AO DE COBRANA - RESPONSABILIDADE DOS CONDMINOS - OBRIGAO PROPTER REM LITIGNCIA DE M-F. Civil. Condomnio. Responsabilidade dos condminos.

Natureza: Obrigao propter rem (art. 4, pargrafo nico, Lei 4.591/64) ao de cobrana relativa a dbitos anteriores aquisio da unidade residencial. Pedido julgado improcedente e condenaao do condomnio-autor como litigante de m-f. Provimento do apelo determinando-se a execuo da cobrana (arts. 290, 604 e 652/CPC), cassada em conseqncia, a condenao por litigncia de m-f. Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelao n 01866/00, em que figuram como Apelante Condomnio do Edifcio Atenas e como Apelada Wandinia Sales Ribeiro. ACORDAM os Desembargadores que compem a Sexta Cmara Cvel do Tribunal de Justia do Estado do Rio de Janeiro, por unanimidade de votos, em dar provimento apelao na conformidade do voto em separado. VOTO Trata-se de Ao de Cobrana, pelo procedimento sumrio, movida por Condomnio do Edifcio Atenas contra Wandinia Sales Ribeiro, sob o fundamento de ser a Suplicada condmina do edifcio autor, estando em dbito de R$ 4.723,08 (quatro mil, setecentos e vinte e trs reais e oito centavos), referente a cotas condominiais de 10/01/96, 10/03/96, 10/05/96, 10/08/96 a 10/12/96, 10/02/97 a 10/01/98. Em contestao (f. 47/49), alega a R, em preliminar, litigncia de m-f, com base no art. 18 do CPC, em razo de no dever qualquer quantia ao Autor, j que adquiriu o imvel em janeiro de 1998, por meio de contrato particular de compra e venda e mtuo com obrigaes e hipoteca, da Caixa Econmica Federal CEF, pelo que a dvida deveria ser cobrada desta ltima, tendo o Autor se aventurado nesta ao, inclusive apresentando recibos de cobrana dos anos de 1996 e 1997 em nome da R, quando naquela poca a mesma no participava do Condomnio. No mrito, pede a improcedncia total do pedido com a condenao do Autor nas verbas da sucumbncia. Rplica a f.66/71, reiterando o pedido, dado que a R adquiriu o imvel com suas dvidas reais, postulando o julgamento antecipado da lide, com sua condenao ao pagamento das cotas em atraso, alm daquelas que vencerem at o dia do efetivo pagamento, juntando planilha de dbitos atualizada. Sentena a f. 111/114, julgando improcedente o pedido, sob o fundamento de haver a R comprovado a aquisio do imvel em 06/01/98, rezando a clusula 1 do contrato de compra e venda que a mesma recebia o imvel livre e desembaraado de qualquer nus, pelo que, no havendo qualquer ressalva na escritura celebrada entre a Caixa Econmica Federal e a R, repele ao direito a idia de compelir esta ltima a pagar as parcelas pretritas, relativas a perodo em que ainda no era proprietria da unidade residencial e pelas quais no se obrigou contratualmente. Conclui o Dr. Juiz de Direito asseverando que o autor litigou mal, elegendo pessoa errada para figurar no plo passivo do processo e alterando a verdade dos fatos por ele conhecidos, pelo que aplicvel a sano do art. 17, II do CPC, condenando-o ao pagamento das custas e honorrios advocatcios em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, atualizado conforme planilha de f. 98, e, ainda, a indenizar a R, em decorrncia da litigncia de m-f, em mais 20% (vinte por cento) sobre o mesmo valor atualizado da causa.

Apelao a f. 116/119, insistindo na procedncia do pedido vestibular, sob o fundamento de que a clusula 1 do contrato, ao declarar o imvel livre e desembaraado de qualquer nus (f. 53), obviamente no abrangia dvida anterior relativa a cotas de condomnio, assumindo o proprietrio do imvel, em funo do disposto na Lei 4.591/64, a responsabilidade pelo pagamento das cotas do condomnio, sendo o dbito verdico e no tendo havido qualquer alterao da verdade dos fatos, pelo que tambm descabida a condenao como litigante de m-f. Contra-razes a f. 134/135, repisando as afirmaes da contestao e insistindo em que, se a apelada adquiriu o imvel em janeiro/98, no pode, diante do estabelecido na clusula 1 do correspondente contrato de compra e venda, ser responsabilizada pelos dbitos anteriores de condomnio, devendo a cobrana ser dirigida Caixa Econmica Federal, sendo inatacvel a concluso da sentena. Foram atendidos, em princpio, os pressupostos de admissibilidade do recurso. O recurso tempestivo, pelo que, presentes seus demais pressupostos subjetivos e objetivos, dele se conhece. E para reconhecer assistir inteira razo ao Apelante, no se podendo desconhecer a natureza real da dvida, derivada de obrigao propter rem. Doutrina e jurisprudncia seguem esse diapaso, sendo injurdico pretender o comprador de unidade residencial em prdio de apartamentos eximir-se de sua responsabilidade, como se de obrigao pessoal se cogitasse, em detrimento da coletividade de condminos que, como decorrncia da aquisio, passou a integrar. Nada impede que, atendida a prestao do dever jurdico a que deve satisfazer, intente, perante seu antecessor na propriedade, a cobrana pelo perodo anterior ao seu ingresso no condomnio. No pode , a pretexto de escudar-se em clusula-padro, de contedo genrico, atinente ao recebimento do imvel livre e desembaraado de qualquer nus obviamente respeitante a gravames correspondentes a direitos reais que pesassem sobre a unidade, como p.e., uma anterior hipoteca , considerar-se liberado do encargo proveniente da lei e da prpria natureza da obrigao que, na hiptese, acompanha o bem em virtude de seqela. Veja-se a propsito, na doutrina, os comentrios de CAIO MRIO DA SILVA PEREIRA, em sua obra Condomnio e Incorporaes, Ed. Forense, 8 edio, 1994 pg. 189: O cumprimento das obrigaes ati nentes aos encargos condominiais, sujeitando o devedor s cominaes previstas (juros moratrios, multa, correo monetria), todas exigveis judicialmente, constitui uma espcie peculiar de nus real, gravando a prpria unidade, uma vez que a lei lhe imprime poder de seqela. Com efeito, estabelece o art. 4, nico, da Lei do Condomnio e Incorporaes que o adquirente responde pelos dbitos da unidade adquirida. O objetivo da norma defender o condomnio contra a alegao de que o novo proprietrio no poderia responder pelos encargos correspondentes a tempo anterior a seu ingresso na comunidade. Tal propsito no pode, entretanto, ser levado ao extremo de exonerar o alienante. Assim que se o adquirente for chamado a liquidar o dbito, fica subrogado no direito respectivo, cabendo o ressarcimento por via da ao in rem verso (Cdigo Civil, art. 988), o que alis, foi produto da arrematao coberto o dbito e as despesas da execuo, que, nesse caso, no pode o executado levantar o saldo, deixando ao arrematante a incumbncia de pagar as

despesas condominiais, mas, ao revs, lcito ao arrematante promover o levantamento de quantia suficiente a fazer-lhe face. O 1 Tribunal de Alada do Rio de Janeiro decidiu, contudo, que o arrematante responde pelos dbitos (ADV 1984, n. 10.287), o que expresso no art. 4, parg. nico, da Lei n. 4.591. Idntico entendimento professa ARNOLDO WALD, na seguinte passagem: Os autores costumam lembrar a analogia entre o condomnio de apartamentos e as sociedades, olvidando que estas tm como base um contrato feito intuito personae, ou seja, com pessoa certa e determinada, enquanto o condomnio inclui entre os seus membros aqueles que, em determinado momento, forem proprietrios das unidades constitutivas do prdio. Assim, existe uma situao jurdica do condmino no inerente sua pessoa mas vinculada quele que for proprietrio do apartamento. A obrigao do condmino pois um dbito ligado situao jurdica de proprietrio da unidade do imvel, sendo assim uma obrigao propter rem, uma obrigao oriunda da relao do devedor com a coisa. . ( in Curso de Direito Civil Brasileiro Direito das Coisas Editora Revista dos Tribunais 9 Edio, 1993 p. 139) Na jurisprudncia, pode-se invocar o acrdo proferido pelo Superior Tribunal de Justia no REsp 6123/RJ, julgado em 11/12/90 pela 3 Turma, quando se decidiu por unanimidade, sendo relator o Min. WALDEMAR ZVEITER: PROCESSUAL CIVIL EXECUO CONDOMNIO OBRIGAO PROPTER REM. I A doutrina ensina que o cumprimento das obrigaes atinentes aos encargos condominiais, sujeitando-se o devedor s cominaes previstas, todas exigveis pela via executiva, constitui uma espcie peculiar de nus real, gravando a prpria unidade do imvel, eis que a lei lhe imprime poder de seqela. Isso porque o adquirente do imvel em sistema de condomnio responde pelos dbitos da unidade requerida. (Inteligncia do art. 4, pargrafo nico da Lei de Condomnio). II Recurso no conhecido. Veja-se, tambm, os seguintes acrdos de nosso Tribunal de Justia: Condomnio. Ao de cobrana de cotas condominiais. Adquirente. Responsabilidade pelo dbito anterior. Escritura pblica. Fora probante. Se o Sr. Notrio, no instrumento pblico, limitou-se a firmar que o imvel achava-se livre de dvidas condominiais, sem reportar-se prova que lhe teria sido apresentada de eventual quitao desses encargos, como o fez em relao aos tributos que o oneram, no fica o adquirente desobrigado do pagamento do dbito anterior aquisio do imvel, at por tratar-se de dvida propter rem. Recurso desprovido. (Ap. Cvel 3 Cmara, unnime, Rel. Des. NAMETALA MACHADO JORGE, j. 14/10/99). Apelao cvel. Ao de cobrana de cotas condominiais, no procedimento sumrio, julgada procedente, em parte. Obrigaes propter rem. Promitente comprador imitido na posse do imvel, atravs de escritura pblica, em carter irrevogvel e irretratvel, tem o dever de pagar as cotas condominiais nele incidentes, pouco importando de que o dbito seja de perodo anterior, porque tambm com igual interesse no cumprimento da obrigao, sob pena de v-lo sujeito alienao judicial. Aborrecimentos que seriam evitados, se observado o disposto no pargrafo nico, do art. 4 da Lei 4.591/64. Pagamento de multa, no valor de 20%,

pleiteada na inicial e sem discusso pelo ru. Pedido que tem apoio na conveno e na lei. Provimento de recurso. Deciso unnime. (Ap. Cvel 15 Cmara, unnime, Rel. Des. JOS MOTA FILHO, j. 04/11/98). No h, assim, como deixar de reconhecer a responsabilidade da R/Apelada pelo pagamento dos dbitos condominiais cobrados nesta ao, no podendo a mesma se escudar em ignorncia ou errnea compreenso da lei, ressalvado mesma, tambm por fora de lei, ressarcir-se do que desembolsar pelo perodo anterior aquisio, datada de janeiro de 1998. Fica tambm, evidentemente, cassada a condenao do autor como litigante de m-f, sem dvida decorrente, nas assinaladas circunstncias, no apenas de interpretao divergente das normas regentes da matria em especial do art. 4, pargrafo nico, da Lei n. 4.591 de 16/12/64, respeitante disciplina normativa do condomnio e das incorporaes imobilirias mas, com todo o respeito diversidade de enfoque do Dr. Juiz de Direito prolator da sentena, produto de excessivo rigor na sua aplicao. Por tais fundamentos, conhece-se da apelao, dando-se-lhe provimento para julgar procedente o pedido do Autor, cassada, em conseqncia, a condenao por litigncia de mf, executando-se o valor no juzo de 1 grau, na forma prevista nos artigos 290, 604 e 652 e seguintes do Cdigo de Processo Civil. Rio de Janeiro, 23 de maio de 2000. Des. ALBANO MATTOS CORRA - Presidente s/voto Des. LUIZ FERNANDO RIBEIRO DE CARVALHO - Relator