UNIVERSIDAD DE MORON Anexo Caballito

Alumnos: M. FERNANDA ORLANDO GRACIELA GRILLO SAMANTA STOESSEL CLAUDIO BADENAS MIGUEL RUIZ

EJECUCION HIPOTECARIA JUDICIAL Concepto: es el procedimiento de ejecucin que tiene por objeto hacer efectivo el cumplimiento de las obligaciones garantizadas con derecho real de hipoteca. El rgimen legal aplicable es, en general, el del juicio ejecutivo, con las particularidades establecidas en los Arts. 596 a 599.

CODIGO CIVIL: la hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crdito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continan en poder del deudor (Art. 3108 CC). Confiere dos derechos: el de perseguir la cosa, sea quien fuere el que la tenga (Art. 3162 CC), y el de preferencia, en el sentido de que el acreedor hipotecario cobrar sobre el precio de la subasta del bien hipotecado antes que ningn otro de ese mismo deudor (Art. 3936 CC). Se trata de un derecho accesorio, ya que garantiza una deuda dineraria, y debe constituirse por escritura pblica (Art. 3128 CC). Asimismo, se requiere su inscripcin en el Registro para que sea oponible a terceros (Arts. 3134 y 3135 CC). Los efectos de la hipoteca se conservan por 20 aos, si antes no fuese renovada (Art. 3151).

Pagars hipotecarios: cuando por va del Art. 3202 del CC la deuda hipotecaria se instrument en pagares hipotecarios con los requisitos que dicha norma establece, la ejecucin respectiva se deber hacer con dichos pagars, no bastando la escritura hipotecaria respectiva. Naturalmente, el deudor de estos pagars puede oponer todas las defensas y excepciones inherentes al ttulo que nos ocupa.

Excepciones admisibles: dispone el Art. 597 CPCCN que, adems de las excepciones autorizadas por los incisos 1, 2, 3, 4 y 9 del Art. 544 (o sea las de incompetencia, falta de personera, litispendencia, falsedad e inhabilidad de ttulo y cosa juzgada), el deudor puede oponer nicamente las de prescripcin, pago total o parcial, quita, espera y remisin. Es decir que son inadmisibles las de compensacin, novacin, transaccin, conciliacin y compromiso, las cuales, en consecuencia, slo pueden articularse en proceso ordinario posterior. El Art. 597 dispone tambin que el pago total o parcial, la quita, la espera y la remisin slo podrn probarse por instrumentos pblicos o privados o actuaciones judiciales que debern presentarse en sus originales, o testimoniadas, al oponerlas. Por ultimo, se establece que dentro del plazo fijado para plantear las excepciones se puede invocar tambin la caducidad de la inscripcin hipotecaria, con los efectos que

determina el CC. Del texto de los Arts. 3135, 3149, 3151 y 3197 de dicho cdigo, sin embargo, se infiere que la falta de inscripcin o de reinscripcin de la hipoteca slo tiene consecuencias respecto de terceros y no afecta al correspondiente derecho real, que entre las partes se perfecciona y conserva validez en tanto subsista la obligacin garantizada, sin perjuicio de que, perdido el privilegio del ejecutante, otros acreedores que tengan registradas hipotecas sobre el mismo inmueble, aun con posterioridad a aquella cuya inscripcin caduc, hagan valer su derecho de preferencia sobre el precio obtenido en la subasta.

PROCEDIMIENTO: dispone el Art. 598 que, dictada la sentencia de trance y remate, se proceder de la siguiente forma: 1) El juez ordenar verificar el estado fsico y de ocupacin, designando a tal fin al escribano que proponga el acreedor. Si de esa diligencia resulta que el inmueble se encuentra ocupado, en el mismo acto se intimar a su desocupacin en el plazo de 10 das, bajo apercibimiento de lanzamiento por la fuerza pblica. No verificada en el plazo la desocupacin, sin ms trmite se proceder al lanzamiento y se entregar la tenencia al acreedor, hasta la aprobacin del remate, con intervencin del referido notario. A esos fines, el escribano actuante puede requerir el auxilio de la fuerza pblica, allanar domicilio y violentar cerraduras y poner en depsito oneroso los bienes que se encuentren en el inmueble, a costa del deudor. 2) El acreedor estar facultado para solicitar directamente al Registro de la Propiedad un informe sobre el estado y gravmenes que afectaren el inmueble hipotecado, con indicacin del importe de los crditos, sus titulares y domicilios. 3) Asimismo, el acreedor puede requerir la liquidacin de las deudas que existan en concepto de expensas de la propiedad horizontal, impuestos, tasas y contribuciones que pesen sobre el inmueble, bajo apercibimiento que de no contarse con dichas liquidaciones en el plazo de 10 das hbiles desde la recepcin de su solicitud, se podr subastar el bien como si estuviera libre de deudas, sin que los reclamos que pudieran articularse sean aptos para afectar el trmite de remate del bien gravado. 4) La venta quedar perfeccionada una vez pagado el precio en el plazo que se haya estipulado y realizada la tradicin a favor del comprador. El pago se podr realizar directamente al acreedor, quien deber depositar el remanente dentro del quinto da de verificado el cobro. Si el acreedor ostenta la tenencia del inmueble subastado, podr transmitirla directamente al comprador; caso contrario y no habiendo mediado desposesin como lo prev el inc. 1, deber ser entregado con intervencin del juez. La protocolizacin de las actuaciones ser extendida por intermedio del escribano designado por el comprador, sin que sea necesaria la comparecencia del ejecutado. 5) El deudor ni el tercero, poseedor del inmueble hipotecado, pueden interponer incidente ni recurso alguno, salvo las defensas del Art. 64 de la ley 24.441 (inexistencia de mora, falta de intimacin de pago, ausencia de pacto sobre la va elegida y existencia de vicios graves en la publicidad), sin perjuicio de que el deudor pueda ejercitar, en juicio sumarsimo posterior, los derechos que tenga que reclamar el acreedor. Si existiera peligro de desproteccin de alguno de los

interesados, se notificar al defensor oficial para que asuma el control del proceso de ejecucin de la garanta. 6) Una vez realizada la subasta y cancelado el crdito ejecutado, el deudor podr impugnar por la va judicial la liquidacin practicada por el acreedor y el incumplimiento de los recaudos establecidos en el presente artculo por parte del ejecutante. En todos los casos el acreedor deber indemnizar los perjuicios ocasionados, sin perjuicio de las sanciones penales y administrativas de que se hiciera pasible. 7) En la ejecucin hipotecaria no proceder la compra en comisin ni la indisponibilidad de los fondos de la subasta. No obstante el juez podr pedir caucin suficiente al acreedor.

Ejecucin contra 3er poseedor: dispone el Art. 3162 CC que si el deudor enajena, sea por ttulo oneroso o lucrativo, el todo o una parte de la cosa o una desmembracin de ella, que por s sea susceptible de hipoteca, el acreedor podr perseguirla en poder del adquirente, y pedir su ejecucin y venta como podra hacerlo contra el deudor. Para poder llevar a cabo la ejecucin contra el tercer poseedor, constituye requisito previo que el acreedor intime al deudor el pago del capital y de los intereses exigibles, en el plazo de tres das No verificado el pago por el deudor, cualquiera que fuese la excusa que alegare, puede recurrirse al tercer poseedor, exigindole el pago de la deuda o el abandono del inmueble hipotecado (Art. 3163 CC). Si el tercer poseedor rehsa pagar la deuda hipotecaria y abandonar el inmueble, el acreedor no tiene otro derecho que perseguir la venta del inmueble (Art. 3165 CC). Pero el tercer poseedor es admitido a excepcionar la ejecucin del inmueble alegando la no existencia, o la extincin del derecho hipotecario, como la nulidad de la toma de razn o la inexigibilidad de la deuda (Art. 3166 CC). El Art. 599 CPCCN prev expresamente el caso del tercer poseedor y, en consonancia con los mencionados preceptos del Cdigo Civil prescribe: "si resultare que el deudor transfiri el inmueble hipotecado, dictada la sentencia de remate contra aqul, se intimar al tercer poseedor para que dentro del plazo de 5 das pague la deuda o haga abandono del inmueble, bajo apercibimiento de que la ejecucin se seguir tambin contra l. En este ltimo supuesto, se observarn las reglas establecidas en los Arts. 3165 y siguientes del Cdigo Civil".

EJECUCION HIPOTECARIA EXTRAJUDICIAL (Ley 24.441) Concepto: la ley 24.441, de Financiamiento de la Vivienda y la Construccin, regula un rgimen especial de ejecucin de hipotecas, que se caracteriza por el hecho de que es el acreedor hipotecario quien ejerce, a travs de los profesionales por l designados (escribanos y martilleros), la mayora de los trmites propios de la ejecucin. Es por eso que suele denominarse a este procedimiento con el nombre de ejecucin extrajudicial. No obstante ello, el procedimiento no prescinde totalmente de la

intervencin del juez, aunque las facultades de ste se encuentran sumamente limitadas. .

Caractersticas: el rgimen de ejecucin extrajudicial presenta las siguientes particularidades: 1) Es un procedimiento especial y acelerado de ejecucin de crditos pecuniarios garantizados con hipoteca. 2) El titulo ejecutivo especial es la letra hipotecaria emitida por el deudor e intervenida por el Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda a la jurisdiccin donde se encuentra el bien hipotecado, documento que presenta todos los caracteres de los ttulos de crdito (literalidad, abstraccin, autonoma y completividad). Asimismo, la ejecucin extrajudicial puede convenirse expresamente, en el acto constitutivo de la hipoteca, por acuerdo de partes, en cuyo caso el titulo que habilitar la ejecucin especial ser la respectiva escritura.

PROCEDIMIENTO DE EJECUCION: Intimacin previa: como primera medida, transcurridos 60 das desde el momento en que el deudor incurra en mora, el acreedor deber intimarlo por medio fehaciente, advirtindole que, si dentro de los 15 das no saldare ntegramente la cantidad cuyo pago se le reclama, el inmueble ser rematado por la va extrajudicial. En el mismo acto, se le intimar a denunciar el nombre y domicilio de los acreedores privilegiados, embargantes y ocupantes del inmueble hipotecado (Art. 53). Presentacion, traslado y constatacion del inmueble: dispone el Art. 54 que, vencido el plazo de la intimacin sin que se hubiera hecho efectivo el pago, el acreedor podr presentarse ante el juez competente con la letra hipotecaria o con la respectiva escritura de hipoteca en la que se hubiere pactado el procedimiento de ejecucin especial, y un certificado de dominio del bien gravado, a efectos de verificar el estado de ocupacin del inmueble. El juez deber dar traslado al deudor por 5 das, a los efectos de que oponga excepciones, siendo admisibles nicamente las siguientes: a) ausencia de mora; b) omisin de la intimacin de pago; c) inexistencia de pacto de ejecucin extrajudicial; d) existencia de vicios graves de publicidad. Luego de ello, el juez ordenar verificar el estado fsico y de ocupacin del inmueble, designando a tal fin al escribano que proponga el acreedor. Si de esa diligencia resulta que el inmueble se encuentra ocupado, en el mismo acto se intimar a su desocupacin en el plazo de 10 das, bajo apercibimiento de lanzamiento por la fuerza pblica. SUBASTA: una vez efectuada la verificacin del inmueble, el acreedor ordenar por s, sin intervencin judicial, la venta en remate pblico del inmueble afectado a la garanta, por intermedio del martillero que designe y con las condiciones usuales de plaza, debindose publicar edictos durante tres das en el boletn oficial y en dos diarios de gran circulacin en el lugar. En el remate estar presente el escribano quien

levantar acta (Art. 57). La base de la subasta ser el monto de la deuda a la fecha de la venta (Art. 58). El deudor, el propietario y los dems titulares de derechos reales sobre el inmueble debern ser notificados de la fecha de la subasta con 7 das hbiles de anticipacin, excluido el da de la subasta (Art. 59). Si fracasare el remate por falta de postores, se dispondr otro reduciendo la base en un 25%. Si tampoco existieren postores se ordenar la venta sin limitacin de precio y al mejor postor (Art. 61). LIQUIDACION: realizada la subasta, el acreedor practicar liquidacin de lo adeudado, ms los gastos correspondientes a la ejecucin, los que por todo concepto no podrn superar el 3% del crdito. Proceder a depositar el remanente del precio a la orden del juez competente junto con la correspondiente rendicin de cuentas documentada dentro de los 5 das siguientes. De ello se dar traslado al deudor por el trmino de 5 das a los efectos de la impugnacin o aceptacin de la liquidacin. De no mediar embargos, inhibiciones u otros crditos, y existiendo conformidad entre deudor y acreedor con respecto al remanente, ste podr entregar directamente a aqul dicho remanente (Art. 60). Perfeccionamiento de la venta: la venta queda perfeccionada con el pago del precio y la tradicin a favor del comprador, debiendo efectuarse la inscripcin registral para ser oponible a terceros (Art. 63). Restitucion del inmueble: dentro de los 30 das corridos de efectuada la ejecucin extrajudicial, el deudor podr recuperar la propiedad del inmueble si pagara al adquirente el precio obtenido en la subasta, ms el 3% del monto del crdito, en concepto de gastos correspondientes a la ejecucin (Art. 66).