OPERAOURBANA

GUAESPRAIADA
POTENCIAL TRANSFORMADOR DA CIDADE

MARCELLAITALIANO

Faculdade de Arquitetura e Urbanismo Universidade Presbiteriana Mackenzie Trabalho Final de Graduao l Marcella Rodrigues Italiano Professor orientador l Jos Paulo de Bem
So Paulo l Junho 2013

Agradecimentos

Aos meus pais Marcelo e Salete pelo apoio e pacincia nas horas de trabalho, e noites mal dormidas Aos meus grandes amigos e os melhores professores Est, Caren, F, Carol, Blan, Luquinhas, Luco, Victor, Ricardo, Thayssa e Flvia

Sumrio

INTRODUAO ....................................................................... 8 PARTE I ............................................................................... 10 1 l CARACTERIZAO DA REGIO .................................... 13 2 l OPERAO URBANA ................................................... 17 2.1 Operao Urbana gua Espraiada ....................... 20 3 l POTENCIAL TRANSFORMADOR ..................................... 31 PARTE II ............................................................................ 41 CONCLUSO ..................................................................... 52 BIBLIOGRAFIA................................................................... 54

Introduo
Hoje vivenciamos um processo de globalizao e desenvolvimento dos meios de comunicao e transportes que se refletem nas cidades na forma de grandes infra estruturas. Sendo assim, so necessrias novas polticas urbanas que atendam as necessidades mais imediatas das cidades em acelerado processo de crescimento. Esse trabalho tem como foco principal as Operaes Urbanas como meio viabilizador desses projetos de expanso e transformao da cidade, em particular a Operao Urbana gua Espraiada, que se encontra em uma regio estratgica de alto interesse imobilirio. Dentro de So Paulo nota-se uma vertente expressiva de crescimento no quadrante sudoeste nas proximidades da Mar-

ginal do Rio Pinheiros e a tendncia de concentrao de grandes empresas e centros financeiros nesse setor, onde se encontra a O.U. em questo. A implementao de uma operao urbana, que envolve a parceria do setor pblico com a iniciativa privada, vem como uma alternativa para viabilizar as grandes obras de infra estrutura, revitalizao de reas estratgicas e implementao de plos culturais, tendo em vista a incapacidade do governo em investir e gerenciar grandes obras desse tipo. Infelizmente, hoje em dia, nos deparamos com uma realidade em que os interesses mercado imobilirio so responsveis muitas vezes por deixar o planejamento urbano em segundo plano. A valorizao imobiliria decorrente basicamente do valor de localizao, que composto pela infra estrutura de transportes, saneamento, comunicaes etc. existentes no lugar. Se o Estado responsvel por esses investimentos, a populao como um todo deveria receber os frutos dessa valorizao em forma de habitao e equipamentos pblicos, en-

tretanto o que se nota na formao dos novos centos financeiros que o mercado i-mobliario, que certamente uma minoria, se apropria dessa valorizao e pouco oferece em troca em termos de qualidade urbana. Dessa maneira, se perpetua a condio de cidade que encontramos hoje, o elitismo prevalece sobre os interesses gerais, criando situaes de excluso social e violncia. Esse trabalho pretende expor de que maneira os principais mecanismos de captao de recursos da operao urbana consorciada gua Espraiada so utilizados com finalidade de proporcionar o maior benefcio da populao, execuo das funes bsicas de habitao, qualidade ambiental e de infra estrutura. Alm disso, de que forma a operao urbana pode ser encarada como uma oportunidade de rever posturas dentro da poltica urbana para que seja criada uma nova forma de vivncia da cidade. Pretende-se apontar os potenciais dessa operao e se de fato essas potencialidades esto sendo devidamente exploradas,

bem como os impactos causados pelas obras que esto sendo propostas, e as questes centrais que envolvem a elaborao do plano geral de intervenes. A operao urbana pode ser encarada como mecanismo viabilizador de grandes transformaes que sejam interessantes tanto para o mercado imoblirio quanto para o governo e a populao, necessrio no entanto, alm da reviso das politicas urbanas, um estudo de novas propostas, reviso de antigas diretrizes e estabelecimento de novas metas que condizem com a real situao da cidade atual. Consideremos os questionamentos colocados por Nadia Somekh no artigo Um Projeto Urbano Para So Paulo?:
Embora concordemos que o potencial existente de reas tem transformao em SP, defina uma srie de projetos urbanos possveis colocamos a pergunta: como poderemos elaborar esses projetos com a necessria preocupao com o desenvolvimento metropolitano, sustentabilidade e incluso social.

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PARTE I

Na primeira parte desse trabalho, foram coletados dados, mapas e informaes que pudessem contribuir para a caracterizao da Operao Urbana gua Espraiada e sua insero no contexto no s da cidade e da metrpole mas tambm do pas como um todo. A partir de uma anlise geral do suporte fsico da cidade, passamos a compreender os seus fluxos mais naturais, que ao longo do tempo foram se transformando nas grandes avenidas e rodovias de hoje. Entende-se ento, a importncia da transposio do eixo do espigo central na direo sudoeste, rumo a marginal do rio Pinheiros, e os motivos pelos quais a cidade naturalmente caminha nessa direo. Depois, partiu-se para para um estudo histrico de ocupao da Marginal Pinheiros e da formao da nova parte da cidade para entender o motivo pelo qual hoje esto sendo construdas novas pontes e avenidas e realizados grandes investimentos. Procurou-se entender e criticar os maiores benefcios e vantagens da implementao da operao urbana, e quais so as principais potencialidades desse mecanismo e de que maneira podem utilizados de forma a transformar o tecido urbano.

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1 l Caracterizao da Regio
Vetor Sudoeste de Expanso O mapa 1 em questo mostra, em relao aos aspectos geogrficos do territrio, o vetor de expanso da cidade no sentido sudoeste. Quanto ao relevo, esto representados a serra da Cantareira ao norte, o espigo central (linha laranja tracejada) e na direo sul, a serra do mar e o litoral do estado, onde se localiza a atual cidade porturia de Santos. Dentro desse cenrio, numa colina prxima ao encontro do rio Tamanduate e do crrego do Anhangaba, est estrategicamente localizada a atual rea da S, alvo da primeira ocupao da cidade. Ao leste do espigo central e junto essas rotas de acesso, se estabeleceram tambm outras pequenas regies ao redor de igrejas e a circulao entre elas se dava primeiramente por caminhos de burro que passavam sempre pela S, que tornou-se um ponto central de convergncia e distribuio de fluxos. Os eixos Centro Pinheiros e Centro Santo Amaro como mostrado no mapa, marcam a transposio do espigo central na direo do rio Pinheiros, e indicam o processo de expanso

Mapa 1 l Vetor Sudoeste e o relevo original Desenho sobre desenho (sem data) de Luiz Antonio Vallandro Keating.

O rio Tiet, que corre da direo leste-oeste, e o rio Tamanduate, afluente do Tiet que corre na direo sudeste, formam juntos as primeiras grandes rotas de acesso a cidade e ao interior do estado.

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da cidade no sentido sudoeste. Atualmente, essa regio grande alvo de investimentos e transformaes e onde se encontra a Operao Urbana gua Espraiada.

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No mapa 2 ao lado esto representados os principais sistemas virios da cidade. Podemos observar as varias centralidades que existem em sequncia dentro do vetor sudoeste e que indicam o deslocamento das funes centrais nessa direo: Av. Paulista, Av. Faria Lima e Av. Luis Carlos Berrini, essa ultima est localizada dentro da rea da OUAE. Alm disso, nesse mesmo mapa, notamos a convergncia de grandes avenidas em um mesmo ponto central. Os fluxos, desde as primeiras ocupaes da cidade, se do na forma de radiais que convergem para o centro, esse sistema radio-concntrico a configurao adotada por Prestes Maia no desenho do plano de avenidas da cidade. Hoje, existem dois grandes sistemas que reforam esse tipo de desenho: a envoltria que com-

posta pelas avenidas que delimitam o centro expandido da cidade, o mini anel virio metropolitano, e o Rodoanel tambm na forma de envoltria. Essa ltima tem como objetivo conectar as grandes rodovias de forma que no seja preciso circular por dentro da cidade para se ter acesso a todas elas e ainda est em construo.

No mapa 3 est representado em laranja o permetro da OUAE e tambm esto indicados o mini anel virio metropolitano, o Rodoanel e as rodovias Anchieta e Imigrantes, principais caminhos em direo ao litoral e ao porto de Santos. A Av. Roberto Marinho, eixo principal da OUAE, alvo de expanso por indicar um caminho independente do centro do interior do pas em direo aos acessos ao porto, alternativo a Av. dos Bandeirantes, hoje saturada em termos de trfego de veculos.

Mapa 2 l DE BEM, Jos Paulo - So Paulo Cidade, Memria e Projeto / Tese de doutoramento FAU-USP

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2 l Operao Urbana

instrumento de interveno de poltica urbana que marca a entrada do neoliberalismo na organizao espacial das aglomeraes urbanas. Sua origem remonta s ZAC-s (Zones dAmnagement Concert) da Frana e nas experincias em So Paulo de operaes interligadas esboadas j do no final dos anos 1980, onde se tornou largamente utilizada em reas com potecial de intensificao do uso do solo. A figura de operao urbana foi legalmente consolidada no Estatuto da Cidade promulgado em 2001
Whitaker, Joo (2004) O mito da cidade global Tese de doutoramento, FAUUSP, So Paulo.

Operao urbana um

< Mapa 3 l OUAE no contexto metropolitano

As operaes urbanas tem como objetivo principal promover

o reordenamento do espao e o desenvolvimento em uma determinada regio da cidade atravs da perceria entre o poder pblico e a iniciativa privada. Essa parceria se justifica pela falta de recursos da prefeitura para realizar grandes obras, ento, o governo assume um papel de regulador do espao urbano e permite que em determinadas reas da cidade, exista a possibilidade de mudana de legislao e flexibilidade de zoneamento mediante o pagamento de uma contrapartida financeira dando o direito a construo acima dos ndices urbansticos j estabelecidos. Essa verba por sua vez, utilizada dentro da prpria operao urbana e investida em infraestrutura. Cada

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rea de operao urbana tem sua prpria legislao especfica e um plano de metas a serem cumpridas, bem como os mecanismos de incentivos e benefcios.

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Para que a prefeitura tambm seja beneficiada pelas obras, necessrio que dentro da operao exista algum atrativo ao mercado imobilirio em construir, um dos motivos pelos quais essas tendem a se concenttrar em reas com mais privilgios e atrativos do ponto de vista do mercado. Caso contrrio, se houver valorizao de imveis existentes por causa das obras, os lucros sero captados exclusivamente pelo proprietrio. Em So Paulo, as operaes se concentram em reas de expanso do setor imobilirio, com o objetivo de consolidar novas centralidades ou restaurar regies consideradas degradadas como o caso da O.U. Nova Luz. O mapa 4 ao lado mostra a localizao das operaes dentro da

cidade. No primero caso, os projetos incluem uma importante obra que serve como ncora e que capaz de impulsionar o processo de renovao, por exemplo as grandes novas avenidas, que beneficia os proprietrios de novas obras que ganham com a valorizao dos imveis. Por outro lado, caso a ncora no surta o efeito esperado, os prejuzos so pagos pelo governo. Assim o Estado se torna o principal parceiro do setor privado na reordenao de grandes reas da cidade: ao realizar os grandes investimentos iniciais de infra estrutura dentro da operao, corre altos riscos de prejuzo, e nao tem previso de retorno financeiro a curto prazo, enquanto para a iniciativa privada, os riscos so baixos, e as chances de lucro, altas. Atualmente as operaes urbanas vigentes no municpio so: Faria Lima, Centro, gua Branca, gua Espraiada e a O.U. Rio Verde Jacu, que ainda no foi

^Mapa 4 l Operaes Urbanas na cidade. Fonte: Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano Operaes Urbanas na cidade tem tambm o objetivo de recuperara reas degradadas como o caso da O.U. Nova Luz, ou da O.U. Mooca Vila Carioca que visa busca a requalificao urbana do vazio deixado pelas antigas indstrias < Mapa 5 l OUAE no contexto do municpio, tendo como referncia os rios Tiet e Pinheiros, e o centro da cidade em laranja (subprefeitura S) fonte: PMSP

imprementada. Cada uma dessas operaes tem objetivos e propostas diferentes. A O.U. Centro tem como objetivo gerar recursos que sero aplicados da revalorizao da regio central: recuperao de patrimnio histrico, valorizao paisagstica e criao de equipamentos culturais. Embora permita o maior potencial construtivo da cidade, essa operao nao despertou o interesse do mercado imobilirio e segundo Renato Balbim, tcnico de planejamento e pesquisa do IPEA mesmo em andamento a mais de 10 anos, no se mostrou um instrumento capaz de inventivar as transformaes necessrias na regio central da cidade e tampouco pode-se imaginar que a OU foi apropriada pela populao. Entre os principais objetivos da O.U. Faria Lima esto implantao de melhorias no sistema virio, e a criao de alguns equipamentos pblicos e reas verdes. O interesse do

mercado imobilirio da regio provocou um desequilbrio na regio, onde os investimentos foram concentrados de maneira que bairros como a Vila Olmpia tiveram transformaes urbanas radicais, com seu perfil modificado de residencial unifamiliar para comercial de alto padro em curto espao de tempo (Balbim), apontando um desequilbrio urbano quanto a diversidade de usos. J a O.U gua Branca tem um projeto urbanstico pouco detalhado de reas verdes, macrodrenagem e melhorias no sistema virio. O objetivo principal era a criao de empregos na rea e aumento de setor tercirio, mas at ento apenas algumas obras de pequeno porte foram realizadas e ao contrrio do que se espera para a regio, empreendimentos de uso residencial atraram os investimentos do setor privado.

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CEPAC O Certificado de potencial adicional construtivo so valores imobilirios utilizados como pagamento para a compra de direitos urbansticos adicionais dentro do permetro de uma operao urba na. Cada CEPAC equivale a um determinado valor de metro quadra do dependendo da operao, para a utilizao em reas adicionais de construo ou modificaes nos padres urbansticos de um terreno ou projeto. Os CPEAC so vendidos em leiles e depois podem ser negociados livremente at que sejam vinculados a um lote dentro da operao. A prefeitura, utiliza os recursos acumulados atravs CEPAC para o financiamento das intervenes propostas dentro dos limites das duas operaesutilizam esse sistema: a Operao Urbana Consorciada Faria Lima e a Operao Urbana Consorciada gua Espraiada. 20

Esquema de potencial acicional de construo e obras pblicas realizadas com recursos provenientes da contrapartida (FONTE: MONTANDON, 2001)

2.1 Operao Urbana gua Espraiada O grupo Light se tornou prorpietrio de 20 milhes de metros quadrados na regiao do rio pinheiros, dos quais foram utilizados 4 milhes para a implantao de projetos de drenagem que envolviam a reverso do curso natural do rio, e da usina elevatria de traio . Essa usina eleva o nvel do rio no trecho que recebe guas dos crregos gua Espraiada, Cordeiro e Traio, Por isso foi necessria a construo de um dreno que captasse as guas desses crregos e as lanasse no Pinheiros, obra que foi chamada de Dreno no Brooklin e que, em cujas margens, posteriormente, foi construida a avenida Luis Carlos Berrini. Por interesse do governo em promover obras virias na regio de vrzea, ao longo das dcadas de 40, 50 e 60 as terras da Light foram sendo desaproriadas para a construo de sistemas de trfego, trevos, passagens, viadu-

tos e vias marginais expressas.

Em 1964, o prefeito Prestes Maia propos uma lei de melhoramentos urbanos que previa desapropriaes ao longo do crrego gua Espraiada para a construo de uma avenida comeando na Marginal Pinheiros e terminando no Jabaquara. Quase 10 anos depois o Departamento de Estradas e Rodagem (DER) reformulou o projeto para que a nova avenida fosse incorporada ao mini anel virio metropolitano, e que a avenida se tornasse uma via expressa de conexo da Marinal Pinheiros at rodovia dos Imigrantes. Depois do incio das desapropriaes a Cmara Metropolitana de Transportes modificou o projeto, e o traado do mini anel foi transferido para a avenida Roque Petroni, e a faixa desapropriada foi sendo invadida e ocupada, e foram se formando diversas favelas. Para atender as exigncias tecnolgicas das multinacionais

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Construo da Av. Roberto Marinho. (fonte: FIX, 2001)

que estavam se instalando em So Paulo, no final dos anos 70 foi inaugurado, com investimentos da iniciativa privada internacional, o Centro Empresarial de So Paulo, e alm disso, no mesmo perodo, estavam em construo os prdios da Av. Luis Carlos Berrini, pela Bratke Collet, com o intuito de produzir um novo centro empresarial que fosse independente da Av. Paulista. A justificativa de escolha da Marginal Pinheiros foi a de que se encontravam juntos a melhor via expressa de circulao na cidade, e tambm, como era uma regio ainda pouco povoada, a terra era mais barata e havia uma flexibilidade maior no zoneamento. Em frente a Berrini, do outro lado do rio, estava tambm em construo o bairro residencial que abrigaria a nova populao de executivos que viriam trabalhar nessa regio, o Panamby, que contaria com predios de altssimo padro, e uma grande infraestrutura de lazer e de apoio aos moradores e edifcios corporativos: Credicard Hall, Via Funchal e

grandes hotis.

Com investimentos do setor pblico foram construdas novas malhas virias que faziam a conexo do centro com a nova parte da cidade, que incluam grandes tuneis e complexos virios: Av. 23 de Maio, tnel Tribunal de Justia, tnel Ayrton Senna e tnel Presidente Janio Quadros, o primeiro do Brasil a atravessar o leito de um rio. Como recursos da prefeitura so inferiores ao que est sendo investido, surge a necessidade de associao com a iniciativa privada, onde a prefeitura atuaria como agente promotor e o setor privado como investidor.

Para atrair a ateno do mercado imobilirio, a prefeitura precisa investir numa obra ncora que promova a credibilidade de uma Operao Urbana, foi dentro desse cenrio que foi projetada a Av. gua Espraiada de 7km de extenso, que faria a articulao da Berrini com o Aeroporto de Cogon-

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has e a Rodovia dos Imigrantes e consequentemente, provocaria a valorizao das terras prximas e maior retorno financeiro aos investidores. Plano de Intervenes

Mapa 5 l Investimentos pblicos e privados na OUAE Maleronka, 2010, p.136. Elaborao da autora a partir de informaes da Emurb e do Grupo da Operao Urbana at o ano de 2009.

LEI N 13.260 de 28 de dezembro de 2001 Estabelece diretrizes urbansticas para a rea de influncia da atual Avenida gua Espraiada, de interligao entre a Avenida Naes Unidas (Marginal do Rio Pinheiros) e a Rodovia dos Imigrantes, cria incentivos por meio de instrumentos de poltica urbana para sua implantao, institui o Grupo de Gesto, e d outras providncias. (fonte:PMSP)

sidade de usos, a dinamizao dos espaos, criao de reas verdes e melhorias no sistema virio. Tendo como principal atrativo para a iniciativa privada e ncora inicial a obra de extenso da Av. Roberto Marinho at a rodovia dos Imigrantes, a prefeitura promove a venda de certificados de potencial construtivo (CEPAC) e acumula fundos para investir na infraestrutura pra prpria operao. A ponte estaiada Otvio Frias de Oliveira, concluda em 2003 e aferiu credibilidade para o empreendimento e estava entre um dos principais planos para o sistema de transporte para a rea , como pode ser observado em amarelo no mapa 5 e que so: prolongamento da Av. Chucri Zaidan at a Av. Joo Dias alargamento da Av. Washington Lus dentro do permetro da operao implantao de vias locais margeando a avenida gua Espraiada (hoje chamada de Av.

A legislao prev diretrizes urbansticas para a rea delimitada pela Operao Urbana e cria incentivos atravs de polticas urbanas para sua implantao. Segundo a lei, a OUAE tem como objetivos gerais promover a diver-

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Mapa 7 l Projeto do Parque linear do arquiteto Paulo Bastos

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 Em 2011, duas outras leis foram aprovadas a respeito de novas modificaes no traado virio:

Roberto Marinho)

^Mapa 8 l localizao do Parque Linear v Mapa 9 l reas verdes e municipais (PMSP)

execuo de via expressa suberrnea deconexo da Av. Roberto Marinho at a Rod. dos Imigrantes. construo de uma via parque, margeando um parque linear proposto execuo de complexo virio entre as pontes Joo Dias e Morumbi (em frente ao parque Burle Marx no Panamby). Outra obra em andamento dentro da operao a do monotrilho, a linha 17-Ouro do Metr, em parceria com o governo do Estado. Sob trilhos elevados, o meio de transporte que novidade na cidade far inicialmente a conexo do aeroporto de Congonhas com a estao Morumbi da CPTM. Com 5,9km de extenso e 9 estaes est previsto para 2014, e no futuro far ligao

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com a atual linha 1-Azul, com as novas extenses da linha 4-Amarela e 5-Lils.

Dentro do planejamento para reas verdes de lazer e equipamentos culturais est prevista construo de um parque linear, projeto do arquiteto Paulo Bastos, de aproximadamente 600 mil metros quadrados (mapa 7), na Lei 15.416/2011, de 22 de julho de 2011, assinada pelo prefeito Gilberto Kassab, sob justificativa de proteo ambiental. O projeto do arquiteto Paulo Bastos apresenta tratamento paisagstico para as margens do crrego, tratamento, represamento de guas pluviais em lagoas e equipamentos pblicos culturais e educacionais ao longo dos, aproximadamente, 4km de extenso do parque. O mapa 8 mostra em laranja a localizao do empreendimento dentro da operao e o mapa 9 , as reas verdes existentes. 28

^Mapa 10 l favelas v Mapa 11 l ZEIS

 Para a construo do parque, tnel e prolongamento da avenida ser necessrio um conjunto de desapropriaes que envolvem todos os imveis em situao irregular ou de risco nas margens do crrego no total de 8.194 imveis, destes 1.104 formais e 7.090 informais e 14 ncleos de favelas, todas existentes na rea diretamente de implantao do empreendimento. O EIA/ RIMA da operao de exige as famlias removidas sejam realocadas para dentro dos limites da mesma rea em cumprimento ao Estatuto da Cidade, para isso foram criadas 24 ZEIS concentradas principalmente na regio do Jabaquara, muitas dessas reas no recebero HIS sob o argumento de que possivel que sejam destinadas a implementao de reas verdes e equipamentos sociais. No mapa 10 e no mapa 11, esto localizados os ncleos de favelas e as ZEIS destinadas a relocao das famlias atingidas. A OUAE a primeira a utilizar

os recursos arrecadados atravs da venda de CEPAC para a construo de habitao de interesse social, hoje em dia, algumas favelas j foram removidas durante a primeira fase da construo da avenida, mas muitas ainda permanecem nas margens do crrego na parte que ainda no se encontra em obras. Inicialmente o EIA/RIMA da Operao, apontava a existncia de 8500 famlias em situao de desapropriao. Um caso famoso de luta por moradia que ocorreu durante as obras de contruo da Avenida Roberto Marinho, foi a da comunidade da favela do Jardim Edith. Os moradres sofreram com as desapropriaes, e a batalha de algumas famlias foi relatada por Mariana Fix, no livro Parceiros da Excluso. A autora apresenta a verso de alguns moradores da favela, de como foi o processo de remoo, relata o posicionamento muitas vezes contraditrio e injusto dos agentes do governo

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responsveis pelo mesmo. Hoje, o conjunto habitacional j foi concludo e representa a vitria da populao de baixa renda que foi relocada para a mesma rea.

A gesto da operao realizada pela SP Urbanismo cujo objetivo fundamental dar suporte e desenvolver as aes governamentais voltadas ao planejamento urbano e promoo do desenvolvimento urbano do Municpio de So Paulo. O acompanhamento feito pelo Conselho Gestor composto pelo Poder Pblico e Sociedade e a SEHAB (Secretaria Municipal de Habitao) analisa as excees e quantifica os CEPACs equivalentes contrapartida (Balbim). A maior parte dos recursos foram utilizados em transformaes no sistema virio, e pouco foi realizado em termos qualidade urbana e criao de espaos verdes e pblicos, e no fica claro o que se pretende com a cri-

ao do parque linear, e a relao desse projeto com os investimentos realizados. Alm disso, notase a concentrao dos interesses imobilirios em imveis de alto padro principalmente na regio prxima a Berrini, reforando o carter monofuncional da rea e contribuindo para a falta de oferta de espaos pblicos com empreendimentos privados fechados para a cidade (Balbim).

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3 l Potencial Transformador

A parceria pblico privado atravs de operao urbana tem sido discutida como uma excelente opo na viabilizao, acelerao de transformaes previstas nos planos diretores e gesto estratgica da cidade. Uma das principais barreiras para a implementao de projetos urbanos justamente a questo do financiamento, que a operao urbana tem como proposta uti-

lizar a valorizao imobiliria da prpria cidade como meio de captao de recursos. Reconhecese portanto, o importante papel da operao urbana como viabilizador de grandes transformaes. Quais ento seriam essas transformaes necessrias na cidade atual? A existncia de um mecanismo que permite reordenar o espao urbano de uma poro da

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cidade que apresenta potencial para se tornar uma centralidade, uma alternativa para executar projetos de urbanizao dentro do cenrio que encontramos hoje. A falta de planejamento, a ocupao desordenada, a descontinuidade dos espaos, so alguns dos problemas que tem como consequncia a segregao social, subutilizao de reas da cidade, infra estrutura inadequada, trnsito catico etc. Podemos analisar de que forma a operao urbana cumpre seu papel como elemento transformador e atende algumas diretrizes principais do Estatuto da Cidade como: justa distribuio dos benefcios e nus decorrentes do processo de urbanizao cooperao entre os governos, a iniciativa privada e os demais setores da sociedade no processo de urbanizao, em atendimento ao interesse social oferta de equipamentos urbanos e comunitrios, trans-

porte e servios pblicos adequados aos interesses e necessidades da populao e s caractersticas locais o parcelamento do solo, a edificao ou o uso excessivos ou inadequados em relao infra-estrutura urbana; recuperao dos investimentos do poder publico que tenha resultado de valorizao de imveis urbanos

A cidade de So Paulo se apresenta como grande centro financeiro do Brasil e tem se destacado no cenrio econmico mundial, por isso apresenta a grande tendncia em abrigar sedes de grandes empresas nacionais e multinacionais. Para atender as necessidades dessas empresas, necessrio o cada vez mais o desenvolvimento das redes de transporte, conexes e comunicao e dentro da cidade, essa intensificao de fluxos de informao e pessoas capaz de gerar novas centralidades urba-

nas e polos concentradores de infra estrutura. Em So Paulo, possvel notar esse deslocamento das funes centrais pela abertura das grandes avenidas e localizao de centros de negcios a Avenida Paulista, Avenida Faria Lima e Berrini por exemplo. Esse deslocamento e desenvolvimento de novos espaos estratgicos requer um planejamento de forma que a cidade como um todo se desenvolva de acordo com alguns princpios listados por Ricardo Lima e Fernando Rezende em Rio

- So Paulo cidades mundiais: desafios e oportunidades :

sustentabilidade: questo que vem sendo amplamente discutida, tanto quanto em relao ao meio ambiente, mas tambm quanto a capacidade de suporte de uma regio em termos de trfego de veculos, infra estrutura etc. integrao: conexo das redes de transporte, acessos democracia: participao das

A Avenida Roberto Marinho, eixo principal da OUAE, uma dessas novas centralidades, frente de expanso imobiliria e de negcios e que tem se mostrado foco de investimentos em tecnologia na cidade. Por exemplo a construo da ponte estaiada Octavio Frias de Oliveira, com avanadas tcnicas estruturais, a implantao do monotrilho, at ento indito na cidade, a proposta de construo de um grandioso parque linear colocam no s a avenida, mas a operao urbana como um todo dentro de uma situao de destaque. A questo chave que a avenida apresenta um caminho em potencial ao litoral de So Paulo e o porto de Santos, atualmente em processo de expanso, Uma das caractersticas que definem essa nova centralidade seu po-

vrias esferas da sociedade no processo de desenvolvimento e gesto (poder publico juntamente com a iniciativa privada e a sociedade civil)

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tencial de interao econmica com outras regies importantes dentro e fora da cidade. Essa regio estratgica portanto, apresenta potencial de transformao, e a implementao de uma operao urbana se torna interessante pois oferece a possibilidade de viabilizao de grandes intervenes. Dentro do cenrio que se encontra a cidade hoje, uma regio com esse potencial pode ser encarada como oportunidade de rever alguns planos, e adotar novas posturas polticas de intervenes urbanas que sejam mais adequadas s necessidades atuais. No caso da Operao Urbana gua Espraiada, os objetivos esto bastante ligados valorizao imobiliria e modificaes no sistema virio, e as intervenes previstas pela lei, so muito pontuais e genricas e de certa forma no atendem s necessidades do local que deveria ser tratado como regio especial de interveno. A lei prev

a criao de espaos pblicos, construo de habitao de interesse social, melhorias no sistema virio que na verdade so orientaes muito abrangentes, que se aplicam na cidade como um todo e nao aferem a operao urbana nenhum carter especial. Portanto, seria necessrio a formulao de propostas menos genricas, que sejam adequadas a necessidades do lugar.
No se espera que uma lei seja capaz de definir um projeto urbano. Entretanto, em uma operao urbana consorciada, ela deve ser, preferencialmente, a expresso de um projeto previamente elaborado ou o ponto de

partida para que o projeto se desenvolva. No caso da OUC gua Espraiada no possvel ler no texto legal a concepo da transformao que se pretende viabilizar. Essa lei coloca, de um lado, parmetros genricos para o empreendedor privado e, de outro, um programa desequilibrado para o poder pblico. O permetro, como um todo, e os setores em suas partes

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so grandes demais e internamente heterogneos. E as obras propostas no so capazes de dar unidade para esse conjunto. Assim, essa leitura esclarece que o projeto da OUC gua Espraiada ambguo e que sua capacidade de transformar o tecido urbano ou de ativar o mercado imobilirio no est bem definida. Isso porque praticamente no h projeto. A caracterstica propositiva do instrumento aparece claramente subaproveitada

(MALERONKA, C. Projeto e Gesto

na Metrpole Contempornea. Um estudo sobre as potencialidades do instrumento operao urbana consociada luz da experincia paulista. So Paulo, 2010 p. 135)

Maleronka diz ento, que h falta de planejamento especfico no caso da OUAE, o que seria necessrio para justificar a operao urbana e que a caracterizaria como uma regio especial de interveno. Dessa forma, o potencial da operao de transformer o tecido urbano

m aproveitada. O plano no deve ser elaborado com a finalidade de atrair investimentos e valorizar imveis(Maleronka), mas sim de atender a necessidades mais imediatas da populao em geral, e propor solues mais especficas para cara rea de interveno. O que mais se aproxima de um projeto especfico na lei que a rea da operao foi subdividida em setores com o objetivo de tratar de forma diferenciada as desigualdades existentes na regio, mas ainda sim esses setores so muito extensos, e as caractersticas que as diferenciam ou os critrios de formao desses setores no so especificados. Segundo Maleronka, as propostas so muito genricas, e isso faz com a operao no tenha nenhuma caracterstica especial que a diferencie como local com potencial transformador. Alm disso, um plano que visa a valorizao excessiva de uma parte da cidade pode vir a causar o encarecimento da terra, e dos servios

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de maneira concentrada, afastando a populo com menor poder aquisitivo, causando o aumento da concentrao de renda e resultados urbansticos que se desvinculam do plano geral da cidade como um todo (Rezende, Lima), por exemplo criao de muitos condomnios fechados que atendem a demanda da populao de maior renda e se fecham para a cidade. Portanto, tambm so necessarios deretrizes e projetos urbanos que so capazes de atingir diferentes padres econmicos e provocar maior incluso social. Para atender s demandas especficas da populao, necessrio identificar suas maiores carncias e para isso, preciso que se estabeleca um vnculo forte de comunicao entre o rgo de gesto e as pessoas de forma a atender o item do Estatuto da Cidade que diz respeito a gesto participativa e democrtica. No se percebe muita transparncia quanto s intenes do poder pblico, e mostra falhas quanto

a legitimao da participao das entidades civis na elaborao dos planos de interveno. Algumas questes so por Montandon em Land Readjustment e Operaes Urbanas Consorciadas em relao ao mtodo de formulao dos projetos urbanos para as novas operaes: Como estabelecer pactos entre os proprietrios, entre os rgos pblicos, entre os investidores e entre todos esses agentes? Como legitimar esse pacto juridicamente?, Como implementar planos locais? A promoo de projetos urbanos estruturadores pressupe a busca de resultados abrangentes. Para tanto necessrio intervir no conjunto de quadras e no lote a lote e Como viabilizar a parceria na promoo do desenvolvimento urbano atendendo diversidade do padro social?. Nadia Somekh, apresentou um estudo de experincias internacionais de projetos urbanos e constatou que projetos urba-

nos devem ser pensados a longo prazo, deve ser definida uma entidade admnistrativa pblicoprivada central para a gesto e implementao do projeto e diz que mesmo a participao do setor privado seja importante a coordenao deve ser pblica. Alm disso aponta como um elemento central de incluso social a busca de alternativas de trabalho e renda na forma de incentivo a micro e pequenas empresas e aponta como sendo essencial ao sucesso dos projetos a criao de novas centralidades vinculadas ao sistema de transporte. (Somekh, 2010) Tendo em vista os problemas e questionamentos mais pertinentes em relao a real eficcia das intervenes, o que pode ser feito ento para que seja explorado ao mimo o potencial transformador da O.U?, Em uma avaliao das operaes urbanas em So Paulo, foi possvel detectar alguns aspectos relevantes para a promoo de grandes transfor-

maes urbanas a mdio prazo, expostos por Angelica Alvim e Luis Guilherme Castro no livro Avaliao de Polticas Urbanas: contexto e perspectivas, e que procurou elementos capazes estruturar o plano de uma O.U que so:

caracterizao prvia do territrio de atuao: reconhecimento do contexto, condies e problemas pertinentes e identificao de potencialidades, permitindo assim, estabelecimento de linhas gerais de concepo urbanstica, e justificar novas propostas

desenvolvimento e estudo de viabilidade das diretrizes de interveno: estudo das alternativas arquitetonicas e urbansticas mais viveis de maneira precisa e especfica em sua concepo morfolgica, funcional e estrutural, especificaco de componentes estruturais e construtivos, com o objetivo de compor o

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 estudo do potencial de nova construo: simulao e estudos de volumetrias e tipologias de usos e ocupaes considerando o potencial adicional construtivo, a capacidade de suporte da infraestrutura instalada e a prevista, compatibilidade com os elementos ambientais e sociais j existentes.

programa de investimentos, prazos etc.

plano geral de implantao: compatibilizao das propostas de interveno e ordenamento urbanstico, tendo em vista sua articulao e integrao mtas em relao aos diversos sistemas e escalas redes e espaos complementares

trapolar os limites da operao urbana e servir de modelo para toda a cidade. O mecanismo da O.U. tem potencial transformador se for utilizado de maneira a atingir os diferentes setores da sociedade, e dessa forma atender s necessidades da cidade atual. Cabe aos rgos responsveis promover a melhor organizao das propostas e estudos mais profundos de implantao e impactos mais especficos, a elaborao de projetos que mesmo pontuais sejam significativos para a regio como um todo.

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Pode-se dizer esses elementos indicam pontos chave na elaborao dos novos projetos de interveno, e que certamente tem o potencial de ex-

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PARTE II

Na segunda parte desse trabalho, so apresentadas as propostas para uma rea de interveno dentro da Operao Urbana em questo. Destacam-se as caractersticas do entorno do lugar, os elementos que caracterizam a rea, e ento a proposta de objeto arquitetnico. A questo da habitao j se mostrou pertinente, e a proposta de conjunto habitacional, que contm no apenas as funes de moradia, mas tambm promove a diversidade de usos dentro do projeto, formato que condiz com a dinmica das grandes cidades de hoje. Para evitar grandes deslocamentos por j saturadas avenidas, altamente indicado o uso misto das edificaes, ou seja, o uso habitacional, comercial e de servios estejam presentes em um nico projeto.

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Localizao e caracterizao da rea de projeto A rea da operao urbana marcada por diversas favelas ao longo do crrego que sao alvo de desapropriaes devido aos projetos que sero implantados. A rea selecionada para estudo e proposta de projeto arquitetnico foi escolhida dentro das ZEIS determinadas pela legislao, e pela existencia de terreno vago de propriedade da prefeitura, destinado a habitao de interesse social. O terreno est localizado na Avenida Washington Lus, junto a rua Palmares que por onde feito o acesso avenida Jornalista Roberto Marinho. A Avenida Washington Lus a continuao da Av. 23 de maio, e nesse ponto comporta os veculos cuja origem/destino so principalmente os bairros da zona sul da cidade. Nesse trecho da avenida Roberto Marinho est localizado o piscino de conteno de enchentes junto ao crrego

< mapa de localizao do terreno, ruas e avenidas importantes e equipamentos relevantes

gua Espraiada, que contm equipamentos de lazer que atendem a populao local, alm disso, est prximo ao local onde ser implantado o parque linear, nota-se portanto a forte presena de equipamentos pblicos de lazer nas proximidades. Na rea, o uso do solo residencial de baixa densidade, com presena de residncias de at dois pavimentos. De acordo com o posicionamento adotado referente ao potencial de transformao da cidade da operao urbana apresentado na primeira parte desse trabalho, o conjunto habitacional de alta densidade e de uso misto, pois busca justamente o dinamismo, a diversidade de usos, a interao social, concentrao de comrcio e servios para que se evitem grandes deslocamentos. A alta densidade do conjunto se justifica pela presena de muitas favelas prximas ao terreno e que podem ser absorvidas pelas 560 unidades habitacionais propostas. Como relatado nesse

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< Boletim da Subprefeitura de Santo Amaro, apresentando o projeto de HIS proposto para o mesmo terreno. O projeto apresentado nesse trabalho no segue os padres de HIS. (fonte: PMSP)

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^ implantao geral do conjunto proposto

trabalho as remoes nem sempre so muito pacficas, e dessa forma todas as famlias teriam a chance de morar no mesmo lugar. O projeto no segue os padres habitao de interesse social pois no foi pensado nesse sentido, embora tenha tambm a inteno de absorver as famlias das favelas atingidas pelas

obras da operao, procurou-se aplicar um novo conceito de conjunto habitacional que cumpra s necessidades urbanas da rea de maneira geral, que promova a interao entre os moradores e que atenda pessoas com padres econmicos diferentes oferecendo alta qualidade arquitetnica e

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 A idia do projeto de conjunto habitacional, surgiu a partir da anlise geral da situao habitacional dentro da OUAE.. A preocupao em realocar as famlias que sero atingidas pelas obras em reas prximas as favelas de origem ou no presente caso, no prprio terreno em que ela se encontra. O projeto apresentado, se situa na rea da favela Estevo Baio, que atualmente j se encontra sob o processo de remoo, e j existem projetos de habitaco de interesse social para o local. A idia foi criar um conjunto habi-

tacional de com o objetivo nao s de abrigar os moradores mais que fosse um espao de lazer e convvio para toda a populao como um todo. Por isso foi proposto um espao com usos diversificados, comrcio, servios e lazer, que atendesse os moradores do conjunto, mas que tambm servisse a toda a populao da regio. A favela tambm conhecida como Buraco Quente, e esse nome, j indica que os moradores reconhecem o lugar pela sua topografia. O terreno est representado abaixo e a topog-

< modelo do terreno e sua topogradia

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> croqui esquemtico de concepo do projeto

radia foi uma questo chave para a concepo do projeto. So 16 metros de diferena entre as alturas da cota das ruas Viaza e rua Tapes, ento se pensou na criao de 4 patamares principais e uma rampa que conectasse todos verticalmente. Para evitar que a inclinao da rampa fosse muito acentuada, optou-se pela criao duas praas em esquinas opostas do terreno, para criar um trajeto para o pedestre, onde o incio/fim da rampa seria em uma das praas, e uma delas est a 7m do nvel da rua Viaza, justamente para evitar a inclinao excessiva da rampa. Os 7m restantes para atingir-se o nvel da rua, foram vencidos por escadas rolantes situadas numa terceira praa no nvel da calada da rua Viaza. Pode-se observar tambm que junto da calada que contorna o terreno o declive muito acentuado, por isso, optou-se pela criao de um recuo de 5m em relao a calada para a criao de um plano reverso que tem como objetivo conectar atravs de jardins a de-

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clividade da rua com a laje plana das quatro plataformas. Consequentemente, h um afastamento da fachada comercial e de servios em relao a rua e portanto, buscou-se maximizar os acessos ao projeto respeitando os limites impostos pela topografia. Nesse caso, foram projetadas escadas que se acomodam no desnivel e conectam a calada cinco pontos chave ao redor do terreno: basicamente 1 grande escada que conecta a calada as cotas principais estabelecidas para as 3 plataformas, e uma para cada uma das duas praas. Uma das plataformas conecta diretamente o terreno no sentido transversal e essa conexo, altamente provida de servios, comrcio e restaurantes, alm disso, um grande equipamento, que no projeto foi apresentado como um estdio de dana mas poderia ser uma academia, uma galeria de arte, creche ou outro equipamento. O projeto conta com 3 subsolos e 1 sobresolo com capacidade para 500 vagas

de veculos suficiente para todos os moradores do conjunto. Volumetria A altura das torres foi limitada a 10 andares para evitar a criao de mais edificios altos. Alm disso, para dar movimento e profundidade a fachada, criaramse planos difrentes o que alm do que j foi citado aumenta a rea ventilada da fachada, ao lado esto os croquis que mostram essa concepo, e tambm a elevao de uma parte da torre para evitar que existissem grandes paredes resolveu-se por elevar parte do prdio em 5 andares e uma parte em outros 5. Nas prximas pginas, esto cortes, elevaes e perspectiva finais do conjunto proposto.

> estudo de fluxos no trreo

^ croquis da concepo da volumetria do projeto > implantao das torres e pavimento tipo

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corte ongitudinal 1

corte ongitudinal 2

cortes transversais 1 e 2

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elevao frontal

perspectiva geral

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Concluso
Aps analisar os elementos essenciais a urbanizao democrtica e sustentvel da cidade e relacion-los com os princpios bsicos de uma O.U, conclui-se que esse mecanismo de interveno atualmente apesenta potencial transformador do tecido urbano reduzido devido ao planejamento pouco especfico. Pode-se dizer que no caso da O.U. gua Espraiada, os benefcios oferecidos ao mercado imobilirio superam os que so oferecidos a populao em forma de qualidade urbana, e o que diferencia essa O.U dentro da cidade que justamente a questo habitacional, onde a lei especifica que as famlias que sero removi-

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das devido s obras devero ser relocadas para conjuntos habitacionais dentro dos limites da O.U, no se apresentou at ento na forma de novos conjuntos habitacionais e remoes pacficas, pelo contrrio, esse processo foi marcado por muita luta da populao e negligncia dos rgos pblicos responsveis. O resultado batalha a concluso do conjunto habitacional do Jardim Edite, construdo em rea nobre dentro da operao. A Operao Urbana gua Espraiada, apresenta alguns dos problemas gerais da cidade: trnsito carregado, desigualdade social, violncia, falta de equipamentos pblicos, poluio das guas e ocupao irregular, por outro lado carrega um potencial de conexo entre plos de negcios (Faria Lima - Berrini - Porto de Santos) e nova centralidade o que pode ser encarado como uma oportunidade para que seja realizado um plano que possa servir de modelo para a cidade.

 Cabe portanto, aos rgos responsveis, a elaborao de projetos especficos para a rea, novos clculos de potencial adicional construtivo compatveis, o que certamente beneficiaria tambm o setor privado e o mercado imobilirio. Hoje nos encontramos em uma realidade onde a preocupao com o meio ambiente se mostra pertinente, e que as aes tomadas em nome da sustentabilidade agregam valor a terra, o que pode ser um ponto importante para o desenvolvimento de projetos que sejam para o bem geral da cidade como para a iniciativa privada. Isso no quer dizer que as medidas adotadas devam ser superficiais e de fachada mas que possam realmente serem encaradas como oportunidade de transformao da cidade. Alm disso, o que se espera de grandes cidades como So Paulo, que se coloca cada vez mais em evidncia no cenrio econmico mundial.

Como objeto arquitetnico proposto de acordo com o que se pretende e espera da rea da operao urbana, apresenta-se um Conjunto Habitacional em rea previamente ocupada por favela. Procurando se desvincular de padres de habitao de interesse social o projeto busca a diversidade de usos, e habitao que atenda diversos nveis sociais, visando diminuir grandes deslocamentos da populao, justa distribuio de benefcios obtidos atravs da O.U, alm de proporcionar um espao que agrega qualidade urbana para a regio como um todo.

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