Anda di halaman 1dari 58

BUKU AJAR PENDAFTARAN TANAH SUHADI ROFI WAHANISA Dosen pada Program Studi Ilmu Hukum Fakultas Hukum

UNIVERSITAS NEGERI SEMARANG 2008

PENDAHULUAN Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa, atas limpahan berka t dan karuniaNya sehingga penulisan Buku Ajar Pendaftaran Tanah ini dapat penuli s selesaikan. Maksud ditulisnya Buku Ajar ini adalah untuk membantu mahasiswa da lam penguasaan materi perkuliahan Pendaftaran Tanah. Buku Ajar ini hanya merupak an salah satu bahan yang tersedia dalam mempelajari pendaftaran tanah, dan karen a itu untuk memperkaya pemahaman pendaftaran tanah, mahasiswa sangat disarankan untuk mempelajari bahan-bahan dari kepustakaan yang disarankan dalam Buku Ajar i ni. Penulis menyadari sepenuhnya bahwa selesainya penulisan Buku Ajar ini karena bantuan dan dukungan banyak pihak. Oleh karena itu, dalam lembar yang terbatas ini penulis menyampaikan terima kasih kepada: 1. Prof. Dr. Sudijono Sastroatmodj o, M. Si., Rektor Universitas Negeri Semarang yang memberikan kesempatan untuk m enulis Buku Ajar dalam tahun 2008 ini, yang sekaligus juga merupakan dosen pembi na mata kuliah Pendaftaran Tanah. 2. Prof. Dr. Hartono Kasmadi, S.H., M. Sc., Ke tua Proyek pengadaan Buku Ajar Universitas Negeri Semarang 2008 Akhirnya, penuli s berharap kiranya Buku Ajar ini dapat bermanfaat khususnya dalam perkuliahan pe ndaftaran tanah bagi mahasiswa Program Studi Ilmu Hukum, Fakultas Hukum Universi tas Negeri Semarang. Semarang, Oktober 2008 Penulis

DAFTAR ISI Halaman Judul Halaman Pengesahan Kata Pengantar Tinjauan Matakuliah Daftar Isi

.. .. .. .. i ii iii iv vi BAB I BAB II BAB III BAB IV BAB V Landasan dan Urgensi Pendaftaran Tanah A. Pendahuluan B. Sejarah Pendaftaran Tan ah C. Ordonansi Pendaftaran Tanah D. Landasan dan Urgensi Pendaftaran Tanah E. P enutup Teori dan Peraturan Pendaftaran Tanah A. Pendahuluan B. Pengertian Pendaf taran Tanah C. Asas-asas Pendaftaran Tanah D. Tujuan Pendaftaran Tanah E. Obyek Pendaftaran Tanah F. Peraturan Pendaftaran Tanah G. Penutup Sistem Pendaftaran T anah A. Pendahuluan B. Sistem Pendaftaran Tanah C. Sistem Pendaftaran Tanah di I ndonesia D. Sistem Publikasi Pendaftaran Tanah E. Sistem Publikasi Pendaftaran T anah di Indonesia F. Penutup Pelaksanaan Pendaftaran Tanah A. Pendahuluan B. Pel aksanaan Pendaftaran Tanah C. Pemeliharaan Pendaftaran Tanah D. Penutup Berbagai Permasalahan Pendaftaran Tanah A. Pendahuluan B. Berbagai Permasalahan Pendafta ran Tanah C. Penutup .......................... .......................... .......................... .......................... .......................... ......................... . .......................... .......................... ........................ .. .......................... .......................... ....................... ... .......................... .......................... ...................... .... .......................... .......................... ..................... ..... .......................... .......................... .................... ...... .......................... .......................... ................... ....... .......................... .......................... .................. ........ .......................... .......................... ................. ......... 1 1 1 7 9 11 12 12 12 13 14 17 18 20 21 21 21 24 25 26 27 28 28 28 37 38 39 39 3 9 49 DAFTAR PUSTAKA

TINJAUAN MATAKULIAH A. TUJUAN MATA KULIAH Setelah mengikuti matakuliah ini mahasiswa diharapkan: 1. Mengetahui dan memahami latarbelakang dan urgensi pendaftran tanah 2. Mengetahui dan memahami teori dan peraturan pendafataran tanah 3. Mengetehui dan memahami sistem pendafataran tanah 4. Mengetahui dan memahami praktik pelaksanaan pendaft aran tanah 5. Menganalisis permasalahan pendaftaran tanah B. DESKRIPSI MATAKULIAH Mata kuliah ini memberikan pengetahuan kepada mahasiswa untuk memahami, menganalisa dan menyelesaikan masalah-masalah kontekstual yang t erkait dengan pendaftaran tanah, meliputi landasan serta urgensi dari pendaftara n tanah, teori dan peraturan yang mengatur mengenai pendaftaran tanah, sistem pe ndaftaran tanah, kegiatan dalam pelaksanaan pendaftaran tanah, serta mengetahui dan dapat melakukan analisa mengenai berbagai permasalahan yang berkaitan dengan pendaftaran tanah. C. MANFAAT MATAKULIAH Mata Kuliah ini merupakan salah satu mata kuliah pendalama n dalam bidang hukum agraria. Melalui mata kuliah ini mahasiswa diharapkan akan dapat memahami teori-

teori yang berkaitan dengan pendaftaran tanah serta praktik pendaftaran tanah se hingga pada akhirnya mahasiswa diharapkan memiliki kemampuan untuk melakukan ana lisa terhadap permasalahan pendaftaran tanah yang terjadi di dalam kehidupan ber masyarakat.

BAB I LANDASAN DAN URGENSI PENDAFTARAN TANAH A. Pendahuluan Pada awal bab ini kita akan membahas mengenai landasan serta urge nsi / pentingnya suatu kegiatan pendaftaran tanah. Termasuk di dalamnnya sejarah dari pendaftaran tanah di Indonesia, serta adanya periode ordonansi balik nama, yang meliputi periode sebelum ordonansi balik nama dan periode sesudah ordonans i balik nama. Berikut latar belakang diperlukannya suatu proses pendaftaran tana h bagi pemegang hak atas tanah. B. Sejarah Pendaftaran Tanah di Indonesia Sejarah pendaftaran tanah di Indonesia sebagaimana pendapat yang dikemukakan oleh C.G van Huls yang kemudian dikutip o leh Irawan Soerojo, C.G van Huls membaginya menjadi 3 (tiga) periode, yaitu (C.G Van Huls, 2003): 1. periode kacau balau, yaitu sebelum tahun 1837 2. periode ah li ukur pemerintah, yaitu antara tahun 1837 hingga tahun 1837 3. periode jawatan pendaftaran tanah, yaitu sesudah 1875 Gambaran bawah ini : yang lebih jelas mengenai periode-periode ini akan diuraikan di 1. Periode kacau balau ( sebelum tahun 1837 )

VOC yang didirikan oleh pemerintah Belanda pada tahun 1602, mendapat hak untuk m elakukan perdangangan, hak-hak tersebut membuat VOC menganggap dirinya memiliki hak atas tanah-tanah yang berada dalam kekuasaannya. Pada tanggal 18 Agustus 1620, VOC mengeluarkan suatu plakat atau maklumat yang merupakan dasar pelaksanaan kadaster pertama dalam pelaksanaan pendaftaran tanah di Hindia Belanda. Pendaftaran tanah yang dilakukan terebut meliputi pendaftara n segala pekarangan dan pepohonan yng telah diberikan oleh VOC serta pencatatan nama-nama pemiliknya. Penyelenggaraan kadaster ini merupakan penyelenggaraan pen daftaran tanah dalam arti yang kuno yaitu pendaftaran tanah yang dilakukan tanpa didasarkan pada peta-peta tanah. Dalam peleksanaan pendaftaran tanah tersebut d ibentuk suatu Dewan yang bernama dewan Heeraden, dimana tugas dari dewan tersebu t adalah membuat suatu peta umum dari tanah-tanah yang terletak dalam wilayah ke rjanya yang pad setiap petany dicatat luas dari tiap-tiap tanah serta nama pemil iknya. Terdapat beberapa hal yang patut dicatat dalam pelaksanaan kadaster tersebut yai tu: a. penyelenggaraan kadaster oleh Dewan Heemraden harus dilaksanakan berdasar kan peta-peta tanah sehingga hal ini berarti Dewan Heemraden harus menyelenggara kan suatu kadaster dalam arti yang modern.

b. Tujuan penyelenggaraan kadaster adalah untuk tujuan pemungutan pajak tanah da n memberikan jaminan kepastian hukum mengenai batas-batas tanah. c. Dewan Heemra den di samping menyelenggarakan kadaster bertugas pula untuk menyelenggarakan pe rkara-perkara yang berkaitan dengan batasbatas tanah serta pemeliharaan jalan-ja lan, jembatan-jembatan, saluransaluran air, tanggul-tanggul dan bendungan-bendun gan. 2. Periode ahli ukur pemerintah ( antara tahun 1837 hingga tahun 1837 ) Pada per iode ini gubernur jenderal memberikan instruksi kepada para ahli ukur di Jakarta , Semarang, dan Surabaya untuk menyelenggarakan kadaster secara lebih terperinci sesuai dengan pokok-pokok penyelenggaraan suatu kadaster dalam arti yang modern . Ahli ukur pemerintah bertugas untuk: a. menyimpan dan memelihara peta-peta tan ah yang telah ada atau peta-peta tanah yang dibuat oleh para ahli ukur tanah seb elum berlakunya instruksi tersebut dan membuat peta-peta tanah dari bidang-bidan g tanah yang belum diukur dan dipeta; b. menyelenggarakan daftar-daftar yang ter diri dari: a) daftar tanah, yaitu daftar dimana tiap-tiap bidang tanah didaftar menurut nomor atau huruf yang diberikan pada bidang-bidang tanah yang diperlukan ; b) daftar dari semua peta seperti peta kasar dan peta-peta lain; c) daftar dar i hasil pengukuran dan penaksiran-penaksiran.

c. memberikan Landmeterkennis. Dengan adanya ketentuan pasal 12 Staatsblad 1837 nomor 3 dinyatakan bahwa jika p ara ahli ukur menganggap perlu adanya pengukuran dan pemetaan bidang tanah, maka pembeli atau penjual wajib meminta pengukuran dan pemetaan bidang tanah yang be rsangkutan kepada para ahli ukur dengan biaya sendiri. Tanpa adanya pengukuran d an pemetaan ahli ukur dapat menolak memberikan Landmeterkennis. Tujuannya adalah agar para ahli ukur menyesuaikan bidang-bidang tanah yang telah dipeta dengan p erubahan-perubahan yang terjadi, sehingga peta-peta tanah tersebut akan selalu s esuai dengan keadaan bidang-bidang tanah yang sebelumnya. 3. Periode pendaftaran tanah Pada periode ini pemerintah Hindia Belanda membentu k suatu komisi yang bertugas mempelajari kembali perlu dan tidaknya penataan kem bali kadaster. Kemudian diusulkan bahwa kadaster harus diadakan secara radikal, harus dimulai dari Jakarta yang kemudian diikuti oleh daerah-daerah lain. Dengan Staatsblad 1875 nomor 183 diatur secara rinci mengenai penyelenggaraan pengukur an dan pemetaan. Pada pasal 20 dinyatakan bahwa bidang-bidang tanah yang harus d iukur dan dipeta adalah: a. bidang tanah yang dipunyai oleh orang atau badan huk um dengan sesuatu hak;

b. bagian-bagian dari bidang tanah hak jika bagian-bagian dari bidang tanah itu terpisah oleh batas alam atau jika bagian-bagian tanah itu mempunyai tanaman-tan aman yang berbeda-beda; c. memelihara kadaster; d. mengeluarkan suratsurat ketera ngan pendaftaran (Landmeterskennis) dan surat -surat ukur, memberikan kutipan da ri peta-peta dan memperbolehkan orang-orang melihat peta-peta kadaster dan dafta r-daftar serta memberi keterangan lisan isi dari peta-peta dan daftar-daftar itu . Namun demikian penyelenggaraan kadaster ini mengalami kegagalan, yang menjadi pe nyebab utama adalah rumusan bidang-bidang tanah yang ditetapkan dalm pasal 20 St aatsblad 1875 nomor 183. Adapun kesulitankesulitan yang timbul antara lain: a. a danya penggolongan bidang-bidang tanah menurut penggunaannya dan bidang-bidang t anah kadaster yang harus diukur dan dipeta pada peta-peta kadaster maka peta-pet a itu dengan sendirinya merupakan peta-peta dari bidang tanah menurut penggunaan nya yang batas-batas bidang tanah pada peta-peta kadaster tersebut terdiri dari batas-batas hak dan batas-batas penggunaannya. Batas-batas bidang tanah menurut penggunaannya sering mengalami perubahan-perubahan batas, dan di dalam praktikny a merupakan suatu pekerjaan yang riskan karena selain menghabiskan waktu yang ba nyak, juga mengakibatkan terlantarnya pemeliharaan petapeta kadaster. Terlantarn ya pemeliharaan peta-peta kadaster

mengakibatkan pemeliharaan daftar tanah tidak dapat pula dilakukan sebagaimana m estinya sehingga dibuatnya daftar-daftar tanah kehilangan manfaatnya. b. Bidangbidang tanah hak yang dipergunakan untuk beberapa hal akan diukur dan dipeta pad a peta kadaster dalam beberapa bidang tanah kadaster, maka bidang tanah hak itu akan memperoleh beberapa surat hak atas tanah dan nomor kadaster. Oleh karena no mor kadaster dari suatu bidang tanah, maka nomor-nomor suatu bidang tanah hak da pat berubah meskipun batas-batas bidang tanahnya tidak berubah. Hal ini menyebabkan bidang tanah hak harus diuraikan dalam surat hak atas tanah peraliha n dengan nomor kadaster yang berbeda dari nomor kadaster yang dipakai pada surat hak atas tanah sebelumnya. Penggunaan nomor-nomor kadaster yang berlainan dalam menguraikan bidang tanah yang sama dapat dengan mudah menimbulkan kesalahan-kes alahan. Meskipun pendaftaran kadaster tersebut mengalami suatu kegagalan, hal tersebut p atut diakui bahwa kadaster baru tersebut manfaatnya sangat besar. Penyelenggaraa n kadaster baru itu telah membawa keuntungan-keuntungan, yaitu: a. timbulnya kes adaran pada para ahli ukur tanah bahwa kadaster harus diselenggarakan dengan pem buatan peta-peta secara teliti;

b. penyelenggaraan tata usaha kadaster meskipun dilakukan menyimpang dari peratu ran-peraturan yang telah ditetapkan, namun tetap dilakukan secara seksama; c. te naga-tenaga pelaksananya memperoleh pendidikan yang cukup baik. C. Ordonansi Balik Nama Menurut Irawan Soerodjo bahwa dasar pertama penyelenggar aan pendaftaran hak di Indonesia dilakukan oleh VOC berdasarkan plakat 18 agustu s 1620, kemudian berdasar hukum Staatsblad 1834 nomor 27 tentang Ordonansi Balik Nama. 1. Periode sebelum ordonansi balik nama dalam plakat tertanggal 18 agustus 1620, dinyatakan setiap orang dilarang untuk memindahkan, mengasingkan atau membebank an dengan hipotik, rente atau gadai rumah, tanah atau pohon buah-buahan. Apabila akan dilakukan harus dilakukan dihadapan 2 (dua) orang schepen, yang tugasnya m elakukan pencatatan pengalihan hak yang diberitahukan kepada mereka dalam suatu daftar-daftar tanah. Jika hal tersebut tidak dilakukan maka akan dikenakan sanks i sebagai berikut yaitu: pembatalan, pengalihan hak yang bersangkutan, penyitaan tanah yang bersangkutan, maupun denda. 2. periode ordonansi balik nama Tanggal 21 april 1834 diberlakukan staatsblad 18 34 nomor 27 tentang Bea Balik Nama yang kemudian dikenal dengan nama Ordonansi B alik Nama.

Tujuan dikeluarkannya ordonansi ini adalah mengatur kembali ketentuanketentuan m engenai pendaftaran hak, dan mengatur kembali ketentuanketentuan bea balik nama. Pokok-pokok dari pendaftaran hak yang diatur dalam Ordonansi Balik Nama adalah sebagai berikut: a. setiap peralihan hak harus didaftar yang pada dibantu pejaba t oleh balik nama (overschrivings pembantu; ambtenaaren) pejabat-pejabat b. pembuatan akta pendaftaran peralihan hak atau akta balik nama (acte van overs chrivings) oleh pejabat balik nama; c. asli akta balik nama disimpan oleh pejaba t pembantu dalam 2 (dua) bundel terpisah, yaitu bundel koopbrieven dan bundel hy potheekbrieven, sedangkan kepada yang bersangkutan diberikan salinan sah (grosse ) akta balik nama; d. pejabat balik nama dan pejabat pembantu bertanggungjawab s ecara pribadi atas kerugian yang timbul akibat kelalaian mereka dalam melaksanak an kewajiban-kewajiban yang ditetapkan oleh ordonansi balik nama; e. surat keter angan pendaftaran tanah (landmeterskennis), dan surat ukur pemisahan. Dalam pasal 20 ordonansi balik nama, dinyatakan bahwa dalam pembuatan akta balik nama karena jual beli, maka pembeli harus hadir dan memberikan

keterangan bahwa ia telah menerima penyerahan tersebut. Dengan adanya ketentuan tersebut maka, peralihan hak karena jual beli dari penjual kepada pembeli terjad i setelah akta balik nama dibuat. Sehingga pendaftaran merupakan syarat mutlak b agi peralihan hak karen jual beli, seuai dengan pasal 1496 KUH Perdata yang meny atakan bahwa, hak eigendom atas benda yang telah dibeli baru beralih kepeda pemb eli setelah dilakukan suatu penyerahan (levering). D. Landasan dan Urgensi Pendaftaran Tanah Tanggal 24 September 1960 merupakan to nggak bersejarah dalam hukum tanah Nasional kita, hal ini disebabkan pada tangga l tersebut lahirlah Undang-undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 yang selanjut nya biasa kita kenal dengan sebutan UUPA. Lahirnya UUPA ini merupakan pengejawan tahan dari pasal 33 UUD 1945. Sebelum berlakunya UUPA, hanya tanah-tanah yang tu nduk pada hukum Barat, misalnya Hak Eigendom, Hak Opstal, dan Hak Erfpacht yang dilakukan pendaftaran tanah yang bertujuan untuk memberikan jaminan kepastian hu kum, dan kepada pemegang haknya diberikan suatu tanda bukti berupa akta yang dib uat oleh Pejabat Balik Nama (Overschrijvings Ambtenaar). Pendaftaran tanah untuk tanah-tanah sebagaimana disebutkan diatas ini dikenal dengan Recht Kadaster. Se benarnya di masa yang lalu di beberapa daerah pernah diselenggarakan pendaftaran tanah untuk tujuan fiskal, tetapi oleh masyarakatnya diberi arti juga bersifat yuridis. Pendaftaran ini didasarkan pada hukum adat setempat, ada yang

didasarkan pada peraturan yang dibuat oleh penguasa setempat, dan ada pula yang didasarkan pada peraturan yang bersifat Nasional, misalnya saja : 1. Pendaftaran yang diselenggarakan oleh Kantor Pajak Hasil Bumi (Landrente), sekalipun pendaf taran tanah yang dilakukannya bersifat administrasi sesuai dengan peraturan yang bersangkutan, tetapi di balik itu masyarakat menganggap surat pajak tersebut se akan-akan sebagai bukti hak atas tanahnya yang terkena pajak tersebut. Mereka be lum merasa aman sebelum surat pajaknya ada di tangannya. 2. Pendaftaran tanah Su bak yang diselenggarakan oleh Pengurus Subak di Bali berdasarkan hukum adat sete mpat. 3. Pendaftaran tanah hak Grant di Medan yang diselenggarakan berdasarkan p eraturan Gemeente Medan. 4. Pendaftaran tanah yang diselenggarakan di Daerah Ist imewa Yogyakarta berdasarkan peraturan yang dikeluarkan oleh Kesultanan Yogyakar ta Berdasarkan hal-hal tersebut diatas, tanah-tanah yang tunduk pada hukum adat, mi salnya tanah yasan, tanah gogolan tidak dilakukan pendaftaran tanah, kalaupun di lakukan Pendaftaran Tanah tujuannya bukan untuk memberikan jaminan kepastian huk um, akan tetapi tujuannya untuk menentukan siapa individu yang mempunyai kewajib an untuk melakukan pembayaran pajak atas tanah dan kepada pembayar pajaknya dibe rikan tanda bukti berupa pipil, girik, atau petuk. Pendaftaran yang semacam ini dikenal dengan nama Fiscal Kadaster.

Ketentuan pendaftaran tanah di Indonesia diatur dalam UUPA (undang-undang Pokok Agraria) pasal 19 yang dilaksanakan dengan Peraturan Pemerintah No. 10 tahun 196 1 dan kemudian diganti dengan Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 yang mulai berlaku efektif tanggal 8 Oktober 1997. Kedua peraturan ini adalah bentuk pelaks anaan dari pendaftaran tanah dalam rangka rechtskadaster yang bertujuan memberik an kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah, dengan alat bukti yang dihasilkan pada proses akhir pendaftaran tersebut berupa Buku T anah dan Sertifikat Tanah yang terdiri dari salinan buku tanah dan surt ukur. Se rtifikat hak atas tanah tersebut merupakan alat pembuktian yang kuat sebagaimana dinyatakan dalam pasal 19 ayat (1) huruf c, pasal 23 ayat (2), pasal 32 ayat (2 ), dan pasal 38 ayat (2) UUPA. Sertifikat hanya merupakan tanda bukti yang kuat dan bukan merupakan tanda bukti yang mutlak. E. Penutup Setelah mempelajari dan memahami materi dalam bab ini, diharapkan mah asiswa dapat memahami dan menjelaskan kembali sejarah dari pendaftaran tanah di Indonesia berikut urgensi dan landasan dari pendaftaran tanah.

BAB II TEORI DAN PERATURAN PENDAFTARAN TANAH A. Pendahuluan Pada bab sebelumnya telah dijelaskan mengenai landasan serta urge nsi dari pendaftaran tanah. Dalam bab berikut ini akan dijelaskan mengenai beber apa hal yang terkait dengan teori pendaftaran tanah, yang di dalamnya akan dijel askan hal yang paling mendasar, antara lain pengertian pendaftaran tanah, asas-a sas pendaftaran tanah, tujuan dari pendaftaran tanah, obyek pendaftaran tanah, k ekuatan pembuktian suatu sertifikat serta ketentuan / peraturan mengenai pendaft aran tanah. B. Pengertian Pendaftaran Tanah Pengertian dari pendaftaran tanah adalah suatu r angkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesina mbungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, me ngenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian ser tifikat sebagai surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun serta hak-hak tertentu yang membeb aninya. Berdasar rumusan pengertian dari pendaftaran tanah diatas, dapat disebutkan bahw a unsur-unsur dari pendaftaran tanah yaitu:

1. rangkaian kegiatan, bahwa kegiatan yang dilakukan dalam pendaftaran tanah ada lah, kegiatan mengumpulkan baik data fisik, maupun data yuridis dari tanah. 2. o leh pemerintah, bahwa dalam kegiatan pendaftaran tanah ini terdapat instansi khu sus yang mempunyai wewenang dan berkompeten, BPN (Badan Pertanahan Nasional) 3. teratur dan terus menerus, bahwa proses pendaftaran tanah merupakan suatu kegiat an yang didasarkan dari peraturan perundang-undangan, dan kegiatan ini dilakukan secara terus-menerus, tidak berhenti sampai dengan seseorang mendapatkan tanda bukti hak. 4. data tanah, bahwa hasil pertama dari proses pendaftaran tanah adal ah, dihasilkannya data fisik dan data yuridis. Data fisik memuat data mengenai t anah, antara lain, lokasi, batas-batas, luas bangunan, serta tanaman yang ada di atasnya. Sedangkan data yuridis meuat data mengenai haknya, antara lain, hak ap a, pemegang haknya, dll. 5. wilayah, bisa merupakan wilayah kesatuan administras i pendaftaran, yang meliputi seluruh wilayah Negara. 6. tanah-tanah tertentu, be rkaitan dengan oyek dari pendaftaran tanah. 7. tanda bukti, adanya tanda bukti k epemilikan hak yang berupa sertifikat. C. Asas asas Pendaftaran Tanah Asas-asas pendaftaran tanah sebagaimana diatur da lam pasal 2 PP Nomor 24 tahun 1997 adalah, sederhana, aman, terjangkau, mutakhir dan terbuka. Adapun maksud dari asas-asas tersebut adalah:

1. Asas Sederhana, dimaksudkan, agar ketentuan-ketentuan pokoknya maupun prosedu rnya dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan, terutama pemegang hak atas tanah. 2. Asas Aman, bahwa pendaftara n tanah perlu diselenggarakan secara teliti dan cermat, sehingga hasilnya dapat memberi jaminan kepastian hukum sesuai tujuan pendaftaran tanah itu sendiri. 3. Asas Terjangkau, untuk keterjangkauan bagi pihak-pihak yang memerlukan, khususny a dengan memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi lemah. Pelayanan pendaftaran tanah harus bisa terjangkau oleh pihak yang memerlukan. 4. Asas Mut akhir, kelengkapan yang memadai dalam pelaksanaannya dan kesinambungan dalam pem eliharaan datanya. Data yang tersedia harus menunjukkan keadaan yang mutakhir. A sas yang mutakhir ini menuntut dipeliharanya data pendaftaran tanah secara terus menerus dan berkesinambungan, sehingga data yang tersimpan di Kantor Pertanahan selalu sesua i dengan keadaan nyata di lapangan. 5. Asas Terbuka, bahwa masyarakat dapat memp eroleh keterangan mengenai data yang benar setiap saat. D. Tujuan Pendaftaran Tanah Sebagaimana telah ditetapkan dalam pasal 19 UUPA, ba hwa diselenggarakannya pendaftaran tanah dalam rangka menjamin kepastian hukum ( rechtskadaster /

legal cadastre ). Secara lebih rinci tujuan pendaftaran tanah diuraikan dalam pa sal 3 PP No. 24 tahun 1997 sebagai berikut (Budi Harsono, 1997) : 1. untuk membe rikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bida ng tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar, agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan. Untuk itu kepa da pemegang hak diberikan sertipikat sebagai suart tanda buktinya. Tujuan inilah yang merupakan tujuan utama dari pendaftaran tanah sebagaimana diamanatkan oleh pasal 19 UUPA. 2. untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepent ingan, termasuk pemerintah, agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlu kan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang dan satuan-satuan ru mah susun yang sudah terdaftar. Penyajian data dilakukan oleh Kantor Pertanahan di Kabupaten / Kotamadia tata usaha pendaftaran tanah dilakukan dalam bentuk yan g dikenal dengan daftar umum, yang terdiri atas peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah dan daftar nama. Sehingga pihak-pihak yang berkepentingan , terutama calon pembeli atau calon kreditur, sebelum melakukan suatu perbuatan hukum mengenai suatu bidang tanah atau satuan rumah susun tertentu perlu dan kar enanya mereka berhak mengetahui dat yang tersimpan dalam daftar-daftar di Kantor Pertanahan tersebut. Hal inilah yang sesuai dengan asas terbuka dari pendaftara n tanah. 3. untuk terselenggarakannya tertib administrasi pertanahan. Terselengg arakannya pendaftaran tanah secara baik merupakan dasar dan perwujudan tertib ad ministrasi di bidang pertanahan. Untuk mencapai tertib administrasi tersebut

setiap bidang tanah dan satuan rumah susun, termasuk peralihan, pembebanan dan h apusnya wajib didaftar. Dengan demikian lebih jelas, bahwa Peraturan Pemerintah no. 10 tahun 1961 yang k emudian diubah dengan Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 telah memperkaya ke tentuan yang diatur dalam pasal 19 UUPA yaitu (Parlindungan, 1999) : 1. bahwa di terbitkannya sertifikat hak atas tanah, maka kepada pemiliknya diberikan kepasti an hukum dan perlindungan hukum 2. zaman informasi ini maka Kantor Pertanahan se bagai kantor garis depan haruslah memelihara dengan baik setiap informasi yang d iperlukan untuk suatu bidang tanah, baik untuk pemerintah sendiri sehingga dapat merencanakan pembangunan negara dan juga bagi masyarakat sendiri informasi itu penting untuk dapat memutuskan sesuatu yang diperlukan terkait dengan tanah. Inf ormasi tersebut bersifat terbuka untuk umum, artinya dapat diberikan informasi a pa saja yang diperlukan atas sebidang tanah / bangunan yang ada. 3. untuk itu pe rlulah tertib administrasi pertanahan dijadikan suatu hal yang wajar. Menurut Sir Charles Fortescue-Brickdate menyatakan terdapat 6 (enam) hal yang ha rus digabungkan dalam pendaftaran tanah tersebut, yaitu (Supriadi, 2006): 1. sec urity, bertolak dari kemantapan sistem sehingga seseorang akan merasa aman atas hak tersebut baik karena membeli tanah tersebut ataupun mengikatkan tanah terseb ut untuk suatu jaminan atas utang; 2. simplicity, sederhana sehingga setiap oran g dapat mengerti;

3. accuracy, bahwa terdapat ketelitian dari sistem pendaftaran tersebut secara l ebih efektif; 4. expedition, artinya dapat dilakukan secara lancar dan segera se hingga menghindari tidak jelas yang bisa berakibat berlarut-larut dalam pendafta ran tanah tersebut; 5. cheapness, yaitu agar biaya tersebut dapat semurah mungki n; 6. suitability to circumstances, yaitu akan tetap berharga baik sekarang maup un kelak di kemudian hari pendaftaran tersebut; 7. completeness of the record, t erdiri atas: a. perekaman tersebut harus lengkap lebih-lebih lagi masih ada tana h-tanah yang belum terdaftar; b. demikian pula pendaftaran dari setiap tanah ter tentu dengan berdasarkan keadaan pada waktu didaftarkan. E. Obyek Pendaftaran Tanah Yang menjadi obyek pendaftaran tanah meliputi antara lain: 1. Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai; 2. Tanah Hak Pengelolaan; 3. Tanah wakaf; 4. Hak M ilik Atas Satuan Rumah Susun; 5. Hak Tanggungan 6. Tanah negara.

Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai ada yang diberikan oleh negara, namun juga dimun gkunkan Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai yang diberikan oleh pemegang hak milik a tas tanah. Tetapi sampai sat ini belum terdapat suatu ketentuan yang mengatur me ngenai tatacara pembebanan maupun pemberiannya. Maka yang merupakan obyek pendaf taran tanah adalah Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai yang diberikan oleh negara. F. Peraturan Pendaftaran Tanah Pertama kali Indonesia mempunyai suatu lembaga pe ndaftaran tanah berdasar pada Peraturan Pemerintah No. 10 tahun 1961, yang kemud ian disempurnakan dengan Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997, dan mulai berla ku 8 oktober 1997. Sebelum berlakunya PP No. 10 tahun 1961, dikenal kantor Kadas ter sebagai Kantor Pendaftaran untuk hak-hak atas tanah yang tunduk kepada Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Barat. Peraturan Pemerintah No. 10 tahun 1961 terse but merupakan amanat dari pasal 19 UUPA No. 5 Tahun 1960 yang berbunyi sebagai b erikut : 1. Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah dilakukan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang di atur dengan Peraturan Pemerintah. 2. Pendaftaran Tanah tersebut dalam ayat (1) p asal ini meliputi : a. pengukuran, penetapan, dan pembukuan tanah; b. pendaftara n hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;

c. pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian y ang kuat. 3. Pendaftaran Tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan negara d an masyarakat, keperluan lalu lintas sosial ekonomi serta kemungkinan penyelenggaraannya, menurut pertimbangan Menteri Agraria. 4. Dalam Peraturan Pem erintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran termaksud ayat ( 1) di atas, dengan ketentuan rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut. Apabila yang telah diperintahkan ayat (1) pasal 19 tersebut, oleh pemerintah tel ah diterbitkan Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961, yang kemudian ayat (1) da ri Peraturan Pemerintah No. 10 tahun 1961 tersebut ditegaskan dengan lebih lanju t sebagai berikut : 1. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum k epada pemegang hak suatu bidang tanah, satuan rumah susun, dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan. 2. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepenti ngan termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah didaftar. 3. Untuk menyelenggarakan tertib administrasi pertanahan.

Kemudian, Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 diubah dengan Peraturan Pemerin tah No. 24 Tahun 1997 yang lebih memperkaya pasal 19 UUPA, yaitu : 1. Bahwa dite rbitkan sertipikat hak atas tanah, maka kepada pemiliknya diberikan kepastian hu kum dan perlindungan hukum. 2. Di zaman informasi ini maka Kantor Pertanahan seb agai kantor di garis depan haruslah memelihara dengan baik setiap informasi yang diperlukan untuk sesuatu bidang tanah, baik untuk pemerintah sendiri sehingga d apat merencanakan pembangunan negara dan juga bagi masyarakat sendiri informasi itu penting untuk dapat memutuskan sesuatu yang diperlukan terkait tanah. Inform asi tersebut bersifat terbuka untuk umum, artinya dapat diberian informasi apa s aja yang diperlukan atas sebidang tanah / bangunan yang ada. 3. Untuk itu perlul ah tertib administrasi pertanahan dijadikan suatu hal yang wajar. G. Penutup Setelah mahasiswa mempelajari materi pada bab ini, maka mahasiswa dih arapkan dapat menjawab dan menjelaskan mengenai hal-hal apa saja yang terkait de ngan pendaftaran tanah, meliputi pengertian, asas-asas pendaftaran tanah, tujuan dari pendaftaran tanah, obyek dari pendaftaran tanah termasuk peraturan perunda ngan yang mengatur mengenai pendaftaran tanah.

BAB III SISTEM PENDAFTARAN TANAH A. Pendahuluan Sebagaimana telah diuraikan dalam materi bab sebelumnya, bahwa sa lah satu tujuan pendaftaran tanah adalah untuk memberikan jaminan kepastian huku m bagi pemegang hak atas tanah. Adapun dalam sistem pendaftaran tanah dikenal 2 (dua) sistem: 1. sistem pendaftaran akta (registration of deeds) 2. sistem pendaft aran hak (registration of title) Terdapat beberapa peraturan perundangan yang meng atur mengenai pendaftaran tanah yang dijadikan dasar hukum dan landasan pijak. B. Sistem Pendaftaran Tanah Sistem pendaftaran tanah membahas serta mempermasala hkan mengenai segala sesuatu hal apa yang didaftarkan, bagaimana bentuk penyimpa nan datanya, serta bentuk penyajian data yuridis dan yang terpenting lagi mengan ai bentuk tanda bukti haknya. Sistem pendaftaran tanah baik, pendaftaran akta ma upun pendaftaran hak, dalam setiap kejadian, perbuatan, maupun peristiwa yang me nyebabkan terjadinya pemberian, penciptaan, peralihan / pemindahan serta pembeba nan dengan hak lain harus dibuktikan dengan suatu akta. Karena di dalam akta ter sebut memuat data /

informasi yang berwujud data yuridis dari tanah yang bersangkutan, termasuk perb utan hukum, hak, penerima hak serta hak apa yang dibebankan. 1. Sistem Pendaftar an Akta (registration of deeds), pihak Pejabat Pendaftaran Tanah hanya melakukan p endaftaran akta-akta tersebut. Sehingga dengan demikian Pejabat Pendaftaran Tana h (PPT) bersifat passif, dikarenakan PPT tidak melakukan uji kebenaran terhadap data yang tercantum / yang disebutkan dalam akta yang didaftar. Belanda adalah s alah satu contoh negara yang menggunakan teori pendaftaran akta. Yaitu bahwa, ap abila terjadi pemindahan hak yg dilakukan oleh notaris, maka pembuatan serta pen daftaran haknya dilakukan oleh pejabat Overschrijving (pejabat Balik Nama) di ka ntornya pada hari yang sama. Pembeli selaku pemegang atau pemegang hipotik menda patkan salinan atau grosse akta, yang berfungsi sebagai surat tanda bukti haknya. Sehingga setiap terjadi suatu perubahan wajib dilakukan pembuatan akta sebagai b uktinya., data yuridis yang diperlukan harus dicari dalam akta-akta yang bersang kutan. Ketidaksesuaian / Cacat hukum dalam suatu akta bisa menyebabkan tidak sah nya suatu perbuatan hukum yang dibuktiknan dengan akta yang dibuat kemudian. 2. Sistem Pendaftaran Hak (registration of title), awal mulanya diciptakan oleh Rober t Richard Torrens. Sistem ini banyak diikuti dan berlaku di Australia. Hal ini d ikarenakan sistem ini dibuat lebih sederhana, sehingga memungkinkan orang dapat memperoleh keterangan dengan mudah, tanpa harus melakukan title search pada akta-a kta yang ada. Sistem ini dikenal dengan registration of title atau sistem Torrens.

Dalam sistem ini pun pada setiap penciptaan, pemindahan / peralihan suatu hak ba ru atau perbuatan perbuatan hukum baru harus dibuktikan dengan akta. Tetapi dala m praktek pelaksanaannya, bukan akta yang didaftar namun hak yang diciptakan dan perubahan-perubahannya kemudian. Akta yang merupakan sumber datanya. Pendaftara n hak baru serta perubahan-perubahannya disediakan daftar-isian, atau disebut reg ister. Jika pada pendaftaran akta, PPT bersikap passif, maka dalam pendaftaran ha k PPT bersikap aktif. Hal ini dikarenakan sebelum dilakukan pendaftaran haknya d alam register yang bersangkutan PPT melakukan pengujian kebenaran terhadap data yang dimuat dalam akta yang bersangkutan. Salah satu negara yang menggunakan sis tem Torrens dalam sistem pendaftaran tanahnya adalah Australia. Sistem pendaftar an sistem Torrens dinyatakan sebagai berikut (A.P. Parlindungan, 1999): 1. secur ity of title, kebenaran dan kepastian dari hak tersebut terlihat dari serangkaia n peralihan haknya dan memberikan jaminan bagi yang memperolehnya terhadap gugat an lain. 2. peniadaan dari keterlambatan dan pembiayaan yang berlebihan. Dengan adanya pendaftaran tersebut tidak perlu selalu harus diulangi dari awal setiap a danya peralihan hak. 3. penyederhanaan atas alas hak dan yang berkaitan. Dengan demikian peralihan hak itu disederhanakan dan segala proses akan dapat dipermuda h. 4. ketelitian. Dengan adanya pendaftaran maka ketelitian sudah tidak diraguka n lagi.

Keuntungan pendaftaran tanah dengan sistem Torrens ini antara lain: a. menetapka n biaya-biaya yang tidak dapat diduga sebelumnya; b. meniadakan pemeriksaan yang berulang-ulang; c. meniadakan kebanyakan rekaman; d. secara tegas menyatakan da sar haknya; e. melindungi terhadap kesulitan-kesulitan yang tidak tersebut dalam sertifikat; f. meniadakan (hampir tidak mungkin) terjadi pemalsuan; g. Tetap me melihara sistem tersebut tanpa menambahkan kepada taksasi yang menjengkelkan, ol eh karena yang memperoleh kemanfaatan dari sistem tersebut yang membayar biaya; h. Meniadakan alas hak pajak; i. Memberikan suatu alas hak yang abadi, karena di jamin negara tanpa batas. Selain apa yang diuraikan diatas, terdapat beberapa hal yang dapat diambil dari sistem Torrens ini, yaitu: a. mengganti kepastian dari ketidakpastian; b. waktu penyelesaian relatif lebih cepat; c. proses menjadi lebih singkat dan tidak bert ele-tele. C. Sistem Pendaftaran Tanah di Indonesia Negara kita Indonesia dari 2 (dua) sist em pendaftaran tanah ini, negara Indonesia menggunakan teori sistem pendaftaran hak (registration of title) bukan sistem pendaftaran akta ( registration of deeds ). Hal ini dapat diketahui dengan adanya

suatu daftar- isian / register yang disebut buku tanah. Dimana akta pemberian ha k berfungsi sebagai sumber data yuridis untuk mendaftar hak yang diberikan dalam buku tanah. Termasuk juga akta mengenai perbuatan hukum baik berupa penciptaan, peralihan / pemindahan maupun pembebanan hak atas tanah. Sehingga, apabila terj adi perubahan, tidak dibuatkan buku tanah baru melainkan dilakukan pencatatan pa da ruang mutasi yang disediakan dalam buku tanah yang bersangkutan. Dan sebelum dilakukan pendaftaran haknya, PPT melakukan pengujian kebenaran terhadap data ya ng dimuat dalam akta yang bersangkutan. Buku tanah di dalamnya memuat mengenai d ata yuridis dan data fisik yang telah dihimpun yang kemudian disajikan dengan di terbitkannya sertipikat sebagai surat tanda bukti hak yang didaftar. D. Sistem Publikasi Pendaftaran Tanah Penyelenggaraan pendaftaran / legal cadast re memberikan suatu surat tanda bukti hak. Dengan demikian pemegang hak atas tan ah dengan mudah dapat membuktikan penguasaan terhadap tanah tersebut. Adanya asas terbuka yang dianut dalam pendaftaran tanah, memungkinkan calon pembeli maupun k reditur untuk melihat maupun memperoleh keterangan yang diperlukan sebelum melak ukan suatu perbuatan hukum. Keterangan ini dapat diperoleh dari PPT maupun dari subyek pemegang hak atas tanah tersebut. Secara garis besar, sistem publikasi da lam pendaftaran tanah dikenal 2 (dua) sistem, sistem publikasi positif dan siste m publikasi yang negative. Perbedaan mendasar dari kedua sistem tersebut adalah, bahwa sistem publikasi yang positif selalu

menggunakan sistem pendaftaran hak. Bahwa pencatatan nama seseorang dalam suatu register / buku tanah, menjadikan seseorang tersebut sebagai pemegang hak atas t anah title by registration / the registration is everything ). Orang yang namany a terdaftar sebagai pemegang hak dalam suatu register, memperolah apa yang disebut dengan indefeasible title (hak yang tidak dapat diganggu gugat). Kebenaran data yang terdapat dalam register tersebut bersifat mutlak. Adapun sistem publikasi yang negatif, menggunakan sistem pendaftaran akta, bahwa yang dijadikan pegangan bukan pendaftaran / pencatatan nama seseorang ke dalam suatu register, namun sa hnya perbuatan hukum yang dilakukan yang menentukan berpindahnya hak dari penjua l kepada si pembeli. Pendaftaran yang dilakukan oleh seseorang tidak secara otom atis menjadikan orang yang memperoleh tanah dari pihak yang tidak berhak, menjad i pemegang hak baru. Di dalam sistem ini berlaku asas nemo plus juris , yaitu ba hwa seseorang tidak dapat menyerahkan atau memindahkan hak melebihi apa yang dia punyai sendiri. E. Sistem Publikasi Pendaftaran Tanah di Indonesia Sedangkan dalam sistem pendaf taran tanah yang ada di Indonesia, sebagaimana berdasar pada UUPA, PP No. 10 tah un 1961 maupun PP No. 24 tahun 1997, sistem publikasi kita adalah sistem publika si negatif yang mengandung unsur positif. Yaitu, sistemnya bukan negatif murni, karena pendaftaran tanah menghasilkan surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Hal ini mengandung arti, bahwa pemerintah seb agai penyelenggara pendaftaran tanah harus berusaha, agar sejauh mungkin dapat m ensajikan data yang benar dalam buku tanah

maupun dalam peta pendaftaran. Sehingga selama tidak dapat dibuktikan yang sebal iknya, data yang disajikan dalam buku tanah dan peta pendaftaran tanah harus dit erima sebagai data yang benar. Dengan kata lain, keterangan-keterangan yang terc antum dalam data tersebut mempunyai kekuatan hukum dan harus diterima sebagai ke terangan yang benar selama dan sepanjang tidak ada alat pembuktian yang membukti kan sebaliknya (Arie S. Hutagalung, 2000). Selain itu sistem publikasi dalam sis tem pendaftaran tanah di Indonesia disebut sebagai sistem negatif yang mempunyai unsur positif ini diketahui dengan adanya ketentuan dalam pasal 19 UUPA. Di dal am pasal itu menyatakan bahwa pendaftaran meliputi pemberian suratsurat tanda buk ti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Dalam pasal 23, 32, dan 3 8 UUPA pun juga dinyatakan bahwa pendaftaran merupakan alat pembuktian yang kuat. Pernyataan yang demikian tidak akan terdapat dalam peraturan pendaftaran tanah d engan sistem publikasi yang negatif murni. Dalam sistem pendaftaran tanah yang p ositif mencakup ketentuan bahwa apa yang sudah terdaftar itu dijamin kebenaran m engenai data yang didaftarkannya oleh negara. Sistem ini menjamin orang yang men daftar sebagai pemegang hak atas tanah tidak dapat diganggu gugat lagi haknya. N egara sebagai pendaftar menjamin bahwa pendaftaran yang sudah dilakukan adalah b enar. Negara menjamin kebenaran data yang disajikan. Sehingga jika si pemegang h ak atas tanah kehilangan haknya, maka ia dapat menuntut kembali haknya. Jika pen daftaran terjadi kesalahan karena kesalahan pejabat pendaftaran, ia hanya dapat menuntut pemberian ganti kerugian berupa uang.

F. Penutup Setelah mahasiswa mempelajari materi pada bab ini, maka mahasiswa dih arapkan dapat menjawab dan menjelaskan mengenai teori sistem pendaftaran tanah d an membedakan antara kedua tersebut.

BAB IV PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH A. Pendahuluan Setelah dalam bab-bab sebelumnya dijelaskan mengenai landasan, se jarah, pengertian, tujuan, asas-asas dari pendaftaran tanah. Berikutnya akan men gulas mengenai pelaksanaan dari pendaftaran tanah. Pelaksanaan pendaftaran tanah meliputi 2 (dua) macam kegiatan, yaitu kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali (initial registration) dan kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah (m aintenance). B. Pelaksanaan Pendaftaran Tanah Yang dimaksudkan dengan pendaftaran tanah untuk pertama kali (initial registration) adalah suatu kegiatan yang dilakukan terhad ap obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar berdasarkan PP No. 10 Tahun 1961 maupun berdasarkan PP Nomor 24 tahun 1997. Pendaftaran tanah untuk pertama kali dilakukan melalui pendaftaran tanah secara sistematik dan pendaftaran tanah seca ra sporadik. Yang dimaksud dengan pendaftaran tanah secara sistematik adalah keg iatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang m eliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bag ian wilayah dari suatu desa / kelurahan. Pendaftaran tanah secara sistematik ini biasanya dilakukan atas prakarsa dari Pemerintah dalam hal ini oleh Badan Perta nahan Nasional

(BPN). Pendaftaran tanah jenis ini lebih diutamakan, hal ini disebabkan pendafta ran tanah dengan cara ini akan lebih mempercepat perolehan data mengenai bidangbidang tanah yang akan didaftar daripada pendaftaran tanah yang dilakukan secara sporadik. Namun karena pendaftaran tanah jenis ini prakarsanya datang dari peme rintah, sehingga memerlukan waktu untuk menyediakan dana, tenaga, serta peralata n-peralatan yang diperlukan. Pelaksanaannya pun harus didasarkan pada rencana kerja yang meliputi jangka wakt u yang agak panjang serta pelaksanaannya meliputi uji kelayakan. Pendaftaran tan ah secara sporadik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah su atu desa / kelurahan secara individual atau massal. Pendaftaran tanah yang dilak ukan secara sporadik dilaksanakan atas permintaan pihak yang berkepentingan, yai tu pihak yang berhak atas obyek pendaftaran tanah yang bersangkutan atau kuasany a. Penyelenggara pendaftaran tanah dilakukan oleh Badan Pertanahan Nasional seba gaimana ketentuan yang diatur dalam pasal 19 UUPA. Adapun pelaksana dari kegiata n pendaftaran tanah dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan, kecuali mengenai ke giatan-kegiatan tertentu ditugaskan kepada Pejabat lain. Dalam pelaksanaan tugas nya Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan Pejabat lain yang ditugaskan untuk melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu menur ut PP Nomor 24 tahun 1997. Pendaftaran tanah untuk pertama kali, kegiatannya mel iputi:

1. Pengumpulan dan pengelolaan data fisik. Dalam tahap ini, yang dilakukan perta ma adalah kegiatan pengukuran dan pemetaan. Pengukuran dan pemetaan meliputi: a) Pembuatan Peta Dasar Pendaftaran. Pendaftaran tanah secara sistematik di suatu wilayah yang ditunjuk dimulai dengan pembuatan peta dasar pendaftaran, yang dija dikan dasar untuk pembuatan peta pendaftaran. b) Penetapan Batas-Batas Bidang Ta nah. Data fisik yang diperlukan dari suatu bidang tanah yang akan diperlukan dil akukan suatu pengukuran, setelah ditetapkan letaknya, batas-batasnya, yang kemud ian diberikan suatu tanda-tanda batas (penataan batas). c) Pengukuran dan Pemeta an Bidang-Bidang Tanah dan Pembuatan Peta Pendaftaran. Bidang-bidang tanah yang telah diukur, dan telah ditetapkan batas-batasnya selanjutnya dipetakan ke dalam peta dasar pendaftaran. Jika dalam pendaftaran secara sporadik belum terdapat p eta dasar pendaftaran tanah maka, digunakan peta lain, sepanjang peta tersebut m emenuhi persyaratan tekhnis untuk pembuatan peta pendaftaran, misal peta dari in stansi Pekerjaan Umum maupun peta dari instansi pajak. d) Pembuatan Daftar Tanah . Bidang atau bidang-bidang tanah yang sudah dipetakan atau dibukukan nomor pend aftarannya pada peta pendaftaran, dilakukan pembukuan dalam daftar tanah. Daftar Tanah dimaksudkan sebagai sumber informasi yang lengkap mengenai nomor bidang, lokasi dan penunjukan ke nomor surat ukur bidang-bidang tanah yang ada di

wilayah pendaftaran, baik sebagai hasil pendaftaran untuk pertama kali maupun pe meliharaannya kemudian. e) Pembuatan Surat Ukur. Keperluan pendaftaran hak atas tanah, untuk bidang-bidang tanah yang telah dilakukan pengukuran, pemetaan dan t elah dipetakan dalam peta pendaftaran, dibuatkan surat ukur. Surat ukur bukan me rupakan kutipan dari peta pendaftaran. Surat ukur memuat data fisik yang diambil dari peta pendaftaran. Surat ukur ini yang biasanya dikenal dengan nama Gambar Situasi. 2. Pengumpulan dan pengolahan data yuridis serta pembukuan haknya. Dila kukan untuk hak-hak baru dan hak-hak lama. Hak-hak baru adalah hak yang baru dib erikan atau diciptakan sejak mulai berlakunya PP 24/1997. Sedangkan hak-hak lama yaitu hak atas tanah yang berasal dari konversi hakhak yang ada pada waktu mula i berlakunya UUPA dan hak-hak yang belum didaftar menurut PP 10/1961. Ketentuan pasal 23 Hak atas tanah baru, pembuktian yuridisnya dengan:1) penetapan pemberia n hak, 2) asli akta PPAT. Hak pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian hak pengelolaan. Tanah wakaf dibuktikan dengan akta ikrar wakaf. Hak milik atas satuan rumah susun dibuktikan dengan akta pemisahan. Pemberian hak tanggungan di buktikan dengan akta Pemberian hak tanggungan. Untuk hak-hak yang sudah ada dan berasal dari konversi hak-hak lama, sebagai cara pembuktian yuridisnya digunakan alat bukti mengenai adanya

hak tersebut baik berupa bukti tertulis, keterangan saksi, dan atau pernyataan d ari yang bersangkutan. Alat-alat bukti tertulis yang dimaksudkan adalah: a. gros se akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonantie, ya ng telah dibubuhi catatan, yang menyatakan bahwa hak eigendom yang bersangkutan dikonversi menjadi Hak Milik. b. Grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berda sarkan ordonantie tersebut sejak berlakunya UUPA sampai dengan tanggal pendaftar an tanah yang dilaksanakan menurut PP 10/1961. c. Surat tanda bukti Hak Milik d. Sertifikat Hak Milik e. Surat keputusan pemberian hak f. Akta pemindahan hak ya ng dibuat di bawah tangan g. Akta pemindahan hak yang dibuat oleh PPAT h. Akta i krar wakaf / surat ikrar wakaf i. Risalah lelang j. Surat penunjukan / pembelian k. Petuk pajak / landrente, girik, pipil, kekitir dan verponding l. Surat keter angan riwayat tanah m. Dan alat bukti tertulis lainnya. Jika ternyata alat-alat butki tertulis tersebut kurang lengkap, maka dilakukan d engan keterangan saksi maupun surat pernyataan dari yang bersangkutan.

Dengan demikian mengenai kepemilikan terdapat 3 (tiga) kemungkinan alat pembukti annya, yaitu: a. bukti tertulisnya lengkap, sehingga tidak memerlukan bukti tamb ahan; b. bukti tertulisnya sebagian, sehingga diperkuat dengan keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan; c. bukti tertulisnya sudah tidak ada lagi , diganti keterangan saksi dan atau pernyataan dari yang bersangkutan. Sebagaimana diuraikan diatas apabila alat bukti secara tertulis tidak tersedia s ecara lengkap, dan telah dilakukan ketarangan saksi dan atau keterangan dari yan g bersangkutan, maka untuk pembukuan haknya dilakukan tidak didasarkan pada bukt i kepemilikan namun didasarkan pada bukti penguasaan fisik tanahnya. Adapun syar at-syarat untuk pembukuan hak yaitu: a. bahwa penguasaan dan penggunaan tanah ya ng bersangkutan dilakukan dengan itikat baik, secara nyata dan terbuka selama wa ktu tersebut; b. bahwa secara kenyataan penguasaan dan penggunaan tanah tersebut selama itu tidak diganggu gugat, karena itu dianggap diakui dan dibenarkan bers angkutan; c. bahwa telah diperkuat oleh kesaksian orang-orang yang dapat diperca ya; d. bahwa telah dilakukan suatu penelitian mengenai kebenaran hal-hal yang di sebutkan diatas; oleh masyarakat hukum adat/desa/kelurahan yang

e. bahwa akhirnya kesimpulan mengenai status tanah dan pemegang haknya dituangka n ke dalam keputusan yang berupa pengakuan hak oleh Panitia Ajudikasi / Kepala K antor Pertanahan. Pengumpulan dan pengolahan data yuridis pendaftaran tanah, juga diperlukan suatu kegiatan yang berupa pengumuman data fisik dan data yuridis, pengumuman tersebu t berisi daftar isian yang memuat peta bidang / bidang tanah. Tujuannya adalah m emberikan kesempatan kepada pihak-pihak yang berkepentingan untuk mengajukan keb eratan. Jangka waktu pengumumannya, untuk pendaftaran tanah secara sistematik di lakukan selama 30 hari, sedangkan pendaftaran tanah secara sporadik pengumuman d itetapkan selama 60 hari. Tempat pengumuman dilakukan di Kantor Panitian Ajudika si, kantor pertanahan, kantor kepala desa/kelurahan letak tanah yang bersangkuta n. Apabila terdapat suatu keberatan, maka dilakukan penyelesaian secara musyawar ah. Setelah jangka waktu pengumuman berakhir maka dilakukan pengesahan terhadap data fisik dan data yuridis tersebut dengan berita acara. Pelaksanaan pembukuan hak atas hak atas bidang tanah apabila: a. data fisik dan yuridis telah lengkap, dan tidak ada sengketa dilakukan pembukuan dalam buku tan ah; b. data fisik atau data yuridis belum lengkap, tidak ada yang disengketakan, dilakukan pembukuan dalam buku tanah, dengan terdapat catatan mengenai hal-hal yang belum lengkap.

c. Data fisik dan atau data yuridisnya disengketakan namun tidak diajukan gugata n ke pengadilan, dilakukan pembukuan dalam buku tanah, dengan catatan mengenai a danya sengketa tersebut. d. Data fisik dan yuridis disengketakan dan diajukan gu gatan ke pengadilan tetapi tidak ada perintah dari pengadilan untuk status quo d an tidak ada keputusan untuk penyitaan, dilakukan pembukuan dalam buku tanah den gan catatan mengenai sengketa tersebut. e. Data fisik dan yuridis disengketakan, diajukan gugatan ke pengadilan, serta ada perintah untuk status quo atai putusa n penyitaan dari pengadilan, maka dilakukan pembukuannya dalam buku tanah dengan mengosongkan nama pemegang haknya dan memberikan catatan mengenai hal yang dise ngketakan. 3. Penerbitan sertifikat. Sertifikat adalah surat tanda bukti hak, di terbitkan untuk pemegan kepentingan pemegang hak yang bersangkutan, yang dijilid menjadi satu dalam suatu sampul dokumen. Sertifikat hanya boleh diserahkan kepa da pihak yang namanya tercantum dalam buku tanah yang bersangkutan sebagai pemeg ang hak atau pihak lain yang dikuasakan olehnya. Apabila masih ada ketidakpastia n mengenai hak atas tanah yag bersangkutan, dan masih terdapat catatan dalam pem bukuannya, secara prinsipnya sertipikat belum dapat diterbitkan. Namun apabila c atatan tersebut hanya mengenai data fisik yang belum lengkap, tetapi tidak disen gketakan, sertipikat dapat diterbitkan.

Dalam hal penerbitan sertifikat pengganti terdapat ketentuan yaitu: a. Atas perm ohonan pemegang hak diterbitkan sertifikat baru sebagai pengganti sertifikat yan g rusak, hilang atau masih menggunakan blangko sertipikat yang sudah tidak digun akan lagi. b. Permohonan hanya dapat diajukan oleh pihak yang namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah. c. Penggantian sertifikat yang rusak atau pembaruan bkangkonya dapat segera dilaksanakan dengan penyerahan sertifikat yan g diganti. Sedangkan untuk penggantiaan sertifikat yanag hilang harus melalui ta tacara untuk mencegah penggantinya. d. Penggantian sertifikat dicatat dalam buku tanah yang bersangkutan. e. Sertifikat pengganti diserahkan kepada pihak pemoho n yang memohon penggantian atau pihak lain yang diberi kuasa olehnya untuk mener imanya. 4. Penyajian data fisik dan data yuridis. Untuk penyajian data fisik mau pun data yuridis, dan terutama untuk memberikan kesempatan kepada pihak-pihak ya ng berkepentingan dapat dengan mudah memperoleh informasi mengenai keterangan ya ng diperlukan. Oleh karena itu diselenggarakan tata usaha pendaftaran tanah yang berupa daftar umum, yang terdiri dari peta pendaftaran, daftar tanah, surat uku r, buku tanah, dan daftar nama. 5. Penyimpanan daftar umum dan dokumen. Dokumen yang merupakan alat pembuktian sebagai dasar pendaftaran diberikan tanda pengena l dan disimpan penyalahgunaan kemungkinan penerbitan sertifikat

di Kantor Pertanahan. Dalam hal tertentu dengan adanya ijin tertulis dari Menter i atau Pejabat yang ditunjuk dapat diberikan petikan, salinan atau rekaman dokum en yang bersangkutan kepada instansi yang memerlukan. Data pendaftaran tanah sec ara bertahap disimpan dan disajikan menggunakan peralatan elektronik dan mikrofi lm. Rekaman dokumen yag dihasilkan oleh alat elektronik atau mikrofilm tersebut mempunyai kekuatan pembuatan pembuktian sesudah ditandatangani dan dibubuhi cap dinas oleh Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan. C. Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah Pengertian dari pemeliharaan data pendaft aran tanah adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan d ata yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah dan sertifikat dengan perubahanperubahan yang terjadi kemudian. Pemelihara an data pendaftaran tanah ini terkait dengan asas pendaftaran tanah yang bersifa t mutakhir. Dimana asas mutakhir menuntut dipeliharanya data pendaftaran tanah s ecara terus menerus dan berkesinambungan, sehingga data yang tersimapan di Kanto r Pertanahan selalu sesuai dengan kenyataan nyata yang terdapat di lapangan. Pem eliharaan data pendaftaran tanah berhubungan dengan : a. Pemeliharaan data karen a pemindahan hak yang tidak melalui lelang b. Pemeliharaan data karena pemindaha n hak melalui lelang c. Pemeliharaan data disebabkan peralihan hak karena pewari san

d. Pemeliharaan data disebabkan peralihak hak karena penggabungan atau peleburan perseroan / koperasi. e. Pemeliharaan data karena pembebanan hak f. Pemeliharaa n data karena perpanjangan jangka waktu hak atas tanah g. Pemeliharaan data kare na pemecahan, pemisahan, dan penggabungan bidang tanah. h. Pemeliharaan data kar ena pembagian hak bersama i. Pemeliharaan data karena hapusnya hak atas tanah, h ak pengelolaan, hak atas satuan rumah susun, yang dilakukan dengan memberikan ca tatan pada buku tanah yang bersangkutan, serta memusnahkan buku tanah yang bersn gkutan. j. Pemeliharaan data pendaftaran tanah karena peralihan dan hapusnya hak tanggungan. k. Pemeliharan data pendaftaran tanah karena perubahan nama. l. Pem eliharaan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan atau penetapan ketua pengad ilan. D. Penutup Setelah mendapat penjelasan dari materi pelaksanaan pendaftaran, maha siswa diharapkan dapat menjelaskan: a. kegiatan pelaksanaan dari pendaftaran tan ah untuk pertama kali (initial registration) b. apa yang dimaksud dengan pendaft aran secara sistematik dan pendaftaran tanah sporadik

c. apa yang dimaksud dengan pemeliharaan data pendaftaran tanah BAB V BERBAGAI PERMASALAHAN PENDAFTARAN TANAH A. Pendahuluan Pendaftaran tanah merupakan kewajiban dari pemerintah untuk memberikan suatu kep astian hukum terutama bagi pemegang hak atas tanah di seluruh wilayah Indonesia sesuai dengan amanat UUPA pasal 19, yang kemudian ditindaklanjuti dengan PP No. 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah. B. Berbagai Permasalahan Pendaftaran Tanah Pada peraturan Pendaftaran tanah sebelumnya yaitu PP 10/1961, menekankan penolak an pendaftaran peralihan hak. Bahwa kepala kantor pertanahan menolak untuk melak ukan pendaftaran peralihan sesuatu hak atas tanah jika salah satu syarat tidak t erpenuhi. Syarat-syarat tersebut antara lain, di dalam jual beli, penukaran, pen ghibahan, pemberian dengan wasiat, pemberian menurut adat dan perbuatan-perbuata n lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak milik tidak diperoleh ijin dari Me nteri Agraria atau pejabat yang ditunjuk. Kemudian terdapat ketentuan pemindahan hak diatur dalam peraturan Menteri Agraria No. 14 tahun 1961 dan peraturan ment eri dakam negeri No. SK. 59/DDA/Tahun 1970. Salah satu kegiatan aspek tata guna tanah adalah meninjau lokasi lapangan, untuk meihat apakah tanah pertanian yang merupakan obyek jual beli beralih fungsi atau

tidak. Untuk peralihan tanah-tanah pertanian yang dikenai aspek tata guna tanah, sebagai tindak lanjutnya: 1. apabila keadaan fisik tanah sesuai dokumen, sehing ga tidak ada peralihan fungsi,maka langsung diijinkan oleh Subseksi Pengaturan P enguasaan Tanah dan pendaftaran peralihannya akan diproses sesuai prosedur; 2. a pabila merupakan tanah absentee, maka berlaku ketentuan landreform, yaitu Undang -undang No. 56 Prp Tahun 1960; 3. apabila ternyata tanah tersebut telah beralih fungsi yaitu diatasnya sudah berdiri bangunan, maka diharuskan mengajukan permoh onan kepada Seksi Penatagunaan Tanah untuk dimohonkan ijin pengeringan. Sebagai negara agraris Indonesia yang memiliki tanah-tanah pertanian yang luas, perlu adanya usaha untuk mempertahankan keberadaan dari lahan-lahan pertanian in i agar tidak beralih fungsi menjadi lokasi yang peruntukannya tidak digunakan un tuk pertanian. Oleh karena itu, perlu adanya suatu peraturan atau undangundang y ang khusus dibuat untuk mengatur mengenai tanah pertanian. PP 10/1961 yang kemudian diganti dengan PP 24/1997 yang juga mengatur mengenai P endaftaran Tanah, didalamnya terdapat suatu hal yang kontroversi, yaitu adanya i nterpretasi sistematis dan teologis mengenai verjaring atau daluwarsa yang dianu t dalam pasal 1963 KUH Perdata (Adrian Sutedi, 2008). Interpretasi Sistematis ad alah interpretasi dengan khusus memeperhatikan hubungan antara ketetuan UU yang hendak ditafsirkan dengan ketentuan-

ketentuan lainnya dari UU tersebut dan memperhatikan pula hubungan antara UU itu dengan UU lainnya yang sejenis (R. Subekti dan Tjitrosoedibio, 1982). Sedangkan yang dimaksud dengan interpretasi Teleologis adalah interpretasi dengan khusus memperhatikan tujuan sosiologis daripada undang-undang yang hendak diinterpretas ikan, baik tujuan dahulu maupun tujuan sekarang. Interpretasi teleologis sering disebut pula interpretasi sosiologis. Dalam pasal 1963 KUH Perdata disebutkan ba hwa siapa yang dengan itikad baik dan berdasarkan suatu alas hak yang sah memper oleh suatu benda tak bergerak, suatu bunga atau suatu piutang lain yang tidak ha rus dibayar atas tunjuk, memperoleh hak milik atasnya, dengan jalan daluwarsa de ngan penguasaan selama dua puluh tahun. Siapa yang dengan itikad baik menguasain ya selama tiga puluh tahun, memperoleh hak milik, dengan tidak dipaksa untuk mem pertunjukkan alas haknya. Demikian pila dalam pasal 1964 KUH Perdata dinyatakan, suatu alas hak yang batal karena suatu cacat dalam bentuk caranya, tidak dapat digunakan sebagai dasar suatu daluwarsa selama dua puluh tahun. Asas daluwarsa i ni tertera dalam hal tidak atau tidak ada lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian sebagaimana dimaksud dalam ayat (1). Dalam PP 24/1997, pembukuan hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersan gkutan selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahulu-pendahulunya, dengan syarat : a. penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai y ang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya ;

b. penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman sebagaimana dimaksu d dalam pasal 26 tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat/kelurahan yang bersangkutan maupun pihak lainnya. Padahal untuk menjamin kepastian hak atau kepastian hukum apabila tanah sudah di kuasai oleh masyarakat atau badan hukum pemerintah, swasta dan sosial yang waktu nya cukup lama, dan tidak ada sanggahan dari pihak lain, berarti tanah itu sudah menjadi tanah negara bebas. Oleh karena itu, diperlukan pembuktian tertulis yan g diketahui oleh Lurah atau Kepala Desa, dan Camat setempat, sehingga dapat meru pakan salah satu alat bukti kepastian hak. Kemudian untuk memenuhi unsur kepasti an hukum selanjutnya diperlukan pengumuman di media massa (media cetak) dan apab ila perlu diumumkan di media elektronik, yang dalam hukum perdata dikenal dengan asas publisitas. Asas Publisitas (openbaarheid) adalah pengumuman kepada masyar akat mengenai status pemilikan. Dalam PP 24/1997 juga mengatur mengenai pemindah an hak. Yaitu bahwa peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah sus un melalui jalan jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan, da n perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang, hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pe mbuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundangunda ngan yang berlaku. Dalam keadaan tertentu sebagaimana yang ditentukan oleh Mente ri, Kepala Kantor Pertanahan dapat mendaftar pemindahan hak atas

bidang tanah hak milik, yang dilakukan di antara perorangan WNI yang dibuktikan dengan akta yang tidak dibuat oleh PPAT, namun kadar menurut Kepala Kantor Perta nahan tersebut kadar kebenarannya dianggap cukup untuk mendaftar pemindahan hak yang bersangkutan. Tujuan dari pendaftaran tanah adalah adanya kepastian hak ata s tanah. Dengan kepastian hak setidaknya akan dapat dicegah terjadinya sengketa tanah. Dengan adanya sertifikat tanah menjadi jelas status kepemilikan dari tana h tersebut, sehingga setiap orang dapat mengetahui bahwa tanah tersebut telah ad a pemiliknya. Pendaftaran tanah yang dilakukan dapat mencegah seseorang melakuka n klaim atas tanah, kecuali jika memang dia yang lebih berhak dan dapat mengajuk an ke pengadilan negeri setempat dengan membuktikan tentang kebenaran haknya ses uai dengan asas pendaftaran tanah yang negatif menurut PP 24/1997 tentang Pendaf taran Tanah. Meskipun salah satu tujuan dari pendaftaran tanah adalah untuk menj amin kepastian hukum dan kepastian hak, tidak dapat dipungkiri dan bukan merupak an rahasia lagi jika dalam praktek yang terjadi di lapangan banyak masyarakat ya ng mengalami kesulitan untuk mendaftarkan tanahnya. Proses yang lama dan biaya p endaftaran yang mahal. Pelayanan di kantor pertanahan dari segi administrasi pun belum bisa memberikan layanan sebagaimana yang diharapkan, yaitu pelayanan yang sederhana, aman, terjangkau, dan transparan. Yang tetjadi adalah pelayanan yang masih lambat, sulit, mahal, dan berbelit. Sehingga tanah-tanah yang terdaftar h anya kurang lebih 30 juta bidang tanah, masih dibawah standar jika dibandingkan dengan negara-negara lain. Hal dapat diperhatikan untuk

mengetahui tingkat keberhasilan pemerintah dalam mewujudkan tertib administrasi pendaftaran tanah antara lain: 1. diketahui siapa yang memiliki/men guasai sesuatu bidang tanah, jenis penggunaan tanahnya. 2. bagaimana hubungan hu kum antara bidang tanah dengan yang menguasai bidang tanah. 3. berapa luas suatu bidang tanah yang dimiliki oleh orang atau badan hukum. 4. dimana letak tanah t ersebut yang dapat dipetakan berdasarkan suatu sistem proyeksi peta yang dipilih , sehingga dapat dihindari tumpang tindih sertifikat. 5. informasi yang disebutk an dalam huruf 1,2,3, dan 4 diatas dikelola dalam sistem informasi pertanahan ya ng memadai. 6. penyimpanan dokumen yang tertib, teratur dan terjamin keamanannya . 7. terdapat prosedur tetap yang sederhana, cepat namun akurasinya terjamin. Cara yang efektif untuk mewujudkan administrasi pertanahan adalah dengan menyele nggarakan pendaftaran tanah secara sistematik. Namun demikian hambatan yang diha dapi oleh pemerintah dalam pelaksanaan pendaftaran dengan cara ini adalah dari s egi dana/biaya. Karena proses pendaftaran tanah secara sistematik yang merupakan kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali, yang meliputi kegiatan pengukura n dan pemetaan, pembukuan tanah, ajudikasi, pembukuan hak atas tanah dan penerbi tan sertifikat memerlukan biaya yang relatif tinggi.

Pelanggaran dan penyimpangan dalam hukum pertanahan yang sudah ditetapkan dapat dikenakan baik secara pidana maupun secara perdata. Tetapi, penyimpangan fungsi kantor pertanahan dalam melakukan pelayanan administrasi per tanahan belum memiliki aturan yang menjelaskan secara spesifik. Hal lain yang ju ga penting untuk diperhatikan adalah perlu ditetapkannya Standar Operating Proce dur (SOP) yang baik dalam pelayanan administrasi di bidang pertanahan. Karena ad ministrasi pertanahan ini untuk mewujudkan kerangka tertib pertanahan, yaitu ter tib hukum pertanahan, tertib administrasi pertanahan, tertib penggunaan tanah, d an tertib pemeliharaan tanah serta lingkungan hidup. Untuk menjangkau tertib adm inistrasi pertanahan sebagaimana dimaksud, perlu dilakukan pendekatan. Pertama, pendekatan secara sistematik. Kedua, melalui pendekatan secara sporadik, sebagia n besar penyelenggaraan pendaftaran pendaftaran tanah sekarang ini melalui pende katan secara sporadik yang berdasarkan permohonan masyarakat. Belum optimalnya pelaksanaan pendaftaran tanah karena adanya beberapa permasalah an, antara lain sebagai berikut : 1. kurang lengkapnya Standart Operating Proced ure (SOP) dan standar produk (SP). SOP yang sudah terbit sampai saat ini yaitu m anual pengukuran, sementara SP yang sudah ada yaitu, Standar Produk Peta Dasar P endaftaran dan Standar Produk Gambar Ukur dan Surat Ukur. 2. sering munculnya be rbagai kasus sertifikat ganda yang diakibatkan oleh belum dipetakannya bidang-bi dang tanah terdaftar dalam peta pendaftaran.

Selain itu, banyak kantor pertanahan tidak menggunakan peta pendaftaran dengan s ebenarnya. 3. kurang tersedianya peta skala besar yang merupakan salah satu sara na penting dalam melaksanakan pendaftaran tanah yang menyebabkan bidang-bidang t anah terdaftar tidak bisa dipetakan. 4. PP 24/1997 yang mengamanatkan mengenai p endaftaran tanah harus dilakukan secara sederhana, aman dan terjangkau. Namun hi ngga saat ini peraturan pelaksana dari PP 24/1997 yaitu Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN (PMNA/Ka. BPN) No.3 tahun 1997 belum mencerminkan sifat sederhana, karena prosedur yang ditempuh dalam proses pendaft aran tanah sangat panjang dan makin mahal dengan terbitnya PP 46/2002 tentang ta rif dan jenis pelayanan di bidang pertanahan. 5. kecilnya jumlah bidang tanah ya ng didaftar. Hingga saat ini bidang tanah yang sudah terdaftara baru mencapai se kitar 30 persen dari seluruh bidang tanah. 6. banyaknya peraturan pertanahan lai n yang bersifat komponen (unit kerja) yang kemudian menimbulkan pelaksanaan pend aftaran tanah yang rumit. Masing-masing komponen menyusun peraturan, namun penyu sunannya tidak terintegrasi, sehingga menyebabkan pelayanan menjadi lambat, maha l dan tidak transparan. 7. hingga saat ini belum ada kesatuan penafsiran mengena i definisi tanah adat dan tanah negara. Perbedaan penafsiran yang begini inilah yang kemudian mengakibatkan terjadinya masalah-masalah di lapangan.

Beberapa hambatan, dalam pendaftaran tanah, diantaranya adalah adanya pemekaran propinsi, kabupaten, kotamadya, kecamatan maupun desa. Masalah-masalah yang diha dapi di masa mendatang diantaranya: 1. masih adanya keengganan untuk membuka inf ormasi karena kurangnya pemahaman aparat pemerintah atas prinsip good corporate governance; 2. pelaksanaan pendaftaran tanah yang belum optimal; 3. rendahnya pe mahaman, disiplin, dan konsistensi aparatur BPN dalam pelaksanaan pelayanan pend aftaran tanah; 4. belum terwujudnya suatu sistem pengawasan yang baik; Pelaksanaan pendaftaran tanah diarahkan pada terwujudnya : 1. penyusunan peratur an perundang-undangan bidang pelayanan pendaftaran tanah termasuk mekanisme pene gakan hukum yang adail, efektif dan aspiratif; 2. pembangunan sistem pendaftaran tanah ruang yang mudah untuk diakses masyarakat; 3. pemanfaatan penataan ruang sebagai acuan dan perangkat koordinasi pembangunan antar daerah dan antar sektor ; 4. penggunaan teknologi mutakhir untuk melengkapi data dasar perencanaan penda ftaran tanah dan peningkatan koordinasi dalam penyediaannya. Kepastian hukum yang diharapkan dari proses pendaftaran tanah mencakup tiga hal yaitu, kepastian terhadap obyek hak atas tanah, kepastian mengenai subyek hak at as tanah, dan kepastian mengenai status hak atas tanah.

Kepastian obyek tidak dapat terlepas dari salah satu rangkaian kegiatan dari pen daftaran tanah, yaitu kegiatan pengukuran dan pemetaan.oleh karena itu kepastian mengenai obyek ini harus mampu menunjukkan secara jelas kepada semua pihak tent ang batas, luas, dan letak dari bidang tanah yang bersangkutan. Dalam rangka memberikan kepastian hukum kepada para pemegang hak atas tanah, dal am peraturan pemerintah tentang pendaftaran tanah diberikan penegasan mengenai s ejauh mana kekuatan pembuktian sertifikat, yang dinyatakan sebagai alat pembukti an yang kuat oleh UUPA. Untuk itu diberikan ketentuan bahwa selam belum dibuktik an yang sebaliknya, data fisik dan data yuridis yang dicantumkan dalam sertifika t harus diterima sebagai data yang benar, baik dalam perbuatan hukum sehari-hari maupun dalam sengketa di pengadilan, sepanjang data tersebut sesuai dengan apa yang tercantum dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan, dan bahwa oran g tidak dapat menuntut tanah yang sudah bersertifikat atas nama orang atau badan hukum lain, jika selam 5 (lima) tahun sejak dikeluarkannya sertifikat dia tidak mengajukan gugatan pada pengadilan, sedangkan tanah tersebut diperoleh orang at au badan hukum lain tersebut dengan itikad baik dan secara fisik nyata dikuasai olehnya atau orang lain atau badan hukum yang mendapatkan persetujuannya. Dengan demikian makna dari pernyataan, bahwa sertifikat merupakan alat pembuktia n yang kuat dan bahwa tujuan pendaftaran tanah yang diselenggarakan adalah dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan,

menjadi tampak dan dirasakan arti praktisnya, sungguh pun sistem publikasi yang digunakan adalah sistem negatif. Ketentuan tersebut tidak mengurangi asas pember ian perlindungan yang seimbang, baik kepada pihak yang mempunyai tanah dan dikua sasi serta digunakan sebagaimana mestinya, maupun kepada pihak yang memperoleh d an menguasainya dengan itikad baik dan dikuatkan dengan pendaftaran tanah yang b ersangkutan atas namanya. Terjadinya suatu sengketa atas tanah, hendaknya upaya penyelesaian dilakukan den gan terlebih dahulu melalui musyawarah diantara pihak-pihak yang bersengketa. Ap abila usaha tersebut tidak membuahkan hasil, baru melakukan upaya melalui jalan pengadilan. Ketiadaan sanksi bagi pihak yang berkepentingan untuk mendaftarkan p erbuatan-perbuatan hukum yang telah dilakukan dan dibuktikan dengan akta PPA, di atasi dengan diadakannya ketentuan, bahwa PPAT dalam waktu tertentu diwajibkan m enyampaikan akta tanah yang dibuatnya beserta dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftarannya. Ketentuan-ketentuan ini diperlukan, hal ini mengingat bahwa dalam praktik tidak selalu berkas yang bers angkutan sampai kepada Kantor Pertanahan. C. Penutup Setelah mempelajari materi ini mahasiswa diharakan mampu melakukan analisis baik terhadap peraturan perundang-undangan mengenai pendaftaran tanah yang

berlaku secara khusus, maupun permasalahan-permasalahan lain yang terjadi mengen ai berbagai hal yang berkaitan dengan pendaftaran tanah

DAFTAR PUSTAKA A. P. Parlindungan. 1985. Pendaftaran Tanah di Indonesia-Cetakan II. Bandung: Ma ndar Maju _______________. 1999. Pendaftaran Tanah di Indonesia Berdasarkan PP 2 4 Tahun 1997-Cetakan I. Bandung: Mandar Maju Budi Harsono. 1997. Hukum Agraria I ndonesia.- Sejarah Pembentukan Undang-undang Pokok Agraria dan Pelaksanaannya. J akarta: Djambatan Adrian Sutedi. 2008. Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarann ya. Jakarta: Sinar Grafika Arie S. Hutagalung. 2000. Penerapan Lembaga Rechtsver weking untuk Menguasai Kelemahan Sistem Publikasi Negarif dalam Pendaftaran Tana h. Jakarta: Hukum dan Pembangunan Eddy Ruchiyat. 1999. Politik Pertanahan Nasion al Sampai Orde Reformasi. Bandung: Alumni ___________. 1986. Politik Pertanahan Sebelum dan Sesudah Berlakunya UUPA. Bandung: Alumni Herman Hermit. 2004. Cara M emperoleh Sertifikat Tanah Hak Milik, Tanah Negara dan Tanah Pemda: Teori dan Pr aktik Pendaftaran Tanah di Indonesia-Cetakan I. Bandung: Mandar Maju Subekti R d an Tjitrosoedibio. 1982. Kamus Hukum. Jakarta: Pradnya Paramita ________________ ______. 1995. Kitab Undang-undang Hukum Perdata-Cetakan Kedua Puluh Tujuh. Jakar ta: Pradnya Paramita Supriadi. 2007. Hukum Agraria. Jakarta: Sinar Grafika Peraturan Perundang-undangan __________. Undang Pokok-pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 __________. Peraturan Pemerintah tentang Pendaftaran Tanah Nomor 10 Tahun 1961 __________. Peraturan P emerintah tentang Pendaftaran Tanah Nomor 24 Tahun 1997