Proceso de restitucin de inmueble arrendado: para las partes es ms barato conciliar

En caso de incumplimiento por parte del arrendatario, si el arrendador debe iniciar un proceso judicial debe ser consciente que tendr que aguantar varios meses o aos en un pleito judicial y pagar por ello, pero el arrendatario tambin tendr que pagar muchsimo por su incumplimiento y ms, si lleg al extremo de tener entregar por orden judicial. Desventajas del proceso de restitucin de inmueble arrendado. Lo primero: qu es un contrato de arrendamiento de inmueble?
En trminos sencillos contrato de arrendamiento es un acuerdo de voluntades, donde una parte se obliga a dar el goce de un inmueble y la otra a pagar un precio, denominado canon. Esta relacin contractual, al ser consensual, se encuentra regida por clusulas que definen las obligaciones contradas por las partes. En este punto es menester sealar que una cosa es arrendamiento de inmuebles para vivienda y otra para uso comercial (local, bodega, oficina, etc.). Lo anterior pues en el caso del arrendamiento de vivienda, existe una norma superior, la Ley 820 de 2003 que da poca libertad para modificar ciertas obligaciones y derechos recprocos para arrendador y arrendatario. Mientras que en el contrato de arrendamiento para uso comercial, hay ms libertad contractual, por ejemplo, los valores de clusulas penales, trminos de preaviso, trminos de prrrogas, derechos de renovacin, etc.

Efectos jurdicos del incumplimiento para el inquilino

En caso que el inquilino incumpla (los coarrendatarios son solidarios, significa que el acreedor, arrendador, decide a quien persigue judicialmente). De tal manera que el arrendador, podra ejercer las siguientes acciones,simultneamente o en el orden que l elija:

Declarar terminado este contrato y reclamar la devolucin del inmueble. Exigir y perseguir al arrendatario y/o coarrendatarios el valor de la multa o clusula penal pactada. Los perjuicios resultantes del incumplimiento debidamente probados. Cobrar los arriendos hasta el da que efectivamente se haga la entrega, bien voluntaria o por orden judicial. Las costas procesales y agencias (lo gastado en el proceso judicial envo de notificaciones, peritos, secuestres, copias, plizas, abogado, etc.)

El camino largo y el camino corto

Camino Largo, costoso y tortuoso: El camino judicial est regido por el Cdigo de Procedimiento Civil y no es otro que acudir a la jurisdiccin ordinaria, donde mediante un proceso de (I) restitucin de inmueble arrendado, se exige, por conducto del Juez, la devolucin del inmueble y el pago de perjuicios y costas (mencionados en el punto anterior), o por un (II) proceso ejecutivo, mediante la solicitud de medidas cautelares, se cobra los cnones adeudados, los perjuicios sufridos y la multa por incumplimiento. Como todo litigio (proceso judicial), siempre resultar un ganador y un perdedor. Y aunque mediante los procesos el juez protege los derechos alegados y plenamente demostrados, desafortunadamente se ve envueltos en una serie de inconvenientes de factor tiempo, economa y eficiencia. (Puede durar aos, congestin judicial, cambio de Juez, esperar fechas para audiencias, practicar pruebas, plizas judiciales, costos de abogados, citaciones, peritos, secuestres, edictos, medidas cautelares, nombramiento y costo de Curador Ad Litem) El camino corto: Es mejor un mal arreglo, que un buen pleito!: El camino extrajudicial que es un mecanismo de resolucin de conflictos, conciliacin en derecho o en equidad, lo cual es mucho ms gil, breve y eficaz, ya que se realizan por el camino del dialogo, el mutuo acuerdo y la convivencia pacfica. Ella est fundamentada en la autonoma de las partes, pues son las que deciden los trminos en que se puede acabar las discrepancias, no hay un perdedor ni un ganador, hay un acuerdo donde las partes ceden en algunas de sus pretensiones para acabar con el problema. Ojo: No es el conciliador o el juez de paz los que deciden en qu se cede, son las partes quienes ellas mismas lo definen. En el caso de restitucin de inmueble, es mucho ms viable acudir a una mecanismo alternativo de resolucin de conflictos pues las partes pueden realizar un acuerdo donde los dos sean beneficiarios sin involucrar a un Juez, sin la declaracin de

medidas cautelares que afecten los bienes de las partes, solucionan el problema de forma gil para llevar a cabo la restitucin del inmueble de forma eficiente y rpida, sin someterse a dificultades para reclamar los cnones de arrendamiento que se causen en el proceso ante el Juzgado, evita la presencia de autoridades judiciales y policivas para que se realice el desalojo cuando el arrendatario se abstenga de hacerlo.

Ventajas de los mecanismos de resolucin de conflicto:

No existe litigio, es basado en el entendimiento y la cordialidad, lo cual mejora las relaciones entre las partes. Se puede conciliar en una sola audiencia, dando celeridad y eficacia a la resolucin del conflicto. No necesitan abogado, por lo que es un costo menos. Las partes son las que proponen las posibles soluciones sin ninguna clase de limitacin. No existe coaccin ejercida por un tercero, la solucin solo depende de las partes. Permite la solucin del conflicto en forma oportuna. Se ahorra mucho dinero y tiempo, pues no es un proceso largo. Solo se paga un pequeo monto al centro de conciliacin si es privado, si es en un centro de conciliacin de una Universidad con Facultad de Derecho, es gratis. El acta de conciliacin que se suscriba tiene los mismos efectos de una sentencia judicial ejecutoriada, pues presta mrito ejecutivo. Sin formalidades que dilaten el acuerdo.