicitud a la entidad prestamista de crdito que acredite el pago (ltimo recibo): se dirige a la Notara para tramitar la escritura. Por el actual titular registral que no intervino en el prstamo cuya inscripcin va a cancelarse, si transcurrieron 20 aos desde que se pag la hipoteca, mediante expediente registral: instancia con firma legitimada notarialmente o ratificada ante el registrador. Aranceles: dem novacin y subrogacin tras 09/12/2007 Con reduccin del 10% para los notariales y del 5% para los registrales. Exenta la escritura del pago del impuesto de Actos Jurdicos Documentados.

EL IMPAGO DEL PRSTAMO CON GARANTA HIPOTECARIA

LA HIPOTECA

Regulacin - Cdigo Civil, Libro IV, Ttulo XV (CC) - Ley Hipotecaria de 1946 y su Reglamento de 1947 (LH) Es un derecho real que acta como garanta del cumplimiento de una obligacin de pago. Artculo 104 LH: La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligacin para cuya finalidad fue constituida Se conciertan dos negocios jurdicos de forma simultnea: - Contrato de prstamo, entidad bancaria presta dinero a parte prestataria - Constitucin de derecho real de hipoteca sobre bien inmueble, que garantiza la devolucin del dinero prestado Artculo 1.875 CC - carcter constitutivo: para la validez de la hipoteca es necesaria su inscripcin registral.

EXTENSIN DE LA HIPOTECA

Regla general Artculo 105 LH: La hipoteca podr constituirse en garanta de toda clase de obligaciones y no alterar la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artculo 1.911 del Cdigo Civil Artculo 1.911 CC: Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros. Pacto expreso de limitacin de responsabilidad Artculo 140 LH: No obstante los dispuesto en el artculo 105, podr vlidamente pactarse en la Escritura de constitucin de la hipoteca voluntaria que la obligacin garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. En este caso, la responsabilidad del deudor y la accin del acreedor , por virtud del prstamo hipotecario, quedarn limitadas al importe de los bienes hipotecados , y no alcanzarn a los dems bienes del patrimonio del deudor. Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de septiembre de 2008.

RESOLUCIN DEL CONTRATO DE PRSTAMO: EL IMPAGO DE LA HIPOTECA

Artculo 1.255 CC Libertad de pactos: las partes de un contrato de prstamo con garanta hipotecaria podrn pactar las clusulas que tengan por convenientes. Entre las ms habituales: clusulas de vencimiento anticipado. La ms comn: Clusula de vencimiento anticipado por impago de una cuota de amortizacin, incluido capital e intereses. Artculo 693.2 LEC: Podr reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de alguno de los plazos diferentes y este convenio constase inscrito en el Registro. Proposicin de Ley de proteccin de los deudores hipotecarios, de reestructuracin de la deuda y del alquiler social: Limita el nmero mnimo de cuotas impagadas a tres plazos o un nmero de cuotas que suponga un incumplimiento de tres meses.

LA REHABILITACIN HIPOTECARIA

Artculo 693.3 LEC: En el caso a que se refiere el apartado anterior, el acreedor podr solicitar que, sin perjuicio de que la ejecucin se despache por la totalidad de la deuda, se comunique al deudor que, hasta el da sealado para la celebracin de la subasta, podr liberar el bien mediante la consignacin de la cantidad exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentacin de la demanda, incrementada, en su caso, con los vencimientos del prstamo y los intereses de demora que se vayan produciendo a lo largo del procedimiento y resulten impagados en todo o en parte () Si el bien hipotecado fuese la vivienda familiar, el deudor podr, aun sin el consentimiento del acreedor, liberar el bien mediante la consignacin de las cantidades expresadas en el prrafo anterior () Clculo de la cantidad que se deber consignar: Cantidad debida e intereses vencidos en la fecha de presentacin de la demanda + intereses de demora sobre las cantidades impagadas + nuevos vencimientos del prstamo con intereses (si se abonan en su tiempo, no devengarn intereses de demora).

REGULACIN DE LA EJECUCIN HIPOTECARIA

1.-PROCEDIMIENTO DE EJECUCIN JUDICIAL DE BIENES. CARACTERSTICAS La legislacin procesal se encuentra recogida en la LEC: dentro del Libro III De la ejecucin forzosa y las medidas cautelares, en el Ttulo IV De la ejecucin dineraria, concretamente en el Captulo V De las particularidades de la ejecucin sobre bienes hipotecados o pignorados, a partir de los artculos 681 y siguientes. Se concibe la ejecucin hipotecaria como una especialidad del procedimiento de ejecucin ordinaria: es un procedimiento comn con especialidades. La accin hipotecaria permite al acreedor exigir la realizacin de la finca hipotecada con independencia de quin sea el poseedor actual de la misma. Se trata de una variante procesal de una ejecucin, caracterizada porque la accin ejercitada es de naturaleza real. Sentencia de la Seccin 5 de la Audiencia Provincial de Sevilla de 25 de junio de 2004.

REQUISITOS INICIO ACCIN. COMPETENCIA. DEMANDADOS

REQUISITOS El artculo 682 LEC seala dos requisitos bsicos para poder iniciar un procedimiento de ejecucin hipotecaria, ambos datos se debern contener en la Escritura de constitucin de la hipoteca: - Que se determine el precio en que los interesados tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta. - Que conste un domicilio designado por el deudor para la prctica de los requerimientos y notificaciones. COMPETENCIA. El artculo 684 LEC determina que la demanda se presentar ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radique la finca hipotecada. DEMANDADOS. El proceso comienza mediante demanda ejecutiva, que se deber dirigir, en su caso, contra las siguientes personas: Deudor Hipotecario. Es la persona que recibe el dinero del prstamo garantizado con la hipoteca. Hipotecante no deudor. Es la persona que ofrece un bien propio en garanta de la deuda ajena. Diferenciar del avalista, que responde de la deuda con todo su patrimonio y con sus ingresos, presentes y futuros. Tercer poseedor. Es la persona que adquiere la finca hipotecada una vez constituida la hipoteca.

DEMANDA. DOCUMENTACIN

Arts. 549 y ss LEC, debiendo expresar: - El ttulo en el que se funda la pretensin: copia autorizada (o primera copia) de la Escritura Pblica. - La tutela ejecutiva que se pretende, precisando la cantidad que se reclama: principal, intereses ordinarios, intereses moratorios, intereses que puedan devengarse durante la ejecucin y costas. Estas dos ltimos conceptos se fijarn provisionalmente, no pudiendo exceder del 30% de la cantidad que se reclame. Artculo 114 LH: Salvo pacto en contrario, la hipoteca constituida a favor de un crdito que devengue inters no asegurar, con perjuicio de tercero, adems del capital, sino los intereses de los dos ltimos aos transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente. En ningn caso podr pactarse que la hipoteca asegure intereses por aos. plazo superior a cinco

Proposicin de Ley de proteccin de los deudores hipotecarios, de reestructuracin de la deuda y del alquiler social: Prev la modificacin del artculo 114 LH, limitando los intereses de demora a tres veces el inters legal del dinero. - La descripcin del bien hipotecado. - Las personas frente a las que se pretende el despacho de ejecucin. COSTAS. Conforme a la modificacin introducida por el Real Decreto-Ley 3/2013 en la Ley de Tasas, no se podr repercutir a la parte ejecutada, va costas, las tasas abonadas tanto en el procedimiento de ejecucin hipotecaria como en el procedimiento de ejecucin ordinaria, con independencia de que se dirija contra el deudor hipotecario o contra los avalistas.

DEMANDA. DOCUMENTACIN

Documento en el que se exprese el saldo resultante de la liquidacin efectuada

por el acreedor, as como el extracto de las partidas de cargo y abono y las correspondientes a la aplicacin de intereses que determinan el saldo concreto por el que se pide el despacho de la ejecucin. Documento fehaciente, intervenido por Notario, que acredite haberse practicado la liquidacin en la forma pactada por las partes en el ttulo ejecutivo. Documento que acredite haberse notificado al deudor y al fiador, si lo hubiere, la cantidad exigible. Poder otorgado al procurador, siempre que la representacin no se confiera apud acta. Acta Notarial de requerimiento de pago, que se deber efectuar con, al menos, diez das de antelacin a la presentacin de la demanda; trmite potestativo de conformidad a lo dispuesto en el artculo 581 LEC

AUTO ADMISIN DEMANDA. REQUERIMIENTO DE PAGO. CERTIFICACIN CARGAS

AUTO DENEGANDO EL DESPACHO DE LA EJECUCIN. Si el Juez considera que no concurren presupuestos y requisitos procesales, que el ttulo ejecutivo presenta alguna irregularidad, que no se expresan detalladamente los clculos o que no se aportan los documentos exigidos dictar resolucin denegando el despacho de ejecucin. Recurrible en apelacin. Una vez firme la denegacin, el acreedor ejecutante podr hacer valer sus derechos en un proceso declarativo. El Tribunal tambin podra entender que la cantidad reclamada es superior a la debida, en cuyo caso, el ejecutado podr oponer plus peticin.

AUTO ADMISIN DEMANDA. Admitida la demanda, el Juez dictar Orden General de

Ejecucin a travs de Auto, que contendr las personas a las que se dirige y la cantidad por la que se despacha. No recurrible

REQUERIMIENTO DE PAGO. CERTIFICACIN DE CARGAS

Paralelamente, el Secretario Judicial dictar Decreto (recurrible en revisin, no suspende), con medidas ejecutivas concretas: Requerimiento de pago a la parte ejecutada: no necesario si el acreedor hipotecario lo hubiere realizado extrajudicialmente al deudor en el domicilio que conste en el Registro, a travs de Acta Notarial, al menos 10 das antes de la fecha de presentacin de la demanda ejecutiva; Mandamiento al Registro de la Propiedad: Certificacin de Cargas con titularidad del dominio, otros derechos que graven la finca, inscribiendo nota marginal slo cancelable mediante otro mandamiento expedido dentro del mismo proceso de ejecucin.

OPOSICIN A LA DEMANDA

Establece el artculo 695 LEC que slo se admitir la oposicin del ejecutado en los siguientes casos: 1. Extincin de la garanta o de la obligacin garantizada; que slo podr acreditarse mediante certificacin del Registro que recoja la cancelacin de la hipoteca. 2. Error en la determinacin de la cantidad exigible; exigir una adecuada justificacin, debiendo referirse a causas precisas y concretas que pueda acreditar suficientemente el deudor. Proposicin de Ley de Proteccin de los deudores hipotecarios, de reestructuracin de la deuda y del alquiler social: contempla la modificacin del artculo 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, introduciendo una causa ms de oposicin a la demanda de ejecucin hipotecaria: El carcter abusivo de una clusula contractual que constituya el fundamento de la ejecucin o que hubiese determinado la cantidad exigible. En este sentido, los efectos de la declaracin de nulidad de la clusula impugnada variarn dependiendo de la concrecin de la misma: De estimarse la causa 4, se acordar el sobreseimiento de la ejecucin cuando la clusula contractual fundamente la ejecucin. En caso de que el carcter abusivo de la clusula hubiese determinado la cantidad exigible, el Juez resolver lo que proceda al respecto. En otro caso, se continuar la ejecucin con la inaplicacin de la clusula abusiva.

SUSPENSIN PROCEDIMIENTO. ADMINISTRACIN INTERINA DE LA FINCA

SUSPENSIN 696 y 697 LEC: Tercera de dominio. En el mbito de las ejecuciones hipotecarias, slo ser admisible si se aporta un ttulo de propiedad de fecha anterior a la constitucin de la garanta; adems, deber constar inscrito en el Registro de la Propiedad en fecha anterior a la constitucin de la hipoteca. Prejudicialidad penal. Para que opere, ser necesaria la admisin a trmite de la denuncia o querella. Cualquier otra reclamacin, se ventilar en el juicio declarativo que corresponda, no teniendo efectos suspensivos sobre el procedimiento de ejecucin hipotecaria.

ADMINISTRACIN INTERINA DE LA FINCA

Solicitable por ejecutante, durante 2 aos, con notificacin a los ocupantes para que paguen al administrador nombrado; el acreedor puede hacer suyos los frutos, rentas y productos del bien hipotecado desde el momento en que lo solicite

REALIZACIN DE LOS BIENES. LA SUBASTA

30 das desde el despacho de la ejecucin o requerimiento de pago, solicitado por el ejecutante Convenio de realizacin. Se trata de celebrar una comparecencia ante el Juzgado con la finalidad de alcanzar un acuerdo sobre la mejor forma de satisfacer la deuda del acreedor, sin ms lmites que no perjudique los intereses de terceros. Realizacin por persona o entidad especializada. Se trata de que la venta se realice por determinadas personas cuando las caractersticas del bien as lo aconsejen: obras de arte, joyas, El precio mnimo del bien no podr ser inferior al 70% del valor de tasacin. Subasta: Se anuncia con 30 das de antelacin, notificada al deudor, depsito del 20% por licitadores (Proposicin de Ley de Proteccin de los deudores hipotecarios, lo reduce al 5%), presidida por el Secretario Judicial, Acta con mejor postura:

-Postura igual o superior al 70%; el Secretario aprobar el remate a favor del mejor postor.
- Postura inferior al 70% del valor de tasacin; el ejecutado podr, en el plazo de 10 das, presentar un tercero que mejore la postura, ofreciendo cantidad superior al 70%. Si el ejecutado no lo hiciere, el ejecutante podr pedir la adjudicacin, en plazo de 5 das, por el 70% o por la cantidad que se deba por todos los conceptos, siempre que sea superior al 60% del valor de tasacin y de la mejor postura. Pero si el ejecutante no lo hiciere, se aprobar el remate a favor del mejor postor siempre que la cantidad ofrecida supere el 50% del valor de tasacin o, si es inferior, cubra la cantidad por la que se ha despachado ejecucin, incluyendo intereses y costas.

SUBASTA (II). ADJUDICACIN. TOMA DE POSESIN

- Postura inferior al 50% del valor de tasacin: el Secretario no obligado a admitir el remate, oye a las partes y resuelve. Si deniega la aprobacin del remate, el acreedor podr pedir la adjudicacin por cantidad igual o superior al 60% del valor de tasacin. Si el acreedor no hace uso de esta facultad, se proceder al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado; es lo que se conoce como quiebra de la subasta. Cesin del remate (artculo 647 LEC): por ejecutante, ante el Secretario, con tercero que acepta y paga. Se evitan los gastos de transmisin patrimonial.

ADJUDICACIN
Decreto del Secretario, inscrito en R.P. para cancelacin hipoteca e inscripciones y anotaciones posteriores. Las anteriores subsisten.

TOMA DE POSESIN Diligencia de toma de posesin ha de ser pedida por la parte

ejecutante, con ella se solicita que se seale da y hora para la prctica de la diligencia de lanzamiento. Si la vivienda no hubiera sido desocupada por el ejecutado, ste podr solicitar la prrroga de la diligencia de posesin, en base al artculo 704.1 LEC. Vivienda ocupada por 3: desde el momento en que el Juzgado tenga conocimiento de ello (si es antes del anuncio de la subasta puede pedirse por el ejecutante que conste en sta): se les notifica para que presente ttulos en 10 das. Si es el da del lanzamiento, se les cita a una vista para presentar los ttulos. El Juez resuelve

PROCEDIMIENTO PARA RECLAMAR LA DEUDA PENDIENTE

Pactada la responsabilidad personal del deudor en la Escritura de prstamo hipotecario, una vez finalizado el procedimiento de ejecucin hipotecaria, el ejecutante puede pedir despacho de ejecucin por la cantidad que falte y contra las personas que proceda. Contina el procedimiento con las normas aplicables a una ejecucin dineraria ordinaria, que se podr dirigir el proceso contra personas que no fueron parte en la ejecucin hipotecaria: avalistas, La Proposicin de Ley de Proteccin de los deudores hipotecarios, de reestructuracin de la deuda y del alquiler social prev la modificacin del artculo 579 LEC, estableciendo la condonacin de parte de la deuda pendiente, una vez subastado y adjudicado el bien hipotecado, si el ejecutado realiza determinados pagos en determinados periodos de tiempo: 5 aos si se abona el 65% de la cantidad pendiente, o 10 si se abona el 80%. Dicha norma refiere expresamente que si el remate aprobado no fuere suficiente para cubrir la deuda, la ejecucin no se suspender por la cantidad que reste. Lmites de inembargabilidad en estos procedimientos art. 607): inembargable el SMI incrementado en un 50% y adems en otro 30% por cada miembro del ncleo familiar que no disponga de ingresos propios regulares, salarios ni pensin superiores al salario mnimo interprofesional.

LMITES A LA RESPONSABILID. PERSONAL POR CANTIDADES PENDIENTES

Por actual situacin de crisis econmica, polmica sobre continuacin de la reclamacin por los bienes personales, del deudor y garantes; lmites a la continuacin de la reclamacin de los crditos pendientes. El procedimiento ejecutivo ordinario posterior se podr dirigir tanto contra el deudor hipotecario como contra los garantes que hubieren suscrito conjuntamente el contrato de prstamo en garanta de su devolucin. Resoluciones judiciales deniegan la continuacin del procedimiento de ejecucin por las cantidades pendientes una vez realizado el bien hipotecado. Auto de la Seccin Segunda de la Audiencia Provincial de Navarra de 17 de diciembre de 2010; Sentencia de la Seccin Segunda de la Audiencia Provincial de Ciudad Real de 17 de enero de 2011; Auto del Juzgado de Primera Instancia n 44 de Barcelona de 24 de enero de 2011;Auto de la Seccin Segunda de la Audiencia Provincial de Girona de 16 de septiembre de 2011; Auto de la Seccin Tercera de la Audiencia Provincial de Crdoba de 1 de febrero de 2012; Auto del Juzgado de Primera Instancia n 2 de Terrassa de 14 de mayo de 2012.

LA EVENTUAL CONSTITUCIONALIDAD DEL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIN HIPOTECARIA

El antiguo procedimiento sumario de ejecucin hipotecaria (art. 131), declarado constitucional por Scia TC 41/1981, de 18 de diciembre, dictada por el pleno. Cuestin inconstitucionalidad por Juzgado de 1 Instancia n 2 de Sabadell en regulacin LEC: rechazada su admisin por Pleno del T.C. (Auto 113/2011, de 19 de julio9. Cuestin ante Tribunal de Justicia de la Unin Europea por Juzgado de lo Mercantil de Barcelona n 3 (procedimiento de nulidad de clusulas contra el banco) sobre la aplicacin en nuestro ordenamiento de los derechos reconocidos en la Directiva 93/13/CEE del Consejo de 5 de abril de 1993; suspensin de actuaciones . de marzo de 2013 se dict Sentencia por la Sala Primera del Tribunal de Justicia de la Unin Europea (14/03/2013):declara contrario a la Directiva la imposibilidad de suspender el procedimiento de ejecucin hipotecaria mientras se tramita el procedimiento declarativo sobre clusulas abusivas; ofrece criterios para que el juez nacional analice si determinadas clusulas son abusivas: Vencimiento anticipado por incumplimientos del deudor en un periodo (depender de que el consumidor haya incumplido una obligacin esencial en el marco de la relacin contractual); Intereses de demora: (el Juez deber comprobar el tipo de inters de demora fijado respecto al inters legal);liquidacin unilateral por el prestamista del importe de la deuda impagada: el Juez deber determinar si, a falta de acuerdo entre las partes, la clusula supone una excepcin a las normas aplicables, pues, dificulta el acceso del consumidor a la Justicia y el ejercicio de su derecho de defensa.

MARCO ACTUAL. ESPECIAL REFERENCIA A LA DACIN EN PAGO

La dacin en pago es una figura que se propone en el contexto de crisis actual como posible extincin de la deuda derivada de un prstamo hipotecario. Implicara la cancelacin total de la deuda a travs de la entrega de la vivienda al banco; extinguindose definitivamente la misma y quedando liberado tanto el deudor de su responsabilidad personal como cualquier otro tercero garante de la misma. Con la normativa vigente (artculos 105 y 140 LH, artculo 1.911 CC y artculo 579 LEC), sera posible la limitacin de la responsabilidad del deudor con respecto a los bienes hipotecados, siempre que as se haya establecido de forma expresa en el ttulo constitutivo de la hipoteca e inscrita en el Registro de la Propiedad; con la finalidad de que no sea aplicable la responsabilidad universal del deudor.

POSIBLES ACTUACIONES DEL DEUDOR HIPOTECARIO ANTE SITUACIONES DE IMPAGO

MEDIDAS PREVIAS AL INICIO DE UNA DEMANDA POR IMPAGO PRSTAMO.
Iniciar un proceso de negociacin con la entidad bancaria prestamista: - Personalmente - Con el asesoramiento de un abogado especializado en la materia * a travs de un servicio de mediacin hipotecaria, facilitado de forma gratuita por algunas entidades pblicas. * a travs de entidades sin nimo de lucro como la Plataforma de Afectados por la Hipoteca. Interponer queja al S.A.C. Banco, finalizando en el Servicio de Reclamaciones del Banco de Espaa: informe motivado no vinculante. Plantear medidas alternativas para evitar la interposicin de demanda de ejecucin hipotecaria. Son procesos independientes del procedimiento de ejecucin hipotecaria, no son causas de oposicin al mismo. 1.- Conciliacin Judicial en va civil: el deudor hipotecario solicitado al Juez que convoque a la entidad financiera para buscar una solucin. Finaliza con Acta, que recoge si hay o no acuerdo.

MEDIDAS PREVIAS AL INICIO DE UNA DEMANDA POR IMPAGO PRSTAMO (II)

2.- Demanda de procedimiento ordinario solicitando dacin en pago: el deudor hipotecario solicita que se liquide la totalidad de la deuda pendiente con la dacin en pago de la vivienda hipotecada. Viabilidad: casos en que el importe de la deuda sea inferior al 60% del valor pactado en la Escritura como tipo de la subasta; al ser ste el tipo mximo por el que se lo puede adjudicar en pblica subasta. 3.- Demanda de procedimiento ordinario solicitando nulidad de clusulas de la Escritura de Constitucin de Hipoteca: procedimiento independiente, peticin de nulidad de una, varias o todas las clusulas; se solicita como medida cautelar la suspensin del procedimiento de ejecucin hipotecaria, argumentando que se puede causar al deudor hipotecario un perjuicio de imposible reparacin. Dependiendo de la clusula cuya nulidad se ha instado, los efectos de la resolucin judicial sern diversos: - Intereses moratorios: continuacin del procedimiento sin aplicacin del inters de demora pactado en la Escritura; Vencimiento anticipado por impago de una cuota del prstamo: improcedencia de la ejecucin, si sta se ha solicitado en base a esta clusula. Proposicin de Ley de proteccin de los deudores hipotecarios, de reestructuracin de la deuda y del alquiler social: Prev la modificacin del artculo 695 LEC, sealando como causa de oposicin a la ejecucin hipotecaria el carcter abusivo de una clusula contractual.

REAL DECRETO-LEY 6/2012 (II): REQUISITOS DEUDOR Y DEUDA

Comprobar si el prestatario cumple los requisitos establecidos en el Real Decreto Ley 6/2012, si el precio de adquisicin de la vivienda se encuentra en los parmetros establecidos y si la entidad bancaria se encuentra adherida al Cdigo de Buenas Prcticas: las medidas recogidas en esta norma son exigibles al Banco. Se deber presentar instancia solicitando la aplicacin de las medidas. Se aplicar a contratos de prstamo o crdito garantizados con hipoteca inmobiliaria sobre su vivienda habitual cuando el deudor se encuentre situado en el umbral de exclusin, lo que se producir cuando concurran las siguientes circunstancias: a) Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades econmicas. b) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. c) Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda. d) Que se trate de un crdito o prstamos garantizado con hipoteca que recaiga sobre la nica vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisicin de la misma. e) Que se trate de un crdito o prstamo que carezca de otras garantas, reales o personales; o, en el caso de existir estas ltimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en las letras b) y c). f) En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, debern estar incluidos en las circunstancias a), b) y c).

REAL DECRETO-LEY 6/2012 (III): REQUISTOS DEUDOR Y DEUDA

Se acreditar con la presentacin de los siguientes documentos: 1.- Certificados expedidos por el Servicio Pblico de Empleo competente, que acrediten la situacin de desempleo de los miembros de la unidad familiar que residan en la vivienda. Si se trata de un trabajador por cuenta propia, se aportar certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administracin Tributaria. 2.- Certificado de rentas expedido por la Agencia Estatal de la Administracin Tributaria que refleje el ltimo ejercicio tributario. 3.- Certificados de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad de cada miembro de la unidad familiar. 4.- Libro de Familia o documento acreditativo de la inscripcin como pareja de hecho. 5.- Certificado de empadronamiento de los residentes en la vivienda, relativo a los seis meses anteriores a la solicitud. 6.- Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitucin de la garanta hipotecaria; as como otros documentos justificativos del resto de las garantas reales o personales, si las hubiera. 7.- Declaracin responsable del deudor sobre el cumplimiento de los requisitos exigidos para la consideracin de encontrarse situado en el umbral de exclusin.

REAL DECRETO-LEY 6/2012 (IV): REQUISITOS Y MEDIDAS

Para aplicar el Cdigo de Buenas Prcticas, ser necesario que el precio de adquisicin de la vivienda habitual que se encuentra hipotecada no exceda de las siguientes cuantas: - 200.000 euros para municipios de ms de 1.000.000 de habitantes. - 180.000 euros para municipios entre 500.001 y 1.000.000 de habitantes, o los integrados en reas metropolitanas de municipios de ms de 1.000.000 de habitantes. - 150.000 euros para municipios entre 100.001 y 500.000 habitantes. - 120.000 euros para municipios de hasta 100.000 habitantes.

MEDIDAS: REBAJA DEL INTERS MORATORIO APLICABLE

Para todos los casos en los que el deudor se encuentre situado en el umbral de exclusin, con independencia de que se le pueda incluir o no en la aplicacin del Cdigo de Buenas Prcticas: Inters moratorio aplicable, desde que el deudor acredite encontrarse en el umbral de exclusin: inters remuneratorio pactado ms 2.5% sobre el capital pendiente del prstamo.

MEDIDAS R.D.-L 6/2012: APLICACIN DEL CDIGO DE BUENAS PRCTICAS

CDIGO DE BUENAS PRCTICAS: APLICACIN

El Cdigo de Buenas Prcticas ser de adhesin voluntaria para las entidades de crdito y para cualesquiera otras entidades que, de manera profesional, realicen actividades de concesin de crditos o prstamos hipotecarios. Dicha adhesin se entender producida por un plazo de 2 aos, prorrogable automticamente por periodos anuales. Una vez adherida la entidad de crdito y una vez acreditada por el deudor la situacin de exclusin, sern de obligada aplicacin las previsiones del Cdigo de Buenas Prcticas Cumplimiento obligatorio Adems, las entidades adheridas podrn con carcter potestativo aplicar las previsiones del Cdigo de Buenas Prcticas a deudores que no se encuentren en el umbral de exclusin; tambin podrn mejorar las previsiones contenidas en el mismo Mediacin

CDIGO DE BUENAS PRCTICAS: CONTENIDO

1.- Reestructuracin de la deuda hipotecaria con la finalidad de alcanzar la viabilidad a medio y largo plazo de la misma. Desde la solicitud del deudor, en el plazo de un mes la entidad deber ofrecer un plan con las consecuencias financieras para el deudor por la aplicacin conjunta de las siguientes medidas: - Carencia en la amortizacin del capital de cuatro aos. - Ampliacin del plazo de amortizacin hasta un total de 40 aos a contar desde la concesin del prstamo. - Reduccin del tipo de inters aplicable a Euribor+0,25% durante el plazo de carencia. Esta solicitud no se podr formular por los deudores que se encuentren en procedimiento de ejecucin, una vez que se haya producido el anuncio de subasta. 2.- Si el plan de reestructuracin resulta inviable, los deudores podrn solicitar una quita en el capital pendiente de amortizacin, que la entidad podr aceptar o rechazar en el plazo de un mes. Se entender por plan inviable aquel que establezca una cuota hipotecaria mensual superior al 60% de los ingresos que perciban conjuntamente todos los miembros de la unidad familiar.

CDIGO DE BUENAS PRCTICAS: CONTENIDO (II)

Esta medida podr ser solicitada por deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecucin hipotecaria, an cuando ya se haya producido el anuncio de subasta; tambin por aquellos deudores que no han podido optar a la dacin en pago por presentar la vivienda cargas posteriores a la hipoteca. 3.- Transcurrido el plazo de doce meses desde la solicitud de reestructuracin, si las anteriores medidas no hubieren resultado eficientes, los deudores podrn solicitar la dacin en pago de su vivienda habitual; en estos casos, la entidad estar obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado, quedando definitivamente cancelada la deuda. Adems, si as lo solicita el deudor en el momento de pedir la dacin en pago, podr permanecer durante un plazo de dos aos en la vivienda como arrendatario, para lo que deber satisfacer una renta anual del 3% del importe de la deuda en el momento de la dacin; durante este plazo, el impago de la renta devengar un inters del demora del 20%. Esta medida no ser aplicable a supuestos que se encuentren en procedimiento de ejecucin en los que ya se haya anunciado la subasta, ni a casos en que la vivienda se encuentre gravada con cargas posteriores.

MODIFICACIN CDIGO DE BUENAS PRCTICAS POR LEY PROTEC DEUDORES HIPOT

La Proposicin de Ley de Proteccin de los deudores hipotecarios, de reestructuracin de la deuda y del alquiler social prev modificaciones en las normas contenidas en el Real Decreto-Ley 6/2012, en concreto destacan: - Las medidas previstas en la norma se extendern a los avalistas hipotecarios respecto a su vivienda habitual, en las condiciones establecidas para el deudor hipotecario. -Se varan algunos de los requisitos necesarios para considerar que el deudor se encuentra en el umbral de exclusin. - Se concede a los fiadores e hipotecantes no deudores que se encuentren en el umbral de exclusin la posibilidad de exigir a la entidad bancaria prestamista que agote el patrimonio del deudor hipotecario antes de reclamarles la deuda garantizada, an cuando hubieren renunciado expresamente al beneficio de excusin. -Se reduce al 2% el porcentaje a sumar al inters remuneratorio pactado sobre el capital pendiente en los casos en que el deudor se encuentre en umbral de exclusin y as lo acredite. - Se modifican los precios mximos de adquisicin de las viviendas hipotecadas a efectos de aplicacin del Cdigo de Buenas Prcticas. - Se modifican ciertos aspectos de las medidas encaminadas a la reestructuracin de las deudas contenidas en el Cdigo de Buenas Prcticas.

MEDIDAS APLICABLES TRAS LA INTERPOSICIN DE LA DEMANDA POR IMPAGO

1. APLICACIN DEL CDIGO DE BUENAS PRCTICAS Reestructuracin hasta el anuncio de subasta Quita incluso tras anuncio de subasta, ejecucin. Dacin en pago: hasta el anuncio de subasta; no si la vivienda tiene cargas posteriores Procesalmente, mediante acuerdo extrajudicial/convenio realizac. 2.- REAL DECRETO-LEY 27/2012: SUSPENSIN LANZAMIENTO 1.- Suspensin inmediata, por plazo de dos aos desde la entrada en vigor del Decreto (16/11/2012), de los desahucios de vivienda habitual para familias que se encuentren en situacin de especial vulnerabilidad y en determinadas circunstancias econmicas; medida que afectar tanto a cualquier proceso de ejecucin hipotecaria, tanto judicial como notarial. Requisitos de las familias: numerosa, otras Unidades familiares (monoparentales con dos hijos a cargo; con un menor de 3 aos, o discapacitado, o deudor en desempleo agotadas prestaciones, o con convivientes discpacitados, o vctimas de violencia de gnero,..

CIRCUNSTANCIAS ECONMICAS PARA APLICAR LA SUSPENSIN LANZAMIENTO

Circunstancias econmicas que debern concurrir de manera conjunta: a) Que el conjunto de los ingresos de la unidad familiar no supere el lmite de tres veces IPREM. Se entiende por unidad familiar la compuesta por deudor, cnyuge no separado o pareja de hecho y los hijos que residan en la misma, con independencia de la edad. b) Que la unidad familiar haya sufrido una alteracin significativa de sus circunstancias econmicas en los cuatro aos anteriores al momento de la solicitud; a estos efectos, se entender que esto ha ocurrido cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por 1.5, al menos. c) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos netos que percibe al conjunto de la unidad familiar. d) Que se trate de un crdito o prstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la nica vivienda en propiedad del deudor, que haya sido concedido para la adquisicin de la misma.

JUSTIFICACIN CIRCUNSTANCIAS PARA APLICAR LA SUSPENSIN LANZAMIENTO

a) Acreditacin de la percepcin de ingresos por los miembros de la unidad familiar: - Certificado de rentas, expedido por la Agencia Estatal de la Administracin Tributaria con relacin a los cuatro ltimos ejercicios tributarios. -ltimas tres nminas percibidas. - Certificado por la entidad gestora de las prestaciones por desempleo. - Certificado acreditativo de salarios sociales, rentas mnimas de insercin o ayudas anlogas de asistencia social concedidas por Comunidades Autnomas o entidades locales. - Certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administracin Tributaria. Trabajador por cuenta propia,.. b) Acreditacin del nmero de personas que habitan la vivienda: Libro de Familia o documento que acredite la inscripcin como pareja de hecho, Certificado de empadronamiento, con referencia al momento en que se presente la solicitud y a los seis mese anteriores. c) Acreditacin de la titularidad de los bienes: Certificados expedidos por el Registro de la Propiedad, Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitucin de la garanta hipotecaria, as como otros documentos justificativos del resto de garantas reales o personales constituidas. d) Declaracin responsable del deudor relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerar que se encuentra en el mbito de aplicacin del presente Decreto.

MEDIDAS APLICABLES A LAS PERSONAS DESALOJADAS: FONDO SOCIAL VIVIENDAS

REAL DECRETO-LEY 27/2012: FONDO SOCIAL DE VIVIENDAS

Prev la constitucin de un fondo social de viviendas, propiedad de las entidades de crdito, destinadas a las personas que han sido desalojadas de su vivienda habitual en un procedimiento de ejecucin hipotecaria. a travs de la formalizacin de contratos de arrendamiento con rentas que se fijen en funcin de los ingresos que perciban. Contratos de arrendamiento se sometern a la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, con las siguientes especialidades: - La duracin ser de dos aos, prorrogables por otro ao ms. - A los seis meses de producido el impago de la renta sin que este se haya regularizado en su integridad, el arrendador podr iniciar el desahucio del arrendatario. Asimismo, transcurrido el plazo de duracin del contrato, si el arrendatario no desalojara la vivienda, el arrendador podr iniciar el procedimiento de desahucio. Convenio para la Creacin de un Fondo Social de Viviendas (17/01/2013), firmado por los Ministerios de Economa y Competitividad, Sanidad y Servicios Sociales, Fomento, Banco de Espaa, la Federacin Espaola de Municipios y Provincias (FEMP), la Plataforma del Tercer Sector (Organizaciones no Gubernamentales), las patronales bancarias y 33 entidades de crdito. Inicialmente, el fondo se constituye por 5.891 viviendas; si bien las entidades podrn ir ampliando la incorporacin de ms viviendas.

Destinado exclusivamente a familias que hayan sido desalojadas por impago de un prstamo hipotecario concedido por una entidad que constituya el fondo; aunque tambin se podr alojar a familias que procedan de desahucios, posteriores al 1 de enero de 2008, promovidos por entidades de crdito que no constituyan el fondo. Requisitos para acceder a las viviendas como arrendatarios: - Personas fsicas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual, siempre que el desalojo se haya iniciado, a partir del da 1 de enero de 2008, por demanda de ejecucin instada por la misma entidad de crdito que constituye el fondo social de viviendas. - Estas personas debern encontrarse en situacin de especial vulnerabilidad, para lo que debern cumplir los requisitos establecidos en el Real Decreto-Ley 27/2012. Procedimiento de asignacin de viviendas: Las solicitudes se dirigirn a la entidad de crdito titular del prstamo hipotecario cuyo impago ha originado el desalojo, que admitirn las solicitudes que cumplan los requisitos requeridos, priorizando aquellas que presenten mayor necesidad; para ello, debern solicitar informe a los servicios sociales del Ayuntamiento o Diputacin Provincial del municipio de residencia de los solicitantes. Las viviendas se asignarn a las solicitudes recibidas y admitidas antes de la finalizacin de cada trimestre.

Los trminos del contrato de arrendamiento sern los siguientes: 1) La renta estar comprendida entre un mnimo de 150 y un mximo de 400 al mes; con el lmite mximo del 30% de los ingresos netos totales de la unidad familiar. 2) Los gastos de la vivienda, incluyendo tributos y obras de reparacin, sern de cuenta de la propiedad; si bien la parte arrendataria deber abonar los gastos por suministros. 3) La duracin del contrato sern dos aos; que se podr prorrogar por otro ao salvo en el caso de que la entidad arrendadora estime que ya no se cumplen los requisitos que dieron lugar al acceso al contrato. 4) El arrendatario deber destinar el inmueble arrendado a su vivienda habitual. Los contratos de arrendamiento debern ser celebrados antes del da 15 del segundo mes siguiente a aquel en que se cerr la aceptacin de solicitudes.

3.-

PROPOSICIN DE LEY DE PROTECCIN DE LOS DEUDORES HIPOTECARIOS, REESTRUCTURACIN DE LA DEUDA Y DEL ALQUILER SOCIAL DE ABRIL DE 2013.

DE

Captulo I, que prev la suspensin inmediata y por un plazo de dos aos desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 27/2012 de los desahucios de las familias que se encuentren en una situacin de especial vulnerabilidad, siempre que se cumplan los requisitos econmicos recogidos en dicha norma; con lo que, sin alterar el procedimiento de ejecucin hipotecaria, se impide el desalojo de estas personas de su vivienda habitual. Captulo II, que introduce mejoras en el mercado hipotecario a travs de la modificacin de la Ley Hipotecaria, Texto Refundido segn Decreto de 8 de febrero de 1946; la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulacin del Mercado Hipotecario; y la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulacin del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulacin de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria. Captulo III, que recoge diferentes modificaciones a la Ley de Enjuiciamiento Civil. Captulo IV, que modifica el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de proteccin de deudores hipotecarios sin recursos, tanto en lo que afecta al mbito de aplicacin, como en lo relativo a las caractersticas de las medidas que pueden ser adoptadas

Muchas gracias por su atencin

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