EXPEDIENTE / OBRA: T-023/11

TASACIN INMOBILIARIA
C/ SANTA ROSA N 7 (Valencia)

Peticionario: Fecha: PO:

Garca Conejos, Juan Francisco

Ingeniero de Edificacin / Arquitecto Tcnico

Crco.edificacion@gmail.com www.crcoedificacion.wordpress.com facebook/ConsultoriaTecnicaCr.CO

VIVIENDA INDIVIDUAL
Edificio en manzana cerrada de 8 plantas sobre rasante y 2 stanos bajo rasante.

1.-SOLICITANTE DE LA TASACIN Y FINALIDAD

Nombre del solicitante: N.I.F./C.I.F. n: Domicilio del solicitante: Entidad fiananciera: FINALIDAD DE LA TASACIN La finalidad de la tasacion es la garantia hipotecaria de prestamos que forman parte de la cartera de cobertura de ttulos hipotecarios emitidos por las entidades a que se refiere el articulo 2 de RD 716/2009 de 24 de abril.

Esta tasacin se ha realizado de acuerdo con la orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoracion de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la orden EHA 3011/2007 de 4 de octubre y EHA 564/2008 de 28 de febrero.

2.-IDENTIFICACIN Y LOCALIZACIN
Direccin del inmueble: Calle Santa Rosa n 7,Planta 4,Puerta 12, en el municipio de VALENCIA, provincia de VALENCIA (46021)

DASTOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADO Documentos utilizados Escritura registrada Nota simple informativa Registro de la propiedad Tomo 2.731 de Valencia-Catorce, libro 554, folio 153, N de finca Superficies de la Unidad Registral Las superficies que figuran en los Datos Registrales coinciden con las comprobadas.
En doc. Cat. En doc. Reg.

38.788

til Construdia sin P.P. Z.C. Construida

0,00 164,00 0,00

130,70 163,74 0,00

Referencia Catastral

7323401YJ2772C0012WQ

Nota: las superficies se han comprobado sobre el plano aportado por la propiedad con medidas puntuales de comprobacion "in situ".

3.-COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIN
RELACIN DE DOCUMENTOS UTILIZADOS Escritura registrada Ficha Catastral/ Documentacin Catastro Nota simple informativa RELACIN DE COMPROBACIONES REALIZADAS Inspeccin ocular Servidumnre visibles Linderos Descripcin Superficies Rgimen de proteccin pblica Situacin urbanstica

4.- LOCALIDAD Y ENTORNO

LOCALIDAD Tipo de Ncleo Activida Dominante: Poblacion de Derecho: Capital de provincia Mltiple Evolucin de la poblacin: Creciente

ENTORNO Grado de consolidacin del entorno: 100% Antigedad media de los Edificios del Entorno: 15 aos Rasgos Urbanos. Tipificacin: Viviendas plurifamiliares en manzana cerrada Nivel de Renta: Significain del entorno: Media-Alta Desarrollo: Usor predominante principal: Alto Renovacin: Usor predominante secundario: Medio EQUIPAMIENTOS Y COMUNICACIONES DEL ENTORNO Infraestructuras Alumbrado: Tiene Alcantarillado: Tiene Abastecimiento: Tiene Vas Pblicas: Completamente terminadas Equipamientos Comercial: Deportivo: Escolar: Asistencia:

Urbano Residencial Comercial

Calidad Media Media Media Media

Estado conservacin Medio Medio Medio Medio

Suficiente Escaso Suficiente Suficiente

Religioso: Aparcamiento: Ldico: Zonas Verdes:

Suficiente Escaso Suficiente Suficiente

5.-DESCRIPCION Y SUPERFICIE DEL TERRENO

No procede

6.-DESCRIPCIN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIN

DESCRIPCIN Edificio en manzana cerrada ocho plantas sobre rasante y dos stanos bajo rasante. Jardines: No Aparcamientos en edificio: Si La vivienda tasada se utiliza como 1 Residencia. % del ENTORNO proximo a 2 Residencia 1,00% N de Portales: N de Escaleras: N de Ascensores por escalera: Planta en la que se encuentra la viv: 1 1 1 4 Tipo de viv: N dormitorios: N Baos o Aseos: Exterior 4 2

CUADRO RESUMEN DE SUPERFICIES TOTALES N de finca Superficies de la Unidad Registral Las superficies que figuran en los Datos Registrales coinciden con las comprobadas.
En doc. Cat. En doc. Reg.

38.788

til Construdia sin P.P. Z.C. Construida

0,00 164,00 0,00

130,70 163,74 0,00

Las superficies se han comprobado sobre el plano aportado por la propiedad con medidas puntuales de comprobacion "in situ". Superficie utilizada para valorar: Construida c/EC SUP. UTIL (m2) 130,70 130,70 m2 SUP. CONSTRUIDA (m2) 163,74 163,74 m2

VIVIENDAS Superficie total:

CARACTERSTICAS CONSTRUCTIVAS Cimentacin: Estructura: Sobrecarga: Cubierta: Cerramientos ext: Espesor de cerramientos ext: Aislamiento: Carpintera ext: Revestimiento ext 1: Acristalamiento: Persianas: Desconocida Hormign armado Normal Cubierta inclinada Ladrillo CV 24cm Aislante en cmara Aluminio Ladrillo CV Doble acristalamiento Aluminio

ACABADOS INTERIORES: Estar(V) Dormitorios (V) Esp. Circul.(V) Baos(V) Cocina(V) Portal(Z) Escalera(Z) C.Servicio (Z) Pavimentos Parquet Parquet Parquet Gres Gres Marmol Marmol Marmol Paredes Yeso pintado Yeso pintado Yeso pintado Gres Gres Marmol Yeso pintado Yeso pintado Techos Yeso pintado Yeso pintado Yeso pintado Escayola Escayola Escayola Yeso pintado Escayola

RESUMEN DE CALIDADES Solados: Carpinteria interior: Cocina: Grado electrificacin: Instalacin de Aire Acondicionado Calefaccin por radiadores INSTALACIONES Telfono Gas Ciudad Agua Caliente SITUACIN ACTUAL Estado del inmueble: Alta Alta Media-Alta Alto Cuartos de bao: Fachadas: Zonas comunes, portal y escalera: Media-Alta Media Media-Alta

TERMINADO

La comprobacin del estado del inmueble se ha limitado a una inspeccin ocular, sin haberse realizado ensayos especificos que tengan como finalidad investigar el estado de la estructura o los vicios ocultos ANTIGEDAD Antigedad aproximada: Estado de consevacin: 8 aos Bueno

7.-DESCRIPCIN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIN

Comprobaciones Comprobacion de alineaciones viarias. Una vez realizadas las comprobaciones anteriores, no se han encontrado indicios de incumplimiento de la Norma Urbanistisca

8.-RGIMEN DE PROTECCIN, TENENCIA Y OCUPACIN

RGIMEN DE OCUPACIN El inmueble esta ocupado por el propietario actual. Comprobaciones realizadas Consulta verbal

VIVIENDA A TASAR Precio oferta

Calle Sant Rosa,7 V. Unitario

VALENCIA

CODIGO POSTAL

46021 Fecha

Uso: Tipologa: Planta: Superficie construida: Estado del inmueble: Fuente consultada:

1 Residencia manzana cerrada-exterior 4 163,74 m2 Bueno Propietario

N Dormitorios: N Baos/aseos: Ascensor: Antigedad: Calidad constructiva: Terrazas uso privado:

4 2/0 si, 1 8 aos media-alta no

9.-ANLISIS DE MERCADO
VIVIENDA T1 Precio oferta 863.000,00 Uso: Tipologa: Planta: Superficie construida: Estado del inmueble: Fuente consultada: 1 residencia manzana cerrada-exterior 1 220 m2 Medio idelista. Com Avenida de Aragn, 21 V. Unitario 3.922,73 N Dormitorios: N Baos/aseos: Ascensor: Antigedad: Calidad constructiva: Terrazas uso privado: 4 2/0 si 25 aos media-alta si VALENCIA CODIGO POSTAL 46010 Fecha 27/03/2011

A/A, calefaccin electrica, suelo de terrazo,terraza descubierta de 60 m2 900.000 , una plaza de garaje y un trastero incluido en el precio

VIVIENDA T2 Precio oferta 570.000,00 Uso: Tipologa: Planta: Superficie construida: Estado del inmueble: Fuente consultada: 1 residencia manzana cerrada-exterior 4 165 m2 Muy bueno idelista. Com

Avenida del puerto, 2 V. Unitario 3.454,55 N Dormitorios: N Baos/aseos: Ascensor: Antigedad: Calidad constructiva: Terrazas uso privado:

VALENCIA

CODIGO POSTAL

46010 Fecha 25/03/2011

4 2/0 si 4 aos Alta no

A/A por conductos, Calefaccin a gas natural por radiadores,marmol

VIVIENDA T3 Precio oferta 264.060,00 Uso: Tipologa: Planta: Superficie construida: Estado del inmueble: Fuente consultada: 1 residencia manzana cerrada-exterior 8 130 m2 Medio idelista. Com

Calle Polo y Peyroln V. Unitario 2.031,23 N Dormitorios: N Baos/aseos: Ascensor: Antigedad: Calidad constructiva: Terrazas uso privado:

VALENCIA

CODIGO POSTAL

46021 Fecha 30/03/2011

4 1/1 si 20 aos media no

A/A por splits, calefaccin,parquet y terrazo 298.000 , una plaza de garaje incluida en el precio, 3% comisin API

VIVIENDA T4 Precio oferta 245.000,00 Uso: Tipologa: Planta: Superficie construida: Estado del inmueble: Fuente consultada: 1 residencia manzana cerrada-exterior 1 126 m2 Medio idelista. Com

Calle Antinio Suarez,34 V. Unitario 1.944,44 N Dormitorios: N Baos/aseos: Ascensor: Antigedad: Calidad constructiva: Terrazas uso privado:

VALENCIA

CODIGO POSTAL

46021 Fecha 23/02/2011

4 2/0 si 35 aos media-baja no

AA solo frio, calefaccin electrica,suelo de terrazo

VIVIENDA T5 Precio oferta 522.900,00 Uso: Tipologa: Planta: Superficie construida: Estado del inmueble: Fuente consultada: 1 residencia manzana cerrada-exterior 1 153 m2 Bueno idelista. Com

Calle Vicente Sancho Tello, 11 V. Unitario 3.417,65 N Dormitorios: N Baos/aseos: Ascensor: Antigedad: Calidad constructiva: Terrazas uso privado:

VALENCIA

CODIGO POSTAL

46021 Fecha 14/01/2011

4 2/0 si 10 aos media si

A/A, calefaccin elctrica, parquet, terraza descubierta de 21 m2 550.000 , una plaza de garaje incluida en el precio

VIVIENDA T6 Precio oferta 575.000,00 Uso: Tipologa: Planta: Superficie construida: Estado del inmueble: Fuente consultada: 1 residencia manzana cerrada-exterior 8 165 m2 Medio idelista. Com

Avenida de Aragn, 34 V. Unitario 3.484,85 N Dormitorios: N Baos/aseos: Ascensor: Antigedad: Calidad constructiva: Terrazas uso privado:

VALENCIA

CODIGO POSTAL

46023 Fecha 29/03/2011

4 2 si 30 aos media no

A/A solo frio, calefaccin a gas por radiadores, parquet 600.000 , una plaza de garaje incluida en el precio.

VIVIENDA T7 Precio oferta 280.000,00 Uso: Tipologa: Planta: Superficie construida: Estado del inmueble: Fuente consultada: 1 residencia manzana cerrada-exterior 7 120 m2 Medio idelista. Com

Avenida Cardenal Benlloch, 65 V. Unitario 2.333,33 N Dormitorios: N Baos/aseos: Ascensor: Antigedad: Calidad constructiva: Terrazas uso privado:

VALENCIA

CODIGO POSTAL

46021 Fecha 10/01/2011

4 2/0 si 35 aos media-baja si

A/A, calefaccin elctrica,ACS elctrica,terrazo,terraza cubierta de 14 m2

VIVIENDA T8 Precio oferta 440.000,00 Uso: Tipologa: Planta: Superficie construida: Estado del inmueble: Fuente consultada: 1 residencia manzana cerrada-exterior 5 190 m2 medio idelista. Com

Avenida Cardenal Benlloch, 11 V. Unitario 2.315,79 N Dormitorios: N Baos/aseos: Ascensor: Antigedad: Calidad constructiva: Terrazas uso privado:

VALENCIA

CODIGO POSTAL

46021 Fecha 31/03/2011

4 2/0 si 20 aos media no

465.000 , una plaza de garaje incluida en el precio

RESUMEN INFORMACIN DE MERCADO

N R Situacin fecha TP. Superficie (m2) Precio oferta Valor unitario (Euros/m2)

VIVIENDA T1 VIVIENDA T2 VIVIENDA T3 VIVIENDA T4 VIVIENDA T5 VIVIENDA T6 VIVIENDA T7 VIVIENDA T8

Avenida de Aragn, 21 Avenida del puerto, 2 Calle polo y Peyroln Calle Antonio uarez, 34 Calle Vicente Sancho Tello, 11 Avenida de Aragn, 34 Avenida Cardenal Bencholl, 65 Avenida Cardenal Bencholl, 11

27/03/2011 25/03/2011 30/03/2011 23/02/2011 14/01/2011 29/03/2011 10/01/2011 31/01/2011

MC MC MC MC MC MC MC MC

220,00 165,00 130,00 126,00 153,00 165,00 120,00 190,00

863.000,00 570.000,00 264.060,00 245.000,00 525.000,00 575.000,00 280.000,00 440.000,00

3.922,73 3.454,55 2.031,23 1.944,44 3.431,37 3.484,85 2.333,33 2.315,79

UI->Unifamiliar aislada UD->Unifamiliar adosada BA->Bloque abierto MC->Manzana cerrada R = Relacin del testigo con respecto a la valoracin I = Inmueble similar al valorado P = Inmueble peor que el valorado M = Inmueble mejor que el valorado Observaciones a los testigos: Las muestras de distinto cdigo postal son comparables en situacin y caractersticas constructivas. El valor de tasacin y precios al contado de los bienes inmuebles estn relacionados con las condiciones de financiacin de cada momento. Las modificaciones sustanciales de estas condiciones, pueden influir en la solvencia de los compradores y en la fijacin del precio de las transacciones. OTROS Las principales variables caractersticas consideradas para determinar el valor de mercado de este tipo de inmueble son, de mayor a menor relevancia, y en base a sus pesos estadsticos: Ubicacin, Nmero de Baos, Antigedad, Superficie Construida y Nmero de Dormitorios. Para homogeneizar los valores unitarios de mercado, se ha calculado un promedio ponderado corregido de cada una de dichas variables caractersticas, aplicando los coeficientes correctores resultantes a cada uno de los precios, lo que permite determinar la banda de valores entre la que se debe situar el valor de mercado del inmueble objeto de esta valoracin. EL VALOR DE MERCADO COINCIDE CON EL VALOR DE TASACIN. NO SE HAN DETECTADO ELEMENTOS ESPECULATIVOS TAL Y COMO SE DEFINEN EN EL ART. 4 DE LA ORDEN ECO/805/2003 DE 27 DE MARZO

PLANO DE SITUACION DE TESTIGOS

T3

T6

T1

T7

T5

T4

V. TASAR

T2

T8

TESTIGO1

TESTIGO 2

TESTIGO 3

TESTIGO 4

TESTIGO 5

TESTIGO 6

TESTIGO 7

TESTIGO 8

VIVIENDA PLURIFAMILIAR
DATOS ANTI./EST.CONS./REF. TESTIGOS 1 2 3 4 5 6 7 8 VIVIENDA A TASAR 25 4 20 35 10 30 35 20 8 TABLA HOMOGENEIZACION T1 SITUACION CALIDAD ANTIG./EST.CONS./REF. ALTURA/VISTAS N DORMIT./N BAOS SUPERFICIE CONSTRUIDA OTROS COEF. TOTAL VALOR HOMOGENIEZADO Media ponderada VALOR UNITARIO VIVIENDA A TASAR 42% M 1,00 1,03 1,03 1,02 1,06 1,03 1,14 descartar 3.247,27 3% 1.990,61 5% 2.812,36 2.138,89 3% 3.691,06 5% 3.484,85 42% 2.380,00 -0,03 0,00 0,03 0,03 0,02 0,06 0,03 M 0,98 0,99 1,00 1,00 1,00 1,00 0,94 T2 -0,03 -0,02 -0,01 0 0 0 0 P 1,02 1,02 0,96 0,96 0,97 1,02 0,98 T3 0,03 0,02 0,02 -0,04 -0,04 -0,03 0,02 P 1,04 1,05 1,03 0,96 0,96 1,03 1,1 T4 0,03 0,04 0,05 0,03 -0,04 -0,04 0,03 P 1,02 1,00 1,03 0,98 0,99 1,03 1,08 T5 0,03 0,02 0 0,03 -0,02 -0,01 0,03 M 1,02 1,04 0,96 1,00 1,00 1,01 1,00 T6 -0,03 0,02 0,04 -0,04 0 0 0,01 P 1,04 1,05 0,97 0,94 0,96 1,03 1,02 descartar T7 0,03 0,04 0,05 -0,03 -0,06 -0,04 0,03 P 1,02 1,02 0,99 1,01 1,03 1,05 1,15 T8 0,03 0,02 0,02 -0,01 0,01 0,03 0,05 N BAOS/ASEOS 2/0 2/0 1/1 2/0 2/0 2/0 2/0 2/0 2/0 N DORMIT. 4 4 4 4 4 4 4 4 4 ALTURA/VISTAS 1/7 4/8 8/9 1/7 1/6 8/9 7/8 5/7 4/8 SUPERFICIE 220 165 130 126 153 165 120 190 164 CALIDADES M-A A M M-B M M M-B M M-A OTROS AA AA/C AA split/C AA frio AA AA frio/C AA (-) AA/C VALOR TOTAL 863.000,00 570.000,00 264.060,00 245.000,00 522.900,00 575.000,00 280.000,00 440.000,00 ASCENSOR SI VALOR UNITARIO 3.922,73 3.454,55 2.031,23 1.944,44 3.417,65 3.484,85 2.333,33 2.315,79

Media de los 6 testigos Media de los 6 testigos+ 10% Media de los 6 testigos-10%

2.822,11 3.104,32 2.539,90

1
1 2 3 4 5 6 7 8

SITUACION

Vivienda a tasar

M M P P P M P P

0,97 0,97 1,03 1,03 1,03 0,97 1,03 1,03

Esc: 0,03

4D+2B

Sup (M2)

estancias
igual igual igual igual igual igual igual igual

Valoracin

NDOR/N BAOS

5
1 2 3 4 5 6 7 8

164 M2

4D+2B 4D+2B 4D+1B+1A 4D+2B 4D+2B 4D+2B 4D+2B 4D+2B

220 165 130 126 153 165 120 190

mucho peor Igual mejor(+) mejor(+) mejor (-) Igual mucho mejor peor

1,02 1,00 0,96 0,96 0,98 1,00 0,94 1,01

Esc: 0,02

Vivienda a tasar

Vivienda a tasar CALIDAD

SUP.CONSTRUIDA

2
1 2 3 4 5 6 7 8

M-A

6
1 2 3 4 5 6 7 8

164 m2

M-A A M M-B M M M-B M

1,00 0,98 1,02 1,04 1,02 1,02 1,04 1,02

Esc: 0,02

220 165 130 126 153 165 120 190

1,06 1,00 0,97 0,96 0,99 1,00 0,96 1,03

Esc: 0,01 cada 10 m2

Vivienda a tasar

ANTIGEDAD/EST.CONS./ REF.

(+) (+) (+) (+)

valor unit.

120 130 140 150 160 170 180 190 200 210 220

0,96 0,97 0,98 0,99

1,00

3
1 2 3 4 5 6 7 8

8 AOS

25 4 20 35 10 30 35 20

1,03 0,99 1,02 1,05 1,00 1,04 1,05 1,02

Esc: 0,01 cada 5 aos

(-) (-) (-) (-) (-) (-)

1,01 1,02 1,03 1,04 1,05 1,06

4
1 2 3 4 5 6 7 8

Vivienda a tasar 4/8 c/ Asc.

ALTURAS/VISTAS

7
1 2 3 4 5 6 7 8

Vivienda a tasar AA bomba/C

1/7 4/8 8/9 1/7 1/6 8/9 7/8 5/7

1,03 1,00 0,96 1,03 1,03 0,96 0,97 0,99 Esc: 0,01 por planta

AA AA/C AA split/C AA s/frio AA AA s frio/C AA (-)

OTROS 1,03 1,00 1,02 1,03 1,03 1,01 1,03 1,05

10.- DATOS Y CALCULO DE VALORES TCNICOS

CALCULO DE LOS COSTES UNITARIOS DE REPERCUSIN Superficie utilizada para valorar:
SUPERFICIE UTIL
(m2)

SUPERFICIE CONSTRUIDA
(m2)

VIVIENDAS Superficie total: Sup. M2

m2

130,70

164,00

Rep.(Suelo)
/m2

C.Const.
/m2 Const.

Dep % 10%

CRN.U
/m2 Const.

VM.unitario
/m2 Const.

Vm.total

VIVIENDAS
Rep.(Suelo) -> REPERCUSION DEL SUELO

164,00

750,00

700,00

1.604,00

2.812,36

461.227,04

C.R.N.U. -> COSTE DE REPOSICION NETO UNITARIO VM. Unitario -> VALOR DE MERCADO UNITARIO VM. Total -> VALOR DE MERCADO TOTAL

C. Const. -> COSTE DE CONSTRUCCION UNITARIO Dep. -> COEFICIENTE DEPRECIACION

VALOR DE MERCADO TOTAL

OTROS GASTOS NECESARIOS
NO INCLUYE GASTOS FINANCIEROS NI DE COMERCIALIZACIN

461.227,04
1,000

22%

COEF. DE CORRECCIN PARA EL C.C.

costes y valores a nuevo

VALOR DEL SOLAR COSTE DE CONSTRUCCION OTROS GASTOS NECESARIOS COSTE DE REPOSCION BRUTO
( Solar + coste de construccin + otros gastos necesarios)

123.000,00 114.800,00 25.256,00 263.056,00

OTROS VALORES
Valor a efectos de asegurar el Coste de construccin a nuevo:
Al no ser el solicitante propietario de la totalidad del inmueble para asegurar la prdida de valor que se producira en caso de destruccin total del mismo se ha calculado el valor siguiente: - La diferencia entre el Valor de Mercado y el Valor del Suelo (El solar es lo nico que quedara del inmueble en caso de que se produjera un siniestro total del edificio. El propietario del inmueble tasado no podra plantearse su reconstruccin actuando como promotor al no ser propietario de la totalidad del solar).

140.056,00

Valor a efectos de asegurar la prdida de valor que se producira en caso de destruccin total del inmueble: (Segn Art 10 del RD 716/2009)

338.227,04

11.- VALOR DE TASACIN

VALOR DE TASACIN
461.227,04 461.227,04
(76.741.722,28 Pts.)

VALOR HIPOTECARIO
(76.741.722,28 Pts.) El Valor Hipotecario corresponde al Valor de Mercado calculado por el mtodo de comparacin LA FINALIDAD DE LA TASACIN es la garanta hipotecaria de prstamos que forman parte de la cartera de cobertura de ttulos hipotecarios emitidos por las entidades a que se refiere el artculo segundo del Real Decreto 716/2009 de 24 de abril. El valor de tasacin corresponde al valor hipotecario del inmueble conforme a procedimientos y requisitos establecidos en la orden ECO/805/2003 de 27 de marzo sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras

Fdo:

Juan Fco. Garca Conejos

ARQUITECTO TECNICO

Este informe consta de 9 pginas numeradas de la 1 a la 9

ESTE INFORME NO TIENE VALIDEZ, SI NO VA ACOMPAADO DEL CERTIFICADO RESUMEN

Ver Observaciones

Tasador: JUAN FRANCISCO GARCA CONEJOS Titulacin: ARQUITECTO TECNICO Fecha Visita al inmueble: 21/03/11 Fecha Emisin del informe: 16-04-2011 Fecha de caducidad del informe 16-04-2011

12.- OBSERVACIONES

ANEXO FOTOGRAFICO