FACULTAD DE ECONOMIA Y NEGOCIOS

Complejo Turstico El Roble

Evaluacin de Proyecto
Avance Lunes 10 de diciembre del 2012

Alumnas: - Vanessa Bustos Z. - Romina Valdebenito E. Profesor: - Gustavo Fuentes Ayudante: - Rodhia Colomes. Seccin 1

1. OBJETIVOS

1.1 Objetivo General a) Se analizar la viabilidad tcnica, econmica y financiera de instalar un complejo turstico en la Octava Regin.

1.2 Objetivos Especficos

a) Se determinar una ubicacin ptima para el desarrollo del negocio b) Se calcular la factibilidad del proyecto y la rentabilidad esperada c) Se evaluar las condiciones del mercado que dar la aceptacin o rechazo del desarrollo del proyecto.

2. DESCRIPCIN DEL PROYECTO

Este proyecto se desarrolla en el marco del mercado del turismo, se refiere al establecimiento de una zona de picnic y piscina en la regin del Bio Bio, cuyas instalaciones se ubicarn en las cercanas de la ciudad de Concepcin. Constar principalmente de reas verdes, piscina, baos y duchas, mini cancha de futbol, juegos infantiles y quinchos. Para la ubicacin de este proyecto se consideran dos zonas potenciales, la primera en la comuna de Hualqui y la segunda camino a Florida. Ambas destacadas por la gran concurrencia de pblico en las temporadas altas de verano, principalmente por su cercana con la ciudad, su bajo costo y el grato clima. Esto provoca que exista una sobredemanda en las temporadas altas y que muchos de los establecimientos actuales sobrepasen su capacidad total,

saturando las instalaciones y entregando un mal servicio. La idea de este proyecto nace principalmente de eso, el complejo turstico El Roble busca brindar a la comunidad un espacio de recreacin para los das de verano que le permita disfrutar en comodidad y privacidad con su grupo o familia. Especialmente para aquellos que por trabajo u otras actividades estn imposibilitados de realizar viajes larga duracin, pero que busquen disfrutar el da en un lugar grato. Dada la disponibilidad de espacio El Roble siempre ser un lugar relativamente exclusivo, caracterstica que se suma a la de cercana con la ciudad y ambiente cmodo y ameno. Adems, El Roble, estar disponible para paseos de curso, paseos corporativos, grupos y organizaciones y eventos.

3. ANLISIS FODA

3.1 Anlisis Interno. 3.1.1Fortalezas: La ubicacin, cercana a Concepcin centro, puede ser considerada una fortaleza ya que para los turistas les resulta muy cmodo a la hora de querer recrearse durante el da en un agradable lugar. El clima, es bastante ms clido y agradable para descansar en familia. Entorno natural. 3.1.2 Debilidades: En pocas distintas al verano, se ver disminuida la demanda. Existe variedad de oferta, lo que restringe el mercado objetivo.

3.2 Anlisis Externo. 3.2.1 Oportunidades:

El aumento considerado del turismo en la regin durante la temporada alta. Competidores con exceso de demanda, lo que provoca insatisfaccin con el servicio. 3.2.2 Amenazas: Competidores establecidos en la zona. Variedad de actividades que se realizan en otras zonas de la regin, que incentivan la fuga de los potenciales clientes a otros lugares.

4. ESTUDIO TCNICO 4.1 Estudio de costos e inversiones: Se consideran dos opciones de potenciales terrenos para la instalacin del complejo. 1 opcin Calle Fresia, Parcela 1-A, Hualqui 2 opcin Calle Las Pataguas, sector Puente 3, Chaimavida.

Descripcin opcin 1: el terreno tiene un valor de $5.600.000 es central, a una cuadra del terminal de buses y a 5 del supermercado. Posee varios rboles frutales, y dada las dimensiones del espacio, lo hace un terreno acogedor y

bastante privado, lo que le potencia una imagen de exclusividad. Descripcin opcin 2: Valor del terreno $7.000.000. Sus caractersticas principales son la completa lejana con el centro, tranquilidad, posee variedad de rboles nativos y conexin con la flora y fauna. Para determinar cul alternativa es ms conveniente para este proyecto, se realiz un estudio de localizacin ptima descrito a continuacin: 4.2 Localizacin ptima: A modo de poder establecer la localizacin ptima para el desarrollo del proyecto, se evalan ciertas caractersticas fundamentales que debe tener el lugar en el cual se pretende llevar a cabo el proyecto. 4.2.1 Cercana o de fcil acceso desde Concepcin 4.2.2 Privacidad 4.2.3 Competitividad 4.2.4 Amplitud y comodidad 4.2.5 Costo Terreno

Esta evaluacin se realiz con una escala del 1-7

Hualqui Factor Cercano a movilizacin Privacidad Baja competencia Amplitud y comodidad Costo Nota final 0.3 1 6 1.8 5.55 5 1.5 4.75 0.2 0.2 0.05 5 4 4 1 0.8 0.2 6 4 5 1.2 0.8 0.25 Peso 0.25 Nota 7 Nota ponderada 1.75 Puente 3, Las pataguas. Nota 4 Nota ponderada 1

Dada la evaluacin realizada, el proyecto se desarrollar en la comuna de Hualqui, cuyo costo de terreno es de $5.600.000 4.3 Inversin inicial del proyecto
ACTIVOS TANGIBLES Terreno Piscina Baos y Duchas 7x10x1.7 pp Instalacin completa 4 Baos y 4 Duchas Zona de Picnic 5 Quinchos: Incluye $750.000 10 aos DESCRIPCION PRECIO $5.600.000 $6.000.000 $1.150.000 DEPRECIACION ---15 aos 10 aos

mesn, parrilla. Cancha de mini futbol Juegos Infantiles TOTAL 9x3 mts2 $300.000 $280.000 $14.080.000 5 aos 5 aos

ACTIVOS INTANGIBLES Constitucin sociedad Gastos organizacin Publicidad

DESCRIPCION Inscripcin y SII

PRECIO $200.000 $100.000 $200.000

TOTAL

$500.000

CAPITAL DE TRABAJO 33.6% ingresos primer ao

DESARROLLO $9.012.500 * 0.336

TOTAL $ 3.028.200

4.4 Estructura de costos

ESTRUCTURA DE COSTOS COSTOS FIJOS ITEM Mantencin reas verdes Piscina Sueldos Salvavidas Administracin Aseo Permisos COSTOS VARIABLES Electricidad Incluye conceptos de luz, funcionamientos de bomba y puntera. TOTAL 200.000 200.000 $600.000 $600.000 $250.000 $500.000 $450.000 $300.000 $250.000 DESCRIPCION COSTO MENSUAL TOTAL TEMPORADA

$2.950.000

5. ESTUDIO DE MERCADO

Se utiliza como fuente de informacin para el estudio de mercado y la estimacin de demanda, INE Biobo, especficamente los datos expuestos sobre la cantidad mensual de personas en actividad de turismo durante la temporada alta en la provincia de Concepcin, para los meses diciembre del ao 2011 y enero y febrero del presente ao. 5.1 Objetivo Estudiar el mercado turstico de la octava regin, especficamente en la provincia de concepcin, para evaluar la instalacin de un complejo turstico en la zona. 5.2 Definicin del producto El complejo turstico es un centro recreativo enfocado a las familias de clase media, que busquen un lugar de distraccin para pasar el da. Contar con piscina, juegos infantiles y lugares habilitados para picnic. 5.3 Mercado Objetivo La informacin rescatada de las estadsticas del INE
Diciembre 2010 2011 2012 12.698 15.963 19.352 Enero 22.698 37.699 48.730 Febrero 17.447 20.978 17.519 Total Temporada 52.873 74.640 85.601

TOTAL TEMPORADA
100.000 0 TOTAL TEMPORADA

5.4 Proyeccin de la cantidad demandada Los datos tienen un comportamiento lineal, por lo que la estimacin de la demanda para el ao 2014 (ao 2013 estar en construccin) ser la siguiente: Temporada 2014 Diciembre 25.985 Enero 75.424 Febrero 18757 Total 120167

Dado a que se enfrenta un mercado muy competitivo y considerando las dimensiones del terreno utilizado para el proyecto, se buscar captar slo el 3% de la demanda total. La demanda estimada temporada 2014. 5.5 Determinacin del Precio El precio es determinado en base al precio de mercado. Segn la investigacin se estim que el precio de los competidores directos promedia en un valor cercano a los $2000 por persona. Si se espera obtener un margen del 25% el precio estimado deber ser como mnimo de $2.500 por persona. 5.6 Anlisis del mercado La comuna de Hualqui es comnmente preferida por el segmento al que apunta este proyecto por tres razones claves: buen clima, cercana y bajo costo. No obstante, la oferta es demasiado amplia, en la actualidad existen 17 complejos instalados. El mercado es bastante competitivo, no obstante la oferta es ms bien homognea, por lo que puede ser una oportunidad ofrecer mayor diversidad de servicios. es de 3.605 personas para la

5.7 Otros estudios 5.7.1 Estudio Legal: Los requerimientos en materia legal para la constitucin de la sociedad. a. Constitucin de la empresa b. Iniciacin de Actividades c. Permisos d. Derechos de Marca e. Trmites Bancarios

6. FLUJO ECONMICO 6.1 Informacin preliminar 6.1.1 El capital de trabajo corresponde al 33.6% del ingreso en el primer ao a modo de cubrir los costos totales del proyecto. 6.1.2 Clculo del valor de desecho: a modo de recuperacin de la inversin se ajusta su valor al 7% sobre la suma de los flujos obtenidos en los cuatro primeros perodos.

TEMPORADAS ITEMS
Precio Cantidad Ingresos Costo Fijo Costo Variable Amortizacin Depreciacin M. Operacional Impuesto (20%) UDI Depreciacin Amortizacin Capital de Trabajo Inversin Inicial Valor Desecho Flujo Econmico

1 2.500 3.605 9.012.500 2.500.000 450.000 100.000 706.000 5.256.500 1.051.300 4.205.200 706.000 100.000

2 2.500 4.096 10.240.000 2.500.000 450.000 100.000 706.000 6.484.000 1.296.800 5.187.200 706.000 100.000

3 2.500 4.588 11.470.000 2.500.000 450.000 100.000 706.000 7.714.000 1.542.800 6.171.200 706.000 100.000

4 2.500 5.079 12.697.500 2.500.000 450.000 100.000 706.000 8.941.500 1.788.300 7.153.200 706.000 100.000

5 2.500 5.570 13.925.000 2.500.000 450.000 100.000 706.000 10.169.000 2.033.800 8.135.200 706.000 100.000 3.028.200 27.638.912

3.028.200 14.580.000 -17.608.200 5.011.200 5.993.200 6.977.200 7.959.200

39.608.312

7. FLUJO DEL INVERSIONISTA

7.1 Informacin preliminar 7.1.1 Capital propio correspondiente al 15% aprox. de la inversin total. 7.1.2 La simulacin del crdito se realiz en el Banco Crdito e Inversiones (BCI) dado que la tasa ofrecida es la ms atrayente del mercado. 7.2 Desarrollo de la deuda
Financiamiento Inversin $ 17.608.200 Crdito $ 15.000.000 Capital $ 2.608.200 propio Datos Tasa 14% Periodos 5 aos Cuota $ 5.129.003 Impuesto 20%

Amortizacin del crdito PERIODO 0 1 2 3 4 5 CUOTA 4.369.253 4.369.253 4.369.253 4.369.253 4.369.253 INTERES 2.100.000 1.782.305 1.420.132 1.007.255 536.575 AMORTIZACION SALDO Cuota - (I*T) 15.000.000 2.269.253 12.730.747 3.949.253 2.586.948 10.143.799 4.012.792 2.949.121 7.194.678 4.085.227 3.361.998 3.832.680 4.167.802 3.832.680 0 4.261.938

ITEMS Precio Cantidad Ingresos Costo Fijo Costo Variable Amortizacin Depreciacin M. Operacional Impuesto (20%) UDI Depreciacin Amortizacin Capital de Trabajo Inversin Inicial Valor Desecho Flujo Econmico Financiamiento Flujo del inversionista

Flujo del inversionista 1 2 2.500 2.500 3.605 4.096 9.012.500 10.240.000 2.500.000 2.500.000 450.000 450.000 100.000 100.000 706.000 706.000 5.256.500 6.484.000 1.051.300 1.296.800 4.205.200 5.187.200 706.000 706.000 100.000 100.000

3 2.500 4.588 11.470.000 2.500.000 450.000 100.000 706.000 7.714.000 1.542.800 6.171.200 706.000 100.000

4 2.500 5.079 12.697.500 2.500.000 450.000 100.000 706.000 8.941.500 1.788.300 7.153.200 706.000 100.000

3.028.200 14.580.000 -17.608.200 5.011.200 15.000.000 -3.949.253 -2.608.200 1.061.947 5.993.200 -4.012.792 1.980.408 6.977.200 -4.085.227 2.891.973 7.959.200 -4.167.802 3.791.398

5 2.500 5.570 13.925.000 2.500.000 450.000 100.000 706.000 10.169.000 2.033.800 8.135.200 706.000 100.000 3.028.200 27.638.912 39.608.312 -4.261.938 35.346.374

7.3 Comparacin de alternativas

INDICADORES VAN TIR VAN

INDICADORES

24.143.097 42%

TIR

24.443.169 102.8%

PRC

3 AOS

PRC

2 AOS

8. CALCULO DE TASAS

TASA RELEVANTE TASA BANCO IMPUESTO Kd (1-T)

14% 20% 11%

TASA DE EQUILIBRIO T. DSCTO 12% IMPUESTO 20% Td/(1-T) 15%

De los clculos anteriores se puede extraer la siguiente informacin: El costo del financiamiento a travs de crdito es de un 11% Es conveniente endeudarse a una tasa de 15% como mximo, dado que la tasa de endeudamiento de este proyecto es de un 14%, est dentro de rango ptimo.

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9. OTROS ANALISIS

9.1 Otros indicadores

INVERSION Flujo Econmico Flujo del inversionista 17.608.200 2.608.200 TIR 42% 103% VAN 24.143.097 24.443.169

9.1.1 Si este proyecto fuera duplicable

IVAN ECONOMICO IVAN INVERSIONISTA 1,37 9,37

9.1.2 Si este proyecto fuera repetible

= 0,277409731
VAE ECONOMICO VAE INVERSIONISTA 6.697.530 6.780.773

9.1.3 Si este proyecto fuera duplicable y repetible

IVAE ECONOMICO IVAE INVERSIONISTA 0,38 2,60

16

9.2

Optimizacin

Para optimizar este proyecto se utiliz el mtodo de depreciacin acelerada.

piscina Valor de compra Vida til (aos) Depreciacin 4.500.000 4 aos 1.125.000 Cancha Valor de compra Vida til (aos) Depreciacin 300.000 2 aos 150.000 Baos Valor de compra Vida til (aos) Depreciacin 1.150.000 3 aos 383.333

Juegos Valor de compra Vida til (aos) Depreciacin 280.000 2 aos 140.000

Quinchos Valor de compra Vida til (aos) Depreciacin 750.000 3 aos 250.000

Tabla de depreciacin
Activo \ Perodo Piscina Baos y duchas 383.333 Quinchos Cancha Juegos infantiles Depr. ejercicio 2.048.333 2.048.333 1.758.333 1.125.000 250.000 150.000 140.000 250.000 150.000 140.000 250.000 383.333 383.333 1 1.125.000 2 1.125.000 3 1.125.000 4 1.125.000 5

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Flujo optimizado
0
Precio Cantidad Ingresos Costo Fijo Costo Variable Amortizacin Depreciacin M. Operacional Impuesto (20%) UDI Depreciacin Amortizacin Capital de Trabajo Inversin Inicial Valor Desecho Flujo Econmico Financiamiento Flujo Inversionista

1 2.500 3.605 9.012.500 2.500.000 450.000 100.000 2.048.333 3.914.167 782.833 3.131.333 2.048.333 100.000

2 2.500 4.096 10.240.000 2.500.000 450.000 100.000 2.048.333 5.141.667 1.028.333 4.113.333 2.048.333 100.000

3 2.500 4.588 11.470.000 2.500.000 450.000 100.000 1.758.333 6.661.667 1.332.333 5.329.333 1.758.333 100.000

4 2.500 5.079 12.697.500 2.500.000 450.000 100.000 1.125.000 8.522.500 1.704.500 6.818.000 1.125.000 100.000

5 2.500 5.570 13.925.000 2.500.000 450.000 100.000 10.875.000 2.175.000 8.700.000 100.000 3.028.284 27.638.912 39.467.196

3.028.200 14.580.000

5.279.667 6.261.667 7.187.667 8.043.000 17.608.200 15.000.000 -3.949.253 -4.012.792 -4.085.227 -4.167.802 -4.261.938 -2.608.200 1.330.414 2.248.875 3.102.440 3.875.198 35.205.258

VAN econmico TIR econmico VAN inversionista TIR inversionista

24.719.809 43.32

25.019.882 108.19

Aumento % 2,39

18

9.3

Sensibilizacin

A modo de estimar el riesgo del proyecto, se evala a continuacin la sensibilidad ante los variables precio, demanda y costo variable, ya que son variables crticas para el proyecto dada la competitividad del mercado.
Precio 2.500 -20,0% 2.000 -40,0% 1.500 -60,0% 1.000 -74,8% 629,960449 Precio ($) 4.777.379 11.232.606 17.687.822 % Var 0,0% VAN 24.143.097 VAN ($) Sensibilizacin de VAN por Precio
30.000.000 25.000.000 20.000.000 15.000.000 10.000.000 5.000.000 -

VAN

Sensibilizacin de VAN por Demanda

Demanda 3.605 3.000 2.500 2.000 1.500 1.128,0972

%Var 0,0% -16,8% -30,7% -44,5% -58,4% -68,7%

VAN 24.143.097 13.495.582 9.890.806 6.286.029 2.681.253 -

30.000.000 20.000.000 10.000.000 -

VAN ($)

VAN

Demanda

CV 450.000 1.000.000 2.500.000 5.000.000 7.500.000 8.821.899,85

%Var 0,0% 122,2% 455,6% 1011,1% 1566,7% 1860,4%

VAN 24.143.097 22.556.959 18.231.227 11.021.675 3.812.123 Sensibilizacin de VAN por Costo Variable
30.000.000 25.000.000 20.000.000 15.000.000 10.000.000 5.000.000 VAN ($)

VAN

Costo Variable ($)

19

9.4

Escenarios

Se evala a continuacin dos posibles escenarios considerando los cambios que pudiesen afectar a las variables precio y demanda, dada distintas circunstancias en el mercado:

Escenario ms Probable Variable Precio Cantidad VAN % Var 0% 0% 0,00% $ 24.443.169 Valor Final $ 2.500

Escenario Optimista Variable Precio Cantidad VAN % Var 20% 10% +54.91% $ 37.356.537 Valor final $ 3.000

Escenario Pesimista Variable Precio Cantidad VAN % Var -20% -10% -49.56% $ 13.146.365 Valor Final $ 2.000

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1. CONCLUSIONES

10.1 El proyecto refleja flujos positivos desde el primer ao tanto en el estudio econmico, como en el financiero. 10.2 El estudio econmico arroja como resultado un VAN de $24.143.097

descontado a una tasa del 12% anual. Tasa interna de retorno del 42% y PRC de 3 aos. 10.3 El estudio financiero arroja como resultado un VAN de $24.443.169 descontado a una tasa del 12% anual. Esto, considerando un crdito de $15.000.000 a 5 aos plazo y una tasa del 14% (valor cuota: $4.369.253 anual) y $2.608.200 de capital propio. Tasa interna de retorno del 102.8% y PRC de 2 aos. 10.4 Con respecto a las tasas, el costo de invertir con endeudamiento es de un 11% y la tasa mxima conveniente de endeudamiento es de un 15%, por lo tanto, esta evaluacin se encuentra dentro de mrgenes. 10.5 Optimizando el proyecto, existe un incremento del 2,3 % desde un VAN de $24.719.809 a $25.019.882 10.6 El proyecto soporta una disminucin de hasta un 74,8% del precio, una cada de la demanda de un 68,7% y un aumento de los costos variables de hasta 1860,4%. 10.7 En un escenario pesimista, frente a un precio de $2.000 por persona y una disminucin del 10% de la demanda. El proyecto genera un VAN de $13.146.365 descontado al 12%, una tasa de retorno del 50.95% y un PRC de 5 aos.

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10.8 En un escenario optimista, ante un precio de $3.000 por persona y un aumento del 10% de la demanda, el proyecto genera, descontado al 12% un VAN de $37.356.537, una TIR de 187.2% y un PRC de 1 ao.

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