LECCIN 2 LAS SITUACIONES JURDICAS INSCRIBIBLES

1. EL OBJETO DE LA INSCRIPCIN Y EL OBJETO DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL Cuando la Ley Hipotecaria se refiere al objeto de la inscripcin, utiliza una terminologa no homognea: - Actos y contratos: artculos 1, 2.3 y 10 LH. - Ttulos: artculos 2.1-2-6, 3, 4 y 6 LH. - Derechos: artculo 9.1 LH. El Registro de la Propiedad espaol recibe los actos que sirven de ttulo para crear, modificar o extinguir un determinado derecho. Es decir, los derechos reales no acceden al Registro de manera autnoma y abstracta, sino que lo hacen de la mano del acto que los crea. En este sentido, tanto el artculo 2 LH como el artculo 7 RH se refieren a los ttulos que crean los derechos. En especial, el artculo 7 RH establece: Conforme a lo dispuesto en el artculo segundo de la Ley, no slo debern inscribirse los ttulos en que se declare, constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el dominio o los derechos reales que en dichos prrafos se mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, as como cualquier acto o contrato de naturaleza real que, sin tener nombre propio en derecho, modifique, desde luego, o en lo futuro, alguna de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales. Por ejemplo: - Se inscribe el ttulo en que se formaliza un contrato de compraventa, pero en el asiento se inscribe el derecho de dominio o cualquier otro derecho real que haya adquirido el comprador. - Se inscribe la escritura de aceptacin de herencia o la particin, sobre la base del testamento (arts. 14 LH y 80 RH). Ahora bien, si lo que accede al Registro son los actos o los ttulos (ttulos en su doble sentido formal y material), lo que el Registro publica son derechos o, ms exactamente, titularidades. Por tanto, hemos de distinguir entre lo que es objeto de la inscripcin -los actos- y lo que es objeto de la publicidad registral -los derechos-. En este segundo sentido s que es posible decir que el espaol es un Registro de derechos, dado que, cuando un acto se inscribe, el Registro no se limita a darle preferencia sobre otros no inscritos (art. 32 LH), sino que garantiza que quien adquiere del titular que consta como tal en los libros, se convierte a su vez en titular, aunque en realidad su transmitente no lo fuese (art. 34 LH). En definitiva, la garanta del Registro se refiere a los derechos, y no a los actos: la persona que adquiere del titular inscrito no queda protegida frente a los vicios que pueda tener su propia adquisicin, aunque tenga la certeza de que sea vlida (art. 33 LH, que establece que la inscripcin no convalida los actos o contratos nulos); pero s podr confiar en que el acto que origin el derecho del transmitente no podr ser declarado nulo frente a ella (art. 34 LH). En conclusin, no es del todo correcto hablar de derechos reales inmobiliarios inscribibles, dado que lo que propiamente es objeto directo de inscripcin son los actos de mutacin jurdico-real. Por lo tanto, cuando hablamos de derechos reales inscribibles, hemos de entender la expresin en el sentido de derechos que quedan reflejados en el Registro (derechos reales publicables). Qu ttulos son susceptibles de ser inscritos? Qu situaciones jurdicas son susceptibles de ser publicadas? La respuesta, que corresponde a los siguientes epgrafes de esta leccin, nos la da el artculo 2 LH que, en sus diferentes prrafos, precisa el contenido demasiado genrico del artculo 1.1 LH (relativos a): - Los derechos reales inmobiliarios (nms. 1, 2, 3 y 6). - Determinados derechos personales (nm. 5). - Las resoluciones judiciales que afecten al estado o a la condicin civil delas personas (nm. 4).

2. LAS SITUACIONES JURDICAS INSCRIBIBLES 2.1. LOS DERECHOS REALES INMOBILIARIOS 2.1.1. El alcance general de la posibilidad de inscribir Son inscribibles en el Registro los ttulos en los que se declare, reconozca, transmita, modifique o extinga cualquier derecho real: - No slo el dominio y los derechos reales tipificados (art. 1.1 LH). Es tambin posible inscribir una cuota, en una situacin de comunidad romana, siempre que est claramente identificada (arts. 54 y 68 RH; este ltimo se refiere a las plazas de garaje). Esta posibilidad de inscripcin separada concuerda perfectamente con la naturaleza de la cuota (art. 399 CC). - Sino tambin cualquier acto o contrato de trascendencia real de carcter atpico. Nuestro Ordenamiento jurdico sigue el sistema de numerus apertus en la configuracin de derechos reales inscribibles (arts. 2 LH y 7 y 8 RH), a diferencia de las anotaciones preventivas, donde rige un principio de numerus clausus (art. 42 LH). Esto ha permitido admitir figuras atpicas, de trascendencia real, si bien posteriormente algunas de ellas han sido posteriormente reguladas, sea por el derecho estatal, sea por el autonmico, como la denominada habitualmente multipropiedad, que naci como derecho real atpico, y actualmente est regulada tanto en el derecho estatal (Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles y normas tributarias, que la configura como un derecho real) como en el derecho cataln (art. 554-1 a 554-12 CCCat, que la confugura como una situacin de comunidad por turnos); las comunidades organizadas y permanentes para la explotacin de garajes con exclusin de la accin de divisin y del derecho de tanteo y retracto (art. 554-4.4 y 55410.4 CCCat); el derecho de tanteo convencional (art. 568-1 a 568-15 CCCat); etc. Con carcter negativo: - El artculo 9 RH declara que no es inscribible la obligacin de constituir, transmitir, modificar o extinguir el dominio o un derecho real sobre un inmueble ni, en general, cualquier otra obligacin o derecho personal. - El artculo 98 LH, segn el cual los derechos personales no asegurados especialmente, las menciones de derechos susceptibles de inscripcin separada y especial y los legados no legitimarios que no hayan sido anotados preventivamente dentro del plazo legal no tendrn la consideracin de gravmenes y sern cancelados por el Registrador a instancia de parte interesada. - El artculo 51.6 RH establece que nunca se expresarn los pactos o clusulas que no tengan trascendencia real. Por otra parte, debemos resaltar que, a partir de la reforma del Reglamento Hipotecario de 4 de septiembre de 1998, concretamente del artculo 5 RH, tambin es posible inscribir los bienes de dominio pblico. En efecto, la redaccin anterior del citado artculo limitaba la inscripcin a los bienes patrimoniales, por entender que los bienes de uso pblico estaban fuera del trfico jurdico; como mucho se poda hablar de inscripcin, y de manera indirecta, en el caso de una concesin. Sin embargo, a partir de la reforma, nada impide la inscripcin de este tipo de bienes, tanto en el caso de los de carcter demanial pblico como en los bienes de carcter patrimonial. El criterio seguido por la reforma es, por tanto, de carcter utilitario: aunque los bienes de dominio pblico estn fuera del comercio, ello no es incompatible con que el Registro publique su situacin jurdica.
En el mismo sentido, la reforma del artculo 5 RH ha eliminado la excepcin a la inscripcin de los templos destinados al culto catlico, que ya haba sido calificada como inconstitucional.

2.1.2. La identificacin del derecho inscrito Las circunstancias del derecho Normalmente, el ttulo inscrito no se limita a proclamar la atribucin del derecho a un titular, sino que contiene especificaciones que lo configuran e individualizan. Estas circunstancias, que no son necesariamente derechos reales, se incorporan a la situacin jurdica inscrita; as, por ejemplo, la existencia de una condicin resolutoria, o el valor econmico del derecho inscrito. En este sentido, el artculo 9.2 LH establece que toda inscripcin que se haga en el Registro deber incluir

la naturaleza, extensin, condiciones suspensivas o resolutorias del derecho que se inscribe, y su valor, si consta en el ttulo (vanse tambin los artculos 10 LH y 51.5, 6, 7 y 8 RH). En la inscripcin, no es necesario atribuir un nombre concreto al derecho inscrito; segn el artculo 51.5 RH, el derecho se inscribir con el nombre que se le d en el ttulo; pero que si no se le da ninguno, tampoco se designar en la inscripcin. Pero lo que s debe hacerse es describir el contenido y la extensin del derecho. No obstante, el Registrador suspender la inscripcin de aquellos derechos cuando el nombre atribuido por las partes no se corresponda con la configuracin que de ellos se haga en el ttulo. Situaciones de trascendencia real que formarn parte de la descripcin del derecho 1. Las condiciones, tanto las suspensivas como las resolutorias. Son inscribibles en tanto que su cumplimiento determina una modificacin en la titularidad del derecho real. Por ejemplo, la expresin, en la inscripcin de la compraventa de una finca, de que el impago del precio aplazado resolver el contrato es una situacin de trascendencia real oponible a terceros que entra en el Registro como una circunstancia del derecho de propiedad inscrito (arts. 11 LH, y 51.7 y 59 RH). 2. Las prohibiciones de disponer, que slo son inscribibles si estn impuestas en actos a ttulo gratuito; en los dems casos no tienen carcter real (art. 26.3 LH). 3. Las substituciones fideicomisarias (art. 82 RH). 4. Las titularidades fiduciarias (arts. 2.3 y 45 LH). 5. Situaciones urbansticas o referentes al rgimen jurdico inmobiliario; por ejemplo, el caso de la propiedad horizontal (art. 8.3.4 y 5 LH). Derechos que no necesitan ser inscritos Ningn derecho real, excepto aquellos en los que su inscripcin tenga un valor constitutivo, como la hipoteca (arts. 1.875 CC y 145 LH), necesita la inscripcin, si bien es conveniente obtenerla porque sin inscripcin tales derechos reales, cargas o gravmenes no perjudicarn a terceros que adquieran el inmueble (es el principio de inoponibilidad de lo no inscrito, proclamado en articulos como el 13 o el 32 de la Ley Hipotecaria). Pero existen determinados derechos o situaciones jurdicas que no requieren la constancia registral para que perjudiquen a terceros: 1.Las limitaciones, servidumbres y prohibiciones de carcter legal. Es el caso de los retractos legales (art. 37.3 LH)1 y de las prohibiciones legales de disponer (art. 26.1 LH), entre otros ejemplos. No necesitan de inscripcin para ser oponibles a terceros, porque las leyes se presumen conocidas por todos (cfr. art. 6.1 CC). 2.Las servidumbres aparentes (vase el art. 532.4 y 5 CC). No precisan ser inscritas precisamente porque su carcter ostensible o evidente suple con eficacia el posible silencio del Registro. No es necesario que estas servidumbres estn inscritas respecto de la finca gravada para que puedan perjudicar a terceros adquirentes, pues su notoriedad da a conocer su existencia como gravamen, haciendo no imprescindible la constancia del mismo en el Registro. Esta particularidad no obedece a ninguna norma legal, sino a una jurisprudencia reiterada2. En cambio, las servidumbres no aparentes nicamente producirn efectos frente a terceros cuando estn inscritas en el folio del predio sirviente; ello no impide, sin embargo, que se hagan tambin constar en el folio del predio dominante, como una cualidad de la finca (art. 13.2 LH). 3. Tampoco necesitan ser inscritas las limitaciones derivadas del planeamiento urbanstico de manera que el adquirente de una finca est sometido a ste aunque no consten aqullas en el Registro de la Propiedad. Por eso el artculo 21 de la Ley 6/1998, de 13 de Abril, sobre rgimen de suelo y valoraciones, establece que la transmisin de fincas no modificar la situacin del titular de las mismas respecto de los deberes establecidos por la legislacin urbanstica aplicable, de manera que el titular quedar subrogado en los derechos y deberes urbansticos. Para la subrogacin en las obligaciones derivadas de convenios urbansticos de trascendencia real, s se precisa la inscripcin en el Registro de la Propiedad de tales convenios. No obstante, a pesar de la aplicacin per se del planeamiento urbanstico, la legislacin promueve la coordinacin del Registro con el Urbanismo, permitiendo el acceso al Registro de los principales actos administrativos en materia urbanstica (vese Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre la inscripcin en el Registro de la Propiedad de los actos de naturaleza urbanstica). 4.- Finalmente tampoco necesitan estar inscritos para perjudicar a terceros adquirentes, las denominadas hipotecas legales tcitas, que en realidad no son sino crditos superprivilegiados que pueden ser

satisfechos con cargo al valor del propio inmueble en caso de impago: es el caso de los crditos a favor de las comunidades de propietarios (articulo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal) y los crditos a favor de la Hacienda Pblica por razn de los impuestos que gravan la propiedad inmobiliaria, caso del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (artculo 194 Ley Hipotecaria y 78 de la Ley General Tributaria). En todos estos casos ser preciso que el que pretenda comprar un inmueble realice una labor de investigacin complementaria a la de consulta del Registro de la Propiedad, pues son cargas que le van a perjudicar aunque no figuren inscritas. 2.2. LOS DERECHOS PERSONALES Al Registro tambin acceden excepcionalmente algunos derechos personales, pero con la peculiaridad de que lo hacen de manera individualizada, porque la ley as lo establece en cada caso concreto. Por tanto, el principio es el contrario que el que rige para los derechos reales, que acceden al Registro por el simple hecho de serlo, porque existe una disposicin general que permite el acceso al Registro de todos los derechos reales. Se permite el acceso al Registro de algunos derechos personales por razones de conveniencia y de oportunidad, a causa de su duracin y conexin con la finca, lo que hace que se pueda hablar de ellos como derechos que tienen una vocacin de derecho real. Merced a la inscripcin, tendrn eficacia frente a todos. El caso ms claro es el del artculo 2.5 LH, que permite la inscripcin de los contratos de arrendamiento, as como de los subarriendos, cesiones y subrogaciones en los mismos. La redaccin actual del artculo 2.5 LH proviene de la disposicin adicional 2.a de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994. La posibilidad de inscripcin lo es para todo tipo de arrendamientos, rsticos o urbanos, porque el precepto no hace distincin, pero es especialmente conveniente en el caso de los arrendamientos urbanos sometidos a la citada Ley, especialmente en el caso de los arrendamientos urbanos para uso distinto de vivienda, que slo sern oponibles a terceros de buena fe protegidos por el artculo 34 LH cuando el arrendamiento est inscrito (art. 29 LAU); menor inters tiene la inscripcin de los arrendamientos urbanos de vivienda, dado que son oponibles a terceros durante los cinco primeros aos de vigencia del contrato (art. 14 LAU).
En la redaccin anterior del artculo 2.5 LH, se podan inscribir los arrendamientos que tuviesen una duracin de ms de seis aos, o bien en los que las partes hubiesen anticipado las rentas de tres aos o ms, o bien en los que las partes hubiesen convenido expresamente que este contrato se inscribiese.

Vanse tambin los artculos 14 y 15 RH, y 1.549 y 1.571 CC. El artculo 14 RH regula el derecho de opcin de compra, y establece unos requisitos para su inscribibilidad. Si una vez inscrito el derecho, su eficacia es clara, es preciso reconocer que el precepto no es determinante para decir si, en s mismo, el derecho de opcin es un derecho real o personal. Este precepto no es aplicable a los derechos de adquisicin preferente (opcin, tanteo y retracto) regulados en el Cdigo Civil de Catalua (art. 568-1 a 568-15) pues, al tratarse de derechos reales, acceden al Registro de la Propiedad por el simple hecho de serlo, de acuerdo con el art. 2.2 LH, sin que sea necesaria una norma especfica que permita la posibilidad de inscribir.
El derecho de retorno (art. 15 RH) era el derecho que, conforme a la LAU de 1964, tena el arrendatario, a reinstalarse en el inmueble reedificado, en caso de demolicin del inmueble arrendado. Este derecho fue suprimido por la LAU de 1994 para los nuevos arrendamientos; nicamente se mantuvo en determinadas actuaciones urbansticas aisladas no expropiatorias (vase la disposicin adicional 4. a de la Ley del Suelo de 1992, modificada por la disposicin adicional 8.a de la nueva LAU). No obstante, el derecho de retorno subsiste con carcter transitorio (vanse las disposiciones transitorias 1. a y 2.a LAU), y tambin en los casos en que este derecho se pacte convencionalmente.

Otro supuesto de acceso al Registro de derechos personales lo constituyen algunas de las anotaciones preventivas que estudiaremos en la Leccin 6. En conclusin, como principio, los derechos personales no tienen acceso al Registro, salvo que expresamente la Ley (o el Reglamento) prevean su inscripcin. Por eso, si en virtud de ttulos antiguos, o formando parte de una descripcin demasiado extensa de una determinada situacin jurdica, alguno de estos derechos hubiese tenido acceso al Registro, el artculo 98 LH establece que los derechos personales que no estn asegurados especialmente con alguna garanta real no tendrn la consideracin de

gravmenes a los efectos de la Ley Hipotecaria, y sern cancelados por el Registrador a instancia de parte interesada (vanse tambin los arts. 51.7 y 353.3 RH). 2.3. LAS RESOLUCIONES JUDICIALES QUE AFECTAN AL ESTADO O LA CONDICIN CIVIL DE LAS PERSONAS El Registro de la Propiedad no ampara las circunstancias personales de los titulares registrales, ni el principio de fe pblica registral se extiende a las mismas. El instrumento de publicidad de las situaciones personales es el Registro Civil, con el que el Registro de la Propiedad est en relacin, exigiendo, por ejemplo, la previa inscripcin en el Registro Civil de las capitulaciones y otros hechos que afecten al rgimen econmico matrimonial de titularidades inscritas en el de la propiedad (vase el art. 266.6 RRC). Ahora bien, para reforzar la seguridad jurdica, y evitar el acceso al Registro de actos dispositivos realizados por personas que no tienen la capacidad de obrar suficiente, o tienen limitadas las facultades dispositivas, como en el caso del concurso, el artculo 2.4 LH seala que pueden ser objeto de inscripcin las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposicin de sus bienes. Estas inscripciones se realizan en el folio de la finca (arts. 10, 55 y 387 RH; vanse tambin los arts. 42.5 LH y 142 RH), y tambin en el denominado Libro de incapacitados (arts. 386 y 391 RH). Este libro permite la inscripcin, no slo de las resoluciones judiciales sobre incapacitacin de las personas fsicas, sino tambin las relativas a situaciones de quiebra, suspensin de pagos o concurso. Adems, puede ser el instrumento para la publicidad registral de las revocaciones de poderes otorgados por el titular registral. 3. LA POSESIN Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD El Registro de la Propiedad es el exponente de un universo jurdico formado por titularidades de derechos y pretensiones de trascendencia real sobre inmuebles; publica una vida registral abstracta de tales situaciones. En cambio, la posesin se refiere a la realidad de los hechos; tiene lugar en el mundo real o extrarregistral, con independencia de cualquier legitimacin documentada. En este sentido, la posesin tambin se puede calificar como un sistema de publicidad de situaciones jurdicas. En definitiva, la posesin y el Registro son dos figuras, no diramos que contradictorias, pero s que estan en las antpodas la una de la otra. Ello hace que se produzcan fricciones cuando uno y otro sistema de publicidad entran en contacto. El legislador de la Ley Hipotecaria de 1861 se plante el problema de la necesidad de una titulacin supletoria para los numerosos propietarios que no dispusiesen de la titulacin ordinaria para obtener la inscripcin de su derecho. La cuestin se resolvi proporcionando a stos un medio nico, consistente en justificar, por medio de la informacin de testigos, la posesin en que se encontraban las fincas o derechos que se pretenda inscribir. La Exposicin de Motivos de la Ley de 1861 reconoce que se trataba de un hecho demasiado general, por lo que era necesario que una titulacin nueva substituyese a la titulacin perdida o que nunca haba llegado a formarse. Por este motivo, y dado que, en muchas ocasiones, la nica prueba posible era tan slo la informacin de testigos, se rodearon estas informaciones con determinadas precauciones, y se admiti la inscripcin de la posesin. El xito de la informacin posesoria result, sin embargo, alarmante, y dio lugar a abusos, de manera que el Registro de la Propiedad corra el riesgo de transformarse en un Registro de la posesin. En efecto, en muchas ocasiones, los interesados preferan inscribir la posesin, a pesar de disponer o de poder obtener la titulacin ordinaria. La causa de esta disfuncin era, en primer lugar, evitar el impuesto de derechos reales (el tipo de las transmisiones hereditarias entre parientes lejanos o extraos era muy superior al tipo que gravaba los expedientes de posesin). Sin embargo, el abuso fundamental surga cuando este medio era utilizado para encubrir actos nulos, o para eludir cargas y limitaciones a la propiedad; as, por ejemplo, intentara justificar la posesin el que haba adquirido de un menor o un incapacitado sin haber cumplido las formalidades legales. En la Ley de 1861, la inscripcin de la posesin perjudicaba o favoreca a los terceros desde la fecha de la inscripcin, en cuanto a los efectos de la posesin; asimismo, esta inscripcin no perjudicaba en ningn caso al que tuviese un mejor derecho a la propiedad inmueble, aunque su ttulo no estuviese inscrito

(arts. 408 y 409). En definitiva, el autntico propietario siempre poda ejercitar la accin reivindicatoria, pero a la vez se fortaleca la situacin del poseedor inscrito, pues se le facilitaba la usucapin, y se haca ms cmoda su situacin frente a otros titulares no inscritos. La Ley Hipotecaria de 1909 equipar las inscripciones de posesin y de dominio, excepto frente al verdadero propietario (art. 41.2), e implant la conversin de las inscripciones posesorias en inscripciones de dominio (art. 399). En definitiva, si una finca o un derecho real estaba inscrito en posesin en favor del poseedor no propietario, mientras que ste no consolidaba su derecho mediante la usucapin, o la inscripcin posesoria no se converta registralmente en dominio frente a terceros, la fe pblica registral tena sus efectos en la lnea de poseedores sucesivos, pero no operaba frente a la accin reivindicatoria que pudiese corresponder al propietario no poseedor. La legislacin actual, hacindose eco del mal ambiente que se haba formado contra el acceso de la posesin al Registro, procedi radicalmente a su total eliminacin. El precepto fundamental es el artculo 5 LH, segn el cual los ttulos referentes al mero o simple hecho de poseer no sern inscribibles.
En este sentido, la Resolucin de 4 de octubre de 1989 rechaz la inscripcin de una escritura de cesin del mero uso de un inmueble, por considerar que no generaba ningn derecho real y se rega por las reglas del comodato.

Este criterio legal se ve reforzado por el artculo 7 LH, que establece que la primera inscripcin de cada finca en el Registro de la Propiedad ser de dominio. Vanse tambin los artculos 199 LH, 353, in fine, RH, y la disposicin transitoria 4.a LH. Las inscripciones de posesin todava existentes en el Registro estn condenadas a desaparecer, pues el prrafo final del artculo 353.3 RH prev la conversin de mismas en inscripciones de dominio, siempre que no haya ningn asiento contradictorio, cuando se produzca alguna inscripcin relativa a la finca o se expida una certificacin a solicitud del titular de la misma. A pesar de lo que acabamos de exponer, de que la posesin, como figura autnoma, ya no tiene acceso al Registro de la Propiedad, hemos de tener en cuenta que de las titularidades inscritas se pueden derivar importantes consecuencias posesorias, que la legislacin hipotecaria tiene en cuenta. A continuacin, precisamos la principales, sin perjuicio de su tratamiento ms completo en las lecciones siguientes. 1.aEl titular del derecho inscrito (sea de dominio o de un derecho real limitado) tiene la presuncin de que goza de la posesin del mismo (art. 38.1 LH, en su segundo inciso). No se trata de que se presuma la posesin de hecho de la cosa inmueble objeto del derecho inscrito (ius possessionis), sino de una presuncin jurdica: se presume el ejercicio efectivo del derecho (ius possidendi). Esto a su vez tiene consecuencias colaterales, en orden a la prescripcin: a)Previene frente a la prescripcin civil de un tercero. En efecto, la consumacin de la prescripcin civil frente a titular inscrito est dificultada, en la medida que es preciso que concurran una serie de requisitos aadidos: - Que el prescribiente sea tambin titular inscrito, ya que contra un ttulo inscrito en el Registro de la Propiedad no tiene lugar la prescripcin ordinaria del dominio o derechos reales, sino en virtud de otro igualmente inscrito, debiendo empezar a correr el tiempo de la prescripcin desde la inscripcin del segundo (art. 1.949 CC). - Que se demuestre que el adquirente conociera la posesin de hecho y a ttulo de dueo del prescribiente o que la tolerase expresa o tcitamente durante el ao siguiente a la adquisicin (art. 36 LH). b)Facilita la prescripcin civil del propio adquirente inscrito, supuesto que el ttulo no fuera determinante civilmente de la adquisicin, de manera que a efectos de la prescripcin adquisitiva del titular inscrito ser justo ttulo la adquisicin y se presume que aqul ha posedo pblica, pacficamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes sea causahabiente (art. 35 LH). 2.aEs posible hacer constar la adscripcin de una parte de una finca a un determinado uso, y para una determinada persona, como en el caso de las plazas de garaje. Esta posibilidad estaba contemplada explcitamente para las plazas de garaje en el art. 68.3 RH, precepto que fue declarado nulo por la STS (Sala 3) de 31 de enero de 2001. Sin embargo, la posibilidad de hacer constar la atribucin del uso exclusivo de una zona determinada de una finca puede justificarse a partir de los nmeros 1 y 2 del art. 9 LH, que se refieren a la descripcin pormenorizada de la finca y del derecho, respectivamente. 3.aEl artculo 41 LH establece un procedimiento simple y rpido para la proteccin de los derechos

inscritos, que resulta especialmente til para la defensa de la posesin. Seala el actual artculo 41 de la LH que las acciones reales procedentes de los derechos inscritos podrn ejercitarse por el procedimiento que sealan los prrafos siguientes contra quienes, sin ttulo inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio, siempre que por certificacin del Registro se acredite la vigencia, sin contradiccin alguna, del asiento correspondiente. Se trata, por tanto, de una tpica accin registral en virtud de la cual, a travs de un breve procedimiento, el titular registral, simplemente acreditando su cualidad de tal (a travs del nico medio posible, que es la certificacin del Registrador), obtiene la tutela inmediata de su derecho por parte del Ordenamiento Jurdico. No se trata de una accin derivada del propio derecho real, ni es una accin posesoria o interdictal (en cuanto no necesariamente exige que haya habido un previo acto de despojo), sino una accin de carcter propio derivada -como seala LACRUZ- de la situacin de apariencia que implica la titularidad inscrita. Esta accin del artculo 41 LH es incorporada al Cdigo procesal general por la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (vanse sus arts. 250.7, 441.3 y 444.2), como se estudia en la Leccin 9.

Hemos de tener en cuenta, sin embargo, que el artculo 1.524.1 CC prev, para los retractos legales previstos en el Cdigo Civil, que uno de los criterios de inicio del cmputo del plazo de ejercicio del retracto es la fecha de inscripcin en el Registro de la Propiedad.
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Vanse, por ejemplo, las Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 1990 y de 15 de marzo de1993.