Sistema de Gesto da Qualidade

PO - Procedimento Operacional
Processo:

Identificao: PO.05 Verso: 02 Folha: 1 de 3

Incorporao imobiliria

1. OBJETIVO Apresentar as diretrizes para a Incorporao Imobiliria, orientando a conduo das atividades de definio do produto, estudo de viabilidade, aquisio do terreno, registro de incorporao e lanamento, de forma a garantir a qualidade do empreendimento e o atendimento s necessidades do cliente. 2. RESPONSVEIS Diretoria; Coordenador de Novos Negcios.

3. PROCEDIMENTOS 3.1 Pesquisa de mercado e definio do produto 3.1.1 O Coordenador de Negcios providencia a coleta de informaes para subsidiar a definio especfica do produto a ser desenvolvido, conforme: Caractersticas da Regio - transportes, comrcio, escola; - infraestrutura. Ofertas de Terreno na Regio Oferta de Unidades - Dormitrios; rea til; Vagas; - Preo / m; Estoque; Velocidade de Venda. Demanda de Unidades - Dormitrios; rea til; Renda do Comprador. 3.1.2 As informaes referentes sero registradas na PESQUISA DE MERCADO (FORM. 09).

3.1.3 A Diretoria realiza a caracterizao especfica do produto a ser desenvolvido, baseando-se na PESQUISA DE MERCADO (FORM. 09) e seguindo as definies estratgicas da empresa, conforme segmento de atuao, linhas de produtos, faixa scio-econmica do mercado. 3.1.4 A anlise das informaes feita para estabelecer as caractersticas do produto a ser desenvolvido, registrando-as no ESTUDO DE VIABILIDADE DO TERRENO (PLANILHA ELETRNICA). 3.2. Aquisio do Terreno 3.2.1 - Aps aprovada a aquisio, conforme ESTUDO DE VIABILIDADE DO TERRENO (PLANILHA ELETRNICA). 3.2.2 - sero analisados criticamente os seguintes itens:
Aprovado para uso

Ficha tcnica cadastral; Situao documental.

Renato F. Gurevich
Nome (Diretoria)

14 / 05 / 2004 .
DATA

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Incorporao imobiliria

3.2.3 - Caso o terreno e o produto estudados atendam a todos os requisitos esperados pela empresa, o Coordenador de Novos Negcios, juntamente com a Diretoria, aprova a aquisio do terreno e d continuidade s tratativas comerciais, registrando suas concluses no ESTUDO DE VIABILIDADE DO TERRENO (PLANILHA ELETRNICA). 3.2.4 - A formalizao da aquisio do terreno pode ser feita por Instrumento Particular (confeccionado pelas partes contratantes) ou por Escritura Pblica (confeccionado por tabelio de notas em livro prprio). 3.2.5 - Depois da elaborao e assinatura do ttulo aquisitivo, a Diretoria providencia o registro no cartrio de registro de imveis, efetivando-se assim a transferncia do imvel. 3.3. Anlise Crtica para Lanamento do Empreendimento 3.3.1 - A Diretoria monta uma pasta especfica para o guardar toda documentao de incorporao do empreendimento. Os documentos so, no mnimo, os seguintes: Documentos do Terreno: escritura registrada, IPTU do terreno, certides do antigo proprietrio e do imvel; Projetos: de prefeitura e bombeiro; Documentos Especficos de Incorporao: Memorial de incorporao (com conveno do condomnio), registro da incorporao (matrcula) e Averbao do empreendimento; Documentos para Vendas: material publicitrio e contrato de Compra e Venda.

3.3.2 - Cada documento, antes de ser arquivado em sua pasta correspondente, analisado criticamente. Esta anlise realizada pelos Diretores e registrada na ANLISE CRTICA DE INCORPORAO (FORM. 10). No caso da no aprovao em algum dos requisitos, o fato comunicado aos responsveis pela incorporao, para que sejam tomadas as devidas providncias. 3.4. Registro de Incorporao 3.4.1 - A Diretoria providencia a regularizao do terreno, obtendo os dados e documentaes necessrios conforme o caso (matrcula no INSS, matrcula do registro de imveis, IPTU, alvar de demolio, auto de concluso da demolio, CND emitido pelo INSS, certides do Imvel, alvar para construo de tapume, etc.). 3.4.2 - De posse de projeto arquitetnico da prefeitura e do memorial descritivo, a Diretoria com apoio da Assessoria jurdica, providencia a elaborao do Memorial de Incorporao e Minuta de Conveno de Condomnio e d entrada no registro de cartrio de imveis para obteno do seu registro de incorporao. 3.5. Lanamento e Vendas 3.5.1 - A Diretoria define o lanamento e promoo do empreendimento, incluindo o mote e estilo de comunicao dirigido ao pblico alvo, o nome do empreendimento, e os instrumentos a serem utilizados para promoo do empreendimento. 3.5.2 - Caso seja necessrio, a Diretoria providencia a contratao de uma empresa de assessoria em promoes, de acordo com o produto e a estratgia de lanamento adotada. 3.5.3 - A Diretoria tambm define se a venda ser realizada por empresa terceirizada ou por equipe interna, e coordena a elaborao da tabela de vendas e contrato padro.

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Incorporao imobiliria

3.5.4 - A Diretoria responsvel pela administrao das vendas, aprovando-as conforme as propostas dos clientes, parmetros da tabela de vendas e interesses da empresa. 3.5.5 - No ato da assinatura do contrato pelo cliente, so feitos os esclarecimentos necessrios referentes s clusulas contratuais e demais informaes, evitando-se futuros problemas. Aps a assinatura do contrato pela incorporadora, a Diretoria procede entrega do contrato ao cliente, quando so esclarecidas outras informaes necessrias, bem como estabelece o encaminhamento da relao futura da empresa x cliente, definindo os procedimentos de pagamento, busca de informaes contratuais, informaes de obra, etc. 3.5.6 - fechamento da venda realizado preferencialmente sob as condies do contrato padro. Caso o cliente apresente condies diferentes das estabelecidas no contrato padro, sua proposta previamente analisada e aprovada pela Diretoria para que se d continuidade ao processo de venda, at a assinatura de seu contrato especfico. 3.5.7 - Para cada unidade vendida aberta uma pasta devidamente identificada. Esta pasta contm todos os documentos relativos unidade e o respectivo comprador. Os documentos, antes de serem arquivados nesta pasta correspondente, so analisados criticamente na ANLISE CRTICA DE CONTRATO DE VENDA (FORM. 11).

4. FORMULRIOS E MODELOS CORRELATOS Estudo de Viabilidade do Terreno (PLANILHA ELETRNICA); Pesquisa de Mercado (FORM. 09); Anlise Crtica de Incorporao (FORM. 10); Anlise crtica de contrato de venda (FORM. 11).

5. CONTROLE DE REGISTROS DA QUALIDADE Os registros da qualidade gerados pelas atividades deste procedimento so controlados da seguinte forma:
Identificao
Estudo de Viabilidade do Terreno (PLANILHA ELETRNICA) Pesquisa de Mercado Departamento Comercial (FORM. 09) Anlise Crtica de Incorporao (FORM.10) Anlise Crtica de Contrato de Venda (FORM. 11) Sala da Diretoria Pasta com identificao CR/Unidade Sala da Diretoria

Local do Arquivo
V:\administrao\ depto comercial\estudos terrenos\estudo de viabilidade geral

Tipo do arquivo e proteo

Eletrnico/ back-up

Tempo de reteno
Permanente

Descarte

No h

Pasta com identificao Pesquisa de Mercado Pasta com identificao Incorporao por CR

2 Anos 5 anos aps o lanamento do empreendimento 5 anos aps entrega do empreendimento

Lixo

Arquivo Morto

Arquivo morto