TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD.

Preguntas y respuestas jurisprudenciales

I.

Aspectos generales

Cmo se transmite la propiedad mueble?

Conforme a lo prescrito en el artculo 947 del Cdigo Civil, la transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se efecta con la tradicin a su acreedor, salvo disposicin legal diferente, por lo que, en consecuencia, al estar demostrado que los bienes embargados han seguido en poder de la demandada, el derecho de propiedad de la actora no est probado, en aplicacin de la citada norma (CAS. N 3202-98-Ica. 02/06/1999).

Cmo se transmite la propiedad inmueble?

Conforme al derecho comn el artculo novecientos cuarenta y nueve del Cdigo sustantivo dispone que la sola obligacin de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de l, salvo disposicin legal diferente o pacto en contrario; y en aplicacin de este dispositivo, el derecho de propiedad del actor se constituy con anterioridad a la medida cautelar trabada (CAS. N 706-2002-Junn. 16/07/2002).

Puede establecerse contractualmente que los gastos registrales y notariales de la transferencia sern a cargo del comprador?

La disposicin del artculo 1549 del Cdigo Civil, relativo a la obligacin del vendedor de perfeccionar la transferencia de propiedad del bien, no constituye norma de orden pblico, pudiendo pactarse en contrario dada su naturaleza supletoria de la voluntad de las partes. De acuerdo con ello, es vlido el pacto por el cual se establece que los gastos notariales y registrales sern de cargo de la compradora (CAS. N 896-96. 13/11/1997).

Cmo se realiza la transferencia de la propiedad vehicular?

Para que sea pertinente el artculo 947 del Cdigo Civil sobre la transferencia de propiedad de bien mueble, y se tenga por perfeccionada la transferencia conforme a l, es requisito previo la formalizacin del respectivo contrato de transferencia vehicular y su inscripcin en los Registros Pblicos para ser constitutivo de derecho (CAS. N 2731-2002-Lima. El Peruano, 02/08/2004).

Puede enajenarse un bien ajeno?

La ley admite la compraventa sobre un bien ajeno, siempre que el comprador conozca de dicha ajenidad, en cuyo caso sern aplicables las normas que regulan la promesa de la obligacin o el hecho de un tercero. Fuera de este supuesto, la venta de un bien ajeno como propio constituye una modalidad de estafa denominada estelionato, tipificada en el inciso 5 del artculo 197 del Cdigo Penal. En este sentido, ser nulo aquel contrato de compraventa por el cual se pretenda transferir la propiedad de un bien ajeno como si fuera propio, de conformidad con el inciso 4 del artculo 219 del Cdigo Civil, que establece la nulidad del acto jurdico que tenga un fin ilcito. La accin de nulidad podr ser impuesta por quien tenga inters, en este caso, el propietario del bien objeto del acto ilcito en cuestin; accin de naturaleza distinta a la de rescisin que el artculo 1539 reserva para el comprador engaado, pudiendo ambas acciones ser ejercidas indistintamente (CAS. N 1017-97-Piura. 19/10/1998).

El embargo en forma de inscripcin impide la venta del bien?

Tratndose de un embargo en forma de inscripcin sobre bien inmueble, dicha medida no impedira la enajenacin del bien gravado, ya que el nuevo propietario asumira la carga hasta por el monto del gravamen. Por ello, resulta evidente que la compraventa celebrada por las demandadas resulta conforme a ley, dado que no se perjudica el derecho de la demandante, por cuanto esta mantiene su medida cautelar inclume (CAS. N 2289-2001-Lima. El Peruano, 02/12/2002).

Si la transferencia de propiedad se efecta antes de interponerse el embargo procede la demanda de tercera?

Al existir un derecho real frente a un derecho crediticio, de carcter personal, prevalecer el primero. Para la oposicin de derechos de diferente naturaleza sobre inmuebles se aplican las reglas del derecho comn.

Si la transferencia de propiedad fue anterior al embargo en cuestin, deviene en fundada la tercera, pues se ha embargado un bien que ya no era de propiedad de los ejecutados, no siendo necesario, para perfeccionar la transferencia, la inscripcin de la misma (EXP. N 2583-99. 10/11/1999).

Los bienes de la zona comn de la junta de propietarios pueden ser materia de transferencia?

No pueden ser materia de arrendamiento o transferencia las reas que forman parte de la zona comn, sin acuerdo previo de la Junta de Propietarios (CAS. N 13-95. 26/12/1995).

En la promesa de compraventa cul es el plazo para realizar la transferencia?

El contrato preparatorio Promesa de compraventa est sujeto a plazo resolutorio, toda vez que, en este tipo de contratacin, el plazo es para el mantenimiento de la promesa y no para la exigencia de su cumplimiento. Vencido el trmino pactado sin que se haya celebrado el contrato de compraventa las partes quedan liberadas de sus promesas. Por lo mismo, aquel que prometi la enajenacin del bien no puede argumentar que solo al vencimiento del plazo estipulado podr exigrsele la venta prometida, como s sucedera si dicho plazo fuera suspensivo (CAS. N 24-T-97. 19/09/1997).

Cmo se transfiere la propiedad en el retracto?

El retracto no tiene como objeto el anular la compraventa materia de la accin, sino el de sustituir al comprador por el retrayente. Por lo que, siendo el comprador quien adquiere el bien, ser l y no el vendedor quien deba transferir su derecho al titular del retracto (CAS. N 31-95Cusco. 13/10/1995).

Qu normas regulan la transmisin de la propiedad por donacin?

La trasmisin de propiedad por donacin o anticipo de legtima se rige por normas especiales de preferente aplicacin y requiere de las formalidades ad solemnitatem que regulan dicha transferencia (CAS. N 408-95. 08/08/1996).

Se aplican las reglas de la dacin en pago a la compraventa?

Si la sentencia de vista, expresa que no todas las reglas de la compraventa son aplicables de manera absoluta al caso de dacin en pago, dicha conclusin, no niega la posibilidad de que alguna de las normas del contrato de compraventa sean aplicadas en la dacin en pago pactada. Consecuentemente, al haber expresado el colegiado que en el presente caso era aplicable el

artculo 1561 del Cdigo Civil, relativo a la resolucin del contrato por falta de pago del saldo, no incurre en contradiccin con lo expresado anteriormente (CAS. N 3698-2001-Lima. 14/11/2002).

II.

Perfeccionamiento

En qu momento y lugar se perfecciona la compraventa?

El contrato de compraventa queda perfeccionado en el momento y en el lugar en que la aceptacin es conocida por el oferente y cuando se exterioriza la voluntad de vender y de pagar el precio.

El derecho de propiedad no puede oponerse con xito a la de un tercero acreedor a travs de una accin de nulidad del acto jurdico de constitucin de hipoteca. Para prevalecer un derecho de propiedad sobre el que sirvi para la constitucin de la garanta, debe invocarse la tercera excluyente en la forma que manda la ley (EXP. N 1626-98. 20/07/1998).

Cmo se acredita el perfeccionamiento de la transferencia de un bien mueble?

La desafectacin de bien de un tercero, que prevee el artculo 624 del Cdigo Procesal Civil, solo procede cuando se acredita fehacientemente que dicho bien pertenece a persona distinta del demandado.

La transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada, se efecta con la tradicin a su acreedor y se acredita el perfeccionamiento del acto traslativo de dominio mediante documento privado, el que produce eficacia jurdica desde la presentacin del mismo ante el notario pblico para que certifique la fecha o legalice las firmas (EXP. N 2212-98. 25/06/1998).

Cmo se perfecciona la transferencia de un bien mueble registrable?

De acuerdo al precepto contenido en el artculo 1549 del Cdigo Civil, es obligacin esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de propiedad del bien vendido, que en el caso de un bien mueble registrable se efectuar mediante la inscripcin de la transferencia en el registro correspondiente. Por lo tanto, y no obstante que el bien haya sido entregado al comprador y el precio pagado al vendedor, la obligacin de perfeccionamiento seguir pendiente y su incumplimiento podr ser invocado por el comprador como causal de resolucin del contrato de compraventa (EXP. N 5525-99. 28/03/2000).

Para otorgar la escritura pblica es necesario cancelar el precio?

Cuando el artculo 1549 del Cdigo Civil establece que es obligacin esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien materia de la venta, se entiende que la transferencia del dominio se ha realizado plenamente y lo que se persigue es la elevacin a escritura pblica con fines registrales. Es decir, se trata de un acto jurdico vlido que simplemente se pretende formalizar. Por lo que, el documento privado que contenga el contrato de compraventa por el cual se transfiera la propiedad de un bien ser suficiente para amparar la demanda de otorgamiento de escritura pblica, no siendo necesario que el comprador cancele el precio del bien, pues el vendedor mantiene su potestad de reclamar su pago o plantear la resolucin de contrato (EXP. N 3054-98. 23/12/1998).

La falta de pago del precio impide que el contrato pueda perfeccionarse?

La falta de pago del precio del bien materia del contrato de compraventa no impide que el comprador solicite que su contraparte formalice el acto jurdico celebrado. Segn el artculo 1549 del Cdigo Civil, es obligacin esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien (EXP. N 99-14464. 23/01/2001).

Si se pacta el levantamiento de cargas y gravmenes esto forma parte de la obligacin de perfeccionar la transferencia?

Si en un contrato de compraventa el vendedor se ha obligado a sanear el bien objeto de la transferencia mediante el levantamiento de las cargas y gravmenes que tuviera, la ejecucin de dicha obligacin deber ser entendida como parte del cumplimiento de la obligacin esencial que tiene el vendedor de perfeccionar la transferencia del bien, de acuerdo a la norma del artculo 1549 del Cdigo Civil. Tomando en cuenta adems que la transferencia de la propiedad del bien es una obligacin elemental del vendedor, cuyo cumplimiento es por tanto recproco y simultneo (salvo pacto en contrario) a la del pago del precio a cargo del comprador, su incumplimiento otorgar a su acreedor el derecho de suspender la ejecucin de la prestacin a su cargo, en

aplicacin de la excepcin de incumplimiento regulada por el artculo 1426 del acotado cdigo (EXP. N 2473-99. 10/12/1999).

Si el bien es entregado pero an no se formaliza la transferencia puede resolverse el contrato?

De acuerdo al precepto contenido en el artculo 1549 del Cdigo Civil, es obligacin esencial del vendedor, perfeccionar la transferencia de propiedad del bien vendido, que en el caso de un bien mueble registrable se efectuar mediante la inscripcin de la transferencia en el registro correspondiente. Por lo tanto, y no obstante que el bien haya sido entregado al comprador y el precio pagado al vendedor, la obligacin de perfeccionamiento seguir pendiente y su incumplimiento podr ser invocado por el comprador como causal de resolucin del contrato de compraventa (EXP. N 5525-99. 28/03/2000).

III.

Aspectos registrales

Para adquirir la propiedad es necesario que se inscriba en los Registros Pblicos?

Para adquirir una propiedad no es necesario que el ttulo que la contiene se inscriba en el registro respectivo, por cuanto la inscripcin registral en nuestro sistema es declarativa y no es constitutiva de derechos (CAS. N 2452- 2002-La Libertad. El Peruano, 03/02/2003).

La inscripcin es necesaria para perfeccionar la transferencia de la propiedad?

La demandante es propietaria del inmueble con anterioridad a la medida de embargo porque lo adquiri por escritura del 21 de marzo de 1995 y la medida cautelar se inscribi el 23 de octubre del mismo ao, ya que la inscripcin en los Registros Pblicos no es constitutiva de derechos, por lo que no exige dicha inscripcin para que la transferencia quede perfeccionada (CAS. N 1836-97Lima. 22/05/1998).

Qu naturaleza jurdica tienen la inscripcin de la transferencia de la propiedad?

La inscripcin del embargo sobre un bien proveniente del incumplimiento de una obligacin de dar suma de dinero y la inscripcin de la transferencia de la propiedad de dicho bien, constituyen actos dirigidos a otorgar la oponibilidad registral a derechos de carcter personal en el primer caso, y de carcter real en el segundo; entre los cuales no ser aplicable la oponibilidad que brinda la prioridad registral, por ser esta una institucin jurdica prevista solo para aquellos derechos de igual naturaleza. (CAS. N 1784-99-Lima. 26/10/1999).

Qu documentos se necesitan para la inscripcin de la transferencia de la propiedad?

Se observa el presente por cuanto se adjuntan al mismo copias simples de un proceso de otorgamiento de escritura pblica de compraventa, documentos que no dan mrito a inscripcin ni calificacin; sin embargo, entendindose que lo que se desea registrar es la transferencia de propiedad, deber adjuntar, para su debida calificacin, la escritura pblica de compraventa (R. N 462-2000-ORLC-TR. 21/12/2000).

Cules son los criterios de preferencia para determinar la propiedad de un bien?

El criterio preferencial que se establece para la concurrencia de acreedores de un mismo bien inmueble, se sustenta en la buena fe del acreedor y en la inscripcin primera del ttulo de transferencia de propiedad a su favor, mas no en la inscripcin de una demanda de otorgamiento de escritura pblica (EXP. N 614-95. 10/04/1996).

La inscripcin de la demanda de otorgamiento de escritura pblica puede oponerse a la inscripcin de otro contrato de compraventa realizado con posterioridad?

La inscripcin de la demanda sobre otorgamiento de escritura pblica, relativa al perfeccionamiento de la transferencia de propiedad de un bien, ser oponible a la inscripcin del contrato de compraventa de dicho bien efectuada con posterioridad, en virtud del principio de prioridad registral, y en tanto que ambos son derechos de naturaleza real (EXP. N 3607-98. 16/11/1998).

IV.

Regulacin en el derecho sucesorio

Cmo se transfiere un bien de la masa hereditaria?

Para la transferencia de un bien comprendido en la masa hereditaria, deben expresar su manifestacin de voluntad todos los coherederos de la causante, pues dichas personas tambin tienen derechos de propiedad sobre los bienes inmuebles. Al realizarse la disposicin por uno solo de los herederos, la misma adolece de nulidad absoluta (EXP. N 4138-2000. 10/07/2001).

Si uno de los herederos transmite la propiedad sin el consentimiento de los otros la transmisin es vlida?

Dada la calidad de herederos de la causante, los accionantes tambin tienen derechos de propiedad sobre los inmuebles, siendo que la disposicin que realiza el nico heredero adolece de nulidad absoluta, puesto que la manifestacin de voluntad de los herederos mencionados, en su calidad de copropietarios de dichos lotes, no se haba exteriorizado a efectos de configurar una transferencia vlida (EXP. N 4138-2000. 10/07/2001).

Qu sucede con los bienes transferidos por el heredero aparente?

Los bienes transferidos por el heredero aparente o por uno de los coherederos a favor de terceros, en el caso de que no se pueda reivindicar los bienes hereditarios, no son materia de divisin y particin; sin embargo, el poseedor de los bienes, dentro de los cuales debe incluirse al sucesor aparente o al coheredero, est obligado a restituir la totalidad o parte del precio al heredero perjudicado (CAS. N 793-99-Ancash. 04/10/1999).

V.

Pacto de reserva de propiedad

Cmo se realiza la transferencia en la compraventa con reserva de propiedad?

En un contrato de compraventa en el que el vendedor se haya reservado la propiedad del bien hasta el momento de la suscripcin de la escritura pblica, esta condicin suspensiva implicar el cumplimiento de un acto relativo al perfeccionamiento de la transferencia, que a su vez es una obligacin esencial del vendedor, que junto con la obligacin del comprador de pagar el precio definen el objeto de la compraventa. Por lo cual, la reserva de propiedad a la que se hace referencia deber entenderse en el sentido ms adecuado a la naturaleza y objeto del acto, es decir, de conformidad con el precepto del numeral 1583 del Cdigo civil, que establece que en virtud del pacto de reserva de propiedad se suspende la obligacin del vendedor de transferir la propiedad del bien hasta que el comprador haya pagado todo o una parte del precio convenido, teniendo como consecuencia que el comprador adquiera automticamente el derecho a la propiedad del bien una vez pagado el importe del precio concertado (EXP. N 1018-2001. 23/07/2001).

Cmo se perfecciona la transferencia en la compraventa con reserva de propiedad?

Si como consecuencia de un contrato de compraventa la transferencia de propiedad del bien queda reservada hasta el momento en que se efecte la cancelacin total del precio pactado, la obligacin esencial del vendedor de perfeccionar dicha transferencia quedar tambin supeditada al pago del precio, por lo que, mientras no se cumpla esta obligacin no podr otorgarse la escritura pblica que permita el perfeccionamiento de la transferencia (CAS. N 3758-02-Lima. El Peruano 30/10/2003).

Quin asume el riesgo de la prdida del bien en una compraventa con reserva de propiedad, si es que aun no se ha cancelado el precio?

En un contrato de compraventa sobre un bien inmueble en el que se haya pactado la reserva de la transferencia de la propiedad de este hasta el momento de la cancelacin del monto total del precio, y habindose entregado dicho bien al comprador a la celebracin del contrato, el riesgo de la prdida del bien ser asumido por el comprador, aunque la misma haya acontecido por causa no imputable a ninguna de las partes, toda vez que desde el momento en que se produce la entrega, el riesgo de la prdida del bien pasa al comprador, aunque el vendedor conserve an la propiedad del mismo en virtud de la reserva pactada (CAS. N 280-00-Ucayali. 12/05/2000).

Qu sucede si se ha pactado reserva de propiedad y an no se ha cancelado el precio, y el automvil materia del contrato ocasiona un accidente?

En la compraventa puede pactarse que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de l, aunque el bien haya sido entregado al comprador.

Si no se ha acreditado que el codemandado a la fecha del siniestro habra cancelado el saldo del precio del vehculo materia de compraventa para que operara la transferencia a favor de este, se colige que la empresa codemandada al momento del siniestro conservaba an la propiedad del vehculo; por lo tanto, el propietario del vehculo instrumento de un accidente, asume solidariamente con el conductor, la responsabilidad civil por los daos personales o materiales que este ltimo hubiere ocasionado a terceros (EXP. N 3345-97. 03/04/1998).

VI.

Regulacin en el derecho de familia

La enajenacin de un bien social sin la participacin del otro cnyuge qu consecuencias jurdicas tiene?

En caso de que uno de los cnyuges disponga de un bien social sin la participacin del otro nos encontraremos ante un caso de nulidad virtual, es decir, ante un acto jurdico que se opone a una norma imperativa. En este caso no se podra equiparar la transferencia a un contrato de bien ajeno, dado que la norma que consagra la disposicin de bienes sociales por ambos cnyuges es imperativa (CAS. N 2117-2001-Lima. 08/07/2002).

Si se celebra un contrato y adquiere un bien como soltero, pero se modifica dicho contrato como casado el bien es propio?

Si del contrato se observa que el inmueble fue adquirido por la cnyuge cuando esta era soltera; en consecuencia, dicho bien resulta ser un bien propio, no importando que su cnyuge intervenga en la modificacin del contrato y en la ratificacin de la garanta hipotecaria, puesto que la transmisin del citado bien a favor de la cnyuge ya se haba perfeccionado tiempo atrs, incluso antes de la celebracin de su matrimonio (EXP. N 44-02. 10/04/2002).

VII.

Efectos frente al arrendamiento

Si vence el plazo del arrendamiento y el arrendador enajena el bien el arrendatario es precario?

El inquilino de un contrato de duracin determinada, cuando ha vencido el plazo y no desocupa el inmueble, no queda constituido en ocupante precario, porque sigue siendo inquilino y, por consiguiente, obligado a pagar la renta, por lo que de igual manera por la enajenacin del bien arrendado, el inquilino contina siendo arrendatario, con la obligacin de pagar la renta al nuevo propietario; (...) esto no significa que en estas dos situaciones el propietario no puede solicitar el desalojo, sino que no lo puede hacer por la figura del ocupante precario, porque el arrendatario no puede ser ocupante precario (CAS. N 725-95-Lima. 19/06/1997).

Si la arrendadora vende el bien materia de arrendamiento se produce la cesin de posicin contractual?

Habindose celebrado un contrato de compraventa entre la arrendadora y la adquiriente, ahora demandante, no se produce la cesin de posicin contractual prevista en el artculo 1435 del Cdigo Civil, pues se requiere que la otra parte preste su conformidad (EXP. N 1859-99. 20/09/1999).

Qu sucede si se enajena un bien arrendado y el contrato de arrendamiento no fue inscrito?

En el caso de enajenacin del bien arrendado, y si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquiriente proceder a darlo por concluido siguiendo el procedimiento establecido en el artculo 1703 del Cdigo Civil, sin que este orden de cosas pueda convertir al arrendatario en poseedor precario del inmueble que ocupa; toda vez la precariedad en el uso de bienes inmuebles, no se determina nicamente por la carencia de un ttulo de propiedad de arrendatario, sino que debe entenderse como tal, la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que permita advertir la legitimidad de la posesin que ostenta el ocupante obviamente en armona con el orden pblico y las buenas costumbres (CAS. N 2540-99-Lima. 18/01/2000).

En qu caso el arrendador que enajen el bien materia de arrendamiento puede demandar el desalojo?

Tratndose de la enajenacin por adjudicacin de un inmueble arrendado, y siendo que los efectos de la inscripcin de dicha adjudicacin hubieren sido suspendidos por resolucin de autoridad competente; el arrendador primigenio podr ejercer sus derechos como tal mientras dure dicha suspensin. En tal sentido, podr demandar el desalojo del bien arrendado, ms an si el contrato de arrendamiento no se encontrare inscrito en los Registros Pblicos (CAS. N 673-98. 14/10/1998).

Cmo puede resolver el contrato el adquirente de un bien que era materia de arrendamiento?

Cuando el arrendamiento no se halla inscrito, para que fenezca el ttulo del arrendatario en el caso de la enajenacin del inmueble arrendado es necesario que el adquirente proceda con las formalidades establecidas en el Cdigo Civil para resolver el contrato y luego de ello, proceder el desalojo por ocupacin precaria del arrendatario (CAS. N 1157-2003-Lima. El Peruano, 30/11/2004).